Sterke geluidsoverlast van bovenburen (verborgen gebrek)

[Axebreak]

eLScha schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 14:27:
Je maakt het nogal moeilijk en trekt er van alles bij, maar hou het bij de basis. Om iemand aansprakelijk te stellen moet er allereerst schade zijn.

Als je posts zo bekijk, dan ben jij van mening dat het verwijderen van een verlaagd plafond nooit had gemogen. Jouw schade is het herstellen van dat plafond in originele staat. Weet je heel zeker dat de verkoper dat plafond verwijderd heeft? Of kan het ook eerder al gebeurd zijn?

De tweede vraag is dan of dit een verborgen gebrek is. Dat jouw bouwkundig keurder dit niet bekeken of benoemd heeft is natuurlijk niet het probleem van de verkoper. Het gaat erom of je dit had kunnen weten. Ik neig ernaar te zeggen dat je dit inderdaad had kunnen zien.

Dan de laatste vraag; stel dat het niet aanwezig zijn van het originele plafond inderdaad schade is én het voldoet aan de term verborgen gebrek. Wat is dan eigenlijk het schadebedrag wat je zou willen claimen? Een volledig nieuw plafond lijkt me niet reëel in een huis als dat van jou. Het plafond waar jij naar op zoek bent heeft waarschijnlijk veel betere eigenschappen dan je ooit van het originele plafond had mogen verwachten.

Mij samenvatting: pak je verlies. Doe wat je nodig acht om dit huis naar je zin te maken en laat de verkoper erbuiten. Ga je de strijd toch aan, voer hem op feiten. Het statement: “jij hebt bij je bovenburen ook al x keer aan de deur gestaan op datum A, B, C en D” of “jij had ook al overlast van je toenmalige bovenburen” gaat je niet verder helpen.

Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

[eLScha]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:05:
[...]


Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

Maar dat is geen schade. Waar wil je haar voor aansprakelijk stellen?

[Axebreak]

eLScha schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:18:
[...]


Maar dat is geen schade. Waar wil je haar voor aansprakelijk stellen?

De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

[jerh]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:54:
[...]


Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

Of was het probleem opgelost. Wellicht is ze doof geworden.... Ik probeer je al een paar keer tegen jezelf te beschermen. Het is zeker niet zwart/wit. Ik zou geen overhaaste conclusies trekken. Bij mij was het ook voor iedereen vrij duidelijk dat de verkoper van wist, maar het hard maken was heel ingewikkeld (zeker juridisch). En na 4 keer heen en weer schrijven via de rechtbank, waren er inmiddels 200 pagina's tekst geproduceerd. Zowel veel juridisch getouwtrek als ontkenningen van de verkoper en beschuldigingen van mijn kant.

De rechters die kwamen kijken na 2 jaar vonden het een leuk uitje, maar ik mocht toch niet verder met de bouw voordat alles uitgekristallerd was. Er werd toen een expert benoemd en die moest verslag aan de rechtbank en daar mochten beide partijen dan weer commentaar opleveren. Dan heb je een beetje beeld hoe lang alles kan duren en dat was in tijd dat er geen personeels tekorten waren. De verkoper vroeg namelijk ook standaard bij alles uitstel en mijn eigen advocaat had ook die neiging. Daar moet je dan allemaal achteraan zitten.

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 20:05:
[...]


Bedankt voor je reactie. Ik ben niet van mening dat omdat ze het plafond eruit heeft gehaald dat ze daarom mij een vergoeding moet betalen. Ik vind dat ze ongelooflijk haar best heeft gedaan om achter te houden hoe gehorig het hier in huis is. Door twee vage statements op te schrijven over welke vorm van overlast ze wel eens had van de bovenburen wat niet vaak voor kwam en nu opgelost zou moeten zijn, door precies te verkopen als beide panden boven en onder leeg stonden en er niks te checken is (haar goed recht natuurlijk maar draagt wel bij aan haar insteek laten zien), door juist niet de notulen te delen waar zij begon met klagen over de geluidsoverlast, door niet te delen dat we nog een kans hadden om goedkoop via de bovenburen te isoleren. Al deze dingen kan ik bewijzen uit bestanden die ik heb vanuit de VVE. Ik ga ook nog contact opnemen met de oude bovenburen om hier te vragen of zij nog informatie hebben.

Je lijkt nogal wat waarde te hechten aan het feit dat ze precies verkoopt terwijl het leegstond, maar dat zal juridisch toch weinig gaan opleveren. Ze moest namelijk ook weer een dak boven haar hoofd hebben en kan er toch weinig hand in hebben dat precies op dat moment beide buren leegstonden.

En getuigen zijn in mijn ervaring onbetrouwbaar, ze praten vaak mee met degene die de vraag stelt, maar voor de rechtbank blijft er weinig van over. Dan weten ze het in eens niet meer zeker e.d. Ik was daar zelf enorm over te leur gesteld, omdat ik vond dat ik belazerd werd. Eerst door de verkoper en vervolgens door de getuigen, die tegen mij heel stellig waren. Lijkt me goed om even bij stil te staan.

En verder als je het onleefbaar vind zul je daar ook consequenties aan moeten verbinden, je kan er dan namelijk niet wonen. Als je er wel blijft is het kennelijk toch niet zo'n groot probleem.

Veel meer wijze raad ga ik niet toevoegen, ik heb een poging gedaan om vanuit mijn perspectief en mijn eigen ervaring hierin wat gedachten met je te delen. Zoals normaal in het leven ligt de afweging van wat je doet bij jou.

Het gevoel van belazerd worden herken ik en geeft ook een gevoel van machteloosheid. Sterkte en wijsheid.

[DutchKel]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]
De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

Heb je hier bewijs van? Of is dit speculatie van jou kant?

Kortom is je huis na de koop opnieuw getaxeerd waarbij dit punt bekend is?

Zonder nieuwe taxatie waarbij in acht kan worden genomen dat de huizenprijzen momenteel licht dalen sta je nergens.

[Sport_Life]

Ik snap niet dat je in een oud appartement gaat wonen als je blijkbaar niet tegen geluid van de buren kan. Dat is hetzelfde als naast Schiphol gaan wonen en dan de verkoper aansprakelijk stellen voor het lawaai.

Ik heb ook in zo'n appartement gewoond met houten vloeren en we hoorden ook alles. Daarna nieuwbouw met betonnen vloeren en dat is een wereld van verschil.

[Sito]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]


De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

Maar wie zegt dat het huis minder waard is? Dat maak jij er van.

Een opmerkelijke tijdslijn:
- Je oog valt op een woning van bijna 100 jaar oud
- Je krijgt documenten waarop staat dat er niet geïsoleerd is en dergelijke
- Je hebt te horen gekregen dat er overlast kan zijn, maar dat een geluidsdempende ondervloer geplaatst werd
- Je koopt de woning uiteindelijk aan
- Je merkt geluidsoverlast

Je had kunnen weten dat de woning gehorig is, gezien de leeftijd. Je kan daar zoveel geluidsreducerende maatregelen tegenaan gooien: het blijft altijd gehorig.

Daarnaast heb je letterlijk te horen gekregen dat er wel eens geluidsoverlast is. Tuurlijk, de bovenburen hebben een geluidsdempende vloer, maar dan is het geluid nog steeds niet magisch verdwenen. Had je ook kunnen weten.

Mijn mening: ik vind het erg naïef dat je denkt dat er geen geluid te horen is in zo’n oud pand. Dit kun je de verkopers niet kwalijk nemen. Ja, ik weet dat ze geklaagd heeft bij de VvE, maar de makelaar zei toch dat er wel eens geluidsoverlast was?

Edit: nog een toevoeging. Je ervaart niet eens geluidsoverlast, maar gewoon leefgeluiden. De bovenburen die een stekker in het stopcontact doen is geen overlast. Geluidsoverlast is iemand die iedere nacht muziek op standje 100 heeft staan.

[ Voor 7% gewijzigd door Sito op 08-07-2022 08:32 ]

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:55:
Ik begrijp dat mensen steeds terugkomen op het feit dat geluidsoverlast subjectief is en dat zij het dan misschien niet zo erg vond maar dat argument gaat dus niet op als ze er zelf in meerdere VVE vergaderingen een punt van maakt dat er zoveel overlast is.

Stellig. Maar dan moet je ook hier niet meer blijven posten maar de verkoper in gebreke stellen.

[FreakNL]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 21:22:
[...]


De schade is dan dus dat het huis minder waard is dan wat ze voor deed doen……

En de vergoeding die ik in dit geval eerlijk zou vinden is een compensatie voor het isoleren van het plafond zodat het hopelijk op het niveau komt zoals zij aan ons liet blijken.

Dit is subjectief. Of heeft ze decibellen genoemd?

[HenkEisDS]

Ik denk dat je twee keuzes hebt:
- er mee leren leven;
- verhuizen.

Ik zou voor dat laatste kiezen, want je gaat zo’n oud pand nooit voldoende isoleren. En je hebt nu nog geluk dat je fijne, redelijke buren hebt. Met wat pech zitten er over 10 jaar een stel tokkies in en dan heb je echt geen leven meer en is je huis onverkoopbaar.

Ik woonde in zo’n pand en leefde rustig, rende/stampte nooit in huis. Toch had ik elke week mijn zeiksnor van een buurman aan de deur met de vraag of het wat zachter kom. Maar hoe graag ik het ook wilde, ik kon gewoon echt niet zachter. Tapijt, dubbele isolatielaag, subwoofer ontkoppeld, niets hielp.

Ik zou mezelf alle toekomstige frustraties besparen en zsm wegwezen.

[Skyrunner]

Het vervelende van geluidsoverlast (zoals TS het ervaart) is dat als dat eenmaal tussen de oren zit je je wellicht blauw kan isoleren, maar toch altijd wat zal blijven horen, en aan zult storen.

Dus los van een evt. juridische weg zou ik verhuizen overwegen. Paardenmiddel, en je weet natuurlijk niet 100% waar je dan terecht komt, je droomhuisje kwijtraakt..

Of ermee leren leven.

[bie100]

Skyrunner schreef op vrijdag 8 juli 2022 @ 04:15:
Het vervelende van geluidsoverlast (zoals TS het ervaart) is dat als dat eenmaal tussen de oren zit je je wellicht blauw kan isoleren, maar toch altijd wat zal blijven horen, en aan zult storen.

klopt je gaat er op letten dat euvel heb ik ook en dat is vrij irritant van me eigen dan

moet wel zeggen vroeger had er geen last van komt met de jaren geloof ik

[pizzacabonara]

Verhuizen lijkt mij het best.

Btw, opgegroeid in vrijstaand huis?

[TacoTaco]

Ik heb eerder in een appartement gewoond waar ik erg veel last had van de onderburen (nu zijn de rollen dus omgedraaid, zoals eerder in het topic naar verwezen werd) en de buurt. Nu ik ben verhuisd is de basis rust en dan is er af en toe geluid in de buurt of door het smijten met deuren van de (onder)buren. Ik kan dat nu eerder negeren. Geluid gaat een beetje van horen naar last naar overlast naar ergenis. Dat laatste krijg je er niet zomaar uit, ook niet als je boel zoveel mogelijk hebt gefixed. Je staat op een gegeven moment op scherp en dat ben je niet zomaar kwijt. Tevens is het hoe stiller het is, hoe meer alle geluiden opvallen. En hoe meer je klaagt, hoe minder je zelf mag uiteraard.

In de stad was het wel meer geven en nemen. Ik had de muziek ook wel eens hard staan, maar de andere gaven wel eens een feestje. Ik ben pas gaan klagen toen de huurder beneden mij de TV de hele dag op z'n hardst had staan en de latere kopers om 5:00 de muziek nog hard aan hadden. Verder hoorde ik vanalles, ook de stopcontacten van de zijbuur, maar omdat de relatie goed was, was dat geen probleem.

Probleem is dat we met veel mensen op elkaar wonen en de mentaliteit verandert. De huidige klagende onderburen overleggen niks, die zeggen wat ik moet doen (de "pas je eens aan ons aan" mentaliteit). Ik kan alleen niet de gehorigheid van het huis oplossen, alleen verminderen. En dat dan tot een grens. Nu moeten ze de rest zelf oplossen.

[Paralize_nl]

Verkopen en nooit meer onderbuur worden!
Als je dan zo’n huis moet delen met 1, 2 of soms zelfs 3 mensen/stellen zorg dat je op de bovenste verdieping gaat wonen

Je hebt je huis mooi opgeknapt zeg je.
Verkoop het met de opmerking dat je geluid ervaart zoals je mag verwachten in een dusdanig pand. Ingedekt en wel, op zoek naar wat anders.

[Skyrunner]

bie100 schreef op vrijdag 8 juli 2022 @ 08:13:
[...]


klopt je gaat er op letten dat euvel heb ik ook en dat is vrij irritant van me eigen dan

Het is hetzelfde als dat vervelende piepje/kraakje/rammeltje in het dashboard van de auto ; je gaat erop focussen.

[bie100]

Skyrunner schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 08:45:
[...]


Het is hetzelfde als dat vervelende piepje/kraakje/rammeltje in het dashboard van de auto ; je gaat erop focussen.

ja klopt maar wel heel irritant ik kan me daar gigantisch aan ergeren maar goed ben sowieso niet goed in filteren van geluid

[Verwijderd]

Om nog even terug te komen op die stekker in het stopcontact. Dat is niet specifiek voor oude huizen. Bij wat recentere gietbouw woningen (dikke betonnen muur zonder spouw tussen de woningen) kun je dat ook horen. Is een contactgeluid en de muur geeft dat gewoon door. Daar is ook niet veel aan te doen. Ja, een verlengsnoer in het stopcontact stoppen en daar voortaan de stekkers inprikken.

Houten vloeren in appartementen zijn gewoon drama, als je een beetje rust en stilte zoekt. Het is met behoorlijk wat moeite te verbeteren, maar "echt stil" wordt het niet. In een gewoon huis heb je er natuurlijk minder last van, omdat de verdieping ook van jou is. Wij hebben een huis uit 1937 en daar is het echt niet anders.
Zou er niet aan moeten denken dat er op onze eerste verdieping een ander gezin zou wonen.

[W1LL3M]

Het maakt helemaal niet uit of zij er wel of niet last van had, want het is persoonlijk. Als je dus alleen vraagt of er geluidsoverlast was dan hoeft ze in dit kader dat alleen te melden als er abnormale vormen van terugkerende geluidsoverlast waren, zoals harde muziek, burenruzies, honden, etc. Kijk de openbare uitspraken er maar op na. Maar alles wat je vermeldt zijn normale leefgeluiden, daar ga je in een rechtzaak niet ver mee komen. Dat deze geluiden voor jou onacceptabel zijn betekent nog niet dat het juridisch onder geluidsoverlast valt.

Het feit dat ze bij de VVE klaagde en uiteindelijk toch maar verhuisde laat volgens mij ook zien dat de VVE niet onder de indruk was van de "overlast", bij echte overlast zouden ze de veroorzakers wel vragen hiermee te stoppen. Maar wederom, het gaat over normale leefgeluiden!

Voor een huis uit die tijd is dit normaal tenzij er heel veel geluidsisolatie later is toegevoegd, en dat had je moeten onderzoeken, dus vragen naar de staat van de isolatie ipv of er geluidsoverlast was. De standaard "isolatie" uit die tijd was een laagje stro, alles wat je extra verwacht had je zelf moeten nagaan voordat je je bod deed en/of tot de koop overging.

[ Voor 9% gewijzigd door W1LL3M op 09-07-2022 17:44 ]

[AMARONE]

Ik ben net zo gevoelig als TS en woon in dezelfde regio in eenzelfde soort huis.

Je kan je plafond isoleren maar uiteindelijk blijf je het horen, ik heb er zelf alles aan gedaan om onze vloer met osb platen, isolatie te verbeteren maar zelfs dan horen onze onderburen ons ook weer.

De enige oplossing is accepteren of verhuizen.

[TacoTaco]

Ik heb Fermacell Estrich als ondervloer met een softe laag en dat helpt enorm tegen geluid in de ruimte, maar contactgeluiden krijg je er niet mee weg. Dus alles wat je vloer of muren raakt blijven je onderburen gewoon horen. En van je bovenburen als zij het isoleren, ook als je het plafond isoleert (schat ik).

[r0n1n112]

inquestos schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 16:03:
[...]


Aan die onderzoeksplicht heeft de koper voldaan door het aan de verkoper te vragen:


[...]

Onderzoekplicht gaat verder dan dat. De documenten van de VVE zijn ook vrij om op te vragen en daar was het in te vinden. Vanuit een Bouwkundige keuring hoort het ook naar voren te komen als het een gebrek zou zijn. Vanuit de bezichtiging is ook te zien dat er geen verlaagd plafon in zit.

Vragen of er last is van "overlast", wat natuurlijk enorm subjectief is, en de overige input negeren is in mijn ogen niet voldoen aan de onderzoeksplicht. Dat is eerder cherry picking van de input omdat het huis zo mooi is.


Maar uiteindelijk aan de rechter om te oordelen

[MartijnA3]

Axebreak schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 19:54:
[...]


Het enige verschil is dat deze notulen niet met ons gedeeld zijn. Er zijn twee notulen met ons gedeelde (de laatste twee toen) en de vier notulen daarvoor gingen allemaal over geluidsoverlast. Daarna zal ze wel bedacht hebben dat ze wilde verkopen en hoefde ze er niet meer over te klagen.

Ik denk dat het hier om draait.

De vraag is of die notulen aan jou zijn gegeven zonder dat je erom gevraagd hebt.

Of heb je specifiek naar de notulen van de VVE vergaderingen en bijv naar een financieel jaarverslag.

Dit maakt nogal verschil. Als jij specifiek hebt gevraagd naar VVE gegevens over een bepaalde periode en ze hebben iets achtergehouden, dan sta je best sterk lijkt me. Maar dat kan ik niet opmaken uit je verhaal.


BTW, staan er geen bepalingen over de vloerbedekking in het VVE reglement? Dit had je moeten onderzoeken en als er niets in staat zou dit al een red flag zijn voor mij. Ik mocht vroeger in mijn appartement geen harde vloerbedekking leggen, ook al had ik garages onder me.

[ Voor 13% gewijzigd door MartijnA3 op 12-07-2022 10:25 ]

[MartijnA3]

Weet niet of deze al voorbij is gekomen? https://www.advocatenkant...vloer-onredelijke-hinder/

[Sito]

MartijnA3 schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 10:19:
[...]


Ik denk dat het hier om draait.

De vraag is of die notulen aan jou zijn gegeven zonder dat je erom gevraagd hebt.

Het is gebruikelijk dat de makelaar aan de verkoper de notulen van de laatste twee VvE-vergaderingen vraagt. Ik heb recentelijk mijn appartement verkocht en hoefde alleen deze aan te leveren.

Dus een paar dingen om rekening mee te houden. Heeft de verkoper puur de laatste 2 notules aangeleverd en er niet mee gesjoemeld? Dan kun je daar de verkoper niet op aanspreken. Als je écht dingen uit willen sluiten, had je ook andere notules op kunnen vragen.

[core_dump]

Juridisch gezien heb je geen poot om op te staan:

Verkoopster geeft aan dat ze met de VORIGE bewoners incidenteel geluid hoorde en verwacht dat de NIEUWE bewoners voldoende gaan isoleren. Aangezien de verkoopster geen ervaring had met het door de nieuwe bewoners geproduceerde geluit en afging op hun toezeggingen en het geluit uit eigen ervaring met de vorige bewonders heeft gemeld heeft ze in dit geval niets verwijtbaars gedaan maar naar eer en geweten geantwoord.

Als jij wil aantonen dat dit niet het geval is geweest heb je hier een hele kluif aan. Je kan immers nooit onomstoten bewijzen wat de leefgeluiden van de vorige bovenburen zijn geweest.

Leer er mee leven en laat je ergernissen niet ontaarden in een kansloze procedure.

[FreakNL]

core_dump schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 16:48:
..

Leer er mee leven en laat je ergernissen niet ontaarden in een kansloze procedure.

Of verkoop de hut en zorg ervoor dat je nooit meer bovenburen krijgt.

Op volgorde van meest naar minste overlast-kans:
Flat met bovenburen
Flat-Bovenwoning (evt maisonnette)
Rijtjeshuis
Hoekwoning of 2 onder-een-kap
Vrijstaand

En dan natuurlijk nog bouwjaar en buurt erbij als extra factor.

Ik ben zelf enorm panisch geworden na mijn benedenwoning avontuur en ben hier (waar ik nu woon) zo’n 8 keer s avonds in de buurt geweest terwijl ik in het aankoopproces was.

Overigens snap ik niet zo goed waarom je een huis uit het jaar kruik koopt als je blijkbaar gevoelig bent voor woongeluiden. Waar woonde je eigenlijk eerst, TS?

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 12-07-2022 18:38 ]

[MLLL]

https://wesselinkisolatie...ogULOjRX0oZxoCzyIQAvD_BwE

Dit werkt echt goed, moet je wel eerst een plafond tussen of onder de balklaag maken

[Axebreak]

Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

[Wolly]

MLLL schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 21:46:
https://wesselinkisolatie...ogULOjRX0oZxoCzyIQAvD_BwE

Dit werkt echt goed, moet je wel eerst een plafond tussen of onder de balklaag maken

Waarom moet je eerst een plafond maken, die cellulose kan je toch in het bestaande balkenplafond spuiten?

[Luuk]

FreakNL schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 18:37:
[...]


Of verkoop de hut en zorg ervoor dat je nooit meer bovenburen krijgt.

Op volgorde van meest naar minste overlast-kans:
Flat met bovenburen
Flat-Bovenwoning (evt maisonnette)
Rijtjeshuis
Hoekwoning of 2 onder-een-kap
Vrijstaand

En dan natuurlijk nog bouwjaar en buurt erbij als extra factor.

Ik ben zelf enorm panisch geworden na mijn benedenwoning avontuur en ben hier (waar ik nu woon) zo’n 8 keer s avonds in de buurt geweest terwijl ik in het aankoopproces was.

Overigens snap ik niet zo goed waarom je een huis uit het jaar kruik koopt als je blijkbaar gevoelig bent voor woongeluiden. Waar woonde je eigenlijk eerst, TS?

Ook in een maximaal geisoleerd nieuwbouwappartement wil je géén bovenburen als je gevoelig bent voor woongeluiden weet ik helaas uit ervaring
Tegen het gebonk en gedreun van rondrennende kinderen is echt niks bestand.

[sprhnk]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 07:46:
Ik lees hier veel reacties dat het gaat om 'normale leefgeluiden' maar dat doet eigenlijk niet ter zake:


[...]


Het tweede punt is hier van toepassing; TS kom dit niet verifiëren bij koop omdat de woning boven leeg stond. TS heeft expliciet hiernaar gevraagd maar verkoper gaf aan dat er geen sprake was van geluidsoverlast, dit is ook schriftelijk vastgelegd. Na overdracht blijkt er wel sprake te zijn van overlast en blijkt er ook een compleet 'papertrail' te zijn dat verkoper hier flink mee bezig is geweest. Het is dus gewoon een verborgen gebrek waar verkoper willens en wetens over heeft gelogen.

@Axebreak Chapeau voor de lange en duidelijke OP
_{(ik zie ze geregeld een stuk korter met een hoop onduidelijkheid)}

Nee want reguliere leef geluiden vallen niet binnen de definitie geluidsoverlast, sterker nog in het kader van de wet staat dat buren die van elkaar moeten accepteren (inclusief spelende kinderen, slaande deuren, stofzuigen) en die hoeft een verkoper dus niet op te geven. Er is geen sprake van geluidsoverlast binnen het kader van de wet, er is sprake van overlast vanuit persoonlijk oogpunt.

[sprhnk]

Axebreak schreef op vrijdag 15 juli 2022 @ 09:38:
Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

Sterkte ben benieuwd of het je lukt de kosten te verhalen, ik zie het helaas somber voor je in. Ik denk echter wel dat het grootste deel van de overlast met isolatie te verhelpen is.

[zipb]

Alle lekken dichtmaken, dat is stap 1.
Zwevende dekvloer bij de bovenburen aanbrengen. Dat is het meest effectief. Voordat je dat doet:
Cellulose tussen de balken. Dat is makkelijk van boven te doen(dus via de bovenburen), maar dat helpt maar een beetje, voornamelijk tegen het klankkast-effect.

Alles wat je zelf onder het plafond gaat aanbrengen is minder effectief en lastiger, want de zwaartekracht is je tegenstander.

[Robthebest]

Daarbij telt ook nog de mens zelf. De één stoort zich er aan, de ander niet

W1LL3M schreef op woensdag 6 juli 2022 @ 21:21:
[...]

Hierbij kun je aannemen dat het een gehorig pand is, dat an sich is geen verborgen gebrek, dat had je zelf kunnen vaststellen (en valt onder je onderzoeksplicht).
Alle geluiden die je noemt vallen onder normale leefgeluiden, daar hoeft de vorige bewoner niets over te melden. Als er een studentenhuis zat met vaak nachtelijke feestjes was het een ander verhaal geweest.

[Corrigan]

Heel vervelend voor jullie maar je was ervoor gewaarschuwd door de verkoper. Wat iemand als storend of als normale leefgeluiden ervaart verschilt ook nog.

Zoek het vooral in oplossingen en schakel een gespecialiseerd bedrijf in om te adviseren. Leefgeluiden zijn normaal in dit type woningen. Het kan prima zijn dat je met een verlaagd plafond van de vloer al prettig kunt gaan wonen. Die zat er eerder dus ook al in.

Zie ook https://nsg.nl/nl/geluidsisolatie_vloeren.html

[YangWenli]

Sethro schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 06:57:
[...]


Er zijn verschillende manieren. Eerste stap zou zijn het vullen van de holle ruimte tussen vloer, balken en plafond. Dat is nu een perfecte klankkast en versterkt het geluid.

Dat vullen met dempend materiaal scheelt al heel veel. Bijvoorbeeld met cellulose of ander materiaal wat met inblaasmachine aan te brengen is.

Daarvoor boor je aantal gaten in het plafond, vul je de ruimte op, en maak je de gaten weer dicht. Verfje erover en klaar.

Mijn broer heeft dit gedaan in zijn Haagse school jaren 30 portiek woning. Het werkt matig verwacht er geen wonderen van.

[timderoos1]

Axebreak schreef op vrijdag 15 juli 2022 @ 09:38:
Hallo allemaal,

Een aantal dagen niet gereageerd door een vakantie in het buitenland. Toch wil ik iedereen bedanken die de tijd heeft genomen om te reageren of advies te geven. Wij gaan nog 1 keer goed onze opties afwegen en gaan dan over tot actie m.b.t. het huis isoleren en kijken hoe we deze kosten (deels) kunnen verhalen.

Dank.

Hey, half jaar later nu. Wat heb je zoal gedaan en hoe staat het er nu voor? Ik voel met je mee

[Axebreak]

timderoos1 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 10:23:
[...]


Hey, half jaar later nu. Wat heb je zoal gedaan en hoe staat het er nu voor? Ik voel met je mee

He!

Inderdaad een half jaar verder en goed wat tijd gehad om erover na te denken. Er zijn inmiddels een aantal zaken gebeurd en zaken die op de planning staan om te gebeuren:

- We hebben inmiddels erg goed contact met onze bovenburen. Gek of misschien wel logisch maar dit helpt enorm voor de eigen gemoedstoestand om te weten dat de mensen die je overlast geven het in ieder geval niet bedoelen en ook hele schappelijke mensen zijn.
- Aantal overleggen gehad over haalbaarheid van verhalen kosten op verkoper en de voorlopige conclusie is dat het lastig gaat worden. Samenspel van oud pand kopen, het soort geluiden waar je hinder van hebt en het feit dat de verkoper net genoeg dingen wel benoemd zorgt ervoor dat het een lastig verhaal wordt. Neemt niet weg dat ik ethisch gezien nog steeds achter mijn standpunt staat dat dit niet juist is en dat we voorgelogen zijn. Helaas is er een verschil tussen de wet en normen en waarden.
- Mensen op tweakers stellen vaak een hele hoop zaken op een hele makkelijke manier: "verkoop de hut gewoon en zoek wat anders" "laat er gewoon een verlaagd plafond in plaatsen" "koop dan geen tussenwoning". Misschien is het de demografie van mensen in een iets verdere levensfase waar geld minder een rol speelt of mensen die voor de grote stijging in huizenprijzen wat gekocht hebben en met een flinke overwaarde zitten. Zo'n simpele keuze is het alleen niet. Zeker niet als je net een halfjaar van je tijd en ja spaargeld in een verbouwing hebt gestopt waar je extreem gelukkig mee bent.
- Advies gehad van wat experts en het inspuiten van de holle ruimtes in het plafond zal waarschijnlijk niet denderend veel helpen. De beste optie zou zijn om een verlaagd plafond te plaatsen met isolatie tussen het bestaande en het nieuwe plafond.

Dan over naar de plannen:

- Deze zomer ga ik zelf, samen met wat familie, een verlaagd plafond plaatsen. We verwachten dat we de verlaging kunnen minimaliseren maar wel een grote verbetering in geluidsisolatie bewerkstelligen als we dit goed aanpakken. We hopen de kosten beperkt te houden (<4000 euro) en wel ons woonplezier en charme van het huis te behouden.

Het voelt soms nog steeds niet geweldig maar dat is denk ik de prijs van jong en onbevangen ergens instappen op misschien net het verkeerde moment.

[timderoos1]

Dank voor je update man, heldere berichten.

Als je nog open staat voor een tip m.b.t. je verlaagde plafond. Geluidsoptimalisatie neemt heel nauw. Mocht je meer zekerheid willen: wordt voor 5 tientjes lid van de Nederlandse stichting geluidshinder en stel je bouwvragen aan hen. Succes

[Il 2]

denk dat het inderdaad een kwestie van accepteren is. heb zelf ook jarenlang in een jaren 20 huis gewoond. je hoort gewoon alles van je buren, het koken, het doortrekken van het toilet, de tv etc etc. kan je wel heel moeilijk gaan zitten doen maar het zijn gewoon leefgeluiden, die je zelf ook maakt. dan kan en zou je vantevoren ook wel moeten weten, dat heeft wat mij betreft weinig met jong en onbevangen te maken, niemand in je omgeving die ooit in een oud appartement gewoond heeft? iedereen heeft namelijk precies dezelfde ervaring. het hoort er gewoon bij.

[YangWenli]

Ik woon in een galerij flat bouwjaar 1967 maar op de bovenste verdieping- dat is ook waarom ik hier kwam wonen.

Neem altijd de bovenste verdieping.

[timderoos1]

<>

[ Voor 101% gewijzigd door timderoos1 op 18-04-2023 17:18 ]

[Mattie112]

En? Is het plafond inmiddels geplaatst? Heeft het het gewenste effect?

[chrisborst]

@Axebreak
En? Nog een update?

[Ozzie]

Harrie_ schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 13:41:
[...]


[...]


Mijn punt is vooral, even los van wanneer het huis gebouwd is, dat het eigenlijk nooit een normale situatie is dat je kunt horen dat een buurman een stekker in een stopcontact steekt

Ik heb al op allerlei plekken gewoond en ben op veel plekken geweest; ook oude woningen waar je van alles kon horen zoals het doorspoelen van het toilet van de buren of het traplopen, dat hoort imho ook allemaal wel bij een oude woning. Maar kunnen horen dat je buren een stekker in een stopcontact steken, nee dat is eigenlijk alsof je samen met je buren in één open ruimte leeft.

In mijn ouderlijk huis, bj 1982, hoorde ik ook gewoon als het buurmeisje een stekker in het stopcontact stak in haar slaapkamer direct naast mijn slaapkamer. Niet dat ik er last van had, maar horen deed je het zeker.

Daarna woonde ik op de bovenverdieping van duplexwoning uit 1930 en daar hoorde je sowieso alles wat er beneden gebeurde. Gelukkig was de benedenwoning verbouwd tot bedrijfsruimte en waren daar alleen overdag mensen aanwezig terwijl wij alleen 's avonds thuis waren dus dat ging helemaal prima.

Pas nu ik sinds 2017 in een nieuwbouwwoning woon hoor ik geen leefgeluiden meer van mijn buren, zelfs keihard huilende baby's en spelende kinderen hoor je niet binnen. Heerlijk. Ook voor onze buren want wij hebben inmiddels ook huilende kinderen en spelende baby's. Een vriend van me woont in een huis uit 1960 en daar hoor je het als de buurman de wc doorspoelt, daar zou ik toch echt niet meer aan kunnen wennen ben ik bang.