Cookies op Tweakers

Tweakers is onderdeel van DPG Media en maakt gebruik van cookies, JavaScript en vergelijkbare technologie om je onder andere een optimale gebruikerservaring te bieden. Ook kan Tweakers hierdoor het gedrag van bezoekers vastleggen en analyseren. Door gebruik te maken van deze website, of door op 'Cookies accepteren' te klikken, geef je toestemming voor het gebruik van cookies. Wil je meer informatie over cookies en hoe ze worden gebruikt? Bekijk dan ons cookiebeleid.

Meer informatie
Toon posts:

Aannemer levert ruimte niet op als verblijfsruimte

Pagina: 1
Acties:

  • 2green
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 18:41
Wij hebben een soortgelijk probleem gehad met onze aannemer (bouwbedrijf regeling vroomshoop). Puntsgewijs de aandachtspunten die mogelijk helpen bij jouw situatie:
- Contractueel heb je een werkkamer in je aanneemovereenkomst staan.
- De gemeente ziet een werkkamer als een leefruimte, waarmee juridisch vast staat dat je een leefruimte hebt gevraagd.
- Je hebt in het opleverrapport aangegeven niet akkoord te zijn met deze ruimte, waarmee juridisch vast staat dat je deze ruimte niet geaccepteerd hebt.
- had je iets dergelijks niet gezien bij de oplevering, dan was zelfs een aangetekende brief vlot na de oplevering voldoende om juridisch een gebrek te melden omdat iets dergelijks niet eenvoudig optisch waarneembaar zijn.
- tekeningen zijn juridisch ondergeschikt aan (aanneem)overenekomsten. Dat hierin iets anders staat maakt dus niet uit in jouw situatie. Hadden ze dezelfde waarde gehad, dan had je een document gehad waarin stond dat het een leefruimte betrof en een document waarin het een overige ruimte betrof, waarbij je nog steeds uitkomt op de situatie dat die ruimte aan zowel de eisen van een leefruimte als overige ruimte moet voldoen. In je communicatie naar de tegenpartijen zou ik argument 1 gebruiken, de overeenkomst versus tekening.
- Je aannemer kent dit spelletje en zal zo min mogelijk van zijn rechtspositie weggeven door informatie te geven, toezeggingen te doen, etc.
- Woningborg is afhankelijk van hun relatie met aannemers, deze zullen ze tevreden willen houden zodat ze huizen blijven bouwen met woningborg garantie. Hun "onafhankelijk oordeel" bleek bij ons zeer bevooroordeeld te zijn en zijn uiteindelijk op vrijwel alle punten in hun ongelijk gesteld door mijn advocaat. Houd hier rekening mee.
- De uitspraak van woningborg hoef je niet te accepteren, het is gewoon een verzekeringspartij die jou vertellen hoe ze tegen de zaak aan kijken vanuit hun eigen belangen.
- Woningborg heeft maximale termijnen dat ze aansprakelijk zijn voor gebreken. Voor dat dit termijn verlopen is moet je een juridisch procedure starten anders vervallen je rechten. Zoek dit op in de woningborg contract en zet het in je agenda.
- Er zijn nu drie partijen met ieder hun eigen belang: jij, je aannemer, woningborg. Jij wilt de best oplossing, de aannemer de goedkoopste (niets doen) en woningborg zal meestal het advies van de aannemer overnemen, aangevuld met hun kennis van de eigen garantiebeperkingen en wetgeving (kaasschaaf methode).
- Jij bent ook de enige die haast heeft, hiervan maken ze dankbaar gebruik door goedkope voorstellen te doen. Ieder voorstel en tegenvoorstel kost je 1 tot 4 maand (hiervoor zullen verschillende redenen zijn, zoals een bezoek van een expert (vrijwel altijd je aannemer die dan een "onafhankelijk" advies geeft aan woningborg).
- Bewaak je eigen belangen door naast woningborg je rechten veilig te stellen middels aangetekende brieven aan de aannemer en woningborg. Stel ook termijnen en houd rekening ermee dat als de onderhandelingen niet slagen, een eventuele juridisch procedure + uitspraak zo'n 7 a 9 maand duurt.
- Vergeet niet, op dit moment heb je alleen de aannemer als tegenpartij en stel je de aannemer aansprakelijk. Woningborg informeer je alleen maar. Dit blijft zo totdat er een situatie ontstaat waarin je woningborg extra kunt aanspreken bovenop de plichten die de aannemer heeft. Gezien jouw situatie lijkt mij dit niet van toepassing.
- naast gerechtelijk stappen kun je volgens mij ook een onafhankelijke uitspraak aanvragen bij de kifid, als er een situatie ontstaat dat je er niet uitkomt met Woningborg. Dit aangezien een verzekeraar een financieel product betreft. Hiermee heb ik echter geen ervaring en zonder jurist ben je hiermee zwaar in het nadeel, aangezien een partij als woningborg hiermee heel veel ervaring heeft en de aannemer hierin adviseert (en jou niet). Zo'n uitspraak is volgens mij bindend, omdat je hiervoor tekent o.i.d. bij aanvang.

* Overige gebreken *
- Naast de problemen die je hebt gezien bij de oplevering heb je ook beperkte garantie op de gebreken die je na de oplevering ontdekt. Noteer deze tijdig meld ze tijdig aan beide partijen.
- probeer zoveel mogelijk gebreken te vinden, goed voor de ruilhandel als puntje bij paaltje komt.

* Je leefruimte *
- controleer hoe deze bij de gemeente is ingediend. Is deze niet als zodanig ingediend bij de gemeente dan mag je je woning ook niet als zodanig verkopen. Dit geeft waardevermindering op je woning. Je mag dus eisen dat dit alsnog gebeurd. Hiermee is ook gelijk duidelijk wat wat je eist (dit sluit aanvullende eisen niet uit).
- extra verwarmingen en andere lapmiddelen geven niet hetzelfde rendament. Dit is nadeling voor het leefgemakt, epc berekening, etc.
- Als eisende partij dien je hard te maken wat er anders moet. In jouw geval moet je dus ondanks dat je die kennis niet hebt zien te onderbouwen wat er anders moet in jouw leefruimte.

- betaal niet je laatste 10 of 5%, het maximale bedrag dat je bij de notaris vast mag hebben staan na de oplevering, neem aan dat je deze nog hebt staan. Je aannemer gaat waarschijnlijk meerdere dreigbrieven sturen dat je moet betalen, dat dit volgens woningborg moet, dat er een deurwaarder ingezet wordt, etc. Dit alles maakt niets uit zolang de geschatte kosten hoger zijn dan het bedrag dat je vast houd.

Verder kan een dergelijk zaak erg lang duren als je niet oppast. Stel dus duidelijk termijnen en verwacht niet dat dit in een paar week of maanden klaar is (zou leuk zijn als het wel zo is).
Mocht je een juridische bijstand verzekering hebben, dan zou je die asap moeten inschakelen. Vergeet niet dat dit dan een vierde partij is, met opnieuw hun eigen belangen. Dit is dan ook een verzekeraar die zo goedkoop mogelijk van zijn lasten af wil. Zo stelde die van ons voor om de laatste 5% aan de aannemer over te maken omdat die anders niet wilde onderhandelen (het domste wat je kan doen). Tevens gaan ze liever 10 jaar onderhandelen dan een procedure starten (brieven sturen is goedkoper).

Het is een tekstmuur geworden omdat ik wat haast had, hoop dat het helpt.

Edit: toegevoegd: Kifid, termijnen woningborg, ingediende stukken gemeente, toelichting nadelen rechtsbijstand.

[Voor 49% gewijzigd door 2green op 08-11-2018 10:59]


  • 2green
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 18:41
headhunter1985 schreef op woensdag 7 november 2018 @ 17:27:
[...]


Nee aanvrager bepaald, wat passend is bij gebruik. Gemeente toets de aanvraag.
Nee, als de aanvrager een 'werkruimte' aanvraagt, zal de gemeente deze toetsen als leefruimte.

Verder zal een tekening met een andere naam geen groot nadeel zal zijn, als in de overeenkomst werkruimte staat.

  • SpeeDRaZoR3
  • Registratie: september 2003
  • Laatst online: 21:53
2green schreef op woensdag 7 november 2018 @ 17:49:
[...]


Nee, als de aanvrager een 'werkruimte' aanvraagt, zal de gemeente deze toetsen als leefruimte.

Verder zal een tekening met een andere naam geen groot nadeel zal zijn, als in de overeenkomst werkruimte staat.
Nee het is zoals headhunter stelt. De indiener bepaald. De term werkruimte bestaat niet in het Bouwbesluit.

Daarnaast is ook niet standaard dat een bijkeuken als overige gebruiksfunctie wordt aangevraagd. Dit zou normaal gesproken een onbenoemde ruimte zijn binnen de gebruiksfunctie woonfunctie.

Hiermee zou het binnen de thermische schil moeten liggen en moeten voldoen aan de daarbij horende eisen.

Ligt de berging / werkkamer buiten de thermische schil?

[Voor 5% gewijzigd door SpeeDRaZoR3 op 07-11-2018 20:21]

PSN: speedrazor3


  • 2green
  • Registratie: maart 2008
  • Laatst online: 18:41
SpeeDRaZoR3 schreef op woensdag 7 november 2018 @ 20:16:
[...]


Nee het is zoals headhunter stelt. De indiener bepaald. De term werkruimte bestaat niet in het Bouwbesluit.

Daarnaast is ook niet standaard dat een bijkeuken als overige gebruiksfunctie wordt aangevraagd. Dit zou normaal gesproken een onbenoemde ruimte zijn binnen de gebruiksfunctie woonfunctie.

Hiermee zou het binnen de thermische schil moeten liggen en de daarbij horende eisen.
Nee, jij brengt nu toevallig twee drogredenen op tafel die woningborg graag gebruikte in de communicatie en vrij vlot afgewimpeld zijn door onze advocaat, hebben de rechter niet eens gehaald :).

Een opdrachtgever weet gewoonlijk niet eens van het bestaan van het bouwbesluit en stelt daarom zijn requirements in niet technische termen zoals een 'werkruimte'. Juridisch geen enkel beletsel om zo je wensen uit te drukken. Zowel rechter als gemeente snappen dat.

Dat iets niet standaard is, betekend niet dat het niet afgesproken kan zijn en heeft juridisch geen betekenis.

p.s. Zie dat je je reactie had aangevuld met een goede vraag. Bij onze bouwaanvraag was het zo dat de :
- bijkeuken ligt binnen de thermische schil
- berging ligt buiten de thermische schil en moest daarom gescheiden zijn middels een deur met buitendeur kwaliteit.

Edit:
bouwaanvraag bedoelde ik, niet bouwbesluit.

[Voor 33% gewijzigd door 2green op 07-11-2018 21:40]


  • Punkrocker
  • Registratie: september 2006
  • Laatst online: 23:56

Punkrocker

Mostly harmless

Volgens de UAV gaat de tekst boven de tekening.
Zie paragraaf 2 - punt 4.

"What do you get if you multiply six by nine..."


  • klaaas
  • Registratie: november 2009
  • Laatst online: 22:39
2green schreef op donderdag 8 november 2018 @ 00:52:
[...]
je haalt twee dingen door elkaar. Dat wat de opdrachtgever in het contract met de aannemer laat zetten en dat wat ingediend word bij de gemeente, waarbij meestal de opdrachtgever niet de aanvrager is. We hebben het in deze thread over wat in de overeenkomst staat. Wat in de aanvraag staat is niet aangegeven namelijk. Toch is de wereld niet zo zwart wit als jij hem nu schetst.
Ik trek de dingen juist uit elkaar. TS wil aantonen dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet en lijkt dat te willen doen via de weg van de bouwregelgeving. Ik stel juist dat dat 2 verschillende zaken zijn en dat je je moet richten op het contract.
Als we doorgaan op de hypothetische situatie van een aanvraag waarin werkkamer stond vermeld, dan zou een gemeente om duidelijkheid vragen als deze duidelijkheid niet ontstond uit de overige stukken.

[...]
dat is wat ik zei in mijn reactie waarop je reageerde notabene
Excuse me? Je zei letterlijk: "Had er bijvoorbeeld werkruimte op de tekening gestaan, dan had de gemeente dit gespot en hieraan de nodige eisen gesteld." Dat is pertinent onjuist.
er zijn een heleboel dingen wettelijk niet gedefinieerd, dat betekend niet dat je het dan niet kunt vragen of duidelijk maken. Ook het bouwbesluit is geen wettelijke definitie trouwens.
Dat eerste is zeker waar maar het Bouwbesluit is toch echt formele regelgeving.
Nee, bijvoorbeeld als je zo'n ruimte wilt verkopen als zodanig, dan mag dat niet. Ook heb je problemen met verzekering waardoor je hem wettelijk ook niet overal voor kunt gebruiken. Etc. Daarnaast mag de gemeente handhaven op verblijfsruimten/verblijfsgebieden zoals bijvoorbeeld een flatbewoner zijn berging niet zomaar mag inrichten en gebruiken als slaapkamer.
Je gaat zo ontzettend kort door de bocht dat ik me maar even beperk tot je eerste opmerking. Want daar gaat het om. Je mag inderdaad een ruimte die niet voldoet aan de eisen voor het beoogde gebruik niet verkopen alsof het wel kan. Je mag dus een zolder die geen daglicht en ventilatie heeft niet verkopen als slaapkamer. Het probleem is dat je met een term als werkkamer aardig in een grijs gebied terecht komt. Want wat is dat? Is dat een ruimte die incidenteel gebruikt wordt om de privé-administratie bij te werken of is dat een ruimte waarin iemand thuiswerk verricht? En moet zo'n ruimte dan verplicht worden aangemerkt als verblijfsruimte? Moet een hobbyruimte waarin iemand avond aan avond met z'n modeltreinen in de weer is een verblijfsruimte zijn? Moet je daglicht hebben op de zolder die je hebt ingericht als fitnessruimte? Etc, etc.

De weg die TS lijkt te kiezen is dat hij van mening is dat de aannemer de werkkamer had moeten aanmerken als verblijfsruimten en als zodanig had moeten uitvoeren. Die weg is vanwege het grijze gebied dat ik omschreven hebben m.i. niet de beste. Daar komt nog bij dat je als particuliere opdrachtgever af mag wijken van bepaalde voorschriften van de regelgeving (aannemer zou zich kunnen beroepen op het feit dat hij op bepaalde zaken gewezen heeft en je hebt ingestemd) plus het feit dat er in het Bouwbesluit geen eisen gesteld worden aan de temperatuur die in een verblijfsruimte gehaald zou moeten worden.

Het lijkt me beter uit te gaan van de afspraken die met de aannemer gemaakt zijn. Contractueel is vastgelegd dat er een werkkamer komt. Wat is daar verder over afgesproken? Is het gebruik van de ruimte in b.v. een mailwisseling ter sprake gekomen? Waarschijnlijk heeft de aannemer een meerprijs opgegeven voor de wijziging van bijkeuken naar werkkamer. Wat werd daarvoor extra geleverd? Was de bijkeuken b.v. oorspronkelijk ook al voorzien van verwarming? Op basis van dat soort zaken moet volgens mij aannemelijk te maken zijn dat de ruimte zoals deze nu blijkbaar is niet voldoet aan de verwachtingen die TS als particulier zou mogen hebben.

Ik roep ook maar wat


  • klaaas
  • Registratie: november 2009
  • Laatst online: 22:39
2green schreef op donderdag 8 november 2018 @ 10:33:
Ik ben het met je eens dat dit interpretatie gevoelige materie is. Maar de term werkruimte komt zo verschrikkelijk vaak voor dat hierover intussen precedenten zijn te vinden.

In mijn zaak was de term werkruimte zelf verklarend, zo snel deze gespot was in de overeenkomst was de discussie zelfs voor woningborg voorbij. Daarna begon een veel langere discussie over wat er gedaan moest worden en wat de kosten zouden zijn.
Precies. Het is eigenlijk heel simpel: je hebt afgesproken dat je een werkkamer krijgt i.p.v. een bijkeuken. En je betaalt nota bene extra voor het doorleggen van de vloerverwarming. Als het dan niet warm wordt in je werkkamer dan is dat waar je de aannemer op aanspreekt. En als die niet met een bevredigende oplossing komt dan schakel je Woningborg in. Ik zie weinig ruimte voor discussie. Als de aannemer en Woningborg een ander standpunt hebben dan ben ik wel heel benieuwd naar de argumenten.

Ik roep ook maar wat

Pagina: 1


Apple iPad Pro (2021) 11" Wi-Fi, 8GB ram Microsoft Xbox Series X LG CX Google Pixel 5a 5G Sony XH90 / XH92 Samsung Galaxy S21 5G Sony PlayStation 5 Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2021 Hosting door True