Ontbindende voorwaarden bod koophuis

[engineer88]

Mijn partner en ik zijn op huizenjacht naar ons eerste koophuis. Natuurlijk een drama in deze tijd, maar het is wat het is. Vandaag hebben we een huis gezien waarop we een bod willen gaan doen.

Nu heb ik een vraag m.b.t. de voorwaarde voor de financiering. In deze tijd is overbieden praktisch de standaard en dat zal bij dit huis niet anders zijn. De vraagprijs is 325k. Helaas hebben we niet al te veel spaargeld, wat ons in het overbieden beperkt. Niet dat dat een ramp is, 40k overbieden vind ik sowieso idioot. Nu hebben we nog geen exact bod bepaald, maar ik neig naar iets rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

Ik heb de volgende tekst voor het doen van een bod gevonden:
Dit onder de volgende ontbindende voorwaarden:
- Het verkrijgen van een hypothecaire financiering ter hoogte van € xxx.xxx,-- tegen marktconforme rente en voorwaarden voor een periode van 6/8 weken na ondertekening.
- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.

Gezien het feit dat we niet veel eigen geld hebben wil ik zoveel mogelijk hopytheek. Volgens de hypohteekadviseur kunnen we tot zo'n 355k gaan met ons inkomen.

Wat is nu de waarde die ik moet/het beste kan invullen bij de x'jes en wat is de consequentie van deze waarde? Heeft de ingevulde waarde nog ergens invloed op de 'waarde' van het bod (dus prijs en voorwaarden)?

[GeeMoney]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:21:
Mijn partner en ik zijn op huizenjacht naar ons eerste koophuis. Natuurlijk een drama in deze tijd, maar het is wat het is. Vandaag hebben we een huis gezien waarop we een bod willen gaan doen.

Nu heb ik een vraag m.b.t. de voorwaarde voor de financiering. In deze tijd is overbieden praktisch de standaard en dat zal bij dit huis niet anders zijn. De vraagprijs is 325k. Helaas hebben we niet al te veel spaargeld, wat ons in het overbieden beperkt. Niet dat dat een ramp is, 40k overbieden vind ik sowieso idioot. Nu hebben we nog geen exact bod bepaald, maar ik neig naar iets rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

Ik heb de volgende tekst voor het doen van een bod gevonden:
Dit onder de volgende ontbindende voorwaarden:
- Het verkrijgen van een hypothecaire financiering ter hoogte van € xxx.xxx,-- tegen marktconforme rente en voorwaarden voor een periode van 6/8 weken na ondertekening.
- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.

Gezien het feit dat we niet veel eigen geld hebben wil ik zoveel mogelijk hopytheek. Volgens de hypohteekadviseur kunnen we tot zo'n 355k gaan met ons inkomen.

Wat is nu de waarde die ik moet/het beste kan invullen bij de x'jes en wat is de consequentie van deze waarde? Heeft de ingevulde waarde nog ergens invloed op de 'waarde' van het bod (dus prijs en voorwaarden)?

Als je 300k invult dan ben je al gebonden aan de koop bij een hypotheek goedkeuring van 300k aan waarde.
Ik zou in jouw geval dus je max hypotheek van 355 opvoeren.

[L-VIS]

Misschien niet het antwoord wat je wilt horen, maar in de huidige markt verklein je hiermee wel je kansen... Daar komt bij de voorwaarde over bouwkundige keuring niet veel toevoegt. Wat als het huis een bouwval blijkt (even extreem). Je kan dan niet ontbinden, wat er is een keuring uitgevoerd. Sowieso hoeft dat niet tijdens de bedenktijd, want dan kun je er altijd onderuit.

Dus wat ik zou doen (in deze tijd): Zorgen dat je zeker bent van je zaak, dus hypotheek gesprek (oriënterend) al gedaan. Zorg dat je weet wat je kan lenen, ook bij familie en vrienden en doe een veilig bod! Zonder voorwaarden.

[Kurma]

Ja, dat heeft invloed. Jij neemt daar op het volledige bedrag wat je wil lenen. Een doorstromer die al een ton overwaarde heeft, heeft bij hetzelfde bod een lagere financiering nodig, en heeft dus in theorie minder kans om afgewezen te worden. Het inroepen van zo'n voorbehoud is vanuit het oogpunt van de verkoper natuurlijk onwenselijk.

Ik neem verder aan dat jullie onder de 35 jaar zijn?

[Rmg]

Als verkoper, iemand die 40k overbied en zegt dat ie 100% van het bod moet financieren heeft bij mij een streepje achter.

Dat houd in dat je namelijk een taxatie van 100% van het bod nodig hebt en dat is niet echt een garantie bij het huidige overbieden.

Keuring tijdens de bedenktijd, dat heeft echt 0 voordeel voor mij als verkoper zeker als er andere biedingen liggen zonder voorbehouden

[ Voor 21% gewijzigd door Rmg op 25-08-2021 16:42 ]

[naitsoezn]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:21:
Mijn partner en ik zijn op huizenjacht naar ons eerste koophuis. Natuurlijk een drama in deze tijd, maar het is wat het is. Vandaag hebben we een huis gezien waarop we een bod willen gaan doen.

Nu heb ik een vraag m.b.t. de voorwaarde voor de financiering. In deze tijd is overbieden praktisch de standaard en dat zal bij dit huis niet anders zijn. De vraagprijs is 325k. Helaas hebben we niet al te veel spaargeld, wat ons in het overbieden beperkt. Niet dat dat een ramp is, 40k overbieden vind ik sowieso idioot. Nu hebben we nog geen exact bod bepaald, maar ik neig naar iets rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

Ik heb de volgende tekst voor het doen van een bod gevonden:
Dit onder de volgende ontbindende voorwaarden:
- Het verkrijgen van een hypothecaire financiering ter hoogte van € xxx.xxx,-- tegen marktconforme rente en voorwaarden voor een periode van 6/8 weken na ondertekening.
- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.

Gezien het feit dat we niet veel eigen geld hebben wil ik zoveel mogelijk hopytheek. Volgens de hypohteekadviseur kunnen we tot zo'n 355k gaan met ons inkomen.

Wat is nu de waarde die ik moet/het beste kan invullen bij de x'jes en wat is de consequentie van deze waarde? Heeft de ingevulde waarde nog ergens invloed op de 'waarde' van het bod (dus prijs en voorwaarden)?

Wil je alleen de bouwkundige keuring uitvoeren of wil je er ook nog iets mee kunnen doen qua ontbinding? Zoals het nu opgesteld is, voldoen verkopers al aan dat voorbehoud op het moment dat ze de bouwkundige binnenlaten, onafhankelijk van de uitkomst van die keuring. Ter info: 'Standaard' gaat een voorbehoud op bouwkundige keuring gepaard met een bepaald bedrag 'direct noodzakelijke kosten'. Deze kostenpost komt direct terug in het rapport; hoe lager het bedrag, hoe gunstiger het beding voor kopers dus om een reële kans te maken met je bod wil je hier waarschijnlijk een vrij hoog bedrag invullen (of gewoon helemaal weglaten, veel van je concurrenten zullen dit voorbehoud namelijk niet opnemen, helemaal in deze prijsklasse).

Financieringsvoorbehboud: Hoe lager het bedrag je invult, hoe beter voor verkopers. Je moet dus zo laag gaan als je zelf kunt veroorloven, waarbij je in ogenschouw moet nemen dat je het risico loopt dat een eventuele taxatie lager gaat zijn dan je bod waardoor je een deel eigen geld moet inbrengen (naast het 'standaard' deel eigen geld wat je al moet inbrengen voor de kk en de verhuizing enzo).

[houtsnip]

De hoogte van je financieringsvoorbehoud is de puur de hoeveelheid geld die je wilt gaan lenen bij een bank. Als het je niet lukt om het bij de kruisjes genoemde bedrag te lenen, dan kun je zonder kosten en boetes onder de koop uit.

Stel je sluit een koopovereenkomst van € 350.000,- k.k. Daar komen nog kosten bij (notaris, taxatie, eventueel overdrachtsbelasting e.d.); stel nu even 3% = € 10.500,-. Derhalve zul je zo'n € 360.500,- nodig hebben om het huis in eigendom te kunnen verkrijgen. Als je bijvoorbeeld € 40.000,- eigen (spaar)geld hebt, dan zal je dus € 320.500,- moeten lenen. Ik zou dit bedrag overigens altijd uit voorzorg wat hoger aanhouden, zodat je niet onverhoopt in de problemen komt.

Let wel: voor de verkoper is het relevant of jouw hypotheek een formaliteit is (m.a.w.: het is zo goed als zeker dat je de hypotheek gaat krijgen) óf dat het juist heel spannend wordt om de hypotheek rond te krijgen (een tophypotheek die je net wel / niet niet kunt dragen). Voor een verkoper is het niet fijn om over 6 tot 8 weken geconfronteerd te worden met een ontbinding van de koop. Waardoor de verkoper opnieuw de markt op moet. Kortom: als het financieringsvoorbehoud laag is t.o.v. de koopsom, dan geeft dit vertrouwen voor de verkoper.

[engineer88]

L-VIS schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:30:
Dus wat ik zou doen (in deze tijd): Zorgen dat je zeker bent van je zaak, dus hypotheek gesprek (oriënterend) al gedaan. Zorg dat je weet wat je kan lenen, ook bij familie en vrienden en doe een veilig bod! Zonder voorwaarden.

Zekerheid krijg je nooit vrees ik en dit is een risico dat ik niet wil en kan lopen. Voor het verkrijgen van het huis een goede strategie, maar als het fout gaat... Dat ga ik dus niet doen. Het wordt ook sterk afgeraden door experts.

Een veilig bod is uiteraard de bedoeling, in alle gevallen.

Kurma schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:30:
Ja, dat heeft invloed. Jij neemt daar op het volledige bedrag wat je wil lenen. Een doorstromer die al een ton overwaarde heeft, heeft bij hetzelfde bod een lagere financiering nodig, en heeft dus in theorie minder kans om afgewezen te worden. Het inroepen van zo'n voorbehoud is vanuit het oogpunt van de verkoper natuurlijk onwenselijk.

Ik neem verder aan dat jullie onder de 35 jaar zijn?

Helder antwoord. Dat is inderdaad wat ik ergens al dacht, maar ik kreeg het even niet goed rond in mijn hoofd.

Wij zijn inderdaad jonger dan 35 jaar.

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:37:
[...]

Wil je alleen de bouwkundige keuring uitvoeren of wil je er ook nog iets mee kunnen doen qua ontbinding? Zoals het nu opgesteld is, voldoen verkopers al aan dat voorbehoud op het moment dat ze de bouwkundige binnenlaten, onafhankelijk van de uitkomst van die keuring. Ter info: 'Standaard' gaat een voorbehoud op bouwkundige keuring gepaard met een bepaald bedrag 'direct noodzakelijke kosten'. Deze kostenpost komt direct terug in het rapport; hoe lager het bedrag, hoe gunstiger het beding voor kopers dus om een reële kans te maken met je bod wil je hier waarschijnlijk een vrij hoog bedrag invullen (of gewoon helemaal weglaten, veel van je concurrenten zullen dit voorbehoud namelijk niet opnemen, helemaal in deze prijsklasse).

Financieringsvoorbehboud: Hoe lager het bedrag je invult, hoe beter voor verkopers. Je moet dus zo laag gaan als je zelf kunt veroorloven, waarbij je in ogenschouw moet nemen dat je het risico loopt dat een eventuele taxatie lager gaat zijn dan je bod waardoor je een deel eigen geld moet inbrengen (naast het 'standaard' deel eigen geld wat je al moet inbrengen voor de kk en de verhuizing enzo).

Tja, de bouwkundige keuring. Daar heb ik zelf ook mijn bedenkingen bij. En als de voorwaarde niet meer betekent dan dat er een keuring gedaan wordt, dan voegt het m.i. ook weinig toe. Ik zou het als voorwaarde zien dat wanneer de keuring uitwijst dat er een (groot) probleem is, dit een reden is de koop te annuleren.

Wat betreft de taxatie: is er iets te zeggen over de afwijking tussen vraagprijs en de taxatiewaarde? Ik geloof dat de WOZ-waarde van het huis 244k is. Is de taxatiewaarde meestal gelijk of kleiner dan de vraagrpijs? Groter lijkt me niet snel?

[engineer88]

houtsnip schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:44:
De hoogte van je financieringsvoorbehoud is de puur de hoeveelheid geld die je wilt gaan lenen bij een bank. Als het je niet lukt om het bij de kruisjes genoemde bedrag te lenen, dan kun je zonder kosten en boetes onder de koop uit.

Stel je sluit een koopovereenkomst van € 350.000,- k.k. Daar komen nog kosten bij (notaris, taxatie, eventueel overdrachtsbelasting e.d.); stel nu even 3% = € 10.500,-. Derhalve zul je zo'n € 360.500,- nodig hebben om het huis in eigendom te kunnen verkrijgen. Als je bijvoorbeeld € 40.000,- eigen (spaar)geld hebt, dan zal je dus € 320.500,- moeten lenen. Ik zou dit bedrag overigens altijd uit voorzorg wat hoger aanhouden, zodat je niet onverhoopt in de problemen komt.

Let wel: voor de verkoper is het relevant of jouw hypotheek een formaliteit is (m.a.w.: het is zo goed als zeker dat je de hypotheek gaat krijgen) óf dat het juist heel spannend wordt om de hypotheek rond te krijgen (een tophypotheek die je net wel / niet niet kunt dragen). Voor een verkoper is het niet fijn om over 6 tot 8 weken geconfronteerd te worden met een ontbinding van de koop. Waardoor de verkoper opnieuw de markt op moet. Kortom: als het financieringsvoorbehoud laag is t.o.v. de koopsom, dan geeft dit vertrouwen voor de verkoper.

Ja, helder vanuit het punt van de verkoper. Maar hoe krijgen wij zekerheid dat de hyptoheek rondkomt? Nu al de hypotheekadviseur hiertoe opdracht geven lijkt mij ook wat gortig. Uit het gesprek destijds kwam dat 355k goed haalbaar was.

[Mania-92]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:45:
[...]
Tja, de bouwkundige keuring. Daar heb ik zelf ook mijn bedenkingen bij. En als de voorwaarde niet meer betekent dan dat er een keuring gedaan wordt, dan voegt het m.i. ook weinig toe. Ik zou het als voorwaarde zien dat wanneer de keuring uitwijst dat er een (groot) probleem is, dit een reden is de koop te annuleren.

Wij hebben de bouwtechnische keuring als volgt opgenomen:

"c. op dd mmmm yyyy uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door nader te bepalen blijkt dat de
kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € xxxx,-, zegge
XXXX EURO, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij
onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag."

Ben je er overigens ook van bewust dat de NHG grens in 2021 op 325 ligt, dus met een bod van 355 kun je geen NHG afnemen. Als je je daar van bewust bent prima, maar just so you know.

[houtsnip]

De zekerheid dat de hypotheek rond komt heb je 'nooit'. Daarom heb je ook het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst; dan kun je altijd zonder kosten onder de koop uit.

T.a.v. de bouwtechno-keuring: ik zou 'eisen' dat de koopovereenkomst wordt uitgewerkt in de "Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)" (vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis). Daarmee zit je redelijk safe qua omschrijving van de ontbindende voorwaarde.

15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
[...]
c. op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door …...... (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €.................., zegge ............, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

[Thc_Nbl]

rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

niet doen.. geen geld van familie lenen, komt alleen maar ellende van.
je koopt gewoon te duur.

- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.
maar 3 dagen? Dat is wel erg kort.

ook al kan je makkelijk 350k halen.. ( wat ik en mijn parter ook konden )

Heb ik dat even terug gebracht naar.. wat als 1 wegvalt, kan je het dan nog betalen op 1 salaris..
Wat bij ons ook gebeurd is en gelukkig was ik to max 240 gegaan. .. dus no worries..

Koop niet op de max, dat is mijn advies.

[naitsoezn]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:45:

Tja, de bouwkundige keuring. Daar heb ik zelf ook mijn bedenkingen bij. En als de voorwaarde niet meer betekent dan dat er een keuring gedaan wordt, dan voegt het m.i. ook weinig toe. Ik zou het als voorwaarde zien dat wanneer de keuring uitwijst dat er een (groot) probleem is, dit een reden is de koop te annuleren.

Je zult "(groot) probleem" in geld moeten uitdrukken en op die manier op moeten nemen in je voorwaarde:
Onder voorbehoud bouwkundig keuring, waaruit maximaal X als direct noodzakelijke kosten mag komen. Oid. Bedenk welke dingen je zou willen uitsluiten, bijvoorbeeld een nieuw dak of een rotte fundering, en daar een prijskaartje aan hangen.

Bedenk ook: Slecht schilderwerk of lek dubbelglas zal ook als direct noodzakelijke kosten opgenomen worden, en je zit al vrij snel aan 5k of 10k (alles bij elkaar opgeteld) wat uit zo'n rapport komt. In de huidige markt zou je imho een zeer hoge limiet op moeten nemen, bv 50k of zelfs nog hoger. Maar nogmaals: Veel van je concurrenten zullen zo'n voorwaarde niet hebben.

Wat betreft de taxatie: is er iets te zeggen over de afwijking tussen vraagprijs en de taxatiewaarde? Ik geloof dat de WOZ-waarde van het huis 244k is. Is de taxatiewaarde meestal gelijk of kleiner dan de vraagrpijs? Groter lijkt me niet snel?

WOZ-waarde zegt helemaal niets over de waarde van een woning. En aan 'meestal' heb je niets want jij bent maar 1 geval. Als 99 op de 100 taxaties gelijk zijn aan de koopsom, dan zou jij net die ene kunnen zijn waar de taxatie lager uitpakt.

[engineer88]

Thc_Nbl schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:52:
rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

niet doen.. geen geld van familie lenen, komt alleen maar ellende van.
je koopt gewoon te duur.

- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.
maar 3 dagen? Dat is wel erg kort.

ook al kan je makkelijk 350k halen.. ( wat ik en mijn parter ook konden )

Heb ik dat even terug gebracht naar.. wat als 1 wegvalt, kan je het dan nog betalen op 1 salaris..
Wat bij ons ook gebeurd is en gelukkig was ik to max 240 gegaan. .. dus no worries..

Koop niet op de max, dat is mijn advies.

Het geld van familie zou geen lening zijn, maar een gift.

Als één van ons wegvalt... Nu, op dit moment, zou geen van ons beide de hypohteek dan kunnen betalen, alhoewel ik erg dichtbij kom. Mijn partner is zelfstandige en kan op dit moment niet veel bijdragen. Het grootste deel van de hypotheek is dan van mij. Ik verwacht niet dat het voor mij alleen een probleem zou worden. Voor mijn partner daarentegen wel.

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:56:
[...]

Je zult "(groot) probleem" in geld moeten uitdrukken en op die manier op moeten nemen in je voorwaarde:
Onder voorbehoud bouwkundig keuring, waaruit maximaal X als direct noodzakelijke kosten mag komen. Oid. Bedenk welke dingen je zou willen uitsluiten, bijvoorbeeld een nieuw dak of een rotte fundering, en daar een prijskaartje aan hangen.

Bedenk ook: Slecht schilderwerk of lek dubbelglas zal ook als direct noodzakelijke kosten opgenomen worden, en je zit al vrij snel aan 5k of 10k (alles bij elkaar opgeteld) wat uit zo'n rapport komt. In de huidige markt zou je imho een zeer hoge limiet op moeten nemen, bv 50k of zelfs nog hoger. Maar nogmaals: Veel van je concurrenten zullen zo'n voorwaarde niet hebben.


[...]

WOZ-waarde zegt helemaal niets over de waarde van een woning. En aan 'meestal' heb je niets want jij bent maar 1 geval. Als 99 op de 100 taxaties gelijk zijn aan de koopsom, dan zou jij net die ene kunnen zijn waar de taxatie lager uitpakt.

Een aantal kozijnen hebben wat aandacht nodig en één ruit is inderdaad lek. Nu heb ik ervaring met het plaatsen van nieuwe beglazing, dus dat zal het probleem niet zijn. Ook het herstellen van de kozijnen is geen punt. Maar nieuw dak en/of rotte fundering zijn natuurlijk problemen.

Stel nu na taxatie komt de waarde op 300k, ik zou 350k geboden hebben. Wat dan? Ben ik dan verplicht die 50k zelf op te hoesten zonder er onderuit te komen?

[ Voor 40% gewijzigd door engineer88 op 25-08-2021 17:02 ]

[houtsnip]

Wat betreft de taxatie: is er iets te zeggen over de afwijking tussen vraagprijs en de taxatiewaarde? Ik geloof dat de WOZ-waarde van het huis 244k is. Is de taxatiewaarde meestal gelijk of kleiner dan de vraagrpijs? Groter lijkt me niet snel?

Een taxatierapport dat door een bank wordt vereist bij een woninghypotheek (NWWI-rapport) gaat uit van het begrip 'marktwaarde'. Dit is -kortgezegd- een inschatting van de taxateur wat de woning zou opleveren als het op de beste mogelijk manier regulier verkocht wordt. Deze hele fictie heeft zich alsdan eigenlijk zojuist voorgedaan. Met andere woorden: als er geen bijzondere omstandigheden zijn rondom jouw aankoop, zal de taxatiewaarde (de marktwaarde) redelijk in de buurt van jouw koopsom liggen.

Marktwaarde (NRVT): Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject op de waardepeildatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (EVS 2016). Onder Marktwaarde wordt verstaan de waarde van een object, geschat zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen.

[engineer88]

houtsnip schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:01:
[...]


Een taxatierapport dat door een bank wordt vereist bij een hypotheek (NWWI-rapport) gaat uit van het begrip 'marktwaarde'. Dit is -kortgezegd- een inschatting van de taxateur wat de woning zou opleveren als het op de beste mogelijk manier regulier verkocht wordt. Deze hele fictie heeft zich zojuist voorgedaan. Met andere woorden: als er geen bijzondere omstandigheden zijn rondom jouw koop, zal de taxatiewaarde (de marktwaarde) redelijk in de buurt van jouw koopsom liggen.


[...]

Dus de taxatiewaarde zou dan overeenkomen met mijn bod?

[Mania-92]

Overigens ter info. Wij hebben vorig jaar een huis gekocht voor 2k boven de vraagprijs, ons bod was gelijk aan waardebepaling volgens Calcasa. Daarbij hebben we als ontbindende voorwaarde opgenomen dat we het hele pand moesten kunnen financieren (in feite konden we zelfs 2.5x meer financieren dan nodig, maar toch voorwaarde laten opnemen). Daarnaast dus voorbehoud op bouwtechnische keuring met een max van 5000, kwam iets van 2000 uit.

Met andere woorden het is niet altijd zo dat je per se extreem moet overbieden en per se voorzichtig moet zijn met ontbindende voorwaarden. Ik zou vooral doen waar jij je goed bij voelt.

houtsnip schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:01:
Een taxatierapport dat door een bank wordt vereist bij een hypotheek (NWWI-rapport) gaat uit van het begrip 'marktwaarde'. Dit is -kortgezegd- een inschatting van de taxateur wat de woning zou opleveren als het op de beste mogelijk manier regulier verkocht wordt. Deze hele fictie heeft zich zojuist voorgedaan. Met andere woorden: als er geen bijzondere omstandigheden zijn rondom jouw koop, zal de taxatiewaarde (de marktwaarde) redelijk in de buurt van jouw koopsom liggen.

Daar zou ik echt niet blind vanuit gaan als je extreem overbied. In mijn omgeving is vorige maand een huis verkocht voor 275 en voor de hypotheek getaxeerd op 245 (meer is het ook echt niet waard en was tevens de vraagprijs). Een taxateur kan echt wel een beetje spelen met die taxatie, maar sommige dingen zijn echt te gek.

[Rmg]

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:56:
[...]
Maar nogmaals: Veel van je concurrenten zullen zo'n voorwaarde niet hebben.

Dit vooral.

[Señor Sjon]

Natuurlijk heb je hier al gekeken.
Ervaring met huis kopen - Deel 8


Let er wel op dat de bank de laagste van de taxatiewaarde of biedingswaarde financiert. Heb je dus 350k in de koopovereenkomst staan, maar komt de waarde op 330k, dan moet je 20k zelf bijpassen.

[engineer88]

Ik zie allemaal mooie snippets voor het uitbrengen van een bod voorbijkomen. Is er iemand die misschien een geheel voorbeeld kan posten?

[houtsnip]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:03:
[...]
Dus de taxatiewaarde zou dan overeenkomen met mijn bod?

Waarschijnlijk wel, maar dat is niet zeker natuurlijk. Het blijft uiteindelijk een inschatting van de taxateur. Als die van mening is dat jij een koopsom bent overeengekomen die geen enkele andere koper zou betalen (m.a.w. je betaalt zwaar over), dan komt de marktwaarde lager dan jouw bod uit. Andersom kan het ook boven je bod liggen, als jij -bijvoorbeeld- bijzonder goed kon onderhandelen

Sorry dat ik je geen bevredigend antwoord kan geven.

[Richh]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:03:
[...]


Dus de taxatiewaarde zou dan overeenkomen met mijn bod?

Dat kan niemand je garanderen en zal pas blijken na de koop.

Over het algemeen zal een taxateur ongeveer het huis taxeren op wat het hoogste bod was, en mogelijk ben jij dat meestal gaat het goed. Maar nogmaals: niemand kan het garanderen.

Heb je je een beetje ingelezen in woningprijzen in de buurt, eventueel verrekend met recente prijzen? Deze zijn bij Kadaster op te vragen, maar eventueel kan een aankoopmakelaar en/of bijvoorbeeld WalterLiving en Calcasa je daar ook mee helpen. Het is niet zo dat er overal in Nederland gegarandeerd 25k overboden wordt, namelijk.
Gemiddelde vierkantemeterprijzen zijn vaak openbaar en je zou ook nog kunnen kijken naar woningen waarvan je de verkoopprijs weet, relatief verrekend naar de WOZ waarde bijvoorbeeld.

Er zijn huizen die eigenlijk 350k waard zijn en bewust een vraagprijs van 325k krijgen in de hoop dat meer mensen gaan overbieden. Vice versa zijn er ook huizen van 300k die ze voor de grap op 325k zetten in de hoop dat er maar iemand 350k op schrijft. Blind 25k overbieden kan dus fors te weinig, maar ook fors teveel zijn.

Houd er rekening mee dat:

• Je niet meer mag lenen dan je taxatiewaarde. Een eventueel verschil moet je uit eigen zak betalen.
• Dat je leenbedrag mogelijk lager uitvalt omdat je hier een hypotheek tegen >NHG grens (325k) op afsluit; het rentepercentage is dan hoger; het is per maand duurder en je mag minder lenen.
• Hoe meer voorwaarden (hypothecair en/of bouwkundige keuring) je opneemt, hoe eerder een verkoper voor een ander bod kiest
• Hoe minder voorwaarden je opneemt, hoe hoger het risico is. Als zonder voorbehoud van financiering biedt, en het komt niet rond, ben je 10% van de aankoopsom verschuldigd en heb je geen huis. Dit moet je dan uit eigen geld betalen.

[Hackus]

@engineer88 Bij een bouwkundige keuring, zou ik er 1 kiezen die is gemerkt met keurmerk Vakkundig Geleerd
die zijn oa ondergebracht bij geschillencommissie. denk ook aan gebreken aan de leidingwerk, het dak, de vloer of de cv-ketel en asbest in oudere woningen. en laat de elektra/meterkast keuren

[Tsurany]

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:37:
[...]

Wil je alleen de bouwkundige keuring uitvoeren of wil je er ook nog iets mee kunnen doen qua ontbinding? Zoals het nu opgesteld is, voldoen verkopers al aan dat voorbehoud op het moment dat ze de bouwkundige binnenlaten, onafhankelijk van de uitkomst van die keuring.

Het is zo geformuleerd dat die keuring binnen de bedenktijd wordt uitgevoerd waardoor TS geen extra voorwaarden hoeft op te nemen. Het idee achter deze formulering is namelijk dat je binnen de bedenktijd keurt en ongeacht wat de uitkomst is altijd kan ontbinden, daar is immers de bedenktijd voor. En als je die keuring niet in die periode kan uitvoeren, en dus niet weet of je je wilt bedenken, dan kan je op basis daarvan de gehele koop ontbinden buiten de bedenktijd.

Het is een hele rare voorwaarde waar een verkoper niks mee heeft maar voor de koper ideaal mits hij in die bedenktijd een keuring kan laten uitvoeren en het rapport direct krijgt.

[engineer88]

Mania-92 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:04:
Overigens ter info. Wij hebben vorig jaar een huis gekocht voor 2k boven de vraagprijs, ons bod was gelijk aan waardebepaling volgens Calcasa. Daarbij hebben we als ontbindende voorwaarde opgenomen dat we het hele pand moesten kunnen financieren (in feite konden we zelfs 2.5x meer financieren dan nodig, maar toch voorwaarde laten opnemen). Daarnaast dus voorbehoud op bouwtechnische keuring met een max van 5000, kwam iets van 2000 uit.

Met andere woorden het is niet altijd zo dat je per se extreem moet overbieden en per se voorzichtig moet zijn met ontbindende voorwaarden. Ik zou vooral doen waar jij je goed bij voelt.


[...]

Daar zou ik echt niet blind vanuit gaan als je extreem overbied. In mijn omgeving is vorige maand een huis verkocht voor 275 en voor de hypotheek getaxeerd op 245 (meer is het ook echt niet waard en was tevens de vraagprijs). Een taxateur kan echt wel een beetje spelen met die taxatie, maar sommige dingen zijn echt te gek.

Bedankt voor de tip van Calcasa. Die kende ik nog niet. Rapport net opgevraagd. Ondergrens is 333k, bovengrens 441k, Calcasa marktwaarde 360k.

[Richh]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:07:
Ik zie allemaal mooie snippets voor het uitbrengen van een bod voorbijkomen. Is er iemand die misschien een geheel voorbeeld kan posten?

Meestal heeft de makelaar een mooi formuliertje wat je in kan vullen?

Onze biedingen (eigenljik altijd relatief recente bouwjaren) hadden nooit een voorbehoud van een bouwkundige keuring. Wel vaak onder voorbehoud van financiering van de vraagprijs (immers, taxatie daarop is toch wel waarschijnlijk) waarbij we dus indirect aangeven dat de overbieding in het ergste geval volledig uit ons eigen geld komt.

Afhankelijk van de regio kan het opnemen van een dergelijk voorbehoud wel je kansen vergooien

[houtsnip]

Mania-92 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:04:

Daar zou ik echt niet blind vanuit gaan als je extreem overbied. In mijn omgeving is vorige maand een huis verkocht voor 275 en voor de hypotheek getaxeerd op 245 (meer is het ook echt niet waard en was tevens de vraagprijs). Een taxateur kan echt wel een beetje spelen met die taxatie, maar sommige dingen zijn echt te gek.

Stukje taxatieleer: een taxateur heeft enerzijds een behoorlijke vrijheid in het bepalen van de waarde, maar moet dit anderzijds veelal wel kunnen onderbouwen met referenties (vergelijken aan daadwerkelijke verkopen). Voordat dergelijke verkoper voor de markt bekend worden, ben je veelal 3 tot 5 maanden verder: dit is de tijd tussen de prijsovereenstemming en de levering. In een opgaande markt loopt de taxateur dus 'achter de feiten aan'. Uiteraard mag je hier iets voor corrigeren (inschattingen maken), maar dit is wel beperkt.

[engineer88]

Richh schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:14:
[...]

Meestal heeft de makelaar een mooi formuliertje wat je in kan vullen?

Onze biedingen (eigenljik altijd relatief recente bouwjaren) hadden nooit een voorbehoud van een bouwkundige keuring. Wel vaak onder voorbehoud van financiering van de vraagprijs (immers, taxatie daarop is toch wel waarschijnlijk) waarbij we dus indirect aangeven dat de overbieding in het ergste geval volledig uit ons eigen geld komt.

Afhankelijk van de regio kan het opnemen van een dergelijk voorbehoud wel je kansen vergooien

Regio Utrecht.

[Wilke]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:21:
De vraagprijs is 325k. Helaas hebben we niet al te veel spaargeld, wat ons in het overbieden beperkt. Niet dat dat een ramp is, 40k overbieden vind ik sowieso idioot. Nu hebben we nog geen exact bod bepaald, maar ik neig naar iets rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

Dingetjes om op te letten, pas op dat de kosten koper ook nog over de prijs heen komen, deze moet je ook zelf ergens vandaan halen.

Gezien het feit dat we niet veel eigen geld hebben wil ik zoveel mogelijk hopytheek. Volgens de hypohteekadviseur kunnen we tot zo'n 355k gaan met ons inkomen.

Ok, ook dit voor algemene bewustwording: let op dat je nooit meer hypotheek zal kunnen krijgen dan waar de taxateur het huis op taxeert. Zeker bij overbieden is niet in algemene zin te garanderen dat een taxateur de taxatie gelijk kan praten aan het geboden bedrag (ook al gebeurt dit wel vaak, maar je kunt daar pech mee hebben).

[Richh]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:16:
[...]


Regio Utrecht.

Utrecht (stad) is wellicht de meest gewilde regio op dit moment

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:13:
[...]


Bedankt voor de tip van Calcasa. Die kende ik nog niet. Rapport net opgevraagd. Ondergrens is 333k, bovengrens 441k, Calcasa marktwaarde 360k.

Als Calcasa zegt 360k, in Utrecht stad, dan vrees ik dat hij echt niet voor minder dan dat weg gaat, eerder ruim ruim meer; zeker als er een bovengrens boven de 400k wordt genoemd...

Eventueel mag je me best een adres DM'en, ik wil wel even in walterliving voor je kijken naar vergelijkbare woningen en hun transacties.

[engineer88]

Richh schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:19:
[...]

Utrecht (stad) is wellicht de meest gewilde regio op dit moment

[...]

Als Calcasa zegt 360k, in Utrecht, dan vrees ik dat hij echt niet voor minder dan dat weg gaat, eerder ruim ruim meer; zeker als er een bovengrens boven de 400k wordt genoemd...

Eventueel mag je me best een adres DM'en, ik wil wel even in walterliving voor je kijken naar vergelijkbare woningen en hun transacties.

Niet de stad Utrecht, maar de provincie. Maar ik vrees dat wat je zegt wel zal gaan kloppen. Uit verhalen van de omgeving is dit wel de tendens.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:12:
[...]

Het is zo geformuleerd dat die keuring binnen de bedenktijd wordt uitgevoerd waardoor TS geen extra voorwaarden hoeft op te nemen. Het idee achter deze formulering is namelijk dat je binnen de bedenktijd keurt en ongeacht wat de uitkomst is altijd kan ontbinden, daar is immers de bedenktijd voor. En als je die keuring niet in die periode kan uitvoeren, en dus niet weet of je je wilt bedenken, dan kan je op basis daarvan de gehele koop ontbinden buiten de bedenktijd.

Het is een hele rare voorwaarde waar een verkoper niks mee heeft maar voor de koper ideaal mits hij in die bedenktijd een keuring kan laten uitvoeren en het rapport direct krijgt.

O, zo lees ik hem oprecht niet. "Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd." Als ik verkoper zou zijn, dan zou ik geen ontbinding meer accepteren nadat de bouwkundige keuring is uitgevoerd. Er staat op deze manier immers niets over de uitkomst van die keuring in de voorwaarde. Keuring uitgevoerd -> Als koper kun je dan niet meer ontbinden. Zo zou ik deze voorwaarde als verkoper lezen.

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 25-08-2021 17:34 ]

[Hielko]

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:33:
[...]

O, zo lees ik hem oprecht niet. Als ik verkoper zou zijn, dan zou ik geen ontbinding meer accepteren als de bouwkundige keuring is uitgevoerd. Er staat op deze manier immers niets over de uitkomst van die keuring in de voorwaarde. Keuring uitgevoerd -> Als koper kun je dan niet meer ontbinden. Zo zou ik deze voorwaarde als verkoper lezen.

Dat maakt niet uit, immers binnen de bedenktijd kan je altijd ontbinden. Als verkoper zal je dat altijd moeten accepteren.

[naitsoezn]

Hielko schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:34:
[...]

Dat maakt niet uit, immers binnen de bedenktijd kan je altijd ontbinden. Als verkoper zal je dat altijd moeten accepteren.

Doh, Check.

[Tsurany]

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:33:
[...]

O, zo lees ik hem oprecht niet. Als ik verkoper zou zijn, dan zou ik geen ontbinding meer accepteren als de bouwkundige keuring is uitgevoerd. Er staat op deze manier immers niets over de uitkomst van die keuring in de voorwaarde. Keuring uitgevoerd -> Als koper kun je dan niet meer ontbinden. Zo zou ik deze voorwaarde als verkoper lezen.

Je hebt bij het kopen van een woning altijd een bedenktijd waarin je zonder opgaaf van reden kan ontbinden. Laat je in die bedenktijd een keuring uitvoeren dan kan je dus ontbinden als de uitkomst niet bevalt.

[Puc van S.]

naitsoezn schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:33:
[...]

O, zo lees ik hem oprecht niet. Als ik verkoper zou zijn, dan zou ik geen ontbinding meer accepteren als de bouwkundige keuring is uitgevoerd. Er staat op deze manier immers niets over de uitkomst van die keuring in de voorwaarde. Keuring uitgevoerd -> Als koper kun je dan niet meer ontbinden. Zo zou ik deze voorwaarde als verkoper lezen.

Klopt, maar het "verplicht" de verkoper wel om de koper een keuring binnen die 3 dagen te laten uitvoeren, mag de koper dat niet, kan de koper het na de 3 dagen bedenktijd nog ontbinden.

Mag de koper het wel, en word er in die 3 dagen iets gevonden tijdens de keuring mag de koper natuurlijk gewoon ontbinden, want het valt nog in de 3 dagen.

Word er iets gevonden, maar ontbind de koper niet binnen de 3 dagen heeft die dus gewoon pech en mag die niet (kostenloos) ontbinden

_{3 maal is scheepsrecht}

[Enforcer]

engineer88 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:07:
Ik zie allemaal mooie snippets voor het uitbrengen van een bod voorbijkomen. Is er iemand die misschien een geheel voorbeeld kan posten?

Gewoon heel basaal en zakelijk opstellen, hoe minder poespas hoe beter, tis immers een zakelijke transactie.

Geachte heer/mevrouw <achternaam makelaar>,

Afgelopen <dag vd week> hebben wij een bezichtiging gehad van de woning aan de <straatnaam><postcode>. Hierbij ons voorstel:
• Koopsom: €xxx.xxx,- k.k.
• Oplevering: in overleg, bij voorkeur <vermeld hier de maand dat je wil opleveren>
• Geen ontbindende voorwaarden <of indien je wel ontbindende voorwaarden hebt deze hier vermeldden>

Wij zien graag een reactie op dit voorstel.

Met vriendelijke groet,
<Naam>

-edit-
Kan je overigens beter in het koop topic posten

[ Voor 3% gewijzigd door Enforcer op 25-08-2021 18:11 ]

[Illusion]

Calcasa zegt niks.
Zeer recent voorbeeld van bekenden:(vorige week, Oosten van het land).
WOZ 350k
Calcasa 380-410k
Nwwi taxatie (3 dagen later) 540k

[ Voor 24% gewijzigd door Illusion op 25-08-2021 18:09 ]

[Richh]

Illusion schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 18:07:
Calcasa zegt niks.
Zeer recent voorbeeld van bekenden:(vorige week, Oosten van het land).
WOZ 350k
Calcasa 380-410k
Nwwi taxatie (3 dagen later) 540k

Hier in Zwolle hetzelfde. Calcasa vond 350 echt wel de max, uiteindelijk was ons bod van 370k te weinig

Kan in dit geval juist zeggen dat de max waarde van Calcasa zwaar overdreven is

[michielRB]

Het kan behoorlijk gek gaan. In Den Helder: huis van woningbouw komt vrij. Staat te koop voor 195k. Is uiteindelijk verkocht voor 256k.
En dat voor een tussenwoning met 3 slaapkamers. Ik vind het bizar.....

[Celebithil]

Zelf zou ik het als verkoper fijn vinden bij een (fors) voorbehoud financiering als er documentatie is die aangeeft dat je die financiering wel rond krijgt. Ik snap eigenlijk niet waarom het niet gebruikelijk is om bij voorbehoud financiering niet je werkgeversverklaring meteen mee te leveren. In elk geval sta je sterker als je naast je voorbehoud ook duidelijk kan maken dat het (hoogst waarschijnlijk) wel goed komt met de hypotheek.

[hollandnick]

Afgelopen maart heb ik mijn eerste huisje gekocht ( in mijn 1tje ). De zoektocht was inderdaad behoorlijk pittig en je moest echt alles in de gaten houden. Na een maand of 2 eindelijk raak met een bod. Van alle biedingen die ik heb gedaan zat ik altijd ongeveer bovenaan, maar vaak was er net iemand die hoger bod. Uiteindelijk heb ik mijn huis gekocht voor 244k, waar de vraagprijs 225k was ( onderzoek naar vergelijkbare huizen + huispedia + ~10% over bieden )

Nu startte ik met rond de 7% over te bieden, ongeacht de prijs van het huis. Dit werkte voor geen meter. Vervolgens ben ik altijd standaard 10% gaan overbieden, waarbij ik dus mijn max hypotheek + eigen geld als max aan hield. Dat zou betekenen ( en zeker regio Utrecht ) dat je een bod zou moeten/kunnen doen van rond de 360k. En als ik de verhalen zo mag geloven van deze regio + de prijscategorie waarin je kijkt kom je er zelfs met 10% wellicht nog niet

Hoe ik het deed: Was het mijn droomhuis of kon ik door alles heen kijken en kon ik er mijn droomhuis van maken, ook al zou het een jaar of 2 duren? Dan bied ik maximaal. Was het een huis waarvan ik dacht hier zou ik de komende ~5 jaar wel willen wonen, dan bood ik gewoon wat minder ( wat ik ook altijd ver buiten de boot viel )

Overigens kan je geluk hebben door minder te bieden op een huis waar toevallig weinig mensen interesse in hebben, maar ik zie er geen grote kans in. Succes met zoeken!

overigens wat tips om kansen te vergroten:
- zorg dat jouw hypotheek zover mogelijk klaar staat. De hypotheker kon mij ( omdat we al het voorwerk gedaan hadden ) garanderen dat de hypotheek binnen 2 weken rond zou zijn. Dat schept vertrouwen bij de verkoper + als ze er graag snel vanaf willen dan heb je een stapjevoor
- Hoe stom dit advies ook is, zie af van een bouwkundige keuring -- OF -- laat de keuring plaatsvinden tijdens jouw 3 dagen bedenkperiode ( zorg dat je dit wel geregeld hebt ) Anders zal een verkoper 9/10x kiezen voor de weg met de minste weerstand
- Gevaarlijke tip: Bied zonder voorbehoud financiering. Hiermee kan je een lager bod doen en toch gekozen worden door de verkoper. Zorg hierbij alleen wel dat je 1000% zeker bent dat je de hypotheek gaat krijgen. Regel dit dan ook met je hypotheekadviseur, maar het blijft altijd een gok

[ Voor 3% gewijzigd door hollandnick op 25-08-2021 20:47 ]

[engineer88]

We hebben afgelopen vrijdag te horen gekregen dat wij het hoogste bod hadden. Aan het eind van de middag vandaag zitten we bij de hypotheekadviseur.