Hypotheek oude woning verhuren en nieuwe woning kopen

[vortexnl1982]

We gaan een nieuw huis laten bouwen en onze oude (koop)woning willen we gaan verhuren. De oude woning heeft een 50 % bankspaar- en 50% aflossingsvrije hypotheek met ~1% rente. Er zit zo'n 30k in de bankspaar. Nieuwe woning krijgt uiteraard ook een hypotheek.

We hebben een hypotheekadviseur en hebben onze case al besproken. Nu zijn er een aantal scenario's wat te doen met de huidige hypotheek van de oude koopwoning :

Optie 1 : Hypotheek behouden, niets aan hypotheekverstrekker melden.

Nadelen :

- Mag niet van hypotheekverstrekker, kan dus in problemen komen.
- Bankspaarrendement wordt met deze optie maximaal belast (want deze woning is niet meer het hoofdverblijf), klopt dat ?

Voordelen :
+ Geen notariskosten
+ Geen taxatiekosten
+ Geen kosten afsluiten hypotheek
+ Lage rente

Optie 2 : Bankspaargedeelte meenemen nieuwe woning + afsluiten verhuurhypotheek oude woning

Nadelen
- Hogere kosten (notariskosten + taxatie + hypotheekadviseur)
- Hogere rente (want verhuurhypotheek)

Voordelen
+ Geen gezeik met hypotheekverstrekker
+ Bankspaar blijft behouden (maar in hoeverre hebben we daar nog veel voordeel van met zo'n lage rente??)

Uiteraard gaat de adviseur voor optie 2 (want bankspaar voordeel behouden + zeker geen gezeik met hypotheekverstrekker). Ik zie vooral veel kosten bij optie 2 en een lagere vermogensopbouw.

Zie ik nog zaken over het hoofd en klopt het dat het rendement op de bankspaar bij optie 1 maximaal wordt belast ?

[President]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:06:

Tja, we mogen hier op het forum geen illegale constructies gaan promoten, dus optie 2 uiteraard.

Daarnaast verhuis je, dus bij optie 1 kan je geen HRA ontvangen op de woning die je verhuurt.

[vortexnl1982]

President schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:17:
[...]

Tja, we mogen hier op het forum geen illegale constructies gaan promoten, dus optie 2 uiteraard.

Daarnaast verhuis je, dus bij optie 1 kan je geen HRA ontvangen op de woning die je verhuurt.

Klopt, HRA kan ik sowieso niet ontvangen op oude woning.

Ik laat even los of optie 1 ethisch verantwoord is. Volgens mij staat nergens in de wet dat het niet mag. De hypotheekverstrekker vind het misschien niet leuk

[Ascension]

Optie 1 zou ik alleen doen als de LTV-ratio niet heel erg hoog is, anders kan je in de problemen komen als je plotseling moet herfinancieren.

[Carfanatic]

Volgens mij staat nergens in de wet dat het niet mag. De hypotheekverstrekker vind het misschien niet leuk

Staat gewoon in de voorwaarden van de hypotheek.

[Anoniem: 677216]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:20:
[...]


Klopt, HRA kan ik sowieso niet ontvangen op oude woning.

Ik laat even los of optie 1 ethisch verantwoord is. Volgens mij staat nergens in de wet dat het niet mag. De hypotheekverstrekker vind het misschien niet leuk

De wet zegt dat je geen contracten mag breken
Het gevolg kan zijn dat de hypotheekverstrekker er achter komt en de hypotheek volledig opeist - kun je niet snel herfinancieren, dan kan de woning via een executieverkoop verkocht worden. Dat gebeurt niet vaak, maar je moet wel bedenken of je dat risico wil lopen.

En daarnaast moet je natuurlijk beide hypotheken o.b.v. je inkomen kunnen dragen. Maar daar heb je waarschijnlijk al over nagedacht

[Banix]

Je mag niet zomaar verhuren zonder toestemming van de bank:

Huis met hypotheek verhuren
Als op uw huis een hypotheek is gevestigd, is toestemming van de bank nodig. Als u die toestemming niet vraagt, is in feite sprake van een illegale verhuur. Bij een illegale verhuur loopt u grote risico's. Vraag daarom de bank toestemming en geeft daarbij aan dat u kiest voor een tijdelijke verhuur. Als uw huis geen hypotheek heeft, hebt u alle vrijheid. Bij een hypotheek is dat dus anders.

Bron: https://zeemeeuw.infoteur...s/tijdelijk-verhuren.html

[t_captain]

Vooropgesteld dat de openstaande hypotheekschuld niet hoger is dan pakweg 10x de triple net jaarhuur, is de oude woning in verhuurde staat een prima onderpand.

[vortexnl1982]

Ascension schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:23:
Optie 1 zou ik alleen doen als de LTV-ratio niet heel erg hoog is, anders kan je in de problemen komen als je plotseling moet herfinancieren.

LTV van de oude woning is denk ik 0,6 (taxatie op 430k, hypotheek van 245k).

t_captain schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:28:
Vooropgesteld dat de openstaande hypotheekschuld niet hoger is dan pakweg 10x de triple net jaarhuur, is de oude woning in verhuurde staat een prima onderpand.

Dat klopt wel ja. Ik vraag me wel af hoe de nieuwe hypotheekverstrekker er mee om gaat dat ik de oude hypotheek nog houdt. Ik lees dat de nieuwe hypotheekverstrekker vaak voorwaarden stelt dat de oude woning op funda komt of dat een makelaar een verklaring geeft dat de woning is verkocht of dat de woning in de verkoop gaat ?

En ik snap dat het niet mag met een normale hypotheek je woning verhuren. Het heeft ook niet mijn voorkeur maar ik ben aan het kijken hoeveel het me uiteindelijk gaat schelen met een verhuurhypotheek.

[ Voor 36% gewijzigd door vortexnl1982 op 17-01-2020 11:31 ]

[Davidshadow13]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:28:
[...]


LTV van de oude woning is denk ik 0,6 (taxatie op 430k, hypotheek van 245k).


[...]


Dat klopt wel ja. Ik vraag me wel af hoe de nieuwe hypotheekverstrekker er mee om gaat dat ik de oude hypotheek nog houdt. Ik lees dat de nieuwe hypotheekverstrekker vaak voorwaarden stelt dat de oude woning op funda komt of dat een makelaar een verklaring geeft dat de woning is verkocht of dat de woning in de verkoop gaat ?

En ik snap dat het niet mag met een normale hypotheek je woning verhuren. Het heeft ook niet mijn voorkeur maar ik ben aan het kijken hoeveel het me uiteindelijk gaat schelen met een verhuurhypotheek.

Waar je nog naar kunt kijken is verhuren van je woning onder de leegstandswet. Dit is vaak wel toegestaan vanuit je hypotheekverstrekker, met als voorwaarde dat je huis in de verkoop staat. Maar dit kun je dus ook zelf doen via Makelaarsland, voor een hele hoge vraagprijs zonder funda notering om zo je huis een paar jaar te verhuren. Mocht er dan toch een gek komen voor dat extereme bedrag alleen maar mooi meegenomen.

Check ook even bij de gemeente hoe het zit met verhuur. Voor verhuur onder de leegstandswet heb je vaak wel een vergunning nodig bij de gemeente en soms voor normale verhuur ook als dit niet standaard is toegestaan vanuit bestemmingsplan.

[t14wo]

Grofweg kan je uitgaan van de volgende uitgangspunten:

• Verhuur hyptoheek heeft een rente zo'n 2x zo hoog als een normale hypotheek
• Je kunt maximaal 70-80% van de VERHUURDE staat aan hypotheek krijgen

Houd hier rekening mee. is hierdoor je plan niet meer rendabel, stop er dan mee. Het is etisch onverantwoord en je gezond boeren verstand zal ervoor zorgen dat je er niet meer lekker van slaapt. Want 'stel dat de bank...'

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:28:
[...]


LTV van de oude woning is denk ik 0,6 (taxatie op 430k, hypotheek van 245k).


[...]


Dat klopt wel ja. Ik vraag me wel af hoe de nieuwe hypotheekverstrekker er mee om gaat dat ik de oude hypotheek nog houdt. Ik lees dat de nieuwe hypotheekverstrekker vaak voorwaarden stelt dat de oude woning op funda komt of dat een makelaar een verklaring geeft dat de woning is verkocht of dat de woning in de verkoop gaat ?

En ik snap dat het niet mag met een normale hypotheek je woning verhuren. Het heeft ook niet mijn voorkeur maar ik ben aan het kijken hoeveel het me uiteindelijk gaat schelen met een verhuurhypotheek.

[Ascension]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:28:

Dat klopt wel ja. Ik vraag me wel af hoe de nieuwe hypotheekverstrekker er mee om gaat dat ik de oude hypotheek nog houdt. Ik lees dat de nieuwe hypotheekverstrekker vaak voorwaarden stelt dat de oude woning op funda komt of dat een makelaar een verklaring geeft dat de woning is verkocht of dat de woning in de verkoop gaat ?

Het ligt aan je financiele ruimte denk ik. In mijn geval was er voldoende ruimte om de bestaande hypotheek aan te houden en de nieuwe hypotheek af te sluiten, eventuele huurinkomsten meerekenen was dus niet nodig voor de nieuwe hypotheek. Dus ik heb een overzicht van de huidige openstaande hypotheek meegestuurd samen met een calcasa waarderapport en een ondertekende brief waarin ik verklaar de woning aan te houden zonder te melden wat ik er mee ga doen.

[igmar]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:20:
Ik laat even los of optie 1 ethisch verantwoord is. Volgens mij staat nergens in de wet dat het niet mag. De hypotheekverstrekker vind het misschien niet leuk

Het staat met zekerheid in je hypotheekakte. Het niet melden kan gevolgen hebben : De hypotheek word dan ineens opeisbaar, en dan heb je wel een probleem.

Je kan met de hypotheekverstrekker in gesprek gaan, en kijken wat ze ervan vinden.

[Ascension]

Het is wellicht niet verantwoord, er kleven risico's aan zoals hier genoemd. Maar niet ethisch? We hebben het hier over een voorwaarde van een bank, het is niet alsof iemand hier slachtoffer van wordt... ;-)

[t_captain]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:28:
[...]


LTV van de oude woning is denk ik 0,6 (taxatie op 430k, hypotheek van 245k).


[...]

Die taxatie is niet relevant want hij taxeert de waarde VV.

Verhuurde waarde wordt getaxeerd vanuit de huuropbrengst. Reken ongeveer als volgt: maandhuur - eigenaarsbelastingen (WOZ) - opstalverzekering - reservering groot onderhoud. Maal 12, maal kapitalisatiefactor.

Bij een maandhuur van bijvoorbeeld 1600 euro moet je denken aan een triple net huur van 1300, bij KF 16 is dat 249k. Dat valt tot ongeveer 65 a 70% te financieren.

[Koppensneller]

Ascension schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 12:13:
Het is wellicht niet verantwoord, er kleven risico's aan zoals hier genoemd. Maar niet ethisch? We hebben het hier over een voorwaarde van een bank, het is niet alsof iemand hier slachtoffer van wordt... ;-)

Behalve natuurlijk de starter die graag zijn eerste woning wil kopen. Er komt alleen niks op de markt, want iedereen verhuurt zijn oude woning. Weliswaar vaak niet toegestaan, maar wel lekker rendabel.

[ZieglerNichols]

Ascension schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 12:13:
Het is wellicht niet verantwoord, er kleven risico's aan zoals hier genoemd. Maar niet ethisch? We hebben het hier over een voorwaarde van een bank, het is niet alsof iemand hier slachtoffer van wordt... ;-)

De huurders van de woning hebben vaak niet door dat het eigenlijk illegale huur is, omdat de verhuurder niet vermeldt dat hij het pand niet mag verhuren. De huurders hebben dan plots veel minder bescherming en worden uit hun woning gezet als de bank het pand opeist. Daar kunnen dus zeker wel slachtoffers vallen...

[vortexnl1982]

t_captain schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 12:44:
[...]


Die taxatie is niet relevant want hij taxeert de waarde VV.

Verhuurde waarde wordt getaxeerd vanuit de huuropbrengst. Reken ongeveer als volgt: maandhuur - eigenaarsbelastingen (WOZ) - opstalverzekering - reservering groot onderhoud. Maal 12, maal kapitalisatiefactor.

Bij een maandhuur van bijvoorbeeld 1600 euro moet je denken aan een triple net huur van 1300, bij KF 16 is dat 249k. Dat valt tot ongeveer 65 a 70% te financieren.

Hmm dat is een goede, dat zal ik even navragen.

Weet iemand hoe dat zit met de bankspaar hypotheek op de oude woning. Ik lees dat voor een bankspaar :

* De bankspaarrekening moet worden afgesloten door de eigenaar van de woning. De woning moet het hoofdverblijf van de rekeninghouder zijn.

Daar voldoe ik dan niet aan want mijn hoofdverblijf is nieuwe woning. En dan lees ik het volgende :

Een verpand aflosplan zoals een bankspaarrekening of spaarverzekering moet worden aangewend voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Wanneer deze hier niet voor wordt gebruikt, dan is er sprake van een forse belastingheffing over het behaalde rendement. Je kunt min of meer stellen dat over al het behaalde rendement er in Box I (tot 52%) belasting betaald moet worden.

Dat zou dan betekenen dat ik de volle mep belasting over het opgebouwde rendement moet gaan betalen ?

[t_captain]

Fiscaal is verhuur (uitgezonderd leegstandwet) een boxwijziging van de woning en hypotheek. Het voordeel van banksparen t.o.v. een gewone annuitaire hypotheek is dan afwezig.

Wellicht is het mogelijk om de bankspaarhypotheek voort te zetten op de nieuwe woning (box 1, oud regime 2012) en voor de verhuurde woning een nieuwe lineaire of annuitaire hypotheek af te sluiten. Anders resteert afkoop tot gelijktijdige inlossing van de hypotheekschuld a 30k.

Voor een verhuurde woning zal de bank sowieso niet veel doen met bankspaar- of dergelijke producten. Een inlossende hypotheekvorm is daar de norm.

[Tsurany]

Ascension schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 12:13:
Het is wellicht niet verantwoord, er kleven risico's aan zoals hier genoemd. Maar niet ethisch? We hebben het hier over een voorwaarde van een bank, het is niet alsof iemand hier slachtoffer van wordt... ;-)

Enige tijd terug hadden we een topic op Tweakers waarbij een huurder uit zijn woning gezet werd omdat de eigenaar van de bank nooit toestemming had om te verhuren en de bank tot gedwongen verkoop over ging.
De huurder kan hier dus ongewenst slachtoffer van worden.
En wat als de rechter aangeeft dat de verhuurder schadevergoeding moet betalen? Dat kan aardig aantikken.

[vortexnl1982]

t_captain schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 13:17:
Fiscaal is verhuur (uitgezonderd leegstandwet) een boxwijziging van de woning en hypotheek. Het voordeel van banksparen t.o.v. een gewone annuitaire hypotheek is dan afwezig.

Is het dan niet zo dat ik over het rendement 52% belasting betaal :

Wanneer deze hier niet voor wordt gebruikt, dan is er sprake van een forse belastingheffing over het behaalde rendement. Je kunt min of meer stellen dat over al het behaalde rendement er in Box I (tot 52%) belasting betaald moet worden.

[b]t_captain in "Hypotheek oude woning verhuren en nieuwe woning kopen"Wellicht is het mogelijk om de bankspaarhypotheek voort te zetten op de nieuwe woning (box 1, oud regime 2012) en voor de verhuurde woning een nieuwe lineaire of annuitaire hypotheek af te sluiten. Anders resteert afkoop tot gelijktijdige inlossing van de hypotheekschuld a 30k.

Voor een verhuurde woning zal de bank sowieso niet veel doen met bankspaar- of dergelijke producten. Een inlossende hypotheekvorm is daar de norm.

Als ik de hypotheek open breek dan betekent dat ik ook weer langs de notaris mag + hypotheekadviseur kosten.

[t_captain]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 14:00:
[...]


Is het dan niet zo dat ik over het rendement 52% belasting betaal :


[...]

Het langdurig verhuren van een woning lijkt me geen intensief vermogensbeheer. Om helemaal van die schijn af te zijn, kun je een bemiddelingsbureau het werk laten doen.

Dat valt de woning gewoon in box 3 en dat tarief is gunstiger dan in box 1.

[...]


Als ik de hypotheek open breek dan betekent dat ik ook weer langs de notaris mag + hypotheekadviseur kosten.

Klopt. Ik zie niet hoe je die kosten kunt vermijden.

Bankspaarhypotheek op verhuurde woning gaat hem waarschijnlijk niet worden. Er moet in dat geval sowieso een herfinanciering komen. Twee woningen als onderpand = 2 hypotheekaktes.

Alleen als de bank accepteert dat het onderpand van de bestaande bankspaarhypotheek wordt verhuurd, kun je onder herfinanciering uit.

[Herman]

@vortexnl1982

Laat je ook goed informeren over de gevolgen van de verhuur en je eigenwoningreserve voor de nieuwe woning. Wellicht dat deze constructie ervoor zal zorgen dat (een deel van de) de hypotheekrente van de nieuwe woning niet aftrekbaar is.

Ontopic: Optie '1' moet niet eens een overweging zijn...

[The Eagle]

Wat je over het hoofd ziet is dat je huis eigenlijk nooit 100% jouw eigendom is zolang je de hypotheek niet hebt afgelost. Je bent er voor verantwoordelijk, maar je hypotheekverstrekker is (deels) eigenaar en kan dat ook opeisen. Als ze er achter komen heb je potentieel een veel groter probleem dan alleen die kosten die je nu extra moet maken.
je pleegt fraude, het huis moet opeisbaar zijn en dat kan niet want er zit een huurder in en die heeft huurdersbescherming. Dat is jouw bewijsbaar verwijtbaar, dus alle (financiele) schade die je hypothekverstrekker lijdt om die huurder uit te kopen zullen ze op jou verhalen. Die weg wil je echt niet in, kost je velen malen meer dan gewoon je zaakjes netjes regelen.
Trust me, een hypotheekverstrekker heeft meer financiele en juridische middelen dan jij er ooit tegenover kunt zetten, dus je verliest altijd.

[ Voor 42% gewijzigd door The Eagle op 17-01-2020 14:57 ]

[RensJ]

hou er ook rekening mee dat de waarde van het pand een stuk lager is als er huurders in zitten he. Je gaat nu uit van een verkoop prijs waarbij de koper het pand kan gebruiken, niet van de prijs als beleggingsobject.

Als je toch voldoende ruimte hebt, zou ik gewoon met de bank overleggen.

He bank, ik heb op die woning een kleine hypotheek met een flinke overwaarde, ik heb voldoende inkomen om een nieuwe hypotheek af te sluiten en ik wil best als onderpand op beide woningen recht van hypotheek verstrekken. Vinden jullie het akkoord dat ik er een huurder in stop?

[Sport_Life]

Optie 1 zou ik niet doen. Ten eerste de bank , maar je neemt ook een behoorlijk risico met je bankspaarconstructie. Indien de Belastingdienst erachter komt (wat opzich vrij eenvoudig is) mag je boetes + misschien zelfs HRA uit het verleden terug betalen.

Tevens zou ik nog een keer de rekensom maken. Met de huidige woningprijzen kan het zomaar zijn dat je er beter aan doet om te verkopen en het geld op een andere manier te investeren (beleggen) of aflossen. Het risico van (gespreid) beleggen is niet heel veel hoger of lager dan van vastgoed.. Vergeet ook niet de korting op de rente (risicoklasse) als je aflost op de nieuwe woning. Dat kan zomaar 0,5% rente schelen + eventueel belasting op de 2e woning.

Ik ben wel benieuwd naar de marktwaarde (verkoopwaarde) van de woning en de waarde waar je het voor denkt te kunnen verhuren.

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2020 15:11 ]

[Tsurany]

The Eagle schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 14:54:
Wat je over het hoofd ziet is dat je huis eigenlijk nooit 100% jouw eigendom is zolang je de hypotheek niet hebt afgelost. Je bent er voor verantwoordelijk, maar je hypotheekverstrekker is (deels) eigenaar en kan dat ook opeisen.

Dat is onjuist, je bent altijd de volledige eigenaar van het huis. De bank is nooit eigenaar, ook niet deels. Je geeft het huis echter op als onderpand waardoor ze het mogen verkopen indien jij je schuld niet kan aflossen.

Maar een bank zal niet direct tot verkoop overgaan. Bij overtreden van voorwaarden eisen ze de hypotheekschuld op, kan jij die voldoen dan is er geen probleem. Indien je daar niet aan kan voldoen kan je er alsnog voor kiezen om de woning zelf te gaan verkopen. Lukt dat niet of wil je dat niet wordt overgegaan tot gedwongen verkoop.

[ Voor 22% gewijzigd door Tsurany op 17-01-2020 15:23 ]

[Citroentjuh]

Toegegeven, mijn reactie is offtopic want je hebt hier geen vraag over, maar ik verbaas me vooral over je plan om je oude huis aan te houden. Ik ben zelf misschien wat minder avontuurlijk ingesteld, maar ik zie niet direct het nut van deze hele constructie. Het klinkt als veel gedoe en risico, terwijl wat schiet je er nou mee op? Onder de huidige marktomstandigheden zou ik lekker dat pand verkopen en genieten van een veel lagere (of zelfs geen?) schuld in je nieuwe huis. Verhuren van een pand waar je zelf nog voor moet lenen lijkt mij helemaal niet zo aantrekkelijk.

[vortexnl1982]

Sport_Life schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:03:
Optie 1 zou ik niet doen. Ten eerste de bank , maar je neemt ook een behoorlijk risico met je bankspaarconstructie. Indien de Belastingdienst erachter komt (wat opzich vrij eenvoudig is) mag je boetes + misschien zelfs HRA uit het verleden terug betalen.

Tevens zou ik nog een keer de rekensom maken. Met de huidige woningprijzen kan het zomaar zijn dat je er beter aan doet om te verkopen en het geld op een andere manier te investeren (beleggen) of aflossen. Het risico van (gespreid) beleggen is niet heel veel hoger of lager dan van vastgoed.. Vergeet ook niet de korting op de rente (risicoklasse) als je aflost op de nieuwe woning. Dat kan zomaar 0,5% rente schelen + eventueel belasting op de 2e woning.

Ik ben wel benieuwd naar de marktwaarde (verkoopwaarde) van de woning en de waarde waar je het voor denkt te kunnen verhuren.

Woning gekocht in 2009 op 210.000, verkoopwaarde nu is 430.000.

Ik kan 'm makkelijk verhuren voor 1500-1600 euro per maand. Denk een verhuurhypotheek van zo'n 600 euro. Laat er nog wat kosten afgaan dan houd ik misschien 750 euro per maand over. Dan nog de waardestijging van het appartement..

[RensJ]

Citroentjuh schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:21:
Toegegeven, mijn reactie is offtopic want je hebt hier geen vraag over, maar ik verbaas me vooral over je plan om je oude huis aan te houden. Ik ben zelf misschien wat minder avontuurlijk ingesteld, maar ik zie niet direct het nut van deze hele constructie. Het klinkt als veel gedoe en risico, terwijl wat schiet je er nou mee op? Onder de huidige marktomstandigheden zou ik lekker dat pand verkopen en genieten van een veel lagere (of zelfs geen?) schuld in je nieuwe huis. Verhuren van een pand waar je zelf nog voor moet lenen lijkt mij helemaal niet zo aantrekkelijk.

Omdat je op een woning gewoon een rendement kunt behalen van 8-10% per jaar aan huuropbrengsten. En aangezien je maar 1% rente hoeft te betalen over je lening kun je een mooi bedrag opbouwen.

En inkomen uit huur is volgens mij ook niet belast.

[Citroentjuh]

RensJ schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:47:
[...]


Omdat je op een woning gewoon een rendement kunt behalen van 8-10% per jaar aan huuropbrengsten. En aangezien je maar 1% rente hoeft te betalen over je lening kun je een mooi bedrag opbouwen.

En inkomen uit huur is volgens mij ook niet belast.

Maar je moet wel rekenen dat je nu dus voor je 2e woning een grotere en dus duurdere lening nodig hebt dan wanneer je deze woning gewoon zou verkopen. Dus dan blijft er al weer minder van het rendement over. Plus dat je je denk ik met 1% echt rijk rekent want fiscale voordelen zijn niet meer van toepassing omdat het geen hoofdverblijf meer is en er is dus ook een aangepaste (duurdere) huurhypotheek nodig. Plus dat je natuurlijk wel onderhoudskosten aan het pand houdt. Ik snap dat het best wel wat winst kan opleveren maar mijn vraag is meer of dat opweegt tegen al het extra gedoe?

[Citroentjuh]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:47:
[...]


Woning gekocht in 2009 op 210.000, verkoopwaarde nu is 430.000.

Ik kan 'm makkelijk verhuren voor 1500-1600 euro per maand. Denk een verhuurhypotheek van zo'n 600 euro. Laat er nog wat kosten afgaan dan houd ik misschien 750 euro per maand over. Dan nog de waardestijging van het appartement..

Maar die 750 die je er aan over houdt, die ben je toch (grotendeels) weer kwijt aan de (extra) hypotheek voor je nieuwe woning? Als je namelijk je oude huis verkoopt zou je veel minder hoeven te lenen.

[JanHenk]

Beste @vortexnl1982 ,

In de voorgaande reacties is veel onzin te vinden. Ook wel enkele waarheden, maar dat even terzijde. Zowel juridisch als fiscaal is je plan wel mogelijk, edoch niet zo eenvoudig als door jou voorgesteld.

Als ik jou was zou ik een fatsoenlijke adviseur opzoeken, want ik denk niet dat je op basis van de reacties de juiste beslissing kan nemen.

Bij deze een schot voor de boeg:

- Je eerstgenoemde optie is in ieder geval een no-go. Dit moet je niet eens willen overwegen. Het kan je in allerlei narigheid brengen zowel juridisch als fiscaal.

- Wil je dit goed aanpakken, dan moet je rekening houden met financieringen op basis van commercieel vastgoed. De rentepercentages zijn aanmerkelijk hoger. Daarnaast zijn er tegenwoordig zeer weinig banken te vinden die commercieel vastgoed willen financieren...

- Fiscaal kun je ook een behoorlijke scheur in de broek oplopen. Vooral met ingang van het nieuwe "box 3" stelsel wordt de belastingheffing over dit type vermogen significant. Je mag niet simpelweg meer het bezit box 3 en schulden box 3 met elkaar salderen. Het verschil in fictieve rendementspercentages tussen beide is 2,30% (5,33% -/- 3,03%). Met een box 3 waarde in verhuurde staat van pak 'm beet € 400.000 levert dit een grondslag box 3 op van € 9.200. De belastingheffing wordt 33%, dus je bent netto box 3 al € 3k per jaar kwijt. Hou hier ook rekening mee...

- Je bankspaarproduct kun je het beste aanwenden t.b.v. aflossing hypotheek. Alle andere vormen zijn fiscaal a) niet gunstig en b) krankzinnig ingewikkeld qua heffing (daadwerkelijke rendement over de jaren is belast in box 1).


Veel wijsheid gewenst..

[Mashayungi]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:47:
[...]


Woning gekocht in 2009 op 210.000, verkoopwaarde nu is 430.000.

Ik kan 'm makkelijk verhuren voor 1500-1600 euro per maand. Denk een verhuurhypotheek van zo'n 600 euro. Laat er nog wat kosten afgaan dan houd ik misschien 750 euro per maand over. Dan nog de waardestijging van het appartement..

Deze berekening is best riskant, want van die 750 zul je ook onderhoud moeten plegen aan de woning. Gemiddeld zal dat toch gaan om 1 tot 2% van de marktwaarde op jaarbasis, maar houdt het realistisch op zo'n 400 per maand wat je reserveert. Dat betekent dat je nog maar 350 overhoudt en dan heb je ook nog het risico dat je zonder huurder komt te zitten, maar wel 750 per maand aan lasten hebt. En dan praat je puur over gemiddelden en moet je nog maar mazzel hebben met het soort huurder dat je treft...

Daarnaast moet je je afvragen wat je doel is. Is dat rendement maken? Wil je veel risico lopen? Er zijn namelijk veel meer alternatieven die minder risico vereisen, doordat je beter gespreid zit. Op het moment dat jij slechts één woning verhuurt, dan is dat jouw enige beleggingsobject en kan het ook gruwelijk mis gaan...

[Sport_Life]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 15:47:
[...]


Woning gekocht in 2009 op 210.000, verkoopwaarde nu is 430.000.

Ik kan 'm makkelijk verhuren voor 1500-1600 euro per maand. Denk een verhuurhypotheek van zo'n 600 euro. Laat er nog wat kosten afgaan dan houd ik misschien 750 euro per maand over. Dan nog de waardestijging van het appartement..

Op basis van die 750 euro is je rendement uit huurinkomsten 2,09%. Dat is nog minder dan de inflatie, maar je loopt wel een groot risico. Tevens zullen er weinig kopers zijn die heel veel meer dan die 430k zullen betalen in de toekomst, omdat je op een punt komt waarop huren goedkoper wordt dan kopen. Dus toekomstige prijsstijgingen zou ik niet meenemen in je berekening .

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2020 16:55 ]

[Ardana]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 14:00:
[...]
Als ik de hypotheek open breek dan betekent dat ik ook weer langs de notaris mag + hypotheekadviseur kosten.

Ja. Jij wil ondernemer worder (pandjesbaas is ondernemer). Daar zitten nou eenmaal kosten aan verbonden. Dat op een illegale manier oplossen, is niet de bedoeling.

Als je verwacht € 750 pm netto over te houden, kun je een paar duizend euro aan hypotheek- en notariskosten makkelijk betalen. Ik vind het een beetje raar gedrag eigenlijk.

Je wilt iets doen dat niet mag, om een paar duizend euro te besparen en heel veel risico te gaan lopen, én anderen risico te gaan laten lopen. Ik vraag me echt af hoe het in je opkomt.

[JanHenk]

Ardana schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 16:59:
[...]

Ja. Jij wil ondernemer worder (pandjesbaas is ondernemer). Daar zitten nou eenmaal kosten aan verbonden. Dat op een illegale manier oplossen, is niet de bedoeling.

Ik ben het met de strekking van deze post wel eens. Je moet het geheel bekijken. Ik zou het juridisch in ieder geval netjes aanvliegen dus je hebt hier gewoon mee te maken... (Fiscaal ben je overigens met het uitponden van een woning geen ondernemer maar een belegger, box 3 dus en dus geen box 1).

Daarnaast moet je goed je rendement bekijken. Ik krijg het gevoel dat je jezelf gauw rijk rekent.


Ik zou ook even bij een bank checken of er überhaupt iemand is die je plan wil financieren. Van wat ik heb begrepen zijn in ieder geval banken niet happig op dit soort constructies. Dan kan het meteen de prullenbak in en hoeven we ook niet verder te kijken .

Ter info:
Ik heb in mijn klantenkring wel enkele personen die een financiering hebben kunnen krijgen om een beleggingspand aan te kopen. Cruciaal verschil hierbij is dat ze in hun huidige woning bleven zitten én dat de hypotheekinschrijving op de eigen woning is verhoogd. Deze personen hebben dus in feite geen hypotheek op het commercieel vastgoed. Dan kan het interessant zijn, echter hebben we het hier dus over personen die a) net als jij een significante overwaarde hadden maar ook b) nog voldoende liquide middelen om het beleggingspand mede te financieren.

[ Voor 4% gewijzigd door JanHenk op 17-01-2020 17:15 ]

[t_captain]

JanHenk schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 17:14:
[...]


Ik ben het met de strekking van deze post wel eens. Je moet het geheel bekijken. Ik zou het juridisch in ieder geval netjes aanvliegen dus je hebt hier gewoon mee te maken... (Fiscaal ben je overigens met het uitponden van een woning geen ondernemer maar een belegger, box 3 dus en dus geen box 1).

Daarnaast moet je goed je rendement bekijken. Ik krijg het gevoel dat je jezelf gauw rijk rekent.


Ik zou ook even bij een bank checken of er überhaupt iemand is die je plan wil financieren. Van wat ik heb begrepen zijn in ieder geval banken niet happig op dit soort constructies. Dan kan het meteen de prullenbak in en hoeven we ook niet verder te kijken .

Ter info:
Ik heb in mijn klantenkring wel enkele personen die een financiering hebben kunnen krijgen om een beleggingspand aan te kopen. Cruciaal verschil hierbij is dat ze in hun huidige woning bleven zitten én dat de hypotheekinschrijving op de eigen woning is verhoogd. Deze personen hebben dus in feite geen hypotheek op het commercieel vastgoed. Dan kan het interessant zijn, echter hebben we het hier dus over personen die a) net als jij een significante overwaarde hadden maar ook b) nog voldoende liquide middelen om het beleggingspand mede te financieren.

Een eigen woning (hoofdverblijf, niet verhuurd) is voor banken inderdaad het makkelijkste onderpand.

Als je te weinig overwaarde hebt, kun je ook de verhuurde woning als onderpand geven. Maar: taxeren in verhuurde staat obv van marktconforme huur. Dan is 1600 per maand ineens geen 4 ton maar 2.5. En: hypotheek tot ~65%.

Heb je nog geen huurcontract op het pand zitten: leegstand = afslag 10% van de waardering.

Je hebt dus significant onderpand of vermogen nodig om een verhuurpand te verwerven.

[fisherman]

Met genoeg vermogen zonder hypotheek is het te overwegen. Met een 2e hypotheek is het nauwelijks lucratief vanaf 2022. Blijft speculeren en wordt veel zwaarder belast in de toekomst.

Ik zou dit eens doorlezen:

https://www.msn.com/nl-nl...sting-in-box-3/ar-AAIJDLQ

[vortexnl1982]

JanHenk schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 16:39:
Beste @vortexnl1982 ,

In de voorgaande reacties is veel onzin te vinden. Ook wel enkele waarheden, maar dat even terzijde. Zowel juridisch als fiscaal is je plan wel mogelijk, edoch niet zo eenvoudig als door jou voorgesteld.

Als ik jou was zou ik een fatsoenlijke adviseur opzoeken, want ik denk niet dat je op basis van de reacties de juiste beslissing kan nemen.

Bij deze een schot voor de boeg:

- Je eerstgenoemde optie is in ieder geval een no-go. Dit moet je niet eens willen overwegen. Het kan je in allerlei narigheid brengen zowel juridisch als fiscaal.

- Wil je dit goed aanpakken, dan moet je rekening houden met financieringen op basis van commercieel vastgoed. De rentepercentages zijn aanmerkelijk hoger. Daarnaast zijn er tegenwoordig zeer weinig banken te vinden die commercieel vastgoed willen financieren...

- Fiscaal kun je ook een behoorlijke scheur in de broek oplopen. Vooral met ingang van het nieuwe "box 3" stelsel wordt de belastingheffing over dit type vermogen significant. Je mag niet simpelweg meer het bezit box 3 en schulden box 3 met elkaar salderen. Het verschil in fictieve rendementspercentages tussen beide is 2,30% (5,33% -/- 3,03%). Met een box 3 waarde in verhuurde staat van pak 'm beet € 400.000 levert dit een grondslag box 3 op van € 9.200. De belastingheffing wordt 33%, dus je bent netto box 3 al € 3k per jaar kwijt. Hou hier ook rekening mee...

- Je bankspaarproduct kun je het beste aanwenden t.b.v. aflossing hypotheek. Alle andere vormen zijn fiscaal a) niet gunstig en b) krankzinnig ingewikkeld qua heffing (daadwerkelijke rendement over de jaren is belast in box 1).


Veel wijsheid gewenst..

Denk inderdaad dat ik de eerste optie beter kan afschieten. Het hele gedoe met banksparen (fiscaal onaantrekkelijk en oude woning is niet mijn hoofdwoning) en eventueel gezeik met de bank..

VRH ga ik ook krijgen indien ik het huis verkoop en met de opbrengen naar de beurs ga / op de bank zet. Maar dat is inderdaad wel waar ik rekening mee moet houden (gaf adviseur ook al aan).

Ik denk dat de verschillende scenario's naast elkaar moet leggen :

1. Oude huis verhuren met verhuurhypotheek
Inkomsten : huur, waardevermeerdering woning.
Uitgaven : hypotheek, onderhoud, VRH, leegstand + eenmalige kosten notaris/hypotheekadviseur/taxatie.

2. Oude huis verkopen + opbrengst nieuwe hypotheek verlagen.
Inkomsten : verschil in hypotheek voor nieuwe woning.

3. Oude huis verkopen + opbrengst in ETFs (bv VTI/VXUS)
Inkomsten : rendement op beleggingen
Uitgaven : VRH

[Dawei]

Laat je niet afschrikken door alle doomscenario's. Neem contact op met een andere hypotheekverstrekker zoals rnhb.nl. Zij zullen je in kunnen inlichten over jouw specifieke omstandigheden. Vastgoedfinanciering op beleggingen tot 70% van de vrije verkoopwaarde. Met jouw overwaarde kom je zeker niet aan deze bovengrens. Probeer het uit en als de verantwoordelijkheden/ gezeik waar je soms mee te maken krijgt) als pandjesbaas je teveel worden dan verkoop je de boel na vertrek huurder. Ben je bereid om er af en toe wat tijd in te steken dan is dit een stap richting financiele onafhankelijkheid.

Met weinig ervaring met vastgoedbeleggingen is het wellicht aangenamer om je huidige woning te verkopen en stapsgewijs 3 x een pand te kopen van rond de 180.000

Hiermee conservatief huur genieten van 3 x 800 euro waarmee risico's spreid, je aflossing en rente voldoet en wellicht iets extra's overhoud. Over 20 jaar heb je dan leuke huurinkomsten

[ Voor 22% gewijzigd door Dawei op 17-01-2020 23:25 ]

[DualDevil]

RensJ schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 14:58:

Als je toch voldoende ruimte hebt, zou ik gewoon met de bank overleggen.

He bank, ik heb op die woning een kleine hypotheek met een flinke overwaarde, ik heb voldoende inkomen om een nieuwe hypotheek af te sluiten en ik wil best als onderpand op beide woningen recht van hypotheek verstrekken. Vinden jullie het akkoord dat ik er een huurder in stop?

Hebben wij gedaan, antwoord van de bank was erg kort. Nee.

Onze situatie is niet eens echt bekeken, enige aspect waar ze naar kijken is financiële noodzaak. Is er een risico dat je zonder te verhuren de hypotheek niet kunt betalen? Zo nee, dan haakte deze verstrekker direct en resoluut af. Zelfs als je aangeeft het geld in cash bij de bank wilt stallen.

Wij hebben voor de nieuwe woning meer hypotheek genomen dan we van plan waren, en ons spaargeld gebruikt om de te verhuren woning hypotheekvrij te maken. Omdat ons nieuwe huis ruimschoots binnen de financiële mogelijkheden viel en we spaargeld genoeg hebben voor volledige aflossing kan het zo.

[fisherman]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 20:38:
[...]

1. Oude huis verhuren met verhuurhypotheek
Inkomsten : huur, waardevermeerdering woning.
Uitgaven : hypotheek, onderhoud, VRH, leegstand + eenmalige kosten notaris/hypotheekadviseur/taxatie.

2. Oude huis verkopen + opbrengst nieuwe hypotheek verlagen.
Inkomsten : verschil in hypotheek voor nieuwe woning.

3. Oude huis verkopen + opbrengst in ETFs (bv VTI/VXUS)
Inkomsten : rendement op beleggingen
Uitgaven : VRH

Bij optie 1 ga je er onterecht vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen in de toekomst. Als er in de toekomst een crisis komt, zal deze heftig worden, doordat er geen redmiddelen over zijn zoals renteverlaging.

Bij optie 2 moet je ook rekening houden dat je veel minder rente betaalt en dat je dat iedere maand een hoop kan schelen. Je zou het verschil in hypotheeklast kunnen beleggen of aflossen.

[bombadil]

fisherman schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 20:32:
Met genoeg vermogen zonder hypotheek is het te overwegen. Met een 2e hypotheek is het nauwelijks lucratief vanaf 2022. Blijft speculeren en wordt veel zwaarder belast in de toekomst.

Andersom toch juist; met eigen vermogen knal je vol de heffing in? Die hypotheek mag je juist aftrekken van de vermogenspositie in box 3.

[t_captain]

DualDevil schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 08:14:
[...]


Hebben wij gedaan, antwoord van de bank was erg kort. Nee.

Onze situatie is niet eens echt bekeken, enige aspect waar ze naar kijken is financiële noodzaak. Is er een risico dat je zonder te verhuren de hypotheek niet kunt betalen? Zo nee, dan haakte deze verstrekker direct en resoluut af. Zelfs als je aangeeft het geld in cash bij de bank wilt stallen.

Dat is de LTI toets. Je inkomen moet bij voorkeur voldoende zijn om beide leningen te dragen, zonder de huuropbrengsten meegeteld.

LTV heb ik al beschreven. Verhuurde waarde op basis van (getaxeerde) huuropbrengst. Daarvan max 65 of 70% te financieren, 10% afslag bij leegstand.

[JanHenk]

Toevallig vandaag op de voorpagina van het FD een stuk over "buy-to-let" en de diverse nieuwe marktpartijen die op de financiering inspringen.

Je zou eens kunnen buurten bij zo'n partij, die zijn vaak een stuk meer welwillend ten opzichte van de bekende grootbanken en andere geldverstrekkers die primair de eigen woning financieren.

[vortexnl1982]

fisherman schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 10:08:
[...]


Bij optie 1 ga je er onterecht vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen in de toekomst. Als er in de toekomst een crisis komt, zal deze heftig worden, doordat er geen redmiddelen over zijn zoals renteverlaging.

Bij optie 2 moet je ook rekening houden dat je veel minder rente betaalt en dat je dat iedere maand een hoop kan schelen. Je zou het verschil in hypotheeklast kunnen beleggen of aflossen.

Mijn beleggingshorizon is zo'n 30 jaar. Ik ben ZZP-er (38 jaar oud) en wil mijn huidige huis aanhouden als een soort pensioen of eventueel later voor mijn kinderen om in te wonen. Misschien zakt de prijs een keer maar ik heb dit huis gekocht voor 245k in 2009 en het is nu 430k waard dus het kan nog heel wat zakken voordat ik er geld bij leg. Ook is dit appartement (80 m2 met tuintje) gesitueerd in Amsterdam oost in een buurt die al behoorlijk aan het verjuppen is. Het is ook een relatief nieuwe woning (1997) met een gezonde VVE. Ik denk dat het een prima belegging is met inderdaad wat risico (gezeik met huurders + onbetrouwbare overheid) maar dat is volgens mij met elke belegging.

Stel ik verkoop het huis en de overwaarde beleg ik :

Verkoopwaarde : 430.000
Hypotheekbedrag : 245.000
Gespaard bedrag in bankspaar (deze gaat mee naar volgende woning) : 30.000
Overwaarde : 430.000 - 245.000 = 185.000

Vul in bij https://www.berekenhet.nl/modules/beleggen/eindkapitaal.html :
Startkapitaal : 185.000
30 jaar
Verwacht rendement : 4 % (voorzichtig)
Belast in box 3 : met 33 % nieuwe wetgeving
Eindkapitaal : 445.188

Stel ik verhuur het huis :
Huidige waarde : 430.000

Uitgaven (per jaar) :
Onderhoud €2,000.00
Makelaar bemiddeling €700.00
Verhuurhypotheek €7,200.00 (600 Euro p/m)
Onroerendgoedbelasting €600.00
Leegstand €1,500.00
Totaal €12,000.00

Inkomsten :
Huur per jaar €18,000.00 (1500 euro p/m)

Jaarwinst na aftrek kosten : 6000 euro (18000-12000).

Ik gebruik weer even berekenhet om het eindkapitaal te bereken :

Startkapitaal : 430000 (ik pak even de huidige waarde want die gaat renderen)
Periodieke inleg maand : 500 euro (6000 euro winst huur per jaar / 12)
Looptijd : 30 jaar
Verwacht rendement : 3 % (voorzichtig)
Belast in box 3 : met 33 % nieuwe wetgeving

Eindkapitaal : 1.059.057

Er zit echter nog een schuld op van 245.000 dus die trekken we er vanaf. Maar de hypotheek is 50% aflossingvrij dus komt er nog een ton ofzo bij :

1.059.057 - 245.000 + 100.000 = 914.057

Uiteraard is het de vraag of ik GEMIDDELD over 30 jaar 3% rendement pak op dit appartement, dat is de gok die ik neem. En uiteraard zal ik wel een keer een slechte huurder hebben die niet betaal etc.

Zie ik iets over het hoofd qua berekeningen of ben ik uitgaven vergeten ? Ik zie in ieder geval een groot verschil in eindkapitaal bij het verhuren van het huis en verkopen / overwaarde beleggen.

Mijn hypotheekadviseur zei dat een verhuurhypotheek wel moet lukken. Eventueel kan ik nog een ton spaargeld op tafel leggen mocht de bank wat angst hebben.

[stokmeister]

Op dit moment zit ik in exact dezelfde situatie als jij. Met iets andere getallen maar ook met een bankspaarhypotheek (volledig) en met een appartement in Amsterdam west. Ik ben bij 2 verschillende hypotheek adviseurs geweest en die vertelden mij dat het eerder de regel dan uitzondering is, in Amsterdam, dat het verhuren zonder toestemming van de bank gebeurt. Natuurlijk willen zij mij een nieuwe verhuur hypotheek verkopen, maar dat werd zelfs afgeraden vanwege de kosten en de minimale kans dat de bank er achter komt. Wel werd ik op de risico's (beperkte) gewezen. Ik ben mij ook zeker bewust van de risico's, en reken mij echt niet rijk. Iedereen vertelt allerlei horror verhalen, want ja iedereen heeft wel een zogenaamde buurman waarbij er een wietkwekerij in huis is aantroffen. Je moet voor je zelf de rekensom maken of het rendabel is. Een van mijn beste vrienden is toevallig verhuur makelaar en die krijgt dan ook de opdracht om een expat voor bepaalde tijd te plaatsen. Dit gebeurt na een screening, voor zover mogelijk natuurlijk. Maar bij een Indiër heb je meer risico dan een Canadees. (over het algemeen). Ik vind trouwens je huurprijs erg laag voor een appartement van 80m2. Die van mij is 46m2 en die heb ik 2 jaar geleden een half jaar verhuurd voor 1700€ inclusief gwl. Toen ook aan een expat waarbij het bedrijf alle maanden, inclusief 2 maanden huur als borg, vooruit heeft betaald. Stuur maar een dm als je meer info wilt.

[fisherman]

vortexnl1982 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 20:23:
[...]


Mijn beleggingshorizon is zo'n 30 jaar. Ik ben ZZP-er (38 jaar oud) en wil mijn huidige huis aanhouden als een soort pensioen of eventueel later voor mijn kinderen om in te wonen. Misschien zakt de prijs een keer maar ik heb dit huis gekocht voor 245k in 2009 en het is nu 430k waard dus het kan nog heel wat zakken voordat ik er geld bij leg. Ook is dit appartement (80 m2 met tuintje) gesitueerd in Amsterdam oost in een buurt die al behoorlijk aan het verjuppen is. Het is ook een relatief nieuwe woning (1997) met een gezonde VVE. Ik denk dat het een prima belegging is met inderdaad wat risico (gezeik met huurders + onbetrouwbare overheid) maar dat is volgens mij met elke belegging.

Stel ik verkoop het huis en de overwaarde beleg ik :

Verkoopwaarde : 430.000
Hypotheekbedrag : 245.000
Gespaard bedrag in bankspaar (deze gaat mee naar volgende woning) : 30.000
Overwaarde : 430.000 - 245.000 = 185.000

Vul in bij https://www.berekenhet.nl/modules/beleggen/eindkapitaal.html :
Startkapitaal : 185.000
30 jaar
Verwacht rendement : 4 % (voorzichtig)
Belast in box 3 : met 33 % nieuwe wetgeving
Eindkapitaal : 445.188

Stel ik verhuur het huis :
Huidige waarde : 430.000

Uitgaven (per jaar) :
Onderhoud €2,000.00
Makelaar bemiddeling €700.00
Verhuurhypotheek €7,200.00 (600 Euro p/m)
Onroerendgoedbelasting €600.00
Leegstand €1,500.00
Totaal €12,000.00

Inkomsten :
Huur per jaar €18,000.00 (1500 euro p/m)

Jaarwinst na aftrek kosten : 6000 euro (18000-12000).

Ik gebruik weer even berekenhet om het eindkapitaal te bereken :

Startkapitaal : 430000 (ik pak even de huidige waarde want die gaat renderen)
Periodieke inleg maand : 500 euro (6000 euro winst huur per jaar / 12)
Looptijd : 30 jaar
Verwacht rendement : 3 % (voorzichtig)
Belast in box 3 : met 33 % nieuwe wetgeving

Eindkapitaal : 1.059.057

Er zit echter nog een schuld op van 245.000 dus die trekken we er vanaf. Maar de hypotheek is 50% aflossingvrij dus komt er nog een ton ofzo bij :

1.059.057 - 245.000 + 100.000 = 914.057

Uiteraard is het de vraag of ik GEMIDDELD over 30 jaar 3% rendement pak op dit appartement, dat is de gok die ik neem. En uiteraard zal ik wel een keer een slechte huurder hebben die niet betaal etc.

Zie ik iets over het hoofd qua berekeningen of ben ik uitgaven vergeten ? Ik zie in ieder geval een groot verschil in eindkapitaal bij het verhuren van het huis en verkopen / overwaarde beleggen.

Mijn hypotheekadviseur zei dat een verhuurhypotheek wel moet lukken. Eventueel kan ik nog een ton spaargeld op tafel leggen mocht de bank wat angst hebben.

Ik zou in ieder geval het gedoe met verhuurders gewoon uitbesteden. Dat doen de meesten die ik ken en appartementjes bezitten om te verhuren. Scheelt een hoop gedoe.
Wellicht zijn er wel die gespecialiseerd zijn in bijvoorbeeld expats of buitenlandse studenten, waar je over het algemeen van weet dat het qua financiële situatie wel goed zit en dat ze je gewoon betalen.

Verder zou ik eerder gewoon die overwaarde binnenhalen en daarvan ergens anders een huis/appartement kopen zonder hypotheek. Ga er maar vanuit dat ze verhuurders van een pand waarop hypotheek rust in de toekomst harder aan gaan pakken door deze zwaarder te belasten.

[t_captain]

“de minimale kans dat de bank erachter komt”. Doen die banken wel fatsoenlijke checks?

Adres van hypotheeknemer is niet langer overeenkomstig adres van pand. Pand staat op verhuurwebsite.

Twee voorbeelden van redenen om je klant even te vragen om een uittreksel GBA te overleggen of op een andere manier aannemelijk te maken dat het pand vrij of in eigen bewoning is.

Soms lijkt het alsof banken systematisch meedoen met de andere kant opkijken. Zolang de hypotheek maar wordt betaald, geen vragen stellen. Zo houd je het aantal dossiers in bijzonder beheer laag, zal wel een KPI op zitten ofzo.

[Corrit]

t_captain schreef op zondag 19 januari 2020 @ 15:52:
“de minimale kans dat de bank erachter komt”. Doen die banken wel fatsoenlijke checks?

Adres van hypotheeknemer is niet langer overeenkomstig adres van pand. Pand staat op verhuurwebsite.

Twee voorbeelden van redenen om je klant even te vragen om een uittreksel GBA te overleggen of op een andere manier aannemelijk te maken dat het pand vrij of in eigen bewoning is.

Soms lijkt het alsof banken systematisch meedoen met de andere kant opkijken. Zolang de hypotheek maar wordt betaald, geen vragen stellen. Zo houd je het aantal dossiers in bijzonder beheer laag, zal wel een KPI op zitten ofzo.

Je beantwoordt je vraag zelf al, 'de bank' wil in principe zo weinig mogelijk gedoe hebben van hun klanten lijkt me. Als je je hypotheek niet betaald dan zul je waarschijnlijk snel een telefoontje krijgen, maar zolang je netjes elke maand op tijd betaald is er niet echt een risico voor de bank. En wettelijk gezien is er ook niet echt een verplichting voor de bank om dit soort informatie te checken voor zover ik weet.

Daarnaast zou het best wel veel geld en gedoe kosten om periodiek (jaarlijks?) een uittreksel van het GBA op te vragen bij al je klanten. Of op alle verhuursites/sociale media opzoeken of die persoon mogelijk zijn of haar huis te huur heeft aangeboden. Daar gaat de winstmarge.. Of de kosten vliegen omhoog waardoor ze niet meer kunnen concurreren met banken die minder kritisch naar hun klanten kijken.

[aegis]

Als je besluit om je normale hypotheek aan te houden, is het wel verstandig om het overgebleven geld na aftrek van alle kosten en het bufferen voor leegstand/schade/reparaties, om extra af te lossen op de hypotheek als je dan binnen zeg 10 jaar het huis als volledig eigendom hebt kun je die weer gebruiken als onderpand voor de volgende verhuur woning.

En zoals hier al eerder is gezegd als onder de leegstandswet verhuurd mag je vijf jaar lang je huis verhuren. Heb ik in 2014 ook een jaar gedaan en daar geeft de hypotheekverstrekker toestemming voor, en vergeet ook niet dat je ook van de verzekeraar en VVE toestemming moet hebben bij verhuur.

[vortexnl1982]

@aegis Ik ben inderdaad van plan om alle inhuurinkomsten te gebruiken voor aflossing van de hypotheek. Daarnaast een potje aan te leggen voor onderhoud / leegstand. De leegstandswet zou nog wel een optie kunnen zijn maar ik denk dat ik alleen maar slapende honden wakker maak

Ik denk niet dat ik rijk ga worden van de huur maar meer (op lange termijn) van de waardestijging van het huis. In principe kan ik met een kleine investering (inleg hypotheek maandbedrag) wel een groot rendement halen. Ik zie het als een soort hefboom, dus ik betaal een paar honderd euro per maand om over een groot bedrag (waarde van het huis) rendement te krijgen.

Als ik de overwaarde laat uitkeren dan of aflos op het nieuwe huis dan ga ik nooit hetzelfde rendement halen.

[aegis]

Ik bedoelde niet de overwaarde uit laten keren maar als de woning hypotheek vrij is kun je die waarde als onderpand gebruiken voor een nieuwe verhuur woning. Dan hoef zelf niet meer die 30/40% aan cash geld mee te nemen. En die dan ook weer zo snel mogelijk aflossen en rinse and repeat.

[vortexnl1982]

aegis schreef op maandag 20 januari 2020 @ 10:54:
Ik bedoelde niet de overwaarde uit laten keren maar als de woning hypotheek vrij is kun je die waarde als onderpand gebruiken voor een nieuwe verhuur woning. Dan hoef zelf niet meer die 30/40% aan cash geld mee te nemen. En die dan ook weer zo snel mogelijk aflossen en rinse and repeat.

Dat is wel een goede manier om nog meer huizen te krijgen.