Verkoopprijs woning bepalen

[Sissors]

Wild Chocolate schreef op zondag 28 november 2021 @ 23:12:
Ik zou er een bieden vanaf prijs van maken, en dan gewoon omdat het kan: Bieden vanaf €314.159,27

Maar zonder gekheid, bieden vanaf geeft wel voor iedereen duidelijk aan dat er biedingen boven die prijs verwacht worden.

Even los van die leuke prijs, maar als huizenzoeker heb ik nog nooit ene drol begrepen bij die "bieden vanaf" prijzen. Want voor mij betekend het gewoon hetzelfde: Dat is het bedrag wat de verkopers ervoor hopen te krijgen, en al het andere is mooi. Als je dat 5 jaar geleden had gedaan was je misschien redelijk uniek geweest, maar nu hoopt iedereen een hogere prijs dan de vraagprijs te krijgen.

418O2 schreef op zondag 28 november 2021 @ 23:18:
[...]

Heb je enig idee hoe de huizenmarkt nu werkt?

Yep, mensen laten zich gek maken. En soms heb je weinig keuze hoor, en overbied je 10% en heb je hem nog steeds niet. Maar ik zie toch ook wel op Funda huizen langs komen voor onrealistische prijzen. Die je dan een maand of twee later voor 10% goedkoper nog een keer langs ziet komen. Dus blind overbieden moet je sowieso niet doen.

Met de prijs waar makelaar van TS hem voor wil zetten moet er dus 20%!!! overboden worden voor een realistisch bod. En ja, dat gebeurd tegenwoordig, maar volgens mij gaan er toch ook een hele hoop potentiele kopers niet zoveel overbieden. Want dat je wat moet overbieden geloven ze wel, maar zoveel? Met meteen in achterhoofd hoe je hypotheek gaat krijgen als taxateur meer richting de originele vraagprijs gaat.

Hoe de TS het beschrijft zou ik zeker op €325k beginnen, maar wat hoger kan ook nog. Dan is er namelijk nog steeds zat ruimte voor overbieden, zonder dat mensen idioot moeten overbieden voordat TS een realistische prijs krijgt.

[Sissors]

Tsurany schreef op maandag 29 november 2021 @ 10:16:
Ik snap de makelaar wel, mensen houden in hun achterhoofd dat overbieden op elke woning nodig. Wat je dus krijgt is dat mensen met een budget van 300k euro een woning die voor 290k te koop staat overslaan omdat ze hem niet kunnen betalen wanneer er 10% overboden moet worden. Wil je dus voor 330k verkopen zou je al snel naar 300k moeten gaan om de juiste mensen aan te spreken.

Je zou het wellicht ook met 320k kunnen proberen, echter heeft een makelaar daar vaak geen zin in want die meeropbrengst is voor hem zo laag dat hij liever voor een snelle verkoop gaat. Vergeet niet dat 20k verschil in verkoopprijs voor een makelaar maar een paar honderd euro extra oplevert.

TS wil echter niet voor €330k verkopen, maar meer voor €360k-€370k ofzo. En dan voor €300k te koop zetten?

En inderdaad, de makelaar wil dat liever niet mogelijk. Dat is jammer dan voor de makelaar.

[Majin Buu]

Vraag het een andere makelaar / second opinion?

[Fr33z]

Wild Chocolate schreef op zondag 28 november 2021 @ 23:12:
Ik zou er een bieden vanaf prijs van maken, en dan gewoon omdat het kan: Bieden vanaf €314.159,27

Maar zonder gekheid, bieden vanaf geeft wel voor iedereen duidelijk aan dat er biedingen boven die prijs verwacht worden.

zoals @Sissors ook schreef, dat is toch volstrekte bullshit, zeker in de markt zoals die de laatste 2 jaar ofzo was? Elke prijs is een bieden vanaf prijs, en andersom is het ook zo dat als er staat "biede vanaf" en ik het die prijs niet waard vind maar wel graag wil kopen dat ik dan een bod doe van het bedrag dat ik het waard vind.

@Verwijderd ik vind de strategie van de makelaar echt heel vreemd, maar goed ik ben geen makelaar maar wel een koper. Als ik een huis zie staan dat echt mooier/nieuwer/groter is dan het huis wat een maand eerder te koop stond EN de vraagprijs is flink lager dan ga ik twijfelen. Is er iets mis? zijn de buren vreselijk? heb je een vechtscheiding en moet je er snel van af?

Ik zou het zeker in de buurt van de verkoopprijs van de buren te koop zetten. Ik voel me als koper ook veel beter over het kopen van een woning die bijv. vraagprijs 330k heeft en dan voor 345k kopen dan als de vraagprijs 299k is en ik 340k moet bieden (i know,psychologische onzin maar zo gaat dat )

[Navi]

Als je de 335k voor 99m2 omrekent naar 111m2 kom je al op 373k uit. Nog los van modernere staat en grotere tuin. Beginnen op 350 en rond de 385 uitkomen, mogelijk hoger als er iemand bij zit die hem echt graag wilt hebben.

[Skamba]

Volgens mij moet je uitzoeken wat in jouw regio gemiddeld overboden wordt, en dat ongeveer onder je gewenste verkoopprijs gaan zitten. Al het andere lijkt me onduidelijk voor eventuele kopers.

[Aomi]

Ik zie veel mensen reageren met 'de kijkers weten niet voor welke prijs het huis van de buren verkocht is'.
Kijkers die met een aankoopmakelaar komen weten dat vaak wel. Maar diezelfde aankoopmakelaar zal ook kunnen beargumenteren dat deze woning beter is dan die van de buren want '...'.

[peter-rm]

kijk eens naar de woz waarde van beide huizen vergeleken met de vraag/verkoopprijs van die andere woning en ga daar met jouw vraagprijs een zelfde percentage boven zitten.

bij mij in buurt is de vraagprijs al snel 25-30% boven de woz waarde

[leto001]

Het enige voordeel dat je met een 299 prijs behaalt is dat je kijkers aantrekt die zoeken tot 300k op Funda. Of die interessant zijn ligt een beetje aan je uiteindelijke verwachting qua verkoopprijs en de hoeveelheid bezichtigingen. Als je door die 299 een rij mensen gedurende 3 dagen over de vloer kunt krijgen, zeker nog ook een beetje kort op elkaar gepland, dan heb je kans dat mensen meer gaan overbieden. Als je rond de 350k hoopt te verkopen dan moeten mensen dus bijna 17% overbieden... dat lijkt me een redelijke stretch.

Als je aan de andere kant iets hoger start trek je misschien minder volk, maar kwalitatief wel betere kijkers die de mogelijkheid hebben om 10% over te bieden op een 335k vraag. Blijft altijd beetje koffiedik kijken, maar ik geloof dat ik in de huidige markt op dat tweede zou gokken.

Wij hebben net een huis verkocht met vraag 425 en kregen bod 8% boven vraag. Drie dagen kijkers en twee goede biedingen en zoals iedereen weet : aan 1 goed bod heb je genoeg.

[leto001]

peter-rm schreef op maandag 29 november 2021 @ 11:22:
kijk eens naar de woz waarde van beide huizen vergeleken met de vraag/verkoopprijs van die andere woning en ga daar met jouw vraagprijs een zelfde percentage boven zitten.

bij mij in buurt is de vraagprijs al snel 25-30% boven de woz waarde

Het huis dat wij gekocht hebben is verkocht voor 2x de WOZ waarde. Die zegt dus wat mij betreft precies niks.

[Marzman]

Fr33z schreef op maandag 29 november 2021 @ 10:35:
[...]


zoals @Sissors ook schreef, dat is toch volstrekte bullshit, zeker in de markt zoals die de laatste 2 jaar ofzo was? Elke prijs is een bieden vanaf prijs, en andersom is het ook zo dat als er staat "biede vanaf" en ik het die prijs niet waard vind maar wel graag wil kopen dat ik dan een bod doe van het bedrag dat ik het waard vind.

Schijnbaar niet.

funk-e schreef op zondag 28 november 2021 @ 21:59:
De buren hebben de woning te koop gezet voor 350k en een bod geaccepteerd van 335k (in totaal slechts 2 biedingen ontvangen). Naar mijn mening een redelijke prijs (de 350k was te hoog gegrepen).

Kun je niet gewoon doen wat de makelaar voorstelt en niet akkoord gaan als iemand 'maar' 299 biedt of de makelaar een beetje laten bluffen dat er meerdere kopers zijn? Waarschijnlijk doet hij dat toch al, dat kreeg ik namelijk ook te horen toen ik mijn woning kocht, maar ik heb minder geboden dan de vraagprijs en toen kwam de makelaar met een verhaal dat hij ons de woning gunde en we tweeverdieners waren en de andere koper niet (de koop was al een keer afgeketst door het niet rondkrijgen van een hypotheek, dus dat kon ook best kloppen, dat was toen voor de vraagprijs (dat mochten we zien)).

[peter-rm]

leto001 schreef op maandag 29 november 2021 @ 11:24:


Het huis dat wij gekocht hebben is verkocht voor 2x de WOZ waarde. Die zegt dus wat mij betreft precies niks.

dan is 100% boven de woz-waarde voor die buurt klaarblijkelijk een richtlijn

[ Voor 28% gewijzigd door peter-rm op 29-11-2021 11:40 . Reden: typo ]

[Sissors]

Marzman schreef op maandag 29 november 2021 @ 11:37:
[...]

Kun je niet gewoon doen wat de makelaar voorstelt en niet akkoord gaan als iemand 'maar' 299 biedt of de makelaar een beetje laten bluffen dat er meerdere kopers zijn? Waarschijnlijk doet hij dat toch al

Precies dat doet hij toch. Maar TS wil niet €300k hebben. Hij wil ook niet €330k. Hij wil €360k+ hebben. En natuurlijk, je kan alsnog niet akkoord gaan als het hoogste bod straks €340k is, maar wat dan? Een paar maanden wachten, dan opnieuw op Funda voor hogere prijs zetten? Ik wens je veel succes.

Als je hem voor €300k op Funda zet krijg je inderdaad een grotere groep mensen die hun limiet op €300k hebben staan erbij. Maar hoeveel van de groep die hun limiet op €300k hebben staan, gaan 20%+ overbieden?

[Kapotto]

Maakt de makelaar zich er niet een beetje te makkelijk vanaf door zo laag in te zetten (= snelle verkoop). Te laag inzetten is geen recept om hoge overbiedingen te krijgen (= nl. lagere verkoopprijs), koper denkt 300k + 10-20% overbiedingen. Zet de woning voor de normale verkoopprijs te koop en kijk hoe het gaat (zeker niet te hoog). Kopers weten ook gelijk waar ze aan toe zijn, nl 350k + eventuele overbieding van + 10%.

[Marzman]

Mensen die een huis van 350k zoeken, zullen een huis van 300k ook in hun filter meenemen. Dus al die mensen die overbieden zijn toch extra?

Toen ik een huis zocht zat daar weleer dan 20 procent speling in in mijn filter. Het zijn geen winkelprijzen ofzo, je weet ook niet hoe hard iemand van een woning af moet.

[jongetje]

Je kunt natuurlijk ook bij een andere makelaar kijken wat die voor je kan betekenen en hoe dit in de wedstrijd zit? Heb ik ook gedaan toen ik mijn huis verkocht.

[Xanthine]

Na mijn ervaring met het verkopen van een woning heb ik 1 advies: de makelaar is niet jouw vriend. Het enige waar deze persoon om geeft is om snel en makkelijk een verkoop te hebben.

[Blasterxp]

Heb je de tijd?

Want met de huidige prijzen kun je best hoog gaan zitten.

[Verwijderd]

Sissors schreef op maandag 29 november 2021 @ 11:45:
[...]

Precies dat doet hij toch. Maar TS wil niet €300k hebben. Hij wil ook niet €330k. Hij wil €360k+ hebben. En natuurlijk, je kan alsnog niet akkoord gaan als het hoogste bod straks €340k is, maar wat dan? Een paar maanden wachten, dan opnieuw op Funda voor hogere prijs zetten? Ik wens je veel succes.

Als je hem voor €300k op Funda zet krijg je inderdaad een grotere groep mensen die hun limiet op €300k hebben staan erbij. Maar hoeveel van de groep die hun limiet op €300k hebben staan, gaan 20%+ overbieden?

Zeker in een regio waar 10%+ overbieden nog niet "de standaard" is, hoef je van de kijkers die je extra binnenhaalt door op 299.999,- in te zetten geen bizar hoge biedingen te verwachten. Ik denk dat je om dat tot een succes te maken, echt zult moeten gaan "zorgen" voor ramvolle kijk-dagdelen. Je wil dan echt een FOMO bod hebben, van iemand die het huis wil hebben en de indruk heeft dat er minimaal 10 kapers op de kust zijn. Dat die 10 kapers in werkelijkheid maar 1 andere serieuze geïnteresseerde is en verder "vulling van mensen die met een realistische vraagprijs niet eens waren komen kijken", dat doorziet zo'n FOMO bieder op dat moment waarschijnlijk niet.

Mijn makelaar zorgde er overigens altijd voor dat bezichtigingen aansluitend waren. Dan plande hij er 3 achter elkaar, kwam hij bij de eerste "dik" te laat (liet hij netjes telefonisch weten natuurlijk), deed rustig zijn praatje en rondleiding tot hij de volgende kijkers aan zag komen. Die liet hij dan nog een paar minuutjes wachten (ondertussen alvast even nonchalant zeggen "O, daar is de volgende al. Nouja, die moet dan maar héél even wachten, want wij zijn natuurlijk iets later begonnen."). Dan hoefde hij de tweede kijker niet "eeuwig" bezig te houden voor de derde voor de deur stond.

De makelaar die 11 jaar geleden mijn appartement in Utrecht verkocht, had daar ook een handige babbel voor. Die had een bezichtiging bij een appartement in de buurt (kijker was niet echt geïnteresseerd in ons appartement op dat moment) terwijl ze wist dat ze aanlsuitend een bezichtiging bij ons had. Die nam met een vlotte babbel gewoon de kijker voor dat anderen appartement nog "snel even mee" naar ons appartement onder het mom van "kun je toch even snel rondkijken, het is hier aan de overkant, iets groter maar wel wat meer werk". Onze kijker (kwam voor een tweede bezichtiging, hadden alleen nu de afspraak op naam van de ander gemaakt om dat nog even "geheim" te houden) heeft dezelfde dag nog de knoop doorgehakt, want die kreeg dus het idee dat mensen (in 2010!) in de rij stonden voor ons appartement. Die andere kijker was niet eens geïnteresseerd. Die zocht alleen maar "bevestiging van zijn beeld" en wilde daarom wel even snel in ons appartement kijken (iets ander type appartement).

[ Voor 37% gewijzigd door Verwijderd op 29-11-2021 15:07 ]

[funk-e]

Alle opmerkingen van tweakers hier hebben me toch weer doen twijfelen over de strategie. Allereerst: morgen gaat de woning online, dus even switchen van makelaar gaat wat lastig. Is ook niet nodig want ik ben niet ontevreden over mijn eigen makelaar.

Een aantal opmerkingen hier gingen over het feit dat een makelaar de woning snel wil verkopen en daarom een lage vraagprijs hanteert. Dat lijkt me niet, want een lagere vraagprijs zorgt in dit geval juist voor veel meer werk voor de makelaar. Daarnaast heeft hij natuurlijk ook belang bij een hoge prijs omdat hij meeprofiteert in de vorm van courtage.

Ik ben zojuist toch nog even met de makelaar in gesprek gegaan en gevraagd of hij zijn strategie verder kon toelichten. Hij geeft aan dat de woningzoekenden hier allemaal rekening houden met flink overbieden (15 tot 20%). Hij is van mening dat de té hoge vraagprijs de reden is geweest dat het resultaat van onze buren is tegengevallen. (6 kijkers, 2 biedingen, hoogste bieding 15k onder vraagprijs). Potentiële kopers calculeren het overbieden al mee en dan wordt de woning te duur.

Daarnaast is het een marketingtruck, precies zoals @Verwijderd hierboven schetst. Volle kijkdagen, waardoor mensen bereid zijn veel over te bieden.

Wie er gelijk krijgt? Jullie horen het volgende week in een nieuwe aflevering...


Vanmiddag nog even met mijn vrouw overleggen en dan een knoop doorhakken. Morgen online.

Ik hou jullie op de hoogte


Ik houd bewust locatie e.d. om begrijpelijke redenen even uit dit topic maar zal het later aanvullen met funda links

[ Voor 4% gewijzigd door funk-e op 29-11-2021 15:24 ]

[CuBras]

RocketKoen schreef op zondag 28 november 2021 @ 22:13:
Niet veel mensen zullen meer dan 10% boven de vraagprijs gaan bieden.

Dat is niet helemaal waar. Onlangs is mijn huis verkocht en is voor 299k op de markt gezet en voor 351k weggegaan.

@funk-e , succes!

[ Voor 3% gewijzigd door CuBras op 29-11-2021 15:30 ]

[Wuursj]

Ik verbaas me wel meer over die rare acties van huizen bewust onder te prijs in de markt te zetten en te hopen op flinke overbiedingen. En het dat gek vinden dat overbieden de norm is geworden.

Hier iets verderop:
- huis getaxeerd op 550k.
- Vervolgens met 499 in de martk gezet (why? volgens makelaar om mensen met filters op max 500k te lokken).
- Verkocht voor 653k (!). Alsof die kopers hun filter op max 500k hadden staan...

Uiteindelijk is het daar wel gelukt op het maximale er uit te halen lijkt mij (ton boven taxatiewaarde lijkt me best OK) maar of dat nu het verdienste was van het onder de prijs in de markt te zetten? Ik vind het een vage tatiek die de hele markt ook nog eens vertroebelt..

Overigens was de woz waarde 372k in dit geval dus dat zegt precies helemaal niks

[Jeroenneman]

funk-e schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:22:
Alle opmerkingen van tweakers hier hebben me toch weer doen twijfelen over de strategie. Allereerst: morgen gaat de woning online, dus even switchen van makelaar gaat wat lastig. Is ook niet nodig want ik ben niet ontevreden over mijn eigen makelaar.

Een aantal opmerkingen hier gingen over het feit dat een makelaar de woning snel wil verkopen en daarom een lage vraagprijs hanteert. Dat lijkt me niet, want een lagere vraagprijs zorgt in dit geval juist voor veel meer werk voor de makelaar. Daarnaast heeft hij natuurlijk ook belang bij een hoge prijs omdat hij meeprofiteert in de vorm van courtage.

Ik ben zojuist toch nog even met de makelaar in gesprek gegaan en gevraagd of hij zijn strategie verder kon toelichten. Hij geeft aan dat de woningzoekenden hier allemaal rekening houden met flink overbieden (15 tot 20%). Hij is van mening dat de té hoge vraagprijs de reden is geweest dat het resultaat van onze buren is tegengevallen. (6 kijkers, 2 biedingen, hoogste bieding 15k onder vraagprijs). Potentiële kopers calculeren het overbieden al mee en dan wordt de woning te duur.

Daarnaast is het een marketingtruck, precies zoals @Verwijderd hierboven schetst. Volle kijkdagen, waardoor mensen bereid zijn veel over te bieden.

Wie er gelijk krijgt? Jullie horen het volgende week in een nieuwe aflevering...


Vanmiddag nog even met mijn vrouw overleggen en dan een knoop doorhakken. Morgen online.

Ik hou jullie op de hoogte


Ik houd bewust locatie e.d. om begrijpelijke redenen even uit dit topic maar zal het later aanvullen met funda links

Lijkt me geen rare strategie. Ik ben zelf als koper na tig keer zwaar overboden te worden ook een segment lager gaan kijken. Woningen die voor onze max prijs - 20/30K te koop stonden, die hoefde ik niet eens meer te openen, dat werd hem toch niet.

En veel mensen zullen alleen het "prijs tot" filter gebruiken, niet het "prijs vanaf" filter. Met een lagere prijs vergroot je dus je aantal kijkers, zonder dat het je veel hoeft te kosten.

[Jazzy]

RocketKoen schreef op zondag 28 november 2021 @ 22:13:
Niet veel mensen zullen meer dan 10% boven de vraagprijs gaan bieden.

Absoluut wel. Biedingen van 10-20% zijn heel gangbaar op het moment. Pak maar eens een tool als Walter Living om te zien wat er in jouw buurt betaald is voor woningen. Hier een screenshot van een willekeurige wijk in Harderwijk:



Zelf heb ik pas 621.500 geboden op een woning met een vraagprijs van 550.000.

[ Voor 5% gewijzigd door Jazzy op 29-11-2021 15:34 ]

[sOid]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:32:
[...]

Absoluut wel. Biedingen van 10-20% zijn heel gangbaar op het moment. Pak maar eens een tool als Walter Living om te zien wat er in jouw buurt betaald is voor woningen. Hier een screenshot van een willekeurige wijk in Harderwijk:

[Afbeelding]

Zelf heb ik pas 621.500 geboden op een woning met een vraagprijs van 550.000.

Da's best interessante informatie. Waar genereer je dit?

[Jazzy]

De site heet Walter Living, weet niet precies wat je kunt zonder abo maar als je bezig bent met aan- of verkoop van een woning dan zijn die paar euro's welbesteed.

[cadsite]

funk-e schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:22:Een aantal opmerkingen hier gingen over het feit dat een makelaar de woning snel wil verkopen en daarom een lage vraagprijs hanteert. Dat lijkt me niet, want een lagere vraagprijs zorgt in dit geval juist voor veel meer werk voor de makelaar. Daarnaast heeft hij natuurlijk ook belang bij een hoge prijs omdat hij meeprofiteert in de vorm van courtage.

Bij een snelle verkoop moet hij veel minder bezoeken regelen. Minder tijd insteken dus.
Liever €5.000 verdienen op een halve dag dan €10.000 op 2 weken.

[XFlame]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:32:
[...]

Absoluut wel. Biedingen van 10-20% zijn heel gangbaar op het moment. Pak maar eens een tool als Walter Living om te zien wat er in jouw buurt betaald is voor woningen. Hier een screenshot van een willekeurige wijk in Harderwijk:

[Afbeelding]

Zelf heb ik pas 621.500 geboden op een woning met een vraagprijs van 550.000.

In het kader van 'one-uppen': een vriend had 510K geboden op een woning in Naarden van 480K. Woning werd uiteindelijk voor 610K verkocht

[Verwijderd]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:41:
De site heet Walter Living, weet niet precies wat je kunt zonder abo maar als je bezig bent met aan- of verkoop van een woning dan zijn die paar euro's welbesteed.

Ik heb er een beetje een dubbel gevoel bij, bij dit soort sites. Natuurlijk is het heel nuttig om een beeld te krijgen van wat huizen in jouw regio doen, maar deze informatie krijg je - wat uitgedund - ook van een eventuele aankoop- of verkoopmakelaar.

Voor de verkoop heb je dit soort sites volgens mij niet nodig. Een goede makelaar kan je over het algemeen prima vertellen hoeveel een woning ongeveer gaat opleveren. Makelaars zijn ook niet helderziend, dus de echte "uitschieters" kunnen ze ook niet voorspellen. Onze makelaar kwam ook met voorbeelden en bij eentje zei hij ook heel droog "Dit kan dus ook, maar ik weet niet wat hier nou precies gebeurd is. Die wilde dat huis blijkbaar wel heel graag en dat is wel opmerkelijk, want van dit soort huizen staan er heel veel hier in de buurt. Dit is echt te veel."

Ik kan me wel voorstellen dat het voor een zoektocht dan wél weer heel nuttig kan zijn. Je kan met deze stats in principe zelf een heel eind komen zonder aankoopmakelaar. Wij zoeken altijd andersom: we kijken of we de cijfertjes kloppend krijgen als we een leuk huis gevonden hebben.

[Aomi]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:41:
De site heet Walter Living, weet niet precies wat je kunt zonder abo maar als je bezig bent met aan- of verkoop van een woning dan zijn die paar euro's welbesteed.

Ik heb even een (betaald) account aangemaakt, maar die verkoopprijzen noemen zij 'geactualiseerd'.
Toevallig weet ik van een aantal woningen hier in de omgeving de exacte verkoopprijs (via makelaar, de verkoper of kadaster) en die prijzen liggen soms enorm ver uit elkaar.

Woning met vraagprijs 450k verkocht voor 503k maar volgens Walter Living 'geactualiseerd' 557k (paar maanden geleden verkocht). Huis van mijn buren vraagprijs 325k en verkocht voor 347k. Volgens WL geactualiseerd 353k.

Ik weet niet zo goed hoe ik deze cijfers moet interpreteren.

[Verwijderd]

Aomi schreef op maandag 29 november 2021 @ 16:24:
[...]

Ik heb even een (betaald) account aangemaakt, maar die verkoopprijzen noemen zij 'geactualiseerd'.
Toevallig weet ik van een aantal woningen hier in de omgeving de exacte verkoopprijs (via makelaar, de verkoper of kadaster) en die prijzen liggen soms enorm ver uit elkaar.

Woning met vraagprijs 450k verkocht voor 503k maar volgens Walter Living 'geactualiseerd' 557k (paar maanden geleden verkocht). Huis van mijn buren vraagprijs 325k en verkocht voor 347k. Volgens VL geactualiseerd 353k.

Ik weet niet zo goed hoe ik deze cijfers moet interpreteren.

Geactualiseerd is volgens mij "inclusief de stijging in de markt sinds de transactie". Dat zal bij het huis van jouw buren wel het geval zijn. Maar een verschil van 10% in een paar maanden, da's wel heel veel. Kan me haast niet voorstellen dat dat enkel de stijgende markt is in een paar maanden.

[Aomi]

Verwijderd schreef op maandag 29 november 2021 @ 16:27:
[...]

Geactualiseerd is volgens mij "inclusief de stijging in de markt sinds de transactie". Dat zal bij het huis van jouw buren wel het geval zijn. Maar een verschil van 10% in een paar maanden, da's wel heel veel. Kan me haast niet voorstellen dat dat enkel de stijgende markt is in een paar maanden.

Ja daarom zeggen die cijfers mij niet zoveel.
Als ik het huis wat ik op het oog heb invul krijg ik ook een heel assortiment aan 'vergelijkbare woningen' (die imo vaak niet vergelijkbaar zijn maar OK) en daar liggen de prijzen ook echt enorm uit elkaar (wederom 'geactualiseerd').

Achja, 9 euro weggegooid.

[inquestos]

Je buren hadden wel pech dat ze met 99,6m2 net onder de 100m2 vielen, dat lijkt me toch een veel gebruikte filter op funda.

Zonder verder iets te weten over de woning/locatie en puur op eigen ervaring, en wellicht iets te kort door de bocht:
Vuistregel is momenteel inderdaad om de vraagprijs op 90% te zetten van wat men verwacht, en de gemiddelde bieders anticiperen daar op door er +-10% boven te zitten.

Ik heb zelf heel veel opgevraagd bij kadaster om zo een goed idee te krijgen van de verkoopwaarde van huizen. Dat kost geloof ik ook 9 euro per huis als je ook de taxatiewaarde wilt weten, dus zo weggegooid zijn die euro's niet van die tool .

Kopers met aankoopmakelaar weten natuurlijk wel voor welk bedrag het andere huis is verkocht.

[Sissors]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:32:
[...]

Absoluut wel. Biedingen van 10-20% zijn heel gangbaar op het moment. Pak maar eens een tool als Walter Living om te zien wat er in jouw buurt betaald is voor woningen. Hier een screenshot van een willekeurige wijk in Harderwijk:

[Afbeelding]

Zelf heb ik pas 621.500 geboden op een woning met een vraagprijs van 550.000.

Nou ja, ik zou dit als goede onderbouwing zien dat makelaar van TS hem veel te laag wil inzetten. Gezien ook daar het in de 5% - 15% range zit wat overboden wordt, en niet 20%-25%.

En natuurlijk, ik ken ook de voorbeelden dat het gebeurd, maar er zullen ook zat zijn die 10% overbieden wel genoeg vinden, en die dus gewoon hoger hadden geboden bij hogere vraagprijs.

[Jazzy]

Sissors schreef op maandag 29 november 2021 @ 16:42:
[...]
En natuurlijk, ik ken ook de voorbeelden dat het gebeurd, maar er zullen ook zat zijn die 10% overbieden wel genoeg vinden, en die dus gewoon hoger hadden geboden bij hogere vraagprijs.

Volgens mij werkt het op dit moment helemaal niet zo. Wanneer je drie keer overboden bent ga je voor de vierde keer ook een stuk hoger omdat je nu eindelijk dat nieuwe huis wel eens wilt. Bij het bepalen van je bieding telt dus met name mee hoe graag je het huis wilt kopen, wat je verwacht dat anderen doen en je maximale leencapaciteit. De vraagprijs is op dit moment slechts een startpunt, niet per sé een bedrag dat de daadwerkelijke waarde van een woning vertegenwoordigt.

[Sissors]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 16:53:
[...]
Volgens mij werkt het op dit moment helemaal niet zo. Wanneer je drie keer overboden bent ga je voor de vierde keer ook een stuk hoger omdat je nu eindelijk dat nieuwe huis wel eens wilt. Bij het bepalen van je bieding telt dus met name mee hoe graag je het huis wilt kopen, wat je verwacht dat anderen doen en je maximale leencapaciteit. De vraagprijs is op dit moment slechts een startpunt, niet per sé een bedrag dat de daadwerkelijke waarde van een woning vertegenwoordigt.

Natuurlijk, maar het is wel het startpunt. En je leencapaciteit hangt ervan af (of nou ja, dat hangt van de taxatie af, maar het is niet vreemd je af te vragen hoe hoog die gaat zijn als je enorm gaat overbieden), en wat je verwacht dat andere doen hangt er ook vanaf.

En sowieso, als we gewoon zeggen dat het toch maar een startpunt is, waarom dan niet gewoon €350k als startpunt nemen? Dan nog steeds verwacht je overbiedingen, maar niet direct 25% nodig...

Ook als iemand toch heel vele hoger gaat bieden, kan je maar beter een hoge vraagprijs hebben, verdien je nog meer als ze er lekker overheen gaan. (En ik zie die wel op Funda dus langs komen, degene die een wat mij betreft onrealistische vraagprijs hebben, want je hebt maar één gek nodig die blind gaat overbieden).

[ Voor 13% gewijzigd door Sissors op 29-11-2021 16:58 ]

[aschja]

Tsurany schreef op maandag 29 november 2021 @ 10:16:
Ik snap de makelaar wel, mensen houden in hun achterhoofd dat overbieden op elke woning nodig. Wat je dus krijgt is dat mensen met een budget van 300k euro een woning die voor 290k te koop staat overslaan omdat ze hem niet kunnen betalen wanneer er 10% overboden moet worden. Wil je dus voor 330k verkopen zou je al snel naar 300k moeten gaan om de juiste mensen aan te spreken.

Je zou het wellicht ook met 320k kunnen proberen, echter heeft een makelaar daar vaak geen zin in want die meeropbrengst is voor hem zo laag dat hij liever voor een snelle verkoop gaat. Vergeet niet dat 20k verschil in verkoopprijs voor een makelaar maar een paar honderd euro extra oplevert.

Maar vervolgens heeft de makelaar er het meeste voordeel van. Makelaars vertrouw ik voor geen cent. Lekker laag in de markt zetten en vervolgens de volle pantoffel binnenharken want voor 30K meer verkocht. Boeven zijn het. Wat kan TS het schelen of er 20 biedingen zijn of 2? Als de prijs maar prima is. De garantie dat er gigantisch overboden wordt heb je nooit. Gewoon hoog inzetten. Naar beneden kan altijd.

[Tsurany]

aschja schreef op maandag 29 november 2021 @ 17:10:
[...]


Maar vervolgens heeft de makelaar er het meeste voordeel van. Makelaars vertrouw ik voor geen cent. Lekker laag in de markt zetten en vervolgens de volle pantoffel binnenharken want voor 30K meer verkocht. Boeven zijn het. Wat kan TS het schelen of er 20 biedingen zijn of 2? Als de prijs maar prima is. De garantie dat er gigantisch overboden wordt heb je nooit.

Eens, makelaars hebben wel bewezen dat ze niet te vertrouwen zijn. Helaas is het toch vrij lastig om echt zonder ze te kunnen vanwege hun ons-kent-ons cultuurtje.

Gewoon hoog inzetten. Naar beneden kan altijd.

Daar moet je wel mee oppassen, huizen die te lang te koop staan of te vaak voorbij komen worden vaker overgeslagen onder het mom van 'er zal wel wat mis mee zijn'.

[aschja]

Tsurany schreef op maandag 29 november 2021 @ 17:30:
[...]

Eens, makelaars hebben wel bewezen dat ze niet te vertrouwen zijn. Helaas is het toch vrij lastig om echt zonder ze te kunnen vanwege hun ons-kent-ons cultuurtje.

[...]

Daar moet je wel mee oppassen, huizen die te lang te koop staan of te vaak voorbij komen worden vaker overgeslagen onder het mom van 'er zal wel wat mis mee zijn'.

Je kan hoog inzetten of hooooooog inzetten. Hebben wij ook gedaan. Uiteindelijk paar duizend onder de vraagprijs gekocht. Maar wel 15K boven de prijs die een paar makelaars in gedachte hadden. Met inderdaad een percentage van een meeropbrengst. Nu hadden wij gelukkig een gouden makelaar. Prima vent. Eerlijk ook. Daar boften wij mee. Een makelaar hoort in dienst van jou te werken en niet andersom. Lees: zijn portemonnee.

[larsg]

Kan je geen schatter laten komen? Er zijn onafhankelijk schatters (tenminste dat is zo in BE) die je een mooi verslag geven. Onlangs laten doen, kostte €250. Makelaars maken gratis schattingen hier maar die bedragen gaan alle kanten op.

Ik zou inzetten op 335-350 en hopen op 50k overbieding. Als ik het verhaal van je buren zo lees is een 360-375k echt wel een reële waarde voor de extra's van je woning. Zeker die extra bewoonbare oppervlakte maakt het nét te klein zijn goed.

[funk-e]

Sissors schreef op maandag 29 november 2021 @ 16:57:
[...]
waarom dan niet gewoon €350k als startpunt nemen? Dan nog steeds verwacht je overbiedingen, maar niet direct 25% nodig...

bij onze buren heeft dat dus slecht uitgepakt, 6 bezichtigingen, 2 biedingen

[funk-e]

n

[ Voor 101% gewijzigd door funk-e op 29-11-2021 20:04 ]

[funk-e]

aschja schreef op maandag 29 november 2021 @ 17:10:
[...]
Wat kan TS het schelen of er 20 biedingen zijn of 2?

Ik heb liever 20 biedingen.

[aschja]

funk-e schreef op maandag 29 november 2021 @ 19:56:
[...]


Ik heb liever 20 biedingen.

Dat kan. Maar de garantie dat daar een hoge bij zit heb je niet als je laag begint. Die kans is groter als je hoger begint. Is mijn ervaring.

[jongetje]

funk-e schreef op maandag 29 november 2021 @ 19:51:
[...]

bij onze buren heeft dat dus slecht uitgepakt, 6 bezichtigingen, 2 biedingen

Maar als dat een kleiner huis, andere ligging, misschien heb jij parkeerplek of een garage en die andere niet, etc. etc. Zijn allemaal factoren.
Uiteindelijk weet je het nooit waar je goed aan doet. Maar hij gaat morgen toch op funda? Wat in het geworden?

[Sissors]

funk-e schreef op maandag 29 november 2021 @ 19:51:
[...]

bij onze buren heeft dat dus slecht uitgepakt, 6 bezichtigingen, 2 biedingen

Jullie hebben 11% groter huis. Daarnaast is het (schijnbaar) door strategie van buren voor minder verkocht. En dan nog hebben jullie veel grotere tuin en beter afgewerkt, laten we zeggen dat nog eens een 5% bij elkaar, wat mij voorzichtig lijkt.

Oftewel jullie verwachtte prijs is dan ~€390k. Als je het te koop zet voor €350k hoop je op ~11% overbieding. Met €300k hoop je op ~30% overbieding. Mag jij mij vertellen wat jou redelijker lijkt...

[Verwijderd]

Groningen. Schijnt inderdaad populair te zijn. Leuke stad, dat zeker.

[DutchKel]

Mijn onderbuik gevoel zegt dat je inderdaad moet beginnen met 299.000 omdat je dan <300k zit. Je krijgt daardoor veel meer kijkers en ook kijkers die voor <300k aan het kijken zijn weten dat je tegenwoordig flink moet overbieden. Daar houden de meeste in hun budget al rekening mee. Degene die <300k kijken hebben dan een budget van ongeveer 350-400k (er moet wat marge zijn om aan een woning te klussen). Iemand die op zijn max gaat zoeken is gewoon niet slim bezig.

Eigen ervaring van 1,5 jaar geleden: Woning ook laag ingezet, weinig woningen te koop in de buurt. Er waren 12 kijkers en 12 biedingen (alle kijkers konden op 1 zaterdag komen kijken waarbij wij de deur uit gingen). Van alle 12 biedingen was er maar 1 die de vraagprijs bood, de andere boden allemaal eroverheen.

We hadden wel een voorkeur koper (een vriend van de buurman), als hij in de buurt kwam van het hoogste bod dan konden we nog wel iets regelen door het hoogste bod aan hem door te geven, echter zat hij er veel te veel onder om nog iets te kunnen doen. Het uiteindelijke bod was 17% hoger dan de vraagprijs.

Als je hoog inzet, krijg je weinig kijkers en mis je ook eventuele kopers die het geld wel hebben maar de filters bewust laag zetten.

[Aomi]

Werkt dat vandaag de dag nog echt zo? Dat mensen een prijsfilter instellen op Funda en dan gaan kijken?
Ik merk in mijn omgeving meer dat mensen de hele dag Funda aan het refreshen zijn en filteren op < 3 dagen en gewoon alles bekijken wat in hun zoekgebied staat.

Vaak als je er niet binnen een (aantal) uur bij bent ben je al te laat immers.

[newtastyland]

Aomi schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 08:55:
Werkt dat vandaag de dag nog echt zo? Dat mensen een prijsfilter instellen op Funda en dan gaan kijken?
Ik merk in mijn omgeving meer dat mensen de hele dag Funda aan het refreshen zijn en filteren op < 3 dagen en gewoon alles bekijken wat in hun zoekgebied staat.

Vaak als je er niet binnen een (aantal) uur bij bent ben je al te laat immers.

Je bent al te laat als het huis op Funda komt. Wij verkochten ons huis in 2017, makelaar zette huis eerst op Facebook. Daar komen de meeste gegadigden op af. Later kwam daar ook LinkedIn bij!

[MsG]

aschja schreef op maandag 29 november 2021 @ 20:28:
[...]


Dat kan. Maar de garantie dat daar een hoge bij zit heb je niet als je laag begint. Die kans is groter als je hoger begint. Is mijn ervaring.

Juist niet. Waarom denk je dat je vanaf eBay altijd vanaf 0 euro kon beginnen, en dat er bij random veilingen (die laag beginnen) de eindprijzen regelmatig hoger zijn dan de reguliere nieuwprijs.

Ik snap de makelaar volledig. Tegenwoordig is de vraagprijs toch een "ga elkaar maar lekker overbieden" startbedrag. Als je dan zelf al te hoog gaat zitten vanaf het begin, verlies je het psychologische effect en krijg je minder bieders. Zet hem gewoon lager en laat de kopers elkaar gek maken. Uiteindelijk ga je zelf akkoord met een bepaald bod, dus er kleeft ook niet echt risico aan. M.i. hebben de buren bevestigd dat de andere strategie inderdaad afschrikt, en dus zorgt voor een lager bedrag dan de verkoopprijs (in dat geval).

[Aomi]

newtastyland schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 08:58:
[...]


Je bent al te laat als het huis op Funda komt. Wij verkochten ons huis in 2017, makelaar zette huis eerst op Facebook. Daar komen de meeste gegadigden op af. Later kwam daar ook LinkedIn bij!

Nouja, dat zal nog per regio verschillen natuurlijk, maar over het algemeen heb je de meeste kans op een bezichtiging als je de Facebook pagina's van die lui in de gaten houdt idd.

[aschja]

MsG schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 09:00:
[...]


Juist niet. Waarom denk je dat je vanaf eBay altijd vanaf 0 euro kon beginnen, en dat er bij random veilingen (die laag beginnen) de eindprijzen regelmatig hoger zijn dan de reguliere nieuwprijs.

Ik snap de makelaar volledig. Tegenwoordig is de vraagprijs toch een "ga elkaar maar lekker overbieden" startbedrag. Als je dan zelf al te hoog gaat zitten vanaf het begin, verlies je het psychologische effect en krijg je minder bieders. Zet hem gewoon lager en laat de kopers elkaar gek maken. Uiteindelijk ga je zelf akkoord met een bepaald bod, dus er kleeft ook niet echt risico aan. M.i. hebben de buren bevestigd dat de andere strategie inderdaad afschrikt, en dus zorgt voor een lager bedrag dan de verkoopprijs (in dat geval).

Nogmaals. Er zit een verschil tussen te hoog en te hooooooogggggg. En die makelaar lacht zich een bult in zn broek. Want een makelaar hoeft in deze tijd werkelijk geen reet te doen om een huis te verkopen. Sit back en relax. En cash..... Als TS 20K hoger inzet qua vraagprijs kan dat zou maar 1000 euro schelen in the end. Daar kan je leuke dingen van doen.

[Sissors]

DutchKel schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 08:43:
We hadden wel een voorkeur koper (een vriend van de buurman), als hij in de buurt kwam van het hoogste bod dan konden we nog wel iets regelen door het hoogste bod aan hem door te geven, echter zat hij er veel te veel onder om nog iets te kunnen doen. Het uiteindelijke bod was 17% hoger dan de vraagprijs.

En waarom dan TS aanraden om een bedrag te kiezen waarbij het uiteindelijke bod minstens 30% hoger moet worden om de verwachtte prijs te halen?
Hoeveel mensen die een prijsfilter op €300k zetten op Funda verwacht je echt dat er €400k hebben om te bieden? Overbieden is één ding, maar waarom zou je je prijsfilter €100k onder hoeveel je kan bieden zetten?

@funk-e Welke prijs zegt de makelaar eigenlijk dat het doel is om te halen uiteindelijk?

[Aurelium]

Tsurany schreef op maandag 29 november 2021 @ 10:16:
Ik snap de makelaar wel, mensen houden in hun achterhoofd dat overbieden op elke woning nodig. Wat je dus krijgt is dat mensen met een budget van 300k euro een woning die voor 290k te koop staat overslaan omdat ze hem niet kunnen betalen wanneer er 10% overboden moet worden. Wil je dus voor 330k verkopen zou je al snel naar 300k moeten gaan om de juiste mensen aan te spreken.

Je zou het wellicht ook met 320k kunnen proberen, echter heeft een makelaar daar vaak geen zin in want die meeropbrengst is voor hem zo laag dat hij liever voor een snelle verkoop gaat. Vergeet niet dat 20k verschil in verkoopprijs voor een makelaar maar een paar honderd euro extra oplevert.

Dit dus. Mensen gaan tegenwoordig uit van standaard overbieden tussen 10 en 15%. Kies je als vraagprijs ongeveer het bedrag wat de woning waard is, dan haken mensen af omdat ze met die overbieding rekenen en tot de conclusie komen dat de woning te duur is of buiten hun budget valt.

[DutchKel]

Sissors schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 09:30:
[...]

En waarom dan TS aanraden om een bedrag te kiezen waarbij het uiteindelijke bod minstens 30% hoger moet worden om de verwachtte prijs te halen?
Hoeveel mensen die een prijsfilter op €300k zetten op Funda verwacht je echt dat er €400k hebben om te bieden? Overbieden is één ding, maar waarom zou je je prijsfilter €100k onder hoeveel je kan bieden zetten?

@funk-e Welke prijs zegt de makelaar eigenlijk dat het doel is om te halen uiteindelijk?

Zoals je kon lezen pakte het bij onze verkoop juist goed uit (we verkochten de woning ruim boven het bedrag wat we in ons hoofd hadden).

Aan de andere kant heb ik ook een woning iets eerder (6 maanden eerder) verkocht welke wel hoog in de markt was gezet, die heb ik dus uiteindelijk verkocht onder de gehoopte verkoopprijs. Daar kreeg ik ook maar 1 serieuze bieding op.

En wie zoekt er op 1 ton minder? Ik vermoed bijna iedereen inmiddels omdat ze weten dat ze moeten overbieden omdat ze anders geen kans maken. Lees de topics hier maar eens op huisjesjagers die er telkens langs grijpen omdat ze te weinig overbieden.

[Verwijderd]

DutchKel schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 09:37:
[...]

Zoals je kon lezen pakte het bij onze verkoop juist goed uit (we verkochten de woning ruim boven het bedrag wat we in ons hoofd hadden).

Aan de andere kant heb ik ook een woning iets eerder (6 maanden eerder) verkocht welke wel hoog in de markt was gezet, die heb ik dus uiteindelijk verkocht onder de gehoopte verkoopprijs. Daar kreeg ik ook maar 1 serieuze bieding op.

En wie zoekt er op 1 ton minder? Ik vermoed bijna iedereen inmiddels omdat ze weten dat ze moeten overbieden omdat ze anders geen kans maken. Lees de topics hier maar eens op huisjesjagers die er telkens langs grijpen omdat ze te weinig overbieden.

In de situatie van de TS is het verloop zoals bij jou dus niet gewenst. Jij komt op 17% overbieding. Dan komt de TS dus op een verkoopprijs van 350k. Da's maar 15k meer dan waarvoor je in dezelfde straat een kleiner, minder goed afgewerkt huis met een kleinere tuin koopt. TS heeft op zijn minst 20% overbieding nodig om ook maar in de buurt van het streefbedrag te komen.

Niet onmogelijk, maar ook geen zekerheidje.

Laag inzetten is op zich prima, wij hebben dat vorig jaar ook gedaan. Maar niet 20%+ ónder de gewenste prijs. Die 20%+ overbiedingen zag je bij ons in de buurt incidenteel en dat waren dus de transacties waarvan de makelaar zei "Ik weet niet wat hier precies gebeurd is, maar dit is echt te veel.".

[aschja]

Tsurany schreef op maandag 29 november 2021 @ 10:16:
Ik snap de makelaar wel, mensen houden in hun achterhoofd dat overbieden op elke woning nodig. Wat je dus krijgt is dat mensen met een budget van 300k euro een woning die voor 290k te koop staat overslaan omdat ze hem niet kunnen betalen wanneer er 10% overboden moet worden. Wil je dus voor 330k verkopen zou je al snel naar 300k moeten gaan om de juiste mensen aan te spreken.

Je zou het wellicht ook met 320k kunnen proberen, echter heeft een makelaar daar vaak geen zin in want die meeropbrengst is voor hem zo laag dat hij liever voor een snelle verkoop gaat. Vergeet niet dat 20k verschil in verkoopprijs voor een makelaar maar een paar honderd euro extra oplevert.

Want die makelaars hebben zulke lagen tarieven bedoel je? Ik denk dat makelaars heel blij zijn met elk huis dat ze op dit moment binnen krijgen, want zoveel aanbod is er niet. Toen wij ons huis te koop aanboden bij makelaars, zijn degene met meeropbrengst percentage clausules vriendelijke verzocht om een ander aanbod op te sturen. Zo niet? Dan niet. Er zijn prima makelaars te vinden die niet mee doen aan geld graaien.

[RM-rf]

funk-e schreef op zondag 28 november 2021 @ 21:59:


Iemand hier ideeën over: wat is wijsheid

Wat ikzelf altijd aaan zou raden is dat je vertrouwen in je makelaar hebt en duidelijkheid hebt over zowel zijn insteek als dat hij jou wensen realiseert en erop inspeelt.

Wat dat betreft komt het op mij zorgelijk over dat daarin het al een klein beetje lijkt te haken en je kennelijk enerzijds twijfels hebt over de strategie die hij wil kiezen en ook daar schijnbaar niet goed over hebt kunnen praten en hij jou van zijn inzicht en ervaring kon overtuigen.

Daaraan zou ik zeker werken en dus nog een keer met hem erover prsaten, maar ook zelf je afvragen waarom je zijn uitleg niet voldoende vind.
Ikzelf vermoed dat hij zeker een punt kan hebben en vermoed dat het een slimme strategie kan zijn, om vooral veel interssenten aaan te loken en ook als slechts een klein deel daarvan daadwerkelijk mee wil bieden die al iig onder druk te zetten omdat die veelal best meekrijgen als er veel mensen zijn die een woning aankijken of intersse tonen (domweg omdat op een kijkersdag er een boel mensen rondlopen f e makelaar tussentijds voor dezelfde woning ook dooor anderen opgebeld wordt).


Het allerbelangrijkste is echter dat de samenwerking met de makelaar gebaseerd is op goede communicatie en omgang.
daaraan lijkt hier al iets niet helemaal goed te zitten, en dat moet je oplossen of je moet idd overwegen niet verder met hem te gaan

[celshof]

funk-e schreef op zondag 28 november 2021 @ 21:59:
De makelaar stelt voor om een vraagprijs van 299k te gaan hanteren.

Als Funda niet heel recent is gewijzigd, gaan bij dit voorstel mijn haren overeind staan. Want door 299k te kiezen, mis je de groep die zoekt vanaf 300k, terwijl als je hem op 300k zet, je in beide groepen valt.

Gezien je buren voor 335k, met 99m2, hebben verkocht en jij boven de 100m2 zit, zou jouw potentiele markt veel groter moeten zijn. Denk dat de "vanaf 100m2" een veel gebruikt filter is op Funda. Als je huis echt beter en groter is, is het eigenlijk waanzin om onder hun verkochte waarde te gaan zitten, lijkt mij. 350.000 is ook een grensbedrag op Funda, dus dat zou mijn keuze zijn.

edit: over welke regio hebben we het eigenlijk?

[ Voor 3% gewijzigd door celshof op 30-11-2021 10:09 ]

[Sissors]

DutchKel schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 09:37:
[...]

Zoals je kon lezen pakte het bij onze verkoop juist goed uit (we verkochten de woning ruim boven het bedrag wat we in ons hoofd hadden).

De strategie van hopen op een 30% overbieding viel goed uit bij jullie omdat je maar 17% kreeg? Die snap ik niet helemaal. Of jullie gingen helemaal niet van 30% overbieding uit, of het viel tegen bij jullie.

Nofi, maar ik vraag me af hoeveel mensen daadwerkelijk dit topic lezen voor ze reageren. Het gaat er niet om of het huis al dan niet lager dan de verwachtte opbrengst in de markt gezet moet worden, maar hoeveel lager. En als jij zegt dat een vraagprijs kiezen waarbij je hoopt op 30%+ overbiedingen, dan is het geen goede onderbouwing dat je zelf 17% overbieding hebt gekregen.

[DutchKel]

Sissors schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 10:08:
[...]

De strategie van hopen op een 30% overbieding viel goed uit bij jullie omdat je maar 17% kreeg? Die snap ik niet helemaal. Of jullie gingen helemaal niet van 30% overbieding uit, of het viel tegen bij jullie.

Nofi, maar ik vraag me af hoeveel mensen daadwerkelijk dit topic lezen voor ze reageren. Het gaat er niet om of het huis al dan niet lager dan de verwachtte opbrengst in de markt gezet moet worden, maar hoeveel lager. En als jij zegt dat een vraagprijs kiezen waarbij je hoopt op 30%+ overbiedingen, dan is het geen goede onderbouwing dat je zelf 17% overbieding hebt gekregen.

Wij hadden gegokt op overbieden van 10%, dat was namelijk de geschatte waarde van de woning toen.

Houd er rekening mee dat het 1,5 jaar geleden was, toen was het nog niet zo erg op de huizenmarkt als nu.

Ik zou zeggen lees hier op tweakers eens wat topics van mensen die een huis willen kopen, ver overbieden en dan nog mis grijpen.

[Verwijderd]

DutchKel schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 10:54:
[...]

Wij hadden gegokt op overbieden van 10%, dat was namelijk de geschatte waarde van de woning toen.

Houd er rekening mee dat het 1,5 jaar geleden was, toen was het nog niet zo erg op de huizenmarkt als nu.

Ik zou zeggen lees hier op tweakers eens wat topics van mensen die een huis willen kopen, ver overbieden en dan nog mis grijpen.

Dat is sterk regiogebonden. Geen idee hoe dat in stad Groningen momenteel gaat. Als je hier bij ons gokt op "toch wel minimaal 10% overbieding", is de kans dat je van een koude kermis thuiskomt zelfs best groot. Echt noemenswaardig onder een vraagprijs, daar kom je hier inmiddels ook niet meer mee weg (uitzonderingen daargelaten). Maar hier kom je met de vraagprijs vaak nog wel weg. Makelaars proberen dat te doorbreken met "bieden vanaf" prijzen met elke keer dezelfde uitleg erbij dat je toch echt wel hoger moet bieden.

Blijkbaar is de makelaar van de TS er redelijk van overtuigd dat hij biedingen van +20% of meer gaat krijgen. Of dat haalbaar is, kan ik niet beoordelen. Ik vind Groningen een hele leuke stad, maar tijdens een stedentripje leer je de huizenmarkt natuurlijk niet echt kennen. Ik heb wel begrepen dat de stad Groningen relatief populair is.

[Sissors]

En zelfs die 20% zou mijn inziens nog erg tegenvallend zijn. Dan had je minder per vierkante meter gekregen dan een huis met mindere afwerking en met slechte strategie.

[D-dark]

Het is een compromis tussen genoeg bezichtigingen en te weinig bezichtigingen.
Je wil een grote groep hebben maar wel eentje die niet alleen uit kansarmen bestaat of koopjesjagers.

De serieuze en geïnteresseerde kopers die gebruiken de woz waarde, walterliving, kadaster om te bepalen wat het huis waard is en kijken dan ook naar huizen in de buurt.

In de huidige markt calculeerd iedereen 10 a 20% overbieden in. Maar ga je dan meteen hard op 350000 inzetten dan zien de slimmeren al dat dat redelijk op de max zit.

Ga je voor de 300000 groep dan denkt men er met 330000 of 340000 vanaf te komen gezien de andere woning in de buurt. Die van jou is wel groter dus 350000 valt dan te overwegen.

Meest veilige is dan op 325000 te gaan zitten. Zit je mooi op een grens van Funda.

[Sissors]

D-dark schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 11:12:
In de huidige markt calculeerd iedereen 10 a 20% overbieden in. Maar ga je dan meteen hard op 350000 inzetten dan zien de slimmeren al dat dat redelijk op de max zit.

~6% lagere prijs per vierkante meter dan een ander huis wat slechtere afwerking en "slechtere strategie" heeft is de max?

[Señor Sjon]

Modbreak:

Graag deze casus in dit topic bespreken, het is een beetje te groot geworden om nog te mergen. Algemene en eigen ervaringen in Ervaringen met het verkopen van je woning.

[D-dark]

Sissors schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 11:17:
[...]

~6% lagere prijs per vierkante meter dan een ander huis wat slechtere afwerking en "slechtere strategie" heeft is de max?

ja en nee.
Andere woning was 335k qua verkoopprijs.
Doe ik daar ongeveer 10% op dan kom je uit op 360000 a 370000 reëeel

Met een vraagprijs van 350000 kom je daarboven uit met de 10 a 20% regel dus te hoog

Het irritante is dat dit net een ietwat groter huis is in een gemiddeld kleinere wijk

[Richh]

Hier ga je nooit een bevredigend antwoord op krijgen

Door heel Nederland kan je N=1 opmerkingen vinden van mensen die wonder boven wonder een 20% overbieding hebben gekregen, en tegelijkertijd zijn er ook ruim voldoende N=1 opmerkingen die zelfs in deze tijd nog onderboden zijn.
Het is zeker niet zo dat iedereen er 10% bij op telt. Gelukkig werkt het ook weer niet zo door heel Nederland. Laten we niet vergeten dat dat om een netto jaarsalaris gaat.

Hoe dan ook, wat je ook kiest: je gaat er toch nooit achter komen wat het was geworden als je 'het andere' had gekozen

Walter Living is wel degelijk interessant om de 'gemiddelde' overbieding in je regio te bepalen en de m2 prijs te ontdekken. Als je op basis daarvan doorrekent tov de verkoopprijs van de buren en daar een klein beetje onder zit, zou het moeten lukken.

Mijn 2 centjes: volgend jaar gaat NHG naar 355k. Ik zou daar iets onder zitten denk ik.

[Verwijderd]

Sissors schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 11:12:
En zelfs die 20% zou mijn inziens nog erg tegenvallend zijn. Dan had je minder per vierkante meter gekregen dan een huis met mindere afwerking en met slechte strategie.

Ik twijfel toch hoor. We roepen hier allemaal wel over de "slechte strategie" van de verkopers van nummer 12, maar zo zie ik dat toch niet helemaal. Ik denk dat die het huis eigenlijk best goed verkocht hebben namelijk. De gemiddelde vraagprijs in die buurt ligt op ongeveer 3200 euro per vierkante meter. Dan is het dus een huis met een behoorlijk klein perceel, dus je zou verwachten dat de vraagprijs per vierkante meter daardoor iets lager zou zijn. Maar die was dus fórs hoger: ongeveer 3500 per vierkante meter. De uiteindelijke koopprijs ligt nu op 3350 per vierkante meter en dat is voor een huis met een dergelijk klein perceel volgens mij helemaal niet gek. Ik denk dat de makelaar "energielabel A" hier toch wel te gelde heeft gemaakt.

De vraagprijs van de TS ligt met ruim 2700 per vierkante meter erg laag. Als hij dezelfde meterpijs kan krijgen als dat andere huis (grotere tuin, iets minder energielabel, ietsje netter misschien), dan kom ik nét niet aan de 370k. Dan heb je dus een bod van +23% nodig.

In mijn ogen had nummer 12 een "topmakelaar". Hij heeft er weinig werk aan gehad en het resultaat is volgens mij helemaal zo slecht niet.

[Jazzy]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 12:35:
In mijn ogen had nummer 12 een "topmakelaar". Hij heeft er weinig werk aan gehad en het resultaat is volgens mij helemaal zo slecht niet.

Ik weet het niet hoor. Het enige dat ik met je eens ben is dat de makelaar er weinig werk aan heeft gehad. Als je medio 2021 voor een courante woning maar twee biedingen weet te krijgen dan is je strategie gewoon niet de juiste geweest.

[Verwijderd]

Jazzy schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 13:50:
[...]
Ik weet het niet hoor. Het enige dat ik met je eens ben is dat de makelaar er weinig werk aan heeft gehad. Als je medio 2021 voor een courante woning maar twee biedingen weet te krijgen dan is je strategie gewoon niet de juiste geweest.

Dan heb je de perfecte strategie als makelaar.
Ik ga hier geen link naar de woning van de TS plaatsen, maar ik denk daar dus anders over. Dat andere huis lijkt mij gewoon goed verkocht en de statistieken lijken dat te bevestigen. Ik heb geen Walter Living abo (we hebben dit huis net een jaartje, dus zeker voorlopig geen plannen), dus ik kan het daar niet verifiëren.

Ik vraag me af, of je door het huis lager weg te zetten daadwerkelijk serieuze andere kandidaten binnen had gehaald. Niet ondenkbaar dat de makelaar dan alleen meer werk had gehad en dat dezelfde geïnteresseerde het huis met hetzelfde bod gekocht had. Maar dat kunnen we achteraf nooit vaststellen. Er waren 12 bezichtigingen, dus als de makelaar dat een beetje tactisch heeft gepland dan lijkt het toch gewoon "druk".

[Sunri5e]

Ik vind wel dat je laag ingezet hebt. Ik zal geen adressen noemen maar alleen huisnummers:

- 56 is twee jaar terug verkocht voor €282.500,- Deze is kleiner qua woonoppervlak en heeft een stuk kleiner perceel. Deze woning is vergelijkbaar qua inrichting met die van jou. Als je die indexeert naar nu kom je op €380.000,- uit.

- 32 is langer dan twee jaar gelegen verkocht voor €241.100,-. Deze is veel kleiner qua woonoppervlak en heeft een iets kleiner perceel. Deze woning is veel minder luxe/oubolliger ingericht. Als je die indexeert naar nu kom je op €342.000,- uit.

Ik snap de strategie van laag inzetten en veel kijkers krijgen. Echter kun je ook te laag zitten met je vraagprijs omdat dan gevoelsmatig je te ver moet overbieden.

Nummer 12 heeft uiteindelijk naar mijn idee een prima prijs gekregen.

Als ik kijk naar de referentiepanden nummer 56, 32 en 12 dan schat ik jouw woning qua taxatiewaarde toch wel rond de €375.000 in.

[ Voor 5% gewijzigd door Sunri5e op 30-11-2021 14:47 ]

[Bulder]

celshof schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 10:07:
[...]
Als Funda niet heel recent is gewijzigd, gaan bij dit voorstel mijn haren overeind staan. Want door 299k te kiezen, mis je de groep die zoekt vanaf 300k, terwijl als je hem op 300k zet, je in beide groepen valt.

Het aanbod in de regio waar wij zoeken is zo klein dat we de filters überhaupt al een tijdje niet meer aanraken.

[418O2]

Bulder schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 17:01:
[...]


Het aanbod in de regio waar wij zoeken is zo klein dat we de filters überhaupt al een tijdje niet meer aanraken.

En daarnaast worden er zoveel spelletjes gespeeld dat je er ook weinig aan hebt. Van die geintjes als "Dit is het openingsbod/bieden vanaf", of bizar laag inzetten om maar mensen te trekken.

[Wilke]

Met de gegeven informatie, sluit ik me aan bij de mensen die zeggen: te koop zetten voor 335k - 350k.

Als je voor >350k wilt verkopen dan heb je niks aan de mensen die filteren op <300k.

[einz]

Wilke schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 19:07:
Met de gegeven informatie, sluit ik me aan bij de mensen die zeggen: te koop zetten voor 335k - 350k.

Als je voor >350k wilt verkopen dan heb je niks aan de mensen die filteren op <300k.

Even gemist in welke stad het is maar in grote steden kun je er vanuit gaan dat je toch wel een fors bedrag moet overbieden. Als je dat weet en je dat aftrekt van het budget zou het toch kunnen dat je juist tot een bedrag van bv. 3 ton zoekt? Zodat je niet continue wordt teleurgesteld omdat er wordt overboden?

Althans zo is mijn ervaring van vrienden die nu kopen/verkopen. Alles zit minimaal 10% boven de vraagprijs, soms wel 30%.

[rik86]

Jazzy schreef op maandag 29 november 2021 @ 15:32:
[...]

Absoluut wel. Biedingen van 10-20% zijn heel gangbaar op het moment. Pak maar eens een tool als Walter Living om te zien wat er in jouw buurt betaald is voor woningen. Hier een screenshot van een willekeurige wijk in Harderwijk:

[Afbeelding]

Zelf heb ik pas 621.500 geboden op een woning met een vraagprijs van 550.000.

Maar de huizenmarkt in Harderwijk is voor m’n gevoel de laatste maanden extreem. Ik heb 3 jaar geleden een 2-onder-1 kapper gekocht voor iets meer dan 400k, kleinere 2-onder-1 kappers gaan inmiddels voor 650k+ weg…

Ik heb t gevoel dat de vraagprijzen hier per kwartaal met 10%+ stijgen en dat verkoopprijs vraagprijs + 10/20% is, ongeacht de vraagprijs…

En dat maakt t bepalen van een goede vraagprijs ook zo lastig

[Jazzy]

rik86 schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 22:44:
[...]


Maar de huizenmarkt in Harderwijk is voor m’n gevoel de laatste maanden extreem. Ik heb 3 jaar geleden een 2-onder-1 kapper gekocht voor iets meer dan 400k, kleinere 2-onder-1 kappers gaan inmiddels voor 650k+ weg…

Ik geef 650k voor je tweekapper. Wij kijken actief in Putten, Ermelo en Harderwijk en houden de markt in de regio (Zeewolde, Nijkerk, Apeldoorn) zijdelings in de gaten. Het aanbod in Harderwijk is relatief groot, wat er verhandeld wordt is dus met name in Harderwijk maar ik heb niet de indruk dat de markt specifiek in Harderwijk meer verhit is dan andere plaatsen in onze regio.

Zou best kunnen dat het in andere regio's wat minder hard gaat, maar volgens het CBS stijgen de prijzen in provincie Groningen nog sneller dan het landelijk gemiddelde.

[funk-e]

UPDATE!

Het was geen rocket science om de woning te vinden, maar hierbij alsnog de link:

Members only: funda

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Inmiddels is de woning is 19k keer bekeken en 123x bewaard en hebben we een overeenkomst getekend. De bedenktijd loopt over een paar uur af. Hoewel we nooit zullen weten hoe het was gelopen als we een hoger startbod hadden gekozen ben ik erg tevreden over het resultaat.

Er was erg veel vraag naar de woning. Een paar minuten nadat de woning op funda stond begonnen de bezichtigingsaanvragen binnen te lopen. Na 24 uur waren er al 35 aanvragen binnen en daar kwam gedurende de week steeds meer bij. Ook vielen er af en toe weer een paar af. Uiteindelijk 40 bezichtigingen gepland en nog 10 op de reservelijst laten staan. Uiteindelijk hebben door uitvallers alle mensen op de reservelijst de mogelijkheid gekregen om alsnog te bezichtigen (helft heeft daar gebruik van gemaakt.)

De maandag daarna sloot de inschrijving om 12:00 uur. Op dat moment hadden we 19 biedingen binnen. De top 4 biedingen waren afkomstig van mensen met aankoopmakelaar en deze waren allemaal zonder enkele voorbehouden.

Om jullie niet langer in spanning te houden:

spoiler:

420k

[funk-e]

Sunri5e schreef op dinsdag 30 november 2021 @ 14:44:

Nummer 12 heeft uiteindelijk naar mijn idee een prima prijs gekregen.

ik ben erg benieuwd hoe ze gaan reageren op onze uiteindelijke verkoopprijs

[Hahn]

Voor jou in dezen natuurlijk heel lekker, maar 40% meer bieden dan de vraagprijs is toch echt wel aardig bizar

Waar had je in op gehoopt? Kan me voorstellen dat dit ook jouw verwachtingen te boven gaat

[ Voor 3% gewijzigd door Hahn op 23-12-2021 17:38 ]

[funk-e]

Hahn schreef op donderdag 23 december 2021 @ 17:38:
Voor jou in dezen natuurlijk heel lekker, maar 40% meer bieden dan de vraagprijs is toch echt wel aardig bizar

Waar had je in eerste instantie op gehoopt? Kan me voorstellen dat dit ook jouw verwachtingen te boven gaat

Ver boven onze verwachting natuurlijk. Ik hoopte in het begin op 360, maar toen de buren voor 335 verkochten begon ik daar wel aan te twijfelen. Het gros van de biedingen lag tussen de 350 en 375, maar de top 4 lag boven de 4 ton.

[Hahn]

funk-e schreef op donderdag 23 december 2021 @ 17:40:
[...]

Ver boven onze verwachting natuurlijk. Ik hoopte in het begin op 360, maar toen de buren voor 335 verkochten begon ik daar wel aan te twijfelen. Het gros van de biedingen lag tussen de 350 en 375, maar de top 4 lag boven de 4 ton.

Jullie huis is ruim 10% groter, en tuin nog veel meer, dus 360 verwachten als de buren 335 kregen, lijkt me helemaal in de lijn der verwachtingen Maar mooi dat het voor jullie nog een stuk beter uitgepakt is!

[Sunri5e]

funk-e schreef op donderdag 23 december 2021 @ 17:29:

UPDATE!

Het was geen rocket science om de woning te vinden, maar hierbij alsnog de link:

***members only***


Inmiddels is de woning is 19k keer bekeken en 123x bewaard en hebben we een overeenkomst getekend. De bedenktijd loopt over een paar uur af. Hoewel we nooit zullen weten hoe het was gelopen als we een hoger startbod hadden gekozen ben ik erg tevreden over het resultaat.

Er was erg veel vraag naar de woning. Een paar minuten nadat de woning op funda stond begonnen de bezichtigingsaanvragen binnen te lopen. Na 24 uur waren er al 35 aanvragen binnen en daar kwam gedurende de week steeds meer bij. Ook vielen er af en toe weer een paar af. Uiteindelijk 40 bezichtigingen gepland en nog 10 op de reservelijst laten staan. Uiteindelijk hebben door uitvallers alle mensen op de reservelijst de mogelijkheid gekregen om alsnog te bezichtigen (helft heeft daar gebruik van gemaakt.)

De maandag daarna sloot de inschrijving om 12:00 uur. Op dat moment hadden we 19 biedingen binnen. De top 4 biedingen waren afkomstig van mensen met aankoopmakelaar en deze waren allemaal zonder enkele voorbehouden.

Om jullie niet langer in spanning te houden:

spoiler:

420k

Goed gedaan. Proficiat

Naar mijn inziens wel te laag begonnen qua vraagprijs gezien ook waar het op uitgekomen is. 40 procent overbieden is niet normaal te noemen. Door te laag te beginnen bestaat de kans dat mensen denken "ik vind het persoonlijk wel meer waard dan de vraagprijs maar 40 procent overbieden ga ik niet doen". Uiteindelijk heeft het voor jou gelukkig niet zo uitgepakt

[Sport_Life]

Hahn schreef op donderdag 23 december 2021 @ 17:38:
Voor jou in dezen natuurlijk heel lekker, maar 40% meer bieden dan de vraagprijs is toch echt wel aardig bizar

Waar had je in op gehoopt? Kan me voorstellen dat dit ook jouw verwachtingen te boven gaat

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 24-12-2021 09:12 ]

[funk-e]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:04:
[...]


***members only***

de discussie in dit topic ging volgens mij meer om de strategie. Je zag dat de buren een andere strategie hebben gekozen en wellicht daardoor een slechte prijs hebben gekregen. Ons huis is netter en groter, maar dat kan niet het ernome verschil in verkoopprijs verklaren

[Pendora]

Gefeliciteerd!
Dan hebben die buren van je wel een heel slechte makelaar gehad.

[Hahn]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:04:
[...]


***members only***

Aangezien TS alles zonder mo-tags doet, kunnen wij dat ook wel.

Oh ja, 70k overbieden op een huis van rond de 3-4 ton is veel normaler inderdaad Mijn punt was vooral dat vele tienduizenden overbieden tegenwoordig 'normaal' is, en dat ik dat bizar vind

[inquestos]

Sunri5e schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 08:58:
[...]


Goed gedaan. Proficiat

Naar mijn inziens wel te laag begonnen qua vraagprijs gezien ook waar het op uitgekomen is. 40 procent overbieden is niet normaal te noemen. Door te laag te beginnen bestaat de kans dat mensen denken "ik vind het persoonlijk wel meer waard dan de vraagprijs maar 40 procent overbieden ga ik niet doen". Uiteindelijk heeft het voor jou gelukkig niet zo uitgepakt

Ik denk ook wel dat het aantal bezichtigen heeft meegespeeld. Als ik het lees waren er zo'n 30-35 bezichtigingen? Dat is vrij fors. Als slechts de helft was uitgenodigd en de 'top4' zou daar niet bij zitten was de verkoopprijs significant lager geweest.

Ik ben wel erg benieuwd wat er was gebeurd bij een vraagprijs van 349k wat betreft het aantal bezichtigingen, aantal biedingen en uiteindelijk hoogste bod.

[Sport_Life]

Hahn schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 12:08:
[...]

Aangezien TS alles zonder mo-tags doet, kunnen wij dat ook wel.

Oh ja, 70k overbieden op een huis van rond de 3-4 ton is veel normaler inderdaad Mijn punt was vooral dat vele tienduizenden overbieden tegenwoordig 'normaal' is, en dat ik dat bizar vind

Ja uiteraard is dat bizar, zelf ook ervaren in een hoge prijsklasse, dat je denkt er zal wel een grens zijn, niet dus

[funk-e]

inquestos schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 12:18:
[...]


Ik denk ook wel dat het aantal bezichtigen heeft meegespeeld. Als ik het lees waren er zo'n 30-35 bezichtigingen? Dat is vrij fors. Als slechts de helft was uitgenodigd en de 'top4' zou daar niet bij zitten was de verkoopprijs significant lager geweest.

Ik ben wel erg benieuwd wat er was gebeurd bij een vraagprijs van 349k wat betreft het aantal bezichtigingen, aantal biedingen en uiteindelijk hoogste bod.

Dat is natuurlijk allemaal wel onderdeel van de strategie:
- laag in de markt zetten
- veel bezichtigingen plannen (het waren er uiteindelijk 40) plannen en daar 4 volle dagen voor uittrekken
- de situatie met een hogere vraagprijs kennen we natuurlijk (zoals bij de buren: 350 vraagprijs, 335 verkoopprijs)

Het is wel vergezocht om te stellen dat wanneer de helft werd uitgenodigd, dat alle top 4 bieders buiten zouden vallen. Daarnaast waren er ook nog biedingen rond het 390-level.

[inquestos]

funk-e schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 13:13:
[...]

Het is wel vergezocht om te stellen dat wanneer de helft werd uitgenodigd, dat alle top 4 bieders buiten zouden vallen. Daarnaast waren er ook nog biedingen rond het 390-level.

De kans dat wanneer er 15 bezichtigen waren die top4 er niet had bijgezeten is 9.25%. Vind ik niet verwaarloosbaar.

Bij ons huis hadden we nog grotere interesse, maar hebben we 15 bezichtigen gepland. Dus meer bezichtigingen plannen bij een dergelijke lage vraagprijs is essentieel. Bij 395.000 had je waarschijnlijk ook ingestemd. Dat je het even realiseert dat je die 25k ook had kunnen mislopen

[ Voor 4% gewijzigd door inquestos op 24-12-2021 18:20 ]

[Sissors]

funk-e schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 10:19:
[...]

de discussie in dit topic ging volgens mij meer om de strategie. Je zag dat de buren een andere strategie hebben gekozen en wellicht daardoor een slechte prijs hebben gekregen. Ons huis is netter en groter, maar dat kan niet het ernome verschil in verkoopprijs verklaren

Vraag is natuurlijk of je een andere strategie had gehad als je hem bijvoorbeeld voor €350k in de markt had gezet . Dan had je alsnog met huidige prijs 20% overboden geweest, dat kan je niet hoog in de markt zetten dan noemen

Dat gezegd hebbende, heb je een heel mooi resultaat, en bedankt voor het delen met ons

[Sport_Life]

inquestos schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 18:19:
[...]

De kans dat wanneer er 15 bezichtigen waren die top4 er niet had bijgezeten is 9.25%. Vind ik niet verwaarloosbaar.

Bij ons huis hadden we nog grotere interesse, maar hebben we 15 bezichtigen gepland. Dus meer bezichtigingen plannen bij een dergelijke lage vraagprijs is essentieel. Bij 395.000 had je waarschijnlijk ook ingestemd. Dat je het even realiseert dat je die 25k ook had kunnen mislopen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Kijkers weten tegenwoordig dat er flink overboden moet worden, iedereen calculeert >10% extra.

Vandaar dat ik vermoed dat een vraagprijs van ~350-375k ook rond de 420k was uitgekomen, met wellicht een uitschieter naar 450k-475k afhankelijk van de staat en locatie .

Waarom die andere woning relatief laag is verkocht is dan wel weer vreemd, wellicht pech of de funda advertentie was niet perfect.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 24-12-2021 20:18 ]

[inquestos]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 20:14:
[...]


***members only***

Dat verband is er wel degelijk als je het eens bent met de aanname dat wanneer iemand niet wordt uitgenodigd diegene ook geen bod zal uitbrengen. De kans dat bij 35 geïnteresseerden de 4 hoogste niet zitten wanneer je er 15 willekeurig uitnodigt is 9.25%.

[pennywiser]

Hier vlakbij is een woning uit jaren 90 (modern maar wel onderhoud nodig) voor 245 te koop gezet en ging binnen 2 weken weg voor 325. Dat was september, oktober. Het kan dus wel zo werken.

[pennywiser]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 20:14:
[...]

Waarom die andere woning relatief laag is verkocht is dan wel weer vreemd, wellicht pech of de funda advertentie was niet perfect.

Dit is essentieel inderdaad. Mooie scherpe foto's vanuit de goede hoek. Op Marktplaats werkt dit precies zo. Slechte foto's? Dan moet het heel gewild zijn wil het verkocht worden. Makelaar keuze speelt zeker ook mee.

[Sport_Life]

inquestos schreef op zaterdag 25 december 2021 @ 15:53:
[...]


Dat verband is er wel degelijk als je het eens bent met de aanname dat wanneer iemand niet wordt uitgenodigd diegene ook geen bod zal uitbrengen. De kans dat bij 35 geïnteresseerden de 4 hoogste niet zitten wanneer je er 15 willekeurig uitnodigt is 9.25%.

Bij 40 kijkers zijn er maar enkele die ~420 bieden, ervan uitgaande dat die enkele ook geïnteresseerd waren bij een hogere vp scheelt het een hoop kijkers:).

Je hebt niks aan 40 kijkers als de 90% niet boven de taxatie waarde biedt (~350k)

Aan de andere kant loop je het risico te hoog te zitten en dan loopt het niet lekker. Lastig.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 25-12-2021 18:34 ]

[MXMaster]

Beste strategie lijkt mij om enkel mensen uit te nodigen met aankoopmakelaar en dan misschien 4-5 zonder om te doen alsof je er nog wel tussen kan komen zonder. Meerdere kandidaten met aankoopmakelaar drijft de prijs flink op omdat de aankoop- en verkoopmakelaar gedurende de hele biedingsperiode informatie uitwisselen en daarmee de prijs opdrijven. Als er meerdere aankoopmakelaars betrokken zijn dan blijven ze bellen en opdrijven, het is ook geen toeval dat ze allemaal zonder voorbehoud bieden.

Voor de verkoper leuk, voor de andere kopers zonder aankoopmakelaar niet helemaal transparant natuurlijk, die bellen niet dagelijks met de verkoopmakelaar.