Vergunning toegezegd, toch nog niet verleend

[Sheva]

Hi,

Ik heb hulp/advies nodig inzake een vergunningsaanvraag bij de gemeente Eindhoven.

Ruim 3 maanden geleden heb ik een vergunning aangevraagd voor een aanbouw aan de voorzijde van de woning. Normaliter wordt eenzelfde zaak binnen 2 maanden behandeld. Deze vergunning was na 2 maanden nog niet verleend, waarop de gemeente uitstel heeft aangevraagd. Volgende week donderdag (18-06) is de deadline en moet er een go/no go gegeven worden.

Tijdens deze aanvraag zijn meerdere vragen van meerdere commissies gesteld;
- Welstand;
- Ruimtelijke Kwaliteit;
- Rekenkamer.

Welstand en Ruimtelijke Kwaliteit hebben we kunnen tackelen. Althans, onze casemanager heeft per email laten weten dat het aanzicht akkoord was en de commissie Ruimtelijke Kwaliteit zijn fiat heeft gegeven. Enkel de constructeurs moesten het nog eens worden over de berekeningen.

Vorige week vrijdag kregen wij, na zelf aandringen bij de casemanager, mondeling akkoord van diezelfde meneer dat 'onze vergunning verleend is en dat wij volgende week de schriftelijke bevestiging zouden krijgen'. Hierop hebben wij de aannemer gebeld, offerte getekend en deze zou in de loop van deze week starten met zijn werkzaamheden.

Vandaag krijg ik vlak voor 17:00, na herhaaldelijk bellen, een telefoontje van de casemanager met de mededeling dat het aanzicht door de commissie Ruimtelijk Kwaliteit toch niet geheel akkoord is. Hij gaf aan dat er toch twijfels waren omdat mogelijk meerdere mensen deze aanbouw zouden nemen en dit ten koste zou gaan van het wijkaanzicht (wij wijken af van het bestemmingsplan). Aankomende vrijdag volgt nog een vergadering en dan wordt de aanvraag nogmaals voor het laatst doorgenomen.

Vooruitlopend op vrijdag maken wij ons nu zorgen natuurlijk. De deadline voor de vergunning volgt zeer snel en aanpassingen doorvoeren en vervolgens een nieuw traject ingaan betekent dat wij nog x-maanden niet over de benedenverdieping kunnen beschikken. Daarnaast vragen wij ons af of deze toezeggingen per mail en mondeling uberhaupt gedaan hadden mogen worden en of wij hier rechten aan kunnen ontlenen?

Lastige situatie. Enerzijds zou ik de leidinggevende van de casemanager willen spreken en hem na laten gaan dat er valse toezeggingen gedaan zijn, anderzijds vraag ik mij af in hoeverre dit zin heeft en of het traject dan niet nóg meer vertraging oploopt? Wat jullie?

[Rubbergrover1]

Je weet dat er nog tot het laatste moment bezwaren kunnen komen. Dat de casemanager op jullie aandringen aangeeft dat er geen zaken zijn die de vergunning in de weg staan, betekent niet dat die er niet alsnog zouden kunnen komen. Dus het was wat voorbarig om op grond van die mededeling al weer vanuit te gaan dat je zou kunnen gaan bouwen

[Anoniem: 39993]

De bezwaartermijn gaat zelfs pas in ná het verlenen van de vergunning. Nu zijn alleen de "autoriteiten" nog aan zet geweest voor het verlenen van de vergunning. "De meute" mag daarna nog 6 weken bezwaar maken tegen het verlenen van de vergunning (dat kan logischerwijs pas als de vergunning inderdaad verleend is).

Zelfs in die 6 weken na publicatie van de toekenning van de vergunning loop je dus nog steeds enig risico. Als er bezwaar wordt gemaakt en dat wordt gehonoreerd, dan gaat het alsnog niet door.

Het is lullig, maar je hebt de vergunning pas als je hem in handen hebt. Een ambtenaar onder druk zetten om vooruitlopend op de beslissing al te gaan voorspellen wat het gaat worden, daar schiet je niet zo heel veel mee op en je kunt er al helemaal geen rechten aan ontlenen.

[ Voor 21% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 08-06-2020 20:36 ]

[Sheva]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 8 juni 2020 @ 20:30:
De bezwaartermijn gaat zelfs pas in ná het verlenen van de vergunning. Nu zijn alleen de "autoriteiten" nog aan zet geweest voor het verlenen van de vergunning. "De meute" mag daarna nog 6 weken bezwaar maken tegen het verlenen van de vergunning (dat kan logischerwijs pas als de vergunning inderdaad verleend is).

Zelfs in die 6 weken na publicatie van de toekenning van de vergunning loop je dus nog steeds enig risico. Als er bezwaar wordt gemaakt en dat wordt gehonoreerd, dan gaat het alsnog niet door.

Jup, dit weet ik inderdaad en is altijd het risico natuurlijk.

En om op de eerste post te reageren; to be fair weet ik dat niet. Ik kan enkel afgaan op de casemanager in deze, want contact krijgen met onze gemeente is onmogelijk. Als hij me dan verteld dat de commissies akkoord zijn verwacht ik, in mijn eerlijkheid, niet dat dit standpunt nog veranderd. Wellicht is dat dan inderdaad erg dom geweest en misschien een hele dure les.

[Anoniem: 39993]

Sheva schreef op maandag 8 juni 2020 @ 20:36:
[...]


Jup, dit weet ik inderdaad en is altijd het risico natuurlijk.

En om op de eerste post te reageren; to be fair weet ik dat niet. Ik kan enkel afgaan op de casemanager in deze, want contact leggen met onze gemeemte in onmogelijk. Als hij me dan verteld dat de commissies akkoord zijn verwacht ik, in mijn eerlijkheid, niet dat dit standpunt nog veranderd. Wellicht is dat dan inderdaad erg dom geweest en misschien een hele dure les.

Dat niet alleen. Zodra die commissies allemaal akkoord hebben gegeven, dan ben je er nog niet (bijna, maar nog niet helemaal). Binnen een paar dagen nadat je de vergunning hebt gekregen, wordt het besluit tot het verlenen van de vergunning gepubliceerd door de gemeente. Dat doen ze meestal in het plaatstelijk suffertje en/of op overheid.nl. Iedere belanghebbende heeft vanaf dat moment 6 weken de tijd om bezwaar te maken tegen het besluit om jou die vergunning te verlenen. Dus als de buurman bang is dat jouw uitbouw zijn hele uitzicht gaat verpesten en zijn zeldzame grassoorten van hun zonlicht gaat beroven, dan mag hij bezwaar maken. En als je dan iemand treft die wel met een goed verhaal komt, dan ben je er dus nog niet.

[Señor Sjon]

Zoek maar eens op onherroepelijk. Er gaat een wereld voor je open van snelle bouwers en stugge bezwaarmakers.

Ik heb je titel even aangepast. Bezwaar is onderdeel van de procedures namelijk.

[Sheva]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 8 juni 2020 @ 20:40:
[...]

Dat niet alleen. Zodra die commissies allemaal akkoord hebben gegeven, dan ben je er nog niet (bijna, maar nog niet helemaal). Binnen een paar dagen nadat je de vergunning hebt gekregen, wordt het besluit tot het verlenen van de vergunning gepubliceerd door de gemeente. Dat doen ze meestal in het plaatstelijk suffertje en/of op overheid.nl. Iedere belanghebbende heeft vanaf dat moment 6 weken de tijd om bezwaar te maken tegen het besluit om jou die vergunning te verlenen. Dus als de buurman bang is dat jouw uitbouw zijn hele uitzicht gaat verpesten en zijn zeldzame grassoorten van hun zonlicht gaat beroven, dan mag hij bezwaar maken. En als je dan iemand treft die wel met een goed verhaal komt, dan ben je er dus nog niet.

Klopt, ik ken de procedure, enkel ken ik de interne bureaucratie van de gemeente niet goed genoeg klaarblijkelijk. Wij hebben het achteraf bezwaar maken ook zo goed mogelijk proberen te tackelen door in de directe omgeving kenbaar te maken dat we gingen aanbouwen. Niemand had daar bezwaar tegen, althans die we gesproken hebben.

Overigens zijn wij niet de enige met deze aanbouw, deze aanbouw is in 1995 al eens gerealiseerd bij buren in dezelfde straat. Dit was ook de bepalende factor om het, ondanks een veranderd bestemmingsplan, te proberen.

[BastaRhymez]

Tja, dat jullie op basis van een mondelinge toezegging alvast zaken gaan regelen, is natuurlijk volledig op eigen risico.
En wat maakt die paar dagen (maandagmiddag gebeld, dinsdagochtend pas actie kunnen ondernemen) nog uit en afwachten tot vrijdag? Die drie dagen gaan het verschil toch niet meer maken als je al 3 maanden op de vergunning zit te wachten?

En zoals hierboven al gezegd, na het verlenen hebben omwonende nog 6 weken de tijd om bezwaar aan te tekenen.
Dat jullie al een aantal mensen hebben gesproken, zegt natuurlijk niks. Ze kunnen allemaal wel "ja, nee en amen" knikken, maar er hoeft er maar eentje dwars te liggen en je krijgt nog veel meer vertraging. Of degene die je nog niet hebt gesproken maakt bezwaar...

Ik zou pas gaan handelen, zodra je de vergunning onherroepelijk toegewezen hebt gekregen.

[skai21]

Sheva schreef op maandag 8 juni 2020 @ 20:36:
[...]


Jup, dit weet ik inderdaad en is altijd het risico natuurlijk.

En om op de eerste post te reageren; to be fair weet ik dat niet. Ik kan enkel afgaan op de casemanager in deze, want contact krijgen met onze gemeente is onmogelijk. Als hij me dan verteld dat de commissies akkoord zijn verwacht ik, in mijn eerlijkheid, niet dat dit standpunt nog veranderd. Wellicht is dat dan inderdaad erg dom geweest en misschien een hele dure les.

Mijn ervaring met de Gemeente Eindhoven is juist 100% anders.
Alles lijkt daar zo strak / goed geregeld, ook contact.

[Milo85]

Zoals hier al eerder gezegd, je hebt inderdaad een zes weken bezwarentermijn nog nadat de vergunning is verleend. Ik vermeld altijd netjes na het verlenen van een vergunning dat bouwen (of überhaupt zaken regelen) binnen die termijn op eigen risico is.

Ik weet natuurlijk niet hoe het bij de gemeente Eindhoven is geregeld, elke gemeente doet het anders. Maar ik krijg een schriftelijke toezegging van de betreffende afdelingen als ze akkoord gaan. Als ze daarna nog bedenkingen hebben is het jammer. Maar dat is hoe het bij ons gaat, daar heb je geen juridische grond op. Als het onverhoopt op een weigering uitloopt dan zullen ze waarschijnlijk vragen om de vergunningaanvraag in te trekken (dan hoef je geen legeskosten te betalen). In jouw geval zou ik dat niet doen, maar de vergunning officieel laten weigeren. Als de vergunning is geweigerd kan je namelijk bezwaar maken, als de vergunning is ingetrokken niet.

Wat je ook kan proberen, omdat je aangeeft dat de termijn er aan zit te komen, is subtiel aangeven bij de behandelend ambtenaar dat mocht het een weigering worden dat je in bezwaar gaat. Bij een officiële weigering moet het namelijk langs het college van B&W en die moeten hun akkoord geven. Als de termijn zo strak is dat dat niet mogelijk is op tijd te doen (en wetende dat er een bezwaar op komst is) dan zijn ze soms meer geneigd om het toch maar doorgang te laten vinden.

[Lapa]

Nu je zo dicht tegen deadline aan zit, aangenomen dat we het dan echt over de wettelijke termijn hebben, let daar dan ook strak op. Als de gemeente die termijn overschrijdt, is je vergunning van rechtswege verleend. De kans is niet zo heel groot dat dit gebeurt, want gemeenten monitoren dit soort termijnen strak. Maar het is dus niet in jouw belang om voor de deadline een beschikking te forceren.

Overigens kan tegen een van rechtswege verleende vergunning natuurlijk nog steeds door andere burgers bezwaar gemaakt worden.

[XLord]

Sheva schreef op maandag 8 juni 2020 @ 20:59:
[...]


...

Overigens zijn wij niet de enige met deze aanbouw, deze aanbouw is in 1995 al eens gerealiseerd bij buren in dezelfde straat. Dit was ook de bepalende factor om het, ondanks een veranderd bestemmingsplan, te proberen.

Dat zegt niets.
Op mijn huis zit een groot dakkapel wat op een aantal andere woningen in de buurt ook zit, maar mensen die de zelfde dakkapel nu willen mogen dat niet meer. Geen idee wat de rede van het afwijzen is, maar ik weet dat er de afgelopen jaren een aantal geweest zijn die het ook wilde en dat niet mochten. Die mochten alleen een kleinere dakkapel plaatsen.

[Tosemime]

XLord schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 10:49:
[...]


Dat zegt niets.
Op mijn huis zit een groot dakkapel wat op een aantal andere woningen in de buurt ook zit, maar mensen die de zelfde dakkapel nu willen mogen dat niet meer. Geen idee wat de rede van het afwijzen is, maar ik weet dat er de afgelopen jaren een aantal geweest zijn die het ook wilde en dat niet mochten. Die mochten alleen een kleinere dakkapel plaatsen.

Dat is wel bijzonder ja, mijn ervaring (ik ben wabo casemanager bij een gemeente geweest) is dat een gemeente juist soortgelijke dakkapellen ziet bij naastgelegen woningen om een vaste lijn in het bebouwingsbeeld te krijgen. Een eerste dakkapel wordt als precedent aangewezen, en dakkapellen die daarna volgen moeten er net zo uit zien als de eerste.

Voor de vraag van TS vind ik het ook wel vreemd dat de casemanager zo'n toezegging doet, bij de meeste gemeenten is het algemeen beleid om geen toezeggingen te doen, zeker niet als de behandeling van de aanvraag nog niet volledig afgehandeld is. Als casemanager ben je ook een soort verzamelaar van adviezen van andere instanties en commissies, dus je hebt er dan ook niet altijd invloed op. Maar zoals anderen boven mij al zeiden, zo lang je geen vergunning in handen hebt is het een risico om alvast aannemers in te schakelen en dergelijke. En dan moet je nog maar hopen dat er geen bezwaar wordt ingediend.

[Milo85]

Tosemime schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 11:15:
[...]


Dat is wel bijzonder ja, mijn ervaring (ik ben wabo casemanager bij een gemeente geweest) is dat een gemeente juist soortgelijke dakkapellen ziet bij naastgelegen woningen om een vaste lijn in het bebouwingsbeeld te krijgen. Een eerste dakkapel wordt als precedent aangewezen, en dakkapellen die daarna volgen moeten er net zo uit zien als de eerste.

Mijn ervaring is dat het omslagpunt is wanneer er een nieuwe stadsbouwmeester wordt aangesteld. Deze kan een totaal andere mening toegedaan zijn dan de vorige. En het is aan de gemeente te bepalen welke grenzen ze hieraan stellen. Het college kan immers altijd afwijken van het welstandsadvies mits goede onderbouwing.

Het is ook aan de behandeld ambtenaar om de welstand terecht te stellen wanneer ze hun boekje te buiten gaan. Zo had ik laatst een welstand die vond dat een uitbouw maar lager moest terwijl de hoogte volgens het bestemmingsplan was toegestaan. Helaas dan voor de welstand.

[AWitteveen]

Als de casemanager niet de inhoudelijk behandelaar is dan lijkt mij dat zijn toezegging helemaal niks waard is. Een vergunning is een aanvraag op grond van de Algemene wet Bestuursrecht (AWB). Volgens de AWB kan een bestuursorgaan een besluit nemen. In dit geval is dat het college van Burgemeester en Wethouder (of de gemeenteraad dat weet ik even niet). Zij zijn officieel de personen die jou vergunning verlenen.

Natuurlijk doen ze dat niet zelf en zijn het gemeenteambtenaren die je aanvraag behandelen, maar hij wordt uiteindelijk wel ondertekend door het college. Uit vaste jurisprudentie is op te maken dat alleen uitspraken van een ter zaken kundig ambtenaar die inhoudelijk op de hoogte is als toezegging kunnen worden gezien. Daarom vermoed ik dat de toezegging van de casemanager niks waard is.

Dit gebaseerd op mijn kennis als bestuursrechtelijk toezichthouder bij de overheid.

[Tosemime]

Milo85 schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 11:26:
[...]


Mijn ervaring is dat het omslagpunt is wanneer er een nieuwe stadsbouwmeester wordt aangesteld. Deze kan een totaal andere mening toegedaan zijn dan de vorige. En het is aan de gemeente te bepalen welke grenzen ze hieraan stellen. Het college kan immers altijd afwijken van het welstandsadvies mits goede onderbouwing.

Het is ook aan de behandeld ambtenaar om de welstand terecht te stellen wanneer ze hun boekje te buiten gaan. Zo had ik laatst een welstand die vond dat een uitbouw maar lager moest terwijl de hoogte volgens het bestemmingsplan was toegestaan. Helaas dan voor de welstand.

Daar heb je inderdaad wel een punt, je moet met welstand altijd maar geluk hebben wie je treft. Bij de gemeente waar ik werkte, was er een welstandscommissie van 4 personen. Dat werkt imo een stuk beter dan één stadsbouwmeester die mag beslissen

[Tosemime]

AWitteveen schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 11:28:
Als de casemanager niet de inhoudelijk behandelaar is dan lijkt mij dat zijn toezegging helemaal niks waard is. Een vergunning is een aanvraag op grond van de Algemene wet Bestuursrecht (AWB). Volgens de AWB kan een bestuursorgaan een besluit nemen. In dit geval is dat het college van Burgemeester en Wethouder (of de gemeenteraad dat weet ik even niet). Zij zijn officieel de personen die jou vergunning verlenen.

Natuurlijk doen ze dat niet zelf en zijn het gemeenteambtenaren die je aanvraag behandelen, maar hij wordt uiteindelijk wel ondertekend door het college. Uit vaste jurisprudentie is op te maken dat alleen uitspraken van een ter zaken kundig ambtenaar die inhoudelijk op de hoogte is als toezegging kunnen worden gezien. Daarom vermoed ik dat de toezegging van de casemanager niks waard is.

Dit gebaseerd op mijn kennis als bestuursrechtelijk toezichthouder bij de overheid.

Over het algemeen is de casemanager van de gemeente degene die de vergunningsaanvraag inhoudelijk behandeld. De aanvraag wordt beoordeeld, er wordt gekeken welke adviezen nodig zijn (welstand, veiligheidsregio, constructie, milieu, etc) en zodra alle adviezen op groen staan kan er een vergunning verleend worden. Omgevingsvergunningen worden door het college verleend, maar ambtenaren worden meestal gemandateerd om dit zelf te doen. Toezeggingen hebben overigens sowieso geen waarde, tenzij dit schriftelijk in een brief of email staat. Mondelinge toezeggingen kun je geen waarde aan hechten.

[AWitteveen]

Tosemime schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 11:38:
Toezeggingen hebben overigens sowieso geen waarde, tenzij dit schriftelijk in een brief of email staat. Mondelinge toezeggingen kun je geen waarde aan hechten.

Dit ben ik niet helemaal met je eens, mocht dit voor een bezwarencommissie komen en deze vraagt aan de desbetreffende ambtenaar of hij inderdaad de toezegging heeft gedaan en hij antwoordt hier bevestigend op dan is de toezegging even veel waard als dat hij op papier had gestaan. Het klinkt misschien als veel "als", maar ik heb het meegemaakt zowel bij een bezwarencommissie als in beroep bij de rechter (verschillende zaken).

[Tosemime]

AWitteveen schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 16:52:
[...]


Dit ben ik niet helemaal met je eens, mocht dit voor een bezwarencommissie komen en deze vraagt aan de desbetreffende ambtenaar of hij inderdaad de toezegging heeft gedaan en hij antwoordt hier bevestigend op dan is de toezegging even veel waard als dat hij op papier had gestaan. Het klinkt misschien als veel "als", maar ik heb het meegemaakt zowel bij een bezwarencommissie als in beroep bij de rechter (verschillende zaken).

Daar heb je idd gelijk in, belangrijkste is dat je als ambtenaar heel voorzichtig moet zijn met toezeggingen en scheppen van verwachtingen aan aanvragers.

[Sheva]

Heb inmiddels de casemanager gesproken. Heeft zijn excuses gemaakt, maar was vergeten in een bepaalde map te kijken. Uiteraard geen leuk gesprek mee gehad aan de telefoon, maar het is niet anders..

De commissie Welstand & Ruimtelijke Kwaliteit waren allebei akkoord. Rekenkamer was ook akkoord, schijnbaar was de commissie Stedenbouw (?) niet akkoord. Vrijdag wordt het nog eens voorgelegd in de laatste vergadering, maar verwachting is dat het niet akkoord wordt gegeven omdat we de rooilijn passeren. Als we een halve meter terug gaan en de aanbouw grenzen aan de carport, dan gaat het wellicht toch door. Inmiddels dus de tekenaar en constructeur aan het werk gezet zodat vrijdag, bij eventueel afwijzing van het initiele plan, toch een nieuw plan aan kunnen leveren dat in diezelfde vergadering besproken wordt.

Helaas flink wat extra kosten gemaakt, maar hopelijk volgt er dan snel een positief antwoord.

Overigens bedankt voor de inzichten van een aantal hierboven. Uiteraard wist ik dat ik mezelf op glas ijs begaf op het moment dat ik de offerte tekende zonder schriftelijk bevestiging, wist ik ook dat sommige dingen zoals een referentie van eenzelfde object in dezelfde straat weinig zegt. Dat had ik in het voortraject al begrepen, was meer op zoek naar wat ik mogelijk nog kon doen om het geregeld te krijgen. We wachten het nu af.