Huurappartementen verkopen of niet?

[K0ZZM0]

Graag hadden wij advies gekregen van ervaren vastgoedbeleggers in NL en BE.
We hebben sinds 2018 een appartementje in de verhuur in NL en eentje sinds vorig jaar in België.

Ik twijfel om het appartement in Nederland, maar ook dat in België te verkopen met de gehele macro-economische situatie. Ik dacht zolang de huurders betalen maakt het mij niet uit of de waarde zakt zelf tot -50%, want op het einde van de rit is het toch alleen maar winst. Ook was mijn oorspronkelijk uitgangspunt dat door inflatie vastgoed ging blijven stijgen. 'k Had natuurlijk ook niet gedacht dat de ECB ooit de rente zo drastisch ging beginnen optrekken omwille van de hoge schuldenberg van vele landen. Nu we weer in een gelijkaardige situatie komen te zitten als in 2008 met de banken en die rentestijging twijfel ik er nog meer aan of die zal verder gezet worden.
Met alle regelgeving van vandaag zowel in NL als BE waar het gaat over belasting op huurgelden, verplichte renovaties (EPC) etc... Onze 2 appartementjes zitten in categorie D dus we zouden op termijn sowieso moeten investeren in het opkrikken van die score.
Ik had voor al mijn kredieten ook een 3/3/3 genomen omdat op de lange termijn een variabele rente meestal interessanter was en die zou in oktober volgend jaar dus gaan stijgen.
Ik staar mij blind op mijn XLS-bestanden en weet niet goed op basis van wat ik de beslissing moet nemen om te verkopen of niet.  Met een LTV van 61,5%(eigen huis inbegrepen), en een LTI van 30% kunnen we dit wel aan. Maar als de 2 huurders niet meer betalen dan moeten we ons maandelijkse spaaropdracht volledig stopzetten. Op basis van de huur denk ik dat dit niet snel zal gebeuren, we zitten zeker onder het gemiddelde. We hebben bewust na al die energie toestanden de huren niet geïndexeerd, daar zie ik dus niet direct een probleem dat ze vertrekken. In de NL gemeente zijn bv. 0 appartementen tehuur op dit moment. Door de huidige onzekerheid binnen de bancaire sector zal nog meer zekerheid gevraagd worden voor een aankoop waardoor de huurdersmarkt voorlopig ook groter zal worden, zeker bij de jeugd. Dus meer goeie huurders op de markt door de huidige rentes. Of de huur zal dalen of stijgen vraag ik mij dan ook af...
Het appartement dat we in BE kochten zouden we met verlies moeten verkopen, maar dit zou goed gemaakt worden door dat in NL(voorlopig). Als ik rekening houd tussen nu en het moment dat ze effectief verkocht zouden kunnen worden in de huidige markt, zou ik -15% op huidige prijzen simuleren. Ik vermoed dat we dan met een 20k positief eindigen.
Oorspronkelijk waren we ook gestopt met pensioensparen omdat ik vond dat huurpanden interessanter waren.... maar het pensioensparen hield me 's nachts wel niet wakker ;) 

Op basis van welke criteria zouden jullie beslissen om te verkopen, of is er een rekenmodel waar ik best gebruik van maak? Of ga ik best naar een financieel adviseur? 
Ik merk dat veel mensen verkopen van zodra de huurders vertrekken, dat vind ik dan weel moeilijk, want stel dat ze eruit gaan binnen een jaar en tegen dan het appartement -25% is gaan zakken. Natuurlijk is het zo dat in Nederland de waarde in verhuurde staat minder is bij verkoop.

'k heb al zitten nadenken om bv in huidige omstandigheden ons huis te verkopen en te gaan huren omdat het mij interessanter lijkt in huidige markt. 

Dus de vraag is verkopen? Wat verkopen? Welke mogelijke andere investeringen doen als we verkopen?

[Paul C]

Niet verkopen. Met investeren is het zo dat je in normale omstandigheden een plan goed uitwerkt, zodat je geen ad-hoc beslissingen hoeft/kunt maken als het turbulent is, omdat dit veelal de slechtste beslissingen zijn.

Ik kan in je verhaal nog niets ontdekken wat er fundamenteel verkeerd is. Je LTV is op orde. Je hebt nog maandelijks geld over. Als je nu verkoopt pak je verlies, waarom zou je dat doen?

Ook de vorige crisis is gewoon goed gekomen en prijzen zijn ver boven hun pre-crisis maximum uitgestegen. Ja huizen zijn een tijd lang minder waard geweest, maar dat is alleen een probleem als je verkoopt zonder er iets anders voor terug te kopen. De actuele waarde maakt voor jou weinig uit, het gaat om de cash-flow. Tenminste tenzij je voorziet dat je niet een paar jaar kunt wachten tot de markt is hersteld. Maar waarom zou dat niet kunnen? Niets duidt erop dat je langdurig geen huur gaat ontvangen.

Als je nu gaat verkopen met als doel om op het dieptepunt weer in te kopen, dan mis je alle huurinkomsten in de tussentijd (en wie weet hoe lang dat kan zijn). Bovendien kan niemand voorspellen wanneer dan wel het goede moment is om weer in te stappen. Net als met uitstappen overigens, want dat had je ook al een hele poos geleden moeten doen, toen de markt op zijn piek was, maar dat moment heb je ook gemist.

Gewoon blijven zitten dus en focussen op goede executie van je originele plan.

[ColeJ]

Je maakt een plan op basis van verschillende factoren - waarvan de fiscus een grote factor is. Laat het nu net zo zijn dat die partij weer de spelregels tijdens het spel veranderen, je moet dus zelf ook bijsturen. Ik zou uitrekenen hoeveel netto rendement je pakt, er zijn nu al spaardeposito's met 3,1% voor 1 jaar vast... Gezien het risico van verhuren moet het rendement ook een stuk hoger zijn dan die 3,1%...

[desmond]

Heb je deze topic gezien?

[Lordy79]

Er zijn ontzettend veel factoren die meespelen:

- is dit iets waar je maandelijks geld uit wil halen en wilt consumeren?
- is dit iets om vermogen mee op te bouwen? (spaarrekening en/of streven naar lage LTV)
- wil je het sowieso op den duur verkopen als je met pensipoen gaat en er dan een wereldreis van maken?
- is het iets dat je door wil geven aan een volgende generatie (kinderen)?

Het lijkt eraan waar het pand in NL zich bevindt, maar over het algemeen is er een woningtekort in NL en dat zie ik niet zo 1-2-3 snel opgelost worden. De Belgische markt ken ik niet goed genoeg om iets zinnigs over te zeggen.

Fiscaal gezien is woningen verhuren steeds minder interessant in Nederland.

[K0ZZM0]

Bedankt voor jullie reactie en deze topic

Het aspect over het vergelijken met een spaardeposito snap ik maar dit is niet aan de orde omdat dit overwaarde is in de woning die ik niet als cash kan verzilveren en op die manier 'aan het werk' heb gezet.

Oorspronkelijk was het om vermogen mee op te bouwen en iets mee te geven aan de kinderen.

[99ruud99]

weet wel dat verkoop met huurders er nog in ongeveer 1/3 minder oplevert.
Dan zou je enkel kunnen kijken of je de appartementen aan de huurders zelf kan verkopen.

[n4m3l355]

99ruud99 schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 13:34:
weet wel dat verkoop met huurders er nog in ongeveer 1/3 minder oplevert.
Dan zou je enkel kunnen kijken of je de appartementen aan de huurders zelf kan verkopen.

Sinds wanneer is dat het geval? We weten niet in welke situatie OP de appartementen gekocht heeft, maar laten we ervan uit gaan tegen een bepaald rendement. Wie deze hierna koopt zal dezelfde appartementen tegen net zo goed tegen een te verwachtte rendement kopen. Dus de situatie is geheel afhankelijk van tegen welke prijs gekocht/verkocht wordt, dat die zomaar 1/3e inkakt is zeer onrealistisch tenzij OP tegen en veelste laag rendement gekocht heeft en de opvolger een hogere verwachting heeft. (En dan hebben we het nog niet over eventuele tussentijdse huur verhogingen).

OP uiteindelijk is de vraag wat wil je, hier kan eigenlijk niemand iets zinnigs over zeggen. Je gooit een aantal beren op de weg en je hebt geen ongelijk maar de vraag is hoe realistisch is dat. Zo heb je ook geen ongelijk dat met slechts twee eenheden je risico beduidend hoger is dan wanneer je meer woningen hebt.

Persoonlijk zou ik kijken naar welk rendement je nu na belastingen eruit trekt en niet zozeer van leegstand uitgaan. Ja natuurlijk is dit mogelijk en ook hier zijn grote variaties in wat je verhuurt en waar je verhuurt hoe groot die kans is, en economisch tij speelt hier ook een deel in mee maar zelf denk ik dat je zoals gezegd nogal veel beren op de weg ziet.

Nogmaals het is erg beperkt wat we weten, misschien kun je de huur (flink) verhogen, misschien val het belastingtechnisch allemaal nog wel mee, misschien kom je wel weg met minder renovatie en dan zijn twee eenheden die zichzelf langzaam aflossen op termijn een leuke boterham extra. (Persoonlijk vind ik het wel apart dat je eentje in NL hebt gekocht en eentje in BE, daar maak je het jezelf niet makkelijker mee).

Overigens wil je verkopen kun je natuurlijk de huurders eerst een aanbod doen, wie weet willen ze wel graag kopen. Zij staan hier anders in dan een belegger, voor hun is het persoonlijk en wie wilt nou niet zijn eigen woning hebben, dus is de kans op een beter aanbod goed mogelijk.

[Wolly]

n4m3l355 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:04:
[...]

Sinds wanneer is dat het geval? We weten niet in welke situatie OP de appartementen gekocht heeft, maar laten we ervan uit gaan tegen een bepaald rendement. Wie deze hierna koopt zal dezelfde appartementen tegen net zo goed tegen een te verwachtte rendement kopen. Dus de situatie is geheel afhankelijk van tegen welke prijs gekocht/verkocht wordt, dat die zomaar 1/3e inkakt is zeer onrealistisch tenzij OP tegen en veelste laag rendement gekocht heeft en de opvolger een hogere verwachting heeft. (En dan hebben we het nog niet over eventuele tussentijdse huur verhogingen).

Wie koopt in deze tijd nou nog een verhuurd appartement met label D? De nieuwe maatregelen zorgen er wel voor dat iedereen die dit in box 3 zou doen er een eind van weg blijft.

[n4m3l355]

Wolly schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:08:
[...]


Wie koopt in deze tijd nou nog een verhuurd appartement met label D? De nieuwe maatregelen zorgen er wel voor dat iedereen die dit in box 3 zou doen er een eind van weg blijft.

Mensen zoals mezelf, die labels stellen namelijk niks voor en worden bijzonder slecht uitgevoerd. Iemand met enig bouwkundig inzicht weet precies waar hij zich op moet richten om met minimale inspanning de "prestatie norm" te verhogen. Sterker nog zelfs met en herberekening is het goed mogelijk om deze aan te passen. In de bouwwereld lacht men om de EPC norm, deze worden veelal uitgevoerd door MBO'ers (op z'n best) die met een basaal stukje software stoeien.

[Wolly]

n4m3l355 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:13:
[...]


Mensen zoals mezelf, die labels stellen namelijk niks voor en worden bijzonder slecht uitgevoerd. Iemand met enig bouwkundig inzicht weet precies waar hij zich op moet richten om met minimale inspanning de "prestatie norm" te verhogen. Sterker nog zelfs met en herberekening is het goed mogelijk om deze aan te passen. In de bouwwereld lacht men om de EPC norm, deze worden veelal uitgevoerd door MBO'ers (op z'n best) die met een basaal stukje software stoeien.

Dan nodig ik je graag uit in Vastgoed als investering om uit te leggen hoe je hier nog rendement uit gaat halen in de toekomst.

[ColeJ]

Wolly schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 19:33:
[...]


Dan nodig ik je graag uit in Vastgoed als investering om uit te leggen hoe je hier nog rendement uit gaat halen in de toekomst.

Hij bedoeld te zeggen dat de labels een wassen neus zijn. Als je weet wat je moet doen dan tover je een D label naar een B-C label. Als je dan dus nu een D prijs betaald - heb je een goede deal

[Wolly]

ColeJ schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 19:47:
[...]


Hij bedoeld te zeggen dat de labels een wassen neus zijn. Als je weet wat je moet doen dan tover je een D label naar een B-C label. Als je dan dus nu een D prijs betaald - heb je een goede deal

Ik begrijp dat je een label kan upgraden, echter is verhuren in box 3 straks toch niet zo aantrekkelijk meer?

Verhuurders verkopen hun woningen nu zodra ze vrij van huur zijn omdat het rendement zo is ingezakt.

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 20:55:
[...]


Ik begrijp dat je een label kan upgraden, echter is verhuren in box 3 straks toch niet zo aantrekkelijk meer?

Verhuurders verkopen hun woningen nu zodra ze vrij van huur zijn omdat het rendement zo is ingezakt.

Maar eens kijken of de Staat dat nog aandurft naast een toeslagenaffaire, het Kerst-arrest en tig aan andere schadevergoedingen.

[Sport_Life]

Interessante casus.
Hoe oud ben je? Wanneer heb je het geld (verkoopopbrengst) uiterlijk nodig ?
Als dertiger/veertiger zou ik de komende jaren even stilzitten , de kans is groot dat er de komende 20-30 jaar nog minimaal 1 huizenpiek volgt. Als je zo lang kunt wachten. Mits de huurinkomsten minimaal alle kosten dekt (incl reserve voor wanbetalers etc).

Dat is rationeel, emotioneel is ook wat waard en ik vermoed dat je bij verkoop veel rustiger zult slapen.

Dus:
Rationeel: aanhouden en over 20 jaar verkopen.
Emotioneel: zsm verkopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 24-03-2023 22:28 ]

[Sport_Life]

n4m3l355 schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 18:13:
[...]


Mensen zoals mezelf, die labels stellen namelijk niks voor en worden bijzonder slecht uitgevoerd. Iemand met enig bouwkundig inzicht weet precies waar hij zich op moet richten om met minimale inspanning de "prestatie norm" te verhogen. Sterker nog zelfs met en herberekening is het goed mogelijk om deze aan te passen. In de bouwwereld lacht men om de EPC norm, deze worden veelal uitgevoerd door MBO'ers (op z'n best) die met een basaal stukje software stoeien.

Dat werkt(e) bij nieuwbouw heel goed tot een aantal jaren terug. Tekort op de epc werd aangevuld met 1 extra pv paneel.

Maar een huurwoning met label D kun je niet 'even' met een pv paneel naar label B-C krijgen, misschien dat je op papier een eind komt maar de potentiële koper (belegger) is niet achterlijk en weet ook wel dat enkelglas uit de jaren 70 vervangen moet worden, met wat pech incl nieuwe kozijnen..