Corona & kopen 1e huis. Wat is wijsheid in deze tijd?

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op donderdag 7 mei 2020 @ 20:23:
[...]


Het gaat er niet om dat je niet maximaal leent op 2 salarissen. Het gaat erom dat je bij aankoop maximaal leent op 1 van jullie salarissen en dan gaat het om het laagste salaris. Alleen op die manier kan je risico op ontslag van 1 van jullie opvangen. Bij ontslag van jullie beide zou je het tijdelijk op kunnen vangen met een buffer. Maar ik zou er ook zeker voor zorgen dat bij eventuele verkoop geen restschuld ontstaat.
De huidige woningmarkt heeft meer dan 30 procent lucht. Een normale prijs voor een woning ligt dus gemiddeld 30 procent lager dan de huidige marktwaarde. Bij een crisis zie je die prijzen vaak zakken tot normale waarden, waarna ze weer zouden kunnen gaan stijgen.

Rekening houden met een negatief scenario is zeker verstandig. Maar dat zou in mijn optiek niet per definitie op 1 salaris hoeven te zijn. Bij ontslag heb je ook nog zoiets als WW, dus je zult niet a la minute nog maar 1 inkomen hebben. Wel is het verstandig als je zodanige lasten hebt dat je die ook met een WW nog zou kunnen betalen. (Overigens vind ik het sowieso een prettige instelling dat je maar op basis van 70% van je salaris leeft, maar dat is weer een heel ander verhaal.)

Luchtbakker schreef op zondag 3 mei 2020 @ 14:45:
[...]

Omdat ik gelukkig niet in dat schuitje zit denken de adviseurs dat ik nu misschien meer kans zal maken zonder een enorm bedrag bovenop de vraagprijs te biezen. (Geld wat ik overigens niet heb, dus ik moet geluk hebben dat de vraagprijs het maximum geboden bedrag zal zijn).

De biedingen hebben niet zozeer te maken met de vraagprijs, maar met de taxatiewaarde. De vraagprijs kan een willekeurig bedrag zijn. Soms heel hoog (kijken wat de gek er voor geeft), soms juist heel laag (lekker veel mensen verleiden tot het tegen elkaar opbieden).

Maar bij het kopen van een koophuis het is altijd nodig/handig/verstandig om een flinke zak geld te hebben. Niet alleen voor de kosten-koper, maar ook als buffer. Als je geen of nauwelijks eigen geld hebt, dan zou ik eerst daar iets aan doen.

[Tsurany]

Bansheeben schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:33:
[...]

Dat is toch geen dogma? Feiten zijn geen dogma's. Kopen is investeren in jezelf. 90% van het geld wat je inlegt komt weer terug. Bij huur zie je helemaal niets terug van wat je betaalt. "Geld weggooien" is wellicht een hyperbool, dat wel, maar huren blijft geld in een bodemloze put smijten.

En dat is dus precies het probleem, je negeert alle voordelen die huren met zich mee brengt zoals flexibiliteit of de mogelijkheid om in een woning te wonen die anders niet op de markt zou staan. Daarnaast brengt kopen aardig wat initiële kosten met zich mee die je enkel "terugverdiend" wanneer de huizenprijzen stijgen of je enkele jaren in die woning blijft wonen.

Doorgaans is kopen op lange termijn de betere keuze maar dat geld niet voor elke situatie en komt wel met wat voorwaarden zoals langdurig op dezelfde locatie willen blijven wonen of willen speculeren op een prijsstijging.

[fisherman]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:06:
[...]


Dat is het hele probleem. Probeer binnen de randstad maar eens een woning te vinden waarbij je 30% onder de marktwaarde kunt bieden en kopen. Alle woningen zitten gewoon ver boven de 100%. In mijn geval gaat dat hoop ik meevallen, marktwaarde was 260, en te koop voor 285.

Je moet ook niet 30 procent onder de marktwaarde bieden op dit moment. Je zou 30 procent uit eigen middelen moeten betalen, zodat je huis niet onder water komt te staan in de nabije toekomst.
Let erbij op dat je alles boven de marktwaarde sowieso waarschijnlijk uit eigen middelen moet betalen, dus dat moet je dan bij die 30 procent optellen.

[fisherman]

Tsurany schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:23:
[...]

Maar waar is dat op gebaseerd?

Gebaseerd op wat een huis daadwerkelijk waard is en zou moeten kosten. Je ziet het bij een crisis. Die lucht is er dan gelijk uit. Altijd zo geweest, dus komende crisis of zelfs depressie is het niet anders.

[fisherman]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:39:
[...]

Rekening houden met een negatief scenario is zeker verstandig. Maar dat zou in mijn optiek niet per definitie op 1 salaris hoeven te zijn. Bij ontslag heb je ook nog zoiets als WW, dus je zult niet a la minute nog maar 1 inkomen hebben. Wel is het verstandig als je zodanige lasten hebt dat je die ook met een WW nog zou kunnen betalen. (Overigens vind ik het sowieso een prettige instelling dat je maar op basis van 70% van je salaris leeft, maar dat is weer een heel ander verhaal.)


[...]

De biedingen hebben niet zozeer te maken met de vraagprijs, maar met de taxatiewaarde. De vraagprijs kan een willekeurig bedrag zijn. Soms heel hoog (kijken wat de gek er voor geeft), soms juist heel laag (lekker veel mensen verleiden tot het tegen elkaar opbieden).

Maar bij het kopen van een koophuis het is altijd nodig/handig/verstandig om een flinke zak geld te hebben. Niet alleen voor de kosten-koper, maar ook als buffer. Als je geen of nauwelijks eigen geld hebt, dan zou ik eerst daar iets aan doen.

Als iemand nog niet zo lang werkt heb je ook niet heel lang recht op een WW uitkering.
Een buffer is sowieso een vereiste natuurlijk. Ik zou minimaal een jaar aan vaste lasten als buffer aanhouden, voordat ik als starter in deze tijd een huis zou kopen.

[Luchtbakker]

Tsurany schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:50:
[...]

En dat is dus precies het probleem, je negeert alle voordelen die huren met zich mee brengt zoals flexibiliteit of de mogelijkheid om in een woning te wonen die anders niet op de markt zou staan. Daarnaast brengt kopen aardig wat initiële kosten met zich mee die je enkel "terugverdiend" wanneer de huizenprijzen stijgen of je enkele jaren in die woning blijft wonen.

Doorgaans is kopen op lange termijn de betere keuze maar dat geld niet voor elke situatie en komt wel met wat voorwaarden zoals langdurig op dezelfde locatie willen blijven wonen of willen speculeren op een prijsstijging.

Waarom zou een woning winstgevend moeten zijn, of in ieder geval niet waarde dalend? Alles wat je gebruikt wordt minder waard, een auto, een huis. Het zou wat zijn als je gratis kan leven door na 30 jaar te zeggen dat je (op de rente na) gratis gewoond hebt. Zo werkt dat naar mijn inziens niet.

Je huis is je spaarpot, niet een vastgoed waar winst uit gehaald moet worden.

Een huurwoning heeft zeker voordelen, maar het blijft geld gooien in een eindeloze put. Na 10 jaar huren heb je 0 vermogen opgebouwd terwijl je bij een hypotheek al op 1/3e van je bedrag zit .

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:05:
[...]


Als iemand nog niet zo lang werkt heb je ook niet heel lang recht op een WW uitkering.
Een buffer is sowieso een vereiste natuurlijk. Ik zou minimaal een jaar aan vaste lasten als buffer aanhouden, voordat ik als starter in deze tijd een huis zou kopen.

Als je nog niet zo lang werkt heb je inderdaad niet zo lang recht op WW. Maar je weet niet hoe lang Luchtbakker en partner al werken. Daarom vind ik een zwart-witte stelling dat je de woning op 1 inkomen zou moeten kunnen betalen veel te kort door de bocht.

Maar ik ben het met je eens dat eigenlijk iedereen een 'fatsoenlijke' buffer zou moeten opbouwen, als daar de mogelijkheid voor is.

[Luchtbakker]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:16:
[...]

Als je nog niet zo lang werkt heb je inderdaad niet zo lang recht op WW. Maar je weet niet hoe lang Luchtbakker en partner al werken. Daarom vind ik een zwart-witte stelling dat je de woning op 1 inkomen zou moeten kunnen betalen veel te kort door de bocht.

Maar ik ben het met je eens dat eigenlijk iedereen een 'fatsoenlijke' buffer zou moeten opbouwen, als daar de mogelijkheid voor is.

Ik bekijk het ook van een andere kant. De huur is inmiddels 1100 euro en gaat stijgen. Voor dat bedrag (lager zelfs) heb ik een heel mooi hypotheek voor max 3 ton.

Als ik de afweging moet maken tussen 30 20 jaar een vast bedrag, of een jaarlijkse huurverhoging van 60 euro dan is de puzzel snel gelegd.

Er gaat een tijd komen dat ik de huur simpelweg niet meer kan betalen. Ik begon met 912 euro 4 jaar geleden. Mijn salaris groeit niet zo snel mee als de woningbouw.

[Tsurany]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:01:
[...]


Gebaseerd op wat een huis daadwerkelijk waard is en zou moeten kosten. Je ziet het bij een crisis. Die lucht is er dan gelijk uit. Altijd zo geweest, dus komende crisis of zelfs depressie is het niet anders.

Dat is een nietszeggend antwoord.

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:05:
Waarom zou een woning winstgevend moeten zijn, of in ieder geval niet waarde dalend? Alles wat je gebruikt wordt minder waard, een auto, een huis. Het zou wat zijn als je gratis kan leven door na 30 jaar te zeggen dat je (op de rente na) gratis gewoond hebt. Zo werkt dat naar mijn inziens niet.

Je huis is je spaarpot, niet een vastgoed waar winst uit gehaald moet worden.

Een huurwoning heeft zeker voordelen, maar het blijft geld gooien in een eindeloze put. Na 10 jaar huren heb je 0 vermogen opgebouwd terwijl je bij een hypotheek al op 1/3e van je bedrag zit .

En dan ga je er dus vanuit dat iemand minimaal 10 jaar op dezelfde locatie wilt wonen. Juist voor mensen die niet op die lange termijn (kunnen) plannen moet een huis niet in waarde dalen om geen enorm risico te vormen. Als je na een paar jaar wilt verhuizen heb je duizenden euro's aan kosten gemaakt om het huis te kopen, als je huis dan ook in waarde gedaald is blijf je misschien wel met een restschuld zitten die hoger is dan wat je anders aan huur kwijt geweest zou zijn.

[Bansheeben]

Tsurany schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:50:
[...]

En dat is dus precies het probleem, je negeert alle voordelen die huren met zich mee brengt zoals flexibiliteit of de mogelijkheid om in een woning te wonen die anders niet op de markt zou staan. Daarnaast brengt kopen aardig wat initiële kosten met zich mee die je enkel "terugverdiend" wanneer de huizenprijzen stijgen of je enkele jaren in die woning blijft wonen.

Doorgaans is kopen op lange termijn de betere keuze maar dat geld niet voor elke situatie en komt wel met wat voorwaarden zoals langdurig op dezelfde locatie willen blijven wonen of willen speculeren op een prijsstijging.

Ik betwist alleen dat huren geen bodemloze put is ten opzichte van kopen. Of je dat ervoor over hebt is een ander verhaal.

[Lightning89]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:25:
[...]


Ik bekijk het ook van een andere kant. De huur is inmiddels 1100 euro en gaat stijgen. Voor dat bedrag (lager zelfs) heb ik een heel mooi hypotheek voor max 3 ton.

Als ik de afweging moet maken tussen 30 20 jaar een vast bedrag, of een jaarlijkse huurverhoging van 60 euro dan is de puzzel snel gelegd.

Er gaat een tijd komen dat ik de huur simpelweg niet meer kan betalen. Ik begon met 912 euro 4 jaar geleden. Mijn salaris groeit niet zo snel mee als de woningbouw.

Dan kom je nog in een leuke spagaat:
Je mag wél huren voor €1100 (of €1500 hier), maar een hypotheek kan je niet dragen van €300k.

[unezra]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:25:
[...]
Ik bekijk het ook van een andere kant. De huur is inmiddels 1100 euro en gaat stijgen. Voor dat bedrag (lager zelfs) heb ik een heel mooi hypotheek voor max 3 ton.

Daar vergis je je in.

Even kijkend naar onze eigen situate, is die €1100 grofweg wat je kwijt gaat zijn voor 3 ton aan huis.

Da's puur en alleen bruto hypotheek. Overige kosten zoals onderhoud, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, etc, niet meegerekend. Je rekent jezelf rijk door enkel de hypotheeklasten als uitgangspunt te nemen en dat te vergelijken met een kale huurprijs.

Als ik de afweging moet maken tussen 30 20 jaar een vast bedrag, of een jaarlijkse huurverhoging van 60 euro dan is de puzzel snel gelegd.

Er gaat een tijd komen dat ik de huur simpelweg niet meer kan betalen. Ik begon met 912 euro 4 jaar geleden. Mijn salaris groeit niet zo snel mee als de woningbouw.

Als je nu in een huurhuis woont met een huurprijs van €912 €1100 en je verwacht daarmee in de problemen te komen, zou ik zeker hard nadenken voor je je handtekening zet onder een koophuis met een bruto hypotheeklast van diezelfde €912,- €1100

[fisherman]

Tsurany schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:28:
[...]

Dat is een nietszeggend antwoord.


[...]

Jawel, dat is gewoon gebaseerd op het verleden. Jij steekt gewoon je kop in het zand. Moet je zelf weten. Ik speel liever op zeker en heb mijn zaakjes gewoon netjes op orde.

[fisherman]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:25:
[...]


Ik bekijk het ook van een andere kant. De huur is inmiddels 1100 euro en gaat stijgen. Voor dat bedrag (lager zelfs) heb ik een heel mooi hypotheek voor max 3 ton.

Als ik de afweging moet maken tussen 30 20 jaar een vast bedrag, of een jaarlijkse huurverhoging van 60 euro dan is de puzzel snel gelegd.

Er gaat een tijd komen dat ik de huur simpelweg niet meer kan betalen. Ik begon met 912 euro 4 jaar geleden. Mijn salaris groeit niet zo snel mee als de woningbouw.

Het zal altijd een risico blijven. Uiteindelijk moet je de knoop gewoon een keer doorhakken.
Je moet er eigenlijk altijd gewoon voor zorgen dat de meeste mensen eerder in de problemen komen dan jij is mijn advies. Zolang dat het geval is, zal je niet zoveel risico lopen.

[Tsurany]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:02:
[...]


Jawel, dat is gewoon gebaseerd op het verleden. Jij steekt gewoon je kop in het zand. Moet je zelf weten. Ik speel liever op zeker en heb mijn zaakjes gewoon netjes op orde.

Je geeft nog steeds geen enkele onderbouwing voor je stelling, enkel een hoop loze kreten. Je begint nu mij zelfs aan te vallen terwijl ik enkel vraag of je een stelling kan onderbouwen, is dat echt nodig?

[Richh]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:25:
[...]


Ik bekijk het ook van een andere kant. De huur is inmiddels 1100 euro en gaat stijgen. Voor dat bedrag (lager zelfs) heb ik een heel mooi hypotheek voor max 3 ton.

Als ik de afweging moet maken tussen 30 20 jaar een vast bedrag, of een jaarlijkse huurverhoging van 60 euro dan is de puzzel snel gelegd.

Er gaat een tijd komen dat ik de huur simpelweg niet meer kan betalen. Ik begon met 912 euro 4 jaar geleden. Mijn salaris groeit niet zo snel mee als de woningbouw.

Maar zo zwart-wit is het dus niet. Het is niet de keuze 'nu kopen' of 'over 20 jaar kopen'.

De keuze is volledig variabel tussen 'nu kopen' en 'over 3 jaar kopen', of later zelfs Je kan ook over 6 maanden kopen, of over 14 maanden.

"Een woonhuis is geen speculatie" euhm, jawel. Dat is er massaal van gemaakt. Ga de documantaire Push maar kijken, en/of volg het nieuws rond woningschaarste. Het is niks meer dan een piramidespel waar je zo goed als verplicht aan mee moet doen. Je speculeert verplicht mee.

Het kan wel degelijk een wereld van verschil maken. Een 'goedkoop' huis met hogere rente is misschien wel duurder per maand, ja. Maar: hoge rentes kan je oversluiten naar lage rentes. En dan heb je in die situatie ook nog eens tienduizenden euro's overwaarde.
Een duur huis met lage rente wordt nooit goedkoper. Ook is extra aflossen zo goed als waardeloos, omdat je zo gigantisch veel geld moet aflossen. En als de rente stijgt (en de prijzen dalen), mag je hopen dat je genoeg hebt afgelost zodat je niet onder water staat.

Hoe onmogelijk het ook is, je instapmoment doet er wel degelijk toe!

Wat Corona gaat doen met de huizenmarkt, dat weet niemand.
Wel weet je dat huizenprijzen altijd als een olietanker reageren. Daar gaan maanden overheen, als er iets gaat gebeuren. Dat was ook zo in 2008.
Tegelijkertijd kent Nederland een groter woningtekort dan ooit tevoren, als je van 40 naar 10 bezichtigingen gaat (en we zitten nu nog op 40->30) kan er nog steeds overboden worden. Zeker in het sub 300k segment waar je met twee modale inkomens wel bij kan komen is er een ongekend tekort.
Huizenprijzen stijgen niet voor eeuwig. Dat een huis van 50k gulden nu 500k euro waard is, komt voornamelijk omdat we nu meer mogen lenen, op twee inkomens, en we een gigantisch woningtekort hebben. De leennormen kunnen niet omhoog (van het IMF en DNB moeten ze naar beneden) en als jij je woning wil verkopen naar de babyboomsterfte, is het de vraag hoe groot het woningtekort is.

Luister niet teveel naar belangenverenigingen zoals NVM (wat deden huizenprijzen in 2008-2014?). Laat je niet gek maken met de leus 'huizen worden altijd meer waard'. Het kán feitelijk niet harder stijgen dan de inflatie.

In het buitenland zijn de reacties veel sneller omdat daar veel minder vangnetten zijn. De VS en Canada, daar zie je het nu al. En ook daar waren woningtekorten

Bovenal: trek je eigen conclusies, en laat je niet gek maken door een veel te hoge hypotheek aan te gaan.

Je 'verliest' een paar honderd euro per maand als gat tussen huren en kopen (ja kopen los je af, maar op een mensenleven is die paar maanden eerder woonlastvrij ook niet super waardevol toch?). Ga je dat goedmaken met lagere prijzen, lagere maandlasten, of stijgt het allemaal door en 'gok' je met een paar duizend euro? Niemand die het weet.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 08-05-2020 11:10 ]

[fisherman]

Tsurany schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:05:
[...]

Je geeft nog steeds geen enkele onderbouwing voor je stelling, enkel een hoop loze kreten. Je begint nu mij zelfs aan te vallen terwijl ik enkel vraag of je een stelling kan onderbouwen, is dat echt nodig?

Ik val je helemaal niet aan, wellicht voel je je aangesproken op wat ik zeg.
Feit is dat de overheid als voornemen heeft om mensen te verplichten meer eigen geld in te laten brengen in een huis. Minimaal 20 procent.
In het buitenland is het vrij normaal om gewoon tussen de 30 en 50 procent van je huis aan te betalen van spaargeld.
Buitenlandse huizenmarkten zijn veel stabieler en kennen die grote fluctuaties in prijs niet, doordat ze mensen verplichten om eigen geld mee te brengen.
Het diepste punt in de huizenprijzen na een crisis is wat een huis daadwerkelijk kost. Dat is die 30 procent waar ik het over heb.
Op het moment dat mensen gewoon pakweg 20 procent aanbetalen zoals de regering graag wil, zal de lucht ook uit de huizen gaan. Andersom ook, door de komende depressie zullen heel veel mensen hun baan kwijtraken. Dit zorgt ervoor dat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis moeten verkopen. Als de huizenprijzen daardoor zakken wordt het ook makkelijker voor de regering om die verplichting op te leggen.

[Richh]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:39:
[...]


Ik val je helemaal niet aan, wellicht voel je je aangesproken op wat ik zeg.
Feit is dat de overheid als voornemen heeft om mensen te verplichten meer eigen geld in te laten brengen in een huis. Minimaal 20 procent.
In het buitenland is het vrij normaal om gewoon tussen de 30 en 50 procent van je huis aan te betalen van spaargeld.
Buitenlandse huizenmarkten zijn veel stabieler en kennen die grote fluctuaties in prijs niet, doordat ze mensen verplichten om eigen geld mee te brengen.
Het diepste punt in de huizenprijzen na een crisis is wat een huis daadwerkelijk kost. Dat is die 30 procent waar ik het over heb.
Op het moment dat mensen gewoon pakweg 20 procent aanbetalen zoals de regering graag wil, zal de lucht ook uit de huizen gaan. Andersom ook, door de komende depressie zullen heel veel mensen hun baan kwijtraken. Dit zorgt ervoor dat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis moeten verkopen. Als de huizenprijzen daardoor zakken wordt het ook makkelijker voor de regering om die verplichting op te leggen.

De regering wil dit helemaal niet. Die heeft er juist alle belang bij dat de prijzen door blijven stijgen

Het IMF wil dat graag. En Klaas Knot van DNB heeft het ook regelmatig aangegeven. Er zijn heel wat 'kopstukken' die dat graag zien, inderdaad omdat het zo'n essentiele markt een stuk minder grillig maakt.

Maar onze regering, de politiek? Geen voorstanders. Sterker nog: er zijn in de politiek betrekkelijk weinig partijen die iets met de woningmarkt willen (links wil meer sociale huur, rechts wil de hypotheekrenteaftrek behouden). Het midden (voor zover we dat hebben in NL) bemoeit zich er totaal niet mee, met als gevolg dat het middeninkomen in een kloof valt.

Het is ook vrij onmogelijk om die stap te zetten. Starters zijn nu al hun inkomen al kwijt aan huur en vaste lasten, en kunnen enorm weinig sparen. Waar gaan zij 20% van de woningwaarde van financieren?
Het moedigt ook sparen aan, terwijl we juist een fase ingaan waarbij de economie moet rollen om het hoofd boven water te houden.

Ik zie het voorlopig niet veranderen, en al helemaal niet naar 20%.

[Satangel]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:39:
[...]


Ik val je helemaal niet aan, wellicht voel je je aangesproken op wat ik zeg.
Feit is dat de overheid als voornemen heeft om mensen te verplichten meer eigen geld in te laten brengen in een huis. Minimaal 20 procent.
In het buitenland is het vrij normaal om gewoon tussen de 30 en 50 procent van je huis aan te betalen van spaargeld.
Buitenlandse huizenmarkten zijn veel stabieler en kennen die grote fluctuaties in prijs niet, doordat ze mensen verplichten om eigen geld mee te brengen.
Het diepste punt in de huizenprijzen na een crisis is wat een huis daadwerkelijk kost. Dat is die 30 procent waar ik het over heb.
Op het moment dat mensen gewoon pakweg 20 procent aanbetalen zoals de regering graag wil, zal de lucht ook uit de huizen gaan. Andersom ook, door de komende depressie zullen heel veel mensen hun baan kwijtraken. Dit zorgt ervoor dat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis moeten verkopen. Als de huizenprijzen daardoor zakken wordt het ook makkelijker voor de regering om die verplichting op te leggen.

België is het 20% eigen inbreng, geen ijzeren regel maar sterk aangeraden. Hoe meer hoe beter natuurlijk.

Door Corona zullen de huisprijzen hier gelijkblijven dit jaar, misschien een beetje dalen. Dat zie ik wel gebeuren, vorig jaar was er uitzonderlijk veel vraag omdat een fiscaal voordeel ('de woonbonus') wegviel op 1 januari.
Heel veel vraag, zelfde aanbod --> prijs steeg enorm. Dat is nu aan het wegebben, geholpen door Corona natuurlijk.

[Zenix]

@fisherman Dan kan een starter met een studieschuld nooit een huis kopen. Dat gaat dus niet gebeuren, tenzij ze de studieschuld niet meer gaan meenemen, maar dat zal vast ook niet gebeuren.

En die starter kan ook niet dat geld gaan sparen, want sociale huur komt die niet in en particuliere huur is 800 p/m of hoger.

Dan worden koopwoningen alleen maar voor de mensen met rijke ouders, want die kunnen dat wel neerleggen. Ik heb maximale hypotheek genomen icm met stufi en de verwachting is dat ik mijn hypotheek en stufi over 7~10 jaar beiden kan aflossen. Of ik dat ga doen, dat ligt aan de rente. Als ik 20% of 50% van de koopsom had moeten inleggen, dan was ik sowieso een stuk langer bezig geweest om het huis af te lossen, omdat spaargeld niet kan renderen.

Ik zou gewoon je eerste huis kopen met corona. Ik heb vorig jaar mijn eerste huis gekocht, maar dat had ik nu ook gedaan. Je zal toch ergens moeten wonen en de krapte zal niet zo snel beter worden. Misschien kost het iets meer, maar wanneer ga je dan instappen? Het is hetzelfde als mensen die wachten tot aandelen gaan dalen en dan pas gaan kopen, maar wat als het nog verder gaat dalen of gaat stijgen? Ik zou mij er niet druk om maken. Persoonlijk maakt het mij ook niet uit als mijn huis onder water zou staan, want ik ga er toch niet weg.

[ Voor 4% gewijzigd door Zenix op 08-05-2020 11:57 ]

[Rubbergrover1]

Zenix schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:51:
@fisherman Dan kan een starter met een studieschuld nooit een huis kopen. Dat gaat dus niet gebeuren, tenzij ze de studieschuld niet meer gaan meenemen, maar dat zal vast ook niet gebeuren.

Dat zie ik ook niet als een principieel bezwaar. In tegendeel, ik vind het juist een principieel onjuiste situatie dat mensen met een negatief vermogen tegenwoordig toch een woning moeten/willen kopen. Dat dit in veel gevallen min of meer noodgedwongen is door gebrek aan 'juiste' huurwoningen, maakt niet dat je het 'dus' makkelijker zou moeten maken voor mensen met schulden om een eigen woning te kopen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 12:08:
[...]

Dat zie ik ook niet als een principieel bezwaar. In tegendeel, ik vind het juist een principieel onjuiste situatie dat mensen met een negatief vermogen tegenwoordig toch een woning moeten/willen kopen. Dat dit in veel gevallen min of meer noodgedwongen is door gebrek aan 'juiste' huurwoningen, maakt niet dat je het 'dus' makkelijker zou moeten maken voor mensen met schulden om een eigen woning te kopen.

Precies. Het echte probleem is dat huren buiten de sociale sector vééél te duur is en te weinig ruimte biedt voor aflossing.

[hackerhater]

Op langere termijn (denk 10+ jaar) gaan de huizenprijzen juist een flinke knauw krijgen vanwege verschillende redenen:

1) Corona, niet de financiële situatie maar hoeveel mensen gaan er uiteindelijk sterven?
2) In de komende 15 jaar: het zo goed als compleet wegvallen van de babyboom generatie. Hierdoor komende de nodige huizen vrij wat wellicht zelfs het huizentekort op lost.
3) Gebrek aan nieuwe aanwas door de hoge studieschulden van de jeugd.

[FreezeXJ]

Echter komen er voldoende mensen bij die ook graag een huis willen, komen er veel meer alleenstaanden, en hoewel er veel geroepen wordt over bijbouwen blijft ook dat vooral gebakken lucht.

Het aantal mensen dat aan corona gaat overlijden zit al voor een flink deel in verpleeghuizen en neemt geen (koop)woning meer in beslag. En zoveel zijn het er niet. Laat het eens 10k per jaar zijn (en da's veel). Dan nog groeit de bevolking met 100k per jaar (zie https://www.cbs.nl/nl-nl/...uim-17-4-miljoen-inwoners). Die willen allemaal ergens wonen, en het liefst meer dan een postzegeltuintje of een balkon.

Die babyboomers die nu overlijden laten een mooie kast van een huis achter, en zodra dat verkocht is sponsoren ze de midden-generatie met de erfenis. Da's positief, maar brengt de prijzen niet ver omlaag.

[Emgeebee]

Bansheeben schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:33:
[...]

Dat is toch geen dogma? Feiten zijn geen dogma's. Kopen is investeren in jezelf. 90% van het geld wat je inlegt komt weer terug. Bij huur zie je helemaal niets terug van wat je betaalt. "Geld weggooien" is wellicht een hyperbool, dat wel, maar huren blijft geld in een bodemloze put smijten.

Maar hoe is huren geld weggooien? Je krijgt er woningruimte voor terug, in mijn geval ook nog eens woningruimte die in geval van kopen twee keer zo duur zou uitvallen. To be fair, over het algemeen is huren inderdaad duurder dan kopen, maar daar krijg je dus flexibiliteit en risicodekking voor terug.

Ik heb vrienden van mij hetzelfde dogma horen prediken, en toen ging hun relatie uit elkaar. Toen werd het ineens 2008. Toen kregen ze een baan aangeboden aan de andere kant van NL, toch maar niet gedaan vanwege dat huis.

Ik wil alleen maar zeggen dat achter "kopen want contract, huren is geld weggooien" ook een aantal afwegingen zitten. Die afwegingen zijn voor iedereen anders. Dus ipv het dogma benoemen kan je beter die afwegingen invullen.

[FastFox91]

fisherman schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 09:06:
[...]


30 procent lager dan de huidige marktwaarde dus zoals ik al schreef.

Ja, dat had ik inderdaad gelezen. ;-) Ik wilde weten waarom -30% "normaal" is. Waarom is een prijs "normaal" na een crisis? Waarom zijn de huidige prijzen op dit moment niet normaal? Wat is jouw definitie van normaal?

[Mr.C4]

Ik zou alleen kopen als je van plan bent om er lang in te gaan wonen. Denk aan minimaal 5-10 jaar.
Een huis dat groot genoeg is voor jullie en op een locatie zit waar jullie blij mee zijn.
Dan maakt het niet uit wat de markt gaat doen, als het goed gaat dan kun je alsnog verkopen en verhuizen en als het slecht gaat dan blijf je er gewoon in wonen.

[Spierenburg]

Verwacht persoonlijk dat de werkloosheid zal gaan stijgen naar een ongekende >30% dankzij de economische crisis.

Mocht dit gebeuren dan zullen de gevolgen zijn dat mensen meer samen gaan wonen. Er komen dus daadwerkelijk meer woningen vrij op de markt.

Maarja dit is allemaal nattevingerwerk. Persoonlijk kies ik ervoor om ermee te wachten tot de echte effecten duidelijk zichtbaar worden.

[Bansheeben]

Michielgb schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 12:39:
[...]

Maar hoe is huren geld weggooien? Je krijgt er woningruimte voor terug, in mijn geval ook nog eens woningruimte die in geval van kopen twee keer zo duur zou uitvallen. To be fair, over het algemeen is huren inderdaad duurder dan kopen, maar daar krijg je dus flexibiliteit en risicodekking voor terug.

Ik heb vrienden van mij hetzelfde dogma horen prediken, en toen ging hun relatie uit elkaar. Toen werd het ineens 2008. Toen kregen ze een baan aangeboden aan de andere kant van NL, toch maar niet gedaan vanwege dat huis.

Ik wil alleen maar zeggen dat achter "kopen want contract, huren is geld weggooien" ook een aantal afwegingen zitten. Die afwegingen zijn voor iedereen anders. Dus ipv het dogma benoemen kan je beter die afwegingen invullen.

Dat ben ik helemaal met je eens. Kopen is natuurlijk niet zonder meer de beste optie in elke situatie en dogma's zijn per definitie een slecht uitgangspunt. Ik denk dus alleen dat het dogma omtrent kopen vs huren 'm niet zit in het idee dat kopen goedkoper is dan huren, maar meer in de persoonlijke afwegingen die je al dan niet maakt op basis van je persoonlijke situatie bij een huis aankoop. Dat kopen goedkoper is betekent natuurlijk niet dat de daarom heen hangende randvoorwaarden voordelig zijn in elke situatie. Is een beetje semantics natuurlijk.

[Citroentjuh]

Spierenburg schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 13:09:
Verwacht persoonlijk dat de werkloosheid zal gaan stijgen naar een ongekende >30% dankzij de economische crisis.

Waarop baseer je die verwachting? Is namelijk wel erg hoog en erg uitzonderlijk voor NL. Of heb je het nu niet over NL?

[Luchtbakker]

Je begrijpt mij verkeerd denk ik.

unezra schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 11:01:
[...]


Daar vergis je je in.

Even kijkend naar onze eigen situate, is die €1100 grofweg wat je kwijt gaat zijn voor 3 ton aan huis.

Da's puur en alleen bruto hypotheek. Overige kosten zoals onderhoud, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, etc, niet meegerekend. Je rekent jezelf rijk door enkel de hypotheeklasten als uitgangspunt te nemen en dat te vergelijken met een kale huurprijs.


[...]


Als je nu in een huurhuis woont met een huurprijs van €912 €1100 en je verwacht daarmee in de problemen te komen, zou ik zeker hard nadenken voor je je handtekening zet onder een koophuis met een bruto hypotheeklast van diezelfde €912,- €1100

Gemeentelijke belastingen, verzekeringen etc betalen we nu ook al. Dat veranderd niet met een koopwoning.

Ik zeg ook nergens dat €1100,- op dit moment een probleem is. Wat ik wel zeg is dat de huurprijzen tot zo ver beginnen op te lopen dat het op een gegeven moment niet meer betaalbaar is en ik (op basis van enkel mijn salaris, mijn partner er dus buiten gelaten) echt op het randje moet leven van wat ik nog kan betalen. Als ik over 5 jaar 5x€60,- huursverhoging heb gehad maar mijn salaris is nauwelijks meegegroeid dan is dat toch wel het limiet. Dan zit ik op een huur van grofweg €1500,- per maand en dat komt gewoon niet meer overeen met een koopwoning.

[unezra]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 14:20:
Je begrijpt mij verkeerd denk ik.
[...]
Gemeentelijke belastingen, verzekeringen etc betalen we nu ook al. Dat veranderd niet met een koopwoning.

Dat veranderd dus wél.
https://www.independer.nl.../huur-naar-koop/belasting

Je vaste lasten worden hoger als je een woning koopt. Vergis je niet in de OZB, wij betalen ruim €1000 per jaar daarvoor, op een woning die een WoZ waarde heeft van grofweg 3.5 ton. Ofwel, €80 per maand die je niet zou hebben als je geen eigen woning zou hebben.

Ik zeg ook nergens dat €1100,- op dit moment een probleem is. Wat ik wel zeg is dat de huurprijzen tot zo ver beginnen op te lopen dat het op een gegeven moment niet meer betaalbaar is en ik (op basis van enkel mijn salaris, mijn partner er dus buiten gelaten) echt op het randje moet leven van wat ik nog kan betalen. Als ik over 5 jaar 5x€60,- huursverhoging heb gehad maar mijn salaris is nauwelijks meegegroeid dan is dat toch wel het limiet. Dan zit ik op een huur van grofweg €1500,- per maand en dat komt gewoon niet meer overeen met een koopwoning.

Zie boven. Het gaat om een verschil van €400 per maand. €80 - €100 per maand ben je al kwijt aan OZB. Andere belastingen zullen ook hoger zijn. Dan heb je nog wat verzekeringen zoals opstal die waarschijnlijk hoger zijn dan bij een huurwoning én je hebt te maken met onderhoud.

Ik weet niet hoe groot het verschil exact gaat zijn, maar die €1500 aan huurlasten die je met wat pech straks hebt, verschilt minder van die €1100 aan bruto hypotheeklasten die je nu in je hoofd hebt.

Natuurlijk kun je op een aantal punten besparen. Onderhoud bijvoorbeeld, kun je deels zelf doen. Maar stel, je besteed dat uit en wil de hele buitenboel laten schilderen. Kan zomaar €7000 kosten. Laat dat 1x in de 15 jaar nodig zijn en alleen de buitenboel schilderen kost je al €40 per maand. Lijkt weinig, maar tel het op en zie dan dat een koopwoning een stuk minder voordelig is dan je nu lijkt te denken.

EDIT: Begrijp me niet verkeerd. Ik woon zelf ook in een koopwoning en zie absoluut de voordelen daarvan. Maar de basis is wél, dat je financieel begrijpt waar je aan begint en je niet laat verblinden door de gedachte dat huur weggegooid geld is en kopen een betere optie. Het kán een logische en betere keuze zijn om te kopen, maar dat hoeft niet.

Kopen levert én fiks wat kosten op die je niet hebt als je huur én je bent veel minder flexibel. Stel over 5 jaar wil je ergens anders wonen, is het maar de vraag of dat wel kan. (Je huis kan onder water staan, het kan zijn dat je de middelen niet hebt om een nieuwe woning te kopen.) Een huurhuis zeg je op, maand later ben je weg.

Of je raakt werkloos en kunt je hypotheek niet betalen. NHG vangt dat deels op, maar even verhuizen naar een kleinere woning is een stuk lastiger dan als je huurt. Ook daar het voordeel van flexibiliteit. Je zegt op, maand, 2 maanden later ben je verhuisd.

Dus, als je koopt, prima, maar maak die keuze bewust en besef dat een huis bezitten, veel duurder is dan de bruto hypotheeklast. Je kunt niet een huurhuis van €1100 per maand vergelijken met een bruto hypotheeklast van €1100.

[ Voor 21% gewijzigd door unezra op 08-05-2020 14:41 ]

[Spierenburg]

Citroentjuh schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 14:17:
[...]

Waarop baseer je die verwachting? Is namelijk wel erg hoog en erg uitzonderlijk voor NL. Of heb je het nu niet over NL?

Uiteindelijk is het nattevingerwerk. Een economische crisis als deze is nog nooit voorgekomen. Nu is de versoepeling van Rutte is aangekondigd onder de voorwaarde dat de besmettingsgraad < 1 is. Door de versoepeling van de maatregelen zal de besmettingsgraad zeker gaan stijgen. De vraag is alleen in welke mate.

Weet wel zeker dat evenementen, horeca en vele andere branches dit nog jaren zullen voelen. De enige echte oplossing voor dit probleem is een vaccin wat er voorlopig nog niet is.

Hoeveel bedrijven kunnen dit nog maanden of wellicht wel jaren volhouden?

Er zullen zeker ook nieuwe vacatures komen zoals koeriers. Dan is het maar de vraag of die nieuwe banen genoeg betalen voor de huidige lasten die je hebt.

[Richh]

unezra schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 14:34:
[...]


Dat veranderd dus wél.
https://www.independer.nl.../huur-naar-koop/belasting

Je vaste lasten worden hoger als je een woning koopt. Vergis je niet in de OZB, wij betalen ruim €1000 per jaar daarvoor, op een woning die een WoZ waarde heeft van grofweg 3.5 ton. Ofwel, €80 per maand die je niet zou hebben als je geen eigen woning zou hebben.

Ja precies. De OZB, oei oei wat een belasting is dat zeg mijn stadsverwarming is nog duurder, minus normaal gasverbruik.
Die 80 euro per maand (en dan heb je een behoorlijke woning) is peanuts. Na 1 jaar huren zijn je maandlasten gelijk, want je huurverhoging is óók 80 euro. En het jaar daarna weer, trouwens.

Nee, er zit maar 1 echt verschil tussen kopen en huren qua lasten. En dat is onderhoud.
Na een X aantal jaar moet je de boel schilderen. Er moet eens een nieuwe keuken in. De badkamer moet vernieuwd worden. Lekkage? Los maar op, en dat is voor je eigen rekening.

Nu is onderhoud volledig afhankelijk van de staat van de woning en het bouwjaar, dus er is lastig een stickertje op te plakken hoe onderhoudskosten zijn. Toch zit je al snel op een reservering van 200 per maand.

Inderdaad: 1100 hypotheeklasten =/= 1100 huurlasten; kopen is duurder. Maar met de huidige gestoorde huurprijzen (en eveneens regelmatig zeer slecht onderhoud, de verhuurder komt er toch wel mee weg) ziet het plaatje er wel snel anders uit.

[Citroentjuh]

Spierenburg schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 14:51:
[...]


Uiteindelijk is het nattevingerwerk.

Tuurlijk er is nog veel onbekend, maar een inschatting van >30% werkloosheid is echt wel heel extreem, vandaar mijn vraag waar je dat op baseerde. Maar niet echt ergens op dus.
Zelfs in de jaren dertig was het op het dieptepunt nog onder de 20% en daarna was het dieptepunt in de jaren 80 net iets meer dan 10%. Dus die meer dan 30% lijkt mij echt wat onrealistisch.

[unezra]

EDIT: Ik zag pas ná mijn reactie dat mijn reactie niet op TS was.
Daarom deels aangepast.

Richh schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:14:
[...]
Ja precies. De OZB, oei oei wat een belasting is dat zeg mijn stadsverwarming is nog duurder, minus normaal gasverbruik.
Die 80 euro per maand (en dan heb je een behoorlijke woning) is peanuts. Na 1 jaar huren zijn je maandlasten gelijk, want je huurverhoging is óók 80 euro. En het jaar daarna weer, trouwens.

Nee, er zit maar 1 echt verschil tussen kopen en huren qua lasten. En dat is onderhoud.
Na een X aantal jaar moet je de boel schilderen. Er moet eens een nieuwe keuken in. De badkamer moet vernieuwd worden. Lekkage? Los maar op, en dat is voor je eigen rekening.

OZB stijgt ook ieder jaar. Niet dramatisch, maar het stijgt.

Enerzijds omdat de huizenprijzen vooralsnog blijven stijgen (OZB is gebaseerd op de WoZ waarde), anderzijds omdat OZB een middel is om de gemeentelijke begroting rond te krijgen.

Het is niet alleen OZB. Ook rioolbelasting, afvalstoffen heffing, waterschapslasten, etc, etc, etc, kunnen hoger zijn. Ik heb er nog even een linkje bij gezocht van de Vereniging Eigen huis.

https://www.eigenhuis.nl/...meentelijke-belastingen#/

Nu is onderhoud volledig afhankelijk van de staat van de woning en het bouwjaar, dus er is lastig een stickertje op te plakken hoe onderhoudskosten zijn. Toch zit je al snel op een reservering van 200 per maand.

Dat bedoel ik. Dus alleen al voor onderhoud is het verstandig €200 bij die €1100 op te tellen.
Opeens kom je heel dicht in de buurt van die €1400 die je met je huurhuis pas over 5 jaar hebt.

Inderdaad: 1100 hypotheeklasten =/= 1100 huurlasten; kopen is duurder. Maar met de huidige gestoorde huurprijzen (en eveneens regelmatig zeer slecht onderhoud, de verhuurder komt er toch wel mee weg) ziet het plaatje er wel snel anders uit.

In de huidige totaal overspannen markt, is het niet ondenkbaar dat je nu effectief veel te veel geld betaald voor een huis. Niemand kan in de toekomst kijken, maar meer dan ooit is de kans zinvol aanwezig dat de huizenprijzen gaan dalen of in ieder geval stoppen met exhorbitant stijgen.

Maar goed. Maak vooral je eigen keuze hierin. TS moet vooral zijn eigen keuze hierin maken. Het enige dat ik probeer te doen, is je te waarschuwen voor wat mensen té makkelijk lijken te doen en dat is zich vergissen in de lasten en verantwoordelijkheden van een koophuis. Dus als je koopt, koop verstandig en zoek, als het even kan, niet de grenzen op van wat je maximaal als hypotheek kunt krijgen.

Zolang je verstandig koopt en het nodige eigen geld mee brengt (sowieso voor het eerste jaar is het handig om wat geld achter de hand te houden voor onverwachte zaken, of juist voor geplande zaken zoals zonnepanelen die een gunstige ROI van rond de 8-10 jaar hebben), hoeft kopen geen slechte optie te zijn. Ik zal de laatste zijn om te zeggen dat kopen slecht is. Maar als je koopt, weet waar je aan begint, reken het *goed* door en hou rekening met de mogelijkheid dat je huis over 5 jaar onder water kan staan. (Tegelijkertijd, als je een huis koopt "voor de eeuwigheid", zoals wij hebben gedaan, is dat eigenlijk niet relevant. Als ons huis onder water komt te staan, is dat vooralsnog alleen maar gunstig. De OZB daalt immers, dus wonen word goedkoper. Al is dat tientjeswerk en gaaan andere belastingen wel weer omhoog als de gemeente de begroting niet rond krijgt.)

[ Voor 2% gewijzigd door unezra op 08-05-2020 15:37 . Reden: EDIT: Ik zag pas ná mijn reactie dat mijn reactie niet op TS was. :) ]

[Richh]

unezra schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:36:
Het is niet alleen OZB. Ook rioolbelasting, afvalstoffen heffing, waterschapslasten, etc, etc, etc, kunnen hoger zijn. Ik heb er nog even een linkje bij gezocht van de Vereniging Eigen huis.

Deze belastingen moet een huurder ook gewoon betalen. Over het algemeen wordt daarbij gekeken naar het aantal bewoners, en is deze niet in relatie tot de WOZ waarde. Overigens, fun fact: een huurwoning heeft ook gewoon een WOZ waarde.

Echt; huren is gigantisch duur. Qua vaste lasten zit er betrekkelijk weinig verschil tussen kopen en huren.
Het onderhoud, dat is de enige kostenpost die er serieus toe doet. Vooral omdat je daarvoor moet sparen en dus daadwerkelijk wat over moet houden. Dat is lastig als je een hypotheek op de max van je inkomen kiest. Zeker met economische onzekerheid in de toekomst.

Dat bedoel ik. Dus alleen al voor onderhoud is het verstandig €200 bij die €1100 op te tellen.
Opeens kom je heel dicht in de buurt van die €1400 die je met je huurhuis pas over 5 jaar hebt.

Precies
Zij het wel dat je op die koopwoning weer aflost natuurlijk... ach ja, het is te complex.

Beter is het om je koopmoment te bepalen aan de hand van marktschommelingen, en: 'better safe then sorry' als het om maandlasten gaat. Zeker in deze tijd.

In de huidige totaal overspannen markt, is het niet ondenkbaar dat je nu effectief veel te veel geld betaald voor een huis. Niemand kan in de toekomst kijken, maar meer dan ooit is de kans zinvol aanwezig dat de huizenprijzen gaan dalen of in ieder geval stoppen met exhorbitant stijgen.

Exact.

Het enige dat ik probeer te doen, is je te waarschuwen voor wat mensen té makkelijk lijken te doen en dat is zich vergissen in de lasten en verantwoordelijkheden van een koophuis. Dus als je koopt, koop verstandig en zoek, als het even kan, niet de grenzen op van wat je maximaal als hypotheek kunt krijgen.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 08-05-2020 15:41 ]

[unezra]

Richh schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:40:
[...]

Deze belastingen moet een huurder ook gewoon betalen. Over het algemeen wordt daarbij gekeken naar het aantal bewoners, en is deze niet in relatie tot de WOZ waarde. Overigens, fun fact: een huurwoning heeft ook gewoon een WOZ waarde.

Nee. Dat is de grap.
Vrijwel iedere gemeente kent een splitsing tussen een gebruikersdeel en een eigenaarsdeel.

Dáár zit hem de crux. Als huurder betaal je alleen de gebruikersdelen, als eigenaar betaal je ook het eigenaarsdeel. Dus ja, voor een groot deel betaal je dezelfde belastingen, als eigenaar van de woning zijn ze hoger.

Echt; huren is gigantisch duur. Qua vaste lasten zit er betrekkelijk weinig verschil tussen kopen en huren.
Het onderhoud, dat is de enige kostenpost die er serieus toe doet. Vooral omdat je daarvoor moet sparen en dus daadwerkelijk wat over moet houden. Dat is lastig als je een hypotheek op de max van je inkomen kiest. Zeker met economische onzekerheid in de toekomst.

Zie boven.

Huren is niet goedkoop, het verschil is alleen een stuk kleiner dan mensen denken.

[...]
Precies
Zij het wel dat je op die koopwoning weer aflost natuurlijk... ach ja, het is te complex.

Beter is het om je koopmoment te bepalen aan de hand van marktschommelingen, en: 'better safe then sorry' als het om maandlasten gaat. Zeker in deze tijd.

[...]

Exact.

[...]

[Ivow85]

@unezra in de gemeente waar ik woon, is de OZB voor een woning van 3 ton minder dan 300 euro per jaar. Ofwel een fractie van de 80-100 euro per maand die jij noemt.

[Luchtbakker]

Richh schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:14:
[...]


Nee, er zit maar 1 echt verschil tussen kopen en huren qua lasten. En dat is onderhoud.
Na een X aantal jaar moet je de boel schilderen. Er moet eens een nieuwe keuken in. De badkamer moet vernieuwd worden. Lekkage? Los maar op, en dat is voor je eigen rekening.

Ik snap je bericht. Je hebt gelijk.

In dat op zicht hebben wij (gelukkig) een woning uitgekozen waar in 2019 al een complete renovatie is uitgevoerd. Voorgevel is compleet vervangen, kozijnen van kunststof vervangen en isolatie in de muren en dak.

Wijzelf gaan de keuken en badkamer compleet vervangen zodat dat ook fris en hopelijk veilig is.

[stylezzz]

Richh schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:14:
[...]

Ja precies. De OZB, oei oei wat een belasting is dat zeg mijn stadsverwarming is nog duurder, minus normaal gasverbruik.
Die 80 euro per maand (en dan heb je een behoorlijke woning) is peanuts. Na 1 jaar huren zijn je maandlasten gelijk, want je huurverhoging is óók 80 euro. En het jaar daarna weer, trouwens.

Nee, er zit maar 1 echt verschil tussen kopen en huren qua lasten. En dat is onderhoud.
Na een X aantal jaar moet je de boel schilderen. Er moet eens een nieuwe keuken in. De badkamer moet vernieuwd worden. Lekkage? Los maar op, en dat is voor je eigen rekening.

En de huurders? Die 'krijgen' eens in de 30 jaar een nieuwe basic keuken of badkamer waarbij je misschien zelf een tegeltje mag uitkiezen. Lekkage? Eerst 2 weken de woningstichting stalken waarna hobby bob met wat plakband en kit de boel probeerd te redden. Lukt dat niet? Dan sturen we na 1.5 maand wel een keer een loodgieter.....

[Luchtbakker]

stylezzz schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:54:
[...]


En de huurders? Die 'krijgen' eens in de 30 jaar een nieuwe basic keuken of badkamer waarbij je misschien zelf een tegeltje mag uitkiezen. Lekkage? Eerst 2 weken de woningstichting stalken waarna hobby bob met wat plakband en kit de boel probeerd te redden. Lukt dat niet? Dan sturen we na 1.5 maand wel een keer een loodgieter.....

Vergeet ook niet dat in veel huurhuizen kleine klusjes voor jezelf zijn. Alleen de grotere klussen zijn dan voor de woningbouw.

Wij zitten nu nog in een huurwoning waar de schutting echt wel aan vervanging toe is, en afgelopen storm ook afgebroken is. Dit zijn echter kosten voor ons. Je bent snel inclusief montage €1000,- kwijt aan een schutting dat niet eens van jou is als je vertrekt.

[gold_dust]

Luchtbakker schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 12:32:
Afgelopen jaren zijn de prijzen van huizen door het plafond geschoten en de rentes nog nooit zo laag geweest. De markt is oververhit en toch proberen veel mensen een huis te kopen.

Nu leven we in een tijd met veel onzekerheid. Corona heeft een flinke impact op de situatie.

Ikzelf sta op het punt om te starten met bezichtigen en wellicht te kopen. Maar is dat wel zo verstandig in deze tijd? Wat zullen bijvoorbeeld de prijzen, rentes en de hele markt volgend jaar gaan doen als alles voorbij is?

Graag wil ik daar een discussie voor starten, voor zowel mij persoonlijk, als voor andere mensen die in het zelfde schuitje zitten.

Welk advies zou jij geven?

Ik zou geen huis meer kopen tegen deze prijzen inderdaad. De impact van de Corona crisis moeten nog beginnen, zoals hoge werkloosheid en huisuitzettingen, er zit een enorme vergrijzing aan te komen en het Nederlandse systeem van algemeen hoge prijzen, hoge belastingen bij lage inkomens vind ik zeer riskant en ongezond.

Een ander, met name hier ook in de huizenmarkt topics op Tweakers zal je vertellen dat een willekeurig rijtjeshuis/appartement over een paar jaar een miljoen waard en je dus gerust kan kopen.

Niemand weet het echt, iedereen kan de markt alleen voor zichzelf proberen in te schatten.

[Luchtbakker]

gold_dust schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 16:02:
[...]

Ik zou geen huis meer kopen tegen deze prijzen inderdaad. De impact van de Corona crisis moeten nog beginnen, zoals hoge werkloosheid en huisuitzettingen, er zit een enorme vergrijzing aan te komen en het Nederlandse systeem van algemeen hoge prijzen, hoge belastingen bij lage inkomens vind ik zeer riskant en ongezond.

Een ander, met name hier ook in de huizenmarkt topics op Tweakers zal je vertellen dat een willekeurig rijtjeshuis/appartement over een paar jaar een miljoen waard en je dus gerust kan kopen.

Niemand weet het echt, iedereen kan de markt alleen voor zichzelf proberen in te schatten.

Dat ligt denk ik ook maar net hoe het aanbod gaat veranderen komende jaren. Er is op dit moment nog steeds een enorme te kort. Als dat niet gaat veranderen dan zullen de prijzen niet dalen.

[Rubbergrover1]

Op de lange termijn is huren natuurlijk duurder dan kopen. Even heel simpel, als het andersom zou zijn, en de huur minder zou zijn dan wat een koophuis uitgewisseld kost, dan zou de verhuurder immers per definitie verlies maken.

De vraag is alleen of jij in jouw individuele situatie beter uit bent met koop of met huur. Daar is vaak geen universeel eenduidig antwoord op te geven, zeker niet van tevoren. Dat hangt onder meer af van de soort woning die je huurt en die je zou kunnen kopen, wat er aan de woning moet worden gedaan (een of je dat überhaupt kunt betalen) en hoe lang je er denkt te blijven wonen. En van de waarde-ontwikkeling van de woningen.

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 08-05-2020 16:07 ]

[unezra]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:53:
[...]
Ik snap je bericht. Je hebt gelijk.

In dat op zicht hebben wij (gelukkig) een woning uitgekozen waar in 2019 al een complete renovatie is uitgevoerd. Voorgevel is compleet vervangen, kozijnen van kunststof vervangen en isolatie in de muren en dak.

Wijzelf gaan de keuken en badkamer compleet vervangen zodat dat ook fris en hopelijk veilig is.

Misschien heb ik er overheen gelezen, maar héb je die woning al gekocht?
Of ben je nog in onderhandeling of in afwachting van het passeren van je hypotheek?

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:56:
[...]
Vergeet ook niet dat in veel huurhuizen kleine klusjes voor jezelf zijn. Alleen de grotere klussen zijn dan voor de woningbouw.

Dat is tientjeswerk. Niet vergelijkbaar met de kosten die je in een eigen huis hebt.

Wij zitten nu nog in een huurwoning waar de schutting echt wel aan vervanging toe is, en afgelopen storm ook afgebroken is. Dit zijn echter kosten voor ons. Je bent snel inclusief montage €1000,- kwijt aan een schutting dat niet eens van jou is als je vertrekt.

Klinkt leuk, maar bij een koophuis neem je de schutting ook niet mee en is 'ie hooguit iets waardeverminderend als 'ie compleet is ingestort. Reken er niet op dat je die €1000 terug wint in een hogere verkoopprijs van je huis. (Je mág hem waarschijnlijk niet eens meenemen.)

[Luchtbakker]

unezra schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 16:10:
[...]


Misschien heb ik er overheen gelezen, maar héb je die woning al gekocht?
Of ben je nog in onderhandeling of in afwachting van het passeren van je hypotheek?

We zijn in de financierende fase. Het bod is al akkoord.

[Richh]

stylezzz schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:54:
[...]


En de huurders? Die 'krijgen' eens in de 30 jaar een nieuwe basic keuken of badkamer waarbij je misschien zelf een tegeltje mag uitkiezen. Lekkage? Eerst 2 weken de woningstichting stalken waarna hobby bob met wat plakband en kit de boel probeerd te redden. Lukt dat niet? Dan sturen we na 1.5 maand wel een keer een loodgieter.....

I know hoor; ik heb zelf in die situatie gezeten maar eerlijk is eerlijk, uiteindelijk is het wel netjes opgelost en kreeg ik zowaar een maand gratis huur. Zelf oplossen had wel degelijk geld gekost.

En dan huur ik nog van een grote verhuurpartij ipv een particulier, ik weet wat voor eikels daar tussen zitten.

[Honesty]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 16:21:
[...]


We zijn in de financierende fase. Het bod is al akkoord.

Gefeliciteerd, tijdje niet gelezen maar veel geluk samen in het nieuwe huis als het doorgaat.

[Honesty]

unezra schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:46:
[...]


Nee. Dat is de grap.
Vrijwel iedere gemeente kent een splitsing tussen een gebruikersdeel en een eigenaarsdeel.

Dáár zit hem de crux. Als huurder betaal je alleen de gebruikersdelen, als eigenaar betaal je ook het eigenaarsdeel. Dus ja, voor een groot deel betaal je dezelfde belastingen, als eigenaar van de woning zijn ze hoger.

Het verschil tussen ozb huur en koop is minder geworden vroeger was huur 1 derde nu is minder dan de helft, ik denk 2/3 huur 3/3 koop.
Koop heeft natuurlijk meer kosten, onderhoud maar je kan ook kiezen voor duurkoop ipv goedkoop.
Mijn schoonvader heeft een woning in het zelfde complex als ons en waar wij doorhadden dat we met dubbelglas(kozijnen waren al proof dus kostte maar 1800) bij minimaal 20 euro per maand gasbesparing, zijn eerste reactie was ook wat levert het mij op? Achteraf toch gelukt en de huurders betalen nu zelfs iets meer ervoor.maar ze hebben beide winst hij een beter rendement en de huurders minder energiekosten.
Dit is een unicum want vaker kijken de verhuurders naar de kosten/baten en wordt er nooit gekeken maar de echte waardes.

[rickbouman]

Ivow85 schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:47:
@unezra in de gemeente waar ik woon, is de OZB voor een woning van 3 ton minder dan 300 euro per jaar. Ofwel een fractie van de 80-100 euro per maand die jij noemt.

Idem dito hier (Noord-Brabant) betaal je ongeveer €65 per maand voor een woning met een WOZ van €700.000.

[Rubbergrover1]

Ik woon in een niet exorbitant duur huis (stuk minder dan 7 ton), maar bij mij zijn de extra heffingen die je als eigenaar hebt ook ongeveer 65 euro per maand (dus bovenop het 'gebruikers'-deel). Met de opstalverzekering erbij kom je dan op zo'n 75-80 euro die je als eigenaar extra moet betalen.

Uiteraard betaal je dit via een omweg als huurder ook, maar zit dat in de huur verwerkt. Maar daarom moet je dus niet de hypotheeklasten van een koophuis 1-op-1 met de maandelijkse huur vergelijken. In die maandelijkse huur zitten immers allerlei kosten verwerkt die je als eigenaar in afzonderlijke rekeningen betaalt. En die bovenop de hypotheeklasten komen.

[President]

Ivow85 schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:47:
@unezra in de gemeente waar ik woon, is de OZB voor een woning van 3 ton minder dan 300 euro per jaar. Ofwel een fractie van de 80-100 euro per maand die jij noemt.

Mja, waarschijnlijk ziet de een de hele aanslag van de gemeente als OZB.. terwijl een deel afvalstoffenheffing is en rioolbelasting.

Hier was de totale aanslag ook rond de 900 euro voor een WOZ van 3 ton.

500 ozbew
290 afval
120 rihg

[Luchtbakker]

@Rubbergrover1 het is ook maar net wat je er voor over hebt. Een huurwoning blijft altijd geld in een bodemloze put gooien, terwijl je er bij koop iets van terug ziet.

Je bent inderdaad niet direct goedkoper uit met een koopwoning. Alleen als je de huurstijgingen meeneemt ben je op den duur goedkoper.

Het is natuurlijk gissen hoe hoog de huren zullen worden, maar als ik kijk dan betaal ik sinds afgelopen 5 jaar gemiddeld 50 euro per jaar meer. (jaar 1 40 euro, jaar 5 60 euro). Als ik dit door ga zetten naar komende jaren dan betaal ik over 10 jaar 500 euro per maand meer dan nu.

Straks betaal ik 150 euro per maand meer hypotheek dan nu aan huur, maar na 3 jaar (met de huidige trent) zal ongeveer gelijk zijn.

Natuurlijk heb je verhogingen OZB, Afval, Riolering, noem het maar op, maar dat weegt denk ik niet op tegen de huurverhogingen
.

[Rubbergrover1]

Luchtbakker schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:07:
@Rubbergrover1 het is ook maar net wat je er voor over hebt. Een huurwoning blijft altijd geld in een bodemloze put gooien, terwijl je er bij koop iets van terug ziet.

Je bent inderdaad niet direct goedkoper uit met een koopwoning. Alleen als je de huurstijgingen meeneemt ben je op den duur goedkoper.

Ik ben ook zeker niet tegen kopen. Maar het is wel belangrijk om te beseffen dat er nog een hoop extra kosten bovenop alleen de hypotheeklasten komen, die je bij huren niet hebt. Of beter gezegd, die je via de huur betaalt en daardoor niet apart als kosten ziet. En dat je een beetje een indicatie van de orde van grootte hebt. Als je rekent op zo'n 100 euro aan extra heffingen en verzekeringen, en grofweg 200 per maand voor onderhoud, dan ben je al een heel eind.

[Tsurany]

Luchtbakker schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:07:
@Rubbergrover1 het is ook maar net wat je er voor over hebt. Een huurwoning blijft altijd geld in een bodemloze put gooien, terwijl je er bij koop iets van terug ziet.

Zeg dat eens tegen de duizenden mensen die in de crisis hun huis moesten verkopen met een flinke restschuld. Genoeg verhalen van mensen met een restschuld van enkele tienduizenden euro's, die hebben niks terug gezien van hun koop.

Zulke stelligheid is gewoon pure onzin. Een huurwoning een bodemloze put noemen slaat nergens op, je betaald voor flexibiliteit en afwezigheid van financiële risico's,... dat kan op bepaalde momenten in je leven gewoon een prima keuze zijn. Genoeg huurwoningen die op locaties staan waar kopen voor velen geen optie is. Genoeg starters die met een huisgenoot kunnen huren op een locatie waar ze nooit zouden kunnen kopen. Is dat allemaal een bodemloze put?

[Shaggy]

Tsurany schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:58:
[...]

Zeg dat eens tegen de duizenden mensen die in de crisis hun huis moesten verkopen met een flinke restschuld. Genoeg verhalen van mensen met een restschuld van enkele tienduizenden euro's, die hebben niks terug gezien van hun koop.

Niet te selectief posten dan hé Je vergeet er immer bij te zeggen dat deze mensen vaak allemaal een tophypotheek hadden waar geen enkele speling meer op zat, men moest allemaal in iedere kamer een nieuwe breedbeeld tv hebben, en minimaal 2 auto's op de dam hebben staan.
Vervolgens komt er een kink in de kabel en het is paniek.

Hier waar ik woon hebben straten aan een te koop gestaan van mensen die boven hun stand leefden, overwaardes opnamen om luxe artikelen van te kopen.
Dus enige vorm van zelfreflectie onder die groep zou zeker ook op de plaats zijn.
Heb 2 zussen die zo ook het schip in zijn gegaan, puur door eigen toedoen en onverantwoord met geld om te gaan, en ook nooit daarin zijn behoed door de geldverstrekkers, het kon immer niet op.

[Luchtbakker]

Dat een huis onderwater staat is niet erg, zolang je op dat moment maar je baan niet verliest of je huis wilt/moet verkopen. En als je sowieso al niet verstandig met geld om kan gaan moet je geen huis kopen, niet in de goede tijd, niet in de slechte tijd.

[Tsurany]

Shaggy schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:05:
[...]

Niet te selectief posten dan hé Je vergeet er immer bij te zeggen dat deze mensen vaak allemaal een tophypotheek hadden waar geen enkele speling meer op zat, men moest allemaal in iedere kamer een nieuwe breedbeeld tv hebben, en minimaal 2 auto's op de dam hebben staan.
Vervolgens komt er een kink in de kabel en het is paniek.

Hier waar ik woon hebben straten aan een te koop gestaan van mensen die boven hun stand leefden, overwaardes opnamen om luxe artikelen van te kopen.
Dus enige vorm van zelfreflectie onder die groep zou zeker ook op de plaats zijn.
Heb 2 zussen die zo ook het schip in zijn gegaan, puur door eigen toedoen en onverantwoord met geld om te gaan, en ook nooit daarin zijn behoed door de geldverstrekkers, het kon immer niet op.

Ook genoeg gevallen waarbij het geen kwestie is van boven hun stand leven. Vergeet niet dat het tegenwoordig erg lastig is om vermogen op te bouwen omdat huren geen optie is. Iedereen wordt richting kopen gepusht, dat zie je ook in dit topic gebeuren, terwijl dat vaak gepaard gaat met een aardig hoge hypotheek. Als je woning dan een kwart van z'n waarde verliest heb je heel wat aflossingen nodig om dat weer recht te trekken. Verlies je dan ook je baan, wat in een crisis zeker niet ondenkbaar is, kan je zelfs met gezond financieel verstand in de problemen komen.

Luchtbakker schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:49:
Dat een huis onderwater staat is niet erg, zolang je op dat moment maar je baan niet verliest of je huis wilt/moet verkopen. En als je sowieso al niet verstandig met geld om kan gaan moet je geen huis kopen, niet in de goede tijd, niet in de slechte tijd.

Dan zit je dus gevangen in je eigen huis, lijkt me ook geen wenselijke situatie.

[unezra]

Luchtbakker schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:07:
@Rubbergrover1 het is ook maar net wat je er voor over hebt. Een huurwoning blijft altijd geld in een bodemloze put gooien, terwijl je er bij koop iets van terug ziet.

Dat vind ik echt zo'n verschrikkeijke dooddoener...

"Met een eigen huis bouw je vermogen op." Ja, leuk. Maar als je een ton vrij te besteden geld hebt, kun je misschien beter gaan beleggen, zonnepanelen kopen of sparen dan een huis kopen. Het is een investering met in essentie een negatief rendement. De enige reden waarom het een positief rendement kán hebben, is als de huizenprijzen dusdanig stijgen dat je huis meer waard word dan jij verliest aan rente bij de bank, onderhoud, eigenaarslasten, etc.

Als je nu de keuze hebt tussen een huurhuis van €1100 en een koopwoning van €1100 bruto hypotheeklast, kan het financieel wel eens verstandiger zijn te blijven huren en het verschil tussen huur en koop beleggen. Het zou mij niets verbazen als je 30 jaar later, in dat laatste geval meer geld op je rekening hebt staan dan als je een huis koopt en het na 30 jaar verkoopt.

Je bent inderdaad niet direct goedkoper uit met een koopwoning. Alleen als je de huurstijgingen meeneemt ben je op den duur goedkoper.

Het is natuurlijk gissen hoe hoog de huren zullen worden, maar als ik kijk dan betaal ik sinds afgelopen 5 jaar gemiddeld 50 euro per jaar meer. (jaar 1 40 euro, jaar 5 60 euro). Als ik dit door ga zetten naar komende jaren dan betaal ik over 10 jaar 500 euro per maand meer dan nu.

Straks betaal ik 150 euro per maand meer hypotheek dan nu aan huur, maar na 3 jaar (met de huidige trent) zal ongeveer gelijk zijn.

Natuurlijk heb je verhogingen OZB, Afval, Riolering, noem het maar op, maar dat weegt denk ik niet op tegen de huurverhogingen
.

Zie boven.

Zoals ik al eerder zei. Kopen kan zinvol zijn, maar als je het vooral doet omdat je denkt dat het goedkoper is dan huren, vraag ik me af of je de rekensom wel écht hebt gemaakt.

(Overigens heb ik dat, toen wij dit huis kochten, niet gedaan. We hebben geen huis gekocht omdat dat goedkoper was. Sterker nog, we betalen meer aan hypotheek dan we aan huur betaalden. Maar we hebben dit huis gekocht met de intentie hier oud te worden en we wilden graag iets dat écht van onszelf is. Plus, de ruimte. Ons koophuis is 1.5x zo groot als de flat en heeft een tuin. Het bevalt prima en ik heb absoluut geen spijt van de aanschaf. Maar de zonnepanelen op het dak hebben waarschijnlijk een hoger rendement dan het huis.)

Met een huurhuis krijg je er wel degelijk iets voor terug: Zorgeloos wonen en je geen zorgen hoeven te maken over allerlei kosten die je bij een koopwoning wél hebt. Of wakker liggen omdat je in financieel zwaar weer zit. Bij een huurhuis zeg je de huur op, maand later woon je goedkoper. Bij een koophuis, not so much.

Huren is een soort verzekering voor je nachtrust.

[ Voor 6% gewijzigd door unezra op 10-05-2020 17:00 ]

[Tranquility]

Luchtbakker schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 15:53:
[...]
In dat op zicht hebben wij (gelukkig) een woning uitgekozen waar in 2019 al een complete renovatie is uitgevoerd. Voorgevel is compleet vervangen, kozijnen van kunststof vervangen en isolatie in de muren en dak.

Wijzelf gaan de keuken en badkamer compleet vervangen zodat dat ook fris en hopelijk veilig is.

Haha, hier ook

Heb een vrijstaand huis gekocht uit 1900, die in 2019 en 2020 volledig van binnen en buiten is gerenoveerd. Alleen de buitengevels zijn blijven staan maar zijn volledig bekleed met Keralit en nieuwe kunststof kozijnen en dakkapellen, nieuwe vloer met vloerverwarming, nieuwe verdiepingsvloer, nieuw dak, nieuwe luxe badkamer, nieuw toilet, nieuwe keuken... Kortom net een nieuwbouwwoning waarbij je niet kan zien dat die uit 1900 komt..

[Verwijderd]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:57:
[...]


Dat vind ik echt zo'n verschrikkeijke dooddoener...

"Met een eigen huis bouw je vermogen op." Ja, leuk. Maar als je een ton vrij te besteden geld hebt, kun je misschien beter gaan beleggen, zonnepanelen kopen of sparen dan een huis kopen.

Een ton vrij besteedbaar geld hebben heeft niks te maken met een huis kunnen kopen. Met je hypotheek betaal je over een lange termijn je huis af, dus elke maand wordt het huis een beetje meer van jou. Dat is nooit zo als je een huis huurt. En huren is zo goed als altijd een stuk duurder dan de maandlasten van de hypotheek voor hetzelfde huis.

[unezra]

Verwijderd schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:17:
[...]
Een ton vrij besteedbaar geld hebben heeft niks te maken met een huis kunnen kopen. Met je hypotheek betaal je over een lange termijn je huis af, dus elke maand wordt het huis een beetje meer van jou. Dat is nooit zo als je een huis huurt. En huren is zo goed als altijd een stuk duurder dan de maandlasten van de hypotheek voor hetzelfde huis.

Dat is het punt niet.

Als jij €1000 per maand op de rekening van je hypotheekverstrekker stort, word je huis niet iedere maand €1000 meer van jou, maar voor veel minder.

Daarnaast heb je nog kosten voor onderhoud en gemeentelijke belastingen. Dat geld gooi je bij een koophuis allemaal weg. Het zijn ook lasten die je niet hebt bij een huurwoning. (En een al dan niet commerciële huurder met -tig panden kan onderhoud een stuk goedkoper laten uitvoeren dan iemand met maar 1 huis.)

Wat dat betreft is een modern hypotheekcontract wel verhelderend, daar staat precies op wat je alleen al aan hypotheek aan de bank geeft over de 30 jaar dat je hypotheek loopt. (Ik heb de getallen voor ons huis even niet in mijn hoofd vandaar dat ik aan bovenstaande geen getallen durf te koppelen.)

Het is een interessante rekensom. Ik denk dat een huurhuis het nog wel eens kan winnen.
(Als je het puur als investering ziet waarin je toevallig zelf woont, dus puur en alleen gaat voor het hoogste rendement over 30 jaar.)

[ Voor 8% gewijzigd door unezra op 10-05-2020 20:24 ]

[Verwijderd]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:22:
[...]


Dat is het punt niet.

Als jij €1000 per maand op de rekening van je hypotheekverstrekker stort, word je huis niet iedere maand €1000 meer van jou, maar voor veel minder.

Daarnaast heb je nog kosten voor onderhoud en gemeentelijke belastingen.

De meeste gemeentelijke belastingen betaal je ook als huurder... En elke euro die jij overmaakt naar je huurbaas is op geen enkele manier een investering. Hou er ook rekening mee dat je huurprijs elk jaar stijgt. Net als de waarde van het huis wat je met een hypotheek hebt gekocht (meestal*). Die onderhoudskosten heb je als huurder ook, maar die zit gewoon ingeprijs in je huur door de verhuurder. En daarbovenop zit nog zijn eigen marge.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2020 20:35 ]

[unezra]

Verwijderd schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:34:
[...]
De meeste gemeentelijke belastingen betaal je ook als huurder... En elke euro die jij overmaakt naar je huurbaas is op geen enkele manier een investering. Hou er ook rekening mee dat je huurprijs elk jaar stijgt. Net als de waarde van het huis wat je met een hypotheek hebt gekocht (meestal*). Die onderhoudskosten heb je als huurder ook, maar die zit gewoon ingeprijs in je huur door de verhuurder. En daarbovenop zit nog zijn eigen marge.

Met een enkel huis heb je geen inkoopvoordeel. Dat heeft een verhuurder in de regel wel.
Verhuurder kan onderhoud veel goedkoper laten uitvoeren dan jij. Ofwel, iedere €1000 onderhoud die jij uit geeft aan je huis, zou een verhuurder misschien €750 voor betalen. €250 de prullenbak in. Voor iedere €1000 onderhoud.

Dan de hypotheek.
Als jij een huurhuis hebt van €1100 ben je die €1100 kwijt. Stel je koopt een vergelijkbaar huis, laat voor de lol de bruto hypotheek ook €1100 zijn. Daar los je misschien €800 per maand aan af. €300 per maand de prullenbak in. Zie je nooit meer terug. €108.000 over 30 jaar weg.

Had je die €108.000 iedere maand geïnvesteerd, was dat een stuk meer geweest.

Natuurlijk, huizen stijgen vooralsnog in waarde, maar het is een stuk minder mooi dan jij nu schetst. Ook met een koophuis gooi je heel wat duizendjes weg...

[Verwijderd]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:45:
[...]


Had je die €108.000 iedere maand geïnvesteerd, was dat een stuk meer geweest.

...Dit is ook zo met een huurhuis.

[Verwijderd]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:45:
[...]


Met een enkel huis heb je geen inkoopvoordeel. Dat heeft een verhuurder in de regel wel.
Verhuurder kan onderhoud veel goedkoper laten uitvoeren dan jij. Ofwel, iedere €1000 onderhoud die jij uit geeft aan je huis, zou een verhuurder misschien €750 voor betalen. €250 de prullenbak in. Voor iedere €1000 onderhoud.

Dan de hypotheek.
Als jij een huurhuis hebt van €1100 ben je die €1100 kwijt. Stel je koopt een vergelijkbaar huis, laat voor de lol de bruto hypotheek ook €1100 zijn. Daar los je misschien €800 per maand aan af. €300 per maand de prullenbak in. Zie je nooit meer terug. €108.000 over 30 jaar weg.

Had je die €108.000 iedere maand geïnvesteerd, was dat een stuk meer geweest.

Natuurlijk, huizen stijgen vooralsnog in waarde, maar het is een stuk minder mooi dan jij nu schetst. Ook met een koophuis gooi je heel wat duizendjes weg...

Het lijkt me goed als je zo'n claim onderbouwt met een complete berekening. En dan niet alleen een paar gunstige punten meenemen die je nu noemt, maar ook alles wat daar tegenover staat en je nu weglaat. Zoals:
- HRA (scheelt minstens 37% op lange termijn)
- Afbouw rente door maandelijkse aflossing (scheelt bijna de helft op de totaal betaalde rente in vergelijking met rente 1e maand x 360)
- Jaarlijkse huurverhoging (over 30 jaar is de huur waarschijnlijk 2-3x hoger dan nu)
- Waardeontwikkeling huis
- Box 3 belasting (VRH) vs. Box 1 belasting (EWF)

Plus nog een paar duidelijke aandachtspunten:
- Voor 1100 per maand huur je geen huis dat bruto 1100 hypotheek kost (de vergelijking is dus in beginsel al scheef)
- Onderhoud is voor eigen rekening maar dat geeft wel de kans om het zo te doen zoals je zelf graag wil (de waarde hiervan verschilt per persoon maar kan je niet zomaar negeren)
- Je kan er ook voor kiezen een aflossingsvrije hypotheek te nemen waarbij je alsnog flink kan beleggen. Koop vs huur zegt nog niets over verschillen tussen verschillende financieringsvormen.
- Als een huis zo'n slechte investering is, hoe verdient de eigenaar dan zijn geld? Alleen maar door een beetje marge te pakken op onderhoud door schaalvoordeel? Dat is natuurlijk geen realistische gedachte. Dat betaal je dus gewoon als huurder.

[Wowhead]

Ik wou net zeggen mijn vaste lasten zijn 520 euro voor mijn flat van 145k als ik particulier zou willen huren in dezelfde woning ben ik al 800 tot 1000 euro kwijt. ik bespaar mijzelf gemakkelijk 300~500 euro vaste lasten per maand.

Nu heb ik wel een dak boven mijn hoofd dat had ik niet kunnen doen via particulier huren.
en zoals boven gezegd word betaal je 1000 euro per maand aan hypotheek zit je echt niet meer in een flatje zoals ik maar een rijtjes huis waar je rond de 1100 tot 1500 per maand moet af tikken aan huur.

[Marzman]

Wowhead schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:53:
Ik wou net zeggen mijn vaste lasten zijn 520 euro voor mijn flat van 145k als ik particulier zou willen huren in dezelfde woning ben ik al 800 tot 1000 euro kwijt. ik bespaar mijzelf gemakkelijk 300~500 euro vaste lasten per maand.

Nu heb ik wel een dak boven mijn hoofd dat had ik niet kunnen doen via particulier huren.
en zoals boven gezegd word betaal je 1000 euro per maand aan hypotheek zit je echt niet meer in een flatje zoals ik maar een rijtjes huis waar je rond de 1100 tot 1500 per maand moet af tikken aan huur.

Dus als je verschillende woningen zou kunnen kopen op hypotheek en die verhuren dan verdien je 500 tot 1000 euro per maand per woning? Buiten dat de banken dit niet toe staan lijkt me dit vrij sterk eigenlijk. Anders zou je ook een bedrijf op kunnen richten en als bedrijf kun je waarschijnlijk wel dergelijke hypotheken afsluiten (mijn vorige huisbaas, dat is wel in Belgie dus de regels kunnen anders zijn, had 24 appartementen op hypotheek (de grond was wel al van hem uit een erfenis) via zijn vastgoedbedrijf (volgens mij ook speciaal daarvoor opgericht)

[Rubbergrover1]

Marzman schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 11:11:
[...]

Dus als je verschillende woningen zou kunnen kopen op hypotheek en die verhuren dan verdien je 500 tot 1000 euro per maand per woning? Buiten dat de banken dit niet toe staan lijkt me dit vrij sterk eigenlijk. Anders zou je ook een bedrijf op kunnen richten en als bedrijf kun je waarschijnlijk wel dergelijke hypotheken afsluiten (mijn vorige huisbaas, dat is wel in Belgie dus de regels kunnen anders zijn, had 24 appartementen op hypotheek (de grond was wel al van hem uit een erfenis) via zijn vastgoedbedrijf (volgens mij ook speciaal daarvoor opgericht)

Volgens mij lees je verkeerd, die 1100-1500 huur zou bij een hypotheek van 1000 euro zijn. Dus dan zou je 100-500 euro per maand 'verdienen'. Totdat je de lasten van gemeente en waterschap en de verzekeringspremie moet betalen. Of onderhoud moet plegen. Dan blijft er van die 100-500 euro ineens veel minder over.

In Nederland kun je trouwens ook als simpele particulier wel een paar woningen voor de verhuur met hypotheek kopen. Volgens mij in de regel tot 4 woningen. Maar dan moet je wel ook eerst zelf al een zak geld hebben, want die financieren in de praktijk maar tot de helft van de woningwaarde. (Maximum is in de regel afhankelijk van de waarde in verhuurde staat, die lager ligt dan de vrije verkoopwaarde.) Je zult dus wel een redelijk vermogende particulier moeten zijn.

[Ilmar]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:45:
[...]


Met een enkel huis heb je geen inkoopvoordeel. Dat heeft een verhuurder in de regel wel.
Verhuurder kan onderhoud veel goedkoper laten uitvoeren dan jij. Ofwel, iedere €1000 onderhoud die jij uit geeft aan je huis, zou een verhuurder misschien €750 voor betalen. €250 de prullenbak in. Voor iedere €1000 onderhoud.

Dan de hypotheek.
Als jij een huurhuis hebt van €1100 ben je die €1100 kwijt. Stel je koopt een vergelijkbaar huis, laat voor de lol de bruto hypotheek ook €1100 zijn. Daar los je misschien €800 per maand aan af. €300 per maand de prullenbak in. Zie je nooit meer terug. €108.000 over 30 jaar weg.

Had je die €108.000 iedere maand geïnvesteerd, was dat een stuk meer geweest.

Natuurlijk, huizen stijgen vooralsnog in waarde, maar het is een stuk minder mooi dan jij nu schetst. Ook met een koophuis gooi je heel wat duizendjes weg...

Dit is natuurlijk volkomen onzin... als je die € 108.000 níet in je huis stopt maar investeert, waar woon je dan?

Het verschil huur vs koop is echt vrij simpel: je bent aan het begin grofweg hetzelfde per maand kwijt (meestal netto iets meer per maand bij huur, maar bij koop heb je weer extra kosten voor aankoop en inrichting), maar huurprijzen stijgen met inflatiecorrecties terwijl je bij koop rentes lang vast zet en juist een overwaarde opbouwt. Kortom vrijwel alle situaties waarbij je langere tijd ergens blijft wonen is koop gemiddeld genomen financieel veel gunstiger - met uiteraard het risico dat je pech hebt en in een crisis moet verkopen of onverwachte grote onderhoudskosten moet maken.

Overigens is het 'beperkt risico' van huur ook overgewaardeerd op het moment: je zal toch ergens moeten wonen. De vrije huurmarkt kent helemaal geen groot prijsbereik per stad (de penthouses etc even uitgezonderd), zeker als je op korte termijn iets moet hebben, dus zomaar iets goedkopers vinden is vaak nog helemaal niet zo makkelijk. En de sociale huurmarkt kent wachtlijsten van hier tot Tokio.

[Verwijderd]

Ilmar schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:23:
[...]
Het verschil huur vs koop is echt vrij simpel: je bent aan het begin grofweg hetzelfde per maand kwijt (meestal netto iets meer per maand bij huur, maar bij koop heb je weer extra kosten voor aankoop en inrichting), maar huurprijzen stijgen met inflatiecorrecties terwijl je bij koop rentes lang vast zet en juist een overwaarde opbouwt. Kortom vrijwel alle situaties waarbij je langere tijd ergens blijft wonen is koop gemiddeld genomen financieel veel gunstiger - met uiteraard het risico dat je pech hebt en in een crisis moet verkopen of onverwachte grote onderhoudskosten moet maken.

En zelfs in krimpgebieden (bevingsgebied uitgezonderd, dat is een externe factor waarvoor de overheid compenseert, zij het wat traag) is de daling van de huizenprijzen niet dusdanig dat je enorm moet afschrijven. Je weet echter wel zeker wat er met de huren gebeurt daar: zo dicht mogelijk op de maximale landelijke verhoging, en zeker boven de inflatie.

Het is natuurlijk niet uit te sluiten dat voor de genoemde € 108.000 een investering te vinden is die meer rendement oplevert. Het risico-profiel van zo'n investering is echter navenant hoger dan de investering in een zelfbewoond woonobject. Dat risico-profiel past niet bij grote delen van de bevolking.

Ik krijg de indruk dat hier de woningmarkt vergeleken wordt met een casus: houd ik mijn eigen serverpark of besteed ik alles uit. Alleen al vanwege het belastingregime kun je dat niet zo doen.

[Tehh]

unezra schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:22:
[...]


Dat is het punt niet.

Als jij €1000 per maand op de rekening van je hypotheekverstrekker stort, word je huis niet iedere maand €1000 meer van jou, maar voor veel minder.

Daarnaast heb je nog kosten voor onderhoud en gemeentelijke belastingen. Dat geld gooi je bij een koophuis allemaal weg. Het zijn ook lasten die je niet hebt bij een huurwoning. (En een al dan niet commerciële huurder met -tig panden kan onderhoud een stuk goedkoper laten uitvoeren dan iemand met maar 1 huis.)

Wat dat betreft is een modern hypotheekcontract wel verhelderend, daar staat precies op wat je alleen al aan hypotheek aan de bank geeft over de 30 jaar dat je hypotheek loopt. (Ik heb de getallen voor ons huis even niet in mijn hoofd vandaar dat ik aan bovenstaande geen getallen durf te koppelen.)

Het is een interessante rekensom. Ik denk dat een huurhuis het nog wel eens kan winnen.
(Als je het puur als investering ziet waarin je toevallig zelf woont, dus puur en alleen gaat voor het hoogste rendement over 30 jaar.)

Over een periode van 30 jaar betaal ik circa 90k aan rente aan de bank op een hypotheek van 220k. Vanwege de onzekerheid van de toekomst van HRA zal ik die niet mee nemen. Totale kosten zijn dus circa 250,- per maand. De maandelijkse uitgave is wel hoger door de aflossing, maar uitgaande van gelijkblijvende waarde zijn dat geen kosten.
Daarnaast moet ik mijn huis onderhouden, daarvoor leg ik 250,- per maand opzij.
Vervolgens betaal ik nog wat gemeentelijke belastingen. Dit kost mij nog eens 100,- per maand.
Dan is er nog het eigenwoningforfait, 0,75% van de WOZ. Laten we de WOZ vastzetten op 300k, dan komt er nog eens 188 per maand aan kosten boven op.
Dan wil ik natuurlijk ook af en toe een nieuwe keuken of badkamer. Voor 30k zijn beide prima te realiseren, met een afschrijvingstermijn van 15 jaar geeft dat nog eens 167 aan kosten.
Totale kosten: € 955,- per maand de eerste 30 jaar, daarna zo'n € 700. Op dit moment zijn - i.v.m. HRA - de werkelijke kosten zo'n € 155 lager.

Voor € 900 iets huren (€ 50 belastingen gebruikersdeel) is lastig in de private sector, maar niet onmogelijk. Kan je er een vergelijkbare woning mee huren? Onmogelijk.
Ik heb een sociale huurwoning gehad, dat was goedkoper dan kopen. Bij gelijkblijvende of dalende huizenprijzen in elk geval. Ons huis is in 5 jaar tijd met ongeveer 100k in waarde gestegen, daar kan sociale huur niet tegen op.

Het is een discussie die vaker terug komt, en ook niet zomaar zal wegblijven. Huur kan je zien als een soort maandelijks opzegbare verzekering. Je verzekert jezelf voor een vast bedrag dat jij een vooraf vastgestelde 'levensbehoefte + dienst' krijgt (dak boven je hoofd + geen kosten voor onderhoud / vervanging van zaken). Je kan 'makkelijk' switchen (al is een huurhuis vinden niet bepaald makkelijk tegenwoordig). Bij gelijkblijvende huizenprijzen is huren een prima alternatief en niet heel veel duurder dan kopen. Dalen de huizenprijzen dan is huren soms nog goedkoper ook - de aflossing van een koopwoning gaat dan immers ook deels in de 'kosten' mee tellen. Al zal het bij exact dezelfde woning alleen bij grote prijsdalingen in het voordeel van huren zijn over een periode van 30 jaar, de verhuurder moet immers alle kosten van de koper betalen én wil wat rendement maken.

Persoonlijk denk ik dat de drijfveer van deze discussie eerder aan de inkomstenkant ligt. Welk deel van je inkomen ben je kwijt aan wonen? 45% van mijn inkomen is om onze woonlasten (hypotheek + belastingen + onderhoud) te bekostigen. Nu hebben wij bepaald geen tophypotheek (huis 5 jaar geleden gekocht) én twee inkomens, die luxe heeft niet iedereen.
Hier een (helaas behoorlijk oud) maar nog steeds wel interessant rapport met data over betaalbaarheid van wonen. In de periode 1990 - 2002 verdubbelde de hypotheeklasten terwijl het besteedbaar inkomen ongeveer gelijk bleef. Zie pagina 51, figuur 6-6.
https://opendata.rijksove...aarheid-van-het-wonen.pdf
Ik denk dat de hypotheeklasten tussen 2002 en nu met nog eens 40% gestegen zijn (van circa 750 naar 1050?). Het besteedbaar inkomen is in diezelfde periode misschien met 20% gestegen? Van 2800 > 3360.

[Rubbergrover1]

Tehh schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:38:
[...]
Over een periode van 30 jaar betaal ik circa 90k aan rente aan de bank op een hypotheek van 220k.
....
Voor € 900 iets huren (€ 50 belastingen gebruikersdeel) is lastig in de private sector, maar niet onmogelijk. Kan je er een vergelijkbare woning mee huren? Onmogelijk.
Ik heb een sociale huurwoning gehad, dat was goedkoper dan kopen. Bij gelijkblijvende of dalende huizenprijzen in elk geval. Ons huis is in 5 jaar tijd met ongeveer 100k in waarde gestegen, daar kan sociale huur niet tegen op.

Nu vergelijk je de woonlasten gebaseerd op de lage koopprijs uit het verleden met het vinden van een huurhuis op dit moment. Als je op dit moment een woning zoekt, zou je dan voor 220k ook iets vergelijkbaars kunnen kopen? Dat is waarschijnlijk dan ook onmogelijk. Een eerlijke vergelijking is dan of je nu voor 220k iets vergelijkbaars kunt kopen als wat je voor 900 kunt huren. Of andersom, als je nu jouw huis zou willen kopen, dan zou je bijna de helft meer kwijt zijn. Zou je voor 1300 wel iets vergelijkbaars kunnen huren als waarin je nu woont?

[Tehh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:24:
[...]

Nu vergelijk je de woonlasten gebaseerd op de lage koopprijs uit het verleden met het vinden van een huurhuis op dit moment. Als je op dit moment een woning zoekt, zou je dan voor 220k ook iets vergelijkbaars kunnen kopen? Dat is waarschijnlijk dan ook onmogelijk. Een eerlijke vergelijking is dan of je nu voor 220k iets vergelijkbaars kunt kopen als wat je voor 900 kunt huren. Of andersom, als je nu jouw huis zou willen kopen, dan zou je bijna de helft meer kwijt zijn. Zou je voor 1300 wel iets vergelijkbaars kunnen huren als waarin je nu woont?

Het gaat niet zozeer om de prijs van het huis maar om de rentelasten. Bij gelijkblijvende huizenprijs zijn je rentelasten je kosten de rest is een uitgave, dat geld krijg je terug (als ontvangst, niet als winst) op het moment dat je je huis verkoopt. Stijgt je huis in waarde dan heb je winst, daalt je huis in waarde dan heb je verlies. Ik vergelijk hier kosten (rente) met kosten (huur).
Mijn rente is >3%, nu is de rente <2%.
Bij 1,5% rente, annuïtaire lening is de eerste maand de rente € 400,- als je 320k leent. En het rentedeel daalt alleen maar.
Ik betaalde circa € 575 aan rente de eerste maand, bij een lening van 220k. Zo oneerlijk is de vergelijking dus nu ook weer niet... Je kan in het dorp waar ik woon een appartement huren (nieuwbouw). Voor iets meer dan 1k p/m heb je een 2 kamer appartement. Of voor 1100 p/m heb je de zolderverdieping van een bijgebouw van een monumentaal pand, dan zit je echter wel zo'n 5km buiten het dorp. Zelf woon ik in een 2o1k, met 5 slk, 2 badkamers en een ruime tuin.
Een dorp verderop verhuurt een 2o1k voor 1k pm, WOZ was per 1-1-2019 290k. Stel je kan dat ding kopen voor 350k, dan betaal je bij 1,5% rente 81k gedurende 30 jaar. Over 30 jaar is kopen dan nog steeds goedkoper bij gelijkblijvende huizenprijzen. Natuurlijk kan je gaan cherrypicken en zeggen dat de rente niet altijd zo laag blijft, maar ik houd in de hele vergelijking ook geen rekening met stijgende huurprijzen.

[Rubbergrover1]

Het gaat mij niet zozeer om het verschil tussen totale lasten en rentelasten. Waar het mij om gaat is dat jouw woonlasten bedrag x zijn, omdat je 5 jaar geleden tegen een bepaalde prijs hebt gekocht. Dan stel je dat je nú niet tegen een vergelijkbaar bedrag zou kunnen huren. Dat is appels met wortels vergelijken.

Een betere vergelijking zou zijn of je 5 jaar geleden voor vergelijkbare lasten had kunnen huren of niet. Of vanuit ander perspectief, wat de lasten zouden worden als je nu een woning zou moeten kopen vergelijkbaar met de nu te huur aangeboden woningen. Dan is het natuurlijk nog steeds een beetje appels met peren vergelijken, maar het is in elk geval allebei fruit.