Risico woning kopen met overdracht over 15mnd

[Hans446]

Hallo,
Wij zijn enthousiast geworden over een woning in ons zoekgebied. Momenteel wordt de woning aangeboden in de stille verkoop en zijn wij de enige geïnteresseerden. De woning staat in de stille verkoop omdat de huidige eigenaren pas medio juli 2022 eruit willen, deze mensen wachten op een nieuwbouwproject wat dan sowieso is afgerond.
Als wij de woning willen kopen zal er een koopcontract opgesteld moeten worden met de voorwaarde zonder voorbehoud van financiering, dit omdat er geen hypotheken zijn die langer dan 12 maanden geldig zijn. Tekenen wij nu het koopcontract dan kunnen wij pas in juli 2021 (1 jaar voor overdacht) een hypotheek aanvragen.

Ik weet dat het risico voor ons is dat als wij geen financiering kunnen krijgen voor de officiële overdracht er een boete van 10% van de verkoopprijs is. Zijn er nog meer risico's waar wij rekening mee moeten houden?

En zijn er misschien mensen die eenzelfde situatie hebben gehad en hier hun ervaring willen delen?

[Verwijderd]

hier ervaring vanaf de andere kant , hoe kopers het met financiering geregeld hebben weet ik het niet. Een praktisch risico is dat de verkopers in de 15 maanden wat slordiger met hun huis omgaan. Als je inderdaad de enige gegadigde bent zou je misschien een optie constructie kunnen bedenken, voor de periode tot wanneer je je hypotheek wel kan regelen.
wij hebben overigens een variabele datum in contract gezet. 6 weken na oplevering van onze nieuwe woning met een uiterste datum x. Onze woning was eerder klaar dan verwacht, dus overdracht was uiteindelijk 3 maanden voor datum x, maar door wat strubbelingen wel mer dan 6 weken na oplevering, wat voor kopers prima was , omdat het alsnog eerder was dan ze verwachtten.

wij waren juist extra voorzichtig en de kopers erg enthousiast/makkelijk dus dat ging prima, maar kan me voorstellen als de verkopers minder precies zijn dan de kopers dat er makkelijk discussie ontstaat

[eamelink]

Je kan toch gewoon een voorbehoud van financiering afspreken dat in augustus afloopt?

[Hans446]

eamelink schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:52:
Je kan toch gewoon een voorbehoud van financiering afspreken dat in augustus afloopt?

Dat kan zeker. Alleen heeft de verkopende partij dan niet nu de zekerheid dat wij de woning kopen. Hun kunnen de woning dan ook pas in juli (jaar voor overdracht) aanbieden op bijv. Funda en meer kopers aantrekken die misschien wel meer dan de vraagprijs willen betalen.

[FRANQ]

Nu al kopen en tijdelijk verhuren aan de huidige eigenaar een optie?

[leecher]

@FRANQ

Volgens mij worden hypotheekverstrekkers daar niet gelukkig van

[YakuzA]

Je kan toch nu al naar een hypotheek adviseur stappen met de vraag of je aan alles voldoet om een hypotheek van de gewenste hoogte te krijgen nog voordat je gaat tekenen?

Qua documenten zit je wel met veel dingen die maar 3 maanden geldig zijn, daar zul je dan wel even op moeten letten.

[YakuzA]

FRANQ schreef op donderdag 15 april 2021 @ 17:00:
Nu al kopen en tijdelijk verhuren aan de huidige eigenaar een optie?

leecher schreef op donderdag 15 april 2021 @ 17:01:
@FRANQ

Volgens mij worden hypotheekverstrekkers daar niet gelukkig van

Dit idd + succes gegarandeerd met de 8% overdrachtsbelasting, aangezien je er dan niet zelf officieel gaat wonen

[ Voor 29% gewijzigd door YakuzA op 15-04-2021 17:18 ]

[Lordy79]

Hans446 schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:34:
Hallo,
Wij zijn enthousiast geworden over een woning in ons zoekgebied. Momenteel wordt de woning aangeboden in de stille verkoop en zijn wij de enige geïnteresseerden. De woning staat in de stille verkoop omdat de huidige eigenaren pas medio juli 2022 eruit willen,

Geen probleem maar maak een 'foto' van het huis. En dat bedoel ik niet letterlijk maar ik bedoel dat je de status van het huis vastlegt. Dat er straks geen dingen verdwenen zijn of juist zaken met een negatieve waarde worden toegevoegd. De staat van onderhoud, etc etc.

Betreft hypotheek zou ik een koop met voorbehoud van financiering bedingen dat afloopt op 30 sept. Dan heb je genoeg tijd en mocht het toch niet lukken zit je niet aan de boete vast.

Verder misschien een makelaar vragen om advies.

[FRANQ]

Ik ben er vrij zeker van dat dit vaker voorkomt, en dat er dus een oplossing voor is.

Dat je hypotheek offerte maar 12mnd geldig is hoeft niet uit te maken.
Je kunt de koop al rond maken maar de overdracht pas op de gewenste datum volgend jaar zetten.

Het geld gaat dan in de tussentijd niet naar de verkoper zo ver ik weet.
Maar blijft bij de bank of notaris (?)

Je situatie is niet uniek.

[JohanSavelkoul]

Niet doen...
Stel je maakt nu op de een of andere manier alles rond, en tegen die tijd stort de hele woningmarkt in elkaar, jij, je partner, of iemand van de verkopende partij overlijd, je komt een andere woning tegen waar je verliefd op word, je gaat scheiden, je krijgt een drieling, weet ik veel.
Het een is allemaal wat minder eenvoudig voor te stellen dan het ander, maar allemaal geen ondenkbare situaties...

Wij hebben nu een woning gekocht en de passeerdatum nadert nu langzaamaan wel, maar al die tijd zit je gewoon met geknepen billetjes, zowel van vreugde als van "onzekerheid"....

Ofwel, mijn opinie, NIET doen..

[oliphaunt]

Tja, al die dingen kunnen ook gebeuren als je een huis koopt met een korte overdrachtsperiode en je zit er net in. Net zo vervelend.

Wij hebben in 2019 een huis gekocht met een oplevertermijn van 14 maanden en een financieringsvoorbehoud opgenomen dat afliep 11 maanden voor overdracht, zodat we de ruimte hadden om een hypotheekofferte met een geldigheid van 12 maanden te regelen (als alles klaarstaat kan er exact 1 jaar voor overdracht op de verzendknop gedrukt worden). Nadeel is wel dat het aantal geldverstrekkers beperkt is en de rente vaak iets hoger omdat je in de categorie plusvoorwaarden komt of sommige geldverstrekkers rekenen een bereidstellingsprovisie. Inderdaad iets meer risico voor de verkopers door het voorbehoud, maar daar staat tegenover dat zij flexibiliteit hebben mbt overdracht en al een verkoopovereenkomst hebben als ze de financiering van nieuwbouw moeten gaan organiseren.

[True]

JohanSavelkoul schreef op donderdag 15 april 2021 @ 19:44:
Niet doen...
Stel je maakt nu op de een of andere manier alles rond, en tegen die tijd stort de hele woningmarkt in elkaar, jij, je partner, of iemand van de verkopende partij overlijd, je komt een andere woning tegen waar je verliefd op word, je gaat scheiden, je krijgt een drieling, weet ik veel.
Het een is allemaal wat minder eenvoudig voor te stellen dan het ander, maar allemaal geen ondenkbare situaties...

Wij hebben nu een woning gekocht en de passeerdatum nadert nu langzaamaan wel, maar al die tijd zit je gewoon met geknepen billetjes, zowel van vreugde als van "onzekerheid"....

Ofwel, mijn opinie, NIET doen..

Of de prijzen stijgen nog weer een jaar met 5-10% en je bent weer 10k-30k meer kwijt voor een woning. Spaar jij maar eens 30k/jr.

#glazenbol

[418O2]

True schreef op vrijdag 16 april 2021 @ 08:36:
[...]


Of de prijzen stijgen nog weer een jaar met 5-10% en je bent weer 10k-30k meer kwijt voor een woning. Spaar jij maar eens 30k/jr.

#glazenbol

Je hebt het wel over bedragen waarbij je toch wel serieus rekening moet houden met zulke zaken. En een jaar is lang

[Ramon]

Kan je niet met de huidige eigenaren afspreken dat je over 3 maanden alles in gang zet, zodat je die voorbehoud van financiering wel kan meenemen?

[coazter]

YakuzA schreef op donderdag 15 april 2021 @ 17:16:
Je kan toch nu al naar een hypotheek adviseur stappen met de vraag of je aan alles voldoet om een hypotheek van de gewenste hoogte te krijgen nog voordat je gaat tekenen?

Dit dus, ga eerst eens praten met je adviseur. In de praktijk is de 12 maanden altijd zonder voorwaarden te verlengen, waarom vooraf niet vast voorleggen. Een adviseur kan je precies vertellen of er banken zijn die hier aan mee willen werken. Ik weet dat in ieder geval BLG altijd meedenkt, ik zou gewoon eens peilen wat er mogelijk is.

[ Voor 6% gewijzigd door coazter op 16-04-2021 11:44 ]

[JohanSavelkoul]

True schreef op vrijdag 16 april 2021 @ 08:36:
[...]


Of de prijzen stijgen nog weer een jaar met 5-10% en je bent weer 10k-30k meer kwijt voor een woning. Spaar jij maar eens 30k/jr.

#glazenbol

30K krijg ik niet gespaard in een jaar, en ook niet in 5 jaar.
Maar om 30K te besparen, ga ik me nu niet mogelijk in de nesten werken.

Je koopt geen telefoon ofzo,
Je hebt het over een paar ton aan geld, en over heel wat regelen/organiseren.

Wat mij in de komende 2, 3, a 4 maanden gebeurd kan ik wel redelijk plannen..
Zal geen kind geboren worden, m'n relatie zit goed, m'n werk ook. Leven/dood weet niemand.

Achter 15 maanden? Zwangerschap, bedrijf failliet, volgende relatie?
Tuurlijk, die laatste 2 kunnen ook op korte termijn, maar eeeenigszins kun je dat dan wel zien aankomen voordat je voor een huis tekent..

[Monga]

Wij hebben 2 jaar geleden ook een huis gekocht met een overdracht van in ons geval na 14 maanden. O.a. bij de ING kan je je hypotheekofferte laten verlengen na 12 maanden, echter is dit niet bepaald gratis.

[kaboom1555]

Kan je het niet nu vast kopen en dat ze er tegen een lage huurprijs blijven wonen en het van je huren tot ze weg willen?

[Hans446]

Bedankt voor de reacties! Dit geeft ons weer meerdere inzichten.
Verhuren schijnt niet mogelijk te zijn omdat de overdrachtsbelasting op 0% staat en bij verhuur er een naheffing van de belastingdienst van 8% kan komen.
We hebben een aankoopmakelaar gebeld en deze had ervaring met dergelijke aankopen en vertelde over meerdere mogelijkheden om toch redelijk zeker de woning te kopen.
Voor ons was het wel even de overweging of het het waard is om 14 maanden te wachten op een woning. Deze woning is in onze ogen de enige die we de laatste 2 jaar voorbij hebben zien komen die aan 90%+ van al onze wensen voldoet.

[Lordy79]

kaboom1555 schreef op vrijdag 16 april 2021 @ 19:43:
Kan je het niet nu vast kopen en dat ze er tegen een lage huurprijs blijven wonen en het van je huren tot ze weg willen?

Dat vindt de bank niet leuk.

[badboyqxy]

Kun je de hypotheek niet al in laten gaan en geld in een depot plaatsen?

Betaal je wel al aflossing

[Mania-92]

badboyqxy schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 08:55:
Kun je de hypotheek niet al in laten gaan en geld in een depot plaatsen?

Betaal je wel al aflossing

Daar gaat geen bank aan meewerken denk ik.

[TheGhostInc]

Hans446 schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:34:
Ik weet dat het risico voor ons is dat als wij geen financiering kunnen krijgen voor de officiële overdracht er een boete van 10% van de verkoopprijs is. Zijn er nog meer risico's waar wij rekening mee moeten houden?

De boete is minimaal 10%.

Stel jullie kopen de woning voor €400k.
De markt crasht, jullie kunnen de woning niet kopen en de verkopers zitten met 2 woningen. De €40k wordt direct opeisbaar door de verkopers.
Stel dat de woning wordt verkocht voor €300k aan andere kopers. De schade is dan €100k, plus de extra makelaarskosten. Die kunnen de verkopers gaan proberen te verhalen!
En het kan nog erger, als de nieuwbouw woning niet gekocht kan worden en per executieverkoop wordt verkocht, dan kan die schade ook verhaald worden.

Of een rechter overal in meegaat is natuurlijk de vraag. Maar die 10% koopt niet alles af.

[TheGhostInc]

Het ergste scenario is nog niet besproken:

Je besluit toch van de koop af te zien, maar moet de woning kopen. Na een klein beetje optisch oppoetswerk 'flip' je de woning.
Na verkoop blijken er tienduizenden €'s over te zijn. Wat doe je dan?

[verstappen33]

@TheGhostInc, de extra kosten die je noemt, heb je daar voorbeelden van? Ik heb het namelijk nog nooit eerder gehoord dat er naast de 10% nog meer kosten verhaalt kunnen worden op de kopers.

Persoonlijk zou ik er niet mee instemmen dat je geen ontbindende voorwaarden mag opnemen in het koopcontract omtrent je financiering die eigenlijk pas over 14 maanden rond moet zijn..

Ik zou het wel laten opnemen, met extra voorwaarden..

- Nu toetsen of je tegen huidige voorwaarden de hypotheek kan krijgen.
- Alleen ontbinden wanneer je kunt aantonen dat het buiten jou schuld om is dat je niet meer kunt financieren over 12-14 maanden.. (bijvoorbeeld gedwongen ontslag etc.)..
- In andere gevallen (andere woning mooier, geen zin meer etc), ben je gewoon de 10% kwijt.

Dan heb je wel commitment dat je het huis wilt kopen, en dat je het kunt betalen (en ook zekerheid voor de verkoper dat je het huis ook daadwerkelijk kunt kopen). En je kunt er niet zomaar vanaf zonder die 10% te betalen, mits er overmacht is waardoor je de financiering niet meer kunt rondkrijgen.

[ChinaGeek]

Waarom zou een verkoper dit in de huidige markt willen?
De kans dat de markt er over een jaar heel anders uit ziet is nihil en de prijzen stijgen alleen maar...

[Verwijderd]

Mania-92 schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 22:57:
[...]

Daar gaat geen bank aan meewerken denk ik.

dat denk ik ook niet, dan zou zowel de bank van koper en van verkoper ( uitgaande dat die nog een restschuld heeft) recht hebben om het huis te verkopen als koper of verkoper verplichtingen naar betreffende bank niet kan nakomen. Bij mijn weten een van de redenen waarom een hypotheekrecht notarieel wordt vastgelegd.

[Blauwschaap]

ChinaGeek schreef op woensdag 21 april 2021 @ 16:03:
Waarom zou een verkoper dit in de huidige markt willen?
De kans dat de markt er over een jaar heel anders uit ziet is nihil en de prijzen stijgen alleen maar...

Stukje zekerheid? Niemand weet hoe de markt er over een jaar uit ziet. Wellicht dat ze liever nu zekerheid hebben dan nog een jaar in onzekerheid afwachten hoe de markt zich ontwikkelt.

[Roenie]

badboyqxy schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 08:55:
Kun je de hypotheek niet al in laten gaan en geld in een depot plaatsen?

Betaal je wel al aflossing

Hoe wil je een hypotheek afsluiten zonder onderpand?

[TheGhostInc]

verstappen33 schreef op woensdag 21 april 2021 @ 15:17:
@TheGhostInc, de extra kosten die je noemt, heb je daar voorbeelden van? Ik heb het namelijk nog nooit eerder gehoord dat er naast de 10% nog meer kosten verhaalt kunnen worden op de kopers.

https://www.eigenhuis.nl/...racht/verkoper-verzaakt#/
verdere schadevergoeding eist als je schade hoger is dan 10% van de koopsom

Die 10% is vooral als stok achter de deur. Dat je als koper er niet onderuit kunt met alleen de kosten. Maar als de kosten hoger zijn, mag de verkoper die gewoon verhalen.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op woensdag 21 april 2021 @ 16:03:
Waarom zou een verkoper dit in de huidige markt willen?
De kans dat de markt er over een jaar heel anders uit ziet is nihil en de prijzen stijgen alleen maar...

Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde. Plus, deze mensen hebben waarschijnlijk de verkoop nodig voor de aankoop van de nieuwe woning dus zoeken een garantie om zelf niet in de problemen te komen bij de overdracht.

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op woensdag 21 april 2021 @ 21:11:
[...]

Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde. Plus, deze mensen hebben waarschijnlijk de verkoop nodig voor de aankoop van de nieuwe woning dus zoeken een garantie om zelf niet in de problemen te komen bij de overdracht.

Wat een onzinnige, nergens op gebaseerde opmerking.
Iedereen denkt al jaren dat de prijzen alleen maar stijgen en dat doen ze dus ook.

[TheGhostInc]

Hans446 schreef op donderdag 15 april 2021 @ 16:34:
Als wij de woning willen kopen zal er een koopcontract opgesteld moeten worden met de voorwaarde zonder voorbehoud van financiering, dit omdat er geen hypotheken zijn die langer dan 12 maanden geldig zijn. Tekenen wij nu het koopcontract dan kunnen wij pas in juli 2021 (1 jaar voor overdacht) een hypotheek aanvragen.

Waarom vraag je niet gewoon direct een hypotheek aan? Je mag altijd een aanbod verlengen.

Doordat je al 'door de molen' heen bent gegaan, weet je ook of het haalbare kaart is of niet. Je kunt dan in juli 2021 nog een tweede aanvraag inschieten bij een andere partij, dan hoef je niet te verlengen.
(Je kunt dit waarschijnlijk niet execution-only doen, omdat je dan vast zit om de kosten te betalen)

Als de verkopers wel een financieringsvoorbehoud willen toestaan, dan dat gewoon op 2 maanden zetten, dan heb je alvast een aanvraag rond.

[verstappen33]

TheGhostInc schreef op woensdag 21 april 2021 @ 20:59:
[...]

https://www.eigenhuis.nl/...racht/verkoper-verzaakt#/
verdere schadevergoeding eist als je schade hoger is dan 10% van de koopsom

Die 10% is vooral als stok achter de deur. Dat je als koper er niet onderuit kunt met alleen de kosten. Maar als de kosten hoger zijn, mag de verkoper die gewoon verhalen.

Je kunt eisen wat je wilt, maar dan moet de verkoper hier wel in mee willen gaan.
De 10% zal geen discussie over ontstaan, daar heb je voor getekend in het koopcontract, maar de rest zal dan ook in het contract moeten staan, anders is het aan de rechter om te bepalen of jou eis rechtvaardig is..

Nogmaals, bij zo'n lange periode zou ik de voorwaarden voor ontbinding echt glashelder willen hebben, zowel voor koper als verkoper..

[TheGhostInc]

verstappen33 schreef op donderdag 22 april 2021 @ 14:16:
De 10% zal geen discussie over ontstaan, daar heb je voor getekend in het koopcontract, maar de rest zal dan ook in het contract moeten staan, anders is het aan de rechter om te bepalen of jou eis rechtvaardig is..

Over die 10% kun je niet discussiëren.

Maar je lijkt een discussie te hebben over de aansprakelijkheid, terwijl er geen discussie is. Die 10% is alleen een garantie voor de verkoper dat hij minimaal 10% ontvangt bij contractbreuk. Ook direct opeisbaar zonder enige discussie.
Maar als (niet) koper kun je volledig aansprakelijk gesteld worden voor de schade. Uiteraard zal dat al snel via de rechter gaan.
Als koper van een huis van €400k is het niet zo dat je voor €40k alles afkoopt. Stel de woning is eigenlijk €200k waard (en je bood dus €400k) en de verkoper krijgt er daarna nog €200k voor, dan is de schade dus (mogelijk) €200k. Dan mag een rechter dus bepalen of je nog €160k mag bijleggen (die €40k was je al kwijt).
Je pleegt contractbreuk en in het contract zit geen ontbindingsclausule, alleen een boeteclausule.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op woensdag 21 april 2021 @ 21:15:
[...]

Wat een onzinnige, nergens op gebaseerde opmerking.
Iedereen denkt al jaren dat de prijzen alleen maar stijgen en dat doen ze dus ook.

Er vanuit gaan dat wat nu gebeurt tot in het oneindige in de toekomst gebeurt zou ik eerder als dom omschrijven. 👍

[Johan Bogle]

Maar over onderbouwing gesproken: iedereen zegt het dus is het zo en zal het ook altijd zo blijven 🤪

Zodra de rente stijgt (en dat duurt nu niet lang meer is mijn inschatting) gaan we hard onderuit. Moeilijk voor te stellen als je dit niet kent uit het verleden, maarde kans bestaat zeker dat inflatie voor grote en abrupte rente verhogingen gaat zorgen. Ik schat deze 100% groter in dan de kans dat we tot het oneindige met 10% per jaar blijven stijgen...

[Johan Bogle]

Maar on-topic: tenzij je in de toekomst kan kijken weet niemand het en is vastleggen van de prijs verstandiger dan speculeren met geleend geld. (Dat doe je als je wacht)

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 18:18:
[...]
Er vanuit gaan dat wat nu gebeurt tot in het oneindige in de toekomst gebeurt zou ik eerder als dom omschrijven. 👍

Het oneindige? Daar heeft helemaal niemand het over, het gaat over volgend jaar. Verder heb ik het woord dom niet gebruikt. Onderbouw je advies, of hou het lekker voor je.
Het gebrek aan woonruimte lijkt me een veel grotere factor dan een stijgende rente overigens.

[ Voor 10% gewijzigd door ChinaGeek op 22-04-2021 19:17 ]

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 19:16:
[...]

Het oneindige? Daar heeft helemaal niemand het over, het gaat over volgend jaar. Verder heb ik het woord dom niet gebruikt. Onderbouw je advies, of hou het lekker voor je.
Het gebrek aan woonruimte lijkt me een veel grotere factor dan een stijgende rente overigens.

Mooie praatjes, maar als het om echt geld gaat is het vaak beter niet op gevoel af te gaan of op “wat iedereen denkt”. Jij denkt dat huizenprijzen blijven stijgen, ik denk van niet. Feit is dat we het beiden niet weten. Als verkoper wachten betekent dus speculeren met de waarde van je huis. Ik hou wel van een gokje, maar niet met 500k of meer. Stel dat de prijzen dalen met zo’n 10%. Je verliest dan 50k. Voor veel mensen een aardig bedrag om dan bij te moeten leggen uit eigen zak voor de aankoop van de nieuwe woning. Wachten en jezelf rijk rekenen met wat zou kunnen komen is leuk, maar is pure speculatie. Je weet wat de waarde nu is, je weet wat je nodig hebt voor de aankoop. Ik snap die eigenaar wel en zou juist iemand die de gok waagt als minder doordacht handelend omschrijven. Overigens gebrek aan woonruimte ook maar hoe je het bekijkt. Niemand leeft hier op straat. Mensen hebben enkel (tijdelijk) moeite om de woning die ze graag zouden willen te financieren. Zodra de rente stijgt, herfinancieren door te verhuizen niet meer aantrekkelijk is en de leencapaciteit duikelt wil ik nog wel eens zien hoe groot dat ‘woningtekort’ nu eigenlijk echt is. De prijzen zijn nu gigantisch opgeblazen door de kunstmatig lage rente, maar dat feest is niet oneindig...

[Johan Bogle]

Overigens hoeft mijn rentestijging niet eens de aanleiding te zijn. Een goede schuldencrisis of euro crisis heeft hetzelfde effect

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 19:31:
[...]

Mooie praatjes, maar als het om echt geld gaat is het vaak beter niet op gevoel af te gaan of op “wat iedereen denkt”. Jij denkt dat huizenprijzen blijven stijgen, ik denk van niet. Feit is dat we het beiden niet weten. Als verkoper wachten betekent dus speculeren met de waarde van je huis. Ik hou wel van een gokje, maar niet met 500k of meer. Stel dat de prijzen dalen met zo’n 10%. Je verliest dan 50k. Voor veel mensen een aardig bedrag om dan bij te moeten leggen uit eigen zak voor de aankoop van de nieuwe woning. Wachten en jezelf rijk rekenen met wat zou kunnen komen is leuk, maar is pure speculatie. Je weet wat de waarde nu is, je weet wat je nodig hebt voor de aankoop. Ik snap die eigenaar wel en zou juist iemand die de gok waagt als minder doordacht handelend omschrijven. Overigens gebrek aan woonruimte ook maar hoe je het bekijkt. Niemand leeft hier op straat. Mensen hebben enkel (tijdelijk) moeite om de woning die ze graag zouden willen te financieren. Zodra de rente stijgt, herfinancieren door te verhuizen niet meer aantrekkelijk is en de leencapaciteit duikelt wil ik nog wel eens zien hoe groot dat ‘woningtekort’ nu eigenlijk echt is. De prijzen zijn nu gigantisch opgeblazen door de kunstmatig lage rente, maar dat feest is niet oneindig...

Er is er hier maar 1 die op gevoel afgaat en dat ben jij. "Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde." Een opmerking die echt helemaal nergens op gebaseerd is.
Ter ondersteuning, veel economen verwachten dat de stijging voorlopig aanhoudt:

https://economie.rabobank...20gemiddeld%204%20procent.

https://www.volkskrant.nl...der-dan-gedacht~bb7ffb9e/

https://www.businessinsid...-stijging-afkoeling-2022/

Er is momenteel gewoon geen reden om aan te nemen dat "het tegenovergestelde" gebeurt.

En wanneer de vraag (veel) groter is dan het aanbod, dan is er dus gewoon een gebrek aan woonruimte. Op straat leven staat daar verder volledig buiten en is totaal irrelevant. De prijzen zijn niet zo hoog door de lage rente, maar door een combinatie van een gigantisch vraagoverschot icm een lage rentestand.

[ Voor 6% gewijzigd door ChinaGeek op 22-04-2021 19:40 ]

[mr_evil08]

Persoonlijk zou ik daar nog niet aan beginnen want in de tussentijd kan je nog een hoop andere leuke woningen tegenkomen en dan baal je, de periode is veel te lang om te overbruggen.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 19:38:
[...]


Er is er hier maar 1 die op gevoel afgaat en dat ben jij. "Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde." Een opmerking die echt helemaal nergens op gebaseerd is.
Ter ondersteuning, veel economen verwachten dat de stijging voorlopig aanhoudt:

https://economie.rabobank...20gemiddeld%204%20procent.

https://www.volkskrant.nl...der-dan-gedacht~bb7ffb9e/

https://www.businessinsid...-stijging-afkoeling-2022/

Er is momenteel gewoon geen reden om aan te nemen dat "het tegenovergestelde" gebeurt.

En wanneer de vraag (veel) groter is dan het aanbod, dan is er dus gewoon een gebrek aan woonruimte. Op straat leven staat daar verder volledig buiten en is totaal irrelevant. De prijzen zijn niet zo hoog door de lage rente, maar door een combinatie van een gigantisch vraagoverschot icm een lage rentestand.

Deze discussie is zinloos. Ik kan evenveel economen quoten die het tegendeel beweren. Ook wij kunnen de toekomst niet voorspellen. Feit blijft dat wachten speculeren is. Het kan goed gaan, het kan fout gaan. Ik zou zelden iemand adviseren om te wachten om eerder genoemde redenen, maar als jij daar anders over denkt is dat je goed recht. Ik zou alleen kritisch nadenken over je motivatie die gebaseerd is op het voorspellen van de toekomst.

[Johan Bogle]

Overigens is die onzekerheid over de toekomst exact de reden waarom je dit soort woningen met een discount koopt. Als koper zou ik dit niet snel doen als ik afhankelijk zou zijn van financiering in de toekomst zonder voorbehoud. Dit is meer een mooie kans voor mensen met vermogen.

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 19:45:
[...]


Deze discussie is zinloos. Ik kan evenveel economen quoten die het tegendeel beweren. Ook wij kunnen de toekomst niet voorspellen. Feit blijft dat wachten speculeren is. Het kan goed gaan, het kan fout gaan. Ik zou zelden iemand adviseren om te wachten om eerder genoemde redenen, maar als jij daar anders over denkt is dat je goed recht. Ik zou alleen kritisch nadenken over je motivatie die gebaseerd is op het voorspellen van de toekomst.

Niet wachten is net zo goed speculeren.
Verder waag ik zeer te betwijfelen of jij evenveel economen kunt quoten die het tegendeel beweren. Er is namelijk aardige consensus over de ontwikkeling van de huizenmarkt op middellange termijn.

[Hans446]

Inmiddels bij een kantoor langs geweest om te kijken wat de opties zijn omtrent een hypotheek. Er zijn hypotheken die kosteloos geannuleerd kunnen worden.
Een hypotheek offerte is maar 1 jaar geldig, idee is om nu (bij aankoop woning) een hypotheek offerte op te maken welke we laten lopen tot juli 2021. Als deze is stopgezet een nieuwe aanvragen welk een jaar geldig is en dus het tijdspad tot juli 2022 kan overbruggen.

Het klopt dat we een gok nemen om nu de woning al aan te schaffen, niemand weet wat de markt gaat doen. Maar voor ons is het een mooie kans om toch een woning te krijgen die ons naar het zin is. Bij nieuwbouw moet je immers ook lang wachten totdat je er echt in kan.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 19:48:
[...]

Niet wachten is net zo goed speculeren.

Nee dat is het niet. Je hebt de transactie afgesloten en de prijs zekergesteld. Speculeren is de transactie open laten met een onzekere toekomstige afwikkeling.

Ik zou overigens wat minder blind vertrouwen hebben in experts en analisten. Niemand kan de toekomt voorspellen. Bekijk het vanuit je persoonlijke situatie en weeg de upside als je gelijk hebt af tegen de downside als je dat niet hebt. Voor de meeste mensen is speculeren met dit soort bedragen geen goed idee.

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:03:
[...]
Nee dat is het niet. Je hebt de transactie afgesloten en de prijs zekergesteld. Speculeren is de transactie open laten met een onzekere toekomstige afwikkeling.

Ik zou overigens wat minder blind vertrouwen hebben in experts en analisten. Niemand kan de toekomt voorspellen. Bekijk het vanuit je persoonlijke situatie en weeg de upside als je gelijk hebt af tegen de downside als je dat niet hebt. Voor de meeste mensen is speculeren met dit soort bedragen geen goed idee.

Ik heb meer vertrouwen in experts en analisten dan in jouw onderbuik.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:10:
[...]

Ik heb meer vertrouwen in experts en analisten dan in jouw onderbuik.

Ok, voor de laatste keer. Nu verkopen is zekerheid, wachten is speculeren. Geen onderbuik, maar feiten. Blijkbaar kan jij de toekomst voorspellen waardoor wachten geen speculeren meer is?

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:16:
[...]

Ok, voor de laatste keer. Nu verkopen is zekerheid, wachten is speculeren. Geen onderbuik, maar feiten. Blijkbaar kan jij de toekomst voorspellen waardoor wachten geen speculeren meer is?

Nee. Dat suggereer ik ook nergens.
Jij komt met rare teksten over de huizenprijs, niet ik.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:19:
[...]

Nee. Dat suggereer ik ook nergens.
Jij komt met rare teksten over de huizenprijs, niet ik.

heel raar ja, het idee dat prijzen ook kunnen dalen. Nu verkopen is zekerheid, wachten is speculeren. Jij poneert de stelling dat wachten minder slim is, ik poneer de stelling dat niemand de toekomst kan voorspellen en prijzen ook kunnen dalen. Wie er gelijk heeft weet je niet. Wat je wel weet is dat nu verkopen zekerheid is en uitstellen speculeren is.

[ChinaGeek]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:27:
[...]
heel raar ja, het idee dat prijzen ook kunnen dalen. Nu verkopen is zekerheid, wachten is speculeren. Jij poneert de stelling dat wachten minder slim is, ik poneer de stelling dat niemand de toekomst kan voorspellen en prijzen ook kunnen dalen. Wie er gelijk heeft weet je niet. Wat je wel weet is dat nu verkopen zekerheid is en uitstellen speculeren is.

Ik baseer mij op de huidige omstandigheden en verwachtingen, en van daaruit redenerend zou ik mijn huis nooit nu al verkopen voor over anderhalf jaar.
Dat nu verkopen zekerheid oplevert, is vrij duidelijk ja. Jouw stelling "Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde." is dat allerminst. Niet gestoeld op feiten, niet onderbouwd en slechts een roep uit je onderbuik. Heeft niemand wat aan, joh.

[Johan Bogle]

ChinaGeek schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:37:
[...]

Ik baseer mij op de huidige omstandigheden en verwachtingen, en van daaruit redenerend zou ik mijn huis nooit nu al verkopen voor over anderhalf jaar.
Dat nu verkopen zekerheid oplevert, is vrij duidelijk ja. Jouw stelling "Juist als iedereen denkt dat prijzen alleen maar stijgen gebeurt het tegenovergestelde." is dat allerminst. Niet gestoeld op feiten, niet onderbouwd en slechts een roep uit je onderbuik. Heeft niemand wat aan, joh.

Grappig dat jij je eigen mening als onderbouwd ziet en een tegengestelde als ‘onderbuik’. Het doet er overigens ook niet toe. Wachten is speculeren. Daar kan je nog zoveel ‘onderbouwing’ bij geven, maar tenzij jij de toekomst kan voorspellen is dat een feit.

[JohanSavelkoul]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:16:
[...]

Ok, voor de laatste keer. Nu verkopen is zekerheid, wachten is speculeren. Geen onderbuik, maar feiten. Blijkbaar kan jij de toekomst voorspellen waardoor wachten geen speculeren meer is?

Experts en analisten geven je ook geen garanties.
De enige garantie is dat je huis nu verkopen wat zekerheid bied.

Dat er 100 experts en analisten roepen dat het volgend jaar nog beter verkopen is, geloof ik graag, als je zelf kijkt naar de woningmarkt is dat ook gewoon aannemelijk, maar een garantie is het gewoon niet.

Als iemand je zegt dat je nu 10.000 euro krijgt, of als je wacht tot volgende week, 20.000 euro.
Dan heb ik vandaag 10.000 euro in m'n handen...

[SYQ]

[b]Hans446 in "Risico woning kopen met overdracht over 15mnd"Hans446 schreef op zaterdag 17 april 2021 @i.Stijn Deze woning is in onze ogen de enige die we de laatste 2 jaar voorbij hebben zien komen die aan 90%+ van al onze wensen voldoet.

Waarom niet iets meer bieden en zorgen dat verkopers een jaar lang kunnen huren?

[KoosZijn]

@Hans446 Hans446

Hoi Hans
Ik was benieuwd hoe het is afgelopen met de woning.
Wij zitten nu met zo'n zelfde case.

[Hans446]

KoosZijn schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:34:
@Hans446 Hans446

Hoi Hans
Ik was benieuwd hoe het is afgelopen met de woning.
Wij zitten nu met zo'n zelfde case.

Hallo Koos,

Wij zijn het uiteindelijk niet eens geworden over de prijs. Inmiddels staat de woning in de reguliere verkoop en zullen wij binnenkort wederom een bod doen.

De optie die onze hypotheekadviseur destijds gaf was om een hypotheek te nemen en deze na een x aantal maanden te laten vervallen en een nieuwe afsluiten welke valt binnen de kooptermijn (12 maanden). Er zijn enkele hypotheekverstrekkers die kosteloos annuleren in het pakket aanbieden.

Succes!

[B Tender]

Hans446 schreef op donderdag 26 augustus 2021 @ 16:13:
[...]


Hallo Koos,

Wij zijn het uiteindelijk niet eens geworden over de prijs. Inmiddels staat de woning in de reguliere verkoop en zullen wij binnenkort wederom een bod doen.

De optie die onze hypotheekadviseur destijds gaf was om een hypotheek te nemen en deze na een x aantal maanden te laten vervallen en een nieuwe afsluiten welke valt binnen de kooptermijn (12 maanden). Er zijn enkele hypotheekverstrekkers die kosteloos annuleren in het pakket aanbieden.

Succes!

Misschien een domme vraag... Maar waarom niet pas een klein half jaar voor overdracht een hypotheek regelen (ervan uitgaande dat je cijfermatig weet dat je er dan uit gaat komen)?
Op moment van tekenen voorlopig koopcontract gaat er toch nog geen geld over en weer?
En ja, hypotheekrente kan in dat tussenliggende jaar stijgen, maar met het (kostenloos) annuleren van je hypotheek en het over een (half) jaar opnieuw moeten afsluiten loop je daar ook tegenaan lijkt me.

Het voordeel cq de toegevoegde waarde van bij tekenen van het voorlopig koopcontract (al) regelen van een hypotheek ontgaat me daarom een beetje, omdat die op moment van overdracht, een goed jaar later, in de regel per definitie al verlopen/ongeldig is? Geld, even los van een bankgarantie of 10% waarborgsom, gaat in principe pas over jij overdracht toch?

Het spijt me als het een wat sommige vraag is. Nieuwe materie voor mij maar mogelijk wel iets waar ik mee te maken ga krijgen.

Edit:
Ik begrijp dat er risico's zijn, je kunt in 't tussenliggende jaar arbeidsongeschikt raken, je kunt je baan verliezen, de woningmarkt kan crashen, etc. Maar de hypotheek die je bij aangaan voorlopig koopcontract aangaat, en die je over een halfjaar moet annuleren en opnieuw moet afsluiten, gaat je daar toch ook niet bij helpen? Als je onverhoopt over een maand je baan zou verliezen dan zal de bank die geannuleerde hypotheek toch nooit opnieuw verstrekken / verlengen tegen dezelfde voorwaarden?

[ Voor 13% gewijzigd door B Tender op 05-10-2021 23:20 ]

[.KoenR]

B Tender schreef op dinsdag 5 oktober 2021 @ 22:50:
[...]

Misschien een domme vraag... Maar waarom niet pas een klein half jaar voor overdracht een hypotheek regelen (ervan uitgaande dat je cijfermatig weet dat je er dan uit gaat komen)?
Op moment van tekenen voorlopig koopcontract gaat er toch nog geen geld over en weer?
En ja, hypotheekrente kan in dat tussenliggende jaar stijgen, maar met het (kostenloos) annuleren van je hypotheek en het over een (half) jaar opnieuw moeten afsluiten loop je daar ook tegenaan lijkt me.

Praktisch: de verkoper wilt enige garantie dat jij als koper ook de hypotheek kan betalen. Daarom zullen zij vragen om wel al een financiering aan te gaan (of je neemt zelf het risico op een boete als het na een half jaar alsnog niet lukt om een hypotheek te krijgen).

Zelf heb ik ook deze situatie meegemaakt. Wij hebben wel gelijk gepasseerd en de verkopers hebben daarna nog in het huis gewoond onder een korte (14 maanden) huur constructie. (let wel op eventuele rente opslag vanwege tijdelijke verhuur)

[iamcj]

Johan Bogle schreef op donderdag 22 april 2021 @ 20:42:
[...]

Grappig dat jij je eigen mening als onderbouwd ziet en een tegengestelde als ‘onderbuik’. Het doet er overigens ook niet toe. Wachten is speculeren. Daar kan je nog zoveel ‘onderbouwing’ bij geven, maar tenzij jij de toekomst kan voorspellen is dat een feit.

Er is altijd een staartrisico op daling, maar de kans op stijgende prijzen is (veel) groter dan op dalende prijzen omdat:
- FED aangeeft voorlopig de rente laag te houden en de markt nog steeds overspoelt met liquiditeit.
- ECB ook de rente nog niet aan het verhogen is.
- tekort aan woningen (meer thuiswonende ouderen en 1 oudergezinnen)
- mensen hebben meer spaargeld door corona
- etc.

Het inflatiespook is nu wel verschenen maar een echte loon-prijsspiraal heeft jaren nodig. Nu zorgt inflatie vooral voor koopkrachtverlies. Pas als de rente uiteindelijk gaat stijgen, verwacht ik tijdelijk een nog grotere run op woningen omdat niemand de boot van een lage rente wil missen en de huizenprijzen door de oplopende inflatie snel stijgen. Als we daarna een economische krimp krijgen door de hoge rente neemt de kans op dalende huizenprijzen flink toe.

Maar om de huizenprijzen in NL te laten dalen, heb je een crisis ala 2008 of de oliecrisis en de inflatie van eind jaren 70 nodig >10%. Voor die crisis stegen de huizenprijzen eerst nog met bijna 40% in 1977. Dat is nl de enige twee keer geweest de afgelopen 70 jaar dat de prijzen daalden.

Je kunt betogen dat we door die gekke inflatie effectie die we nu zien op de rand van een nieuwe crisis zitten, maar dat is het staartrisico wat ik noemde. Evergrande had zo'n event kunnen zijn. Als er geen gekke dingen gebeuren zitten we als je het mij vraagt nog midden in de huizenbubble.

[amboly]

Even een ander geluid. Ik heb in jan januari een huis gekocht waar ik pas december in kan. Ondanks het financiële risico toch gedaan, omdat:

1. In het aller, aller, allerergste geval laat ik de koop niet doorgaan. Dan kan ik lijden.
2. In de huidige situatie is het fantastisch als je een leuk huis vindt.
3. Ik mocht gelijk rente vastleggen. Bij een eventuele crash door rentestijging compenseert dat enorm.
4. Als mijn huidige huis in waarde stijgt ben ik spekkoper.

[Hans446]

Wij hebben inmiddels een andere woning gekocht. Bij deze woning is het niet 15 maanden wachten op de overdracht maar 10 maanden. Dit is wel mogelijk omdat een hypotheek met een geldigheid van max. 12 maanden opgesteld kan worden.

@amboly 11 maanden is wat anders dan 15 maanden. Omdat je geen hypotheek kan krijgen die 15 maanden geldig is

[amboly]

Hans446 schreef op zondag 10 oktober 2021 @ 12:22:
Wij hebben inmiddels een andere woning gekocht. Bij deze woning is het niet 15 maanden wachten op de overdracht maar 10 maanden. Dit is wel mogelijk omdat een hypotheek met een geldigheid van max. 12 maanden opgesteld kan worden.

@amboly 11 maanden is wat anders dan 15 maanden. Omdat je geen hypotheek kan krijgen die 15 maanden geldig is

@Hans446 risico blijft hetzelfde, als je geen voorbehoud van financiering neemt! Maar dat stond er inderdaad niet expliciet bij.

[ Voor 4% gewijzigd door amboly op 10-10-2021 13:08 ]