Bindende offerte getekend maar bank komt niet over de brug

[kings54]

Ik heb onlangs een hypotheek verkregen dus hiervan de bindende offerte er maar even bij gepakt. Hierin wordt absoluut niks benoemd over documenten die benodigd zijn. En terecht, want die heb ik daarvoor allemaal moeten aanleveren om überhaupt de bindende offerte te krijgen. Het tekenen van de bindende offerte is voor zover ik weet bindend voor beide partijen. Er kunnen geen aanvullende eisen worden gesteld, tenzij dit heel specifiek in de bindende offerte van TS staat benoemd. Overigens wordt het document bij ons "bindend aanbod" genoemd.

Eerder in het aanvraagtraject hebben wij wel een "voorbeeld offerte" ontvangen. Hierin staat wel een hele waslijst aan benodigde documenten om de aanvraag te beoordelen. Hier is weinig bindends aan. Volgens mij hebben we het niet eens ondertekend.

Dus volgens mij moet de bank het geld gewoon overmaken en kan er niet zomaar extra eisen worden gesteld.

[Verwijderd]

FirePuma142 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 22:49:
Volgens de AFM is datgene wat je beschrijft niet mogelijk.

https://www.afm.nl/nl-nl/...ucten/hypotheek/richtlijn


[...]


Zodra je hebt ondertekend is je hypotheek een feit. Daar kunnen ze echt niet meer onder uit.

Er mogen geen nieuwe voorwaarden worden gesteld. Er mogen wel voorwaarden in de offerte staan, waaraan je moet voldoen voordat het geld echt "vrij" komt.

Een hypotheek offerte voor een verbouwing kan bijvoorbeeld als voorwaarde bevatten dat je eerst nota's moet voldoen uit het deel wat je zelf inlegt, voordat je het bouwdepot kunt aanspreken.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 16-10-2020 22:54 ]

[FirePuma142]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 22:52:
[...]

Er mogen geen nieuwe voorwaarden worden gesteld. Er mogen wel voorwaarden in de offerte staan, waaraan je moet voldoen voordat het geld echt "vrij" komt.

Een hypotheek offerte voor een verbouwing kan bijvoorbeeld als voorwaarde bevatten dat je eerst nota's moet voldoen uit het deel wat je zelf inlegt, voordat je het bouwdepot kunt aanspreken.

Zeker, maar "papieren" voorwaarden zoals een taxatierapport zijn daar zeer zeker geen regulier onderdeel van.

[Diepie]

In de offerte staat het volgende onder het kopje Afspraken :

"U bevestigt door middel van een taxatierapport dat de marktwaarde van uw woning overeenkomt met de door u opgegeven marktwaarde zoals vermeld onder het kopje “Uw Onderpand”."

En bij de ondertekening staat het volgende :

"Wij zijn ons er van bewust dat wij uiterlijk drie weken voordat wij de hypotheekakte ondertekenen moeten voldoen aan de afspraken vermeld onder het kopje "Afspraken". Wanneer wij ons niet houden aan deze afspraken, dan heeft *naam bank* het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen. De bepaling over annuleringskosten blijft daarbij van toepassing."

Dat laatste konden we al niet aan voldoen omdat we de offerte pas binnen kregen op de dag dat we eigenlijk hadden moeten passeren maar omdat ze een verkeerde looptijd hadden gebruikt in een eerdere offerte was deze te laat.
We hebben dus direct bij binnenkomst de boel doorgenomen. Vervolgens meteen contact gehad met onze financieel adviseur om te vragen wat te doen met die afspraak over het taxatierapport. Hij gaf aan dat dit nu niet nodig was en dat we die pas later mogen opleveren wanneer we een aannemersovereenkomst en bestek en alles hebben. Voor nu was het de bedoeling om nog vrij te zijn in de keuze van aannemer, dat was de hele insteek bij deze hypotheekaanvraag.

Dus ja, wellicht hadden we dit niet zomaar moeten aannemen en er op moeten staan dat dit helder in de offerte werd opgenomen maar we vertrouwden onze financieel adviseur hierin die naar mening ook in goed vertrouwen handelde. Daarnaast waren we ook de passeerdatum voorbij en hadden we haast. Ik neem het de adviseur wel kwalijk dat hij de afspraken niet heeft vastgelegd

Het gaat overigens over (zonder namen te noemen) ook zonder letterlijk te zijn geef je aan om welke bank het gaat. Niet doen.

[ Voor 4% gewijzigd door Ardana op 18-10-2020 00:47 ]

[eLScha]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:
Het gaat overigens over (zonder namen te noemen) Quote aangepast, dien liever een TR in.

Goed dat je de bank niet noemt.

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:
" Wanneer wij ons niet houden aan deze afspraken, dan heeft *naam bank* het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen.

On topic: ik ben bang dat je hier toch je handtekening hebt gezet onder iets wat je niet waar kunt maken. Mocht je hier echt werk van willen maken, dan ga je er niet aan ontkomen om er een advocaat voor in de arm te nemen die hierin gespecialiseerd is. Hij/Zij kn je vast vooraf vertellen of het haalbaar is.

Wellicht kun je nu op een alternatieve manier financieren zodat je in elk geval die 10% niet kwijt bent? Ouders die bijvoorbeeld hun hypotheek kunnen verhogen? Mocht je het dan uiteindelijk toch niet rondkrijgen kun je de grond altijd alsnog verkopen, maar ben je in elk geval de 10% niet kwijt.

[ Voor 2% gewijzigd door Ardana op 18-10-2020 00:48 ]

[pennywiser]

Maar er is dan gewoon een fout gemaakt, je koopt alleen grond en geen woning. De offerte is niet afgestemd hierop, en de bank brengt jullie daar nu mee in de problemen. Zorgplicht wordt hier geschonden.

[Sport_Life]

Je zou hier eens na kunnen vragen: Ervaringen met het bouwen van een huis - Deel 2

Wat ik niet helemaal begrijp is het volgende. Waarom wil de bank per se een taxatiewaarde van de grond inclusief woning? Je vraagt toch alleen financiering voor de grond aan (met een gebouw dat blijkbaar weinig waard is)? Of wil je de aanneemsom meteen mee financieren? Als je alleen financiering voor de grond aanvraagt, zou een taxatie van de grond voldoende moeten zijn lijkt mij. Dat is immers je onderpand.
Andere optie is om de overwaarde van je huidige woning op te nemen, mits de overwaarde minimaal gelijk is aan de grondprijs. Dan verhoog je je hypotheeklening op je woning en kun je van de overwaarde de grond kopen. Vervolgens stap je het traject in met de aannemer en kun je voor de aanneemsom een lening nemen.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 17-10-2020 00:38 ]

[Virtuozzo]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:
In de offerte staat het volgende onder het kopje Afspraken :

"U bevestigt door middel van een taxatierapport dat de marktwaarde van uw woning overeenkomt met de door u opgegeven marktwaarde zoals vermeld onder het kopje “Uw Onderpand”."

En bij de ondertekening staat het volgende :

"Wij zijn ons er van bewust dat wij uiterlijk drie weken voordat wij de hypotheekakte ondertekenen moeten voldoen aan de afspraken vermeld onder het kopje "Afspraken". Wanneer wij ons niet houden aan deze afspraken, dan heeft *naam bank* het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen. De bepaling over annuleringskosten blijft daarbij van toepassing."

Dat laatste konden we al niet aan voldoen omdat we de offerte pas binnen kregen op de dag dat we eigenlijk hadden moeten passeren maar omdat ze een verkeerde looptijd hadden gebruikt in een eerdere offerte was deze te laat.
We hebben dus direct bij binnenkomst de boel doorgenomen. Vervolgens meteen contact gehad met onze financieel adviseur om te vragen wat te doen met die afspraak over het taxatierapport. Hij gaf aan dat dit nu niet nodig was en dat we die pas later mogen opleveren wanneer we een aannemersovereenkomst en bestek en alles hebben. Voor nu was het de bedoeling om nog vrij te zijn in de keuze van aannemer, dat was de hele insteek bij deze hypotheekaanvraag.

Dus ja, wellicht hadden we dit niet zomaar moeten aannemen en er op moeten staan dat dit helder in de offerte werd opgenomen maar we vertrouwden onze financieel adviseur hierin die naar mening ook in goed vertrouwen handelde. Daarnaast waren we ook de passeerdatum voorbij en hadden we haast. Ik neem het de adviseur wel kwalijk dat hij de afspraken niet heeft vastgelegd

Het gaat overigens over (zonder namen te noemen) *weg*

Als ik zo vrij mag zijn, zo ver en breed als de discussie en de verkenning op een forum kan gaan, je staat de facto in een complexe en gevoelige situatie waar je met beperkingen zit voor handelen.

Gezien je belang en risico raad ik je aan om zo spoedig mogelijk gedegen, professioneel, advies interessant winnen - gerede kans dat je daar ook ondersteuning van zal benodigen. Zowel in relatie tot de bank als je financieel adviseur.

Dat is geen forum. Een rechtsbijstand is hier ook zeer weinig geschikt voor. Een advocaat met vereiste specialisaties is zeer serieus te overwegen. Op zijn minst om opties in kaart te brengen en, indien mogelijk, bruggen te slaan.

[ Voor 0% gewijzigd door .oisyn op 18-10-2020 01:30 ]

[Wilke]

Inderdaad. En de eerste, enorme, tricky kant is dus al boven: er staat wel degelijk de afspraak in dat 3 weken voor passeren er een taxatie moet zijn.

Of dat mag als eis in een bindend aanbod, in een situatie waar helder zou kunnen zijn dat het helemaal niet kan gezien tijdlijnen, zoals gezegd: advocaat.

[Rukapul]

De fout hier lijkt vooral of voor een zeer groot deel bij de tussenpersoon te liggen. Die heeft een gare afspraak opgezet een ook nog eens slecht laten documenteren.

De bank en topicstarter hebben ook hun gebreken.

Maar voor de oplossing moet je prioriteiten stellen:
1. Regel ASAP financiering voor de grond. Doe dat in eigen kring en zet de financiële man aan het werk.
2. Regel kosten, aansprakelijkheid en klachten daarna.

[Verwijderd]

Wilke schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 06:58:
Inderdaad. En de eerste, enorme, tricky kant is dus al boven: er staat wel degelijk de afspraak in dat 3 weken voor passeren er een taxatie moet zijn.

Of dat mag als eis in een bindend aanbod, in een situatie waar helder zou kunnen zijn dat het helemaal niet kan gezien tijdlijnen, zoals gezegd: advocaat.

Ja, dat mag. Gebruikelijk is het niet, maar TS zit ook in een wat minder gebruikelijke situatie. Zo was het mogelijk om alvast de financieringsaanvraag te toetsen op het moment dat TS nog geen concrete bouwplannen had en dus nog niets kon laten taxeren. Goedgekeurd mits getaxeerde waarde na (ver)bouw minimaal bedrag X.

Persoonlijk had ik in dit geval eerst de grond + opstal gekocht en gefinancierd (met een enorm hoge inschrijving). Dan had je daarna de bouwplannen concreet kunnen maken en die kunnen financieren op je eigen tempo.

De financieel adviseur heeft hier grof zitten slapen.

[cryptapix]

@Diepie Een ding is me nog onduidelijk. Gaat het om de financiering van enkel de grond of ook om de bouw van een woning.

In het eerste geval snap ik het probleem niet. Een taxatierapport voor enkel dd grond is zo opgesteld.

Ik denk echter dat het om het tweede geval gaat en dan begrijp ik jou niet. Als er zwart op wit in de bindende offerte staat dat je een taxatierapport moet aanleveren en je dat ook ziet staan zoals je zegt, dan laat je toch zwart op wit vastleggen wat de afspraken daarover zijn? Bijv. dat je het deel van de lening voor de bouw van de woning past krijgt als er een taxatierapport ligt en dat tot die tijd enkel de grond gefinancierd wordt. Nu je dat niet hebt gedaan, denk ik dat bij de bank nul op het rekest gaat krijgen. De financieel adviseur is immers van jou, geen vooruitgeschoven post van de bank en de bank doet hier ogenschijnlijk niets verkeerd.

Je zult je pijlen dan misschien nog kunnen richten op je adviseur. Liggen die afspraken/toezeggingen zwart op wit vast? En heeft hij bijvoorbeeld niet gezegd dat het taxatierapport voor de woning later kan, maar daarmee niet bedoeld dat dat ook nog na het passeren van de akte kan?

Vragen genoeg Met dit hele verhaal naar een goede jurist (of je rechtsbijstandsverzekering als je die hebt) gaan lijkt mij het beste plan. Zeker gezien het financiële belang en risico dat je mogelijk loopt als de financiering niet rond komt.

[deejeebv]

Onze bank stelde als voorwaarde:
- Een taxatierapport van het te bouwen huis
- Een bouwgarantie via Bouwgarant of Woningborg.
Bouwgarant stelt een aannemingsovereenkomst als voorwaarde.
Alle papieren liggen nu bij de bank ter goedkeuring. Dan kunnen we echt van start.

Wij hebben de taxatie laten doen via de taxatieservice van Eigen Huis, dat gebeurt dan op basis van de tekeningen.
Ik vind het ook geen onredelijke voorwaarde dat de bank inzicht wil hebben in de waarde van het onderpand.
Als er een bouwplan is is het toch niet zo'n probleem om die taxatie alsnog te laten doen.

[Sport_Life]

Wilke schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 06:58:
Inderdaad. En de eerste, enorme, tricky kant is dus al boven: er staat wel degelijk de afspraak in dat 3 weken voor passeren er een taxatie moet zijn.

Daar heeft TS toch gewoon voor getekend? Dat een hypotheek verkoper of adviseur (ik gok: een kennis die het voor niks doet) dingen roept is niets waard als er zwart op wit voor getekend is.

[Olaf van der Spek]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 21:36:
We hebben een aantal maanden geleden een prachtig stukje bouwgrond gekocht, schuin tegenover onze woning.

Dus je hebt iets gekocht zonder ontbindende voorwaarde voorbehoud financiering?

Definitieve bindende offerte ontvangen

Hier staat dus een taxatierapport als eis in?

Toen brak de passeerdatum aan, maar nog geen middelen bij de notaris!

Maar je had ook nog niks gehoord van de bank toch, vond je dat niet vreemd?

Edit: Ah, je ontving de uiteindelijke offerte pas op (na?) de initiële passeerdatum.

[ Voor 9% gewijzigd door Olaf van der Spek op 17-10-2020 11:10 ]

[Road-runner83]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:
In de offerte staat het volgende onder het kopje Afspraken :

"U bevestigt door middel van een taxatierapport dat de marktwaarde van uw woning overeenkomt met de door u opgegeven marktwaarde zoals vermeld onder het kopje “Uw Onderpand”."

En bij de ondertekening staat het volgende :

"Wij zijn ons er van bewust dat wij uiterlijk drie weken voordat wij de hypotheekakte ondertekenen moeten voldoen aan de afspraken vermeld onder het kopje "Afspraken". Wanneer wij ons niet houden aan deze afspraken, dan heeft *naam bank*het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen. De bepaling over annuleringskosten blijft daarbij van toepassing."

Dat laatste konden we al niet aan voldoen omdat we de offerte pas binnen kregen op de dag dat we eigenlijk hadden moeten passeren maar omdat ze een verkeerde looptijd hadden gebruikt in een eerdere offerte was deze te laat.
We hebben dus direct bij binnenkomst de boel doorgenomen. Vervolgens meteen contact gehad met onze financieel adviseur om te vragen wat te doen met die afspraak over het taxatierapport. Hij gaf aan dat dit nu niet nodig was en dat we die pas later mogen opleveren wanneer we een aannemersovereenkomst en bestek en alles hebben. Voor nu was het de bedoeling om nog vrij te zijn in de keuze van aannemer, dat was de hele insteek bij deze hypotheekaanvraag.

Dus ja, wellicht hadden we dit niet zomaar moeten aannemen en er op moeten staan dat dit helder in de offerte werd opgenomen maar we vertrouwden onze financieel adviseur hierin die naar mening ook in goed vertrouwen handelde. Daarnaast waren we ook de passeerdatum voorbij en hadden we haast. Ik neem het de adviseur wel kwalijk dat hij de afspraken niet heeft vastgelegd

Het gaat overigens over (zonder namen te noemen) de bank quote aangepast..

Wij hebben ook zelf een huis (2-kapper) laten bouwen en de grond apart bij de gemeente gekocht. Wij zitten ook bij naam verwijderden moesten een taxatie laten maken. Die is gebaseerd op vergelijkbare woningen in de buurt en uiteindelijk is de grondprijs + aanneemovereenkomst + extra's eruit gekomen als eindbedrag.

Is dat bij jullie ook niet te doen? Een taxateur die dus alle begrotingen (Grond, Huis, Tuin, Afwerking, etc.) bij elkaar pakt als eindbedrag?

[ Voor 0% gewijzigd door Ardana op 19-10-2020 14:43 . Reden: Quote aangepast ]

[Señor Sjon]

Tikje WVB >> PFSL. Financieringen horen daar thuis.

Een bank gaat met alle regelgeving en toezichthouders om zich heen niet zomaar dit soort afspraken negeren. Dan had je de bank een nieuwe offerte moeten laten maken zonder die bepaling. Bij de woning kopen hier ging dat ook 2-3x op en neer voordat de fouten eruit waren. De bankmedewerker belast met uitvoering doet een 'computer says no'.

Actie voor jou is verkoper informeren en op de hoogte houden. Tegelijkertijd asap een taxatie op grond met woonbestemming en totale waarde na realisatie. De meeste taxateurs kunnen op basis van een voorliggend plan wel wat zeggen.

Let wel dat je na 1 januari 8% ovb hebt. Maar je kan ook BTW hebben als het perceel als bouwgrond is aangemerkt.

[TheGhostInc]

Allereerst heel veel succes!

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 21:36:
Toen brak de passeerdatum aan, maar nog geen middelen bij de notaris! Dus wij uit goodwill de waarborgsom wel alvast gestort uit eigen middelen en bellen met onze financiele man.

Hoewel jij het goodwill noemt zou ik je koopovereenkomst nog eens nalezen. Die waarborgsom hoort er normaal al lang te zijn. Meestal enkele weken na de voorbehouden.
Wel goed gedaan, want anders was je ook dáár in gebreke gebleven.

Voor de rest:
Kaarsje opsteken en serieus rekening houden met wat vrije tijd opnemen. Je hebt nul speelruimte nu, elke werkdag gaat nu tellen!
Voor de rest het advies van hiervoor volgen, je bent nu geen 'Henk & Ingrid' koper meer, het is redelijk uitzonderlijk wat je doet.

Overigens vind ik je nog wel een beetje laks. Een passeerdatum 'laten lopen' is echt not-done. Had dan verzet oid.

[pennywiser]

Jullie zijn in de problemen gebracht door financiële aanbieders met een wettelijke zorgplicht: deze is hier grof geschonden, maak hier werk van vandaag nog. Ga terug naar de aanbieders en zeg dat je onmiddellijk gaat procederen, als ze je niet per direct hieruit willen helpen.

Vandaag actie ondernemen.

[pennywiser]

TheGhostInc schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 13:05:
Allereerst heel veel succes!


[...]

Hoewel jij het goodwill noemt zou ik je koopovereenkomst nog eens nalezen. Die waarborgsom hoort er normaal al lang te zijn. Meestal enkele weken na de voorbehouden.
Wel goed gedaan, want anders was je ook dáár in gebreke gebleven.

Voor de rest:
Kaarsje opsteken en serieus rekening houden met wat vrije tijd opnemen. Je hebt nul speelruimte nu, elke werkdag gaat nu tellen!
Voor de rest het advies van hiervoor volgen, je bent nu geen 'Henk & Ingrid' koper meer, het is redelijk uitzonderlijk wat je doet.

Overigens vind ik je nog wel een beetje laks. Een passeerdatum 'laten lopen' is echt not-done. Had dan verzet oid.

Ja en nee, samengevat: zorgplicht.

[Tens]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 21:36:
Met onze financiele man dit traject doorlopen en die kon voor ons een hypotheek regelen waarbij de bank geen aannemersovereenkomst nodig had maar met een indicatie van een aannenemer voldoende had om de hypotheek te verstrekken. Een taxatierapport was ook niet nodig want, er valt nog niets te taxeren.

bij eerste lezing was ik bang voor 'een mannetje die een goedkope hypotheek kon regelen'...
gelukkig gaat het om een echte bank.

belangrijkste vragen;
- wie heeft gezegd dat er geen taxatierapport nodig was?
- gaat het om financiering van grond alleen, of ook de te bouwen woning? In het tweede geval kan ik me niet voorstellen dat de bank geen taxatierapport wil zien.

[PROnline]

pennywiser schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 22:42:
[...]

Ik hoop het voor TS maar denk het eerlijk gezegd niet, er staat in een offerte als dit en dit er is, komt er een hypotheekcontract naar de notaris en gaan we samen tekenen en staat het geld daar klaar.

Het is niet zomaar een vrijblijvende/willekeurige offerte, het is een hypotheekofferte welke wel degelijk een bindende overeenkomst.
bron

Echter in het geval staan er voorwaarden in over een taxatie, dus in plaat van dingen op z'n beloop te laten, had de TS met de verkopers moeten schakelen dat de offertes/financiering nog niet rond was ruim voor de passeerdatum en uitstel moeten vragen.

Je tussenpersoon treft hier m.i. de grootste blaam, hoe kan je nou adviseren iets te tekenen wat over tienduizenden euro's gaat en overduidelijk een voorwaarde bevat waar je niet in mee kan/wilde gaan.

[kepler]

Wij hebben begin dit jaar ook een kavel gekocht en zijn daar een huis op gaan bouwen. Dat waren/zijn twee aparte transacties bij ons. Bij de hypotheek aanvraag hebben voor de grond niks extra's hoeven doen behalve de vraagprijs overleggen.

Voor het huis moest we de bouwovereenkomst laten zien en eigenlijk ook de definitieve vergunning. Die laatste eis uiteindelijk aangepast en was 'pas' nodig bij het passeren, dit omdat de vergunning vertraging had opgelopen. Dat was eigenlijk de enige echte harde eis van de hypotheek verstrekker.

Het woord taxatie is geen enkele keer gevallen, niet voor de grond en niet voor de woning. Voor de woning konden we ook zelf een meerwerklijst opstellen en ook dat werd geaccepteerd.

Misschien anders omdat er al iets van een gebouw staat?

[Verwijderd]

kepler schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 14:16:
Wij hebben begin dit jaar ook een kavel gekocht en zijn daar een huis op gaan bouwen. Dat waren/zijn twee aparte transacties bij ons. Bij de hypotheek aanvraag hebben voor de grond niks extra's hoeven doen behalve de vraagprijs overleggen.

Voor het huis moest we de bouwovereenkomst laten zien en eigenlijk ook de definitieve vergunning. Die laatste eis uiteindelijk aangepast en was 'pas' nodig bij het passeren, dit omdat de vergunning vertraging had opgelopen. Dat was eigenlijk de enige echte harde eis van de hypotheek verstrekker.

Het woord taxatie is geen enkele keer gevallen, niet voor de grond en niet voor de woning. Voor de woning konden we ook zelf een meerwerklijst opstellen en ook dat werd geaccepteerd.

Misschien anders omdat er al iets van een gebouw staat?

Bij nieuwbouw zonder bijzondere omstandigheden zou een bouwovereenkomst in principe voldoende moeten zijn. Wat je gaat bouwen is bekend en wat het kost ook. Dat zal nooit heel ver van de marktwaarde liggen en waarschijnlijk nog wel wat eronder ook.

[antidote]

Olaf van der Spek schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 11:04:
[...]

Dus je hebt iets gekocht zonder ontbindende voorwaarde voorbehoud financiering?

[...]

Dat vind ik niet zo gek. Er zijn woningmarktregio' s en -segmenten waar een bod met voorbehoud financiering weinig kans maakt. Andere aspecten van deze casus roepen wel vraagtekens op, zowel van de kant van de koper, de bank als de financieel adviseur. Van de laatste is ook niet duidelijk of deze tussenpersoon is, of "alleen maar" advies heeft gegeven.

[eric.1]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:

Het gaat overigens over (zonder namen te noemen) Quote aangepast.

offtopic:
In de gequote ondertekening staat gewoon de naam van de bank.

[ Voor 7% gewijzigd door Ardana op 18-10-2020 01:11 ]

[kepler]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 14:27:
[...]

Bij nieuwbouw zonder bijzondere omstandigheden zou een bouwovereenkomst in principe voldoende moeten zijn. Wat je gaat bouwen is bekend en wat het kost ook. Dat zal nooit heel ver van de marktwaarde liggen en waarschijnlijk nog wel wat eronder ook.

Dat is dit toch ook? Wat nog kan misschien is dat de grond officieel nog landbouw grond is?

Bij particuliere opdracht, dus geen project bouw, vraagt de hypotheek verstrekker wel altijd om een definitieve bouwvergunning.

[Tens]

Diepie schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 23:40:

We hebben dus direct bij binnenkomst de boel doorgenomen. Vervolgens meteen contact gehad met onze financieel adviseur om te vragen wat te doen met die afspraak over het taxatierapport. Hij gaf aan dat dit nu niet nodig was en dat we die pas later mogen opleveren wanneer we een aannemersovereenkomst en bestek en alles hebben. Voor nu was het de bedoeling om nog vrij te zijn in de keuze van aannemer, dat was de hele insteek bij deze hypotheekaanvraag.

ligt daar niet het probleem?, aannames van je adviseur?
Vreemd overigens dat je geen bericht van de bank had met de vraag om het taxatierapport, of ging de communicatie via de adviseur?
Bij de laatste overdracht kreeg ik trouwens van te voren bevestiging van bank (en notaris dacht ik) dat de overdracht kon plaatsvinden.

[Verwijderd]

kepler schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 15:44:
[...]

Dat is dit toch ook? Wat nog kan misschien is dat de grond officieel nog landbouw grond is?

Bij particuliere opdracht, dus geen project bouw, vraagt de hypotheek verstrekker wel altijd om een definitieve bouwvergunning.

Ik meende dat er een varkensstal staat. Maar misschien heb ik dat verkeerd begrepen.

Je haalt je op deze manier ook wel wat op je hals natuurlijk. Bij onze laatste verhuizing was de financiering ook net iets ingewikkelder. Om problemen te voorkomen, hebben we de financiering daarom ook in 2 delen geknipt. Eerst veilig en simpel het huis gekocht en in de 2e ronde financieren we een forse verbouwing. Vertraging is dan vervelend, maar ook niet meer dan dat. De situatie van de TS is nog een paar keertjes ingewikkelder. Je ziet nu dus dat de financiering van de (ver)bouw de aankoop van grond+opstal in gevaar brengt. Precies dat vond ik (zelfs in onze relatief eenvoudige situatie) een niet verwaarloosbaar risico. En dan bedoel ik niet eens de boete, maar het mogelijk moeten laten schieten van het huis.

[ Voor 47% gewijzigd door Verwijderd op 17-10-2020 18:50 ]

[Aftansert]

In de bindende offerte staat dus "wanneer wij ons [de TS dus] niet houden aan deze afspraken, dan heeft naam verwijderd het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen", maar het wordt uit je verhaal niet helemaal duidelijk of de naam verwijderd daadwerkelijk de overeenkomst heeft ontbonden. Het klinkt alsof ze gewoon alles op z'n beloop hebben gelaten, totdat jij voor een voldongen feit stond. Dat is gewoon wanprestatie door niet nakoming, waardoor jij heel veel schade hebt, en wat te voorkomen was. Ze hebben zich gewoon aan de overeenkomst te houden totdat ze 'm opzeggen, en deel van de overeenkomst was het overmaken van het geld naar de notaris.

Zo snel mogelijk een advocaat regelen inderdaad. Klinkt kort geding-waardig.

[ Voor 15% gewijzigd door Ardana op 18-10-2020 00:53 ]

[Verwijderd]

Aftansert schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 23:12:
In de bindende offerte staat dus "wanneer wij ons [de TS dus] niet houden aan deze afspraken, dan heeft naam verwijderd het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen", maar het wordt uit je verhaal niet helemaal duidelijk of de naam verwijderd daadwerkelijk de overeenkomst heeft ontbonden. Het klinkt alsof ze gewoon alles op z'n beloop hebben gelaten, totdat jij voor een voldongen feit stond. Dat is gewoon wanprestatie door niet nakoming, waardoor jij heel veel schade hebt, en wat te voorkomen was. Ze hebben zich gewoon aan de overeenkomst te houden totdat ze 'm opzeggen, en deel van de overeenkomst was het overmaken van het geld naar de notaris.

Zo snel mogelijk een advocaat regelen inderdaad. Klinkt kort geding-waardig.

Ze houden zich er toch aan? Ze zitten waarschijnlijk nog steeds te wachten tot TS zijn afspraken nakomt.

Als TS de stukken aanlevert, zullen ze vast wel over de brug gaan komen. Ik heb dus vooral ernstige bedenkingen bij de onafhankelijk adviseur van de TS. Die betaal je grof geld om jou te begeleiden in dit proces. Als ik dan lees, dat die tot de dag van vandaag beweert dat die taxatie nergens voor nodig is terwijl het gewoon letterlijk in de offerte staat... dan zakt mijn broek daarvan af.

Die adviseur had de voortgang moeten bewaken en jou op tijd contact op moeten laten nemen met de verkoper vanwege vertraging in de financiering. Nu ligt er een ingebrekestelling en is het - in principe - een aflopende zaak.

Mijn hypotheekadviseur ging op vakantie en deed een halve overdracht waardoor zijn vervanger niet de juiste informatie had. Die vervanger trok zelf bij mij aan de bel: ik mis spullen, er klopt iets niet. Daarna ging er nog wat niet helemaal zoals bedacht en ze namen direct contact op en we kwamen samen tot een veilige oplossing. Daar hebben ze even hard voor moeten lopen, maar het werd geregeld (offerte zonder nog openstaande voorwaarden ondertekend 1 dag voor het aflopen van het voorbehoud op financiering).

Ik was in eerste instantie best pissig, maar ze namen wel verantwoordelijkheid.

[ Voor 16% gewijzigd door Ardana op 18-10-2020 00:54 ]

[Aftansert]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 23:31:
[...]
Ze houden zich er toch aan? Ze zitten waarschijnlijk nog steeds te wachten tot TS zijn afspraken nakomt.

Als er naast die quote niets anders over die afspraken staat dan nee, houden ze zich niet aan de afspraak. Een recht voorbehouden om de overeenkomst te ontbinden is iets anders dan 'm daadwerkelijk ontbinden. Dingen gewoon op z'n beloop laten zodat ze kapot vallen een heel veel schade veroorzaken terwijl vroege communicatie alles zou voorkomen kan vaak niet echt op de sympathie van rechters rekenen.

Maargoed, ik sluit niet uit dat er nog wel meer voorbehouden staan in de offerte en/of de algemene voorwaarden die de TS vergeet te melden hier.

[ Voor 15% gewijzigd door Aftansert op 18-10-2020 01:04 ]

[crosscarver]

Als jullie financiële man uitspraken tegen jullie gedaan heeft die hij niet kon waarmaken dan moet je hem aansprakelijk stellen. Daar heeft hij een verzekering voor. Wel heb je dan denkelijk achteraf een nieuwe financiële man nodig. 😀

[The Reeferman]

crosscarver schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 01:51:
Als jullie financiële man uitspraken tegen jullie gedaan heeft die hij niet kon waarmaken dan moet je hem aansprakelijk stellen. Daar heeft hij een verzekering voor. Wel heb je dan denkelijk achteraf een nieuwe financiële man nodig. 😀

Lijkt mij ook dat hij verantwoordelijk is, alleen waren alle toezeggingen mbt afwijken van de standaard voorwaarden mondeling gedaan. Op papier stond dat er wel een taxatierapport vereist is, daar is voor getekend met de belofte van de tussenpersoon dat dat allemaal geen probleem zou zijn.
Nu weet ik niet hoe goed de relatie is tussen de tussenpersoon en TS, maar ik zou proberen eerst bewijs proberen vast te leggen dat hij inderdaad die toezeggingen/beloftes heeft gedaan(als jullie dat nog niet hebben). Het liefst op papier/email en of opgenomen (telefoon)gesprekken waarin duidelijk te horen is dat hij bevestigd dat hij die toezeggingen idd gedaan heeft. Wie weet dat hij het anders ineens niet meer kan herinneren zodra de schade op hem verhaald dreigt te gaan worden. Anders heb je geen poot om op te staan.

[GreatDictator]

Ik sluit me even aan bij iedereen hier dat je zsm een goede advocaat in de arm moet nemen.

[pennywiser]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 18:35:
[...]

Ik meende dat er een varkensstal staat. Maar misschien heb ik dat verkeerd begrepen.

Je haalt je op deze manier ook wel wat op je hals natuurlijk. Bij onze laatste verhuizing was de financiering ook net iets ingewikkelder. Om problemen te voorkomen, hebben we de financiering daarom ook in 2 delen geknipt. Eerst veilig en simpel het huis gekocht en in de 2e ronde financieren we een forse verbouwing. Vertraging is dan vervelend, maar ook niet meer dan dat. De situatie van de TS is nog een paar keertjes ingewikkelder. Je ziet nu dus dat de financiering van de (ver)bouw de aankoop van grond+opstal in gevaar brengt. Precies dat vond ik (zelfs in onze relatief eenvoudige situatie) een niet verwaarloosbaar risico. En dan bedoel ik niet eens de boete, maar het mogelijk moeten laten schieten van het huis.

Aanvullend bewijs dat hier zorgplicht niet voldoende is nageleefd.

[Verwijderd]

pennywiser schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 11:59:
[...]

Aanvullend bewijs dat hier zorgplicht niet voldoende is nageleefd.

Dat hoe dan ook, maar door wie precies? En daar durf ik geen juridisch onderbouwd oordeel over te vellen. Ik weet alleen uit mijn eigen hypotheekervaringen dat ik nooit en te nimmer ook maar iemand van mijn geldverstrekkers gesproken heb en ook nooit en te nimmer direct met de geldverstrekker heb gecommuniceerd over wat dan ook.

Dat liep altijd via mijn adviseur. En terecht, ik betaal die man/vrouw om dit voor mij te regelen en ervor te zorgen dat het mij duidelijk is wat er mogelijk is en wat er van mij verwacht wordt.

Omdat de TS hier ook een paar keer de term "relatiemanager van de bank wiens naam niet genoemd mag worden" gebruikt, durf ik niet met zekerheid te zeggen of zijn adviseur nou bij die bank werkt of "onafhankelijk" is. In dat laatste geval: wat heeft de bank naar die adviseur gecommuniceerd? Heeft de bank überhaupt een zorgplicht richting een professionele tussenpersoon? Voldoet de bank aan haar zorgplicht door groot alarm af te geven naar een adviseur, die daar dan vervolgens niets of niet voldoende mee doet?

Misschien heb ik het gemist, maar wat adviseert de adviseur te doen in de huidige situatie? Er ligt een ingebrekestelling.... nog geen geld bij de notaris en ook geen vooruitzicht dat dat er gaat komen op heel korte termijn.

Ik weet wel wat ik zou doen nu. Maar dat is niet iets waar ik heel blij mee zou zijn en ik weet ook niet of dat voor TS een optie is. Ik zou die grond nu - direct - onderhands gaan financieren met hulp van mijn ouders. Ja, ik weet dat je dat niet wil. Ik ook niet, maar nood breekt wet. Eerst dat zwaard van Damocles weg.

pennywiser schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 13:14:
[...]

Simpel. Adviseur natuurlijk, die adviseert namelijk en worrdt daarvoor (dik) betaald. De relatiemanager voert alleen maar uit en print wat documenten naast wat controles.

Gevoelsmatig helemaal mee eens.

Rundfunk28 schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 13:13:
Weet TS zeker dat het om een bindende offerte gaat?
Bij een hypotheekaanvraag is het gebruikelijk bij veel geldverstrekkers dat er een renteaanbod wordt uitgebracht. In het renteaanbod staat de rente die je krijgt (onder voorbehoud dat de informatie die de adviseur in de aanvraag heeft gegeven, overeenkomen met de documenten die je nog gaat aanleveren).

Is alles koek en ei dan wordt er een zogeheten hypotheekaanbod gedaan die wettelijk bindend is. In deze overeenkomst zal never nooit staan dat je nog documenten moet aanleveren

Dat heeft TS al heel vroeg in de draad bevestigd. Voor beide partijen bindend. Dit is natuurlijk ook wel een soort van "maatwerkconstructie", omdat het geen hele alledaagse transactie en financiering is.

[ Voor 42% gewijzigd door Verwijderd op 18-10-2020 13:23 ]

[Rundfunk28]

Weet TS zeker dat het om een bindende offerte gaat?
Bij een hypotheekaanvraag is het gebruikelijk bij veel geldverstrekkers dat er een renteaanbod wordt uitgebracht. In het renteaanbod staat de rente die je krijgt (onder voorbehoud dat de informatie die de adviseur in de aanvraag heeft gegeven, overeenkomen met de documenten die je nog gaat aanleveren).

Is alles koek en ei dan wordt er een zogeheten hypotheekaanbod gedaan die wettelijk bindend is. In deze overeenkomst zal never nooit staan dat je nog documenten moet aanleveren

[pennywiser]

Verwijderd schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 13:08:
[...]

Dat hoe dan ook, maar door wie precies? En daar durf ik geen juridisch onderbouwd oordeel over te vellen. Ik weet alleen uit mijn eigen hypotheekervaringen dat ik nooit en te nimmer ook maar iemand van mijn geldverstrekkers gesproken heb en ook nooit en te nimmer direct met de geldverstrekker heb gecommuniceerd over wat dan ook.

Dat liep altijd via mijn adviseur. En terecht, ik betaal die man/vrouw om dit voor mij te regelen en ervor te zorgen dat het mij duidelijk is wat er mogelij kis en wat er van mij verwacht wordt.

Omdat de TS hier ook een paar keer de term "relatiemanager van de bank wiens naam niet genoemd mag worden" gebruikt, durf ik niet met zekerheid te zeggen of zijn adviseur nou bij die bank werkt of "onafhankelijk" is. In dat laatste geval: wat heeft de bank naar die adviseur gecommuniceerd? Heeft de bank überhaupt een zorgplicht richting een professionele tussenpersoon? Voldoet de bank aan haar zorgplicht door groot alarm af te geven naar een adviseur, die daar dan vervolgens niets of niet voldoende mee doet?

Simpel. Adviseur natuurlijk, die adviseert namelijk en wordt daarvoor (dik) betaald. De relatiemanager voert alleen maar uit en print wat documenten naast wat controles.

En ja ze hebben beide een strenge zorgplicht na te leven.

[Diepie]

Even niet in de gelegenheid geweest om te reageren, excuses daarvoor en dank allemaal voor het meedenken. Ik zal proberen alle vragen die langs zijn gekomen te beantwoorden, het is een gecompliceerd verhaal dus ik hoop dat ik duidelijk kan zijn hoe de situatie ligt.

Ik zie meerdere malen het advies om alleen de grond te financieren op een mogelijk alternatieve manier. Ouders zijn daarin geen optie, die hebben we beiden (ik en mijn vriendin) helaas niet meer. Maar misschien kunnen we toch proberen om dit op een alternatieven manier op te lossen. Ik ga kijken wat hierin mogelijk is.

Vraag is wel of het mogelijk is om alleen de grond te financieren, onze aankoopmakelaar en onze financieel adviseur hebben beiden aangegeven dat het niet mogelijk was om dit stuk grond los te financieren, dit had namelijk aan het begin ook onze voorkeur.

Er staat op dit moment geen schuur meer op de grond, het behoorde oorspronkelijk bij een monumentale booerderij en er stond een oude varkensschuur op welke inmiddels door de huidige eigenaar is gesloopt. Er zit een welstandseis op de grond die aangeeft dat de schuur herbouwd moet worden waarbij de voorkant exact hetzelfde moet worden en de zijkant/achterkant wat vrijer ingevuld mogen worden omdat deze niet zichtbaar zijn vanaf de weg.

Het gaat dus om het financieren van zowel de grond als de nieuw te herbouwen schuur.

Alle communicatie is verlopen via onze financieel adviseur, geen mannetje maar een landelijk bekend adviesbureau, waar we goed voor betaald hebben. Zijn adviesrapport waar we mee akkoord gegaan zijn en waarin het renteaanbod staat, bevat ook letterlijk de tekst dat wij op zoek zijn naar een financiering waarbij we niet vast zitten aan een aannemersovereenkomst en dus vrij zijn om na het afsluiten een aannemer te kiezen, bestek op te laten maken enz. Op voorhand is dus duidelijk geweest dat het niet mogelijk is om een taxatierapport aan te leveren omdat de financiering gebaseerd werd op een indicatie en geen definitief plan.
De afspraken die gemaakt zijn om geen taxatierapport aan te leveren, zijn altijd via onze adviseur gegaan en altijd telefonisch geweest. Daar hebben wij en hij liggen slapen, dit had vastgelegd moeten worden.

Het feit dat het taxatierapport in de offerte staat, hadden wij ook niet moeten accepteren.

Op 7 oktober zouden we uiteindelijk tekenen en op 5 oktober kregen we pas de bindende offerte, deze bevatte alleen een verkeerde rentevast periode. Dit hebben we meteen aangegeven en op 7 oktober kregen we uiteindelijk de definitieve offerte welke we direct getekend en opgestuurd hebben. De verkopende partij en notaris zijn telkens op de hoogte gesteld zodra wij iets ontvingen of verstuurden.
Op 9 oktober kregen we nog het verzoek om 1 document nogmaals aan te leveren omdat er een plaats bij de ondertekening ontbrak, deze opgestuurd en daarna weer dagelijks de adviseur achter de broek aan gezeten om een status. Op 15 oktober kregen we dan het hoge woord dat ze toch een taxatie nodig hebben. Meteen contact gehad met vereniging eigen huis en rechtsbijstand ingeschakeld, zaak aangemaakt. Daarnaast contact met makelaar verkoper om dit te melden en te overleggen. Volgende dag de ingebrekestelling ontvangen van de makelaar.

Al deze tijd hebben we constant onze adviseur achter de broek aangezet om de status te vragen en zijn we continue helder geweest naar de notaris, makelaar verkoper en ook de verkoper zelf wat betreft de status en voortgang.

In de ontbindende voorwaarden staat wel degelijk een onder voorbehoud van financiering, deze vermeld alleen dat er een bindend aanbod moet zijn. Die is er dus of we daarop terug kunnen vallen vraag ik mij af. Misschien wel iets om uit te zoeken indien we besluiten er ook echt vanaf te zien. Op dit moment willen we er nog alles aan doen om de grond te bemachtigen want het is echt een uniek plekje en kans.

[b]TheGhostInc schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 13:05:
Overigens vind ik je nog wel een beetje laks. Een passeerdatum 'laten lopen' is echt not-done. Had dan verzet oid.

De passeerdatum is niet zomaar 'laten lopen'. Zoals ik eerder aangaf hebben we alles in goed overleg en openheid gedaan met de verkopende partij. Daarnaast zijn we ook constant bezig geweest om alles zo snel mogelijk aan te leveren, adviseur achter de broek aan zitten en de notaris op de hoogte gehouden. We zijn zeker niet laks geweest.

Misschien nog interessant, dit zijn kort de afspraken en ondertekening van de offerte, namen verwijderd en excuses voor het eerder plaatsen hiervan :

Afspraken

Deze offerte is uitgebracht op basis van onderstaande afspraken. U moet aan deze afspraken voldoen, uiterlijk drie weken voordat u de hypotheekakte ondertekent. Wanneer u zich niet aan deze afspraken houdt, heeft BANK het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen.

U stuurt samen met de offerte het ingevulde SEPA machtigingsformulier en de ingevulde formulieren "Bepalen fiscaal inwonerschap" getekend retour.

U bevestigt door middel van een taxatierapport dat de marktwaarde van uw woning overeenkomt met de door u opgegeven marktwaarde zoals vermeld onder het kopje “Uw Onderpand”.

Voor het passeren van de hypotheekakte dient de koop onherroepelijk te zijn en moeten alle opschortende en/of ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn uitgewerkt.

Ondertekening

Door het ondertekenen van deze offerte komt er een kredietovereenkomst tot stand tussen u en BANK. De
getekende offerte en de bijbehorende voorwaarden vormen samen de kredietovereenkomst. Deze
kredietovereenkomst is voor zowel BANK als voor u bindend.

Wij zijn ons er van bewust dat wij uiterlijk drie weken voordat wij de hypotheekakte ondertekenen moeten voldoen aan de afspraken vermeld onder het kopje "Afspraken". Wanneer wij ons niet houden aan deze afspraken, dan heeft BANK het recht om de kredietovereenkomst te beëindigen. De bepaling over annuleringskosten blijft daarbij van toepassing.

Wij gaan akkoord met deze offerte en de daarop van toepassing zijnde kenmerken en voorwaarden in de
brochure Basisinformatie en Algemene Voorwaarden BANK Hypotheken (september 2020)' en ‘Uw hypotheek van stap tot stap’. Wij verklaren deze documenten te hebben ontvangen.

Wij verklaren dat de door ons of namens ons aangeleverde gegevens juist zijn en dat wij geen informatie hebben achtergehouden die relevant is voor de verstrekking van deze hypotheek.

Wij geven over en weer toestemming voor het aangaan van een hypotheekschuld door het ondertekenen van deze offerte.

Wij verklaren dat wij dit hele document en de toepasselijke voorwaarden hebben gelezen en begrepen en
akkoord gaan met de inhoud daarvan.

Belangrijkste voor ons op dit moment zijn meerdere dingen :
- Juridische ondersteuning verkrijgen, rechtsbijstand is ingeschakeld
- Mogelijkheden alleen grond financieren onderzoeken

Nogmaals dank voor jullie reacties en ik hou jullie op de hoogte van de voortgang.

[Verwijderd]

Dat alternatief financieren van de grond moet je in mijn ogen ook echt zien als een uiterste noodoplossing, om die transactie door te laten gaan:
- geen boete
- geen kaper die er met "jouw" grond vandoor gaat.

Geen idee over wat voor bedrag we het hebben. Als het nu nog agrarische grond is en er nog niets geregeld is qua eventuele bestemmingsplanwijziging, vergunningen en bestek, dan zou dat in principe geen enrom bedrag qua aankoop moeten zijn (tenzij het heel groot is natuurlijk).

Als (een deel van) de grond al bestemming "wonen" heeft, dan kijken we waarschijnlijk al tegen een heel ander prijskaartje aan.

Wat mij vooral zorgen baart, is dat er overduidelijk in de offerte staat dat er 3 weken voor passeren een taxatierapport met waarde "zoals beschreven onder het kopje....". Ik kan het me dus vanuit de bank dus goed voosrtellen, dat er gesteld gaat worden dat er "volledig transparant" is gehandeld. Op basis van wat we nu weten, lijkt vooral de adviseur iets kwalijk te nemen. En dan kun je wel fijn achter die advsieur (of de bank) aangaan, maar dan is dat stukje grond dus alsnog gewoon weg. En dan ktijg je in het fijnste geval een schadevergoeding.

Door nu die grond alsnog te kopen (maar dan met bij elkaar gescharreld geld), beperk je de schade en dan kun je in alle rust in overleg met je adviseur en bank op een constructieve manier die financiering rondmaken. Uitganspunt is at je dan alsnog die grond financiert en je alternatief beëindigt. Zoiets. Maarja, dat moet je maar net even voor elkaar zien te krijgen.

Misschien heb je het al ergens neergezet en heb ik het gemist, maar hoe staat je adviseur hier nu in? Wat draagt hij aan als oplossing?

Sport_Life schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 20:34:
Mij bekruipt wel een beetje het gevoel dat het hele project wellicht wat te complex/hoog gegrepen is voor je.
Als je er nu vanaf kunt ivm voorbehoud financiering is dat wellicht niet zo'n gek idee.

Met alleen de financiering ben je er nog niet, er komt nog heel wat bij kijken en de meeste aannemers proberen je links of rechtsom nog een poot uit te draaien.
Daarbij heb je volgens mij ook nog überhaupt geen concrete offertes , hoe ga je dan ooit een goede inschatting krijgen van de kosten ??

Ik hoop dat ik er naast zit.

Passeerdatum al uitgesteld. Er ligt een "passend" aanbod. Verkoper is er klaar mee en heeft al een ingebrekestelling verstuurd.... Gevoelsmatig zijn we dat station al even voorbij.

Dan maar kopen en weer verkopen.

[ Voor 67% gewijzigd door Verwijderd op 18-10-2020 20:37 ]

[synx6]

Kopje iz onderpand. Daar staat toch echt dat ze een taxatierapport wensen. Staat ook letterlijk dat aan deze afspraken voldaan moet zijn.
Kan me niet voorstellen dat TS, zijn partner of de adviseur dit niet heeft gelezen?

[Sport_Life]

Mij bekruipt wel een beetje het gevoel dat het hele project wellicht wat te complex/hoog gegrepen is voor je. Dat je nu de adviseur de schuld geeft van alles is wat mij betreft erg kort door de bocht. Lees jij de stukken dan niet ? Uiteindelijk staat jouw handtekening eronder, niet van de adviseur.
Als je er nu vanaf kunt ivm voorbehoud financiering is dat wellicht niet zo'n gek idee.

Met alleen de financiering ben je er nog niet, er komt nog heel wat bij kijken en de meeste aannemers proberen je links of rechtsom nog een poot uit te draaien.
Daarbij heb je volgens mij ook nog überhaupt geen concrete offertes , hoe ga je dan ooit een goede inschatting krijgen van de kosten ?? En dan de grondprijs, waar is dat op gebaseerd?

Ik hoop dat ik er naast zit. Ik reageer bewust even vrij direct, omdat de meeste reacties erg behulpzaam zijn, maar tweakers kunnen je natuurlijk niet door het gehele traject trekken .

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 18-10-2020 20:39 ]

[GrooV]

Die adviseur is wel een mooie, volgens mij is er geen een bank die een (bouw) hypotheek aangaat zonder taxatie, immers hoe weet je hoeveel de woning waard wordt? Dat er niks te taxeren valt is onzin, er moet een bouwplan zijn en de taxateur moet volgens NWWI voorwaarden de woning taxeren dmv vergelijkbare objecten in de omgeving. Dit is zeker wel mogelijk (ons huis is uit 1929 en zijn amper vergelijkbare woningen in de buurt) en je zult verbaasd zijn waar ze mee komen. Je regelt een taxateur en laat hem je bouw plan en tekening incl kosten zien, hij gaat dan zijn rapport maken. Vergunningen en dergelijke zijn niet het probleem van de taxateur, onze verbouwing bleek achteraf ook vergunningsplichtig te zijn, geen problemen mee gehad. De taxateur bekijkt alleen het bestemmingsplan, zie https://www.nrvt.nl/klach...splan-bij-taxatie-woning/

Volgens mij is er nu al een bouwtekening incl kosten specificatie van meerdere aannemers, waarom laat je dan niet zsm een taxatie doen? Dit kan zo geregeld zijn! Vraag eventueel rond voor een taxateur die hier goed in is, niet alle taxateurs zijn het zelfde
Kennelijk heeft de TS al met meerdere taxateurs gepraat maar die stelden aanvullende eisen.

Vergeet niet, jij huurt de taxateur in. Welke eisen stelt de bank aan het rapport? Een taxateur kan gemakkelijk een taxatie doen zonder aannemersovereenkomst, waarom zeg je niet dat je het zelf bouwt en houdt de offerte van de aannemer aan?

Ga na wat de eisen van het rapport moeten zijn volgens de bank, en wat staat er in het bestemmingsplan over het te bouwen huis? Meld dit aan de taxateur.

[ Voor 39% gewijzigd door GrooV op 18-10-2020 21:01 ]

[Cocytus]

Sport_Life schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 00:34:
Je zou hier eens na kunnen vragen: Ervaringen met het bouwen van een huis - Deel 2

Andere optie is om de overwaarde van je huidige woning op te nemen, mits de overwaarde minimaal gelijk is aan de grondprijs. Dan verhoog je je hypotheeklening op je woning en kun je van de overwaarde de grond kopen. Vervolgens stap je het traject in met de aannemer en kun je voor de aanneemsom een lening nemen.

Als het allemaal op korte termijn moet (en dat moet het zo te zien) dan is dit inderdaad de makkelijkste optie, aannemende dat je die overwaarde hebt.

[Diepie]

Verwijderd schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 20:16:
Als (een deel van) de grond al bestemming "wonen" heeft, dan kijken we waarschijnlijk al tegen een heel ander prijskaartje aan.

Wat mij vooral zorgen baart, is dat er overduidelijk in de offerte staat dat er 3 weken voor passeren een taxatierapport met waarde "zoals beschreven onder het kopje....". Ik kan het me dus vanuit de bank dus goed voosrtellen, dat er gesteld gaat worden dat er "volledig transparant" is gehandeld. Op basis van wat we nu weten, lijkt vooral de adviseur iets kwalijk te nemen. En dan kun je wel fijn achter die advsieur (of de bank) aangaan, maar dan is dat stukje grond dus alsnog gewoon weg. En dan ktijg je in het fijnste geval een schadevergoeding.

Misschien heb je het al ergens neergezet en heb ik het gemist, maar hoe staat je adviseur hier nu in? Wat draagt hij aan als oplossing?

Het gaat om een stuk grond met een woonbestemming en alleen de grond zit op bijna 400k. We gaan zeker proberen om een alternatieve manier te vinden voor alleen de grond. Wellicht door onze huidige woning (welke een groot deel afbetaald is) te bieden als gedeeltelijk onderpand en wellicht nog wat extra eigen middelen.

De bank heeft wel een offerte uitgebracht in de wetenschap dat wij geen definitieve plannen hebben. En da deden ze op de dag van de overdracht terwijl ze 3 weken van tevoren stukken willen hebben, daar viel dus uberhaupt nooit aan te voldoen. De dagwaarde die ze gebruikt hebben, is ook gebaseerd op een indicatie van een aannemer.

Ik heb vanmiddag een tijdlijn gemaakt om alles op een rijtje te krijgen wanneer wat is gebeurd en na het doornemen van alle communicatie, zie ik dat we zeker 3 keer via mail/app gevraagd hebben of een taxatie nodig was, en telkens kregen we als antwoord dat dat niet nodig was. Tijdens het traject hebben we toegang gekregen tot een klantportaal van de adviseur waarin je keurig op een rijtje krijgt wat je allemaal moet aanleveren en indien aangeleverd komt er een prachtig vinkje. Het taxatierapport was al keurig afgevinkt toen we voor de eerste keer inlogde omdat deze niet vereist was in deze situatie.
Zo zie je dat wij op geen enkel moment het idee hebben gehad dat de taxatie nodig was ondanks wat er in het contract stond.
Nogmaals, wij hadden dit uit het contract moeten laten, daar hebben wij een steek laten vallen. De adviseur is iemand die ons vaker heel goed geholpen heeft dus we hebben teveel vertrouwd op hem. En hij is wellicht ook voorgelogen door de relatiemanager van de bank. Hij had dus ook zijn afspraken met de bank op schrift moeten regelen.

Mijn adviseur is overigens niet heel spraakzaam meer. Laatste wat we vernomen hebben is dat zijn contact bij de bank misschien een taxateur voor ons wist en daar zou hij achteraan gaan.

synx6 schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 20:17:
Kopje iz onderpand. Daar staat toch echt dat ze een taxatierapport wensen. Staat ook letterlijk dat aan deze afspraken voldaan moet zijn.
Kan me niet voorstellen dat TS, zijn partner of de adviseur dit niet heeft gelezen?

Wel gelezen, niet correct naar gehandeld zoals ik hierboven beschreven heb. Teveel in vertrouwen gehandeld.

Sport_Life schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 20:34:
Mij bekruipt wel een beetje het gevoel dat het hele project wellicht wat te complex/hoog gegrepen is voor je. Dat je nu de adviseur de schuld geeft van alles is wat mij betreft erg kort door de bocht. Lees jij de stukken dan niet ? Uiteindelijk staat jouw handtekening eronder, niet van de adviseur.
Als je er nu vanaf kunt ivm voorbehoud financiering is dat wellicht niet zo'n gek idee.

Met alleen de financiering ben je er nog niet, er komt nog heel wat bij kijken en de meeste aannemers proberen je links of rechtsom nog een poot uit te draaien.
Daarbij heb je volgens mij ook nog überhaupt geen concrete offertes , hoe ga je dan ooit een goede inschatting krijgen van de kosten ?? En dan de grondprijs, waar is dat op gebaseerd?

Ik hoop dat ik er naast zit. Ik reageer bewust even vrij direct, omdat de meeste reacties erg behulpzaam zijn, maar tweakers kunnen je natuurlijk niet door het gehele traject trekken .

Ik ben benieuwd waarop je je gevoel baseerd aangezien ik niet het idee krijg dat we elkaar goed genoeg kennen om in te schatten wat te hoog gegrepen is voor de ander.
En ik verwacht zeker niet dat tweakers mij door het traject gaat trekken. We hebben een vervelende situatie waarbij ik al mijn netwerken probeer aan te spreken om wat oplossingrichtingen te krijgen en zo goed mogelijk hier uit te komen. Tweakers heeft een grote community en ik hoop te putten uit de ervaringen van andere mensen.

GrooV schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 20:49:

Kennelijk heeft de TS al met meerdere taxateurs gepraat maar die stelden aanvullende eisen.

Vergeet niet, jij huurt de taxateur in. Welke eisen stelt de bank aan het rapport? Een taxateur kan gemakkelijk een taxatie doen zonder aannemersovereenkomst, waarom zeg je niet dat je het zelf bouwt en houdt de offerte van de aannemer aan?

Ga na wat de eisen van het rapport moeten zijn volgens de bank, en wat staat er in het bestemmingsplan over het te bouwen huis? Meld dit aan de taxateur.

Ik heb inderdaad al met meerdere taxateurs gesproken. Alleen vragen ze om aannemersovereenkomsten, vergunningen, enz en die hebben we niet. Alleen een tekening met meerdere indicaties van verschillende aannemers en daar heeft de bank zijn dagwaarde op gebaseerd. We gaan morgen contact opnemen met de bank zonder adviseur en de vraag wat de eisen van de taxatie zijn, staat op het lijstje.

[pennywiser]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:
[...]
Mijn adviseur is overigens niet heel spraakzaam meer. Laatste wat we vernomen hebben is dat zijn contact bij de bank misschien een taxateur voor ons wist en daar zou hij achteraan gaan.

Nee hehe, deze baal hooi heeft jullie het bos in gestuurd en dat weet hij. Opzet of niet, zorg dat je niet slachtoffer hiervan wordt en gooi hem zonder nadenken voor de bus als jullie dreigen voor alles op te draaien.

Of hij nou is voorgelogen of niet zoekt hij zelf maar uit, hij een een zorgplicht naar jullie. Mondeling A zeggen, contract B met rechtstreeks deze gevolgen. Reacties als dit is te hoog gegrepen slaan helemaal nergens op, gewoon negeren.

Morgenvroeg meteen werk maken hiervan. Dek je in, ik lees niet dat je dat doet of van plan bent.

[ Voor 24% gewijzigd door pennywiser op 18-10-2020 22:54 ]

[Diepie]

pennywiser schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:42:
[...]

Nee hehe, deze baal hooi heeft jullie het bos in gestuurd en dat weet hij. Opzet of niet, zorg dat je niet slachtoffer hiervan wordt en gooi hem zonder nadenken voor de bus als jullie dreigen voor alles op te draaien.

Of hij nou is voorgelogen of niet zoekt hij zelf maar uit, hij een een zorgplicht naar jullie. Mondeling A zeggen, contract B met rechtstreeks deze gevolgen. Reacties als dit is te hoog gegrepen slaan helemaal nergens op, gewoon negeren.

Morgenvroeg meteen werk maken hiervan. Dek je in, ik lees niet dat je dat doet of van plan bent.

Ik heb alle correspondentie al verzameld en rechtsbijstand is donderdag al ingeschakeld, zaak is aangemaakt. Morgen zal een dag van veel mail en telefoonverkeer worden. Ik heb al een ingebrekestelling voor de bank klaar liggen maar deze wil ik eerst even afstemmen met een jurist voordat hij de deur uit gaat (aangetekend).

[Sport_Life]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:
[...]


Het gaat om een stuk grond met een woonbestemming en alleen de grond zit op bijna 400k. We gaan zeker proberen om een alternatieve manier te vinden voor alleen de grond. Wellicht door onze huidige woning (welke een groot deel afbetaald is) te bieden als gedeeltelijk onderpand en wellicht nog wat extra eigen middelen.

De bank heeft wel een offerte uitgebracht in de wetenschap dat wij geen definitieve plannen hebben. En da deden ze op de dag van de overdracht terwijl ze 3 weken van tevoren stukken willen hebben, daar viel dus uberhaupt nooit aan te voldoen. De dagwaarde die ze gebruikt hebben, is ook gebaseerd op een indicatie van een aannemer.

Ik heb vanmiddag een tijdlijn gemaakt om alles op een rijtje te krijgen wanneer wat is gebeurd en na het doornemen van alle communicatie, zie ik dat we zeker 3 keer via mail/app gevraagd hebben of een taxatie nodig was, en telkens kregen we als antwoord dat dat niet nodig was. Tijdens het traject hebben we toegang gekregen tot een klantportaal van de adviseur waarin je keurig op een rijtje krijgt wat je allemaal moet aanleveren en indien aangeleverd komt er een prachtig vinkje. Het taxatierapport was al keurig afgevinkt toen we voor de eerste keer inlogde omdat deze niet vereist was in deze situatie.
Zo zie je dat wij op geen enkel moment het idee hebben gehad dat de taxatie nodig was ondanks wat er in het contract stond.
Nogmaals, wij hadden dit uit het contract moeten laten, daar hebben wij een steek laten vallen. De adviseur is iemand die ons vaker heel goed geholpen heeft dus we hebben teveel vertrouwd op hem. En hij is wellicht ook voorgelogen door de relatiemanager van de bank. Hij had dus ook zijn afspraken met de bank op schrift moeten regelen.

Mijn adviseur is overigens niet heel spraakzaam meer. Laatste wat we vernomen hebben is dat zijn contact bij de bank misschien een taxateur voor ons wist en daar zou hij achteraan gaan.


[...]


Wel gelezen, niet correct naar gehandeld zoals ik hierboven beschreven heb. Teveel in vertrouwen gehandeld.


[...]


Ik ben benieuwd waarop je je gevoel baseerd aangezien ik niet het idee krijg dat we elkaar goed genoeg kennen om in te schatten wat te hoog gegrepen is voor de ander.
En ik verwacht zeker niet dat tweakers mij door het traject gaat trekken. We hebben een vervelende situatie waarbij ik al mijn netwerken probeer aan te spreken om wat oplossingrichtingen te krijgen en zo goed mogelijk hier uit te komen. Tweakers heeft een grote community en ik hoop te putten uit de ervaringen van andere mensen.

O.a Vinzz zegt eigenlijk precies hetzelfde, zij het subtieler:

pennywiser schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 22:24:
[...]

Mondeling, daar ga je al. En dan ga je dus blind op een passeerdatum af, je moet het maar durven.

Nogmaals, ik ben bewust erg direct, als we allemaal gaan meeleven gaat er niks veranderen. En dat is wel nodig imo . Je begeeft je in een wereld van "adviseurs", makelaars, aannemers, bankiers en een verkoper die alleen maar naar zijn eigen 10% (van >400k) kijkt. Op de manier hoe jij e.e.a. aanpakt (alles op basis van vertrouwen) trekken ze je allemaal leeg. Het interesseert genoemde figuren geen ene fuck als jij straks met een half afgebouwde woning zit zonder een rooie cent op de bank (worst case).

Maargoed ik ga ervan uit dat je vanaf nu wel alles vast gaat leggen via email of brief. Daar ga je bij de aannemer ook enorm veel profijt van hebben .

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:

Het gaat om een stuk grond met een woonbestemming en alleen de grond zit op bijna 400k. We gaan zeker proberen om een alternatieve manier te vinden voor alleen de grond. Wellicht door onze huidige woning (welke een groot deel afbetaald is) te bieden als gedeeltelijk onderpand en wellicht nog wat extra eigen middelen.

Gedeeltelijk onderpand bestaat niet (correct me.. etc). Waarschijnlijk heb je nog een (stukje) hypotheek op je huidige woning, die geldverstrekker heeft je volledige woning als onderpand. Daar moet je ook zijn om je hypotheek te verhogen. Als je geluk hebt is de hypotheek nog hoger ingeschreven , anders krijg je ook nog notaris kosten. Je krijgt dan het bedrag van de WOZ waarde of taxatiewaarde minus de huidige lening op je rekening gestort, die kun je dan direct overmaken naar verkopers. Rente is aftrekbaar omdat het voor een (toekomstige) woning is. Ik weet er verder niet het fijne van, maar zo zou ik het proberen.

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 23:08:
[...]


Ik heb alle correspondentie al verzameld en rechtsbijstand is donderdag al ingeschakeld, zaak is aangemaakt. Morgen zal een dag van veel mail en telefoonverkeer worden. Ik heb al een ingebrekestelling voor de bank klaar liggen maar deze wil ik eerst even afstemmen met een jurist voordat hij de deur uit gaat (aangetekend).

Bank in gebreke stellen? Voor een mondelinge toezegging die tegenstrijdig is met hetgeen zwart op wit in een ondertekend contract staat? Juridisch sta je erg zwak, wellicht dat er vanuit "goodwill" nog iets mogelijk is (nooit geschoten is altijd mis), maar het zou mij verbazen. Dan moet de relatiemanager zijn fout toegeven aan z'n chef... (en tegen de regels van de bank een uitzondering worden gemaakt).
Ik ben bang dat je brief terecht komt bij een legertje juristen die eerst de wettelijke reactie termijn gaan uitzitten.

Een beter idee is om morgen ochtend meteen de rechtsbijstand te bellen en te vragen om een gespecialiseerd advocaten bureau. Zorg dat je daar maandag of dinsdag zit , en vaar verder op basis van hun advies.
Bij veel rechtsbijstand verzekeringen heb je recht op een doorverwijzing naar een partner.
Zelf ook mee te maken gehad toen ik met onze aannemer een conflict had.

[ Voor 41% gewijzigd door Sport_Life op 19-10-2020 13:00 ]

[pennywiser]

Sport_Life schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 23:14:
[...]

O.a Vinzz zegt eigenlijk precies hetzelfde, zij het subtieler:


[...]


Nogmaals, ik ben bewust erg direct, maar als we allemaal gaan meeleven gaat er niks veranderen. En dat is wel nodig imo . Maargoed ik ga ervan uit dat je vanaf nu wel alles vast gaat leggen via email of brief.


[...]

Gedeeltelijk onderpand gaat niet (correct me.. etc). Waarschijnlijk heb je nog een (stukje) hypotheek op je huidige woning, die geldverstrekker heeft je volledige woning als onderpand. Daar moet je ook zijn om je hypotheek te verhogen. Als je geluk hebt is de hypotheek nog hoog ingeschreven in het kadaster, anders krijg je ook nog notaris kosten. Je krijgt dan het bedrag van de WOZ waarde of taxatiewaarde minus de huidige lening op je rekening gestort, die kun je dan direct overmaken naar verkopers. Rente is aftrekbaar omdat het voor een (toekomstige) woning is. Ik weet er verder niet het fijne van, maar zo zou ik het proberen.

Goed gevonden hoor. Uiteraard moet je ook zelf basale zaken als data in de gaten houden maar te hoog gegrepen slaat nergens op, zoals ts ook aangeeft: je kent hem niet eens. Te hoog gegrepen voor de adviseur daar kan ik nog inkomen. Wat heet.

[pennywiser]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 23:08:
[...]


Ik heb alle correspondentie al verzameld en rechtsbijstand is donderdag al ingeschakeld, zaak is aangemaakt. Morgen zal een dag van veel mail en telefoonverkeer worden. Ik heb al een ingebrekestelling voor de bank klaar liggen maar deze wil ik eerst even afstemmen met een jurist voordat hij de deur uit gaat (aangetekend).

Goed zo, als het moet vol gas procederen. Niet hier zomaar voor op draaien.

[Citroentjuh]

Sport_Life schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 23:14:
[...]


Bank in gebreke stellen? Voor een mondelinge toezegging die tegenstrijdig is met hetgeen zwart op wit in een ondertekend contract staat? Juridisch sta je erg zwak, wellicht dat er vanuit "goodwill" nog iets mogelijk is (nooit geschoten is altijd mis), maar het zou mij verbazen. Dan moet de relatiemanager zijn fout toegeven aan z'n chef... (en tegen de regels van de bank een uitzondering worden gemaakt).
Ik ben bang dat je brief terecht komt bij een legertje juristen die eerst de wettelijke reactie termijn gaan uitzitten.

Dit dus inderdaad. Ik zou het zeker als het belang heel groot is wel proberen, maar het lijkt me niet heel kansrijk. TS benadrukt in de post meermaals dat het een bindende offerte is, maar lijkt daarbij dan even voorbij te gaan aan het feit dat de bepalingen die erin staan die hem tot taxatie verplichten ook bindend zijn...

[Verwijderd]

Mijn ervaring met de naming en shaming is niet de bedoeling. is niet per se negatief mbt hypotheken, mr ik heb er destijds wel expliciet voor gekozen om direct met de banken zelf te onderhandelen en niet met tussenpersonen. Zo weet ik van de verkoop (recentelijk) van het huis van mijn schoonmoeder dat de verkopende partij vast zat (via hun tussenpersoon) bij een redelijk beperkt aantal aanbieders omdat de tussenpersoon gebruik maakt van een portal waar slechts 3 financiële instellingen bij aangesloten zijn...
Dat gezegd hebbende, ik zou eens voorzichtig een belletje naar het KIFID plegen. Zover ik me kan herinneren hebben ze daar ook iets voor 'spoedjes', iets wat jullie nu wellicht kan helpen. En natuurlijk is ook dan het hebben van een goede tijdslijn en documentatie belangrijk.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 19-10-2020 14:17 ]

[Wilke]

Rechtsbijstand is niet goed genoeg IMO. Er staat te veel op het spel en hun belang is niet groot genoeg.

En nee, ik heb geen aandelen in advocatenkantoren

[Smobbo]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:
[...]


Ik heb vanmiddag een tijdlijn gemaakt om alles op een rijtje te krijgen wanneer wat is gebeurd en na het doornemen van alle communicatie, zie ik dat we zeker 3 keer via mail/app gevraagd hebben of een taxatie nodig was, en telkens kregen we als antwoord dat dat niet nodig was.

Dit is dus wel zwart-op-wit?

Het zijn nu eigenlijk 2 trajecten die je wil gaan uitlopen:
1. Grond alsnog verkrijgen (prio 1)
2. Schuld ergens neerleggen (prio 2)

Dat maakt het best lastig. Nu met gestrekt been richting de bank een in gebreke stelling sturen betekent waarschijnlijk dat traject 1. een heel stuk lastiger wordt...

Hoe groot is de kans dat de grond gelijk aan een ander verkocht wordt? Als dat niet zo groot is dan zou ik ook vooral het contact met de verkoper goed houden. Die kan nu 10% vangen en dan opnieuw het verkooptraject in gaan, maar als dat vooral gedoe voor hem is dan is hij misschien wel geïnteresseerd in het alsnog aan jullie verkopen van de grond.

[Verwijderd]

4 ton.... dat financier je ook niet even 1-2-3 onderhands. Ai.
Maargoed, waarborgsom eraf, blijft er nog 360k over. Dat is wel erg veel om aan overwaarde op je huis te hebben. Maar als die overwaarde er is.... je huidige woning kan morgen getaxeerd zijn als het moet. Heb je 360k aan ruimte in de inshcrijving van je huidige hypotheek?

Maar nu beginnen we hier op een forum in de rol van financieel adviseur te kruipen. Dat moet je ook niet willen.

Met de huidge adviseur ga je toch niet verder. Als je nog een gaatje in je agenda hebt.... tijd voor een andere adviseur. Zet die maar - parallel aan wat je nu hebt lopen - aan het werk om te kijken of zoiets als ik hierboven hardop denk haalbaar zou zijn. Als dat lukt dan kan er een streep door die hele offerte en claim je de kosten daarvoor bij je huidige adviseur, nadat je je noodplan rond hebt. En daarna zoekt hij het maar lekker uit. Dan ga je met je nieuwe adviseur voor de financiering van je bouw.

En neem maar vast afscheid van een paar vakantiedagen.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 19-10-2020 11:52 ]

[Gomez12]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:
[...]
Ik heb vanmiddag een tijdlijn gemaakt om alles op een rijtje te krijgen wanneer wat is gebeurd en na het doornemen van alle communicatie, zie ik dat we zeker 3 keer via mail/app gevraagd hebben of een taxatie nodig was, en telkens kregen we als antwoord dat dat niet nodig was. Tijdens het traject hebben we toegang gekregen tot een klantportaal van de adviseur waarin je keurig op een rijtje krijgt wat je allemaal moet aanleveren en indien aangeleverd komt er een prachtig vinkje. Het taxatierapport was al keurig afgevinkt toen we voor de eerste keer inlogde omdat deze niet vereist was in deze situatie.

Aan wie heb je dat per mail/app gevraagd? Want ik heb het idee dat je dat aan je adviseur hebt gevraagd en niet aan de bank.
En je adviseur is hier het probleem...

Zo zie je dat wij op geen enkel moment het idee hebben gehad dat de taxatie nodig was ondanks wat er in het contract stond.

Wat je hier in wezen zegt is dat je je adviseur meer geloofde dan wat er zwart-op-wit van de bank stond, vecht het dan ook bij je adviseur aan en niet bij de bank.

Mijn adviseur is overigens niet heel spraakzaam meer. Laatste wat we vernomen hebben is dat zijn contact bij de bank misschien een taxateur voor ons wist en daar zou hij achteraan gaan.

Ik zou zeggen dat je voor de keuze staat :
- Of je zet je adviseur aan het werk om deze chaos die door hem ontstaan is op te lossen
- Of je schakelt je adviseur uit en zoekt een andere of gaat het zelf doen.

Maar nu ben je het een beetje half-half aan het doen, nu wil jij opeens de bank aansprakelijk gaan stellen, terwijl je adviseur het probleem is.

[...]
We gaan morgen contact opnemen met de bank zonder adviseur en de vraag wat de eisen van de taxatie zijn, staat op het lijstje.

Let er in dit geval wel op dat je nu alles zelf gaat doen en dat je de bank zeker te vriend moet houden (volgens je bindende overeenkomst ben je al veel te laat), dus wees niet bang om je adviseur onder de trein te gooien.

P.s. Kan er trouwens niet een TopicTitle change komen? Naar iets van "Bindende offerte getekend maar ik kan niet over de brug komen" want dat is wat er aan de hand is.

[ Voor 3% gewijzigd door Gomez12 op 19-10-2020 12:31 ]

[Verwijderd]

Gomez12 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:18:

[...]

Let er in dit geval wel op dat je nu alles zelf gaat doen en dat je de bank zeker te vriend moet houden (volgens je bindende overeenkomst ben je al veel te laat), dus wees niet bang om je adviseur onder de trein te gooien.

P.s. Kan er trouwens niet een TopicTitle change komen? Naar iets van "Bindende offerte getekend maar ik kan niet over de brug komen" want dat is wat er aan de hand is.

Deze puinhoop nu zelf oppakken lijkt me een bijzonder slecht plan. Dan zet je je adviseur buiten spel en dat zou je positie richting hem mogelijk alleen maar verzwakken.

Een telefoontje met wat vragen kan waarschijnlijk geen kwaad, maar ga zelf GEEN afspraken maken met de bank.

[!null]

De bank is denk ik duidelijk, het probleem zit bij de adviseur, dus waarom zou je doorgaan met de adviseur waarin je totaal geen vertrouwen meer hebt?
In die zin niet gek om zelf contact te onderhouden met de bank over het probleem, in zoverre dat gaat, want de bank is daar wellicht niet op ingericht (omdat ze juist via adviseurs werken)
Ik zou de bank niet aanvallen eerlijk gezegd, met een ingebreke stelling.

Wij hadden een prettige adviseur bij onze eerste hypotheek, maar die deed ook maar wat rondom flexibele contracten en werkgeversverklaring. Op een gegeven moment was het goed, ik dacht eerst dat de bank moeilijk deed, maar meost later toch concluderen dat de adviseur niet exact de eisen van de bank wist. Waarvoor is hij dan adviseur? Voor alle makkelijke loondienst hypotheekjes? Geen behoefte om iets aan de hypotheek te veranderen via hem.

Blijf in gesprek met verkoper. Als je tijd krijgt hebt kun je misschien je eigen huis snel kwijt zijn en de grond kopen. Maar dan moet de verkoper er wel van overtuigd zijn en niet gewoon die 10% pakken.
En dan zit je uiteraard even zonder woning. Voordeel is misschien wel de juiste tijd om het te verkopen nu.

[Rukapul]

Diepie schreef op zondag 18 oktober 2020 @ 22:34:
[...]


Het gaat om een stuk grond met een woonbestemming en alleen de grond zit op bijna 400k. We gaan zeker proberen om een alternatieve manier te vinden voor alleen de grond. Wellicht door onze huidige woning (welke een groot deel afbetaald is) te bieden als gedeeltelijk onderpand en wellicht nog wat extra eigen middelen.

Het lijkt alsof je de begrippen niet erg scherp hebt. Je huidige bank heeft namelijk al het gehele onderpand (soort van, een 2e hypotheek boven het ingeschreven bedrag is alleen theoretische optie).

Eerder dit jaar kon ik in heel korte tijd en zonder dat het doel aangegeven hoefde te worden bij mijn *huidige* bank mijn hypotheek ophogen tot 90% van de waarde volgens modelwaardering. Bij die waarde werd ook de opgebouwde waarde in de spaarhypotheek nog opgeteld.

Als je huidige bank zoiets biedt en je kunt hiermee voldoende geld vrijspelen dan is dat waarschijnlijk een goed alternatief.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 19-10-2020 20:16 ]

[Freeaqingme]

Ik zou wel doorgaan met de adviseur. Als je nu een andere adviseur in de arm neemt moet die zich enerzijds helemaal opnieuw inlezen. Anderzijds maak je het voor de oude adviseur dan veel makkelijker om te zeggen "tjah, het kon nog wel gefixed worden maar de nieuwe adviseur heeft het verkeerd gedaan".

Als je voldoende zwart op wit hebt staan om de adviseur aansprakelijk te stellen hem nu gewoon tot het uiterste laten gaan z'n fuckups te fixen en te zorgen dat die hypotheek er komt. Lukt 'm dat dan toch niet, kan je alsnog gaan voor de aansprakelijkheidsstelling.

[Diepie]

Wederom dank allemaal voor het meedenken. Even een kleine update van mijn kant na twee dagen non-stop mailen, bellen, overleggen en bespreken.

We hebben verschillende stappen ondernomen :
- advocaat en rechtsbijstand ingeschakeld om adviseur aansprakelijk te stellen
- contact gehad met verschillende investeerders, zakelijk en prive
- contact gehad met een hypotheek adviseur gespecialiseerd in abnormale hypotheken en oplossen van troep van andere adviseurs - contact verkregen via onze accountant
- makelaar verkoper gesproken over standpunt verkoper

We zijn er over uit dat de adviseur aansprakelijk is en gaan deze aansprakelijk stellen, dit doen we samen met een advocaat en de rechtsbijstandverzekering. Deze zijn voor ons bezig om een en ander op te stellen om morgen de deur uit te doen.

De investeerders die we gesproken hebben zijn wel interessant om eens in aanraking mee te komen maar een schimmig wereldje, dat is duidelijk. Rentepercentages van 10% en een 2e hypotheek op een ander pand zijn toch voorwaarden waar we niet blij van worden dus daar blijven we van weg. Ik snap dat die mensen er op willen verdienen maar omdat het te onzeker is dat we snel wel kunnen financieren, zit daar teveel risico aan vast.

De nieuwe adviseur waar we mee gesproken hebben, geeft een beter gevoel. Dit gaat misschien wel langer duren dan een paar dagen maar dit is wellicht in overleg met de verkoper nog haalbaar. Deze kan wellicht een normale hypotheek regelen tegen normale voorwaarden maar daar horen we morgen meer over.

We hebben ook nog even gebeld met de makelaar van de verkoper en die geeft aan dat na het verlopen van de 8 dagen na ingebrekestelling de verkoper zeker nog niet van plan is om de overeenkomst te ontbinden en graag wil dat we alsnog tot een oplossing komen. Dit geeft wat ruimte.

Het is een moeizaam proces en voor ons eigenlijk met nog maar twee scenario's en 1 zekerheid. De zekerheid is dat we de adviseur aansprakelijk stellen voor alle kosten, de scenario's bepalen de hoogte van de kosten.

Scenario 1 : de nieuwe adviseur kan wel een goede hypotheek regelen binnen afzienbare tijd en in overeenstemming met de verkoper. Kosten van nieuwe adviseur en boetes naar verkoper door late passering worden verhaald op adviseur.

Scenario 2 we ontbinden omdat we de financiering niet rondkrijgen en de boete gaan we verhalen op de adviseur.

Beide scenario's hebben we vrede mee inmiddels, bij 1 hebben we het kavel met een normale hypotheek, bij 2 hebben we geen kavel maar wel rust. We zitten absoluut niet op een schopstoel omdat we heerlijk wonen waar we nu zitten. Het was een unieke kans, we hebben het geprobeerd maar niet gelukt. Volgende keer beter.

Tot zover, binnenkort weer een update

[!null]

Mooie update. Succes ermee. In ieder geval mooi dat de verkoper ook oplossingsgericht denkt. De verkoper is er vermoedelijk echt van overtuigd dat jullie het echt willen met alle goede bedoelingen.

Wat wij als verkopers ook hadden toen we maar uitstel moesten blijven doen voor onze kopers die in drukste tijd de langzaamste bank hadden gekozen.

[Gomez12]

Ik heb er geen verstand van, maar ik zou er niet al te hard op rekenen dat je veel kan verhalen op de adviseur, het zou mooi zijn als het wel kan. Maar ik zou er niet op rekenen.

Puur gebaseerd op dat je zelf je handtekening hebt gezet onder de bindende overeenkomst waarin het stond en dat je zelf ook al zegt dat je hebt gezien dat het boxje afgevinkt was bij de adviseur terwijl je wist dat die er nog niet was (er zit een wereld van verschil tussen niet nodig hebben en wel afgevinkt hebben)

Oftewel ja, je bent genaaid door je adviseur, maar of je er iets op kan verhalen? Ik weet het nog zo net niet...

En daar zou ik qua scenario's ook van uitgaan, alles wat je dan wel kan verhalen is een meevaller ipv dat het koud op je dak valt dat je het opeens niet 100% vergoed gaat krijgen.

[Diepie]

Gomez12 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 22:33:
Ik heb er geen verstand van, maar ik zou er niet al te hard op rekenen dat je veel kan verhalen op de adviseur, het zou mooi zijn als het wel kan. Maar ik zou er niet op rekenen.

Puur gebaseerd op dat je zelf je handtekening hebt gezet onder de bindende overeenkomst waarin het stond en dat je zelf ook al zegt dat je hebt gezien dat het boxje afgevinkt was bij de adviseur terwijl je wist dat die er nog niet was (er zit een wereld van verschil tussen niet nodig hebben en wel afgevinkt hebben)

Oftewel ja, je bent genaaid door je adviseur, maar of je er iets op kan verhalen? Ik weet het nog zo net niet...

En daar zou ik qua scenario's ook van uitgaan, alles wat je dan wel kan verhalen is een meevaller ipv dat het koud op je dak valt dat je het opeens niet 100% vergoed gaat krijgen.

Ik reken er ook zeker niet op. We hebben volgens de advocaat en de rechtsbijstand wel een goeie case maar zekerheid is er gewoon niet. In dat geval pakken we ons verlies en gaan we door maar zeker niet zonder slag of stoot.
We verdienen beide goed en we vallen niet in een gat als we het kwijt zijn maar het is zonde geld.

[Windows95]

Ik ben toch benieuwd hoe dit af gaat lopen. Mijn ervaring met financieel adviseurs is niet al te goed. Ze rekenen allemaal hoge bedragen voor advieskosten, 2500 euro is heel normaal. Dit bedrag rekenen ze ook rustig voor een vrijgezel met vast contract en eerste huis en niet de max hypotheek nodig. Makkelijker geval bestaat niet.

Heb je een iets ingewikkeldere situatie omdat niet alle hypotheekverstrekkers om kunnen of willen gaan met jouw situatie, dan wordt het voor heel veel adviseurs schijnbaar te ingewikkeld. Blijkbaar is het voor veel adviseurs al moeilijk om een mail te lezen. Als je als adviseur alleen om kan gaan met standaard situaties, een mailtje niet kunt lezen maar toch 2500euro advieskosten durft te vragen, dan kan dat in mijn mening alleen de kosten rechtvaardigen omdat je bij een verkeerd advies (terecht) aansprakelijk gesteld zal worden.

[Bob-B190]

Is de adviseur lid van de FFP? https://ffp.nl/lidmaatschap/ffp-keurmerk/gedragscode/

Of een andere beroepsgroep met gedragscode? Wellicht stelt de AFM nog eisen waar hij/zij in strijd mee gehandeld heeft.

[wowly]

Vervelende situatie, ik wens je een goede afloop toe, en als ik het zo lees is deze zeker goed mogelijk. De verkoper gunt je wat.

Het probleem zit hem in het woord "adviseur". Mijn stel regel is dat ik de materie moet begrijpen. Volledig. Links en rechtsom. Voor naar achteren. Dan pas heb ik vertrouwen in een traject. Wij hebben zo ook gebouwd, en ook mbv een financieel adviseur (destijds van een een of andere onafhankelijke club). Iedere beslissing die we genomen hebben, hebben we gedaan in volledige controle. Daardoor eigenlijk geen echte beslissing meer, want er is vaak 1 beste uitkomst. Dan wordt bouwen heel erg leuk.

Overigens hadden wij meteen een makelaar gevonden die taxeerde mbv bouwtekening Tbv bouwhypotheek. De eerste die we vroegen zelfs... Moet lukken dus.

Blijf opbouwend, en geef aan waar je hulp nodig hebt.

Owja, laat je aub NIET opjagen. Niet door de bank, niet door een adviseur, die een aannemer en vooral niet door jezelf (mindset)

En geld wat er niet is, kun je niet uitgeven. Budgetteren dus een je eraan houden...

[vanaalten]

Diepie schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 22:07:
Scenario 1 : de nieuwe adviseur kan wel een goede hypotheek regelen binnen afzienbare tijd en in overeenstemming met de verkoper. Kosten van nieuwe adviseur en boetes naar verkoper door late passering worden verhaald op adviseur.

Vergeet daarbij niet dat een eventueel nieuwe hypotheek wellicht totaal duurder uitpakt (hogere rente gedurende de looptijd) en dat je die mogelijk ook kan verhalen - al kan de advocaat vast meer zeggen over de haalbaarheid daarbij.

Ik hoop voor jullie dat scenario #1 het wordt - en dat de afwikkeling soepel loopt.

[Virtuozzo]

Wilke schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:03:
Rechtsbijstand is niet goed genoeg IMO. Er staat te veel op het spel en hun belang is niet groot genoeg.

En nee, ik heb geen aandelen in advocatenkantoren

Belangrijker nog, rechtsbijstand handelt in optimalisatie van dienstverlening. Er is de facto zeer beperkte ruimte voor wat niet correspondeert aan de grootste gemene deler. Dat wil dus zeggen dat er niet enkel sprake is van geen eigen aandeel, maar ook van gedelegeerde positie, en een beperking voor wat men kan doen zowel in procedure als timing als impact.

Als de grond een belang van 400k is dan zit hij al ver boven de berekening van handelingsvermogen van een rechtsbijstandverzekering.

[Wilke]

Gomez12 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 22:33:
Ik heb er geen verstand van, maar ik zou er niet al te hard op rekenen dat je veel kan verhalen op de adviseur, het zou mooi zijn als het wel kan. Maar ik zou er niet op rekenen.

Nou, met wat TS heeft gepost lijkt er wel een redelijk schriftelijk spoor te zijn dat wijst richting falen van de adviseur. Whatsapp en mail zijn wat dat betreft prima bewijsmateriaal. Maar goed, je weet het inderdaad nooit.

[Sport_Life]

Speculeren heeft niet zoveel zin maar om enig evenwicht in het sentiment te brengen: ik verwacht zeker wel een kans van slagen om de adviseur met succes aansprakelijk te stellen. Waarschijnlijk heeft deze een beroeps aansprakelijkheidsverzekering, dan vechten de advocaten van de rechtsbijstand (partner, dus niet rechtsbijstand juristen zelf) het uit met de advocaten van de aansprakelijkheidsverzekering van de adviseur.
Die verzekering is juist bedoeld voor dergelijke (beroeps)fouten.

Maar hopelijk voor TS komt de financiering alsnog rond en valt de financiële schade mee. (Alleen de werkelijk geleden schade door verkopers ).

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 21-10-2020 21:42 ]

[Harm_H]

Als je een bindende offerte hebt + die statement van de afm denk ik dat je in een rechtzaak alle schade vergoed krijgt. (mits je verhaal klopt)

En ik denk dat je de bankmedewerkers even moet vertellen dat ze dit hun baan kan kosten. Er is al een bindende offerte en ze zijn niet over de brug gekomen.

[gron74]

Wij hebben ook gedoe gehad met nieuwbouw. De adviseur had ons te vroeg een offerte laten tekenen. Lang verhaal, een boel stress maar uiteindelijk netjes opgelost en een pluim voor de gemeente die meewerkte en ons de tijd en ruimte gaf. Mijn ervaring: de goedkope hypotheekversterkers zijn lastige partners als jouw traject ook maar iets afwijkt van de norm.

[Citroentjuh]

Harm_H schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 04:52:
Als je een bindende offerte hebt + die statement van de afm denk ik dat je in een rechtzaak alle schade vergoed krijgt. (mits je verhaal klopt)

En ik denk dat je de bankmedewerkers even moet vertellen dat ze dit hun baan kan kosten. Er is al een bindende offerte en ze zijn niet over de brug gekomen.

Heb je het verhaal wel goed gelezen? Het probleem ligt niet bij de bank maar de financieel adviseur. Dat de bank niet over de brug komt lijkt gewoon kloppend want TS voldoet niet aan de in de bindende offerte gestelde voorwaarden.
TS hoopt dan ook schade op zijn adviseur te kunnen verhalen, niet bij de bank.

[Diepie]

Weer even een update van mijn zijde.

Afgelopen donderdag is veel gebeurd :

Bezoek gehad van een andere prive investeerder die de urgentie inzag en dus snel wilde schakelen. Na kennismaking heeft hij ons een bod gedaan. Eerste maand 12K en daarna 5%. We hebben er even over nagedacht maar dat vonden we toch te gek. We hebben besloten het lot te laten beslissen over de uitstaande lijntjes en dat heeft goed uitgepakt.

Diezelfde ochtend hebben we om tafel gezeten met de nieuwe adviseur en die heeft ons de voorwaarden laten zien van een andere bank waar hij het wil neerleggen. Daar staat het volgende in :

De onherroepelijke omgevingsvergunning moet in principe bij datum bindend aanbod aanwezig zijn. Als de vergunning er nog niet is, dan wordt alleen de grond uitbetaald bij het passeren van de hypotheekakte en wordt er een blokkade op het bouwdepot gezet. De waarde van de grond blijkt uit een taxatierapport. Als het een financiering betreft van in eerste instantie alleen de bouwkavel dan hoeft het taxatierapport niet gevalideerd te worden. Valideren kan alleen maar als het "woonruimte" betreft en alleen de bouwkavel is nog geen woonruimte. Let op dat de bestemming van de bouwkavel wel altijd ‘wonen’ moet zijn.

Kijk daar kunnen we wat mee! Ik heb inmiddels een makelaar gevonden die de taxatie wil uitvoeren zonder validatie en daar verwacht ik begin volgende week het rapport van. Financieel gezien maak ik mij voor de aanvraag geen zorgen, de vorige offerte laat dat eigenlijk al zwart op wit zien dat we kredietwaardig zijn en dat heeft de vorige bank ook bevestigd dat dat niet de bottleneck is. Goede hoop dus dat dit wat wordt.

Dan blijft natuurlijk wel het stukje boete wat vandaag in werking gaat treden en het standpunt van de verkoper daarin. Deze heeft donderdag laat eindelijk gereageerd en nu weten we tenminste waar we aan toe zijn.
Hij gaat vandaag niet ontbinden en geeft ons 3 a 4 weken om dit aanvraagtraject te voltooien, dat moet voldoende zijn. Daarnaast geeft hij aan dat we voor de overdracht maar even samen moeten zitten om te kijken naar de werkelijke kosten die hij extra heeft moeten maken.

Wat betreft de vorige adviseur, daar kregen we ook donderdag laat nog een mail van waain hij vraagt of we niet toch nog snel een gevalideerd rapport kunnen regelen zodat hij middels een spoedprocedure alsnog de hypotheek kan laten uitbetalen. Dit moet hij waarschijnlijk verplicht van zijn werkgever vragen om aan te tonen dat hij het probeert op te lossen want hij weet donders goed dat we dit niet kunnen leveren. We hebben van onze advocaat ook het advies gekregen om er verder niet op te reageren.
Vraag blijft nog wel hierin of we van die bank nog annuleringskosten krijgen van die offerte. Uiteraard gaan we dan wel proberen om ook die kosten te verhalen.

We hebben op donderdag ook nog even een kopje koffie gedronken met de bewoner van de monumentale boerderij die voor ons kavel ligt. Ik weet niet of ik het al eens genoemd heb, maar dat is een voormalig huisarts, de vader van de verkoper. We hebben een goed gesprek gehad en ook aan hem duidelijk gemaakt dat we er alles aan doen om het tot een goed einde te brengen. Hij gaf aan dat hij wat dat betreft weinig invloed heeft maar ik heb het vermoeden dat hij contact heeft gehad met zijn zoon en een goed woordje heeft gedaan.

Tot zover, hier is eindelijk wat rust in de tent gekomen gelukkig. We zijn er nog niet maar op dit moment zijn we alleen nog maar bezig met een 'normale' hypotheek aanvraag waarvan de stukken inmiddels allemaal verzameld zijn en naar de adviseur gestuurd zijn.

[CrazyFool]

Allemaal goed nieuws zoals ik het lees, ik heb dit topic al vanaf het begin gelezen en was erg benieuwd naar de uitkomst. Ik zou zeggen hou ons nog even op de hoogte als het helemaal in kannen en kruiken is.

Verder heel veel succes de komende weken!
Ben er ook erg benieuwd hoe het verder gaat aflopen met de financieel adviseur...

[pennywiser]

Die annuleringskosten moeten in de offerte staan, of een verwijzing daarnaar.

Verder, fijn dat het eea in rustiger vaarwater is gekomen. Die vorige "adviseur" moet echt aangepakt worden, maar je hebt ook wel wat anders aan je hoofd.

Die privé-investeerder had van pas kunnen komen als zijn (woeker)rente lager was dan de boete.

[DIJK]

vanaalten schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 15:11:
[...]

Vergeet daarbij niet dat een eventueel nieuwe hypotheek wellicht totaal duurder uitpakt (hogere rente gedurende de looptijd) en dat je die mogelijk ook kan verhalen - al kan de advocaat vast meer zeggen over de haalbaarheid daarbij.

Ik hoop voor jullie dat scenario #1 het wordt - en dat de afwikkeling soepel loopt.

Dat lijkt me niet direct een optie omdat de 2e hypotheek wellicht duurder is vanwege een hogere risicoinschatting. De 1e kwam daarom ook niet rond dus dat is dan geen schade. Dat tarief was immers nooit rond gekomen op basis van de beschikbare papieren. Alleen als je kan aantonen dat je door de spoedprocedure en niet door de hogere risicoinschatting meer geld kwijt bent lijkt me dat verhaalbaar.

Wat wel verhaalbare schade lijkt zijn de extra kosten die dadelijk aan de verkoper dienen te worden afgedragen. (En het eventueel betaalde aan de 1e adviseur)

[Estylicious]

Niet alles gelezen, tl;dr. Maar als het taxatierapport het probleem is... Ik heb destijds gewoon zelf een bouwplannetje gemaakt met wat aannames uit de dikke duim qua kosten en dergelijke. Die heb ik aan de taxateur gegeven met het verzoek het pand te keuren met een inschatting van de woningwaarde na verbouwing zoals aangegeven in het bouwplan. Was geen enkel probleem.

Tl;dr: Maak zelf een bouwplan. Zoek een taxateur. Laat deze een taxatierapport met een inschatting van de woningwaarde na verbouwing.

[Grotbewoner]

Virtuozzo schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 16:47:
[...]


Belangrijker nog, rechtsbijstand handelt in optimalisatie van dienstverlening. Er is de facto zeer beperkte ruimte voor wat niet correspondeert aan de grootste gemene deler. Dat wil dus zeggen dat er niet enkel sprake is van geen eigen aandeel, maar ook van gedelegeerde positie, en een beperking voor wat men kan doen zowel in procedure als timing als impact.

Als de grond een belang van 400k is dan zit hij al ver boven de berekening van handelingsvermogen van een rechtsbijstandverzekering.

Niemand snapt wat hier staat.

[Virtuozzo]

Grotbewoner schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 13:39:
[...]


Niemand snapt wat hier staat.

En dit voegt iets toe aan het topic? Je kan je ook afvragen wat het zegt als je door dit soort deuren gaat zonder iets toe te voegen aan het gesprek. Daarbij, welkom in de wonderbaarlijke samenleving. Mensen zijn allemaal anders.

[Diepie]

Estylicious schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 12:56:
Niet alles gelezen, tl;dr. Maar als het taxatierapport het probleem is... Ik heb destijds gewoon zelf een bouwplannetje gemaakt met wat aannames uit de dikke duim qua kosten en dergelijke. Die heb ik aan de taxateur gegeven met het verzoek het pand te keuren met een inschatting van de woningwaarde na verbouwing zoals aangegeven in het bouwplan. Was geen enkel probleem.

Tl;dr: Maak zelf een bouwplan. Zoek een taxateur. Laat deze een taxatierapport met een inschatting van de woningwaarde na verbouwing.

Zoals ik in mijn vorige post aangaf, dit is inmiddels gelukt. Maar tijdens mijn zoektocht is wel gebleken dat veel taxateurs toch niet zo coulant zijn en alleen maar een taxatie uitvoeren met NWWI validatie. En dan praat ik niet over ééntje want ik heb er zeker 10 gesproken voordat ik er één te pakken had die de taxatie wilde doen zonder NWWI validatie.

[Grotbewoner]

Virtuozzo schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 13:45:
[...]


En dit voegt iets toe aan het topic? Je kan je ook afvragen wat het zegt als je door dit soort deuren gaat zonder iets toe te voegen aan het gesprek. Daarbij, welkom in de wonderbaarlijke samenleving. Mensen zijn allemaal anders.

Maar jij zit de het grootste deel van de dag, jaar in jaar uit op tweakers posts te tikken die niemand begrijpt, ik dacht dat je wellicht wat feedback voor je levenswerk kon gebruiken. Daarnaast helpen leesbare posts de algemene kwaliteit van de discussie en het forum hoog te houden.

Sorry voor de off-topic meta opmerkingen, maar Virtuozzo's posts vind ik nagenoeg altijd onleesbaar en komen overal terug, de hele dag lang.

[ Voor 10% gewijzigd door Grotbewoner op 24-10-2020 17:03 ]

[Bockelaar]

tjeetje wat een strijd @Diepie ! Hoop voor je dat alles in kannen en kruiken kan komen. Sneu om te zien dat de hypotheekadviseur markt blijkbaar nog steeds veel puin bevat

[Sport_Life]

Diepie schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 10:01:
Weer even een update van mijn zijde.

Afgelopen donderdag is veel gebeurd :

Bezoek gehad van een andere prive investeerder die de urgentie inzag en dus snel wilde schakelen. Na kennismaking heeft hij ons een bod gedaan. Eerste maand 12K en daarna 5%. We hebben er even over nagedacht maar dat vonden we toch te gek. We hebben besloten het lot te laten beslissen over de uitstaande lijntjes en dat heeft goed uitgepakt.

Diezelfde ochtend hebben we om tafel gezeten met de nieuwe adviseur en die heeft ons de voorwaarden laten zien van een andere bank waar hij het wil neerleggen. Daar staat het volgende in :

De onherroepelijke omgevingsvergunning moet in principe bij datum bindend aanbod aanwezig zijn. Als de vergunning er nog niet is, dan wordt alleen de grond uitbetaald bij het passeren van de hypotheekakte en wordt er een blokkade op het bouwdepot gezet. De waarde van de grond blijkt uit een taxatierapport. Als het een financiering betreft van in eerste instantie alleen de bouwkavel dan hoeft het taxatierapport niet gevalideerd te worden. Valideren kan alleen maar als het "woonruimte" betreft en alleen de bouwkavel is nog geen woonruimte. Let op dat de bestemming van de bouwkavel wel altijd ‘wonen’ moet zijn.

Kijk daar kunnen we wat mee! Ik heb inmiddels een makelaar gevonden die de taxatie wil uitvoeren zonder validatie en daar verwacht ik begin volgende week het rapport van. Financieel gezien maak ik mij voor de aanvraag geen zorgen, de vorige offerte laat dat eigenlijk al zwart op wit zien dat we kredietwaardig zijn en dat heeft de vorige bank ook bevestigd dat dat niet de bottleneck is. Goede hoop dus dat dit wat wordt.

Dan blijft natuurlijk wel het stukje boete wat vandaag in werking gaat treden en het standpunt van de verkoper daarin. Deze heeft donderdag laat eindelijk gereageerd en nu weten we tenminste waar we aan toe zijn.
Hij gaat vandaag niet ontbinden en geeft ons 3 a 4 weken om dit aanvraagtraject te voltooien, dat moet voldoende zijn. Daarnaast geeft hij aan dat we voor de overdracht maar even samen moeten zitten om te kijken naar de werkelijke kosten die hij extra heeft moeten maken.

Wat betreft de vorige adviseur, daar kregen we ook donderdag laat nog een mail van waain hij vraagt of we niet toch nog snel een gevalideerd rapport kunnen regelen zodat hij middels een spoedprocedure alsnog de hypotheek kan laten uitbetalen. Dit moet hij waarschijnlijk verplicht van zijn werkgever vragen om aan te tonen dat hij het probeert op te lossen want hij weet donders goed dat we dit niet kunnen leveren. We hebben van onze advocaat ook het advies gekregen om er verder niet op te reageren.
Vraag blijft nog wel hierin of we van die bank nog annuleringskosten krijgen van die offerte. Uiteraard gaan we dan wel proberen om ook die kosten te verhalen.

We hebben op donderdag ook nog even een kopje koffie gedronken met de bewoner van de monumentale boerderij die voor ons kavel ligt. Ik weet niet of ik het al eens genoemd heb, maar dat is een voormalig huisarts, de vader van de verkoper. We hebben een goed gesprek gehad en ook aan hem duidelijk gemaakt dat we er alles aan doen om het tot een goed einde te brengen. Hij gaf aan dat hij wat dat betreft weinig invloed heeft maar ik heb het vermoeden dat hij contact heeft gehad met zijn zoon en een goed woordje heeft gedaan.

Tot zover, hier is eindelijk wat rust in de tent gekomen gelukkig. We zijn er nog niet maar op dit moment zijn we alleen nog maar bezig met een 'normale' hypotheek aanvraag waarvan de stukken inmiddels allemaal verzameld zijn en naar de adviseur gestuurd zijn.

Verkoper verdient (tot op heden) ook een flinke pluim! .

Vind het mooi te lezen dat alles toch nog goed lijkt te komen , leuk dat je ons op de hoogte houdt. Hopelijk kun je deze fase straks achter je laten en je focussen op de leuke dingen.
Merk wel dat je er zakelijker en beter geïnformeerd in staat als in het begin van het topic.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 24-10-2020 15:31 ]

[vanaalten]

DIJK schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 12:25:
[...]

Dat lijkt me niet direct een optie omdat de 2e hypotheek wellicht duurder is vanwege een hogere risicoinschatting. De 1e kwam daarom ook niet rond dus dat is dan geen schade. Dat tarief was immers nooit rond gekomen op basis van de beschikbare papieren. Alleen als je kan aantonen dat je door de spoedprocedure en niet door de hogere risicoinschatting meer geld kwijt bent lijkt me dat verhaalbaar.

Wat wel verhaalbare schade lijkt zijn de extra kosten die dadelijk aan de verkoper dienen te worden afgedragen. (En het eventueel betaalde aan de 1e adviseur)

Ik hou de percentages niet in de gaten, maar het zou best kunnen dat de rente is gestegen afgelopen weken en dat het geklungel van de adviseur voor een kostbare vertraging heeft gezorgd. TS kan misschien kijken naar de rente van de offerte die hij nu gaat tekenen en wat de rente daar geweest zou zijn als hij die offerte 6 weken eerder of zo (in plaats van de klungel-offerte) had gekregen.

Kan mij voorstellen dat het moeilijker hard te maken is, maar wellicht dat $advocaat daar ideeën over heeft.

[CornermanNL]

Grotbewoner schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 14:17:
[...]


Maar jij zit de het grootste deel van de dag, jaar in jaar uit op tweakers posts te tikken die niemand begrijpt, ik dacht dat je wellicht wat feedback voor je levenswerk kon gebruiken. Daarnaast helpen leesbare posts de algemene kwaliteit van de discussie en het forum hoog te houden.

Sorry voor de off-topic meta opmerkingen, maar Virtuozzo's posts vind ik nagenoeg altijd onleesbaar en komen overal terug, de hele dag lang.

@Diepie Mooi dat er een goede oplossing in zicht komt.

Wat Virtuozzo bedoeld is dat rechtsbijstand is bedoeld om mensen te helpen bij de meest voorkomende gevallen. Uitzonderingen daar mag maar beperkt energie in gestoken worden. Het is immers een verzekering , en die moeten het hebben van de risico analyses.

In het geval van rechtsbijstand maken ze een inschatting van de tijd die een zaak kost , en zijn bereid deze te doen tegen een x bedrag aan kosten .

Heel specialistisch werk zullen ze dus zo snel mogelijk willen oplossen, of in de voorwaarden op een maximale inzet van middelen zetten. En dat is in veel moeilijke gevallen niet afdoende.

In specialistisch rechtskwesties vaak een lange adem nodig , niet iets dat bij rechtsbijstand inzit. Of dit nu bij de rechtswinkel is of bij een rechtsbijstandsverzekering , beide werken met risicomodellen en maximale effort per soort zaak.

Een verzekeringsmaatschappij moet immers leven van het verschil tussen premie en uitkering. En kunnen dus niet heel specialistisch werk langdurig laten uitvoeren.

In geval van een rechtswinkel moet het evenredig verdeeld worden over de inkomende zaken, en ook hier zijn de middelen zeer schaars. Dus ook daar zullen ze vaak niet de mogelijkheid hebben dit soort dingen langdurig te doen.

[Sport_Life]

CornermanNL schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 22:12:
[...]


@Diepie Mooi dat er een goede oplossing in zicht komt.

Wat Virtuozzo bedoeld is dat rechtsbijstand is bedoeld om mensen te helpen bij de meest voorkomende gevallen. Uitzonderingen daar mag maar beperkt energie in gestoken worden. Het is immers een verzekering , en die moeten het hebben van de risico analyses.

In het geval van rechtsbijstand maken ze een inschatting van de tijd die een zaak kost , en zijn bereid deze te doen tegen een x bedrag aan kosten .

Heel specialistisch werk zullen ze dus zo snel mogelijk willen oplossen, of in de voorwaarden op een maximale inzet van middelen zetten. En dat is in veel moeilijke gevallen niet afdoende.

In specialistisch rechtskwesties vaak een lange adem nodig , niet iets dat bij rechtsbijstand inzit. Of dit nu bij de rechtswinkel is of bij een rechtsbijstandsverzekering , beide werken met risicomodellen en maximale effort per soort zaak.

Een verzekeringsmaatschappij moet immers leven van het verschil tussen premie en uitkering. En kunnen dus niet heel specialistisch werk langdurig laten uitvoeren.

In geval van een rechtswinkel moet het evenredig verdeeld worden over de inkomende zaken, en ook hier zijn de middelen zeer schaars. Dus ook daar zullen ze vaak niet de mogelijkheid hebben dit soort dingen langdurig te doen.

Offtopic :
Wel interessant, ben er een beetje ingedoken. Mijn ervaring met rechtsbijstand bij een vastgoed geschil is dat ik een externe advocaat kreeg toegewezen (dus niet op mijn initiatief), die het voor een vaste vergoeding moest oplossen. Ik weet niet wat de vergoeding van verzekering aan die advocaat was, maar dat betekent dat de externe advocaat moet zorgen dat hij gemiddeld voor alle zaken die hij krijgt onder dat bedrag zit, anders is het verliesgevend.

Consumentenbond heeft een lijst met de maximale vergoedingen , afhankelijk van de verzekeraar krijg je 6.000-50.000 vergoed bij een externe advocaat (mits toestemming!!). Dat is dus als je op eigen initiatief een advocaat anders dan de rechtsbijstand juristen neemt. Op die manier kun je dus in sommige gevallen wel degelijk behoorlijk ver procederen, al zal de rechtsbijstandsverzekering waarschijnlijk ook op enig moment de stekker eruit trekken wanneer het onhaalbaar lijkt, zodra de (door jou gekozen advocaat) aangeeft dat de winkans klein/nihil is.

https://www.consumentenbo...ering/vrije-advocaatkeuze

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 24-10-2020 22:57 ]

[Diepie]

Sport_Life schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 22:37:
[...]

Offtopic :
Wel interessant, ben er een beetje ingedoken. Mijn ervaring met rechtsbijstand bij een vastgoed geschil is dat ik een externe advocaat kreeg toegewezen (dus niet op mijn initiatief), die het voor een vaste vergoeding moest oplossen. Ik weet niet wat de vergoeding van verzekering aan die advocaat was, maar dat betekent dat de externe advocaat moet zorgen dat hij gemiddeld voor alle zaken die hij krijgt onder dat bedrag zit, anders is het verliesgevend.

Consumentenbond heeft een lijst met de maximale vergoedingen , afhankelijk van de verzekeraar krijg je 6.000-50.000 vergoed bij een externe advocaat (mits toestemming!!). Dat is dus als je op eigen initiatief een advocaat anders dan de rechtsbijstand juristen neemt. Op die manier kun je dus in sommige gevallen wel degelijk behoorlijk ver procederen, al zal de rechtsbijstandsverzekering waarschijnlijk ook op enig moment de stekker eruit trekken wanneer het onhaalbaar lijkt, zodra de (door jou gekozen advocaat) aangeeft dat de winkans klein/nihil is.

https://www.consumentenbo...ering/vrije-advocaatkeuze

Ze hebben bij mijn rechtsbijstand aangegeven dat zij tot een dagvaarding mijn zaak zullen behandelen. Vanaf dat punt ben ik vrij om een advocaat naar keuze in te schakelen.
Ik heb na het inschakelen van mijn rechtsbijstand wel een aantal dagen zelf al een advocaat in de arm genomen om snel te kunnen schakelen. Ze waren erg laks (na 4 dagen nog geen behandelaar) en ik zat met een ingebrekestelling en dus enorme tijdsdruk om juridisch advies te krijgen en actie te ondernemen.

Mijn advocaat heeft de aansrpakelijkheidsbrief verstuurd en vanaf nu ligt het weer bij de rechtsbijstand tot een dagvaarding, de druk is er af dus niet onnodig kosten maken. Officieel vergoedt de rechtsbijstand deze advocaatkosten niet maar ik ga het wel proberen.

[michiel100]

Is dit al goed afgelopen?

[Diepie]

Het heeft even geduurd maar bij deze nog even een update.

Veel gebeurd in de afgelopen dagen, kort samenvattend:
- Nieuwe hypotheekaanvraag gedaan bij een andere bank die geen NWWI taxatie nodig heeft
- NVM Taxatie laten doen door een taxateur gespecialiseerd in complexe taxaties (kost wat maar dan heb je ook wat). Waarde van de grond ligt een stuk hoger dan de koopsom.
- Aanvraag is geaccepteerd en ligt bij de notaris!
- a.s. Vrijdag gaan we passeren!!!
- Vorige bank heeft bericht dat de aanvraag niet is gehonoreerd, dus geen annuleringskosten.
- Verkoper heeft aangegeven akkoord te gaan met een vergoeding van €14,50 per dag sinds de vorige passeerdatum. Totaal komt dit op iets meer dan €500. Schijntje t.o.v. de 3 promille boete die hij had kunnen claimen.
- De eerste adviseur is aansprakelijk gesteld. Zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft inmiddels gereageerd en aangegeven dat ze geen verantwoordelijkheid nemen en het standpunt is dat hij geen kans heeft gekregen zijn fout te corrigeren (dus ze geven wel aan dat er een fout gemaakt is) omdat we een andere adviseur in de arm genomen hebben.
Ons standpunt is anders en we kunnen aantonen dat hij genoeg kansen gehad heeft en dat we onder tijdsdruk stonden. Dus dat wordt nog vervolgd.

Ik wil jullie nog bedanken voor het lezen, meedenken en bediscussiëren van dit topic want naast dat het mij helpt om mijn verhaal te vertellen en daarmee alles op een rijtje te krijgen, heb ik ook veel geleerd van jullie adviezen, verhalen en meningen. Dank!

[PLAE]

Diepie schreef op maandag 9 november 2020 @ 16:58:
- Verkoper heeft aangegeven akkoord te gaan met een vergoeding van €14,50 per dag sinds de vorige passeerdatum. Totaal komt dit op iets meer dan €500. Schijntje t.o.v. de 3 promille boete die hij had kunnen claimen.

Ik zou deze goedheid belonen met 1k.

[Hielko]

Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

[Bob-B190]

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:05:
Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

Misschien is de nieuwe hypotheekverstrekker ook duurder...

[Diepie]

PLAE schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:53:
[...]


Ik zou deze goedheid belonen met 1k.

We zijn inderdaad van plan om zijn goedheid te belonen. Hij heeft veel geduld met ons gehad en dat is wat waard.

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:05:
Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

Daar komen nog advocaatkosten bij en ik wil ook een bedrag zien voor niet gewerkte uren. Ik en mijn vriendin zijn allebei zzp-er en we hebben veel extra tijd moeten steken in het bellen, mailen, onderhandelen. Welk bedrag precies moeten we nog bepalen en of het kans maakt weet ik niet maar niet geschoten...

[Diepie]

Bob-B190 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:30:
[...]

Misschien is de nieuwe hypotheekverstrekker ook duurder...

Nee dat is gelukkig niet het geval, sterker nog, hij is goedkoper dus wat dat betreft een geluk bij een ongeluk.

[LankHoar]

Diepie schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:37:
[...]


Daar komen nog advocaatkosten bij en ik wil ook een bedrag zien voor niet gewerkte uren. Ik en mijn vriendin zijn allebei zzp-er en we hebben veel extra tijd moeten steken in het bellen, mailen, onderhandelen. Welk bedrag precies moeten we nog bepalen en of het kans maakt weet ik niet maar niet geschoten...

Helaas maak je weinig kans om dat te claimen. Althans, dat is de algemene tendens van reacties van juristen over soortgelijke claims hier op GoT (bv. "ik moest thuis blijven dus wil die vrije dag claimen"). Probeer het, maar reken er niet op zou ik zeggen.

[Diepie]

LankHoar schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:19:
[...]


Helaas maak je weinig kans om dat te claimen. Althans, dat is de algemene tendens van reacties van juristen over soortgelijke claims hier op GoT (bv. "ik moest thuis blijven dus wil die vrije dag claimen"). Probeer het, maar reken er niet op zou ik zeggen.

Lang geleden maar ik wilde de uitkomst van de claim nog even melden. We hebben na veel heen en weer mailen en bellen tussen onze jurist en die van de tegenpartij gemiddeld. Daarbij zijn we een bedrag van €2500 overeengekomen wat niet volledig de extra gemaakte kosten dekt maar we hadden lage verwachtingen dus hiermee zijn we tevreden.

Inmiddels zijn we druk bezig met het detailontwerp van ons nieuwe huis dus blij dat dit stukje afgerond is

[DePaul]

Kijk, dat is goed nieuws Had het topic vorig jaar al even gevolgd en was ook benieuwd hoe het nu afliep maar toch een soort van eind goed al goed (voor wat dit betreft dan)