Scheur in het plafond

[kw_nl]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 10:21:

[...]

Eens, met het oog op de verkoop had ik het ook zo gedaan. Het is een zichtbaar gebrek, vastleggen in de verkoop documentatie en dan is het aan de kopers om het te onderzoeken.

Dat is een mogelijkheid, maar als dan onverhoopt blijkt dat er toch een probleem is dan zit ik met twee huizen... We hebben nieuwbouw gekocht. En ik ben bang dat kopers veel lager gaan zitten met bieden. Daarom heb ik liever dat het nu uitgezocht is en vast ligt, dan dat ik straks naast de stress van een nieuwbouwwoning ook nog hier stress van heb.

[Freeaqingme]

@kw_nl heb je trouwens al met een makelaar gepraat? Als je al een makelaar op het oog hebt zou je die ook eens kunnen vragen wat 'ie er van vindt en hoe die het inschat. Niet constructie-technisch, maar wel qua verkoopbaarheid.

Voor hetzelfde geldt zegt 'ie van 'in de huidige markt maakt zo'n scheurtje echt niet uit en krijg ik het met het rapport van de huizendokter ook wel verkocht voor de hoofdprijs'.

Geen idee _of_ 'ie dat zegt, maar voor het zelfde geld doe je nou heel veel moeite (niet onterecht, want voor een leek ziet het er 'eng' uit), maar blijkt dat achteraf allemaal niet nodig te zijn geweest.

In ieder geval kan een eventuele koper zich niet beroepen op een verborgen gebrek

[Toke_gt]

Maar als ik het goed begrijp zit de scheur dus in de afwerking van het plafond en niet in de betonplaat zelf? In dat geval zou ik de scheur wegwerken en het rapport van de huizenarts (leuke naam) en rapport constructeur beschikbaar stellen bij verkoop. Een scheur die je ziet is altijd erger dan een scheur die gerepareerd is.

[Kevinns]

Helemaal met je eens, ik zou het laten uitzoeken, al is het maar voor je eigen gemoedsrust. Ik vind 110 euro per uur vrij veel maar aan de andere kant is het ook niet ongehoord voor geschoold werk. Zorg er wel voor dat je een vast bedrag met ze afspreekt. Bij grotere projecten maakt het vaak niet uit als er op een klein klusje een paar uur meer of minder worden gespendeerd maar als particulier is het snel een significant bedrag.

Ik denk trouwens dat het 'probleem' van de constructeur ook bureaucratie is. Men is nu al in je aan het investeren door een offerte te maken, moet straks berekeningen doen, een document maken, deze laten goedkeuren door een collega, verwerken in hun administratieve systemen, de financiële afdeling die facturen moet maken. Als ze 8 uur daadwerkelijk aan het rekenen zijn is het veel denk ik.

Een kleinere organisatie zou het waarschijnlijk goedkoper kunnen, áls je die kan vinden.

[Wolly]

Wat is je doel? Wil je een zooitje berekeningen van de constructeur?

De uitkomst zal één van twee onderstaande zijn:
1. Niets doen, er is geen constructietechnisch probleem.
2. Wel probleem, je moet een offerte aanvragen bij een bouwbedrijf

Die 2e zou nog wel interessant zijn voor de kopers, zo'n offerte is natuurlijk een prima argument in het biedingsspel. Zeker als de scheur al 10 jaar aanwezig is zou de koper kunnen besluiten er niets aan te doen of iets goedkopers te bedenken en dan is hij toch een beetje spekkoper.

Tenzij je het als verkoper bij optie 2 ook nog zou laten repareren, maar dat kost je natuurlijk ook tijd, stof en geld.


Dus of je nu wat opschiet met een constructeur....??

1e stap verzekering, 2e stap makelaar indien 1e stap niets oplevert.

[Toke_gt]

Wolly schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 11:51:
De uitkomst zal één van twee onderstaande zijn:
1. Niets doen, er is geen constructietechnisch probleem.
2. Wel probleem, je moet een offerte aanvragen bij een bouwbedrijf

(Knip)
Dus of je nu wat opschiet met een constructeur....??

Als uit onderzoek constructeur optie 1 komt, is dat een zeer handig en overtuigend document bij verkoop. Daar zou ik de kosten wel voor over hebben. Als het optie 2 is, weet je dat er werk aan de winkel is om je huis te kunnen verkopen.

[Kevinns]

Toke_gt schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 11:56:
[...]

Als uit onderzoek constructeur optie 1 komt, is dat een zeer handig en overtuigend document bij verkoop. Daar zou ik de kosten wel voor over hebben. Als het optie 2 is, weet je dat er werk aan de winkel is om je huis te kunnen verkopen.

Exact. In geval 2 hoef je ook niet te repareren maar kan je op z'n minst de ernst van het probleem aangeven. Dan is het aan de koper om te bepalen wat ze ermee doen.

Een andere optie is om niks meer te doen en bij verkoop aan te geven dat er een scheur aanwezig is en alle informatie te delen die je al hebt. Wat dat voor de prijs doet is de vraag. De markt is op dit moment zo overspannen dat je daar gebruik van kan maken. Zelfs in dit geval is er een kans dat je een bod krijgt zonder voorbehoud van bouwkundige keuring. Als je dan niet de boden krijgt waar je op hoopt kan je alsnog meer uitzoekwerk doen. Verkooptijd is tegenwoordig vaak niet meer dan 2 weken dus veel tijd verlies je niet .

[ Voor 9% gewijzigd door Kevinns op 16-02-2022 12:04 ]

[Wolly]

Toke_gt schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 11:56:
[...]

Als uit onderzoek constructeur optie 1 komt, is dat een zeer handig en overtuigend document bij verkoop. Daar zou ik de kosten wel voor over hebben. Als het optie 2 is, weet je dat er werk aan de winkel is om je huis te kunnen verkopen.

Hij heeft toch al een mooi epistel van de Huizenarts?

Vraag de makelaar of dat voldoende is (en de verzekeraar wat gedekt wordt).

[Amphiebietje]

kw_nl schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 09:54:
[...]


Moet ik thuis even nakijken, maar ze waren idd failliet en een soort overgenomen.

Misschien ook nuttig na te gaan waarom ze failliet zijn gegaan. Hopelijk niet wegens levering van kwalitatief ondermaatse betonnen vloeren...

[kw_nl]

Freeaqingme schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 11:35:
@kw_nl heb je trouwens al met een makelaar gepraat? Als je al een makelaar op het oog hebt zou je die ook eens kunnen vragen wat 'ie er van vindt en hoe die het inschat. Niet constructie-technisch, maar wel qua verkoopbaarheid.

Voor hetzelfde geldt zegt 'ie van 'in de huidige markt maakt zo'n scheurtje echt niet uit en krijg ik het met het rapport van de huizendokter ook wel verkocht voor de hoofdprijs'.

Geen idee _of_ 'ie dat zegt, maar voor het zelfde geld doe je nou heel veel moeite (niet onterecht, want voor een leek ziet het er 'eng' uit), maar blijkt dat achteraf allemaal niet nodig te zijn geweest.

In ieder geval kan een eventuele koper zich niet beroepen op een verborgen gebrek

We hebben de nieuwbouw makelaar over de vloer gehad, die keer er 5 seconden naar en zei: lekker laten zitten

Wolly schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 11:51:
Wat is je doel? Wil je een zooitje berekeningen van de constructeur?

Mijn doel is eigenlijk om het goed over te kunnen geven aan de koper. En voor me zelf wat rust als ik het ga verkopen.

Wolly schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 12:03:
[...]


Hij heeft toch al een mooi epistel van de Huizenarts?

Vraag de makelaar of dat voldoende is (en de verzekeraar wat gedekt wordt).

De huizenarts adviseerde wel een constructeur, onder aan de streep is het voor mij niet voldoende.

[Zebby]

Ik zou persoonlijk dit document van de "huizenarts" meegeven aan je verkoop makelaar mocht iemand er naar vragen, en laat de bouwkundige keuringen maar uitvoeren door een potentiële koper. Er is blijkbaar geen (acuut) gevaar, en al is het nobel dat je het goed wilt maken, je weet niet wat een koper met je huis gaat doen en bij grotere verbouwingen is zo'n reparatie meenemen een stuk goedkoper dan wat jij nu moet doen.
Je zou waarschijnlijk zelfs een omgekeerde wereld kunnen spelen en eisen dat de koper een keuring laat uitvoeren bij koop in plaats van dat een koper dat eist.

[I-King]

Eens met @Zebby. Bij de verkoop van mijn huis had ik ook een hoog verantwoordelijkheidsgevoel. Maar je verkoopt het huis, dus die verantwoordelijkheid verkoop je mee. Laat de koper er zich druk over maken.
Blijkt na het eerste bouwkundig rapport dat het voor jou 500 euro kost en 5000 oplevert, kun je alsnog een andere keuze maken met die koper. Je weet simpelweg niet welke beerput je nu opentrekt. Nu is 't een scheurtje, straks moet er een hele nieuwe vloer in. Laat dat vooral bij de nieuwe bewoner, die laat het misschien gewoon zo óf verbouwt wellicht nog veel meer. En met het rapport van de huizenarts sta jij sterk, want dit is absoluut geen verborgen gebrek op deze manier.

Aanvullend, die 500 vs 5000 is figuratief, als je nu 10k minder krijgt en het voor (veel) minder goed kan oplossen is 't de moeite waard. Maar dit klinkt als een potentieel heel kostbaar iets als het structureel is.

[ Voor 13% gewijzigd door I-King op 16-02-2022 13:39 ]

[Wolly]

kw_nl schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 12:15:
[...]

We hebben de nieuwbouw makelaar over de vloer gehad, die keer er 5 seconden naar en zei: lekker laten zitten

Probeer eens een andere, onafhankelijke, makelaar.

De nieuwbouw makelaar is in dienst bij een ander en erbij gebaat dat jij je geen zorgen maakt.

[kw_nl]

Wolly schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 13:41:
[...]


Probeer eens een andere, onafhankelijke, makelaar.

De nieuwbouw makelaar is in dienst bij een ander en erbij gebaat dat jij je geen zorgen maakt.

Dat weet ik, daarom ben ik toch verder gegaan met de scheur. Mijn plan nu is om een goed rapport te krijgen, en het dan met een lokale makelaar te bespreken wat wijsheid is. Ik denk met de huidige huizenmarkt dat het advies gaat zijn om het zo te laten. Maar goed, ik speel graag op safe

[Malfunctions]

Ik vind dat je goed bezig bent @kw_nl . Veel adviezen hier gaan in de richting van de verantwoordelijkheid bij de kopende partij leggen. Maar het zal je gebeuren dat die op basis van het huizendokter-rapport denken dat het wel losloopt en er niks aan doen, en dat er later een tragedie plaatsvindt omdat het toch niet goed zat. Dat is ook een last die je niet op je geweten wilt hebben.

Ik zou voor mijn gemoedsrust ook zekerheid willen. Kudo's voor jouw insteek.

[tcw82]

Bij de verkoop komt er misschien wel een bouwkundige keuring. Dan is het handig wat documenten achter de hand te hebben, zo'n keurmeester is ook maar een mens en als die er meer in ziet maakt ie iedereen angstig met doomsday verhalen. De juiste informatie beschikbaar hebben helpt dan vast. Overigens moet ik zeggen dat de keuringen in mijn gevallen niet heel veel voorstelde, maar mogelijk had ik andere verwachting...

[kw_nl]

Vandaag het rapport van de constructeur binnengekregen. Vorige week waren ze langs geweest voor een visuele inspectie.

Het rapport is vrij uitgebreid, ik had gelukkig de juiste archiefstukken gekregen van het Stadsarchief. Op basis van deze stukken konden ze controleren of de berekeningen klopte en hadden ze beter inzicht in de constructie van het huis.

Heel lang verhaal kort, er is sowieso geen gevaar. Er zijn geen indicaties dat de vloer aan het doorzakken is, als dat het geval was geweest, dan was dat op meerdere plekken zichtbaar geweest. Een aantal belangrijke indicaties zijn dan een slecht functionerende schuifpui, scheurvorming in metselwerk.

Citaat:
“De stalen ondersteuning van het gevelmetselwerk boven de pui in de achtergevel is verankerd in de 1e verdiepings vloer en volgt derhalve ook eventuele doorgaande vervorming van de betreffende vloer. Bij overmatige doorgaande vervorming van de ondersteuning kan dit leiden tot scheurvorming in het gevelmetselwerk. Dit blijkt in deze situatie niet het geval.”

"De pui in de achtergevel werkt naar behoren. Bij, in de loop der tijd toenemende doorbuiging van de 1e verdiepings vloer, kan dit leiden tot belasting op de schuifpui met klemmen van deze pui tot gevolg. Omdat de pui naar behoren werkt en er geen klemmen van de pui is geconstateerd wordt het belasten van de pui door de bovenliggende vloer niet reëel geacht."

Wat wel jammer is, is dat er niet direct een oorzaak aan te wijzen is. Dat merkte de constructeur ook al op tijdens de inspectie. Soms heb je liever een directe oorzaak. Daarom is ook het vermoeden dat de scheur er wellicht vanaf de bouw al heeft gezeten en dat nu alleen de afwerking (spack) heeft losgelaten. Dat laatste kan komen door vocht dat in de scheur is gekomen door bijvoorbeeld condens vorming.

Citaat:
“Vanwege bovengenoemde constateringen hebben wij het vermoeden dat de scheur/beschadiging van de prefab betonnen schil van de breedplaatvloer mogelijk al voor langere periode (mogelijk al vanaf oplevering) aanwezig is. Het zou ons inziens daarom ook goed mogelijk kunnen zijn dat in de afgelopen periode niet de scheur in de constructieve vloer, maar juist het inscheuren en afbrokkelen van de afwerking is opgevallen. Vochtophoping in de scheur (door condensatie bij temperatuurverschillen) kan er voor zorgen dat de afwerking los komt / in scheurt waarbij ook de scheur in de vloer zichtbaar is geworden.”

Advies is om het te laten herstellen door een betonspecialist, dat ga ik overleggen met een makelaar. Ik weet niet of het verkoop technisch beter is om het nu te repareren of het zo te laten. Ik neig naar het nu laten repareren, maar de afwerking van het plafon aan de verkoper af te laten.

Als laatste voor het archief, wat kost zo’n onderzoek nou? Behalve best wat tijd (archief gemeente) hebben beide onderzoeken (Huizenarts en constructeur) ruim 2000 euro gekost. Dat had minder kunnen zijn als ik me alleen op een constructeur had gericht.

Voor de reparatie heb ik nog geen idee.

Iedereen bedankt voor de input, het was soms wat overweldigend, maar ik ben de juiste kant op gestuurd

[ Voor 0% gewijzigd door kw_nl op 03-03-2022 14:17 . Reden: Het is neig en geen nijg :s ]

[Draakje5]

Wat fijn dat de constructeur het geen gevaar vind volgens de berekeningen.

Heeft de constructeur dan ook kunnen bevestigen dat een doorbuiging van 1cm van de vloer normaal / toegestaan is? En is verdere doorbuiging uitgesloten? De scheur was nog actief toch.

En ziet alles er bouwkundig juist uit, of zou de aannemer afgeweken kunnen hebben van de constructietekeningen zonder dat dit met het blote oog zichtbaar is?
Of verkeerd gebouwd hebben, ik noem maar iets, het beton waar het wtw kanaal in ligt is gestort tijdens vorst en hecht niet goed met als gevolg.....?

Ik zou zelf bouwfouten uitgesloten willen hebben. Weet niet of het geen effect op de schuifpui zien daar de juiste bevestiging voor is.

[ Voor 5% gewijzigd door Draakje5 op 20-03-2023 19:41 ]

[MeTooPV]

Zelf zou ik een ander advies verwacht hebben. De vloer draagt ook het metselwerk aan de buitenzijde. De vloer bij de gevel is dus zwaarder belast. Daarom ontstond daar ook de eerste scheur.
Dat de pui niet klemt komt doordat er ruimte tussen de pui en plafond zit. De vloer buigt door. Het ventilatie kanaal in de vloer maakt de vloer lokaal zwakker.
Het kan heel goed dat de vloer scheurvorming toont maar wel sterk genoeg is, hoewel je dat zo niet mag ontwerpen. Een controleberekening van de vloer waarin ook de scheurvorming verklaard/voorspeld wordt was fijn geweest.

[kw_nl]

Ik weet niet waar de plotse aandacht voor dit 1 jaar oude topic vandaan komt, maar de woning is inmiddels verkocht. Het uitgebreide rapport heeft enorm geholpen.

Ik heb maar een klein gedeelte van het rapport gedeeld, er is een uitgebreide herberekening gemaakt van de beton constructie.

Was niet van plan om het volledige rapport met foto's, berekeningen en dergelijk hier te delen. Maar dit stukje wil ik nog wel delen:

De scheur bevindt zich direct naast de schuifpui in de achtergevel. Het betonoppervlak is daarmee onderhevig aan
korte temperatuurswisselingen en wisselingen in luchtvochtigheid.
De belastingen die in de ontwerpberekening zijn aangehouden komen overeen met het constructieve ontwerp van
het woningblok. Er zijn geen afwijkingen in de berekening waargenomen waardoor de resultaten van de berekende
strook\ligger 7a in twijfel moeten worden getrokken.
De minimaal benodigde rekenkundige wapeningshoeveelheid volgens de berekening is conform de tekening in de
breedplaatvloer aanwezig. Eventuele bijlegwapening is volgens de berekening in strook/ligger 7a niet noodzakelijk en
is derhalve niet op de wapeningstekeningen weergegeven.
Het gevelmetselwerk wordt ondersteund door zogenaamde geveldragers die op de kop van de 1e verdiepingsvloer zijn
verankerd. Het gevelmetselwerk ter plaatse van de achtergevel van de woning is, voor zover tijdens de visuele inspectie zichtbaar, onbeschadigd. Er is geen significante doorbuiging van dit gevelmetselwerk waargenomen.
Tevens is geconstateerd dat de onderstaande schuifpui soepel en naar behoren werkt. Het wordt derhalve niet waarschijnlijk geacht dat de bovenliggende constructie en/of geveldelen op de pui in de achtergevel drukt.
Op de 1e verdiepingsvloer is in het midden van de overspanning een scheidingswand, opgebouwd uit Gibo blokken of
elementen, aanwezig. De wand lijkt voor zover tijdens de visuele inspectie zichtbaar onbeschadigd. Tijdens de visuele
inspectie kon tevens eenvoudig met de hand een schroevendraaier met platte kop tussen de bovenzijde van de scheidingswand en de 2e verdiepingsvloer wordt gestoken. Het wordt derhalve onwaarschijnlijk geacht dat een gedeelte van de 2e verdiepingsvloer op de scheidingswand rust en daarmee belasting afdraagt aan de 1e verdiepingsvloer.

[Accretion]

Koffie-Verkeerd schreef op zondag 16 januari 2022 @ 10:53:
[...]
Helaas lijkt de garantieperiode recent afgelopen te zijn......

Het probleem was al aanwezig voor het verlopen van de garantie?

Daarnaast, niet-conform product leveren stelt je niet vrij van garanties.

Van een huis kun je redelijkerwijs uit gaan dat de verwachtte levensduur niet in rond de 10 jaar zit.