Uitkopen huurder

[Mystic Spirit]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[HKLM_]

Wat is de waarde van de woning momenteel? 1,5% op een woning van 180K is wat anders dan 1,5% op een woning van 500K (net als 5/10%) Net als de regio die heeft vaak ook wat invloed.

[ Voor 21% gewijzigd door HKLM_ op 11-07-2022 10:00 ]

[DukeBox]

Als je er naar alle tevredenheid woont, is kopen dan geen optie ?

[dragonhaertt]

Deze vraag is natuurlijk al wel eens eerder gesteld, heb je dit al gelezen? Huurder uitkopen, wat is een redelijk bedrag?

[HKLM_]

Als ik een beetje Google zie ik i.i,g dat een huurder recht heeft op een verhuisvergoeiding van minimaal 6.505 euro. Alleen de vraag is of je hier ook recht op heb bij verkoop. Maar dit kan je natuurlijk al meenemen in je onderhandelingen.

De minimale verhuiskostenvergoeding is met ingang van 28 februari 2022 verhoogd naar € 6.505. Huurders krijgen deze vergoeding als ze moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die vanaf 28 februari 2022 verhuizen.

[ Voor 12% gewijzigd door HKLM_ op 11-07-2022 10:05 ]

[DukeBox]

Dat topic uit 2019 is onderhand niet heel relevant meer (op de regelgeving na). Er is een grotere woningnood, ook huurwoningen. Wat er geboden wordt om uit te kopen kan ook gebruikt worden om als korting op de koopprijs te bedingen.

[ Voor 5% gewijzigd door DukeBox op 11-07-2022 10:06 ]

[RemcoDelft]

HKLM_ schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:04:
Als ik een beetje Google zie ik i.i,g dat een huurder recht heeft op een verhuisvergoeiding van minimaal 6.505 euro. Alleen de vraag is of je hier ook recht op heb bij verkoop. Maar dit kan je natuurlijk al meenemen in je onderhandelingen.


[...]

Dat bedrag geldt als je voor dringende reden moet verhuizen, en is een minimum. Als de eigenaar op de top van de markt wil verkopen hoef je niet te verhuizen, en kan hij kiezen tussen 30% lagere opbrengst of een bod doen wat jij niet kan weigeren.
Ik zou zeggen begin met kijken wat vergelijkbare huur je elders zou kosten, en doe het huurverschil maal 120 maanden. Dan zit je zo op een halve ton of meer.

[Michael_OsGroot]

Ik weet niet wat redelijk is, maar in een situatie van onderhandelen zou je voor jezelf sowieso twee bedragen kunnen bedenken:

1) Welk bedrag heb je tenminste nodig om het het waard te maken om te verhuizen? Kijk even rond wat de huurprijzen zijn en wat het kost om te verhuizen met alles er bij.
2) Bij welk bedrag zou je sowieso akkoord gaan, ongeacht wat je eventueel nog meer kan krijgen.

[Silent7]

en even kijken of je wil kopen en hoeveel hypotheek je kan krijgen (en of een uitkoopbedrag van de te verwachten verkoopprijs aftrekken het huis binnen je bereik brengt, of met hoeveel prijsverlaging tov vergelijkbaars in buurt je het zou kunnen kopen, dan heb je nog een bedrag om mee te nemen in de onderhandelingen.)

[True]

Ik zou ook goed overwegen of kopen niet een optie is. Je kunt een gratis eerste en volledig vrijblijvend gesprek plannen bij bijv. https://ikbenfrits.nl/ na dat gesprek krijg je toegang tot de portal en kun je al behoorlijk uitgebreid zien wat je kunt lenen bij welke banken.

[Emgeebee]

Ik ben 2 jaar terug uitgekocht voor ongeveer 8% van de woningwaarde. Mocht je meer info willen hoe dat rekensommetje gemaakt is dan kan je DM'en.

[erwn]

Misschien is Verhuurder verkoopt appartement, vergoeding huurder? nog wel relevant. Dat is een recenter topic, maar (nog?) zonder de uiteindelijke afloop.

[eLScha]

Hou er ook rekening mee dat je dit uiteindelijk gaat verliezen. Een verhuurder die kenbaar heeft gemaakt dat hij je graag eruit wil hebben wint op de lange termijn. Reparaties die niet goed meer gedaan worden, lang wachten op reparaties, lange reactietijden. Vroeg of laat ben je er zo klaar mee dat je na een hoop tijd en frustratie voor je eigen genot kiest en toch maar weggaat. Grote kans dat je er dan financieel slechter vanaf komt dan nu.

Natuurlijk is dit geen zekerheid en er zijn vast redenen te bedenken waarom het hier anders is, maar ik zou er toch vanuit gaat dat je dit huis moet gaan verlaten. Kijk hoe je er het meeste voor jezelf uit kunt halen tegen de beste voorwaarden.

Als je hier nog 12 maanden mag blijven tegen 2% is dat misschien een beter aanbod dan vertrekken binnen 3 maanden voor 4%, maar die inschatting kun je zelf wel maken.

[Mystic Spirit]

Dank voor jullie reacties. Dat geeft al het nodige inzicht

Voor wat betreft de suggesties om te kopen: Dat heb ik natuurlijk overwogen, maar past bij de huidige waarde niet binnen mijn budget...

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:45:
Hou er ook rekening mee dat je dit uiteindelijk gaat verliezen. Een verhuurder die kenbaar heeft gemaakt dat hij je graag eruit wil hebben wint op de lange termijn. Reparaties die niet goed meer gedaan worden, lang wachten op reparaties, lange reactietijden. Vroeg of laat ben je er zo klaar mee dat je na een hoop tijd en frustratie voor je eigen genot kiest en toch maar weggaat. Grote kans dat je er dan financieel slechter vanaf komt dan nu.

Natuurlijk is dit geen zekerheid en er zijn vast redenen te bedenken waarom het hier anders is, maar ik zou er toch vanuit gaat dat je dit huis moet gaan verlaten. Kijk hoe je er het meeste voor jezelf uit kunt halen tegen de beste voorwaarden.

Als je hier nog 12 maanden mag blijven tegen 2% is dat misschien een beter aanbod dan vertrekken binnen 3 maanden voor 4%, maar die inschatting kun je zelf wel maken.

Natuurlijk heeft de verhuurder de mogelijkheid om vervelende situaties te creëren. Dat verwacht ik echter niet, want er is sprake van een goede verstandhouding.

Emgeebee schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:24:
Ik ben 2 jaar terug uitgekocht voor ongeveer 8% van de woningwaarde. Mocht je meer info willen hoe dat rekensommetje gemaakt is dan kan je DM'en.

Dat zal ik zeker even doen

[RM-rf]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:45:
Hou er ook rekening mee dat je dit uiteindelijk gaat verliezen. Een verhuurder die kenbaar heeft gemaakt dat hij je graag eruit wil hebben wint op de lange termijn.

Je zegt het zelf al: 'op de lange termijn' ... die verhuurder moet dan een lange adem hebben en het desnoods enige jaren kunnen uitzingen.

Als echter _nu_ iemand wil verkopen, denk ik niet dat hij veel zin heeft jarenlang te wachten; in de huidige situatie is er een relatief groot risico dat de prijzen juist niet verder zullen stijgen, en zelfs een daling van de huizenprijzen niet eens zo raar is (ikzelf dat ook wel een beetje verwacht).

Op dat punt denk ik dat de huurder _nu_ juist een zeer goede onderhandelingspositie heeft als de eigenaar graag (snel) wil verkopen

[eLScha]

“De verhoudingen zijn goed”, “de verhuurder heeft een lange adem nodig”. Allemaal waar, maar dat is het punt niet.

Als een verhuurder heeft aangegeven dat hij je er graag uit wil hebben is dat het begin van een proces. De verhuurder heeft een plan en jij als huurder staat dat plan in de weg.

Soms kun je dan maar beter eieren voor je geld kiezen nu alles nog koek en ei is. De verstandhouding is goed en je kunt nog met elkaar om de tafel. Je kunt wettelijk recht hebben op vanalles en nog wat, maar de kans bestaat gewoon dat het er niet gezelliger op wordt.

Betekent zeker niet dat je je nu met een kluitje het riet in moet laten sturen, maar nu gebruik maken van alle rechten die je als huurder in Nederland hebt garandeert niet per definitie een betere uitkomst voor jezelf.

[Marzman]

RM-rf schreef op maandag 11 juli 2022 @ 11:33:
[...]

Als echter _nu_ iemand wil verkopen, denk ik niet dat hij veel zin heeft jarenlang te wachten; in de huidige situatie is er een relatief groot risico dat de prijzen juist niet verder zullen stijgen, en zelfs een daling van de huizenprijzen niet eens zo raar is (ikzelf dat ook wel een beetje verwacht).

Met een inflatie van bijna 10% weet ik niet of prijzen nog veel gaan dalen of bedoel je dat je verwacht dat de prijzen minder stijgen dan de inlfatie?

[endness]

Marzman schreef op maandag 11 juli 2022 @ 12:37:
[...]

Met een inflatie van bijna 10% weet ik niet of prijzen nog veel gaan dalen of bedoel je dat je verwacht dat de prijzen minder stijgen dan de inlfatie?

Zonder hier teveel over in discussie te gaan, er zijn veel meer zaken waar je rekening mee moet houden. Als de prijs van de boodschappen en andere levensbehoeftes stijgt, is er ook een kans dat mensen hun hypotheek niet meer kunnen ophoesten en noodgedwongen zullen moeten verkopen. Meer verkoop = meer aanbod = lagere prijzen.

[RM-rf]

Marzman schreef op maandag 11 juli 2022 @ 12:37:
[...]

Met een inflatie van bijna 10% weet ik niet of prijzen nog veel gaan dalen of bedoel je dat je verwacht dat de prijzen minder stijgen dan de inlfatie?

CPI (Consumer price index) als voorspelling te gaan nemen hoe huizenprijzen gaan ontwikkelen is totale onzin...

afgelopen twee jaar lag de CPI op bijna nul maar huizenprijzen stegen juist met bijna 20% per jaar...
nu is het andersom, de CPI is sterk omhoog gegaan, terwijl de huizenprijzen qua stijging vrijwel stilgevallen zijn, tegen verwachting blijft er een zeer lichte verhoging, maar het is zeker niet ondenkbaar dat in de komende maanden dat omslaat naar een prijsdaling...
Het aantal verkochtte woningen kent al een steile daling momenteel, meestal een aanwijzing dat de kloof tussen vraagprijs en wat bieders kunnen/willen betalen sterk aan het afnemen is.

doorslaggevend hierbij is vooral de hypotheekrente, die bepaald wat mensen 'kunnen' bieden voor een koopwoning... een duidelijk hogere hypotheekrente die nu al bijna drie tot viermaal hoger ligt dan een jaar terug betekent h3el makkelijk dat ook mensen die wél een geindexeert loon hebben en een loonsverhoging van 10% krijgen tov een jaar eerder nog steeds een lagere maximale hypotheek kunnen aanvragen.

Het is gewoon een zeer normale verwachting dat de kans op een daling best groot is:
zie bv https://www.hypotheker.nl...gelijk-dit-jaar-nog-dalen

Dat is dan een risico dat die verhuurder moet dragen, terwijl juist de huurder meer ruimte heeft om 'op tijd te spelen' in een eventuele onderhandeling omdat die los van wat de prijzen gaan doen, daarvan weinig verschil zal merken

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 12-07-2022 09:28 ]

[Theo]

De waarde van een woning mét huurder is veelal; zo'n 70% van dezelfde woning vrij van huurders. Dus doordat jij uit de woning bent kan hij (bijv) 5 ton krijgen voor z'n vastgoed wat nu een waarde heeft van 3.5 ton.Jou eruit zetten levert hem dan 150.000 euro op....
Met dit soort cijfers in het achterhoofd zou ik voorstellen om voor 10% van de taxatiewaarde vrij van huur te gaan, plus die 6.506 euro aan verhuisvergoeding. Dat laatste is dan als wisselgeld voor de onderhandeling. (altijd hoger inzetten)

Zoek naar een gelijkwaardige huurwoning, en kijk wat deze kost per maand. Grote kans dat deze significant meer kost dan wat je nu betaald. Het verschil in huurprijs maal 120 (= 10 jaren) is ook een goede om te te vragen aan de verhuurder als premie, plus de 6.506 euro (voor verhuiskosten, nieuwe vloer en weet ik wat) zodat jij geen financieel nadeel ondervindt van zijn beslissing. Met een verschil van (stel) 300 euro per maand aan huur zit je dan ook al op een uitkooppremie van 42.506 euro.

[ Voor 5% gewijzigd door Theo op 11-07-2022 14:56 ]

[forzav]

Maar vergeet vooral niet te kijken of er ook daadwerkelijk wat op de markt is qua huur want die sector is momenteel net zo gek als de koophuizen

[bassiej19]

Mooi percentage bemiddelen als uitkoopbedrag en dan de woning zelf kopen 😃. Heb je meteen een leuke overwaarde.

[eLScha]

Theo schreef op maandag 11 juli 2022 @ 14:55:
De waarde van een woning mét huurder is veelal; zo'n 70% van dezelfde woning vrij van huurders. Dus doordat jij uit de woning bent kan hij (bijv) 5 ton krijgen voor z'n vastgoed wat nu een waarde heeft van 3.5 ton.Jou eruit zetten levert hem dan 150.000 euro op....
Met dit soort cijfers in het achterhoofd zou ik voorstellen om voor 10% van de taxatiewaarde vrij van huur te gaan, plus die 6.506 euro aan verhuisvergoeding. Dat laatste is dan als wisselgeld voor de onderhandeling. (altijd hoger inzetten)

Zoek naar een gelijkwaardige huurwoning, en kijk wat deze kost per maand. Grote kans dat deze significant meer kost dan wat je nu betaald. Het verschil in huurprijs maal 120 (= 10 jaren) is ook een goede om te te vragen aan de verhuurder als premie, plus de 6.506 euro (voor verhuiskosten, nieuwe vloer en weet ik wat) zodat jij geen financieel nadeel ondervindt van zijn beslissing. Met een verschil van (stel) 300 euro per maand aan huur zit je dan ook al op een uitkooppremie van 42.506 euro.

Andere kijk: huis is 300.000 waard en vrij van hypotheek. In verhuurde staat verkopen is in de regel 78%, dus dat is 234.000.

De huidige huurder uitkopen voor 35k en verkopen tegen 100% van de waarde is 265.000. Klinkt als een win win voor beiden.

Maar dan optie 3: het wordt voor 90% van de waarde (in plaats van de gangbare 78%) in onverhuurde staat verkocht aan een huisjesmelker die er vervolgens alles aan doet om de huidige huurder er zo snel mogelijk uit te pesten en het huis voor 100% van de waarde door te verkopen (of meer door het te “flippen”. Beetje afhankelijk van de staat van de woning). Verhuurder hoeft niet te onderhandelen, pakt 270.000 en als huurder zit je met de shit.

“Pesten” is hierin een breed begrip: De nieuwe verhuurder gaat voor de “dringend eigen belang” clausule in het huurcontract en voelt zich daarvoor sterk genoeg om naar de rechter te gaan. Dat geeft voor veel mensen ook een hoop stress.

In de vastgoedwereld gaat veel geld om en mensen die zich daar op professionele wijze in begeven weten hoe die wereld werkt.

Wil je echt het onderste uit de kan halen? Dan zal je als huurder ook een professional moeten inzetten.

TS geeft aan dat de er met de huidige verhuurder goed te praten valt. In dat opzicht zou een betere optie zijn om samen met de verhuurder om de tafel te gaan en de situatie van de TS als uitgangspunt te nemen en niet de eventuele winst van de verhuurder. Welke woningen zijn er beschikbaar, wat kost dat per maand (en hoeveel beter wordt het woongenot van TS), wat kost een verhuizing en maak daar wat leuks van. Ik denk dat alles boven de 20k een utopie is, maar laat me graag verrassen.

[RemcoDelft]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 18:03:
[...]
De nieuwe verhuurder gaat voor de “dringend eigen belang” clausule in het huurcontract en voelt zich daarvoor sterk genoeg om naar de rechter te gaan.

Dat mag pas na 3 jaar, en ook dan moet er een fatsoenlijke verhuisvergoeding betaald worden. Dringend eigen belang plan niet je 3 jaar vooruit.

[Theo]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 18:03:
[...]


Andere kijk: huis is 300.000 waard en vrij van hypotheek. In verhuurde staat verkopen is in de regel 78%, dus dat is 234.000.

De huidige huurder uitkopen voor 35k en verkopen tegen 100% van de waarde is 265.000. Klinkt als een win win voor beiden.

Maar dan optie 3: het wordt voor 90% van de waarde in verhuurde staat verkocht aan een huisjesmelker die er vervolgens alles aan doet om de huidige huurder er zo snel mogelijk uit te pesten en het huis voor 100% van de waarde door te verkopen (of meer door het te “flippen”. Beetje afhankelijk van de staat van de woning). Verhuurder hoeft niet te onderhandelen, pakt 270.000 en als huurder zit je met de shit.

“Pesten” is hierin een breed begrip: De nieuwe verhuurder gaat voor de “dringend eigen belang” clausule in het huurcontract en voelt zich daarvoor sterk genoeg om naar de rechter te gaan. Dat geeft voor veel mensen ook een hoop stress.

In de vastgoedwereld gaat veel geld om en mensen die zich daar op professionele wijze in begeven weten hoe die wereld werkt.

Wil je echt het onderste uit de kan halen? Dan zal je als huurder ook een professional moeten inzetten.

TS geeft aan dat de er met de huidige verhuurder goed te praten valt. In dat opzicht zou een betere optie zijn om samen met de verhuurder om de tafel te gaan en de situatie van de TS als uitgangspunt te nemen en niet de eventuele winst van de verhuurder. Welke woningen zijn er beschikbaar, wat kost dat per maand (en hoeveel beter wordt het woongenot van TS), wat kost een verhuizing en maak daar wat leuks van. Ik denk dat alles boven de 20k een utopie is, maar laat me graag verrassen.

Waarom zou een vastgoedeigenaar een woning voor 90% van 234K verkopen (=211K) wanneer deze er ook (na 40K investering om de huurder uit te kopen) 260K aan over kan houden?

[eLScha]

Theo schreef op maandag 11 juli 2022 @ 18:39:
[...]


Waarom zou een vastgoedeigenaar een woning voor 90% van 234K verkopen (=211K) wanneer deze er ook (na 40K investering om de huurder uit te kopen) 260K aan over kan houden?

Ik bedoelde 90% in onverhuurde staat (ten opzichte van de 78% die gangbaar is).

We kunnen nog 17 tactieken bespreken waarmee een verhuurder het leven van een huurder zuur kan maken, maar dat doet niets af de strekking van het verhaal: als particuliere huurder win je het niet van de professionele vastgoedbeheerders als ze je er echt uit willen hebben.

Ga in deze fase het gesprek aan, pak je eigen situatie als uitgangssituatie en je komt er wel uit. Ga je uit van de potentiële maximale winst van de verhuurder, dan kan het wel eens mis gaan.

Maar dit is slechts 1 mening natuurlijk, gebaseerd op wat ervaring uit mijn eigen omgeving. Als TS het gevoel heeft er 30k/40k/50k uit kan halen en bereid is om het geschetste risico te nemen, dan moet TS daar zeker voor gaan.

Het spel kan op meerdere manieren gespeeld worden. Hard is ook een keuze. Komt met potentiële risico’s, maar die kunnen wij vanachter een toetsenbord nooit inschatten.

[PcDealer]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 19:04:
[...]

We kunnen nog 17 tactieken bespreken waarmee een verhuurder het leven van een huurder zuur kan maken, maar dat doet niets af de strekking van het verhaal: als particuliere huurder win je het niet van de professionele vastgoedbeheerders als ze je er echt uit willen hebben.

Ik leer graag. Wat voor tactieken voor een huurder die niet bang is voor het eigen belang op te komen en geen haast heeft?

Woonbond: https://www.woonbond.nl/v...ht-heb-ik-huurbescherming
Wa.nl: https://www.wa.nl/rechtsb...r-maar-uitzonderlijk-wel/

[ Voor 15% gewijzigd door PcDealer op 11-07-2022 20:52 ]

[FRANQ]

@Mystic Spirit

Huurwoningen van de woningbouw worden vaak ook tegen zwaar gereduceerd tarief aan de huurder verkocht.

Als hij het in verhuurde staat voor 70% van de waarde kan verkopen aan een investeerder.
Kun jij het misschien wel voor 80/85% van de marktwaarde kopen.

Misschien zelfs de huur van het lopende jaar verrekenen.

Maar daarvoor moet je met je huisbaas om tafel.

Zoek uit wat je maximaal kunt lenen voor dat huis, en ga onderhandelen.

Ik zou als het gesprek vast loopt gewoon een bod doen wat je maximaal bereid bent te betalen, wat 1 dag geldig is. En dan naar huis gaan.

[PcDealer]

FRANQ schreef op maandag 11 juli 2022 @ 20:56:
@Mystic Spirit

Huurwoningen van de woningbouw worden vaak ook tegen zwaar gereduceerd tarief aan de huurder verkocht.

Dan gaat het om sociale huurwoningen. Dat lijkt mij hier niet aan de orde.

[Qwerty-273]

Mystic Spirit schreef op maandag 11 juli 2022 @ 11:32:
Voor wat betreft de suggesties om te kopen: Dat heb ik natuurlijk overwogen, maar past bij de huidige waarde niet binnen mijn budget...

De waarde van een woning in verhuurde staat is lager (door de huurdersbescherming waardoor de mogelijkheden behoorlijk beperkt worden). Dat weet de huidige eigenaar ook en probeert daarom ook je (op een vriendelijke manier tot zover) uit te krijgen.

Past de woningwaarde in verhuurde staat wel binnen je budget? Al is het de vraag of de eigenaar daar wel in mee wilt gaan.
https://vastgoedmentor.co...aarde-in-verhuurde-staat/

[Dawei]

Het is lastig advies te geven wanneer TS geen cijfers geeft.

Wat is de marktwaarde.
Welke huur betaald hij.
Wat is de marktconforme huur.
Welke stad.
Waarom wilt verhuurder pand leeg opleveren.

[eLScha]

PcDealer schreef op maandag 11 juli 2022 @ 20:50:
[...]

Ik leer graag. Wat voor tactieken voor een huurder die niet bang is voor het eigen belang op te komen en geen haast heeft?

Woonbond: https://www.woonbond.nl/v...ht-heb-ik-huurbescherming
Wa.nl: https://www.wa.nl/rechtsb...r-maar-uitzonderlijk-wel/

Eenvoudig: je woongenot om zeep helpen. Er staan tientallen zo niet hinderden topics hier op Tweakers over problemen met verhuurders.

[Viper®]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 22:16:
[...]


Eenvoudig: je woongenot om zeep helpen. Er staan tientallen zo niet hinderden topics hier op Tweakers over problemen met verhuurders.

Ik proef een huurverhoging volgend jaar

inflatie 2022 8%
https://www.rtlnieuws.nl/...-koopkracht-hugo-de-jonge

[Veenbrandt]

De vergoeding moet redelijk en billijk zijn voor beide partijen. Het moet tenminste de kosten dekken van de verhuizing en daarnaast moet er gecompenseerd worden voor het ongemak. Voor de duidelijkheid, ik verhuur ook een huis en heb het tegen een gereduceerd tarief verhuurd. Als deze huurder na zoveel jaar bij mij aankomt voor een vergoeding van zoveel % van marktwaarde of met bedragen van meer dan 10K komt omdat hij vindt dat ik het verschil tussen de nieuwe en oude huur moet ophoesten, dan gaat zijn huur direct naar het maximum (en wacht ik wel).

[ Voor 1% gewijzigd door Veenbrandt op 11-07-2022 22:29 . Reden: Typo ]

[Wormaap]

Emgeebee schreef op maandag 11 juli 2022 @ 10:24:
Ik ben 2 jaar terug uitgekocht voor ongeveer 8% van de woningwaarde. Mocht je meer info willen hoe dat rekensommetje gemaakt is dan kan je DM'en.

Nu snap ik natuurlijk dat je niet álle details en plein publique uit de doeken wil doen, maar voor een toekomstige lezer zou het natuurlijk wel erg jammer zijn als net de ene persoon die eerstehands ervaring heeft dat alleen via DM deelt
En ik ben nieuwsgierig, dat ook

[DataGhost]

Veenbrandt schreef op maandag 11 juli 2022 @ 22:27:
De vergoeding moet redelijk en billijk zijn voor beide partijen. Het moet tenminste de kosten dekken van de verhuizing en daarnaast moet er gecompenseerd worden voor het ongemak. Voor de duidelijkheid, ik verhuur ook een huis en heb het tegen een gereduceerd tarief verhuurd. Als deze huurder na zoveel jaar bij mij aankomt voor een vergoeding van zoveel % van marktwaarde of met bedragen van meer dan 10K komt omdat hij vindt dat ik het verschil tussen de nieuwe en oude huur moet ophoesten, dan gaat zijn huur direct naar het maximum.

Door mensen als jij worden dus allerlei huurdersbeschermende wetten bedacht. Verder superleuk dat jij tegen een gereduceerd tarief verhuurt maar dat lijkt me bij TS niet zomaar van toepassing, dus behoorlijk irrelevant. Maar ook in de vrije sector mag in 2022 maximaal 3.3% verhoogd worden en de komende paar jaren ligt het ook nog aan banden, dus succes daarmee. Als verhuurder die zich op de hoogte houdt van wetgeving wist je dat allang natuurlijk.

Wat betreft het dekken van de kosten van ongemak, voor de huurder is het een behoorlijk ongemak als deze nu huurt voor X (met huurdersbescherming!), en straks opeens moet gaan huren voor Y omdat jij graag je tent verkoopt zonder de huurder erin. Daarbij moet er dan ook maar even op korte termijn een passende woning gevonden worden wat momenteel ook niet echt makkelijk gaat. Het ongemak voor de huurder is dus botweg het verschil tussen X en Y, en aangenomen dat de huurder nog langer dan 10 jaar leeft is het hanteren van een bovengrens van 10 jaar op dat verschil ergens zelfs nog coulant te noemen. Zeker als de woning door het vertrekken van de huurder een meervoud van dat bedrag in waarde toeneemt.

(en wacht ik wel)

Leuke edit. Dat lijkt me dus juist iets wat de huurder zou kunnen zeggen. Gezelliger wordt het er vast niet op.

[ Voor 3% gewijzigd door DataGhost op 11-07-2022 22:38 ]

[PcDealer]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 22:16:
[...]


Eenvoudig: je woongenot om zeep helpen. Er staan tientallen zo niet hinderden topics hier op Tweakers over problemen met verhuurders.

Dan moet drie voorbeelden geen enkel probleem zijn. Anders blijft het bij roepen in de ruimte.

[Veenbrandt]

@DataGhost Ik denk dat je een beetje aan het projecteren bent en bepaalde aannames doet, maar dat wist je allang natuurlijk.

Begrijp mij niet verkeerd, ik vind het goed dat er regels zijn om de huurder te beschermen tegen de wispelturigheid van de verhurende partij / huisjesmelkers. Maar er komt een moment in iemands leven dat een huis gewoon moet worden verkocht vanwege iemands leeftijd, diegene een rondreis willen maken, met vervroegd pensioen wil gaan, etc. Als iemand daar jaren heeft kunnen wonen naar volle tevredenheid, uiteraard de mogelijkheid krijgt om het huis over te nemen en zo niet, de gelegenheid krijgt om rustig verder te zoeken naar een alternatief, waarom zou de verhuurder dan een deel van de winst van de waardestijging moeten ophoesten? Ik vind het vrij onlogisch dat je mag verwachten dat je een huis tot het einde der tijden mag huren.

@PcDealer, zo beter ?

[PcDealer]

Veenbrandt schreef op maandag 11 juli 2022 @ 23:01:
Ik denk dat je een beetje aan het projecteren bent en bepaalde aannames doet, maar dat wist je allang natuurlijk.
[...]
Ik vind het vrij onlogisch dat je mag verwachten dat je een huis tot het einde der tijden mag huren.

Op wie reageer je?

Wat jij logisch vindt, is nog niet de wet.

[DataGhost]

PcDealer schreef op maandag 11 juli 2022 @ 23:02:
[...]

Op wie reageer je?

Wat jij logisch vindt, is nog niet de wet.

Ik denk op mij en vraag me af waar de projectie vandaan komt. Verder goede samenvatting van de reactie die ik gegeven zou hebben. Niemand verplicht je een huis te verhuren @Veenbrandt, je had het ook gewoon kunnen verkopen (of überhaupt niet kopen) dan had je geen gezeik gehad met huurders en lastige wetjes.

een huis tot het einde der tijden mag huren

Zo'n beetje de definitie van een contract voor onbepaalde tijd.

[ Voor 11% gewijzigd door DataGhost op 11-07-2022 23:05 ]

[Veenbrandt]

@DataGhost, het moge duidelijk zijn dat wij het niet eens zullen worden. Wat betreft de "wetjes", ik ben meer van het samen in onderling overleg kijken wat de mogelijkheden zijn en zul je zien dat er altijd zeer veel mogelijk is. Immers het gros is niet zoals jij denkt dat verhuurders zijn. Er is ook nog zoals elkaar wat gunnen en verplaatsen kunnen in elkaars situatie. Als jij een huis verhuurt en iemand krijgt bijv. 8% van de woningwaarde, dan betekent dat aardig wat jaren huur.

[Qwerty-273]

Veenbrandt schreef op maandag 11 juli 2022 @ 23:27:
Als jij een huis verhuurt en iemand krijgt bijv. 8% van de woningwaarde, dan betekent dat aardig wat jaren huur.

Daar heb je gelijk in, aan de andere kant als de huurder niet weg wilt, dan wordt de waarde van de woning gedrukt ten opzicht van de waarde in leegstand. Het is ondernemingsrisico waar denk ik een deel van de verhuurders niet veel rekening mee houdt. En die er ook niet al te veel geld aan kwijt willen zijn (want die hadden dikke euro tekens in gedachten met een leegstaande verkoop). Dan kan een stap naar 'lastig' naar de huurder doen emotioneel dichterbij zitten dan objectief en zakelijk naar de situatie kijken.

[eLScha]

PcDealer schreef op maandag 11 juli 2022 @ 22:42:
[...]

Dan moet drie voorbeelden geen enkel probleem zijn. Anders blijft het bij roepen in de ruimte.

Ik denk niet dat de TS geholpen is met een lijstje hoe een verhuurder jouw woongenot kan vergallen want dat is helemaal nog niet van toepassing in deze situatie.

TS heeft goed contact, wordt geconfronteerd met deze situatie en wil geïnformeerd worden over de mogelijke opties. Die zijn enerzijds er hard in gaan, anderzijds zorgen dat je er voor jezelf een mooie deal uit kunt halen en het daarbij laten. En daarbij misschien nog wel andere tips en tricks van mensen in dit topic.

Een treiterende verhuurder is nog mijlen ver weg, maar wel een risico als je het hard tegen hard zou gaan spelen.

Speciaal voor @PcDealer, zomaar eens een selectie van zaken waarmee een verhuurder je woongenot om zeep kan helpen:

- Een juridische brief sturen. Dat geeft voor sommigen al slapeloze nachten.
- Eventueel dagvaarden. Zelfs als de zaak niet kansrijk is kan een potentiële rechtszaak met de verhuurder tot veel stress leiden bij een huurder.
- Reparaties langer laten duren dan nodig. Een cv ketel die eigenlijk vervangen moet worden tot in den treuren repareren waardoor je elke paar maanden weer onder die koude douche staat. Een voordeurslot niet tijdig repareren. Een lekkend dak niet repareren. Rotte kozijnen niet repareren waardoor je extra energiekosten maakt.
- Onderhoud wel uitvoeren maar (veel) langer laten duren dan nodig met onevenredige overlast tot gevolg.
- Intimidatie.
- Vage afrekeningen van de servicekosten waar je weer over moet gaan touwtrekken.
- Onredelijke verhogingen van de servicekosten waarover je weer moet gaan touwtrekken.
- Huisvredebreuk, eventueel vermomd onder de noemer “noodzakelijk onderhoud”.
- Zelfs bedreigingen en fysiek geweld komt voor.
- CV vervangen door een warmtepomp met te weinig capaciteit. Krijg je je huis niet warm in de winter of heb je een extreem hoog stroomverbruik door de elektrische bijverwarming.
- Wanneer internet/televisie in je contract zit, de snelheid verlagen of de levering stoppen.
- Schade die onder de opstalverzekering van de verhuurder valt niet vergoeden. Bijvoorbeeld schade aan daken of ruiten na storm.
- inbouwapparatuur als kookplaat, magnetron, vaatwasser of over niet vervangen of repareren.

[Veenbrandt]

Qwerty-273 schreef op maandag 11 juli 2022 @ 23:33:
[...]

Daar heb je gelijk in, aan de andere kant als de huurder niet weg wilt, dan wordt de waarde van de woning gedrukt ten opzicht van de waarde in leegstand. Het is ondernemingsrisico waar denk ik een deel van de verhuurders niet veel rekening mee houdt. En die er ook niet al te veel geld aan kwijt willen zijn (want die hadden dikke euro tekens in gedachten met een leegstaande verkoop). Dan kan een stap naar 'lastig' naar de huurder doen emotioneel dichterbij zitten dan objectief en zakelijk naar de situatie kijken.

Klopt, de waarde wordt gedrukt en dat is ook begrijpelijk. Verder, het is inderdaad ook ondernemingsrisico als je een huis gaat verhuren én voor mijzelf geldt het als aanvulling op mijn (karige) pensioen. Ik had in ieder geval geen euro tekens in mijn gedachten ;-).

Verder zit ik er dan ook niet al te zakelijk in, maar redeneert vanuit het perspectief elkaar gunnen en alles in redelijkheid.

[Theo]

eLScha schreef op maandag 11 juli 2022 @ 23:39:
[...]


Ik denk niet dat de TS geholpen is met een lijstje hoe een verhuurder jouw woongenot kan vergallen want dat is helemaal nog niet van toepassing in deze situatie.

TS heeft goed contact, wordt geconfronteerd met deze situatie en wil geïnformeerd worden over de mogelijke opties. Die zijn enerzijds er hard in gaan, anderzijds zorgen dat je er voor jezelf een mooie deal uit kunt halen en het daarbij laten. En daarbij misschien nog wel andere tips en tricks van mensen in dit topic.

Een treiterende verhuurder is nog mijlen ver weg, maar wel een risico als je het hard tegen hard zou gaan spelen.

Speciaal voor @PcDealer, zomaar eens een selectie van zaken waarmee een verhuurder je woongenot om zeep kan helpen:

- Een juridische brief sturen. Dat geeft voor sommigen al slapeloze nachten.
- Eventueel dagvaarden. Zelfs als de zaak niet kansrijk is kan een potentiële rechtszaak met de verhuurder tot veel stress leiden bij een huurder.
- Reparaties langer laten duren dan nodig. Een cv ketel die eigenlijk vervangen moet worden tot in den treuren repareren waardoor je elke paar maanden weer onder die koude douche staat. Een voordeurslot niet tijdig repareren. Een lekkend dak niet repareren. Rotte kozijnen niet repareren waardoor je extra energiekosten maakt.
- Onderhoud wel uitvoeren maar (veel) langer laten duren dan nodig met onevenredige overlast tot gevolg.
- Intimidatie.
- Vage afrekeningen van de servicekosten waar je weer over moet gaan touwtrekken.
- Onredelijke verhogingen van de servicekosten waarover je weer moet gaan touwtrekken.
- Huisvredebreuk, eventueel vermomd onder de noemer “noodzakelijk onderhoud”.
- Zelfs bedreigingen en fysiek geweld komt voor.
- CV vervangen door een warmtepomp met te weinig capaciteit. Krijg je je huis niet warm in de winter of heb je een extreem hoog stroomverbruik door de elektrische bijverwarming.
- Wanneer internet/televisie in je contract zit, de snelheid verlagen of de levering stoppen.
- Schade die onder de opstalverzekering van de verhuurder valt niet vergoeden. Bijvoorbeeld schade aan daken of ruiten na storm.
- inbouwapparatuur als kookplaat, magnetron, vaatwasser of over niet vervangen of repareren.

Allemaal zaken die, wanneer een huurder het gedrag vastlegt en bijhoudt, hem heel erg kunnen helpen een rechter te vragen voor een verhuisvergoeding gelijk aan 20 jaren het verschil tussen zijn huidige en nieuwe huur, plus 6.506 euro verhuiskosten. Dan kun jij als verhuurder lekker 'huurdertje pesten' maar door het achterlijke gedrag is jouw financiële winst van je investering dan compleet verdampt.:')

Een huurwoning is een basisbehoefte waar niet niet zonder kan, en die je niet kan inslaan (zoals water en boodschappen). Het verhuren van een woning is niks meer dan een investering, belegging of een onderneming waar iemand weloverwogen voor kiest voor financieel gewin. Niks mis als je ervoor kiest om geld te willen verdienen aan de basisbehoefte van iemand. Maar vervolgens doelbewust iemand het leven zuur willen maken (huurder pesten), enkel voor jouw financieel gewin is wel heel erg bot en egoïstisch..

[FRANQ]

PcDealer schreef op maandag 11 juli 2022 @ 21:03:
[...]

Dan gaat het om sociale huurwoningen. Dat lijkt mij hier niet aan de orde.

Die van mijn schoonmoeder en de hele wijk daar was zeer zeker geen sociale huur.

Die woningen konden ze toen overnemen voor 200-230k terwijl de verkoop van koophuizen toen in die wijk op 300k lag.

Tegenwoordig zit het op 500k in die wijk.


Maar daar ging het helemaal niet om.
Het gaat er om dat zijn huisbaas wilt verkopen.
Die wilt hem eruit hebben zodat hij het huis voor de max prijs kan verkopen.

Hierin zit een goede onderhandelingspositie.
Want als hij blijft zitten is het huis 30% minder waard.
En als hij eruit gaat moet de huisbaas hem 5%?? betalen, afhankelijk van wat ze overeen komen.

Aangezien de huisbaas wil verkopen, kan hij gewoon mee bieden. Maar dat zou ik dan wel direct doen, en niet pas als hij op Funda staat.

[ Voor 36% gewijzigd door FRANQ op 12-07-2022 06:57 ]

[eLScha]

Theo schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 06:26:
[...]


Allemaal zaken die, wanneer een huurder het gedrag vastlegt en bijhoudt, hem heel erg kunnen helpen een rechter te vragen voor een verhuisvergoeding gelijk aan 20 jaren het verschil tussen zijn huidige en nieuwe huur, plus 6.506 euro verhuiskosten. Dan kun jij als verhuurder lekker 'huurdertje pesten' maar door het achterlijke gedrag is jouw financiële winst van je investering dan compleet verdampt.:')

Een huurwoning is een basisbehoefte waar niet niet zonder kan, en die je niet kan inslaan (zoals water en boodschappen). Het verhuren van een woning is niks meer dan een investering, belegging of een onderneming waar iemand weloverwogen voor kiest voor financieel gewin. Niks mis als je ervoor kiest om geld te willen verdienen aan de basisbehoefte van iemand. Maar vervolgens doelbewust iemand het leven zuur willen maken (huurder pesten), enkel voor jouw financieel gewin is wel heel erg bot en egoïstisch..

Lang niet alle genoemde punten zijn afdwingbaar voor een rechter. Daarnaast moet je er maar zin en hebben. Een jarendurend juridisch traject in gaan. Ik denk dat je dan achteraf toch denkt; had ik die 15k maar gepakt in plaats van jaren vechten voor die 40k.

[Mystic Spirit]

Dank jullie wel voor alle inzichten

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Equazor_]

Ik denk dat het ook belangrijk is om te kijken waar je zelf weer gaat wonen?
Zijn er woningen vrij in de regio waar je wil wonen en hoe duur zijn deze?

Je kan wel een leuke vergoeding mee krijgen maar als je ineens 500 euro meer huur moet betalen om in een vergelijkbaar huis/regio te wonen ben je daar ook zo doorheen.

Misschien kan de huidige verhuurder hier iets in betekenen?

[_serial_]

Mystic Spirit schreef op maandag 11 juli 2022 @ 11:32:
Dank voor jullie reacties. Dat geeft al het nodige inzicht

Voor wat betreft de suggesties om te kopen: Dat heb ik natuurlijk overwogen, maar past bij de huidige waarde niet binnen mijn budget...

Ben toch wel beetje benieuwd naar je huidige huurprijs en de potentiële verkoopprijs.

Het kan nooit kwaad om je mogelijkheden alsnog te verkennen denk ik.

[Douweegbertje]

Mystic Spirit schreef op maandag 11 juli 2022 @ 11:32:


[...]

Natuurlijk heeft de verhuurder de mogelijkheid om vervelende situaties te creëren. Dat verwacht ik echter niet, want er is sprake van een goede verstandhouding.

Voor 50k doen mensen gekke dingen. Voor minder zijn er hechte families kapot gegaan..

[Paralize_nl]

eLScha schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 08:37:
[...]


Lang niet alle genoemde punten zijn afdwingbaar voor een rechter. Daarnaast moet je er maar zin en hebben. Een jarendurend juridisch traject in gaan. Ik denk dat je dan achteraf toch denkt; had ik die 15k maar gepakt in plaats van jaren vechten voor die 40k.

Je gaat er hier vanuit dat een particuliere verhuurder wel zin in heeft.

Die zal ook eieren voor zijn geld kiezen dan.
Je staat als huurder achterlijk sterk.

[supersoco80]

Paralize_nl schreef op zondag 17 juli 2022 @ 08:27:
[...]


Je gaat er hier vanuit dat een particuliere verhuurder wel zin in heeft.

Die zal ook eieren voor zijn geld kiezen dan.
Je staat als huurder achterlijk sterk.

Hoezo is dat achterlijk? Het is erg, erg moeilijk om aan woonruimte te komen in dit land. Koop en huur. Stel je voor dat je zomaar uit je huurwoning gegooid kan worden in deze huizenmarkt.

[paknaald]

Totaal economisch rationeel gedacht en in een wereld dat je wel zou willen verhuizen of zelfs dit als Kans ziet om elders te kopen. (Geen inzicht in je financiën.)

Als de relatie nu goed is. Kies ieder een makelaar, liefst uit de courante makelaars. Vraag ze het pand te taxeren in verhuurde en onverhuurde staat met volledig inzicht in het rekenmodel (vooral voor verhuurde staat). Leg vooraf vast het verschil te delen als afkoopsom met één ontbindende voorwaarde: als het niet acceptabel is, is de partij die afziet van de deal de verantwoordelijke voor alle taxatiekosten. Dat is transparant, een relatief kleine investering en enigszins lastig te ‘gamen’. In een uiterste beding je nog X% van evt. meeropbrengst. (Minderopbrengst past m.i. niet bij de ‘machtsverhouding’ en de moeite die het jou zal kosten om te verhuizen.) Zelfs als de verhuurder zou afzien, heb je daarna een set objectieve bedragen die (toch) zullen werken als ijkpunt voor evt. verdere gesprekken. Zelf afzien is in dit model wel een beetje gek als de taxaties tegenvallen… dan maak je ineens kosten als huurder die helemaal niet nodig zijn. Het toont wel goede wil en kan je zomaar op pad naar een eigen woning zetten.

[ Voor 10% gewijzigd door paknaald op 17-07-2022 13:49 ]

[Paralize_nl]

supersoco80 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 10:52:
[...]


Hoezo is dat achterlijk? Het is erg, erg moeilijk om aan woonruimte te komen in dit land. Koop en huur. Stel je voor dat je zomaar uit je huurwoning gegooid kan worden in deze huizenmarkt.

Ik had beter ‘ontzettend’ kunnen gebruiken als krachtterm.

[paknaald]

@Mystic Spirit - Hoe is het afgelopen met je gesprek met de verhuurder?

[Mystic Spirit]

Het heeft even geduurd, maar uiteindelijk heeft de verhuurder besloten toch niet over te gaan tot verkoop en is het niet tot een onderhandeling gekomen voor de uitkoop.
Ik kan dus helaas geen ervaringen delen over wat er wel en niet haalbaar is.

[Viper®]

Mystic Spirit schreef op donderdag 29 september 2022 @ 17:43:
Het heeft even geduurd, maar uiteindelijk heeft de verhuurder besloten toch niet over te gaan tot verkoop en is het niet tot een onderhandeling gekomen voor de uitkoop.
Ik kan dus helaas geen ervaringen delen over wat er wel en niet haalbaar is.

Ben wel benieuwd wat de reden hiervoor is.

Lastige en/of lang traject waarbij mogelijk winstverlies op de woning
dalende markt waarbij langdurig verhuur icm huurverhoging mogelijk interessanter is dan verkoop

[Mystic Spirit]

Viper® schreef op donderdag 29 september 2022 @ 19:51:
[...]

Ben wel benieuwd wat de reden hiervoor is.

Lastige en/of lang traject waarbij mogelijk winstverlies op de woning
dalende markt waarbij langdurig verhuur icm huurverhoging mogelijk interessanter is dan verkoop

Daar ben ik ook benieuwd naar
Helaas heeft de verhuurder de reden niet met mij gedeeld... Aan het onderhandelingstraject lag het in ieder geval niet. Dat is ook aangegeven door de verhuurder. Zoals ik in het begin ook schreef, vond ik het belangrijk om de relatie goed te houden en dat is ook zo gebleven.

De onderliggende reden blijft dus gissen. Het kan de markt zijn, maar ook net zo goed persoonlijke omstandigheden, of misschien heeft een andere huurder direct toegehapt bij het eerste bod, omdat die toch al wilde verhuizen. We zullen het waarschijnlijk nooit weten.