Huis gekocht, 1,5j na koop kozijnen rot

[DropjesLover]

Hallo allemaal,

Zoals de topic titel zegt.
Eind 2017 hebben we een huis gevonden.
Onder andere het verfwerk was dat jaar nog gedaan, cv ketel was 6 jaar geleden opgehangen, etc etc.
Bouwjaar 1991, dubbel glas overal, zag er goed uit. Eigenlijk gingen we kijken naar een huis op funda 2 deuren verder, maar dat was wat afgeleefder en had rotte kozijnen.

Bod uitgebracht obv bouwkundige inspectie etc, alles okay, en in begin 2018 sleuteloverdracht gehad. Prijs was €27k boven die van dat andere huis, maar dit is het hoekhuis (iets meer grond) en met goede kozijnen. We wonen er nu een jaartje.

Helaas bleek al snel dat de cv inderdaad 6 jaar geleden opgehangen was. Een destijds 18 jaar oud 2e handsje
Dat wel aangestipt naar vorige eigenaar, maar dat was een oud vrouwtje, sinds 3 jaar weduwe, "haar man regelde al die dingen altijd, en hij deed het toch gewoon?"
Nu kost een nieuwe cv niet zo veel, wilden gelijk goed gaan en hebben een warmtepomp en vloerverwarming geplaatst.

Afgelopen jaar viel ons wel op dat er bij enkele ramen condens aan de binnenkant van de ramen stond, en dat het dubbele glas toch best een koude trek had.

Nu dut voorjaar sprak ik de ramenwasser even, due zei dat best wat kozijnen rot waren. En ja, bij meerdere ramen is de verf ineens gebarsten en donkere, zwarte plekken er onder.

Nu voel ik me al een beetje opgelicht met die cv ketel, maar dat is nog te overzien qua kosten.
Alle kozijnen vervangen is een andere ordegrootte, Bekisol heeft een offerte uitgebracht van €30.000 (16 ramen, voordeur en schuifpui).

Dat de kozijnen vlak voor verkoop geschilderd zijn is natuurlijk mooi meegenomen, maar dat 1,5 jaar later de verf er van af springt en rot blijken, lijkt mij niet helemaal zoals je zou mogen verwachten.

Heeft iemand hier ervaring mee? Herkent iemand zoiets soortgelijks, en wat voor stappen kan je ondernemen?
Nogmaals bouwkundige keuring en met die twee rapporten een advocaat inschakelen?

[ Voor 4% gewijzigd door DropjesLover op 06-04-2019 23:53 ]

[DrivinUCrazy]

Imho valt dat onder de onderzoeksplicht van de koper. Even met een schroevendraaier in wat verdachte plekjes van een kozijn prikken en je weet genoeg.
En ja, dat heb ik daadwerkelijk gedaan tijdens het bezichtigen van mijn huidige huis. Zo wist ik bij de aankoop al dat diverse kozijnen aan vervanging toe waren.
Net als die CV ketel trouwens, ook daar staat een productiedatum op.

Maar goed, eigenlijk wil je dus wat verhalen op de verkoper omdat deze de staat van de kozijnen heeft verdoezeld. Dat klinkt dan als een verborgen gebrek, en ik betwijfel of dit daar onder valt.

Die 30.000 euro is voor alle kozijnen... Maar zijn ze ook allemaal aan vervanging toe? Of zijn er twee daadwerkelijk aan vervanging toe en kan de rest hersteld worden?
En vergeet niet, de prijzen voor kozijnen lopen bizar uiteen. Belisol zal vast niet de goedkoopste zijn.

[Rainesh]

Belisol is absoluut niet de goedkoopste. Even goed rondkijken en je zou al gauw voor de helft tot twee derde van de prijs dit moeten kunnen regelen.

[Will_M]

Laat maar even

[ Voor 99% gewijzigd door Will_M op 07-04-2019 00:51 ]

[JJ Le Funk]

Stel je had het opgemerkt bij inspectie, was dan de prijs gezakt of verkocht aan andere bieder?

[BB-One]

Je hebt een bouwkundige inspectie uit laten voeren? Wat stond er in dat rapport?

[leecher]

Scenario 1: De rot zat er bij aankoop nog niet in en nu wel. Hoe is dat zo gekomen?

Scenario 2: De rot zat er al wel in. Er staat een opmerking in het bouwkundig rapport, TS kan fluiten naar zijn centen.

Scenario 3: De rot zat er al wel in. Bouwkundig rapport heeft er niks over gemeld. Verkoper gaat niet mee in de eisen en TS maakt er een zaak van. Rechter zegt dat TS moet aantonen dat de verkoper er al van wist want blabla artikel dit dat dus zo. Verkoper slaat de TS in het gezicht met zijn eigen bouwkundige rapport. 'als de expert van de TS al niet zag dat de kozijnen slecht waren, hoe moet ik dat als random oud vrouwtje dat weten dan? En de schilder heeft er niks van gezegd'. TS kan fluiten naar zijn centen.

[3x3]

@DropjesLover
Van welk soort hout zijn de kozijnen?

Grenen, Vuren en Lariks kozijnen hebben een levensduur van maximaal ~25 jaar. Dus het is niet heel gek dat die na 28 jaar 'op' zijn en dat dat vervangen onderdeel is van het normale en te verwachten onderhoud.

[PilatuS]

Zoals andere mensen ook al aangeven is voor zoiets als dit de verantwoordelijkheid net zo goed bij jou te leggen als bij de vorige eigenaar. Als ze nu rot zijn waren ze dat 1.5 jaar terug ook al.

[Gluten Parody]

Met 3x3, na 28 jaar nieuwe kozijnen is ook weer niet zo vreemd..? Mijn ouders hebben een woning uit 1992 en de kozijnen die ‘op de wind’ staan zijn nu echt op.

De kosten van nieuwe kozijnen moet je dus verhalen op de bewoner voor de komende 25 jaar, al ben je dat deels of geheel zelf.

Vermoed je dat de rot bewust is verborgen vlak voor verkoop?

[ Voor 10% gewijzigd door Gluten Parody op 07-04-2019 02:17 ]

[_JGC_]

Hangt ook heel erg af van het onderhoud. Mijn buren hebben destijds huis gekocht van de woningbouwvereniging, 15 jaar lang geen schilder geweest. Vervolgens de schilder met 2 man ruim een week bezig om alles te fixen en vervolgens schilderen. 4 jaar verder, de plamuur flikkert overal weer uit, het hout is gewoon toe aan wat nieuws (de kosten van fatsoenlijk fixen met 2 componenten reparatiepasta overstijgen slopen en opnieuw)

Mijn huis is in die tijd door de vorige eigenaar met enige regelmaat met de franse slag geschilderd, was weinig mis mee. Enige rotte plekken zijn te herleiden naar debiele isolatie: vorige eigenaar had 8cm glaswol samengeperst over het plaatwerk en vervolgens vurenhout erover. Dat wordt nat en water kan niet weg, dus dat gaat rotten. Maar ook als je dat fatsoenlijk aanpakt gaan de kozijnen nog jaren mee.

[DrivinUCrazy]

Je kunt ook maar zo vaak repareren met plamuur en houtrotvuller. Daarna kun je nog eens een stukje hout vervangen, en daarna moet je er toch echt aan geloven. Maar dat is een van de zaken die erbij komen kijken als je een huis bezit.

Leecher slaat de spijker op zijn kop; ik zie ook geen andere uitkomst.

[DropjesLover]

MrJayMan schreef op zondag 7 april 2019 @ 00:34:
Stel je had het opgemerkt bij inspectie, was dan de prijs gezakt of verkocht aan andere bieder?

Absoluut.

DrivinUCrazy schreef op zondag 7 april 2019 @ 00:02:
Imho valt dat onder de onderzoeksplicht van de koper. Even met een schroevendraaier in wat verdachte plekjes van een kozijn prikken en je weet genoeg.
En ja, dat heb ik daadwerkelijk gedaan tijdens het bezichtigen van mijn huidige huis. Zo wist ik bij de aankoop al dat diverse kozijnen aan vervanging toe waren.
Net als die CV ketel trouwens, ook daar staat een productiedatum op.

Maar goed, eigenlijk wil je dus wat verhalen op de verkoper omdat deze de staat van de kozijnen heeft verdoezeld. Dat klinkt dan als een verborgen gebrek, en ik betwijfel of dit daar onder valt.

Die 30.000 euro is voor alle kozijnen... Maar zijn ze ook allemaal aan vervanging toe? Of zijn er twee daadwerkelijk aan vervanging toe en kan de rest hersteld worden?
En vergeet niet, de prijzen voor kozijnen lopen bizar uiteen. Belisol zal vast niet de goedkoopste zijn.

Omdat ze net geverfd waren en alles helemaal strak was, hebben wij, en de kerel van de bouwkundige keuring dat niet gedaan.

Ook op de cv ketel zaten keurig de jaarlijkse onderhoud-stikkers, tot 6 jaar terug. Onder de kap echter stond een heel andere datum... Goed, dat hebben wij niet gezien (leek, geen idee hoe die kap er af moest, dit is ons 1e koophuis), en hebben we dus maar geaccepteerd.

Zelfs als het 1/3e goedkoper kan, dan is het nog steeds 20k. Er zijn dagen dat ik dat niet op mn rekening heb staan.

BB-One schreef op zondag 7 april 2019 @ 00:47:
Je hebt een bouwkundige inspectie uit laten voeren? Wat stond er in dat rapport?

Daarin stond niks over de kozijnen, alles prima in orde, gewoon regulier onderhoud nodig maar niet de komende jaren. Het deel plat dak bijv moet wel binnen 3 jaar vernieuwd worden.

3x3 schreef op zondag 7 april 2019 @ 02:04:
@DropjesLover
Van welk soort hout zijn de kozijnen?

Grenen, Vuren en Lariks kozijnen hebben een levensduur van maximaal ~25 jaar. Dus het is niet heel gek dat die na 28 jaar 'op' zijn en dat dat vervangen onderdeel is van het normale en te verwachten onderhoud.

Geen idee, zit een dikke laag verf overheen

Gluten Parody schreef op zondag 7 april 2019 @ 02:15:
Met 3x3, na 28 jaar nieuwe kozijnen is ook weer niet zo vreemd..? Mijn ouders hebben een woning uit 1992 en de kozijnen die ‘op de wind’ staan zijn nu echt op.

De kosten van nieuwe kozijnen moet je dus verhalen op de bewoner voor de komende 25 jaar, al ben je dat deels of geheel zelf.

Vermoed je dat de rot bewust is verborgen vlak voor verkoop?

Dat laatste.
Verkopende partij was/is nogal het type onderste uit de kan / handelaar. Beetje een 7 jaar oude ambilight flatscreen proberen te verkopen bij de koop voor €400

Het gaat overigens over kozijnen zowel aan de voorkant als de achterkant van het huis.

leecher schreef op zondag 7 april 2019 @ 01:27:
Scenario 1: De rot zat er bij aankoop nog niet in en nu wel. Hoe is dat zo gekomen?

Scenario 2: De rot zat er al wel in. Er staat een opmerking in het bouwkundig rapport, TS kan fluiten naar zijn centen.

Scenario 3: De rot zat er al wel in. Bouwkundig rapport heeft er niks over gemeld. Verkoper gaat niet mee in de eisen en TS maakt er een zaak van. Rechter zegt dat TS moet aantonen dat de verkoper er al van wist want blabla artikel dit dat dus zo. Verkoper slaat de TS in het gezicht met zijn eigen bouwkundige rapport. 'als de expert van de TS al niet zag dat de kozijnen slecht waren, hoe moet ik dat als random oud vrouwtje dat weten dan? En de schilder heeft er niks van gezegd'. TS kan fluiten naar zijn centen.

Optie 4, de rot zat er wel in. Het verschil tussen bouwkundig rapport toen en nu is onverklaarbaar groot. Het moest voor het schilderwerk echt zichtbaar zijn en een beetje schilder zou het echt wel melden. Verkoper heeft het gebrek bewust verborgen of verzwegen (tijdens koop is er expliciet naar gevraagd ivm staat kozijnen andere woning in de straat).
Rechter gaat hier wel of niet (deels) in mee. TS opent topic op t.net en hoort van anderen die een soortgelijke situatie bij koop woning meegemaakt hebben.

In mijn ogen heb ik voldaan aan mijn onderzoeksplicht door destijds een expert in te schakelen. Die heeft het niet opgemerkt.
Ook de taxateur heeft het niet opgemerkt.

[coyote1980]

Wellicht kun je de schilder achterhalen en hem de staat van de kozijnen laten beschrijven. Sterker nog, misschien verklaart hij zelfs dat zijn opdracht was dat de rotte kozijnen er weer een jaartje tegen moesten kunnen.

[Nieknikey]

leecher schreef op zondag 7 april 2019 @ 01:27:
Scenario 3: De rot zat er al wel in. Bouwkundig rapport heeft er niks over gemeld. Verkoper gaat niet mee in de eisen en TS maakt er een zaak van. Rechter zegt dat TS moet aantonen dat de verkoper er al van wist want blabla artikel dit dat dus zo. Verkoper slaat de TS in het gezicht met zijn eigen bouwkundige rapport. 'als de expert van de TS al niet zag dat de kozijnen slecht waren, hoe moet ik dat als random oud vrouwtje dat weten dan? En de schilder heeft er niks van gezegd'. TS kan fluiten naar zijn centen.

Lekker kort door de bocht dit. Dat de kozijnen vlak voor verkoop goed geschilderd zijn werkt waardeverhogend; dat de kozijnen iets later allemaal rot blijken te zijn maakt dit echter buitengewoon verdacht veel lijken op het bewust verbergen van de houtrot, aangezien dit juist waardeverlagend werkt. Je kunt niet inschatten hoe een rechter hier naar kijkt, iedere claim valt of staat bij de beargumentatie ervan, en de feiten waar die beargumentatie op onderbouwd is.

Maar TS, bevind je je nu niet in een tunnelvisie? Heb je er al aan gedacht om een bak koffie met verkoper te drinken, de situatie uit te leggen en hoe bedonderd jij je voelt? Misschien is er een bereidheid om te schikken.

Mocht je besluiten dit alles niet te doen, wellicht kun je voor dit project je hypotheekverstrekker benaderen om e.e.a. uit te financieren?

[Anoniem: 258387]

Sorry man, maar dat van die ketel had je gewoon kunnen weten / zelf uit kunnen zoeken. Ook kozijnen de behoorlijk rot zijn zie je meteen aan het verfwerk. Dat blijft gewoon niet zo strak als verfwerk bij hout dat nog goed is.
Daarnaast heb je een technische keuring uit laten voeren en die expert heeft niets opgemerkt.

De handel was dus al rot, maar er is dus niet goed genoeg naar gekeken. Jammer, en een dure fout. Maar het bewijs compleet rondkrijgen worden maar 2 partijen blij van. De advocaat van jou en die van de tegenpartij.

[JvS]

Nieknikey schreef op zondag 7 april 2019 @ 07:49:
[...]


Lekker kort door de bocht dit. Dat de kozijnen vlak voor verkoop goed geschilderd zijn werkt waardeverhogend; dat de kozijnen iets later allemaal rot blijken te zijn maakt dit echter buitengewoon verdacht veel lijken op het bewust verbergen van de houtrot.

Maarja, "lijkt verdacht veel" is niet hetzelfde als "dit is zo". Dit maakt het wel lastig. De standaarsituatie is dat je een woning koopt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken Er zijn maar twee situaties die daarop uitzonderen, zodanig dat je een gebrek nog kan claimen:

- ernstig gebrek dat bewoning in de weg staat
- een bekend en niet gemeld gebrek
(https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop)

Dat eerste is dit niet, en dat tweede is zeer lastig te bewijzen.

[Thijsmans]

Die ketel lijkt mij inderdaad jammer. Over de ramen/houtwerk, zou ik de informatie van de VEH er eens op naslaan. Als dit valt onder een "ernstig gebrek", kun je er mogelijk nog wat mee (want dan doet kennis van de verkopende partij er niet toe).

/edit: GMTA Maar anders dan @JvS sluit ik een ernstig gebrek niet op voorhand uit:

- Houtrot

o Verkopers recreatiewoning aansprakelijk voor rottend dak, hoewel zij dit niet wisten bij verkoop en levering. Art.5.3 standaard NVM contract betreft een garantieverplichting. Een recreatiewoning met een rottend dak is niet geschikt voor normaal gebruik als zodanig.( LJN: AU0169,Sector kanton Rechtbank Haarlem , 265554 CV EXP) d.d. 14/07/05

o door houtrot aangetaste bovendorpel van de balkondeuren is niet zodanig ernstig dat daardoor de woning niet normaal kan worden gebruikt, Gerechtshof Leeuwarden, LJN: BM 2243. Verkoper is niet aansprakelijk. Maar dat kan anders zijn indien verkoper de rotte dorpel door overschilderen heeft gemaskeerd met het oog op de verkoop.

bron

[ Voor 55% gewijzigd door Thijsmans op 07-04-2019 08:03 ]

[Cave_Boy]

"BB-One schreef op zondag 7 april 2019 @ 00:47:
Je hebt een bouwkundige inspectie uit laten voeren? Wat stond er in dat rapport?
Daarin stond niks over de kozijnen, alles prima in orde, gewoon regulier onderhoud nodig maar niet de komende jaren. Het deel plat dak bijv moet wel binnen 3 jaar vernieuwd worden."

Even aankloppen bij degene die dat rapport heeft gemaakt?

[timwijn]

Ik zou inderdaad ook eens gaan kletsen met de gene die de bouwtechnische keuring uitgevoerd heeft. Je lijkt nu al je energie op de verkopende partij te willen richten maar imho zou een professional, met de wetenschap dat de kozijnen al ~25 jaar oud zijn, de kozijnen wel goed mogen checken ondanks dat er een nieuw laagje verf op zit (en daarnaast jij zelf ook)

[Sethro]

Lijkt overigens meer te gaan over dwaling of bedrog dan over een verborgen gebrek.

Van zowel de CV als de kozijnen is/was de eigenaar op de hoogte en had als onderdeel van de meldingsplicht een correcte voorstelling van zaken moeten geven. Hier is bewust niet voor gekozen en incorrecte voorstelling van zaken is gegeven. Bij CV ook eenvoudig feitelijk te onderbouwen, bij schilderwerk minder op dit moment.

Bij verborgen gebrek gaat het juist over het feit dat beide partijen redelijkerwijs niet konden weten.

[ Voor 40% gewijzigd door Sethro op 07-04-2019 08:21 ]

[Aikon]

coyote1980 schreef op zondag 7 april 2019 @ 07:30:
Wellicht kun je de schilder achterhalen en hem de staat van de kozijnen laten beschrijven. Sterker nog, misschien verklaart hij zelfs dat zijn opdracht was dat de rotte kozijnen er weer een jaartje tegen moesten kunnen.

Denk dat je idd hier de meeste kans nog mee maakt. Of iets van buren ofzo. Je zult ergens moeten bewijzen dat de verkoper van de rot wist. Icm die 2e hands cv van '6 jaar' riekt het wel naar misleiding.

[BroederM]

Rechtsbijstand met woning?

Je "moet" je wenden tot de gene die het technische rapport heeft gemaakt.

Jij heb namelijk zelf het objectieve bewijs aangeleverd wat de staat van de kozijnen was bij de verkoop. Dit staat immers in je bouwkundige rapport.

Ja ook ik krijg het gevoel dat er met minimale investeringen een maximale prijs is behaald. Maar het gevoel kan je niets.

Bel je rechtsbijstand.

En andere Tweakers, als je toch een technische rapport laat maken dan ga je toch geen datums van ketels checken en schroevendraaier in kozijnen steken?
En al had hij dit gedaan, kennelijk heeft hij niet de kennis om te kunnen concluderen wat een zachte verflaag inhoud. Dus laat dit punt lekker varen.

[Arunia]

Wij hebben een aantal jaar na de aankoop van onze woning hetzelfde gehad. Zijn er niet mee naar de verkopende partij gegaan, maar alles middels verhoging hypotheek laten vervangen door kunststof. Dat kwam op 25k voor alles van houdt vervangen door kunststof. Inclusief de houten schuur.

Denk dat de beste man ondertussen ivm 3 dubbel glas toch echt met pensioen is gegaan.

Ik verwacht dat de vorige bewoners wel degelijk geverfd hebben om te maskeren. Er werd breed uitgemeten dat er met 50 euro per pot geverft is etc. Maar na een aantal jaar ga ik daar de moeite niet meer in steken.
Bouwkundig rapport gaf er ook niets op aan. Maar mijn kennis omtrent de vorige bewoners is dat ze alleen gebruik hebben gemaakt van de woning en niets toegevoegd in die 5 jaar. Eerder verziekt.

Weet iig niet wat ik had gedaan na 1,5j. Kan me ook niet herinneren wanneer de kozijnen zijn gedaan. Denk 4 jaar later. Kwam ook naar boven met vocht in het dubbel glas aan de voorkant (ook wind kant btw).

[ThinkPad]

Goed materiaal kopen (schuurpapier, beitel, houtrotvuller, grondverf, lakverf) en een keer een zaterdag met mooi weer voor uittrekken. Is absoluut niet moeilijk als je een beetje handig bent. Tenzij het kozijn nu zo rot is dat het nog net niet uit je gevel dondert.

Proberen te verhalen op de verkopers wordt een gebed zonder einde vermoed ik.

Hier waren de kozijnen vlak voor aankoop ook nog geverfd door de verkopers. Maar was met goedkope verf gedaan en lelijk (overal druipers). Heb het kaalgeschuurd zodat ik wist hoe het verfwerk er écht aan toe was, een paar rotte plekken uitgehakt en gevuld en toen goed in de A-merk verf gezet (Sigma).

[ Voor 53% gewijzigd door ThinkPad op 07-04-2019 09:04 ]

[BFmango]

Het feit alleen al dat je niet hebt opgemerkt dat de ketel een 24 jaar oud exemplaar is zegt genoeg. Je hebt niet aan je onderzoeksplicht voldaan.

Het klinkt lullig, zeker omdat je ervan uitgaat dat diegene die ook dat bouwkundige rapport maakt voldoende vakkundig is, maar zo is het wel. Je kan zelf toch ook wel bedenken dat een likje verf aan de buitenkant niks zegt over de conditie van het hout.

MAAR of deze stomme fout jou tegenhoudt om hiervoor een procedure op te starten en vervolgens ook nog je gelijk te krijgen? Ik heb geen idee. Dat je een keuring hebt laten uitvoeren werkt wel in jouw voordeel. Maar, IANAL. Er lopen hier een paar vakkundige mensen rond die jou daar wel gedegen advies over kunnen geven, maar diegene hebben hier nog niet gereageerd.

[TheGhostInc]

BroederM schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:37:
Ja ook ik krijg het gevoel dat er met minimale investeringen een maximale prijs is behaald. Maar het gevoel kan je niets.

Sorry, maar dit is toch normaal?
Welke eigenaar stort vuilniszakken leeg in de woning om de prijs te drukken?
Als ik een auto verkoop, dan stofzuig en was ik die ook grondig. Ik ga niet de dag van te voren door de McDrive met een kinderfeestje en laat de zooi erin liggen.

Een nieuw likje verf, wat neutrale kleuren op de muur en een goedkoop laminaat vloertje, dat scheelt de nieuwe eigenaar ook gewoon werk als hij/zij geen tijd/zin heeft om het meteen te doen.

@DropjesLover je woont er al 1,5 jaar, woning is bijna 30 jaar oud. Dan ligt de verantwoordelijkheid ondertussen wel steeds meer bij jou.
Als er meer dezelfde woningen in de straat staan, dan heb je ondertussen ook tijd gehad om te kijken wat daar voor problemen opduiken.

Voorbeeldje:
Mijn buren vervingen een paar maanden geleden hun badkamer en vonden een rotte draagbalk.
In mijn planning/begroting van het vervangen van de badkamer heb ik dit nu meegenomen. Aangezien de wc beneden er direct onderzit gaat die dus meteen mee. Misschien valt het mee en is alles in orde, maar ik ga alvast niet verrast worden.
Technisch is dit een verborgen gebrek, maar een balk van €100? Daar kun je weinig mee.

In jouw geval zou ik dus 1 of zelfs meer buren vragen om de kozijnen te mogen controleren op rot. Zijn die allemaal kneiterhard, dan kun je nog 'bewijzen' dat er iets niet klopt, maar als er ook maar 1 raam is dat er erg vermoeid eruit ziet, dan is de staat blijkbaar redelijk in lijn met de verwachting.

[De Rikster]

Er staat ongetwijfeld in de voorwaarden van de bouwkundige dat hij puur een visuele niet destructieve inspectie heeft uitgevoerd. Zomaar gaten in kozijnen prikken door de verf heen kan en mag je niet verwachten als er visueel geen aanleiding voor is.

[Joris748]

BFmango schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:57:
Het feit alleen al dat je niet hebt opgemerkt dat de ketel een 24 jaar oud exemplaar is zegt genoeg. Je hebt niet aan je onderzoeksplicht voldaan.

Het klinkt lullig, zeker omdat je ervan uitgaat dat diegene die ook dat bouwkundige rapport maakt voldoende vakkundig is, maar zo is het wel. Je kan zelf toch ook wel bedenken dat een likje verf aan de buitenkant niks zegt over de conditie van het hout.

MAAR of deze stomme fout jou tegenhoudt om hiervoor een procedure op te starten en vervolgens ook nog je gelijk te krijgen? Ik heb geen idee. Dat je een keuring hebt laten uitvoeren werkt wel in jouw voordeel. Maar, IANAL. Er lopen hier een paar vakkundige mensen rond die jou daar wel gedegen advies over kunnen geven, maar diegene hebben hier nog niet gereageerd.

Precies, dat zegt genoeg: dat TS een leek is en er goed aan gedaan heeft een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Waarom heeft de ingeschakelde expert deze punten niet gezien?

[Aikon]

BFmango schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:57:
Het feit alleen al dat je niet hebt opgemerkt dat de ketel een 24 jaar oud exemplaar is zegt genoeg. Je hebt niet aan je onderzoeksplicht voldaan.

Als je specifiek vraagt hoe oud de ketel is, en de verkoper liegt daarover, heb je mi wel degelijk aan je onderzoeksplicht voldaan. Tenzij het dan weer overduidelijk is dat de informatie niet klopt.

Het klinkt lullig, zeker omdat je ervan uitgaat dat diegene die ook dat bouwkundige rapport maakt voldoende vakkundig is

Zelfde verhaal, ja daar kan je vanuit gaan. Dat is het idee van een bouwkundige controle.

TheGhostInc schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:06:
[...]

Sorry, maar dit is toch normaal?
(...)
Een nieuw likje verf, wat neutrale kleuren op de muur en een goedkoop laminaat vloertje, dat scheelt de nieuwe eigenaar ook gewoon werk als hij/zij geen tijd/zin heeft om het meteen te doen.

Wat je omschrijft is normaal ja. Maar liegen over de leeftijd van de ketel en bewust rot verbergen door een likje verf niet. Vraag is uiteraard of e.e.a. bewust is gedaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Aikon op 07-04-2019 09:09 ]

[Hackus]

Ontbreekt hier wat aan eigen onderzoek. BTK is ook niet goed uitgevoerd.

@DropjesLover Je koopt een woning en gaat een lening aan, dan moet je zelf ook wat onderzoek doen.
alles kozijnen rotten niet zo ineens weg natuurlijk. Het is vandaag mooie weer, verfkrabber erbij, gasbrander en
begin met 1 kozijn af te krabben. foto hier plaatsten ...

[ Voor 20% gewijzigd door Hackus op 07-04-2019 11:14 ]

[FreakNL]

Joris748 schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:07:
[...]

Precies, dat zegt genoeg: dat TS een leek is en er goed aan gedaan heeft een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Waarom heeft de ingeschakelde expert deze punten niet gezien?

Omdat bouwkundige keuringen een wassen neus zijn en makkelijke bijverdiensten voor een aannemer. Geld kun je beter in je zak steken, dat er laminaat vervangen moet worden zie je zelf ook wel. Maar lekkage of houtrot wordt vaak totaal gemist.

[ASW1]

Los van de eventuele aansprakelijkheid, het huis is van '92 en houten kozijnen zijn na 30 jaar wel afgeschreven. Wanneer je weet dat de kozijnen nog niet vervangen zijn dan is de schade die je eventueel zou kunnen verhalen ook minimaal. Dus zelfs al zou je gaan procederen en een rechter vinden die met je mee wil gaan dan haal je er maar een marginaal bedrag uit, en absoluut geen "gratis" nieuwe kozijnen voor het hele huis.
Kans dat je dit zou winnen lijkt op dit moment ook minimaal.

Conclusie: neem je verlies en besef dat het geen groot verlies is.

[BFmango]

Ik zie hier een aantal keer het woord liegen voorbij komen.

Onder andere het verfwerk was dat jaar nog gedaan, cv ketel was 6 jaar geleden opgehangen, etc etc.

Het verfwerk is gedaan, en de ketel is 6 jaar geleden vervangen. Daar is geen woord over gelogen.

Verwachten jullie dat dit oude vrouwtje, tevens weduwe, de technische details van haar woning zou kennen? Ik hoef mijn vriendin ook echt niet allerlei technische dingen over het huis te gaan vragen. En die is niet oud en geen weduwe, maar heeft wel een echt vrouwenbrein en twee linkerhanden.

Juist omdat het een oud vrouwtje is waarvan de overleden man altijd de dingen voor het huis regelde had je BETER onderzoek moeten doen.

[Ernemmer]

Als de kozijnen er 1,5 jaar geleden nog goed uitzagen dan zijn ze nu niet ineens helemaal verrot. Grote kans dat er hier en daar een stuk onderdorpel verrot is maar dan hoef je natuurlijk nog niet alles te vervangen voor nieuwe kozijnen. Laat een goede (onderhouds)aannemer komen en laat hem even kijken wat er vervangen moet worden. Ik denk dat je dan nog geen 3k kwijt zal zijn.

Ook zouden allebei de punten bij een goede bouwkundige keuring echt wel aan het licht zijn gekomen.

PS. vocht aan de binnenkant van je ramen wilt zeggen dat je meer moet ventileren. Dit vocht zit dan namelijk niet alleen op het glas maar ook in je wanden waar het kan gaan schimmelen.

[ Voor 8% gewijzigd door Ernemmer op 07-04-2019 09:24 ]

[leecher]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 06:38:

Optie 4, de rot zat er wel in. Het verschil tussen bouwkundig rapport toen en nu is onverklaarbaar groot. Het moest voor het schilderwerk echt zichtbaar zijn en een beetje schilder zou het echt wel melden. Verkoper heeft het gebrek bewust verborgen of verzwegen (tijdens koop is er expliciet naar gevraagd ivm staat kozijnen andere woning in de straat).
Rechter gaat hier wel of niet (deels) in mee. TS opent topic op t.net en hoort van anderen die een soortgelijke situatie bij koop woning meegemaakt hebben.

In mijn ogen heb ik voldaan aan mijn onderzoeksplicht door destijds een expert in te schakelen. Die heeft het niet opgemerkt.
Ook de taxateur heeft het niet opgemerkt.

Oud vrouwtje: Hier is de factuur van de schilder. Staat niks op dus we kunnen er vanuit gaan dat het in orde was. Een rot kozijn schilderen zal een schilder in principe niet doen want garantie etc.

Klinkt lullig en is het ook: Je onderzoeksplicht is niet per definitie voldaan door een expert in te schakelen. Als die maar wat lult (en daar lijkt het wel op gezien de CV ketel) is dat niet het probleem van de verkoper maar die van jou.

coyote1980 schreef op zondag 7 april 2019 @ 07:30:
Wellicht kun je de schilder achterhalen en hem de staat van de kozijnen laten beschrijven. Sterker nog, misschien verklaart hij zelfs dat zijn opdracht was dat de rotte kozijnen er weer een jaartje tegen moesten kunnen.

Dan kan je alsnog een heel verhaal ophangen dat kozijnen niet oneindig mee gaan, ze al 28 jaar oud zijn en dat de TS kan verwachten dat ze op een gegeven moment vervangen moeten worden.

Nieknikey schreef op zondag 7 april 2019 @ 07:49:

Lekker kort door de bocht dit

Ja daar ben ik het mee eens

ThinkPadd schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:45:

Proberen te verhalen op de verkopers wordt een gebed zonder einde vermoed ik.

Dat denk ik dus ook

[sNielz123]

Eens met ASW1: Het is echt de moeite niet. Stel dat je helemaal in je gelijk gesteld wordt door een rechter dan nog hou je er misschien 1000 euro aan over. Maar dan ben je al wel een hele hoop frustratie verder.

Ik zou de schuld overigens zelf meer zoeken bij degene die jij hebt ingehuurd om de bouwkundige controle te doen. Misschien kan je daar het geld wat je hebt betaald terugkrijgen omdat zij hun werk niet goed genoeg hebben gedaan?

Wat ik zou doen:
Langsgaan op een vriendelijke manier bij de verkoper. Misschien krijg je een tegemoetkoming.
Langsgaan bij de inspecteur en daar aangeven dat het rapport niet deugd en je je geld terug wilt.
Als ze dat niet doen kun je altijd nog een recensie schrijven op google, vinden ze niet zo leuk

Edit: TS, dit had mij overigens ook heel goed kunnen overkomen dus voel je niet al teveel aangevallen door mensen die zeggen dat het grotendeels je eigen schuld is. Je hebt een bouwkundige inspectie laten uitvoeren en daarop vertrouwd, wat had je nog meer kunnen doen als je er zelf helemaal geen verstand van hebt?

[ Voor 17% gewijzigd door sNielz123 op 07-04-2019 09:30 ]

[Hielko]

Ik ben het opzich wel eens met de TS dat het wel wat verdacht is. Als de kozijnen nu compleet verrot blijken te zijn dan lijkt het er wel op dat er mogelijkerwijs moedwillig overheen geschilderd is om dat gebrek te verbergen. Maar goed, probeer dat maar eens sterk te maken. Daarnaast, je zaak wordt er niet sterker van dat je er achter komt na anderhalf jaar (in die tijd kan ook veel gebeuren) en daarnaast is het toch ook wel zo dat 28 jaar oude houten kozijnen toch bijna helemaal afgeschreven moeten zijn. Dat je nu een flink bedrag moet aftikken voor nieuwe kozijnen is natuurlijk zuur, maar kans groot dat het anders binnen 5 of 10 jaar toch zou moeten. Dus al krijg je voor de volle 100% gelijk, ben het wel met de mensen voor mij eens, dat je daadwerkelijke schade beperkt is.

[Anoniem: 39993]

Het probleem is je bewijslast. Je kunt bij een rechter niets met "het lijkt", "vermoedelijk", "waarschijnlijk" of zelfs "hoogstwaarschijnlijk". Je moet met feiten of verklaringen van deskundigen komen. En 1 "deskundige" zei anderhalf jaar geleden dat het er, een plat dakje uitgezonderd, allemaal tiptop uitzag en dat de ketel 6 jaar oud was. Je staat dus al 1-0 achter en je maximale schadevergoeding gaat 2/30 van vergelijkbare nieuwe kozijnen zijn (dus niet van die dure die je zou willen hebben). Dat zal ergens rond de 1000 euro liggen zoals anderen ook al voorrekenden.

Ik laat "keuringen" altijd door kennissen doen en gelukkig heb ik zelf geen 2 linkerhanden. Ik vraag gewoon een kennis om even naar het houtwerk te kijken en neem een andere handige kennis mee die zich vooral focust op het casco. En dan nog kom je hier en daar wat tegen als je er eenmaal woont.

[ Voor 45% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 07-04-2019 09:57 ]

[Onbekend]

Lastige kwestie...

Als er staat dat de cv-ketel 6 jaar geleden is vervangen, dan mag je er vanuit gaan dat er een nieuwe is geplaatst. Maar het kan best zijn dat de oude bewoner een tweedehands toen niet erg vond, en dat dat gewoon totaal vergeten is te vermelden.
Bij de bouwkundige keurig had wel aan het licht moeten komen dan de cv-ketel verouderd is, aangezien de inspecteur de manometer van de cv-ketel controleert en rond de cv-ketel zelf naar lekkages kijkt.

Als je hiervoor een zaak start, dan van je op z'n hoogst een paar honderd euro en dat is de tijd niet waard.


De rotte kozijnen hadden ook tijdens de bouwkundige keuring aan het licht moeten komen. De inspecteur controleert d.m.v. een paar steekproeven de staat van de kozijnen. Als alle kozijnen rot zijn, dan had dat zeker opgemerkt moeten worden en heeft de inspecteur zijn werk niet goed gedaan.
Als er maar een paar kozijnen zijn die maar deels verrot zijn, dan zie je dat niet goed aan de buitenkant. En ook een schilder zal dat niet direct opmerken als de rest van het kozijn wel goed is.

@DropjesLover
Staan er nog foto's van dat huis op Google Streetview van een paar jaar geleden? Is daarop het schilderwerk goed te zien?

[Jaer]

Kan je wat fotos van de kozijnen delen? Dat is wat makkelijker om te zien hoe erg het is.

[Anoniem: 39993]

Onbekend schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:54:
Lastige kwestie...

Als er staat dat de cv-ketel 6 jaar geleden is vervangen, dan mag je er vanuit gaan dat er een nieuwe is geplaatst.

Nee, dat mag je niet. Dat staat er gewoon niet. Geen bouwjaar vermelden zou mij zeker triggeren om dat na te vragen en op schrift te vragen. Het is raar om geen bouwjaar te melden . Dat is nou net die onderzoeksplicht.

Maar het kan best zijn dat de oude bewoner een tweedehands toen niet erg vond, en dat dat gewoon totaal vergeten is te vermelden.
Bij de bouwkundige keurig had wel aan het licht moeten komen dan de cv-ketel verouderd is, aangezien de inspecteur de manometer van de cv-ketel controleert en rond de cv-ketel zelf naar lekkages kijkt.

Als je hiervoor een zaak start, dan van je op z'n hoogst een paar honderd euro en dat is de tijd niet waard.


De rotte kozijnen hadden ook tijdens de bouwkundige keuring aan het licht moeten komen. De inspecteur controleert d.m.v. een paar steekproeven de staat van de kozijnen. Als alle kozijnen rot zijn, dan had dat zeker opgemerkt moeten worden en heeft de inspecteur zijn werk niet goed gedaan.
Als er maar een paar kozijnen zijn die maar deels verrot zijn, dan zie je dat niet goed aan de buitenkant. En ook een schilder zal dat niet direct opmerken als de rest van het kozijn wel goed is.

@DropjesLover
Staan er nog foto's van dat huis op Google Streetview van een paar jaar geleden? Is daarop het schilderwerk goed te zien?

Een schilder gaat houtrot aan de zichtbare delen direct opmerken. Daar hecht zijn materiaal niet goed. Maar de vraag is meer: gaat hij het tegen jou zeggen?

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 07-04-2019 10:16 ]

[Tens]

BroederM schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:37:
En andere Tweakers, als je toch een technische rapport laat maken dan ga je toch geen datums van ketels checken en schroevendraaier in kozijnen steken?
En al had hij dit gedaan, kennelijk heeft hij niet de kennis om te kunnen concluderen wat een zachte verflaag inhoud. Dus laat dit punt lekker varen.

cv/boiler/meterkast/houtrotcheck doe je (ik tenminste) al bij de eerste bezichtiging, bouwtechnische keuring komt echt een stukje later.

[Pietervs]

BFmango schreef op zondag 7 april 2019 @ 08:57:
Het feit alleen al dat je niet hebt opgemerkt dat de ketel een 24 jaar oud exemplaar is zegt genoeg. Je hebt niet aan je onderzoeksplicht voldaan.

Het klinkt lullig, zeker omdat je ervan uitgaat dat diegene die ook dat bouwkundige rapport maakt voldoende vakkundig is, maar zo is het wel. Je kan zelf toch ook wel bedenken dat een likje verf aan de buitenkant niks zegt over de conditie van het hout.

<knipje>

Mooi verhaal, maar klopt niet.
Je laat een bouwkundige keuring uitvoeren, omdat je er zelf geen verstand van hebt. Als vervolgens degene die die keuring uitvoert een prutser blijkt te zijn, ben jij ineens degene die niet aan zijn onderzoeksverplichting voldaan heeft? Wat moet je dan als leek? Twee bouwkundige keuringen uit laten voeren? Drie? Nee, je laat er 1 doen en moet er op kunnen vertrouwen dat het rapport compleet is en de keuring vakkundig is uitgevoerd.

Als ik het verhaal van TS lees denk ik dat de keuring op vrijdagmiddag of maandagochtend gebeurd is: haast ivm de vrijmibo of gewoon nog niet wakker van het weekend. Een bouwkundig inspecteur had de productiedatum van die cv ketel gewoon moeten achterhalen en de staat van de kozijnen moeten beoordelen op meer punten dan alleen "ziet er goed uit".

Als TS zijnde zou ik:
- als de donder 3 offertes meer uit laten brengen. Belisol is een grote naam, maar met grote namen komen vaak ook grote offertes. Daarnaast wil je zeker weten dat de genoemde prijs in de offerte ook een beetje realistisch is.
- voor de vorm de vorige eigenaar aansprakelijk stellen voor de CV ketel en de kozijnen. Nee heb je, ja kun je vergeten, maar wie weet komt er wel een aanbod. Komt er geen aanbod, mooi laten zitten want de kans dat je daadwerkelijk financieel
- de bouwkundig inspecteur aansprakelijk stellen. Hij heeft hier duidelijk de bal laten vallen. Maar ook daarvoor geldt: kleine kans dat je zonder een hele hoop gezeik ook maar iets van een vergoeding van zal krijgen. Dat zou ik harder spelen als de aansprakelijkstelling van het oude vrouwtje (simpelweg omdat ik uit ervaring weet dat oude vrouwtjes soms echt geen verstand van verbouwen en onderhoud hebben en het allemaal blindelings over laten aan manlief. Als die komt te overlijden blijkt dan vaak dat als er een vakman bijkomt er een hoop net niet goed is gedaan ).

Overweeg of je jezelf een hoop frustratie op de hals wil halen met rechtszaken. Zo niet: verlies nemen en alles wat er per ongeluk aan tegemoetkomingen vanuit de weduwe en/of bouwkundig inspecteur komt als meevaller beschouwen.
Zo wel: goede advocaat zoeken (rechtsbijstand?) en er rekening mee houden dat je de komende anderhalf tot twee jaar met enige regelmaat stukken op moet leveren, verklaringen af moet leggen, naar de rechtbank toe moet, frustraties oploopt over de trage gang van zaken, enzovoort.

maar k*t is het wel voor je, sterkte!

[Tens]

Jaer schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:58:
Kan je wat fotos van de kozijnen delen? Dat is wat makkelijker om te zien hoe erg het is.

Ben ook heel benieuwd; zijn het een paar plekjes of vallen de ramen er haast uit?

[Joris748]

FreakNL schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:15:
[...]


Omdat bouwkundige keuringen een wassen neus zijn en makkelijke bijverdiensten voor een aannemer. Geld kun je beter in je zak steken, dat er laminaat vervangen moet worden zie je zelf ook wel. Maar lekkage of houtrot wordt vaak totaal gemist.

Dat vind ik te gemakkelijk. TS neemt een dienst af, dat mag geen vrijblijvend advies zijn.

Mijn zwager heeft voor aankoop een bouwkundige keuring uit laten voeren. Daar kwam uit dat de halve voorgevel rot was en vervangen moest worden. Mijn zwager is technisch redelijk onderlegd, maar had het zelf niet ontdekt.

[Sissors]

FreakNL schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:15:
[...]


Omdat bouwkundige keuringen een wassen neus zijn en makkelijke bijverdiensten voor een aannemer. Geld kun je beter in je zak steken, dat er laminaat vervangen moet worden zie je zelf ook wel. Maar lekkage of houtrot wordt vaak totaal gemist.

Inderdaad, het is leuk zo'n bouwkundige keuring, en ja, die kan zeker dingen opmerken die jij had gemist. Maar zover mij bekend kan je geen enkel recht eraan verbinden.

Echter het is weer het standaard verhaal op Tweakers, alles wordt op de onderzoeksplicht door de koper gegooid. En natuurlijk is die er, maar het lijkt me hier ook erg duidelijk dat de verkoper niet ter goede trouw heeft gehandeld. Hoever je hier wettelijk mee kan komen, tja dat is een andere vraag waar ik het antwoord niet op weet.

Om de populairste reactie hier erbij te pakken:

leecher schreef op zondag 7 april 2019 @ 01:27:
Scenario 1: De rot zat er bij aankoop nog niet in en nu wel. Hoe is dat zo gekomen?

Scenario 2: De rot zat er al wel in. Er staat een opmerking in het bouwkundig rapport, TS kan fluiten naar zijn centen.

Scenario 3: De rot zat er al wel in. Bouwkundig rapport heeft er niks over gemeld. Verkoper gaat niet mee in de eisen en TS maakt er een zaak van. Rechter zegt dat TS moet aantonen dat de verkoper er al van wist want blabla artikel dit dat dus zo. Verkoper slaat de TS in het gezicht met zijn eigen bouwkundige rapport. 'als de expert van de TS al niet zag dat de kozijnen slecht waren, hoe moet ik dat als random oud vrouwtje dat weten dan? En de schilder heeft er niks van gezegd'. TS kan fluiten naar zijn centen.

Scenario 4: De rot zat er wel in. Bouwkundig rapport heeft er niks over gemeld. Verkoper wist het zeer zeker wel omdat ze de kozijnen voor het verven hebben gezien . Serieus, hoe kan je hier vergeten dat ze over een stel compleet rotte kozijnen hebben geschilderd om het te verbergen?

[Tens]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 10:32:
Serieus, hoe kan je hier vergeten dat ze over een stel compleet rotte kozijnen hebben geschilderd om het te verbergen?

Ah, jij hebt de foto's van TS al gezien?

[Anoniem: 39993]

Pietervs schreef op zondag 7 april 2019 @ 10:15:
[...]

Mooi verhaal, maar klopt niet.
Je laat een bouwkundige keuring uitvoeren, omdat je er zelf geen verstand van hebt. Als vervolgens degene die die keuring uitvoert een prutser blijkt te zijn, ben jij ineens degene die niet aan zijn onderzoeksverplichting voldaan heeft?

Ja, want jij liet er een prutser naar kijken.
Ik snap dat het een gevoel van onmacht geeft, maar het is nou eenmaal niet iets wat je afloopt door een dansje (bouwtechnische keuring) te laten doen door een willekeurig iemand.

Wat moet je dan als leek? Twee bouwkundige keuringen uit laten voeren? Drie?

[...]

- Je bewust zijn van de risico's van het kopen van een bestaand huis
- Niet blind varen op 1 persoon.
- Vragen..... Vragen.... Vragen ....
- Geen aannames doen.
- Vraag hulp bij bekenden of bekenden van bekenden.
...

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 07-04-2019 10:50 ]

[Yucon]

Weet je zeker dat de kozijnen zelf rot zijn? Als de glaslatten van 5 euro per meter rot zijn ziet dat er ook dramatisch uit maar is het heel makkelijk te verhelpen.

[FabianGTI]

Ik zie steeds vaker van dit soort topics voorbij komen, en het baart me wel een beetje zorgen onderhand
Niet zozeer naar de verkopers, maar juist naar de kopers die altijd maar lijken te verwachten dat ze een nieuwbouw woning kopen

Aan je verhaal te lezen heb je gewoon niet aan je onderzoeksplicht voldaan, jammer voor jezelf, maar ga daar de verkopers niet mee lastig vallen

Maar zet anders eens wat foto's neer van de rotte kozijnen, vaak valt het wel mee en is het relatief betaalbaar op te lossen
En zijn ze allemaal ineens rot, aangezien je je hele huis meteen wil aan laten pakken? Of komt het stiekem allemaal wel goed uit?

[leecher]

FabianGTI schreef op zondag 7 april 2019 @ 11:09:
Ik zie steeds vaker van dit soort topics voorbij komen, en het baart me wel een beetje zorgen onderhand
Niet zozeer naar de verkopers, maar juist naar de kopers die altijd maar lijken te verwachten dat ze een nieuwbouw woning kopen

Ah, dat zijn alleen de mensen die nog nooit een nieuwbouw woning hebben gekocht. Degene die dat wel hebben gedaan weten wel beter. Zoals Daniel Arends zei, je kan 4 uur lang strings proberen bij de hunkemöller en dan concluderen dat het toch meer iets is voor wijven, en dan wensen ze je toch nog een fijne dag en tot ziens. Koop je een huis dan wordt je behandeld alsof je een pak wc papier koopt van €3 met een scheur erin en je vooral niet zo moet zeiken. Best een belevenis als je de grootste aankoop van je leven doet voor een ton of wat

Ik denk dat de houding van kopers vandaag de dag ook wel wat van doen heeft met de prijs van huizen. Men vraagt de hoofdprijs en als dat er dan voor wordt betaald verwacht men automatisch ook de hoogste kwaliteit. Helaas werkt de realiteit niet zo.

[desmond]

Eens met het gros van de reacties alhier. TS, verspil geen tijd en negatieve energie aan een kansloze zaak. Nieuwe kozijnen bieden je ook een kans op meer woongenot.

[cptbuttlick]

Hop en op , Nieuwe erin ? Jep het is wel duur maar als je een eigen huis heb zal je er wel wat voor over hebben. Blij dat ik servicekosten betaal rondom nieuwe kozijntjes gekregen uit de pot waar 500 K inzit.

Het lijkt mij eerlijk gezegd wel dat je geld apart heb voor dit soort vervelende dingen ?

Dit soort dingen zou ik niet eens meer willen fixen maar nieuw. Het heeft per direct gevolgen voor vocht in je huis en of voor jou je vrouw en je kids hun gezondheid.

[ Voor 21% gewijzigd door cptbuttlick op 07-04-2019 12:23 ]

[3x3]

FabianGTI schreef op zondag 7 april 2019 @ 11:09:
Ik zie steeds vaker van dit soort topics voorbij komen, en het baart me wel een beetje zorgen onderhand
Niet zozeer naar de verkopers, maar juist naar de kopers die altijd maar lijken te verwachten dat ze een nieuwbouw woning kopen

Aan je verhaal te lezen heb je gewoon niet aan je onderzoeksplicht voldaan, jammer voor jezelf, maar ga daar de verkopers niet mee lastig vallen

Los van het individuele belang. Heb ik ook wel het gevoel dat het een generatie dingetje is. Ik ben zelf een millenial en zie het stukje perceptie over eigen verantwoordelijkheden vooral bij m'n eigen generatie een beetje missen.

In zowel deze 'verborgen verbreken'-topics maar net zo hard in de eerste huis kopen topics. Te vaak zie ik generatie genoten zichzelf rijk rekenen omdat de hypotheek lager uitvalt dan de huur. Dit zonder rekening te houden met belastingdruk en onderhoudskosten. Zeker als ze een woning kopen met geheid kans op achterstallig onderhoud.

Bij een huis hoort onderhoud, en dat houten kozijnen na 30 jaar afgeschreven zijn hoort er ook daarbij.



Volgens vereniging eigen huis moet je gemiddeld wel rekenen op 300 euro per maand voor alle onderhoudskosten, ook de TS @DropjesLover
als je een huis koopt dan is het sowieso niet gek naast 6% kosten koper ook 6 tot 10% woningwaarde achter de hand te hebben als buffer voor renovatie, inrichting of verbouwing afhankelijk van de staat van de woning.

Meer over ondhoudskosten die horen bij eigenaarschap van een woning vind je hier. https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten

[ Voor 11% gewijzigd door 3x3 op 07-04-2019 12:13 ]

[Yowzawood]

Het lijkt alsof de genererieke regel dat je as-is koopt bij een (bestaand) huis nogal eens wat snel wordt vergeten en dat er liever gezocht wordt naar een partij om de schuld van het eigen falen in de onderzoeksplicht en/of een realistisch besef van wat je krijgt bij aankoop (gewoon een bestaand huis met onderhoud wat gezien de leeftijd erbij hoort) te verleggen.

En een bouwkundige keuring is, als er geen aanleiding is voor diepgaander onderzoek, ook niet meer dan een oppervlakkige keuring. Gewoon vragen stellen en verder onderzoeken van zaken die normaal slijten blijft gewoon de norm.

Een huis van bijna 30jaar oud, natuurlijk moet je daar binnen een redelijke tijd onderhoud gaan plegen aan dingen als kozijnen en het dak. En een CV-ketel....sorry hoor maar zelfs als je alleen al op het typenummer zou hebben gegoogled had je al beter kunnen weten.

[ Voor 18% gewijzigd door Yowzawood op 07-04-2019 12:13 ]

[Tens]

Yowzawood schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:09:
Het lijkt alsof de genererieke regel dat je as-is koopt bij een (bestaand) huis nogal eens wat snel wordt vergeten en dat er liever gezocht wordt naar een partij om de schuld van het eigen falen in de onderzoeksplicht en/of een realistisch besef van wat je krijgt bij aankoop (gewoon een bestaand huis met onderhoud wat gezien de leeftijd erbij hoort) te verleggen.

idd

Yowzawood schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:09:
En een bouwkundige keuring is, als er geen aanleiding is voor diepgaander onderzoek, ook niet meer dan een oppervlakkige keuring. Gewoon vragen stellen en verder onderzoeken van zaken die normaal slijten blijft gewoon de norm.

sorry, maar een bouwkundige keuring zonder in kozijnen prikken en de leeftijd van cv ketel checken? (of eigenlijk niet eens op afstand zien aan het type dat die ketel antiek is?)

[Monkeydancer]

Als het maar een klein rot plekje is, rotte deel uitbeitelen, nieuw deel erin lijmen, schuren, overschilderen klaar. Hout is fijn en lekker bewerkelijk.

Indien je nieuwe kozijnen nodig hebt, neem dan HR++ glas of hoger (isoleert geluidwerend) . Er waren subsidieregelingen voor.

Ook moet je niet vergeten de raamkitnaden te verversen. Anders rot het alsnog door.

[ Voor 13% gewijzigd door Monkeydancer op 07-04-2019 12:17 ]

[Sissors]

Anoniem: 39993 schreef op zondag 7 april 2019 @ 10:46:
[...]

- Je bewust zijn van de risico's van het kopen van een bestaand huis
- Niet blind varen op 1 persoon.
- Vragen..... Vragen.... Vragen ....
- Geen aannames doen.
- Vraag hulp bij bekenden of bekenden van bekenden.
...

En dan blijkt dat op die vragen is geantwoord met onwaarheden, dan wordt er een topic op Tweakers geopend, en dan is het antwoord dat ze maar beter aan hun onderzoeksplicht hadden moeten voldoen, compleet negerend dat de verkopers ook plichten hebben.

[Yowzawood]

Tens schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:13:
[...]
sorry, maar een bouwkundige keuring zonder in kozijnen prikken en de leeftijd van cv ketel checken? (of eigenlijk niet eens op afstand zien aan het type dat die ketel antiek is?)

De leeftijd van een CV-ketel heeft niets met de bouwkundige staat te maken..... en als er geen zichtbare houtrot aanwezig is dat ook niet. Enige kennis dat een kozijn van 30jaar niet persé in goede staat meer is moet er ook wel zijn. Natuurlijk was het wel netjes geweest als er bij de keuring daarop gewezen was, maar het blijft in principe een visuele keuring.

[ Voor 33% gewijzigd door Yowzawood op 07-04-2019 12:19 ]

[Sissors]

Yowzawood schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:15:
[...]


De leeftijd van een CV-ketel heeft niets met de bouwkundige staat te maken..... en als er geen zichtbare houtrot aanwezig is dat ook niet. Enige kennis dat een kozijn van 30jaar niet persé in goede staat meer is moet er ook wel zijn. Natuurlijk was het wel netjes geweest als er bij de keuring daarop gewezen was, maar standaard is het allemaal niet....

Wat is dan het doel wel van een keuring als rotte kozijnen verborgen onder een laag verf daar niet onder vallen?

[Tens]

Yowzawood schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:15:
[...]


De leeftijd van een CV-ketel heeft niets met de bouwkundige staat te maken..... en als er geen zichtbare houtrot aanwezig is dat ook niet. Enige kennis dat een kozijn van 30jaar niet persé in goede staat meer is moet er ook wel zijn. Natuurlijk was het wel netjes geweest als er bij de keuring daarop gewezen was, maar standaard is het allemaal niet....

ik zou toch minstens zoeites willen zien:
https://perfectkeur.nl/voorbeeld-bouwkundig-rapport/

[Yowzawood]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:17:
[...]

Wat is dan het doel wel van een keuring als rotte kozijnen verborgen onder een laag verf daar niet onder vallen?

Het opsporen van bouwtechnische gebreken.... en niet zozeer van de zaken die tot normaal onderhoud behoren. Een goede keurder gaat er wat over zeggen maar als het er strak uitziet (en als het echt rot is dan is overschilderen duidelijk zichtbaar) dan is er niet direct een reden om te gaan prikken. Uitgangspunt blijft een visuele controle.

[ Voor 31% gewijzigd door Yowzawood op 07-04-2019 12:23 ]

[FabianGTI]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:17:
[...]

Wat is dan het doel wel van een keuring als rotte kozijnen verborgen onder een laag verf daar niet onder vallen?

Oppervlakkige gebreken constateren

Dus scheuren in de muren, dakpannen die slecht zijn, doorhangende balken etc etc
Het is een visuele controle, dat geven ze ook altijd aan
Ze mogen alleen kijken, geen dingen slopen of weghalen (alleen als het makkelijk terug te plaatsen is)

Daarom is het voor mensen die absoluut geen kennis van bouw hebben, ook handig om een famillie/kennis/whatever mee te nemen die er wel verstand van heeft

[Yucon]

Nog even over die glaslatten, dit is hoe het uit ziet. Voor max 25 euro aan materiaalkosten per kozijn op te lossen. In dit geval is het kozijn zelf ook een beetje beschadigd maar lang niet erg genoeg om te vervangen.



Lijkt me de moeite waard om dit even goed te checken. De offerte van die kozijnenboer zou ik niet automatisch als richtlijn nemen want als hem gevraagd is wat het kost "om de kozijnen te vervangen" is dat ook waar je de prijs voor krijgt. Uitzonderingen daargelaten, maar die zul je meestal niet bij die grote ketens vinden.

[ Voor 9% gewijzigd door Yucon op 07-04-2019 12:25 ]

[Sissors]

FabianGTI schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:22:
[...]


Oppervlakkige gebreken constateren

Dus scheuren in de muren, dakpannen die slecht zijn, doorhangende balken etc etc
Het is een visuele controle, dat geven ze ook altijd aan
Ze mogen alleen kijken, geen dingen slopen of weghalen (alleen als het makkelijk terug te plaatsen is)

Daarom is het voor mensen die absoluut geen kennis van bouw hebben, ook handig om een famillie/kennis/whatever mee te nemen die er wel verstand van heeft

Euhm, oké. Kan dan iemand mij uitleggen waarom elke keer dat hier een topic is waarbij een verkoper iets verborgen heeft of onwaarheden heeft verkondigd de reactie is dat het eigen schuld van de koper is omdat hij geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren? Terwijl dat voor zulk soort zaken dus totaal nutteloos is. En hoewel ik het daarmee in principe niet oneens ben, blijft het de vraag waarom dan de concensus hier altijd is dat zonder bouwkundige keuring als je eigen schuld is, ook al voldoet die keuring dus totaal niet en is het eigenlijk weggegooid geld.

[Ernemmer]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:33:
[...]

Euhm, oké. Kan dan iemand mij uitleggen waarom elke keer dat hier een topic is waarbij een verkoper iets verborgen heeft of onwaarheden heeft verkondigd de reactie is dat het eigen schuld van de koper is omdat hij geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren? Terwijl dat voor zulk soort zaken dus totaal nutteloos is. En hoewel ik het daarmee in principe niet oneens ben, blijft het de vraag waarom dan de concensus hier altijd is dat zonder bouwkundige keuring als je eigen schuld is, ook al voldoet die keuring dus totaal niet en is het eigenlijk weggegooid geld.

Het ligt er maar helemaal aan door wie je het rapport laat opstellen, maar vaak stopt het bij destructief onderzoek, omdat de eigenaar van het pand dit niet wilt. Rotte kozijnen en een oude CV zouden normaal gesproken gewoon geconstateerd worden.
Grootste probleem bij zo'n onderzoek is vaak dat de koper het zonde van het geld vind en wel iemand kent die verstand heeft van de bouw, of dat hij het door een bureau laat doen, maar dan moet het wel zo goedkoop mogelijk. Zo'n onderzoek is nu eenmaal redelijk wat werk, je moet toch een uur of 2 in zo'n woning zoeken naar gebreken, foto's maken en een rapport opstellen en dat kan nu eenmaal niet goed voor 200 euro.

[Pietervs]

Anoniem: 39993 schreef op zondag 7 april 2019 @ 10:46:
[...]

Ja, want jij liet er een prutser naar kijken.
Ik snap dat het een gevoel van onmacht geeft, maar het is nou eenmaal niet iets wat je afloopt door een dansje (bouwtechnische keuring) te laten doen door een willekeurig iemand.


[...]

- Je bewust zijn van de risico's van het kopen van een bestaand huis
- Niet blind varen op 1 persoon.
- Vragen..... Vragen.... Vragen ....
- Geen aannames doen.
- Vraag hulp bij bekenden of bekenden van bekenden.
...

Klinkt allemaal leuk, maar daar komt het begrip "leek" bij om de hoek kijken. Daar schakel je een expert voor in. Jij bent geen expert op het gebied van experts, dus ook daarvoor geldt: hoe kun je weten dat het geen prutser is?

Je schuift het TE gemakkelijk af op de koper. Natuurlijk heeft die zelf ook verplichtingen en hoort hij de expert niet te ronselen in de snackbar op de hoek, maar je moet op een gegeven moment toch ook kunnen zeggen: “he, daar heeft een expert naar gekeken dus ik ga uit van zijn kennis en kunde.”

[ Voor 5% gewijzigd door Pietervs op 07-04-2019 13:23 . Reden: Even wat onnodigs weggehaald want zou verkeerd begrepen kunnen worden ]

[3x3]

Sissors schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:33:
[...]

Euhm, oké. Kan dan iemand mij uitleggen waarom elke keer dat hier een topic is waarbij een verkoper iets verborgen heeft of onwaarheden heeft verkondigd de reactie is dat het eigen schuld van de koper is omdat hij geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren? Terwijl dat voor zulk soort zaken dus totaal nutteloos is. En hoewel ik het daarmee in principe niet oneens ben, blijft het de vraag waarom dan de concensus hier altijd is dat zonder bouwkundige keuring als je eigen schuld is, ook al voldoet die keuring dus totaal niet en is het eigenlijk weggegooid geld.

Je hebt zelf een onderzoeksplicht. Los daarvan, horen bij bezit van een huis ook gewoon onderhoudskosten.

Ik deel wel met je dat dit bij een keuring had moeten opvallen. Ik zou het keuringsrapport van de TS wel eens willen inzien.

Tegelijkertijd 28 jaar oude kozijnen, zeker van zacht hout zijn die wel door hun levensduur heen.

Om maar eens een auto-vergelijking te maken:
28 jaar oude kozijnen kopen is een beetje alsof je een VW 1.2TDI'tje koopt met +300.000km op de teller. je kan het geluk hebben dat je er een paar jaar geen/weinig onderhoud aan hebt, maar waarschijnlijk is dat niet zo.

[Barrycade]

Mwja sta er hier een beetje dubbel in. TS ken ik als handige jongen; hij sleutelt zelf aan zijn Megane o.a.

Maar lijkt op basis van zijn TS blind op zijn glazenwasser te varen. Ik haal er nu even niet uit waarom op basis van de glazenwasser er nu opeens 16 ramen én voordeur vervangen moet worden.

En CV ketel; tja dat is in the past you know. Je hebt ipv een keteltje op te hangen van 1200 euro opeens je spaarpot leeggeschud voor een warmte pomp. Dat lijkt TS nu ook voor zijn ramen te willen doen; "verrotte ramen" en meteen HR+++ in het hele huis willen jassen.

Prima als je het wil doen, maar lijkt me niet echt in lijn met de constatering.

[JvS]

Pietervs schreef op zondag 7 april 2019 @ 13:16:
[...]

Klinkt allemaal leuk, maar daar komt het begrip "leek" bij om de hoek kijken. Daar schakel je een expert voor in. Jij bent geen expert op het gebied van experts, dus ook daarvoor geldt: hoe kun je weten dat het geen prutser is?

Je schuift het TE gemakkelijk af op de koper. Natuurlijk heeft die zelf ook verplichtingen en hoort hij de expert niet te ronselen in de snackbar op de hoek, maar je moet op een gegeven moment toch ook kunnen zeggen: “he, daar heeft een expert naar gekeken dus ik ga uit van zijn kennis en kunde.”

Volgens mij moet er niet afgeschoven worden. In de basis ben je zelf verantwoordelijk voor je huis. Je koopt het inclusief zichtbare en niet zichtbare gebreken. Dat is geen afschuiven, dat is hoe het werkt. Daarnaast is de verkoper verplicht bekende gebreken te vermelden.

Als je een huis koop (als leek) loop je een risico. Altijd. Dus ja. je loopt het risico shit te kopen. En ja, je loopt het risico een prutser als expert in te huren. Dat is nog altijd jouw risico. In het leven zijn er eenvoudigweg soms risico's. Huizen kopen is er een van.

Als de prutser-keurder aantoonbaar fouten heeft gemaakt, kan je hem aansprakelijk stellen. Als de verkoper bekende gebreken heeft verzwegen, kan je hem aansprakelijk stellen. Maar zie dat maar eens voor elkaar te krijgen. Die keurder zal zich wel netjes ingedekt hebben. De verkoper zal wel zeggen "dit wist ik niet" en dan is het een moeizame zaak.

En dan val je dus terug op de basis: de huidige eigenaar is verantwoordelijk. Dat is geen afschuiven, dat is logica en voor sommige mensen lastig te slikken is.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 07-04-2019 14:20 ]

[Anoniem: 316442]

3x3 schreef op zondag 7 april 2019 @ 02:04:
@DropjesLover
Van welk soort hout zijn de kozijnen?

Grenen, Vuren en Lariks kozijnen hebben een levensduur van maximaal ~25 jaar. Dus het is niet heel gek dat die na 28 jaar 'op' zijn en dat dat vervangen onderdeel is van het normale en te verwachten onderhoud.

Wat een onzin, hier grenen kozijnen van 102 jaar oud, nog in prima staat. Vorig jaar overal HR++ in en ze gaan zo weer 100 jaar mee.


En ts, je koop een bestaand huis, daar zit onderhoud in. Als het je zelf niet opvalt dat je "rotte" plekjes heb in je kozijnen zal het allemaal wel mee vallen. Laat de gewoon opknappen, met de juiste filler/plamuur en desnoods stukken nieuw hout valt het vast weer op te knappen. (Hint *dry flex)

[_JGC_]

Toen ik mijn huis kwam bekijken drukte ik ook gewoon met de autosleutel op de kozijnen. Was ook net een halfjaar daarvoor geschilderd, en idd met insteek dat het mooi leek voor de verkoop. Daar prikte ik dus zo doorheen, letterlijk.
Maargoed, vader is schilder en weet hoe ie met houtrotvuller en stukjes hardhout om moet gaan, dus dat was gewoon goedkoop herstellen.

[Pietervs]

JvS schreef op zondag 7 april 2019 @ 14:18:
[...]

Volgens mij moet er niet afgeschoven worden. In de basis ben je zelf verantwoordelijk voor je huis. Je koopt het inclusief zichtbare en niet zichtbare gebreken. Dat is geen afschuiven, dat is hoe het werkt. Daarnaast is de verkoper verplicht bekende gebreken te vermelden.

Als je een huis koop (als leek) loop je een risico. Altijd. Dus ja. je loopt het risico shit te kopen. En ja, je loopt het risico een prutser als expert in te huren. Dat is nog altijd jouw risico. In het leven zijn er eenvoudigweg soms risico's. Huizen kopen is er een van.

Als de prutser-keurder aantoonbaar fouten heeft gemaakt, kan je hem aansprakelijk stellen. Als de verkoper bekende gebreken heeft verzwegen, kan je hem aansprakelijk stellen. Maar zie dat maar eens voor elkaar te krijgen. Die keurder zal zich wel netjes ingedekt hebben. De verkoper zal wel zeggen "dit wist ik niet" en dan is het een moeizame zaak.

En dan val je dus terug op de basis: de huidige eigenaar is verantwoordelijk. Dat is geen afschuiven, dat is logica en voor sommige mensen lastig te slikken is.

Dat de koper uiteindelijk verantwoordelijk is, ben ik met je eens. Maar je vorige post klonk even iets te makkelijk. Je probeert de risico's ten slotte zoveel mogelijk te vermijden door een expert in te schakelen.

Maar zoals ik in mijn eerste post al zei: hij kan inderdaad de expert aansprakelijk stellen, alsmede de verkoper om te proberen op die manier nog iets van zijn schade terug te zien.

[kabeltjekabel]

Wat is dat nou over dat kozijnen nog geen 30 jaar meegaan? Jaren '30 huis van m'n ouders heeft de eerste kozijnen nog. Alleen lokaal aan de zonkant her en der een hapje vervangen door slecht onderhoud van de vorige bewoners. En een paar balkeindes onder de vloer.

Ohja, helemaal vergeten; toen Hitler z'n laatste adem uitblies verdween ook de kunde van fatsoenlijke huizen bouwen.

Persoonlijk ben ik het helemaal met de TS eens; dit heeft gewoon meer weg van de boel verdoezelen vanuit de kant van de verkoper. Maar gelijk hebben en juridisch gelijk krijgen zijn twee totaal verschillende dingen.

[ Voor 22% gewijzigd door kabeltjekabel op 07-04-2019 17:22 ]

[DropjesLover]

BFmango schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:20:
Ik zie hier een aantal keer het woord liegen voorbij komen.


[...]


Het verfwerk is gedaan, en de ketel is 6 jaar geleden vervangen. Daar is geen woord over gelogen.

Verwachten jullie dat dit oude vrouwtje, tevens weduwe, de technische details van haar woning zou kennen? Ik hoef mijn vriendin ook echt niet allerlei technische dingen over het huis te gaan vragen. En die is niet oud en geen weduwe, maar heeft wel een echt vrouwenbrein en twee linkerhanden.

Juist omdat het een oud vrouwtje is waarvan de overleden man altijd de dingen voor het huis regelde had je BETER onderzoek moeten doen.

Oud is hier relatief, ze was/is midden 60 en enorm kwiek en scherp. Ook echt zo'n regelaar met mannetjes voor vanalles en actief met meuk op marktplaats enzo.
Vrouw genoeg om niet de technische details te weten maar ook zeker niet achterlijk, dementerende etc.

[DropjesLover]

Ernemmer schreef op zondag 7 april 2019 @ 13:12:
[...]


Het ligt er maar helemaal aan door wie je het rapport laat opstellen, maar vaak stopt het bij destructief onderzoek, omdat de eigenaar van het pand dit niet wilt. Rotte kozijnen en een oude CV zouden normaal gesproken gewoon geconstateerd worden.
Grootste probleem bij zo'n onderzoek is vaak dat de koper het zonde van het geld vind en wel iemand kent die verstand heeft van de bouw, of dat hij het door een bureau laat doen, maar dan moet het wel zo goedkoop mogelijk. Zo'n onderzoek is nu eenmaal redelijk wat werk, je moet toch een uur of 2 in zo'n woning zoeken naar gebreken, foto's maken en een rapport opstellen en dat kan nu eenmaal niet goed voor 200 euro.

Ik had een bureau ingeschakeld dat in de buurt van de woonplaats was (en onderdeel bleek van een landelijke aannemer-groep). Prijs was ook niet de goedkoopste maar wat ik gemiddeld tegen kwam, €275 ofzo €428.

Ik moet ff kijken waar ik het rapport minus voorpagina met adres kan uploaden.

edit, het rapport was €428 (incl btw).

[ Voor 5% gewijzigd door DropjesLover op 07-04-2019 21:10 ]

[Den_S85]

Ook twee jaar geleden geschilderd kan prima waar zijn, dat nu je kozijnen rot zijn kan destijds wel niet het geval zijn geweest.

Met welk merk verf is geschilderd? Gewoon Histor / Flexa van de Gamma? Dan moet je na twee jaar gewoon weer schilderen, is inherent aan de kwaliteit verf.

[Lex30103010]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 17:36:
[...]

Ik had een bureau ingeschakeld dat in de buurt van de woonplaats was (en onderdeel bleek van een landelijke aannemer-groep). Prijs was ook niet de goedkoopste maar wat ik gemiddeld tegen kwam, €275 ofzo.

Ik moet ff kijken waar ik het rapport minus voorpagina met adres kan uploaden.

€275 is spotgoedkoop! Veel rapporten kosten rond €400. Ik ben helaas makelaar, dus weet er het nodige van. Goed dat je in ieder geval niet voor VEH hebt gekozen, want dit zijn prutsers 1e klas. Een oude keuken is een bouwtechnisch gebrek bij die gasten!
Als ik jou was, actie ondernemen richting de opsteller van het rapport. Zoals al eerder is vermeld in de reacties... een beetje kundig keurder had kunnen weten dat hij/zij kozijnen van 25+ jaar had moeten checken. Zelfde geldt voor de ketel, waar 90% van de gevallen een sticker op zit met bouwjaar.

Wat betreft verhalen op de verkoper... kleine kans... dat wordt een wel/niet verhaal en wie eist die bewijst. Oftewel, JIJ moet bewijzen dat verkoopster het wist

[DropjesLover]

Jaer schreef op zondag 7 april 2019 @ 09:58:
Kan je wat fotos van de kozijnen delen? Dat is wat makkelijker om te zien hoe erg het is.

Meerdere ramen hebben dit soort plekken.
Ik kan een schroevendraaier er een paar mm in drukken.

[DropjesLover]

Den_S85 schreef op zondag 7 april 2019 @ 19:11:
Ook twee jaar geleden geschilderd kan prima waar zijn, dat nu je kozijnen rot zijn kan destijds wel niet het geval zijn geweest.

Met welk merk verf is geschilderd? Gewoon Histor / Flexa van de Gamma? Dan moet je na twee jaar gewoon weer schilderen, is inherent aan de kwaliteit verf.

Verfpotten staan nog in de garage, het is Sikkens Rubbol Azura geweest.

[Yucon]

Bij die laatste twijfel ik, dat is onder deze hoek niet goed te zien. Maar die eerste twee lijken me precies hetzelfde als bij mij; niet het kozijn zelf dus.

[DropjesLover]

3x3 schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:06:
[...]

Los van het individuele belang. Heb ik ook wel het gevoel dat het een generatie dingetje is. Ik ben zelf een millenial en zie het stukje perceptie over eigen verantwoordelijkheden vooral bij m'n eigen generatie een beetje missen.

In zowel deze 'verborgen verbreken'-topics maar net zo hard in de eerste huis kopen topics. Te vaak zie ik generatie genoten zichzelf rijk rekenen omdat de hypotheek lager uitvalt dan de huur. Dit zonder rekening te houden met belastingdruk en onderhoudskosten. Zeker als ze een woning kopen met geheid kans op achterstallig onderhoud.

Bij een huis hoort onderhoud, en dat houten kozijnen na 30 jaar afgeschreven zijn hoort er ook daarbij.

[Afbeelding]

Volgens vereniging eigen huis moet je gemiddeld wel rekenen op 300 euro per maand voor alle onderhoudskosten, ook de TS @DropjesLover
als je een huis koopt dan is het sowieso niet gek naast 6% kosten koper ook 6 tot 10% woningwaarde achter de hand te hebben als buffer voor renovatie, inrichting of verbouwing afhankelijk van de staat van de woning.

Meer over ondhoudskosten die horen bij eigenaarschap van een woning vind je hier. https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten

We hebben voordat we er in trokken al fors geinvesteerd in de warmtepomp, vloerverwarming en nieuwe badkamer (dat wat er in zat kon echt niet voor een jong, zwanger gezin, een bad/douche cabine ding unit)

[DropjesLover]

Lex30103010 schreef op zondag 7 april 2019 @ 19:33:
[...]


€275 is spotgoedkoop! Veel rapporten kosten rond €400. Ik ben helaas makelaar, dus weet er het nodige van. Goed dat je in ieder geval niet voor VEH hebt gekozen, want dit zijn prutsers 1e klas. Een oude keuken is een bouwtechnisch gebrek bij die gasten!
Als ik jou was, actie ondernemen richting de opsteller van het rapport. Zoals al eerder is vermeld in de reacties... een beetje kundig keurder had kunnen weten dat hij/zij kozijnen van 25+ jaar had moeten checken. Zelfde geldt voor de ketel, waar 90% van de gevallen een sticker op zit met bouwjaar.

Wat betreft verhalen op de verkoper... kleine kans... dat wordt een wel/niet verhaal en wie eist die bewijst. Oftewel, JIJ moet bewijzen dat verkoopster het wist

Correctie, het rapport was €428 (incl btw).

[DropjesLover]

Yucon schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:00:
Bij die laatste twijfel ik, dat is onder deze hoek niet goed te zien. Maar die eerste twee lijken me precies hetzelfde als bij mij; niet het kozijn zelf dus.

De eerste is een inzetraam geplaatst in een kozijn. Dit raam kon schijnbaar eerst open (nog afdrukken van de scharnieren) maar is dicht gemaakt.
Foto 3 is inderdaad een openslaand raam.

De plekken zitten overal op de onderste lat van de raamlijst. Bij niet-openslaande ramen is dit het kozijn zelf, maar daar kan ik lastig een foto van maken.

[DropjesLover]

3x3 schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:06:
[...]

Los van het individuele belang. Heb ik ook wel het gevoel dat het een generatie dingetje is. Ik ben zelf een millenial en zie het stukje perceptie over eigen verantwoordelijkheden vooral bij m'n eigen generatie een beetje missen.

In zowel deze 'verborgen verbreken'-topics maar net zo hard in de eerste huis kopen topics. Te vaak zie ik generatie genoten zichzelf rijk rekenen omdat de hypotheek lager uitvalt dan de huur. Dit zonder rekening te houden met belastingdruk en onderhoudskosten. Zeker als ze een woning kopen met geheid kans op achterstallig onderhoud.

Bij een huis hoort onderhoud, en dat houten kozijnen na 30 jaar afgeschreven zijn hoort er ook daarbij.

[Afbeelding]

Volgens vereniging eigen huis moet je gemiddeld wel rekenen op 300 euro per maand voor alle onderhoudskosten, ook de TS @DropjesLover
als je een huis koopt dan is het sowieso niet gek naast 6% kosten koper ook 6 tot 10% woningwaarde achter de hand te hebben als buffer voor renovatie, inrichting of verbouwing afhankelijk van de staat van de woning.

Meer over ondhoudskosten die horen bij eigenaarschap van een woning vind je hier. https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten

Voor ons is dit ons eerste koophuis, en we hebben in de budgetering rekening gehouden met €300/mnd + hra teruggave voor onderhoud.
Na de verhuizing + inrichting zijn onze reserves redelijk op eenvoudigweg omdat we niet op dit soort uitgaven gerekend hadden de komende jaren.

Er is niks mis met sparen voor onderhoud, we weten dat er over een paar jaar genoeg aan komt waaronder het platte dak, het gewone pannendak en hoopten op basis van de inspectie de komende jaren geen nieuwe kozijnen te moeten plaatsen.

Of het echt rot is weet ik niet, maar er kruipt wel overal vocht onderdoor (schimmelgroei) en de ramen zelf waren in de winter bij 0 graden buiten, binnen 21 graden, slechts 12 graden volgens de warmtecamera...

[Hackus]

@DropjesLover 1e foto's zie ik 'afdeklijstjes' dat is geen kozijn zelf. en van boven 'insteken' gaat makkelijker dan van de voorkant.

[sorted.bits]

Ben ik de enige die het wel mee vind vallen? Hier zijn de kozijnen ook zeker 60 tot 70 jaar oud. Toen we het kochten in slechte staat (echt wel slechter dan die glaslatten van foto 1 en 2 van jou daar), maar de aannemer is er een aantal dagen druk mee geweest (alles is kaal geweest, zonder verf dus) en alles perfect hersteld.

Ja het is kut dat dit gebeurt en ik hoop voor je dat ze het niet verzwegen hebben (al is dat financieel minder leuk misschien), maar voordat je ook maar een cent ontvangt via de juridische weg, ben je nog wel wat center verder.

Maar dit kan je makkelijk zelf oplossen, begin gewoon lekker met verf krabben bij 1 raam en kijk eerst eens wat het probleem is.

Daarnaast, reserves zijn er voor om dit soort dingen op te vangen.

De temperatuur van het glas, dubbelglas noem je het, maar daar zijn ook nog wel wat verschillen tussen.

[DropjesLover]

Tens schreef op zondag 7 april 2019 @ 12:19:
[...]
ik zou toch minstens zoeites willen zien:
https://perfectkeur.nl/voorbeeld-bouwkundig-rapport/

Hier het bouwkundig rapport https://we.tl/t-bG1IOX15dp

[Yucon]

Hackus schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:14:
@DropjesLover 1e foto's zie ik 'afdeklijstjes' dat is geen kozijn zelf. en van boven 'insteken' gaat makkelijker dan van de voorkant.

Precies, en bij die tweede foto zie je zelfs vrij duidelijk de naad lopen.

[rickysedai]

Persoonlijk vind ik dit ook wel meevallen. Toen ik een schroevendraaier in de vensterbank stak zag ik hem aan de binnenkant van het raam weer voorbij komen. Ik had de intentie om het kozijn te herstellen, maar heb ze toch maar laten vervangen.
Een paar foto’s zeggen natuurlijk niet alles maar dit ziet eruit alsof het eenvoudig te herstellen is.

[DropjesLover]

Hackus schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:14:
@DropjesLover 1e foto's zie ik 'afdeklijstjes' dat is geen kozijn zelf. en van boven 'insteken' gaat makkelijker dan van de voorkant.

Hmmm, dat zou natuurlijk enorm schelen. Zoals gezegd, ik kan prima zelf remmen van mn auto vervangen, maar qua bouwkundige dingen ben ik gewoon een leek.

Probleem is wel dat we een gewoon woonhuis hebben met meerdere ramen op de 1e verdieping. Daar moet dan dus een stijger bij komen.
Even de onderste glaslat er uit trekken en vervangen gaat mij gewoon te ver.

Plus dat ik hier gewoon niet op gerekend had, en het inderdaad bij voorkeur dan in 1 keer goed zou willen doen en vervangen door kunststof HR++(+) als we dan toch bezig zijn.
Natuurlijk verwacht ik niet het totale aanschafbedrag van die aankoop/investering terug, maar een paar duizend ligt meer in de lijn der verwachting. Al ware het omdat als ik het moet laten schilderen het €4k kost volgens het bouwkundig rapport.

[Hackus]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:21:
[...]

Hmmm, dat zou natuurlijk enorm schelen. Zoals gezegd, ik kan prima zelf remmen van mn auto vervangen, maar qua bouwkundige dingen ben ik gewoon een leek.

Probleem is wel dat we een gewoon woonhuis hebben met meerdere ramen op de 1e verdieping. Daar moet dan dus een stijger bij komen.
Even de onderste glaslat er uit trekken en vervangen gaat mij gewoon te ver.

Plus dat ik hier gewoon niet op gerekend had, en het inderdaad bij voorkeur dan in 1 keer goed zou willen doen en vervangen door kunststof HR++(+) als we dan toch bezig zijn.
Natuurlijk verwacht ik niet het totale aanschafbedrag van die aankoop/investering terug, maar een paar duizend ligt meer in de lijn der verwachting. Al ware het omdat als ik het moet laten schilderen het €4k kost volgens het bouwkundig rapport.

foto 2 toont schroeven van boven.( vaak is het gespijkerd) dus met schroevendraaier setje kun je het al verwijderen. platte brede schroevendraaier om te lichten, en iets smallere voor de schroeven open te draaien.
(evt handhamer erbij)kijk wat instructies op oa youtube

edit: schroeven kunnen 'verzonken' liggen en iets onder lak en plamuur zitten.

[ Voor 3% gewijzigd door Hackus op 07-04-2019 21:29 ]

[_JGC_]

@DropjesLover Het zijn dus je onderste glaslatten. Die zijn nog van het oude type waarbij water op de lat en op het kozijn blijft staan.

Glaslatten onder eruit, rotte stukken uit de onderdorpel halen kozijn en even goed in de grondverf en dan hardhouten neuslatten erover. Die dekken de onderdorpel helemaal af en lopen zelf ook iets af als je het goed doet. Kozijn wordt niet meer nat en kan nog ventileren.

[DropjesLover]

_JGC_ schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:42:
@DropjesLover Het zijn dus je onderste glaslatten. Die zijn nog van het oude type waarbij water op de lat en op het kozijn blijft staan.

Glaslatten onder eruit, rotte stukken uit de onderdorpel halen kozijn en even goed in de grondverf en dan hardhouten neuslatten erover. Die dekken de onderdorpel helemaal af en lopen zelf ook iets af als je het goed doet. Kozijn wordt niet meer nat en kan nog ventileren.

Deze zijn niet horizontaal maar het vlak staat onder een graad of 5 a 10 schuin, hier blijft geen water staan.

Blijft over waarom/hoe er dan wel vocht en kou onder het raam door naar binnen trekt

[ASW1]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:09:
Of het echt rot is weet ik niet, maar er kruipt wel overal vocht onderdoor (schimmelgroei) en de ramen zelf waren in de winter bij 0 graden buiten, binnen 21 graden, slechts 12 graden volgens de warmtecamera...

Ja oud dubbel glas natuurlijk met gewoon lucht ertussen.
Dat kan qua isolatie niet tippen aan modern dubbel glas (hr++ is standaard tegenwoordig)
Begrijp alleen niet wat dat met rotte kozijnen te maken heeft, al zijn beiden een reden om te gaan sparen om de hele boel op termijn te vervangen.

[_JGC_]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:48:
[...]

Deze zijn niet horizontaal maar het vlak staat onder een graad of 5 a 10 schuin, hier blijft geen water staan.

Blijft over waarom/hoe er dan wel vocht en kou onder het raam door naar binnen trekt

Condens. De kou is omdat je oud dubbelglas hebt, condens is omdat je warme vochtige lucht condenseert langs de randen en daar lekker gaat schimmelen. Komt overigens vnml door te weinig ventileren. Als je kunststof plaatst en niks aan je ventilatie doet kan je het uit de rubbers poetsen ipv uit de kitranden.

In plaats van nieuwe kozijnen kan je ook besluiten om glas te vervangen door HR++. Zou dit vooral doen in de woonkamer. Financieel haal je die investering er nooit uit, qua comfort is het verschil enorm.

[twain4me]

DropjesLover schreef op zondag 7 april 2019 @ 21:48:
[...]

Deze zijn niet horizontaal maar het vlak staat onder een graad of 5 a 10 schuin, hier blijft geen water staan.

Blijft over waarom/hoe er dan wel vocht en kou onder het raam door naar binnen trekt

Dat trekt niet naar binnen, dat is vocht wat van binnen komt, je ventileerd te weinig, sterker nog, als de kit naad niet 100% dicht is aan de binnenkant condenseerd het ook tussen je glaslat en kozijn en krijg je dus kans op houtrot, je onderste glaslat kan volgens mij ook niet al te best ventileren/ afvoeren. 10 tegen 1 dat het eronder nat is.
Wil je nu echt de staat van je kozijnen weten, laat dan iemand het vocht meten in het hout.

[Charango]

DropjesLover schreef op zaterdag 6 april 2019 @ 23:51:
Nu voel ik me al een beetje opgelicht met die cv ketel, maar dat is nog te overzien qua kosten.

Diverse mensen in dit topic hebben de indruk dat de bouwkundige inspectie slecht uitgevoerd zou zijn, maar op pagina 34 van het inspectierapport staat een post van €2000 voor 2019 in verband met "Afschrijven/vervangen van technisch verouderde toestel" - mis ik iets, of gaat dit gewoon over de cv-ketel?

[kabeltjekabel]

Rotte glaslatten kun je natuurlijk nog wel vervangen zonder het hele kozijn mee te nemen. Kan wel zijn dat het bij elke spijker doorgerot is een eind het kozijn in.

Bij kaalmaken met brander / hetelucht oppassen dat je ruit niet breekt.

Die bouwkundige keuringen... ach. Stoppenkast zonder aardlekschakelaar zetten ze ook nog onder "mooi uitgebreide kast met 8 groepen, geen actie nodig".

Als ik die keurder was had ik bij ventielatie opgemerkt dat die box antiek is en met redelijke TVT vervangen kan worden door een gelijkstroom exemplaar.

Altijd als ik een makelaar om details vraag, bijvoorbeeld bij een huis uit 1969 of er ooit wat aan isolatie was verbeterd; "Dan kunt u een bouwkundige keuring laten uitvoeren" als antwoord. Maar in die rapportjes komt dat helemaal niet terug... Die makelaars zelf zijn zelfs nog te laf om plafondhoogtes te vermelden. Dat is ook zo'n dingetje; er mag bij die rapporten over jaren '90 / '00 panden gewoon een gele driehoek in;
"Let op; 2,4m plafond hoogte. Risico op ernstige claustrofobische stoornissen. Brengt uw hoofd en handen ernstige schade toe indien u wat langer bent."

En als ik hier op de medetweakers mag geloven heb je toch niks aan zo'n bouwkundige keuring, want een gebrek is linksom of rechtsom volgens hen toch nooit de schuld van de verkoper.
Dat ik ergens een kitvoeg moet vervangen kan ik zelf ook wel bedenken voor €400

Ik blijf het zeggen; de gemiddelde eBay pagina voor een plastic frutsel uit China van €9 heeft meer details dan de gemiddelde Funda pagina.

_JGC_ schreef op zondag 7 april 2019 @ 22:00:
[...]

Condens. De kou is omdat je oud dubbelglas hebt, condens is omdat je warme vochtige lucht condenseert langs de randen en daar lekker gaat schimmelen. Komt overigens vnml door te weinig ventileren. Als je kunststof plaatst en niks aan je ventilatie doet kan je het uit de rubbers poetsen ipv uit de kitranden.

In plaats van nieuwe kozijnen kan je ook besluiten om glas te vervangen door HR++. Zou dit vooral doen in de woonkamer. Financieel haal je die investering er nooit uit, qua comfort is het verschil enorm.

Als je het comfort gelijk houdt kun je de thermostaat nog een stukje lager zetten en haal je het er waarschijnlijk wel uit. Sowieso hangt het terugverdienen er vanaf hoe warm je het stookt. En het wel of niet meetellen van opportuniteitskosten // kapitaalkosten telt ook fors door.

Maar qua condens; ja, aan de binnenkant. Daar krijg je geen houtrot aan de buitenkant van.

Ik heb geregeld condens op een HR++ ruit, gewoon omdat ik die deur niet in de rubbers trek. Ik mis daar namelijk een ventilatierooster. Af en toe een doekje er over en klaar.

[ Voor 37% gewijzigd door kabeltjekabel op 07-04-2019 23:04 ]