Perceel gesplitst verkoop, discussie kadasterkosten

[The Realone]

Even wat info inwinnen gezien hier ongetwijfeld wat kennis over aanwezig is.

Begin dit jaar heb ik een deel van mijn tuin verkocht aan de buurman. Dit is allemaal in goed overleg gegaan, de buurman gebruikte de grond ook al enige tijd dus geen probleem. Uiteindelijk via een notaris een koopcontract op laten stellen en dat zag er allemaal prima uit. Daarin staan zeker 2 dingen die van toepassing zijn op deze discussie, denk ik. Namelijk:

aan welk perceel door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend,

en

Alle kosten met betrekking tot de overdracht van het verkochte, waaronder begrepen eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting en de kadastrale kosten, zijn voor rekening van koper.

Voor wat betreft de voorlopige kadastrale grens, dit werd mij verteld dit normaal was en dat het Kadaster op een later tijdstip de definitieve grens op kwam meten. Wanneer dit zou zijn was bij niemand bekend, want dat was afhankelijk van de planning van het Kadaster. Prima, dacht ik!

Uiteindelijk stond op onze Nota van Afrekening nog een post van €100 voor 'Kosten inmeting perceel'. Toen we dit aanhaalden bij de overdracht zei de notaris dat dit nu eenmaal zo is omdat ook ons perceel gewijzigd wordt door de splitsing. Niet blij mee, maar ik vond dat ergens weer logisch.

Fast forward 4 maanden later. Ons huis is verkocht en wij zijn geëmigreerd. Nu krijg ik van een 2e notaris (via wie de verkoop van ons huis is gegaan) een rekening van €660 voor 'Kosten kadaster verificatietarief (uitmeting)'.

Na wat communicatie met beide notarissen begrijp ik het volgende: Door de splitsing van de percelen en de keuze(!) voor voorlopige grenzen moesten deze voor beide percelen nog definitief gemaakt worden. De kosten van het perceel dat na de splitsing van mij was zijn daarom bij mij terecht gekomen.

Mijn vraag is, strookt dat met de koopovereenkomst?

Verder ben ik niet blij met het feit dat er dus gekozen is voor voorlopige grenzen. Het Kadaster vroeg aan mij waarom ik daarvoor gekozen had, want als we de grenzen vooraf direct definitief hadden laten maken dan waren de kosten aanzienlijk lager geweest. Ik was niet op de hoogte van deze extra kosten, dit is mij nooit verteld (al helemaal niet dat die bij mij zouden komen) en voor mij was er ook geen directe noodzaak. De notaris gaf aan dat hiervoor gekozen was omdat het anders niet meer geregeld kon worden voor de overdacht.

[cryptapix]

De bepaling uit de koopovk die je aanhaalt lijkt mij een standaardbepaling die betrekking heeft op de kadastrale kosten die gemoeid gaan met de inschrijving van de eigendomsoverdracht en niet zozeer op de kosten voor de splitsing. Normaal zou je over de kosten van de splitsing ook wat opnemen.

Ik heb geen idee hoe het kadaster werkt met voorlopige of definitieve grenzen, maar wie heeft je daarover geadviseerd? De notaris? Dan zou ik hem aansprakelijk stellen (mits hij dus zoals jij stelt nooit wat over die kosten en opties heeft gezegd terwijl jullie daar met de vraag kwamen; “dit willen we bereiken, hoe doen we dat?”). Overigens zou je je kunnen afvragen of de notaris je niet sowieso op die kosten zou moeten wijzen. Het is namelijk altijd de plicht van de notaris om zich ervan te verzekeren dat beide partijen de inhoud en gevolgen van de akte begrijpen. Dat is hier kennelijk niet goed gegaan.

[GlowMouse]

Is er voor de €660 nu een definitieve grens opgemeten? Of gaat het enkel om een meting ten behoeve van de verkoop? En is dat het gebruikelijke tarief, of zit er een spoedopslag bovenop ivm de verkoop?

Als de eerste notaris op de hoogte was van de verkoop, had ik wel verwacht dat hij de kosten beter had uitgelegd. Dat betekent niet automatisch dat je die kosten nu van hem kunt vorderen, maar je zou hem er wel informeel op aan kunnen spreken om inzicht in zijn gedachtegang te krijgen.

Ik zou zeggen dat alle kosten die je aan de overdracht kunt toerekenen (de €100 valt daar ook onder) in beginsel door de buurman vergoed moeten worden, maar daarvoor hebben wij niet genoeg informatie. Het gaat niet alleen om een taalkundige uitleg van wat je op papier hebt gezet, maar ook om de betekenis die je daaraan in de gegeven omstandigheden mocht toekennen. Daarbij spelen mededelingen bijvoorbeeld ook een rol. Als de buurman bijvoorbeeld heeft gezegd dat het hele verhaal je niks zou kosten, leidt dat tot een andere uitleg dan wat cryptapix voorstelt.

[cryptapix]

@GlowMouse daar ben ik het mee eens. Ik ga wat (te) kort door de bocht. Ik ging ervan uit dat het verkochte het reeds afgesplitste perceel is en er dus een splitsing(sakte) aan vooraf is gegaan. Als alles in 1 akte staat (kan dat?), dan zou je inderdaad best kunnen betogen dat ook de kosten voor het vaststellen van de grens eronder valt. Daarnaast is hetgeen partijen hebben besproken zeker relevant, maar daar blijkt niet veel fan uit de TS.

[ Voor 4% gewijzigd door cryptapix op 11-06-2020 19:04 ]

[The Realone]

Er is een koopovereenkomst en een akte van levering. De koopovereenkomst verwijst uiteraard naar de akte voor de voorwaarden. Die 2 quotes in de TS komen uit de akte van levering. Mij is verder niks bekend van een 'splitsingsakte'.

In alle eerlijkheid, de buurman heeft altijd aangegeven dat de kosten voor hem waren. Weliswaar mondeling (ik weet niet of er schriktelijke communicatie is tussen hem en de notaris). Ook de €100 kadasterkosten die tijdens de overdracht onverwachts voor onze rekening kwamen heeft hij handje contantje aan ons betaald.

Hoe ik het begrijp werkt een voorlopige grens zo:
Een notaris is gemachtigd deze voorlopige grens in te tekenen en bij het Kadaster in te dienen, zo kan een perceel verkocht worden zonder dat het Kadaster het komt inmeten. Later brengt het Kadaster dan die €660 in rekening waarna ze komen inmeten en de grenzen definitief worden.

Dat er gekozen is voor deze manier van werken ipv eerst het Kadaster laten komen is dus gedaan omdat het anders te kort dag werd voor de geplande overdracht. Daar ging wat getouwtrek tussen de buurman, zijn adviseur en de bank aan vooraf vanwege de financiering. Vreemd vind ik dat, want dat is eigenlijk niet mijn probleem en zeker die extra kosten niet waard.

Op mijn vraag aan de notaris waarom deze kosten voor mij waren en niet, zoals ik begrijp uit de overeenkomst, voor de koper kreeg ik als antwoord:

De kosten voor de inmeting van het perceel zijn destijds in rekening gebracht bij de kopende partij, zoals overeengekomen in de koopovereenkomst welke van toepassing was bij de overdracht van het perceel grond.

Dat het Kadaster tot op heden het perceel nog niet definitief heeft ingemeten, kunnen wij als notariskantoor niets aan doen en hebben wij helaas ook geen invloed op.

Van de buurman begrijp ik ook dat hij allerlei van deze kosten betaald heeft, dat zou overeenkomen met de opmerking van de notaris. Het staat bij hem vermeld als "Inschrijving akte met perceel voorlopige kadastrale grens".

Ik ben nog wat vergeten te vermelden zie ik. De notaris had ook contact op genomen met het Kadaster en ik kreeg daarop als reactie:

Zij geven aan dat er sprake is van 2 nieuwe percelen en dat het geen restperceel betreft.

Ook weer erg vaag voor mij en is het ook niet duidelijk of dit dan een oorzaak is van de extra kosten?

[ Voor 10% gewijzigd door The Realone op 11-06-2020 23:37 ]

[cryptapix]

Wat staat er in je koopovereenkomst? Het lijkt mij dat daarin is bepaald voor wie de kosten zijn die gemoeid zijn met de uitvoering van de overeenkomst. De notaris lijkt aan te geven dat daarin staat dat de kosten voor koper zijn.

De notaris zal inderdaad geen invloed hebben op de definitieve inmeting door het kadaster, zodat die rekening niet via hem zal lopen. Dat doet echter niets af aan de contractuele afspraak voor wiens rekening die kosten komen.

Al met al lijkt het mij dat je niet goed bent geadviseerd over deze transactie.

[Vistajevski]

Uit je informatie maak ik op dat de notaris (of zijn hulpje) heeft zitten slapen en er vlak voor de overdracht achterkwam dat er nog het e.e.a. geregeld moest worden bij het kadaster over de nieuwe perceelgrenzen. Dat heeft hij dus "even" geregeld op een manier die jou en je buurman met extra kosten heeft opgezadeld. Hij had ook gewoon de overdracht uit kunnen stellen, maar dat had hem zelf waarschijnlijk geld gekost. Ik zou denk ik de notaris daar nog eens op aanspreken.

[Tsurany]

Zoals ik het begrijp hebben we het hier over twee aparte transacties.
1. Verkoop van een stuk van jouw perceel aan de buurman.
2. Verkoop van jouw woning aan een nieuwe eigenaar.

Transactie 1 is afgerond maar het kadaster moest nog de nieuwe percelen officieel inmeten, kosten koper. Transactie 2 is ook afgerond en onderdeel van deze transactie was het definitief opmeten van het perceel zodat duidelijk is wat er exact verkocht wordt, kosten verkoper.

De notaris betrokken bij de tweede transactie voert zijn werk uit, deze kosten behoren aan jou toe als onderdeel van deze transactie omdat jij anders niet kan aantonen wat jij exact verkoopt. Dat jij in een eerdere transactie afspraken hebt gemaakt dat deze kosten voor de koper uit de eerdere transactie zouden zijn is voor deze notaris niet relevant.

Wat jij nu moet doen is de kosten bij de koper van transactie 1 gaan verhalen conform jullie afspraak die toen is vastgelegd.

Vistajevski schreef op vrijdag 12 juni 2020 @ 09:50:
Uit je informatie maak ik op dat de notaris (of zijn hulpje) heeft zitten slapen en er vlak voor de overdracht achterkwam dat er nog het e.e.a. geregeld moest worden bij het kadaster over de nieuwe perceelgrenzen. Dat heeft hij dus "even" geregeld op een manier die jou en je buurman met extra kosten heeft opgezadeld. Hij had ook gewoon de overdracht uit kunnen stellen, maar dat had hem zelf waarschijnlijk geld gekost. Ik zou denk ik de notaris daar nog eens op aanspreken.

Dat is te simpel gesteld. Een notaris verliest geen geld wanneer de overdracht uitgesteld wordt, het is TS die daar de meeste hinder van zou ondervinden. Immers hij is de gene die niet zou kunnen leveren op dat moment. De notaris van transactie 2 zorgt er enkel voor dat de verkoop door kan gaan en alle zaken daaromtrent geregeld zijn.

[ Voor 33% gewijzigd door Tsurany op 12-06-2020 10:03 ]

[FirePuma142]

Je woont op een ander continent en hebt je huis met een dikke overwaarde verkocht. Ik zou kijken of het sop de kool waard is in dit geval.

[Vistajevski]

Tsurany schreef op vrijdag 12 juni 2020 @ 09:58:
[...]

Dat is te simpel gesteld. Een notaris verliest geen geld wanneer de overdracht uitgesteld wordt, het is TS die daar de meeste hinder van zou ondervinden. Immers hij is de gene die niet zou kunnen leveren op dat moment. De notaris van transactie 2 zorgt er enkel voor dat de verkoop door kan gaan en alle zaken daaromtrent geregeld zijn.

Heldere beschrijving. Notaris 2 heeft inderdaad netjes zijn werk gedaan om de overdracht van de woning mogelijk te maken. Notaris 1 heeft het in eerste instantie niet goed geregeld door voorlopige perceelgrenzen op te geven terwijl dat niet nodig was. TS geeft ook aan dat het kadaster gevraagd heeft waarom dat niet meteen definitief geregeld was.

Vanuit mijn vooroordeel over notarissen concludeer ik dan dat notaris 1 het vooral voor zichzelf goed geregeld heeft en niet voor zijn klanten. De transactie tussen TS en buurman had immers prima uitgesteld kunnen worden tot de grenzen definitief waren ingemeten.

[The Realone]

@Tsurany In die richting zat ik inmiddels ook te denken inderdaad, helder verhaal! Maar aangezien de koper al betaald heeft voor het definitief maken van de grenzen zou dat toch betekenen dat er 2x betaald is voor dezelfde actie? Dan heeft het Kadaster dus 2x geld ontvangen (voor dezelfde actie of voor een 2e actie die ze niet uit kunnen voeren), of dat geld zit nog bij de notaris.

FirePuma142 schreef op vrijdag 12 juni 2020 @ 10:17:
Je woont op een ander continent en hebt je huis met een dikke overwaarde verkocht. Ik zou kijken of het sop de kool waard is in dit geval.

€660? Ik weet niet hoe makkelijk jij ze verdient, maar dat is mij best een paar telefoontjes en mails waard.

[pennywiser]

The Realone schreef op vrijdag 12 juni 2020 @ 15:44:

€660? Ik weet niet hoe makkelijk jij ze verdient, maar dat is mij best een paar telefoontjes en mails waard.

Ja natuurlijk is het dat. Wat ik me afvraag is opv welke overeenkomst de notaris jouw de kosten voorschotelt, misschien kunnen ze dat helder maken. Alle kosten voor koper, is toch wat het is?

[The Realone]

Even een update. Ben nog altijd in discussie met de notaris. Ik wil namelijk van hun de factuur inzien die zij ontvangen hebben van het Kadaster waarop dit bedrag vermeldt staat, op dezelfde manier als ik die ook van de andere notaris ontvangen heb toen ik daarom vroeg.

Binnen een dag kreeg ik netjes een antwoord met een kopie van de factuur, maar dit bleek de verkeerde. Daarop stond alleen een bedrag aan Kadasterkosten waar wij al bekend mee waren. Ik vroeg toen om de juiste factuur, vervolgens 10 dagen radiostilte.
Ik stuur ze een herinnering, krijg ik direct een reactie terug:

Op de facturen van het kadaster staat diverse andere informatie vermeld die ik u niet kan en mag verstrekken. Ik kan u derhalve niet een kopie van de afrekening van het kadaster verstrekken.

Ons kantoor heeft louter de aan ons in rekening gebrachte kosten in rekening gebracht.

Dit slaat natuurlijk nergens op. Eerst de verkeerde factuur mailen en vervolgens zeggen dat ze die niet kunnen geven.

Mijn gok; die factuur bestaat niet. Ze hebben het geld van de buurman inderdaad ontvangen, maar er is nooit een factuur van het Kadaster gekomen. Hier zou sowieso een poos overheen gaan en inmiddels had de andere notaris de opdracht aan het Kadaster gegeven en daarvoor de kosten betaald.

Ik zit een beetje vast als zij niet mee willen werken. Ik wil nogmaals contact opnemen met het Kadaster maar dat heeft eigenlijk alleen nut als er inderdaad een 2e factuur voor dezelfde actie blijkt te zijn gestuurd.

[cryptapix]

@The Realone Ik kan me bijna niet voorstellen dat een notaris opzettelijk niet bestaande kosten doorbelast (hetgeen hij doet als hij na controle heeft vastgesteld dat het kadaster geen kosten in rekening heeft gebracht). Dat kan hem tuchtrechtelijk een enorme tik op de vingers op leveren en kan hem uiteindelijk zijn praktijk kosten. Ik geloof wel dat die kosten op een verzamelfactuur van het kadaster staan. Maar dan nog moet de notaris die inzichtelijk kunnen maken. Hij zou er bijv. voor kunnen kiezen om alle overige transacties op die factuur onleesbaar te maken.

Uiteindelijk wil de notaris dat je betaalt. Het verzoek aan de notaris om de juistheid van de factuur aan te tonen is gewoon redelijk en daar zal de notaris aan moeten voldoen. We hoeven niet iedere factuur van de notaris maar blind te vertrouwen.

[The Realone]

Ik zeg ook niet dat het opzettelijk gedaan is, natuurlijk niet. Maar in dit geval kan ik me best voorstellen dat het fout gegaan is op de volgende manier:

1. Notaris A ontvangt geld van koper en wacht op factuur Kadaster
2. In de tussentijd verkoop ik mijn woning en geeft notaris B het Kadaster de opdracht de grenzen definitief in te meten
3. Notaris B stuurt mij de rekening, want die weet niet beter
4. Notaris A krijgt nooit een factuur van het Kadaster, want de opdracht is al voltooid

Nu kan het natuurlijk op een heel andere manier gegaan zijn en zit ik totaal bij het verkeerde eind, echter wordt ik wel gesterkt in het volgende:

De verkoop van de grond aan de buurman was een op zichzelf staande transactie. Echter, heeft de buurvrouw aan de andere kant exact hetzelfde gedaan. Mijn buurman heeft dus 2 percelen gekocht, van mij en de buurvrouw. Dit is exact op dezelfde dag gepasseerd bij de notaris. Sterker nog, mijn buurman is na de overdracht van ons blijven zitten om die 2e ook af te handelen.

Mijn buurvrouw heeft nooit een factuur ontvangen terwijl beide koopovereenkomsten en afspraken identiek aan elkaar waren. Het enige verschil is dat ik mijn woning verkocht heb voordat er een definitieve inmeting gepland was en zij niet. Ik heb overigens ook vernomen dat de definitieve inmeting inmiddels gedaan is voor de percelen.

EDIT:

Hij zou er bijv. voor kunnen kiezen om alle overige transacties op die factuur onleesbaar te maken.

Dat heb ik ook voorgesteld als reactie op zijn mail. Uiteraard blijft het dan weer stil.

Uiteindelijk wil de notaris dat je betaalt.

Met de nuance dat die notaris (A) geen geld van mij wil, dat is een andere notaris (B ) die de rekening voldaan heeft. Notaris A heeft het geld al ontvangen van de buurman.

[ Voor 14% gewijzigd door The Realone op 30-06-2020 16:42 ]

[cryptapix]

Feit blijft dat de notaris die je de factuur stuurt, deze moet onderbouwen. En als jij meent dat die kosten onterecht zijn, moet jij dat onderbouwen. Dat hoeft niet zo zwart-wit. Je kunt gewoon met de notaris die je de factuur stuurt in overleg.

[The Realone]

cryptapix schreef op dinsdag 30 juni 2020 @ 16:54:
Feit blijft dat de notaris die je de factuur stuurt, deze moet onderbouwen. En als jij meent dat die kosten onterecht zijn, moet jij dat onderbouwen. Dat hoeft niet zo zwart-wit. Je kunt gewoon met de notaris die je de factuur stuurt in overleg.

Die heeft het onderbouwd. Daarvan heb ik namelijk ook netjes de factuur van het Kadaster ontvangen toen ik daarom vroeg. Alleen is dat de notaris die mijn woning verkocht heeft en niet degene die het geld ontvangen heeft van mijn buurman om die kosten te dekken. Dus, notaris A krijgt het geld en notaris B de factuur.

Er was waarschijnlijk niks aan de hand geweest als ik in de gaten had gehad dat, bij de verkoop van mijn huis, de betreffende notaris een opdracht uit zou doen om de grenzen definitief te maken.

[pennywiser]

Ik zou blijven volhouden, die radiostilte vind ik meer dan verdacht overkomen. Ik zou zelf wel een keer gaan bellen, proactief blijven.

[cryptapix]

The Realone schreef op dinsdag 30 juni 2020 @ 17:26:
[...]


Die heeft het onderbouwd. Daarvan heb ik namelijk ook netjes de factuur van het Kadaster ontvangen toen ik daarom vroeg. Alleen is dat de notaris die mijn woning verkocht heeft en niet degene die het geld ontvangen heeft van mijn buurman om die kosten te dekken. Dus, notaris A krijgt het geld en notaris B de factuur.

Er was waarschijnlijk niks aan de hand geweest als ik in de gaten had gehad dat, bij de verkoop van mijn huis, de betreffende notaris een opdracht uit zou doen om de grenzen definitief te maken.

Ik snap inmiddels niets meer van je probleem. Eerst stel je dat er geen factuur kon worden aangeleverd en nu heb je ineens de factuur.

[Marcel_]

Ik heb begin dit jaar een stuk grond van mijn buren gekocht. Aangezien het stuk kleiner is dan 100m2 en de verkoopprijs lager was dan € 5.000, mocht de notaris het perceel splitsen. Het kadaster komt dan alleen nog een keer de grenzen definitief opmeten en geven uiterlijk twee weken voor meting de datum en het tijdstip door, dit is gratis, tenzij je niet op het afgesproken tijdstip aanwezig bent (dan worden er wel kosten in rekening gebracht).

Als in dit geval het verkochte perceel groter is dan 100m2 of duurder dan € 5.000 dan komen er inderdaad de kosten van het kadaster voor het splitsen nog bij, omdat een notaris een perceel van deze grootte niet definitief zelfstandig mag splitsen.

Op mijn nota van de notaris staan echter de volgende posten onder de kadastrale kosten:

• Inschrijving geheel perceel KIK a € 82,50
• Kadastrale kosten vorming nieuw perceel a € 100
• Kadaster klein perceel verificatietarief a € 57,50
• Kadastrale inzagen a € 50

Kosten inmeting perceel staat nergens bij ons op de nota.

Ik heb destijds ook contact gehad met het kadaster, het enige verschil tussen een splitsing die door een notaris gebeurt en een splitsing die door het kadaster gebeurt is de prijs en het feit dat bij splitsing door het kadaster dit voor de verkoop gebeurt en de exacte afmetingen dus bekend zijn. Bij een voorlopige splitsing door een notaris zijn de exacte afmetingen pas na het definitief meten van het kadaster bekend, hierdoor kan de oppervlakte licht afwijken van de oppervlakte die door de notaris is berekend en is opgenomen in de akte van levering.

Kleine toevoeging: het kadaster moet bij ons nog definitief komen meten, daar hebben we wel een brief over gehad maar nog geen datum/tijdstip.

[ Voor 4% gewijzigd door Marcel_ op 30-06-2020 19:53 ]

[The Realone]

cryptapix schreef op dinsdag 30 juni 2020 @ 19:27:
[...]

Ik snap inmiddels niets meer van je probleem. Eerst stel je dat er geen factuur kon worden aangeleverd en nu heb je ineens de factuur.

Zal het nogmaals uitleggen, belangrijk is om even de 2 notariskantoren uit elkaar te houden, die hebben namelijk niks met elkaar te maken:

Zoals ik aangaf zijn er 2 notarissen, van 2 verschillende kantoren. De ene waarbij ik mijn grond verkocht heb (notaris A), de ander waar ik later mijn huis bij verkocht heb (notaris B ).

Notaris A heeft het geld voor de kadasterkosten ontvangen van mijn buurman. Dit geld diende hij te betalen omdat het Kadaster later nog de definitieve grenzen op kwam meten. Logischerwijs stuurt het Kadaster vervolgens een factuur naar notaris A zodra het vaststellen van de definitieve grenzen voltooid is (of net daarvoor, is om het even, feit is dat dat enkele maanden duurt). Of die factuur daadwerkelijk verstuurd is naar notaris A begin ik nu dus te betwijfelen.

Voordat de definitieve grens vastgesteld kon worden heb ik mijn woning (en natuurlijk de rest van de grond) verkocht, via notaris B.

Notaris B heeft bij de overdracht het Kadaster de opdracht gegeven definitieve grenzen vast te stellen. Dat was eigenlijk niet de bedoeling want dat proces zat al in de pijplijn. Kadaster doet dat en stuurt vervolgens een factuur naar notaris B die het doorzet naar mij.

Dus; ik vroeg bij notaris B de Kadasterfactuur op. Die heb ik ook gekregen!
Vervolgens geef ik bij notaris A aan dat die kosten voor hun/buurman zijn. Zij geven aan betaald te hebben, dus ik vraag om de factuur van het Kadaster die zij dus betaald zouden hebben. Die krijg ik nu niet en daar wringt het bij mij.

Waarom wringt dat? Ik ga er vanuit dat het Kadaster voor 1 actie (definitief vaststellen grens) maar 1 keer een factuur stuurt. Dat is niet vreemd, toch? Als dat klopt, dan is de enige bestaande factuur degene die notaris B ontvangen heeft en naar mij door zet. Dat terwijl het geld bij notaris A zit.

Ik begin er inmiddels, wellicht onterecht, vanuit te gaan dat de reden dat notaris A die factuur niet wil geven (maar geen probleem had een andere Kadasterfactuur direct naar mij door te sturen), is omdat die niet bestaat. Nu kan dat een kwestie van verwarring zijn, want als dat doelbewust gedaan wordt is dat, zoals jij zegt, een zeer ernstige zaak.

Hopelijk is het wat duidelijker.

@Marcel_ Dank voor het inzicht. Bij ons moest het dus via een notaris vanwege de prijs en oppervlak. De enige reden dat de notaris voor voorlopige grenzen (door hun zelf ingetekend) te kiezen was tijdgebrek. Niet van mijn kant, maar van hun en de buurman. De kosten zijn van dus vele malen hoger dan wat jij betaald hebt. Nou ging dat buiten mijn weten om en omdat die kosten voor de buurman zijn had me dat toch niet uitgemaakt.

[cryptapix]

Ok nu begrijp ik het weer Zoals jij notaris A en B uit elkaar haalt, moet je eigenlijk ook de aanspraken op de notaris uit elkaar houden.

Als notaris B het kadaster een opdracht geeft en die wordt daarvoor vervolgens gefactureerd heb je twee smalen. Of die opdracht was onterecht en dan moet notaris B maar lekker zelf uitzoeken wat hij met de kosten doet. Of die opdracht was terecht en dan komen die kosten voor jou/koper van je woning (afhankelijk van wat er is afgesproken of bij gebreke daarvan wat de wet daarover zegt).

Dat notaris A dat geld al heeft ontvangen van de koper van je grond is voor jou niet relevant. Alleen de koper van de grond kan jegens notaris A roepen dat hij onterecht die kosten heeft voldaan, als dat zo zou zijn.

Nu kan er wel een kleine overlap zijn, namelijk dat de ene procedure de kosten bij de andere heeft getriggerd. Daarmee kom je weliswaar uit op de vraag voor wiens rekening die kosten nou eigenlijk behoren te komen, maar dat staat dus los van de vraag bij welke notaris de kosten horen te vallen. Het is wel heel verwarrend als de kosten bij je buurman horen te liggen, terwijl de factuur bij notaris B hoort en de buurman aan notaris A heeft betaald

[The Realone]

Ik snap je punt, dank. Maar als je het zo beschrijft komt het er waarschijnlijk op neer dat ik dikke pech heb en notaris A geld heeft gevraagd en gekregen voor iets dat ze uiteindelijk niet uitgevoerd hebben.

In theorie heb je misschien gelijk dat dat laatste voor mij niet zozeer van belang is, maar dat is natuurlijk wel erg zwart-wit.

Natuurlijk kun je dat zwart-witte ook weer omdraaien. In de koopovereenkomst staat dat die kosten voor koper zijn, dan moet notaris A zich daar natuurlijk ook aan houden want hoe dit uiteindelijke opdracht tot stand komt is niet aangegeven en eigenlijk ook niet relevant.

Ik ben echter niet op zoek naar een zwart-wit oplossing, ik wil gewoon duidelijkheid en het lijkt erop dat notaris A daar geen gehoor aan wil geven. Daarnaast is het teveel geld om zomaar te negeren.

[cryptapix]

The Realone schreef op dinsdag 30 juni 2020 @ 22:58:
Ik snap je punt, dank. Maar als je het zo beschrijft komt het er waarschijnlijk op neer dat ik dikke pech heb en notaris A geld heeft gevraagd en gekregen voor iets dat ze uiteindelijk niet uitgevoerd hebben.

In theorie heb je misschien gelijk dat dat laatste voor mij niet zozeer van belang is, maar dat is natuurlijk wel erg zwart-wit.

Alleen als je conclusie is dat notaris B terecht factureert/dat die kosten bij notaris B horen te vallen. Maar het stopt daar niet, zie hieronder.

The Realone schreef op dinsdag 30 juni 2020 @ 22:58:
Natuurlijk kun je dat zwart-witte ook weer omdraaien. In de koopovereenkomst staat dat die kosten voor koper zijn, dan moet notaris A zich daar natuurlijk ook aan houden want hoe dit uiteindelijke opdracht tot stand komt is niet aangegeven en eigenlijk ook niet relevant.

Ik ben echter niet op zoek naar een zwart-wit oplossing, ik wil gewoon duidelijkheid en het lijkt erop dat notaris A daar geen gehoor aan wil geven. Daarnaast is het teveel geld om zomaar te negeren.

De vraag of koper of verkoper de kosten moet dragen, bepaalt of jij nu “pech” hebt of niet. De koopovereenkomst bevat afspraken tussen partijen. De notaris is geen partij, die voert alleen uit wat er tussen jou en de buurman is afgesproken.

In de overeenkomst staat dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen, dus dat moet uiteindelijk de uitkomst zijn. Als het kadaster die rekening naar notaris A zou hebben gestuurd, was er niets aan de hand. Nu heeft het kadaster de rekening naar notaris B gestuurd en heb jij die betaald. Op basis van de koopovereenkomst heb jij dan een aanspraak op de koper van de grond ter grote van dat bedrag. Dat koper dat bedrag aan de notaris heeft betaald is puur juridisch niet jouw probleem. Koper zal jou moeten betalen en de kosten bij notaris A terughalen (althans, als het inderdaad klopt dat notaris A de kosten bij B in rekening heeft gebracht maar die kosten niet zijn gemaakt). Hij kan zich jegens jou niet verschuilen achter “ik heb de kosten al voldaan”. Dat zal wel, maar niet aan jou en zijn notaris heeft de kosten ook niet aan jou betaald dus hij moet dan achter zijn notaris aan.

Maar dat is dus een beetje een vervelende situatie waarbij je telkens tussen partijen heen en weer wordt getuurd. In de meest ideale situatie nemen de notarissen even contact met elkaar op en lossen ze her onderling op. Anders zal in theorie jij bij de koper van de grond betaling moeten eisen en moet hij het regelen met de notaris. Voor de relatie met koper is het misschien fijner als jij het met notaris A regelt, maar die wil kennelijk niet echt meewerken dus misschien moet je je buurman toch nog eens aansporen om bij de notaris een bewijs op te vragen.

Het bovenstaande is wel gebaseerd op een aantal aannames, waaronder dat notaris A die kosten niet heeft gemaakt. Het zou misschien ook zo kunnen zijn dat het kadaster die kosten 2x heeft gefactureerd. Bijvoorbeeld 1x onterecht, maar ook 2x terecht zou denkbaar kunnen zijn, waardoor je bijvoorbeeld de discussie zou kunnen krijgen of notaris B het kadaster wel juist heeft geïnformeerd. Leuk

[The Realone]

Bedankt voor jouw uitgebreide input, waardeer ik enorm!

Wat het in deze natuurlijk ook lastig maakt is de geldstroom ook via de notarissen loopt. De notaris betaald in principe het Kadaster en rekent dat vervolgens door naar mij en koper. Overigens heb ik notaris B nog niet betaald in goed overleg, omdat ik eerst duidelijkheid wilde.

Nu heb ik goed contact met mijn buurman dus ik kan hem vragen dit bij de notaris neer te leggen, maar het zou vreemd zijn als ze hem wel een factuur voor leggen en mij niet.

Inmiddels zijn we weer een dag verder zonder reactie en zonder factuur heb ik feitelijk geen stok om mee te slaan. Ik kan gaan bellen, maar ik vind het ook wel weer prettig om zaken zwart op wit te hebben via mail.

Leuk is anders!

[cryptapix]

The Realone schreef op woensdag 1 juli 2020 @ 20:31:
Bedankt voor jouw uitgebreide input, waardeer ik enorm!

Wat het in deze natuurlijk ook lastig maakt is de geldstroom ook via de notarissen loopt. De notaris betaald in principe het Kadaster en rekent dat vervolgens door naar mij en koper. Overigens heb ik notaris B nog niet betaald in goed overleg, omdat ik eerst duidelijkheid wilde.

Nu heb ik goed contact met mijn buurman dus ik kan hem vragen dit bij de notaris neer te leggen, maar het zou vreemd zijn als ze hem wel een factuur voor leggen en mij niet.

Inmiddels zijn we weer een dag verder zonder reactie en zonder factuur heb ik feitelijk geen stok om mee te slaan. Ik kan gaan bellen, maar ik vind het ook wel weer prettig om zaken zwart op wit te hebben via mail.

Leuk is anders!

De sleutel ligt wel bij notaris A. Ik snap dat je het zwart op wit wil hebben, maar schriftelijke communicatie komt soms verkeerd over. Je zou eens kunnen bellen, gewoon onder het mom van “hey notaris, ik zit een beetje tussen wal en s hip en probeer te begrijpen wat er nu is gebeurd en waar ik moet zijn. Jij weet ook dat de kosten voor koper zijn, maar dat is nu niet zo, althans ik krijg ze gefactureerd van notaris B”. Als er afspraken gemaakt zijn e-mail je de notaris vervolgens “hey, dank voor het fijne gesprek. Ik wacht zoals afgesproken op je bevingen [of voer andere afspraken in]”.

[The Realone]

Het duurde even maar het is me duidelijk geworden, al ben ik nog niet waar ik wil zijn.

Notaris A heeft besloten niet meer te reageren. Ik heb uiteindelijk nogmaals bij het Kadaster aan de bel getrokken en eindelijk een antwoord gekregen dat dit gedoe kan verklaren.

Op het moment dat een perceel gesplitst wordt met voorlopige grenzen, komt op beide percelen de aantekening 'meettarief verschuldigd te staan'. Zodra er een overdracht plaatsvindt van (een van) de percelen, worden verificatiekosten in rekening gebracht van €660 per perceel. De definitieve meting vindt vervolgens zo'n 1,5 jaar na de overdracht plaats. Zolang er niet definitief is ingemeten en er is een perceel nog niet overgedragen (zoals bij uw woning) blijft de aantekening 'meettarief verschuldigd' van kracht. Als er dus binnen die 1,5 jaar wordt overgedragen, brengen wij verificatiekosten in rekening. Is de grens eenmaal definitief ingemeten? Dan vervalt de aantekening 'meettarief verschuldigd' indien een perceel nog niet is overgedragen in de tussentijd.

Had ik mijn huis niet verkocht, dan had me dat geen extra €660 gekost. Een bizarre manier van werken in mijn ogen, want ze doen werkelijk niks bij een transactie wat een dergelijk bedrag kan rechtvaardigen. Daar komt bovenop dat ze dus uiteindelijk in juni de definitieve inmeting gedaan hebben, dus enkele weken na de verkoop van mijn huis en het initiëren van die extra kosten.

Afgezien daarvan ben ik van plan toch nog achter Notaris A aan te gaan. Het gebruik maken van voorlopige grenzen was niet onze keuze, als ik had geweten dat dit de consequenties waren hadden we dit nooit gedaan of de verkoopprijs met €660 verhoogd. Daarnaast hebben we ook duidelijk gemaakt tijdens de overdracht dat we onze woning gingen verkopen, dus ook dat wisten ze.

[The Realone]

Gezien ik jullie een conclusie schuldig ben:
Vandaag werd ik "verrast" door de postbode met een envelop uit Nederland, en wel van de Geschillencommissie waar ik deze zaak in september aangekaart heb. Ik betaalde een bedrag (77,50) om een onafhankelijk commissie een blik te laten werpen.

Gezien ik sinds vorig jaar in het buitenland woon ging dit stroef, ik kreeg geen toegang tot een digitale omgeving omdat ik geen NL telefoonnummer had en alles ging dus per post, die met de pandemie er gerust 5-7 weken over deed om hier te komen.

Ik kan best een brief schrijven maar ik ben niet per se goed in het overbrengen van mijn punt, laat staan dat met de juiste stukken te kunnen onderbouwen. Mijn verhaal was dus ook redelijk kort. De notaris heeft rond december gecounterd met een enorm dossier met allerlei bewijsstukken, highlights en een heel verhaal. Ik had dus al weinig hoop meer.

Fast forward vandaag, de envelop met uitspraak die op 21 april gedaan is.
Mijn klacht zoals zij die overgenomen hebben was dat de notaris niet aan zijn informatieplicht heeft voldaan waardoor mij niet duidelijk was wat de implicaties van de keuze voor tijdelijke kadastrale grenzen zouden zijn geweest. Daardoor heb ik niet de kans gehad die 660 euro bij de koper neer te leggen.

Heel verhaal, dit is niet alles maar wel wat van belang is. Mocht je meer info willen vraag gerust:

Beoordeling van het geschil
Uit het dossier blijkt dat de notaris partijen heeft voorgesteld een digitale meting uit te voeren. Hierop blijken beide partijen akkoord te hebben gegeven. De vraag rijst dan ook of de notaris op enig moment had moete informeren over de verschillende wijzen van uitmeting, de bijbehorende kosten en voor wiens rekening die kosten (uiteindelijk) komen. Dat geldt met name voor de verkoper nu over deze kosten, gelet op het voorgaande, tussen partijen afspraken moeten worden gemaakt aan wie die kosten worden doorberekend. De commissie is van oordeel dat op de weg van de notaris heeft gelegen partijen hierover te informeren. In zoverre heeft hij niet geheel gehandeld zoals dit van hem had mogen worden verwacht. Door hier geen informatie over te geven, konden partijen daar immers ook geen rekening mee houden bij het tekenen van de koopovereenkomst.

De tweede vraag die in dit verband rijst is of de notaris daarmede schadeplichtig is geworden ten opzichte van client, gelet op de al bestaande overeenstemming over de transactie tussen partijen. De client meent dat de notaris de verificatie kosten van 660 euro aan hem dient te voldoen en de commissie volgt client daarin.
De commissie is van oordeel dat het in de parktijk gebruikelijk is dat de koper uiteindelijk de kosten van de grensbepaling voldoet, ongeacht de manier van grensbepaling. Omdat partijen over het dragen van die kosten onvoldoende zijn geinformeerd, heeft client niet de mogelijkheid kunnen benutten om met koper af te spreken dat die kosten aan de laatste worden doorberekend.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.

Beslissing
- bepaalt dat de eerste klacht gegrond is
- bepaalt dat de notaris een bedrag van 660 euro aan de client dient te betalen
- bepaalt dat de notaris, overeenkomstig het reglement van de commissie, een bedrag van 77,50 euro aan de client dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld
- bepaalt dat de notaris, overeenkomstig het reglement van de commissie, aan de commissie behandelingskosten is verschuldigd

NB: In mijn pleidooi heb ik het blijkbaar zo geformuleerd dat ik nog een 2e klacht had, maar dat was niet mijn bedoeling. Ik verwees namelijk naar de akte van levering (waar ik dacht naar het koopcontract ) en dat verhaal ging niet door, die klacht is afgewezen. Klacht 2 negeren we dus maar, want die bestond in mijn ogen niet.

Ik heb de centen nog niet binnen en ook nog niks van de notaris vernomen. Hij heeft hiervoor blijkbaar een maand de tijd (dagtekening brief is 7 juni). Ik wacht dus nog een week of 2 af.

Dit is er eentje die we scharen onder "niet verwacht, toch gekregen".

[cryptapix]

Altijd fijn als er een update/eindstand wordt gepost in topics. Dank daarvoor.

En uiteraard top om te lezen dat je de geschillencommissie aan je zijde hebt gevonden! Een mooi bedrag terug is altijd welkom natuurlijk

Als je snel bent kun je er nog aardig wat kratten bier tegen een stuntprijs voor inslaan

[ Voor 8% gewijzigd door cryptapix op 29-06-2021 20:40 ]

[The Realone]

cryptapix schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 20:40:
Altijd fijn als er een update/eindstand wordt gepost in topics. Dank daarvoor.

En uiteraard top om te lezen dat je de geschillencommissie aan je zijde hebt gevonden! Een mooi bedrag terug is altijd welkom natuurlijk

Als je snel bent kun je er nog aardig wat kratten bier tegen een stuntprijs voor inslaan

Het geld was in het begin mijn drijfveer maar na al die tijd was ik dat al vergeten, ook omdat ik er weinig vertrouwen meer in had. Dat deze uitspraak nu mijn vermoeden bevestigde voelt eigenlijk veel beter. Zeker met de arrogante manier waarop zij mij behandelden en de manier waarop ze deze kwestie in zijn geheel aangingen.

Ik ben zaterdag weer even in 't land, volgens mij is dat te laat voor bieraanbiedingen? Dan gaan we er wel een goeie bbq van houden, er vanuit gaande dat ik het geld nog krijg.

[cryptapix]

Zaterdag is inderdaad te laat

Ik denk dat je het geld wel krijgt. Zo niet: incassobureau in NL inschakelen. Kost het de notaris alleen maar meer. Zorg wel even dat de notaris je bankrekeningnr heeft

[The Realone]

Ik geef ze nog even. Heb verder geen haast en blijkbaar kregen ze een maand. Daarna krijgen ze een mail.