Wel/geen ernstig verborgen gebrek

[FragDaddy]

CobraMic schreef op donderdag 21 december 2017 @ 11:35:
Interessant topic, zou een deurwaarder iets uitmaken? De deurwaarder stelt dan vast dat er geen dragende balk zit (en nooit gezeten heeft).

Een foto stelt ook vast dat er geen dragende balk zit. Dat is net zo hard als een deurwaarder. Daarnaast kan een deurwaarder nooit bewijzen dat die balk er nooit gezeten heeft, want die heeft er ooit gezeten! En er is nooit meer te achterhalen wanneer deze is weggehaald.

Wat wellicht ook nog relevant is, is dat de verkopende partij dit huis dus met het zelfde verborgen gebrek heeft gekocht. Zij kunnen de schade dus ook weer verhalen. Dit is niet jouw probleem, aangezien die partij voor jou geen partij is, maar wellicht een motivator voor de verkopende partij.

Doe nou eens alsof jij de verkoper was. Je hebt 8 jaar geleden een pand gekocht en daar lekker gewoond. Verder niets verbouwd ofzo. Gewoon lekker gewoond. Je hebt het verkocht en de koper komt nu met een verhaal dat er een draagbalk mist en dat die er wel hoort te zitten. Of je even 2500 euro wilt lappen.

Ik zou als verkoper denken: Huh? Ik heb daar 8 jaar gewoond en nooit wat van gemerkt en nu trekken jullie het hele huis uit elkaar en ga je me aansprakelijk stellen voor iets waar ik me helemaal niet aansprakelijk voor voel.

Oh, ik moet de persoon waar ik 8 jaar geleden het huis van gekocht heb maar eens bellen? kijken of ik die aansprakelijk kan stellen? Ja dag, die ziet me aankomen! En die persoon heeft ook nooit wat gemerkt. Dan kan die persoon de persoon waar hij het huis 36 jaar geleden (ofzo) van heeft gekocht aanspakelijk stellen? Oh die is overleden? De erfgenamen dan!!!!!11

Wie zegt dat die draagmuur niet al 50+ jaar geleden is weggehaald?

Het is een huis van bijna een eeuw oud en het gaat om een tegenvaller van maar 2500 euro! Ik zou in mijn handjes knijpen dat het hele huis niet in elkaar is gestort bij het verwijderen van die 'sier' balken van dat verlaagde plafond (wat inmiddels waarschijnlijk ook deels dragend was geworden ) en vandaag nog de aannemer vragen om zsm dat H profiel erin te schuiven!

[ Voor 61% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 12:19 ]

[Nyarlathotep]

Het lijkt mij een nogal gevaarlijke situatie.

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie eiken houten kast boven gaat zetten. Of een ander (zeer) zwaar object.

Die vloerbelasting is dan waarschijnlijk berekend op basis van een aanwezige steunbalk en draagmuur.
Met het vervallen van die gehele draagmuur inclusief balk is de maximale vloerbelasting dus erg beperkt.
Is dit aangepast in de bouwtekeningen / bouwbesluit (weet niet hoe het heet).

Mocht de vloerbelasting nog berekend zijn mét draagmuur en balk, dan heb je (lijkt mij) een levensgevaarlijke situatie.
Stel dat jij dat plafond niet had verwijderd, en dus niets wist van de afwezige balk (want het kwam ook niet naar voren bij de keuring) dan...

Zou dus in theorie het hele plafond naar beneden kunnen komen als je de maximale vloerbelasting zónder balk overschrijdt. Ik zou dat door de huidige aannemer in ieder geval even op papier laten zetten

[EvH]

Ik ga met Nyarlathothep mee, dit lijkt mij ook een nogal gevaarlijke situatie.

Zie ook een andere casus:

https://www.nemassdeboer....w-verkoper-aansprakelijk/

[FragDaddy]

Nyarlathotep schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:06:
Het lijkt mij een nogal gevaarlijke situatie.

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie

Zijn er uberhaupt bouwtekeningen? En zijn die nog leesbaar? En werd er 100 jaar geleden een berekening gemaakt mbt vloerbelasting, of ging dat gewoon op 'ervaring'? En hoe relevant is die berekening nog nadat ooit de draagmuur verwijderd is?

Die vloerbelasting is dan waarschijnlijk berekend op basis van een aanwezige steunbalk en draagmuur.

Tuurlijk, die draagmuur zal niet voor de grap midden in de woning zijn gezet 100 jaar geleden.

Met het vervallen van die gehele draagmuur inclusief balk is de maximale vloerbelasting dus erg beperkt.
Is dit aangepast in de bouwtekeningen / bouwbesluit (weet niet hoe het heet).

Zoals de TS aangeeft is de maximale vloerbelasting volgens de aannemer nu negatief geworden.

Ik denk dat een vorige bewoner ergens ooit eens gedacht heeft: "Hey, als ik die muur er uit haal krijg ik een veel grotere huiskamer". En vervolgens zonder enige kennis van zaken en zonder raadpleging van een bouwkundige een voorhamer heeft gepakt en de daad bij het woord heeft gevoegd. En wonderwel is het huis blijven staan. Dat is meer geluk dan wijsheid geweest, maar ja hier zijn we dan.

Als iemand hier aan had gerekend was deze situatie nooit ontstaan natuurlijk!

Zou dus in theorie het hele plafond naar beneden kunnen komen als je de maximale vloerbelasting zónder balk overschrijdt. Ik zou dat door de huidige aannemer in ieder geval even op papier laten zetten

In theorie komt het hele plafond (en waarschijnlijk de rest van het huis) nu naar beneden als je de voordeur hard dichtslaat Aan de andere kant ging het 8 jaar goed

Die aannemer moet helemaal niets op papier zetten over de huidige situatie. Die moet een nieuwe constructieberekening maken (ik begreep dat dat inmiddels ook al is gedaan) en dat H profiel er in schuiven.

[ Voor 3% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 12:21 ]

[Tommie12]

Het was gewoon typisch in de jaren 30 om kamers te maken van ca 4x4m, en daar houten balken over te leggen.
Dat was puur op ervaring en gewoonte. Veel van die woningen werden zonder architect gezet, en al zeker zonder ingenieur om de constructie te berekenen.

Dat de zaak niet meteen inklapt is ook logisch. Een balk van 8m een doorbuiging geven van 17cm is niet eens zo dramatisch omdat er bij een sterkteberekening veiligheidsfactoren worden ingecalculeerd van 2-3, en de belasting altijd op maximum wordt berekend. Een zware kast staat in de praktijk meestal tegen een muur, en dat is veel minder belastend dan midden in de kamer.

Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

[DarkKnight]

Tja, interessant om te lezen. Mijn vriendin en ik zijn nu een jaar+ aan het verbouwen aan een jaren '30 woning. En ook daar kwamen al direct grote gebreken tevoorschijn die de bouwkundige gemist/niet gezien heeft voor het bouwkundig rapport. Uiteindelijk hadden we een lijst met een stuk of 15 items die gevaarlijk/niet-leefbaar waren. Bijvoorbeeld de riolering/vuilwater afvoer was zo slecht (aangelegd <10 jaar geleden) dat deze bijna geheel vervangen moest worden, binnen en buiten het huis. Ook delen van de vloer/plafond waren zo rot door lekkage, dat er gaten van ~1m² tevoorschijn kwamen zodra het laminaat was weggehaald. Lekkage was gemeld én gerepareerd volgens de verkopers... tja, het lek zelf was inderdaad opgelost, zullen we maar zeggen.

Wij zijn ook langs alle kanalen geweest, bureau voor bouwpathologie is meerdere keren over de vloer geweest, meerdere constructeurs (het waren zeer verschillende gebreken, op verschillende momenten), allerlei aannemers/bouwvakkers en natuurlijk advocaten. Iedereen was het erover eens: Grote gebreken en verkopende partij + bouwkundige hebben steken laten vallen. Maar uiteindelijk is de zaak geëindigd met: Normale bewoning kan, vorige bewoners hadden nergens last van voor meerdere jaren. Ook kan niet met 100% zekerheid aangetoond worden dat zij de gebreken geweten hebben (er was een gebrek waar ook een draagbalk miste in een toog, welke zeker ten tijde van hun bewoning gebouwd was, toch was dat juridisch niet afdekkend).

Lang verhaal kort: ruime 5-cijferige kosten aan herstel, maar gewoon voor eigen rekening. Definitie van 'Verborgen Gebrek' is lastig om te kunnen claimen. Trouwens is de relatie met de nieuwe buren nu al bekoeld, want de oude bewoners hebben hen ook ingelicht over onze juridische strijd en die hadden hun oordeel al klaar.

[ Voor 7% gewijzigd door DarkKnight op 21-12-2017 16:32 ]

[Yucon]

FragDaddy schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:02:
[...]

Doe nou eens alsof jij de verkoper was. Je hebt 8 jaar geleden een pand gekocht en daar lekker gewoond. Verder niets verbouwd ofzo. Gewoon lekker gewoond. Je hebt het verkocht en de koper komt nu met een verhaal dat er een draagbalk mist en dat die er wel hoort te zitten. Of je even 2500 euro wilt lappen.

Ik zou als verkoper denken: Huh? Ik heb daar 8 jaar gewoond en nooit wat van gemerkt en nu trekken jullie het hele huis uit elkaar en ga je me aansprakelijk stellen voor iets waar ik me helemaal niet aansprakelijk voor voel.

Oh, ik moet de persoon waar ik 8 jaar geleden het huis van gekocht heb maar eens bellen? kijken of ik die aansprakelijk kan stellen? Ja dag, die ziet me aankomen! En die persoon heeft ook nooit wat gemerkt. Dan kan die persoon de persoon waar hij het huis 36 jaar geleden (ofzo) van heeft gekocht aanspakelijk stellen? Oh die is overleden? De erfgenamen dan!!!!!11

Allemaal leuk en wel en vanuit emotie geschreven, maar als dit (https://www.gelderlander....stortingsgevaar~ae7720d4/) het soort maatregelen zijn dat professionele partijen in dit soort situaties nemen is dat wel erg makkelijk gedacht. Juist hierdoor lijkt me de verkoper achter de vodden aanzitten toch best kansrijk.

En ik zou het omdraaien; je kunt als koper zeggen dat je voor 2500 euro geen rechtzaak wil starten.. maar je kunt het ook omdraaien en je afvragen of je als verkoper wel voor 2500 euro voor de rechter wil komen.

[Simonsters]

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie eiken houten kast boven gaat zetten. Of een ander (zeer) zwaar object.

Zijn er uberhaupt bouwtekeningen? En zijn die nog leesbaar? En werd er 100 jaar geleden een berekening gemaakt mbt vloerbelasting, of ging dat gewoon op 'ervaring'? En hoe relevant is die berekening nog nadat ooit de draagmuur verwijderd is?

Die zijn er, voor zover bekend niet. Er werd toen toch grotendeels gebouwd op gezond verstand. Iets dat niet aanwezig was bij degene die klakkeloos de draagmuur eruit heeft geslagen.

Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

Dit was ook min of meer de conclusie van degene die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd.

@DarkKnight Dit soort 'horror' verhalen maken dat we inderdaad nogal twijfelen om door te zetten. Nu zou je een aantal zaken die je noemt onder de ouderdomsclausule kunnen gooien, maar zeker constructieve gebreken voor mijn gevoel niet. Blijkt wel weer dat je als koper niet heel sterk staat in dergelijke situaties. Neem aan dat jouw advies is ons verlies te nemen?

En ik zou het omdraaien; je kunt als koper zeggen dat je voor 2500 euro geen rechtzaak wil starten.. maar je kunt het ook omdraaien en je afvragen of je als verkoper wel voor 2500 euro voor de rechter wil komen.

Dit dachten wij dus ook, vandaar de uitnodiging om het onderling op te lossen. Helaas lijken ze daar niet in mee te willen gaan.

[ Voor 10% gewijzigd door Simonsters op 21-12-2017 17:10 ]

[Nilvo]

decipherer schreef op donderdag 21 december 2017 @ 09:34:
Ik vraag me ook af waarom je die balken 2cm op zou gaan krikken met eventuele problemen op de bovenverdieping tot gevolg. Een doorbuiging van 2cm is natuurlijk niets over een lengte van 8 meter.

De maximale doorbuiging bedraagt 0,2% als er een stenen wand op de te ondersteunen vloer staat. Bij een overspanning van 8 m komt dat dus neer op 16 mm. Dan is de huidige doorbuiging van 22 mm dus al vrij fors. Zeker als het theoretisch maximum volgende constructeur uitkomt op 170+ mm.

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:12:

Praktijk is dus dat het ten minste 8 jaar goed is gegaan. En dat het dus aan ons is aan te tonen dat het, zonder wijzigingen, morgen fout zou kunnen gaan. Ofwel dat de huidige constructie normale bewoning in de weg staat. Het inzicht van een aannemer en een onafhankelijke constructieberekening zijn hierin klaarblijkelijk niet voldoende.
Ergens vraag ik me dan af hoe bont de situatie dan wel niet moet zijn voordat je iemand aansprakelijk kan stellen.

Maar goed, die balk gaat er gewoon komen. Vraag is alleen wie deze gaat betalen.

Aantonen dat het fout kan gaan is niet zo heel moeilijk. Bij een vloer moet er gerekend worden op 175 kg/m². Als dat dus niet kan is het dus niet geschikt voor bewoning. Op dat punt zou het rapport ruim afdoende moeten zijn.
Dat het al die jaren goed is gegaan bij de vorige bewoners is hun geluk. Dat betekend nog steeds niet dat het goed is geweest of überhaupt veilig is geweest.

Heel veel sterkte met deze situatie!

[RemcoDelft]

Tommie12 schreef op donderdag 21 december 2017 @ 13:19:
Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

Na verder te lezen zou ik er toch meer gerust op zijn als dit gestut kan worden. Zo'n ding er onder dus:


De vergelijking met die balkons maakt dat ik dit nu zeg. Die balkons hingen al 40 jaar, maar vanwege aansprakelijkheid mag je er opeens niet meer op lopen. Het zou je maar net gebeuren dat je halve huis naar beneden komt rond de kerst!
Als het geen eigen huis zou zijn maar er een of andere instantie betrokken zou zijn, zou onbewoonbaar verklaren en per direct niet meer betreden met 230% overbelasting me niet verbazen.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 21-12-2017 19:32 ]

[__fred__]

Hackus schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:55:
[...]

Vervelend wat je hebt meegemaakt. maar het gaat hier om verkoper aansprakelijk stellen, zoals ik het lees. en niet de aannemer die ooit de dragende muur heeft verwijdert.

Het feit dat ik een nieuwbouwwoning kocht en geen bestaande woning en dus een andere partij moest aanklagen doet volgens mij niet zoveel ter zake. Het gaat erom dat een rechtzaak langdurig en kostbaar is en wellicht daardoor voor 2,5k niet de beste keuze.

Maar wellicht was dat niet duidelijk uit mijn verhaal op te maken.

[Yucon]

__fred__ schreef op donderdag 21 december 2017 @ 20:02:
[...]


Het feit dat ik een nieuwbouwwoning kocht en geen bestaande woning en dus een andere partij moest aanklagen doet volgens mij niet zoveel ter zake. Het gaat erom dat een rechtzaak langdurig en kostbaar is en wellicht daardoor voor 2,5k niet de beste keuze.

Maar wellicht was dat niet duidelijk uit mijn verhaal op te maken.

Ik zou persoonlijk ook bij de rechter weg proberen te blijven. Dat is voor iedereen beter, en onderhands regelen elk de helft te betalen lijkt me voor beide partijen niet zo'n onredelijk idee. Let er op dat als je een krabbel ergens onder zet waarmee je de verkopers van alle aansprakelijkheid vrijwaart dit alleen op dit punt moet zijn. Als je dat weglaat krijg je dadelijk de situatie dat je een spreekwoordelijke 25k vanwege een rotte fundering ineens niet meer kunt verhalen omdat ze zich op die volledige vrijwaring beroepen.

[DarkKnight]

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 17:01:

@DarkKnight Dit soort 'horror' verhalen maken dat we inderdaad nogal twijfelen om door te zetten. Nu zou je een aantal zaken die je noemt onder de ouderdomsclausule kunnen gooien, maar zeker constructieve gebreken voor mijn gevoel niet. Blijkt wel weer dat je als koper niet heel sterk staat in dergelijke situaties. Neem aan dat jouw advies is ons verlies te nemen?

Ligt eraan: Als je toch al geen andere relatie met de verkopende partij hebt, behalve het huis en je de stress rondom rechtsbijstand/advocaat/onderzoeken/etc. aandurft, dan kan je het altijd proberen. Zolang het via rechtsbijstand gaat en die nog heil zien in de zaak, blijven de kosten zeer laag. Maar mocht het daar ophouden, zou ik voor € 2500 niet doorgaan. Want zoals _fred_ ook al aangeeft, dan wordt het een zeer kostbare en zware/langlopende zaak.

Indien je nog bij de verkopende partij op de koffie wilt gaan in de toekomst ( ), dan zou ik er niet aan beginnen. Óf als jullie nu al moe zijn van alle rompslomp, want die gaat sowieso veel erger worden als het 'officieel' een zaak is. En maanden/jaren is de tijdslijnen die je wel in kan calculeren, dus... vraag is of dat het waard is.

Bij ons werd ook heel erg naar elkaar gewezen. Dus verkopers wezen naar aannemers, makelaar en bouwkundige, de bouwkundige wees weer door naar 'verborgen' en aannemers, de makelaar deed een "habe es nicht gewusst" en verwees weer terug naar bouwkundige en verkopers. En uiteindelijk is het vooral de bouwkundige die de inspectie heeft gedaan, die gefaald heeft (voor ons).

[GrooV]

EvH schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:07:
Ik ga met Nyarlathothep mee, dit lijkt mij ook een nogal gevaarlijke situatie.

Zie ook een andere casus:

https://www.nemassdeboer....w-verkoper-aansprakelijk/

Let wel op, het hof rekent voor een hele nieuwe draagbalk constructie van een aanbouw maar 1225 euro. Plus 600 euro onderzoekskosten. Dit is zelfs veel minder dan de TS vraagt voor een simpele stalen ligger te plaatsen.

@Simonsters Zijn je binnen muren overigens wel dragend genoeg voor de balk?

[ Voor 6% gewijzigd door GrooV op 22-12-2017 09:32 ]

[nare man]

DarkKnight schreef op vrijdag 22 december 2017 @ 08:31:
[...]
Bij ons werd ook heel erg naar elkaar gewezen. Dus verkopers wezen naar aannemers, makelaar en bouwkundige, de bouwkundige wees weer door naar 'verborgen' en aannemers, de makelaar deed een "habe es nicht gewusst" en verwees weer terug naar bouwkundige en verkopers. En uiteindelijk is het vooral de bouwkundige die de inspectie heeft gedaan, die gefaald heeft (voor ons).

En die heeft z'n aansprakelijkheid natuurlijk uitgesloten...

[Simonsters]

@GrooV Een van de problemen is inderdaad dat de balk niet klakkeloos geplaatst kan worden doordat de schouw in de weg zit. De bestaande muur is daar niet geschikt voor een draagbalk, dus er moet eerst nog een stalen profiel (100 mm) in de lengterichting in de muur worden gewerkt. Hierop kan de overspanning komen te liggen.
Deze kosten, die van het constructierapport en afwerking zitten ook in die offerte trouwens, dat verklaard die 2500 (incl. btw) misschien wat meer.

@Nilvo Bedankt voor je tip. In het rapport, moeilijk leesbaar voor een leek, staan wel een aantal berekeningen. Zeggen deze getallen jou wat? https://1drv.ms/i/s!Al3MJlKl_8r7jZdrPoFeB2UY3RlUvQ

Ik zou persoonlijk ook bij de rechter weg proberen te blijven. Dat is voor iedereen beter, en onderhands regelen elk de helft te betalen lijkt me voor beide partijen niet zo'n onredelijk idee. Let er op dat als je een krabbel ergens onder zet waarmee je de verkopers van alle aansprakelijkheid vrijwaart dit alleen op dit punt moet zijn. Als je dat weglaat krijg je dadelijk de situatie dat je een spreekwoordelijke 25k vanwege een rotte fundering ineens niet meer kunt verhalen omdat ze zich op die volledige vrijwaring beroepen.

Onderhands lijkt ons ook voor iedereen beter, maar helaas lijken ze daar niet in mee te willen gaan. Denk ook dat het nog wel even kan duren voordat we tot een overeenstemming komen.. Scheelt dat we de verbouwing zelf gewoon door kunnen laten gaan, dan zit je toch net wat minder op hete kolen.
Volgende week wordt de balk geplaatst, voor die tijd documenteren we alles nogmaals (foto's van de muren, hoogte metingen etc.).

[nare man]

Ik zou een concept dagvaarding op (laten) stellen die aan verkopers toesturen met een briefje dat je de zaak aan de rechter zult voorleggen en dat je dan het volledige bedrag inclusief rente en kosten zult vorderen, maar dat je de voorkeur geeft aan een regeling en dat je daarom voorstelt dat zij 75% van het bedrag betalen (zonder rente en kosten) en dat je het boek dan sluit.

Dan wordt de keuze voor hen wat 'scherper'.

[Simonsters]

@nare man Goed plan. We wachten nog even de offerte van een derde partij af (komt als het goed is vandaag), die gespecialiseerd is in het vaststellen van bouwkundige gebreken (op aanraden van de juriste). Als deze vaststelt dat dit gebrek normaal gebruik in de weg staat staan we een stuk sterker in deze kwestie.

[Nilvo]

Het is een tijd geleden dat ik sterkteleer heb gehad, maar heb er even naar gekeken. Hetgeen wat in de tabel wordt aangeven zijn de belastingen van de diverse subcomponenten (bijv een muur, een vloer of een variabele last) waarmee gerekend is in de verdere berekeningen. Het zijn zeg maar een soort van aannames. De waardes worden in kN/m2 weergegeven. Zeg maar 2 kN/m2 komt neer op een massa van 200kg per 1m2.

De waardes die ik zie staan zijn niet bijzonder hoog of laag. Zou de variabele last van het dak zelf iets hoger hebben ingeschat ivm winddruk en sneeuwpak. Daarnaast mis ik nog wel de veiligheidsfactoren om tot de rekenlasten te komen. Deze zijn 1,2 voor statische lasten en 1,5 voor dynamische lasten. Een draagbalk voor bijv 1000 kg is dus altijd uitgerust op 1500 kg. Mogelijk dat dat op een andere pagina wel is meegenomen.

[Kalevandaal]

Even inhakend op een aantal punten:
- jaren 30 woning heeft vloerdelen als vloerveld, en heeft geen samenhang dus geen constructieve waarde. Underlayment heeft dit wel
- wij passen bij renovatie vaak een hoedligger toe. Dit is bijvoorbeeld een HEB met een onderplaat waar de balklaag op rust.
Constructief gezien is deze sterker, balk kan tussen de houten balklaag (wel even doorzagen, afstempelen en balkankers laten lassen) maar wel prijzige oplossing en mogelijk niet wat je wil

[Bockelaar]

@Simonsters enig nieuws?

[Simonsters]

Afgelopen week een bericht gekregen dat de verkopers alle aansprakelijkheid afwijzen en geen noodzaak zien om langs te komen en de situatie te bespreken.
We hebben ze de kans gegeven zelf met een oplossing te komen maar willen dit dus niet.

In overleg met de rechtsbijstand besloten over te gaan tot herstel. De aannemer heeft een HEB 200 geplaatst (zie foto). Deze wordt nog afgetimmerd met eiken. De verdiepingsvloer is ruim 2.5 cm omhoog geplaatst. Los van wat scheuren in de verf en wat kieren langs de kozijnen geen verdere schade. Dus dat valt mee. Je merkt direct dat de hele zaak zoveel steviger is geworden, het veert niet meer, deuren sluiten beter. Dus, even los van de juridische kant, zijn we tevreden over de oplossing.

Een dezer dagen ontvangen we het rapport van het bureau voor bouwpathologie. Even afwachten dus. Afhankelijk daarvan laten we de rechtsbijstand de zaak uitvechten. Mocht het gebrek niet ernstig genoeg zijn, dan laten we het hierbij.

[immetjes]

Mooie gedaan. Ook hoe de balk links in de muur gesteund is.

[Yucon]

Hoe krijgen ze zo'n balk nu eigenlijk fysiek op z'n plaats? Het lijkt me een erg lastig hanteerbaar ding.

[Pat911]

Ik heb ook zo'n soort balk moeten (laten) plaatsen. Gewoon met in hoogte verstelbare stempels eronder. Even wat spierkracht om die balk erop te leggen, en dan omhoog krikken (denk maar aan hoe je je auto omhoog krikt als je een lekke band hebt).

[Simonsters]

Hoewel ik niet bij de plaatsing was, klopt de beschrijving van Pat911. Het plaatsen zelf is niet zo ingewikkeld eigenlijk. Met twee man de balk erin tillen en dan opstempelen. De aannemer vertelde dat hij een keer of 20 naar boven is gelopen om te controleren of alle tegels nog op de badkamermuur zaten. Heel gerust was hij er niet op. Achteraf was hij heel tevreden, had niet gedacht dat het zo gemakkelijk was om de vloer die 2.5 cm omhoog te drukken.

De uitdaging (voor mij dan) zat vooral in de steunbalk in de draagmuur. Blij dat de aannemer dat heeft gedaan.

[Verwijderd]

Ben erg benieuwd hoe dit is afgelopen? Mooie oplossing trouwens...

[sypie]

@Simonsters @Verwijderd vraagt hoe het is afgelopen...

(@Verwijderd taggen werkt beter, krijgt de TS een melding van te zien.

[Simonsters]

Rapport van het Bureau voor Bouwpathologie hebben we +- 3 weken geleden ontvangen. Rapport was overduidelijk.

Vraag: Staat de huidige situatie van de verdiepingsvloer het normale gebruik van de woning in de weg? Is het rapport van de constructeur voldoende om dit vast te stellen?
Antwoord: Ja de (oorspronkelijke) staat van de verdiepingsvloer staat het normaal gebruik van de woning in de weg en ja, het rapport van de constructeur is voldoende om dit vast te stellen.

Voor nieuwe woningen zijn de eisen strenger dan voor bestaande, oude woningen, maar elke woning
moet aan een bepaalde en absolute minimum eis voldoen. De bepaling van deze minimumeisen staat geregeld in de NEN-8700, waarin een zogenoemd afkeurcriterium wordt omschreven. Wanneer de constructie niet aan dit criterium voldoet, kan deze als onveilig worden bestempeld. Uit de berekening komt naar voren dat zowel de doorbuiging te groot is als de sterkte te zwak. Doorbuiging is geen 'afkeureis', sterkte wel. Met een overschrijding van bijna 130% voldoet de vloer niet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit en kan dus als onveilig worden beschouwd. Vanwege deze onveilige situatie acht ondergetekende de woning dan ook niet voor normaal gebruik geschikt, ondanks dat deze vloer waarschijnlijk al geruime tijd zo 'hangt'. Al die tijd is er echter sprake geweest van een veiligheidsrisico. Zeker toekomstige wijzigingen aan de woning wil ondergetekende ten strengste afraden, tot de vloer voldoende is gestabiliseerd.

Dit is (vanzelfsprekend) gecommuniceerd met de tegenpartij. Desondanks wederom geen gehoor. Allerlei 'drog'redenen worden aangevoerd om aansprakelijkheid af te wijzen. Zo halen ze aan dat "een expertise heeft plaats gevonden zonder dat mijn cliënten zijn uitgenodigd, hetgeen in strijd is met de hoor en wederhoor "

Tsja, vanaf mail 1 hebben we ze uitgenodigd om langs te komen en er onderling uit te komen. Als je daar dan niet op in gaat, houdt het ergens een keer op.

De stelling dat sprake zou zijn van een gebrek die het normale gebrek zou beletten, dan wel dat sprake zou zijn van een veiligheidsrisico zoals de expert stelt, valt dan ook niet eenvoudig te begrijpen.

Veel duidelijker kan de conclusie van het bureau niet zijn lijkt me..
Onze juriste heeft een uitnodiging uitgestuurd voor mediation, om er alsnog onderling uit te komen. Dat heeft nog steeds onze voorkeur. Mocht dat worden afgewezen hebben we er in ieder geval alles aan gedaan om er onderling uit te komen. De juriste denkt dat we zeer sterk staan in deze zaak, en zal dan ook een rechtszaak opstarten als dat nodig blijkt te zijn.

Het feit dat de rechtsbijstand deze zaak verder gaat afhandelen maakt dat we ons niet meer druk maken om de hele situatie. Verder verloopt de verbouwing voorspoedig. De wetenschap dat het huis nu voldoet aan alle bouwcriteria geeft een hoop gemoedsrust.

[XyritZz]

Duidelijk verhaal, ben heel benieuwd wat er nog uit rechtsbijstand gaat komen. Maar wel fijn dat je zelf nu gewoon verder kunt gaan met verbouwen en genieten van je woning.

[robvdheijden]

Een heel interessant verhaal, ben zeer benieuwd hoe dit afloopt.
Persoonlijk verwacht ik niet dat je dit gaat winnen. Aangezien het huis al lang op deze wijze is blijven staan.

Uiteraard wel de juiste beslissing dat je dit hebt laten maken.

[Simonsters]

@robvdheijden Ben wel benieuwd waarom je dat verwacht. Heb je ervaring met dit soort zaken?

Zoals ik het nu zie, wij kopen een huis (definitie volgens koopovereenkomst "de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijk eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis').
Na start geplande werkzaamheden blijkt er een verborgen gebrek te zijn. Zolang dit gebrek normaal gebruik niet in de weg staat/niet ernstig is, valt dit onder de ouderdomsclausule.
De aannemer, constructeur en vervolgens bureau voor bouwpathologie stellen ieder op hun beurt vast dat de woning niet voldoet aan de minimumeisen die gesteld worden aan een woonhuis (NEN-8700). Dit gebrek is dus ernstig, staat normaal gebruik in de weg en valt niet onder de ouderdomsclausule.

Dan hebben de verkopers niet voldaan aan hun plicht, namelijk, overdracht van een woonhuis.
Toch?

[Ryur]

robvdheijden schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 09:38:
Een heel interessant verhaal, ben zeer benieuwd hoe dit afloopt.
Persoonlijk verwacht ik niet dat je dit gaat winnen. Aangezien het huis al lang op deze wijze is blijven staan.

Uiteraard wel de juiste beslissing dat je dit hebt laten maken.

Als ik zo het rapport lees, is het juist meer geluk dat het huis al lang op deze wijze is blijven hangen.
En denk ik juist wel dat de TS het gaat winnen, aangezien de situatie voordat die balk ertussen zat gewoon gevaarlijk/tegen de regels is.

Super mooi hoe het nu opgelost is met die balk!
Hopelijk gaat de juridische strijd ook nog mooi opgelost worden.

Sowieso veel plezier in de woning

[ Voor 11% gewijzigd door Ryur op 20-02-2018 10:00 ]

[nare man]

Tsja, uitprocederen kan maar ik niet wenselijk. Als die advocaat een beetje kundig is bouwt ze gewoon een goede positie/druk op en weet ze voor jullie een regeling te treffen. Beter dan maanden in onzekerheid zitten over de uitkomst van een rechtszaak.

[Bart ®]

Lijkt me inderdaad duidelijk dat je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen. Ik ben dan wel weer benieuwd of de vorige bewoners de bewoners daarvoor dan weer aansprakelijk kunnen stellen...

[Flimovic]

Bart ® schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:05:
Lijkt me inderdaad duidelijk dat je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen. Ik ben dan wel weer benieuwd of de vorige bewoners de bewoners daarvoor dan weer aansprakelijk kunnen stellen...

Volgens mij niet, een verborgen gebrek moet je wel binnen redelijke termijn melden bij de vorige bewoners (dacht ik).

[Bart ®]

Flimovic schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:07:
[...]


Volgens mij niet, een verborgen gebrek moet je wel binnen redelijke termijn melden bij de vorige bewoners (dacht ik).

Dat is dan wel zuur voor die mensen als ze oprecht van niets wisten.

[robvdheijden]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 09:58:
@robvdheijden
De aannemer, constructeur en vervolgens bureau voor bouwpathologie stellen ieder op hun beurt vast dat de woning niet voldoet aan de minimumeisen die gesteld worden aan een woonhuis (NEN-8700). Dit gebrek is dus ernstig, staat normaal gebruik in de weg en valt niet onder de ouderdomsclausule.

Dan hebben de verkopers niet voldaan aan hun plicht, namelijk, overdracht van een woonhuis.
Toch?

Dat is het probleem naar mijn idee, die NEN-norm.
Dit huis is gebouw voordat deze normen bestonden en hoeft hier waarschijnlijk wettelijk gezien niet aan te voldoen. Ik denk ook sowieso dat dit niet te verwijten is aan de vorige bewoners. Daarnaast een overschrijding van 30% bij een dergelijk oud huis valt naar mijn idee wel mee.
Daarom heb redelijke twijfel of een rechter je hierin gelijk gaat geven.

Voor de duidelijkheid je hebt voor 100% de juiste beslissing genomen om dit te laten maken. Zou er anders ook niet met een gerust hart in wonen. En met de punten heb je zeker ook gelijk, ik twijfel alleen of de rechter je hierin gelijk gaat geven.

Ik heb redelijk wat ervaring met verbouwingen/ bouw en het is schokkend hoeveel dergelijke huizen er staan die lang niet aan de huidige normen voldoen.

[Simonsters]

Dat is dan wel zuur voor die mensen als ze oprecht van niets wisten.

Helemaal mee eens. Dat maakt het ook wat vervelender allemaal, ik denk niet dat ze dit hebben geweten. Nu waren ze wel erg laks met onderhoud van de woning (lees geen onderhoud in de afgelopen 8 jaar), hadden ze misschien wel moeten doen.
Maar goed, mede hierom wilden we hier graag onderling uitkomen.
Daarom maakt de zakelijke en afstandelijke houding van de verkopende partij het in die zin voor ons ook eenvoudiger. Geen overleg mogelijk? Enkel een forward van de jurist op onze mailing? Dan wordt het voor ons ook een puur zakelijk geschil. Waarin ik nu denk dat we aardig sterk staan.

[FirePuma142]

robvdheijden schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:11:
[...]


Dat is het probleem naar mijn idee, die NEN-norm.
Dit huis is gebouw voordat deze normen bestonden en hoeft hier waarschijnlijk wettelijk gezien niet aan te voldoen. Ik denk ook sowieso dat dit niet te verwijten is aan de vorige bewoners. Daarnaast een overschrijding van 30% bij een dergelijk oud huis valt naar mijn idee wel mee.
Daarom heb redelijke twijfel of een rechter je hierin gelijk gaat geven.

Voor de duidelijkheid je hebt voor 100% de juiste beslissing genomen om dit te laten maken. Zou er anders ook niet met een gerust hart in wonen. En met de punten heb je zeker ook gelijk, ik twijfel alleen of de rechter je hierin gelijk gaat geven.

Ik heb redelijk wat ervaring met verbouwingen/ bouw en het is schokkend hoeveel dergelijke huizen er staan die lang niet aan de huidige normen voldoen.

De uitgevoerde keuring valt onder punt 3 hier genoemd:

https://www.nen.nl/NEN-Sh...constructies-NEN-8700.htm

Juist voor bestaande bouw is er een minimumnorm vastgelegd. En nee, wellicht niet te wijten aan de vorige bewoners, maar dat betekent niet dat ze er niet verantwoordelijk voor zijn.

[Verwijderd]

Wijsheid is om niet van een mug een olifant te maken. Bovendien lijkt het mij niet dat men bewust een gebrek verkocht.
Joods wettisch dus om hier achteraan te gaan. Je weet wel oog om oog maar niet de oplossing.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 20-02-2018 10:44 ]

[Verwijderd]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 09:58:
@robvdheijden Ben wel benieuwd waarom je dat verwacht. Heb je ervaring met dit soort zaken?

Zoals ik het nu zie, wij kopen een huis (definitie volgens koopovereenkomst "de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijk eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis').
Na start geplande werkzaamheden blijkt er een verborgen gebrek te zijn. Zolang dit gebrek normaal gebruik niet in de weg staat/niet ernstig is, valt dit onder de ouderdomsclausule.
De aannemer, constructeur en vervolgens bureau voor bouwpathologie stellen ieder op hun beurt vast dat de woning niet voldoet aan de minimumeisen die gesteld worden aan een woonhuis (NEN-8700). Dit gebrek is dus ernstig, staat normaal gebruik in de weg en valt niet onder de ouderdomsclausule.

Dan hebben de verkopers niet voldaan aan hun plicht, namelijk, overdracht van een woonhuis.
Toch?

Even advocaat vd duivel spelen:
- rechtspraak laat zien dat oude huizen (dit is toch jaren 30 woning?) meer gebreken mogen hebben dan nieuwere huizen (zie bijv. http://deeplink.rechtspra...ECLI:NL:RBLEE:2009:BJ3556)
- woning is gewoon bewoonbaar, gaat al jaren goed --> normaal gebruik is mogelijk, gestelde gebrek is dus niet ernstig genoeg
- kopers waren op de hoogte van achterstallig onderhoud, dan mag je minder verwachten
- verzwaarde onderzoeksplicht koper ivm ouder huis, waarom niet destructief onderzoek laten doen? Komt voor risico van koper.

Ik chargeer uiteraard een beetje, maar dat zal de gemachtigde van de verkoper ook doen

[Flimovic]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:41:
Wijsheid is om niet van een mug een olifant te maken. Bovendien lijkt het mij niet dat men bewust een gebrek verkocht.
Joods wettisch dus om hier achteraan te gaan. Je weet wel oog om oog maar niet de oplossing.

2500 euro vind ik geen 'mug'. Juist door het uit te zoeken wat de minimale eisen zijn aan een woonhuis, geeft wel aan dat ze hebben gekeken of het de mug of de olifant was. Het bleek dus de olifant.

[Verwijderd]

Flimovic schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:55:
[...]


2500 euro vind ik geen 'mug'. Juist door het uit te zoeken wat de minimale eisen zijn aan een woonhuis, geeft wel aan dat ze hebben gekeken of het de mug of de olifant was. Het bleek dus de olifant.

Kun je iemand verantwoordelijk stellen voor wat iemand niet kent?
Vleselijk wettisch ja... Met verstand van de 'geest', nee.

[Flimovic]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:57:
[...]


Kun je iemand verantwoordelijk stellen voor wat iemand niet kent?
Vleselijk wettisch ja... Met verstand van de 'geest', nee.

Natuurlijk kan dat. Dat is precies wat @Verwijderd hier doet namelijk. Is het lullig voor de verkopende partij? Ja. Is het terecht? Ook ja. Dat is nu eenmaal het risico wat je neemt als verkopende partij van een huis.

[Bart ®]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:15:
[...]


Helemaal mee eens. Dat maakt het ook wat vervelender allemaal, ik denk niet dat ze dit hebben geweten. Nu waren ze wel erg laks met onderhoud van de woning (lees geen onderhoud in de afgelopen 8 jaar), hadden ze misschien wel moeten doen.
Maar goed, mede hierom wilden we hier graag onderling uitkomen.
Daarom maakt de zakelijke en afstandelijke houding van de verkopende partij het in die zin voor ons ook eenvoudiger. Geen overleg mogelijk? Enkel een forward van de jurist op onze mailing? Dan wordt het voor ons ook een puur zakelijk geschil. Waarin ik nu denk dat we aardig sterk staan.

Je hebt ook helemaal gelijk hoor. Ik weet niet wat ze denken te bereiken met hun manier van handelen, gaat ze waarschijnlijk alleen maar meer kosten. Misschien is het angst/onwetendheid?

Verwijderd schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:52:
- woning is gewoon bewoonbaar, gaat al jaren goed --> normaal gebruik is mogelijk, gestelde gebrek is dus niet ernstig genoeg

Dat argument houdt natuurlijk totaal geen steek. Dat iets al jaren goed gaat, maakt het niet opeens veilig.

[ Voor 16% gewijzigd door Bart ® op 20-02-2018 11:05 ]

[Hackus]

@Simonsters Je hebt antwoord gekregen op je vraag die je stelde voor onderzoek. Maar niet op de vraag die je hier stelt. Aangezien je vanaf begin al geen (medewerking/interesse kreeg) van de verkopende partij. De verkopende partij kan dit voor hun gunstig beoordelen. het is nu al 20 februari, is je verbouwing stilgelegd of hoe staat het ervoor ?

[Verwijderd]

Flimovic schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:01:
[...]


Natuurlijk kan dat. Dat is precies wat @Verwijderd hier doet namelijk. Is het lullig voor de verkopende partij? Ja. Is het terecht? Ook ja. Dat is nu eenmaal het risico wat je neemt als verkopende partij van een huis.

Het verschil tussen het vlees en de geest.
Voor het vlees is er geen hoop zonder de geest.

[vanisher]

Wij zitten met iets soortgelijks, en lekkende kelder (8x8m). Waarvan de bewoner heeft aangegeven dat deze droog is.

Gelijk hebben en gelijk krijgen zijn helaas 2 verschillende dingen. Kosten voor reparatie zijn 2500 - 3000. Ik heb het maar gelaten voor wat het is en gewoon laten repareren. Het is mij de stress en het gezeik niet waard.

[Simonsters]

Wel mooi om te zien dat er zoveel reacties zijn op deze kwestie. Alle kanten worden inmiddels aardig belicht.
@Verwijderd

- kopers waren op de hoogte van achterstallig onderhoud, dan mag je minder verwachten

Dit is ook allemaal afgedekt middels de ouderdomsclausule. Zo bleken er ook een aantal vloerbalken verrot bijvoorbeeld. Dat is dan een geval van 'jammer maar helaas, moet je maar een nieuwbouwwoning kopen'.

woning is gewoon bewoonbaar, gaat al jaren goed --> normaal gebruik is mogelijk, gestelde gebrek is dus niet ernstig genoeg

Tsja, met een veiligheidsrisico ja. Als we dit van te voren hadden geweten hadden we 1. het huis niet gekocht of 2. verder onderhandeld over de aankoopprijs.

rechtspraak laat zien dat oude huizen (dit is toch jaren 30 woning?) meer gebreken mogen hebben dan nieuwere huizen

Klopt, niet ernstige verbreken. Je koopt een oud huis, daarvan mag je verwachten dat er wat aan zit te komen. Echter is het ontbreken van een complete draagmuur niet iets wat je mag verwachten.

verzwaarde onderzoeksplicht koper ivm ouder huis, waarom niet destructief onderzoek laten doen? Komt voor risico van koper.

Met de kennis van nu, ja inderdaad. Als je alles van de te voren had geweten he. Dan had ik in 2014 grootschalig Bitcoin ingekocht en nu een tweede huis aan de Franse Riviera gehad.

@Dr.Zeno

Kun je iemand verantwoordelijk stellen voor wat iemand niet kent?
Vleselijk wettisch ja... Met verstand van de 'geest', nee.

Dit dilemma hebben wij ook gehad. Echter, als we dit hadden geweten hadden we het huis niet gekocht. Nu is het wel ons probleem. Om het minder zwart wit te maken hebben geprobeerd er onderling uit te komen. (4x inmiddels).


@Hackus
We zijn, na de 2de afwijzing om de hele situatie te komen bekijken, verder gegaan met herstel en de verbouwing. Uiteraard uitgebreid gedocumenteerd wat de oude situatie was, zodat hier later geen discussie over komt. Stukadoor komt binnenkort alles afwerken binnen, dan de laatste zaken. Vloerverwarming zit erin, lichtstraat is af. Het schiet aardig op, wordt ontzettend mooi. Hebben we straks een jaren 30 huis met het comfort van een (bijna) nieuwe woning.

[OverSoft]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:22:

[...]

Dit dilemma hebben wij ook gehad. Echter, als we dit hadden geweten hadden we het huis niet gekocht. Nu is het wel ons probleem. Om het minder zwart wit te maken hebben geprobeerd er onderling uit te komen. (4x inmiddels).

Sorry, maar dat gaat er bij mij echt niet in. Misschien 2000 euro afgedongen op de aankoopprijs, maar afzien van de koop omdat er een draagbalk geplaatst moet worden...
Het is nou niet zo dat er een overschot aan huizen beschikbaar is.

[Simonsters]

OverSoft schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:26:
[...]

Sorry, maar dat gaat er bij mij echt niet in. Misschien 2000 euro afgedongen op de aankoopprijs, maar afzien van de koop omdat er een draagbalk geplaatst moet worden...
Het is nou niet zo dat er een overschot aan huizen beschikbaar is.

Dan niet.
Maar als je te horen krijgt dat de woning waarover je aan het onderhandelen bent, in constructief slechte staat is omdat er een Bennie Beun heeft lopen klussen? (dan heb je het niet over een lik verf hier en daar he). Wat zit er nog meer verborgen dan? Waar je later nog achter gaat komen? Voor mij zou dit wel degelijk een afknapper zijn geweest.

[OverSoft]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:30:
[...]


Dan niet.
Maar als je te horen krijgt dat de woning waarover je aan het onderhandelen bent, in constructief slechte staat is omdat er een Bennie Beun heeft lopen klussen? (dan heb je het niet over een lik verf hier en daar he). Wat zit er nog meer verborgen dan? Waar je later nog achter gaat komen? Voor mij zou dit wel degelijk een afknapper zijn geweest.

Als er een GOEDE bouwkundige keuring was gedaan, dan had je geweten waar je aan toe was. Een draagbalk plaatsen is relatief gezien een kleine fix en wordt wel vaker uitgevoerd bij huizen / appartementen / bedrijven van 80+ jaar oud. (Ook na 50 jaar bewoning waar niets mis gaat)
Half Amsterdam zou wel wat structurele verstevigingen kunnen gebruiken.

Ik snap het wel, je wil een structureel goed huis (goh), maar dit is nou niet zo'n drama dat het huis direct op omvallen staat.

[mercapto]

Maar stel de verbouwing was boven geweest en niet beneden waar het gebrek tevoorschijn kwam. Had hij lekker de pleister die de hele teringzooi bij elkaar hield eruit gejast, alles mooi gemaakt en klaar is kees. Een week of wat later wil de deur niet meer dicht en spatten de tegels van de muur, is de vloer gaan verzakken van 2cm naar inmiddels 10cm, en het eind is nog niet in zicht. Sta je dan, toch eens beneden kijken achter dat verlaagde plafonnetje...
Verrassing!

[Simonsters]

OverSoft schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:35:
[...]


Als er een GOEDE bouwkundige keuring was gedaan, dan had je geweten waar je aan toe was. Een draagbalk plaatsen is relatief gezien een kleine fix en wordt wel vaker uitgevoerd bij huizen / appartementen / bedrijven van 80+ jaar oud. (Ook na 50 jaar bewoning waar niets mis gaat)
Half Amsterdam zou wel wat structurele verstevigingen kunnen gebruiken.

Ik snap het wel, je wil een structureel goed huis (goh), maar dit is nou niet zo'n drama dat het huis direct op omvallen staat.

Een destructieve bouwkundige keuring had dit alles (waarschijnlijk) voorkomen. Dat is helaas niet gebeurd.
Nu willen we verder ook helemaal niet zuur overkomen, want dat zijn we echt niet. Als ze langs waren gekomen, desnoods met hun makelaar, onze aannemer en een kop koffie, dan waren we er wel uitgekomen.

[Ijsklont]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:46:
[...]


Een destructieve bouwkundige keuring had dit alles (waarschijnlijk) voorkomen. Dat is helaas niet gebeurd.
Nu willen we verder ook helemaal niet zuur overkomen, want dat zijn we echt niet. Als ze langs waren gekomen, desnoods met hun makelaar, onze aannemer en een kop koffie, dan waren we er wel uitgekomen.

Als dat was gebeurt dan had het nooit hoeven escaleren, jullie hebben dus wel de verkopende partij genoeg kans gegeven om rond de tafel te gaan.

Hoeveel vertraging heeft dit gedoe uiteindelijk de verbouwing opgeleverd? en hoeveel heeft dit jouw nu uiteindelijke gekost?

[Simonsters]

Hoeveel vertraging heeft dit gedoe uiteindelijk de verbouwing opgeleverd? en hoeveel heeft dit jouw nu uiteindelijke gekost?

We hebben een flexibele en meedenkende aannemer en installateur. Dus dat viel allemaal mee. Komen alleen de rapporten nog bij op het schade bedrag. Dus dat loopt inmiddels wel richting de 4k.
Vervelender was de periode (begin december tot 7 januari) waarin je in een huis leeft waar het gigantisch tocht omdat de planningen aangepast moesten worden. We noemden het zelf maar kamperen in ons eigen huis, omdat we het beneden niet meer warmer dan 14 graden kregen (met van die elektrische kachels naast de CV).

Maar goed, die periode is achter ons. Huis zit dicht, is constructief in orde, enkel nog wat afwerking hier en daar. Zal tzt nog een foto van het eindresultaat posten.

[CurlyMo]

Flimovic schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:07:
[...]


Volgens mij niet, een verborgen gebrek moet je wel binnen redelijke termijn melden bij de vorige bewoners (dacht ik).

U moet verborgen gebreken in huis binnen een redelijke termijn aankaarten bij de verkoper van de woning. Deze redelijke termijn wordt gezien als maximaal twee maanden na het ontdekken van het gebrek. Ook het herstel van een verborgen gebreken in huis moet binnen een redelijke termijn gebeuren. Ook hierbij geldt een periode van twee maanden.

https://www.verborgen-geb...rmijn-verborgen-gebreken/

Dit is een belangrijke nuance. Het kan natuurlijk dat de vorige bewoners het gebrek ook pas nu ontdekken via de huidige bewoners. Ze zullen alleen aannemelijk maken dat ze het niet eerder hadden kunnen weten. Bijv. door het doorzakken van de vloer. Maar ik kan mee voorstellen (= aanname) dat dit terug kan meanderen naar de bewoners die de verbouwing van de woning onkundig hebben laten uitvoeren. In een jaren '30 woning heeft op de plek waar nu de balk is aangebracht meestal een kamer-en-suite gezeten. Die had dezelfde functie als de balk nu.

[Chaos]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:52:
[...]

- woning is gewoon bewoonbaar, gaat al jaren goed --> normaal gebruik is mogelijk, gestelde gebrek is dus niet ernstig genoeg

Dat het toevallig al jaren goed ging lijkt me in dit geval totaal niet relevant. Dit ging ook al 24 jaar goed. Totdat het ineens niet meer zo goed ging en het hele pand instortte. Misschien dat de TS zijn meubels ietsje anders neerzet of in tegenstelling tot de vorige bewoners wel het bad gebruikt oid en voor je het weet ligt de 1e verdieping beneden. Met een reëel risico dat je huis instort kun je het toch met goed fatsoen niet bewoonbaar noemen?

[nare man]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 11:57:
[...]


We hebben een flexibele en meedenkende aannemer en installateur. Dus dat viel allemaal mee. Komen alleen de rapporten nog bij op het schade bedrag. Dus dat loopt inmiddels wel richting de 4k.
Vervelender was de periode (begin december tot 7 januari) waarin je in een huis leeft waar het gigantisch tocht omdat de planningen aangepast moesten worden. We noemden het zelf maar kamperen in ons eigen huis, omdat we het beneden niet meer warmer dan 14 graden kregen (met van die elektrische kachels naast de CV).

Maar goed, die periode is achter ons. Huis zit dicht, is constructief in orde, enkel nog wat afwerking hier en daar. Zal tzt nog een foto van het eindresultaat posten.

Wel balen. M|aar zoals ik zei: goed briefje maken, concept dagvaarding erbij, voorstel doen tot betaling van een redelijk bedrag, bijv. 3k als je schade 4k is, en aangeven dat je anders de zaak aan de rechter voorlegt en dan ook rente en kosten vordert (helaas zal de wederpartij geen griffierecht verschuldigd worden aangezien het om een kantonzaak gaat, dat zou de druk nog wat verhogen).

Kans is aanwezig dat als ze een rechtsbijstandsverzekering hebben, die het gevraagde bedrag gewoon uitbetaalt omdat het voor zo'n club vaak niet uit kan om voor kleinere vorderingen daadwerkelijk een advocaat in te schakelen.

[Pat911]

nare man schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 12:23:
Kans is aanwezig dat als ze een rechtsbijstandsverzekering hebben, die het gevraagde bedrag gewoon uitbetaalt omdat het voor zo'n club vaak niet uit kan om voor kleinere vorderingen daadwerkelijk een advocaat in te schakelen.

Dan heeft TS in ieder geval wel zijn extra onkosten eruit.

Mooie opgelost trouwens. Mooi huis met glas in lood ramen aan de voorkant. Ben benieuwd hoe het eindresultaat wordt.

Ben trouwens ook wel benieuwd naar wat er onder mijn plafond vandaan komt. Ook daar was vroeger een kamer en suite. Ik heb er wel een nieuw plafond ingehangen, maar ik weet echt niet meer of er nu wel of niet een dwarsverbinding halverwege is. Ik ga de kamer en suite terugbrengen, dus mocht het fout zitten, kan ik dat wel gelijk meenemen.

[Mathijs]

Ik wil niet veel zeggen, maar als ik 4x geprobeerd heb toenadering te zoeken om er samen uit te komen, ipv via gerechtelijke dwang, dan zou ik niet meer genegen zijn nog water bij de wijn te doen.
Dan is het gewoon procederen voor het volle bedrag, aangezien mijn redelijkheid dan ook met dezelfde mate verdwijnt, als de energie die erin gestopt moet worden en het onbehagen dat je er zelf door ervaart.

Overigens is 2500 euro nu ook niet het einde van de wereld. Ik snap de verkopende partij dan ook niet dat ze zich zo stug hebben opgesteld. Desnoods spreek je af dat er 25 maanden lang 100 euro wordt overgeboekt.

Ik denk niet dat de verkopende partij een rechtsbijstandsverzekering heeft, aangezien ze de kopende partij dan daarnaar hadden moeten doorverwijzen. Een rechtsbijstandsverzekering houd er totaal niet van als je in het begin zelf maar wat doet en ze later pas inschakelt. Vaak staat het ook in de voorwaarden dat je zelf niets mag verklaren naar de tegenpartij en alles via hun moet lopen.

Was er een rechtsbijstandsverzekering geweest bij de tegenpartij, dan hadden die allang die 2,5K opgehoest aangezien een zaak afwerken met het risico deze te verliezen, veel duurder is.
Andersom had dat ook kunnen gebeuren bij je eigen verzekering. Het feit dat zij de zaak gewoon willen doorzetten, zou al genoeg vertrouwen mogen geven over de waarschijnlijke uitkomst.

[ari3]

Even advocaat van de duivel spelen:
- Verkopers wisten niet van de verwijderde balk
- Verkopers hebben zelf geen problemen ondervonden tijdens de bewoning
- Koper (of aannemer in opdracht van de koper) heeft het plafond opengebroken
- Koper constateert missende balk.

Als verkoper kun je ook denken dat de koper de balk zelf heeft laten verwijderen om vervolgens een deel van de verbouwkosten te verhalen op de verkopers. Als verkoper zou ik in zo'n geval ook alle aansprakelijkheid afwijzen. Mensen kunnen wel van alles verzinnen.

Ik denk de zaak allleen kans maakt als de koper kan aantonen dat de balk al mistte op het moment van levering én dat de koper hier niet van wist of kon weten.

[Liveshort]

ari3 schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:16:
Even advocaat van de duivel spelen:
- Verkopers wisten niet van de verwijderde balk
- Verkopers hebben zelf geen problemen ondervonden tijdens de bewoning
- Koper (of aannemer in opdracht van de koper) heeft het plafond opengebroken
- Koper constateert missende balk.

Als verkoper kun je ook denken dat de koper de balk zelf heeft laten verwijderen om vervolgens een deel van de verbouwkosten te verhalen op de verkopers. Als verkoper zou ik in zo'n geval ook alle aansprakelijkheid afwijzen. Mensen kunnen wel van alles verzinnen.

Ik denk de zaak allleen kans maakt als de koper kan aantonen dat de balk al mistte op het moment van levering én dat de koper hier niet van wist of kon weten.

Je snapt zelf neem ik aan toch ook wel dat als een aannemer weigert om te werken in een huis zonder steunbalk er zeker ook geen een gek genoeg is om mee te werken aan het verwijderen van zo'n balk en proberen te verhalen op de vorige bewoners. Het risico dat je onnodig iets sloopt bij het verwijderen van zo'n balk is toch veel te groot om jezelf zo op kosten te jagen? Om nog maar te zwijgen van de fraude die je hiermee pleegt. Totaal onrealistisch scenario. Dat de tegenpartij zich zo opstelt kan ik op zich inkomen, maar die zullen eea ook op aanraden van hun advocaat/makelaar doen.

[ari3]

Liveshort schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:21:
[...]


Je snapt zelf neem ik aan toch ook wel dat als een aannemer weigert om te werken in een huis zonder steunbalk er zeker ook geen een gek genoeg is om mee te werken aan het verwijderen van zo'n balk en proberen te verhalen op de vorige bewoners.

Ik denk dat het verwijderen van het plafond an sich al een reden is om aansprakelijkheid af te wijzen. De aannemer kan immers -mogelijk niet opzettelijk- de balk beschadigd hebben en tegen zijn opdrachtgever zeggen dat er een balk mis om zijn eigen aansprakelijkheid te ontwijken. Je kunt dit soort dingen niet uitsluiten. Daarom zeg ik dat zonder sluitend bewijs dat de situatie al bestond op het moment van levering het best moeilijk te bewijzen is, zeker als de koper zelf aan het breken geslagen is.

Dit alles is niet vergezocht denk ik. Dit soort bedrog komt veel voor in een iets andere vorm: lekkages die "opeens" worden vastgesteld kort na de levering van een woning. Meestal veroorzaakt door de kopers die daarmee een deel van hun badkamerrenovatie willen bekostigen.

[CurlyMo]

ari3 schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:16:
Als verkoper kun je ook denken dat de koper de balk zelf heeft laten verwijderen om vervolgens een deel van de verbouwkosten te verhalen op de verkopers. Als verkoper zou ik in zo'n geval ook alle aansprakelijkheid afwijzen. Mensen kunnen wel van alles verzinnen.

De koper declareert niet de verbouwingskosten. Alleen de kosten voor het oplossen van het gebrek. Dus in dit geval de steunbalk. Je argument gaat wat dat betreft dus niet op. En aangezien je alleen het zetten van die balk declareert, heeft het ook geen zin om de balk eerst te verwijderen, want dan heb je dubbele kosten gemaakt, waarvan je maar de helft terug krijgt.

Lange zin

[ari3]

CurlyMo schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:46:
[...]

De koper declareert niet de verbouwingskosten. Alleen de kosten voor het oplossen van het gebrek. Dus in dit geval de steunbalk. Je argument gaat wat dat betreft dus niet op. En aangezien je alleen het zetten van die balk declareert, heeft het ook geen zin om de balk eerst te verwijderen, want dan heb je dubbele kosten gemaakt, waarvan je maar de helft terug krijgt.

Mwah, dat hangt er vanaf. Als de bestaande balk bijv. toch al verrot was dan is dit een goede manier hem zonder kosten vervangen te krijgen. Ik zou kopers en aannemers/inspecteurs handelend in opdracht van de kopers niet zomaar blind geloven.

Hiermee is niet gezegd dat TS ter kwader trouw handelt, maar ik begrijp wel dat de verkopers niet zonder meer tot vergoeding overgaan.

[CurlyMo]

ari3 schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:53:
[...]
Mwah, dat hangt er vanaf. Als de bestaande balk bijv. toch al verrot was dan is dit een goede manier hem zonder kosten vervangen te krijgen.

Als de bestaande balk verrot was, dan was dit nog altijd een verborgen gebrek geweest.

[ari3]

CurlyMo schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 17:59:
[...]

Als de bestaande balk verrot was, dan was dit nog altijd een verborgen gebrek geweest.

Dat is alleen zo in het geval dat de verrotte balk er ook bij levering al zat. Als deze na levering door koper of in opdracht van koper geplaatst is om renovatiekosten vergoed te kunnen krijgen dan is het een ander verhaal.

[CurlyMo]

ari3 schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 18:07:
[...]
Dat is alleen zo in het geval dat de verrotte balk er ook bij levering al zat. Als deze na levering door koper of in opdracht van koper geplaatst is om renovatiekosten vergoed te kunnen krijgen dan is het een ander verhaal.

Je blijft herhalen dat iemand renovatiekosten vergoed krijgt. Dat is niet zo. Je krijgt alleen de kosten vergoed om het gebrek te verhelpen. In dit geval dus het vervangen van de balk. De kosten voor het plaatsen wegen dan niet op tegen de gedeclareerde kosten van het vervangen.

Voor het vaststellen of een balk verrot is of dat deze wel of niet aanwezig is hoef je geen plafond weg te halen. Een rechter zal dus nooit het vervangen / verbeteren van het plafond zelf (wat TS nu al aan het doen is) toekennen.

Aanvullend. Dit zal alleen toegekend worden als er op een goede manier is vastgesteld dat de balk ontbreekt danwel kapot is. Dus wanneer er niet onnodige kosten zijn gemaakt. Als TS dit dus had vastgesteld met het plafond nog grotendeels in tact, dan kan een rechter ook een schadevergoeding toekennen om het plafond in originele staat te herstellen na het vervangen van de balk en in proportie. Maar dat is in de situatie van TS al niet meer zo.

[ Voor 20% gewijzigd door CurlyMo op 20-02-2018 18:14 ]

[Simonsters]

@ari3 Als er tenminste een balk had gezeten, dan was er al een stuk minder aan de hand geweest.
Ik vind je verhaal dat wij dan een verrotte balk verwijderd zouden hebben om de kosten terug te krijgen redelijk ver gezocht.
Zijn ook gewoon foto's van het verwijderen van het plafond en de eerste resultaten erna. Dus daar is verder geen discussie over.

[RvV]

Een collega van mij heeft een paar jaar geleden een jaren 70 huis gekocht en is dat volledig gaan renoveren. Tijdens het verwijderen van het plafond kwamen er een paar rotte balken naar voren. Dit was niet te verhalen als verborgen gebrek omdat de koper moet kunnen aantonen dat de verkoper dit al wist en bewust heeft verzwegen voor de verkoop. Ik weet niet of deze regelnu nog zo is...
Als je in oudere huizen gaat zoeken, kun je altijd wel wat ellende vinden. Mocht ik mijn huidige woning ooit verkopen, dan weet ik wel dat ik heel duidelijk laat opmaken dat alle bouwkundige keuringen zijn toegestaan en er achteraf geen enkele aanspraak gemaakt kan worden op verborgen gebreken.
Moet er niet aan denken dat er onder de tegelvloer een scheur oid zit waardoor een hele vloer of fundering vervangen moet worden op mijn kosten omdat iemand denkt dat het een verborgen gebrek is.

Ik ben benieuwd hoe dit verhaal met de TS gaat aflopen.

[CurlyMo]

RvV schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 18:38:
Mocht ik mijn huidige woning ooit verkopen, dan weet ik wel dat ik heel duidelijk laat opmaken dat alle bouwkundige keuringen zijn toegestaan en er achteraf geen enkele aanspraak gemaakt kan worden op verborgen gebreken.

Het is simpelweg wetgeving dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken (waarvan je af had kunnen weten).

En alle bouwkundige keuringen ga je zeker niet toestaan. Klinkt allemaal leuk nu.

De keurder boort een gaatje in het plafond, vloer, dakisolatie, muur om vast te stellen hoe draagconstructie is. Vervolgens gaat de verkoop niet door op basis van de keuring. Zit jij met al die gaten overal, waardoor je huis minder aantrekkelijk is.

[RvV]

Ja, maar de koper had ook een keer kunnen springen op de vloer en dan had je ook globaal geweten hoe de balklaag er aantoe was. Met 8 meter overspanning zal je altijd een beetje vering voelen. Ik kan het weten want ik heb verschillende overspanningen in huis met een lengte tussen de 2 en 5 meter met balken van 200x75.
Je kunt ook een hand knikkers in een ruimte los laten en kijken waar ze naartoe rollen.

En nee, ik laat ze niet het huis slopen nee.

[sapphire]

RvV schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 18:38:
Een collega van mij heeft een paar jaar geleden een jaren 70 huis gekocht en is dat volledig gaan renoveren. Tijdens het verwijderen van het plafond kwamen er een paar rotte balken naar voren. Dit was niet te verhalen als verborgen gebrek omdat de koper moet kunnen aantonen dat de verkoper dit al wist en bewust heeft verzwegen voor de verkoop. Ik weet niet of deze regelnu nog zo is...
Als je in oudere huizen gaat zoeken, kun je altijd wel wat ellende vinden. Mocht ik mijn huidige woning ooit verkopen, dan weet ik wel dat ik heel duidelijk laat opmaken dat alle bouwkundige keuringen zijn toegestaan en er achteraf geen enkele aanspraak gemaakt kan worden op verborgen gebreken.
Moet er niet aan denken dat er onder de tegelvloer een scheur oid zit waardoor een hele vloer of fundering vervangen moet worden op mijn kosten omdat iemand denkt dat het een verborgen gebrek is.

Ik ben benieuwd hoe dit verhaal met de TS gaat aflopen.

Die regeling geld nog steeds ja

Het is alleen een verborgen gebrek als je er van weet en het bewust verzwijg. Heb vaak zat meegemaakt dat verkopers heel transparant en eerlijk waren over een gebrek en dat er bij de verkoop van een huis gewoon rekening werd gehouden met de kosten van de reparatie.

Dus al zit er een gapend gat van metersdiep onder je tegelvloer zolang jij er niets vanaf weet is het geen verborgen gebrek...

En over springen op de vloet...ja lekker wetenschappelijke methode. Voor het zelfde geld ben je als bewoner zelf maar 70kg en heb je nergens last van komt je (toekomstige) koper van 130Kg en kan het opeens flink doorbuigen... Zo'n argument slaat kant noch wal tenzij je er echt verstand van hebt (en dat hebben veruit de meeste mensen niet).

Wij hebben overigens gewoon een makelaar van 130Kg op de vloer laten springen (en gewoon de balken gecontroleerd)

[RvV]

Ach je snapt denk ik wel wat ik bedoel. Toen ik de bovenverdieping ging verbouwen heb ik een constructeur alles laten bereken. Ik vond het best grappig dat de (wel ervaren) aannemers, 3 stuks, zonder het doen berekeningen, wel tot dezelfde conclusie kwamen mbt doorbuiging en sterkte. Een ervaren bouwkundig inspecteur zou zoiets ook kunnen merken en aanzetten tot verder onderzoek.

Klopt. Toen ik de vorige woning verkocht, vroeg de makelijk of er nog mankementen waren. "Het lekken van de nokvorsten bij westerstorm", hebben we aangegeven bij de verkoop en was geen enkel probleem voor de koper.

[Shinji]

sapphire schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 19:14:
[...]

Die regeling geld nog steeds ja

Het is alleen een verborgen gebrek als je er van weet en het bewust verzwijg. Heb vaak zat meegemaakt dat verkopers heel transparant en eerlijk waren over een gebrek en dat er bij de verkoop van een huis gewoon rekening werd gehouden met de kosten van de reparatie.

Dus al zit er een gapend gat van metersdiep onder je tegelvloer zolang jij er niets vanaf weet is het geen verborgen gebrek

Heb je het topic wel doorgelezen? Is al een aantal keer discussie over geweest en conclusie blijft hetzelfde. Ook als verkoper het niet weet is het een verborgen gebrek en kan het verhaalt worden mits het gebrek dusdanig erg is dat het normaal gebruik onmogelijk maakt.

Dat laatste kan je erg over discussiëren wanneer een gebrek normaal gebruik onmogelijk maakt, maar om in je voorbeeld te blijven, een gapend gat van metersdiep onder een tegelvloer neigt daar zeer zeker naar.

[sapphire]

Shinji schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 20:07:
[...]


Heb je het topic wel doorgelezen? Is al een aantal keer discussie over geweest en conclusie blijft hetzelfde. Ook als verkoper het niet weet is het een verborgen gebrek en kan het verhaalt worden mits het gebrek dusdanig erg is dat het normaal gebruik onmogelijk maakt.

Dat laatste kan je erg over discussiëren wanneer een gebrek normaal gebruik onmogelijk maakt, maar om in je voorbeeld te blijven, een gapend gat van metersdiep onder een tegelvloer neigt daar zeer zeker naar.

Of ik het topic lees of niet wat ik zeg klopt toch echt, tenzij mijn vrouw haar beroep als makelaar verkeerd uitoefend

Gelijk hebben en krijgen zijn twee dingen dus toon maar eens aan dat de verkoper er van af weet....dat lukt naar onze ervaring bijzonder weinig keer. Meeste mensen haken uiteindelijk af omdat het een juridisch getouwtrek word over het "weten" of inderdaad dat laatste punt.

[ Voor 6% gewijzigd door sapphire op 20-02-2018 22:38 ]

[Valorian]

sapphire schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 22:36:
[...]

Of ik het topic lees of niet wat ik zeg klopt toch echt, tenzij mijn vrouw haar beroep als makelaar verkeerd uitoefend

Gelijk hebben en krijgen zijn twee dingen dus toon maar eens aan dat de verkoper er van af weet....dat lukt naar onze ervaring bijzonder weinig keer. Meeste mensen haken uiteindelijk af omdat het een juridisch getouwtrek word over het "weten" of inderdaad dat laatste punt.

@Shinji legt je net uit dat als het gebrek zo ernstig is dat het normaal gebruik vd woning in de weg staat je dit helemaal niet aan HOEFT te tonen, omdat de verkoper dan ook aansprakelijk is als hij er oprecht niets vanaf wist. Dat is als verkoper heel naar, maar zo is de wet (als ik dit topic goed begrijp). Dat jou vrouw dit niet weet of jij dit wellicht weer verkeerd begrepen hebt van haar kan prima, want heel vaak zal het in NL ook weer niet voorkomen. Verborgen gebreken wel, maar in eerste instantie niet direct zichtbare situaties die het huis onbewoonbaar maken zijn wel even van een uitzonderlijke orde. Verder heb je wel een punt mbt gelijk hebben vs krijgen, maar als je alles hier lees zie je dat TS zeer sterk staat.

Zeer interessant topic trouwens @Simonsters , bedankt voor alle updates tot zover.

[core_dump]

Juridisch gezien heb je geen poot om op te staan:

Je kan niet onomstoten aannemelijk maken dat de verkoper van dit probleem af wist of heeft kunnen weten Juist het feit dat er achterstallig onderhoud is, impliceert dat ze niets gedaan hebben in het huis en derhalve geen kennis hebben kunnen dragen van het verborgen gebrek.

In Nederland is het nog steeds: "Wie eist, bewijst" en dat kun je niet. Je kan alleen aantonen dat er een verborgen gebrek was, en NIET dat er een moedwillige omissie is geweest van de zijde van de verkoper.

Neem je verlies en ga verder met je leven en geniet van je huis. Shit happens.

[CurlyMo]

core_dump schreef op woensdag 21 februari 2018 @ 18:27:
Juridisch gezien heb je geen poot om op te staan:

De post voor je legt uit waarom wat je zegt niet van toepassing is.

[emnich]

Hier overigens een redelijk vergelijkbare zaak (hoewel hier duidelijk was dat verkoper wél op de hoogte was). Voor zover ik even snel kan opmaken, heeft dat echter niet meegespeeld in de besluitvorming.

[ Voor 19% gewijzigd door emnich op 21-02-2018 18:50 ]

[Verwijderd]

@RvV
De berekening voor (draag)balken van een constructie voor "normale woonomstandigheden" (vloer of plat dak) is niet zo heel moeilijk, dit zou iedere aannemer zo uit zijn mouw moeten kunnen schudden.

[/ik weet het niet zeker]
Houten balken met een bepaalde sterkte (Bijvoorbeeld C24)
Lengte in mm / 20 = Kopmaat balk
[ik weet het niet zeker]

Natuurlijk gaan er vooraf nog veel meer berekenen over de tafel heen, laten we zeggen dat bovenstaande een soort van ezelsbruggetje is.

@Simonsters

Buiten dat het vervelend is om te lezen dat je zo veel extra geld moet betalen voor een "verborgen gebrek", zit je in de situatie dat je het moet bewijzen om een schuldige aan te wijzen.

In dit geval waarschijnlijk een onmogelijke opgave, ik zou je het advies willen geven om dat naast je neer te leggen, dat kost je alleen maar onnodige negatieve energie.


Misschien zou je eens kunnen kijken naar een oplossing buiten een stalen balk.
Een draagmuur plaatsen (indien wenselijk / mogelijk) van bijvoorbeeld "Kalkzandsteen lijmblok l100/198 cs20"?

[redfoxert]

Verwijderd schreef op woensdag 21 februari 2018 @ 18:55:
Misschien zou je eens kunnen kijken naar een oplossing buiten een stalen balk.
Een draagmuur plaatsen (indien wenselijk / mogelijk) van bijvoorbeeld "Kalkzandsteen lijmblok l100/198 cs20"?

Niet gezien dat de stalen balk er al in zit en dat het bewijzen met fotografisch beeldmateriaal helemaal niet zo moeilijk is als je doet voorkomen?

Een draagmuur midden in je woonkamer moeten plaatsen, zodat je kamer ineens gehalveerd wordt lijkt me vooraf al een reden om de woning niet eens te kopen. Dan is het geen verborgen gebrek meer inderdaad en kan je daar ook niet meer op terugvallen

[Verwijderd]

redfoxert schreef op woensdag 21 februari 2018 @ 19:20:
[...]


Niet gezien dat de stalen balk er al in zit en dat het bewijzen met fotografisch beeldmateriaal helemaal niet zo moeilijk is als je doet voorkomen?

Een draagmuur midden in je woonkamer moeten plaatsen, zodat je kamer ineens gehalveerd wordt lijkt me vooraf al een reden om de woning niet eens te kopen. Dan is het geen verborgen gebrek meer inderdaad en kan je daar ook niet meer op terugvallen

Nee niet gezien excuses! De klemmende deuren en de verende vloer waren voor de bouwtechnisch keuring geen punt? Bij ons hebben ze daar namelijk wel een notitie van gemaakt, dat huis hebben we overigens niet gekocht vanwege verzakking van het hele huis (ook nog jonge scheuren aan buitenmuur, houtworm niet professioneel laten verwijderen etc.). Het is alleen niet direct een reden dat je vloer niet goed is (of dat je huis verzakt) als je kozijnen scheef zijn en je vloer veert.

Bij ons nieuwe huis uit 1925 en de bijbehorende uitbouw hebben we een ijzeren balk geplaatst, hoogstwaarschijnlijk gaan we de keuken van de woonkamer scheiden d.m.v. een en suite, zo'n draagmuur is IMO dan ideaal als je er nog eens iets aan wilt bevestigen
Vandaar mijn suggestie, fijn om te zien dat het netjes is opgelost.

[Simonsters]

emnich schreef op woensdag 21 februari 2018 @ 18:49:
Hier overigens een redelijk vergelijkbare zaak (hoewel hier duidelijk was dat verkoper wél op de hoogte was). Voor zover ik even snel kan opmaken, heeft dat echter niet meegespeeld in de besluitvorming.

Die zaak stuurde de juriste ook al mee, vanwege de gelijkenis met onze zaak. Denk ook dat die jurisprudentie ervoor zorgt dat de rechtsbijstand de zaak als haalbaar ziet.

En wat betreft alle posts over verborgen gebreken waarvoor je jezelf wil indekken bij eventuele verkoop, daarvoor bestaat nu juist die ouderdomsclausule die in de meeste koopcontracten bij oude woningen wordt opgenomen. Deze zorgt ervoor dat je als koper geen zaak hebt als het gaat over zaken die onder de 'normale' veroudering van een huis vallen. Denk hierbij aan verrotte balken, lekkage etc.
Je hebt als koper pas een punt als het gebrek dusdanig ernstig is, dat het de normale woonfunctie belemmerd.
En laat dat nu net onze situatie zijn.
In dat geval hoeft de verkoper, zoals al wel eerder genoemd, niet op de hoogte te zijn geweest van het gebrek.

Omdat onze woning inmiddels is hersteld, de verbouwing gewoon door kan gaan, kunnen we eigenlijk alleen nog maar 'winnen' in deze zaak. Het verlies hebben we namelijk al gehad, rekeningen zijn al betaald.
Desondanks hadden we het ook liever anders gezien. Maar goed, daar veranderen we nu verder niks meer aan.

[Verwijderd]

emnich schreef op woensdag 21 februari 2018 @ 18:49:
Hier overigens een redelijk vergelijkbare zaak (hoewel hier duidelijk was dat verkoper wél op de hoogte was). Voor zover ik even snel kan opmaken, heeft dat echter niet meegespeeld in de besluitvorming.

Zie 4.25: "deze tekortkoming komt ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst en op grond van de in het verkeer geldende opvattingen voor haar risico. Hoe bitter dat ook voor haar is, is daarbij niet van belang of [B] van het gebrek op de hoogte was."

B is hier de verkopende partij.

[Simonsters]

Het heeft even geduurd, maar we zijn eruit. Niet op de manier zoals eerst gedacht.

Tegenpartij heeft, na bezichtiging met aannemer, nog even de tijd genomen om met een officiële reactie te komen. Tijdens het gesprek lieten ze al weten de situatie te begrijpen, maar vonden dat ze het huis hadden verkocht voor een te lage prijs. Alsof dat al in de prijs zou zitten, zeg maar.

Na 2 weken bericht, 'we wijzen de aansprakelijkheid af en zijn niet bereid hier nog verder over te onderhandelen.'

2 opties, rechtszaak starten (waar de juriste best mogelijkheden zag) of verlies accepteren. Toch?

Toch niet helemaal. Omdat zowel wijzelf als de tegenpartij verzekerd zijn via DAS, zou een rechtszaak, ongeacht de uitkomst, een forse kostenpost worden voor DAS. Om dit te voorkomen wilden ze ons tegemoet komen in de kosten. Waar we zelf bang waren met een voorstel 'te hoog om nee te zeggen, te laag om tevreden te zijn', kwam DAS met een voorstel om +-85% van de totale kosten te betalen.
Dezelfde dag nog een handtekening gezet. Hoofdstuk afgesloten.

Hierbij het voorlopige eindresultaat. Nog wat afwerking, plinten, afwerken balk etc, maar dan is het klaar .

[Bockelaar]

mooi resultaat! Gefeliciteerd!!

[Erwin]

Het ziet er prachtig uit, en ook +1 voor de drinksglobe! Fijn dat DAS jullie financieel geholpen heeft maar het is toch wel de wereld op zijn kop en meteen de reden waarom ik een rechtsbijstandverzekering niet zal nemen. Maar kan goed begrijpen dat jullie hier nu een stuk lekkerder van gaan slapen, veel woonplezier!

[Tehh]

Erwin schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 10:33:
Het ziet er prachtig uit, en ook +1 voor de drinksglobe! Fijn dat DAS jullie financieel geholpen heeft maar het is toch wel de wereld op zijn kop en meteen de reden waarom ik een rechtsbijstandverzekering niet zal nemen. Maar kan goed begrijpen dat jullie hier nu een stuk lekkerder van gaan slapen, veel woonplezier!

Hoezo de reden om geen rechtsbijstand te nemen? Zonder RB was voor TS de uitslag mogelijk een stuk minder positief. Je moet dan - in eerste instantie op eigen kosten - een rechtzaak starten waarvan de uitkomst toch echt nog niet zeker was geweest. Daarbij kost zoiets ook veel tijd en energie, en die zul je nooit terug krijgen. TS heeft veel geluk gehad dat beiden via DAS verzekerd waren. En voor DAS is het ook voordelig want als de tegenpartij niet - of via een andere partij - verzekerd was geweest waren de kosten waarschijnlijk nog een stuk hoger geweest voor DAS. Ongeacht de uitkomst. In deze situatie zijn er dus eigenlijk drie winnaars en geen verliezers.

[Erwin]

Tehh schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 11:14:
[...]


Hoezo de reden om geen rechtsbijstand te nemen? Zonder RB was voor TS de uitslag mogelijk een stuk minder positief. Je moet dan - in eerste instantie op eigen kosten - een rechtzaak starten waarvan de uitkomst toch echt nog niet zeker was geweest. Daarbij kost zoiets ook veel tijd en energie, en die zul je nooit terug krijgen. TS heeft veel geluk gehad dat beiden via DAS verzekerd waren. En voor DAS is het ook voordelig want als de tegenpartij niet - of via een andere partij - verzekerd was geweest waren de kosten waarschijnlijk nog een stuk hoger geweest voor DAS. Ongeacht de uitkomst. In deze situatie zijn er dus eigenlijk drie winnaars en geen verliezers.

Dat het moet afhangen of ik en de tegenpartij beiden bij DAS zijn verzekerd is toch bizar? En die betaling van DAS moet ook ergens vandaan komen . Zelf zou ik nooit zo'n verzekering nemen en een zaak beginnen, maar heb het voordeel dat de kennis in huis is wat de kosten drukt. Maar zoals in mijn reactie vermeld ben ik zeer verheugd voor TS die nu lekker kan gaan wonen !

[Simonsters]

Wij vinden het ook een vreemde gang van zaken. Ergens zou DAS helemaal geen partij in de kwestie moeten zijn, behoudens het juridisch advies. Dat het nu zo loopt bij ons is denk ik ook vrij uitzonderlijk, alhoewel ik dit niet kan onderbouwen.
Ze zeggen weleens dat de enige echte winnaar van een rechtszaak de ingehuurde advocaat is. In dit geval zijn er in ieder geval 2 winnaars, wij en de tegenpartij. DAS heeft in ieder geval haar schade geminimaliseerd. Dus, zoals Tehh zegt, eigenlijk 3 winnaars. Bijzonder.

[pennywiser]

Achmea rechtsbijstand (Interpolis) werkt met een onafhankelijke stichting. Mogelijk dat ook zij met dergelijke oplossingen komen maar, het klinkt alsof het niet heel onafhankelijk advies was.

[Yucon]

Simonsters schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 11:30:
Wij vinden het ook een vreemde gang van zaken. Ergens zou DAS helemaal geen partij in de kwestie moeten zijn, behoudens het juridisch advies. Dat het nu zo loopt bij ons is denk ik ook vrij uitzonderlijk, alhoewel ik dit niet kan onderbouwen.
Ze zeggen weleens dat de enige echte winnaar van een rechtszaak de ingehuurde advocaat is. In dit geval zijn er in ieder geval 2 winnaars, wij en de tegenpartij. DAS heeft in ieder geval haar schade geminimaliseerd. Dus, zoals Tehh zegt, eigenlijk 3 winnaars. Bijzonder.

Och, je hebt je geld en aangezien het voor de tegenpartij ook best een lullige situatie was zou ik er wel mee kunnen leven. Het was iets anders als het om een schadevergoeding ging omdat iemand moedwillig een kras over je auto getrokken had of zoiets.

[boswandeling]

Het meeste van het topic gelezen. Mooi opgelost!

En nu heb je de mogelijkheid voor een mooie schommel voor de (toekomstige)kleine

[sdk1985]

Erwin schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 10:33:
Het ziet er prachtig uit, en ook +1 voor de drinksglobe! Fijn dat DAS jullie financieel geholpen heeft maar het is toch wel de wereld op zijn kop en meteen de reden waarom ik een rechtsbijstandverzekering niet zal nemen. Maar kan goed begrijpen dat jullie hier nu een stuk lekkerder van gaan slapen, veel woonplezier!

Op mij komt het eerder over als een proactieve houding van DAS. Zo ver het er staat was het een aanbod en geen eis. Zo is iedereen er snel vanaf. Komt op mij positief over. Voor minder dan 400 euro is het nu opgelost en dat is vermoedelijk een schijntje tov de overige kosten die nodig zijn om het hele huis naar wens op te knappen.


Wat dat betreft koop je aan het eind van de dag bewust een jaren 30 woning en geen nieuwbouw woning. Tenzij je kunt aantonen dat die vorige bewoners die constructie hebben verzwakt lijkt mij het eisen dat alles aan de theoretische normen van nu voldoet tegen de redelijkheid en billijkheid in gaan. Het blijft immers een heel oud huis. Des te meer als de tegenpartij bijvoorbeeld op basis van een oude foto kan aantonen dat het al 8 jaar lang 2 cm was doorgezakt. Maar goed of dat zo is zullen we nooit weten en dat is ook helemaal niet meer nodig.

Alles bij elkaar krijg ik van dit topic een beetje meer vertrouwen in DAS/rechtsbijstand en een beetje minder in het bouwkundig laten controleren van de woning. Dat laatste is de partij waar ik het eerste aan zou denken om de schade te verhalen. Immers komt het naar voren tijdens de keuring dan neem je het mee in de prijsonderhandeling.

[ Voor 4% gewijzigd door sdk1985 op 01-05-2018 19:33 ]

[Simonsters]

Wat dat betreft koop je aan het eind van de dag bewust een jaren 30 woning en geen nieuwbouw woning. Tenzij je kunt aantonen dat die vorige bewoners die constructie hebben verzwakt lijkt mij het eisen dat alles aan de theoretische normen van nu voldoet tegen de redelijkheid en billijkheid in gaan. Het blijft immers een heel oud huis. Des te meer als de tegenpartij bijvoorbeeld op basis van een oude foto kan aantonen dat het al 8 jaar lang 2 cm was doorgezakt. Maar goed of dat zo is zullen we nooit weten en dat is ook helemaal niet meer nodig.

Ik denk dat je niet het hele topic hebt doorgelezen

Maar de conclusie is eind goed, al goed.

[Bart ®]

Mooi opgelost, maar ik zou toch met het gevoel blijven zitten dat de verkopers er te makkelijk vanaf komen op deze manier .

[Simonsters]

@Bart ® Dat heeft ook nog heel even door mijn hoofd gespeeld. Maar al snel afgesloten door te bedenken dat zij hier ook niet voor hebben gekozen. Ze waren dan misschien juridisch gezien wel verantwoordelijk, toch voelde het altijd wat dubbel. Het was geen persoonlijke kwestie. Zoals ook wel te lezen is door alle berichten heen. Iedereen tevreden, dat is simpelweg de best mogelijke uitkomst.