Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?

[renegrunn]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:32:
[...]


Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

Hier net zo. Uit mijn levenservaring, nooit nooit, maar dan ook nooit maximaal lenen. Wij konden 3 jaar geleden bedrag x lenen, maar hebben een huis gekocht voor de helft: mooi zat! Mooie tijd, living the life, tot ik ziek werd. Mijn hele leven geen huisarts gezien, en nu zit ik bijna 2 jaar thuis met een chronische ziekte, pats boem vanuit het niets. On the bright side: we kunnen er nog steeds wonen, omdat de netto hypotheek oorspronkelijk een kwart van ons inkomen was.
Lees hier en daar reacties van dat zien we later wel weer, je bent jong genoeg etc. - ik zou ten alle tijden de risico's inperken door verstandig te lenen. Maar als je een goede adviseur in de arm neemt, zal die je niets anders vertellen.

[Ryur]

Orange_Dirk schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 14:34:
tips om maximaal te lenen:

- Studieschuld gedeeltelijk extra aflossen zodat met een percentage van het nieuwe bedrag gerekend wordt en niet het oorspronkelijk bedrag

Dit klopt niet.
De studieschuld wordt altijd met het volledige oorspronkelijke bedrag berekend. Hoeveel je hebt afgelost doet niet ter zake.

Daarom is het interessanter om OF volledig je studieschuld af te lossen OF hem laten staan; maar half aflossen heeft geen voordeel.

[Harrie_]

Davidshadow13 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:41:
Hoezo is dat een risico. Je kan nu de rente gewoon voor 15/20 jaar vastzetten op dat lage tarief. Na 20 jaar heb je sowieso 2/3 van de woning afgelost en misschien zelfs wel meer. Mocht de rente van 12% zijn (wat ik ten zeerste betwijfel) dan is dat makkelijk te overzien t.o.v. het nog openstaande bedrag. Het is niet alsof we nog aflossingsvrije hypotheekvormen kennen met een enorm renterisico.

Verder zit je als alleenstaande/eenverdiener gewoon klem in de huizenmarkt. Die 180k is op heel veel plekken gewoon minimaal nodig om überhaupt iets te kunnen bemachtigen wat niet een onbewoonbaar krot is.
Zelfs in de kleine provinciestad (<100.000 inwoners) kost een appartement van 45 m2 in een verbouwde serviceflat uit de jaren '80 gewoon al 160k+. Ik weet niet waar de TS zoekt maar de de provincies NH, ZH, Utrecht en NB wordt het dan al gewoon lastig iets te vinden waar je nog enigzsinds fijn kunt wonen.

Dit topic gaat vrij hard, dus had deze post even gemist. Ik heb in dit topic al heel wat getypt maar wat hierboven wordt gezegd door @Davidshadow13 had ik zelf niet beter kunnen verwoorden. En als aanvulling daarop:

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:28:
Hier net zo. Uit mijn levenservaring, nooit nooit, maar dan ook nooit maximaal lenen. Wij konden 3 jaar geleden 1M lenen, maar hebben een huis gekocht voor de helft: mooi zat!

En lees nu maar eens de post van Davidshadow13 maar eens terug. Hoor je zelf wat je zegt? Misschien moet TS ook maar de helft van zijn max te lenen bedrag nemen en een huis zoeken voor onder de 100k. Ik weet nog wel een aantal oude kippenschuren te staan waar TS misschien in kan gaan liggen

[renegrunn]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:34:
[...]


En lees nu maar eens de post van Davidshadow13 maar eens terug. Hoor je zelf wat je zegt? Misschien moet TS ook maar de helft van zijn max te lenen bedrag nemen en een huis zoeken voor onder de 100k. Ik weet nog wel een aantal oude kippenschuren te staan waar TS misschien in kan gaan liggen

Je snapt zelf ook wel dat die bedragen en verhoudingen relatief zijn en afhankelijk van inkomen / hoogte hypotheek / rente / teruggaaf etc.
En dan nog, het is wel de realiteit: jaartje er uit en je bent 30% van je salaris kwijt. Kun je dat gat niet opvangen? Helaas, weg huis.

@hieronder, exact wat ik bedoel - dank.

PcDealer schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:40:
[...]

@renegrunn schrijft helemaal niet dat je de helft moet lenen. Wel dat het maximale risicovoller is dan met minder genoegen nemen en onderbouwt dat met een goed voorbeeld.

[ Voor 19% gewijzigd door renegrunn op 28-06-2018 15:42 ]

[PcDealer]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:34:
[...]

En lees nu maar eens de post van Davidshadow13 maar eens terug. Hoor je zelf wat je zegt? Misschien moet TS ook maar de helft van zijn max te lenen bedrag nemen en een huis zoeken voor onder de 100k. Ik weet nog wel een aantal oude kippenschuren te staan waar TS misschien in kan gaan liggen

@renegrunn schrijft helemaal niet dat je de helft moet lenen. Wel dat het maximale risicovoller is dan met minder genoegen nemen en onderbouwt dat met een goed voorbeeld.

---

Om op de hoofdvraag van @TimoK in te gaan. Een huis energiezuinig maken kan ook een rentevoordeel opleveren of de leencapaciteit verhogen.

[TweakerThomas]

Orange_Dirk schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 14:43:
[...]
Wat bedoel je met geen meldingsplicht van een studieschuld?

Ik baseer me op anderen die in een eerder topic deze bewering maakten:

buymeball schreef op maandag 10 oktober 2016 @ 18:47:
Hypotheker zei alles hoger als 5000,- moet ik\je melden. Want daar houdt een bank rekening mee en ik was inmiddels zo ver dat nog maar een schuld van 1500,- had opstaan.

Orange_Dirk schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 14:43:
[...]
En wat heeft het voor nut de terugbetaling stop te zetten. de lening is er dan toch nog steeds? Als je het wil doen om de geldverstrekker om tuin te leiden lijkt me dit niet handig. ik ben zelf hypotheekacceptant en als ik daar achter zou komen zou het tot een directe afwijzing leiden en waarschijnlijk een melding naar veiligheidszaken met de eventuele gevolgen die daaruit komen.

Door de terugbetaling stop te zetten geef je jezelf tijdelijk de mogelijk om sneller een financiële buffer op te bouwen. Zeker nu de rente op laag staat, kost het je weinig extra aan het eind van de rit. Inderdaad gebruikt men deze techniek ook om fraude te plegen, maar dat is niet de strekking van mijn advies.

[Señor Sjon]

Sorry, maar met een miljoen capaciteit 'genoegen nemen' met 500k is natuurlijk een FWP. Niet vergelijkbaar met iemand die ternauwernood een betaalbare woning kan vinden.

[Glenfiddich]

Ryur schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:32:
[...]

Dit klopt niet.
De studieschuld wordt altijd met het volledige oorspronkelijke bedrag berekend. Hoeveel je hebt afgelost doet niet ter zake.

Daarom is het interessanter om OF volledig je studieschuld af te lossen OF hem laten staan; maar half aflossen heeft geen voordeel.

Over het algemeen wordt gerekend met de oorspronkelijke studieschuld minus extra aflossingen. De helft aflossen levert over het algemeen dus wel een hoger leenbaar bedrag op. Reguliere aflossingen tellen niet mee.

[renegrunn]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:51:
Sorry, maar met een miljoen capaciteit 'genoegen nemen' met 500k is natuurlijk een FWP. Niet vergelijkbaar met iemand die ternauwernood een betaalbare woning kan vinden.

Tuurlijk, ga daar op inzoomen. Ik geef juist aan dat ik onszelf die capaciteit niet heb toegekend, mocht er wat gebeuren. Leuk dat de bank dat vind, maar die houdt verder nergens rekening mee tot op zekere hoogte.
Nogmaals, zo moeilijk is het niet, je moet de bedragen (woonlasten / inkomsten) in verhouding zien.

Maar ik zal mijn post aanpassen voordat iedereen daarover blijft miepen. Punt blijft, leen niet maximaal.

[ Voor 4% gewijzigd door renegrunn op 28-06-2018 15:58 ]

[Sovieto]

Ryur schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:32:
[...]

Dit klopt niet.
De studieschuld wordt altijd met het volledige oorspronkelijke bedrag berekend. Hoeveel je hebt afgelost doet niet ter zake.

Daarom is het interessanter om OF volledig je studieschuld af te lossen OF hem laten staan; maar half aflossen heeft geen voordeel.

Van de site van de rijksoverheid
https://www.rijksoverheid...spronkelijke-studieschuld

Extra aflossing telt mee
Als u extra aflost op uw studieschuld, kan het maandelijkse bedrag wel naar beneden. Als u meer heeft afgelost dan het maandelijkse verplichte bedrag, kunt u DUO vragen om een herberekening van uw maandlast. Dan kunt u mogelijk een hogere hypotheek afsluiten. Hypotheekverstrekkers mogen namelijk rekening houden met die extra aflossingen. Ze zijn hiertoe niet verplicht. Als u extra heeft afgelost of extra kunt aflossen, is het verstandig dit te bespreken met de hypotheekverstrekker. Houd er rekening mee dat het wel even kan duren voordat DUO uw nieuwe maandlast heeft vastgesteld.

En als je dit doet zijn er waarschijnlijke wel onoplettende hypotheekadviseurs die dan ineens een ander bedrag gaan aanhouden

[ Voor 5% gewijzigd door Sovieto op 28-06-2018 15:59 ]

[Señor Sjon]

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:56:
[...]


Tuurlijk, ga daar op inzoomen. Ik geef juist aan dat ik onszelf die capaciteit niet heb toegekend, mocht er wat gebeuren. Leuk dat de bank dat vind, maar die houdt verder nergens rekening mee tot op zekere hoogte.
Nogmaals, zo moeilijk is het niet, je moet de bedragen (woonlasten / inkomsten) in verhouding zien.

Maar ik zal mijn post aanpassen voordat iedereen daarover blijft miepen. Punt blijft, leen niet maximaal.

Punt is dat je met dat bedrag een inkomen hebt die richting 7-8x modaal gaat. Dat is een heel andere dynamiek dan waar het in dit topic over gaat. Dan is het advies om niet maximaal te lenen wel makkelijk gegeven.

[unezra]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:59:
[...]
Was dat ook al zo toen je het kocht?

Zo goed als, ja.

We hadden de hypotheek net niet op 1 inkomen gekregen maar het scheelde heel weinig. Inmiddels verdien ik wat meer dan toen, maar hebben we de hypotheek ook verhoogd wegens verbouwing. We zitten dus verhoudingsgewijs redelijk gelijk met 3 jaar geleden.

Het is nooit in de buurt van 2/3e geweest though. (Ook toen konden we al een bedrag lenen waar ik ongelooflijk buikpijn van zou krijgen.)

[...]
In Nederland is het aantal gedwongen woningverkopen uiterst beperkt geweest. Zelfs in de NHG werd nauwelijks schade veroorzaakt terwijl we de ergste crisis sinds de jaren '30 hebben gehad.

De normen zijn inmiddels zo conservatief, dat je zelfs op maximale hypotheek (100%) relatief lage maandlasten hebt.

Ik vind dat nogal tegen vallen en vind ze nog veel te vrijgevig. Als je nu maximaal leent, heb je nauwelijks marge voor missers.
WW betekend voor veel mensen al fors inboeten op hun levensstandaard. Veel mensen met 2 inkomens overleven het wegvallen van 1 inkomen niet. Wij wel. Al zou het volledig wegvallen van 1 inkomen wel betekenen dat we krap komen te zitten en ten opzichte van nu flink moeten bezuinigen en/of fors minder moeten sparen.

[Señor Sjon]

Sorry, maar je hebt heel veel marge voor missers.

Mijn huidige hypotheek geeft dezelfde bruto maandlast als mijn vorige. Pas ik echter de inkomensnormen van ~2009 (vorige hypotheek) toe op mijn inkomen van nu, dan had ik bij ongewijzigde norm nu tonnen meer mogen lenen. De regels zijn veel strenger geworden, dus in dat opzicht is er al een hoop veranderd.

[ Voor 10% gewijzigd door Señor Sjon op 28-06-2018 16:13 ]

[Gebanned]

Ryur schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:32:
[...]

Dit klopt niet.
De studieschuld wordt altijd met het volledige oorspronkelijke bedrag berekend. Hoeveel je hebt afgelost doet niet ter zake.

Daarom is het interessanter om OF volledig je studieschuld af te lossen OF hem laten staan; maar half aflossen heeft geen voordeel.

Dit klopt niet, maar kan mogelijk verschillen per hypotheek verstrekker. Aangezien ik nog maar één keer een huis heb gekocht kan ik alleen zeggen dat ING hier (vorig jaar in ieder geval) anders mee om gaat. aar werd een percentage van het oorspronkelijke bedrag berekend ongeacht de reguliere verplichte aflossingen.

Daarna kwam het verzoek van de ING-adviseur om een extra aflossing te doen. Nadat je een extra aflossing gedaan hebt wordt er gerekend met een percentage van het bedrag dat openstaat na de laatste extra aflossing. In principe was een aflossing van 1 euro daarom al genoeg omdat hierdoor het openstaande bedrag van 2017 werd genomen ipv het bedrag van 2008.


Wel is het van belang om te weten dat verschillende hypotheek boeren verschillend kunnen omgaan met het berekenen van de financieringslast van een studieschuld. Aanbieders kunnen daardoor ook op verschillende maximum bedragen komen.

[ Voor 5% gewijzigd door Gebanned op 28-06-2018 16:14 ]

[Napo]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:35:
Vergeet ook verbeteringen aan de woning niet. Zoals @alex3305 zegt, een deel van het onderhoud ben je kwijt als je een appartement koopt maar ook dán vragen ze vaak om een financiéle bijdrage bij groot onderhoud. (Niet alles word uit de reguliere maandelijkse VVE bijdrage betaald.)

Dat bedrag voor groot onderhoud zit in een beetje fatsoenlijke VvE gewoon netjes in de servicekosten. Het komt inderdaad voro dat het af en toe er niet in zit maar dan zit je voornamelijk met een VvE die kunstmatig laag wordt gehouden (ik zie te vaak mensen schrikken van servicekosten die rond de €150 de maand en die vegelijken ze dan met een appartement met servicekosten van €50). Indien de MJOP realistisch is opgesteld - controle doen bij aankoop - dan zie je dat terug in realistische servicekosten en is de kans dat de VvE de eigenaren om een financiele bijdrage moet vragen klein.

situatie penny wise, pound foolish

[unezra]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 16:12:
Sorry, maar je hebt heel veel marge voor missers.

Klopt. Wij hebben met onze huidige situatie inderdaad heel veel marge.
Zoals gezegd, we mogen een huis van bijna 6 ton kopen en wonen in een huis dat op dit moment nog geen 3 ton waard is. (Na verbouwing zit het boven de 3 ton maar de hypotheek zit daar flink onder.)

Mijn huidige hypotheek geeft dezelfde bruto maandlast als mijn vorige. Pas ik echter de inkomensnormen van ~2009 (vorige hypotheek) toe op mijn inkomen van nu, dan had ik bij ongewijzigde norm nu tonnen meer mogen lenen. De regels zijn veel strenger geworden, dus in dat opzicht is er al een hoop veranderd.

Absoluut. Ten opzichte van zeg 15 of 20 jaar geleden is het al veel strakker geworden.
Toen kon je doodleuk 114% en meer lenen en kocht je nog ff een auto van je hypotheek. Dat kon en mocht gewoon. Ook kon je meer lenen per inkomen en had je debiele constructies als aflossingsvrij. Compleet onverantwoord.

Nu mag je maximaal 100% lenen én word er veel strenger naar inkomen gekeken.

Toch vind ik dat we er nog niet zijn. 2/3e vind ik verantwoord, iets daar boven (3/4e) kan voor een periode ook nog wel. 100% (4/4e) levert je een gigantisch risico op. Dan kun je beter goedkoper gaan wonen.

[unezra]

Barrycade schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:45:
[...]


Maar dat was ondertussen wel duidelijk

Maar als je toch aan het berekenen bent geweest ben ik wel benieuwd of je de (in mijn ogen) overdreven voorbeeld kosten ook kan onderbouwen.

Uiteraard kan ik die onderbouwen.
Mijn rekenvoorbeelden zijn niet uit de lucht gegrepen. Ze zijn losjes gebaseerd op onze eigen uitgaven.

[Señor Sjon]

Die 125% was van de executiewaarde en kwam meestal overeen met circa 112% van de woningwaarde. 6% ging rechtstreeks naar de overheid en van de rest werd notaris, aankoopmakelaar e.d. betaald. Het meefinancieren van roerende zaken is sinds 2001 al niet meer rendabel, toen is dat buiten de HRA gezet.

[renegrunn]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 16:07:
[...]

Punt is dat je met dat bedrag een inkomen hebt die richting 7-8x modaal gaat. Dat is een heel andere dynamiek dan waar het in dit topic over gaat. Dan is het advies om niet maximaal te lenen wel makkelijk gegeven.

Zeker, en daar ben ik mij ook geheel van bewust. Het advies blijft, al krijg je een uitkering of ben je aan het rentenieren, je kunt je geld maar 1 keer uitgeven, dus doe het verstandig want de risico's blijven hetzelfde als je niet verstandig inzet.

Het is ook niet voor niets dat je in landen als Zwitserland 30% en Duitsland 25% zelf mag inleggen voor het verkrijgen van een hypotheek. Mijn collega's uit diverse landen in de EU vallen van hun stoel als ik met droge ogen vertel dat je hier 100% kunt financieren, wat niet zolang geleden nog meer was.

[ Voor 20% gewijzigd door renegrunn op 28-06-2018 16:40 ]

[CornermanNL]

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:28:
[...]


Hier net zo. Uit mijn levenservaring, nooit nooit, maar dan ook nooit maximaal lenen. Wij konden 3 jaar geleden bedrag x lenen, maar hebben een huis gekocht voor de helft: mooi zat! Mooie tijd, living the life, tot ik ziek werd. Mijn hele leven geen huisarts gezien, en nu zit ik bijna 2 jaar thuis met een chronische ziekte, pats boem vanuit het niets. On the bright side: we kunnen er nog steeds wonen, omdat de netto hypotheek oorspronkelijk een kwart van ons inkomen was.
Lees hier en daar reacties van dat zien we later wel weer, je bent jong genoeg etc. - ik zou ten alle tijden de risico's inperken door verstandig te lenen. Maar als je een goede adviseur in de arm neemt, zal die je niets anders vertellen.

Precies dit, daarom altijd onder je maximale bedrag lenen, en zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen. Ik heb hierin ook persoonlijke ervaring helaas en gelukkig nooit tot het gaatje gegaan. Anders was ik heel ver van huis geweest. Maar hoe ver moet je gaan , als je gewoon zorgt dat je de eerste tijd zoveel mogelijk aflost naast de tegenwoordig regulier verplichte aflossing zit je heel snel op een acceptabel niveau.

Als je daarentegen blijft wachten en je huur neemt alsmaar toe, in het geval van een ernstige omstandigheid zoals ziekte sta je er heel wat slechter voor. Het risico zo vroeg mogelijk nemen is mijns inziens het meest verstandig. Maar op een gecontroleerde manier.

overhyped schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:24:
[...]

Tegenwoordig is de aflossing een veel groter deel van de netto lasten dan de rente, dus je moet wel echt een extreme rente steiging krijgen om 3 a 4 keer zo veel te gaan betalen. Zeker als je een iets langere rente vaste periode neemt en/of een lineaire hypotheek neemt.

Met 6% op een lening van 200000 euro was het sneller maandelijks besparen door extra af te lossen dan heden ten dage 400000 tegen 3% voor hetzelfde huis, het risico van die hoge leensommen zit hem juist in de hoge maandelijkse aflossingen, dat geld moet altijd binnenkomen. Het risico is dus hoger geworden bij een grote calamiteit. Je kan immers niet heel snel veel aflossen om je maandelijkse cash flow op orde te krijgen in geval van nood.

Op papier ziet de lage rente er leuk uit maar in de praktijk is dat helemaal niet zo handig als het lijkt.

[ Voor 23% gewijzigd door CornermanNL op 28-06-2018 17:00 ]

[Señor Sjon]

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 16:35:
[...]


Zeker, en daar ben ik mij ook geheel van bewust. Het advies blijft, al krijg je een uitkering of ben je aan het rentenieren, je kunt je geld maar 1 keer uitgeven, dus doe het verstandig want de risico's blijven hetzelfde als je niet verstandig inzet.

Het is ook niet voor niets dat je in landen als Zwitserland 30% en Duitsland 25% zelf mag inleggen voor het verkrijgen van een hypotheek. Mijn collega's uit diverse landen in de EU vallen van hun stoel als ik met droge ogen vertel dat je hier 100% kunt financieren, wat niet zolang geleden nog meer was.

Andere landen, andere dynamiek. Daar kennen ze regelingen die weer royaal zijn voor onze begrippen. Overigens had je in jouw geval ook niks gekund met WW of bijstand gezien die een maximaal dagloon kennen.

Maar goed, voor een starter waar de TS om draait lijkt me dat de mogelijkheden op 66% niet zo handig zijn. Helemaal zonde is het als het nog maar 33% is over een jaar of 5. Ga je dan weer verhuizen en kosten maken?

[Orange_Dirk]

Ryur schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:32:
[...]

Dit klopt niet.
De studieschuld wordt altijd met het volledige oorspronkelijke bedrag berekend. Hoeveel je hebt afgelost doet niet ter zake.

Daarom is het interessanter om OF volledig je studieschuld af te lossen OF hem laten staan; maar half aflossen heeft geen voordeel.

Ik wil je dan verwijzen naar 7.3.1.B op de website van NHG. Deze normen worden over het algemeen door alle baken gehanteerd

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...financiele-verplichtingen

[Orange_Dirk]

Volgens mij vraagt de topicstarter om manieren om zijn leencapaciteit te verhogen. Hij is helemaal niet geïnteresseerd in meningen van anderen hoe hij zijn persoonlijke financiële situatie in moet richten. Hier bestaan ondertussen wel 90% van alle posts uit.

[renegrunn]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 17:00:
[...]


Andere landen, andere dynamiek. Daar kennen ze regelingen die weer royaal zijn voor onze begrippen.

True, maar 25-30% is een hoop geld hoor. Voordat je dat terug hebt met een regeling... Waar het in eerste instantie op neer komt is dat de risico's met deze maatregel worden verkleint.

Overigens had je in jouw geval ook niks gekund met WW of bijstand gezien die een maximaal dagloon kennen.

Snap je hier niet helemaal? Maar maakt ook niet uit - we drijven af

Maar goed, voor een starter waar de TS om draait lijkt me dat de mogelijkheden op 66% niet zo handig zijn. Helemaal zonde is het als het nog maar 33% is over een jaar of 5. Ga je dan weer verhuizen en kosten maken?

Niks mis mee in mijn optiek. Risico's koop je af, en als dat een manier is die werkt, prima.

[Dutchrevenge]

Voor de studieschuld wordt gekeken naar het maandbedrag dat je kwijt bent aan de aflossing. Door middel van een extra aflossing op je studieschuld neemt je bedrag per maand af. Je mag nog steeds in 15 of 30 jaar (oude vs nieuwe regeling) aflossen, maar je totaal schuld is lager en bedrag per maand wordt zo ook lager. Een van de meest effectieve manieren om je hypotheek bedrag te verhogen dus. Zeker aangezien elke 1k extra aflossing ongeveer 2k oplevert aan hypotheek. Mogelijk verschilt het per aanbieder, maar er zijn zeker adviseurs te vinden die hierin mee gaan.

Ik zit zelf in een vergelijkbare situatie als ts. Voor nu gekozen om nog even te blijven huren en nieuw spaargeld in extra aflossing te stoppen. Je mag wel 1,5x zoveel (of meer) betalen aan huur dan aan hypotheeklasten. Zelfs met extra kosten die bij kopen komen kijken, is dat wel erg bizar.

[t_captain]

Bij mijn weten wordt een studieschuld net zoals een doorlopend krediet naar de limiet beoordeeld (studieschuld: oorspronkelijke bedrag).

Gedeeltelijk inlossen levert dan niets op. Alleen volledig inlossen of herfinancieren naar iets met een lagere limiet.

[Dutchrevenge]

[quote]t_captain schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 17:41:
Bij mijn weten wordt een studieschuld net zoals een doorlopend krediet naar de limiet beoordeeld (studieschuld: oorspronkelijke bedrag).

Gedeeltelijk inlossen levert dan niets op. Alleen volledig inlossen of herfinancieren naar iets met een lagere limiet.
[quote]

Hierbij nog een quote vanuit de Rabobank ter bevestiging:

[quote]
Waarom wij rekenen met de complete studieschuld:

Hypotheekverstrekkers rekenen met het hele bedrag dat u ooit hebt geleend bij DUO omdat er gekeken wordt naar wat u per maand terugbetaalt. Dit is een vast bedrag per maand tijdens de hele looptijd. Betaalt u extra terug op uw studielening, dan houden wij hier wel rekening mee bij de berekening van uw maximale hypotheek. Het bedrag dat u maandelijks aan DUO betaalt, gaat hierdoor namelijk omlaag.
[\quote]
https://www.rabobank.nl/p...potheek-met-studieschuld/

[ Voor 0% gewijzigd door Dutchrevenge op 28-06-2018 17:50 . Reden: Quote fix ]

[Napo]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 16:20:
debiele constructies als aflossingsvrij. Compleet onverantwoord.

Compleet oneens. Ja 100% aflossingsvrij bij een hypotheek van 114% is onverantwoord maar dat is de 114% hypotheek al per definitie. Een component aflossingsvrij is een prima keuze al helemaal als dat minder dan 50% van de totale waarde van het pand is. Het risico is namelijk nihil dat het pand niet voor dat bedrag verkocht kan worden in het geval van nood.

[JJ Le Funk]

100%+ lenen kan nog steeds mits er oude hypotheek rechten meegenomen kunnen worden. Zelfs aflossingsvrij voor een groot deel.

[Harrie_]

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:38:
Je snapt zelf ook wel dat die bedragen en verhoudingen relatief zijn en afhankelijk van inkomen / hoogte hypotheek / rente / teruggaaf etc.
En dan nog, het is wel de realiteit: jaartje er uit en je bent 30% van je salaris kwijt. Kun je dat gat niet opvangen? Helaas, weg huis.

Nee daar zul je dus over na moeten denken en een risico-afweging in moeten maken. En dat heeft alles te maken met hoe spaarzaam je bent, waarmee je genoegen neemt, hoe je levensstijl is, etc. Je hoort mij ook niet zeggen dat meer lenen beter is dan minder; financieel is zo min mogelijk lenen voor je portemonnee altijd het beste maar er wordt in dit topic door sommigen erg makkelijk voorbij gegaan aan het feit dat TS als alleenstaande starter tussen wal en schip valt en dat flink afromen op de hypotheek (bijna) geen optie is omdat er in die prijsklasse gewoon geen woningen overblijven.

PcDealer schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:40:
@renegrunn schrijft helemaal niet dat je de helft moet lenen...

Klopt

PcDealer schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:40:
...Wel dat het maximale risicovoller is dan met minder genoegen nemen...

Klopt

PcDealer schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 15:40:
...en onderbouwt dat met een goed voorbeeld.

Niet dus. We hebben het hier over een modale alleenstaande starter, dan is "ik kon 1mln lenen maar ik heb gekozen voor 500k" een ontzettend brak voorbeeld want dat verhoudt zich geenszins tot de situatie van TS.

[ Voor 12% gewijzigd door Harrie_ op 28-06-2018 18:57 ]

[renegrunn]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 18:55:
[...]

Niet dus. We hebben het hier over een modale alleenstaande starter, dan is "ik kon 1mln lenen maar ik heb gekozen voor 500k" een ontzettend brak voorbeeld want dat verhoudt zich geenszins tot de situatie van TS.

Jammer, had de bedragen al weggehaald zodat mensen daar niet over blijven miepen. Situatie blijft precies hetzelfde. Of je nou veel of weinig geld hebt, het risico blijft voor iedereen hetzelfde als je all-in gaat.

De situatie van TS is niet makkelijk, maar wel de realiteit, simpel. Ken het maar al te goed, heb er zelf ook in gezeten. Toen we wij net onze eersten banen hadden hebben we ook 5-6 jaar gehuurd. Waarom? Omdat de risico's van kopen te groot waren of onbereikbaar, dus deal je met de situatie. En ja de huizenprijzen zijn tegenwoordig alweer een stuk hoger, dus nog lastiger om er tussen te komen.
In alle eerlijkheid heb ik wel het geluk gehad dat mijn zwager hypotheek-adviseur is, en ons hierbij altijd goed heeft geadviseerd en geholpen.

[Señor Sjon]

Sorry, maar de dynamiek van 300k+ woningen is heel anders dan de woningen rond de modaalgrens.

[Osxy]

TimoK schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 13:39:
Met afschrijving is het wel rond de 300, er van uitgaande dat ik 5 jaar ga rijden met deze auto(renault clio 2014). Maar om dat als maandlasten te tellen voor dit jaar lijkt mij niet nodig.

Als je dit niet doet houdt je jezelf voor de gek.

Dat geld zou je namelijk eigenlijk apart moeten zetten, puur theoretisch gezien zou je dat voor alles wat afschrijft moeten doen.
In de praktijk zorg ik er persoonlijk voor dat grofweg de helft in 1x kapot kan gaan als potje "vervangingen", die volledig los staat van "onderhoud huis".

[Harrie_]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 20:12:
Sorry, maar de dynamiek van 300k+ woningen is heel anders dan de woningen rond de modaalgrens.

Dat probeer ik al in 5 posts uit te leggen maar het wil maar niet aankomen

[Sport_Life]

renegrunn schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 19:13:
[...]


Jammer, had de bedragen al weggehaald zodat mensen daar niet over blijven miepen. Situatie blijft precies hetzelfde. Of je nou veel of weinig geld hebt, het risico blijft voor iedereen hetzelfde als je all-in gaat.

De situatie van TS is niet makkelijk, maar wel de realiteit, simpel. Ken het maar al te goed, heb er zelf ook in gezeten. Toen we wij net onze eersten banen hadden hebben we ook 5-6 jaar gehuurd. Waarom? Omdat de risico's van kopen te groot waren of onbereikbaar, dus deal je met de situatie. En ja de huizenprijzen zijn tegenwoordig alweer een stuk hoger, dus nog lastiger om er tussen te komen.
In alle eerlijkheid heb ik wel het geluk gehad dat mijn zwager hypotheek-adviseur is, en ons hierbij altijd goed heeft geadviseerd en geholpen.

all in als starter is heel anders dan all in als dertigers met 4x modaal inkomen. In het tweede geval is de kans op inkomensdaling groter, bijv. door minder werken (kinderen) en bovendien is de jaarlijkse stijging niet meer zo groot dan als twintiger. En de hypotheek verstrekker houdt ook geen rekening met kinderopvang

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 28-06-2018 22:23 ]

[unezra]

Napo schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 17:58:
[...]


Compleet oneens. Ja 100% aflossingsvrij bij een hypotheek van 114% is onverantwoord maar dat is de 114% hypotheek al per definitie. Een component aflossingsvrij is een prima keuze al helemaal als dat minder dan 50% van de totale waarde van het pand is. Het risico is namelijk nihil dat het pand niet voor dat bedrag verkocht kan worden in het geval van nood.

Nope.
Het idee van aflossingsvrij is dat je aan het eind van de looptijd, dat bedrag in 1 klap mag ophoesten óf je huis moet verkopen. Alleen als je 100% zeker weet dat je je huis verkoopt en daarna voor een 100% af te lossen hypotheek gaat óf zorgt dat je dat deel op de bank hebt staan, kan aflossingsvrij een optie zijn.

In alle andere gevallen is het vooral jezelf voor de gek houden en extreem risicovol. Daarom mag het ook niet meer. Het is een constructie met reden naar het verleden is verwezen.

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 20:12:
Sorry, maar de dynamiek van 300k+ woningen is heel anders dan de woningen rond de modaalgrens.

En waarom zou die dynamiek anders zijn?

Ja, samen met mijn vrouw heb ik een woning gekocht die op 50% ligt van hetgeen we mogen kopen. Yet, zoals je kunt zien heb ik in alle rekenvoorbeelden ook gerekend met het loon van TS en mijn eigen loon (dat daar iets boven ligt). In beide gevallen vind ik meer dan 70% van wat de bank wil lenen onverantwoord. Niks andere dynamiek.

[unezra]

Orange_Dirk schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 17:02:
Volgens mij vraagt de topicstarter om manieren om zijn leencapaciteit te verhogen. Hij is helemaal niet geïnteresseerd in meningen van anderen hoe hij zijn persoonlijke financiële situatie in moet richten. Hier bestaan ondertussen wel 90% van alle posts uit.

Volgens mij is het probleem dat TS boven zijn stand wil kopen en dat niet wil in zien.
Er is een reden dat de bank 'm minder wil lenen dat 'ie denkt nodig te hebben.

TS rekent zichzelf rijk.

Vergeet ontzettend belangrijke zaken die geld kosten mee te rekenen in zijn maandlasten en roept dan "huren is duurder" en "ik kan het prima betalen". It's not. Een huis van 2 ton is voor TS op dit moment onbereikbaar. Dan moet 'ie meer gaan verdienen óf meer spaargeld inbrengen.

[Sport_Life]

@unezra : je rekent een klein beetje uit je eigen consertieve gedachte. Er zijn gevallen waarbij een (deels) aflossingsvrije hypotheek prima te verantwoorden is. Iedere maand 800 euro huur betalen is vergelijkbaar met hetzelfde bedrag aan rente betalen op een aflossingsvrije hypotheek, ervan uitgaande dat de woningwaarde gelijk blijft. Een deel aflossingsvrij is fijn om de lasten lager te houden, na 30 jaar is dat deel flink minder waard geworden, en met de huidige rentestanden is de kans groot dat je straks meer rendement haalt op sparen dan een hypotheek van 2% aflossen.

Persoonlijk zou ik dan ook voor de hogere hypotheek gaan, een groot deel lang vast zetten (20jr) en een deel aflossingsvrij om de maandelijkse lasten te beperken. Je kunt beter wat spaargeld achter de hand hebben dan alles in stenen stoppen terwijl de hypotheek rente zo laag staat..

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 28-06-2018 23:24 ]

[unezra]

Sport_Life schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 23:20:
@unezra : je rekent een klein beetje uit je eigen consertieve gedachte. Er zijn gevallen waarbij een (deels) aflossingsvrije hypotheek prima te verantwoorden is. Iedere maand 800 euro huur betalen is vergelijkbaar met hetzelfde bedrag aan rente betalen op een aflossingsvrije hypotheek, ervan uitgaande dat de woningwaarde gelijk blijft. Een deel aflossingsvrij is fijn om de lasten lager te houden, na 30 jaar is dat deel flink minder waard geworden, en met de huidige rentestanden is de kans groot dat je straks meer rendement haalt op sparen dan een hypotheek van 2% aflossen.

In een ander topic heeft iemand het eens uitgerekend. De uitkomst was pessimistischer dan ik dacht.
Een huurhuis van €800 per maand, zou volgens zijn rekensom overeenkomen met een koophuis van €400 per maand... Dat plaatst het wel even in perspectief zeg maar.

Dat deel aflossingsvrij is vooral jezelf voor de gek houden. Ik begrijp de aantrekkelijkheid, ben er ook ooit zelf ingetrapt en heb er nu spijt van. In the end vind ik het een onverstandige beslissing geweest.

Rendement op sparen is maar de vraag. Spaarrente is bij een aantal banken nu 0%. De vraag is of en wanneer het gaat stijgen maar het is al een tijdje vrij waardeloos. Aflossen is met 2% rente op je hypotheek vooralsnog verstandiger dan sparen.

[Sport_Life]

Precies, nu is de spaarrente 0%. Dat is mijn punt, alles wordt door jou benaderd vanuit een korte termijn visie (het nu) . Stel je neemt de helft aflossingsvrij en zet dat 20 jaar rentevast. Het is aannemelijk dat de spaarrente over 5-10 jaar weer op 3-4% staat. Dan is je rendement 1-2% tov aflossen. Nog los van het feit dat je in noodsituaties bij je spaarrekening kan en niet duur hoeft te lenen voor een auto . Bovendien is het aflossingsvrije deel over 30 jaar heel veel minder waard, en in relatieve zin (in verhouding tot de woning) nog heel veel minder.

Ik heb ook aflossingsvrij op onze oude woning, geen moment spijt van gehad. Toevallig op een goed moment aangekocht, dus inmiddels is het verkocht met >50% overwaarde. Dat is meer dan ik de afgelopen jaren bij elkaar heb kunnen sparen. (115k). En destijds kochten we ook relatief duur tov inkomen.

Zie het niet als een persoonlijke aanval, maar ik probeer wat andere invalshoeken mee te geven

[ Voor 44% gewijzigd door Sport_Life op 28-06-2018 23:52 ]

[gr8-jen]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
Situatie:
Ik wil op 1 salaris een huis kopen, uiterlijk 1 april 2019 met de afloop van mijn huidige huurcontract. Ik ben 28 jaar en heb voor mijn leeftijd een prima salaris met goede secundaire regelingen (bijv. pensioenkosten volledig via werkgever) en ruimte voor eventuele toekomstige verhoging. Daarnaast spaar ik ~€1000 in de maand en heb ik spaargeld klaarliggen voor de eventuele koop en extra verbouwing. Het hypotheekbedrag dat ik voor ogen had is haalbaar, alleen..., ik had een studieschuld van 15k. Dit hakt er ondanks een reeds gedeeltelijke aflossing voor ongeveer 30k in, wat mij opeens ~10k onder mijn streefbedrag brengt.

Opties die ik zelf kon bedenken om de leenhoogte te beïnvloeden:
- Ik betaal mijn resterende studieschuld volledig af. Gevolg: Onvoldoende eigen inleg voor eventuele koop. Optie is wel om daarna de verbouwing obv een lening van ~5% rente te financieren, maar de koopkosten zullen een probleem zijn.
- Salarisverhoging van €150-200 per maand proberen af te dwingen.
- Creatief boekhouden in afstemming met werkgever: reiskostenvergoeding verminderd (gehalveerd) omzetten naar salaris.
- Een tijdelijke 2e baan om inkomen te verhogen (al had ik begrepen van De Hypotheker dat maar tot 40 uur gerekend wordt?)

De hopelijk te voorkomen fall back:
- Een jaar langer sparen.

Vereiste vermelding, maar voor mij geen opties:
- Studieschuld verzwijgen. Dit wordt toch wel opgemerkt bij het inleveren van de bankafschriften.
- Geld lenen van vrienden/familie. Ik koop liever een goedkoper huis.

Geen van de bovenstaande opties zijn geweldig . Erg jammer, want de maandlasten van mijn huur zijn momenteel een stuk hoger dan de hoogste maandlasten in zelfs het gunstigste hypotheek leengeval. Een tijdelijke boost van mijn inkomen of een coulante blik van een hypotheekverstrekker zou daarom voor mij dan ook meer dan voldoende zijn.

Heb ik nog meer opties om de leenhoogte (tijdelijk) te verhogen? Zie ik iets over het hoofd? Alle input is meer dan welkom!

Het is hier een beetje hard gegaan met advies en ik ga zeker niet alles lezen . Toch zag ik al op de eerste paar pagina's iets wat niet helemaal klopte dus plaats nog even mijn visie:

Je kan altijd proberen om rentekorting te krijgen. Loon bij de bank laten storten helpt al veel. maar je kan ook een huis kopen met een epc van 0,4 en lager. Bij sommige banken kun je dan ook weer 0,1 tot 0,2 procent rente korting krijgen. Deze epc waarde krijg je niet alleen bij nieuwbouw maar ook bij huizen die gebouwd zijn vanaf 2016/2017.

Als je een bestaand huis gaat kopen kun je bij sommige banken ook meer lenen als je dat geld gebruikt voor energie zuinig maken van een huis. Bij nieuwbouw kun je dan weer aangeven dat er zoveel verbeteringen in zitten door bijvoorbeeld zonnepanelen, tripple glas, etc. Hierbij kun je er echter wel op rekenen dat je 2-3 maanden ruzie moet maken met je adviseur en zijn manager omdat "niemand eerder die om regeling vroeg"

Ook is er een rare regeling dat je bij 2% rente duizenden meer kan lenen dan 1,99% . Ik had bij mijn bank dat ik telkens op die grens zat. Je kan dus bijvoorbeeld spelen met de rente 2 jaar langer vast laten zetten om net op of over die 2% rente te komen.

Je kan om een intentieverklaring van je werkgever vragen dat je in de komende 6 maanden een loonsverhoging ga krijgen. Dan mogen ze dit ook meerekenen. Doe dit alsjeblieft alleen als je 100% zeker bent dat je dit krijgt!!

Doe dit alsjeblieft alleen om wat meer geld achter te houden op de bank zodat je een buffer hebt als iets even mis gaat. En dus niet om nog net een mooier huis te kopen.

[unezra]

Over meerekenen gesproken...

Als je structureel overwerkt, rekenen ze dat óók mee. (Je moet dat uiteraard wel kunnen aantonen én overwerk moet worden uitbetaald. Kortom, je moet een duidelijk variabel loon hebben met daarin een flinke component overuren.)

Ook daar: Gebruik dit niet om een duurder huis te kopen.

Wij hebben dit wél gebruikt, maar eigenlijk vooral om het voor de bank nog wat makkelijker te maken akkoord te gaan met de financiering. Hoe meer vlees je op de botten over houd, hoe makkelijker de acceptatie. We zaten al ruim onder wat we konden lenen, die overuren maakte de marge domweg groter en dús voor de acceptant een nog grotere no-brainer.

[unezra]

TimoK schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 13:39:
Met afschrijving is het wel rond de 300, er van uitgaande dat ik 5 jaar ga rijden met deze auto(renault clio 2014). Maar om dat als maandlasten te tellen voor dit jaar lijkt mij niet nodig.

Dat moet je dus _wel_ doen.

Over 5 jaar heb je immers geen auto meer. Waar ga je het geld vandaan halen als je daar niet voor hebt gespaard?

Dit zijn allemaal dingen die je mee moet rekenen voordat je een eigen huis koopt. Meer en meer krijg ik het gevoel dat je jezelf rijk rekent en de kosten en verantwoordelijkheden van een eigen huis gigantisch onderschat.

Misschien kun je echt voorlopig beter blijven huren óf je eisen wat betreft woning fors bijstellen. Je kunt altijd nog een huis kopen, samen met een eventuele partner. Dan is die 2 ton opeens helemaal niet zo'n probleem meer. (Al moet je dan wel rekening houden met zijn/haar salaris, eventuele kinderen die mogelijk willen studeren, etc. Ook daar moet je voordat je een duur huis koopt, over na denken.)

[CornermanNL]

Sport_Life schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 23:40:
Precies, nu is de spaarrente 0%. Dat is mijn punt, alles wordt door jou benaderd vanuit een korte termijn visie (het nu) . Stel je neemt de helft aflossingsvrij en zet dat 20 jaar rentevast. Het is aannemelijk dat de spaarrente over 5-10 jaar weer op 3-4% staat. Dan is je rendement 1-2% tov aflossen. Nog los van het feit dat je in noodsituaties bij je spaarrekening kan en niet duur hoeft te lenen voor een auto . Bovendien is het aflossingsvrije deel over 30 jaar heel veel minder waard, en in relatieve zin (in verhouding tot de woning) nog heel veel minder.

Ik heb ook aflossingsvrij op onze oude woning, geen moment spijt van gehad. Toevallig op een goed moment aangekocht, dus inmiddels is het verkocht met >50% overwaarde. Dat is meer dan ik de afgelopen jaren bij elkaar heb kunnen sparen. (115k). En destijds kochten we ook relatief duur tov inkomen.

Zie het niet als een persoonlijke aanval, maar ik probeer wat andere invalshoeken mee te geven

Het is natuurlijk prima als je je huis al voor 50% af hebt betaald , dan is het zonde om al je geld in het huis te stoppen als het elders beter rendeert. Maar meestal ben je dan al wat verder in de tijd, je hebt al een keer een huis goed verkocht bijvoorbeeld of je hebt veel afgelost. Voor de meeste mensen is het echter een maximalisatie truc geweest indertijd.

Dat maakt je als leningnemer bij een bank erg interessant , je komt immers met een bak geld binnen en hun risico is al bijna niks meer. Het gaat hier om de start, en daarbij behorende risico. Het is eigenlijk geen maximaal hypotheekbedrag waar je naar moet kijken , maar ten alle tijde eerst naar je cash flow kijken op een eerlijke wijze en dan een afgewogen beluit nemen wat je aandurft als maximale woonlast.

En dat laatste wordt nogal eens overgeslagen.

[Stoney3K]

Just smile schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 03:08:
[...]

Je studieschuld wordt, mits er door jezelf geen extra aflossing heeft plaatsgevonden, helaas volledig meegenomen als 'last'.

Ik heb eigenlijk nog nooit concrete regels gelezen over de mate van aflossing die je zou moeten doen om dan een 'nieuwe' schuld mee te laten nemen in plaats van het originele bedrag.

Gaat het dan om een bepaalde hoeveelheid? Of om een bepaald percentage wat boven een drempel uit moet komen zodat DUO een nieuwe maandlastberekening doet?

Zelfs de DUO zelf is daar niet duidelijk in.

[unezra]

CornermanNL schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:28:
[...]


Het is natuurlijk prima als je je huis al voor 50% af hebt betaald , dan is het zonde om al je geld in het huis te stoppen als het elders beter rendeert. Maar meestal ben je dan al wat verder in de tijd, je hebt al een keer een huis goed verkocht bijvoorbeeld of je hebt veel afgelost. Voor de meeste mensen is het echter een maximalisatie truc geweest indertijd.

Dat maakt je als leningnemer bij een bank erg interessant , je komt immers met een bak geld binnen en hun risico is al bijna niks meer. Het gaat hier om de start, en daarbij behorende risico. Het is eigenlijk geen maximaal hypotheekbedrag waar je naar moet kijken , maar ten alle tijde eerst naar je cash flow kijken op een eerlijke wijze en dan een afgewogen beluit nemen wat je aandurft als maximale woonlast.

En dat laatste wordt nogal eens overgeslagen.

Wat ik vooral zie, in dit en andere topics over dat onderwerp, is dat mensen zichzelf rijk rekenen.

Ik ben het 100% met je eens dat het gaat om de maximale woonlast en wat jij in jouw situatie prettig vind. Maar als mensen vaste en variabele kosten onderschatten (wat ook hier gebeurt), lopen die mensen wél serieuze risico's.

Daarom adviseer ik dus te kijken wat de bank wil lenen en niet boven 2/3e tot 3/4e van dat bedrag te gaan zitten. Dan is er in veel gevallen nog wel wat ruimte om te sparen, calamiteiten op te vangen, etc.

Kijken hoe je kunt maximaliseren bóven wat de bank wil lenen is onverstandig en ondoordacht. Ook als er spaargeld is. Kun je dat spaargeld beter (gedeeltelijk) inzetten om dat huis te kopen en een kleiner deel achter de hand houden voor onvoorziene omstandigheden.

[Orange_Dirk]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 22:51:
[...]


Volgens mij is het probleem dat TS boven zijn stand wil kopen en dat niet wil in zien.
Er is een reden dat de bank 'm minder wil lenen dat 'ie denkt nodig te hebben.

TS rekent zichzelf rijk.

Vergeet ontzettend belangrijke zaken die geld kosten mee te rekenen in zijn maandlasten en roept dan "huren is duurder" en "ik kan het prima betalen". It's not. Een huis van 2 ton is voor TS op dit moment onbereikbaar. Dan moet 'ie meer gaan verdienen óf meer spaargeld inbrengen.

Het valt me op dat in heel veel topics je je eigen zeer conservatieve levenstijl doordrukt. Laat iemand zelf bepalen wat hij wel of niet wil en of kan betalen. Als hij volgens de normen het bedrag kan lenen is er daar helemaal niks mis mee. Deze normen zijn al veel conservatiever dan dat ze waren en er wordt met allerlei lasten naast de hypotheeklast daarin al rekening gehouden.

Dit topic bestaat nu uit 100+ posts met allerlei persoonlijke meningen of de ts het wel of niet kan betalen. Daar vraagt hij helemaal niet om. Open dan zelf een topic wat je vind van de huidige financieringsnormen dan heel dit topic te kapen.

[unezra]

Orange_Dirk schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:54:
[...]
Het valt me op dat in heel veel topics je je eigen zeer conservatieve levenstijl doordrukt. Laat iemand zelf bepalen wat hij wel of niet wil en of kan betalen. Als hij volgens de normen het bedrag kan lenen is er daar helemaal niks mis mee. Deze normen zijn al veel conservatiever dan dat ze waren en er wordt met allerlei lasten naast de hypotheeklast daarin al rekening gehouden.

Ik probeer juist duidelijk te maken dat die normen helemaal niet zo conservatief zijn als ze lijken. Banken lenen nog steeds en veel te optimistisch geld uit en nog steeds is de kans loeigroot dat je serieus in de problemen komt als je maximaal gaat lenen.

Er hoeft echt maar heel weinig mis te gaan en je kunt je huis weer net zo hard verkopen als je het hebt gekocht. Wat dan? Topic op Tweakers openen met "help ik moet mijn huis uit"?

Dan liever wat kritische kanttekeningen en het advies niet maximaal te lenen.

Daarbij worden, ook in dit topic, grove rekenfouten gemaakt. In dit geval vergeet TS zelfs een heel groot deel van de bijkomende kosten van een eigen woning. Als je dat al niet mee rekent, hoe kun je dan een verstandige keuze maken met betrekking tot je hypotheek? TS is echt een paar honderd € per maand aan kosten vergeten. Iets dat ik hier en in andere topics veel te vaak zie gebeuren.

Dit topic bestaat nu uit 100+ posts met allerlei persoonlijke meningen of de ts het wel of niet kan betalen. Daar vraagt hij helemaal niet om. Open dan zelf een topic wat je vind van de huidige financieringsnormen dan heel dit topic te kapen.

TS vraagt hoe 'ie meer kan lenen dan de bank 'm wil lenen. Dat kan niet én het is onverstandig.
Nogal logisch dat een topic dan op een gegeven moment gaat over of het wel of niet verstandig is.

Dat is met de beste intenties. Als iemand aan jou vraagt hoe 'ie het best voor de trein kan springen zeg je toch ook dat diegene dat het beste helemaal niet kan doen?

[Señor Sjon]

@Orange_Dirk Dat dus.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 22:48:
[...]


Nope.
Het idee van aflossingsvrij is dat je aan het eind van de looptijd, dat bedrag in 1 klap mag ophoesten óf je huis moet verkopen. Alleen als je 100% zeker weet dat je je huis verkoopt en daarna voor een 100% af te lossen hypotheek gaat óf zorgt dat je dat deel op de bank hebt staan, kan aflossingsvrij een optie zijn.

In alle andere gevallen is het vooral jezelf voor de gek houden en extreem risicovol. Daarom mag het ook niet meer. Het is een constructie met reden naar het verleden is verwezen.

Of gewoon een nieuwe hypotheek afsluiten natuurlijk. Het is kul om te denken dat je woonlasten na 30 jaar nul moeten zijn, maar je wel vrolijk door kan huren.

[...]


En waarom zou die dynamiek anders zijn?

Ja, samen met mijn vrouw heb ik een woning gekocht die op 50% ligt van hetgeen we mogen kopen. Yet, zoals je kunt zien heb ik in alle rekenvoorbeelden ook gerekend met het loon van TS en mijn eigen loon (dat daar iets boven ligt). In beide gevallen vind ik meer dan 70% van wat de bank wil lenen onverantwoord. Niks andere dynamiek.

Omdat bij een hoger inkomen men procentueel steeds minder geld kwijt is aan het instandhouden van zichzelf. Met 5x modaal bijvoorbeeld ga je niet opeens 5x meer aan je boodschappen uitgeven. Ook je energierekening is niet 5x zo hoog, evenmin als je zorgverzekering. Je gaat eerder goedkoper leven omdat je minder risico's af hoeft te dekken middels verzekeringspremies, afkoopsommen eigen risico, etc.

TS spaart nu al 1.000 euro/maand. Dat gaat niet opeens veranderen met een koopwoning met dezelfde maandlast als zijn huur (daarbij lost hij met die maandlast ook nog eens zijn woning af, dus het risico wordt per maand kleiner en gaat naar nul).

De normen waren eerst veel soepeler, toch heeft dat nauwelijks problemen opgeleverd in de NHG-fondsen. En nu zijn de normen nog strenger. In principe is de hele NHG eigenlijk nutteloos geworden hierdoor. Het is makkelijk praten vanuit de mogelijkheid om elke woning tussen de 0 en 500k te kopen dan iemand die net 180k MAG lenen. Vroeger zou zo iemand met gemak richting de 250k gegaan zijn. En raad eens, die hebben het ook allemaal overleeft.

[Gebanned]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:29:
[...]


Ik heb eigenlijk nog nooit concrete regels gelezen over de mate van aflossing die je zou moeten doen om dan een 'nieuwe' schuld mee te laten nemen in plaats van het originele bedrag.

Gaat het dan om een bepaalde hoeveelheid? Of om een bepaald percentage wat boven een drempel uit moet komen zodat DUO een nieuwe maandlastberekening doet?

Zelfs de DUO zelf is daar niet duidelijk in.

DUO kan daar ook niet duidelijk over zijn; want het is aan de geldverstrekker (en de NHG) om te bepalen hoe de lening wordt meegenomen.

Uiteindelijk moet de bank aantonen dat ze een verantwoord bedrag hebben meegegeven op basis van inkomen en verplichtingen. De ruis ontstaat doordat hypotheekverstrekkers de verplichtingen die bij een studieschuld horen op verschillende manieren (kunnen) berekenen.

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:38:

Ik ben het 100% met je eens dat het gaat om de maximale woonlast en wat jij in jouw situatie prettig vind. Maar als mensen vaste en variabele kosten onderschatten (wat ook hier gebeurt), lopen die mensen wél serieuze risico's.

Daarom adviseer ik dus te kijken wat de bank wil lenen en niet boven 2/3e tot 3/4e van dat bedrag te gaan zitten. Dan is er in veel gevallen nog wel wat ruimte om te sparen, calamiteiten op te vangen, etc.

Wel erg makkelijk gesteld; de hypotheek normen zijn al zo gesteld dat er geld over blijt of in ieder geval kan blijven, na aankoop van het huis. Doordat het een one size fits all aanpak is zal de norm vast wel eens te ruim zijn; maar in de regel is de ruim zeker niet veel te ruim.

Om een voorbeeld te geven kan iemand met een salaris van 2500 /maand en een premievrij pensioen ca. 20% minder lenen dan iemand met een inkomen van 3000 /maand en 500 bruto pensioen premie. In de praktijk verdienen ze evenveel.
Zelfde kan als je een aantal gegarandeerde toeslagen in je salaris hebt zitten: deze zijn vast onderdeel van de package maar mogen in veel gevallen niet of slechts deels worden meegenomen.

[Baddie09]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:38:
[...]


Wat ik vooral zie, in dit en andere topics over dat onderwerp, is dat mensen zichzelf rijk rekenen.

Ik ben het 100% met je eens dat het gaat om de maximale woonlast en wat jij in jouw situatie prettig vind. Maar als mensen vaste en variabele kosten onderschatten (wat ook hier gebeurt), lopen die mensen wél serieuze risico's.

Daarom adviseer ik dus te kijken wat de bank wil lenen en niet boven 2/3e tot 3/4e van dat bedrag te gaan zitten. Dan is er in veel gevallen nog wel wat ruimte om te sparen, calamiteiten op te vangen, etc.

Kijken hoe je kunt maximaliseren bóven wat de bank wil lenen is onverstandig en ondoordacht. Ook als er spaargeld is. Kun je dat spaargeld beter (gedeeltelijk) inzetten om dat huis te kopen en een kleiner deel achter de hand houden voor onvoorziene omstandigheden.

Tjonge, je lijkt wel op een missie om je eigen visie aan iedereen op te leggen. TS komt op mij over als iemand die goed door heeft waar hij mee bezig is en welke risico's hij bereid is te nemen en wat zijn speelruimte is. Het maakt mij verder niet uit dat je erg risicomijdend bent ingesteld, maar laat dat deze discussie ajb niet domineren. Ik heb bij mijn eerste woning ook bewust gekozen voor een tophypotheek wetende dat mijn financiele situatie zou verbeteren, en tot op heden heb ik daar geen spijt van gehad.

@TimoK enkele tips die ik je kan meegeven die ik ook al eerder heb gehoord:
- Zoek een adviseur bij een bank waar jij je prettig bij voelt en ga voor een advies gesprek.
- Je moet dan inderdaad openheid van zaken geven over je inkomsten en uitgaven, maar wat ik zie werkt dat alleen maar in je voordeel. Ik heb bijvoorbeeld bij de ABN recent een adviesgesprek gehad en gemeld dat ik bewust mijn studieschuld niet aflos omdat de rente die ik betaal nu 0.02% op jaarbasis is, en ik wel gek zou zijn versneld af te lossen. Deze onderbouwing hebben ze meegenomen in de berekening, en kon daardoor meer rekenen dan dat ze 'koud' de initiele lening meenamen in de berekening.
- de looptijd van de rente is inderdaad een belangrijke factor, met een looptijd van minder dan 10 jaar zijn ze verplicht om een rekenrente te hanteren van 5 of 6% meen ik, wat enorm kan schelen in je leencapaciteit. Bij 10 jaar of meer hebben ze meer zekerheid en gaat het leenbedrag omhoog.
- Gezien je vaste lasten, als je VVE bijdrage 250 per maand zijn denk ik dat je blokverwarming en een lift hebt, en in dat geval zal je elektra en gas voorschot voor de rest een stuk lager zijn, omdat je een deel al vooruitbetaald via de VVE. Als je geen blokverwarming hebt moet je je afvragen waar dat bedrag naartoe gaat, wat dat is wel erg hoog anders.
- ow, en als laatste tip, zorg voor een potje waarmee je de vaste lasten voor een paar maanden of zelfs een jaar kunt betalen zonder dat je meteen in de financiele problemen komt in geval van ontslag of erger. In dat jaar kun je prima inschatten of je je huis moet verkopen of niet en zit je niet op de schopstoel

Succes met je zoektocht, en laat je ajb niet afleiden door alle doemdenkers hier!

[ Voor 5% gewijzigd door Baddie09 op 29-06-2018 11:26 ]

[Stoney3K]

Gebanned schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:09:
[...]

DUO kan daar ook niet duidelijk over zijn; want het is aan de geldverstrekker (en de NHG) om te bepalen hoe de lening wordt meegenomen.

Ik bedoel niet de regels van de geldverstrekker. DUO zal toch wel regels of richtlijnen hebben hoeveel je in één keer moet aflossen voordat je maandbedrag wordt verlaagd?

Hoe de hypotheekverstrekkers er dan (wel of niet) mee omgaan is een andere kwestie, je kan ook je maandbedrag verlagen zodat je meer ruimte hebt om ernaast te sparen voor de k.k. bijvoorbeeld.

[unezra]

Señor Sjon schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:08:
[...]
Of gewoon een nieuwe hypotheek afsluiten natuurlijk. Het is kul om te denken dat je woonlasten na 30 jaar nul moeten zijn, maar je wel vrolijk door kan huren.

Ook met koop zijn je woonlasten na aflossing niet nul. Er blijven altijd lasten over. (Vermogensbelasting bijvoorbeeld, omdat een hypotheekvrij gewoon als vermogen word gezien.) Daarbij zitten veel mensen na 30 jaar in de buurt van hun pensioen of zijn daar langzaam heen aan het werken. Het is wel een van de argumenten om op termijn te kopen, met een eigen huis zijn je lasten als je dat huis kunt blijven wonen, vaak lager. (Tergelijkertijd zie je dan wel dat veel ouderen vaak kleiner gaan wonen.)

[...]
Omdat bij een hoger inkomen men procentueel steeds minder geld kwijt is aan het instandhouden van zichzelf. Met 5x modaal bijvoorbeeld ga je niet opeens 5x meer aan je boodschappen uitgeven. Ook je energierekening is niet 5x zo hoog, evenmin als je zorgverzekering. Je gaat eerder goedkoper leven omdat je minder risico's af hoeft te dekken middels verzekeringspremies, afkoopsommen eigen risico, etc.

Klopt, bij een hoger inkomen zullen een aantal kosten geen gelijke tred houden. Even heel generaliserend en geen rekening houdend met individuele keuzes: Aan de andere kant zie je tóch vaak dat mensen naar hun stand leven. Mensen die meer verdienen gaan bijvoorbeeld vaker en luxer uit eten, hebben een luxere auto, gaan verder en duurder op vakantie, etc. Dat zijn allemaal geen noodzakelijke dingen, maar het heeft wél invloed op wat mensen bijvoorbeeld reserveren voor calamiteiten.

TS spaart nu al 1.000 euro/maand. Dat gaat niet opeens veranderen met een koopwoning met dezelfde maandlast als zijn huur (daarbij lost hij met die maandlast ook nog eens zijn woning af, dus het risico wordt per maand kleiner en gaat naar nul).

De grap is nu net dat de woning die TS wil kopen, geen zelfde maandlast heeft, maar een veel hogere. TS wil aan zijn max lenen (sterker nog, TS wil *boven* zijn max lenen), het verschil tussen zijn huidige huurwoning en zijn gewenste koopwoning was snel gerekend iets van €500 per maand in het "nadeel" van zijn koopwoning.

De normen waren eerst veel soepeler, toch heeft dat nauwelijks problemen opgeleverd in de NHG-fondsen. En nu zijn de normen nog strenger. In principe is de hele NHG eigenlijk nutteloos geworden hierdoor. Het is makkelijk praten vanuit de mogelijkheid om elke woning tussen de 0 en 500k te kopen dan iemand die net 180k MAG lenen. Vroeger zou zo iemand met gemak richting de 250k gegaan zijn. En raad eens, die hebben het ook allemaal overleeft.

Als ik 180K zou mogen lenen van de bank, zou ik zoeken naar een woning van 120K max. Domweg om niet de risico's te lopen van een woning van 180K max.
(Of ik zou spaargeld inzetten om een duurdere woning te kopen en het koopmoment even uitstellen.)

Dat NHG nutteloos is geworden geloof ik niet. NHG is iets dat je nooit nodig hoopt te hebben, maar wel ontzettend prettig is dat het er is.

Zoals gezegd, ja de normen zijn strenger, nee ik vind ze nog lang niet streng genoeg. Ik hoop echt dat ooit de norm geen 100% financiering, maar maar 70% of 80% financiering word. Lijkt me veel gezonder.

[Baddie09]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:03:
[...]


Ik probeer juist duidelijk te maken dat die normen helemaal niet zo conservatief zijn als ze lijken. Banken lenen nog steeds en veel te optimistisch geld uit en nog steeds is de kans loeigroot dat je serieus in de problemen komt als je maximaal gaat lenen.

Er hoeft echt maar heel weinig mis te gaan en je kunt je huis weer net zo hard verkopen als je het hebt gekocht. Wat dan? Topic op Tweakers openen met "help ik moet mijn huis uit"?

Dan liever wat kritische kanttekeningen en het advies niet maximaal te lenen.

Daarbij worden, ook in dit topic, grove rekenfouten gemaakt. In dit geval vergeet TS zelfs een heel groot deel van de bijkomende kosten van een eigen woning. Als je dat al niet mee rekent, hoe kun je dan een verstandige keuze maken met betrekking tot je hypotheek? TS is echt een paar honderd € per maand aan kosten vergeten. Iets dat ik hier en in andere topics veel te vaak zie gebeuren.


[...]


TS vraagt hoe 'ie meer kan lenen dan de bank 'm wil lenen. Dat kan niet én het is onverstandig.
Nogal logisch dat een topic dan op een gegeven moment gaat over of het wel of niet verstandig is.

Dat is met de beste intenties. Als iemand aan jou vraagt hoe 'ie het best voor de trein kan springen zeg je toch ook dat diegene dat het beste helemaal niet kan doen?

Sorry, ik moet toch nog even reageren, want hoewel je conservatieve houding op zich goed is, maar jij ook enorme rekenfouten waardoor het lijkt alsof je hel en verdoemenis over je heen krijgt zodra je een eigen woning koopt.

Enkele misvattingen:
- je zegt dat 100% aflossingsvrij niet meer mag ivm het hoge risico, dat is pertinent onjuist, je kunt nog steeds deze lening afsluiten, maar het wordt niet meer gepromoot door de banken omdat de overheid hiervoor de HRA heeft afgeschaft. Als je weet wat je doet, en op een andere manier wilt sparen voor de aflossing is het nog steeds een optie.
- Je hebt het over verborgen kosten voor de eigen woning. Ik zou niet weten welke dat zijn buiten de al bekende maandlasten. Voorziening onderhoud? Als je een gezonde VVE hebt betaal je daar al aan in je voorschot, opstal verzekering, inboedel etc? Als het goed is zit er een opstal verzekering in de VVE (omdat je niet je eigen appartement kunt herbouwin igv van schade aan het hele object), en een inboedel heeft hij al in zijn huurwoning.
- Dan blijft er een kostenpost over voor onvoorziene uitgaven, zoals wasmachine, auto, CV, TV etc, waarbij ik alleen voor het hoognodige zou sparen, want waarom zou je voor alle apparaten het volledige bedrag apart houden (als mijn wasmaschine kapot zou zijn en ik kan geen nieuwe betalen koop ik wel zolang een tweedehands versie op martkplaats)
- Ja een auto hebben is duur, maar de afschrijving meetellen in je maandlasten is onnodig, je hebt de auto immers al betaald. Afschrijving is wel van belang om vooraf uit te rekenen wat je auto je gaat kosten over een bepaalde periode, maar om te zeggen dat je auto niks meer waard is na 5 jaar lijkt mij erg overdreven.

Even denkend aan mijn eigen situatie, ik heb een appartement in Amsterdam, mijn VVE kosten zijn 85 euro per maand (dit is inclusief voorziening groot onderhoud en alle collectieve verzekeringen), daarnaast heb ik een inboedelverzekering (kost me 8 euro per maand voor een bedrag van 25.000 euro), mijn auto verzekering kost me 12 euro per maand, wegenbelasting 14 euro (rij in een Smart) en de grootste kostenpost die ik aan mijn appartement heb gehad in de afgelopen 10 jaar is het preventief vervangen van de CV ketel (kostte me 1400 euro) en een nieuwe badkamer (was iets van 5000 euro meen ik)

Daarnaast heb ik een potje achter de hand waarmee ik minimaal 1 jaar de vaste lasten kan betalen van mijn hypotheek in het geval ik werkeloos wordt en totaal geen inkomen meer heb. Zo ben ik niet meteen stress als het even tegenzit (wat niet het geval is geweest). Stel dat ik dit bedrag (10k) zou gebruiken om mijn hypotheek af te lossen scheelt dit mij 20 euro aan rente per maand, en heb ik al na één maar een probleem omdat ik geen buffer heb.
Voor alles wat ik meer spaar maak ik bewust de keuze of ik wat extra wil aflossen of dat ik spaar voor een ander doel.

Kortom, ieder heeft zo zijn eigen manier om met risico's om te gaan.

[ Voor 7% gewijzigd door Baddie09 op 29-06-2018 11:46 ]

[Viper®]

Ik heb overigens in 2008 maximaal geleend (50% aflossingsvrij) met daarbij een maximale starterslening
Daarna crashte de huizenmarkt als een drillpudding
Hangt helemaal af van de persoon en situatie.

[Gebanned]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:16:
[...]


Ik bedoel niet de regels van de geldverstrekker. DUO zal toch wel regels of richtlijnen hebben hoeveel je in één keer moet aflossen voordat je maandbedrag wordt verlaagd?

Hoe de hypotheekverstrekkers er dan (wel of niet) mee omgaan is een andere kwestie, je kan ook je maandbedrag verlagen zodat je meer ruimte hebt om ernaast te sparen voor de k.k. bijvoorbeeld.

Ik dacht dat DUO dat na iedere storting deed; maar ik heb er destijds niet eens naar gekeken omdat het werkelijke maandbedrag dus helemaal niet relevant was voor de hypotheek. De vrolijke vrienden van acceptati keken alleen maar naar de hoofdsom en namen daar een percentage van.
De adviseur vond het zelf ook krom, maar als het goed was, was het goed.

(Moet daarbij wel opmerken dat de adviseur erg haar best deed. In eerste instantie was de aanvraag al geaccepteerd; op basis van een foute berekening bij de ING zelf, en ging ik met de resterende 5k aan studieschuld (hoofdsom 9k) net over de maximale leencapaciteit heen. Was anders geen probleem geweest aangezien ik voldoende spaargeld had om die 5k anders nog wel even af te tikken; maar ze begreep wel dat ik er zelf vrij weinig voor voelde om een lening met 0.1% rente voortijdig af te lossen.)

@TimoK Mijn ervaring is dat als je je papierwerk op orde hebt adviseurs graag met je meedenken. Ik merkte in het traject dat mijn adviseur het erg kon waarderen dat ik mijn papieren en mijn financien op orde had en ze het best leuk vondt om zaken binnen de mogelijkheden te optimaliseren.

[Stoney3K]

Gebanned schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:29:
[...]


Ik dacht dat DUO dat na iedere storting deed; maar ik heb er destijds niet eens naar gekeken omdat het werkelijke maandbedrag dus helemaal niet relevant was voor de hypotheek.

Ik weet zelf heel zeker dat dat niet zo is, want ik los elke maand meer af dan mijn verplichte maandbedrag (ik rond het naar boven af). Dus er is zeker een drempel waar je overheen moet voordat ze het maandbedrag opnieuw beoordelen.

Waar die drempel ligt ben ik zelf ook heel benieuwd naar want het kan mij een hoop schelen in mijn eigen capaciteit om te lenen zonder dat ik gelijk mijn hele openstaande schuld af moet betalen.

[Orange_Dirk]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:21:
[...]


Ook met koop zijn je woonlasten na aflossing niet nul. Er blijven altijd lasten over. (Vermogensbelasting bijvoorbeeld, omdat een hypotheekvrij gewoon als vermogen word gezien.) Daarbij zitten veel mensen na 30 jaar in de buurt van hun pensioen of zijn daar langzaam heen aan het werken. Het is wel een van de argumenten om op termijn te kopen, met een eigen huis zijn je lasten als je dat huis kunt blijven wonen, vaak lager. (Tergelijkertijd zie je dan wel dat veel ouderen vaak kleiner gaan wonen.)

Als ik al je reacties lees ga je vaak de mist in. Waar haal je dit vandaan. Een eigen woning valt altijd in box 1 ook al zit er geen hypotheek op. je betaald daar geen vermogensbelasting over. Over de woz waarde betaal je eigen woning forfait. Momenteel is het zo dat als je een hypotheekvrij pand hebt je door de wet Hillen geen eigen woning forfait betaald. Dit wordt de komende 30 jaar wel stapsgewijs afgeschaft.

[Gebanned]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:32:
[...]


Ik weet zelf heel zeker dat dat niet zo is, want ik los elke maand meer af dan mijn verplichte maandbedrag (ik rond het naar boven af). Dus er is zeker een drempel waar je overheen moet voordat ze het maandbedrag opnieuw beoordelen.

Waar die drempel ligt ben ik zelf ook heel benieuwd naar want het kan mij een hoop schelen in mijn eigen capaciteit om te lenen zonder dat ik gelijk mijn hele openstaande schuld af moet betalen.

Vreemd ik heb het even nagekeken: en na mijn extra aflossing van 100 euro is mijn maandbedrag met 1.49 euro verlaagd.

[CornermanNL]

Orange_Dirk schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:54:
[...]


Het valt me op dat in heel veel topics je je eigen zeer conservatieve levenstijl doordrukt. Laat iemand zelf bepalen wat hij wel of niet wil en of kan betalen. Als hij volgens de normen het bedrag kan lenen is er daar helemaal niks mis mee. Deze normen zijn al veel conservatiever dan dat ze waren en er wordt met allerlei lasten naast de hypotheeklast daarin al rekening gehouden.

Dit topic bestaat nu uit 100+ posts met allerlei persoonlijke meningen of de ts het wel of niet kan betalen. Daar vraagt hij helemaal niet om. Open dan zelf een topic wat je vind van de huidige financieringsnormen dan heel dit topic te kapen.

De ts kan met de genoemde trucs wellicht wat rekken, de terechte kanttekeningen die worden gemaakt zijn wel degelijk relevant. Als je het benaderd vanuit wat kan ik echt betalen gezien mijn uitgaven de afgelopen jaren ten opzichte van wat mijn bank mij maximaal bereid is te geven en de daaruit volgende woonlast. Dan zit daar een risico in dat alleen de TS kan bepalen of dit voor hem het waard is.

En veel mensen rekenen zich rijk, of weten eenvoudigweg niet waar hun geld per maand echt aan op gaat. Dat risico lijkt op papier dan heel goed te doen , maar papier is geduldig en de werkelijkheid weerbarstiger. Hoeveel uitgaven worden wel gedaan maar nooit opgemerkt als terugkerende maandelijkse items. Benader de vraag vanuit de cash flow kant en je komt vaak op een stuk lagere woonlast dan je maximale woonlast die door de banken wordt berekend.

Banken proppen je het liefst zo ver mogelijk vol met schulden, daar verdienen ze aan. De regels zijn wellicht aangescherpt maar kijken echt niet naar het complete plaatje over tijd. Hebben ze aan de regels voldaan dan zijn zij gedekt. Hoe jij alles nu en in de toekomst gaat betalen. Jouw probleem, en dat voor de komende 30 jaar.

Het zijn altijd persoonlijke keuzes, maar er wordt altijd maar uitgegaan van maximaal, wil je de gok nemen en heb je een plan daarachter prima. Niets mis mee lijkt mij. Maar er wordt te vaak uitgegaan van als de bank het zegt dan zal het wel kunnen. De roze bril tactiek is waar tegen gewaarschuwd wordt, ook niets mis mee lijkt mij.

[Señor Sjon]

@unezra
Om even de TS te quoten

Daarnaast spaar ik ~€1000 in de maand en heb ik spaargeld klaarliggen voor de eventuele koop en extra verbouwing. Het hypotheekbedrag dat ik voor ogen had is haalbaar, alleen..., ik had een studieschuld van 15k. Dit hakt er ondanks een reeds gedeeltelijke aflossing voor ongeveer 30k in, wat mij opeens ~10k onder mijn streefbedrag brengt.

de maandlasten van mijn huur zijn momenteel een stuk hoger dan de hoogste maandlasten in zelfs het gunstigste hypotheek leengeval.

Als iemand 1.000 per maand spaart EN zijn woning wordt goedkoper (en is al gewend op zichzelf te wonen), dan zijn er niet zulke hel en verdoemenis kosten.

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 11:21:
[...]


Ook met koop zijn je woonlasten na aflossing niet nul. Er blijven altijd lasten over. (Vermogensbelasting bijvoorbeeld, omdat een hypotheekvrij gewoon als vermogen word gezien.) Daarbij zitten veel mensen na 30 jaar in de buurt van hun pensioen of zijn daar langzaam heen aan het werken. Het is wel een van de argumenten om op termijn te kopen, met een eigen huis zijn je lasten als je dat huis kunt blijven wonen, vaak lager. (Tergelijkertijd zie je dan wel dat veel ouderen vaak kleiner gaan wonen.)


[...]


Klopt, bij een hoger inkomen zullen een aantal kosten geen gelijke tred houden. Even heel generaliserend en geen rekening houdend met individuele keuzes: Aan de andere kant zie je tóch vaak dat mensen naar hun stand leven. Mensen die meer verdienen gaan bijvoorbeeld vaker en luxer uit eten, hebben een luxere auto, gaan verder en duurder op vakantie, etc. Dat zijn allemaal geen noodzakelijke dingen, maar het heeft wél invloed op wat mensen bijvoorbeeld reserveren voor calamiteiten.


[...]


De grap is nu net dat de woning die TS wil kopen, geen zelfde maandlast heeft, maar een veel hogere. TS wil aan zijn max lenen (sterker nog, TS wil *boven* zijn max lenen), het verschil tussen zijn huidige huurwoning en zijn gewenste koopwoning was snel gerekend iets van €500 per maand in het "nadeel" van zijn koopwoning.

Dat is dus niet zo, zie quote hierboven. Om een of andere reden kom je in unezra in "Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?" met 280-380 euro aan extra kosten... PER MAAND. Dat gaat echt nergens over in een appartement. Dan heb je echt een bouwval of je wil elk jaar een nieuwe vloer.

[...]


Als ik 180K zou mogen lenen van de bank, zou ik zoeken naar een woning van 120K max. Domweg om niet de risico's te lopen van een woning van 180K max.
(Of ik zou spaargeld inzetten om een duurdere woning te kopen en het koopmoment even uitstellen.)

Dat NHG nutteloos is geworden geloof ik niet. NHG is iets dat je nooit nodig hoopt te hebben, maar wel ontzettend prettig is dat het er is.

Zoals gezegd, ja de normen zijn strenger, nee ik vind ze nog lang niet streng genoeg. Ik hoop echt dat ooit de norm geen 100% financiering, maar maar 70% of 80% financiering word. Lijkt me veel gezonder.

Succes met die woning van 120k... Op funda staan er 1.109 woningen en 862 appartementen tot 120k op beschikbaar in Nederland. Dat zijn er net 5 per gemeente en nog ongeacht de staat. Me dunkt dat iemand wat verder kijkt dan dat.

[Stoney3K]

Señor Sjon schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:02:
Succes met die woning van 120k... Op funda staan er 1.109 woningen en 862 appartementen tot 120k op beschikbaar in Nederland. Dat zijn er net 5 per gemeente en nog ongeacht de staat. Me dunkt dat iemand wat verder kijkt dan dat.

Dat komt ook omdat iedereen zich rijk rekent en op 100% van zijn capaciteit gaat lenen, waardoor de prijzen echt gigantisch worden opgedreven. Als je dan onder die 100% gaat zitten ben je eerder uitzondering.

Wanneer de hypotheekrentes gaan stijgen of de LTI/LTV verder wordt ingedamd dan gaan de huizenprijzen de afgrond in.

[Viper®]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:06:
[...]


Dat komt ook omdat iedereen zich rijk rekent en op 100% van zijn capaciteit gaat lenen, waardoor de prijzen echt gigantisch worden opgedreven. Als je dan onder die 100% gaat zitten ben je eerder uitzondering.

Wanneer de hypotheekrentes gaan stijgen of de LTI/LTV verder wordt ingedamd dan gaan de huizenprijzen de afgrond in.

Zelf denk ik dat de hele huizenmarkt vrij snel ook weer enorme klappen gaat krijgen.

Desalniettemin blijft ontroerend goed een goede investering voor later. Waarom?
Omdat we met steeds meer mensen zijn op de wereld en iedereen wil een eigenlijk plekje hebben om te wonen. Zolang er meer mensen bijkomen gaat dat niet worden opgelost.

[unezra]

Señor Sjon schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:02:
@unezra
Om even de TS te quoten
[...]
Als iemand 1.000 per maand spaart EN zijn woning wordt goedkoper (en is al gewend op zichzelf te wonen), dan zijn er niet zulke hel en verdoemenis kosten.

Zijn woning word niet goedkoper. Zijn lasten worden bij een max hypotheek hoger.

[...]
Dat is dus niet zo, zie quote hierboven. Om een of andere reden kom je in unezra in "Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?" met 280-380 euro aan extra kosten... PER MAAND. Dat gaat echt nergens over in een appartement. Dan heb je echt een bouwval of je wil elk jaar een nieuwe vloer.

TS heeft het direct al over verbouwen. Met een appartement heb je minder kosten dan met een rijtjes of vrijstaand huis maar kosten heb je sowieso.

Keuken? 10K
Badkamer? 10K
Toilet? 2.5K

Wil TS dat allemaal doen, is dat bij een reservering van €300 per maand 91 maanden (dik 7.5 jaar) sparen. Tel uit je winst.

Maar goed, pak mijn eerdere rekensommen er nog maar eens bij. Ik blijf ze niet herhalen.

[...]

Succes met die woning van 120k... Op funda staan er 1.109 woningen en 862 appartementen tot 120k op beschikbaar in Nederland. Dat zijn er net 5 per gemeente en nog ongeacht de staat. Me dunkt dat iemand wat verder kijkt dan dat.

Dan zou ik dus gaan sparen tot ik het bedrag wél bij elkaar heb om een financieel verstandige hypotheek te krijgen.

[Stoney3K]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:19:
[...]
Dan zou ik dus gaan sparen tot ik het bedrag wél bij elkaar heb om een financieel verstandige hypotheek te krijgen.

En dan mag je hopen dat de huizenprijzen voorlopig niet sneller gaan stijgen dan je per jaar kan sparen...

[Señor Sjon]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:06:
[...]


Dat komt ook omdat iedereen zich rijk rekent en op 100% van zijn capaciteit gaat lenen, waardoor de prijzen echt gigantisch worden opgedreven. Als je dan onder die 100% gaat zitten ben je eerder uitzondering.

Wanneer de hypotheekrentes gaan stijgen of de LTI/LTV verder wordt ingedamd dan gaan de huizenprijzen de afgrond in.

De normen zijn zo uitgerekend dat je ook dan de boel nog kan betalen

@unezra
60 maanden sparen... je had dan beter kunnen kopen. Of je koop een appartement die al klaar is ipv nog 25k te moeten verbouwen. Maar goed, wij gaan hier toch niet uitkomen. Ik heb nog geen seconde spijt gehad van mijn tophypotheken sinds 2004. Binnen een paar jaar hadden we genoeg loonstijging en/of afgelost/waarde toegevoegd dat het allang geen tophypotheek meer was.

[RM-rf]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
Situatie:
Ik wil op 1 salaris een huis kopen, uiterlijk 1 april 2019 met de afloop van mijn huidige huurcontract. Ik ben 28 jaar en heb voor mijn leeftijd een prima salaris met goede secundaire regelingen (bijv. pensioenkosten volledig via werkgever) en ruimte voor eventuele toekomstige verhoging. Daarnaast spaar ik ~€1000 in de maand en heb ik spaargeld klaarliggen voor de eventuele koop en extra verbouwing.

die beginsituatie is volgens mij héél belangrijk om bv het risico van lenen vast te stellen, maar daarvoor iets te kort en met veel vraagtekens beschreven...


Allereerst je levenssituatie, heb je een relatie, zou je graag een relatie willen, inclusief evt. samenleven of zelfs gezinsuitbreiding? Waar zie je jezelf in 5 jaar, voldoet de wonng die je op het oog hebt dan nog?
Voor de middellange termijn kan zoiets heel veel zeggen, en het verschil uitmaen van het risico dat je hebt of je over 5 jaar makkelijk kunt verhuizen of mogelijkd an ook voorlopig vast kunt te komen te zitten aan een bepaalde woning/krediet war je niet zomaar los van komt (zonder er nog eens eigen psaargeld in te steken)


Tweede onduidelijkheid:
Hoeveel spaargeld heb je exact en hoe lang heb je daarvoor gespaard... je zegt 1000 euro per maand te sparen, als dat zo is zou je in drie jaar al zeker 35K samengespaard hebben, maar ik heb de indruk dat dat niet het geval is..
hoe kan dat dan en wat zegt het over je vermogen te sparen? (iemand die bv net drie maanden het lukte dat bedrag te sparen, maar daarvoor niet kan niet zomaar opd e lange termijn garanderen dat dat spaarbedrag dus een garantie is).
Tevens zou ik overigens ook aanraden om buiten je spaarbedrag altijd een buffer van 2x je netto-maandinkomen apart te houden voor onvoorziene uitgaven/kosten, en dat dus niet mee te rekenen als besteedbaar vermogen... Zeker als je een woning wilt kopen die ook renovering/verbouwing nodig hebt, heb je veel aan zulk een buffer voor onvoorziene posten....


Ik denk niet dat er een standaard antwoord is op vragen hoeveel mensen willen lenen, en of iets té risicovol is of iemand dat rsico best kan dragen (bv als je wel over langere termijn 1000 euro per maand kunt sparen nu, denk ik dat je best een aardig risico zou kunnen dragen)
Vaak hangt dat van veel varaibelen en exacte omstandigheden af, voordat je werkelijk kent vaststellen of iemand een te groot risico neemt of niet (en zelfs dat is deels ook een subjectieve keuze)
_{Bijvoorbeeld ook de vraag of langlopende verplichting nu juist een risico zijn of risicoloos is iets waarover je kunt discussieren, ikzelf denk eigenlijk dat langlopende verplichtingen juist door het gebrek aan flexibiliteit ook een behoorlijk risico in zich dragen; maar bij bv het lang vastzetten van de hypotheekrente doen anderszijds veel mensen dat omdat ze menen dat lang vastzetten risicoloos zou zijn (waarmee ik het niet helemaal eens ben)}

[fsfikke]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:19:
[...]
Keuken? 10K
Badkamer? 10K
Toilet? 2.5K

Wil TS dat allemaal doen, is dat bij een reservering van €300 per maand 91 maanden (dik 7.5 jaar) sparen. Tel uit je winst.

Maar goed, pak mijn eerdere rekensommen er nog maar eens bij. Ik blijf ze niet herhalen.
[...]

De TS heeft het over mogelijke klusjes die nodig zijn bij een nieuw huis in de orde van grootte van 5 tot 10k. De enige meerkosten voor de TS zijn de VVE, onderhoud en het initiële kluswerk. Gas/water/licht/gemeentebelastingen/autoverzekering en al die dingen waar je mee komt heeft ie nu ook al. Maar goed, dat het je niet om de TS gaat is wel duidelijk

[Napo]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 22:48:
[...]


Nope.
Het idee van aflossingsvrij is dat je aan het eind van de looptijd, dat bedrag in 1 klap mag ophoesten óf je huis moet verkopen.

Of je realiseert dat een hypotheek met een LtV van lager dan 0.5 niet onrealistisch is en menig bank geen probleem mee heeft om dat te financieren (risico voor de bank is namelijk bijzonder laag)

[unezra]

Señor Sjon schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:22:
[...]

De normen zijn zo uitgerekend dat je ook dan de boel nog kan betalen

@unezra
60 maanden sparen... je had dan beter kunnen kopen. Of je koop een appartement die al klaar is ipv nog 25k te moeten verbouwen. Maar goed, wij gaan hier toch niet uitkomen. Ik heb nog geen seconde spijt gehad van mijn tophypotheken sinds 2004. Binnen een paar jaar hadden we genoeg loonstijging en/of afgelost/waarde toegevoegd dat het allang geen tophypotheek meer was.

Ik ben bang dat we het inderdaad niet eens gaan worden.
Ik ben wellicht vrij conservatief, conservatiever dan in de ogen van sommigen nodig (ik ken de risico's en gevolgen erg goed) aan de andere kant zie ik hier scenario's voorbij komen waar ik mensen graag voor wil behoeden. Zeker als in die scenario's een paar honderd € aan kosten vergeten word.

Anyway: We agree to disagree denk ik.
(Nu mis ik het "bier" icoon op Tweakers.)

fsfikke schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:27:
[...]

De TS heeft het over mogelijke klusjes die nodig zijn bij een nieuw huis in de orde van grootte van 5 tot 10k. De enige meerkosten voor de TS zijn de VVE, onderhoud en het initiële kluswerk. Gas/water/licht/gemeentebelastingen/autoverzekering en al die dingen waar je mee komt heeft ei nu ook al. Maar goed, dat het je niet om de TS gaat is wel duidelijk

Dat zie je verkeerd.

TS heeft het *letterlijk* over een verbouwing. Da's niet "een beetje laminaat in je woonkamer en een behangetje op de muren". Dan heb je het over keukens, badkamers, etc.

Gemeentelijke belastingen en andere zaken zijn hoger als eigenaar. Neemt TS ook niet mee.

Het is me absoluut om TS te doen en ik zou niet schrijven wat ik schrijf, als het niet mijn intentie was TS te behoeden voor een topic van heel andere aard over 5 jaar. "Help ik moet mijn huis gedwongen verkopen." TS heeft volgens mij zeer beperkt inzicht in de riciso's en kosten van een eigen huis, ik zie fouten in de berekening en 'm berekenen dat een huurhuis 1.5x zo duur is als een koophuis, terwijl een heel snelle rekensom leert dat het andersom is.

Is het verstandig een huis te kopen als je dat soort berekeningen verkeerd doet en je jezelf rijk rekent? Misschien wel, maar ga dan niet op 100% van je maximale leensom zitten. Da's smeken om ellende.

[fsfikke]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:58:
[...]


Dat zie je verkeerd.

TS heeft het *letterlijk* over een verbouwing. Da's niet "een beetje laminaat in je woonkamer en een behangetje op de muren". Dan heb je het over keukens, badkamers, etc.

Waar hij het letterlijk over heeft, staat in zijn post:

TimoK schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 13:21:
[...]
Wat betreft de verbouwing, ik weet nog niet wat ik ga kopen. Maar mijn aanname is dat er zowieso iets geklust moet worden, waar ik 5-10k voor verwacht. Wel neem ik aan dat dit niet direct bij de koop volledig gedaan hoeft te worden.
[...]

Dat zijn dus geen dure nieuwe keukens en badkamers.

[...]
Gemeentelijke belastingen en andere zaken zijn hoger als eigenaar. Neemt TS ook niet mee.

De TS opent een topic met de vraag hoe hij zijn gewenste huis kan financieren, hij vraagt niet wat zijn kosten gaan zijn, jij neemt voor het gemak maar aan dat hij daar geen flauw benul van heeft. Prima om mensen te waarschuwen, maar jouw risicomijdende instelling is niet de absolute waarheid. Als je dan met lijstjes komt van €50 water per maand (ik betaal €100/150 per jaar!) en elektra als extra kostenpost tov. huren kan het al snel gebeuren dat mensen je niet meer serieus nemen.

[unezra]

fsfikke schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:12:
[...]
Waar hij het letterlijk over heeft, staat in zijn post:

[...]

Dat zijn dus geen dure nieuwe keukens en badkamers.

[...]

De TS opent een topic met de vraag hoe hij zijn gewenste huis kan financieren, hij vraagt niet wat zijn kosten gaan zijn, jij neemt voor het gemak maar aan dat hij daar geen flauw benul van heeft. Prima om mensen te waarschuwen, maar jouw risicomijdende instelling is niet de absolute waarheid. Als je dan met lijstjes komt van €50 water per maand (ik betaal €100/150 per jaar!) en elektra als extra kostenpost tov. huren kan het al snel gebeuren dat mensen je niet meer serieus nemen.

Goed lezen.

Ik ben nergens gekomen met €50 water per maand, maar met €20 en ik heb ook al aangegeven dat we met zijn 2en zijn, niet zuinig zijn met water, een tuin hebben én geld over houden van die €20 per maand. De getallen die ik noem, zijn realistische praktijkgetallen. (Zoals ook aangegeven, ze zijn losjes gebaseerd op mijn eigen ervaringen én ik ben wat zaken vergeten waardoor mijn rekensom nog aan de optimistische kant is.)

Ook zeg ik nergens dat elektra een *extra* kostenpost is ten opzichte van huur. Waar ik mee reken zijn de totale lasten van een maand wonen in zo'n appartement met tophypotheek. Dat zou voor TS uitkomen op 41% van zijn inkomen.

Ik quote even mezelf:

TS houd volgens mijn berekening ongeveer €1080 over en dan is zijn huis betaald, inclusief gas, water en licht. Belastingen en andere zaken zijn niet meegeteld.

Snelle rekensom:
Over: €1080
Ziektekosten: €150,-
Boodschappen: €200,-
Verzekeringen: €100,-
Autokosten: €300,-
Internet en telefonie: €100,-
---------------------------------------
Over: €230,-

Daar zit dus de crux. Volgens mijn niet eens heel pessimistische berekening, zou TS €230 per maand vrij te besteden hebben. Reserveert 'ie wel geld voor zijn huis, niet voor luxe zaken. Van dat bedrag per maand over zou ik persoonlijk héél nerveus worden. De economie niest een keer en je bent klaar.

TS opens zijn post met "de bank wil me X lenen, ik wil meer dan X, hoe kan ik daar voor zorgen". Da's meteen al een grote rode vlag. Als je meer wil lenen dan de bank je op dit moment wil lenen, terwijl de banken al behoorlijk vrijgevig zijn, wil je boven je stand wonen.

Verder, zie boven. Als je het hebt over "niet serieus nemen", helpt het als je dat onderbouwd met dingen die ik werkelijk heb gezegd.

[fsfikke]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:27:
[...]


Goed lezen.
[..]
Verder, zie boven. Als je het hebt over "niet serieus nemen", helpt het als je dat onderbouwd met dingen die ik werkelijk heb gezegd.

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:36:
[...]


Dat je bruto hypotheek volgens de ABN €720 per maand is bij je maximale leensom.

€720 hypotheek
€250 VVE
€ 50 water
€ 100 gas en electra (gaat rap)
€200 onderhoud en verbouwingen (is conservatief)
------
€1320

Heb ik hogere (gemeentelijke) belastingen nog niet eens meegeteld.

Als de bedragen die je noemt een foutmarge >50% hebben zou ik daar eerst aan werken

[ Voor 5% gewijzigd door fsfikke op 29-06-2018 13:30 ]

[unezra]

fsfikke schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:28:
[...]


[...]

Ja, en als je goed hebt gelezen, staat die €50 daar omdat TS daar een post hoger zelf mee aan kwam.
Zie: TimoK in "Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?"

Dus nee, die €50,- komt niet bij mij vandaan, maar bij TS zelf. Later heb ik mijn eigen waterrekening er bij gepakt en die is €20,- per maand.

[fsfikke]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:31:
[...]


Ja, en als je goed hebt gelezen, staat die €50 daar omdat TS daar een post hoger zelf mee aan kwam.
Zie: TimoK in "Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?"

Dus nee, die €50,- komt niet bij mij vandaan, maar bij TS zelf. Later heb ik mijn eigen waterrekening er bij gepakt en die is €20,- per maand.

En toch gebruik je dat (absurd hoge) bedrag in je lijstje van bijkomende kosten van een koopwoning tov. een huurwoning. Ook voeg je er nog eens voor €100 elektra en onderhoud aan toe om je punt kracht bij te zetten dat kopen ontzettend veel extra kosten met zich meebrengt.

[CornermanNL]

fsfikke schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:34:
[...]

En toch gebruik je dat (absurd hoge) bedrag in je lijstje van bijkomende kosten van een koopwoning tov. een huurwoning. Ook voeg je er nog eens voor €100 elektra en onderhoud aan toe om je punt kracht bij te zetten dat kopen ontzettend veel extra kosten met zich meebrengt.

Kopen kost in het begin gewoon goed geld, kosten koper om te beginnen. De maandlast voor kopen is inderdaad lager dan de maandlast van hetzelfde huren, maar je krijgt het meestal niet geleend. De bank neemt dat risico niet. De verhuurder wel maar die heeft een ander verdien en risico model.

De kern is het risico, hoe ver wil de ts gaan om zijn droomhuis te krijgen. Kan hij alleen zelf bepalen. Maar het uitgangspunt om je maximale leenbedrag maar zo maximaal mogelijk te maken is gewoon geen verstandig uitgangspunt.

In theorie is de theorie gelijk aan de praktijk, in de praktijk niet. Op papier vergeet iedereen bepaalde risico's en uitgaven mee te nemen, dat is menselijk. Je kan niet alles afdekken maar je startpunt is heel bepalend.

[Señor Sjon]

fsfikke schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:28:
[...]


[...]

Als de bedragen die je noemt een foutmarge >50% hebben zou ik daar eerst aan werken

Vooral voor 200 euro/maand verbouwen als je ook al een forse hoge VVE hebt. In mijn ervaring is dat eerder 75-125. Alleen oude meuk en verzorgingsflats gaan richting de 200+ euro servicekosten.
TS heeft een prijs van 600 euro gekregen voor de hypotheek, maar @unezra vindt 720, dus dat is het ook.

600 hyp
25 water
125 VvE
100 GL
---
850... Dat is al heel wat anders dan de eerder genoemde (1.320-200=) 1.120.

[TimoK]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:27:
[...]

Daar zit dus de crux. Volgens mijn niet eens heel pessimistische berekening, zou TS €230 per maand vrij te besteden hebben. Reserveert 'ie wel geld voor zijn huis, niet voor luxe zaken. Van dat bedrag per maand over zou ik persoonlijk héél nerveus worden. De economie niest een keer en je bent klaar.

TS opens zijn post met "de bank wil me X lenen, ik wil meer dan X, hoe kan ik daar voor zorgen". Da's meteen al een grote rode vlag. Als je meer wil lenen dan de bank je op dit moment wil lenen, terwijl de banken al behoorlijk vrijgevig zijn, wil je boven je stand wonen.

Ik ben er gisteren helaas niet aan toe gekomen, maar jouw overzicht is echt veel hoger dan mijn realiteit. Mijn ziektekosten zijn bijv. 70 ipv 150, auto zonder afschrijving zit onder 100 excl. reparatiepotje (dus 180ish? 4 jaar oude auto), afschijven meerekenen in besteedbaar inkomen vind ik vrij onnodig in deze fase. Ik zal zelf iets opstellen en posten, maar verwacht zelf rond 1500-1600, wat dus 800 pm aan sparen/leuke dingen geeft wat betreft financiele vrjjheid (excl verhoging in okt/opvolgende jaren). Dat is meer dan prima, als dat vermogensopbouw betekend ipv geld verbranden met huren.

Daar komt bij dat ik 195k kan lenen zonder studieschuld. Voor 92,05 per maand bijna 15% minder lenen vind ik dat niet geheel reeel, iig als je dat percentueel naast mijn inkomen legt. Zeker als 180k een prima huis voor meerdere jaren is, met 140-160k een huis dat na een paar jaar te klein is.

Ik verdien als business controller mijn salaris, ik heb een goede indruk van mijn geldstroom. Buiten mogelijke extra kostenposten zoals verzekeringen die bij huur niet nodig zijn(waar ik mij idd niet van bewust was) denk ik niet dat mijn verwachting er ver naast zit. Daarnaast verwacht ik met mijn functie en takenpakket ook zeker een groei in salaris, zoals ik dit de afgelopen 4 jaar al heb gedaan.

Ik zoek dus simpelweg een overbrugging voor de eerste periode. Dat was tevens de originele reden van mijn post, hoewel ik erg blij ben dat de discussie zo geexplodeerd is. De informatie hieruit was/is voor mij extreem waardevol, veel meer dan wat een adviseur mij in een uurtje zou kunnen uitleggen. Daarnaast heb ik nu verschillende opties gevonden om voor 180k een huis te kunnen kopen, dus ik ben meer dan tevreden met het resultaat van mijn post op een woensdagavond.

[voodoo128]

TimoK schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 14:13:
[...]


Ik ben er gisteren helaas niet aan toe gekomen, maar jouw overzicht is echt veel hoger dan mijn realiteit. Mijn ziektekosten zijn bijv. 70 ipv 150, auto zonder afschrijving zit onder 100 excl. reparatiepotje (dus 180ish? 4 jaar oude auto), afschijven meerekenen in besteedbaar inkomen vind ik vrij onnodig in deze fase. Ik zal zelf iets opstellen en posten, maar verwacht zelf rond 1500-1600, wat dus 800 pm aan sparen/leuke dingen geeft wat betreft financiele vrjjheid (excl verhoging in okt/opvolgende jaren). Dat is meer dan prima, als dat vermogensopbouw betekend ipv geld verbranden met huren.

Daar komt bij dat ik 195k kan lenen zonder studieschuld. Voor 92,05 per maand bijna 15% minder lenen vind ik dat niet geheel reeel, iig als je dat percentueel naast mijn inkomen legt. Zeker als 180k een prima huis voor meerdere jaren is, met 140-160k een huis dat na een paar jaar te klein is.

Ik verdien als business controller mijn salaris, ik heb een goede indruk van mijn geldstroom. Buiten mogelijke extra kostenposten zoals verzekeringen die bij huur niet nodig zijn(waar ik mij idd niet van bewust was) denk ik niet dat mijn verwachting er ver naast zit. Daarnaast verwacht ik met mijn functie en takenpakket ook zeker een groei in salaris, zoals ik dit de afgelopen 4 jaar al heb gedaan.

Ik zoek dus simpelweg een overbrugging voor de eerste periode. Dat was tevens de originele reden van mijn post, hoewel ik erg blij ben dat de discussie zo geexplodeerd is. De informatie hieruit was/is voor mij extreem waardevol, veel meer dan wat een adviseur mij in een uurtje zou kunnen uitleggen. Daarnaast heb ik nu verschillende opties gevonden om voor 180k een huis te kunnen kopen, dus ik ben meer dan tevreden met het resultaat van mijn post op een woensdagavond.

Toch denk ik dat het gevaarlijk is om op een mogelijke groei van je salaris.. tevens: die zorgverzekering is zo laag omdat je dan hoog eigen risico hebt (?) , moet je ook kunnen op vangen. ik blijf bij mijn advies om gewoon zsm je studieschuld af te lossen, zorg dat je schulden zo veel mogelijk weg zijn voor je weer gaat lenen.

[PcDealer]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 12:19:
[...]

Met een appartement heb je minder kosten dan met een rijtjes of vrijstaand huis maar kosten heb je sowieso.

Op basis van wat?

[Sport_Life]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:04:
Ik spot trouwens een behoorlijke flaw in je berekening.

TimoK schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 14:13:
[...]


[..] Ik verdien als business controller mijn salaris [..]

Collega BC'er

@Tehh : tegengeluid is altijd goed. Evenals een kritische houding tov (top)hypotheken. Maar men moet niet overdrijven en met allerlei non argumenten angst gaan zaaien . Een huis van 120k.. waar dan

[ Voor 74% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2018 16:47 ]

[Tehh]

FC/BC for life.
@unezra is soms wat conservatief, en volgens mij heeft hij daar een goede persoonlijke reden voor. Ik waardeer zijn input altijd enorm (we komen volgens mij veel in dezelfde topics..), want zelf ben ik ook wel wat conservatief... Het is dan ook een prima tegengeluid die @TimoK vast ook niet als onzin weg schrijft. Een huis kopen van 190k als starter is veel geld, en de kans is gewoon aanwezig dat over 1,5 jaar de huizenmarkt ploft en de komende 20 (40?) jaar niet meer op hetzelfde niveau komt voor bepaalde woningen (i.v.m. vergrijzing e.d.).
Maar als TS een appartement zonder lift koopt en zijn rente voor 20/30 jaar vast zet dan kan hij daar bijna niet op achteruit gaan t.o.v. huren. Zonder lift is de bijdrage voor vve een stuk lager, en die heeft hij als jonge god toch niet nodig. Met een lange rentevaste periode is het risico op rentestijging (waar ik zelf niet heel bang voor ben) ook afgedekt. En bij een instortende huizenmarkt daalt zelden tot nooit het huurbedrag...

Wat betreft onderhoud; ik reken met 1% van de WOZ waarde aan onderhoud per jaar. En dat gaat dan om een hoekwoning. Het gros daarvan is voor vervanging plat dak, schilderwerk & reparatie lood/zink (dakgoten, regenwaterafvoer e.d.). Allemaal zaken die je niet hebt bij een VVE.
€ 250 p.m. voor verbouwingen is misschien over 30 jaar gezien wel voldoende, het nadeel is alleen dat je NU veel wilt verbouwen en daarna 10 jaar lang niet. Dus heb je nu geld nodig óf moet je je verbouwingen uitstellen.
Dat laatste kan ik van harte adviseren, de eerste drie jaar hebben wij niets in ons huis verbouwd maar eerst gespaard. Je wordt er marginaal gelukkiger van als je in een nieuwe keuken/badkamer staat, dus wat dat betreft zijn verbouwingen toch overrated en overprized ;-)

Dus; koop een "opknapper" voor het bedrag wat jij er voor wilt uitgeven en ga dan eerst even lekker sparen. Voor een paar tientjes gooi je wat verf / behang / gordijnen e.d. er in en je eigen meubels. Die badkamer / keuken komen later wel. Eigenlijk dus gewoon je verbouw budget in je woning stoppen.

[Señor Sjon]

250*360=90k... Dat is iets meer dan verbouwen...

[Baddie09]

Tehh schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 16:05:
FC/BC for life.
@unezra is soms wat conservatief, en volgens mij heeft hij daar een goede persoonlijke reden voor. Ik waardeer zijn input altijd enorm (we komen volgens mij veel in dezelfde topics..), want zelf ben ik ook wel wat conservatief... Het is dan ook een prima tegengeluid die @TimoK vast ook niet als onzin weg schrijft. Een huis kopen van 190k als starter is veel geld, en de kans is gewoon aanwezig dat over 1,5 jaar de huizenmarkt ploft en de komende 20 (40?) jaar niet meer op hetzelfde niveau komt voor bepaalde woningen (i.v.m. vergrijzing e.d.).
Maar als TS een appartement zonder lift koopt en zijn rente voor 20/30 jaar vast zet dan kan hij daar bijna niet op achteruit gaan t.o.v. huren. Zonder lift is de bijdrage voor vve een stuk lager, en die heeft hij als jonge god toch niet nodig. Met een lange rentevaste periode is het risico op rentestijging (waar ik zelf niet heel bang voor ben) ook afgedekt. En bij een instortende huizenmarkt daalt zelden tot nooit het huurbedrag...

Wat betreft onderhoud; ik reken met 1% van de WOZ waarde aan onderhoud per jaar. En dat gaat dan om een hoekwoning. Het gros daarvan is voor vervanging plat dak, schilderwerk & reparatie lood/zink (dakgoten, regenwaterafvoer e.d.). Allemaal zaken die je niet hebt bij een VVE.
€ 250 p.m. voor verbouwingen is misschien over 30 jaar gezien wel voldoende, het nadeel is alleen dat je NU veel wilt verbouwen en daarna 10 jaar lang niet. Dus heb je nu geld nodig óf moet je je verbouwingen uitstellen.
Dat laatste kan ik van harte adviseren, de eerste drie jaar hebben wij niets in ons huis verbouwd maar eerst gespaard. Je wordt er marginaal gelukkiger van als je in een nieuwe keuken/badkamer staat, dus wat dat betreft zijn verbouwingen toch overrated en overprized ;-)

Dus; koop een "opknapper" voor het bedrag wat jij er voor wilt uitgeven en ga dan eerst even lekker sparen. Voor een paar tientjes gooi je wat verf / behang / gordijnen e.d. er in en je eigen meubels. Die badkamer / keuken komen later wel. Eigenlijk dus gewoon je verbouw budget in je woning stoppen.

Het is zeker goed om de verschillende visies te lezen, zeker op zo'n persoonlijk onderwerp als financien.

Persoonlijk zou ik voor een starterswoning niet kiezen voor een renteperiode van 20/30 jaar, omdat je persoonlijke situatie naar alle waarschijnlijkheid gaat veranderen binnen nu en 10 jaar (relatie, samenwonen, kinderen, baan in ander deel van het land, meer behoefte aan ruimte etc). Ik kijk altijd met de renteperiode naar de verwachte tijd dat ik in een woning woon. Hiermee hebik duizenden euros aan teveel betaalde rente bespaard (mijn rente was destijds 5% voor 10 jaar en 20 jaar was meen ik 7,5%, nu betaal ik 2%). Daarnaast scheelt het als je de renteperiode wilt afkopen.

Ook het advies voor verbouwen is erg persoonlijk, sommige mensen zijn tevreden om eerste in een opknapper te wonen en pas als je gespaard hebt te verbouwen. Aan de andere kant zijn er een hoop mensen die als ze eenmaal in een huis getrokken zijn niet meer gaan beginnen aan een verbouwing.

Wij hebben het daarom andersom aangepakt, voordat we er in trokken hebben we alles verbouwd wat wij nodig achtte om prettig te kunnen wonen (nieuwe badkamer, 1e verdieping gerenoveerd, alles dubbel glas) en zijn er met onze oude meubels ingetrokken om op termijn deze te vervangen door meubels die meer in het huis passen. En geloof mij, het woongenot van een mooie badkamer, geen rotte kozijnen en een nieuwe vloer is vele malen hoger dan gedacht.
De verbouwing is daarnaast ook uitgevoerd met het oog op een mogelijk (gedwongen) verkoop, waarbij we denken dat de woningverbeteringen zullen bijdragen aan het versnellen van de verkoop. Om die reden hebben we de keuken niet aangepakt, omdat dat niet meer in het budget zat, en ook zodanig persoonlijk is dat het geen waarde toevoegd aan je huis.

[fisherman]

Als je de lasten kan dragen kan je de rente zo lang vastzetten als je denk dat je er gaat wonen, of tot einde looptijd. Ook zoveel mogelijk aflossen om te voorkomen dat je na het einde van de looptijd de rekening niet meer kan betalen of een nieuwe lening onmogelijk wordt ivm mogelijk hogere rente.

[Cobb]

fisherman schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 17:05:
Als je de lasten kan dragen kan je de rente zo lang vastzetten als je denk dat je er gaat wonen, of tot einde looptijd. Ook zoveel mogelijk aflossen om te voorkomen dat je na het einde van de looptijd de rekening niet meer kan betalen of een nieuwe lening onmogelijk wordt ivm mogelijk hogere rente.

Ja dat dacht ik in 2008 ook met 5,3 omdat het volgens de adviseur niet veel lager meer kon en zekerheid fijn is....

[fisherman]

Cobb schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 18:31:
[...]

Ja dat dacht ik in 2008 ook met 5,3 omdat het volgens de adviseur niet veel lager meer kon en zekerheid fijn is....

Nu kan de rente niet meer omlaag als er nog een crisis uitbreekt. Dan zitten ze op negatieve rente voor de banken.
Ik ga volgende week een hypotheek afsluiten voor net iets meer dan 2,7 procent voor 30 jaar vast zonder NHG. Veel lager gaat het toch echt niet meer worden. Sterker nog, de rentes zijn al een tijdje gestaag aan het stijgen. Ze zullen in de nabije toekomst verder doorstijgen gezien hebt loskoppelen van het geldinfuus.

[Harrie_]

Baddie09 schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 16:52:
[...]
Persoonlijk zou ik voor een starterswoning niet kiezen voor een renteperiode van 20/30 jaar, omdat je persoonlijke situatie naar alle waarschijnlijkheid gaat veranderen binnen nu en 10 jaar (relatie, samenwonen, kinderen, baan in ander deel van het land, meer behoefte aan ruimte etc).

Zit wat in, maar als je een hypotheekverstrekker pakt waarbij je de hypotheek gewoon mag meeverhuizen dan zit je wel voor de komende 30 jaar gebakken. Als je over 10 jaar verhuist neem je je hypotheek mee en hoef je maar een gedeelte voor de dan geldende rente af te sluiten.

Cobb schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 18:31:
Ja dat dacht ik in 2008 ook met 5,3 omdat het volgens de adviseur niet veel lager meer kon en zekerheid fijn is....

Ik heb in 2008 ook afgesloten tegen 5,4% want dat dacht ik toen ook

fisherman schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 19:06:
Nu kan de rente niet meer omlaag als er nog een crisis uitbreekt. Dan zitten ze op negatieve rente voor de banken.
Ik ga volgende week een hypotheek afsluiten voor net iets meer dan 2,7 procent voor 30 jaar vast zonder NHG. Veel lager gaat het toch echt niet meer worden. Sterker nog, de rentes zijn al een tijdje gestaag aan het stijgen. Ze zullen in de nabije toekomst verder doorstijgen gezien hebt loskoppelen van het geldinfuus.

Volledig mee eens daarom heb ik vorig jaar exact hetzelfde gedaan

[ Voor 40% gewijzigd door Harrie_ op 29-06-2018 20:33 ]

[Sport_Life]

Harrie_ schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 20:31:
[...]


Zit wat in, maar als je een hypotheekverstrekker pakt waarbij je de hypotheek gewoon mag meeverhuizen dan zit je wel voor de komende 30 jaar gebakken. Als je over 10 jaar verhuist neem je je hypotheek mee en hoef je maar een gedeelte voor de dan geldende rente af te sluiten.


[...]


Ik heb in 2008 ook afgesloten tegen 5,4% want dat dacht ik toen ook


[...]


Volledig mee eens daarom heb ik vorig jaar exact hetzelfde gedaan

Jij begrijpt het als een van de weinige

Rentevaste periode moet je volledig los zien van het onderpand. Mits je de hypotheek mee kunt nemen.

Historisch gezien kán de rente in absolute zin niet veel lager. Degene die nu voor 20 jaar vast zetten zijn straks spekkoper. Of je nou 5 of 40 jaar ergens gaat wonen.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2018 21:21 ]

[Just smile]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 10:29:
[...]


Ik heb eigenlijk nog nooit concrete regels gelezen over de mate van aflossing die je zou moeten doen om dan een 'nieuwe' schuld mee te laten nemen in plaats van het originele bedrag.

Gaat het dan om een bepaalde hoeveelheid? Of om een bepaald percentage wat boven een drempel uit moet komen zodat DUO een nieuwe maandlastberekening doet?

Zelfs de DUO zelf is daar niet duidelijk in.

DUO is daar geen partij in. Dat is namelijk aan de hypotheekverstrekker. Er zijn (onder NHG) wel degelijk regels m.b.t. het meenemen van de last van een studieschuld. Zie https://www.nhg.nl/V-N/Vo...financiele-verplichtingen ( 7.3.1. B ).

[Stoney3K]

Just smile schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 21:33:
[...]

DUO is daar geen partij in. Dat is namelijk aan de hypotheekverstrekker. Er zijn (onder NHG) wel degelijk regels m.b.t. het meenemen van de last van een studieschuld. Zie https://www.nhg.nl/V-N/Vo...financiele-verplichtingen ( 7.3.1. B ).

Indien uit correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen, mag worden uitgegaan van 0,75% respectievelijk 0,45% van de oorspronkelijke hoofdsomminus de extra aflossing

Mijn vraag is dus: Wat is er nodig om die correspondentie van DUO te krijgen waarop het nieuwe maandbedrag staat. DUO zal er waarschijnlijk richtlijnen over hebben, als je één euro extra aflost dan zullen ze dat niet meenemen als extra aflossing.

[aex351]

Vraag, waarom je hypotheek bedrag willen verhogen, je maandlasten gaan dan ook omhoog. Hoe weet je of je dit makkelijk kan dragen. Daar is juist die limiet voor.

[Just smile]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 22:04:
[...]


[...]


Mijn vraag is dus: Wat is er nodig om die correspondentie van DUO te krijgen waarop het nieuwe maandbedrag staat. DUO zal er waarschijnlijk richtlijnen over hebben, als je één euro extra aflost dan zullen ze dat niet meenemen als extra aflossing.

Bij DUO kan je een brief opvragen waarin vermeld staat wat de oorspronkelijke leensom was, hoeveel je reeds hebt afbetaald op basis van je reguliere maandtermijn en welk bedrag je extra hebt afbetaald.

Voor de berekening van een hypotheek wordt er niet uitgegaan van het te betalen maandbedrag aan DUO maar een berekening van wat je oorspronkelijke leensom was minus het extra afgeloste bedrag.

[Richh]

aex351 schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 23:44:
Vraag, waarom je hypotheek bedrag willen verhogen, je maandlasten gaan dan ook omhoog. Hoe weet je of je dit makkelijk kan dragen. Daar is juist die limiet voor.

Omdat je als starter toch iets moet?

Kopen is financieel gezien de optie met veruit de laagste maandlasten. Een woning van 150k (wat al lastig is in gebieden waar werkgelegenheid is) kent een hypotheekmaandlast van ongeveer 450 euro netto.
Een gelijkwaardige woning particulier huren kost je al snel 900 euro per maand. Alsof je dat wel kan dragen.

Sociale huur is niet toegankelijk voor starters. Buiten dat ze er waarschijnlijk teveel voor verdienen hebben ze zich over het algemeen niet op 12-jarige leeftijd ingeschreven, dus op de wachtlijst maakt men geen kans.

Thuiswonen is op een gegeven moment geen optie meer.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Alle starters in een antikraakwoning dan maar?

[Richh]

unezra schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 13:27:
TS opens zijn post met "de bank wil me X lenen, ik wil meer dan X, hoe kan ik daar voor zorgen". Da's meteen al een grote rode vlag. Als je meer wil lenen dan de bank je op dit moment wil lenen, terwijl de banken al behoorlijk vrijgevig zijn, wil je boven je stand wonen.

Banken zijn niet vrijgevig; niet zo vrijgevig als een generatie geleden

En het is niet heel gek dat TS 'boven zijn stand' wil leven. Alleenstaande starters hebben in de huidige markt namelijk überhaupt geen 'stand' als je het zo wil stellen.

Het alternatief voor hem is particuliere huur. En hoewel dat meerdere voordelen met zich meebrengt waarvan flexibiliteit zeker een belangrijke is, is dat wat betreft maandlasten echt niet goedkoper, zoals hierboven herhaaldelijk is aangegeven.

[unezra]

Sport_Life schreef op vrijdag 29 juni 2018 @ 21:17:
[...]

Jij begrijpt het als een van de weinige

Rentevaste periode moet je volledig los zien van het onderpand. Mits je de hypotheek mee kunt nemen.

Historisch gezien kán de rente in absolute zin niet veel lager. Degene die nu voor 20 jaar vast zetten zijn straks spekkoper. Of je nou 5 of 40 jaar ergens gaat wonen.

Ik heb gisteren even berekend wat het betekend om NU de rente vast te zetten voor 25 of 30 jaar.

Vooralsnog vind ik het niet interessant. Rentevast periode vanaf 25 jaar zit op 3,85%, terwijl die van 10 jaar op 1,89% zit. De vraag is of het op korte termijn fors verder gaat stijgen of niet. (Wat voor ons specifiek mee telt is dat als we nu willen wijzigen, we tegen bijna €10.000 aan kosten aan hikken wegens tussentijdse wijziging. Met die €10.000 kunnen we denk ik de gok wel nemen het even aan te kijken of gewoon nog 7 jaar te wachten tot we aan einde rentevast periode zitten.)


https://www.abnamro.nl/nl...theekrente-overzicht.html

Richh schreef op zaterdag 30 juni 2018 @ 01:31:
[...]

Omdat je als starter toch iets moet?

Kopen is financieel gezien de optie met veruit de laagste maandlasten. Een woning van 150k (wat al lastig is in gebieden waar werkgelegenheid is) kent een hypotheekmaandlast van ongeveer 450 euro netto.
Een gelijkwaardige woning particulier huren kost je al snel 900 euro per maand. Alsof je dat wel kan dragen.

Nee, niet waar. Je rekent jezelf rijk.
Bij een eigen huis komen zó veel extra kosten, dat het eerder andersom is.

Zie rekenvoorbeelden in dit topic en andere topics.

Sociale huur is niet toegankelijk voor starters. Buiten dat ze er waarschijnlijk teveel voor verdienen hebben ze zich over het algemeen niet op 12-jarige leeftijd ingeschreven, dus op de wachtlijst maakt men geen kans.

Thuiswonen is op een gegeven moment geen optie meer.
***members only***

Alle starters in een antikraakwoning dan maar?

Waarom zou je in godsnaam als starter een woning van bijna 2 ton willen?
Er zijn echt wel wat mogelijkheden maar te vaak blijven mensen hangen in "ja maar ik wil in de grote stad wonen" of "ja maar ik wil 120m2 in mijn eentje". Lekker belangrijk. Buiten de grote stad zijn de prijzen lager en in je eentje kun je prima wonen op 60m2.

[ Voor 37% gewijzigd door unezra op 30-06-2018 08:01 ]

[assje]

Bovendien ging dit topic om het maximaliseren van leencapaciteit op korte termijn, dan is alles langer dan 10 jaar automatisch een no-go.

[unezra]

assje schreef op zaterdag 30 juni 2018 @ 08:07:
Bovendien ging dit topic om het maximaliseren van leencapaciteit op korte termijn, dan is alles langer dan 10 jaar automatisch een no-go.

Lagere rente en dus lagere maandlasten moet je niet willen gebruiken om je leencapaciteit te vergroten. Hooguit om nu wat harder te kunnen sparen omdat je maandlasten lager zijn.

Iets met voldoende marge inbouwen voor als de rentetarieven stijgen of er andere omstandigheden zijn die een (flinke) financiële impact hebben.

Maar als je nu echt goedkoop wil lenen: Ga voor 1 jaar rentevast. Bij 10 jaar scheelt het alweer bijna 0,5% (ofwel, tarief is ~1/3e hoger dan bij 1 jaar.)

[assje]

unezra schreef op zaterdag 30 juni 2018 @ 08:14:
[...]
Maar als je nu echt goedkoop wil lenen: Ga voor 1 jaar rentevast. Bij 10 jaar scheelt het alweer bijna 0,5% (ofwel, tarief is ~1/3e hoger dan bij 1 jaar.)

Zeker interessant om te doen (zo deed ik het ook) maar korter dan 10 jaar helpt je leencapaciteit niet.

[Sport_Life]

unezra schreef op zaterdag 30 juni 2018 @ 07:57:
[...]


Ik heb gisteren even berekend wat het betekend om NU de rente vast te zetten vooror 25 of 30 jaar.

Vooralsnog vind ik het niet interessant. Rentevast periode vanaf 25 jaar zit op 3,85%, terwijl die van 10 jaar op 1,89% zit. De vraag is of het op korte termijn fors verder gaat stijgen of niet. (Wat voor ons specifiek mee telt is dat als we nu willen wijzigen, we tegen bijna €10.000 aan kosten aan hikken wegens tussentijdse wijziging. Met die €10.000 kunnen we denk ik de gok wel nemen het even aan te kijken of gewoon nog 7 jaar te wachten tot we aan einde rentevast periode zitten.)


https://www.abnamro.nl/nl...theekrente-overzicht.html


[...]


Nee, niet waar. Je rekent jezelf rijk.
Bij een eigen huis komen zó veel extra kosten, dat het eerder andersom is.

Zie rekenvoorbeelden in dit topic en andere topics.


[...]


Waarom zou je in godsnaam als starter een woning van bijna 2 ton willen?
Er zijn echt wel wat mogelijkheden maar te vaak blijven mensen hangen in "ja maar ik wil in de grote stad wonen" of "ja maar ik wil 120m2 in mijn eentje". Lekker belangrijk. Buiten de grote stad zijn de prijzen lager en in je eentje kun je prima wonen op 60m2.

Via verzekeraars /pensioen fondsen zit je op 2,x% voor 20 jaar vast, banken zijn alleen interessant voor korte rentevaste periodes.

Wij kochten onze starterswoning in de grote stad ook voor 230k, de afloop is al wel bekend volgens mij..

Maar ik respecteer je (in mijn ogen) voorzichtige kijk wel, echter deel ik een andere mening, veroorzaakt door een lange- ipv korte termijnvisie . Zelfde geldt voor aandelen. Aandelen koop je ook niet om over 2 jaar weer te verkopen.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 30-06-2018 09:50 ]