Huis gekocht, 1,5j na koop kozijnen rot

[Anoniem: 457607]

Kozijnen zijn de nachtmerrie van iedere huis-eigenaar. Een gehele vervanging van alle kozijnen kan zoals in jouw geval 30.000 kosten, ga je echter voor dat super duurzame kunststof dan ga je makkelijk richting 50-70K.

En het is geen waardeverhogende investering. Je huis wordt niet zoveel meer waard. Het is gewoon een kostenpost die je moet zien te absorberen.

Bij een huis uit bouwjaar jaren 80 of 90, mag je er vanuit gaan dat de kozijnen nog nooit vervangen zijn, om bovenstaande reden. Het is een paar keer geverfd, en meestal pas als het al te laat is. Ga er dus maar vanuit dat het rot is.

Maar dat is allemaal wijsheid achteraf. Vervelende situatie maar doe geen moeite om geld terug te claimen want dat is volstrekt kansloos. Jij zag het niet, de inspectie zag het niet, dus een oud vrouwtje kan en zal dat tegen je gebruiken. Het is niet verborgen als ze er geen weet van had. Los van of dat echt zo is of niet.

Overigens is rot niet altijd rampzalig. Als het dubbel glas lekt wel, ook als het extreem vochtig is, maar het hoeft niet bij ieder kozijn zo ver te zijn dus kun je ze een voor een vervangen, te beginnen met de meest ernstige.

[_JGC_]

@kabeltjekabel Thermostaat lager vergeet het maar. Vroeger stookten we hier 19.5 graden en stond de cv de hele avond te stoken. Lekker comfortabel die stralingswarmte.

Inmiddels zoveel geïsoleerd dat de temperatuur naar 20.5 mag om het aangenaam te krijgen. Stralingswarmte is er niet meer, de cv moduleert terug naar 40 graden en stookt met lange tussenpozen.

[kabeltjekabel]

_JGC_ schreef op zondag 7 april 2019 @ 23:16:
@kabeltjekabel Thermostaat lager vergeet het maar. Vroeger stookten we hier 19.5 graden en stond de cv de hele avond te stoken. Lekker comfortabel die stralingswarmte.

Inmiddels zoveel geïsoleerd dat de temperatuur naar 20.5 mag om het aangenaam te krijgen. Stralingswarmte is er niet meer, de cv moduleert terug naar 40 graden en stookt met lange tussenpozen.

Stralingswarmte van de radiatoren was er hier toch al niet, want bijna alle radiatoren staat iets voor. Sinds de spouwmuur is volgespoten met EPS parels is 19 graden op de thermostaat net zo lekker als daarvoor 20. De muren zijn namelijk warmer.

Maar als je inderdaad de radiatoren in het zicht hebt klopt jouw verhaal wel weer.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 07-04-2019 23:24 ]

[Arator]

Charango schreef op zondag 7 april 2019 @ 22:40:
[...]

Diverse mensen in dit topic hebben de indruk dat de bouwkundige inspectie slecht uitgevoerd zou zijn, maar op pagina 34 van het inspectierapport staat een post van €2000 voor 2019 in verband met "Afschrijven/vervangen van technisch verouderde toestel" - mis ik iets, of gaat dit gewoon over de cv-ketel?

Was mijn gedachte ook. Ook bij de ramen staat er vermeld dat ze de eerste tekenen vertonen van gebreken. Doch schat de keurder het in dat het nog goedkomt met een onderhoudsbeurt door een vakman. Dus ik zou denken, laat die ramen eens nakijken en een offerte opmaken door een schilder.

kabeltjekabel schreef op zondag 7 april 2019 @ 17:20:
Wat is dat nou over dat kozijnen nog geen 30 jaar meegaan? Jaren '30 huis van m'n ouders heeft de eerste kozijnen nog. Alleen lokaal aan de zonkant her en der een hapje vervangen door slecht onderhoud van de vorige bewoners. En een paar balkeindes onder de vloer.

Ohja, helemaal vergeten; toen Hitler z'n laatste adem uitblies verdween ook de kunde van fatsoenlijke huizen bouwen.

Mijn ouders hebben eind jaren 70 gebouwd en eind jaren 90 zijn daar alle raamkozijnen vervangen. Blijkt dat er toen (eind jaren 70 dus) een enorme vraag was naar bepaalde houtsoorten, en liefst nog zo goedkoop mogelijk. Het hout werd toen blijkbaar machinaal snel gedroogd, en dat moet blijkbaar nefast zijn geweest. In ieder geval zijn er toen alu-kozijnen gestoken.
Het houtwerk van de woning van mijn grootmoeder is daarentegen nog altijd in goede staat.

Dus inderdaad, er is heel wat kennis verloren gegaan, en er zijn tijdens die booming years heel wat shortcuts genomen.

[kabeltjekabel]

Arator schreef op maandag 8 april 2019 @ 02:18:
[...]

Mijn ouders hebben eind jaren 70 gebouwd en eind jaren 90 zijn daar alle raamkozijnen vervangen. Blijkt dat er toen (eind jaren 70 dus) een enorme vraag was naar bepaalde houtsoorten, en liefst nog zo goedkoop mogelijk. Het hout werd toen blijkbaar machinaal snel gedroogd, en dat moet blijkbaar nefast zijn geweest. In ieder geval zijn er toen alu-kozijnen gestoken.
Het houtwerk van de woning van mijn grootmoeder is daarentegen nog altijd in goede staat.

Dus inderdaad, er is heel wat kennis verloren gegaan, en er zijn tijdens die booming years heel wat shortcuts genomen.

Gebruikte houtsoort was volgens mij ook anders.

Jaren '60 bouw is ook zo triest; daar hebben ze een deel cement vervangen door zand voor het stucwerk.

Zo'n origineel jaren '30 huis mag dan wel heel mooi zijn, je blijft wel bezig met die enorme partijen hout. Dat is dan wel weer een nadeel. Dat, en de elektra is vaak nogal een bende. (Centraaldoos? Wat is dat? Hier; 50 onbereikbare T-dozen onder de vloer!)

[ Voor 12% gewijzigd door kabeltjekabel op 08-04-2019 03:09 ]

[redwing]

Arator schreef op maandag 8 april 2019 @ 02:18:
[...]
Was mijn gedachte ook. Ook bij de ramen staat er vermeld dat ze de eerste tekenen vertonen van gebreken. Doch schat de keurder het in dat het nog goedkomt met een onderhoudsbeurt door een vakman. Dus ik zou denken, laat die ramen eens nakijken en een offerte opmaken door een schilder.
...

Tja, lijkt me inderdaad erg duidelijk. Als je in het rapport te horen krijgt dat je kozijnen de eerste tekenen van gebreken vertonen en je daar niets aan doet en pas na 1.5 jaar er een keer naar gaat kijken kun je echt niets meer verhalen. 1.5 jaar regen/condens op slechte plekken kan het snel erger maken, dus zelfs als alles nu rot is zul je niet meer aan kunnen tonen dat de kozijnen 1.5 jaar geleden ook al rot waren.

Daarnaast, als er plekken zijn waar een schroevendraaier een paar mm in gaat, heb je niet te maken met rotte kozijnen. Als je die hebt steek je je schroevendraaier er zonder problemen half doorheen.

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:48:
[...]
....
Blijft over waarom/hoe er dan wel vocht en kou onder het raam door naar binnen trekt

Ramen van die tijd hebben over het algemeen wat ruimte vrij tussen het kozijn en het raam zelf welke door de glaslatten dichtgemaakt worden. Als die glaslatten dus niet meer goed zijn/zitten, trekt er kou onder het raam door. Daarnaast moet je niet vergeten dat het dubbelglas van toen niet overeen komt met het HR++ glas van nu. Je zult daar simpelweg altijd wat meer kou voelen en door het temp verschil ook een grotere kans op condens (van binnen) hebben.

30k aan kosten krijg je trouwens alleen als je de kozijnen/ramen vervangt door HR++ en onderhoudsvrij spul (zoals ik ook verderop in dit topic lees) en dan nog is het aan de dure kant. Ik zou er dan ook eerst eens een goede schilder naar laten kijken, die kan dat waarschijnlijk voor een hele bak minder dan 30k oplossen. Gezien de foto's en dat je een schroevendraaier er max een paar mm in kan steken klinkt het iig niet alsof je echt rotte kozijnen hebt.

Ik vind het trouwens raar (wat ook hierboven al genoemd is) dat je die CV noemt in dit topic. Die CV staat gewoon rechtstreeks in het rapport en een CV vervangen door een simpele moderne vervanger kan inderdaad best voor 2k. Maar sowieso is die CV dus in het rapport vermeld, daarnaast heeft het niets met je kozijnen te maken.

Kortom, laat er eens een schilder naar kijken ipv. een glazenwasser. Dan krijg je een veel beter beeld van wat er nu echt gedaan moet worden. 30k om alles te vervangen lijkt me overdreven tenzij je het wilt doen om toekomstig onderhoud te verminderen, maar dan is het een eigen keuze. Iets verhalen op de vorige bewoners zou ik maar vergeten, na 1.5 jaar aankomen met iets dat in het bouwkundig rapport al is genoemd geeft je weinig kans op succes

kabeltjekabel schreef op maandag 8 april 2019 @ 03:07:
[...]
Zo'n origineel jaren '30 huis mag dan wel heel mooi zijn, je blijft wel bezig met die enorme partijen hout. Dat is dan wel weer een nadeel. Dat, en de elektra is vaak nogal een bende. (Centraaldoos? Wat is dat? Hier; 50 onbereikbare T-dozen onder de vloer!)

Klinkt bekend Eerste wat ik bij ons huis heb gedaan is bij elke verbouwing in de ruimte waar ik bezig ben alle electra er uit te halen en te vervangen door centraaldozen. Alleen een paar pijpen die in het beton zijn gegoten heb ik erin moeten laten zitten omdat ik daar echt niet omheen kon werken zonder nog veel meer te slopen.

[ Voor 10% gewijzigd door redwing op 08-04-2019 05:40 ]

[DropjesLover]

Charango schreef op zondag 7 april 2019 @ 22:40:
[...]

Diverse mensen in dit topic hebben de indruk dat de bouwkundige inspectie slecht uitgevoerd zou zijn, maar op pagina 34 van het inspectierapport staat een post van €2000 voor 2019 in verband met "Afschrijven/vervangen van technisch verouderde toestel" - mis ik iets, of gaat dit gewoon over de cv-ketel?

Correct, de bouwkundige keuring heeft het opgemerkt, de verkoper zelf heeft echter een verkeerde voorstelling van zaken gegeven.
Omdat we het daarna besloten toch groot aan te pakken en het relatieve bedrag voor een nieuwe ketel gering was, zijn we dat geaccepteerd.

[DropjesLover]

@redwing, alles wat niet spiksplinternieuw is krijgt een score 2.

Pak van mn hart dat het allemaal niet zo ernstig is.
Eens kijken wat we er mee gaan doen.

Het warmteverlies is wel erg fors en oncomfortabel, we moeten er wel iets mee op termijn...

[Anoniem: 39993]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:15:
[...]

En dan blijkt dat op die vragen is geantwoord met onwaarheden, dan wordt er een topic op Tweakers geopend, en dan is het antwoord dat ze maar beter aan hun onderzoeksplicht hadden moeten voldoen, compleet negerend dat de verkopers ook plichten hebben.

Vragen niet naar waarheid beantwoord? Dan heeft de verkoper een probleem, want dan ga je richting non-conformiteit. Dan sta je in ieder geval sterker, al zul je daar ook niet rijk van worden.

Maar er is geen garantie op 0 teleurstellingen bij het kopen van een wat ouder huis. Je kunt alleen proberen om de risico's zo klein mogelijk te maken. Dat doe je niet met een deskundige die blijkbaar met een blindengeleidehond aan kwam lopen.

[Tens]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 20:52:
[...]


Meerdere ramen hebben dit soort plekken.
Ik kan een schroevendraaier er een paar mm in drukken.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Nou, volgende keer eerst even een check over wat precies rot is. een paar mm je schroevendraaier er in is niks. ik had echt het idee gekregen dat de schroevendraaier er rechtop in zou staan. Dit is gewoon onderhoud mss iets eerder dan je had gehoopt, maar niks dramatisch. Net keuringsverslag, op pagina 34 staat dat je je cv moet vervangen.

[Tens]

DropjesLover schreef op maandag 8 april 2019 @ 06:55:
[...]

Correct, de bouwkundige keuring heeft het opgemerkt, de verkoper zelf heeft echter een verkeerde voorstelling van zaken gegeven.

Maar je wist het dus voordat je het huis kocht.

En eigenlijk, als je het over voorstelling van zaken wilt hebben lees je eigen topicstart nog even door.

(kozijnen rot en je wist niet dat de cv oud was?)

[ Voor 22% gewijzigd door Tens op 08-04-2019 09:57 ]

[Joris748]

Tens schreef op maandag 8 april 2019 @ 09:34:
[...]


Maar je wist het dus voordat je het huis kocht.

Inderdaad, dat was het moment om van de koop af te zien of te heronderhandelen.

[Anoniem: 224360]

@Sissors je bent meestal wel op hand van de koper, althans je probeert tegengeluid te geven in dit soort topics. Je mening op basis van de huidige situatie?

Ik zie hier weinig mogelijkheden om een verkoper succesvol aan te spreken nu ik alles doorgenomen heb.

[Señor Sjon]

Uit het bouwkundig rapport:
Pag 16: 2020 vervolgsysteem schilderwerk à 4000 euro. Daaronder kan je ook de glaslatten laten vervangen, is niet zo heel spannend en kan de schilder ook doen. Het rapport is ook al anderhalf jaar oud en het was anderhalf jaar voor verkoop geschilderd? Dat is samen 3 jaar geleden. Wat ook niet helpt is dat afgelopen zomer zwaar was voor schilderwerk, door de lange droogte hebben veel schildersystemen wel een klap gehad.

Aangezien alles in het bouwkundig rapport staat (ik zou hem weghalen, men ziet je adres en telefoonnummer) zie ik ook dat de verdieping 9 raamkozijnen heeft. Eén daarvan is maar dubbel (zijgevel). Dan nog wat op de begane grond, maar heel spannend ziet dat er niet uit. Die 4.000 euro uit het rapport moet makkelijk schilderwerk en herstel kunnen dekken.

[ Voor 28% gewijzigd door Señor Sjon op 08-04-2019 09:58 ]

[Waah]

Wij hadden na koop 3 jaar ook houtrot. Hier doordat de glaslat gewoon verkeerd was gemonteerd, waardoor er water achter kwam en dat bleef lekker in het hout zitten.... gevolg: enorme happen uit het hout (als in, stukken van 12cm breed, 5cm diep)

klik voor groot


Oplossing:

eerst alabastine houtrot stop (wordt niet meer gemaakt dacht ik, want "werkt te goed" volgens de verfhandel. maar met zoeken vast te vinden). en vervolgens dichtmaken met houtrotvuller.

Resultaat:

We hebben een bouwbedrijfje gespecialiseerd in metaal een stalen kozijn op maat laten maken. Kosten waren 150 euro inclusief plaatsen voor dit kozijn. Op die manier hoeft het niet geschilderd, kan er geen water meer onder komen en het is superstrak. (en ja, op de foto mist de glaslat nog

Het lijkt me dat je voor 20K toch heel wat herstelwerk kan doen, en dan flink wat geld overhoud..... Maar dan moet je natuurlijk wel zelf de mouwen opstropen.

[Sissors]

Anoniem: 224360 schreef op maandag 8 april 2019 @ 09:47:
@Sissors je bent meestal wel op hand van de koper, althans je probeert tegengeluid te geven in dit soort topics. Je mening op basis van de huidige situatie?

Ik zie hier weinig mogelijkheden om een verkoper succesvol aan te spreken nu ik alles doorgenomen heb.

Ik denk dat het van mezelf ook wel gedeeltelijk een tegen geluid is ja, omdat op Tweakers imo mensen extreem op handen van de verkopers zijn. Waarbij echt alles op de onderzoeksplicht wordt gegooid van de koper, zelfs als de verkoper gewoon onjuiste informatie heeft aangeleverd. De onderzoeksplicht gaat een stuk minder ver dan mensen denken hierzo: dat een verkoper ietwat optimistisch is kan, maar gewoon onjuiste informatie levert kan niet.

In dit geval zijn het twee dingen. Die CV ketel, waar hij technisch gezien niet over heeft gelogen, maar duidelijk is dat het nou ook niet netjes is geweest (is ook een juridische term voor geloof ik, maar die ken ik niet). Al om eerlijk te zijn begrijp ik hier ook niet dat TS dat niet is opgevallen tijdens het bekijken.

Dan hebben we de kozijnen. De vraag is nog wel precies hoe verrot de handel is, maar voor mij lijkt het me ethisch duidelijk dat als gewoon de hele handel verrot is er dan net voor verkoop netjes overheen schilderen niet bepaald netjes is. Juridisch gezien ben ik bang dat het wel erg lastig wordt.

Overigens had dus TS gevraagd of de kozijnen in goede kwaliteit waren, en de verkoper had geantwoord prima, dan had TS zeer zeker aan zijn onderzoeksplicht voldaan en had de verkoper mogen dokken.

[dehardstyler]

Waah schreef op maandag 8 april 2019 @ 10:10:

eerst alabastine houtrot stop (wordt niet meer gemaakt dacht ik, want "werkt te goed" volgens de verfhandel. maar met zoeken vast te vinden). en vervolgens dichtmaken met houtrotvuller.

Het wordt zeker nog wel verkocht, maar het heet Alabastine Houtrot Impregneer: https://www.onlineverf.nl...stine-houtrot-impregneer/

Bij Gamma is het wel uit het assortiment zeg ik.

[dr.lowtune]

Och, kozijnen, wij hebben een jaren 30 huis, zoals mijn buurman zegt; je weet nooit wat je koopt en je weet nooit waar je mee eindigt

Op basis van de foto's vind ik het nog wel meevallen, goed uitsteken, houtrotstop en dan weer netjes vullen en schilderen. Dat is wel wat werk, maar dat kan je prima zelf doen. Ik denk dat het minder werk is en geld kost dan juridisch je gelijk proberen te halen (als je dat al zou krijgen...).

Bij ons is het kozijn in het erkertje beneden in 2008 vervangen (wij hebben het gekocht in 2011), die grap heeft toen een vermogen gekost (factuur gezien), daar zitten nu alweer de rotte plekken in. Een deel heb ik al opgelost. Rotte glaslatten, slecht gekit en aan de buitenkant een vensterbank die niet goed op afschot ligt waardoor water naar het kozijn stroomt in plaats van er vandaan. Als huiseigenaar doe je er verstandig aan om zelf wat klusvaardigheden te ontwikkelen, want de "vakmensen" van tegenwoordig prutsen vaak ook maar wat aan.

[Glenfiddich]

ThinkPadd schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:45:
Goed materiaal kopen (schuurpapier, beitel, houtrotvuller, grondverf, lakverf) en een keer een zaterdag met mooi weer voor uittrekken. Is absoluut niet moeilijk als je een beetje handig bent. Tenzij het kozijn nu zo rot is dat het nog net niet uit je gevel dondert.

Proberen te verhalen op de verkopers wordt een gebed zonder einde vermoed ik.

Hier waren de kozijnen vlak voor aankoop ook nog geverfd door de verkopers. Maar was met goedkope verf gedaan en lelijk (overal druipers). Heb het kaalgeschuurd zodat ik wist hoe het verfwerk er écht aan toe was, een paar rotte plekken uitgehakt en gevuld en toen goed in de A-merk verf gezet (Sigma).

"een keer een zaterdag"?

Reken voor een complete woning maar op een paar weken (als je het in avonden en weekenden doet), als je het goed wilt doen. Als je bij slecht verfwerk een beetje gaat schuren en dan opnieuw verven, dan doe je waarschijnlijk precies wat de verkoper heeft gedaan en kan je over een 1,5 jaar wéér overnieuw beginnen.

Al het oude verfwerk moet er compleet af, houtwerk helemaal kaal maken. Dan eventuele rotte plekken er uit krabben/beitelen/whatever it takes, te grote rotte plekken zo nodig helemaal er uit en nieuwe houtdelen er in, gaten en nerven vullen, alles netjes glad schuren, hoekjes dichten, en dan overnieuw verven met goede verf.

[_JGC_]

@Glenfiddich Helemaal kaal hoeft meestal niet, maar goed herstellen is gewoon een vak op zich. Mijn vader deed hier de hele woning buitenom in 5 namiddagen en een zaterdag, inclusief 1 kozijn houtrot reparatie.

Bij de buren zijn ze een week bezig geweest met herstellen, daarna in 2 dagen klaar.

[kabeltjekabel]

Als je van plan bent het over een paar jaar toch te vervangen kun je het ook gewoon laten doorrotten natuurlijk.

_JGC_ schreef op maandag 8 april 2019 @ 12:31:
@Glenfiddich Helemaal kaal hoeft meestal niet, maar goed herstellen is gewoon een vak op zich. Mijn vader deed hier de hele woning buitenom in 5 namiddagen en een zaterdag, inclusief 1 kozijn houtrot reparatie.

Bij de buren zijn ze een week bezig geweest met herstellen, daarna in 2 dagen klaar.

Ik denk dat hij 'plaatselijk' bedoeld. En dat zou ik wel doen met die onderdorpel. De rest niet.

[redwing]

DropjesLover schreef op maandag 8 april 2019 @ 06:55:
[...]
Correct, de bouwkundige keuring heeft het opgemerkt, de verkoper zelf heeft echter een verkeerde voorstelling van zaken gegeven.
Omdat we het daarna besloten toch groot aan te pakken en het relatieve bedrag voor een nieuwe ketel gering was, zijn we dat geaccepteerd.

Daarom laat je ook een bouwkundige keuring doen Zowel de ketel als de kozijnen staan er in vermeld. Was je het daar niet mee eens had je er toen iets mee moeten doen. 1.5 jaar later een topic openen of je iets kunt verhalen bij de verkoper (inclusief juridische stappen) komt bij mij iig nogal raar over, zeker in combinatie met het rapport welke de 'gebreken' duidelijk vermeld.

DropjesLover schreef op maandag 8 april 2019 @ 07:01:
@redwing, alles wat niet spiksplinternieuw is krijgt een score 2.

Lijkt me logisch, daarvoor is die 2 ook. Een 1 is echt nieuwstaat, en een 3 is als het er echt slecht uit begint te zien (en alles hoger moet je per direct vervangen.)
Daarom zetten ze er ook een kostenplaatje bij, en die lijkt aardig te kloppen met wat je hier laat zien (zelfs na 1.5 jaar gebruik/geen onderhoud)

Het warmteverlies is wel erg fors en oncomfortabel, we moeten er wel iets mee op termijn...

Dat is een eigen keuze. Heel simpel is HR+++ inderdaad weer een stuk beter dan het dubbel glas uit de jaren 90. Aan de andere kant moet je wel bedenken dat het vervangen een aardige duit kost waardoor het relatief lang duurt voordat je het terugverdient. Je kunt het dus doen, maar ik zou het als een nice to have op je lijst zetten en pas doen als je er echt geld voor over hebt.

Maar conclusie, je hebt een huis gekocht waarbij de genoemde 'gebreken' bekend en geaccepteerd zijn bij aankoop. Je hebt dus geen advocaten nodig maar een schilder die het normale onderhoud doet

En voor de laatste reageerders, graag het hele topic lezen, er is al heel wat extra info gepost inclusief het rapport zelf.

[nokiaan958GB]

Gewoon de schilder of glaszetter de liggende glaslatten laten vervangen door Neuslatten. Dat hoeft je de kop niet te kosten.

[Onbekend]

Charango schreef op zondag 7 april 2019 @ 22:40:
[...]

Diverse mensen in dit topic hebben de indruk dat de bouwkundige inspectie slecht uitgevoerd zou zijn, maar op pagina 34 van het inspectierapport staat een post van €2000 voor 2019 in verband met "Afschrijven/vervangen van technisch verouderde toestel" - mis ik iets, of gaat dit gewoon over de cv-ketel?

Op zondag 21:00 uur (anderhalf uur voor jouw post) werd het inspectierapport pas gedeeld. Daarvóór waren het dus hoofdzakelijk aannames omdat de TS uit het inspectierapport de extra kosten niet heeft opgemerkt.