Toon posts:

Ontbindende voorwaarden bod koophuis

Pagina: 1
Acties:

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Mijn partner en ik zijn op huizenjacht naar ons eerste koophuis. Natuurlijk een drama in deze tijd, maar het is wat het is. Vandaag hebben we een huis gezien waarop we een bod willen gaan doen.

Nu heb ik een vraag m.b.t. de voorwaarde voor de financiering. In deze tijd is overbieden praktisch de standaard en dat zal bij dit huis niet anders zijn. De vraagprijs is 325k. Helaas hebben we niet al te veel spaargeld, wat ons in het overbieden beperkt. Niet dat dat een ramp is, 40k overbieden vind ik sowieso idioot. Nu hebben we nog geen exact bod bepaald, maar ik neig naar iets rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

Ik heb de volgende tekst voor het doen van een bod gevonden:
Dit onder de volgende ontbindende voorwaarden:
- Het verkrijgen van een hypothecaire financiering ter hoogte van € xxx.xxx,-- tegen marktconforme rente en voorwaarden voor een periode van 6/8 weken na ondertekening.
- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.


Gezien het feit dat we niet veel eigen geld hebben wil ik zoveel mogelijk hopytheek. Volgens de hypohteekadviseur kunnen we tot zo'n 355k gaan met ons inkomen.

Wat is nu de waarde die ik moet/het beste kan invullen bij de x'jes en wat is de consequentie van deze waarde? Heeft de ingevulde waarde nog ergens invloed op de 'waarde' van het bod (dus prijs en voorwaarden)?

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
L-VIS schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:30:
Dus wat ik zou doen (in deze tijd): Zorgen dat je zeker bent van je zaak, dus hypotheek gesprek (oriënterend) al gedaan. Zorg dat je weet wat je kan lenen, ook bij familie en vrienden en doe een veilig bod! Zonder voorwaarden.
Zekerheid krijg je nooit vrees ik en dit is een risico dat ik niet wil en kan lopen. Voor het verkrijgen van het huis een goede strategie, maar als het fout gaat... Dat ga ik dus niet doen. Het wordt ook sterk afgeraden door experts.

Een veilig bod is uiteraard de bedoeling, in alle gevallen.
Kurma schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:30:
Ja, dat heeft invloed. Jij neemt daar op het volledige bedrag wat je wil lenen. Een doorstromer die al een ton overwaarde heeft, heeft bij hetzelfde bod een lagere financiering nodig, en heeft dus in theorie minder kans om afgewezen te worden. Het inroepen van zo'n voorbehoud is vanuit het oogpunt van de verkoper natuurlijk onwenselijk.

Ik neem verder aan dat jullie onder de 35 jaar zijn?
Helder antwoord. Dat is inderdaad wat ik ergens al dacht, maar ik kreeg het even niet goed rond in mijn hoofd.

Wij zijn inderdaad jonger dan 35 jaar.
AGee schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:37:
[...]

Wil je alleen de bouwkundige keuring uitvoeren of wil je er ook nog iets mee kunnen doen qua ontbinding? Zoals het nu opgesteld is, voldoen verkopers al aan dat voorbehoud op het moment dat ze de bouwkundige binnenlaten, onafhankelijk van de uitkomst van die keuring. Ter info: 'Standaard' gaat een voorbehoud op bouwkundige keuring gepaard met een bepaald bedrag 'direct noodzakelijke kosten'. Deze kostenpost komt direct terug in het rapport; hoe lager het bedrag, hoe gunstiger het beding voor kopers dus om een reële kans te maken met je bod wil je hier waarschijnlijk een vrij hoog bedrag invullen (of gewoon helemaal weglaten, veel van je concurrenten zullen dit voorbehoud namelijk niet opnemen, helemaal in deze prijsklasse).

Financieringsvoorbehboud: Hoe lager het bedrag je invult, hoe beter voor verkopers. Je moet dus zo laag gaan als je zelf kunt veroorloven, waarbij je in ogenschouw moet nemen dat je het risico loopt dat een eventuele taxatie lager gaat zijn dan je bod waardoor je een deel eigen geld moet inbrengen (naast het 'standaard' deel eigen geld wat je al moet inbrengen voor de kk en de verhuizing enzo).
Tja, de bouwkundige keuring. Daar heb ik zelf ook mijn bedenkingen bij. En als de voorwaarde niet meer betekent dan dat er een keuring gedaan wordt, dan voegt het m.i. ook weinig toe. Ik zou het als voorwaarde zien dat wanneer de keuring uitwijst dat er een (groot) probleem is, dit een reden is de koop te annuleren.

Wat betreft de taxatie: is er iets te zeggen over de afwijking tussen vraagprijs en de taxatiewaarde? Ik geloof dat de WOZ-waarde van het huis 244k is. Is de taxatiewaarde meestal gelijk of kleiner dan de vraagrpijs? Groter lijkt me niet snel?

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
houtsnip schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:44:
De hoogte van je financieringsvoorbehoud is de puur de hoeveelheid geld die je wilt gaan lenen bij een bank. Als het je niet lukt om het bij de kruisjes genoemde bedrag te lenen, dan kun je zonder kosten en boetes onder de koop uit.

Stel je sluit een koopovereenkomst van € 350.000,- k.k. Daar komen nog kosten bij (notaris, taxatie, eventueel overdrachtsbelasting e.d.); stel nu even 3% = € 10.500,-. Derhalve zul je zo'n € 360.500,- nodig hebben om het huis in eigendom te kunnen verkrijgen. Als je bijvoorbeeld € 40.000,- eigen (spaar)geld hebt, dan zal je dus € 320.500,- moeten lenen. Ik zou dit bedrag overigens altijd uit voorzorg wat hoger aanhouden, zodat je niet onverhoopt in de problemen komt.

Let wel: voor de verkoper is het relevant of jouw hypotheek een formaliteit is (m.a.w.: het is zo goed als zeker dat je de hypotheek gaat krijgen) óf dat het juist heel spannend wordt om de hypotheek rond te krijgen (een tophypotheek die je net wel / niet niet kunt dragen). Voor een verkoper is het niet fijn om over 6 tot 8 weken geconfronteerd te worden met een ontbinding van de koop. Waardoor de verkoper opnieuw de markt op moet. Kortom: als het financieringsvoorbehoud laag is t.o.v. de koopsom, dan geeft dit vertrouwen voor de verkoper.
Ja, helder vanuit het punt van de verkoper. Maar hoe krijgen wij zekerheid dat de hyptoheek rondkomt? Nu al de hypotheekadviseur hiertoe opdracht geven lijkt mij ook wat gortig. Uit het gesprek destijds kwam dat 355k goed haalbaar was.

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Thc_Nbl schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:52:
rond de 350k. Met ons eigen geld en wat hulp van familie zou dat moeten kunnen.

niet doen.. geen geld van familie lenen, komt alleen maar ellende van.
je koopt gewoon te duur.

- Het uitvoeren van een bouwtechnische keuring tijdens de drie dagen bedenktijd.
maar 3 dagen? Dat is wel erg kort.

ook al kan je makkelijk 350k halen.. ( wat ik en mijn parter ook konden )

Heb ik dat even terug gebracht naar.. wat als 1 wegvalt, kan je het dan nog betalen op 1 salaris..
Wat bij ons ook gebeurd is en gelukkig was ik to max 240 gegaan. .. dus no worries..

Koop niet op de max, dat is mijn advies.
Het geld van familie zou geen lening zijn, maar een gift.

Als één van ons wegvalt... Nu, op dit moment, zou geen van ons beide de hypohteek dan kunnen betalen, alhoewel ik erg dichtbij kom. Mijn partner is zelfstandige en kan op dit moment niet veel bijdragen. Het grootste deel van de hypotheek is dan van mij. Ik verwacht niet dat het voor mij alleen een probleem zou worden. Voor mijn partner daarentegen wel.
AGee schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 16:56:
[...]

Je zult "(groot) probleem" in geld moeten uitdrukken en op die manier op moeten nemen in je voorwaarde:
Onder voorbehoud bouwkundig keuring, waaruit maximaal X als direct noodzakelijke kosten mag komen. Oid. Bedenk welke dingen je zou willen uitsluiten, bijvoorbeeld een nieuw dak of een rotte fundering, en daar een prijskaartje aan hangen.

Bedenk ook: Slecht schilderwerk of lek dubbelglas zal ook als direct noodzakelijke kosten opgenomen worden, en je zit al vrij snel aan 5k of 10k (alles bij elkaar opgeteld) wat uit zo'n rapport komt. In de huidige markt zou je imho een zeer hoge limiet op moeten nemen, bv 50k of zelfs nog hoger. Maar nogmaals: Veel van je concurrenten zullen zo'n voorwaarde niet hebben.


[...]

WOZ-waarde zegt helemaal niets over de waarde van een woning. En aan 'meestal' heb je niets want jij bent maar 1 geval. Als 99 op de 100 taxaties gelijk zijn aan de koopsom, dan zou jij net die ene kunnen zijn waar de taxatie lager uitpakt.
Een aantal kozijnen hebben wat aandacht nodig en één ruit is inderdaad lek. Nu heb ik ervaring met het plaatsen van nieuwe beglazing, dus dat zal het probleem niet zijn. Ook het herstellen van de kozijnen is geen punt. Maar nieuw dak en/of rotte fundering zijn natuurlijk problemen.

Stel nu na taxatie komt de waarde op 300k, ik zou 350k geboden hebben. Wat dan? Ben ik dan verplicht die 50k zelf op te hoesten zonder er onderuit te komen?

[Voor 40% gewijzigd door engineer88 op 25-08-2021 17:02]


  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
houtsnip schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:01:
[...]


Een taxatierapport dat door een bank wordt vereist bij een hypotheek (NWWI-rapport) gaat uit van het begrip 'marktwaarde'. Dit is -kortgezegd- een inschatting van de taxateur wat de woning zou opleveren als het op de beste mogelijk manier regulier verkocht wordt. Deze hele fictie heeft zich zojuist voorgedaan. Met andere woorden: als er geen bijzondere omstandigheden zijn rondom jouw koop, zal de taxatiewaarde (de marktwaarde) redelijk in de buurt van jouw koopsom liggen.


[...]
Dus de taxatiewaarde zou dan overeenkomen met mijn bod?

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Ik zie allemaal mooie snippets voor het uitbrengen van een bod voorbijkomen. Is er iemand die misschien een geheel voorbeeld kan posten?

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Mania-92 schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:04:
Overigens ter info. Wij hebben vorig jaar een huis gekocht voor 2k boven de vraagprijs, ons bod was gelijk aan waardebepaling volgens Calcasa. Daarbij hebben we als ontbindende voorwaarde opgenomen dat we het hele pand moesten kunnen financieren (in feite konden we zelfs 2.5x meer financieren dan nodig, maar toch voorwaarde laten opnemen). Daarnaast dus voorbehoud op bouwtechnische keuring met een max van 5000, kwam iets van 2000 uit.

Met andere woorden het is niet altijd zo dat je per se extreem moet overbieden en per se voorzichtig moet zijn met ontbindende voorwaarden. Ik zou vooral doen waar jij je goed bij voelt.


[...]

Daar zou ik echt niet blind vanuit gaan als je extreem overbied. In mijn omgeving is vorige maand een huis verkocht voor 275 en voor de hypotheek getaxeerd op 245 (meer is het ook echt niet waard en was tevens de vraagprijs). Een taxateur kan echt wel een beetje spelen met die taxatie, maar sommige dingen zijn echt te gek.
Bedankt voor de tip van Calcasa. Die kende ik nog niet. Rapport net opgevraagd. Ondergrens is 333k, bovengrens 441k, Calcasa marktwaarde 360k.

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Richh schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:14:
[...]

Meestal heeft de makelaar een mooi formuliertje wat je in kan vullen?

Onze biedingen (eigenljik altijd relatief recente bouwjaren) hadden nooit een voorbehoud van een bouwkundige keuring. Wel vaak onder voorbehoud van financiering van de vraagprijs (immers, taxatie daarop is toch wel waarschijnlijk) waarbij we dus indirect aangeven dat de overbieding in het ergste geval volledig uit ons eigen geld komt.

Afhankelijk van de regio kan het opnemen van een dergelijk voorbehoud wel je kansen vergooien :P
Regio Utrecht.

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
Richh schreef op woensdag 25 augustus 2021 @ 17:19:
[...]

Utrecht (stad) is wellicht de meest gewilde regio op dit moment :P

[...]

Als Calcasa zegt 360k, in Utrecht, dan vrees ik dat hij echt niet voor minder dan dat weg gaat, eerder ruim ruim meer; zeker als er een bovengrens boven de 400k wordt genoemd...

Eventueel mag je me best een adres DM'en, ik wil wel even in walterliving voor je kijken naar vergelijkbare woningen en hun transacties.
Niet de stad Utrecht, maar de provincie. Maar ik vrees dat wat je zegt wel zal gaan kloppen. Uit verhalen van de omgeving is dit wel de tendens.

  • engineer88
  • Registratie: december 2011
  • Laatst online: 12:58
We hebben afgelopen vrijdag te horen gekregen dat wij het hoogste bod hadden. Aan het eind van de middag vandaag zitten we bij de hypotheekadviseur.
Pagina: 1


Nintendo Switch (OLED model) Apple iPhone 13 LG G1 Google Pixel 6 Call of Duty: Vanguard Samsung Galaxy S21 5G Apple iPad Pro (2021) 11" Wi-Fi, 8GB ram Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2021 Hosting door True

Tweakers maakt gebruik van cookies

Bij het bezoeken van het forum plaatst Tweakers alleen functionele en analytische cookies voor optimalisatie en analyse om de website-ervaring te verbeteren. Op het forum worden geen trackingcookies geplaatst. Voor het bekijken van video's en grafieken van derden vragen we je toestemming, we gebruiken daarvoor externe tooling die mogelijk cookies kunnen plaatsen.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Forum cookie-instellingen

Bekijk de onderstaande instellingen en maak je keuze. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functionele en analytische cookies

Deze cookies helpen de website zijn functies uit te voeren en zijn verplicht. Meer details

janee

    Cookies van derden

    Deze cookies kunnen geplaatst worden door derde partijen via ingesloten content en om de gebruikerservaring van de website te verbeteren. Meer details

    janee