Sterke geluidsoverlast van bovenburen (verborgen gebrek)

[Divak]

Je hebt ook een bouwkundige keuring laten doen, heeft deze dan ook totaal over het hoofd gezien dat het plafond is weggehaald en je eigenlijk direct op de vloer van de buren kijkt? Lijkt mij ook wel een foutje. Verwacht verder geen wonderen van je maatregelen, het zal in een Haagse portiek altijd gehorig blijven. Ik weet ook niet of de contactgeluiden met een laag isolatie verdwijnen.

[FRANQ]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:00:
[...]


De buren hebben juist (dat zeggen ze tenminste en ik geloof ze ook) de wettelijk verplichte softboard ondervloer gelegd die 10 db zou moeten isoleren. Echter is bij ons de tussenlaag tussen hun vloer en ons plafond zo geïsoleerd dat er enorm veel geluid geproduceerd wordt. Ik denk dat, omdat er bij hun al een goeie ondervloer ligt, dat isoleren aan onze kant weldegelijk zal helpen met het geluidsoverlast. Wij denken ook dat we dit sowieso gaan doen en zijn momenteel afspraken aan het inplannen met bedrijven om langs te komen voor offertes en advies. We proberen alleen dus te kijken of we deze kosten (deels) kunnen verhalen op de verkoper omdat wij het gevoel hebben dat ze bewust informatie heeft achtergehouden. Het ergste is nog dat wij, nadat we getekend hebben in oktober, nog een volle maand bij de bovenburen hadden kunnen isoleren voordat zij de vloer erin gelegd hebben (dus isolatie wol in de tussenruimte stoppen). Dit was dus aanvankelijk ook het idee van de verkoopster om zelf te doen. Maar omdat ze dit dus verzwegen heeft hadden wij geen idee dat dit een goed idee zou zijn.

Een harde vloer op een houten vloer is natuurlijk gewoon de meest slechte keuze.
Hadden ze tapijt genomen met een rubber ondervloer, had je amper wat gehoord.

Maar tapijt is uit en visgraat in, dus dat word het.
10dB isolatie in de ondervloer is eigenlijk nogal minimaal, dat haal je al met een 3mm folie.


Je kan kijken of je het bestaande plafond kunt laten isoleren met cellulose vlokken.
Hierdoor fungeert het plafond niet meer als klankkast, en dan is het geluid misschien al niet meer hinderlijk.

Ik lees dat je een rieten plafond hebt, deze voldoet niet aan de eisen voor brandveiligheid.
Het plafond moet 60 minuten brandwerend zijn, riet haalt 20 minuten.

Ik zou dus als je een nieuw plafond wilt plaatsen dit oude plafond weghalen.
Hiermee heb je een win-win situatie, want de brandveiligheid is beter maar je kunt ook hoger starten met je plafond. waardoor je minder ruimte verliest.

https://www.easycell.nl/p...dubbele-125-mm-gipsplaat/
Met deze beugels kun je een ontkoppeld metalstud plafond maken.

https://www.isolatiemater...RE2Vk1kWwx5BoC4SUQAvD_BwE
Zelf pas ik in wanden en plafonds op dit moment acoustifit toe, dat dempt +-40dB


Massa is geluiddempend.
Dus ik zou zeker afschroeven met 2 lagen van 12mm gipsplaat.

[FRANQ]

Divak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:29:
Je hebt ook een bouwkundige keuring laten doen, heeft deze dan ook totaal over het hoofd gezien dat het plafond is weggehaald en je eigenlijk direct op de vloer van de buren kijkt? Lijkt mij ook wel een foutje. Verwacht verder geen wonderen van je maatregelen, het zal in een Haagse portiek altijd gehorig blijven. Ik weet ook niet of de contactgeluiden met een laag isolatie verdwijnen.

Dat is toch logisch?
Als je je vloer weghaalt kijk je op het plafond van de benedenburen.



Het rieten plafond had wel een puntje " direct vervangen" kunnen/moeten zijn in het rapport

[Axebreak]

FRANQ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:45:
[...]


Dat is toch logisch?
Als je je vloer weghaalt kijk je op het plafond van de benedenburen.



Het rieten plafond had wel een puntje " direct vervangen" kunnen/moeten zijn in het rapport

De persoon die de bouwtechnische keuring doet die wist natuurlijk ook niet dat het verlaagd plafond er een aantal jaar geleden uitgehaald is omdat dit niet verteld is door de verkopende partij. De keurder ziet dus alleen een mooi uitziend plafond. Hij wist wel dat er riet achter de stuclaag zat maar heeft daar niks van gezegd.

[cadsite]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond.

Eronder is er nog een appartement.

[FreakNL]

Maar dat verlaagde plafond is er ooit ook ingezet, me dunkt?

Dus vanaf de bouw in 1925 zat er helemaal geen verlaagd plafond in en de situatie die je nu hebt is zoals het van origine altijd al geweest is? Dan zie ik daar geen verborgen gebrek in, zoals @Divak wil doen geloven...

Of is er bij het weghalen van het verlaagde plafond MEER weggehaald dan er origineel inzat?

Hier nog een linkje met veel info, weet niet of deze al gepost was?
https://woningjurist.nl/g...buren-verborgen-gebreken/

[ Voor 15% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 11:56 ]

[Axebreak]

cadsite schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:53:
[...]

Eronder is er nog een appartement.

Die ook toevallig net leeg stond zoals ik zei doordat die bewoonster 3 maanden ervoor overleden was.

[Harrie_]

@Axebreak, heb je een rechtsbijstandverzekering?

[Axebreak]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:54:

Dus vanaf de bouw in 1925 zat er helemaal geen verlaagd plafond in en de situatie die je nu hebt is zoals het van origine altijd al geweest is? Dan zie ik daar geen verborgen gebrek in, zoals @Divak wil doen geloven...

Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

[Dexs]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:48:
[...]


De persoon die de bouwtechnische keuring doet die wist natuurlijk ook niet dat het verlaagd plafond er een aantal jaar geleden uitgehaald is omdat dit niet verteld is door de verkopende partij. De keurder ziet dus alleen een mooi uitziend plafond. Hij wist wel dat er riet achter de stuclaag zat maar heeft daar niks van gezegd.

Nee maar @FRANQ maakt een ander goed punt; het plafond moet minimaal 60 min brandwerend zijn en dat is hij nu niet. Ik denk dat je er niet aan ontkomt om alsnog een nieuw verlaagd plafond te plaatsen. Volgens mij is 2x 12mm gips zelfs verplicht? Ik weet niet of Fermacell al een brandwerende rating heeft, maar die platen kan je zo strak tegen elkaar lijmen dat stuucen niet meer nodig is, scheelt weer wat centen.

[Axebreak]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:54:

Hier nog een linkje met veel info, weet niet of deze al gepost was?
https://woningjurist.nl/g...buren-verborgen-gebreken/

Deze had ik al een keer gezien inderdaad, maar bedankt voor het delen want ik kon het niet meer vinden. Ik haal hier wel een aantal zaken uit die bij ons van toepassing zijn.

Zoals ik al had gezegd accepteren wij het als we af en toe de buren horen bij een feestje of als er een pan op de grond valt ofzo. Dit is naar mijn mening wat er bij komt bij een huis uit deze tijd. Maar niet dat we alles horen wat we op dit moment horen. De verkoopster kiest er precies voor om te verkopen als boven en onder haar niet bewoond zijn, plant dan de bezichtigingen in en meldt niet hoe hevig zij last had van geluidsoverlast zoals ik kan zien in de mailwisselingen van vorig jaar.

[Axebreak]

Dexs schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:06:
[...]


Nee maar @FRANQ maakt een ander goed punt; het plafond moet minimaal 60 min brandwerend zijn en dat is hij nu niet. Ik denk dat je er niet aan ontkomt om alsnog een nieuw verlaagd plafond te plaatsen. Volgens mij is 2x 12mm gips zelfs verplicht? Ik weet niet of Fermacell al een brandwerende rating heeft, maar die platen kan je zo strak tegen elkaar lijmen dat stuucen niet meer nodig is, scheelt weer wat centen.

Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

[Dexs]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:07:
[...]


Deze had ik al een keer gezien inderdaad, maar bedankt voor het delen want ik kon het niet meer vinden. Ik haal hier wel een aantal zaken uit die bij ons van toepassing zijn.

Zoals ik al had gezegd accepteren wij het als we af en toe de buren horen bij een feestje of als er een pan op de grond valt ofzo. Dit is naar mijn mening wat er bij komt bij een huis uit deze tijd. Maar niet dat we alles horen wat we op dit moment horen. De verkoopster kiest er precies voor om te verkopen als boven en onder haar niet bewoond zijn, plant dan de bezichtigingen in en meldt niet hoe hevig zij last had van geluidsoverlast zoals ik kan zien in de mailwisselingen van vorig jaar.

Ik snap je frustratie en ben het eigenlijk wel met je eens, maar tegen de tijd dat je je gelijk hebt gehaald (als je dat volgens de wet al hebt, dat weet ik niet) wil je niks liever meer dan verhuizen. Ik zou eens beginnen met offertes opvragen, allicht kan je de kosten met je bovenbuurman delen? Die 10db groene platen zijn natuurlijk ook een grap en doen bijna niks. Dan hoeft hij ook niet meer op zijn tenen te lopen in huis.

Ik zou beginnen met het volspuiten van de lege ruimtes tussen het plafond, mocht dat niet helpen kan je altijd dat verlaagd plafond nog terugzetten (wat eigenlijk sowieso moet, maar dat is een andere discussie).

[FRANQ]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

Je hebt het er de hele tijd over dat zij een verlaagd plafond eruit gehaald heeft.
Waar baseer je dat op?

Heeft de vorige bewoner dat verteld, of zitten er nog gaten van de bevestiging materialen?

Dat ze een rieten plafond terug geplaatst heeft lijkt mij heel sterk, dit zal het oorspronkelijke plafond zijn.
Riet dat doen ze al decennia niet meer.


Maar al heeft ze een verlaagd plafond eruit gehaald, dat is een non issue.
Dat plafond zat er tijdens bezichtigingen en de koop al niet meer in dan.

[ Voor 7% gewijzigd door FRANQ op 07-07-2022 12:17 ]

[-tom-562]

Ik zou voor een verlaagd plafond gaan. Dat kost qua materialen de kop ook niet (wat hout, partijtje gipsplaten en steenwol, ik weet niet hoe groot het plafond is, maar dat kost nooit meer dan 1000 euro). Met een paar handige vrienden/(schoon)vaders maak je zoiets er met een weekend in.
Scheelt je een hele hoop stress en gezeik, als ik het zo lees...

[ Voor 10% gewijzigd door -tom-562 op 07-07-2022 12:17 ]

[Jeroenneman]

Heb je dit al aangekaart bij de verkoopmakelaar? Je hoeft niet gelijk een rechtszaak te beginnen, een discussie opstarten is ook al wat waard.

Jij hebt nu blijkbaar stukken waar duidelijk in vermeld staat dat de verkopende partij zeer veel last had van het geluid, en dit zelfs zwart op wit.

Als jij dit niet ook zwart op wit hebt gekregen als informatie bij het kopen van het huis, dan zou je dit zeker als verborgen gebrek kunnen opvoeren. Immers, de verkopende partij had informatie over de staat van de woning, die niet (of in sterk afgezwakte vorm) met jou is gedeeld als koper. Vermelden in de brochure dat er enige sprake is van geluid uit de bovenwoning is iets heel anders dan letterlijk elke voetstap kunnen plaatsen. En gezien de stukken die je nu in handen hebt, wist verkoopster ook dat dit niet leefbaar was.

Deze stappen al gevolgd/doorgenomen?
https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

Die papertrail stond in de stukken van de VvE begrijp ik, dat valt toch echt wel onder de onderzoeksplicht van de koper om die door te nemen.


En daarnaast is geluidsoverlast subjectief, zeker bij een zeer oud huis kan je natuurlijk geluiden verwachten en moet je daar goed onderzoek naar doen.

[ Voor 7% gewijzigd door Wolly op 07-07-2022 12:25 ]

[Dexs]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:24:
[...]


Die papertrail stond in de stukken van de VvE begrijp ik, dat valt toch echt wel onder de onderzoeksplicht van de koper om die door te nemen.


En daarnaast is geluidsoverlast subjectief, zeker bij een zeer oud huis kan je natuurlijk geluiden verwachten en moet je daar goed onderzoek naar doen.

Ik blijf toch vinden dat er een groot verschil is tussen "de buurman heeft geen trapbekleding, dus dat hoor je wel eens" en elke voetstap in een huis horen, zelfs als ze op sokken lopen. En als de verkoper daarover ook klaagt in de vve is er dus gelogen of doelbewust informatie achtergehouden. Of het een verborgen gebrek is? Geen idee, maar ik vind het wel een beetje onaardig om dit te doen.

*edit* we gaan overigens even voorbij aan de optie dat de bovenbuurman zijn vloer ondeugdelijk heeft laten aanleggen, dat kan toch ook nog? In deze drukke tijden zijn er genoeg bedrijven die slecht werk leveren. Het geluid dat je beschrijft is grootendeels contactgeluid, dat ga je niet zomaar weg krijgen met wat extra isolatie.

[ Voor 16% gewijzigd door Dexs op 07-07-2022 12:36 ]

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
[...]


TS geeft toch in OP aan dat hij contact heeft gehad met de bovenburen, die op hun beurt aangeven dat verkoper meerdere malen langs is geweest vanwege het geluid. Ook is TS in het bezit van stukken/e-mails van de VVE waaruit blijkt dat verkoper bezig was met de kwestie van geluidsoverlast. Daar valt weinig aan te interpreteren imho.

TS geeft aan dat hij bij de bezichtiging heeft geinformeerd, op dat moment stond het huis van de bovenburen leeg.

Verkoper heeft toen aangegeven dat ze wel wat hoorde van de vorige bewoners maar dat de nieuwe bewoners goede ondervloeren gingen leggen. Eigenlijk zegt ze daarmee dat ze verwacht dat het de leefgeluiden vermindert, iets wat je als leek ook best mag verwachten van een goede ondervloer.

Blijkbaar is verkoper na die bezichtiging nog eens of meerdere malen bij de bovenburen langs geweest, maar dat is niet erg relevant. Of vind je dat verkoper dan de aanstaande koper moet bellen om te zeggen dat er toch wel wat te horen is ondanks de nieuwe vloeren?

We hebben het huis voor het eerst bekeken in oktober 2021. Op dat moment stond het huis onder ons huis leeg want die bewoonster was vlak daarvoor overleden. Ook het huis boven ons stond net leeg aangezien dat een aantal maanden daarvoor verkocht was en de nieuwe bewoners nog aan het verbouwen waren. Het gaat om een haagse portiek woning van 3 lagen op elkaar uit 1925. Aangezien dit soort oude huizen altijd wel wat gehorig zijn hebben we bij onze bezichtiging natuurlijk gevraagd of er overlast was van andere buren. Hier werd ons verteld dat er wel wat overlast was soms van de vorige bovenburen omdat zij geen bekleding hadden op de trap naar boven en hier met schoenen naar boven gingen. Ook was af en toe een rennend kind te horen terwijl er geen deugdelijke ondervloer was boven. Maar, werd ons beloofd, er kwamen nieuwe bewoners in die wel goeie ondervloeren gingen leggen.

[FRANQ]

Dexs schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:29:
[...]


Ik blijf toch vinden dat er een groot verschil is tussen "de buurman heeft geen trapbekleding, dus dat hoor je wel eens" en elke voetstap in een huis horen, zelfs als ze op sokken lopen. En als de verkoper daarover ook klaagt in de vve is er dus gelogen of doelbewust informatie achtergehouden. Of het een verborgen gebrek is? Geen idee, maar ik vind het wel een beetje onaardig om dit te doen.

*edit* we gaan overigens even voorbij aan de optie dat de bovenbuurman zijn vloer ondeugdelijk heeft laten aanleggen, dat kan toch ook nog? In deze drukke tijden zijn er genoeg bedrijven die slecht werk leveren. Het geluid dat je beschrijft is grootendeels contactgeluid, dat ga je niet zomaar weg krijgen met wat extra isolatie.

Je weet ook niet wat er lag.

Misschien lag er wel een dik tapijt met een dikke ouderwetse ondervloer.
Dat dempt gigantisch goed.

[hollandnick]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

Ik zou er wel alles aan doen inderdaad om de vorige bewonen aansprakelijk te stellen. Dan zou ik ook gelijk voor het maximale gaan qua isolatie en afwerking. Houdt dus in hoogste isolatie, gipsplaten + stucen.

Moet je alles of een gedeelte zelf betalen dan is het ook allemaal heel goed zelf te doen. Balken aanbrengen, goede isolatie ertussen, afwerken met gisplaten en vervolgens gipsplaatvuller om de naden af te werken. Hoef je met de juiste gipsplaten alleen nog maar te verven. Ziet het er daarna bijna hetzelfde uit als wanneer je alles zou laten stucen

Denk er ook gelijk aan of je niet spotjes en/of speakers wilt plaatsen als je toch bezig bent is dat een goede om gelijk mee te nemen ( of ledverlichting )

[ Voor 7% gewijzigd door hollandnick op 07-07-2022 12:56 ]

[Meekoh]

niet alles doorgelezen, maar wat voor vloer heeft je boven buur? (Beton/Hout/etc)
en wat voor ondervloer ligt daarop.
Er zijn namelijk bepaalde combinaties waarbij een verkeerd soort ondervloer de overlast alleen maar versterkt.
Die simpele laminaat ondervloertjes zijn namelijk wel geschikt voor beton, maar niet perse voor een houten vloer.
Weet niet of je "de rijdende rechter" weleens keek, maar dit is de uitspraak in iets vergelijkbaars destijds:
https://mrfrankvisser.nl/...edige-uitspraak-den-haag/

3. De door Hamid onder zijn laminaatvloer gelegde ondervloer is vanuit een oogpunt van geluidsisolatie niet geschikt voor deze woning, omdat de daaronder liggende verdiepingsvloer van hout is. De door Hamid gelegde Silent plus ondervloer is bedoeld voor geluidsisolatie op een betonnen verdiepingsvloer. Omdat de verkeerde ondervloer is gelegd wordt vrijwel geen geluidsisolatie verkregen en klinken contactgeluiden door in de benedenwoning van Hellen.
4. De bestaande ondervloer moet worden vervangen door een vloer van betonplex van minimaal 18 millimeter dik, die stijf op de houten verdiepingsvloer moet worden geschroefd, liefst nadat minerale wol is aangebracht tussen de verdiepingsvloer en het plafond van Hellen. Dat zal aanmerkelijk beter isoleren.

[ Voor 42% gewijzigd door Meekoh op 07-07-2022 13:05 ]

[Harrie_]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:31:
[...]


TS geeft aan dat hij bij de bezichtiging heeft geinformeerd, op dat moment stond het huis van de bovenburen leeg.

Verkoper heeft toen aangegeven dat ze wel wat hoorde van de vorige bewoners maar dat de nieuwe bewoners goede ondervloeren gingen leggen. Eigenlijk zegt ze daarmee dat ze verwacht dat het de leefgeluiden vermindert, iets wat je als leek ook best mag verwachten van een goede ondervloer.

Blijkbaar is verkoper na die bezichtiging nog eens of meerdere malen bij de bovenburen langs geweest, maar dat is niet erg relevant. Of vind je dat verkoper dan de aanstaande koper moet bellen om te zeggen dat er toch wel wat te horen is ondanks de nieuwe vloeren?


[...]

In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:

Aangezien dit soort oude huizen altijd wel wat gehorig zijn hebben we bij onze bezichtiging natuurlijk gevraagd of er overlast was van andere buren. Hier werd ons verteld dat er wel wat overlast was soms van de vorige bovenburen omdat zij geen bekleding hadden op de trap naar boven en hier met schoenen naar boven gingen. Ook was af en toe een rennend kind te horen terwijl er geen deugdelijke ondervloer was boven.

Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:


[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Misschien had verkoper minder goede oren (of koper er goede oren). Het is natuurlijk erg lastig als je een huis koopt op het moment dat je geen bewoners om je heen hebt, verkoper kan dan alleen maar vertellen over het verleden en wellicht was die oude bovenbewoner wel een oude dame die alleen voor het raam zat.

Een stekker in het stopcontact horen steken bij een huis wat gewoon volgens de normen van destijds is gebouwd lijkt mij geen overlast, hoogstens een huis uit de tijd dat de normen niet zoveel voorstelden.

Komt nog bij dat de bovenburen de situatie hebben verbouwd en aangepast, wellicht is de overlast verergerd ondanks de nieuwe vloer?

[BlackMonkey]

Vervelende situatie. Gezien je er toch wat aan wil doen, maak is een rondje langs je andere buren. Mogelijk hebben die al ervaring met enkel het opvullen van het bestaande plafond. Of willen ze juist zelf ook meer isoleren. Veel van dergelijke huizen zijn op dezelfde manier gebouwd en zo hoef je het wiel niet opnieuw uit te vinden. Ken situaties waarin meerdere buren tegelijk de spouw hebben laten isoleren bijvoorbeeld. Verder kan je nog even kijken of je mogelijk iets van subsidie kan aanvragen.

[ChojinZ]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Allemaal een kwestie van interpretatie en beleving. Wat de 1 super storend vind, kan de ander makkelijk mee leven.
Daarnaast heeft de verkoper aangegeven dat er soms overlast was EN heb je als koper onderzoeksplicht.

Stekker in het stopcontact valt onder leefgeluiden. En ja, dat kan irritant zijn. Maar dat zijn leefgeluiden altijd als ik de definitie mag geloven:

"Leefgeluiden zijn normale geluiden van bewoners die toch als hinderlijk worden ervaren. Voorbeelden hiervan zijn: Lopende, rennende, spelende of springende kinderen. Douche- of toiletgeluiden. "
https://webwoordenboek.nl...alt-er-onder-leefgeluiden

Ik vermoed dat de TS geen schijn van kans heeft.

[digifun]

Haal gelijk het rieten plafond eruit dat komt sowieso naar verloop van tijd naar beneden. Dan komt in 1 keer het hele plafond naar beneden.

[Harrie_]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:19:
[...]
Een stekker in het stopcontact horen steken bij een huis wat gewoon volgens de normen van destijds is gebouwd lijkt mij geen overlast, hoogstens een huis uit de tijd dat de normen niet zoveel voorstelden.
[...]

ChojinZ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:23:
[...]
Stekker in het stopcontact valt onder leefgeluiden. En ja, dat kan irritant zijn. Maar dat zijn leefgeluiden altijd als ik de definitie mag geloven:
[...]

Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

[inquestos]

Ik heb niet alle reacties gelezen, maar ik denk dat je hier extreem sterk in staat. Bij het verkoop van ons eigen huis hebben we het gemeld wanneer er om werd gevraagd. Er is namelijk jurisprudentie met een vrij vergelijkbare zaak, en die dwong de verkopers tot een schadevergoeding van uit mijn hoofd ~40.000.

Ik kan die uitspraak niet zo snel vinden, misschien lukt het je zelf. Het ging om de verkoop (ik dacht ~2010) van een huis waarbij de kopers hadden nagevraagd of ze hinder ondervonden van een ouder stel. Verkopers gaven aan dat ze enkel af en toe de tv hard aanzetten. Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe. Het ging hierbij dus niet eens om een gebrek aan het huis. Aangezien er expliciet om werd gevraagd werd gedwongen tot een schadevergoeding.

Aangezien de eerdere conversaties en correspondentie moet de verkoper wel degelijk op de hoogte zijn geweest.

[FreakNL]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

Dit hoorde ik in mijn 1932 benedenwoning in Rotterdam ook gewoon hoor, van de buren aan 1 kant.. Niks uitzonderlijks aan lijkt me... Ook echt dat onmiskenbare klik-geluid

Overigens vraag ik me altijd af waarom mensen zo vaak dingen in en uit het stopcontact halen. Het zal aan mij liggen maar ik gebruik stopcontacten eigenlijk alleen maar als ik ga stofzuigen... Voor de rest heb ik geen flauw idee waarom je constant stopcontacten zou bedienen en zeker niet 's avonds laat.. En ja, ik laat laders van telefoons ook in het stopcontact zitten.. Sowieso werk ik thuis niet met losse laders, we hebben paar vast "laadplekken" ik heb alles netjes weggewerkt met ingebouwde laders (inductie) of weggewerkte kabels (die net een stukje uitsteken)..

[ Voor 26% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 13:56 ]

[r0n1n112]

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:45:
Ik heb niet alle reacties gelezen, maar ik denk dat je hier extreem sterk in staat. Bij het verkoop van ons eigen huis hebben we het gemeld wanneer er om werd gevraagd. Er is namelijk jurisprudentie met een vrij vergelijkbare zaak, en die dwong de verkopers tot een schadevergoeding van uit mijn hoofd ~40.000.

Ik kan die uitspraak niet zo snel vinden, misschien lukt het je zelf. Het ging om de verkoop (ik dacht ~2010) van een huis waarbij de kopers hadden nagevraagd of ze hinder ondervonden van een ouder stel. Verkopers gaven aan dat ze enkel af en toe de tv hard aanzetten. Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe. Het ging hierbij dus niet eens om een gebrek aan het huis. Aangezien er expliciet om werd gevraagd werd gedwongen tot een schadevergoeding.

Aangezien de eerdere conversaties en correspondentie moet de verkoper wel degelijk op de hoogte zijn geweest.

Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

[bie100]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

ligt er aan wat die er in steekt

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:45:
Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe.

dan zal er wel een keer een einde aankomen hoeveel servies kan en mens hebben en ik vraag me eigen af ruzie zijn toch ook gewoon leefgeluiden ?

ik had vroeger buren als die de dolle duikavond hadden kon je ook meegenieten tja dat hoort erbij

[FreakNL]

bie100 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:55:
[...]


ligt er aan wat die er in steekt


[...]


dan zal er wel een keer een einde aankomen hoeveel servies kan en mens hebben en ik vraag me eigen af ruzie zijn toch ook gewoon leefgeluiden ?

ik had vroeger buren als die de dolle duikavond hadden kon je ook meegenieten tja dat hoort erbij

Pfff, ik had een bovenbuurmeisje die boven mijn slaapkamer "sliep".. Daar kon ik ook altijd met meegenieten.. Zij was best luid

[M2M]

Is dit misschien niet iets wat de TS aan had kunnen zien komen voor een huis van 100 jaar oud? Er is een onderzoeksplicht en een meldplicht, de eerste voor de kopende partij, de tweede voor de verkopende partij. Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

Zo zou je hier ook kunnen kijken voor een appartement:
https://www.google.nl/map...65BFHg!2e0!7i16384!8i8192

Lekker op een rustige dag in Corona tijd de bezichtigingen gedaan. En achteraf de verkoper lastig vallen met luchtvervuiling en lawaai van de snelweg naast je balkon is ook lastig te verantwoorden toch?

[SCIxX]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Vervelend? Ja. Ongebruikelijk voor oudere woningen? Nee.

[bie100]

M2M schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:03:
Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

dat lijk mij ook je gaat als verkopende partij niet alle minpunten op noemen .zou wel eerlijk zijn maar goed je maakt het je eigen niet makkelijker

[-tom-562]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:


[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Het is een huis van 100 jaar oud... Ik heb 3 jaartjes een appartement gehuurd in een huizenblok (een beschermd rijksmonument, alles moest dus authentiek blijven) in Arnhem van begin 1900. Ik kon precies horen als de buurvrouw een stekker in het stopcontact plaatste (ik kon ook precies horen wanneer ze een succesvolle Tinderdate had...).
Alles in dat soort huizen is van hout en schot en scheef en enkelsteens.
Niet ongebruikelijk, dat soort geluiden in zulke oude huizen.

De minste pijn in deze situatie is je ff een weekendje de schouders er onder zetten met een maar kameraden en er een verlaagd plafond in zetten. Zoals eerder gezegd, stucen is niet nodig als je de juiste gipsplaten koopt en gewoon netjes werkt.
Scheelt je uiteindelijk een hoop stress, tijd, ergernis en wss geld

[ Voor 15% gewijzigd door -tom-562 op 07-07-2022 14:13 ]

[Palomar]

-tom-562 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:10:
[...]

Het is een huis van 100 jaar oud... Ik heb 3 jaartjes een appartement gehuurd in een huizenblok (een beschermd rijksmonument, alles moest dus authentiek blijven) in Arnhem van begin 1900. Ik kon precies horen als de buurvrouw een stekker in het stopcontact plaatste (ik kon ook precies horen wanneer ze een succesvolle Tinderdate had...).
Alles in dat soort huizen is van hout en schot en scheef en enkelsteens.
Niet ongebruikelijk, dat soort geluiden in zulke oude huizen.

De minste pijn in deze situatie is je ff een weekendje de schouders er onder zetten met een maar kameraden en er een verlaagd plafond in zetten. Zoals eerder gezegd, stucen is niet nodig als je de juiste gipsplaten koopt en gewoon netjes werkt.
Scheelt je uiteindelijk een hoop stress, tijd, ergernis en wss geld

ik betwijfel of alleen een extra plafond alle problemen verhelpt. Geluidsoverlast in woningen tegengaan is een hele wetenschap, wat ook te maken heeft met vloeren van de bovenburen die te strak tegen de muur zitten, geluid dat via cv/gas-leidingen geleidt, via de muren, buitenom via het raam, akoestiek van de kamers etc. etc. Volgens mij moet je echt onderzoeken waar het geluid vandaan komt en daar gericht actie op ondernemen. Zie ook programma's als de Rijdende Rechter waar dit soort zaken regelmatig in voorbij komen.

Het zal denk ik geen kwaad kunnen om iig een verlaagd plafond te maken, maar het zou ook zonde zijn als je dat hebt gedaan en het geluid van je buren is nog net zo hard aanwezig. Sterker nog, de frustratie zal enorm zijn als je na een weekend hard zwoegen dat plafond erin hebt en dan plof je in je stoel en het eerste wat je hoort is een kuch van de bovenbuurman dwars door alles heen

[ Voor 6% gewijzigd door Palomar op 07-07-2022 14:24 ]

[eLScha]

Je maakt het nogal moeilijk en trekt er van alles bij, maar hou het bij de basis. Om iemand aansprakelijk te stellen moet er allereerst schade zijn.

Als je posts zo bekijk, dan ben jij van mening dat het verwijderen van een verlaagd plafond nooit had gemogen. Jouw schade is het herstellen van dat plafond in originele staat. Weet je heel zeker dat de verkoper dat plafond verwijderd heeft? Of kan het ook eerder al gebeurd zijn?

De tweede vraag is dan of dit een verborgen gebrek is. Dat jouw bouwkundig keurder dit niet bekeken of benoemd heeft is natuurlijk niet het probleem van de verkoper. Het gaat erom of je dit had kunnen weten. Ik neig ernaar te zeggen dat je dit inderdaad had kunnen zien.

Dan de laatste vraag; stel dat het niet aanwezig zijn van het originele plafond inderdaad schade is én het voldoet aan de term verborgen gebrek. Wat is dan eigenlijk het schadebedrag wat je zou willen claimen? Een volledig nieuw plafond lijkt me niet reëel in een huis als dat van jou. Het plafond waar jij naar op zoek bent heeft waarschijnlijk veel betere eigenschappen dan je ooit van het originele plafond had mogen verwachten.

Mij samenvatting: pak je verlies. Doe wat je nodig acht om dit huis naar je zin te maken en laat de verkoper erbuiten. Ga je de strijd toch aan, voer hem op feiten. Het statement: “jij hebt bij je bovenburen ook al x keer aan de deur gestaan op datum A, B, C en D” of “jij had ook al overlast van je toenmalige bovenburen” gaat je niet verder helpen.

[FreakNL]

TS heeft de woning sowieso zonder verlaagd plafond gekocht.

Dus dat is helemaal niet relevant. Ik kan mijn vorige bewoner ook niet aanspreken op feit dat ik nu een muur moet gaan optrekken die hij er ooit uitgesloopt heeft.

[bouwfraude]

Stimpy68 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
Uiteindelijk nieuwbouw woning kunnen krijgen, wat een verademing was dat.

Ook bij nieuwbouw zijn er verschillen, Bij ons rijtjeshuis zit er een spouw van een paar centimeter tussen de binnenmuren dat werkt prima tegen geluiden van de buren. Alleen in de tuin hoor ik ze, iemand die ken in een rijtjeshuis van de zelfde leeftijd zonder spouw hoort wel de tv van de buren.

[KcRp]

Er is al een heleboel gezegd, maar omdat ik wat ervaring heb met kopen, verkopen en renoveren van 1920 huizen en de isolatie en klachten daarover die er mee gepaard gaan, wil ik toch nog meer leesvoer toevoegen. Zoals anderen al hebben gezegd, een dergelijke woning is ontzettend gehorig, dat zullen makelaars jou vast al hebben verteld. Het is niet voor niets dat er veel fermacell vloeren worden toegepast bij renovaties van zulke appartementen, maar zelfs dan blijven de woningen gehorig.

Het lijkt mij dat verkoper jou inderdaad niet volledig heeft geïnformeerd. Het probleem is dat "overlast" nogal subjectief is en verkoper heeft aangegeven dat je wat kunt horen. Het andere probleem is dat behalve wat VVE berichten veel van jouw informatie komt "van horen zeggen", hoeveel kan je zwart op wit bewijzen dat verkoper gelogen heeft en dus iets aan jou heeft verkocht wat niet is overeengekomen? Daarnaast is er een verhaal dat verkoper dacht dat nieuwe bovenburen goed gingen isoleren en dat zij daarom dacht dat bla bla, verkoper kan hiermee vooral bewijzen dat zij haar best heeft gedaan om de woning zo goed mogelijk te verkopen en dat zij ook niet kan weten wat precies het resultaat betreffende geluidsoverlast zal zijn, allemaal erg onduidelijk voor een rechter om te beoordelen. Kortom, ik vraag mij af hoe sterk je staat t.o.v. verkoper. Er is eerder aan jou gevraagd of je een verkoopmakelaar had, die zou je nu direct aan het werk kunnen zetten, maar je geeft hier geen duidelijkheid over. Rechtsbijstand.. misschien, mijn ervaring met rechtsbijstand is dat het alleen goed gaat als je erg sterk staat, je zou het voor kunnen leggen.

Wat betreft dat verlaagd plafond. Dit onderwerp is in dit topic een eigen leven aan het krijgen. Zoals ik het kan beoordelen heeft verkoper niet het originele plafond verwijderd, maar heeft een verlaagd plafond onder het originele plafond verwijderd. Het originele plafond voldeed aan alle eisen van de originele bouw, dus elke discussie of die wel of niet nu voldoet is onzin. Je kunt kunt stellen dat een verlaagd plafond isolatie toevoegt en dat daarom isolatie is verwijderd, maar dat vind ik ver gezocht, er zitten ook voordelen aan het verwijderen van een misschien lelijk verlaagd plafond en het creëren van de originele hogere plafonds met de mooie lijstjes, en zoveel isolatie voegt een (normaal en dus niet extra isolerend) verlaagd plafond niet toe, dus het is maar hoe je bekijkt.

Dan is de vraag of de ondervloer van bovenburen voldoet aan de splitsingsakte/reglementen van de VVE. Je kunt namelijk denken dat je een goede ondervloer hebt geplaatst, maar als je dit verkeerd doet kan je de situatie alleen maar erger maken. Jij kunt een mooi perfect geluidsisolerende verlaagd plafond toevoegen, maar wellicht is het isoleren tussen de binten ook een optie. Zijn er misschien andere maatregelen die genomen kunnen worden? Er zijn bouwkundige adviseurs die gespecialiseerd zijn in geluidsisolatie, dit is een vak apart. Ik zou eerst goed onderzoek doen hoe jij kunt zorgen dat jouw woning zo goed mogelijk geïsoleerd kan worden. Betrek hier de bovenburen bij, het is ook in hun belang dat zij geen klagende onderburen hebben, dan kunnen jullie hopelijk de meeste problemen uit de wereld helpen.

Kortom,
of een juridisch traject succesvol zal zijn kan niemand hier beoordelen, dat ligt aan wat je kunt bewijzen. Ik zou mijn energie vooral steken in het uitzoeken hoe je een betere situatie kunt bewerkstelligen, maar besef je dat wat je ook doet je altijd wat zult blijven horen, in ieder geval zal een dergelijke investering in jouw woning iets opleveren, zowel bij bewoning als bij verkoop.

[ChojinZ]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

Het is denk ik ook wat je gewend bent. Ik woon al mijn hele leven in Den Haag (net zoals TS) en voornamelijk in huizen van voor de oorlog. Ik ben niet anders gewend dan dat de huizen gehorig zijn.

Ik hoor de woongeluiden ook nauwelijks meer. Alles gaat volledig langs mij heen en dat heeft voornamelijk met gewenning te maken. Daarnaast maak ik zelf ook geluid.

Maar ga ik muisstil op mijn bank zitten, ja dan hoor 2 huizen verderop de buurvrouw naar het toilet gaan. En als ik heel goed mijn best doe kan ik ook de buren horen praten. Maar als je daar op gaat letten, word de irritatie alleen maar erger.

Daar wil overigens het probleem van de TS niet mee bagatelliseren. Maar nogmaals... het is maar net wat je gewend bent.


@ TS:

Kan je geen metingen laten doen? Door te meten weet je objectief gezien hoeveel lawaai er word geproduceerd. Als je echt voor overlast zorgen, is dat uit een meting te halen.

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:04:
[...]


Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

Hierom:

KcRp schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:31:
Het originele plafond voldeed aan alle eisen van de originele bouw, dus elke discussie of die wel of niet nu voldoet is onzin.

..

Ik denk persoonlijk dat een juridisch traject volledig kansloos is. Maar ik laat me graag verrassen.

[ Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 15:42 ]

[supersoco80]

Geen jurist, geen verstand hiervan, wel een mening:

Ik schrik ervan dat dit blijkbaar geen in-kannen-en0kruiken-zaak is. De TS/koper heeft duidelijk geïnformeerd, was niet in staat om het zelf te controleren bij de bezichtiging en toch blijkt er overlast te zijn na aankoop. Niet alleen dat: De verkopende partij had de overlast nadrukkelijk ook al ervaren en heeft dit verzwegen.

Als dit niet met gemak in het voordeel van de koper uitpakt snap ik echt nog wat minder van onze rechtstaat.

[inquestos]

r0n1n112 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:54:
[...]


Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

Aan die onderzoeksplicht heeft de koper voldaan door het aan de verkoper te vragen:

aangezien we allemaal documentatie hebben dat zij meerdere malen geklaagd heeft over de overlast, gezegd heeft te gaan verhuizen als het niet beter werd, meerder VVE vergaderingen het geluidsoverlast op de agenda heeft gezet. Dit is ons echter allemaal niet verteld terwijl we er wel naar gevraagd hebben. Er is ons de illusie gewekt dat ze hier 16 jaar met veel plezier gewoond heeft en dat de woning 'normaal gehorig' is voor een woning uit 1925.

[Harrie_]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:40:

[quot℮ TS]

Hierom:

[quot℮ KcRp]

[...]

Ik interpreteer die quote van @Axebreak wel wat anders. Het gaat volgens mij helemaal niet over het plafond, maar het feit dat verkoper niet eerlijk is geweest over de geluidsoverlast:

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:13:
[...]
Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

Verkoper haalt een (niet-orgineel) verlaagd plafond eruit en daardoor verandert een toch al oud en gehorig huis, kennelijk in een extreem gehorig huis.

• Koper: Hoe zit het met geluidsoverlast? De boven- en onderburen zijn nu niet bewoond dus dat kan ik niet controleren, het is tenslotte toch een oud huis...

• Verkoper: Dat valt wel mee, ja inderdaad je hoort weleens een kind rennen en bij de bovenburen weleens de trap op gaan, die is dan ook niet bekleed.

Nu blijkt het extreem gehorig te zijn (dat is interpretabel, maar toch), met name nadat een verlaagd plafond eruit is gehaald en verkoper daarna notabene zelf aan het klagen is gegaan over geluidsoverlast. Als verkoper nergens over had geklaagd had deze nu inderdaad kunnen schermen met "het zijn normale leefgeluiden in zo'n oud huis, ik heb me daar nooit aan gestoord" maar het feit dat deze zelf is gaan klagen over het geluid geeft aan dat verkoper zelf een geluidsprobleem ervaart. Op het moment dat een koper daar gericht naar vraagt lijkt het me dat verkoper conform haar mededelingsplicht daar open over had moeten zijn.

[jerh]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 16:05:
[...]


Ik interpreteer die quote van @Axebreak wel wat anders. Het gaat volgens mij helemaal niet over het plafond, maar het feit dat verkoper niet eerlijk is geweest over de geluidsoverlast:


[...]


Verkoper haalt een (niet-orgineel) verlaagd plafond eruit en daardoor verandert een toch al oud en gehorig huis, kennelijk in een extreem gehorig huis.

• Koper: Hoe zit het met geluidsoverlast? De boven- en onderburen zijn nu niet bewoond dus dat kan ik niet controleren, het is tenslotte toch een oud huis...

• Verkoper: Dat valt wel mee, ja inderdaad je hoort weleens een kind rennen en bij de bovenburen weleens de trap op gaan, die is dan ook niet bekleed.

Nu blijkt het extreem gehorig te zijn (dat is interpretabel, maar toch), met name nadat een verlaagd plafond eruit is gehaald en verkoper daarna notabene zelf aan het klagen is gegaan over geluidsoverlast. Als verkoper nergens over had geklaagd had deze nu inderdaad kunnen schermen met "het zijn normale leefgeluiden in zo'n oud huis, ik heb me daar nooit aan gestoord" maar het feit dat deze zelf is gaan klagen over het geluid geeft aan dat verkoper zelf een geluidsprobleem ervaart. Op het moment dat een koper daar gericht naar vraagt lijkt het me dat verkoper conform haar mededelingsplicht daar open over had moeten zijn.

Ik ben een tikkie lui, dus reageer ik op de laatste post. Er wordt in deze discussie veel waarde gehecht aan die notulen. Maar wat staat daar nu echt in. Wellicht heeft verkoper een aantal malen geklaagd en is er wat aan gedaan en kan ze daarom nu zeggen dat er af en toe last van heeft. Dat is dan haar laatste stand van zaken. Het bewijzen is zo lastig.....

Ik ben nog steeds van mening dat koper zwak staat, als hij er zo bang voor was, had hij de bouwkeuring beter moeten laten uitvoeren. En het probleem is inmiddels denk ik dat de irritatie zo groot is, dat alles versterkt wordt. Hoeveel geluid maakt een stekker in een stopcontact steken?

En de situatie is niet meer zoals hij was, de nieuwe bewoners hebben van alles gedaan, dus de situatie is anders dan toen het verkocht werd, buiten de invloedsfeer van de verkoper om.

En als je wel een zaak wilt voeren, moet je hulp zoeken en zeker niet nu van alles gaan doen. Uitgangspunt in het recht is, wie eist, bewijst. Dus als je van alles gaat aanpassen, wordt je positie zwakker.

Als je advocaat zelf moet betalen is het helemaal moeilijk, als je niet wint, wordt je ook nog opgezadeld met een forse rekening.

Het afwegen van wat het beste is kan alleen TO doen, maar handelen uit emotie lijkt me niet handig.

[MLLL]

Ik zou beginnen om je slaapkamer in orde te maken.
Verlaagd plafond met maximaal isolatie én dubbel rode gipsplaten, brandvertragend en door de massa geluidswerend.
Eventueel ook voorzetwanden langs de buitenmuren, werkt tegen geluid én je houdt de warmte binnen.

Nachtrust is alles, dus slaapkamer eerst.
Voor de woonkamer zou het mooi zijn om de balken in het zicht houden, dus daar kun je tussen de balken gipsen met dubbel rood en bijv, 7cm islolatie totale pakket zal zoń 12cm zijn . Hoe zwaarder de balk is hoe meer isolatie je kwijt kunt.
Tussen balken gipsen is tijdrovend werk

[Sissors]

supersoco80 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:53:
Geen jurist, geen verstand hiervan, wel een mening:

Ik schrik ervan dat dit blijkbaar geen in-kannen-en0kruiken-zaak is. De TS/koper heeft duidelijk geïnformeerd, was niet in staat om het zelf te controleren bij de bezichtiging en toch blijkt er overlast te zijn na aankoop. Niet alleen dat: De verkopende partij had de overlast nadrukkelijk ook al ervaren en heeft dit verzwegen.

Als dit niet met gemak in het voordeel van de koper uitpakt snap ik echt nog wat minder van onze rechtstaat.

Algemeen is Tweakers echt enorm aan de kant van de verkopers. Als er 500V op alle stopcontacten staat zullen veel nog zeggen dat je dit prima had kunnen checken voor je het had gekocht, dus eigen probleem.

[Sissors]

M2M schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:03:
Is dit misschien niet iets wat de TS aan had kunnen zien komen voor een huis van 100 jaar oud? Er is een onderzoeksplicht en een meldplicht, de eerste voor de kopende partij, de tweede voor de verkopende partij. Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

Zo zou je hier ook kunnen kijken voor een appartement:
https://www.google.nl/map...65BFHg!2e0!7i16384!8i8192

Lekker op een rustige dag in Corona tijd de bezichtigingen gedaan. En achteraf de verkoper lastig vallen met luchtvervuiling en lawaai van de snelweg naast je balkon is ook lastig te verantwoorden toch?

Als je expliciet er naar vraagt, en de verkoper gewoon liegt, dan heeft TS toch voldaan aan de onderzoeksplicht? Als ik een 100 jaar oud gebouw koop, ik vraag of er asbest in zit, ik krijg te horen van niet, dan is het toch ook niet mijn probleem als het er toch in zat en het ook nog eens duidelijk is dat de verkoper ervan op de hoogte was?

[M2M]

Sissors schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:44:
[...]

Als je expliciet er naar vraagt, en de verkoper gewoon liegt, dan heeft TS toch voldaan aan de onderzoeksplicht? Als ik een 100 jaar oud gebouw koop, ik vraag of er asbest in zit, ik krijg te horen van niet, dan is het toch ook niet mijn probleem als het er toch in zat en het ook nog eens duidelijk is dat de verkoper ervan op de hoogte was?

Ow zeker, maargoed, geluidsoverlast is subjectief en tegelijkertijd koopt de TS een pand van 100 jaar oud. Wat de verkoper zou kunnen bedoelen is dat de geluidsoverlast normaal is voor een pand van 100 jaar. De TS kan daar dan weinig verweer in brengen denk ik.

Daar tegenover staat dat als ik de TS was, er ook gewoon werk van had gemaakt om het probleem op te lossen en precies dezelfde route zou bewandelen nu dat duidelijk is dat de verkopende partij identieke overlast ervoer en verzwegen heeft.

[ Voor 14% gewijzigd door M2M op 07-07-2022 19:53 ]

[Axebreak]

r0n1n112 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:54:
[...]


Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

[Axebreak]

Ik begrijp dat mensen steeds terugkomen op het feit dat geluidsoverlast subjectief is en dat zij het dan misschien niet zo erg vond maar dat argument gaat dus niet op als ze er zelf in meerdere VVE vergaderingen een punt van maakt dat er zoveel overlast is.

[Axebreak]

eLScha schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:27:
Je maakt het nogal moeilijk en trekt er van alles bij, maar hou het bij de basis. Om iemand aansprakelijk te stellen moet er allereerst schade zijn.

Als je posts zo bekijk, dan ben jij van mening dat het verwijderen van een verlaagd plafond nooit had gemogen. Jouw schade is het herstellen van dat plafond in originele staat. Weet je heel zeker dat de verkoper dat plafond verwijderd heeft? Of kan het ook eerder al gebeurd zijn?

De tweede vraag is dan of dit een verborgen gebrek is. Dat jouw bouwkundig keurder dit niet bekeken of benoemd heeft is natuurlijk niet het probleem van de verkoper. Het gaat erom of je dit had kunnen weten. Ik neig ernaar te zeggen dat je dit inderdaad had kunnen zien.

Dan de laatste vraag; stel dat het niet aanwezig zijn van het originele plafond inderdaad schade is én het voldoet aan de term verborgen gebrek. Wat is dan eigenlijk het schadebedrag wat je zou willen claimen? Een volledig nieuw plafond lijkt me niet reëel in een huis als dat van jou. Het plafond waar jij naar op zoek bent heeft waarschijnlijk veel betere eigenschappen dan je ooit van het originele plafond had mogen verwachten.

Mij samenvatting: pak je verlies. Doe wat je nodig acht om dit huis naar je zin te maken en laat de verkoper erbuiten. Ga je de strijd toch aan, voer hem op feiten. Het statement: “jij hebt bij je bovenburen ook al x keer aan de deur gestaan op datum A, B, C en D” of “jij had ook al overlast van je toenmalige bovenburen” gaat je niet verder helpen.

Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

[eLScha]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:05:
[...]


Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

Maar dat is geen schade. Waar wil je haar voor aansprakelijk stellen?

[Axebreak]

eLScha schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:18:
[...]


Maar dat is geen schade. Waar wil je haar voor aansprakelijk stellen?

De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

[jerh]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:54:
[...]


Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

Of was het probleem opgelost. Wellicht is ze doof geworden.... Ik probeer je al een paar keer tegen jezelf te beschermen. Het is zeker niet zwart/wit. Ik zou geen overhaaste conclusies trekken. Bij mij was het ook voor iedereen vrij duidelijk dat de verkoper van wist, maar het hard maken was heel ingewikkeld (zeker juridisch). En na 4 keer heen en weer schrijven via de rechtbank, waren er inmiddels 200 pagina's tekst geproduceerd. Zowel veel juridisch getouwtrek als ontkenningen van de verkoper en beschuldigingen van mijn kant.

De rechters die kwamen kijken na 2 jaar vonden het een leuk uitje, maar ik mocht toch niet verder met de bouw voordat alles uitgekristallerd was. Er werd toen een expert benoemd en die moest verslag aan de rechtbank en daar mochten beide partijen dan weer commentaar opleveren. Dan heb je een beetje beeld hoe lang alles kan duren en dat was in tijd dat er geen personeels tekorten waren. De verkoper vroeg namelijk ook standaard bij alles uitstel en mijn eigen advocaat had ook die neiging. Daar moet je dan allemaal achteraan zitten.

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:05:
[...]


Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

Je lijkt nogal wat waarde te hechten aan het feit dat ze precies verkoopt terwijl het leegstond, maar dat zal juridisch toch weinig gaan opleveren. Ze moest namelijk ook weer een dak boven haar hoofd hebben en kan er toch weinig hand in hebben dat precies op dat moment beide buren leegstonden.

En getuigen zijn in mijn ervaring onbetrouwbaar, ze praten vaak mee met degene die de vraag stelt, maar voor de rechtbank blijft er weinig van over. Dan weten ze het in eens niet meer zeker e.d. Ik was daar zelf enorm over te leur gesteld, omdat ik vond dat ik belazerd werd. Eerst door de verkoper en vervolgens door de getuigen, die tegen mij heel stellig waren. Lijkt me goed om even bij stil te staan.

En verder als je het onleefbaar vind zul je daar ook consequenties aan moeten verbinden, je kan er dan namelijk niet wonen. Als je er wel blijft is het kennelijk toch niet zo'n groot probleem.

Veel meer wijze raad ga ik niet toevoegen, ik heb een poging gedaan om vanuit mijn perspectief en mijn eigen ervaring hierin wat gedachten met je te delen. Zoals normaal in het leven ligt de afweging van wat je doet bij jou.

Het gevoel van belazerd worden herken ik en geeft ook een gevoel van machteloosheid. Sterkte en wijsheid.

[DutchKel]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]
De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

Heb je hier bewijs van? Of is dit speculatie van jou kant?

Kortom is je huis na de koop opnieuw getaxeerd waarbij dit punt bekend is?

Zonder nieuwe taxatie waarbij in acht kan worden genomen dat de huizenprijzen momenteel licht dalen sta je nergens.

[Sport_Life]

Ik snap niet dat je in een oud appartement gaat wonen als je blijkbaar niet tegen geluid van de buren kan. Dat is hetzelfde als naast Schiphol gaan wonen en dan de verkoper aansprakelijk stellen voor het lawaai.

Ik heb ook in zo'n appartement gewoond met houten vloeren en we hoorden ook alles. Daarna nieuwbouw met betonnen vloeren en dat is een wereld van verschil.

[Sito]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]


De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

Maar wie zegt dat het huis minder waard is? Dat maak jij er van.

Een opmerkelijke tijdslijn:
- Je oog valt op een woning van bijna 100 jaar oud
- Je krijgt documenten waarop staat dat er niet geïsoleerd is en dergelijke
- Je hebt te horen gekregen dat er overlast kan zijn, maar dat een geluidsdempende ondervloer geplaatst werd
- Je koopt de woning uiteindelijk aan
- Je merkt geluidsoverlast

Je had kunnen weten dat de woning gehorig is, gezien de leeftijd. Je kan daar zoveel geluidsreducerende maatregelen tegenaan gooien: het blijft altijd gehorig.

Daarnaast heb je letterlijk te horen gekregen dat er wel eens geluidsoverlast is. Tuurlijk, de bovenburen hebben een geluidsdempende vloer, maar dan is het geluid nog steeds niet magisch verdwenen. Had je ook kunnen weten.

Mijn mening: ik vind het erg naïef dat je denkt dat er geen geluid te horen is in zo’n oud pand. Dit kun je de verkopers niet kwalijk nemen. Ja, ik weet dat ze geklaagd heeft bij de VvE, maar de makelaar zei toch dat er wel eens geluidsoverlast was?

Edit: nog een toevoeging. Je ervaart niet eens geluidsoverlast, maar gewoon leefgeluiden. De bovenburen die een stekker in het stopcontact doen is geen overlast. Geluidsoverlast is iemand die iedere nacht muziek op standje 100 heeft staan.

[ Voor 7% gewijzigd door Sito op 08-07-2022 08:32 ]

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:55:
Ik begrijp dat mensen steeds terugkomen op het feit dat geluidsoverlast subjectief is en dat zij het dan misschien niet zo erg vond maar dat argument gaat dus niet op als ze er zelf in meerdere VVE vergaderingen een punt van maakt dat er zoveel overlast is.

Stellig. Maar dan moet je ook hier niet meer blijven posten maar de verkoper in gebreke stellen.

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]


De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

Dit is subjectief. Of heeft ze decibellen genoemd?

[HenkEisDS]

Ik denk dat je twee keuzes hebt:
- er mee leren leven;
- verhuizen.

Ik zou voor dat laatste kiezen, want je gaat zo’n oud pand nooit voldoende isoleren. En je hebt nu nog geluk dat je fijne, redelijke buren hebt. Met wat pech zitten er over 10 jaar een stel tokkies in en dan heb je echt geen leven meer en is je huis onverkoopbaar.

Ik woonde in zo’n pand en leefde rustig, rende/stampte nooit in huis. Toch had ik elke week mijn zeiksnor van een buurman aan de deur met de vraag of het wat zachter kom. Maar hoe graag ik het ook wilde, ik kon gewoon echt niet zachter. Tapijt, dubbele isolatielaag, subwoofer ontkoppeld, niets hielp.

Ik zou mezelf alle toekomstige frustraties besparen en zsm wegwezen.

[Skyrunner]

Het vervelende van geluidsoverlast (zoals TS het ervaart) is dat als dat eenmaal tussen de oren zit je je wellicht blauw kan isoleren, maar toch altijd wat zal blijven horen, en aan zult storen.

Dus los van een evt. juridische weg zou ik verhuizen overwegen. Paardenmiddel, en je weet natuurlijk niet 100% waar je dan terecht komt, je droomhuisje kwijtraakt..

Of ermee leren leven.

[bie100]

Skyrunner schreef op vrijdag 8 juli 2022 @ 04:15:
Het vervelende van geluidsoverlast (zoals TS het ervaart) is dat als dat eenmaal tussen de oren zit je je wellicht blauw kan isoleren, maar toch altijd wat zal blijven horen, en aan zult storen.

klopt je gaat er op letten dat euvel heb ik ook en dat is vrij irritant van me eigen dan

moet wel zeggen vroeger had er geen last van komt met de jaren geloof ik

[pizzacabonara]

Verhuizen lijkt mij het best.

Btw, opgegroeid in vrijstaand huis?

[TacoTaco]

Ik heb eerder in een appartement gewoond waar ik erg veel last had van de onderburen (nu zijn de rollen dus omgedraaid, zoals eerder in het topic naar verwezen werd) en de buurt. Nu ik ben verhuisd is de basis rust en dan is er af en toe geluid in de buurt of door het smijten met deuren van de (onder)buren. Ik kan dat nu eerder negeren. Geluid gaat een beetje van horen naar last naar overlast naar ergenis. Dat laatste krijg je er niet zomaar uit, ook niet als je boel zoveel mogelijk hebt gefixed. Je staat op een gegeven moment op scherp en dat ben je niet zomaar kwijt. Tevens is het hoe stiller het is, hoe meer alle geluiden opvallen. En hoe meer je klaagt, hoe minder je zelf mag uiteraard.

In de stad was het wel meer geven en nemen. Ik had de muziek ook wel eens hard staan, maar de andere gaven wel eens een feestje. Ik ben pas gaan klagen toen de huurder beneden mij de TV de hele dag op z'n hardst had staan en de latere kopers om 5:00 de muziek nog hard aan hadden. Verder hoorde ik vanalles, ook de stopcontacten van de zijbuur, maar omdat de relatie goed was, was dat geen probleem.

Probleem is dat we met veel mensen op elkaar wonen en de mentaliteit verandert. De huidige klagende onderburen overleggen niks, die zeggen wat ik moet doen (de "pas je eens aan ons aan" mentaliteit). Ik kan alleen niet de gehorigheid van het huis oplossen, alleen verminderen. En dat dan tot een grens. Nu moeten ze de rest zelf oplossen.

[Paralize_nl]

Verkopen en nooit meer onderbuur worden!
Als je dan zo’n huis moet delen met 1, 2 of soms zelfs 3 mensen/stellen zorg dat je op de bovenste verdieping gaat wonen

Je hebt je huis mooi opgeknapt zeg je.
Verkoop het met de opmerking dat je geluid ervaart zoals je mag verwachten in een dusdanig pand. Ingedekt en wel, op zoek naar wat anders.

[Skyrunner]

bie100 schreef op vrijdag 8 juli 2022 @ 08:13:
[...]


klopt je gaat er op letten dat euvel heb ik ook en dat is vrij irritant van me eigen dan

Het is hetzelfde als dat vervelende piepje/kraakje/rammeltje in het dashboard van de auto ; je gaat erop focussen.

[bie100]

Skyrunner schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 08:45:
[...]


Het is hetzelfde als dat vervelende piepje/kraakje/rammeltje in het dashboard van de auto ; je gaat erop focussen.

ja klopt maar wel heel irritant ik kan me daar gigantisch aan ergeren maar goed ben sowieso niet goed in filteren van geluid

[Verwijderd]

Om nog even terug te komen op die stekker in het stopcontact. Dat is niet specifiek voor oude huizen. Bij wat recentere gietbouw woningen (dikke betonnen muur zonder spouw tussen de woningen) kun je dat ook horen. Is een contactgeluid en de muur geeft dat gewoon door. Daar is ook niet veel aan te doen. Ja, een verlengsnoer in het stopcontact stoppen en daar voortaan de stekkers inprikken.

Houten vloeren in appartementen zijn gewoon drama, als je een beetje rust en stilte zoekt. Het is met behoorlijk wat moeite te verbeteren, maar "echt stil" wordt het niet. In een gewoon huis heb je er natuurlijk minder last van, omdat de verdieping ook van jou is. Wij hebben een huis uit 1937 en daar is het echt niet anders.
Zou er niet aan moeten denken dat er op onze eerste verdieping een ander gezin zou wonen.

[W1LL3M]

Het maakt helemaal niet uit of zij er wel of niet last van had, want het is persoonlijk. Als je dus alleen vraagt of er geluidsoverlast was dan hoeft ze in dit kader dat alleen te melden als er abnormale vormen van terugkerende geluidsoverlast waren, zoals harde muziek, burenruzies, honden, etc. Kijk de openbare uitspraken er maar op na. Maar alles wat je vermeldt zijn normale leefgeluiden, daar ga je in een rechtzaak niet ver mee komen. Dat deze geluiden voor jou onacceptabel zijn betekent nog niet dat het juridisch onder geluidsoverlast valt.

Het feit dat ze bij de VVE klaagde en uiteindelijk toch maar verhuisde laat volgens mij ook zien dat de VVE niet onder de indruk was van de "overlast", bij echte overlast zouden ze de veroorzakers wel vragen hiermee te stoppen. Maar wederom, het gaat over normale leefgeluiden!

Voor een huis uit die tijd is dit normaal tenzij er heel veel geluidsisolatie later is toegevoegd, en dat had je moeten onderzoeken, dus vragen naar de staat van de isolatie ipv of er geluidsoverlast was. De standaard "isolatie" uit die tijd was een laagje stro, alles wat je extra verwacht had je zelf moeten nagaan voordat je je bod deed en/of tot de koop overging.

[ Voor 9% gewijzigd door W1LL3M op 09-07-2022 17:44 ]

[AMARONE]

Ik ben net zo gevoelig als TS en woon in dezelfde regio in eenzelfde soort huis.

Je kan je plafond isoleren maar uiteindelijk blijf je het horen, ik heb er zelf alles aan gedaan om onze vloer met osb platen, isolatie te verbeteren maar zelfs dan horen onze onderburen ons ook weer.

De enige oplossing is accepteren of verhuizen.

[TacoTaco]

Ik heb Fermacell Estrich als ondervloer met een softe laag en dat helpt enorm tegen geluid in de ruimte, maar contactgeluiden krijg je er niet mee weg. Dus alles wat je vloer of muren raakt blijven je onderburen gewoon horen. En van je bovenburen als zij het isoleren, ook als je het plafond isoleert (schat ik).

[r0n1n112]

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 16:03:
[...]


Aan die onderzoeksplicht heeft de koper voldaan door het aan de verkoper te vragen:


[...]

Onderzoekplicht gaat verder dan dat. De documenten van de VVE zijn ook vrij om op te vragen en daar was het in te vinden. Vanuit een Bouwkundige keuring hoort het ook naar voren te komen als het een gebrek zou zijn. Vanuit de bezichtiging is ook te zien dat er geen verlaagd plafon in zit.

Vragen of er last is van "overlast", wat natuurlijk enorm subjectief is, en de overige input negeren is in mijn ogen niet voldoen aan de onderzoeksplicht. Dat is eerder cherry picking van de input omdat het huis zo mooi is.


Maar uiteindelijk aan de rechter om te oordelen

[MartijnA3]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:54:
[...]


Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

Ik denk dat het hier om draait.

De vraag is of die notulen aan jou zijn gegeven zonder dat je erom gevraagd hebt.

Of heb je specifiek naar de notulen van de VVE vergaderingen en bijv naar een financieel jaarverslag.

Dit maakt nogal verschil. Als jij specifiek hebt gevraagd naar VVE gegevens over een bepaalde periode en ze hebben iets achtergehouden, dan sta je best sterk lijkt me. Maar dat kan ik niet opmaken uit je verhaal.


BTW, staan er geen bepalingen over de vloerbedekking in het VVE reglement? Dit had je moeten onderzoeken en als er niets in staat zou dit al een red flag zijn voor mij. Ik mocht vroeger in mijn appartement geen harde vloerbedekking leggen, ook al had ik garages onder me.

[ Voor 13% gewijzigd door MartijnA3 op 12-07-2022 10:25 ]

[MartijnA3]

Weet niet of deze al voorbij is gekomen? https://www.advocatenkant...vloer-onredelijke-hinder/

[Sito]

MartijnA3 schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:19:
[...]


Ik denk dat het hier om draait.

De vraag is of die notulen aan jou zijn gegeven zonder dat je erom gevraagd hebt.

Het is gebruikelijk dat de makelaar aan de verkoper de notulen van de laatste twee VvE-vergaderingen vraagt. Ik heb recentelijk mijn appartement verkocht en hoefde alleen deze aan te leveren.

Dus een paar dingen om rekening mee te houden. Heeft de verkoper puur de laatste 2 notules aangeleverd en er niet mee gesjoemeld? Dan kun je daar de verkoper niet op aanspreken. Als je écht dingen uit willen sluiten, had je ook andere notules op kunnen vragen.

[core_dump]

Juridisch gezien heb je geen poot om op te staan:

Verkoopster geeft aan dat ze met de VORIGE bewoners incidenteel geluid hoorde en verwacht dat de NIEUWE bewoners voldoende gaan isoleren. Aangezien de verkoopster geen ervaring had met het door de nieuwe bewoners geproduceerde geluit en afging op hun toezeggingen en het geluit uit eigen ervaring met de vorige bewonders heeft gemeld heeft ze in dit geval niets verwijtbaars gedaan maar naar eer en geweten geantwoord.

Als jij wil aantonen dat dit niet het geval is geweest heb je hier een hele kluif aan. Je kan immers nooit onomstoten bewijzen wat de leefgeluiden van de vorige bovenburen zijn geweest.

Leer er mee leven en laat je ergernissen niet ontaarden in een kansloze procedure.

[FreakNL]

core_dump schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 16:48:
..

Leer er mee leven en laat je ergernissen niet ontaarden in een kansloze procedure.

Of verkoop de hut en zorg ervoor dat je nooit meer bovenburen krijgt.

Op volgorde van meest naar minste overlast-kans:
Flat met bovenburen
Flat-Bovenwoning (evt maisonnette)
Rijtjeshuis
Hoekwoning of 2 onder-een-kap
Vrijstaand

En dan natuurlijk nog bouwjaar en buurt erbij als extra factor.

Ik ben zelf enorm panisch geworden na mijn benedenwoning avontuur en ben hier (waar ik nu woon) zo’n 8 keer s avonds in de buurt geweest terwijl ik in het aankoopproces was.

Overigens snap ik niet zo goed waarom je een huis uit het jaar kruik koopt als je blijkbaar gevoelig bent voor woongeluiden. Waar woonde je eigenlijk eerst, TS?

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 12-07-2022 18:38 ]

[MLLL]

https://wesselinkisolatie...ogULOjRX0oZxoCzyIQAvD_BwE

Dit werkt echt goed, moet je wel eerst een plafond tussen of onder de balklaag maken

[Axebreak]

Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

[Wolly]

MLLL schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 21:46:
https://wesselinkisolatie...ogULOjRX0oZxoCzyIQAvD_BwE

Dit werkt echt goed, moet je wel eerst een plafond tussen of onder de balklaag maken

Waarom moet je eerst een plafond maken, die cellulose kan je toch in het bestaande balkenplafond spuiten?

[Luuk]

FreakNL schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 18:37:
[...]


Of verkoop de hut en zorg ervoor dat je nooit meer bovenburen krijgt.

Op volgorde van meest naar minste overlast-kans:
Flat met bovenburen
Flat-Bovenwoning (evt maisonnette)
Rijtjeshuis
Hoekwoning of 2 onder-een-kap
Vrijstaand

En dan natuurlijk nog bouwjaar en buurt erbij als extra factor.

Ik ben zelf enorm panisch geworden na mijn benedenwoning avontuur en ben hier (waar ik nu woon) zo’n 8 keer s avonds in de buurt geweest terwijl ik in het aankoopproces was.

Overigens snap ik niet zo goed waarom je een huis uit het jaar kruik koopt als je blijkbaar gevoelig bent voor woongeluiden. Waar woonde je eigenlijk eerst, TS?

Ook in een maximaal geisoleerd nieuwbouwappartement wil je géén bovenburen als je gevoelig bent voor woongeluiden weet ik helaas uit ervaring
Tegen het gebonk en gedreun van rondrennende kinderen is echt niks bestand.

[sprhnk]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

Nee want reguliere leef geluiden vallen niet binnen de definitie geluidsoverlast, sterker nog in het kader van de wet staat dat buren die van elkaar moeten accepteren (inclusief spelende kinderen, slaande deuren, stofzuigen) en die hoeft een verkoper dus niet op te geven. Er is geen sprake van geluidsoverlast binnen het kader van de wet, er is sprake van overlast vanuit persoonlijk oogpunt.

[sprhnk]

Axebreak schreef op vrijdag 15 juli 2022 @ 09:38:
Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

Sterkte ben benieuwd of het je lukt de kosten te verhalen, ik zie het helaas somber voor je in. Ik denk echter wel dat het grootste deel van de overlast met isolatie te verhelpen is.

[zipb]

Alle lekken dichtmaken, dat is stap 1.
Zwevende dekvloer bij de bovenburen aanbrengen. Dat is het meest effectief. Voordat je dat doet:
Cellulose tussen de balken. Dat is makkelijk van boven te doen(dus via de bovenburen), maar dat helpt maar een beetje, voornamelijk tegen het klankkast-effect.

Alles wat je zelf onder het plafond gaat aanbrengen is minder effectief en lastiger, want de zwaartekracht is je tegenstander.

[Robthebest]

Daarbij telt ook nog de mens zelf. De één stoort zich er aan, de ander niet

W1LL3M schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:21:
[...]

Hierbij kun je aannemen dat het een gehorig pand is, dat an sich is geen verborgen gebrek, dat had je zelf kunnen vaststellen (en valt onder je onderzoeksplicht).
Alle geluiden die je noemt vallen onder normale leefgeluiden, daar hoeft de vorige bewoner niets over te melden. Als er een studentenhuis zat met vaak nachtelijke feestjes was het een ander verhaal geweest.

[Corrigan]

Heel vervelend voor jullie maar je was ervoor gewaarschuwd door de verkoper. Wat iemand als storend of als normale leefgeluiden ervaart verschilt ook nog.

Zoek het vooral in oplossingen en schakel een gespecialiseerd bedrijf in om te adviseren. Leefgeluiden zijn normaal in dit type woningen. Het kan prima zijn dat je met een verlaagd plafond van de vloer al prettig kunt gaan wonen. Die zat er eerder dus ook al in.

Zie ook https://nsg.nl/nl/geluidsisolatie_vloeren.html

[YangWenli]

Sethro schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 06:57:
[...]


Er zijn verschillende manieren. Eerste stap zou zijn het vullen van de holle ruimte tussen vloer, balken en plafond. Dat is nu een perfecte klankkast en versterkt het geluid.

Dat vullen met dempend materiaal scheelt al heel veel. Bijvoorbeeld met cellulose of ander materiaal wat met inblaasmachine aan te brengen is.

Daarvoor boor je aantal gaten in het plafond, vul je de ruimte op, en maak je de gaten weer dicht. Verfje erover en klaar.

Mijn broer heeft dit gedaan in zijn Haagse school jaren 30 portiek woning. Het werkt matig verwacht er geen wonderen van.

[timderoos1]

Axebreak schreef op vrijdag 15 juli 2022 @ 09:38:
Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

Hey, half jaar later nu. Wat heb je zoal gedaan en hoe staat het er nu voor? Ik voel met je mee

[Axebreak]

timderoos1 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 10:23:
[...]


Hey, half jaar later nu. Wat heb je zoal gedaan en hoe staat het er nu voor? Ik voel met je mee

He!

Inderdaad een half jaar verder en goed wat tijd gehad om erover na te denken. Er zijn inmiddels een aantal zaken gebeurd en zaken die op de planning staan om te gebeuren:

- We hebben inmiddels erg goed contact met onze bovenburen. Gek of misschien wel logisch maar dit helpt enorm voor de eigen gemoedstoestand om te weten dat de mensen die je overlast geven het in ieder geval niet bedoelen en ook hele schappelijke mensen zijn.
- Aantal overleggen gehad over haalbaarheid van verhalen kosten op verkoper en de voorlopige conclusie is dat het lastig gaat worden. Samenspel van oud pand kopen, het soort geluiden waar je hinder van hebt en het feit dat de verkoper net genoeg dingen wel benoemd zorgt ervoor dat het een lastig verhaal wordt. Neemt niet weg dat ik ethisch gezien nog steeds achter mijn standpunt staat dat dit niet juist is en dat we voorgelogen zijn. Helaas is er een verschil tussen de wet en normen en waarden.
- Mensen op tweakers stellen vaak een hele hoop zaken op een hele makkelijke manier: "verkoop de hut gewoon en zoek wat anders" "laat er gewoon een verlaagd plafond in plaatsen" "koop dan geen tussenwoning". Misschien is het de demografie van mensen in een iets verdere levensfase waar geld minder een rol speelt of mensen die voor de grote stijging in huizenprijzen wat gekocht hebben en met een flinke overwaarde zitten. Zo'n simpele keuze is het alleen niet. Zeker niet als je net een halfjaar van je tijd en ja spaargeld in een verbouwing hebt gestopt waar je extreem gelukkig mee bent.
- Advies gehad van wat experts en het inspuiten van de holle ruimtes in het plafond zal waarschijnlijk niet denderend veel helpen. De beste optie zou zijn om een verlaagd plafond te plaatsen met isolatie tussen het bestaande en het nieuwe plafond.

Dan over naar de plannen:

- Deze zomer ga ik zelf, samen met wat familie, een verlaagd plafond plaatsen. We verwachten dat we de verlaging kunnen minimaliseren maar wel een grote verbetering in geluidsisolatie bewerkstelligen als we dit goed aanpakken. We hopen de kosten beperkt te houden (<4000 euro) en wel ons woonplezier en charme van het huis te behouden.

Het voelt soms nog steeds niet geweldig maar dat is denk ik de prijs van jong en onbevangen ergens instappen op misschien net het verkeerde moment.

[timderoos1]

Dank voor je update man, heldere berichten.

Als je nog open staat voor een tip m.b.t. je verlaagde plafond. Geluidsoptimalisatie neemt heel nauw. Mocht je meer zekerheid willen: wordt voor 5 tientjes lid van de Nederlandse stichting geluidshinder en stel je bouwvragen aan hen. Succes

[Il 2]

denk dat het inderdaad een kwestie van accepteren is. heb zelf ook jarenlang in een jaren 20 huis gewoond. je hoort gewoon alles van je buren, het koken, het doortrekken van het toilet, de tv etc etc. kan je wel heel moeilijk gaan zitten doen maar het zijn gewoon leefgeluiden, die je zelf ook maakt. dan kan en zou je vantevoren ook wel moeten weten, dat heeft wat mij betreft weinig met jong en onbevangen te maken, niemand in je omgeving die ooit in een oud appartement gewoond heeft? iedereen heeft namelijk precies dezelfde ervaring. het hoort er gewoon bij.

[YangWenli]

Ik woon in een galerij flat bouwjaar 1967 maar op de bovenste verdieping- dat is ook waarom ik hier kwam wonen.

Neem altijd de bovenste verdieping.

[timderoos1]

<>

[ Voor 101% gewijzigd door timderoos1 op 18-04-2023 17:18 ]

[Mattie112]

En? Is het plafond inmiddels geplaatst? Heeft het het gewenste effect?

[chrisborst]

@Axebreak
En? Nog een update?

[Ozzie]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

In mijn ouderlijk huis, bj 1982, hoorde ik ook gewoon als het buurmeisje een stekker in het stopcontact stak in haar slaapkamer direct naast mijn slaapkamer. Niet dat ik er last van had, maar horen deed je het zeker.

Daarna woonde ik op de bovenverdieping van duplexwoning uit 1930 en daar hoorde je sowieso alles wat er beneden gebeurde. Gelukkig was de benedenwoning verbouwd tot bedrijfsruimte en waren daar alleen overdag mensen aanwezig terwijl wij alleen 's avonds thuis waren dus dat ging helemaal prima.

Pas nu ik sinds 2017 in een nieuwbouwwoning woon hoor ik geen leefgeluiden meer van mijn buren, zelfs keihard huilende baby's en spelende kinderen hoor je niet binnen. Heerlijk. Ook voor onze buren want wij hebben inmiddels ook huilende kinderen en spelende baby's. Een vriend van me woont in een huis uit 1960 en daar hoor je het als de buurman de wc doorspoelt, daar zou ik toch echt niet meer aan kunnen wennen ben ik bang.