Studielening en aanvragen hypotheek

[[MAUS]]

De discussie huren vs. kopen wordt heel vaak gevoerd, als ik naar mijn eigen situatie kijk:

Ik had 3,5 jaar geleden de 'keuze' om te huren of te kopen. Ik kon met mijn inkomen destijds eigenlijk vrijwel niks huren vanwege de enorme inkomenseis die hierbij wordt gesteld en zelfs als het wel zou lukken zou het een kleine studio zijn geweest voor ca. 600-700 in een maand.

In plaats daarvan heb ik er voor gekozen om mijn hypotheekruimte maximaal te gebruiken (destijds was dat nog iets gunstiger dan nu) wat betekende dat ik netto 450 aan hypotheek zou gaan betalen. Van dit geld heb ik een prima appartementje kunnen kopen (destijds was de ruimte ook nog wat groter dan nu). Ik heb destijds gekozen voor een appartementje waar ik direct in kon (alleen minimaal wat verven ed.), waardoor ik minimaal onderhoud heb moeten betalen. Inclusief VVE en overige lasten (specifiek voor eigenaren) denk ik dat ik zo'n 600-700 ook ben kwijt geweest de afgelopen jaren. Van deze maandlasten heb ik inmiddels zoveel van de hypotheek afgelost dat ik dit weg kan strepen tegen de kosten koper. Dit appartement heeft me dus evenveel gekost als een kleine studio. Als ik hier langer zou blijven wonen zou het dus ook alleen maar gunstiger uitvallen voor de koopwoning. Daarnaast heb ik het geluk gehad dat ik een flinke waardestijging op mijn huis heb kunnen realiseren, dit laat ik er echter even buiten omdat je eigenlijk pas op het moment dat je je koophuis verkoopt en niks terugkoopt daar iets zinnigs over kan zeggen (nieuwe koopwoning is ook weer relatief duurder dan drie jaar geleden).

Wel kan ik concluderen dat kopen mij niks extra heeft gekost t.o.v. huren en me juist meer woonplezier heeft gegeven. En ook ik ben direct uit huis in mijn koophuis getrokken en dat ging prima, overgang ging best. Natuurlijk is het even wennen aan de vaste lasten, maar is niet echt iets waar ik mensen voor zou waarschuwen. Ik zou dus nooit iemand afraden om te kopen.

Uiteraard is wel iedere situatie anders en is kopen met name op de langere termijn (met name vanaf 5 jaar) naar mijn mening veel voordeliger dan huren. Uiteraard brengt dit wel risico's met zich mee, met name waardedaling van je woning waardoor je mogelijk met verlies moet verkopen of gewoon simpelweg niet kunt verhuizen, daarom is het geen goede korte termijn oplossing. Risico op baanverlies, gezondheidsproblemen zijn naar mijn mening minder relevant, omdat deze ook bij een huurhuis zullen lijden tot het moeten verhuizen aangezien de netto lasten bij huren vaak nog duurder zijn dan bij kopen. Bij kopen kun je zoals hierboven al gezegd er mogelijk ook voor kiezen wat onderhoud uit te stellen. Bij huren heb je die optie niet.

Maar ik zou er niet voor kiezen bij de hypotheekaanvraag iets te verzwijgen. Start gewoon met het bijlenen en daarmee opbouwen van spaargeld. Kijk over 1,5 jaar wat gunstiger is, spaargeld inleggen en studielening aanhouden of studielening aflossen en minder spaargeld inleggen. Zoek hiervoor een goede hypotheekadviseur die wellicht ook weet per hypotheekverstrekker hoe groot de impact van een studielening zal zijn. Verzwijgen is een optie, alleen naar mijn mening wel één met erg grote risico's.

[ Voor 8% gewijzigd door [MAUS] op 24-06-2018 18:37 ]

[unezra]

Hahn schreef op zondag 24 juni 2018 @ 16:17:
[...]
\Haha, wat? Je hebt op 2 sites gekeken en dat viel je mee? Heb je ook geprobeerd om een huis te huren? Zo niet, dan heb je toch geen idee of het écht meevalt?

De prijzen of het aanbod vallen je misschien mee, maar je kan alsnog altijd afgewezen worden en dus niks kunnen krijgen...

Die 2 websites zijn de meest relevante websites die er zijn. Er zijn meerdere verhuurmakelaars maar die vertegenwoordigen een veel kleiner deel van de markt.

Het meerendeel dat op Funda en DW staat is vrije sector dus ja, je kunt afgewezen worden maar die kans is bij vrije sector niet heel erg groot als je aan de vereisten voldoet.

UltraInstinct schreef op zondag 24 juni 2018 @ 16:21:
@unezra Blijkbaar gaat de bank er niet zo slecht ermee om zoals gedacht aangezien 40% van de huizenkopers hun studieschuld verzwijgt. Als ik de leencalculator invul dan kom ik uit op 135.000, als ik aangeef dan ik een studieschuld heb dan kom ik uit op 110.000 en als je daar 2/3 van neemt dan kom ik uit op ~74.000 waar je een leuke media markt doos van kunt kopen .

Ik geloof er geen snars van dat 40% van de huizenkopers hun studieschuld verzwijgt. Het mag ook niet. Het is keiharde fraude. Het enige dat de bank niet mag doen is er direct naar vragen maar ze mogen je wél vragen of je nog andere financiële verplichtingen hebt. Antwoord je "nee" en heb je een studieschuld, kunnen ze het je daarna heel moeilijk maken. Hoe dan ook "iedereen doet het" is een slap excuus. Dat veel mensen het doen (als dat al zo is), betekend niet dat het een goed idee is of mag.

Qua woning, voor 74K koop je inderdaad niet veel. In bepaalde regio's zul je er net een flatje voor kopen, maar veel zal het niet zijn. Eigen geld mee nemen kan handig zijn in dat geval.

110K - 135K heb je al meer huis voor, maar ook daar is de vraag of het het huis is dat je wil en met 135K (als je je studieschuld verzwijgt) zit je wel meteen tegen een maandlast aan waar het de vraag is of je daar heel gelukkig van word.

Ik heb het wel eens vergeleken met onze eigen situatie. Als wij maximaal gaan lenen komen we op een maandlast uit die op zijn best spannend word. De bank vind het goed. Voor ons betekend het inleveren van heel veel financiële vrijheid. Het huis dat we bewonen zouden we in principe op 1 inkomen moeten kunnen krijgen, na verbouwing niet meer maar het zal je niet verrassen dat we ook na verbouwing op niet meer dan 2/3e uitkomen van wat de bank ons wil lenen.

(Los van dat is onze financiële situatie niet vergelijkbaar. Er is genoeg spaargeld én er zijn 2 bovenmodale inkomens, terwijl er geen kinderen in het spel zijn. Ons uitgangspunt is altijd geweest dat het huis op 1 inkomen te betalen moet zijn. Wel lijken wij daarin conservatiever, risicomijdender, dan veel anderen. We werken om te leven, leven niet om te enzo.)

Osxy schreef op zondag 24 juni 2018 @ 16:30:
[...]
Hoezo 2/3?

De tijd dat dat echt relevant was is allang voorbij, de eisen van hypotheken zijn inmiddels dusdanig streng dat een "top-hypotheek" nemen echt niet meer zo slecht is als dat het ooit is geweest.

Klopt.
Het is niet meer zo slecht als het ooit geweest is. Toch vind ik dat ze nog steeds veel te makkelijk hoge hypotheken verstrekken en daarin nog veel conservatiever zouden moeten zijn. Puur om mensen tegen zichzelf in bescherming te nemen.

Vroeger ging het helemaal niet over het beschermen van klanten maar enkel en alleen over het maximaliseren van winst van de bankdirecteuren. Dat leverde vulgaire situaties op met marmeren vloeren, eigen kantines en klanten die compleet klem werden gezet met financiële constructies die veel te riskant waren én uiteindelijk tot de nodige ellende hebben gezorgd.

Tsurany schreef op zondag 24 juni 2018 @ 17:54:
[...]
Die moet je met een korrel zout nemen. Enorm tegen risico's nemen terwijl hij even vergeet dat niet iedereen een smak geld krijgt om dat te kunnen.
Je kan best een maximale hypotheek nemen als starter, je moet je alleen bewust zijn van de risico's. Zelfde geld voor het verzwijgen van je studieschuld, schijnt ook prima te kunnen in hele veel gevallen. Je moet je alleen bewust zijn van de risico's bij dergelijke fraude.

Mij met een korrel zout nemen _kun_ je doen maar of het verstandig is...
Ik ben inderdaad vrij risicomijdend, voor een belangrijk deel omdat ik de risico's goed ken. Iets dat ik nogal eens mis bij mensen hier. Onverantwoorde risico's nemen en als het dan een keer mis gaat is het huilen. Tja, je kunt ook gewoon minder greedy zijn en niet boven je stand willen wonen.

[...]
Ach gossie, je hebt op twee websites gekeken. Nee, dan heb je vast een veel beter beeld da alle Tweakers die daadwerkelijk proberem zo'n woning te vinden

Zie boven.

[Hahn]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 18:44:
[...]


Die 2 websites zijn de meest relevante websites die er zijn. Er zijn meerdere verhuurmakelaars maar die vertegenwoordigen een veel kleiner deel van de markt.

Het meerendeel dat op Funda en DW staat is vrije sector dus ja, je kunt afgewezen worden maar die kans is bij vrije sector niet heel erg groot als je aan de vereisten voldoet.

Punt blijft dat je alleen maar gekeken hebt. Ik vind het bijna op het beledigende af dat je zegt dat het wel meevalt met de huurproblemen, omdat jij een kijkje hebt genomen en toen genoeg huurhuizen zag

[unezra]

Hahn schreef op zondag 24 juni 2018 @ 18:58:
[...]

Punt blijft dat je alleen maar gekeken hebt. Ik vind het bijna op het beledigende af dat je zegt dat het wel meevalt met de huurproblemen, omdat jij een kijkje hebt genomen en toen genoeg huurhuizen zag

Dus jij zegt dat het aanbod op Funda en DirectWonen niet klopt?
Dat van de 10 woningen die daar staan, er maar 5 werkelijk te huur zijn?

[Hahn]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:02:
[...]


Dus jij zegt dat het aanbod op Funda en DirectWonen niet klopt?
Dat van de 10 woningen die daar staan, er maar 5 werkelijk te huur zijn?

Nee. Ik zeg dat ook al staan er huizen op die sites, dat dat nog niet betekent dat er geen problemen zijn en dat iedereen zonder problemen een huurhuis kan vinden krijgen voor een normale prijs.

[unezra]

Hahn schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:03:
[...]
Nee. Ik zeg dat ook al staan er huizen op die sites, dat dat nog niet betekent dat er geen problemen zijn en dat iedereen zonder problemen een huurhuis kan vinden voor een normale prijs.

Sociale woningbouw is lastig, maar voor de prijs van een sociale huurwoning heb je ook niet heel veel koophuis. Vrije sector lijkt er behoorlijk wat aanbod te zijn, ook in de sub-€800 klasse.

Dat is het starters segment en precies waar TS naar lijkt te kijken.

Ik beweer niet dat er geen problemen zijn, wel dat er op basis van de 2 meest relevante websites op gebied van vrije sector huurwoningen, redelijk wat aanbod is.

[Hahn]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:06:
[...]


Sociale woningbouw is lastig, maar voor de prijs van een sociale huurwoning heb je ook niet heel veel koophuis. Vrije sector lijkt er behoorlijk wat aanbod te zijn, ook in de sub-€800 klasse.

Dat is het starters segment en precies waar TS naar lijkt te kijken.

Ik beweer niet dat er geen problemen zijn, wel dat er op basis van de 2 meest relevante websites op gebied van vrije sector huurwoningen, redelijk wat aanbod is.

En over wat voor stad hebben we het dan überhaupt Als ik hier in Delft op Funda kijk, dan kan ik voor minder dan €800 een parkeerplek of een kamer van 20m2 huren. Nee, top

[unezra]

Hahn schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:08:
[...]

En over wat voor stad hebben we het dan überhaupt Als ik hier in Delft op Funda kijk, dan kan ik voor minder dan €800 een parkeerplek of een kamer van 20m2 huren. Nee, top

Eh, ja.

Precies datzelfde Delft waar je in het centrum voor € 225.000 k.k. een huis van 65m2 krijgt.
Niet heel raar dat de plekken waar er relatief weinig goedkoop huuraanbod is, ook de plekken zijn waar kopen minstens zo onvoordelig is.

Ofwel: In mijn beleving gaat dat redelijk gelijk op.

Overigens ook even heel snel op Funda gekeken. Koopwoningen van €225.000 vergeleken met huurwoningen van €850 per maand. (€850 is het bruto maandbedrag dat een koopwoning van €225.000 ongeveer doet, getal is dus niet willekeurig.)

Qua m2 komt dat zoals verwacht aardig overeen. Qua aanbod ook. Er is niet veel in die prijsklasse in het centrum van Delft. In beide gevallen krijg je daar overigens maximaal rond de 60m2 woonoppervlakte voor. Nog steeds niet erg groot maar wel meer dan de 20m2 die jij aan gaf.

[Hahn]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:20:
[...]


Eh, ja.

Precies datzelfde Delft waar je in het centrum voor € 225.000 k.k. een huis van 65m2 krijgt.
Niet heel raar dat de plekken waar er relatief weinig goedkoop huuraanbod is, ook de plekken zijn waar kopen minstens zo onvoordelig is.

Ofwel: In mijn beleving gaat dat redelijk gelijk op.

Overigens ook even heel snel op Funda gekeken. Koopwoningen van €225.000 vergeleken met huurwoningen van €850 per maand. (€850 is het bruto maandbedrag dat een koopwoning van €225.000 ongeveer doet, getal is dus niet willekeurig.)

Qua m2 komt dat zoals verwacht aardig overeen. Qua aanbod ook. Er is niet veel in die prijsklasse in het centrum van Delft. In beide gevallen krijg je daar overigens maximaal rond de 60m2 woonoppervlakte voor. Nog steeds niet erg groot maar wel meer dan de 20m2 die jij aan gaf.

Je geeft geen antwoord op mijn vraag: over welke plek had jij het?

En om even jouw bedragen aan te houden:

Op Funda, zoeken in Delft:
[list]• Huur, maximaal €900

Minder dan 20 plekken, bijna allemaal 20-40 m2


• Koop, maximaal €225.000

Meer dan 100 huizen, vrijwel allemaal minimaal 60 m2, veel zelfs meer dan 80 m2

Jij zegt "In mijn beleving gaat dat redelijk gelijk op.", ik vind dat totaal niet.

[Mrjraider]

Bottomline van deze discussie is dat je als starter vierkant genaaid word tgv de strenge regels, eventuele studieschulden en gebrek aan ruimtes.

Door mijn studieschuld heb ik besloten om hier grotendeels eerst wat vanaf te gaan lossen en dus te huren ipv een bagger hypotheekje aan te gaan en een klein "huisje" te kopen waar je uit eindelijk meer geld aan kwijt bent qua onderhoud en gewone lasten.

Ik betaal nu 753 (max huur + service kosten) huur en dan kan ik bellen wanneer mijn inbouw koelkast er mee kapt, de cv ketel dienst weigert of het raam niet meer open gaat en dan word dit gemaakt door de woningbouw. Als ik dit had gekocht had ik hier zelf eerst weer voor kunnen sparen alvorens ik deze reparaties kan (laten) uitvoeren.
Ik heb een leuk twee kamer appartementje met een enorme woonkamer en badkamer, mooie open keuken en ik vind het heerlijk (woon er enkele maanden nu). Ik zie wel wat de toekomst mij brengt

Mijn moeder heeft ook nog nooit van haar leven een huis gekocht en heeft altijd gehuurd en dat gaat tot op heden nog prima
Je bent in principe niet verplicht om te kopen. Hoewel je dit wel zou denken

[ Voor 3% gewijzigd door Mrjraider op 24-06-2018 19:39 ]

[daan!]

Ik probeer me meestal niet te bemoeien in deze discussies, iets met worstelen met een big in de modder..
Maar dit pareltje kan ik niet onbeantwoord laten:

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 18:44:
Die 2 websites zijn de meest relevante websites die er zijn. Er zijn meerdere verhuurmakelaars maar die vertegenwoordigen een veel kleiner deel van de markt.

Het meerendeel dat op Funda en DW staat is vrije sector dus ja, je kunt afgewezen worden maar die kans is bij vrije sector niet heel erg groot als je aan de vereisten voldoet.

Als er 30 mensen reageren op 1 woning is de kans dat je afgewezen wordt niet heel erg groot?
Wát een onzin..

[[MAUS]]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:20:
[...]


Eh, ja.

Precies datzelfde Delft waar je in het centrum voor € 225.000 k.k. een huis van 65m2 krijgt.
Niet heel raar dat de plekken waar er relatief weinig goedkoop huuraanbod is, ook de plekken zijn waar kopen minstens zo onvoordelig is.

Ofwel: In mijn beleving gaat dat redelijk gelijk op.

Overigens ook even heel snel op Funda gekeken. Koopwoningen van €225.000 vergeleken met huurwoningen van €850 per maand. (€850 is het bruto maandbedrag dat een koopwoning van €225.000 ongeveer doet, getal is dus niet willekeurig.)

Qua m2 komt dat zoals verwacht aardig overeen. Qua aanbod ook. Er is niet veel in die prijsklasse in het centrum van Delft. In beide gevallen krijg je daar overigens maximaal rond de 60m2 woonoppervlakte voor. Nog steeds niet erg groot maar wel meer dan de 20m2 die jij aan gaf.

Je raad TS aan om maximaal 2/3 van de hypotheekruimte te benutten, dit terwijl dat zou betekenen dat je voor TS €325 het maximale vind om te besteden aan hypotheek. Voor dat geld zal hij precies ook een kamer kunnen huren. Ik neem namelijk aan dat je het ook geen goed idee vind dat TS voor heel veel meer per maand zal huren? Volgens jouw redenatie kan TS dus nergens wonen (afgezien van een kamer).

Ik vind het prima dat je zelf graag risico's mijdt en ik moet ook heel eerlijk zeggen dat ik naarmate de bedragen groter worden ook zelf wat ruimte begin in te bouwen, maar dat neemt niet weg dat je als starter prima 100% kunt lenen. Banken gaan tegenwoordig namelijk al helemaal niet meer uit van het 'hypotheekbedrag', maar van je maandlasten. Met de huidige rente betekent dit dus dat veel mensen een 'groot' bedrag kunnen lenen. Ik vind persoonlijk dat als ik kijk naar mijn eigen situatie dat het rekensommetje van de bank prima is. De bank reserveert een bepaald percentage van je bruto inkomen als 'verwoonbaar', dit rekenen ze terug naar een bedrag op basis van rente, looptijd etc. Daarnaast zijn ze hier al veel minder vrijgevig in dan 3 jaar geleden (mijn hypotheekruimte verminderde met 30k van de één op de andere dag). Ik heb 3 jaar geleden 100% geleend en ben geen moment echt in de problemen geweest, heb de lasten prima kunnen dragen zonder dat ik echt enorm op mijn geld heb moeten letten.

[Mijre]

unezra schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:20:
Overigens ook even heel snel op Funda gekeken. Koopwoningen van €225.000 vergeleken met huurwoningen van €850 per maand. (€850 is het bruto maandbedrag dat een koopwoning van €225.000 ongeveer doet, getal is dus niet willekeurig.)

Toen mijn zus en ik een dikke 6 jaar terug zo'n particuliere huurwoning kregen, moest het salaris van 1 persoon 4x de huur dekken in de maand. Ik hoor dat de afgelopen tijd nog steeds regelmatig.
Leuk dus dat jij 850 aan huur prima vindt voor TS en daarom meent dat hij die huurwoning zou moeten krijgen. Maar als de verhuurder ook van de 4xhuur is, dan zal TS naast de pot plassen tenzij hij spontaan 3400 per maand binnentrekt.

[[MAUS]]

Mrjraider schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:37:
Mijn moeder heeft ook nog nooit van haar leven een huis gekocht en heeft altijd gehuurd en dat gaat tot op heden nog prima
Je bent in principe niet verplicht om te kopen. Hoewel je dit wel zou denken

Natuurlijk hoeft niemand te kopen en iedere situatie is anders. Wel is kopen op de lange termijn de slimme keuze. Na 30 jaar wonen is het huis dan namelijk van jezelf, een enorm mooie spaarpot dus. Naar mijn idee schelen de maandlasten en huren over 30 jaar niet zo heel veel (huren is in ieder geval niet goedkoper). Dit betekent dat in dit scenario je met kopen op je pensioenleeftijd een eigen huis hebt en met huren niks. Terwijl je in beide situaties waarschijnlijk evenveel geld te besteden hebt gehad.

[Mrjraider]

[MAUS] schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:58:
[...]


Natuurlijk hoeft niemand te kopen en iedere situatie is anders. Wel is kopen op de lange termijn de slimme keuze. Na 30 jaar wonen is het huis dan namelijk van jezelf, een enorm mooie spaarpot dus. Naar mijn idee schelen de maandlasten en huren over 30 jaar niet zo heel veel (huren is in ieder geval niet goedkoper). Dit betekent dat in dit scenario je met kopen op je pensioenleeftijd een eigen huis hebt en met huren niks. Terwijl je in beide situaties waarschijnlijk evenveel geld te besteden hebt gehad.

Ben ik wel met je eens, maar ik vind de huidige regels, zeker als starter... om te huilen.

[UltraInstinct]

Mrjraider schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:37:
Bottomline van deze discussie is dat je als starter vierkant genaaid word tgv de strenge regels, eventuele studieschulden en gebrek aan ruimtes.

Door mijn studieschuld heb ik besloten om hier grotendeels eerst wat vanaf te gaan lossen en dus te huren ipv een bagger hypotheekje aan te gaan en een klein "huisje" te kopen waar je uit eindelijk meer geld aan kwijt bent qua onderhoud en gewone lasten.

Ik betaal nu 753 (max huur + service kosten) huur en dan kan ik bellen wanneer mijn inbouw koelkast er mee kapt, de cv ketel dienst weigert of het raam niet meer open gaat en dan word dit gemaakt door de woningbouw. Als ik dit had gekocht had ik hier zelf eerst weer voor kunnen sparen alvorens ik deze reparaties kan (laten) uitvoeren.
Ik heb een leuk twee kamer appartementje met een enorme woonkamer en badkamer, mooie open keuken en ik vind het heerlijk (woon er enkele maanden nu). Ik zie wel wat de toekomst mij brengt

Mijn moeder heeft ook nog nooit van haar leven een huis gekocht en heeft altijd gehuurd en dat gaat tot op heden nog prima
Je bent in principe niet verplicht om te kopen. Hoewel je dit wel zou denken

Heb je wel een keer gehad dat iets gerepareerd moet worden? 750 euro is wel veel huur imo, bij een hypotheek betaal je 500 euro per maand en idd daar moet je zelf voor zorgen als iets stuk gaat. Maar er is ook een kans dat er een lange tijd niks gerepareerd hoeft te worden.

[[MAUS]]

Mrjraider schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:00:
[...]


Ben ik wel met je eens, maar ik vind de huidige regels, zeker als starter... om te huilen.

Dat ben ik ook volledig met je eens, zoals gezegd in 14/15 hebben ze opeens een enorme beperking opgelegd van ongeveer 20%. Ik heb nog tegen de oude regels geleend en kon, zoals gezegd prima mijn lasten betalen.

Het is gewoon heel jammer dat de reactie op de crisis zo overdreven is geweest. Een aantal begrijpelijke en noodzakelijke aanpassingen pakken naar mijn inzien heel positief uit (beperken verhouding hypotheek - woningwaarde, stimuleren annuïteiten/lineaire hypotheek) om te voorkomen dat mensen schulden aangaan die niet afgelost worden en niet meer in verhouding staan tot de woningwaarde. Alleen het beperken van de maximale lening voor met name starters vind ik een slechte keuze.

[Mrjraider]

UltraInstinct schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:11:
[...]


Heb je wel een keer gehad dat iets gerepareerd moet worden? 750 euro is wel veel huur imo, bij een hypotheek betaal je 500 euro per maand en idd daar moet je zelf voor zorgen als iets stuk gaat. Maar er is ook een kans dat er een lange tijd niks gerepareerd hoeft te worden.

Jup de koelkast was stuk. En dat is gemaakt.
Hoe je het ook wendt of keert het is allemaal duur. Ik heb gekozen voor huren omdat ik niet de middelen heb om een huis te kopen. Ik ben tevreden met dat wat ik heb ik kan de dingen blijven doen en kopen zoals ik altijd al wilde en deed dus ik ben tevreden. Ja het kost misschien wat meer maar ja daar leer ik wel mee leven.

[Zenix]

Ik snap de twijfel. Ik heb bijvoorbeeld zo'n 50k eigen vermogen bij elkaar gespaard, 12k stufi lening. De stufi heeft 0% rente vandaar dat ik hem niet wil aflossen, want financieel gezien wordt de schuld door de inflatie toch steeds minder.

Ik wordt nu geforceerd om die 12k af te lossen, anders kan ik niet eens een rijteshuis kopen(ruim buiten randstad). Terwijl het financieel niet verstandig is. Ik kan beter dat geld als buffer hebben, als ik bijvoorbeeld mijn hypotheek niet kan betalen.

Ik val qua inkomen net buiten sociale huurgrens en particulier is hier helemaal niks, en anders kost het meer dan 60% van mijn inkomen, wat niet te doen is. Je moet of rijke ouders hebben, of een paar jaar thuis wonen wil je een huis kunnen kopen. Een appartement is geen optie, want die zijn net zo duur of duurder dan een rijtjeshuis en dan zit je met die verdomde VvE.

Daarom twijfel ik net zoals de TS ook om het wel of niet op te geven. Ik wil het graag opgeven, maar vind het zo krom. Het is aan alle kanten financieel gezien een slechte beslissing om het te doen, ook voor de bank. De bank heeft liever ook 12k die je kan gebruiken om hypotheek af te lossen. Helaas is hier geen ruimte. De stufi hoef je namelijk niet terug te betalen als je werkloos bent, de hypotheek wel.

Het is jammer dat geen rekening wordt gehouden met wat je in de toekomst kan verdienen. Ik zou bijvoorbeeld zo kunnen laten zien wat ik de komende 5 jaar bij mijn huidige werkgever ga verdienen. Dat is natuurlijk geen garantie, maar het is ook geen garantie dat wat je vandaag de dag verdient morgen ook nog krijgt.

[ Voor 6% gewijzigd door Zenix op 24-06-2018 20:53 ]

[Tsurany]

Mrjraider schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:00:
[...]


Ben ik wel met je eens, maar ik vind de huidige regels, zeker als starter... om te huilen.

Huren zou voor een starter doodnormaal moeten zijn. Echter is de huurmarkt in Nederland zo zwaar verziekt dat je als starter amper wat kan vinden, zeker in de buurt van de grote stad.
Kijk eens naar Utrecht +5km op Funda, amper een huurhuis te vinden onder de 800 euro. Maar kopen onder de 200k? Geen probleem.
Dat terwijl de inkomenseisen voor een huur van 800 euro een stuk hoger zijn, vaak 4,5 keer de huurprijs als bruto maandsalaris.

Dat je weinig kan lenen is prima maar de huizenprijzen zijn zoveel harder gestegen dan het starterssalaris dat de markt erg slecht is voor starters. Sterker nog, als niet-starter is het ook nog erg lastig omdat bij de meesten de salarisstijgingen lager zijn geweest de afgelopen jaren dan de stijgingen op de huizenmarkt.

Het is dan ook heel makkelijk praten als je in de goede tijd gekocht hebt, dan kon je inderdaad minder lenen en alsnog wat leuks krijgen. Toen ik mijn huis kocht stond alles vele weken te koop en had ik enorm ruime keuze. Maximale hypotheek kon maar was ook niet nodig. Tegenwoordig? Ik moet er niet aan denken.

Zenix schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:49:
Het is jammer dat geen rekening wordt gehouden met wat je in de toekomst kan verdienen. Ik zou bijvoorbeeld zo kunnen laten zien wat ik de komende 5 jaar bij mijn huidige werkgever ga verdienen. Dat is natuurlijk geen garantie, maar het is ook geen garantie dat wat je vandaag de dag verdient morgen ook nog krijgt.

En dat is precies wat voor een zware crisis zorgt. Mensen kopen een huis op basis van een toekomstige situatie maar wanneer de loonsverhogingen even uit blijven hangt dat huis als een molensteen om hun nek. Vervolgens daalt de woningwaarde ook lichtjes en staan ze onder water met een huis waarvan ze de hypotheek met hun huidige salaris niet kunnen betalen.

De huidige normen zijn er juist voor om te zorgen dat je, zolang je niet werkeloos raakt of arbeidsongeschikt, in je huis kan blijven wonen ook als je financiële tegenslagen hebt.

[ Voor 25% gewijzigd door Tsurany op 24-06-2018 22:19 ]

[UltraInstinct]

Zenix schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:49:
Ik snap de twijfel. Ik heb bijvoorbeeld zo'n 50k eigen vermogen bij elkaar gespaard, 12k stufi lening. De stufi heeft 0% rente vandaar dat ik hem niet wil aflossen, want financieel gezien wordt de schuld door de inflatie toch steeds minder.

Ik wordt nu geforceerd om die 12k af te lossen, anders kan ik niet eens een rijteshuis kopen(ruim buiten randstad). Terwijl het financieel niet verstandig is. Ik kan beter dat geld als buffer hebben, als ik bijvoorbeeld mijn hypotheek niet kan betalen.

Ik val qua inkomen net buiten sociale huurgrens en particulier is hier helemaal niks, en anders kost het meer dan 60% van mijn inkomen, wat niet te doen is. Je moet of rijke ouders hebben, of een paar jaar thuis wonen wil je een huis kunnen kopen. Een appartement is geen optie, want die zijn net zo duur of duurder dan een rijtjeshuis en dan zit je met die verdomde VvE.

Daarom twijfel ik net zoals de TS ook om het wel of niet op te geven. Ik wil het graag opgeven, maar vind het zo krom. Het is aan alle kanten financieel gezien een slechte beslissing om het te doen, ook voor de bank. De bank heeft liever ook 12k die je kan gebruiken om hypotheek af te lossen. Helaas is hier geen ruimte. De stufi hoef je namelijk niet terug te betalen als je werkloos bent, de hypotheek wel.

Het is jammer dat geen rekening wordt gehouden met wat je in de toekomst kan verdienen. Ik zou bijvoorbeeld zo kunnen laten zien wat ik de komende 5 jaar bij mijn huidige werkgever ga verdienen. Dat is natuurlijk geen garantie, maar het is ook geen garantie dat wat je vandaag de dag verdient morgen ook nog krijgt.

Zou het gewoon niet melden hoor, 40 procent doet het blijkbaar niet.

[unezra]

daan! schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:45:
Ik probeer me meestal niet te bemoeien in deze discussies, iets met worstelen met een big in de modder..
Maar dit pareltje kan ik niet onbeantwoord laten:

[...]

Als er 30 mensen reageren op 1 woning is de kans dat je afgewezen wordt niet heel erg groot?
Wát een onzin..

Dat is bij een koophuis niet anders.
Een koophuis op een gewilde plek kent net zo hard -tig afvallers als een huurhuis op een gewilde plek.

UltraInstinct schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:11:
[...]
Heb je wel een keer gehad dat iets gerepareerd moet worden? 750 euro is wel veel huur imo, bij een hypotheek betaal je 500 euro per maand en idd daar moet je zelf voor zorgen als iets stuk gaat. Maar er is ook een kans dat er een lange tijd niks gerepareerd hoeft te worden.

Met een eigen huis gaat het extreem hard. Wij hadden een tijdje geleden een dak van de uitbouw dat gerepareerd moest worden. Grofweg 600x150cm bitumen met wat randwerk en andere ellende er bij. Kostte ik meen rond de €2000,- als het niet meer was. (Achteraf bleek het ook nog eens niet direct noodzakelijk.) Da's dan nog maar een klein stukje bitumen. (Al heb je met een appartement dat soort kosten minder, yet, daar heb je weer een bijdrage aan de VVE die voor dat soort buitenwerk zorgt én die niet zelden voor grote klussen alsnog een extra bijdrage vragen.)

Zenix schreef op zondag 24 juni 2018 @ 20:49:
Ik snap de twijfel. Ik heb bijvoorbeeld zo'n 50k eigen vermogen bij elkaar gespaard, 12k stufi lening. De stufi heeft 0% rente vandaar dat ik hem niet wil aflossen, want financieel gezien wordt de schuld door de inflatie toch steeds minder.

Ik wordt nu geforceerd om die 12k af te lossen, anders kan ik niet eens een rijteshuis kopen(ruim buiten randstad). Terwijl het financieel niet verstandig is. Ik kan beter dat geld als buffer hebben, als ik bijvoorbeeld mijn hypotheek niet kan betalen.

Sorry, maar ik vind het niet meer dan logisch dat een lening op je maximale hypothecaire leensom drukt. Ja, het is nuttig geld als buffer te hebben maar je betaald nog steeds iedere maand aflossing aan je stufi én die rente is op dit moment 0% maar hoeft dat niet tot einde looptijd te blijven.

Ik val qua inkomen net buiten sociale huurgrens en particulier is hier helemaal niks, en anders kost het meer dan 60% van mijn inkomen, wat niet te doen is. Je moet of rijke ouders hebben, of een paar jaar thuis wonen wil je een huis kunnen kopen. Een appartement is geen optie, want die zijn net zo duur of duurder dan een rijtjeshuis en dan zit je met die verdomde VvE.

Dus andere regio of net iets buiten de stad gaan wonen?

Daarom twijfel ik net zoals de TS ook om het wel of niet op te geven. Ik wil het graag opgeven, maar vind het zo krom. Het is aan alle kanten financieel gezien een slechte beslissing om het te doen, ook voor de bank. De bank heeft liever ook 12k die je kan gebruiken om hypotheek af te lossen. Helaas is hier geen ruimte. De stufi hoef je namelijk niet terug te betalen als je werkloos bent, de hypotheek wel.

Als je een huis onder NHG koopt heb je ook daar een beetje bescherming. (Details weet ik niet uit mijn hoofd.)

Het is jammer dat geen rekening wordt gehouden met wat je in de toekomst kan verdienen. Ik zou bijvoorbeeld zo kunnen laten zien wat ik de komende 5 jaar bij mijn huidige werkgever ga verdienen. Dat is natuurlijk geen garantie, maar het is ook geen garantie dat wat je vandaag de dag verdient morgen ook nog krijgt.

Ergens ook wel logisch. Er is geen enkele garantie dat je loon stijgt en banken zijn conservatief.

Hahn schreef op zondag 24 juni 2018 @ 19:28:
[...]

Je geeft geen antwoord op mijn vraag: over welke plek had jij het?

En om even jouw bedragen aan te houden:

Op Funda, zoeken in Delft:
[list]• Huur, maximaal €900

Minder dan 20 plekken, bijna allemaal 20-40 m2


• Koop, maximaal €225.000

Meer dan 100 huizen, vrijwel allemaal minimaal 60 m2, veel zelfs meer dan 80 m2

Jij zegt "In mijn beleving gaat dat redelijk gelijk op.", ik vind dat totaal niet.

Ik heb niet in heel Delft gekeken, enkel in het centrum. (Selectie op "Delft" en dan "Ligging: Centrum")
Daar loopt het behoorlijk gelijk op. Qua koopwoningen liegt Funda daar een beetje, er staat een flat op de Menno ter Braak laan te koop. Da's niet "centrum delft" in mijn beleving.

De plek waar ik laatst keek was Apeldoorn. Daar leek het redelijk gelijk op te gaan.

Grappig genoeg moet ik je gelijk geven als ik kijk naar een andere willekeurige gemeente: Zeist.
Volgens Funda staan in de gemeente Zeist +5Km met een maximale hypotheek van €250.000 of een huurprijs van €900 70 huurwoningen en 306 koopwoningen. Huurwoningen hebben een maximale oppervlakte van 114m2, koop 140m2.

Wel twijfel ik of mijn "netto huurprijs = bruto hypotheek" wel helemaal terecht is en of dat niet te conservatief is of te zeer gebaseerd op de huidige, belachelijk lage rente én het bestaan van de HRA. Nu kun je van de HRA nog redelijk een stukje onderhoud en andere zaken betalen, als de HRA verdwijnt heb je dat niet meer en zul je dus eerder moeten rekenen met "netto huurprijs = bruto hypotheek + 10-20%", waar al dan niet alle bijkomende kosten zoals hogere gemeentelijke belastingen en onderhoud in zitten. Wat die HRA gaat doen weet niemand, ze zeggen nu dat het langzaam word afgebouwd maar een volgende regering kan ook besluiten het in 5 jaar af te bouwen naar nul. Persoonlijk hou ik daar graag nu al rekening mee.

Fair enough, ik heb even wat breder gekeken en huis van maximaal €150.000 (bruto €569 + 20% = €682) afgezet tegen huurwoningen van max €700. Da's het dichtste dat ik in de buurt kan komen van een eerlijk vergelijk.

Helaas heb je daarin ook gelijk.

Provincie Utrecht
Huur: 76 woningen, max oppervlakte 95m2 (direct volgende 90m2)
Koop: 206 woningen, max oppervlakte 117m2 (direct volgende 99m2)

Voor de zekerheid ook even landelijk
Huur: 1833 woningen, max oppervlakte 128m2 (direct volgende 125m2)
Koop: 10.044 woningen, max oppervlakte 677m2 (direct voglende 309m2)

Bij die koopwoningen wel de aantekening dat dat welliswaar grote woningen zijn, maar energieklasse G, compleet gerenoveerd moeten worden en de 2e woning is een kerk in Ter Apel.

For fun & profit:
https://www.funda.nl/koop...901188-viaductstraat-102/
https://www.funda.nl/koop...-49683902-leensterweg-30/

Maar goed, op basis van Funda en de 2 steekproeven die ik zojuist heb gedaan heb je gelijk en lijkt het aantal huurwoningen fors minder dan het aantal koopwoningen. Ik weet niet in hoeverre dat nog overeind blijft als je naar vergelijkbare woningen gaat kijken. Er zullen niet heel veel opknappers verhuurd worden en dat kleurt sowieso het getal. Die oude kerk in Ter Apel is welliswaar heel gaaf en hij kost maar €130.000 maar je kunt daar zomaar nog datzelfde bedrag tegenaan gooien voordat het fatsoenlijk bewoonbaar is.

[t_captain]

unezra schreef op maandag 25 juni 2018 @ 07:20:
[...]


Wel twijfel ik of mijn "netto huurprijs = bruto hypotheek" wel helemaal terecht is en of dat niet te conservatief is of te zeer gebaseerd op de huidige, belachelijk lage rente én het bestaan van de HRA. Nu kun je van de HRA nog redelijk een stukje onderhoud en andere zaken betalen, als de HRA verdwijnt heb je dat niet meer en zul je dus eerder moeten rekenen met "netto huurprijs = bruto hypotheek + 10-20%", waar al dan niet alle bijkomende kosten zoals hogere gemeentelijke belastingen en onderhoud in zitten.

Huur en hypotheek zijn prima te vergelijken.

Hypotheekrente berekenen o.b.v. annuiteit met 30 jaar vaste rente, dan heb je die onzekerheid geelimineerd.

HRA is sowieso aflopend vanwege annuitaire inlossing en geleidelijke afbouw van het tarief. Na pakweg 12-15 jaar is het weg omdat je aftrekbare rente dan onder het eigenwoningforfait is gezakt. Maak een contante waarde van die aflopende 12-15 jaar en deel met 360.

Dan moet je nog drie factoren meetellen bij koopwoning:
* OZB. bij een gemiddelde woning ~30 per maand
* opstalverzekering. bij een gemiddelde woning ~20 per maand
* reservering onderhoud. bij een gemiddelde woning 150 a 300 per maand afhankelijk van de leeftijd van de woning

Als ik een huis bereken van 250.000 euro met een rente (30 jaar vast NHG) van 2.5% kom ik op een bruto annuiteit van 987 euro.

Daar komt bij:

+ afschrijving van 6% kosten koper is 41 euro per maand over de looptijd. Laat me een beetje rente rekenen omdat die kosten aan het begin zitten. 50 euro per maand.
+ opstalverzekering 20 euro
+ OZB 30 euro
+ onderhoud 200 euro
- inlossing 694 euro
- voordeel HRA (rente): 35 (aflopend 2000 euro 1e jaar, 0 na 15 jaar, vereenvoudigd door lineaire benadering. totale voordeel gedeeld over 360 maanden)
- voordeel HRA (financieringskosten): 7

Vergelijkbare huurprijs: 551 per maand.

Let op: indexatie van woningprijs en huur: 0%. Zodra deze positief zijn, verandert het plaatje dramatisch in het voordeel van kopen.

Wat die HRA gaat doen weet niemand, ze zeggen nu dat het langzaam word afgebouwd maar een volgende regering kan ook besluiten het in 5 jaar af te bouwen naar nul. Persoonlijk hou ik daar graag nu al rekening mee.

Die onzekerheid is een aantal jaar geleden aardig opgelost. De regering heeft de (almaar oplopende) blootstelling van de schatkost aan de hypotheekrente door een aantal maatregelen enorm gereduceerd.

* Tarief daalt van 52% naar 38%
* Door beperking kosten koper en annuitaire inlossing daalt de gemiddelde aftrek van 110% naar ~60% woningwaarde
* Rente is structureel lager vanwege annuitaire leningvorm i.p.v. aflossingsvrije lening
* Eigenwoningforfait is gestegen van 0.55% naar 0.75%.

Scheelt op termijn 75% van de blootstelling. Er is ook nauwelijks meer politieke discussie over het onderwerp.

[Erwinvz1]

Wim-Bart schreef op zaterdag 23 juni 2018 @ 05:05:
Houd even rekening met het feit dat een eigen huis meer is dan een Hypotheek alleen. Het zijn kleine bedragen maar je mag zo minimaal 75 euro per maand aan WOZ afdracht doen (of in 1 keer 700+ per jaar), je hebt een opstal verzekering nodig ongeveer 20 euro/maand, inboedel verzekering 7-10 euro/maand, WA verzekering 5 euro/maand, waterschap belasting 20 euro/maand, gas/water/licht 120 euro/maand. Dus aan vaste lasten alleen voor het huis is er ongeveer 200 euro/maand aan lasten. Omdat je een eigen huis bezit wordt dat gezien als vermogen en vervallen dus ook alle subsidies zoals zorgtoeslag.

Op zorgtoeslag heb je gewoon recht indien van toepassing, dat is inkomen afhankelijk.

[unezra]

t_captain schreef op maandag 25 juni 2018 @ 11:10:
[...]


Huur en hypotheek zijn prima te vergelijken.

Hypotheekrente berekenen o.b.v. annuiteit met 30 jaar vaste rente, dan heb je die onzekerheid geelimineerd.

HRA is sowieso aflopend vanwege annuitaire inlossing en geleidelijke afbouw van het tarief. Na pakweg 12-15 jaar is het weg omdat je aftrekbare rente dan onder het eigenwoningforfait is gezakt. Maak een contante waarde van die aflopende 12-15 jaar en deel met 360.

Dan moet je nog drie factoren meetellen bij koopwoning:
* OZB. bij een gemiddelde woning ~30 per maand
* opstalverzekering. bij een gemiddelde woning ~20 per maand
* reservering onderhoud. bij een gemiddelde woning 150 a 300 per maand afhankelijk van de leeftijd van de woning

Als ik een huis bereken van 250.000 euro met een rente (30 jaar vast NHG) van 2.5% kom ik op een bruto annuiteit van 987 euro.

Daar komt bij:

+ afschrijving van 6% kosten koper is 41 euro per maand over de looptijd. Laat me een beetje rente rekenen omdat die kosten aan het begin zitten. 50 euro per maand.
+ opstalverzekering 20 euro
+ OZB 30 euro
+ onderhoud 200 euro
- inlossing 694 euro
- voordeel HRA (rente): 35 (aflopend 2000 euro 1e jaar, 0 na 15 jaar, vereenvoudigd door lineaire benadering. totale voordeel gedeeld over 360 maanden)
- voordeel HRA (financieringskosten): 7

Vergelijkbare huurprijs: 551 per maand.

Let op: indexatie van woningprijs en huur: 0%. Zodra deze positief zijn, verandert het plaatje dramatisch in het voordeel van kopen.

Die laatste zin volg ik even niet.

In de alinea er boven lijkt het verschil tussen huur en koop nog veel groter te zijn dan ik in mijn hoofd had. Ik ging uit van tenminste "netto huurprijs = bruto hypotheeklasten", maar jouw berekening verdrievoudigd het verschil zo'n beetje. Als ik jouw berekening lees, is huren heel lang voordeliger dan kopen. Hoe indexatie van woningen en huurstijging dan dusdanig van invloed zijn dat het snel in het voordeel van kopen uit valt begrijp ik niet goed.

[t_captain]

Mijn rekenvoorbeeld vergelijkt de totale kosten van een koop- en een huurwoning.

We nemen twee mensen:
* A koopt een woning van 250.000 euro met een volledige hypotheek, looptijd 30 jaar, de hele 30 jaar rentevast.
* B huurt een woning voor 551 euro per maand en blijft er ook 30 jaar wonen.

Over de periode van 30 spelen A en B quitte. Om precies te zijn, A heeft 250.000 euro meer uitgegeven maar bezit aan het einde een woning van 250.000 euro.

Mijn rekenvoorbeeld gaat uit van statische prijzen.

Ga je inflatie rekenen, dan gebeuren er twee dingen:

1. huur stijgt elk jaar;
2. koopwoning wordt meer waard.

Bij een bescheiden inflatie van 1% is loopt de huur geleidelijk op van 551 naar 742 per maand. Over de looptijd geeft de huurder zo'n 30.000 meer uit aan huur. De koopwoning stijgt naar verwachting van 250.000 euro naar 336.000 euro. Waardoor de koper 86.000 meer bezit aan het eind. Op die manier trekt een klein beetje inflatie een verschil van 116.000 euro, maar liefst 325 euro per maand in het voordeel van de koper.

Let wel, dit gaat uit van 30 jaar niet verhuizen. Als je vaker wilt verhuizen, zijn de verschillen kleiner en als je nog vaker verhuist zijn ze zelfs in het voordeel van huren.

[Chiron]

t_captain schreef op maandag 25 juni 2018 @ 14:38:
Mijn rekenvoorbeeld vergelijkt de totale kosten van een koop- en een huurwoning.

We nemen twee mensen:
* A koopt een woning van 250.000 euro met een volledige hypotheek, looptijd 30 jaar, de hele 30 jaar rentevast.
* B huurt een woning voor 551 euro per maand en blijft er ook 30 jaar wonen.

Over de periode van 30 spelen A en B quitte. Om precies te zijn, A heeft 250.000 euro meer uitgegeven maar bezit aan het einde een woning van 250.000 euro.

Mijn rekenvoorbeeld gaat uit van statische prijzen.

Ga je inflatie rekenen, dan gebeuren er twee dingen:

1. huur stijgt elk jaar;
2. koopwoning wordt meer waard.

Bij een bescheiden inflatie van 1% is loopt de huur geleidelijk op van 551 naar 742 per maand. Over de looptijd geeft de huurder zo'n 30.000 meer uit aan huur. De koopwoning stijgt naar verwachting van 250.000 euro naar 336.000 euro. Waardoor de koper 86.000 meer bezit aan het eind. Op die manier trekt een klein beetje inflatie een verschil van 116.000 euro, maar liefst 325 euro per maand in het voordeel van de koper.

Let wel, dit gaat uit van 30 jaar niet verhuizen. Als je vaker wilt verhuizen, zijn de verschillen kleiner en als je nog vaker verhuist zijn ze zelfs in het voordeel van huren.

En je geeft als huizenbezitter in 30 jaar tijd geen cent uit aan onderhoud?

[t_captain]

Chiron schreef op maandag 25 juni 2018 @ 14:40:
[...]


En je geeft als huizenbezitter in 30 jaar tijd geen cent uit aan onderhoud?

In mijn rekenvoorbeeld staat een bedrag van 72.000 euro voor onderhoud opgenomen.

[unezra]

t_captain schreef op maandag 25 juni 2018 @ 14:38:
Mijn rekenvoorbeeld vergelijkt de totale kosten van een koop- en een huurwoning.

We nemen twee mensen:
* A koopt een woning van 250.000 euro met een volledige hypotheek, looptijd 30 jaar, de hele 30 jaar rentevast.
* B huurt een woning voor 551 euro per maand en blijft er ook 30 jaar wonen.

Over de periode van 30 spelen A en B quitte. Om precies te zijn, A heeft 250.000 euro meer uitgegeven maar bezit aan het einde een woning van 250.000 euro.

Mijn rekenvoorbeeld gaat uit van statische prijzen.

Ga je inflatie rekenen, dan gebeuren er twee dingen:

1. huur stijgt elk jaar;
2. koopwoning wordt meer waard.

Bij een bescheiden inflatie van 1% is loopt de huur geleidelijk op van 551 naar 742 per maand. Over de looptijd geeft de huurder zo'n 30.000 meer uit aan huur. De koopwoning stijgt naar verwachting van 250.000 euro naar 336.000 euro. Waardoor de koper 86.000 meer bezit aan het eind. Op die manier trekt een klein beetje inflatie een verschil van 116.000 euro, maar liefst 325 euro per maand in het voordeel van de koper.

Let wel, dit gaat uit van 30 jaar niet verhuizen. Als je vaker wilt verhuizen, zijn de verschillen kleiner en als je nog vaker verhuist zijn ze zelfs in het voordeel van huren.

Dank je wel voor je verklaring. Ik snap nu inderdaad beter wat je bedoelt.

Wel vraag ik me af of je waardestijging van een woning wel mee moet rekenen. Dat lijkt interessant als je na 25 jaar je woning verkoopt, maar andere woningen zijn dan ook in prijs gestegen dus de vraag is of je dat niet tegen elkaar weg kunt strepen.

Aan de andere kant is na 25 of 30 jaar het huis van jou en lastenvrij. (Al moet je dan wel weer vermogensbelasting en andere dingen betalen. Daarbij blijft een woning onderhoud nodig hebben. 100% kostenvrij word een woning nooit.)

Bezit dat je niet kunt liquideren heeft in de praktijk geen waarde. Hooguit voor je nabestaanden.

Kortom, in mijn beleving is je berekening eerlijker en beter onderbouwd dan veel berekeningen die ik zie (en véél minder in het voordeel van huren dan veel mensen denken), maar zitten er toch nog wat kleuringen richting kopen in die kopen zelfs minder aantrekkelijk maken dan jouw berekening.

[ Voor 8% gewijzigd door unezra op 25-06-2018 15:31 ]

[t_captain]

unezra schreef op maandag 25 juni 2018 @ 15:29:
[...]


Wel vraag ik me af of je waardestijging van een woning wel mee moet rekenen. Dat lijkt interessant als je na 25 jaar je woning verkoopt, maar andere woningen zijn dan ook in prijs gestegen dus de vraag is of je dat niet tegen elkaar weg kunt strepen.

Het vergelijk is tussen kopen en huren.

Koper na afloop eerste hypotheek: bezit een huis van 250k aankoop + 86k waardestijging = 336k. Kan daarmee een gelijkwaardig huis kopen.

Huurder na afloop van dezelfde periode: bezit een bankrekening waarin 250k is gespaard (minus 29k omdat de huur is gestegen en het sparen dus gaandeweg moeilijker is geworden). Kan voor die 221 of 250k niet hetzelfde huis kopen als de koper.


Als je lang blijft zitten is kopen veel aantrekkelijker dan huren. Blijf je kort op je plek, dan kan de business case compleet de andere kant opslaan.

[unezra]

t_captain schreef op maandag 25 juni 2018 @ 15:38:
[...]


Het vergelijk is tussen kopen en huren.

Koper na afloop eerste hypotheek: bezit een huis van 250k aankoop + 86k waardestijging = 336k. Kan daarmee een gelijkwaardig huis kopen.

Huurder na afloop van dezelfde periode: bezit een bankrekening waarin 250k is gespaard (minus 29k omdat de huur is gestegen en het sparen dus gaandeweg moeilijker is geworden). Kan voor die 221 of 250k niet hetzelfde huis kopen als de koper.


Als je lang blijft zitten is kopen veel aantrekkelijker dan huren. Blijf je kort op je plek, dan kan de business case compleet de andere kant opslaan.

Helder.

Veranderd het verhaal nog rigoreus als de rentes opeens weer flink stijgen? (Let's say richting 5%, wat niet extreem lang geleden nog vrij normaal was.)

Hoe dan ook, jouw berekening onderbouwd dus wél mijn stelling dat het voor TS wellicht onverstandig is een huis te kopen. TS woont nog thuis. De kans dat 'ie zijn woning tussen nu en 5 jaar verkoopt omdat de omstandigheden fors veranderen is levensgroot en het huis dat geschikt is voor de komende 30 jaar, kost zeer waarschijnlijk meer dan TS nu kan betalen.

Kortom: Specifiek in geval van starters zoals TS, zou ik persoonlijk niet kopen maar eerst huren en pas later nadenken over een koophuis. Het is veel minder onvoordelig dan veel mensen schijnen te denken. (Zeker als je er geen 25 of 30 jaar blijft wonen.)

[Stoney3K]

unezra schreef op maandag 25 juni 2018 @ 15:48:
[...]

Kortom: Specifiek in geval van starters zoals TS, zou ik persoonlijk niet kopen maar eerst huren en pas later nadenken over een koophuis. Het is veel minder onvoordelig dan veel mensen schijnen te denken. (Zeker als je er geen 25 of 30 jaar blijft wonen.)

Dan moet je maar net wel aan de inkomenseisen kunnen voldoen. En steeds meer verhuurders in de vrije sector vragen óók naar die studieschuld, die wordt dan gewoon in mindering gebracht.

En je mag anders maar hopen dat je genoeg inschrijftijd hebt om op een woning te reageren in de sociale woning-sector. Verdien je boven de inkomensgrens, maar heb je wel een studieschuld, dan val je tussen de wal en het schip.

[Zenix]

unezra schreef op maandag 25 juni 2018 @ 07:20:


Sorry, maar ik vind het niet meer dan logisch dat een lening op je maximale hypothecaire leensom drukt. Ja, het is nuttig geld als buffer te hebben maar je betaald nog steeds iedere maand aflossing aan je stufi én die rente is op dit moment 0% maar hoeft dat niet tot einde looptijd te blijven.

Ik zie het als een balans, tegenover lening van 13k heb ik 50k vermogen. Maar toch maakt dat niet uit. Ik betaal nog niks, zit nog in aanloopfase. Vervolgens stop ik aflossen voor 5 jaar, over 7 jaar zal ik pas beginnen met terugbetalen. Rente is ook geen probleem, want geld staat er tegenover, kan dus gewoon altijd aflossen als rente ongunstig is.

Dus andere regio of net iets buiten de stad gaan wonen?

Ik zoek in een dorp. Fatsoenlijke stad is 35km hier vandaan. Groningen of Friesland is te ver van werk.

Ergens ook wel logisch. Er is geen enkele garantie dat je loon stijgt en banken zijn conservatief.

Klopt, maar is ook geen enkele garantie dat je gezond blijft. Ik geloof wel dat banken het willen uitlenen, alleen mogen ze het niet meer. De mensen die goed met geld kunnen omgaan zijn de dupe van de crisis. Tegenwoordig kan je alleen maar een fatsoenlijk huis kopen als je met een vriend(in) kan starten.

Stoney3K schreef op maandag 25 juni 2018 @ 16:05:
[...]


Dan moet je maar net wel aan de inkomenseisen kunnen voldoen. En steeds meer verhuurders in de vrije sector vragen óók naar die studieschuld, die wordt dan gewoon in mindering gebracht.

En je mag anders maar hopen dat je genoeg inschrijftijd hebt om op een woning te reageren in de sociale woning-sector. Verdien je boven de inkomensgrens, maar heb je wel een studieschuld, dan val je tussen de wal en het schip.

Precies mijn situatie. Maar als je zelf een huis hebt is het makkelijk reageren. De meeste mensen hebben een huis kunnen kopen toen regels nog soepeler waren.

[ Voor 20% gewijzigd door Zenix op 25-06-2018 21:27 ]