Starter: Tips om hypotheek-leenbedrag te verhogen?

[TimoK]

Situatie:
Ik wil op 1 salaris een huis kopen, uiterlijk 1 april 2019 met de afloop van mijn huidige huurcontract. Ik ben 28 jaar en heb voor mijn leeftijd een prima salaris met goede secundaire regelingen (bijv. pensioenkosten volledig via werkgever) en ruimte voor eventuele toekomstige verhoging. Daarnaast spaar ik ~€1000 in de maand en heb ik spaargeld klaarliggen voor de eventuele koop en extra verbouwing. Het hypotheekbedrag dat ik voor ogen had is haalbaar, alleen..., ik had een studieschuld van 15k. Dit hakt er ondanks een reeds gedeeltelijke aflossing voor ongeveer 30k in, wat mij opeens ~10k onder mijn streefbedrag brengt.

Opties die ik zelf kon bedenken om de leenhoogte te beïnvloeden:
- Ik betaal mijn resterende studieschuld volledig af. Gevolg: Onvoldoende eigen inleg voor eventuele koop. Optie is wel om daarna de verbouwing obv een lening van ~5% rente te financieren, maar de koopkosten zullen een probleem zijn.
- Salarisverhoging van €150-200 per maand proberen af te dwingen.
- Creatief boekhouden in afstemming met werkgever: reiskostenvergoeding verminderd (gehalveerd) omzetten naar salaris.
- Een tijdelijke 2e baan om inkomen te verhogen (al had ik begrepen van De Hypotheker dat maar tot 40 uur gerekend wordt?)

De hopelijk te voorkomen fall back:
- Een jaar langer sparen.

Vereiste vermelding, maar voor mij geen opties:
- Studieschuld verzwijgen. Dit wordt toch wel opgemerkt bij het inleveren van de bankafschriften.
- Geld lenen van vrienden/familie. Ik koop liever een goedkoper huis.

Geen van de bovenstaande opties zijn geweldig . Erg jammer, want de maandlasten van mijn huur zijn momenteel een stuk hoger dan de hoogste maandlasten in zelfs het gunstigste hypotheek leengeval. Een tijdelijke boost van mijn inkomen of een coulante blik van een hypotheekverstrekker zou daarom voor mij dan ook meer dan voldoende zijn.

Heb ik nog meer opties om de leenhoogte (tijdelijk) te verhogen? Zie ik iets over het hoofd? Alle input is meer dan welkom!

[Croga]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
Situatie:
Zie ik iets over het hoofd?

Je ziet over het hoofd dat de hypotheekrente op dit moment belachelijk laag staat. Als je nu voor een top-hypotheek gaat is er een niet onwaarschijnlijke kans dat je aan het einde van de rentevast periode je huis uit zult moeten omdat je maandlasten een factor 3-4 hoger worden.....

Beste optie: Gewoon genoegen nemen met een lagere hypotheek en je realiseren dat je nu alvast zult moeten zorgen voor een veel hoger inkomen voor tegen de tijd dat je rente gaat exploderen.

[sambalbaj]

Berekening kan in de online tools afwijken van bij een adviseur. Daar willen ze vaak wel met nog openstaande deel studieschuld rekenen ipv originele leenbedrag. Sowieso onzin want je kan het niet weer opnemen.

Eventuele roodstand en creditcardkrediet tikken ook hard aan.
Schenking via ouders?

[TimoK]

Thanks voor de snelle antwoorden!

@Croga Ik heb recentelijk een functie gekregen waar in de arbeidsmarkt vrij veel groei zit qua salaris. Ik verwacht daarom ook niet dat een rente van 5% over 10 jaar het issue zal zijn, tevens brengt over 10 jaar een nieuw huis kopen ook vergelijkbare kosten met zich mee.

@sambalbaj Ik ben vandaag bij de Hypotheker geweest. De adviseur gaf mij hypotheekhoogtes die ietsjes hoger, maar vrijwel gelijk lopen met de online tools. Is het misschien handiger om naar mijn huidige bank te stappen? Via de online tool van de ABN kwam ik namelijk nog 8k extra lager uit.

Ik probeer een schenking via vrienden/familie te voorkomen. Ik vind het niet prettig om een groot bedrag van naasten te lenen.

[ Voor 9% gewijzigd door TimoK op 27-06-2018 21:42 ]

[OverloadOfRed]

Voorleggen bij de adviseur. Ik hoop niet dat je op online tools af gaat, dat verschilt soms enorm van de werkelijkheid. Je adviseur kan altijd even rekenen wat alles gaat kosten en wat je kan lenen, dan kan je zelf weer een updated berekening maken wat je nou echt nodig hebt. Mocht het er toe komen dat je studieschuld een probleem wordt is het direct aflossen daarvan toch wel beter imo, schenking of off-books lenen weer van je ouders is wel het makkelijkst natuurlijk.

[TimoK]

OverloadOfRed schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:41:
Voorleggen bij de adviseur. Ik hoop niet dat je op online tools af gaat, dat verschilt soms enorm van de werkelijkheid. Je adviseur kan altijd even rekenen wat alles gaat kosten en wat je kan lenen, dan kan je zelf weer een updated berekening maken wat je nou echt nodig hebt. Mocht het er toe komen dat je studieschuld een probleem wordt is het direct aflossen daarvan toch wel beter imo, schenking of off-books lenen weer van je ouders is wel het makkelijkst natuurlijk.

Wat voor adviseur bedoel je? Een bank? Mijn bezoek bij de Hypotheker gaf geen extra speling, hier werd ook simpelweg naar random aanbieders van hypotheken gekeken.

[alex3305]

En ook even verder kijken dan alleen de Hypotheker / Hypotheekshop / etc. Vaak zijn de wat kleinere assurantiekantoren hier ook in thuis en kunnen je soms nog een beter op maat advies geven. Bij ons scheelde het ontzettend veel tussen de Hypotheekshop en een kleiner assurantiekantoor.

Echter wat hierboven ook al gezegd wordt, een hypotheek aan de max nemen is nooit handig. Ook moet je nagaan dat momenteel de hypotheekrente laag is, maar de huizenprijs echt heel hoog. Ik weet niet hoe dat volgend jaar zit, maar als het zo doorgaat is het volgend jaar nog allemaal stuk duurder. Daarnaast is dan ook de kans groot dat je het niet met winst weer kunt verkopen mocht dat ooit aan bod zijn.

Wij hebben uiteindelijk relatief fors onder ons maximale hypotheekbedrag geleend waarnaast ik bij mijn werkgever heb aangegeven dat ik een eigen huis ging kopen en wilde weten of er extra ruimte voor mij beschikbaar was. Conclusie was uiteindelijk dat ik relatief goedkoop een woning heb gekocht met nog extra financiële ruimte in de maand. Dat is wel lekker en kunnen we zodoende nog lekker sparen en leuke dingen blijven doen.

[EiT]

Wij konden meer lenen als we meer hypotheek rente betaalde. Weet niet meer precies waar het keer punt zat, geloof rond de 2,5%

Nu weet ik niet hoe dat zit als je in NHG categorie valt of daar ook ergens een percentage is waar je meer/minder kan lenen. Kost je natuurlijk iets meer over 10 jaar, maar kan je misschien net wel dat ene huis kopen.

[Sovieto]

Croga schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:28:
[...]

Je ziet over het hoofd dat de hypotheekrente op dit moment belachelijk laag staat. Als je nu voor een top-hypotheek gaat is er een niet onwaarschijnlijke kans dat je aan het einde van de rentevast periode je huis uit zult moeten omdat je maandlasten een factor 3-4 hoger worden.....

Beste optie: Gewoon genoegen nemen met een lagere hypotheek en je realiseren dat je nu alvast zult moeten zorgen voor een veel hoger inkomen voor tegen de tijd dat je rente gaat exploderen.

Jij verwacht dat er een niet onwaarschijnlijke kans is dat de rente over 10 jaar ergens tussen de 18% en 24% is? Zou kunnen, maar om daar nu al rekening mee te houden...

[unezra]

Ik mis een optie:
Goedkoper huis kopen.

Dat lijkt me het beste. Óf een goedkoper huis kopen óf nog even een paar jaar doorsparen.
Hoe dan ook, als je nu te weinig inkomsten hebt om het huis te kopen dat je wil kopen, is het huis dat je wil kopen te duur voor je inkomen.

(In fact, ik zou best een eindje *onder* je maximale leenbedrag gaan zitten. Veel meer dan 2/3e van wat je bank je wil lenen zou ik niet doen. Nu al je salarisstijging meerekenen is niet handig. Dat is jezelf rijk rekenen.)

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
Geen van de bovenstaande opties zijn geweldig . Erg jammer, want de maandlasten van mijn huur zijn momenteel een stuk hoger dan de hoogste maandlasten in zelfs het gunstigste hypotheek leengeval. Een tijdelijke boost van mijn inkomen of een coulante blik van een hypotheekverstrekker zou daarom voor mij dan ook meer dan voldoende zijn.

EDIT: Ik gok dat je rekent met het netto maandbedrag, na hypotheekrente aftrek én geen rekening houd met bijkomende kosten die je als huurder niet hebt. Klassieke fout. Een huis is *fors* duurder dan je netto maandlasten.

[ Voor 40% gewijzigd door unezra op 27-06-2018 22:09 ]

[TimoK]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:04:
Hoe dan ook, als je nu te weinig inkomsten hebt om het huis te kopen dat je wil kopen, is het huis dat je wil kopen te duur voor je inkomen.

Dat is voor mij zeker niet het geval. Mijn huurlasten zijn 50% hoger dan enige potentiële hypotheeklasten. Daarnaast spaar ik na al mijn uitgaven in de maand zo'n €1000. Er is meer dan voldoende ruimte wat betreft de maandlasten, zelfs als ik mijzelf niet rijk reken met een mogelijke inkomstenverhoging.

Edit: Dit zijn bruto hypotheeklasten, inclusief een mogelijke €200-250 VvE bijdrage. Gas/water/licht neem ik hier niet in mee, dit staat momenteel ook los van mijn huidige huurlasten. Komt hier meer bij?

EiT schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:56:
Wij konden meer lenen als we meer hypotheek rente betaalde. Weet niet meer precies waar het keer punt zat, geloof rond de 2,5%

Nu weet ik niet hoe dat zit als je in NHG categorie valt of daar ook ergens een percentage is waar je meer/minder kan lenen. Kost je natuurlijk iets meer over 10 jaar, maar kan je misschien net wel dat ene huis kopen.

Goede! Ga ik zeker meenemen in een volgend gesprek.

alex3305 schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:48:
En ook even verder kijken dan alleen de Hypotheker / Hypotheekshop / etc. Vaak zijn de wat kleinere assurantiekantoren hier ook in thuis en kunnen je soms nog een beter op maat advies geven. Bij ons scheelde het ontzettend veel tussen de Hypotheekshop en een kleiner assurantiekantoor.

Echter wat hierboven ook al gezegd wordt, een hypotheek aan de max nemen is nooit handig. Ook moet je nagaan dat momenteel de hypotheekrente laag is, maar de huizenprijs echt heel hoog. Ik weet niet hoe dat volgend jaar zit, maar als het zo doorgaat is het volgend jaar nog allemaal stuk duurder. Daarnaast is dan ook de kans groot dat je het niet met winst weer kunt verkopen mocht dat ooit aan bod zijn.

Top, ik ga even verder kijken dan de obvious eerste keuzes. Zonder studieschuld (92 pm) zou ik 20k boven mijn streefbedrag kunnen lenen, dus in principe zit ik redelijk onder de max.

[ Voor 64% gewijzigd door TimoK op 27-06-2018 22:27 ]

[unezra]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:17:
[...]


Dat is voor mij zeker niet het geval. Mijn huurlasten zijn 50% hoger dan enige potentiële hypotheeklasten. Daarnaast spaar ik na al mijn uitgaven in de maand zo'n €1000. Er is meer dan voldoende ruimte wat betreft de maandlasten, zelfs als ik mijzelf niet rijk reken met een mogelijke inkomstenverhoging.

Edit: Dit zijn bruto hypotheeklasten, inclusief een mogelijke €200-250 VvE bijdrage. Gas/water/licht neem ik hier niet in mee, dit staat momenteel ook los van mijn huidige huurlasten. Komt hier meer bij?

Huur je dan hoe dan ook niet te duur?
Er is een reden dat de bank je die lening niet wil verstrekken en banken zijn daarin nog akelig vrijgevig.

Voor de lol toch nog even een online berekening gedaan. Van het maandbedrag dat ik met mijn inkomen zo mogen lenen zou ik echt niet gelukkig worden. Bruto maandbedrag is 25% van mijn bruto loon, ruwe 37,5% van mijn netto loon. Tel je alles bij elkaar op, zou enkel het huis, onderhoud, etc, al iets van 45% van mijn loon opeisen.

Het bizarre is, de bank zou me dat dus zonder pardon geven. 1 financiële misser en het is klaar.
Dat zijn forse risico's.

[alex3305]

Je vergeet misschien wel het belangrijkste. Onderhoud van de woning. Alhoewel het zo te horen een appartementencomplex is, zijn de kosten voor onderhoud lager dan bij een regulier woonhuis. Dan nog zijn er kosten die in een huurwoning niet van toepassing zijn. Denk bijvoorbeeld aan een CV-ketel of boiler, keuken, badkamer, etc.

Ook omdat je het nu al over kopen en verbouwen hebt, terwijl waarschijnlijk het beoogde hypotheekbedrag al boven het maximale leenbedrag van een bank uitkomt. Zoals @unezra al zegt zijn dat risico's die vaak niet eenvoudig op te vangen zijn. Een ongeluk zit in een klein hoekje.

Begrijp mij zeker niet verkeerd, een huis kopen is een van de leukste dingen die ik heb gedaan, maar een maximale lening aangaan zou ik nooit doen. Het financiële risico is gewoonweg te groot.

[unezra]

Vergeet ook verbeteringen aan de woning niet. Zoals @alex3305 zegt, een deel van het onderhoud ben je kwijt als je een appartement koopt maar ook dán vragen ze vaak om een financiéle bijdrage bij groot onderhoud. (Niet alles word uit de reguliere maandelijkse VVE bijdrage betaald.)

Verbouwingen kosten serieus geld. Zeker nu het weer goed gaat met de economie, betaal je behoorlijke bedragen. Een eenvoudig iets als een toilet kan je al €2500 of meer kosten. Badkamer zit heel rap op €15.000 of meer. Keuken ook. Doe je nog niet eens heel wilde dingen.

Daarbij heb je hogere gemeentelijke belastingen, ben je verantwoordelijk voor je eigen CV ketel, klein onderhoud, etc, etc, etc.

Voer voor de lol eens deze calculator uit:
https://www.abnamro.nl/nl...-hypotheek-berekenen.html

Die heb ik zojuist ingevuld om tot mijn percentages te komen. (Puur voor de berekening heb ik zuiver mijn eigen inkomen gepakt, mét vaste 13e maand en vakantiegeld. Zonder studieschuld en andere verplichtingen. De meest eenvoudige berekening dus.)

25% van je bruto loon is fors om puur en alleen aan hypotheek uit te geven.

Wellicht dat je de exacte bedragen wilt delen? Desnoods tussen members-only tags?

[TimoK]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:28:
[...]


Huur je dan hoe dan ook niet te duur?

Yep, huren met middeninkomen in een stad is echt gaaf.

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:28:
[...]

Voor de lol toch nog even een online berekening gedaan. Van het maandbedrag dat ik met mijn inkomen zo mogen lenen zou ik echt niet gelukkig worden. Bruto maandbedrag is 25% van mijn bruto loon, ruwe 37,5% van mijn netto loon. Tel je alles bij elkaar op, zou enkel het huis, onderhoud, etc, al iets van 45% van mijn loon opeisen.

Mijn bruto maandlasten volgens hypotheek24 zijn ongeveer 19% van mijn bruto inkomen indien ik met mijn huidige salaris naar streefbedrag zou lenen. 25% van mijn nettoloon.

[unezra]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:36:
[...]
Yep, huren met middeninkomen in een stad is echt gaaf.

Da's dus een van de redenen waarom ik niet in een stad woon. De huizen te duur en als je al een tuin hebt is het een postzegel waar je net de kattenbak op kunt plaatsen.

[...]
Mijn bruto maandlasten volgens hypotheek24 zijn ongeveer 19% van mijn bruto inkomen indien ik met mijn huidige salaris naar streefbedrag zou lenen. 25% van mijn nettoloon.

Heb je daarin je studieschuld, eventuele 13e maand, etc, meegenomen of is dat kaal? Zulke verschillen zullen er neem ik aan niet zijn en de ABN is in mijn beleving geen bank die veel vrijgeviger is dan andere banken.

[PcDealer]

@TimoK je maakt op geen enkele wijze echt de situatie inzichtelijk zoals salaris, hoogte van het spaartegoed, gewenst hypotheekbedrag/-termijn, etc. Het enige goede advies is dan die van @alex3305.

[TimoK]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:35:

Wellicht dat je de exacte bedragen wilt delen? Desnoods tussen members-only tags?

Ik wilde het voorkomen, maar het is waarschijnlijk toch handiger om wel te doen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[PcDealer]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:48:
[...]


Ik wilde het voorkomen, maar het is waarschijnlijk toch handiger om wel te doen:


***members only***

Kun je van het streefbedragen/max hypo ook iets kopen in de gemeente van je keuze? Want woonplaats is niet genoemd.

[TimoK]

Stad: 70-90 m2
Most likely location: 70-100m2

Verschil valt mee, maar gemiddeld wel een stuk er bij.

[ Voor 43% gewijzigd door TimoK op 27-06-2018 22:53 ]

[ChojinZ]

Je eerste prioriteit is het aflossen van je studieschuld. Je zult zien dat die schuld je blijft achtervolgen bij het aanvragen van leningen. Geld verstrekkers gaan niet graag in zee met mensen die een schuld hebben.
Daarnaast is het aflossen van zo'n schuld, als je al vast zit aan een hypotheek, een extra belasting op je maandbudget.

[unezra]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[t_captain]

TS: je prooriteiten staan goed.

Die reiskosten->brutoloon (en direct na aankoop terug, want fiscaal gunstiger). Doen.

Verder, nog een “plan b”: studieschuld zoveel mogelijk inlossen en de rest herfinancieren met een veel lager plafond. Als de inlossing >75% van de oorspronkelijke schuld bedraagt, kan dit nut hebben.

En: pak eens een side project op. 1000 euro is vlot verdiend en snijdt aan twee kanten:
- 333 hoger inkomen (2016-2018 gemiddeld, want flexibel) => 1200-1500 extra leenruimte.
- 500 extra spaargeld

[romon]

Misschien kom je in aanmerking voor een starterslening van jouw gemeente?

[unezra]

Ik spot trouwens een behoorlijke flaw in je berekening.

Je zegt dat kopen goedkoper is. Volgens mijn berekening is kopen met je maximale leensom, €200 - €300 duurder dan wat je nu inclusief water aan huur betaald.

Wil je werkelijk minder betalen, zul je een huis moeten kopen van rond de €120.000, pas met zo'n bedrag ga je mogelijk inderdaad minder betalen per maand.

[TimoK]

romon schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:02:
Misschien kom je in aanmerking voor een starterslening van jouw gemeente?

Nooit eerder van gehoord, maar ik kom inderdaad in aanmerking voor 11k met 2,9% rente, waarvan de eerste 3 jaar maandlastvrij. Ik neem wel aan dat gedurende deze periode de rente actief is, maar klinkt inderdaad als een optie.

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:04:
Ik spot trouwens een behoorlijke flaw in je berekening.

Je zegt dat kopen goedkoper is. Volgens mijn berekening is kopen met je maximale leensom, €200 - €300 duurder dan wat je nu inclusief water aan huur betaald.

Wil je werkelijk minder betalen, zul je een huis moeten kopen van rond de €120.000, pas met zo'n bedrag ga je mogelijk inderdaad minder betalen per maand.

Hypotheek: 600 + VvE 200 +water 50? Wat mis ik?

[unezra]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:34:
[...]


Nooit eerder van gehoord, maar ik kom inderdaad in aanmerking voor 11k met 2,9% rente, waarvan de eerste 3 jaar maandlastvrij. Ik neem wel aan dat gedurende deze periode de rente actief is, maar klinkt inderdaad als een optie.


[...]


Hypotheek: 600 + VvE 200 +water 50? Wat mis ik?

Dat je bruto hypotheek volgens de ABN €720 per maand is bij je maximale leensom.

€720 hypotheek
€250 VVE
€ 50 water
€ 100 gas en electra (gaat rap)
€200 onderhoud en verbouwingen (is conservatief)
------
€1320

Heb ik hogere (gemeentelijke) belastingen nog niet eens meegeteld.

[PcDealer]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:36:
[...]

Heb ik hogere gemeentelijke belastingen nog niet eens meegeteld.

+ opstalverzekering en eventuele overlijdensrisico.

[Sovieto]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:36:
[...]


Dat je bruto hypotheek volgens de ABN €720 per maand is bij je maximale leensom.

€720 hypotheek
€250 VVE
€ 50 water
€ 100 gas en electra (gaat rap)
€200 onderhoud en verbouwingen (is conservatief)
------
€1320

Heb ik hogere gemeentelijke belastingen nog niet eens meegeteld.

Nog eens €200 reserveren naast €250 VVE is pittig. Daarnaast is voor €50 per maand water verbruiken vrij lastig. Ik denk dat je dan heel de dag alle kranen open moet heb staan om dat voor elkaar te krijgen. En je krijgt ook nog een deel van het brutobedrag terug. Al met al maak je hier een conservatieve berekening (uitgezonderd inderdaad extra belastingen / verzekeringen).

[ Voor 12% gewijzigd door Sovieto op 27-06-2018 23:42 ]

[unezra]

PcDealer schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:40:
[...]

+ opstalverzekering en eventuele overlijdensrisico.

Oh ja, die ook nog inderdaad.
Da's ook een paar tientjes per maand.

Overlijdensrisico is verplicht volgens mij bij veel banken.

[PcDealer]

Sovieto schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:41:
[...]

Daarnaast is voor €50 per maand water verbruiken vrij lastig. Ik denk dat je dan heel de dag alle kranen open moet heb staan om dat voor elkaar te krijgen.

38,00 Brabant Water (2v, 2k) zonder bad. EUR 20,00 voor een alleenstaande lijkt mij redelijk.

[unezra]

Sovieto schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:41:
[...]


Nog eens €200 reserveren naast €250 VVE is pittig. Daarnaast is voor €50 per maand water verbruiken vrij lastig. Ik denk dat je dan heel de dag alle kranen open moet heb staan om dat voor elkaar te krijgen. En je krijgt ook nog een deel van het brutobedrag terug. Al met al maak je hier een conservatieve berekening (uitgezonderd inderdaad extra belastingen / verzekeringen).

TS wil verbouwen, plus dat een VVE vaak voor grotere klussen een eigen bijdrage vraagt.
Die €200 reserveren is ook bij een appartement echt zo gek niet. (Sterker nog, als TS een beetje wil verbouwen is 'ie zomaar €25.000 kwijt. Da's bijna 11 jaar aan reserveringen. Zoals gezegd, dat bedrag is nog conservatief optimistisch.)

Qua water heb je wel gelijk. €50 aan water per maand red je niet. Wij betalen nu €20,- per maand en da's aan de ruime kant. We zijn niet heel zuinig met water, hebben een vaatwasser én een tuin die ik regelmatig sproei in de zomer.

Wel was ik nog dingen als opstalverzekering, overleidensrisicoverzekering, etc. vergeten en heb ik geen bedragen meegenomen voor belastingen, domweg omdat ik die niet uit mijn hoofd weet.

[PcDealer]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:47:
[...]
[...] en heb ik geen bedragen meegenomen voor belastingen, domweg omdat ik die niet uit mijn hoofd weet.

En verschilt per gemeente: OZB en andere gemeentelijke belastingen.

In mijn gemeente EUR 483,64 versus EUR 243,14 (eigenaar/huurder) uitgaande van EUR 250.000,00 WOZ-waarde, geen garagebox, 0-350 kuub waterverbruik, eenpersoons huishouden met ondergrondse container, geen kennel of honden. Zie https://www.lokalelastenmeter.nl/.

[ Voor 36% gewijzigd door PcDealer op 27-06-2018 23:58 ]

[Barrycade]

Maar wat is er nu precies mis om te blijven huren? Je bent 28 er gaat (waarschijnlijk) van alles nog veranderen in je privéleven en wellicht ook zakelijk (andere baas, locatie).

Dus waarom een mogelijke zepert lopen met aankoop en later weer een verkoop en aankoop? Waarbij je vooral de belastingdienst blij maakt?

In geval van huren ben je lekker flexibel geen gezeur met VVE die opeens aan klopt om naast de 250 per maand er toch 2500 -5000 even opgehoest moet worden omdat de lift er eerder dan geraamd de geest aan het geven is.

De lagere leen regels zijn er niet voor niets. Dat je nu relatieve huur kan opbrengen is omdat je niet verantwoordelijk bent voor het eigenaarsdeel.

[Harrie_]

Ik zie hier een aantal adviezen langskomen waar ik toch nog wel even de nodige nuance bij aan wil brengen

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:04:
(In fact, ik zou best een eindje *onder* je maximale leenbedrag gaan zitten. Veel meer dan 2/3e van wat je bank je wil lenen zou ik niet doen. Nu al je salarisstijging meerekenen is niet handig. Dat is jezelf rijk rekenen.)

Ik zie deze vaker voorbij komen maar ik vind dat zo'n ontzettende drogreden altijd. Waarom 2/3e van wat een hypotheekverstrekker je wil lenen? Wat is dat voor uit de lucht gegrepen bedrag?

Feit is dat je vroeger kosten koper kon meefinancieren en dat er zelfs een tijd is geweest dat je nog even 25k in je hypotheek meenam voor een nieuwe auto. Die tijd is gelukkig geweest en door allerlei nieuwe wet en regelgeving probeert onze overheid het voor elkaar te krijgen dat nieuwe hypotheken onder de 100% LTV komen. Helemaal prima dus.

En wat als het maximale leenbedrag van TS volgende week door nieuwe wet en regelgeving 20k zakt? moet TS dan ook weer op 2/3e daaronder gaan zitten?

En met betrekking tot het meerekenen van salarisstijging wil ik opmerken dat voor het aankomende jaar alvast een percentage x in salarisstijging rekenen misschien niet 'handig' is, maar je mag er best vanuit gaan (leeftijd 28 jaar) dat je over 10 jaar meer verdient dan nu en de maandlast dus relatief zal dalen.

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:35:
Verbouwingen kosten serieus geld. Zeker nu het weer goed gaat met de economie, betaal je behoorlijke bedragen. Een eenvoudig iets als een toilet kan je al €2500 of meer kosten. Badkamer zit heel rap op €15.000 of meer. Keuken ook. Doe je nog niet eens heel wilde dingen.

Op zich goed dat TS hierop wordt geattendeerd maar wij kunnen niet oordelen in hoeverre:
• TS zelf in staat is om dingen te doen
• Ergens een 'mannetje' voor heeft
• Een handige vader heeft

Een tijd geleden heb ik met een vriend een nieuw toilet gemaakt in zijn appartement:
• Hangtoilet + inbouwreservoir Geberit helemaal compleet € 300,-
• Fonteintje/wasbak + kraan van marktplaats € 85,-
• Restpartij tegels via marktplaats € 100,-
• Loodgieter laten komen om een leiding te verleggen € 70,-
• Multiplex uit mijn vader zijn schuur gratis
• Losse materialen: tientjeswerk

Voor een totaalbedrag van pak 'm beet € 600,- zit die vriend van mij op een prachtige troon, waar niemand aan af kan zien dat die niet door een aannemer is gezet à € 2500,-

Zomaar even een anekdote om te benadrukken dat verbouwen geen fortuin hoeft te kosten als je bijv. zelf handig bent. En als het gaat om bijv. een keuken dan kun je voor een paar duizend euro een prachtige IKEA keuken (laten) plaatsen. Wie zet er überhaupt een keuken van € 15.000,- in een woning van minder dan 200k?

Croga schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:28:
Je ziet over het hoofd dat de hypotheekrente op dit moment belachelijk laag staat. Als je nu voor een top-hypotheek gaat is er een niet onwaarschijnlijke kans dat je aan het einde van de rentevast periode je huis uit zult moeten omdat je maandlasten een factor 3-4 hoger worden.....

Dat ligt er helemaal aan hoe lang je die rente vast zet. Wellicht zal het maximaal te lenen bedrag dalen bij een langere rentevast periode, maar dat zal TS zelf uit moeten maken. Persoonlijk denk ik dat je, juist met de huidige historisch lage rente, de hypotheek langer vast moet zetten. Als je dan ook nog een hypotheekverstrekker uitzoekt waarbij je de hypotheek mee mag verhuizen naar je volgende woning ben je denk ik de spreekwoordelijke 'spekkoper'

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:56:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik ken TS niet en weet dus ook niet of TS graag een biertje drinkt of liever op de bank zit maar feit is wel dat TS aangeeft een kale huur van € 800,- te hebben en daarnaast € 1000,- te kunnen sparen. Uitgaande van jouw toch wel conservatieve berekening à € 1320,- zou TS nog € 500,- in de maand kunnen sparen?

[ Voor 3% gewijzigd door Harrie_ op 28-06-2018 02:18 ]

[Croga]

Sovieto schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:58:
Jij verwacht dat er een niet onwaarschijnlijke kans is dat de rente over 10 jaar ergens tussen de 18% en 24% is? Zou kunnen, maar om daar nu al rekening mee te houden...

Als jij op dit moment 6% rente betaald bij een nieuwe hypotheek laat je jezelf wel behoorlijk oplichten..... Om nog maar te zwijgen over de afbouw van de aftrek.

Op dit moment kun je vrij eenvoudig 1.5% rente krijgen. Met aftrek betaal je dan .75% tot 1%. Ik durf rustig te beweren dat de rente over 10 jaar op 5% staat. Als dan de aftrek ook nog afgebouwd wordt is een factor 3 à 4 nog een hele conservatieve inschatting. Wat gebeurt er als de rente door schiet naar jaren 70 niveaus en de aftrek afgeschaft wordt? Dan zit je tegen 10 tot 15 keer de huidige lasten aan te kijken.....

[Just smile]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
Situatie:
Ik wil op 1 salaris een huis kopen, uiterlijk 1 april 2019 met de afloop van mijn huidige huurcontract. Ik ben 28 jaar en heb voor mijn leeftijd een prima salaris met goede secundaire regelingen (bijv. pensioenkosten volledig via werkgever) en ruimte voor eventuele toekomstige verhoging. Daarnaast spaar ik ~€1000 in de maand en heb ik spaargeld klaarliggen voor de eventuele koop en extra verbouwing. Het hypotheekbedrag dat ik voor ogen had is haalbaar, alleen..., ik had een studieschuld van 15k. Dit hakt er ondanks een reeds gedeeltelijke aflossing voor ongeveer 30k in, wat mij opeens ~10k onder mijn streefbedrag brengt.

Opties die ik zelf kon bedenken om de leenhoogte te beïnvloeden:
- Ik betaal mijn resterende studieschuld volledig af. Gevolg: Onvoldoende eigen inleg voor eventuele koop. Optie is wel om daarna de verbouwing obv een lening van ~5% rente te financieren, maar de koopkosten zullen een probleem zijn.
- Salarisverhoging van €150-200 per maand proberen af te dwingen.
- Creatief boekhouden in afstemming met werkgever: reiskostenvergoeding verminderd (gehalveerd) omzetten naar salaris.
- Een tijdelijke 2e baan om inkomen te verhogen (al had ik begrepen van De Hypotheker dat maar tot 40 uur gerekend wordt?)

De hopelijk te voorkomen fall back:
- Een jaar langer sparen.

Vereiste vermelding, maar voor mij geen opties:
- Studieschuld verzwijgen. Dit wordt toch wel opgemerkt bij het inleveren van de bankafschriften.
- Geld lenen van vrienden/familie. Ik koop liever een goedkoper huis.

Geen van de bovenstaande opties zijn geweldig . Erg jammer, want de maandlasten van mijn huur zijn momenteel een stuk hoger dan de hoogste maandlasten in zelfs het gunstigste hypotheek leengeval. Een tijdelijke boost van mijn inkomen of een coulante blik van een hypotheekverstrekker zou daarom voor mij dan ook meer dan voldoende zijn.

Heb ik nog meer opties om de leenhoogte (tijdelijk) te verhogen? Zie ik iets over het hoofd? Alle input is meer dan welkom!

Je studieschuld wordt, mits er door jezelf geen extra aflossing heeft plaatsgevonden, helaas volledig meegenomen als 'last'. Daarmee doel ik dan je oorspronkelijke schuld. Het percentage is afhankelijk of je onder het oude of nieuwe leenstelsel valt.

Advies geven in dit geval is eigenlijk best wel lastig. Dat hangt van meerdere factoren af. Je studieschuld aflossen, vervolgens een woning kopen en dan een lening aangaan omdat je bijvoorbeeld 15K te kort zou komen. De rente die je dan over de lening betaald is hoger dan je nu betaald voor je studieschuld.

Het verzwijgen van je studieschuld lijkt mij niet zo verstandig. Je hypotheek wordt dan afgesloten op basis van onjuiste informatie. Dat wil je voorkomen.

Mocht je echt heel graag nu een woning willen kopen, dan zou je de studieschuld volledig kunnen inlossen. Het bedrag wat je te kort komt voor de aankoop van de woning zou je vervolgens kunnen lenen in de vorm van een persoonlijke lening. Dat is natuurlijk wel afhankelijk van welk bedrag je te kort komt en qua streefbedrag voor je hypotheek. Soms kan het ervoor zorgen dat de hypotheek dan past. Maar goed, ik vind het niet de beste oplossing.

Een hoger salaris is een optie. Uiteraard moet die mogelijkheid wel bij de werkgever bestaan. Je zou dat eens kunnen bespreken? Heel veel succes!

[Harrie_]

Just smile schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 03:08:
Mocht je echt heel graag nu een woning willen kopen, dan zou je de studieschuld volledig kunnen inlossen. Het bedrag wat je te kort komt voor de aankoop van de woning zou je vervolgens kunnen lenen in de vorm van een persoonlijke lening. Dat is natuurlijk wel afhankelijk van welk bedrag je te kort komt en qua streefbedrag voor je hypotheek. Soms kan het ervoor zorgen dat de hypotheek dan past. Maar goed, ik vind het niet de beste oplossing.

Sorry maar hier raak ik je kwijt. Dus je stelt voor om je studieschuld af te betalen en vervolgens een persoonlijke lening af te sluiten? In welke situatie kan dat ervoor zorgen dat de hypotheek past? De bank zal die persoonlijke lening toch ook gewoon doorrekenen in de maximale hypotheek. Of zijn er volgens jou situaties denkbaar waarbij het hebben van een persoonlijke lening positiever uitpakt voor een hypotheek dan het hebbben van een studieschuld?

[unezra]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 02:14:
Ik zie hier een aantal adviezen langskomen waar ik toch nog wel even de nodige nuance bij aan wil brengen
[...]
Ik zie deze vaker voorbij komen maar ik vind dat zo'n ontzettende drogreden altijd. Waarom 2/3e van wat een hypotheekverstrekker je wil lenen? Wat is dat voor uit de lucht gegrepen bedrag?

Het is absoluut geen uit de lucht gegrepen bedrag. Het is gebaseerd op de maandlasten die 2/3e van de maximale leensom opleveren ten opzichte van het inkomen. Als ik kijk naar de maandlasten inclusief alle bijkomende kosten van een tophypotheek, vind ik het persoonlijk niet verstandig. Je leeft dan om te werken en als er ook maar iets mis gaat, kun je je huis verkopen en hopen dat je niet achter blijft met een forse restschuld.

Bij 2/3e blijft er wat lucht over om te sparen, verbouwen, leven, etc.

Feit is dat je vroeger kosten koper kon meefinancieren en dat er zelfs een tijd is geweest dat je nog even 25k in je hypotheek meenam voor een nieuwe auto. Die tijd is gelukkig geweest en door allerlei nieuwe wet en regelgeving probeert onze overheid het voor elkaar te krijgen dat nieuwe hypotheken onder de 100% LTV komen. Helemaal prima dus.

En wat als het maximale leenbedrag van TS volgende week door nieuwe wet en regelgeving 20k zakt? moet TS dan ook weer op 2/3e daaronder gaan zitten?

Nee. Als volgende week de banken nog maar 2/3e zouden uitlenen van nu, denk ik dat je de banken eindelijk eens conservatief kunt noemen. Fair, laat de banken op 3/4e uitkomen om mensen die graag wat meer betalen die keuze te geven. De huidige maximale leensom die een willekeurige bank wil geven vind ik nog steeds veel te risicovol. Vandaar mijn 2/3e advies, op basis van wat een bank _nu_ wil uitlenen. (As in, met de leencalculator die ik gisteren invoerde.)

En met betrekking tot het meerekenen van salarisstijging wil ik opmerken dat voor het aankomende jaar alvast een percentage x in salarisstijging rekenen misschien niet 'handig' is, maar je mag er best vanuit gaan (leeftijd 28 jaar) dat je over 10 jaar meer verdient dan nu en de maandlast dus relatief zal dalen.

Nope.
Je hypotheeklasten zullen in de regel namelijk ook stijgen.

Ik vind sowieso dat je de HRA niet mee mag rekenen, maar veel mensen doen dat wél. Met de HRA meegerekend, stijgen je maandelijkse lasten ieder jaar. In de regel niet zo hard als een verwachte salarisstijging, maar die salarisstijging houd een keer op. Ook daar zit een plafond aan. Het hangt van de situatie af welk plafond eerder word bereikt.

Dan nog heb je de rente. Die kan (fors) stijgen tenzij je nu je rente vast zet voor de complete looptijd. Dat laatste levert je dan nu een hoger rentetarief op, waarmee je direct meer per maand betaald.

Kortom, onzekere factoren genoeg. Als er een salarisstijging komt, zou ik die inzetten om extra te sparen / de hypotheek versneld af te lossen / ooit een nieuw huis te kopen. Niet om nu alvast mee te rekenen. Daarvoor is het veel te onzeker.

[...]


Op zich goed dat TS hierop wordt geattendeerd maar wij kunnen niet oordelen in hoeverre:
• TS zelf in staat is om dingen te doen
• Ergens een 'mannetje' voor heeft
• Een handige vader heeft

Een tijd geleden heb ik met een vriend een nieuw toilet gemaakt in zijn appartement:
• Hangtoilet + inbouwreservoir Geberit helemaal compleet € 300,-
• Fonteintje/wasbak + kraan van marktplaats € 85,-
• Restpartij tegels via marktplaats € 100,-
• Loodgieter laten komen om een leiding te verleggen € 70,-
• Multiplex uit mijn vader zijn schuur gratis
• Losse materialen: tientjeswerk

Voor een totaalbedrag van pak 'm beet € 600,- zit die vriend van mij op een prachtige troon, waar niemand aan af kan zien dat die niet door een aannemer is gezet à € 2500,-

Zomaar even een anekdote om te benadrukken dat verbouwen geen fortuin hoeft te kosten als je bijv. zelf handig bent. En als het gaat om bijv. een keuken dan kun je voor een paar duizend euro een prachtige IKEA keuken (laten) plaatsen. Wie zet er überhaupt een keuken van € 15.000,- in een woning van minder dan 200k?

Klopt. Met een Ikea keuken kun je voor ruim onder de €10.000 klaar zijn inclusief apparatuur. Ook met een beetje DHZ kun je flink besparen. Toch, ik zette €200,- per maand als reservering voor onderhoud en verbouwingen. Dat is denk ik veel te optimistisch. Da's €2400,- per jaar.

TS heeft het direct al over willen verbouwen. Dan neem ik aan dat 'ie geen nieuw behangetje op het toilet bedoeld. Hoe veel verbouwing kun je doen voor €2400 per jaar als je ook nog geld nodig hebt voor dingen als een nieuwe CV ketel en andere spullen die kapot gaan / vervangen moeten worden?

[...]
Dat ligt er helemaal aan hoe lang je die rente vast zet. Wellicht zal het maximaal te lenen bedrag dalen bij een langere rentevast periode, maar dat zal TS zelf uit moeten maken. Persoonlijk denk ik dat je, juist met de huidige historisch lage rente, de hypotheek langer vast moet zetten. Als je dan ook nog een hypotheekverstrekker uitzoekt waarbij je de hypotheek mee mag verhuizen naar je volgende woning ben je denk ik de spreekwoordelijke 'spekkoper'

Dat kan zeker interessant zijn. (In fact, dit triggert me dat ik vandaag zelf eens met de bank ga bellen om te kijken wat de mogelijkheden zijn tot het vastzetten van de hypotheek tot einde looptijd.)

[...]
Ik ken TS niet en weet dus ook niet of TS graag een biertje drinkt of liever op de bank zit maar feit is wel dat TS aangeeft een kale huur van € 800,- te hebben en daarnaast € 1000,- te kunnen sparen. Uitgaande van jouw toch wel conservatieve berekening à € 1320,- zou TS nog € 500,- in de maand kunnen sparen?

TS houd volgens mijn berekening ongeveer €1080 over en dan is zijn huis betaald, inclusief gas, water en licht. Belastingen en andere zaken zijn niet meegeteld.

Snelle rekensom:
Over: €1080
Ziektekosten: €150,-
Boodschapen: €200,-
Verzekeringen: €100,-
Autokosten: €300,-
Internet en telefonie: €100,-
---------------------------------------
Over: €230,-

Zaken als rioolbelasting en andere zaken ben ik dan nog vergeten.

Kortom, uitgaande van mijn berekening en een héél snelle rekensom, zou TS minder dan €200 per maand kunnen sparen. Dat lijkt mij wat krap.

[Ubernerd]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 02:14:
En met betrekking tot het meerekenen van salarisstijging wil ik opmerken dat voor het aankomende jaar alvast een percentage x in salarisstijging rekenen misschien niet 'handig' is, maar je mag er best vanuit gaan (leeftijd 28 jaar) dat je over 10 jaar meer verdient dan nu en de maandlast dus relatief zal dalen.

Toen ik mijn huis ging kopen was ik net begonnen met werken, ik zat aan de absolute top van wat ik mocht lenen. Nu krap 5 jaar later is mijn salaris bijna verdubbeld en zou ik het dubbele mogen lenen.

Goed om een buffer achter de hand te houden, maar dat extreme doemdenken is nergens voor nodig.

[t_captain]

unezra schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:36:
[...]


Dat je bruto hypotheek volgens de ABN €720 per maand is bij je maximale leensom.

€720 hypotheek
€250 VVE
€ 50 water
€ 100 gas en electra (gaat rap)
€200 onderhoud en verbouwingen (is conservatief)
------
€1320

Heb ik hogere (gemeentelijke) belastingen nog niet eens meegeteld.

Vve 250 excl blokverwarming? Dat is heel fors. Meestal zou je de helft verwachten.

Water voor eenpersoonshuishouden is 20. Gemeentelijke belastingen (eigenaarsdeel), 30 a 35.

Aan de positieve kant:
* HRA, 100 aflopend naar 0 netto
* inlossing! Pakweg de helft van die 720 annuïteit in de eerste paar jaar en lanzaam oplopend naar 720.

Dat scheelt in het eerste jaar al 5500 euro.

[Piet_Piraat7]

Ik snap dat je wil kopen TS, maar gezien je drempels op de weg moet je waarschijnlijk consessies doen in het huis wat je koopt (iets minder groot, iets minder goede locatie) om het te kunnen betalen. Wil je dat echt? Een huis zit je voor jaren aan vast. Dat is geen beslissing die je nu,nu, nu wil doen. Als je het nu even niet red financieel; wacht dan even. Tot je salaris is gegroeid, tot je schuld minder is en je een huis kan kopen die voldoet aan je wensen.

[BombaAriba]

TS je kan even bij de Rabo langsgaan en vragen naar de generatiehypotheek (waarbij ouders meetekenen) waarmee je direct meer zou kunnen lenen. Of je laat de hypotheek berekenen op je daadwerkelijke netto maandlasten, dit kan soms ook een riant verschil maken. Vooral omdat je zelf ook zegt dat je werkgever je pensioen betaald. Volgens mij doen ABN/ING ook aan generatiehypotheken, die verhullen het alleen wat meer

De banken hebben momenteel nog wel spelingsruimte. De online aanbieders veelal totaal niet.

Edit:
Voor alle mensen in dit topic die rampspoed verwachten qua stijgende rentes; het is ook mogelijk om je rente 30 jaar vast te zetten. Zit het percentage gelijk wat hoger en heb je nu dus meer voordeel van HRA en zijn ze bij de bank ook wat geneigd om je te helpen omdat het een financieel interessante deal voor hen wordt

[ Voor 24% gewijzigd door BombaAriba op 28-06-2018 07:57 ]

[unezra]

t_captain schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:43:
[...]
Vve 250 excl blokverwarming? Dat is heel fors. Meestal zou je de helft verwachten.

Die €250 is wat TS zelf op geeft. Voor mijn berekeningen ga ik daar dus vanuit.

Water voor eenpersoonshuishouden is 20. Gemeentelijke belastingen (eigenaarsdeel), 30 a 35.

Wij betalen €20 per maand aan water voor een 2-persoons huishouden. Dat is meer dan we werkelijk aan verbruikskosten hebben maar je raad het al: Ik hou niet van verrassingen. Met die €20 zouden we volgend jaar een klein bedrag terug moeten krijgen. (We hopen op een paar tientjes.)

Aan de positieve kant:
* HRA, 100 aflopend naar 0 netto
* inlossing! Pakweg de helft van die 720 annuïteit in de eerste paar jaar en lanzaam oplopend naar 720.

Dat scheelt in het eerste jaar al 5500 euro.

Was het niet zo dat annuitair op loopt gedurende de looptijd?
Dus die €720 nu, uiteindelijk op loopt naar bijna €1000 per maand, uitgaande van €7,50 stijging per maand per jaar? Of vergis ik me nu en haal ik zaken door elkaar?

HRA is nu idd in het voordeel van TS, maar gevaarlijk om mee te rekenen. Als TS daar nu al voordeel aan heeft, zou ik dat inzetten om zijn hypotheek versneld af te lossen. Gaat de HRA er aan (en word de HRA minder omdat er word afgelost), levert het geen lager netto besteedbaar inkomen na aftrek alle lasten.

[microcuts]

Er is tot nu toe niet vermeld dat een deel van de maandelijkse hypotheeklasten aflossing betreft. Dat is dus een vorm van ‘sparen’: het zijn geen echte kosten (maar wél maandlasten natuurlijk!). Zelfs al zouden de maandlasten inclusief alle bijkomende kosten bij kopen iets hoger uitvallen dan bij huren, zullen de daadwerkelijke kosten 100% zeker lager liggen.

Waar TS nu €1000 per maand kan sparen (vrij investeerbaar), ligt dat straks wellicht iets lager maar komt daar het aflossingsbedrag bovenop als investering in het huis.

[Dantheman007]

Ik lees dat je een inkomensstijging verwacht. Sommige geldverstrekkers willen met dit hogere inkomen rekenen mits deze stijging onvoorwaardelijk plaatsvindt binnen 6 maanden. Je werkgever moet dit dan wel verklaren.
Leg dit eens aan je adviseur voor.

[Just smile]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:10:
[...]


Sorry maar hier raak ik je kwijt. Dus je stelt voor om je studieschuld af te betalen en vervolgens een persoonlijke lening af te sluiten? In welke situatie kan dat ervoor zorgen dat de hypotheek past? De bank zal die persoonlijke lening toch ook gewoon doorrekenen in de maximale hypotheek. Of zijn er volgens jou situaties denkbaar waarbij het hebben van een persoonlijke lening positiever uitpakt voor een hypotheek dan het hebbben van een studieschuld?

Dat kan ik me goed voorstellen hoor! Stel in TS situatie betaald hij al enkele jaren voor zijn studieschuld. Hij heeft geen extra aflossing gedaan En valt onder het oude leenstelsel. De hoofdsom was 45K. Dan wordt er qua maandlast gerekend met € 337,50.

Stel hij leent een bedrag van 10K dan zal het maandtermijn zo'n € 120,00 zijn. En dit bedrag wordt als maandlast meegenomen. Dit moet wel een persoonlijke lening zijn anders gaat het niet op.

Ik zeg niet dat het de beste oplossing is maar zoals je ziet is er wel wat speling.

[t_captain]

@unezra

Was het niet zo dat annuitair op loopt gedurende de looptijd?
Dus die €720 nu, uiteindelijk op loopt naar bijna €1000 per maand, uitgaande van €7,50 stijging per maand per jaar? Of vergis ik me nu en haal ik zaken door elkaar?

Annuiteit betekent constant (bruto) maandbedrag. Door de inlossing gaat er steeds minder op aan rente en gaat de inlossing steeds sneller. Maar rente+inlossing samen blijft 720.

Het enige wat iets oploopt is je netto maandlast. Door het inlossen daalt je aftrekbare rente en daarmee je HRA.

Bij benadering kun je als volgt rekenen: voordeel in jaar 1 (excl de eenmalige aftrekposten zoals notaris, bankgarantie, provisie NHG en adviseur) lineair afbouwen in 12 a 15 jaar.

De politieke risico's op een abrupt einde zijn aardig afgenomen: langs meerdere assen is de blootstelling van de schatkist aan de hypotheekrente op termijn al fors beperkt. De rijksfinancien lijken hierdoor houdbaar geworden.


Als ik TS was, zou ik zo snel mogelijk dat huis kopen, en ook niet voor een goedkopere woning gaan. Met als enige kanttekening dat je tevreden moet zijn met je maandlasten en er een aantal jaar moet blijven. Verhuizen kost ~10% (KK nieuwe woning + makelaar oude woning + verhuizing zelf, stoffering en inrischting niet meegeteld). Je moet dus wat langer op je stek blijven.

[TheDudez]

Misschien kan je beter nu zelfs al een huis kopen. Zodadelijk stopt de ECB met geld pompen en stijgen de rentes. Gevolg nog meer eigen geld nodig.


Ik zou ziezo het minimum aflossen in je studie schuld. Omdat je heel je studie schuld moet aflossen. Want ook al heb je wat studie schuld afgelost. het orginele bedrag van je studie schuld telt voor je hypotheek. Dus ook wat je hebt afgelost
Ja dit is heel erg krom!

Tenzij je bijna klaar bent met aflossen van je studie schuld. Anders echt niet doen. Want studie schuld telt wel minder zwaar

[ Voor 20% gewijzigd door TheDudez op 28-06-2018 08:53 ]

[t_captain]

Just smile schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 08:30:
[...]


Dat kan ik me goed voorstellen hoor! Stel in TS situatie betaald hij al enkele jaren voor zijn studieschuld. Hij heeft geen extra aflossing gedaan En valt onder het oude leenstelsel. De hoofdsom was 45K. Dan wordt er qua maandlast gerekend met € 337,50.

Stel hij leent een bedrag van 10K dan zal het maandtermijn zo'n € 120,00 zijn. En dit bedrag wordt als maandlast meegenomen. Dit moet wel een persoonlijke lening zijn anders gaat het niet op.

Ik zeg niet dat het de beste oplossing is maar zoals je ziet is er wel wat speling.

Doorlopend krediet man ook, maar wordt als 2% maanlast (200) geteld.

Mijn advies in deze:
1. becijfer hoeveel je tekort komt voor KK / eigen inleg als je volledig zou inlossen.
2. alles behalve dat bedrag zou je kunnen inlossen. het tekort herfinancieren is een optie als het t.o.v. de oorspronkelijke hoofdsom laag is.

[Bludjini]

OverloadOfRed schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:41:
Voorleggen bij de adviseur. Ik hoop niet dat je op online tools af gaat, dat verschilt soms enorm van de werkelijkheid. Je adviseur kan altijd even rekenen wat alles gaat kosten en wat je kan lenen, dan kan je zelf weer een updated berekening maken wat je nou echt nodig hebt. Mocht het er toe komen dat je studieschuld een probleem wordt is het direct aflossen daarvan toch wel beter imo, schenking of off-books lenen weer van je ouders is wel het makkelijkst natuurlijk.

De adviseur heeft ook gewoon een zelfde tooltje hoor waarin hij een salaris invult en er uitkomt hoeveel je kan lenen. Of dacht je dat hij met allemaal moeilijke wiskundige modellen aan de slag gaat om jouw maximale hypotheekbedrag uit te rekenen?

Er wordt hier ten onrechte nogal eens gedacht dat 'de adviseur' allemaal moeilijke dingen weet en doet. Bedrijven als De Hypotheker verdienen echt klauwen met geld terwijl ze eigenlijk niks meer doen dan gesprekjes inplannen en documenten doorsturen.

[ Voor 14% gewijzigd door Bludjini op 28-06-2018 08:58 ]

[pyrofielo]

Heb je nog toeslagen van je werk? overuren reisuren extra vergoedingen?

Mijn toenmalige werkgever heeft alles meegenomen van 1 jaar en dat leverde een aanzienlijk grotere hypotheekruimte op.

Niet dat we dat gebruikt hebben uiteindelijk maar het kan net het verschil maken. kan je je studieschuld nog even laten staan. Anders zoals gezegd eenmalig inlossen op je studieschuld om het maandbedrag omlaag te krijgen. (of was dit nou verandert?)

[Cobb]

TS heeft ruim voldoende middelen. De bedragen die ik voorbij zien komen kijken soms compleet uit de lucht gegrepen. Ik woon helaas in een dure gemeente. Mijn lasten zien er ongeveer als volgt uit.

43 Water per kwartaal (gezin 3 kinderen)
150 Energie
37 auto verzekering
30 opstal / glas / wa etc
90 euro gemeente belastingen
60 tv, internet, mobiel
900 hypotheek (ex hra)
100 ziektekosten verzekering


380 pj aan afvalstoffenheffing

Het spaargeld gaat op een grote hoop en daarvan sparen we voor: onderhoud woning en auto, onvoorziene kosten, jaarlijkse betaling zorgverzekering en ER etc. Het is onzin om 200 euro per maand apart te rekenen voor onderhoud auto of woning.

Ik zou een familielid vragen om de 10.000 en afspreken dat je die een jaar later gelijk terugbetaald. Je krijgt namelijk het belastingjaar na je aanschaf een flink bedrag terug van de belastingen.

[ Voor 12% gewijzigd door Cobb op 28-06-2018 09:01 ]

[Anoniem: 677216]

TheDudez schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 08:40:
Misschien kan je beter nu zelfs al een huis kopen. Zodadelijk stopt de ECB met geld pompen en stijgen de rentes. Gevolg nog meer eigen geld nodig.

Waarom heb je meer eigen geld nodig? Eerder het omgekeerde: als de rentes stijgen, daalt de leencapaciteit van de meeste mensen. Huizenprijzen passen zich hierop aan, en dalen dus mee. De 2% overdrachtsbelasting is dus lager. Aannemers krijgen het minder druk, want minder verhuizingen. Dus verbouwen wordt goedkoper .

[rvrbtcpt]

Natuurlijk heeft niemand een glazen bol maar aangezien de rente laag staat is het wel handig om een hypotheek te nemen als je toch wil kopen. Als je in de voorwaardes laat opnemen dat je je hypotheek kan mee verhuizen, dan kun je ook bij je volgende huis genieten van de lage rente.

[de Peer]

Wat mij nog bijstaat is dat de hypotheekadviseur mag rekenen met een toekomstig salaris (max 3 maanden t.o.v. nu) mits dit vastgelegd is en dus hard gemaakt kan worden.

Mogelijk kun je hier iets mee.. eventueel in overleg met je werkgever.

[Sovieto]

Croga schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 02:42:
[...]

Als jij op dit moment 6% rente betaald bij een nieuwe hypotheek laat je jezelf wel behoorlijk oplichten..... Om nog maar te zwijgen over de afbouw van de aftrek.

Op dit moment kun je vrij eenvoudig 1.5% rente krijgen. Met aftrek betaal je dan .75% tot 1%. Ik durf rustig te beweren dat de rente over 10 jaar op 5% staat. Als dan de aftrek ook nog afgebouwd wordt is een factor 3 à 4 nog een hele conservatieve inschatting. Wat gebeurt er als de rente door schiet naar jaren 70 niveaus en de aftrek afgeschaft wordt? Dan zit je tegen 10 tot 15 keer de huidige lasten aan te kijken.....

Uiteraard heb ik niet met 6% rente gerekend. Ik heb met 2,5% rente gerekend. Bij jouw voorbeeld, een nettorente van 1% moet de rente over 10 jaar nog steeds tussen de 15% en 21% komen te liggen om je maandbedrag keer 3 of 4 te krijgen.
Dat komt natuurlijk omdat rente niet de enige component van een maandbedrag is. En omdat je aflost zijn rentestijgingen in de toekomst minder erg.

Maar misschien moet je even Excel erbij pakken want als je nu rekent met 1% en over 10 jaar met 5%, dan gaat je maandbedrag keer 1,5. En voordat je 10 tot 15 keer je huidige lasten hebt moet de rente doorstijgen naar 55% tot 80%. Prima dat jij er mee rekent, maar slaat natuurlijk helemaal nergens op.

[voodoo128]

Sovieto schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:15:
[...]


Uiteraard heb ik niet met 6% rente gerekend. Ik heb met 2,5% rente gerekend. Bij jouw voorbeeld, een nettorente van 1% moet de rente over 10 jaar nog steeds tussen de 15% en 21% komen te liggen om je maandbedrag keer 3 of 4 te krijgen.
Dat komt natuurlijk omdat rente niet de enige component van een maandbedrag is. En omdat je aflost zijn rentestijgingen in de toekomst minder erg.

Maar misschien moet je even Excel erbij pakken want als je nu rekent met 1% en over 10 jaar met 5%, dan gaat je maandbedrag keer 1,5. En voordat je 10 tot 15 keer je huidige lasten hebt moet de rente doorstijgen naar 55% tot 80%. Prima dat jij er mee rekent, maar slaat natuurlijk helemaal nergens op.

toch vindt ik dat croga een punt heeft, wat als de rente naar 12% gaat? , toen ik het huis van mijn ouders kocht en hun hypotheek afloste stond ie daar gewoon op(jaren 80) . m.i. maken veel mensen nu de fout om een hypotheek te nemen op de lage rente , en komen ze over 10/15 jaar op de koffie , prima om dat risico te nemen (heb ik bijvoorbeeld ook gedaan (heb zon 50% overwaarde in mijn huidige woning)) maar wees je wel bewust van het risico, mijn advies is spaar gewoon een jaartje door &-of los je (studie) schuld zsm af.

[Olaf van der Spek]

Croga schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:28:
[...]

Je ziet over het hoofd dat de hypotheekrente op dit moment belachelijk laag staat. Als je nu voor een top-hypotheek gaat is er een niet onwaarschijnlijke kans dat je aan het einde van de rentevast periode je huis uit zult moeten omdat je maandlasten een factor 3-4 hoger worden.....

Wordt daar in de berekening van maximale lening geen rekening mee gehouden?

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
- Geld lenen van vrienden/familie. Ik koop liever een goedkoper huis.

Waarom (niet)? En waarom dan niet dat goedkopere huis?
Is de verbouwing (5 / 10 jaar) uitstellen een optie?

[ Voor 23% gewijzigd door Olaf van der Spek op 28-06-2018 09:29 ]

[rvrbtcpt]

Olaf van der Spek schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:27:
[...]

Wordt daar in de berekening van maximale lening geen rekening mee gehouden?

Nee. Ze rekenen enkel over de looptijd waar je de hypotheek voor afsluit aangezien niemand weet wat je daarna van plan bent. Als je het huis verkoopt dan hou je daarna in het gunstige geval geld over.
Waar ze ook niet mee rekenen (al is dat hier niet van toepassing) is dat als je al een hypotheek gehad hebt je HRA niet meer voor 30 jaar geldig is. Dus je maandlasten gaan dan eerder omhoog.

[Tommie12]

Ik zou je adviseren om een woning/appartement te kopen in het formaat en op de locatie waar je graag wil wonen (dat kan je moeilijk veranderen), maar waar keuken, badkamer etc nog bruikbaar zijn, maar zeker niet nieuw.
Dan is de prijs wat lager, je houdt je lening redelijk, en je kan blijven sparen.
Zodra je geld hebt, kan je dan een nieuwe keuken etc installeren, en je doet het op je eigen tempo.
Kan zijn dat je nog een (paar) jaar moet plassen in een mooi groen jaren 70 toilet, maar dat gaat wel lukken.

En dan, niet vervroegd aflossen, maar ofwel gebruiken voor renovaties, ofwel beleggen!

[Tommie12]

Sovieto schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:15:
[...]


Uiteraard heb ik niet met 6% rente gerekend. Ik heb met 2,5% rente gerekend. Bij jouw voorbeeld, een nettorente van 1% moet de rente over 10 jaar nog steeds tussen de 15% en 21% komen te liggen om je maandbedrag keer 3 of 4 te krijgen.
Dat komt natuurlijk omdat rente niet de enige component van een maandbedrag is. En omdat je aflost zijn rentestijgingen in de toekomst minder erg.

Maar misschien moet je even Excel erbij pakken want als je nu rekent met 1% en over 10 jaar met 5%, dan gaat je maandbedrag keer 1,5. En voordat je 10 tot 15 keer je huidige lasten hebt moet de rente doorstijgen naar 55% tot 80%. Prima dat jij er mee rekent, maar slaat natuurlijk helemaal nergens op.

Als de rente echt naar 5-6% zou stijgen (bij hogere rentes gaan overheden gewoon failliet), dan zal de inflatie ook stijgen naar 3-4%, en dan smelt je lening sowieso weg, en ze blijft betaalbaar doordat je inkomen stijgt.

[Sander]

Even terug naar de vraag van de TS @TimoK over een handige oplossing. Je geeft aan dat je een studieschuld had. Is die nog steeds 15k of wat is er van over? Stel je lost die af met hulp van familie (in 1 x) en een deel van je spaargeld (niet alles dus) dan ben je al een heel eind en dan zal het wss echt niet om wereld bedragen gaan die je leent van familie?

Daarnaast als jij 1000 per maand kunt sparen heb je vaak alweer 3000e bij elkaar tussen moment van acceptatie bod en daadwerkelijke overdracht om zo je verbouwingsbuffer wat op te hogen.

[Olaf van der Spek]

Tommie12 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:36:
[...]


Als de rente echt naar 5-6% zou stijgen (bij hogere rentes gaan overheden gewoon failliet), dan zal de inflatie ook stijgen naar 3-4%, en dan smelt je lening sowieso weg, en ze blijft betaalbaar doordat je inkomen stijgt.

Aangenomen dat je salaris meestijgt met de inflatie.. toch?

[Davidshadow13]

voodoo128 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:23:
[...]

toch vindt ik dat croga een punt heeft, wat als de rente naar 12% gaat? , toen ik het huis van mijn ouders kocht en hun hypotheek afloste stond ie daar gewoon op(jaren 80) . m.i. maken veel mensen nu de fout om een hypotheek te nemen op de lage rente , en komen ze over 10/15 jaar op de koffie , prima om dat risico te nemen (heb ik bijvoorbeeld ook gedaan (heb zon 50% overwaarde in mijn huidige woning)) maar wees je wel bewust van het risico, mijn advies is spaar gewoon een jaartje door &-of los je (studie) schuld zsm af.

Hoezo is dat een risico. Je kan nu de rente gewoon voor 15/20 jaar vastzetten op dat lage tarief. Na 20 jaar heb je sowieso 2/3 van de woning afgelost en misschien zelfs wel meer. Mocht de rente van 12% zijn (wat ik ten zeerste betwijfel) dan is dat makkelijk te overzien t.o.v. het nog openstaande bedrag. Het is niet alsof we nog aflossingsvrije hypotheekvormen kennen met een enorm renterisico.

Verder zit je als alleenstaande/eenverdiener gewoon klem in de huizenmarkt. Die 180k is op heel veel plekken gewoon minimaal nodig om überhaupt iets te kunnen bemachtigen wat niet een onbewoonbaar krot is.
Zelfs in de kleine provinciestad (<100.000 inwoners) kost een appartement van 45 m2 in een verbouwde serviceflat uit de jaren '80 gewoon al 160k+. Ik weet niet waar de TS zoekt maar de de provincies NH, ZH, Utrecht en NB wordt het dan al gewoon lastig iets te vinden waar je nog enigzsinds fijn kunt wonen.

[Corrit]

voodoo128 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:23:
[...]

toch vindt ik dat croga een punt heeft, wat als de rente naar 12% gaat? , toen ik het huis van mijn ouders kocht en hun hypotheek afloste stond ie daar gewoon op(jaren 80) . m.i. maken veel mensen nu de fout om een hypotheek te nemen op de lage rente , en komen ze over 10/15 jaar op de koffie , prima om dat risico te nemen (heb ik bijvoorbeeld ook gedaan (heb zon 50% overwaarde in mijn huidige woning)) maar wees je wel bewust van het risico, mijn advies is spaar gewoon een jaartje door &-of los je (studie) schuld zsm af.

Als je de hypotheekrente eerst voor 10 jaar vast zet en dan eens per jaar nagaat wat de ontwikkelingen zijn op dat vlak (wat zou het rentepercentage zijn als je op dat moment 10 jaar vast wilt zetten) dan kun je daarop anticiperen. Als dat de spuigaten uit gaat lopen kun je mogelijk extra aflossen om het maandbedrag te verlagen. Of in het meest extreme geval je huis verkopen als je inschat dat je het niet meer kunt betalen na een verhoging.

N.B. Ik ben ook net bezig met een hypotheekaanvraag. Ik kan de rente voor 10 jaar vastzetten op 1,92%, en dat wordt nog iets lager zodra ik meer aflos. Daarnaast heb ik voor een lineaire hypotheek gekozen zodat het maandbedrag elke maand daalt. Ik heb het niet exact doorgerekend, maar de hypotheekrente moet dan wel behoorlijk stijgen om na die tien jaar hogere maandlasten te hebben dan nu aan de start.

[Tommie12]

Olaf van der Spek schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:40:
[...]

Aangenomen dat je salaris meestijgt met de inflatie.. toch?

Dat is in België zowat gegarandeerd, en in NL heb je toch sectoroverleg die dat als basis meenemen?

[TweakerThomas]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 23:34:
[...]


Nooit eerder van gehoord, maar ik kom inderdaad in aanmerking voor 11k met 2,9% rente, waarvan de eerste 3 jaar maandlastvrij. Ik neem wel aan dat gedurende deze periode de rente actief is, maar klinkt inderdaad als een optie.

Houdt er wel rekening mee dat zolang de starterslening niet is afbetaald, je de hypotheek ook niet tussentijds mag verhogen voor een verbouwing.


Tip: Houd een buffer van ~10K buiten je verbouwingskosten over voor onvoorziene kosten, zeker als je een eigen auto hebt. Dit bedrag dient tevens als buffer na je verbouwing. => Van je spaargeld heb je effectief maar 5-10K te besteden.

[Gebanned]

Zonder alles in detail te lezen: wat bij mij goed werkte was de studieschuld gedeeltelijk aflossen, maar ik weet niet of dit in jouw situatie gaat werken.

Bij ons ging het om een oorspronkelijke schuld van 8k die al gehalveerd was door de normale aflossingen. Het interessante bij de ING was dat ze rekenen met een percentage van de oorspronkelijke schuld; tenzij er een tussentijdse aflossing is gedaan. Ik heb daarom een tussentijdse aflossing van 100 euro gedaan en het probleem was opgelost.

[Gentry]

Hoeveel van je studieschuld heb je al afgelost? Voor de berekening van het te lenen bedrag gaat de bank altijd uit van het oorspronkelijke bedrag tenzij je extra hebt afgelost. Als je inmiddels al een substantieel deel hebt afgelost kan je eenmalig een extra aflossing doen (hoeft niet zo groot te zijn), zo dat het oorspronkelijke bedrag opnieuw wordt vastgesteld. Vervolgens kun je volgens mij je aflossing stopzetten (rente 0%?), dit kan tot 5 jaar. In de tijd tussen nu en aankoop huis spaar je het "bespaarde" geld op op een spaarrekening of in een ander product waarbij je gegarandeerd je inleg + rendement terug krijgt. Alsdan heb je op het moment van aankoop alle opties nog open en kun je kiezen tussen aflossen studieschuld of meer eigen inleg, terwijl je verplichting t.a.v. de studieschuld lager is vanwege de nieuwe "oorspronkelijke" studieschuld. Of dit allemaal verantwoord is in jouw financiële situatie is uiteraard geheel aan jou.

[TweakerThomas]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:23:
- Geld lenen van vrienden/familie. Ik koop liever een goedkoper huis.

Dit is de meest voordelige constructie als je familie voldoende vermogen heeft. Zo'n lening kun je zonder problemen tegen 6% rente uitzetten. 40% van de rente krijg je terug van de belasting. De overige 60% zou de familie je kunnen schenken. Zo heb jij een effectief lening zonder rente en heeft je familie een effectief rendement van 2,4%.Banken doen niet lastig over deze leningen tijdens de hypotheekberekeningen.

Persoonlijk zou ik deze constructies niet met vrienden aangaan.

[OverloadOfRed]

Bludjini schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 08:47:
[...]


De adviseur heeft ook gewoon een zelfde tooltje hoor waarin hij een salaris invult en er uitkomt hoeveel je kan lenen. Of dacht je dat hij met allemaal moeilijke wiskundige modellen aan de slag gaat om jouw maximale hypotheekbedrag uit te rekenen?

Er wordt hier ten onrechte nogal eens gedacht dat 'de adviseur' allemaal moeilijke dingen weet en doet. Bedrijven als De Hypotheker verdienen echt klauwen met geld terwijl ze eigenlijk niks meer doen dan gesprekjes inplannen en documenten doorsturen.

Misschien tegenwoordig zo, maar toen ik de hypotheek aanvraag online invulde een paar jaar geleden kreeg ik een dikke 20k minder te zien dan bij de adviseur op kantoor. Granted ik ben naar een lokaal assurantie kantoortje gegaan. Moeilijke wiskundige modellen zal wel meevallen, maar kan net even de doorslag geven dat je wel of niet genoeg eigen geld klaar hebt liggen.

[Martinusz]

Gewoon zoveel mogelijk sparen, vakantiegeld (indien van toepassing) keer opsparen ipv vakantie gaan bijvoorbeeld, staar je ook niet blind op je max hypotheek, wellicht vind je iets wat goedkoper is?
En sowieso de tijd zal het leren, wellicht loop je iemand tegen het lijf (ik neem aan dat je nu geen relatie hebt) en praat je over hele andere bedragen door dubbel inkomen (wellicht ook over hele andere huizen/appartementen)

[unezra]

Cobb schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 08:59:
TS heeft ruim voldoende middelen. De bedragen die ik voorbij zien komen kijken soms compleet uit de lucht gegrepen. Ik woon helaas in een dure gemeente. Mijn lasten zien er ongeveer als volgt uit.

TS heeft voldoende middelen voor een huis van 120K, niet voor een van 190K.

43 Water per kwartaal (gezin 3 kinderen)
150 Energie
37 auto verzekering
30 opstal / glas / wa etc
90 euro gemeente belastingen
60 tv, internet, mobiel
900 hypotheek (ex hra)
100 ziektekosten verzekering


380 pj aan afvalstoffenheffing

Het spaargeld gaat op een grote hoop en daarvan sparen we voor: onderhoud woning en auto, onvoorziene kosten, jaarlijkse betaling zorgverzekering en ER etc. Het is onzin om 200 euro per maand apart te rekenen voor onderhoud auto of woning.

Hoe ga je dingen als een verbouwing financieren van €200 per maand? Hoe ga je met dat bedrag sparen voor calamiteiten? Een nieuwe CV ketel kost al heel rap €1200. Da's 6 maanden sparen. Ik zou echt meer reserveren dan dat óf het meenemen in de grote spaarpot en daar zorgen voor voldoende buffer. (Ofwel, rap richting 10K of hoger gaan, liever nog 15-20K.)

Een auto kost ook €200 - €300 per maand, heel snel. (Afschrijving, onderhoud, brandstof, etc.)

Ik zou een familielid vragen om de 10.000 en afspreken dat je die een jaar later gelijk terugbetaald. Je krijgt namelijk het belastingjaar na je aanschaf een flink bedrag terug van de belastingen.

Dat geld is óók een lening en moet je dus ook opgeven bij de bank. Heeft net zo hard invloed op je maximale leensom.

[Hann1BaL]

Ik lees al veel goed advies hier. Een vraag voor als je bereid bent om maximaal te gaan lenen:

Wat verwacht je wat er met je carriere gaat gebeuren? Zie je in de komende jaren grote stappen vooruit, financieel? Je zit op wel de leeftijd dat je vaak nog grote veranderingen door kunt maken op het gebied van salaris, afhankelijk van je functie en het bedrijf waar je werkt.

Niet om rekening mee te houden als garantie, maar wel degelijk iets om rekening mee te houden wat betreft maximale lening. Als je nu maximaal leent, maar gezien je werkomgeving verwacht je in 3 jaar wel zeker 20% meer te verdienen, dan kun je best het risico van de maximale lening lopen.

Want laten we niet vergeten: De maximale lening is op basis van wat gezien wordt als betaalbaar op de langere termijn op basis van het huidige salaris. Zle heb ik een huis gekocht een aantal jaar geleden en heb ik een behoorlijke stap gemaakt waardoor ik nu zeer eenvoudig mijn vaste lasten kan voldoen.

[Viper®]

TimoK schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 22:17:
[...]


Dat is voor mij zeker niet het geval. Mijn huurlasten zijn 50% hoger dan enige potentiële hypotheeklasten. Daarnaast spaar ik na al mijn uitgaven in de maand zo'n €1000. Er is meer dan voldoende ruimte wat betreft de maandlasten, zelfs als ik mijzelf niet rijk reken met een mogelijke inkomstenverhoging.

Edit: Dit zijn bruto hypotheeklasten, inclusief een mogelijke €200-250 VvE bijdrage. Gas/water/licht neem ik hier niet in mee, dit staat momenteel ook los van mijn huidige huurlasten. Komt hier meer bij?

Ja, als huiseigenaar heb je nog de volgende kosten:
- Onroerendezaakbelasting (OZB) (WOZ belasting)
- Reinigingsheffing en rioolheffing
- Heffingen van het waterschap
- Onderhoud

Bij een appartement heb je VvE/servicekosten, hierin zit vaak onderhoud voor het appartementencomplex. Vraag eventueel het meerjarenplan op.

[TweakerThomas]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:17:

[...]


Dat geld is óók een lening en moet je dus ook opgeven bij de bank. Heeft net zo hard invloed op je maximale leensom.

Vreemd. Ik heb deze constructie met de bank besproken en ze vonden het geen probleem.

Mocht ik gedwongen worden mijn huis te verkopen, heeft de bank wel het eerste recht op het verkoopsom. Maar aangezien er ook een groot deel van mijn eigen spaargeld in het huis zit, lopen mijn ouders weinig risico.

[Olaf van der Spek]

TweakerThomas schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:07:
Dit is de meest voordelige constructie als je familie voldoende vermogen heeft. Zo'n lening kun je zonder problemen tegen 6% rente uitzetten. 40% van de rente krijg je terug van de belasting. De overige 60% zou de familie je kunnen schenken.

Betaalt de ontvanger van de rente geen (inkomsten)belasting daar over?

[unezra]

TweakerThomas schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:33:
[...]
Vreemd. Ik heb deze constructie met de bank besproken en ze vonden het geen probleem.

Er word letterlijk in iedere financieringsaanvraag gevraagd of je nog andere financiële verplichtingen hebt.
Als je daar "nee" op antwoord pleeg je fraude. Vinden ze niet héél leuk.

Iedere financiële verplichting heeft invloed op je maximale leensom, ook een onderhandse lening. (Al is mijn ervaring wel dat ook bank-eigen adviseurs soms ehm, creatief zijn. Ik heb meerdere malen een advies gekregen dat me gigantisch in de problemen had kunnen brengen. Het zijn verkopers die het lang niet altijd even nauw nemen met hun eigen regels.)

Mocht ik gedwongen worden mijn huis te verkopen, heeft de bank wel het eerste recht op het verkoopsom. Maar aangezien er ook een groot deel van mijn eigen spaargeld in het huis zit, lopen mijn ouders weinig risico.

Gedwongen verkoop is eng.
Je krijgt dan waarschijnlijk niet de marktwaarde van je woning en de kans is groot dat je met een restschuld blijft zitten. Als je niet meteen een nieuw huis koopt is dat consumptief, met alle nadelen van dien.

[Harrie_]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:17:
Het is absoluut geen uit de lucht gegrepen bedrag. Het is gebaseerd op de maandlasten die 2/3e van de maximale leensom opleveren ten opzichte van het inkomen. Als ik kijk naar de maandlasten inclusief alle bijkomende kosten van een tophypotheek, vind ik het persoonlijk niet verstandig. Je leeft dan om te werken en als er ook maar iets mis gaat, kun je je huis verkopen en hopen dat je niet achter blijft met een forse restschuld.

Bij 2/3e blijft er wat lucht over om te sparen, verbouwen, leven, etc.

Nee. Als volgende week de banken nog maar 2/3e zouden uitlenen van nu, denk ik dat je de banken eindelijk eens conservatief kunt noemen. Fair, laat de banken op 3/4e uitkomen om mensen die graag wat meer betalen die keuze te geven. De huidige maximale leensom die een willekeurige bank wil geven vind ik nog steeds veel te risicovol. Vandaar mijn 2/3e advies, op basis van wat een bank _nu_ wil uitlenen. (As in, met de leencalculator die ik gisteren invoerde.)

Hoeveel lucht erover blijft om te sparen, verbouwen en te leven is voor iedereen persoonlijk. De een heeft dure hobby's en de ander niet. De een prioriseert verbouwen over vakantie, de ander niet. Ik blijf erbij dat die 2/3e die je noemt gewoon uit de lucht gegrepen is. Als iedere starter / alleenstaande zich aan dit advies moet houden dan kan deze doelgroep alleen maar een woning kopen in de kop van Groningen of in Zeeuws-Vlaanderen.

Dat jij persoonlijk graag op safe speelt en een zeer ruime marge wil aanhouden, helemaal prima, maar ga dat hier niet verkopen alsof dat een soort algemeen aanvaarde norm is, want dat is het pertinent niet. Als het dat wel was dan lag het maximale hypotheekbedrag wel lager.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:17:
Nope.
Je hypotheeklasten zullen in de regel namelijk ook stijgen.

Ik vind sowieso dat je de HRA niet mee mag rekenen, maar veel mensen doen dat wél. Met de HRA meegerekend, stijgen je maandelijkse lasten ieder jaar. In de regel niet zo hard als een verwachte salarisstijging, maar die salarisstijging houd een keer op. Ook daar zit een plafond aan. Het hangt van de situatie af welk plafond eerder word bereikt.

Dan nog heb je de rente. Die kan (fors) stijgen tenzij je nu je rente vast zet voor de complete looptijd. Dat laatste levert je dan nu een hoger rentetarief op, waarmee je direct meer per maand betaald.

Kortom, onzekere factoren genoeg. Als er een salarisstijging komt, zou ik die inzetten om extra te sparen / de hypotheek versneld af te lossen / ooit een nieuw huis te kopen. Niet om nu alvast mee te rekenen. Daarvoor is het veel te onzeker.

Ook hier geld weer, allemaal afwegingen waarvan je achteraf pas kunt zeggen of je goed hebt gehandeld. Nogmaals, de rente staat historisch laag. Dat betekent dat je toch al niet veel HRA geniet; dus de vermindering daarvan kan ook weer niet heel hard stijgen. Een persoonlijke anekdote: met mijn huidige annuïteitenhypotheek stijgt mijn maandlast met € 100,- over 30 jaar vanwege de zeer beperkte invloed van HRA-daling i.v.m. lage rente. Als je nu HRA ontvangt mag je ervanuitgaan dat je dat de komende 30 jaar ontvangt, lekker doorrekenen dus.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:17:
Klopt. Met een Ikea keuken kun je voor ruim onder de €10.000 klaar zijn inclusief apparatuur. Ook met een beetje DHZ kun je flink besparen. Toch, ik zette €200,- per maand als reservering voor onderhoud en verbouwingen. Dat is denk ik veel te optimistisch. Da's €2400,- per jaar.

TS heeft het direct al over willen verbouwen. Dan neem ik aan dat 'ie geen nieuw behangetje op het toilet bedoeld. Hoe veel verbouwing kun je doen voor €2400 per jaar als je ook nog geld nodig hebt voor dingen als een nieuwe CV ketel en andere spullen die kapot gaan / vervangen moeten worden?

Wij kunnen op afstand niet naar het bestedingspatroon kijken van TS, ook hebben we geen inzicht in hoe rigoreus TS wil gaan verbouwen en wat hij onder 'verbouwen' verstaat. We weten allemaal dat keukens en badkamers een hoop geld kosten, TS moet de afweging maken of hij direct dit soort dingen wil doen of dit op de lange termijn wil schuiven. Als je gaat 'verbouwen' en je gaat je huis van binnen sauzen, een laminaatvloer van de kwantum leggen, dat soort zaken, dan kun je met een paar duizend euro een hoop doen.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:17:
TS houd volgens mijn berekening ongeveer €1080 over en dan is zijn huis betaald, inclusief gas, water en licht. Belastingen en andere zaken zijn niet meegeteld.

Snelle rekensom:
Over: €1080
Ziektekosten: €150,-
Boodschapen: €200,-
Verzekeringen: €100,-
Autokosten: €300,-
Internet en telefonie: €100,-
---------------------------------------
Over: €230,-

Zaken als rioolbelasting en andere zaken ben ik dan nog vergeten.

Kortom, uitgaande van mijn berekening en een héél snelle rekensom, zou TS minder dan €200 per maand kunnen sparen. Dat lijkt mij wat krap.

Ik ben het volledig eens met @Cobb (zie hieronder). Ik weet echt niet hoe jouw calculator werkt maar je zet overal extra percentages bovenop. Ziektekosten € 150,- Internet en telefonie € 100,-

Je blijft maar aannames en assumpties doen.
Autokosten € 300,-
• Misschien gaat TS wel met het OV of doet alles te voet/met de fiets.
• Misschien koopt TS wel een brik van € 300,- waar APK op zit en rijdt daar zonder onderhoud net zolang mee rond tot het ding van ellende uit elkaar valt.
• Misschien heeft TS wel een zakelijke lease-auto en betaalt daar € 200,- bijtelling voor en meer niet.
• En heel misschien rijdt TS wel in een auto van een ton die € 1000,- per maand kost

Nogmaals. Het is goed om TS erop te wijzen dat er meer kosten bij een koopwoning komen kijken maar ik vind deze gekke bedragen wel erg ver gaan.
TS runt nu ook zelfstandig een huishouden dus ik denk dat we aan kunnen nemen dat hij zich al lang bewust is van kosten zoals een auto, zorgverzekering, internet en telefonie.

Ik sluit me daarom volledig aan bij @Cobb:

Cobb schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 08:59:
TS heeft ruim voldoende middelen. De bedragen die ik voorbij zien komen kijken soms compleet uit de lucht gegrepen.
[...]
Het is onzin om 200 euro per maand apart te rekenen voor onderhoud auto of woning.

En om daar nog een schepje bovenop te doen. Het is inderdaad belangrijk om (zeker met een eigen huis) wat geld achter de hand te hebben. Waarom er een 'apart potje' a € 200,- word genoemd is mij een compleet raadsel. Volgens dezelfde retoriek kun je wel een potje aanhouden voor als er zaken in je inboedel vervangen moeten worden. Een jaarlijks potje voor tuin-onderhoud en weet ik wat allemaal. Feit is dat wanneer TS iedere maand geld opzij zet hij kan gaan begroten wat hij met dat geld wil gaan doen (verbouwen, nieuwe auto, etc.). Gaat onverwachts de CV-ketel kapot dan zal er een nieuwe moeten komen en moet de nieuwe keuken of de nieuwe auto uitgesteld worden. Vrij simpel en ik acht TS capabel genoeg om die afweging zelf te kunnen maken.

En ik heb die CV-ketel nu een paar keer als voorbeeld voorbij zien komen; het lijkt me volkomen normaal dat wanneer je een woning betrekt je dat soort zaken bewust wel- of niet inbegroot. Zit er een CV-ketel in van 3 jaar oud dan ga je daar geen aparte reservering voor aanleggen. Is de CV-ketel 20 jaar oud dan weet je dat er binnenkort een keer een nieuwe in zal moeten. Allemaal koffiedik kijken zonder de exacte situatie van TS te kennen en te weten welke woning TS wil gaan kopen. Als TS een appartement koopt met stadsverwarming en een gezonde VVE dan denk ik dat het allemaal wel meevalt...

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:17:
TS heeft voldoende middelen voor een huis van 120K, niet voor een van 190K.

Sorry, maar ik vind deze redenatie volledig van de pot gerukt Als TS bij een hypotheekverstrekker (zonder verzwijging van schulden) 150k kan krijgen heeft hij genoeg voor een huis van 150k. Kan TS 200k krijgen dan heeft hij genoeg voor een huis van 200k.

[ Voor 3% gewijzigd door Harrie_ op 28-06-2018 11:30 ]

[unezra]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 11:25:
[...]
Hoeveel lucht erover blijft om te sparen, verbouwen en te leven is voor iedereen persoonlijk. De een heeft dure hobby's en de ander niet. De een prioriseert verbouwen over vakantie, de ander niet. Ik blijf erbij dat die 2/3e die je noemt gewoon uit de lucht gegrepen is. Als iedere starter / alleenstaande zich aan dit advies moet houden dan kan deze doelgroep alleen maar een woning kopen in de kop van Groningen of in Zeeuws-Vlaanderen.

Dat jij persoonlijk graag op safe speelt en een zeer ruime marge wil aanhouden, helemaal prima, maar ga dat hier niet verkopen alsof dat een soort algemeen aanvaarde norm is, want dat is het pertinent niet. Als het dat wel was dan lag het maximale hypotheekbedrag wel lager.

Ik vind dat mensen véél te veel risico nemen. Banken zijn te vrijgevig. Zie mijn berekeningen hier boven.

[...]
Ook hier geld weer, allemaal afwegingen waarvan je achteraf pas kunt zeggen of je goed hebt gehandeld. Nogmaals, de rente staat historisch laag. Dat betekent dat je toch al niet veel HRA geniet; dus de vermindering daarvan kan ook weer niet heel hard stijgen. Een persoonlijke anekdote: met mijn huidige annuïteitenhypotheek stijgt mijn maandlast met € 100,- over 30 jaar vanwege de zeer beperkte invloed van HRA-daling i.v.m. lage rente. Als je nu HRA ontvangt mag je ervanuitgaan dat je dat de komende 30 jaar ontvangt, lekker doorrekenen dus.


[...]
Wij kunnen op afstand niet naar het bestedingspatroon kijken van TS, ook hebben we geen inzicht in hoe rigoreus TS wil gaan verbouwen en wat hij onder 'verbouwen' verstaat. We weten allemaal dat keukens en badkamers een hoop geld kosten, TS moet de afweging maken of hij direct dit soort dingen wil doen of dit op de lange termijn wil schuiven. Als je gaat 'verbouwen' en je gaat je huis van binnen sauzen, een laminaatvloer van de kwantum leggen, dat soort zaken, dan kun je met een paar duizend euro een hoop doen.

Hoe veel verbouwing denk je te kunnen doen van €2400 per jaar? Want dat is wat TS volgens mij berekeningen ongeveer *kan* besteden.

[...]
Ik ben het volledig eens met @Cobb (zie hieronder). Ik weet echt niet hoe jouw calculator werkt maar je zet overal extra percentages bovenop. Ziektekosten € 150,- Internet en telefonie € 100,-

Zeker. Een beetje ziektekostenpolis kost op het moment €130-€150 per maand.
Internet en telefonie gaat ook rap die kant op. Mobiel €20-€30 per maand, een beetje Ziggo abbo (tv en internet) zit op €80. Tel uit je winst. Die €100 is zo weg.

Je blijft maar aannames en assumpties doen.
Autokosten € 300,-
• Misschien gaat TS wel met het OV of doet alles te voet/met de fiets.
• Misschien koopt TS wel een brik van € 300,- waar APK op zit en rijdt daar zonder onderhoud net zolang mee rond tot het ding van ellende uit elkaar valt.
• Misschien heeft TS wel een zakelijke lease-auto en betaalt daar € 200,- bijtelling voor en meer niet.
• En heel misschien rijdt TS wel in een auto van een ton die € 1000,- per maand kost

Klopt.
€300 per maand is wat een gemiddelde niet al te nieuwe auto ongeveer per maand kost. Dat kan iets minder zijn, het kan veel meer zijn.
Daar zit een onzekere factor in. OV kan ook, maar is ook niet gratis.

Zakelijke auto kost snel €200 - €300 per maand, maar heeft in de meeste gevallen direct of indirect invloed op je salaris. (Andere discussie. Niet nu en niet hier. Het hééft invloed, direct of indirect. Die invloed is rap €100-€200 per maand.)

Alleen als TS nooit reist en alles met de fiets doet veranderd dit plaatje flink.

Nogmaals. Het is goed om TS erop te wijzen dat er meer kosten bij een koopwoning komen kijken maar ik vind deze gekke bedragen wel erg ver gaan.
TS runt nu ook zelfstandig een huishouden dus ik denk dat we aan kunnen nemen dat hij zich al lang bewust is van kosten zoals een auto, zorgverzekering, internet en telefonie.

Ik vraag me af of ik zelfs niet te conservatief ben.
€200 per maand aan onderhoud reserveren is, zeker met op hande zijnde verbouwingen, niet veel geld.

Natuurlijk, voor een verbouwing kun je lenen, maar dan hou je per maand alsnog minder te besteden over én betaal je rente. Netto kost dat meer dan die reservering.

Ik sluit me daarom volledig aan bij @Cobb:


[...]


En om daar nog een schepje bovenop te doen. Het is inderdaad belangrijk om (zeker met een eigen huis) wat geld achter de hand te hebben. Waarom er een 'apart potje' a € 200,- word genoemd is mij een compleet raadsel. Volgens dezelfde retoriek kun je wel een potje aanhouden voor als er zaken in je inboedel vervangen moeten worden. Een jaarlijks potje voor tuin-onderhoud en weet ik wat allemaal. Feit is dat wanneer TS iedere maand geld opzij zet hij kan gaan begroten wat hij met dat geld wil gaan doen (verbouwen, nieuwe auto, etc.). Gaat onverwachts de CV-ketel kapot dan zal er een nieuwe moeten komen en moet de nieuwe keuken of de nieuwe auto uitgesteld worden. Vrij simpel en ik acht TS capabel genoeg om die afweging zelf te kunnen maken.

Het hoeft geen apart potje te zijn, natuurlijk kan het gecombineerd zijn.
Of je nu €200 per maand voor je huis op zij zet en €300 per maand spaart voor overige zaken of in totaal €500 per maand spaart voor alles maakt niet zo veel uit. In beide gevallen is het €500 per maand.

Ik zie (hier op Tweakers) te veel gevallen van mensen die zichzelf rijk rekenen en kosten gigantisch onderschatten.

[...]
Sorry, maar ik vind deze redenatie volledig van de pot gerukt Als TS bij een hypotheekverstrekker (zonder verzwijging van schulden) 150k kan krijgen heeft hij genoeg voor een huis van 150k. Kan TS 200k krijgen dan heeft hij genoeg voor een huis van 200k.

Nee dus.

Banken zijn nog steeds érg vrijgevig. Zie ook hier mijn eerdere berekeningen. Zo veel houd TS niet over als 'ie maximaal gaat lenen.
Minder dan dat ik denk dat gezond is. €230 per maand volledig vrij te besteden vind ik een akelig laag bedrag en da's toch echt waar ik in mijn niet eens al te pessimistische berekeningen (waar ik nog wat zaken vergeten ben ook) op uit kom.

[Señor Sjon]

Harrie_ schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:10:
[...]


Sorry maar hier raak ik je kwijt. Dus je stelt voor om je studieschuld af te betalen en vervolgens een persoonlijke lening af te sluiten? In welke situatie kan dat ervoor zorgen dat de hypotheek past? De bank zal die persoonlijke lening toch ook gewoon doorrekenen in de maximale hypotheek. Of zijn er volgens jou situaties denkbaar waarbij het hebben van een persoonlijke lening positiever uitpakt voor een hypotheek dan het hebbben van een studieschuld?

De clou is dat je de studieschuld (bv 45k) inruilt voor een lening van 15k. 2% daarvan is maandlast die je niet aan hypotheek mag uitgeven.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 07:17:
[...]


Het is absoluut geen uit de lucht gegrepen bedrag. Het is gebaseerd op de maandlasten die 2/3e van de maximale leensom opleveren ten opzichte van het inkomen. Als ik kijk naar de maandlasten inclusief alle bijkomende kosten van een tophypotheek, vind ik het persoonlijk niet verstandig. Je leeft dan om te werken en als er ook maar iets mis gaat, kun je je huis verkopen en hopen dat je niet achter blijft met een forse restschuld.

Bij 2/3e blijft er wat lucht over om te sparen, verbouwen, leven, etc.

[...]


Nee. Als volgende week de banken nog maar 2/3e zouden uitlenen van nu, denk ik dat je de banken eindelijk eens conservatief kunt noemen. Fair, laat de banken op 3/4e uitkomen om mensen die graag wat meer betalen die keuze te geven. De huidige maximale leensom die een willekeurige bank wil geven vind ik nog steeds veel te risicovol. Vandaar mijn 2/3e advies, op basis van wat een bank _nu_ wil uitlenen. (As in, met de leencalculator die ik gisteren invoerde.)


[...]


Nope.
Je hypotheeklasten zullen in de regel namelijk ook stijgen.

Ik vind sowieso dat je de HRA niet mee mag rekenen, maar veel mensen doen dat wél. Met de HRA meegerekend, stijgen je maandelijkse lasten ieder jaar. In de regel niet zo hard als een verwachte salarisstijging, maar die salarisstijging houd een keer op. Ook daar zit een plafond aan. Het hangt van de situatie af welk plafond eerder word bereikt.

Dan nog heb je de rente. Die kan (fors) stijgen tenzij je nu je rente vast zet voor de complete looptijd. Dat laatste levert je dan nu een hoger rentetarief op, waarmee je direct meer per maand betaald.

Kortom, onzekere factoren genoeg. Als er een salarisstijging komt, zou ik die inzetten om extra te sparen / de hypotheek versneld af te lossen / ooit een nieuw huis te kopen. Niet om nu alvast mee te rekenen. Daarvoor is het veel te onzeker.


[...]


Klopt. Met een Ikea keuken kun je voor ruim onder de €10.000 klaar zijn inclusief apparatuur. Ook met een beetje DHZ kun je flink besparen. Toch, ik zette €200,- per maand als reservering voor onderhoud en verbouwingen. Dat is denk ik veel te optimistisch. Da's €2400,- per jaar.

TS heeft het direct al over willen verbouwen. Dan neem ik aan dat 'ie geen nieuw behangetje op het toilet bedoeld. Hoe veel verbouwing kun je doen voor €2400 per jaar als je ook nog geld nodig hebt voor dingen als een nieuwe CV ketel en andere spullen die kapot gaan / vervangen moeten worden?


[...]


Dat kan zeker interessant zijn. (In fact, dit triggert me dat ik vandaag zelf eens met de bank ga bellen om te kijken wat de mogelijkheden zijn tot het vastzetten van de hypotheek tot einde looptijd.)


[...]


TS houd volgens mijn berekening ongeveer €1080 over en dan is zijn huis betaald, inclusief gas, water en licht. Belastingen en andere zaken zijn niet meegeteld.

Snelle rekensom:
Over: €1080
Ziektekosten: €150,-
Boodschapen: €200,-
Verzekeringen: €100,-
Autokosten: €300,-
Internet en telefonie: €100,-
---------------------------------------
Over: €230,-

Zaken als rioolbelasting en andere zaken ben ik dan nog vergeten.

Kortom, uitgaande van mijn berekening en een héél snelle rekensom, zou TS minder dan €200 per maand kunnen sparen. Dat lijkt mij wat krap.

2/3e?! Dat is totaal niet realistisch. Dan zou zijn huidige huurwoning al een factor 2 te duur zijn. Zeker met 28 maak je nog stijgingen in inkomen mee. Ik heb samen met mijn vrouw altijd de max gehad. Puur omdat we een paar jaar later ver onder die max zaten door gestegen inkomen.

voodoo128 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 09:23:
[...]

toch vindt ik dat croga een punt heeft, wat als de rente naar 12% gaat? , toen ik het huis van mijn ouders kocht en hun hypotheek afloste stond ie daar gewoon op(jaren 80) . m.i. maken veel mensen nu de fout om een hypotheek te nemen op de lage rente , en komen ze over 10/15 jaar op de koffie , prima om dat risico te nemen (heb ik bijvoorbeeld ook gedaan (heb zon 50% overwaarde in mijn huidige woning)) maar wees je wel bewust van het risico, mijn advies is spaar gewoon een jaartje door &-of los je (studie) schuld zsm af.

Die 12% is maar relatief kort geweest in de geschiedenis sinds de tweede wereldoorlog. Je rekent met angst.

[Tommie12]

Toen de rente 12% was, was de inflatie ook boven de 10%.

[unezra]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:15:
[...]
De clou is dat je de studieschuld (bv 45k) inruilt voor een lening van 15k. 2% daarvan is maandlast die je niet aan hypotheek mag uitgeven.
[...]
2/3e?! Dat is totaal niet realistisch. Dan zou zijn huidige huurwoning al een factor 2 te duur zijn. Zeker met 28 maak je nog stijgingen in inkomen mee. Ik heb samen met mijn vrouw altijd de max gehad. Puur omdat we een paar jaar later ver onder die max zaten door gestegen inkomen.

Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

[voodoo128]

ik reken blijkbaar met angst :-) prima , toen ik in de top jaren hetzelfde zei riep men ook dat ik te voorzichtig was, en kijk rond 2009/10 , heel veel in de problemen. buiten dat (maar dat moet iedereen voor zich kiezen uiteraard) leef ik liever met de wetenschap dat als ik morgen op straat sta (nu een goeie baan) ik zelfs van de bijstand kan blijven wonen

[voodoo128]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:32:
[...]


Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

ja precies dat Harmen

[Barrycade]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:32:
[...]


Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

Maar dat was ondertussen wel duidelijk

Maar als je toch aan het berekenen bent geweest ben ik wel benieuwd of je de (in mijn ogen) overdreven voorbeeld kosten ook kan onderbouwen.

[Remy!!!!]

Een andere optie is, zo snel mogelijk een relatie zien te vinden en dan samen het huis kopen. Met een dubbel inkomen gaat dat dan makkelijk

[Señor Sjon]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:32:
[...]


Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

Was dat ook al zo toen je het kocht?

voodoo128 schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:33:
ik reken blijkbaar met angst :-) prima , toen ik in de top jaren hetzelfde zei riep men ook dat ik te voorzichtig was, en kijk rond 2009/10 , heel veel in de problemen. buiten dat (maar dat moet iedereen voor zich kiezen uiteraard) leef ik liever met de wetenschap dat als ik morgen op straat sta (nu een goeie baan) ik zelfs van de bijstand kan blijven wonen

In Nederland is het aantal gedwongen woningverkopen uiterst beperkt geweest. Zelfs in de NHG werd nauwelijks schade veroorzaakt terwijl we de ergste crisis sinds de jaren '30 hebben gehad.

De normen zijn inmiddels zo conservatief, dat je zelfs op maximale hypotheek (100%) relatief lage maandlasten hebt.

[TimoK]

Wow niet verwacht dat ik zo veel waardevolle info zou krijgen met mijn post gisteravond. Geweldig! Momenteel erg druk op werk en daarom even op mijn telefoon, dus een uitgebreid antwoord laat even op zich wachten tot vanavond.

Wat betreft de verbouwing, ik weet nog niet wat ik ga kopen. Maar mijn aanname is dat er zowieso iets geklust moet worden, waar ik 5-10k voor verwacht. Wel neem ik aan dat dit niet direct bij de koop volledig gedaan hoeft te worden.

Mijn redenatie om nu te kopen komt door het feit dat ik vrij duur huur. Zelfs als de maandlasten hoger zijn, "spaar" ik met de aflossing uiteindelijk wel. Door een huis van 180k ipv 140-150k te kopen, heb ik daarom een redelijke buffer wat betreft toekomtige levensveranderingen (extra slaapkamer etc.).

Kijkend naar het lijstje van kosten, zijn deze voor mij wel een stuk lager. Ik zal vanavond een eigen lijst maken, maar bijv. mijn autokosten zijn maandelijks niet 300, eerder 150 (52 all risk, belasting, benzine, minus vergoeding werkgever).

Vanond rond een uurtje of 9 post ik mijn eigen begroting qua maandlasten. Dank alvast allen!

[Olaf van der Spek]

TimoK schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 13:21:
Kijkend naar het lijstje van kosten, zijn deze voor mij wel een stuk lager. Ik zal vanavond een eigen lijst maken, maar bijv. mijn autokosten zijn maandelijks niet 300, eerder 150 (52 all risk, belasting, benzine, minus vergoeding werkgever).

Je doet niet aan onderhoud en afschrijving?

[Drumatiko]

Persoonlijk zou ik ook niet van het maximale leenbedrag uitgaan, al is het alleen maar omdat de kans bestaat dat we binnen de komende 10 jaar flinke investeringen moeten gaan doen om de woningen energiezuiniger te maken. Met een beetje geluk komen er speciale leningen voor dergelijke investeringen welke je met gereduceerde maandelijkse lasten kan terug betalen.

Als je de gelegenheid hebt om nog een tijdje in gunstige omstandigheden door te sparen, dan zou ik dit zeker doen (maargoed, ik ben zelf dan ook redelijk terughoudend met leningen ).

[TimoK]

Met afschrijving is het wel rond de 300, er van uitgaande dat ik 5 jaar ga rijden met deze auto(renault clio 2014). Maar om dat als maandlasten te tellen voor dit jaar lijkt mij niet nodig.

[TweakerThomas]

Olaf van der Spek schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:38:
[...]

Betaalt de ontvanger van de rente geen (inkomsten)belasting daar over?

'De rente die het familielid ontvangt wordt niet extra belast. Net als over het spaargeld wordt wel de gebruikelijke rendementsheffing gerekend. Per saldo zal het rendement echter (veel) hoger zijn dan wanneer het geld op een normale spaarrekening wordt gezet.' - http://www.hemelraadenkei...nen_binnen_de_familie.pdf

Dus ja, er wordt vermogensbelasting over het geld betaald, maar dat gebeurt ook in een situatie zonder familielening.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:40:
[...]
Er word letterlijk in iedere financieringsaanvraag gevraagd of je nog andere financiële verplichtingen hebt.
Als je daar "nee" op antwoord pleeg je fraude. Vinden ze niet héél leuk.

Iedere financiële verplichting heeft invloed op je maximale leensom, ook een onderhandse lening. (Al is mijn ervaring wel dat ook bank-eigen adviseurs soms ehm, creatief zijn. Ik heb meerdere malen een advies gekregen dat me gigantisch in de problemen had kunnen brengen. Het zijn verkopers die het lang niet altijd even nauw nemen met hun eigen regels.)

Ik heb de creatieve boekhouding van de bank-adviseur toentertijd niet doorzien. Ik ga dit verder uitzoeken. Desnoods gebruik ik mijn huidige buffer om de lening volledig af te lossen.

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 10:40:
[...]
Gedwongen verkoop is eng.
Je krijgt dan waarschijnlijk niet de marktwaarde van je woning en de kans is groot dat je met een restschuld blijft zitten. Als je niet meteen een nieuw huis koopt is dat consumptief, met alle nadelen van dien.

De hypotheek + familielening belast 75% van de taxatiewaarde van de woning. De kans op een situatie met restschuld acht ik in mijn situatie klein. In het situatie van TS - zonder significant bedrag aan spaargeld - zou ik de constructie niet aandurven. Het is aan TS zelf om te bepalen wat hij met de informatie doet.

[Harrie_]

unezra schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 12:32:
[...]


Ik heb voor de lol naar aanleiding van deze discussie even berekend hoe het bij ons zit. Blijkt dat ik in de praktijk nog veel convervatiever ben dan ik hier predik.

Plat gezegd komen we in aanmerking voor een huis van bijna 6 ton. Ons huis inclusief kosten verbouwing, kost nog geen 3 ton.
Ofwel, ipv 2/3 aan bruto hypotheeklasten, betalen we 1/2.

Ik snap dat mensen minder conservatief daarin zijn en eerder richting 2/3e gaan dan naar 1/2e maar als ik kijk naar de maandlasten vind ik meer dan 2/3e echt financieel onverstandig. De economie niest een keer en je bent klaar.

En hier zit nu precies de discrepantie. Wanneer je 6 ton kunt lenen is het een optie om voor 'slechts' 300k toch een aardige woning te kopen. Voor een alleenstaande starter met een max hypotheek < 200k is het niet te doen om nog even een 'veiligheidsmarge' in te bouwen van 33%.

[CornermanNL]

Je bent nog jong genoeg om een deuk op te lopen. Het risico als alles misgaat is aan het begin wellicht groot, en dat overkomt mensen best wel eens. Het is ook iets dat je op je instapmoment in de hand hebt. Dus koop iets dat onder je maximale leenbedrag zit. En los zoveel mogelijk af in een zo kort mogelijke tijd.

Wonen is namelijk gewoon een eerste levensbehoefte, dus als je die zo goedkoop mogelijk kan houden is dat erg gunstig. Huren is in Nederland eigenlijk altijd een tijdelijke oplossing, buiten sociale huur om (wat daar heden ten dage nog sociaal aan is , is een andere discussie) het systeem is namelijk zo ingericht dat bezit op zijn zachts gezegd gepromoot wordt. Huren is ieder jaar een verhoging om je oren krijgen vervelend is. Zeker over lange termijn.

Dus koop iets dat heel goed te betalen is. Los extra af en los wat je dan overhoudt weer extra af. Sneeuwbal effect jou kant op.

Op sociaal gebied heb je best kans dat je een keer een relatie aangaat en samen iets gaat kopen, dan heb je al wat overwaarde opgebouwd en dat is makkelijker praten bij de bank. Je gaat sowieso nog een keer verhuizen ook al blijf je single. Dan doe je de truc gewoon nog een keer, leen onder je maximaal en los af.

Er is nooit een goed moment om in te stappen, in een crisis zijn de huizen wellicht goedkoper maar is lenen lastig, nu is de rente laag en zijn de huizen duur, gecombineerd met de "strengere" eisen is dat een uitdaging. Maar niet onmogelijk. Zeker niet als je echt goed gaat kijken naar wat je echt nodig hebt in een huis. Dus niet het zou leuk zijn als ik een logeerkamer heb indien vrienden familie etc willen blijven slapen.
Hoe vaak is dat de afgelopen jaren gebeurd. Die dat bij iedere eis en wens die je op je lijst hebt staan voor je huis.

Ga altijd na of je een eis die je stelt aan een huis ook daadwerkelijk nodig is. 9 vd 10 keer blijkt dit niet het geval te zijn of is er een andere oplossing voor. Dan komt het vast goed.

[Orange_Dirk]

tips om maximaal te lenen:

- Studieschuld gedeeltelijk extra aflossen zodat met een percentage van het nieuwe bedrag gerekend wordt en niet het oorspronkelijk bedrag
- rente waarmee maximale hypotheek berekend wordt zo optimaal zetten, momenteel is dat 2,51%
- Meenemen toekomstige loonverhoging indien deze binnen 6 maanden is en door werkgever bevestigd kan worden
- Indien mogelijk verbouwing onder energiebesparende maatregelen plaatsen dit telt dan tot € 9.000 niet mee in de berekening van de maximale hypotheek

[TweakerThomas]

Ik mijn oude posts doorzocht ten tijde van de aankoop van mijn woning. Hierbij de info die niet of deels in dit topic is verschenen:

* Er is geen meldingsplicht van een studieschuld onder de 5K; gedeeltelijk aflossen is dus voldoende.
* Een starterslening behoeft de eerste 3 jaar geen aflossing en is gedurende de periode ook renteloos. Nadeel: Geen mogelijkheid tot verhogen hypotheek totdat starterslening volledig is afgelost.
* De maandelijkse aflossing van je studieschuld kan tijdelijk stopgezet worden.
* Verdiep je ook eens in hypotheken via crowdfunding.

[Orange_Dirk]

TweakerThomas schreef op donderdag 28 juni 2018 @ 14:35:
Ik mijn oude posts doorzocht ten tijde van de aankoop van mijn woning. Hierbij de info die niet of deels in dit topic is verschenen:

* Er is geen meldingsplicht van een studieschuld onder de 5K; gedeeltelijk aflossen is dus voldoende.
* Een starterslening behoeft de eerste 3 jaar geen aflossing en is gedurende de periode ook renteloos. Nadeel: Geen mogelijkheid tot verhogen hypotheek totdat starterslening volledig is afgelost.
* De maandelijkse aflossing van je studieschuld kan tijdelijk stopgezet worden.
* Verdiep je ook eens in hypotheken via crowdfunding.

Wat bedoel je met geen meldingsplicht van een studieschuld? En wat heeft het voor nut de terugbetaling stop te zetten. de lening is er dan toch nog steeds? Als je het wil doen om de geldverstrekker om tuin te leiden lijkt me dit niet handig. ik ben zelf hypotheekacceptant en als ik daar achter zou komen zou het tot een directe afwijzing leiden en waarschijnlijk een melding naar veiligheidszaken met de eventuele gevolgen die daaruit komen.

[overhyped]

Croga schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 21:28:
[...]

Je ziet over het hoofd dat de hypotheekrente op dit moment belachelijk laag staat. Als je nu voor een top-hypotheek gaat is er een niet onwaarschijnlijke kans dat je aan het einde van de rentevast periode je huis uit zult moeten omdat je maandlasten een factor 3-4 hoger worden.....

Beste optie: Gewoon genoegen nemen met een lagere hypotheek en je realiseren dat je nu alvast zult moeten zorgen voor een veel hoger inkomen voor tegen de tijd dat je rente gaat exploderen.

Tegenwoordig is de aflossing een veel groter deel van de netto lasten dan de rente, dus je moet wel echt een extreme rente steiging krijgen om 3 a 4 keer zo veel te gaan betalen. Zeker als je een iets langere rente vaste periode neemt en/of een lineaire hypotheek neemt.