Sterke geluidsoverlast van bovenburen (verborgen gebrek)

[Axebreak]

Hallo allemaal,

Ik hoop dat iemand mij kan helpen met advies wat de beste stap is voor mij en mijn vriendin.

In het kort heb ik de volgende vraag:
Afgelopen januari hebben mijn vriendin en ik een appartement (tussenwoning op de 1e verdieping) gekocht in Den Haag. Bij de verkoop hebben we gevraagd over eventueel overlast van de buren en of hier iets over bekend was. Ons werd verteld (staat ook in de stukken) dat de vorige bewoonster wel eens overlast had van de bovenburen in de vorm geluid van stampen op de trap aangezien deze niet bekleed was en af en toe een rennend kind, meer niet. Na een paar maanden van klussen wonen we nu in het huis en blijkt dat de overlast echt veel meer is dan wat ons verteld is. We kunnen elke stap van de bovenburen horen (ook zonder schoenen en er zijn nu geen kinderen meer), lades opentrekken, telefoons, gesprekken, stekkers die in stopcontacten gaan, deuren en we horen zelfs soms de bovenbuurman snurken in bed. Ons woonplezier wordt hier heel erg door aangetast en de enige optie die we zien is een verlaagd plafond plaatsen voor vele duizenden euro's. We voelen ons voorgelogen bij de verkoop en willen uitzoeken wat onze opties zijn met bijvoorbeeld de verkoopster aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek. Waar moeten we hier mee beginnen?


Meer informatie in een wat langere opzet.

We hebben het huis voor het eerst bekeken in oktober 2021. Op dat moment stond het huis onder ons huis leeg want die bewoonster was vlak daarvoor overleden. Ook het huis boven ons stond net leeg aangezien dat een aantal maanden daarvoor verkocht was en de nieuwe bewoners nog aan het verbouwen waren. Het gaat om een haagse portiek woning van 3 lagen op elkaar uit 1925. Aangezien dit soort oude huizen altijd wel wat gehorig zijn hebben we bij onze bezichtiging natuurlijk gevraagd of er overlast was van andere buren. Hier werd ons verteld dat er wel wat overlast was soms van de vorige bovenburen omdat zij geen bekleding hadden op de trap naar boven en hier met schoenen naar boven gingen. Ook was af en toe een rennend kind te horen terwijl er geen deugdelijke ondervloer was boven. Maar, werd ons beloofd, er kwamen nieuwe bewoners in die wel goeie ondervloeren gingen leggen. We waren al vanaf het moment dat we binnenkwamen helemaal weg van de woning omdat er heel veel authentieke details in het huis zaten en hele hoge plafonds van wel 3,10 meter. Na wel overwegen hebben we daarna een bod uitgebracht wat ook het winnende bod was.

Wij hebben daarna tijdens de bouwtechnische keuring ook nog contact gehad met de nieuwe bovenburen die ons beaamde dat ze geluid reducerende ondervloeren gingen plaatsen. Dit versterkte ons in het gevoel dat het wel goed zou komen omdat er (volgens de vorige bewoonster) maar op een paar momenten overlast was van de bovenburen en die beide dingen waren er nu niet meer of waren opgelost.

De overdracht van het huis was uiteindelijk een aantal maanden later aan het eind van januari. De nieuwe bovenburen waren toen ook al twee maanden ingetrokken in hun huis. Eigenlijk al vanaf het eerste moment merkten we op dat we de bovenburen vaak konden horen lopen. Het klonk echt of ze aan het stampen waren terwijl ze van plek A naar plek B liepen. De plafonds kraakten en een ploffend geluid ging van links naar rechts door ons huis heen. We hebben het eerst maar gelaten voor wat het was omdat we dachten dat zij ook nog met een aantal verbouwingen bezig waren en omdat ons huis ongemeubileerd was en daardoor ook nog galmde. Toch begon over tijd bij ons echt een angst te ontstaan dat we misschien wel een miskoop hadden gemaakt met deze overlast.

Na een tijdje hebben we contact met de bovenburen opgenomen om te laten weten dat wij geluidsoverlast hebben en om te zien of we er samen iets tegen konden doen. Ze vertelden ons dat zij ons ook heel vaak hoorden tijdens de verbouwing van ons en als wij bijvoorbeeld onze voordeur dicht deden. Ze liepen al vanaf het begin op sokken boven en doen hun best om geen harde bonken of iets op de vloer te maken. In verdere contacten liet de bovenbuurman weten dat de vorige bewoonster van ons huis heel vaak met hem in contact is geweest om aan te geven dat ze erg veel overlast heeft gehad van de vorige bovenburen en dat ze graag zou willen dat zij bezig zouden gaan met extra isolatie tijdens de verbouwing. Ze had blijkbaar zo veel last van de bovenburen dat ze zelf ook op het punt stond om te verhuizen als het niet beter werd. Ze had voorgesteld om bij de bovenburen isolatie wol tussen de balken te leggen als zij de vloer open zouden maken voor nieuwe elektra kabels. Ook is het meerdere keren bij de VVE vergaderingen aan bod gekomen. Onze bovenbuurman heeft daarna contact gehad met de oude bovenburen en gevraagd hoe de situatie met onze vorige bewoonster was vroeger. Zij gaven aan de de vorige bewoonster van ons huis zelf een aantal jaar geleden het verlaagd plafond in het huis eruit had laten halen omdat ze weer hoge plafonds wilde maar dit niet meer geïsoleerd heeft. Vanaf dat punt had ze constant contact met haar bovenburen gezocht om ervoor te zorgen dat zij minder geluidsoverlast zouden produceren.

Ons is bij de verkoop nooit iets verteld over de grote overlast die de vorige bewoonster heeft ervaren en het plafond dat weer terug verhoogd is (en dus ook de geluidsisolatie die er zat eruit is gehaald). Als we hadden geweten dat wij zoveel geluidshinder zouden hebben van de bovenburen (echte elke dag en soms de hele dag door) dan hadden wij waarschijnlijk van de koop afgezien. We hebben inmiddels het hele huis verbouwd van ons eigen spaargeld, enorm veel tijd in het huis zitten en vinden het een hele fijne plek om te blijven wonen maar merken dat we enorm veel stress en angst krijgen van hoe het nu is en hoe het huis aan ons verkocht is. Het voelt zo machteloos om in je eigen huis constant overlast te hebben van buitenaf. Als je net wil slapen dat dan de bovenburen heen en weer lopen in hun slaapkamer. Dat bij hun iemand om half 7 's ochtends uit bed gaat en ons wakker maakt (we horen hun wekker afgaan).

We hebben zelfs het idee dat het huis precies op dit moment te koop is gezet omdat de vorige bovenburen net weg waren en dat het daarom misschien net zo verwoord kon worden dat het niet opvalt. We weten zeker dat het huis nu ook een stuk minder waard is omdat niemand hier in gaat wonen zonder meer geluidsisolatie te laten plaatsen. We voelen ons voorgelogen en zitten vast omdat we al zoveel geld in het huis hebben gestopt. We willen kijken of we de vorige bewoonster aansprakelijk kunnen stellen voor een verborgen gebrek. Ze heeft ons niet eerlijk verteld hoe het zat met de overlast. Ze was op de hoogte van haar keuze om het plafond te verhogen en de extra overlast die daarvan kwam, ze wist dat er nog extra geluidsisolatie boven gezet kon worden toen de boven buren aan het verbouwen waren maar heeft dit ook niet verteld aan ons.

We hebben meerdere mails vanuit de VVE mailbox waaruit blijkt dat ze op de hoogte was van al deze dingen en ook onze buren zijn bereid om ons hiermee te helpen maar we weten niet goed waar we moeten beginnen. Heeft iemand advies hoe we zoiets moeten aanpakken?

[Stalensnuitje]

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:13:
We hebben meerdere mails vanuit de VVE mailbox waaruit blijkt dat ze op de hoogte was van al deze dingen en ook onze buren zijn bereid om ons hiermee te helpen maar we weten niet goed waar we moeten beginnen. Heeft iemand advies hoe we zoiets moeten aanpakken?

Drie opties denk ik:

1) Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Dan die;
2) Zo niet, had je een aankoopmakelaar? Dan die;
3) Zo niet, de verkoopmakelaar

Ik denk dat je best sterk staat, zo inclusief schriftelijke en persoonlijke getuigenissen. Grote vraag die je jezelf natuurlijk wel moet stellen: wil je graag gecompenseerd worden om geluidsisolatie aan te brengen, of zou je zo ver willen gaan om de koop te laten ontbinden? Geen idee of dat laatste realistisch is overigens.

Succes iig!

[W1LL3M]

Het gaat om een haagse portiek woning van 3 lagen op elkaar uit 1925.

Hierbij kun je aannemen dat het een gehorig pand is, dat an sich is geen verborgen gebrek, dat had je zelf kunnen vaststellen (en valt onder je onderzoeksplicht).
Alle geluiden die je noemt vallen onder normale leefgeluiden, daar hoeft de vorige bewoner niets over te melden. Als er een studentenhuis zat met vaak nachtelijke feestjes was het een ander verhaal geweest.

[Sethro]

Zo zou ik dat ook zien.

Daarnaast kun je ook zelf het plafond vanaf de onderkant isoleren. Kost je een paar honderd euro en een weekendje werk.

[ Voor 10% gewijzigd door Sethro op 06-07-2022 22:40 ]

[Axebreak]

W1LL3M schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:21:
[...]

Hierbij kun je aannemen dat het een gehorig pand is, dat an sich is geen verborgen gebrek, dat had je zelf kunnen vasstellen (en valt onder je onderzoeksplicht).
Alle geluiden die je noemt vallen onder normale leefgeluiden, daar hoeft de vorige bewoner niets over te melden. Als er een studentenhuis zat met vaak nachtelijke feestjes was het een ander verhaal geweest.

Er zit een heel groot verschil tussen een gehorige woning zoals de meeste hier in de straat waar je het hoort als je bovenburen veel mensen over de vloer hebben of muziek spelen tegenover hoe bij ons de situatie is dat we zo goed als elke voetstap horen, een deur horen dichtgaat, een stekker in het stopcontact horen steken. Verborgen gebreken gaan volgens mij bij geluidsoverlast over zaken die van constante aard zijn en niet zaken die af en toe voorkomen zoals een buur die piano speet of een huis waar af en toe een feestje is.

[Axebreak]

Sethro schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 22:40:
Zo zou ik dat ook zien.

Daarnaast kun je ook zelf het plafond vanaf de onderkant isoleren. Kost je een paar honderd euro en een weekendje werk.

Ik zou graag willen weten hoe je voor een paar honderd euro in een weekend een plafond kan isoleren. Volgens mij is dit niet haalbaar aangezien je een verlaagd plafond zal moeten aanbrengen die niet bevestigd is aan de vloerbalken van de bovenburen. Daarna isolatiewol overal aanbrengen, gipsplaten plaatsen, alles stucen en daarna nog schilderen. Een andere optie zou volgens mij zijn om door het hele plafond sleuven te trekken en isolatiewol in de tussenlaag te duwen, daarna alles weer dicht te maken, stucen en schilderen. Beide gevallen kosten zeker 5000 euro zo niet meer.

[Axebreak]

Stalensnuitje schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:18:
[...]
Ik denk dat je best sterk staat, zo inclusief schriftelijke en persoonlijke getuigenissen. Grote vraag die je jezelf natuurlijk wel moet stellen: wil je graag gecompenseerd worden om geluidsisolatie aan te brengen, of zou je zo ver willen gaan om de koop te laten ontbinden? Geen idee of dat laatste realistisch is overigens.

Succes iig!

We willen geen ontbinding van de koopovereenkomst. We zijn heel blij met het huis an sich, hebben er enorm veel tijd in gestopt tijdens onze verbouwing en hopen hier nog graag met veel plezier te wonen maar op de huidige manier lukt dit niet. We vinden het alleen totaal niet eerlijk als wij nu nog weer zouden moeten opdraaien voor het opnieuw isoleren van het plafond omdat we het gevoel hebben dat de mate van overlast verzwegen is voor ons.

[FreakNL]

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 22:44:
[...]


Er zit een heel groot verschil tussen een gehorige woning zoals de meeste hier in de straat waar je het hoort als je bovenburen veel mensen over de vloer hebben of muziek spelen tegenover hoe bij ons de situatie is dat we zo goed als elke voetstap horen, een deur horen dichtgaat, een stekker in het stopcontact horen steken. Verborgen gebreken gaan volgens mij bij geluidsoverlast over zaken die van constante aard zijn en niet zaken die af en toe voorkomen zoals een buur die piano speet of een huis waar af en toe een feestje is.

Het huis is uit 1925… Qua geluids-isolatie kun je niks verwachten. Als ik het verhaal zo lees maken de bovenburen geen herrie maar “leven” ze gewoon. Een geluidsdempende ondervloer werkt ook maar in bepaalde mate.. Mijn schoonmoeder woont in een 1923 arbeidershuisje, als iemand daar op de 1e verdieping loopt weet je ook niet wat je hoort als je beneden zit, lijkt of het hele huis meebeweegt.

Ik heb in een jaren 30 benedenwoning gewoond met bovenburen. Nooit meer. Je hoort echt elke scheet. En bij feestjes was het helemaal een drama. En die hadden ze nogal eens. Gelukkig was dat huur.

Je hebt 3 opties;
Negeren
Keihard isoleren
Verhuizen

Het over de “geborgen gebrek” boeg gooien lijkt me volledig kansloos. Er hoeft ook alleen voldaan te worden aan het bouwbesluit van 1925 (rechtens verkregen niveau) en geluidsisolatie was toen nog niet echt een ding. Men leefde ook anders.

Hier nog een bovenbuur waarbij dempende vloeren (blijkbaar) niks uitgehaald hebben:
TacoTaco in "Overlast bovenburen, vve en eisen ondervloer"

Zelf isoleren zal iets beter helpen maar je gaat het nooit helemaal wegkrijgen want geluid “reist” ook gewoon over doorlopende balken en muren.

Sterkte ermee. Ik weet wat overlast met je doet, het bouwt je stressniveau op. Ik heb daar nog jaren de naweeën van genoten. Ik ging na mijn benedenwoning in een moderne flat wonen op de bovenste verdieping en de eerste paar jaar kreeg ik meteen weer stress als ik ook maar iets hoorde.. Terwijl dat daar echt minimaal was.

Geen leuk antwoord, ik weet het.

[ Voor 41% gewijzigd door FreakNL op 06-07-2022 23:45 ]

[Niet_Jan_Jaap]

Met een heel klein beetje eigen onderzoek had je kunnen weten dat een portiekwoning van 100 jaar oud slechte geluidsisolatie heeft. Het hangt er ook maar net vanaf wie je bovenburen zijn: een alleenstaande oudere vrouw maakt heel wat minder geluid dan een gezin met jonge kinderen. Hier kan je geluk of pech mee hebben, maar dat lijkt me geen verborgen gebrek (in context van ‘normale leefgeluiden).

[Sethro]

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 22:48:
[...]


Ik zou graag willen weten hoe je voor een paar honderd euro in een weekend een plafond kan isoleren. Volgens mij is dit niet haalbaar aangezien je een verlaagd plafond zal moeten aanbrengen die niet bevestigd is aan de vloerbalken van de bovenburen. Daarna isolatiewol overal aanbrengen, gipsplaten plaatsen, alles stucen en daarna nog schilderen. Een andere optie zou volgens mij zijn om door het hele plafond sleuven te trekken en isolatiewol in de tussenlaag te duwen, daarna alles weer dicht te maken, stucen en schilderen. Beide gevallen kosten zeker 5000 euro zo niet meer.

Er zijn verschillende manieren. Eerste stap zou zijn het vullen van de holle ruimte tussen vloer, balken en plafond. Dat is nu een perfecte klankkast en versterkt het geluid.

Dat vullen met dempend materiaal scheelt al heel veel. Bijvoorbeeld met cellulose of ander materiaal wat met inblaasmachine aan te brengen is.

Daarvoor boor je aantal gaten in het plafond, vul je de ruimte op, en maak je de gaten weer dicht. Verfje erover en klaar.

[chrisborst]

@Axebreak Het klinkt misschien hard maar je bent in de klassieke emotie val getrapt.
Verliefd worden op een authentiek huis maar vergeten dat het een ander woord is voor oude meuk. Die oude details zijn mooi maar de basis van je woning voldoet totaal niet aan de moderne eisen en standaarden.
Vervolgens heb je veel geld gestoken in het mooi maken van je woning, maar niet investeren in een goede basis.

Bij dit soort oude woningen moet je eigenlijk de hele vloer en plafond eruit halen en compleet opnieuw het opbouwen. In feite wil je een geluidsdichte doos bouwen in je huidige woning. En dat is erg ingrijpend en duur.
Zoals @FreakNL hierboven al zei, keihard isoleren of verhuizen.

Bij de vorige bewoners aankloppen is kansloos want het betreft geen verborgen gebrek. Je hebt enkel te maken met de eigenschappen van het wonen in een oude woning.

[Harrie_]

Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:

Er zijn 2 situaties, waarin je de verkoper achteraf aansprakelijk kan stellen:

• Het gebrek is zodanig ernstig dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. De bewijslast hiervoor ligt wel bij jou als koper. Maar het maakt voor de aansprakelijkheid niet uit of de verkoper wel of niet op de hoogte was van het gebrek.
• Het gebrek was bekend bij de verkoper, maar hij heeft het niet gemeld. Dat is niet toegestaan. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Het moet wel gaan om een gebrek dat de koper niet makkelijk zelf had kunnen ontdekken.

Bron

Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

[StevenK]

Offerte laten maken door een goede (restauratie)aannemer om een geluidisolerend verlaagd plafond aan te brengen. Verkoper aansprakelijk stellen voor die kosten.

De sleutel zit er volgens mij in dat je kunt documenteren dat door het verwijderen van het verlaagde plafond er overlast in ontstaan en verkopende partij wist dit en had dit dus moeten melden.

Heb je een RB verzekeraar dan doe je die aansprakelijkheidsstelling via de verzekeraar, anders zelf. Accepteert de verkopende partij de aansprakelijkheid niet dan procederen.

En overigens ook meteen dat plafond aan laten brengen, want dit bederft je woongenot..

overigens: je treft het enorm dat je buren aan jouw kant (lijken te) staan, dat is bij dit soort kwesties bijna nooit het geval.

[ Voor 9% gewijzigd door StevenK op 07-07-2022 07:47 ]

[jerh]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

Leuk bedacht, maar zo werkt het niet. Veel te kort door de bocht. Je gaat er van uit dat de verkoper geluidsoverlast ervaart. Zij kan het als normaal hebben ervaren en dat is de hele casus weg. Dat is het probleem met dit soort zaken. Het gaat om de interpretatie. Als verkoper blijft volhouden dat ze wel eens iets hoorde en dat als normale geluiden ervaarde en niet als overlast, heeft ze voldaan aan haar informatieplicht.

De TO is misschien wel veel gevoeliger voor geluid.....

Het is echt rot als je zoiets overkomt, maar bedenk dat een rechtszaak voeren, want dat is vaak de enige mogelijkheid die je hebt lang gaat duren, de uitkomst onzeker is, en veel stress oplevert. Ik zou dat alleen doen als je een rechtsbijstand verzekering hebt met voldoende dekking en veel geduld.

[Harrie_]

jerh schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:57:
[...]
Leuk bedacht, maar zo werkt het niet. Veel te kort door de bocht. Je gaat er van uit dat de verkoper geluidsoverlast ervaart. Zij kan het als normaal hebben ervaren en dat is de hele casus weg. Dat is het probleem met dit soort zaken. Het gaat om de interpretatie. Als verkoper blijft volhouden dat ze wel eens iets hoorde en dat als normale geluiden ervaarde en niet als overlast, heeft ze voldaan aan haar informatieplicht.
[...]

TS geeft toch in OP aan dat hij contact heeft gehad met de bovenburen, die op hun beurt aangeven dat verkoper meerdere malen langs is geweest vanwege het geluid. Ook is TS in het bezit van stukken/e-mails van de VVE waaruit blijkt dat verkoper bezig was met de kwestie van geluidsoverlast. Daar valt weinig aan te interpreteren imho.

[Stimpy68]

Ik heb ook 11 jaar in zo'n Haagse portiekwoning gewoond (Rustenburg Oostbroek, bij de Dierenselaan), 1932. Tja... enkelsteens muren tussen de woningen en houten vloeren. Kreeg nieuwe buren naast mij (woonde eerst oudere mensen), een jong gezin en werd totaal gestoord. Een kind wat de godganse dag heen en weer rent door de (11 meter lange) kamer, harde muziek etc etc. Op zondagochtend om 7 uur gaan stofzuigen met harde muziek aan waardoor we wakker werden (op onze enige vrije dag toen), slaapkamer zat aan de andere kant van het huis nota bene, zo gehorig was het.

Gesprekken gehad met ze, leken goede afspraken gemaakt te hebben, en als we last hadden, dat we het even moesten laten weten. Dus toen het weer zo ver was met overlast, vriendelijk aangegeven, nou ik kreeg de hele medische encyclopedie naar mijn hoofd (Tja... Den Haag )

Het is naar mijn mening geen verborgen gebrek, het is inherent aan dit soort woningen en de leeftijd van de woningen. Waren bij mij dus de buren naast mij, we hadden de boven woning.

Uiteindelijk nieuwbouw woning kunnen krijgen, wat een verademing was dat.

[psychodude]

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:13:

stekkers die in stopcontacten gaan

Al het andere even buiten beschouwing gelaten, er zit gewoon een gigantisch geluidslek indien je zelfs dit al hoort. Gigantische kieren langs de muren? Dit gaat geen overdracht via de bouwconstructie zijn, zelfs niet voor jaren '20 oude troep.

Identificatie van de open verbindingen en deze dichten is dan vermoedelijk de goedkoopste, snelste oplossing om al een stuk van het ongemak te ontnemen.

[Croga]

StevenK schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Offerte laten maken door een goede (restauratie)aannemer om een geluidisolerend verlaagd plafond aan te brengen. Verkoper aansprakelijk stellen voor die kosten.

De sleutel zit er volgens mij in dat je kunt documenteren dat door het verwijderen van het verlaagde plafond er overlast in ontstaan en verkopende partij wist dit en had dit dus moeten melden.

Heb je een RB verzekeraar dan doe je die aansprakelijkheidsstelling via de verzekeraar, anders zelf. Accepteert de verkopende partij de aansprakelijkheid niet dan procederen.

Op welke basis wil je procederen dan? Welke wet denk je dat hier overtreden is?

Verborgen gebrek gaat heel erg lastig worden. Dat is het alleen wanneer TS er niet van had kunnen weten, het een "defect" aan de woning is en het normale bewoning in de weg staat. De eerste twee zijn zowieso niet van toepassing (het is geen defect aangezien de woning voldoet aan de toen geldende normen en TS had dit kunnen weten). De derde is twijfelachtig.

Dus als het geen verborgen gebrek is, op welke basis zou je dan willen gaan procederen?

[CaDje]

Ik heb zelf bij mijn oude woning de vloer (en plafond) laten vullen met isolatiemateriaal dat er in geblazen kon worden, zo hoefde niet de hele ondervloer eruit, alleen een lat per sectie / of en gat boren. (dit kan in een dag gedaan worden). Kijk je eigenlijk nu direct naar de vloer van de buren, of zit er nog een holle ruimte tussen?

Dit soort isolatie werkt redelijk goed om van een holle vloer geen klankkast te maken. ECHTER, contact geluid moet je eigenlijk bij de bron aanpakken. Een standaard ondervloer onder laminaat doet hier niet echt veel tegen. Als je echt geen contact geluid door lopen wil hebben moet je echt een paar cm ondervloer toepassen bij de buren, of nog beter, en zwevende vloer plaatsen (voor zover dat mogelijk is).

mbt verborgen gebreken, staat er iets in je koopovereenkomst mbt ouderdoms clausule / niet bewoond clausule? (vorige bewoner was overleden toch?) Dit soort clausules zijn vaak een beetje een grijs gebied, echter kunnen ze wel voor of tegen je gebruikt worden. Tevens is er een onderzoeksplicht, was het geluidsoverlast bekend binnen de VVE en stond dit in notulen die jij had kunnen opvragen voor de koop?

[ Voor 21% gewijzigd door CaDje op 07-07-2022 08:26 ]

[Toke_gt]

Blijkbaar hebben alle bewoners last van geluiden uit beide andere appartementen. Voor de oplossing van het probleem zou ik dat daarom gezamenlijk aanpakken. Dat drukt de kosten mogelijk en je kunt het meteen goed aanpakken voor iedereen.
Ik zou als eerste een expert laten komen die geluidslekkages kan detecteren en advies kan geven over de beste manier van isoleren.

Jouw vraag of je dit kunt verhalen; dat lijkt me lastig, maar ook niet onmogelijk. Immers, de verkoper heeft zelf het verlaagde plafond + isolatie verwijderd en daar niets over gezegd, terwijl uit mailwisseling blijkt dat dat forse geluidsoverlast heeft gegeven. Ik zou het wel proberen, al is het maar om de kosten van isolatie te betalen.

[Dexs]

Ik woon in een huis uit 1896 en door de goede isolatie hoor je bijna niks van de onderburen en zij ook niet van mij. Ik vind het echt onzin om te stellen dat een woning van 100 jaar oud altijd last heeft van geluidsoverlast, het is immers prima (en onzichtbaar) te verhelpen. Als de oude bewoner na navraag zegt dat er geen sprake is van geluidsoverlast (behalve het ontbreken van bekleding op de trap) lijkt mij hier toch iets niet goed te gaan. Mijn vraag is alleen wie er verantwoordelijk is voor het oplossen ervan. Volgens mij mag je als bewoner geen hinder veroorzaken aan andere bewoners. Ik denk daarom dat jouw bovenbuurman verantwoordelijk is voor het oplossen van de overlast, ondanks dat de verkoper heeft gelogen. Dan moeten al zijn vloeren er uit en moet er een degelijke ondervloer onder. Dat is iig de beste oplossing, waarschijnlijk ook de duurste.

Andere optie is dan toch een verlaagd plafond, wat echt doodzonde is. Er zijn speciale contactvrije schroeven hiervoor, maar als je zoveel last ervaart zou ik een bedrijf inschakelen en de rechtsbijstand om te bepalen wie gaat betalen.

[ Voor 8% gewijzigd door Dexs op 07-07-2022 08:30 ]

[jerh]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
[...]


TS geeft toch in OP aan dat hij contact heeft gehad met de bovenburen, die op hun beurt aangeven dat verkoper meerdere malen langs is geweest vanwege het geluid. Ook is TS in het bezit van stukken/e-mails van de VVE waaruit blijkt dat verkoper bezig was met de kwestie van geluidsoverlast. Daar valt weinig aan te interpreteren imho.

Er staat wel meer dan dat. De verkoper heeft aangegeven dat er overlast was, maar dat de nieuwe bewoners daar wat aan zouden doen. Dus hoezoe is het dan nog een probleem van de verkoper. Er is dus voor gewaarschuwd. De huidige koper had van de koop af kunnen zien of bij de bouwtechnische keuring explicitet laten onderzoek hoe groot het geluidsprobleem is.

Echt, je moet het met 100 procent kunnen aantonen en dan moet het ook nog normale bewoning in de weg staan. Er wonen in het gebouw meer mensen en die wonen er ook allemaal. Ik denk dat er weinig te verhalen is en dat als je dat gaat proberen het een hele lange zaak wordt, waar je uiteindelijk alleen maar armer van wordt.

[bottom line]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
[...]


TS geeft toch in OP aan dat hij contact heeft gehad met de bovenburen, die op hun beurt aangeven dat verkoper meerdere malen langs is geweest vanwege het geluid. Ook is TS in het bezit van stukken/e-mails van de VVE waaruit blijkt dat verkoper bezig was met de kwestie van geluidsoverlast. Daar valt weinig aan te interpreteren imho.

De eigenaar / bewoonster was gestorven.
Dus nee, de uiteindelijke verkoopster/verkoper heeft nooit contact gehad met de bovenburen.

En ze heeft melding gedaan dat zij inderdaad af en toe wat last had. Dat TS het 10x erger ondervind doet niets af van het feit dat er melding van gemaakt is.

Toke_gt schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:21:

Nee, dat heeft de gestorven bewoonster gedaan

[ Voor 46% gewijzigd door bottom line op 07-07-2022 09:01 ]

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:09:
Al het andere even buiten beschouwing gelaten, er zit gewoon een gigantisch geluidslek indien je zelfs dit al hoort. Gigantische kieren langs de muren? Dit gaat geen overdracht via de bouwconstructie zijn, zelfs niet voor jaren '20 oude troep.

Wandcontactdozen zelf kunnen geluid overdragen. Ik woon in een betonnen huis, maar ik hoor het boven uitstekend als iemand beneden een stekker in een contactdoos steekt. Er worden ook oplossingen voor dit specifieke probleem verkocht.

Nu zou je bij appartementen verwachten dat de electra per appartement volledig gescheiden is. Maar goed, ook daarbij geldt natuurlijk dat het allemaal uit de jaren '20 komt ...

[Toke_gt]

bottom line schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:50:
[...]


De eigenaar / bewoonster was gestorven.
Dus nee, de uiteindelijke verkoopster/verkoper heeft nooit contact gehad met de bovenburen.

De bewoonster van de benedenwoning was overleden, niet de verkoopster van het appartement van TS, als ik goed lees.

[Verwijderd]

Dus een huis gekocht waarin door verkoopmakelaar werd verteld dat er wel eens overlast was. Tevens staat er iets over in de stukken.

Je hebt gedacht "het zal wel meevallen" en je was verliefd op het huis. Verder geen onderzoek gedaan en nu blijkt dat het toch wel tegenvalt.

Nu wil je de verkopende partij aansprakelijk stellen voor dwaling?

Ik weet niet, maar als er zelfs in stukken staat dat er geluidsoverlast is, is dat een enorme red flag. Helemaal in zo'n oude woning.

Ik vrees dat je weinig kans maakt bij de rechter. Er is een meldingsplicht voor gebreken, waaronder geluidsoverlast maar ook een sterke onderzoeksplicht. Aan de meldingsplicht is enigszins voldaan, aangezien overlast subjectief is.

[Palomar]

Ik denk idd ook niet dat er bij de vorige bewoner iets te halen valt. Dat wordt idd een hele langdurige zaak met veel welles/nietes op basis van mondelinge beloftes. Feit is gewoon, en dat had je kunnen weten als je nog grondiger vooronderzoek had gedaan, dat zulke oude huizen erg gehorig zijn. Vooral als er sprake is van een houten vloer. Ik ben ook heel bang dat daar niet echt iets aan te doen is. Ook niet met allerlei extra isolatie. Want je hebt contactgeluid en 'gewoon' geluid. Misschien hoor je het snurken van de buurman niet meer met een extra plafond, maar het gebonk als iemand door de kamer loopt krijg je vrees ik nooit weg (en geloof me, als je duizenden euro's uit gaat geven voor een dubbel plafond en daarna nog steeds dingen hoort wordt dat alleen maar erger voor je gevoel). Maar goed, wellicht kan een expert ernaar kijken en advies geven om alle geluid van de boven/benenden/links/rechts-buren weg te krijgen. Als dat tienduizenden euro's gaat kosten zou ik wel overwegen om het hele huis te verkopen en iets anders te zoeken.

En je zou natuurlijk ook wel kunnen verwachten als je de vorige bewoner vraagt of er geluidsoverlast is dat ze niet tot in de details gaat vertellen hoe erg het wel niet is om daar te wonen. Ik vermoed dat jullie misschien ook wel erg gecharmeerd waren van het mooie oude huis en door de huidige huizenmarkt ook snel moesten beslissen, waardoor je ook niet heel goed onderzoek hebt kunnen doen, of het hebt weggewuifd met het idee dat het wel mee zal vallen qua geluidsoverlast. Ik denk dat je nog van geluk kunt spreken dat er geen studenten of familie tokkie boven je woont en dat je toch moet proberen om eraan te wennen.

Sorry voor mijn negatieve reactie. Heb zelf ook een paar jaar in een slecht geïsoleerd jaren 60 appartement gewoond en wil zoiets nooit meer.

[Axebreak]

Heel erg bedankt voor de reacties allemaal. Ik kan me opzich wel vinden in het feit dat mensen zeggen dat gehorigheid inherent is aan woningen uit die tijd. Echter, zoals ik aangegeven heb, is bij ons het overlast van een ander kaliber dan wat normaal zou moeten zijn. We zijn bij andere mensen in de straat geweest die ook een onder of tussenwoning hebben waar het stukken minder is. Onze bovenburen houden al rekening met ons door geen schoenen aan te hebben boven.

Het grootste punt waardoor het geluid bij ons zo heftig is komt omdat de vorige bewoonster het verlaagde plafond er zelf uit heeft gehaald. Dit heeft alle geluidsisolatie in de woning verwijderd en het enige wat ons nog scheidt van de bovenburen is hun houtenondervloer, een stuk lucht met elektra kabels, een klein laagje stro en dan gipsplaten van ons plafond. Het argument dat wij de overlast heftiger ervaren dan de vorige bewoonster slaat in mijn optiek ook kant nog wal aangezien we allemaal documentatie hebben dat zij meerdere malen geklaagd heeft over de overlast, gezegd heeft te gaan verhuizen als het niet beter werd, meerder VVE vergaderingen het geluidsoverlast op de agenda heeft gezet. Dit is ons echter allemaal niet verteld terwijl we er wel naar gevraagd hebben. Er is ons de illusie gewekt dat ze hier 16 jaar met veel plezier gewoond heeft en dat de woning 'normaal gehorig' is voor een woning uit 1925.

We zien geen andere optie, voor ons eigen woonplezier, dan het plafond gaan isoleren. Dit gaat ons duizenden euro's kosten en dit willen we graag verhalen op de verkopende partij. Als ze ons had verteld dat er meer geluidsoverlast was dan hadden we meteen in het begin, toen de bovenburen nog niet hun nieuwe dure visgraat vloer gelegd hadden, aan hun gevraagd of we via hun huis de tussenvloer mochten vullen met isolatie materiaal. Dit is namelijk ook precies wat de verkoopster van ons huis wilde doen totdat ze zelf besloot haar huis te verkopen en toen de noodzaak er niet meer van in zag.

[Axebreak]

jerh schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:42:
[...]


Er staat wel meer dan dat. De verkoper heeft aangegeven dat er overlast was, maar dat de nieuwe bewoners daar wat aan zouden doen. Dus hoezoe is het dan nog een probleem van de verkoper. Er is dus voor gewaarschuwd. De huidige koper had van de koop af kunnen zien of bij de bouwtechnische keuring explicitet laten onderzoek hoe groot het geluidsprobleem is.

Echt, je moet het met 100 procent kunnen aantonen en dan moet het ook nog normale bewoning in de weg staan. Er wonen in het gebouw meer mensen en die wonen er ook allemaal. Ik denk dat er weinig te verhalen is en dat als je dat gaat proberen het een hele lange zaak wordt, waar je uiteindelijk alleen maar armer van wordt.

We zijn bezig met het opbouwen van een logboek met geluidsopnamen van de overlast die we horen om aan te kunnen tonen dat het niet een normale bewoning is op deze manier. Natuurlijk blijft dat altijd subjectief.

[r0n1n112]

Wanneer de verkoper aangeeft dat de vorige bewoner wel eens last heeft gehad van geluidshinder moet dat de eerste rode vlag zijn. Een verkoper zal een nadeel meedelen maar deze altijd wat afzwakken zodat het wel gemeld is maar niet afschrikt. Vooral bij dingen als geluidsoverlast, waar de ervaring enorm verschilt per persoon, is het makkelijker om het wat af te zwakken zonder het risico dat het niet vermeld is.

Daarnaast heeft u als koper natuurlijk ook een onderzoeksplicht. Welke stappen heeft u voor de koop gedaan om vast te stellen hoe ernstig dit zou zijn? Er waren tenslotte meerdere signalen dat dit een probleem kon worden: melding van de vorige bewoner en de leeftijd van het pand. Heeft u zelf een onderzoek laten doen of een inspectie om dit uit te zoeken? Iets is alleen een verborgen gebrek als u het zelf niet had kunnen weten en alleen al de leeftijd van het pand is een indicator dat dit het erg gehorig kon zijn.

Laatste lastige punt is, kunt u hard maken dat door het geluid u de woning niet meer kunt gebruiken waar het voor bedoeld is? Dat is ook een voorwaarde voor een verborgen gebrek. En geluidsoverlast is nogal subjectief. Ik weet niet of daar exacte eisen voor zijn. Maar gezien de vorige bewoner en ook de andere buren er gewoon kunnen leven lijkt mij dit ook vrij lastig te bewijzen. Leefgeluiden zijn gewoon toegestaan natuurlijk.

Vrees dat u hier er weinig kans maakt.

Staat er in het VVE reglement iets over verplichte vloer isolatie? Bij de meeste appartementen is het verplicht voor een bewoner om een geluidsisolerende laag onder de vloer aan te brengen. Zit deze ook onder de nieuwe visgraat vloer van de bovenburen? Als dat niet zo is heeft u daar meer kans van slagen.

[DNND]

Dexs schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:28:
Ik woon in een huis uit 1896 en door de goede isolatie hoor je bijna niks van de onderburen en zij ook niet van mij. Ik vind het echt onzin om te stellen dat een woning van 100 jaar oud altijd last heeft van geluidsoverlast, het is immers prima (en onzichtbaar) te verhelpen.

Kan je wat meer vertellen over de (onzichtbare) oplossingen die jij in je huis hebt toegepast?

[Goudvis]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 09:02:

Als ze ons had verteld dat er meer geluidsoverlast was dan hadden we meteen in het begin, toen de bovenburen nog niet hun nieuwe dure visgraat vloer gelegd hadden, aan hun gevraagd of we via hun huis de tussenvloer mochten vullen met isolatie materiaal.

Die 'nieuwe visgraatvloer' triggert me. Is het toevallig een PVC-vloer? PVC op een houten vloer is eigenlijk altijd klik-PVC (want verlijmen op een niet stijve vloer is geen duurzame oplossing i.v.m. flexibiliteit houtconstructie).
Klik-PVC heeft veelal een 'geïntegreerde ondervloer', wat zoveel is als een dun laagje zwart schuimrubber onder de plaat.

Wij zijn van kliklaminaat+ondervloer (van dat roze schuimfolie) naar klik-PVC in visgraatmotief gegaan, zogenaamd zo'n 'geïntegreerde ondervloer'.
De ingebakken ondervloer van de nieuwe PVC-vloer is misschien 2mm dik, terwijl de losse roze schuimfolie-ondervloer van de oude laminaatvloer zeker 6mm dik was.
Het verschil is absoluut merkbaar in loopgeluid. Dat dreunt nu veel harder door over de benedenverdieping.

Mogelijk dus dat je hier dubbel pech mee hebt: én het geluidsisolerende plafond dat de vorige bewoonster heeft laten verwijderen, én buren die argeloos een luidruchtige vloer hebben laten leggen/gelegd.

[ Voor 4% gewijzigd door Goudvis op 07-07-2022 09:51 ]

[Dexs]

DNND schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 09:36:
[...]


Kan je wat meer vertellen over de (onzichtbare) oplossingen die jij in je huis hebt toegepast?

Ik moest door verzakking de vloeren weer waterpas leggen, dus heb de hele ruimte tussen de vloerbalken opgevuld met steenwol (20-30cm). Vervolgens een houten ondervloer gelegd en daaroverheen 1 cm geluiddempende ondervloer en dan pas de afwerkvloer. Ik zou nu een laag fermacell leggen, dat schijnt enorm goed te werken tegen contactgeluid dat heb ik alleen niet gekozen. Alle muren staan contactvrij (voor zover dat gaat, stuucwerk loopt altijd door natuurlijk) op de grond en aan het plafond met filt en speciale schroeven. Netjes een kier houden tussen de vloer en de muur en de plinten aan de onderkant eerst met filt beplakt. Alle kieren dichtgekit en grote gaten (oude luchtkanalen bijvoorbeeld) eerst vol met steenwol en daarna dichtmaken.

Er zijn vast nog veel meer dingen, maar wij waren totaal op slopershoogte en hebben bij elke stap nagedacht hoe we het geluidsoverdracht konden minimaliseren. Waarschijnlijk wat overdreven hier en daar, maar zo duur was het allemaal niet omdat we het zelf hebben gedaan. Ik heb wel het geluk dat mijn schoonvader hier verstand van heeft.

Wij hebben alleen nog oude balkondeuren die je goed hoort en de gordijnen van de onderburen zijn in de vloerbalken geschroefd, die hoor je super goed. Maar dat is maar 2x per dag. Voor de verbouwing konden we de onderburen woordelijk verstaan, nu hoor ik niks meer.

[mugenmarco]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

De verkoper wist dat het plafond weer was verhoogd en dus de isolatie weg is gehaald, maar kon hij ook weten dat er daarmee ernstig geluidshinder zou zijn?

EDIT, las net dit:

Het argument dat wij de overlast heftiger ervaren dan de vorige bewoonster slaat in mijn optiek ook kant nog wal aangezien we allemaal documentatie hebben dat zij meerdere malen geklaagd heeft over de overlast, gezegd heeft te gaan verhuizen als het niet beter werd, meerder VVE vergaderingen het geluidsoverlast op de agenda heeft gezet. Dit is ons echter allemaal niet verteld terwijl we er wel naar gevraagd hebben

Denk dat je de verkoper wel aansprakelijk kan stellen hoor maar IANAL

[ Voor 20% gewijzigd door mugenmarco op 07-07-2022 10:12 ]

[Harrie_]

mugenmarco schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:06:
[...]


De verkoper wist dat het plafond weer was verhoogd en dus de isolatie weg is gehaald, maar kon hij ook weten dat er daarmee ernstig geluidshinder zou zijn?

Volgens wat TS stelt in OP wel; TS in het bezit van stukken en getuigenverklaringen dat verkoper flink 'aan de handel' is geweest omtrent deze kwestie. Achteraf gezien is 1+1=2 en heeft verkoper een tactisch moment uitgekozen om de woning te verkopen, namelijk toen de bovenverdieping leeg stond. Dit laatste is natuurlijk moeilijk te bewijzen maar er is volgens mij voldoende papertrail.

Om terug te komen op reacties in de trant van "dat heb je nu eenmaal bij een woning uit 1925, dat had je kunnen weten", dat is ook de reden dat TS er expliciet naar heeft gevraagd en verkoper heeft daarbij een mededelingsplicht. Als verkoper een stuk meer 'gedoe' heeft gehad dan dat je normaal gesproken zou verwachten (je hoort weleens iets, er is weleens een feestje) dan had verkoper dit gewoon conform haar mededelingsplicht moeten melden.

Als TS hier een zaak van maakt en m.b.v. de in zijn bezit zijnde stukken en getuigenverklaringen aannemelijk kan maken dat verkoper hier bewust heeft gehandeld dan zie ik TS zeker wel kans maken op gelijk/schadeloosstelling.

[mugenmarco]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:13:
[...]


Volgens wat TS stelt in OP wel; TS in het bezit van stukken en getuigenverklaringen dat verkoper flink 'aan de handel' is geweest omtrent deze kwestie. Achteraf gezien is 1+1=2 en heeft verkoper een tactisch moment uitgekozen om de woning te verkopen, namelijk toen de bovenverdieping leeg stond. Dit laatste is natuurlijk moeilijk te bewijzen maar er is volgens mij voldoende papertrail.

Om terug te komen op reacties in de trant van "dat heb je nu eenmaal bij een woning uit 1925, dat had je kunnen weten", dat is ook de reden dat TS er expliciet naar heeft gevraagd en verkoper heeft daarbij een mededelingsplicht. Als verkoper een stuk meer 'gedoe' heeft gehad dan dat je normaal gesproken zou verwachten (je hoort weleens iets, er is weleens een feestje) dan had verkoper dit gewoon conform haar mededelingsplicht moeten melden.

Als TS hier een zaak van maakt en m.b.v. de in zijn bezit zijnde stukken en getuigenverklaringen aannemelijk kan maken dat verkoper hier bewust heeft gehandeld dan zie ik TS zeker wel kans maken op gelijk/schadeloosstelling.

Verkoper gaf idd aan dat er 'wel eens' overlast was maar 'wel eens' had eigenlijk 'enorm veel en vaak' moeten zijn, alleen dat is niet voldoende om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Stond er in de bouwtekening dat de bovenburen het plafond hadden verhoogd? zo ja: dan is het einde verhaal en kan TS het zelf oplossen met veel extra kosten of verhuzien. Zo nee: dan kan hij wel iemand aansprakelijk stellen.

[haakjesluiten]

Het is al een paar keer benoemd, je bovenburen doen niets geks, het zijn leef geluiden. Overlast is ook relatief en lastig te kwantificeren dus denk ik niet dat je ook maar enige kans maakt.

De constructie van het huis is waarschijnlijk gewoon in orde voor een huis van dat bouwjaar. Dit zijn gehorige huizen, ik heb zelf ook jaren in den haag in verschillende oude huizen gewoond (1890 en 1933) en je weet wat je kan verwachten in die huizen. Je kan proberen te issoleren maar dat zal het nooit volledig oplossen want de constructie van het huis is gewoon niet ideaal.

[mugenmarco]

haakjesluiten schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:32:
Het is al een paar keer benoemd, je bovenburen doen niets geks, het zijn leef geluiden. Overlast is ook relatief en lastig te kwantificeren dus denk ik niet dat je ook maar enige kans maakt.

De constructie van het huis is waarschijnlijk gewoon in orde voor een huis van dat bouwjaar. Dit zijn gehorige huizen, ik heb zelf ook jaren in den haag in verschillende oude huizen gewoond (1890 en 1933) en je weet wat je kan verwachten in die huizen. Je kan proberen te issoleren maar dat zal het nooit volledig oplossen want de constructie van het huis is gewoon niet ideaal.

maar de vorige bovenburen hadden juist de isolatie weg gehaald door het plafond opnieuw te verhogen, ik denk dat juist daardoor de overlast zo erg is.

[Harrie_]

mugenmarco schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:42:
[...]


maar de vorige bovenburen hadden juist de isolatie weg gehaald door het plafond opnieuw te verhogen, ik denk dat juist daardoor de overlast zo erg is.

Niet de vorige bovenburen, maar de verkoper van de woning...

[mugenmarco]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:50:
[...]


Niet de vorige bovenburen, maar de verkoper van de woning...

ow oeps. Maar dan had die verkoper dat toch moeten aangeven?

[jerh]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 09:02:


Het grootste punt waardoor het geluid bij ons zo heftig is komt omdat de vorige bewoonster het verlaagde plafond er zelf uit heeft gehaald. Dit heeft alle geluidsisolatie in de woning verwijderd en het enige wat ons nog scheidt van de bovenburen is hun houtenondervloer, een stuk lucht met elektra kabels, een klein laagje stro en dan gipsplaten van ons plafond. Het argument dat wij de overlast heftiger ervaren dan de vorige bewoonster slaat in mijn optiek ook kant nog wal aangezien we allemaal documentatie hebben dat zij meerdere malen geklaagd heeft over de overlast, gezegd heeft te gaan verhuizen als het niet beter werd, meerder VVE vergaderingen het geluidsoverlast op de agenda heeft gezet. Dit is ons echter allemaal niet verteld terwijl we er wel naar gevraagd hebben. Er is ons de illusie gewekt dat ze hier 16 jaar met veel plezier gewoond heeft en dat de woning 'normaal gehorig' is voor een woning uit 1925.

We zien geen andere optie, voor ons eigen woonplezier, dan het plafond gaan isoleren. Dit gaat ons duizenden euro's kosten en dit willen we graag verhalen op de verkopende partij. Als ze ons had verteld dat er meer geluidsoverlast was dan hadden we meteen in het begin, toen de bovenburen nog niet hun nieuwe dure visgraat vloer gelegd hadden, aan hun gevraagd of we via hun huis de tussenvloer mochten vullen met isolatie materiaal. Dit is namelijk ook precies wat de verkoopster van ons huis wilde doen totdat ze zelf besloot haar huis te verkopen en toen de noodzaak er niet meer van in zag.

Wees dan voorbereid dat dit een hele tijd gaat duren. Ik heb zelf een procedure gevoerd over een verrotte verdiepingsvloer en na 2 jaar en meer dan 200 pagina;s tekst, kwamen de rechter zelf ter plekke kijken. En vervolgens ging het circus verder. Op een gegeven moment kon ik subsidie krijgen en heb ik de rechtszaak geschikt voor een marginaal bedrag...... Meer heeft heel veel stress opgeleverd en een enorm gevoel dat je belazerd bent. Achteraf wilde ik dat ik nooit de gang naar de rechter had gemaakt. De (ver)bouw heeft al die tijd ook op last van advocaat en rechters stil gelegen. Dus bedenk ook dat je niet zomaar op korte termijn wat kan gaan doen.

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 09:04:
[...]


We zijn bezig met het opbouwen van een logboek met geluidsopnamen van de overlast die we horen om aan te kunnen tonen dat het niet een normale bewoning is op deze manier. Natuurlijk blijft dat altijd subjectief.

En dit doe je met je telefoon? Of is er een geluidskundige die onafhankelijk vaststelt?

Ik snap dat je belazerd voelt, zie hierboven, maar ik zou vooral in oplossingen gaan denken. En bedenk ook als je het wilt verkopen en je speelt dit hoog op, heb jezelf er ook weer mee te maken. Ik zou eerst eens een akoutisch advisieur vragen om langs te komen. Dan krijg je een beter beeld wat haalbaar is.

[Goudvis]

mugenmarco schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 10:42:
[...]


maar de vorige bovenburen hadden juist de isolatie weg gehaald door het plafond opnieuw te verhogen, ik denk dat juist daardoor de overlast zo erg is.

Die bovenburen hebben hun eigen plafond weggehaald. Daar heeft TS dan toch geen last van? TS heeft juist te maken met het geluid dat de vloer van de bovenburen doorgeeft. Of mis ik iets?

En over die vloer: als dat van laminaat met dikke ondervloer of vloerbedekking naar klik-PVC is gegaan, zijn we denk ik iets wijzer over de oorzaak van de verandering van '4 op de schaal van 10 overlast' naar '9 op een schaal van 10 overlast'.
Zie ook mijn vorige post.

[ Voor 6% gewijzigd door Goudvis op 07-07-2022 10:52 ]

[Axebreak]

Goudvis schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 09:49:
[...]


Die 'nieuwe visgraatvloer' triggert me. Is het toevallig een PVC-vloer? PVC op een houten vloer is eigenlijk altijd klik-PVC (want verlijmen op een niet stijve vloer is geen duurzame oplossing i.v.m. flexibiliteit houtconstructie).
Klik-PVC heeft veelal een 'geïntegreerde ondervloer', wat zoveel is als een dun laagje zwart schuimrubber onder de plaat.

Wij zijn van kliklaminaat+ondervloer (van dat roze schuimfolie) naar klik-PVC in visgraatmotief gegaan, zogenaamd zo'n 'geïntegreerde ondervloer'.
De ingebakken ondervloer van de nieuwe PVC-vloer is misschien 2mm dik, terwijl de losse roze schuimfolie-ondervloer van de oude laminaatvloer zeker 6mm dik was.
Het verschil is absoluut merkbaar in loopgeluid. Dat dreunt nu veel harder door over de benedenverdieping.

Mogelijk dus dat je hier dubbel pech mee hebt: én het geluidsisolerende plafond dat de vorige bewoonster heeft laten verwijderen, én buren die argeloos een luidruchtige vloer hebben laten leggen/gelegd.

De buren hebben juist (dat zeggen ze tenminste en ik geloof ze ook) de wettelijk verplichte softboard ondervloer gelegd die 10 db zou moeten isoleren. Echter is bij ons de tussenlaag tussen hun vloer en ons plafond zo geïsoleerd dat er enorm veel geluid geproduceerd wordt. Ik denk dat, omdat er bij hun al een goeie ondervloer ligt, dat isoleren aan onze kant weldegelijk zal helpen met het geluidsoverlast. Wij denken ook dat we dit sowieso gaan doen en zijn momenteel afspraken aan het inplannen met bedrijven om langs te komen voor offertes en advies. We proberen alleen dus te kijken of we deze kosten (deels) kunnen verhalen op de verkoper omdat wij het gevoel hebben dat ze bewust informatie heeft achtergehouden. Het ergste is nog dat wij, nadat we getekend hebben in oktober, nog een volle maand bij de bovenburen hadden kunnen isoleren voordat zij de vloer erin gelegd hebben (dus isolatie wol in de tussenruimte stoppen). Dit was dus aanvankelijk ook het idee van de verkoopster om zelf te doen. Maar omdat ze dit dus verzwegen heeft hadden wij geen idee dat dit een goed idee zou zijn.

[Palomar]

Ik zou met het starten van gerechtelijke procedures of het officieel inschakelen van experts etc. wel een beetje oppassen. Want hoe meer je officieel vastlegt, hoe meer je ook verplicht bent om te melden aan kopers bij een evt. verkoop (of problemen mee kunt krijgen als je dat verzwijgt). Als je het er nu gewoon bij laat en op termijn toch besluit het huis te verkopen dan kun je nog met goed fatsoen net als de vorige bewoner zeggen dat je wel af en toe de bovenburen hoort (of dat heel netjes is, is een tweede, maar de grotemensenwereld is niet netjes). Maar als je een hele rechtszaak hebt lopen die je niet wint of allerlei officiële instanties hebt benaderd dan moet je dat wel melden en zal dat evt. kopers behoorlijk afschrikken.

[CyberFly]

Zoals @Dexs aangeeft ga je zonder heftige verbouwing niet veel tegen het geluid kunnen doen. We hebben het hier over oude huizen die niets meer dan bakstenen muren en houten vloeren zijn.
Ik denk dat het redelijk kansloos is om kosten te verhalen op de verkoper. Het is geen geheim dat oude huizen gehorig zijn, tochten, etc.

[DutchKel]

Als je een aantal afleveringen kijkt van Mr Frank Visser doet uitspraak dan kom je al snel tot de conclusie dat leefgeluiden vaak erbij horen en dat er alleen iets aan gedaan kan worden als er iets in het koopcontract/huurcontract/wettelijk bepaald dat er een bepaalde ondervloer vereist is. Dit laatste is meestal aan de orde als er iets gedaan moet worden aan het geluidsoverlast. Dan hebben ze niet de juiste ondervloer gebruikt wat vaak in het huurcontract staat. In de meeste andere gevallen is het: u heeft ermee te leven en mag niet meer erover klagen.

Bij overlast (wat erg persoonlijk is) wordt er ook gekeken naar de ouderdom en staat van de woning. Ik denk dat je het bij een rechter verliest en dat je bij de verkoper ook niks kunt halen. Er waren in die tijd namelijk geen woon geluidsnormen, dus wettelijk gezien is er geen basis waarop je gelijk kunt krijgen.

Omdat je het vroeg wist je eigenlijk al dat dit aan de orde was. Overigens kan het best zijn dat de vorige bewoners heel anders leefde dan de huidige bewoners.

Ik hoor slecht en zal bijvoorbeeld veel minder last van die leefgeluiden hebben dan jij. Niet dat ik wil ruilen van woning.

Als er in het koopcontract niks erover staat over enige toezegging dat er bepaalde isolatie zou zijn wat er niet is en de wet meld er niks over dan heb je helaas pech.

[Divak]

Je hebt ook een bouwkundige keuring laten doen, heeft deze dan ook totaal over het hoofd gezien dat het plafond is weggehaald en je eigenlijk direct op de vloer van de buren kijkt? Lijkt mij ook wel een foutje. Verwacht verder geen wonderen van je maatregelen, het zal in een Haagse portiek altijd gehorig blijven. Ik weet ook niet of de contactgeluiden met een laag isolatie verdwijnen.

[FRANQ]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:00:
[...]


De buren hebben juist (dat zeggen ze tenminste en ik geloof ze ook) de wettelijk verplichte softboard ondervloer gelegd die 10 db zou moeten isoleren. Echter is bij ons de tussenlaag tussen hun vloer en ons plafond zo geïsoleerd dat er enorm veel geluid geproduceerd wordt. Ik denk dat, omdat er bij hun al een goeie ondervloer ligt, dat isoleren aan onze kant weldegelijk zal helpen met het geluidsoverlast. Wij denken ook dat we dit sowieso gaan doen en zijn momenteel afspraken aan het inplannen met bedrijven om langs te komen voor offertes en advies. We proberen alleen dus te kijken of we deze kosten (deels) kunnen verhalen op de verkoper omdat wij het gevoel hebben dat ze bewust informatie heeft achtergehouden. Het ergste is nog dat wij, nadat we getekend hebben in oktober, nog een volle maand bij de bovenburen hadden kunnen isoleren voordat zij de vloer erin gelegd hebben (dus isolatie wol in de tussenruimte stoppen). Dit was dus aanvankelijk ook het idee van de verkoopster om zelf te doen. Maar omdat ze dit dus verzwegen heeft hadden wij geen idee dat dit een goed idee zou zijn.

Een harde vloer op een houten vloer is natuurlijk gewoon de meest slechte keuze.
Hadden ze tapijt genomen met een rubber ondervloer, had je amper wat gehoord.

Maar tapijt is uit en visgraat in, dus dat word het.
10dB isolatie in de ondervloer is eigenlijk nogal minimaal, dat haal je al met een 3mm folie.


Je kan kijken of je het bestaande plafond kunt laten isoleren met cellulose vlokken.
Hierdoor fungeert het plafond niet meer als klankkast, en dan is het geluid misschien al niet meer hinderlijk.

Ik lees dat je een rieten plafond hebt, deze voldoet niet aan de eisen voor brandveiligheid.
Het plafond moet 60 minuten brandwerend zijn, riet haalt 20 minuten.

Ik zou dus als je een nieuw plafond wilt plaatsen dit oude plafond weghalen.
Hiermee heb je een win-win situatie, want de brandveiligheid is beter maar je kunt ook hoger starten met je plafond. waardoor je minder ruimte verliest.

https://www.easycell.nl/p...dubbele-125-mm-gipsplaat/
Met deze beugels kun je een ontkoppeld metalstud plafond maken.

https://www.isolatiemater...RE2Vk1kWwx5BoC4SUQAvD_BwE
Zelf pas ik in wanden en plafonds op dit moment acoustifit toe, dat dempt +-40dB


Massa is geluiddempend.
Dus ik zou zeker afschroeven met 2 lagen van 12mm gipsplaat.

[FRANQ]

Divak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:29:
Je hebt ook een bouwkundige keuring laten doen, heeft deze dan ook totaal over het hoofd gezien dat het plafond is weggehaald en je eigenlijk direct op de vloer van de buren kijkt? Lijkt mij ook wel een foutje. Verwacht verder geen wonderen van je maatregelen, het zal in een Haagse portiek altijd gehorig blijven. Ik weet ook niet of de contactgeluiden met een laag isolatie verdwijnen.

Dat is toch logisch?
Als je je vloer weghaalt kijk je op het plafond van de benedenburen.



Het rieten plafond had wel een puntje " direct vervangen" kunnen/moeten zijn in het rapport

[Axebreak]

FRANQ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:45:
[...]


Dat is toch logisch?
Als je je vloer weghaalt kijk je op het plafond van de benedenburen.



Het rieten plafond had wel een puntje " direct vervangen" kunnen/moeten zijn in het rapport

De persoon die de bouwtechnische keuring doet die wist natuurlijk ook niet dat het verlaagd plafond er een aantal jaar geleden uitgehaald is omdat dit niet verteld is door de verkopende partij. De keurder ziet dus alleen een mooi uitziend plafond. Hij wist wel dat er riet achter de stuclaag zat maar heeft daar niks van gezegd.

[cadsite]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond.

Eronder is er nog een appartement.

[FreakNL]

Maar dat verlaagde plafond is er ooit ook ingezet, me dunkt?

Dus vanaf de bouw in 1925 zat er helemaal geen verlaagd plafond in en de situatie die je nu hebt is zoals het van origine altijd al geweest is? Dan zie ik daar geen verborgen gebrek in, zoals @Divak wil doen geloven...

Of is er bij het weghalen van het verlaagde plafond MEER weggehaald dan er origineel inzat?

Hier nog een linkje met veel info, weet niet of deze al gepost was?
https://woningjurist.nl/g...buren-verborgen-gebreken/

[ Voor 15% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 11:56 ]

[Axebreak]

cadsite schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:53:
[...]

Eronder is er nog een appartement.

Die ook toevallig net leeg stond zoals ik zei doordat die bewoonster 3 maanden ervoor overleden was.

[Harrie_]

@Axebreak, heb je een rechtsbijstandverzekering?

[Axebreak]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:54:

Dus vanaf de bouw in 1925 zat er helemaal geen verlaagd plafond in en de situatie die je nu hebt is zoals het van origine altijd al geweest is? Dan zie ik daar geen verborgen gebrek in, zoals @Divak wil doen geloven...

Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

[Dexs]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:48:
[...]


De persoon die de bouwtechnische keuring doet die wist natuurlijk ook niet dat het verlaagd plafond er een aantal jaar geleden uitgehaald is omdat dit niet verteld is door de verkopende partij. De keurder ziet dus alleen een mooi uitziend plafond. Hij wist wel dat er riet achter de stuclaag zat maar heeft daar niks van gezegd.

Nee maar @FRANQ maakt een ander goed punt; het plafond moet minimaal 60 min brandwerend zijn en dat is hij nu niet. Ik denk dat je er niet aan ontkomt om alsnog een nieuw verlaagd plafond te plaatsen. Volgens mij is 2x 12mm gips zelfs verplicht? Ik weet niet of Fermacell al een brandwerende rating heeft, maar die platen kan je zo strak tegen elkaar lijmen dat stuucen niet meer nodig is, scheelt weer wat centen.

[Axebreak]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 11:54:

Hier nog een linkje met veel info, weet niet of deze al gepost was?
https://woningjurist.nl/g...buren-verborgen-gebreken/

Deze had ik al een keer gezien inderdaad, maar bedankt voor het delen want ik kon het niet meer vinden. Ik haal hier wel een aantal zaken uit die bij ons van toepassing zijn.

Zoals ik al had gezegd accepteren wij het als we af en toe de buren horen bij een feestje of als er een pan op de grond valt ofzo. Dit is naar mijn mening wat er bij komt bij een huis uit deze tijd. Maar niet dat we alles horen wat we op dit moment horen. De verkoopster kiest er precies voor om te verkopen als boven en onder haar niet bewoond zijn, plant dan de bezichtigingen in en meldt niet hoe hevig zij last had van geluidsoverlast zoals ik kan zien in de mailwisselingen van vorig jaar.

[Axebreak]

Dexs schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:06:
[...]


Nee maar @FRANQ maakt een ander goed punt; het plafond moet minimaal 60 min brandwerend zijn en dat is hij nu niet. Ik denk dat je er niet aan ontkomt om alsnog een nieuw verlaagd plafond te plaatsen. Volgens mij is 2x 12mm gips zelfs verplicht? Ik weet niet of Fermacell al een brandwerende rating heeft, maar die platen kan je zo strak tegen elkaar lijmen dat stuucen niet meer nodig is, scheelt weer wat centen.

Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

[Dexs]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:07:
[...]


Deze had ik al een keer gezien inderdaad, maar bedankt voor het delen want ik kon het niet meer vinden. Ik haal hier wel een aantal zaken uit die bij ons van toepassing zijn.

Zoals ik al had gezegd accepteren wij het als we af en toe de buren horen bij een feestje of als er een pan op de grond valt ofzo. Dit is naar mijn mening wat er bij komt bij een huis uit deze tijd. Maar niet dat we alles horen wat we op dit moment horen. De verkoopster kiest er precies voor om te verkopen als boven en onder haar niet bewoond zijn, plant dan de bezichtigingen in en meldt niet hoe hevig zij last had van geluidsoverlast zoals ik kan zien in de mailwisselingen van vorig jaar.

Ik snap je frustratie en ben het eigenlijk wel met je eens, maar tegen de tijd dat je je gelijk hebt gehaald (als je dat volgens de wet al hebt, dat weet ik niet) wil je niks liever meer dan verhuizen. Ik zou eens beginnen met offertes opvragen, allicht kan je de kosten met je bovenbuurman delen? Die 10db groene platen zijn natuurlijk ook een grap en doen bijna niks. Dan hoeft hij ook niet meer op zijn tenen te lopen in huis.

Ik zou beginnen met het volspuiten van de lege ruimtes tussen het plafond, mocht dat niet helpen kan je altijd dat verlaagd plafond nog terugzetten (wat eigenlijk sowieso moet, maar dat is een andere discussie).

[FRANQ]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

Je hebt het er de hele tijd over dat zij een verlaagd plafond eruit gehaald heeft.
Waar baseer je dat op?

Heeft de vorige bewoner dat verteld, of zitten er nog gaten van de bevestiging materialen?

Dat ze een rieten plafond terug geplaatst heeft lijkt mij heel sterk, dit zal het oorspronkelijke plafond zijn.
Riet dat doen ze al decennia niet meer.


Maar al heeft ze een verlaagd plafond eruit gehaald, dat is een non issue.
Dat plafond zat er tijdens bezichtigingen en de koop al niet meer in dan.

[ Voor 7% gewijzigd door FRANQ op 07-07-2022 12:17 ]

[-tom-562]

Ik zou voor een verlaagd plafond gaan. Dat kost qua materialen de kop ook niet (wat hout, partijtje gipsplaten en steenwol, ik weet niet hoe groot het plafond is, maar dat kost nooit meer dan 1000 euro). Met een paar handige vrienden/(schoon)vaders maak je zoiets er met een weekend in.
Scheelt je een hele hoop stress en gezeik, als ik het zo lees...

[ Voor 10% gewijzigd door -tom-562 op 07-07-2022 12:17 ]

[Jeroenneman]

Heb je dit al aangekaart bij de verkoopmakelaar? Je hoeft niet gelijk een rechtszaak te beginnen, een discussie opstarten is ook al wat waard.

Jij hebt nu blijkbaar stukken waar duidelijk in vermeld staat dat de verkopende partij zeer veel last had van het geluid, en dit zelfs zwart op wit.

Als jij dit niet ook zwart op wit hebt gekregen als informatie bij het kopen van het huis, dan zou je dit zeker als verborgen gebrek kunnen opvoeren. Immers, de verkopende partij had informatie over de staat van de woning, die niet (of in sterk afgezwakte vorm) met jou is gedeeld als koper. Vermelden in de brochure dat er enige sprake is van geluid uit de bovenwoning is iets heel anders dan letterlijk elke voetstap kunnen plaatsen. En gezien de stukken die je nu in handen hebt, wist verkoopster ook dat dit niet leefbaar was.

Deze stappen al gevolgd/doorgenomen?
https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

Die papertrail stond in de stukken van de VvE begrijp ik, dat valt toch echt wel onder de onderzoeksplicht van de koper om die door te nemen.


En daarnaast is geluidsoverlast subjectief, zeker bij een zeer oud huis kan je natuurlijk geluiden verwachten en moet je daar goed onderzoek naar doen.

[ Voor 7% gewijzigd door Wolly op 07-07-2022 12:25 ]

[Dexs]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:24:
[...]


Die papertrail stond in de stukken van de VvE begrijp ik, dat valt toch echt wel onder de onderzoeksplicht van de koper om die door te nemen.


En daarnaast is geluidsoverlast subjectief, zeker bij een zeer oud huis kan je natuurlijk geluiden verwachten en moet je daar goed onderzoek naar doen.

Ik blijf toch vinden dat er een groot verschil is tussen "de buurman heeft geen trapbekleding, dus dat hoor je wel eens" en elke voetstap in een huis horen, zelfs als ze op sokken lopen. En als de verkoper daarover ook klaagt in de vve is er dus gelogen of doelbewust informatie achtergehouden. Of het een verborgen gebrek is? Geen idee, maar ik vind het wel een beetje onaardig om dit te doen.

*edit* we gaan overigens even voorbij aan de optie dat de bovenbuurman zijn vloer ondeugdelijk heeft laten aanleggen, dat kan toch ook nog? In deze drukke tijden zijn er genoeg bedrijven die slecht werk leveren. Het geluid dat je beschrijft is grootendeels contactgeluid, dat ga je niet zomaar weg krijgen met wat extra isolatie.

[ Voor 16% gewijzigd door Dexs op 07-07-2022 12:36 ]

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
[...]


TS geeft toch in OP aan dat hij contact heeft gehad met de bovenburen, die op hun beurt aangeven dat verkoper meerdere malen langs is geweest vanwege het geluid. Ook is TS in het bezit van stukken/e-mails van de VVE waaruit blijkt dat verkoper bezig was met de kwestie van geluidsoverlast. Daar valt weinig aan te interpreteren imho.

TS geeft aan dat hij bij de bezichtiging heeft geinformeerd, op dat moment stond het huis van de bovenburen leeg.

Verkoper heeft toen aangegeven dat ze wel wat hoorde van de vorige bewoners maar dat de nieuwe bewoners goede ondervloeren gingen leggen. Eigenlijk zegt ze daarmee dat ze verwacht dat het de leefgeluiden vermindert, iets wat je als leek ook best mag verwachten van een goede ondervloer.

Blijkbaar is verkoper na die bezichtiging nog eens of meerdere malen bij de bovenburen langs geweest, maar dat is niet erg relevant. Of vind je dat verkoper dan de aanstaande koper moet bellen om te zeggen dat er toch wel wat te horen is ondanks de nieuwe vloeren?

We hebben het huis voor het eerst bekeken in oktober 2021. Op dat moment stond het huis onder ons huis leeg want die bewoonster was vlak daarvoor overleden. Ook het huis boven ons stond net leeg aangezien dat een aantal maanden daarvoor verkocht was en de nieuwe bewoners nog aan het verbouwen waren. Het gaat om een haagse portiek woning van 3 lagen op elkaar uit 1925. Aangezien dit soort oude huizen altijd wel wat gehorig zijn hebben we bij onze bezichtiging natuurlijk gevraagd of er overlast was van andere buren. Hier werd ons verteld dat er wel wat overlast was soms van de vorige bovenburen omdat zij geen bekleding hadden op de trap naar boven en hier met schoenen naar boven gingen. Ook was af en toe een rennend kind te horen terwijl er geen deugdelijke ondervloer was boven. Maar, werd ons beloofd, er kwamen nieuwe bewoners in die wel goeie ondervloeren gingen leggen.

[FRANQ]

Dexs schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:29:
[...]


Ik blijf toch vinden dat er een groot verschil is tussen "de buurman heeft geen trapbekleding, dus dat hoor je wel eens" en elke voetstap in een huis horen, zelfs als ze op sokken lopen. En als de verkoper daarover ook klaagt in de vve is er dus gelogen of doelbewust informatie achtergehouden. Of het een verborgen gebrek is? Geen idee, maar ik vind het wel een beetje onaardig om dit te doen.

*edit* we gaan overigens even voorbij aan de optie dat de bovenbuurman zijn vloer ondeugdelijk heeft laten aanleggen, dat kan toch ook nog? In deze drukke tijden zijn er genoeg bedrijven die slecht werk leveren. Het geluid dat je beschrijft is grootendeels contactgeluid, dat ga je niet zomaar weg krijgen met wat extra isolatie.

Je weet ook niet wat er lag.

Misschien lag er wel een dik tapijt met een dikke ouderwetse ondervloer.
Dat dempt gigantisch goed.

[hollandnick]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Maar zou dit in essentie dan niet een issue zijn waar ik de verkoopster voor aansprakelijk kan stellen. Zij heeft het verlaagde plafond (wat misschien wel brandwerend was) eruit gehaald en een onvoldoende brandwerend plafond erin gezet. Dit heeft ze niet gedeeld en komt niet naar voren in de bouwtechnische keuring. Als ik volgens de wet dan wel een aanpassing moet doen aan het plafond dan komt dat omdat zij dat toen verzuimd heeft.

Ik zou er wel alles aan doen inderdaad om de vorige bewonen aansprakelijk te stellen. Dan zou ik ook gelijk voor het maximale gaan qua isolatie en afwerking. Houdt dus in hoogste isolatie, gipsplaten + stucen.

Moet je alles of een gedeelte zelf betalen dan is het ook allemaal heel goed zelf te doen. Balken aanbrengen, goede isolatie ertussen, afwerken met gisplaten en vervolgens gipsplaatvuller om de naden af te werken. Hoef je met de juiste gipsplaten alleen nog maar te verven. Ziet het er daarna bijna hetzelfde uit als wanneer je alles zou laten stucen

Denk er ook gelijk aan of je niet spotjes en/of speakers wilt plaatsen als je toch bezig bent is dat een goede om gelijk mee te nemen ( of ledverlichting )

[ Voor 7% gewijzigd door hollandnick op 07-07-2022 12:56 ]

[Meekoh]

niet alles doorgelezen, maar wat voor vloer heeft je boven buur? (Beton/Hout/etc)
en wat voor ondervloer ligt daarop.
Er zijn namelijk bepaalde combinaties waarbij een verkeerd soort ondervloer de overlast alleen maar versterkt.
Die simpele laminaat ondervloertjes zijn namelijk wel geschikt voor beton, maar niet perse voor een houten vloer.
Weet niet of je "de rijdende rechter" weleens keek, maar dit is de uitspraak in iets vergelijkbaars destijds:
https://mrfrankvisser.nl/...edige-uitspraak-den-haag/

3. De door Hamid onder zijn laminaatvloer gelegde ondervloer is vanuit een oogpunt van geluidsisolatie niet geschikt voor deze woning, omdat de daaronder liggende verdiepingsvloer van hout is. De door Hamid gelegde Silent plus ondervloer is bedoeld voor geluidsisolatie op een betonnen verdiepingsvloer. Omdat de verkeerde ondervloer is gelegd wordt vrijwel geen geluidsisolatie verkregen en klinken contactgeluiden door in de benedenwoning van Hellen.
4. De bestaande ondervloer moet worden vervangen door een vloer van betonplex van minimaal 18 millimeter dik, die stijf op de houten verdiepingsvloer moet worden geschroefd, liefst nadat minerale wol is aangebracht tussen de verdiepingsvloer en het plafond van Hellen. Dat zal aanmerkelijk beter isoleren.

[ Voor 42% gewijzigd door Meekoh op 07-07-2022 13:05 ]

[Harrie_]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:31:
[...]


TS geeft aan dat hij bij de bezichtiging heeft geinformeerd, op dat moment stond het huis van de bovenburen leeg.

Verkoper heeft toen aangegeven dat ze wel wat hoorde van de vorige bewoners maar dat de nieuwe bewoners goede ondervloeren gingen leggen. Eigenlijk zegt ze daarmee dat ze verwacht dat het de leefgeluiden vermindert, iets wat je als leek ook best mag verwachten van een goede ondervloer.

Blijkbaar is verkoper na die bezichtiging nog eens of meerdere malen bij de bovenburen langs geweest, maar dat is niet erg relevant. Of vind je dat verkoper dan de aanstaande koper moet bellen om te zeggen dat er toch wel wat te horen is ondanks de nieuwe vloeren?


[...]

In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:

Aangezien dit soort oude huizen altijd wel wat gehorig zijn hebben we bij onze bezichtiging natuurlijk gevraagd of er overlast was van andere buren. Hier werd ons verteld dat er wel wat overlast was soms van de vorige bovenburen omdat zij geen bekleding hadden op de trap naar boven en hier met schoenen naar boven gingen. Ook was af en toe een rennend kind te horen terwijl er geen deugdelijke ondervloer was boven.

Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

[Wolly]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:


[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Misschien had verkoper minder goede oren (of koper er goede oren). Het is natuurlijk erg lastig als je een huis koopt op het moment dat je geen bewoners om je heen hebt, verkoper kan dan alleen maar vertellen over het verleden en wellicht was die oude bovenbewoner wel een oude dame die alleen voor het raam zat.

Een stekker in het stopcontact horen steken bij een huis wat gewoon volgens de normen van destijds is gebouwd lijkt mij geen overlast, hoogstens een huis uit de tijd dat de normen niet zoveel voorstelden.

Komt nog bij dat de bovenburen de situatie hebben verbouwd en aangepast, wellicht is de overlast verergerd ondanks de nieuwe vloer?

[BlackMonkey]

Vervelende situatie. Gezien je er toch wat aan wil doen, maak is een rondje langs je andere buren. Mogelijk hebben die al ervaring met enkel het opvullen van het bestaande plafond. Of willen ze juist zelf ook meer isoleren. Veel van dergelijke huizen zijn op dezelfde manier gebouwd en zo hoef je het wiel niet opnieuw uit te vinden. Ken situaties waarin meerdere buren tegelijk de spouw hebben laten isoleren bijvoorbeeld. Verder kan je nog even kijken of je mogelijk iets van subsidie kan aanvragen.

[ChojinZ]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Allemaal een kwestie van interpretatie en beleving. Wat de 1 super storend vind, kan de ander makkelijk mee leven.
Daarnaast heeft de verkoper aangegeven dat er soms overlast was EN heb je als koper onderzoeksplicht.

Stekker in het stopcontact valt onder leefgeluiden. En ja, dat kan irritant zijn. Maar dat zijn leefgeluiden altijd als ik de definitie mag geloven:

"Leefgeluiden zijn normale geluiden van bewoners die toch als hinderlijk worden ervaren. Voorbeelden hiervan zijn: Lopende, rennende, spelende of springende kinderen. Douche- of toiletgeluiden. "
https://webwoordenboek.nl...alt-er-onder-leefgeluiden

Ik vermoed dat de TS geen schijn van kans heeft.

[digifun]

Haal gelijk het rieten plafond eruit dat komt sowieso naar verloop van tijd naar beneden. Dan komt in 1 keer het hele plafond naar beneden.

[Harrie_]

Wolly schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:19:
[...]
Een stekker in het stopcontact horen steken bij een huis wat gewoon volgens de normen van destijds is gebouwd lijkt mij geen overlast, hoogstens een huis uit de tijd dat de normen niet zoveel voorstelden.
[...]

ChojinZ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:23:
[...]
Stekker in het stopcontact valt onder leefgeluiden. En ja, dat kan irritant zijn. Maar dat zijn leefgeluiden altijd als ik de definitie mag geloven:
[...]

Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

[inquestos]

Ik heb niet alle reacties gelezen, maar ik denk dat je hier extreem sterk in staat. Bij het verkoop van ons eigen huis hebben we het gemeld wanneer er om werd gevraagd. Er is namelijk jurisprudentie met een vrij vergelijkbare zaak, en die dwong de verkopers tot een schadevergoeding van uit mijn hoofd ~40.000.

Ik kan die uitspraak niet zo snel vinden, misschien lukt het je zelf. Het ging om de verkoop (ik dacht ~2010) van een huis waarbij de kopers hadden nagevraagd of ze hinder ondervonden van een ouder stel. Verkopers gaven aan dat ze enkel af en toe de tv hard aanzetten. Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe. Het ging hierbij dus niet eens om een gebrek aan het huis. Aangezien er expliciet om werd gevraagd werd gedwongen tot een schadevergoeding.

Aangezien de eerdere conversaties en correspondentie moet de verkoper wel degelijk op de hoogte zijn geweest.

[FreakNL]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

Dit hoorde ik in mijn 1932 benedenwoning in Rotterdam ook gewoon hoor, van de buren aan 1 kant.. Niks uitzonderlijks aan lijkt me... Ook echt dat onmiskenbare klik-geluid

Overigens vraag ik me altijd af waarom mensen zo vaak dingen in en uit het stopcontact halen. Het zal aan mij liggen maar ik gebruik stopcontacten eigenlijk alleen maar als ik ga stofzuigen... Voor de rest heb ik geen flauw idee waarom je constant stopcontacten zou bedienen en zeker niet 's avonds laat.. En ja, ik laat laders van telefoons ook in het stopcontact zitten.. Sowieso werk ik thuis niet met losse laders, we hebben paar vast "laadplekken" ik heb alles netjes weggewerkt met ingebouwde laders (inductie) of weggewerkte kabels (die net een stukje uitsteken)..

[ Voor 26% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 13:56 ]

[r0n1n112]

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:45:
Ik heb niet alle reacties gelezen, maar ik denk dat je hier extreem sterk in staat. Bij het verkoop van ons eigen huis hebben we het gemeld wanneer er om werd gevraagd. Er is namelijk jurisprudentie met een vrij vergelijkbare zaak, en die dwong de verkopers tot een schadevergoeding van uit mijn hoofd ~40.000.

Ik kan die uitspraak niet zo snel vinden, misschien lukt het je zelf. Het ging om de verkoop (ik dacht ~2010) van een huis waarbij de kopers hadden nagevraagd of ze hinder ondervonden van een ouder stel. Verkopers gaven aan dat ze enkel af en toe de tv hard aanzetten. Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe. Het ging hierbij dus niet eens om een gebrek aan het huis. Aangezien er expliciet om werd gevraagd werd gedwongen tot een schadevergoeding.

Aangezien de eerdere conversaties en correspondentie moet de verkoper wel degelijk op de hoogte zijn geweest.

Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

[bie100]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

ligt er aan wat die er in steekt

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:45:
Het bleek echter dat het stel al jaren flinke ruzies met elkaar hadden met gooien van servies aan toe.

dan zal er wel een keer een einde aankomen hoeveel servies kan en mens hebben en ik vraag me eigen af ruzie zijn toch ook gewoon leefgeluiden ?

ik had vroeger buren als die de dolle duikavond hadden kon je ook meegenieten tja dat hoort erbij

[FreakNL]

bie100 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:55:
[...]


ligt er aan wat die er in steekt


[...]


dan zal er wel een keer een einde aankomen hoeveel servies kan en mens hebben en ik vraag me eigen af ruzie zijn toch ook gewoon leefgeluiden ?

ik had vroeger buren als die de dolle duikavond hadden kon je ook meegenieten tja dat hoort erbij

Pfff, ik had een bovenbuurmeisje die boven mijn slaapkamer "sliep".. Daar kon ik ook altijd met meegenieten.. Zij was best luid

[M2M]

Is dit misschien niet iets wat de TS aan had kunnen zien komen voor een huis van 100 jaar oud? Er is een onderzoeksplicht en een meldplicht, de eerste voor de kopende partij, de tweede voor de verkopende partij. Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

Zo zou je hier ook kunnen kijken voor een appartement:
https://www.google.nl/map...65BFHg!2e0!7i16384!8i8192

Lekker op een rustige dag in Corona tijd de bezichtigingen gedaan. En achteraf de verkoper lastig vallen met luchtvervuiling en lawaai van de snelweg naast je balkon is ook lastig te verantwoorden toch?

[SCIxX]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Vervelend? Ja. Ongebruikelijk voor oudere woningen? Nee.

[bie100]

M2M schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:03:
Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

dat lijk mij ook je gaat als verkopende partij niet alle minpunten op noemen .zou wel eerlijk zijn maar goed je maakt het je eigen niet makkelijker

[-tom-562]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:09:
[...]


In de OP en de jou aangehaalde quote staat dit:


[...]


Nu weet ik niet in hoeverre TS parafraseert, maar "wel wat overlast soms [..] op de trap" en "af en toe een rennend kind" staat natuurlijk in schril contrast met het feit dat je zelfs kunt horen wanneer de bovenburen een stekker in het stopcontact steken...

Het is een huis van 100 jaar oud... Ik heb 3 jaartjes een appartement gehuurd in een huizenblok (een beschermd rijksmonument, alles moest dus authentiek blijven) in Arnhem van begin 1900. Ik kon precies horen als de buurvrouw een stekker in het stopcontact plaatste (ik kon ook precies horen wanneer ze een succesvolle Tinderdate had...).
Alles in dat soort huizen is van hout en schot en scheef en enkelsteens.
Niet ongebruikelijk, dat soort geluiden in zulke oude huizen.

De minste pijn in deze situatie is je ff een weekendje de schouders er onder zetten met een maar kameraden en er een verlaagd plafond in zetten. Zoals eerder gezegd, stucen is niet nodig als je de juiste gipsplaten koopt en gewoon netjes werkt.
Scheelt je uiteindelijk een hoop stress, tijd, ergernis en wss geld

[ Voor 15% gewijzigd door -tom-562 op 07-07-2022 14:13 ]

[Palomar]

-tom-562 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:10:
[...]

Het is een huis van 100 jaar oud... Ik heb 3 jaartjes een appartement gehuurd in een huizenblok (een beschermd rijksmonument, alles moest dus authentiek blijven) in Arnhem van begin 1900. Ik kon precies horen als de buurvrouw een stekker in het stopcontact plaatste (ik kon ook precies horen wanneer ze een succesvolle Tinderdate had...).
Alles in dat soort huizen is van hout en schot en scheef en enkelsteens.
Niet ongebruikelijk, dat soort geluiden in zulke oude huizen.

De minste pijn in deze situatie is je ff een weekendje de schouders er onder zetten met een maar kameraden en er een verlaagd plafond in zetten. Zoals eerder gezegd, stucen is niet nodig als je de juiste gipsplaten koopt en gewoon netjes werkt.
Scheelt je uiteindelijk een hoop stress, tijd, ergernis en wss geld

ik betwijfel of alleen een extra plafond alle problemen verhelpt. Geluidsoverlast in woningen tegengaan is een hele wetenschap, wat ook te maken heeft met vloeren van de bovenburen die te strak tegen de muur zitten, geluid dat via cv/gas-leidingen geleidt, via de muren, buitenom via het raam, akoestiek van de kamers etc. etc. Volgens mij moet je echt onderzoeken waar het geluid vandaan komt en daar gericht actie op ondernemen. Zie ook programma's als de Rijdende Rechter waar dit soort zaken regelmatig in voorbij komen.

Het zal denk ik geen kwaad kunnen om iig een verlaagd plafond te maken, maar het zou ook zonde zijn als je dat hebt gedaan en het geluid van je buren is nog net zo hard aanwezig. Sterker nog, de frustratie zal enorm zijn als je na een weekend hard zwoegen dat plafond erin hebt en dan plof je in je stoel en het eerste wat je hoort is een kuch van de bovenbuurman dwars door alles heen

[ Voor 6% gewijzigd door Palomar op 07-07-2022 14:24 ]

[eLScha]

Je maakt het nogal moeilijk en trekt er van alles bij, maar hou het bij de basis. Om iemand aansprakelijk te stellen moet er allereerst schade zijn.

Als je posts zo bekijk, dan ben jij van mening dat het verwijderen van een verlaagd plafond nooit had gemogen. Jouw schade is het herstellen van dat plafond in originele staat. Weet je heel zeker dat de verkoper dat plafond verwijderd heeft? Of kan het ook eerder al gebeurd zijn?

De tweede vraag is dan of dit een verborgen gebrek is. Dat jouw bouwkundig keurder dit niet bekeken of benoemd heeft is natuurlijk niet het probleem van de verkoper. Het gaat erom of je dit had kunnen weten. Ik neig ernaar te zeggen dat je dit inderdaad had kunnen zien.

Dan de laatste vraag; stel dat het niet aanwezig zijn van het originele plafond inderdaad schade is én het voldoet aan de term verborgen gebrek. Wat is dan eigenlijk het schadebedrag wat je zou willen claimen? Een volledig nieuw plafond lijkt me niet reëel in een huis als dat van jou. Het plafond waar jij naar op zoek bent heeft waarschijnlijk veel betere eigenschappen dan je ooit van het originele plafond had mogen verwachten.

Mij samenvatting: pak je verlies. Doe wat je nodig acht om dit huis naar je zin te maken en laat de verkoper erbuiten. Ga je de strijd toch aan, voer hem op feiten. Het statement: “jij hebt bij je bovenburen ook al x keer aan de deur gestaan op datum A, B, C en D” of “jij had ook al overlast van je toenmalige bovenburen” gaat je niet verder helpen.

[FreakNL]

TS heeft de woning sowieso zonder verlaagd plafond gekocht.

Dus dat is helemaal niet relevant. Ik kan mijn vorige bewoner ook niet aanspreken op feit dat ik nu een muur moet gaan optrekken die hij er ooit uitgesloopt heeft.

[bouwfraude]

Stimpy68 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 08:01:
Uiteindelijk nieuwbouw woning kunnen krijgen, wat een verademing was dat.

Ook bij nieuwbouw zijn er verschillen, Bij ons rijtjeshuis zit er een spouw van een paar centimeter tussen de binnenmuren dat werkt prima tegen geluiden van de buren. Alleen in de tuin hoor ik ze, iemand die ken in een rijtjeshuis van de zelfde leeftijd zonder spouw hoort wel de tv van de buren.

[KcRp]

Er is al een heleboel gezegd, maar omdat ik wat ervaring heb met kopen, verkopen en renoveren van 1920 huizen en de isolatie en klachten daarover die er mee gepaard gaan, wil ik toch nog meer leesvoer toevoegen. Zoals anderen al hebben gezegd, een dergelijke woning is ontzettend gehorig, dat zullen makelaars jou vast al hebben verteld. Het is niet voor niets dat er veel fermacell vloeren worden toegepast bij renovaties van zulke appartementen, maar zelfs dan blijven de woningen gehorig.

Het lijkt mij dat verkoper jou inderdaad niet volledig heeft geïnformeerd. Het probleem is dat "overlast" nogal subjectief is en verkoper heeft aangegeven dat je wat kunt horen. Het andere probleem is dat behalve wat VVE berichten veel van jouw informatie komt "van horen zeggen", hoeveel kan je zwart op wit bewijzen dat verkoper gelogen heeft en dus iets aan jou heeft verkocht wat niet is overeengekomen? Daarnaast is er een verhaal dat verkoper dacht dat nieuwe bovenburen goed gingen isoleren en dat zij daarom dacht dat bla bla, verkoper kan hiermee vooral bewijzen dat zij haar best heeft gedaan om de woning zo goed mogelijk te verkopen en dat zij ook niet kan weten wat precies het resultaat betreffende geluidsoverlast zal zijn, allemaal erg onduidelijk voor een rechter om te beoordelen. Kortom, ik vraag mij af hoe sterk je staat t.o.v. verkoper. Er is eerder aan jou gevraagd of je een verkoopmakelaar had, die zou je nu direct aan het werk kunnen zetten, maar je geeft hier geen duidelijkheid over. Rechtsbijstand.. misschien, mijn ervaring met rechtsbijstand is dat het alleen goed gaat als je erg sterk staat, je zou het voor kunnen leggen.

Wat betreft dat verlaagd plafond. Dit onderwerp is in dit topic een eigen leven aan het krijgen. Zoals ik het kan beoordelen heeft verkoper niet het originele plafond verwijderd, maar heeft een verlaagd plafond onder het originele plafond verwijderd. Het originele plafond voldeed aan alle eisen van de originele bouw, dus elke discussie of die wel of niet nu voldoet is onzin. Je kunt kunt stellen dat een verlaagd plafond isolatie toevoegt en dat daarom isolatie is verwijderd, maar dat vind ik ver gezocht, er zitten ook voordelen aan het verwijderen van een misschien lelijk verlaagd plafond en het creëren van de originele hogere plafonds met de mooie lijstjes, en zoveel isolatie voegt een (normaal en dus niet extra isolerend) verlaagd plafond niet toe, dus het is maar hoe je bekijkt.

Dan is de vraag of de ondervloer van bovenburen voldoet aan de splitsingsakte/reglementen van de VVE. Je kunt namelijk denken dat je een goede ondervloer hebt geplaatst, maar als je dit verkeerd doet kan je de situatie alleen maar erger maken. Jij kunt een mooi perfect geluidsisolerende verlaagd plafond toevoegen, maar wellicht is het isoleren tussen de binten ook een optie. Zijn er misschien andere maatregelen die genomen kunnen worden? Er zijn bouwkundige adviseurs die gespecialiseerd zijn in geluidsisolatie, dit is een vak apart. Ik zou eerst goed onderzoek doen hoe jij kunt zorgen dat jouw woning zo goed mogelijk geïsoleerd kan worden. Betrek hier de bovenburen bij, het is ook in hun belang dat zij geen klagende onderburen hebben, dan kunnen jullie hopelijk de meeste problemen uit de wereld helpen.

Kortom,
of een juridisch traject succesvol zal zijn kan niemand hier beoordelen, dat ligt aan wat je kunt bewijzen. Ik zou mijn energie vooral steken in het uitzoeken hoe je een betere situatie kunt bewerkstelligen, maar besef je dat wat je ook doet je altijd wat zult blijven horen, in ieder geval zal een dergelijke investering in jouw woning iets opleveren, zowel bij bewoning als bij verkoop.

[ChojinZ]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

Het is denk ik ook wat je gewend bent. Ik woon al mijn hele leven in Den Haag (net zoals TS) en voornamelijk in huizen van voor de oorlog. Ik ben niet anders gewend dan dat de huizen gehorig zijn.

Ik hoor de woongeluiden ook nauwelijks meer. Alles gaat volledig langs mij heen en dat heeft voornamelijk met gewenning te maken. Daarnaast maak ik zelf ook geluid.

Maar ga ik muisstil op mijn bank zitten, ja dan hoor 2 huizen verderop de buurvrouw naar het toilet gaan. En als ik heel goed mijn best doe kan ik ook de buren horen praten. Maar als je daar op gaat letten, word de irritatie alleen maar erger.

Daar wil overigens het probleem van de TS niet mee bagatelliseren. Maar nogmaals... het is maar net wat je gewend bent.


@ TS:

Kan je geen metingen laten doen? Door te meten weet je objectief gezien hoeveel lawaai er word geproduceerd. Als je echt voor overlast zorgen, is dat uit een meting te halen.

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:04:
[...]


Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

Hierom:

KcRp schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:31:
Het originele plafond voldeed aan alle eisen van de originele bouw, dus elke discussie of die wel of niet nu voldoet is onzin.

..

Ik denk persoonlijk dat een juridisch traject volledig kansloos is. Maar ik laat me graag verrassen.

[ Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 07-07-2022 15:42 ]

[supersoco80]

Geen jurist, geen verstand hiervan, wel een mening:

Ik schrik ervan dat dit blijkbaar geen in-kannen-en0kruiken-zaak is. De TS/koper heeft duidelijk geïnformeerd, was niet in staat om het zelf te controleren bij de bezichtiging en toch blijkt er overlast te zijn na aankoop. Niet alleen dat: De verkopende partij had de overlast nadrukkelijk ook al ervaren en heeft dit verzwegen.

Als dit niet met gemak in het voordeel van de koper uitpakt snap ik echt nog wat minder van onze rechtstaat.

[inquestos]

r0n1n112 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:54:
[...]


Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

Aan die onderzoeksplicht heeft de koper voldaan door het aan de verkoper te vragen:

aangezien we allemaal documentatie hebben dat zij meerdere malen geklaagd heeft over de overlast, gezegd heeft te gaan verhuizen als het niet beter werd, meerder VVE vergaderingen het geluidsoverlast op de agenda heeft gezet. Dit is ons echter allemaal niet verteld terwijl we er wel naar gevraagd hebben. Er is ons de illusie gewekt dat ze hier 16 jaar met veel plezier gewoond heeft en dat de woning 'normaal gehorig' is voor een woning uit 1925.

[Harrie_]

FreakNL schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:40:

[quot℮ TS]

Hierom:

[quot℮ KcRp]

[...]

Ik interpreteer die quote van @Axebreak wel wat anders. Het gaat volgens mij helemaal niet over het plafond, maar het feit dat verkoper niet eerlijk is geweest over de geluidsoverlast:

Axebreak schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:13:
[...]
Ik zie niet hoe de oplevering van het huis 100 jaar geleden bijdraagt aan het feit of iets een verborgen gebrek is. Ik heb bewijs dat de vorige bewoonster het verlaagde plafond eruit heeft gehaald en daarna erg vaak heeft geklaagd over langdurig overlast van de buren. Maar hier heeft ze niks over gezegd (verborgen kan je zeggen denk ik).

Verkoper haalt een (niet-orgineel) verlaagd plafond eruit en daardoor verandert een toch al oud en gehorig huis, kennelijk in een extreem gehorig huis.

• Koper: Hoe zit het met geluidsoverlast? De boven- en onderburen zijn nu niet bewoond dus dat kan ik niet controleren, het is tenslotte toch een oud huis...

• Verkoper: Dat valt wel mee, ja inderdaad je hoort weleens een kind rennen en bij de bovenburen weleens de trap op gaan, die is dan ook niet bekleed.

Nu blijkt het extreem gehorig te zijn (dat is interpretabel, maar toch), met name nadat een verlaagd plafond eruit is gehaald en verkoper daarna notabene zelf aan het klagen is gegaan over geluidsoverlast. Als verkoper nergens over had geklaagd had deze nu inderdaad kunnen schermen met "het zijn normale leefgeluiden in zo'n oud huis, ik heb me daar nooit aan gestoord" maar het feit dat deze zelf is gaan klagen over het geluid geeft aan dat verkoper zelf een geluidsprobleem ervaart. Op het moment dat een koper daar gericht naar vraagt lijkt het me dat verkoper conform haar mededelingsplicht daar open over had moeten zijn.

[jerh]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 16:05:
[...]


Ik interpreteer die quote van @Axebreak wel wat anders. Het gaat volgens mij helemaal niet over het plafond, maar het feit dat verkoper niet eerlijk is geweest over de geluidsoverlast:


[...]


Verkoper haalt een (niet-orgineel) verlaagd plafond eruit en daardoor verandert een toch al oud en gehorig huis, kennelijk in een extreem gehorig huis.

• Koper: Hoe zit het met geluidsoverlast? De boven- en onderburen zijn nu niet bewoond dus dat kan ik niet controleren, het is tenslotte toch een oud huis...

• Verkoper: Dat valt wel mee, ja inderdaad je hoort weleens een kind rennen en bij de bovenburen weleens de trap op gaan, die is dan ook niet bekleed.

Nu blijkt het extreem gehorig te zijn (dat is interpretabel, maar toch), met name nadat een verlaagd plafond eruit is gehaald en verkoper daarna notabene zelf aan het klagen is gegaan over geluidsoverlast. Als verkoper nergens over had geklaagd had deze nu inderdaad kunnen schermen met "het zijn normale leefgeluiden in zo'n oud huis, ik heb me daar nooit aan gestoord" maar het feit dat deze zelf is gaan klagen over het geluid geeft aan dat verkoper zelf een geluidsprobleem ervaart. Op het moment dat een koper daar gericht naar vraagt lijkt het me dat verkoper conform haar mededelingsplicht daar open over had moeten zijn.

Ik ben een tikkie lui, dus reageer ik op de laatste post. Er wordt in deze discussie veel waarde gehecht aan die notulen. Maar wat staat daar nu echt in. Wellicht heeft verkoper een aantal malen geklaagd en is er wat aan gedaan en kan ze daarom nu zeggen dat er af en toe last van heeft. Dat is dan haar laatste stand van zaken. Het bewijzen is zo lastig.....

Ik ben nog steeds van mening dat koper zwak staat, als hij er zo bang voor was, had hij de bouwkeuring beter moeten laten uitvoeren. En het probleem is inmiddels denk ik dat de irritatie zo groot is, dat alles versterkt wordt. Hoeveel geluid maakt een stekker in een stopcontact steken?

En de situatie is niet meer zoals hij was, de nieuwe bewoners hebben van alles gedaan, dus de situatie is anders dan toen het verkocht werd, buiten de invloedsfeer van de verkoper om.

En als je wel een zaak wilt voeren, moet je hulp zoeken en zeker niet nu van alles gaan doen. Uitgangspunt in het recht is, wie eist, bewijst. Dus als je van alles gaat aanpassen, wordt je positie zwakker.

Als je advocaat zelf moet betalen is het helemaal moeilijk, als je niet wint, wordt je ook nog opgezadeld met een forse rekening.

Het afwegen van wat het beste is kan alleen TO doen, maar handelen uit emotie lijkt me niet handig.

[MLLL]

Ik zou beginnen om je slaapkamer in orde te maken.
Verlaagd plafond met maximaal isolatie én dubbel rode gipsplaten, brandvertragend en door de massa geluidswerend.
Eventueel ook voorzetwanden langs de buitenmuren, werkt tegen geluid én je houdt de warmte binnen.

Nachtrust is alles, dus slaapkamer eerst.
Voor de woonkamer zou het mooi zijn om de balken in het zicht houden, dus daar kun je tussen de balken gipsen met dubbel rood en bijv, 7cm islolatie totale pakket zal zoń 12cm zijn . Hoe zwaarder de balk is hoe meer isolatie je kwijt kunt.
Tussen balken gipsen is tijdrovend werk

[Sissors]

supersoco80 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 15:53:
Geen jurist, geen verstand hiervan, wel een mening:

Ik schrik ervan dat dit blijkbaar geen in-kannen-en0kruiken-zaak is. De TS/koper heeft duidelijk geïnformeerd, was niet in staat om het zelf te controleren bij de bezichtiging en toch blijkt er overlast te zijn na aankoop. Niet alleen dat: De verkopende partij had de overlast nadrukkelijk ook al ervaren en heeft dit verzwegen.

Als dit niet met gemak in het voordeel van de koper uitpakt snap ik echt nog wat minder van onze rechtstaat.

Algemeen is Tweakers echt enorm aan de kant van de verkopers. Als er 500V op alle stopcontacten staat zullen veel nog zeggen dat je dit prima had kunnen checken voor je het had gekocht, dus eigen probleem.

[Sissors]

M2M schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:03:
Is dit misschien niet iets wat de TS aan had kunnen zien komen voor een huis van 100 jaar oud? Er is een onderzoeksplicht en een meldplicht, de eerste voor de kopende partij, de tweede voor de verkopende partij. Als de verkopende partij bij alle geinteresseerden zou aangeven dat elke scheet van de buurman luid en duidelijk te verstaan is, wordt het verkopen ook wat lastig.

Zo zou je hier ook kunnen kijken voor een appartement:
https://www.google.nl/map...65BFHg!2e0!7i16384!8i8192

Lekker op een rustige dag in Corona tijd de bezichtigingen gedaan. En achteraf de verkoper lastig vallen met luchtvervuiling en lawaai van de snelweg naast je balkon is ook lastig te verantwoorden toch?

Als je expliciet er naar vraagt, en de verkoper gewoon liegt, dan heeft TS toch voldaan aan de onderzoeksplicht? Als ik een 100 jaar oud gebouw koop, ik vraag of er asbest in zit, ik krijg te horen van niet, dan is het toch ook niet mijn probleem als het er toch in zat en het ook nog eens duidelijk is dat de verkoper ervan op de hoogte was?

[M2M]

Sissors schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:44:
[...]

Als je expliciet er naar vraagt, en de verkoper gewoon liegt, dan heeft TS toch voldaan aan de onderzoeksplicht? Als ik een 100 jaar oud gebouw koop, ik vraag of er asbest in zit, ik krijg te horen van niet, dan is het toch ook niet mijn probleem als het er toch in zat en het ook nog eens duidelijk is dat de verkoper ervan op de hoogte was?

Ow zeker, maargoed, geluidsoverlast is subjectief en tegelijkertijd koopt de TS een pand van 100 jaar oud. Wat de verkoper zou kunnen bedoelen is dat de geluidsoverlast normaal is voor een pand van 100 jaar. De TS kan daar dan weinig verweer in brengen denk ik.

Daar tegenover staat dat als ik de TS was, er ook gewoon werk van had gemaakt om het probleem op te lossen en precies dezelfde route zou bewandelen nu dat duidelijk is dat de verkopende partij identieke overlast ervoer en verzwegen heeft.

[ Voor 14% gewijzigd door M2M op 07-07-2022 19:53 ]

[Axebreak]

r0n1n112 schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:54:
[...]


Verschil is wel dat het nu niet om een woning maar een appartement gaat waar een VVE bij hoort. In de notulen van de VVE hadden de kopers dit kunnen lezen. Er is ook een onderzoeksplicht bij een aankoop.

Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

[Axebreak]

Ik begrijp dat mensen steeds terugkomen op het feit dat geluidsoverlast subjectief is en dat zij het dan misschien niet zo erg vond maar dat argument gaat dus niet op als ze er zelf in meerdere VVE vergaderingen een punt van maakt dat er zoveel overlast is.