Bindende offerte getekend maar bank komt niet over de brug

[Sport_Life]

Diepie schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 10:01:
Weer even een update van mijn zijde.

Afgelopen donderdag is veel gebeurd :

Bezoek gehad van een andere prive investeerder die de urgentie inzag en dus snel wilde schakelen. Na kennismaking heeft hij ons een bod gedaan. Eerste maand 12K en daarna 5%. We hebben er even over nagedacht maar dat vonden we toch te gek. We hebben besloten het lot te laten beslissen over de uitstaande lijntjes en dat heeft goed uitgepakt.

Diezelfde ochtend hebben we om tafel gezeten met de nieuwe adviseur en die heeft ons de voorwaarden laten zien van een andere bank waar hij het wil neerleggen. Daar staat het volgende in :

De onherroepelijke omgevingsvergunning moet in principe bij datum bindend aanbod aanwezig zijn. Als de vergunning er nog niet is, dan wordt alleen de grond uitbetaald bij het passeren van de hypotheekakte en wordt er een blokkade op het bouwdepot gezet. De waarde van de grond blijkt uit een taxatierapport. Als het een financiering betreft van in eerste instantie alleen de bouwkavel dan hoeft het taxatierapport niet gevalideerd te worden. Valideren kan alleen maar als het "woonruimte" betreft en alleen de bouwkavel is nog geen woonruimte. Let op dat de bestemming van de bouwkavel wel altijd ‘wonen’ moet zijn.

Kijk daar kunnen we wat mee! Ik heb inmiddels een makelaar gevonden die de taxatie wil uitvoeren zonder validatie en daar verwacht ik begin volgende week het rapport van. Financieel gezien maak ik mij voor de aanvraag geen zorgen, de vorige offerte laat dat eigenlijk al zwart op wit zien dat we kredietwaardig zijn en dat heeft de vorige bank ook bevestigd dat dat niet de bottleneck is. Goede hoop dus dat dit wat wordt.

Dan blijft natuurlijk wel het stukje boete wat vandaag in werking gaat treden en het standpunt van de verkoper daarin. Deze heeft donderdag laat eindelijk gereageerd en nu weten we tenminste waar we aan toe zijn.
Hij gaat vandaag niet ontbinden en geeft ons 3 a 4 weken om dit aanvraagtraject te voltooien, dat moet voldoende zijn. Daarnaast geeft hij aan dat we voor de overdracht maar even samen moeten zitten om te kijken naar de werkelijke kosten die hij extra heeft moeten maken.

Wat betreft de vorige adviseur, daar kregen we ook donderdag laat nog een mail van waain hij vraagt of we niet toch nog snel een gevalideerd rapport kunnen regelen zodat hij middels een spoedprocedure alsnog de hypotheek kan laten uitbetalen. Dit moet hij waarschijnlijk verplicht van zijn werkgever vragen om aan te tonen dat hij het probeert op te lossen want hij weet donders goed dat we dit niet kunnen leveren. We hebben van onze advocaat ook het advies gekregen om er verder niet op te reageren.
Vraag blijft nog wel hierin of we van die bank nog annuleringskosten krijgen van die offerte. Uiteraard gaan we dan wel proberen om ook die kosten te verhalen.

We hebben op donderdag ook nog even een kopje koffie gedronken met de bewoner van de monumentale boerderij die voor ons kavel ligt. Ik weet niet of ik het al eens genoemd heb, maar dat is een voormalig huisarts, de vader van de verkoper. We hebben een goed gesprek gehad en ook aan hem duidelijk gemaakt dat we er alles aan doen om het tot een goed einde te brengen. Hij gaf aan dat hij wat dat betreft weinig invloed heeft maar ik heb het vermoeden dat hij contact heeft gehad met zijn zoon en een goed woordje heeft gedaan.

Tot zover, hier is eindelijk wat rust in de tent gekomen gelukkig. We zijn er nog niet maar op dit moment zijn we alleen nog maar bezig met een 'normale' hypotheek aanvraag waarvan de stukken inmiddels allemaal verzameld zijn en naar de adviseur gestuurd zijn.

Verkoper verdient (tot op heden) ook een flinke pluim! .

Vind het mooi te lezen dat alles toch nog goed lijkt te komen , leuk dat je ons op de hoogte houdt. Hopelijk kun je deze fase straks achter je laten en je focussen op de leuke dingen.
Merk wel dat je er zakelijker en beter geïnformeerd in staat als in het begin van het topic.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 24-10-2020 15:31 ]

[vanaalten]

DIJK schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 12:25:
[...]

Dat lijkt me niet direct een optie omdat de 2e hypotheek wellicht duurder is vanwege een hogere risicoinschatting. De 1e kwam daarom ook niet rond dus dat is dan geen schade. Dat tarief was immers nooit rond gekomen op basis van de beschikbare papieren. Alleen als je kan aantonen dat je door de spoedprocedure en niet door de hogere risicoinschatting meer geld kwijt bent lijkt me dat verhaalbaar.

Wat wel verhaalbare schade lijkt zijn de extra kosten die dadelijk aan de verkoper dienen te worden afgedragen. (En het eventueel betaalde aan de 1e adviseur)

Ik hou de percentages niet in de gaten, maar het zou best kunnen dat de rente is gestegen afgelopen weken en dat het geklungel van de adviseur voor een kostbare vertraging heeft gezorgd. TS kan misschien kijken naar de rente van de offerte die hij nu gaat tekenen en wat de rente daar geweest zou zijn als hij die offerte 6 weken eerder of zo (in plaats van de klungel-offerte) had gekregen.

Kan mij voorstellen dat het moeilijker hard te maken is, maar wellicht dat $advocaat daar ideeën over heeft.

[CornermanNL]

Grotbewoner schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 14:17:
[...]


Maar jij zit de het grootste deel van de dag, jaar in jaar uit op tweakers posts te tikken die niemand begrijpt, ik dacht dat je wellicht wat feedback voor je levenswerk kon gebruiken. Daarnaast helpen leesbare posts de algemene kwaliteit van de discussie en het forum hoog te houden.

Sorry voor de off-topic meta opmerkingen, maar Virtuozzo's posts vind ik nagenoeg altijd onleesbaar en komen overal terug, de hele dag lang.

@Diepie Mooi dat er een goede oplossing in zicht komt.

Wat Virtuozzo bedoeld is dat rechtsbijstand is bedoeld om mensen te helpen bij de meest voorkomende gevallen. Uitzonderingen daar mag maar beperkt energie in gestoken worden. Het is immers een verzekering , en die moeten het hebben van de risico analyses.

In het geval van rechtsbijstand maken ze een inschatting van de tijd die een zaak kost , en zijn bereid deze te doen tegen een x bedrag aan kosten .

Heel specialistisch werk zullen ze dus zo snel mogelijk willen oplossen, of in de voorwaarden op een maximale inzet van middelen zetten. En dat is in veel moeilijke gevallen niet afdoende.

In specialistisch rechtskwesties vaak een lange adem nodig , niet iets dat bij rechtsbijstand inzit. Of dit nu bij de rechtswinkel is of bij een rechtsbijstandsverzekering , beide werken met risicomodellen en maximale effort per soort zaak.

Een verzekeringsmaatschappij moet immers leven van het verschil tussen premie en uitkering. En kunnen dus niet heel specialistisch werk langdurig laten uitvoeren.

In geval van een rechtswinkel moet het evenredig verdeeld worden over de inkomende zaken, en ook hier zijn de middelen zeer schaars. Dus ook daar zullen ze vaak niet de mogelijkheid hebben dit soort dingen langdurig te doen.

[Sport_Life]

CornermanNL schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 22:12:
[...]


@Diepie Mooi dat er een goede oplossing in zicht komt.

Wat Virtuozzo bedoeld is dat rechtsbijstand is bedoeld om mensen te helpen bij de meest voorkomende gevallen. Uitzonderingen daar mag maar beperkt energie in gestoken worden. Het is immers een verzekering , en die moeten het hebben van de risico analyses.

In het geval van rechtsbijstand maken ze een inschatting van de tijd die een zaak kost , en zijn bereid deze te doen tegen een x bedrag aan kosten .

Heel specialistisch werk zullen ze dus zo snel mogelijk willen oplossen, of in de voorwaarden op een maximale inzet van middelen zetten. En dat is in veel moeilijke gevallen niet afdoende.

In specialistisch rechtskwesties vaak een lange adem nodig , niet iets dat bij rechtsbijstand inzit. Of dit nu bij de rechtswinkel is of bij een rechtsbijstandsverzekering , beide werken met risicomodellen en maximale effort per soort zaak.

Een verzekeringsmaatschappij moet immers leven van het verschil tussen premie en uitkering. En kunnen dus niet heel specialistisch werk langdurig laten uitvoeren.

In geval van een rechtswinkel moet het evenredig verdeeld worden over de inkomende zaken, en ook hier zijn de middelen zeer schaars. Dus ook daar zullen ze vaak niet de mogelijkheid hebben dit soort dingen langdurig te doen.

Offtopic :
Wel interessant, ben er een beetje ingedoken. Mijn ervaring met rechtsbijstand bij een vastgoed geschil is dat ik een externe advocaat kreeg toegewezen (dus niet op mijn initiatief), die het voor een vaste vergoeding moest oplossen. Ik weet niet wat de vergoeding van verzekering aan die advocaat was, maar dat betekent dat de externe advocaat moet zorgen dat hij gemiddeld voor alle zaken die hij krijgt onder dat bedrag zit, anders is het verliesgevend.

Consumentenbond heeft een lijst met de maximale vergoedingen , afhankelijk van de verzekeraar krijg je 6.000-50.000 vergoed bij een externe advocaat (mits toestemming!!). Dat is dus als je op eigen initiatief een advocaat anders dan de rechtsbijstand juristen neemt. Op die manier kun je dus in sommige gevallen wel degelijk behoorlijk ver procederen, al zal de rechtsbijstandsverzekering waarschijnlijk ook op enig moment de stekker eruit trekken wanneer het onhaalbaar lijkt, zodra de (door jou gekozen advocaat) aangeeft dat de winkans klein/nihil is.

https://www.consumentenbo...ering/vrije-advocaatkeuze

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 24-10-2020 22:57 ]

[Diepie]

Sport_Life schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 22:37:
[...]

Offtopic :
Wel interessant, ben er een beetje ingedoken. Mijn ervaring met rechtsbijstand bij een vastgoed geschil is dat ik een externe advocaat kreeg toegewezen (dus niet op mijn initiatief), die het voor een vaste vergoeding moest oplossen. Ik weet niet wat de vergoeding van verzekering aan die advocaat was, maar dat betekent dat de externe advocaat moet zorgen dat hij gemiddeld voor alle zaken die hij krijgt onder dat bedrag zit, anders is het verliesgevend.

Consumentenbond heeft een lijst met de maximale vergoedingen , afhankelijk van de verzekeraar krijg je 6.000-50.000 vergoed bij een externe advocaat (mits toestemming!!). Dat is dus als je op eigen initiatief een advocaat anders dan de rechtsbijstand juristen neemt. Op die manier kun je dus in sommige gevallen wel degelijk behoorlijk ver procederen, al zal de rechtsbijstandsverzekering waarschijnlijk ook op enig moment de stekker eruit trekken wanneer het onhaalbaar lijkt, zodra de (door jou gekozen advocaat) aangeeft dat de winkans klein/nihil is.

https://www.consumentenbo...ering/vrije-advocaatkeuze

Ze hebben bij mijn rechtsbijstand aangegeven dat zij tot een dagvaarding mijn zaak zullen behandelen. Vanaf dat punt ben ik vrij om een advocaat naar keuze in te schakelen.
Ik heb na het inschakelen van mijn rechtsbijstand wel een aantal dagen zelf al een advocaat in de arm genomen om snel te kunnen schakelen. Ze waren erg laks (na 4 dagen nog geen behandelaar) en ik zat met een ingebrekestelling en dus enorme tijdsdruk om juridisch advies te krijgen en actie te ondernemen.

Mijn advocaat heeft de aansrpakelijkheidsbrief verstuurd en vanaf nu ligt het weer bij de rechtsbijstand tot een dagvaarding, de druk is er af dus niet onnodig kosten maken. Officieel vergoedt de rechtsbijstand deze advocaatkosten niet maar ik ga het wel proberen.

[michiel100]

Is dit al goed afgelopen?

[Diepie]

Het heeft even geduurd maar bij deze nog even een update.

Veel gebeurd in de afgelopen dagen, kort samenvattend:
- Nieuwe hypotheekaanvraag gedaan bij een andere bank die geen NWWI taxatie nodig heeft
- NVM Taxatie laten doen door een taxateur gespecialiseerd in complexe taxaties (kost wat maar dan heb je ook wat). Waarde van de grond ligt een stuk hoger dan de koopsom.
- Aanvraag is geaccepteerd en ligt bij de notaris!
- a.s. Vrijdag gaan we passeren!!!
- Vorige bank heeft bericht dat de aanvraag niet is gehonoreerd, dus geen annuleringskosten.
- Verkoper heeft aangegeven akkoord te gaan met een vergoeding van €14,50 per dag sinds de vorige passeerdatum. Totaal komt dit op iets meer dan €500. Schijntje t.o.v. de 3 promille boete die hij had kunnen claimen.
- De eerste adviseur is aansprakelijk gesteld. Zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft inmiddels gereageerd en aangegeven dat ze geen verantwoordelijkheid nemen en het standpunt is dat hij geen kans heeft gekregen zijn fout te corrigeren (dus ze geven wel aan dat er een fout gemaakt is) omdat we een andere adviseur in de arm genomen hebben.
Ons standpunt is anders en we kunnen aantonen dat hij genoeg kansen gehad heeft en dat we onder tijdsdruk stonden. Dus dat wordt nog vervolgd.

Ik wil jullie nog bedanken voor het lezen, meedenken en bediscussiëren van dit topic want naast dat het mij helpt om mijn verhaal te vertellen en daarmee alles op een rijtje te krijgen, heb ik ook veel geleerd van jullie adviezen, verhalen en meningen. Dank!

[PLAE]

Diepie schreef op maandag 9 november 2020 @ 16:58:
- Verkoper heeft aangegeven akkoord te gaan met een vergoeding van €14,50 per dag sinds de vorige passeerdatum. Totaal komt dit op iets meer dan €500. Schijntje t.o.v. de 3 promille boete die hij had kunnen claimen.

Ik zou deze goedheid belonen met 1k.

[Hielko]

Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

[Bob-B190]

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:05:
Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

Misschien is de nieuwe hypotheekverstrekker ook duurder...

[Diepie]

PLAE schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:53:
[...]


Ik zou deze goedheid belonen met 1k.

We zijn inderdaad van plan om zijn goedheid te belonen. Hij heeft veel geduld met ons gehad en dat is wat waard.

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:05:
Wat betreft de zaak versus de eerste adviseur, het feit dat het nu rond komt betekent natuurlijk wel dat de schade die jullie hebben geleden ook beperkt is. Je zal niet veel verder komen dan die E500 plus de extra kosten die julle hebben gemaakt aan extra adviseur, taxatie.

Daar komen nog advocaatkosten bij en ik wil ook een bedrag zien voor niet gewerkte uren. Ik en mijn vriendin zijn allebei zzp-er en we hebben veel extra tijd moeten steken in het bellen, mailen, onderhandelen. Welk bedrag precies moeten we nog bepalen en of het kans maakt weet ik niet maar niet geschoten...

[Diepie]

Bob-B190 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:30:
[...]

Misschien is de nieuwe hypotheekverstrekker ook duurder...

Nee dat is gelukkig niet het geval, sterker nog, hij is goedkoper dus wat dat betreft een geluk bij een ongeluk.

[LankHoar]

Diepie schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:37:
[...]


Daar komen nog advocaatkosten bij en ik wil ook een bedrag zien voor niet gewerkte uren. Ik en mijn vriendin zijn allebei zzp-er en we hebben veel extra tijd moeten steken in het bellen, mailen, onderhandelen. Welk bedrag precies moeten we nog bepalen en of het kans maakt weet ik niet maar niet geschoten...

Helaas maak je weinig kans om dat te claimen. Althans, dat is de algemene tendens van reacties van juristen over soortgelijke claims hier op GoT (bv. "ik moest thuis blijven dus wil die vrije dag claimen"). Probeer het, maar reken er niet op zou ik zeggen.

[Diepie]

LankHoar schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:19:
[...]


Helaas maak je weinig kans om dat te claimen. Althans, dat is de algemene tendens van reacties van juristen over soortgelijke claims hier op GoT (bv. "ik moest thuis blijven dus wil die vrije dag claimen"). Probeer het, maar reken er niet op zou ik zeggen.

Lang geleden maar ik wilde de uitkomst van de claim nog even melden. We hebben na veel heen en weer mailen en bellen tussen onze jurist en die van de tegenpartij gemiddeld. Daarbij zijn we een bedrag van €2500 overeengekomen wat niet volledig de extra gemaakte kosten dekt maar we hadden lage verwachtingen dus hiermee zijn we tevreden.

Inmiddels zijn we druk bezig met het detailontwerp van ons nieuwe huis dus blij dat dit stukje afgerond is

[DePaul]

Kijk, dat is goed nieuws Had het topic vorig jaar al even gevolgd en was ook benieuwd hoe het nu afliep maar toch een soort van eind goed al goed (voor wat dit betreft dan)