Aannemer levert ruimte niet op als verblijfsruimte

[hifonics]

Wij hebben een woning laten bouwen door een grote catalogusbouwer, waarbij een basismodel woning naar eigen wens kan worden aangepast. In het basismodel stond een aanbouw met daarin een bijkeuken (met deur naar de keuken) en een berging. Wij hebben de bijkeuken laten aanpassen naar een volledig afgewerkte werkkamer met o.a. het doortrekken van de vloerverwarming. Het staat letterlijk in de aanneemovereenkomst dat de bijkeuken is komen te vervallen en dat in plaats daarvan een werkkamer wordt gerealiseerd. In de bestektekening had de ruimte echter nog de naam "Bijkeuken (ogf)", maar wij dachten toen dat dit slechts een omschrijving en dus zagen we daar geen probleem in. Bij de opleverkeuring gaf de bouwkundige echter aan dat de isolatie/kierdichtheid van de werkkamer niet voldeed bij de overgang van een verwarmde ruimte (werkkamer) naar een onverwarmde ruimte (berging). En ook dat de WTW aan- en afvoer ontbrak, deze hebben we wel in de rest van ons huis. Ook vind ik het vreemd dat het raam in de werkkamer als enige in ons huis een ventilatierooster heeft. Volgens de bouwkundige zou dit alles problemen geven met de temperatuur en het comfort in de werkkamer. De uitvoerder ging niet akkoord en zo is het ook vastgelegd in het Woningborg opleverdocument. De bouwer heeft daarna nooit officieel op deze opleverpunten gereageerd.

Sindsdien ben ik in conflict met de bouwer, omdat het in de werkkamer inderdaad niet op temperatuur komt en je daar dus niet comfortabel kunt zitten. Ze hebben later nog wel isolatie op de muur tussen werkkamer en berging aangebracht, een tochtstrip op de deur en een radiator geplaatst in de berging. Maar dit heeft de problemen niet opgelost en lijken mij eerder lapmiddelen dan serieuze oplossingen.

Omdat we er onderling niet uitkomen en de bouwer ons gewoon laat stikken heb ik geprobeerd zelf de regels uit het Bouwbesluit te doorgronden, o.a. wat betreft de termen als verblijfsruimte en overige gebruiksfunctie (waar ogf blijkbaar voor staat). Een werkkamer lijkt onder verblijfsruimte te vallen in tegenstelling tot een bijkeuken en daarom worden er strengere eisen aan gesteld voor wat betreft isolatie, ventilatie, temperatuur en dergelijke. Ik heb het idee dat de bouwer is vergeten om op de tekeningen (en in de bouwbesluitberekeningen die zijn ingediend bij de aanvraag voor de bouwvergunning) de werkkamer mee te rekenen als verblijfsruimte. Dit lijkt de constateringen van de bouwkundige tijdens oplevering te ondersteunen. Maar ik ben geen expert wat dit betreft, daarvoor heb ik een bouwbedrijf ingehuurd.
Kan iemand hier daar iets over zeggen?

Ondertussen heb ik wel een verzoek tot bemiddeling ingediend bij Woningborg, maar ben nog in afwachting van wat daaruit komt.

[headhunter1985]

Je hebt e.e.a goed uitgezocht. De 'werkkamer is aangemerkt als overige gebuiksfunctie ipv kantoorfunctie. Voor overige gebruiksfuncties gelden nauwelijks eisen, voornamelijk de veiligheidsvoorschriften. Dit sluit uiteraard niet aan bij je verwachtingen. Er is alleen vloerverwarming toegepast?

Het wordt nu vooral een juridisch gedoe eerst en ik ben geen jurist. Maar er staat werkkamer in het contract, dat is geen functie in het Bouwbesluit. Staat er in andere contractstukken nog wat meer omschreven? Tekening is duidelijk en onderdeel van je contract en dit is ook gelijk je grote nadeel.

Hierover had je aan de bel moeten trekken, maar je was vol van vertrouwen. Anderzijds aannemer heeft met leken te maken, hij had E.e.a. kunnen toelichten. Zeker omdat de wens is uitgesproken om een werkkamer te realiseren welke ook verwarmd dient worden.

[2green]

Wij hebben een soortgelijk probleem gehad met onze aannemer (bouwbedrijf regeling vroomshoop). Puntsgewijs de aandachtspunten die mogelijk helpen bij jouw situatie:
- Contractueel heb je een werkkamer in je aanneemovereenkomst staan.
- De gemeente ziet een werkkamer als een leefruimte, waarmee juridisch vast staat dat je een leefruimte hebt gevraagd.
- Je hebt in het opleverrapport aangegeven niet akkoord te zijn met deze ruimte, waarmee juridisch vast staat dat je deze ruimte niet geaccepteerd hebt.
- had je iets dergelijks niet gezien bij de oplevering, dan was zelfs een aangetekende brief vlot na de oplevering voldoende om juridisch een gebrek te melden omdat iets dergelijks niet eenvoudig optisch waarneembaar zijn.
- tekeningen zijn juridisch ondergeschikt aan (aanneem)overenekomsten. Dat hierin iets anders staat maakt dus niet uit in jouw situatie. Hadden ze dezelfde waarde gehad, dan had je een document gehad waarin stond dat het een leefruimte betrof en een document waarin het een overige ruimte betrof, waarbij je nog steeds uitkomt op de situatie dat die ruimte aan zowel de eisen van een leefruimte als overige ruimte moet voldoen. In je communicatie naar de tegenpartijen zou ik argument 1 gebruiken, de overeenkomst versus tekening.
- Je aannemer kent dit spelletje en zal zo min mogelijk van zijn rechtspositie weggeven door informatie te geven, toezeggingen te doen, etc.
- Woningborg is afhankelijk van hun relatie met aannemers, deze zullen ze tevreden willen houden zodat ze huizen blijven bouwen met woningborg garantie. Hun "onafhankelijk oordeel" bleek bij ons zeer bevooroordeeld te zijn en zijn uiteindelijk op vrijwel alle punten in hun ongelijk gesteld door mijn advocaat. Houd hier rekening mee.
- De uitspraak van woningborg hoef je niet te accepteren, het is gewoon een verzekeringspartij die jou vertellen hoe ze tegen de zaak aan kijken vanuit hun eigen belangen.
- Woningborg heeft maximale termijnen dat ze aansprakelijk zijn voor gebreken. Voor dat dit termijn verlopen is moet je een juridisch procedure starten anders vervallen je rechten. Zoek dit op in de woningborg contract en zet het in je agenda.
- Er zijn nu drie partijen met ieder hun eigen belang: jij, je aannemer, woningborg. Jij wilt de best oplossing, de aannemer de goedkoopste (niets doen) en woningborg zal meestal het advies van de aannemer overnemen, aangevuld met hun kennis van de eigen garantiebeperkingen en wetgeving (kaasschaaf methode).
- Jij bent ook de enige die haast heeft, hiervan maken ze dankbaar gebruik door goedkope voorstellen te doen. Ieder voorstel en tegenvoorstel kost je 1 tot 4 maand (hiervoor zullen verschillende redenen zijn, zoals een bezoek van een expert (vrijwel altijd je aannemer die dan een "onafhankelijk" advies geeft aan woningborg).
- Bewaak je eigen belangen door naast woningborg je rechten veilig te stellen middels aangetekende brieven aan de aannemer en woningborg. Stel ook termijnen en houd rekening ermee dat als de onderhandelingen niet slagen, een eventuele juridisch procedure + uitspraak zo'n 7 a 9 maand duurt.
- Vergeet niet, op dit moment heb je alleen de aannemer als tegenpartij en stel je de aannemer aansprakelijk. Woningborg informeer je alleen maar. Dit blijft zo totdat er een situatie ontstaat waarin je woningborg extra kunt aanspreken bovenop de plichten die de aannemer heeft. Gezien jouw situatie lijkt mij dit niet van toepassing.
- naast gerechtelijk stappen kun je volgens mij ook een onafhankelijke uitspraak aanvragen bij de kifid, als er een situatie ontstaat dat je er niet uitkomt met Woningborg. Dit aangezien een verzekeraar een financieel product betreft. Hiermee heb ik echter geen ervaring en zonder jurist ben je hiermee zwaar in het nadeel, aangezien een partij als woningborg hiermee heel veel ervaring heeft en de aannemer hierin adviseert (en jou niet). Zo'n uitspraak is volgens mij bindend, omdat je hiervoor tekent o.i.d. bij aanvang.

* Overige gebreken *
- Naast de problemen die je hebt gezien bij de oplevering heb je ook beperkte garantie op de gebreken die je na de oplevering ontdekt. Noteer deze tijdig meld ze tijdig aan beide partijen.
- probeer zoveel mogelijk gebreken te vinden, goed voor de ruilhandel als puntje bij paaltje komt.

* Je leefruimte *
- controleer hoe deze bij de gemeente is ingediend. Is deze niet als zodanig ingediend bij de gemeente dan mag je je woning ook niet als zodanig verkopen. Dit geeft waardevermindering op je woning. Je mag dus eisen dat dit alsnog gebeurd. Hiermee is ook gelijk duidelijk wat wat je eist (dit sluit aanvullende eisen niet uit).
- extra verwarmingen en andere lapmiddelen geven niet hetzelfde rendament. Dit is nadeling voor het leefgemakt, epc berekening, etc.
- Als eisende partij dien je hard te maken wat er anders moet. In jouw geval moet je dus ondanks dat je die kennis niet hebt zien te onderbouwen wat er anders moet in jouw leefruimte.

- betaal niet je laatste 10 of 5%, het maximale bedrag dat je bij de notaris vast mag hebben staan na de oplevering, neem aan dat je deze nog hebt staan. Je aannemer gaat waarschijnlijk meerdere dreigbrieven sturen dat je moet betalen, dat dit volgens woningborg moet, dat er een deurwaarder ingezet wordt, etc. Dit alles maakt niets uit zolang de geschatte kosten hoger zijn dan het bedrag dat je vast houd.

Verder kan een dergelijk zaak erg lang duren als je niet oppast. Stel dus duidelijk termijnen en verwacht niet dat dit in een paar week of maanden klaar is (zou leuk zijn als het wel zo is).
Mocht je een juridische bijstand verzekering hebben, dan zou je die asap moeten inschakelen. Vergeet niet dat dit dan een vierde partij is, met opnieuw hun eigen belangen. Dit is dan ook een verzekeraar die zo goedkoop mogelijk van zijn lasten af wil. Zo stelde die van ons voor om de laatste 5% aan de aannemer over te maken omdat die anders niet wilde onderhandelen (het domste wat je kan doen). Tevens gaan ze liever 10 jaar onderhandelen dan een procedure starten (brieven sturen is goedkoper).

Het is een tekstmuur geworden omdat ik wat haast had, hoop dat het helpt.

Edit: toegevoegd: Kifid, termijnen woningborg, ingediende stukken gemeente, toelichting nadelen rechtsbijstand.

[Voor 49% gewijzigd door 2green op 08-11-2018 10:59]

[2green]

headhunter1985 schreef op woensdag 7 november 2018 @ 14:23:
Je hebt e.e.a goed uitgezocht. De 'werkkamer is aangemerkt als overige gebuiksfunctie ipv kantoorfunctie. Voor overige gebruiksfuncties gelden nauwelijks eisen, voornamelijk de veiligheidsvoorschriften. Dit sluit uiteraard niet aan bij je verwachtingen. Er is alleen vloerverwarming toegepast?

Het wordt nu vooral een juridisch gedoe eerst en ik ben geen jurist. Maar er staat werkkamer in het contract, dat is geen functie in het Bouwbesluit. Staat er in andere contractstukken nog wat meer omschreven? Tekening is duidelijk en onderdeel van je contract en dit is ook gelijk je grote nadeel.
*knip*

Gemeentes bepalen wat een leefruimte is bij de vergunning aanvraag. Een werkruimte wordt altijd als leefruimte gezien, wat ook logisch is aangezien mensen moeten leven in een werkruimte.

tekening zijn juridisch gezien ondergeschikt aan de (aannemings)overeenkomsten.

[headhunter1985]

2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 17:07:
[...]

Gemeentes bepalen wat een leefruimte is bij de vergunning aanvraag. Een werkruimte wordt altijd als leefruimte gezien, wat ook logisch is aangezien mensen moeten leven in een werkruimte.

tekening zijn juridisch gezien ondergeschikt aan de (aannemings)overeenkomsten.

Nee aanvrager bepaald, wat passend is bij gebruik. Gemeente toets de aanvraag.

[2green]

headhunter1985 schreef op woensdag 7 november 2018 @ 17:27:
[...]


Nee aanvrager bepaald, wat passend is bij gebruik. Gemeente toets de aanvraag.

Nee, als de aanvrager een 'werkruimte' aanvraagt, zal de gemeente deze toetsen als leefruimte.

Verder zal een tekening met een andere naam geen groot nadeel zal zijn, als in de overeenkomst werkruimte staat.

[SpeeDRaZoR3]

2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 17:49:
[...]


Nee, als de aanvrager een 'werkruimte' aanvraagt, zal de gemeente deze toetsen als leefruimte.

Verder zal een tekening met een andere naam geen groot nadeel zal zijn, als in de overeenkomst werkruimte staat.

Nee het is zoals headhunter stelt. De indiener bepaald. De term werkruimte bestaat niet in het Bouwbesluit.

Daarnaast is ook niet standaard dat een bijkeuken als overige gebruiksfunctie wordt aangevraagd. Dit zou normaal gesproken een onbenoemde ruimte zijn binnen de gebruiksfunctie woonfunctie.

Hiermee zou het binnen de thermische schil moeten liggen en moeten voldoen aan de daarbij horende eisen.

Ligt de berging / werkkamer buiten de thermische schil?

[Voor 5% gewijzigd door SpeeDRaZoR3 op 07-11-2018 20:21]

[2green]

SpeeDRaZoR3 schreef op woensdag 7 november 2018 @ 20:16:
[...]


Nee het is zoals headhunter stelt. De indiener bepaald. De term werkruimte bestaat niet in het Bouwbesluit.

Daarnaast is ook niet standaard dat een bijkeuken als overige gebruiksfunctie wordt aangevraagd. Dit zou normaal gesproken een onbenoemde ruimte zijn binnen de gebruiksfunctie woonfunctie.

Hiermee zou het binnen de thermische schil moeten liggen en de daarbij horende eisen.

Nee, jij brengt nu toevallig twee drogredenen op tafel die woningborg graag gebruikte in de communicatie en vrij vlot afgewimpeld zijn door onze advocaat, hebben de rechter niet eens gehaald .

Een opdrachtgever weet gewoonlijk niet eens van het bestaan van het bouwbesluit en stelt daarom zijn requirements in niet technische termen zoals een 'werkruimte'. Juridisch geen enkel beletsel om zo je wensen uit te drukken. Zowel rechter als gemeente snappen dat.

Dat iets niet standaard is, betekend niet dat het niet afgesproken kan zijn en heeft juridisch geen betekenis.

p.s. Zie dat je je reactie had aangevuld met een goede vraag. Bij onze bouwaanvraag was het zo dat de :
- bijkeuken ligt binnen de thermische schil
- berging ligt buiten de thermische schil en moest daarom gescheiden zijn middels een deur met buitendeur kwaliteit.

Edit:
bouwaanvraag bedoelde ik, niet bouwbesluit.

[Voor 33% gewijzigd door 2green op 07-11-2018 21:40]

[Señor Sjon]

Bijkeuken is geen term in het bouwbesluit en het zegt niks over zijn plaats binnen/buiten de thermische schil. Een garage kan ook een werkruunte zijn als ik die redenering volg en dat is echt geen verblijfsruimte. De aanvrager bepaalt wat de verblijfsruimtes en -gebieden zijn. Is meer dan 55% van het gebruiksoppervlakte verblijfsgebied zonder de eventuele bijkeuken, dan kraait er geen haan naar.

@2green ben je daadwerkelijk voor het hekje geweest? Advocaten stellen zoveel dingen om hun klant te helpen, ze zijn zeker geen expert.

[2green]

Señor Sjon schreef op woensdag 7 november 2018 @ 20:56:
Bijkeuken is geen term in het bouwbesluit en het zegt niks over zijn plaats binnen/buiten de thermische schil. Een garage kan ook een werkruunte zijn als ik die redenering volg en dat is echt geen verblijfsruimte. De aanvrager bepaalt wat de verblijfsruimtes en -gebieden zijn. Is meer dan 55% van het gebruiksoppervlakte verblijfsgebied zonder de eventuele bijkeuken, dan kraait er geen haan naar.

@2green ben je daadwerkelijk voor het hekje geweest? Advocaten stellen zoveel dingen om hun klant te helpen, ze zijn zeker geen expert.

Discussies over terminologie gaan niet helpen vrees ik, meestal het begin van discussies tot in het absurde. Zo weet ik niet of een garage een "werkruimte" kan zijn, terwijl ik er wel in kan werken. Nu kan ik verblijven in mijn garage, wat gezien de toestand van mijn Suzuki intruder waarheidsgetrouw is, dus is dat een verblijfruimte? Ook stelt de belastingdienst strenge eisen aan een werkruimte, zoals eigen voorzieningen, ingang. Of had de aannemer had moeten vragen wat voor werk in deze werkruimte gedaan moet worden, etc? Zie niet in hoe een dergelijk discussie de TS gaat helpen, zeker met zoveel beta's als op tweakers ene riskante richting .

Mijn standpunt was ook dat de aanvrager mag bepalen wat hij wil, echter stel ik dat hij dit mag doen in zijn eigen bewoording. Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld. Mijn vermoeden is dat dit daarom niet op de tekening stond. Net als dat aannemers vaak op de zolder de kamerindeling weglaten zodat hieraan geen extra eisen of vragen worden gesteld voor/over een leefruimte door de gemeente.

Nergens stelde ik dat advocaten experts zijn, ook niet dat ze dat niet zijn.

[Voor 6% gewijzigd door 2green op 07-11-2018 21:44]

[klaaas]

2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 21:35:
[...]

Mijn standpunt was ook dat de aanvrager mag bepalen wat hij wil, echter stel ik dat hij dit mag doen in zijn eigen bewoording. Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld. Mijn vermoeden is dat dit daarom niet op de tekening stond. Net als dat aannemers vaak op de zolder de kamerindeling weglaten zodat hieraan geen extra eisen of vragen worden gesteld voor/over een leefruimte door de gemeente.

De regelgeving kent geen termen als werkkamer, woonkamer, bijkeuken etc. De aanvrager dient in de juiste termen aan te geven om wat voor ruimte het gaat. Als dat voor een bepaalde ruimte niet gebeurt dan is het niet aan de gemeente om dat zelf te bepalen. De gemeente signaleert dan dat er informatie ontbreekt en verzoekt om aanvulling.

Wat naar mijn idee de gedachtengang van je advocaat was is dat jij als leek een contract hebt met de aannemer waarin je hebt afgesproken dat je een 'werkkamer' krijgt. Op basis van dat contract moet de aannemer zorgen dat de omgevingsvergunning correct wordt ingediend. Of zo'n ruimte dan in de termen van de regelgeving een verblijfsruimte is of dat dat ook anders kan heten is iets wat jij als leek niet hoeft te weten. In die zin kan een aannemer zich niet beroepen op de terminologie.

De vraag is echter wel wat je precies hebt afgesproken met de aannemer. Want bij mijn weten is er geen wettelijke definitie van 'werkkamer'. En het staat je vrij om wat voor ruimte dan ook op die manier te gebruiken als je dat wilt. Op een zolder zonder ramen en ventilatie mag je ook gerust gaan slapen. Ook al zou je volgens de regelgeving zo'n ruimte moeten aanmerken als verblijfsruimte en zou hij daarmee niet voldoen aan de wet. Maar op het moment dat je met een aanemer afspreekt dat je diezelfde zolder als slaapkamer koopt, dan wordt het een ander verhaal. Het is dan zijn verantwoordelijkheid dat de zolder ook als slaapkamer oftewel verblijfsruimte voldoet aan de regels. In het geval van een werkkamer ontbreekt echter de eenduidigheid. Het gaat er dan veel meer om wat je met de aannemer hebt afgesproken over het doel/gebruik van de betreffende ruimte. Op basis daarvan zou een rechter kunnen bepalen of al dan niet aan de verwachtingen voldaan wordt.

[2green]

klaaas schreef op donderdag 8 november 2018 @ 00:34:
[...]


De regelgeving kent geen termen als werkkamer, woonkamer, bijkeuken etc. De aanvrager dient in de juiste termen aan te geven om wat voor ruimte het gaat.

je haalt twee dingen door elkaar. Dat wat de opdrachtgever in het contract met de aannemer laat zetten en dat wat ingediend word bij de gemeente, waarbij meestal de opdrachtgever niet de aanvrager is. We hebben het in deze thread over wat in de overeenkomst staat. Wat in de aanvraag staat is niet aangegeven namelijk. Toch is de wereld niet zo zwart wit als jij hem nu schetst.
Als we doorgaan op de hypothetische situatie van een aanvraag waarin werkkamer stond vermeld, dan zou een gemeente om duidelijkheid vragen als deze duidelijkheid niet ontstond uit de overige stukken.

ls dat voor een bepaalde ruimte niet gebeurt dan is het niet aan de gemeente om dat zelf te bepalen. De gemeente signaleert dan dat er informatie ontbreekt en verzoekt om aanvulling.

dat is wat ik zei in mijn reactie waarop je reageerde notabene

Wat naar mijn idee de gedachtengang van je advocaat was is dat jij als leek een contract hebt met de aannemer waarin je hebt afgesproken dat je een 'werkkamer' krijgt. Op basis van dat contract moet de aannemer zorgen dat de omgevingsvergunning correct wordt ingediend. Of zo'n ruimte dan in de termen van de regelgeving een verblijfsruimte is of dat dat ook anders kan heten is iets wat jij als leek niet hoeft te weten. In die zin kan een aannemer zich niet beroepen op de terminologie.

nee dat was niet de situatie bij mij, maar die zienswijze had best kunnen ontstaan

e vraag is echter wel wat je precies hebt afgesproken met de aannemer. Want bij mijn weten is er geen wettelijke definitie van 'werkkamer'.

er zijn een heleboel dingen wettelijk niet gedefinieerd, dat betekend niet dat je het dan niet kunt vragen of duidelijk maken. Ook het bouwbesluit is geen wettelijke definitie trouwens.

En het staat je vrij om wat voor ruimte dan ook op die manier te gebruiken als je dat wilt.

Nee, bijvoorbeeld als je zo'n ruimte wilt verkopen als zodanig, dan mag dat niet. Ook heb je problemen met verzekering waardoor je hem wettelijk ook niet overal voor kunt gebruiken. Etc. Daarnaast mag de gemeente handhaven op verblijfsruimten/verblijfsgebieden zoals bijvoorbeeld een flatbewoner zijn berging niet zomaar mag inrichten en gebruiken als slaapkamer.

Op een zolder zonder ramen en ventilatie mag je ook gerust gaan slapen. Ook al zou je volgens de regelgeving zo'n ruimte moeten aanmerken als verblijfsruimte en zou hij daarmee niet voldoen aan de wet.

Maar op het moment dat je met een aanemer afspreekt dat je diezelfde zolder als slaapkamer koopt, dan wordt het een ander verhaal. Het is dan zijn verantwoordelijkheid dat de zolder ook als slaapkamer oftewel verblijfsruimte voldoet aan de regels. In het geval van een werkkamer ontbreekt echter de eenduidigheid. Het gaat er dan veel meer om wat je met de aannemer hebt afgesproken over het doel/gebruik van de betreffende ruimte. Op basis daarvan zou een rechter kunnen bepalen of al dan niet aan de verwachtingen voldaan wordt.

Juridisch heb je altijd met interpretaties te maken, dit geval zal zeker geen uitzondering zijn.


Maar dit was mijn laatste toelichting op mijn ervaring en zienswijze. Heb hier momenteel niet de tijd voor.

[Voor 18% gewijzigd door 2green op 08-11-2018 01:43]

[CyberMania]

De bewoordingen van wat je contractueel hebt afgesproken zijn niet (altijd) doorslaggevend. Van belang zijn ook de redelijke verwachtingen die je over en weer van elkaar mocht hebben toen je het de overeenkomst sloot. Daarin speelt ook kwaliteit van personen een rol: jij bent een gewone 'consument' en zij een professionele huizenbouwer. Dat betekent dat zij niet te snel mogen er op mogen vertrouwen dat jij iets 'vreemds' zou willen, daar hadden ze je dan beter tegen moeten beschermen door nadrukkelijk vast te leggen dat jij iets wil wat niet logisch is.

[Voor 9% gewijzigd door CyberMania op 08-11-2018 06:19]

[Señor Sjon]

2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 21:35:
[...]

Discussies over terminologie gaan niet helpen vrees ik, meestal het begin van discussies tot in het absurde. Zo weet ik niet of een garage een "werkruimte" kan zijn, terwijl ik er wel in kan werken. Nu kan ik verblijven in mijn garage, wat gezien de toestand van mijn Suzuki intruder waarheidsgetrouw is, dus is dat een verblijfruimte? Ook stelt de belastingdienst strenge eisen aan een werkruimte, zoals eigen voorzieningen, ingang. Of had de aannemer had moeten vragen wat voor werk in deze werkruimte gedaan moet worden, etc? Zie niet in hoe een dergelijk discussie de TS gaat helpen, zeker met zoveel beta's als op tweakers ene riskante richting .

Mijn standpunt was ook dat de aanvrager mag bepalen wat hij wil, echter stel ik dat hij dit mag doen in zijn eigen bewoording. Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld. Mijn vermoeden is dat dit daarom niet op de tekening stond. Net als dat aannemers vaak op de zolder de kamerindeling weglaten zodat hieraan geen extra eisen of vragen worden gesteld voor/over een leefruimte door de gemeente.

Nergens stelde ik dat advocaten experts zijn, ook niet dat ze dat niet zijn.

Je bent namelijk wat stellig, ook ten aanzien van de status van tekeningen in aannemingsovereenkomsten. De tekening die bij de overeenkomst zit, is net zo bindend als het geschreven contract en onderdeel van het bestek.

De gemeente zal altijd bij de aanvrager terug komen als niet in bouwbesluit terminologie aangeduid is wat de functie is. Dus VR (verblijfsruimte) en VG (verblijfsgebied) moet te allen tijde aangegeven en berekend zijn. De tekst was blijkbaar "bijkeuken (ogf)", waarbij ogf voor Overige Gebruiks Functie staat (zal wel ergens in de legenda van de tekening staan wat de afkortingen betekenen). Daarmee is voor de gemeente al de kous af.

[headhunter1985]

Ik denk dat de huidige discussie de TS beperkt helpt, al vind ik het een interessante discussie.

Mijn advies aan TS: vraag bij de gemeente de omgevingsvergunningsaanvraag stukken op. Op basis van deze stukken kan worden behaald hoe de "werkkamer" is aangevraagd, is de werkkamer opgenomen binnen de energieschil van de woning, is er voor de "werkkamer" een ander ventilatieconcept aangevraagd ect ect.

Hierbij hoop ik dat het voor de TS gunstig uitpakt, dan kan je de aannemer hiermee confronteren en is er in afwijking van de vergunning gebouwd.

De tweede weg is: wat is afgesproken? Mondeling en in het contract inclusief de bijlagen van het contract.

[Punkrocker]

Volgens de UAV gaat de tekst boven de tekening.
Zie paragraaf 2 - punt 4.

[klaaas]

2green schreef op donderdag 8 november 2018 @ 00:52:
[...]
je haalt twee dingen door elkaar. Dat wat de opdrachtgever in het contract met de aannemer laat zetten en dat wat ingediend word bij de gemeente, waarbij meestal de opdrachtgever niet de aanvrager is. We hebben het in deze thread over wat in de overeenkomst staat. Wat in de aanvraag staat is niet aangegeven namelijk. Toch is de wereld niet zo zwart wit als jij hem nu schetst.

Ik trek de dingen juist uit elkaar. TS wil aantonen dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet en lijkt dat te willen doen via de weg van de bouwregelgeving. Ik stel juist dat dat 2 verschillende zaken zijn en dat je je moet richten op het contract.

Als we doorgaan op de hypothetische situatie van een aanvraag waarin werkkamer stond vermeld, dan zou een gemeente om duidelijkheid vragen als deze duidelijkheid niet ontstond uit de overige stukken.

[...]
dat is wat ik zei in mijn reactie waarop je reageerde notabene

Excuse me? Je zei letterlijk: "Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld." Dat is pertinent onjuist.

er zijn een heleboel dingen wettelijk niet gedefinieerd, dat betekend niet dat je het dan niet kunt vragen of duidelijk maken. Ook het bouwbesluit is geen wettelijke definitie trouwens.

Dat eerste is zeker waar maar het Bouwbesluit is toch echt formele regelgeving.

Nee, bijvoorbeeld als je zo'n ruimte wilt verkopen als zodanig, dan mag dat niet. Ook heb je problemen met verzekering waardoor je hem wettelijk ook niet overal voor kunt gebruiken. Etc. Daarnaast mag de gemeente handhaven op verblijfsruimten/verblijfsgebieden zoals bijvoorbeeld een flatbewoner zijn berging niet zomaar mag inrichten en gebruiken als slaapkamer.

Je gaat zo ontzettend kort door de bocht dat ik me maar even beperk tot je eerste opmerking. Want daar gaat het om. Je mag inderdaad een ruimte die niet voldoet aan de eisen voor het beoogde gebruik niet verkopen alsof het wel kan. Je mag dus een zolder die geen daglicht en ventilatie heeft niet verkopen als slaapkamer. Het probleem is dat je met een term als werkkamer aardig in een grijs gebied terecht komt. Want wat is dat? Is dat een ruimte die incidenteel gebruikt wordt om de privé-administratie bij te werken of is dat een ruimte waarin iemand thuiswerk verricht? En moet zo'n ruimte dan verplicht worden aangemerkt als verblijfsruimte? Moet een hobbyruimte waarin iemand avond aan avond met z'n modeltreinen in de weer is een verblijfsruimte zijn? Moet je daglicht hebben op de zolder die je hebt ingericht als fitnessruimte? Etc, etc.

De weg die TS lijkt te kiezen is dat hij van mening is dat de aannemer de werkkamer had moeten aanmerken als verblijfsruimten en als zodanig had moeten uitvoeren. Die weg is vanwege het grijze gebied dat ik omschreven hebben m.i. niet de beste. Daar komt nog bij dat je als particuliere opdrachtgever af mag wijken van bepaalde voorschriften van de regelgeving (aannemer zou zich kunnen beroepen op het feit dat hij op bepaalde zaken gewezen heeft en je hebt ingestemd) plus het feit dat er in het Bouwbesluit geen eisen gesteld worden aan de temperatuur die in een verblijfsruimte gehaald zou moeten worden.

Het lijkt me beter uit te gaan van de afspraken die met de aannemer gemaakt zijn. Contractueel is vastgelegd dat er een werkkamer komt. Wat is daar verder over afgesproken? Is het gebruik van de ruimte in b.v. een mailwisseling ter sprake gekomen? Waarschijnlijk heeft de aannemer een meerprijs opgegeven voor de wijziging van bijkeuken naar werkkamer. Wat werd daarvoor extra geleverd? Was de bijkeuken b.v. oorspronkelijk ook al voorzien van verwarming? Op basis van dat soort zaken moet volgens mij aannemelijk te maken zijn dat de ruimte zoals deze nu blijkbaar is niet voldoet aan de verwachtingen die TS als particulier zou mogen hebben.

[2green]

Señor Sjon schreef op donderdag 8 november 2018 @ 09:05:
[...]

Je bent namelijk wat stellig,

Dat ben jij ook. Wat helaas een nadeel is bij (tekstuele) communicatie. Niemand brengt alle nuances aan. Dan zou je een (wet)boek moeten schrijven en ben je nog niet klaar.

ook ten aanzien van de status van tekeningen in aannemingsovereenkomsten. De tekening die bij de overeenkomst zit, is net zo bindend als het geschreven contract en onderdeel van het bestek.

Dat was bij mij niet het geval en zoals ik al zie, je hebt altijd te maken met juridische interpretaties. In mijn zaak zijn diverse precedenten getoond die vrijwel letterlijk overeenkwamen, dat was voldoende voor mij.

De gemeente zal altijd bij de aanvrager terug komen als niet in bouwbesluit terminologie aangeduid is wat de functie is. Dus VR (verblijfsruimte) en VG (verblijfsgebied) moet te allen tijde aangegeven en berekend zijn. De tekst was blijkbaar "bijkeuken (ogf)", waarbij ogf voor Overige Gebruiks Functie staat (zal wel ergens in de legenda van de tekening staan wat de afkortingen betekenen). Daarmee is voor de gemeente al de kous af.

Zoals je het nu stelt bestaan er geen aanvragen bij een gemeente die ingediend zijn middels informele terminologie, wat onwaar is.

Verder zei ik iets soortgelijks, echter ben ik minder stellig door te stellen dat het gaat om duidelijkheid en niet exact woordgebruik. Als de gemeente begrijpt wat je zegt, zullen ze niet altijd staan op die exacte terminologie.

Ik stop met dit gesprek. Ik zie de waarde van deze discussie niet in voor TS.

Het is begrijpelijk als reageert met jouw zienswijze, zou ik ook doen. Maar vanaf dit punt houd ik het simpel en reageer gewoon dat ik het anders zie (of niet).

[Voor 12% gewijzigd door 2green op 08-11-2018 09:49]

[Señor Sjon]

Het is mijn werk omtrent omgevingsvergunningen en bouwbesluit.

Het komt overigens uit dit stukje van de TS:

Omdat we er onderling niet uitkomen en de bouwer ons gewoon laat stikken heb ik geprobeerd zelf de regels uit het Bouwbesluit te doorgronden, o.a. wat betreft de termen als verblijfsruimte en overige gebruiksfunctie (waar ogf blijkbaar voor staat). Een werkkamer lijkt onder verblijfsruimte te vallen in tegenstelling tot een bijkeuken en daarom worden er strengere eisen aan gesteld voor wat betreft isolatie, ventilatie, temperatuur en dergelijke. Ik heb het idee dat de bouwer is vergeten om op de tekeningen (en in de bouwbesluitberekeningen die zijn ingediend bij de aanvraag voor de bouwvergunning) de werkkamer mee te rekenen als verblijfsruimte. Dit lijkt de constateringen van de bouwkundige tijdens oplevering te ondersteunen. Maar ik ben geen expert wat dit betreft, daarvoor heb ik een bouwbedrijf ingehuurd.
Kan iemand hier daar iets over zeggen?

Ik denk dat bij de aannemer wat informatie is verloren gegaan tussen contract en werkvoorbereiding. Het is in ieder geval niet heel makkelijk te herstellen en de logische stap is de arbitrage bij Woningborg als eerste.

[Kaasplank]

Volgens mij is het niet zo lastig. Bouwer heeft opdracht gekregen om een bijkeuken op te waarderen naar een verblijfsruimte met de daarbij behorende eisen aan ventilatie en daglicht maar heeft dit blijkbaar vergeten door te voeren. Tijdens de bouw hebben ze de fout proberen te verbloemen door wat extra isolatie en een willekeurig ventilatierooster die de schijn moeten geven dat de ze ruimte hebben opgewaardeerd.

Ik zou bij de gemeente de stukken van de omgevingsvergunning opvragen. Je "werkkamer" is een verblijfsgebied dus die zou meegenomen moeten zijn in het gebruiksoppervlak van je woning en in de 55% verhouding tussen gebruiksoppervlak en verblijfsgebied. Ook moet de ruimte zijn opgenomen in de berekening voor de ventilatie en daglicht.

Wellicht zullen ze nog schermen met deze regel in het bouwbesluit maar daar hadden ze je imho op moeten wijzen.

[Señor Sjon]

Als het een vrijstaande woning is, dan haal je vrij makkelijk de 55% regel. De gemeente heeft al getoetst op overige gebruiksfunctie. Via die weg ga je het niet redden.

Punkrocker schreef op donderdag 8 november 2018 @ 09:29:
Volgens de UAV gaat de tekst boven de tekening.
Zie paragraaf 2 - punt 4.

Dit gaat over het bestek, niet de aannemingsovereenkomst. Bij het bestek is het woord boven tekening (ook geschreven maat vs. getekende/gemeten maat op tekening).

1. De bepalingen van de UAV gelden voor zover daarvan in het bestek niet uitdrukkelijk is afgeweken.

2. Tot het bestek behoren mede, als waren zij er letterlijk in opgenomen, de op het werk van toepassing verklaarde technische normvoorschriften zoals deze drie maanden voor de dag van aanbesteding luiden.

3. Op de overeenkomst is van toepassing het Nederlandse recht.

4. Indien onderdelen van het bestek onderling tegenstrijdig zijn, wordt, tenzij een andere bedoeling uit het bestek voortvloeit, de rangorde daarvan bepaald aan de hand van de volgende regels:

a. een nieuw geschreven of getekend document gaat voor een oud geschreven of getekend document;
b. de beschrijving gaat voor een tekening;
c. een bijzondere regeling gaat voor een algemene regeling;

met dien verstande, dat regel a gaat voor de regels b en c , en regel b voor regel c .

Indien toepassing van deze regels geen uitkomst biedt, wordt de tegenstrijdigheid, met inachtneming van de billijkheid, uitgelegd ten nadele van degene door of namens wie het bestek is opgesteld.

5. Het in het vierde lid bepaalde laat onverlet de verplichting van de aannemer om de directie te waarschuwen in geval van een klaarblijkelijke tegenstrijdigheid tussen onderdelen van het bestek.

@hifonics heb je tekeningen ter controle gehad na het tekenen van de overeenkomst? Is ergens de ruimte besproken qua afwerking e.d.?

[Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 08-11-2018 10:03]

[klaaas]

Kaasplank schreef op donderdag 8 november 2018 @ 09:53:
Volgens mij is het niet zo lastig. Bouwer heeft opdracht gekregen om een bijkeuken op te waarderen naar een verblijfsruimte met de daarbij behorende eisen aan ventilatie en daglicht.

Nee, dat heeft hij niet. Hij heeft opdracht gekregen de bijkeuken op te waarderen naar een werkkamer.

[klaaas]

Wat ik met al het gepraat over regelgeving een beetje mis is een analyse van het werkelijke probleem. Want of de aannemer nou wel of niet de boel volgens de regels heeft uitgevoerd en of een werkkamer wel of niet een verblijfsruimte is, in de kern hebben we het over een praktisch probleem: het wordt niet warm genoeg in de werkkamer.

Wat ik als eerste zou willen weten is hoe dat kan? Als de aannemer de wand tussen berging en werkkamer geïsoleerd heeft en een radiator in de berging geplaatst heeft dan ga ik er ook maar vanuit dat de werkkamer zelf wel geïsoleerd is. Op zich moet het dan toch geen enkel probleem zijn om de kamer op temperatuur te krijgen? Zelfs zonder isolatie zou dat nog moeten kunnen. Is het niet zo dat de capaciteit van de vloerverwarming onvoldoende is? Of is de boel niet goed ingeregeld? Of ervaart de TS vooral tocht via het ventilatierooster? Ligt het probleem niet aan de gebruikerskant (op willen stoken naar 24 graden b.v. of vloerverwarming alleen aanzetten bij gebruik werkkamer). Wat is het standpunt van de aannemer daarover?

[2green]

klaaas schreef op donderdag 8 november 2018 @ 09:35:
[...]


Ik trek de dingen juist uit elkaar. TS wil aantonen dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet en lijkt dat te willen doen via de weg van de bouwregelgeving. Ik stel juist dat dat 2 verschillende zaken zijn en dat je je moet richten op het contract.

Dan heb je gelijk. Dat was ik ook aan doen, maar pas later. Volgens mij besefte ik dat pas na mijn tweede of derde reactie in deze thread.

[...]


Excuse me? Je zei letterlijk: "Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld." Dat is pertinent onjuist.

Mogelijk heb je erover heen gelezen?: "zodat hieraan geen extra eisen of vragen worden gesteld voor/over een leefruimte door de gemeente. "

In deze thread druk ik mij erg kort en rommelig uit omdat ik er zat van ben mijn initiele toelichting tot op de punt en komma te moeten uitleggen. Snap dat het niet overal even duidelijk is.

[...]


Dat eerste is zeker waar maar het Bouwbesluit is toch echt formele regelgeving.
zodat hieraan geen extra eisen of vragen worden gesteld voor/over een leefruimte door de gemeente.
[...]
[...]


Je gaat zo ontzettend kort door de bocht dat ik me maar even beperk tot je eerste opmerking. Want daar gaat het om. Je mag inderdaad een ruimte die niet voldoet aan de eisen voor het beoogde gebruik niet verkopen alsof het wel kan. Je mag dus een zolder die geen daglicht en ventilatie heeft niet verkopen als slaapkamer. Het probleem is dat je met een term als werkkamer aardig in een grijs gebied terecht komt. Want wat is dat? Is dat een ruimte die incidenteel gebruikt wordt om de privé-administratie bij te werken of is dat een ruimte waarin iemand thuiswerk verricht? En moet zo'n ruimte dan verplicht worden aangemerkt als verblijfsruimte? Moet een hobbyruimte waarin iemand avond aan avond met z'n modeltreinen in de weer is een verblijfsruimte zijn? Moet je daglicht hebben op de zolder die je hebt ingericht als fitnessruimte? Etc, etc.

De weg die TS lijkt te kiezen is dat hij van mening is dat de aannemer de werkkamer had moeten aanmerken als verblijfsruimten en als zodanig had moeten uitvoeren. Die weg is vanwege het grijze gebied dat ik omschreven hebben m.i. niet de beste. Daar komt nog bij dat je als particuliere opdrachtgever af mag wijken van bepaalde voorschriften van de regelgeving (aannemer zou zich kunnen beroepen op het feit dat hij op bepaalde zaken gewezen heeft en je hebt ingestemd) plus het feit dat er in het Bouwbesluit geen eisen gesteld worden aan de temperatuur die in een verblijfsruimte gehaald zou moeten worden.

Het lijkt me beter uit te gaan van de afspraken die met de aannemer gemaakt zijn. Contractueel is vastgelegd dat er een werkkamer komt. Wat is daar verder over afgesproken? Is het gebruik van de ruimte in b.v. een mailwisseling ter sprake gekomen? Waarschijnlijk heeft de aannemer een meerprijs opgegeven voor de wijziging van bijkeuken naar werkkamer. Wat werd daarvoor extra geleverd? Was de bijkeuken b.v. oorspronkelijk ook al voorzien van verwarming? Op basis van dat soort zaken moet volgens mij aannemelijk te maken zijn dat de ruimte zoals deze nu blijkbaar is niet voldoet aan de verwachtingen die TS als particulier zou mogen hebben.

Ik ben het met je eens dat dit interpretatie gevoelige materie is. Maar de term werkruimte komt zo verschrikkelijk vaak voor dat hierover intussen precedenten zijn te vinden.

In mijn zaak was de term werkruimte zelf verklarend, zo snel deze gespot was in de overeenkomst was de discussie zelfs voor woningborg voorbij. Daarna begon een veel langere discussie over wat er gedaan moest worden en wat de kosten zouden zijn.

Als je over interpretaties gaat beginnen bij woningborg of de aannemer, dan gaan beide partijen al heel snel argumenten bedenken die tegen werken. Ik zou het eerst simpel houden, proberen een bevestigend antwoord uit te lokken, alvoren in discussie te gaan over de definitie.

Vooruitlopend op die definitie discussie, zou het inderdaad helpen als er correspondentie is over de werkruimte en het beoogde gebruik daarvan met de aannemer. Bijvoorbeeld per E-mail.

Ik knijp ertussen uit, deze discussie gaat verder dan mijn interesses gaan namelijk.

[Mickey77]

Mooi dat er zo snel wordt gereageerd met inhoudelijke hulp. Dat moet TS goed doen!

Als de bouwtekening ondergeschikt is aan het contract dan heb je gelijk. Gelijk hebben en krijgen zijn soms twee dingen. Als je geen zin hebt in een lang proces en veel gedoe, zou je parallel aan dit proces kunnen uitzoeken wat de kosten zijn van de aanpassingen die nodig zijn om de werkruimte goed warm te maken. Vervolgens zou ik de aannemer het voorstel doen om dat bedrag te vergoeden.

Natuurlijk kan het zijn dat hij dan vast houdt aan zijn huidige houding van niets doen. Maar het zou ook kunnen dat als het een redelijk bedrag is, dat hij akkoord gaat. Dan zou dat de snelste oplossing kunnen zijn met het minste gedoe. Ook zou je kunnen denken aan bemiddeling, bijv. van Eigen Huis.

[klaaas]

2green schreef op donderdag 8 november 2018 @ 10:33:
Ik ben het met je eens dat dit interpretatie gevoelige materie is. Maar de term werkruimte komt zo verschrikkelijk vaak voor dat hierover intussen precedenten zijn te vinden.

In mijn zaak was de term werkruimte zelf verklarend, zo snel deze gespot was in de overeenkomst was de discussie zelfs voor woningborg voorbij. Daarna begon een veel langere discussie over wat er gedaan moest worden en wat de kosten zouden zijn.

Precies. Het is eigenlijk heel simpel: je hebt afgesproken dat je een werkkamer krijgt i.p.v. een bijkeuken. En je betaalt nota bene extra voor het doorleggen van de vloerverwarming. Als het dan niet warm wordt in je werkkamer dan is dat waar je de aannemer op aanspreekt. En als die niet met een bevredigende oplossing komt dan schakel je Woningborg in. Ik zie weinig ruimte voor discussie. Als de aannemer en Woningborg een ander standpunt hebben dan ben ik wel heel benieuwd naar de argumenten.

[Kalevandaal]

2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 16:54:
- betaal niet je laatste 10 of 5%, het maximale bedrag dat je bij de notaris vast mag hebben staan na de oplevering, neem aan dat je deze nog hebt staan. Je aannemer gaat waarschijnlijk meerdere dreigbrieven sturen dat je moet betalen, dat dit volgens woningborg moet, dat er een deurwaarder ingezet wordt, etc. Dit alles maakt niets uit zolang de geschatte kosten hoger zijn dan het bedrag dat je vast houd.

Mooie wall of tekst. Kudos!

Maar even hierin inhaken. Weet dat je het onbetwiste deel moet betalen. Zomaar roepen 15% niet betalen vindt ik gevaarlijk. Zeker als je het hebt over deurwaarders etc.
Ik zou zeggen, maar eerst een begroting wat herstel zou moeten kosten. Dan wel via een onderbouwde calculatie van een specialist.
Daarmee kan je, nadat je de aannemer hebt aangegeven de factuur niet te betalen, aantonen dat dit deel rechtvaardig is om achter te houden

[2green]

sbruynis schreef op donderdag 8 november 2018 @ 13:21:
[...]


Mooie wall of tekst. Kudos!

Maar even hierin inhaken. Weet dat je het onbetwiste deel moet betalen. Zomaar roepen 15% niet betalen vindt ik gevaarlijk. Zeker als je het hebt over deurwaarders etc.
Ik zou zeggen, maar eerst een begroting wat herstel zou moeten kosten. Dan wel via een onderbouwde calculatie van een specialist.
Daarmee kan je, nadat je de aannemer hebt aangegeven de factuur niet te betalen, aantonen dat dit deel rechtvaardig is om achter te houden

Je moet inderdaad wel een schatting maken van de openstaande gebreken en dat bedrag mag je dan maximaal vasthouden. Dit gaf ik ook aan in de geciteerde tekst, maar extra toelichting is vast niet ongewenst.

Hierbij heb ik mij laten uitleggen door mijn advocaat dat het voldoende is als je zelf een schatting maakt en hierbij een onderbouwing hebt. Geschat aantal uren en uurloon bijvoorbeeld.

[hifonics]

Bedankt voor alle reacties alvast!
Ik heb bij Woningborg mijn klachten gemeld en zij gaan nu onderzoeken of ze kunnen/willen bemiddelen.

Ik heb inmiddels de bouwbesluit berekeningen gevonden die door het bouwbedrijf zijn ingediend bij de aanvraag voor de bouwvergunning. Ik zie de werkkamer niet terugkomen in de daglichtberekening en de ventilatie berekening. De 55% controle voldoet wel, al is het net met nog geen 4 m2 speling.

Wat me nog opvalt is dat bij de RC berekening er een kopje over "dakplaat" is opgenomen. Onder "Dakplaat hoofdbouw" staat een materiaal "PLS dakplaat 156 8/8" en RC waarde van 4,00 vermeld. Onder "Dakplaat aanbouw" staat bij materiaal "n.v.t." en geen RC waarde. De aanbouw heeft een plat dak, maar verder lijkt de buitenschil hetzelfde als de hoofdbouw. Volgens de tekening is dit een geïsoleerde spouwmuurconstructie.

Ter aanvulling, dit is wat er letterlijk in de aanneemovereenkomst staat:
Extra werkkamer t.p.v. de begane grond (berging), e.e.a. geheel compleet met een gibowand, een binnendeurkozijn met een standaard binnendeur, ook naar de berging, verwarming (20 graden), elektra, schilderwerk en gespoten plafond, een raamkozijn met rooster. Bijkeuken komt te vervallen en is hiermee verrekend.

Wij zijn er vanuit gegaan dat het bouwbedrijf de expert was en dat het ons zouden melden als we iets vroegen dat blijkbaar niet (goed) te realiseren was.

[Voor 24% gewijzigd door hifonics op 09-11-2018 08:54]

[Firestorm]

Succes met de afhandeling! laat je ons het vervolg nog weten?

Ik zag trouwens verder naar boven dat er verwezen werd naar consumenten en rechten. Bij het kopen van onroerende zaken is het consumentenrecht echter NIET van toepassing! Houd hier rekening mee

[XyritZz]

"een binnendeurkozijn met een standaard binnendeur"

Volgens mij doen ze naar een bijkeuken meestal een extra isolerende deur, zodat je de warmte binnen houdt in je woonkamer aangezien de bijkeuken standaard minder verwarmd/geisoleerd is.

Dat ze de deur vervangen door een standaard binnendeur lijkt mij indicatie genoeg dat ze de werkkamer fatsoenlijk verwarmd op hadden moeten leveren en dat ze dus een fout hebben gemaakt.

Lekker die 10% achterhouden bij de notaris totdat het fatsoenlijk opgelost is.

[hifonics]

XyritZz schreef op vrijdag 9 november 2018 @ 12:23:
"een binnendeurkozijn met een standaard binnendeur"

Volgens mij doen ze naar een bijkeuken meestal een extra isolerende deur, zodat je de warmte binnen houdt in je woonkamer aangezien de bijkeuken standaard minder verwarmd/geisoleerd is.

Dit is precies wat de bouwkundige tijdens de opleverkeuring heeft geconstateerd. De overgang van verwarmde ruimte naar onverwarmde/minder verwarmde ruimte moet voldoende geïsoleerd zijn. Een standaard binnendeur isoleert niet voldoende.

Het is nu even afwachten of Woningborg daadwerkelijk actie onderneemt. Volgens hun website sturen ze een bouwkundige om ter plekke met beide partijen de situatie te bekijken en vervolgens te beoordelen met advies over hoe de problemen kunnen worden opgelost.

[klaaas]

hifonics schreef op vrijdag 9 november 2018 @ 08:49:

Ter aanvulling, dit is wat er letterlijk in de aanneemovereenkomst staat:
Extra werkkamer t.p.v. de begane grond (berging), e.e.a. geheel compleet met een gibowand, een binnendeurkozijn met een standaard binnendeur, ook naar de berging, verwarming (20 graden), elektra, schilderwerk en gespoten plafond, een raamkozijn met rooster. Bijkeuken komt te vervallen en is hiermee verrekend.

Dit is niet de aanvulling, dit is de kern waar je je op moet richten. Je bent overeengekomen dat je een werkkamer krijgt waarbij zelfs de temperatuur die gehaald moet worden specifiek benoemd is. Hoe het komt dat die temperatuur niet gehaald wordt, daar hoef je je in 1e instantie niet druk om te maken.

hifonics schreef op vrijdag 9 november 2018 @ 12:48:
[...]
Dit is precies wat de bouwkundige tijdens de opleverkeuring heeft geconstateerd. De overgang van verwarmde ruimte naar onverwarmde/minder verwarmde ruimte moet voldoende geïsoleerd zijn. Een standaard binnendeur isoleert niet voldoende.

Dat is niet per definitie het geval. Een onverwarmde ruimte kan binnen de isolatieschil liggen en dan heb je dus geen isolerende scheiding tussen de verwarmde en onverwarmde ruimte. Ook b.v. een zolder mag als onverwarmde ruimte binnen de isolatieschil liggen en dan heb je meestal een open verbinding tussen overloop en zolder. Dat kun je niet eens isoleren…