Wel/geen ernstig verborgen gebrek

[Simonsters]

Beste mede-tweakers,

Ik lees al geruime tijd mee in voornamelijk deze sectie, graag jullie mening over het volgende.
Afgelopen augustus hebben mijn vriendin en ik een mooie jaren 30 woning gekocht, na bouwtechnische keuring. Tijdens de aankoop was bekend dat er het e.e.a. aan achterstallig onderhoud zat aan de woning. O.a. een slecht dak van de uitbouw en het schilderwerk buiten. Omdat er nogal wat gedaan moet worden aan de uitbouw, is besloten deze opnieuw te gaan bouwen, met een paar meter extra.

Nu is twee weken geleden de aannemer begonnen met de geplande verbouwing, en deze schrok, na het verwijderen van het verlaagde plafond, nogal van de de constructie van het plafond in onze woonkamer, zie foto's. Zoals is te zien, ontbreekt er een steunbalk, waar ooit de (draag)muur tussen de voor en achterkamer heeft gezeten.



We hebben een constructeur ingeschakeld, die heeft de situatie doorgerekend, en kwam, niet heel verrassend, tot de conclusie dat de huidige situatie absoluut niet voldoet. De theoretische doorbuiging van de balken zou >15 cm moeten zijn. Dit is op dit moment (gelukkig) +- 2 cm. De overspanning bedraagt nu +- 8 meter, de balken zijn 20x8 cm.
Volgens de constructeur houden de wanden boven de hele zaak bij elkaar. Er zal een stalen balk (HEA 200) geplaatst moeten worden. Helaas hebben we het hier niet over een paar tientjes aan herstelkosten.

Is dit nu een (ernstig) verborgen gebrek?
Bij de aankoop hebben we dit niet kunnen vaststellen doordat de constructie achter het verlaagde plafond zat. Dit is dus niet naar voren gekomen uit de bouwtechnische keuring. Dat de vloer boven wat meeveerde als we erop liepen, werd niet als abnormaal gezien.

In hoeverre kunnen we hier de verkopende partij voor aansprakelijk stellen? Deze mensen hebben dit namelijk niet zelf gedaan.
Ook staat er de zogenaamde 'ouderdomsclausule' in het koopcontract. Echter denken wij dat dit gebrek niet onder de ouderdomsclausule valt, dit is toch geen normale veroudering? Hier heeft een eerdere bewoner zelf lopen breken, zonder na te denken over de eventuele gevolgen.

We hebben de verkopers gemaild en uitgelegd dat we dit probleem graag met hen zouden willen oplossen. Echter wijzen ze dit van de hand, omdat ze niet bekend waren met dit gebrek, het huis in deze staat was tijdens de koop en dit hen niet heeft belet heeft het normaal bewonen van het huis.

Wat is wijsheid hierin?

Hoor graag van jullie.

[emnich]

Het staat een normale bewoning wel in de weg dus het lijkt me een verborgen gebrek. Dat de oude bewoners er niets van wisten is niet relevant.

Heb je een rechtsbijstandverzekering dan is nu de tijd om die aan te spreken. Zo niet dan moet je het zelf gaan doen (of de aankoop makelaar). Ik zou in elk geval wel doorzetten en het er niet bij laten zitten.

Maar om wat voor bedrag gaat het eigenlijk?

[Icephase]

Waarom kwam dit niet uit de bouwtechnische keuring? Wordt daarin niet iets gezegd over de (kwaliteit van de) constructie van de woning?

Voor het al dan niet succesvol kunnen verhalen van kosten n.a.v. een verborgen gebrek op de vorige eigenaar lijkt mij het nodig dat zij redelijkerwijs hadden kunnen weten dat dit gebrek bestond. Bij een doorbuiging van slechts 2 cm én het feit dat zij de woning ook 'as-is' hadden gekocht denk ik niet dat je er zomaar van uit mag gaan dat ze dit hadden moeten weten. En als ze het niet weten, kunnen ze het uiteraard ook niet melden bij verkoop.

Ik denk dus dat de enige mogelijkheid ligt in het nagaan waarom dit niet uit de bouwtechnische keuring is gekomen en dan kun je misschien de uitvoerder daarvan (deels) aansprakelijk stellen. Maar goed, IANAL dus misschien dat er een echte jurist is die meer licht op je kansen kan schijnen...

[emnich]

@Icephase Het is helemaal niet relevant of ze het wisten. Simpel gezegd hebben ze een huis verkocht om in te wonen wat (afgaande op de informatie van de constructeur) nu niet geschikt is om in te wonen en dus is het een gebrek.

[RocketKoen]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 15:59:
Waarom kwam dit niet uit de bouwtechnische keuring? Wordt daarin niet iets gezegd over de (kwaliteit van de) constructie van de woning?

Voor het al dan niet succesvol kunnen verhalen van kosten n.a.v. een verborgen gebrek op de vorige eigenaar lijkt mij het nodig dat zij redelijkerwijs hadden kunnen weten dat dit gebrek bestond. Bij een doorbuiging van slechts 2 cm én het feit dat zij de woning ook 'as-is' hadden gekocht denk ik niet dat je er zomaar van uit mag gaan dat ze dit hadden moeten weten. En als ze het niet weten, kunnen ze het uiteraard ook niet melden bij verkoop.

Ik denk dus dat de enige mogelijkheid ligt in het nagaan waarom dit niet uit de bouwtechnische keuring is gekomen en dan kun je misschien de uitvoerder daarvan (deels) aansprakelijk stellen. Maar goed, IANAL dus misschien dat er een echte jurist is die meer licht op je kansen kan schijnen...

Bouwkundige inspectie is niet-destructief. Ze maken dus niets stuk. En deze balken zaten niet in het zicht.

Met balken van 20cm hoog kun je ongeveer 4 meter veilig overspannen. Er moet dus echt een draagconstructie halverwege.

Het is inderdaad een verborgen gebrek. De verkoper is aansprakelijk voor de herstelling.
Let wel op dat het je de verkoper binnen redelijke termijn op de hoogte moet stellen. En dat de verkoper het recht heeft om het gebrek te herstellen. Je kan dus niet zomaar een opdracht geven om het te herstellen en dan de rekening bij de verkoper indienen.
De uitzondering is als je gevolgschade wilt beperken. Een lek dag mag je bijvoorbeeld direct laten herstellen. Maar dat lijkt mij hier niet van toepassing. Op een paar stempels na om de balken tijdelijk te ondersteunen.

[Simonsters]

@emnich Het punt is dus dat ze stellen dat ze er zelf 8 jaar hebben gewoond zonder problemen. En dat als dit gebrek toen al aanwezig was, het dus niet dusdanig ernstig kan zijn dat het normaal gebruik in de weg staat.
Volgens mij is het aan ons om te bewijzen dat dit gebrek dusdanig serieus is, dat normale bewoning niet mogelijk is. Omdat we hiervoor waarschijnlijk weer experts + rechtsbijstand (opstartkosten) moeten gaan inzetten, is het de vraag of het uberhaupt haalbaar is.
We hebben het hier, volgens offerte aannemer over 2450 euro, voor direct herstel. Gevolg schade, zoals de schade aan de tegels in de badkamer boven zit daar nog niet bij. Opzichzelf genoeg om er een zaak van te maken wat ons betreft.

[emnich]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:15:
@emnich Het punt is dus dat ze stellen dat ze er zelf 8 jaar hebben gewoond zonder problemen. En dat als dit gebrek toen al aanwezig was, het dus niet dusdanig ernstig kan zijn dat het normaal gebruik in de weg staat.
Volgens mij is het aan ons om te bewijzen dat dit gebrek dusdanig serieus is, dat normale bewoning niet mogelijk is. Omdat we hiervoor waarschijnlijk weer experts + rechtsbijstand (opstartkosten) moeten gaan inzetten, is het de vraag of het uberhaupt haalbaar is.
We hebben het hier, volgens offerte aannemer over 2450 euro, voor direct herstel. Gevolg schade, zoals de schade aan de tegels in de badkamer boven zit daar nog niet bij. Opzichzelf genoeg om er een zaak van te maken wat ons betreft.

Ik denk dat je een hele sterke zaak hebt maar het is inderdaad wel noodzakelijk dat je kan aantonen dat het normaal gebruik in de weg staat.

De tegels in de badkamer zie ik dan niet als een gebrek, dit had je kunnen zien bij de aankoop?

Gezien het bedrag zou ik er zeker een zaak van maken. Maar let er wel op wat @RocketKoen zegt dat de verkoper in staat moet worden gesteld het te repareren.

[Simonsters]

@RocketKoen We hebben de verkopers 4 dagen na ontdekken op de hoogte gesteld. Dit nadat we te horen kregen wat de herstelkosten ongeveer zouden zijn.
In dat bericht hebben we aangegeven dat we graag van hen zouden horen hoe ze dit gebrek gaan oplossen, echter verwerpen ze dus de aansprakelijkheid.
Nu staat het huis halfopen in de steigers, en is het knap waardeloos om te moeten wachten totdat de verkopers met een oplossing komen. De aannemer durft namelijk geen steen te verplaatsen zonder de stalen balk, terwijl de eerste planning was dat het voor de kerst dicht zou zitten.
Verliezen we onze rechtspositie als we zelfstandig overgaan tot herstel?

[Hackus]

Aan de hand van (oude) bouwtekening kon gezien worden hoe de situatie voordien was. Tegenwoordig loop je al snel tegen dit soort gevallen aan, en dat zou bekend moeten zijn bij verkopende partij - keuringsinstantie - makelaar ED. Ga eens naar een (oud) ijzerhandel om te kijken of je wat kunt vinden. als je zelf niet handig bent wordt het moeilijker dit goedkoop te herstellen. Ik kan geen juridische uitspraken doen, maar dit moet wel ergens bekend zijn. al dan niet de vorige eigenaar.

edit: kijk eens de wanden na van je bovenverdieping

[ Voor 5% gewijzigd door Hackus op 20-12-2017 16:27 ]

[Wish]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:24:
@RocketKoen We hebben de verkopers 4 dagen na ontdekken op de hoogte gesteld. Dit nadat we te horen kregen wat de herstelkosten ongeveer zouden zijn.
In dat bericht hebben we aangegeven dat we graag van hen zouden horen hoe ze dit gebrek gaan oplossen, echter verwerpen ze dus de aansprakelijkheid.
Nu staat het huis halfopen in de steigers, en is het knap waardeloos om te moeten wachten totdat de verkopers met een oplossing komen. De aannemer durft namelijk geen steen te verplaatsen zonder de stalen balk, terwijl de eerste planning was dat het voor de kerst dicht zou zitten.
Verliezen we onze rechtspositie als we zelfstandig overgaan tot herstel?

De gemiddelde makelaar (ten minste de mijn wel) heeft hiervoor gestudeerd en zou je ook van advies moeten kunnen voorzien. Heb je hem/haar al om ondersteuning gevraagd? Als alternatief: VEH.nl als je daar nog geen lid van bent, kun je dat alsnog snel worden. Hun juridische ondersteuning is uitstekend is mijn ervaring.

[Simonsters]

De tegels in de badkamer zie ik dan niet als een gebrek, dit had je kunnen zien bij de aankoop?

Hiermee bedoel ik, als door die stalen balk de hele constructie 2 cm omhoog wordt geplaatst, bestaat er best een kans dat de hele zaak boven uit z'n verband wordt getrokken. Bij aankoop zag de badkamer er goed uit.

[FirePuma142]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:24:
@RocketKoen We hebben de verkopers 4 dagen na ontdekken op de hoogte gesteld. Dit nadat we te horen kregen wat de herstelkosten ongeveer zouden zijn.
In dat bericht hebben we aangegeven dat we graag van hen zouden horen hoe ze dit gebrek gaan oplossen, echter verwerpen ze dus de aansprakelijkheid.
Nu staat het huis halfopen in de steigers, en is het knap waardeloos om te moeten wachten totdat de verkopers met een oplossing komen. De aannemer durft namelijk geen steen te verplaatsen zonder de stalen balk, terwijl de eerste planning was dat het voor de kerst dicht zou zitten.
Verliezen we onze rechtspositie als we zelfstandig overgaan tot herstel?

Bel een advocaat als je vragen hebt over je rechtspositie. Advies hier is goed bedoeld, maar ik zou er (bekende advocaat/jurist-gebruikers uitgezonderd) geen enkele beslissing van laten afhangen.

[RocketKoen]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:24:
@RocketKoen We hebben de verkopers 4 dagen na ontdekken op de hoogte gesteld. Dit nadat we te horen kregen wat de herstelkosten ongeveer zouden zijn.
In dat bericht hebben we aangegeven dat we graag van hen zouden horen hoe ze dit gebrek gaan oplossen, echter verwerpen ze dus de aansprakelijkheid.
Nu staat het huis halfopen in de steigers, en is het knap waardeloos om te moeten wachten totdat de verkopers met een oplossing komen. De aannemer durft namelijk geen steen te verplaatsen zonder de stalen balk, terwijl de eerste planning was dat het voor de kerst dicht zou zitten.
Verliezen we onze rechtspositie als we zelfstandig overgaan tot herstel?

Ik raad je aan een jurist in te schakelen.

Wachten is sowieso geen goed idee als ze de aansprakelijkheid afwijzen. Het is nu jouw beurt om ze aansprakelijk te stellen (aangetekende brief) en een oplossing te eisen (met een redelijke termijn).

Je kan ondertussen wel samen met de aannemer de gevolgschade beperken. In jouw geval de schade die door de vertraging ontstaat. Bijvoorbeeld door het plafond te stutten zodat een deel van de verbouwing door kan gaan.

[Simonsters]

@Hackus Het is duidelijk dat er vroeger een draagmuur heeft gezeten, te zien aan de oranje vlekken op de balken (zie foto). In de kruipruimte staat het restant van de muur nog, de vloer ligt er nu op.
Boven staan een aantal houten wanden, daar zie je niet echt wat aan. Ik vermoed dat deze best wat kunnen meeveren voordat het barst. De verf vertoond in ieder geval geen noemenswaardige scheuren.

@Wish , @FirePuma142, @RocketKoen, ik ga zo even bellen met de rechtsbijstand. Kijken wat ze hier van zeggen, hoe haalbaar deze zaak is en in hoeverre we zelf alvast e.e.a. kunnen herstellen.

Je kan ondertussen wel samen met de aannemer de gevolgschade beperken. In jouw geval de schade die door de vertraging ontstaat. Bijvoorbeeld door het plafond te stutten zodat een deel van de verbouwing door kan gaan

Ik zal nog eens overleggen met hem. Hij was vrij ernstig, hij had niet zo'n zin om failliet te gaan als de boel naar beneden komt. De eerstvolgende stap zou het verwijderen van een draagmuur aan de achterzijde zijn, betwijfel of ie daar aan begint met een paar stutten.
Maar goed, snap ook wel dat dit ons probleem is, en niet dat van de verkopers.

[Hackus]

alles wordt opgekrikt en gestut, dan worden er definitieve ondersteuningssystemen aangebracht.

[RocketKoen]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:45:
@Hackus Het is duidelijk dat er vroeger een draagmuur heeft gezeten, te zien aan de oranje vlekken op de balken (zie foto). In de kruipruimte staat het restant van de muur nog, de vloer ligt er nu op.
Boven staan een aantal houten wanden, daar zie je niet echt wat aan. Ik vermoed dat deze best wat kunnen meeveren voordat het barst. De verf vertoond in ieder geval geen noemenswaardige scheuren.

@Wish , @FirePuma142, @RocketKoen, ik ga zo even bellen met de rechtsbijstand. Kijken wat ze hier van zeggen, hoe haalbaar deze zaak is en in hoeverre we zelf alvast e.e.a. kunnen herstellen.


[...]

Ik zal nog eens overleggen met hem. Hij was vrij ernstig, hij had niet zo'n zin om failliet te gaan als de boel naar beneden komt. De eerstvolgende stap zou het verwijderen van een draagmuur aan de achterzijde zijn, betwijfel of ie daar aan begint met een paar stutten.
Maar goed, snap ook wel dat dit ons probleem is, en niet dat van de verkopers.

Ja, een draagmuur slopen zou ik nu ook niet doen... Dan wordt de eerstvolgende stap een nieuwbouwhuis.

[loeberce]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:15:
@emnich Het punt is dus dat ze stellen dat ze er zelf 8 jaar hebben gewoond zonder problemen. En dat als dit gebrek toen al aanwezig was, het dus niet dusdanig ernstig kan zijn dat het normaal gebruik in de weg staat.
Volgens mij is het aan ons om te bewijzen dat dit gebrek dusdanig serieus is, dat normale bewoning niet mogelijk is. Omdat we hiervoor waarschijnlijk weer experts + rechtsbijstand (opstartkosten) moeten gaan inzetten, is het de vraag of het uberhaupt haalbaar is.
We hebben het hier, volgens offerte aannemer over 2450 euro, voor direct herstel. Gevolg schade, zoals de schade aan de tegels in de badkamer boven zit daar nog niet bij. Opzichzelf genoeg om er een zaak van te maken wat ons betreft.

Constructies worden berekend op "extreme" situaties, bijvoorbeeld voor een huis een feest met veel mensen. Of een dak vol sneeuw. Kan best zijn dat bij de vorige bewoners de maatgevende belasting niet is opgetreden. Daarmee is het nog geen veilige constructie. Als de constructeur aangeeft dat de huidige toestand niet voldoet vanwege de te lange overspanning dan is dat mijns inziens ernstig genoeg.

[GrooV]

Heb je er wel rekening mee gehouden dat de stalen ligger onder de houten balken moet komen. En hierdoor je een koof zal moeten maken of je plafond verlagen (minstens 20cm).

Verder wist je al dat het dak van de aanbouw slecht was, en ik zie de balklaag doorlopen in de aanbouw klopt dat?

Wist je dan al van de slechte balklaag van de aanbouw?

Verder had je het kunnen weten want 8 meter is niet te overbruggen met normaal hout, helemaal niet uit de jaren 30 zonder zichtbare stalen ligger (max is iets van 7 meter met de sterkste klasse 70x270mm, 300mm HoH voor een dak, geen plafond)

[ Voor 56% gewijzigd door GrooV op 20-12-2017 18:24 ]

[Icephase]

emnich schreef op woensdag 20 december 2017 @ 16:05:
@Icephase Het is helemaal niet relevant of ze het wisten. Simpel gezegd hebben ze een huis verkocht om in te wonen wat (afgaande op de informatie van de constructeur) nu niet geschikt is om in te wonen en dus is het een gebrek.

Graag een bron voor deze bewering. Nogmaals, IANAL maar volgens mij is wat je hier schrijft klinkklare onzin. Als de verkoper niet kán weten dat er een bepaald gebrek aanwezig is, kan hij er m.i. ook niet voor verantwoordelijk zijn...

Aangezien deze post nu een paar keer geliked wordt, en mijn aanname niet helemaal juist bleek te zijn, even een correctie/aanvulling
Let op: in bepaalde -naar mijn idee uitzonderings, maar daarover hieronder meer- gevallen is de verkoper óók als hij niet op de hoogte kon zijn van een gebrek hiervoor aansprakelijk!

[ Voor 22% gewijzigd door Icephase op 20-02-2018 20:14 ]

[eric.1]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 19:59:
[...]


Graag een bron voor deze bewering. Nogmaals, IANAL maar volgens mij is wat je hier schrijft klinkklare onzin. Als de verkoper niet kán weten dat er een bepaald gebrek aanwezig is, kan hij er m.i. ook niet voor verantwoordelijk zijn...

Bij een ernstig gebrek hoeft de verkopende partij het idd niet geweten te hebben;
https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop

[naitsoezn]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 19:59:
[...]


Graag een bron voor deze bewering. Nogmaals, IANAL maar volgens mij is wat je hier schrijft klinkklare onzin. Als de verkoper niet kán weten dat er een bepaald gebrek aanwezig is, kan hij er m.i. ook niet voor verantwoordelijk zijn...

Je zou ook zelf even kunnen zoeken; dit is toch wel de standaard reactie in dit soort topics, genoeg bronnen te vinden. Als je het daar niet mee eens bent kun je imho beter direct zeggen waarom dat niet opgaat in dit geval.

Ook als het gebrek het normale gebruik van de woning ernstig belemmert én de koper dit gebrek niet (redelijkerwijs) had kunnen ontdekken, is een verkoper aansprakelijk.

https://www.das.nl/juridi...jk-bij-verborgen-gebreken

[Icephase]

Dan nog lijkt mij de vraag of dit gebrek het 'normale gebruik van de woning ernstig belemmert'. Als ik de verkoper was, ging ik echt niet zomaar akkoord als ik hier bijvoorbeeld een jaar of wat zonder problemen heb gewoond. Anders is het als de boel ernstig is verzakt oid of wanneer er dikke schimmelplekken her en der zichtbaar zijn (als het gaat om een lek); maar dat wéét je dan ook wel als verkoper.

Maar goed, de verkoper kan zich dus niet zomaar verschuilen achter 'ich habe es nicht gewusst'. Als de verkoper niet wil meewerken, kun je het voor een geschillencommissie brengen. Op de linkjes van naitsoezn en eric.1 staat wel hoe en wat.

naitsoezn schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:04:
[...]

Je zou ook zelf even kunnen zoeken; dit is toch wel de standaard reactie in dit soort topics, genoeg bronnen te vinden. Als je het daar niet mee eens bent kun je imho beter direct zeggen waarom dat niet opgaat in dit geval.

[...]

Nou sorry hoor, maar er wordt hier iets beweerd dat met een uitzonderingssituatie te maken heeft (namelijk: ernstige belemmering van het normale gebruik van de woning). Dan is het toch niet zo raar dat ik bevestiging wil van de uitzondering, in plaats van dat ik met bevestiging kom van de regel?

[ Voor 33% gewijzigd door Icephase op 20-12-2017 20:29 ]

[naitsoezn]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:27:

Nou sorry hoor, maar er wordt hier iets beweerd dat met een uitzonderingssituatie te maken heeft (namelijk: ernstige belemmering van het normale gebruik van de woning). Dan is het toch niet zo raar dat ik bevestiging wil van de uitzondering, in plaats van dat ik met bevestiging kom van de regel?

Nou, er zijn juridisch maar twee soorten verborgen gebreken, beide komen regelmatig langs op dit forum, dat heeft weinig met uitzonderingspositie te maken.. Eén van beide gaat regelrecht tegen je (stellige) stelling in, vandaar de reacties . Maar goed, 'niet weten' is dus geen argument an sich (over 'normaal gebruik in de weg staan' kun je discussieren, maar dan gaat de discussie daar over en niet over niet-weten )

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 20-12-2017 20:37 ]

[meddle]

Om eerlijk te zijn zou ik in dit geval mijn verlies maar nemen en het op eigen kosten laten herstellen, want als de oude bewoners niet willen meewerken kan het, uit eigen ervaring, best even duren voordat je via de juridische weg je gelijk hebt gekregen. Anders ligt je hele verbouwing straks weken/maanden stil om €2500.

[Icephase]

naitsoezn schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:36:
[...]

Nou, er zijn juridisch maar twee soorten verborgen gebreken, beide komen regelmatig langs op dit forum, dat heeft weinig met uitzonderingspositie te maken.. Eén van beide gaat regelrecht tegen je (stellige) stelling in, vandaar de reacties . Maar goed, 'niet weten' is dus geen argument an sich (over 'normaal gebruik in de weg staan' kun je discussieren, maar dan gaat de discussie daar over en niet over niet-weten )

Niet mee eens: notabene de eerste zin op de pagina die je linkt luidt "Een verkoper is bij verborgen gebreken slechts aansprakelijk als: - hij kennis heeft gehad van de gebreken [...]". Vervolgens komt er een opmerking over dat een verkoper wél aansprakelijk is als het gebrek een normaal gebruik van de woning ernstig belemmert. Daarmee is dat imho toch écht een uitzondering dan...

[Hackus]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:27:
Dan nog lijkt mij de vraag of dit gebrek het 'normale gebruik van de woning ernstig belemmert'. Als ik de verkoper was, ging ik echt niet zomaar akkoord als ik hier bijvoorbeeld een jaar of wat zonder problemen heb gewoond. Anders is het als de boel ernstig is verzakt oid of wanneer er dikke schimmelplekken her en der zichtbaar zijn (als het gaat om een lek); maar dat wéét je dan ook wel als verkoper.

Maar goed, de verkoper kan zich dus niet zomaar verschuilen achter 'ich habe es nicht gewusst'. Als de verkoper niet wil meewerken, kun je het voor een geschillencommissie brengen. Op de linkjes van naitsoezn en eric.1 staat wel hoe en wat.


[...]


Nou sorry hoor, maar er wordt hier iets beweerd dat met een uitzonderingssituatie te maken heeft (namelijk: ernstige belemmering van het normale gebruik van de woning). Dan is het toch niet zo raar dat ik bevestiging wil van de uitzondering, in plaats van dat ik met bevestiging kom van de regel?

Of een vorige bewoner er plezierig heeft gewoond in de zin onbelemmerd, doet in zijn geheel niet ter zake.
Zei kunnen hebben geweten van de verbouwing en dit niet hebben gemeld ( of het met voorbedachte rade is
weet je niet 1-2-3) vanuit het wij nu weten. Daarom zei ik ook eerder dat er verbouwt is en de (oude) org bouwtekening bekend is. De situatie is afgekeurd door een (constructie)bouwexpert, dat zegt voldoende toch ?
Ik maak hier uit op met de info dor TS gegeven dat er sprake is van een verborgen gebrek. wie hiervoor aansprakelijk/verantwoordelijk is weet ik niet. Ik ben geen juridisch specialist in deze zaken

[ Voor 6% gewijzigd door Hackus op 20-12-2017 20:47 ]

[naitsoezn]

Icephase schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:42:
[...]


Niet mee eens: notabene de eerste zin op de pagina die je linkt luidt "Een verkoper is bij verborgen gebreken slechts aansprakelijk als: - hij kennis heeft gehad van de gebreken [...]". Vervolgens komt er een opmerking over dat een verkoper wél aansprakelijk is als het gebrek een normaal gebruik van de woning ernstig belemmert. Daarmee is dat imho toch écht een uitzondering dan...

offtopic:
Ok, zullen we het dan nu over de 'uitzondering' hebben? Want klaarblijkelijk valt deze casus (die helemaal niet zo uitzonderlijk is) niet in de categorie van 'ich habe es nicht gewusst'. Hoe 'uitzonderlijk' zo'n situatie is in een uitzonderlijke situatie van verborgen gebreken is hier nogal off-topic.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 20-12-2017 20:49 ]

[Tommie12]

Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, dan zou ik die aanspreken zodat je toch al eens een consultatie kan doen bij een advokaat.

Dat je deze zaak gaat winnen is zeker niet vanzelfsprekend, zeker niet omdat de vorige bewoners er al 8 jaar wonen zonder problemen.
Een advokaat moet die zaak op de rol krijgen, dan gaat de rechter een expert aanstellen, en die ga jij alvast moeten voorschieten. Dat kost zeker al 2500€ bovenop je advokaat, en de hele zaak hangt maanden, mogelijk omdat er nog een tegenexpertise kan gevraagd worden.

Als je geen rechtsbijstand hebt, dan zou ik gewoon mijn verlies slikken.

[Hackus]

Tommie12 schreef op woensdag 20 december 2017 @ 20:52:
Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, dan zou ik die aanspreken zodat je toch al eens een consultatie kan doen bij een advokaat.

Dat je deze zaak gaat winnen is zeker niet vanzelfsprekend, zeker niet omdat de vorige bewoners er al 8 jaar wonen zonder problemen.
Een advokaat moet die zaak op de rol krijgen, dan gaat de rechter een expert aanstellen, en die ga jij alvast moeten voorschieten. Dat kost zeker al 2500€ bovenop je advokaat, en de hele zaak hangt maanden, mogelijk omdat er nog een tegenexpertise kan gevraagd worden.

Als je geen rechtsbijstand hebt, dan zou ik gewoon mijn verlies slikken.

Er zijn ook mensen die in een woning wonen waar niks is gebeurt de afgelopen 12 jaar. Maar de man des huizes zelf allerlei kabeltjes heeft aangesloten(soms open en bloot met kroonsteentje, soms aan elkaar gedraaid en ducttape . en bij verhuizen is dat geconstateerd door bouwtechno(APK)keuring en als onveilig bestempeld. stroom afgesloten, direct herstellen mbt brandveiligheid (NEN code)
vanuit de meterkast moest alles vernieuwd worden.
* dit was dan in huursituatie ipv koop.
Verder is je verhaal onduidelijk,omdat je rechtsbijstand hebt en jij aangeeft dat jezelf €2500,- moet betalen etc etc.
* je kunt altijd je zaak voorleggen aan gespecialiseerd advocaat, en vanuit daar beslissen hoe verder.

[Simonsters]

Bedankt tot dusver voor alle reacties.
@GrooV

Verder wist je al dat het dak van de aanbouw slecht was, en ik zie de balklaag doorlopen in de aanbouw klopt dat?

Wist je dan al van de slechte balklaag van de aanbouw?

Verder had je het kunnen weten want 8 meter is niet te overbruggen met normaal hout, helemaal niet uit de jaren 30 zonder zichtbare stalen ligger (max is iets van 7 meter met de sterkste klasse 70x270mm, 300mm HoH voor een dak, geen plafond)

De oude achtermuur zit er nog gedeeltelijk in. De balklaag eindigt daar op dit moment. Dat de uitbouw van slechte kwaliteit was, was redelijk bekend (was nog slechter dan gedacht). Dat veranderd verder niets, deze gingen we toch al vervangen.
Het probleem is dus dat we niet konden zien dat er geen ondersteuning was aangebracht doordat er een verlaagd plafond (puur esthetisch) zat. Pas na verwijdering zagen we dat er enkel gesloopt was. Overigens niet door de verkopers, waarschijnlijk een bewoner eerder.

@meddle Heb in mijn omgeving ook al wel meegemaakt dat gelijk hebben niet perse gelijk krijgen betekend.. Vandaar ook mijn twijfels of we hier verstandig aan doen. Sowieso gaan we niet maanden wachten met herstel totdat de verkopers met een voorstel komen. We proberen er in alle redelijkheid met ze uit te komen, want we vinden het oprecht vervelend dat we dit bij hen neerleggen. Ben normaliter redelijk conflict vermijdend. Echter vinden we 2500 net wat te gek om maar zo te accepteren.

Gelukkig hebben we met de aankoop van de woning meteen een heel pakket aan verzekeringen genomen, o.a. rechtsbijstand. De juriste heeft geadviseerd een onafhankelijk onderzoek op te starten. Als hij (ook) vaststelt dat het om een ernstig gebrek gaat, dan pakken ze de zaak op. Mochten we die zaak (gedeeltelijk) winnen, dan zijn ook deze kosten gedekt.

Blijkbaar is het rapport van de constructeur en opinie van de aannemer niet genoeg in deze. Er moet echt worden vastgesteld dat dit gebrek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de woning belemmerd, door een onafhankelijk bureau. Enkel in die situatie kunnen de verkopers aansprakelijk worden gesteld door ons. Het aangeraden bureau heb ik zojuist maar even gemaild, zal ze morgen bellen voor een afspraak.
Wordt vervolgd.

[Tommie12]

Dat aangeduid bureau wordt dan jouw expertise. De rechter zal een onafhankelijke expert willen, dus nog eens kosten.
Reken maar snel met 2-3000€ voor zo’n expertise.
Wacht nu eens eerst op het advies van je advokaat.

[Sport_Life]

Toevallig zijn wij ook bezig met een verborgen gebrek, dus ik ben een beetje aan het inlezen op oa rechtspraak.nl. En mijn voorlopige conclusie is dat het echt heel uitzonderlijk is dat je van de rechter gelijk krijgt bij een dergelijke woning. Verkoper moet op de hoogte zijn geweest van het gebrek en het bewust hebben achtergehouden. En dan nog is het bij een jaren 30 woning niet ongebruikelijk dat er de afgelopen 100 jaar door "amateurs" is geklust, als koper accepteer je dat risico (ouderdomsclausule). Ik geloof dat er een geval was waarbij het op dwaling werd gegooid, en de koopovereenkomst werd nietig verklaard.

Persoonlijk zou ik de rechtsbijstand zijn werk laten doen, en verder je verlies snel nemen. Hopelijk bevalt het huis verder prima .

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 20-12-2017 22:53 ]

[GrooV]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 22:06:
Bedankt tot dusver voor alle reacties.
@GrooV
[...]

De oude achtermuur zit er nog gedeeltelijk in. De balklaag eindigt daar op dit moment. Dat de uitbouw van slechte kwaliteit was, was redelijk bekend (was nog slechter dan gedacht). Dat veranderd verder niets, deze gingen we toch al vervangen.
Het probleem is dus dat we niet konden zien dat er geen ondersteuning was aangebracht doordat er een verlaagd plafond (puur esthetisch) zat. Pas na verwijdering zagen we dat er enkel gesloopt was. Overigens niet door de verkopers, waarschijnlijk

Je quote maar de helft van mijn bericht. Zoals ik al zei, 8m overbrugging is niet mogelijk l/toegestaan met normaal hout, helemaal niet uit een jaren 30 huis. Gezien de eerste foto kan je geen stalenligger zien liggen (in de hoogte niet en hij kan er ook niet liggen ).

Ik zou dus even met je bouwkundige gaan praten hij heeft dit namelijk over het hoofd gezien!

Advocaten en dergelijke kosten veel meer tijd en moeite dan het oplevert. Eerst met je bouwkundige praten !

Overigens mijn advies: huur iemand in voor een redelijk prijs( zzp’er, geen aannemer), en beschouw het als een bouw tegenvaller, die ga je nog meer tegen komen!

[ Voor 11% gewijzigd door GrooV op 20-12-2017 23:42 ]

[FirePuma142]

Sport_Life schreef op woensdag 20 december 2017 @ 22:51:
Verkoper moet op de hoogte zijn geweest van het gebrek en het bewust hebben achtergehouden.

Nee, dat moet de verkoper niet. Dat geldt alleen wanneer het gebrek normaal gebruik niet in de weg staat.

En dan nog is het bij een jaren 30 woning niet ongebruikelijk dat er de afgelopen 100 jaar door "amateurs" is geklust, als koper accepteer je dat risico (ouderdomsclausule).

Nee, dat ligt aan de formulering van de ouderdomsclausule of dat risico al dan niet geaccepteerd wordt.

Persoonlijk zou ik de rechtsbijstand zijn werk laten doen, en verder je verlies snel nemen. Hopelijk bevalt het huis verder prima .

Dit.

[Verwijderd]

Ook ik denk dat de bouwkundige een steekje heeft laten vallen bij de keuring. Je kunt vrij eenvoudig zien dat er over de volle lengte geen dragende constructie zat. Dat had namelijk nooit gepast zonder dat je een koof had zien zitten of het plafond fors verder verlaagd zou zijn geweest. Dat is waarschijnlijk ook de reden geweest om het zonder die constructie te doen: dan moest het plafond zo ver verlaagd worden dat die mooie hoge ramen niet meer zouden passen of je zou de constructie zichtbaar in de kamer hebben zitten.

[__fred__]

Als iemand die net vijf jaar heeft geprocedeerd tegen zijn aannemer (wel gewonnen, was een iets grotere aansprakelijkheid dan dit), kan ik je vertellen dat ik:

• deskundigen heb moeten dokken
• advocaat heb moeten betalen
• een inspecteur voor 50% die reparatiewerk controleerde heb moeten dokken.
• vijf jaar niets heb kunnen aanpassen omdat je daarmee je aanspraak op herstel verliest (en dat is ook deels echt gebeurd voor de items die echt gerepareerd MOESTEN worden omdat het anders gevaarlijk werd. En dan heb ik een deskundige i.c.m. deurwaarder nog de bestaande situatie vast laten leggen i.v.m. rechtzaak, voor we overgingen tot noodzakelijk herstel).
• honderden uren eigen tijd ben kwijt geweest tijdens het complete traject.

Ik zou om 2500 euro nooit gaan procederen. Maar goed, rechtsbijstandsverzekering werkt wellicht om ofwel te "blaffen", of zodat er tussen twee rechtsbijstandsverzekeringen een schikking uitrolt, rechtsbijstandsverzekeringen hebben nl. ook helemaal geen zin om te procederen.

[Simonsters]

@Verwijderd Dat is ook wat de aannemer er van vindt. Maar ja, de inspecteur zegt dat het ontbreken van een balk niet zichtbaar was zonder het verlaagde plafond te verwijderen. Het is lastig om precies in te schatten hoeveel ruimte er tussen dat verlaagde plafond zat en de verdiepingsvloer.. 20 cm is namelijk genoeg voor een stalen ligger. Nu blijkt dat het verwijderen van het plafond 15 cm extra hoogte geeft tot aan de balken, dus dat dit inderdaad nooit had gepast. Maar ja, achteraf is alles te verklaren. Feit blijft dat wij dit niet hebben vastgesteld op het moment van aankoop.

@__fred__, @meddle Precies hierom mijn vraag. Ik kan wel 100x vinden dat ik gelijk heb, als het een lastig en lang traject wordt om mijn gelijk te krijgen, is het waarschijnlijk alle moeite niet waard. Mijn eigen tijd is ook wat waard.

De aannemer, die ook de rest van de verbouwing doet, zal ongeveer een dag werk hebben om de stalen balk in de muren te werken en deze af te timmeren met eiken. Hij zegt dat je dan het verschil met echt hout niet meer ziet. Dus op zichzelf is de oplossing nog niet zo slecht. En omdat de woonkamer straks 13 meter lang wordt en 2.70 hoog tot aan de balken, zal dit optisch niet storend zijn. Misschien zelfs wel mooi.

Ik wacht even het oordeel van het Bureau van Bouwpathologie af, en beslis dan of we dit door gaan zetten of ons verlies nemen.

[Tommie12]

Prijs jezelf alvast gelukkig met die aannemer.
- hij geeft het probleem duidelijk aan, ook al beseft hij dat daardoor de werken een tijdje stil liggen.
- de prijs die hij vraagt is heel redelijk, en zijn oplossing lijkt me correct.

[Yucon]

De discussie gaat hier wel over of dit normaal gebruik in de weg staat of niet. Maar hebben we het hier eigenljik niet over een huis dat in theorie elk moment kan instorten?

Ja, ik weet dat dit overdreven is en het in de praktijk wel meevalt. Maar is nuance bij een dergelijke situatie wel op z'n plaats? Je kunt moeilijk stellen dat TS hier prima zo kan blijven wonen omdat waarschijnlijk het dak wel niet op z'n kop zal vallen. Opa is tenslotte al kettingrokend ook 80 geworden.

Staat het daarmee niet direct vast dat dit normaal gebruik in de weg staat?

[decipherer]

Als je zelf een beetje handig bent repareer je dit voor veel minder natuurlijk. Persoonlijk zou ik dan ook gewoon m'n verlies nemen, een balk erin leggen en klaar. Dan kan je aannemer weer verder en jijzelf ook, scheelt je zoveel frustratie.
Ik vraag me ook af waarom je die balken 2cm op zou gaan krikken met eventuele problemen op de bovenverdieping tot gevolg. Een doorbuiging van 2cm is natuurlijk niets over een lengte van 8 meter.
Houdt er wel rekening mee dat zo'n stalen balk een bekleding moet krijgen die voldoende brandvertragend is. Ik weet niet of een eiken betimmering daar aan voldoet. Met bv promatect plaat kan je met geringe dikte al voldoen aan de eis voor brandwerendheid.

[XyritZz]

Vervelende situatie; als een aannemer geen poot meer uit durft te steken voordat die balk er in zit dan zegt dat genoeg lijkt me. De huidige situatie kan niet blijven bestaan en moet aangepast worden. Dat de vorige bewoners jarenlang zonder problemen hebben gewoond doet daar niets aan af.

Vraag is natuurlijk zoals je zelf ook al opmerkt of het voor 2500 euro de moeite waard is om een mogelijk langdurig traject in te gaan. Je zou kunnen proberen wat te regelen met de vorige bewoners; ik zou er wel voor open staan als de volgende bewoner van mijn huis aangeeft ofwel een zaak te starten ofwel de kosten te delen.

[Rukapul]

__fred__ schreef op donderdag 21 december 2017 @ 07:57:
Ik zou om 2500 euro nooit gaan procederen. Maar goed, rechtsbijstandsverzekering werkt wellicht om ofwel te "blaffen", of zodat er tussen twee rechtsbijstandsverzekeringen een schikking uitrolt, rechtsbijstandsverzekeringen hebben nl. ook helemaal geen zin om te procederen.

Als ik de particuliere verkoper was geweest was ik van een blafbrief niet koud of warm geworden in dit geval.

Het punt is m.i. dat normale bewoning niet in de weg staat. De boel staat niet op instorten. Dat het niet aan alle bouwkundige standaarden voldoet is een hele andere (zwaardere) norm. Het hangt iets door en zal iets verder doorhangen in de toekomst. Dat het een verdere verbouwing in de weg staat is voor rekening en risico van de koper die iets wil aanpassen.

Als particuliere koper had ik de aannemer waarschijnlijk de dag van constatering nog opdracht gegeven de balk te plaatsen. Voor 2500 euro ga je niet leuren, maar wil je je probleem opgelost hebben. Hooguit dat je een opportunistische poging voor 'gratis' verhaal doet met een brief, rechtsbijstand of kennis met een Mr. titel.

[Simonsters]

Interessant om te zien hoeveel verschillende meningen er zijn, zie de (gedeeltelijke) quotes:.

Constructies worden berekend op "extreme" situaties, bijvoorbeeld voor een huis een feest met veel mensen. Of een dak vol sneeuw. Kan best zijn dat bij de vorige bewoners de maatgevende belasting niet is opgetreden. Daarmee is het nog geen veilige constructie. Als de constructeur aangeeft dat de huidige toestand niet voldoet vanwege de te lange overspanning dan is dat mijns inziens ernstig genoeg.

De discussie gaat hier wel over of dit normaal gebruik in de weg staat of niet. Maar hebben we het hier eigenljik niet over een huis dat in theorie elk moment kan instorten?

Ja, ik weet dat dit overdreven is en het in de praktijk wel meevalt. Maar is nuance bij een dergelijke situatie wel op z'n plaats? Je kunt moeilijk stellen dat TS hier prima zo kan blijven wonen omdat waarschijnlijk het dak wel niet op z'n kop zal vallen. Opa is tenslotte al kettingrokend ook 80 geworden.

Staat het daarmee niet direct vast dat dit normaal gebruik in de weg staat?

Het punt is m.i. dat normale bewoning niet in de weg staat. De boel staat niet op instorten. Dat het niet aan alle bouwkundige standaarden voldoet is een hele andere (zwaardere) norm. Het hangt iets door en zal iets verder doorhangen in de toekomst. Dat het een verdere verbouwing in de weg staat is voor rekening en risico van de koper die iets wil aanpassen.

Het rapport stelde het volgende: theoretische doorbuiging balken op basis van belasting is 171.2 mm. Enkel door dwarswanden op de bovenverdieping is dit nu slechts 22 mm. De belasting van de balken is 230% van de norm. De constructeur 'had in zijn carrière nog nooit zo'n groot verschil tussen theorie en praktijk gezien'. 'Herstel op korte termijn noodzakelijk.'
Maar niet of dit 'normaal' gebruik van de woning in de weg staat.

Praktijk is dus dat het ten minste 8 jaar goed is gegaan. En dat het dus aan ons is aan te tonen dat het, zonder wijzigingen, morgen fout zou kunnen gaan. Ofwel dat de huidige constructie normale bewoning in de weg staat. Het inzicht van een aannemer en een onafhankelijke constructieberekening zijn hierin klaarblijkelijk niet voldoende.
Ergens vraag ik me dan af hoe bont de situatie dan wel niet moet zijn voordat je iemand aansprakelijk kan stellen.

Maar goed, die balk gaat er gewoon komen. Vraag is alleen wie deze gaat betalen.

[Sport_Life]

__fred__ schreef op donderdag 21 december 2017 @ 07:57:
Als iemand die net vijf jaar heeft geprocedeerd tegen zijn aannemer (wel gewonnen, was een iets grotere aansprakelijkheid dan dit), kan ik je vertellen dat ik:

• deskundigen heb moeten dokken
• advocaat heb moeten betalen
• een inspecteur voor 50% die reparatiewerk controleerde heb moeten dokken.
• vijf jaar niets heb kunnen aanpassen omdat je daarmee je aanspraak op herstel verliest (en dat is ook deels echt gebeurd voor de items die echt gerepareerd MOESTEN worden omdat het anders gevaarlijk werd. En dan heb ik een deskundige i.c.m. deurwaarder nog de bestaande situatie vast laten leggen i.v.m. rechtzaak, voor we overgingen tot noodzakelijk herstel).
• honderden uren eigen tijd ben kwijt geweest tijdens het complete traject.

Ik zou om 2500 euro nooit gaan procederen. Maar goed, rechtsbijstandsverzekering werkt wellicht om ofwel te "blaffen", of zodat er tussen twee rechtsbijstandsverzekeringen een schikking uitrolt, rechtsbijstandsverzekeringen hebben nl. ook helemaal geen zin om te procederen.

@FirePuma142: dit.

2500 euro op een woning van waarschijnlijk enkele tonnen, ik zou snel aftikken en genieten van je nieuwe woning. De ergenis van een rechtzaak is het echt niet waard (voor mezelf sprekende). Daarbij: onderhoud is inherent aan een oude woning, je komt nog wel meer hoge kosten tegen in de toekomst.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 21-12-2017 10:40 ]

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op donderdag 21 december 2017 @ 07:52:
Ook ik denk dat de bouwkundige een steekje heeft laten vallen bij de keuring. Je kunt vrij eenvoudig zien dat er over de volle lengte geen dragende constructie zat. Dat had namelijk nooit gepast zonder dat je een koof had zien zitten of het plafond fors verder verlaagd zou zijn geweest. Dat is waarschijnlijk ook de reden geweest om het zonder die constructie te doen: dan moest het plafond zo ver verlaagd worden dat die mooie hoge ramen niet meer zouden passen of je zou de constructie zichtbaar in de kamer hebben zitten.

Als je de balken niet kan zien zonder destructief onderzoek, dan verwacht je ook de overspanning van links naar rechts, niet voor naar achter.


Constructeurs zitten notoir in de veiligheden. Ik denk dat de vloer die erop gespijkerd zit, de boel als één schijf laat werken en ook een deel van de krachten opneemt. Daar rekent een constructeur normaal gesproken niet mee, hij rekent alleen de balken en komt dan vanzelfsprekend niet uit. Verklaart ook gelijk de beperkte doorbuiging.

[FirePuma142]

Sport_Life schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:34:
[...]

@FirePuma142: dit.

2500 euro op een woning van waarschijnlijk enkele tonnen, ik zou snel aftikken en genieten van je nieuwe woning. De ergenis van een rechtzaak is het echt niet waard (voor mezelf sprekende). Daarbij: onderhoud is inherent aan een oude woning, je komt nog wel meer hoge kosten tegen in de toekomst.

Eens dat het verlies nemen het verstandigst is. Maar je was wel heel stellig in je beweringen, maar niet correct, voor anderen die dit topic nu of later lezen is het fijn als het wel correct is. Nu gaat het om €2500, het gaat ook wel eens om een veelvoud.

[Simonsters]

2500 euro op een woning van waarschijnlijk enkele tonnen, ik zou snel aftikken en genieten van je nieuwe woning. De ergenis van een rechtzaak is het echt niet waard (voor mezelf sprekende). Daarbij: onderhoud is inherent aan een oude woning, je komt nog wel meer hoge kosten tegen in de toekomst.

Ik snap je punt. Er waren al eerder 'kleine' tegenvallers, hoort er bij. Alleen gaat de verbouwing inmiddels van 32k naar 45k and counting. Op een gegeven moment ga je je toch afvragen of de zaken die je allemaal tegenkomt, niet meer zijn dan verwacht mag worden op basis van het geschetste beeld tijdens koop. Zeker in dit geval.
Maar goed, ik wacht even de opinie van de door de rechtsbijstand aangeraden bouwkundige af.

[FragDaddy]

Je hebt nu foto's gemaakt van de situatie. Daarnaast heb je een aannemer ernaar laten kijken. Die foto's en de mening van een deskundige kun je eventueel gebruiken in een rechtzaak tegen de verkoper.

In de tussentijd moet je gewoon doorgaan en die 2500 euro 'voorschieten'. Je kunt je verbouwing niet stil laten staan omdat je wel of niet 2500 euro van de verkopende partij gaat krijgen. Je verbouwing stil laten staan kost simpelweg al snel veel meer dan 2500 euro.

Herstellen moet je dit toch! Of je dat zelf betaalt of dat je dat geld terug gaat zien van de verkopende partij is op dit moment niet relevant.

Ergens vraag ik me dan af hoe bont de situatie dan wel niet moet zijn voordat je iemand aansprakelijk kan stellen.

Als je dat wilt weten moet je een rechtzaak voeren tegen de verkopende partij. Dan zal de rechter hier een uitspraak over doen en weet je het. Maar voor 2500 euro zou ik die balk er vanmiddag nog in laten hangen en door gaan met de verbouwing.

Alleen gaat de verbouwing inmiddels van 32k naar 45k and counting.

Dit is natuurlijk helemaal niet relevant voor bovenstaande verhaal.

Dit heb je nu eenmaal met een jaren 30 woning. Schitterende bouw, maar het zijn over het algemeen enorme geldverslinders. En het is natuurlijk helemaal niet vreemd dat je in een woning van bijna een EEUW oud af en toe wat onverwachte situaties en/of achterstallig onderhoud tegenkomt. Als je dat niet wilt of niet kunt betalen had je een nieuwbouwhuis moeten kopen. Dus dat je hier en daar wat tegenvallers hebt is te verwachten en dat kun je niet als argument gebruiken naar de verkopende partij toe.

Overigens is dit precies de reden dat ik persoonlijk een nieuwbouwhuis heb gekocht. Ik heb me helemaal gek zitten rekenen aan het verbouwen/moderniseren van verschillende jaren 30 woningen, maar ik kreeg dat gewoon niet rond gerekend. Als in: De aanschaf+verbouwing gaat meer kosten dan de woning uiteindelijk waard is en dat wilde ik absoluut niet! Overigens liepen de geschatte verbouwingskosten bij mij eigenlijk altijd in de zes cijfers. Dus van een verbouwing/modernisatie van <50.000 euro voor een jaren 30 woning schrik ik absoluut niet.

Kan het zijn dat je je gewoon een beetje hebt verrekend bij aanschaf?


Overigens mag je er rekening mee houden dat het onderhoud en de stookkosten van zo'n jaren 30 woning ook altijd hoger blijven dan bij een modernere woning. Dus blijf maar een fatsoenlijk bedrag opzij zetten elk jaar.

[ Voor 66% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 11:06 ]

[Hackus]

__fred__ schreef op donderdag 21 december 2017 @ 07:57:
Als iemand die net vijf jaar heeft geprocedeerd tegen zijn aannemer (wel gewonnen, was een iets grotere aansprakelijkheid dan dit), kan ik je vertellen dat ik:

• deskundigen heb moeten dokken
• advocaat heb moeten betalen
• een inspecteur voor 50% die reparatiewerk controleerde heb moeten dokken.
• vijf jaar niets heb kunnen aanpassen omdat je daarmee je aanspraak op herstel verliest (en dat is ook deels echt gebeurd voor de items die echt gerepareerd MOESTEN worden omdat het anders gevaarlijk werd. En dan heb ik een deskundige i.c.m. deurwaarder nog de bestaande situatie vast laten leggen i.v.m. rechtzaak, voor we overgingen tot noodzakelijk herstel).
• honderden uren eigen tijd ben kwijt geweest tijdens het complete traject.

Ik zou om 2500 euro nooit gaan procederen. Maar goed, rechtsbijstandsverzekering werkt wellicht om ofwel te "blaffen", of zodat er tussen twee rechtsbijstandsverzekeringen een schikking uitrolt, rechtsbijstandsverzekeringen hebben nl. ook helemaal geen zin om te procederen.

Vervelend wat je hebt meegemaakt. maar het gaat hier om verkoper aansprakelijk stellen, zoals ik het lees. en niet de aannemer die ooit de dragende muur heeft verwijdert.

* ik zou wel willen weten wat er gebeurt als je nu de balken aftimmert met grote platen hout horizontaal gemonteerd.

[RemcoDelft]

Simonsters schreef op woensdag 20 december 2017 @ 15:53:
We hebben een constructeur ingeschakeld, die heeft de situatie doorgerekend, en kwam, niet heel verrassend, tot de conclusie dat de huidige situatie absoluut niet voldoet. De theoretische doorbuiging van de balken zou >15 cm moeten zijn. Dit is op dit moment (gelukkig) +- 2 cm. De overspanning bedraagt nu +- 8 meter, de balken zijn 20x8 cm.
Volgens de constructeur houden de wanden boven de hele zaak bij elkaar.

Even offtopic: hoe gaat dit straks in z'n werk: een stalen balk er onder, de hele zaak weer 2 cm omhoog krikken, waarbij de muur boven en het dak boven ook weer wat omhoog gaan? Of komt de stalen balk net tegen de binten aan, waardoor deze dus nog niet echt draagt maar pas gaat dragen als de boel nog verder zakt? Beide opties lijken me nadelen hebben, en als je de muur boven met alles erbij iets omhoog duwt, kan dat ook weer verder effect hebben.

[FabianGTI]

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:51:
[...]


Ik snap je punt. Er waren al eerder 'kleine' tegenvallers, hoort er bij. Alleen gaat de verbouwing inmiddels van 32k naar 45k and counting. Op een gegeven moment ga je je toch afvragen of de zaken die je allemaal tegenkomt, niet meer zijn dan verwacht mag worden op basis van het geschetste beeld tijdens koop.

Zelf niet handig, dat je misschien wat meer zelf gaat doen om de kosten te drukken?
Met dit bedrag lijkt het erop dat je alles uitbesteed?

RemcoDelft schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:56:
[...]

Even offtopic: hoe gaat dit straks in z'n werk: een stalen balk er onder, de hele zaak weer 2 cm omhoog krikken, waarbij de muur boven en het dak boven ook weer wat omhoog gaan? Of komt de stalen balk net tegen de binten aan, waardoor deze dus nog niet echt draagt maar pas gaat dragen als de boel nog verder zakt? Beide opties lijken me nadelen hebben, en als je de muur boven met alles erbij iets omhoog duwt, kan dat ook weer verder effect hebben.

Ze tillen het plafond (vloer bovenverdieping) iets op, plaatsen de balk ertussen op de goede hoogte en laten dan het plafond weer zakken

[ Voor 38% gewijzigd door FabianGTI op 21-12-2017 10:59 ]

[Simonsters]

Constructeurs zitten notoir in de veiligheden. Ik denk dat de vloer die erop gespijkerd zit, de boel als één schijf laat werken en ook een deel van de krachten opneemt. Daar rekent een constructeur normaal gesproken niet mee, hij rekent alleen de balken en komt dan vanzelfsprekend niet uit. Verklaart ook gelijk de beperkte doorbuiging.

Dit dus. Zo staat er boven een 'loze' houten wand, loodrecht op de balklaag, die een soort trapkast maakt. Deze zou ik er graag uit halen i.v.m. ruimte op de overloop. Maar ja, aangezien alles inmiddels fungeert als draagmuur, blijf ik er voorlopig even met mijn handen af. Wil niet weten wat er was gebeurd als we deze al hadden verwijderd zonder te hebben geweten dat de constructie dusdanig was geweest..

[Simonsters]

@FabianGTI Veel zaken hebben we zelf gedaan of gaan we zelf doen. Denk aan schilderwerk en klein onderhoud.. Echter gaan we, mede door de slechte staat, de uitbouw opnieuw laten zetten. Komt in totaal 25m2 bij. Ook wordt er vloerverwarming aangelegd (ook in bestaande deel), komt er een grote lichtstraat, alle deuren vernieuwd etc.
@FragDaddy
Bekend was dat dit geld zou gaan kosten, dat is ook gewoon inbegroot + flinke marge. Het is niet alsof we er zaken voor moeten laten. Echter is 2500 netto toch bijna een maand werken.. Dat zie ik niet als wisselgeld.
Maar wederom, de vraag is of dit gebrek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik in de weg staat en we uberhaupt iemand aansprakelijk kunnen stellen.

[RemcoDelft]

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:12:
Praktijk is dus dat het ten minste 8 jaar goed is gegaan. En dat het dus aan ons is aan te tonen dat het, zonder wijzigingen, morgen fout zou kunnen gaan.

Als het hele zooitje aan de bovenmuur hangt, kan springen boven genoeg zijn om aan te tonen dat het fout gaat. Maar als het dan ook fout gaat ben je wel verder van huis!

[Ryur]

FragDaddy schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:52:
Je hebt nu foto's gemaakt van de situatie. Daarnaast heb je een aannemer ernaar laten kijken. Die foto's en de mening van een deskundige kun je eventueel gebruiken in een rechtzaak tegen de verkoper.

In de tussentijd moet je gewoon doorgaan en die 2500 euro 'voorschieten'. Je kunt je verbouwing niet stil laten staan omdat je wel of niet 2500 euro van de verkopende partij gaat krijgen. Je verbouwing stil laten staan kost simpelweg al snel veel meer dan 2500 euro.

Herstellen moet je dit toch! Of je dat zelf betaalt of dat je dat geld terug gaat zien van de verkopende partij is op dit moment niet relevant.

Nee dan ben je verkeerd bezig!
Als de verkopers aansprakelijk zijn voor het verborgen gebrek, dan MOET je hun de kans geven om het ZELF op te lossen (binnen een redelijke oplossing & termijn).

Als jij in die tussentijd het probleem hebt opgelost, dan heb je niks meer te eisen

[Simonsters]

Nee dan ben je verkeerd bezig!
Als de verkopers aansprakelijk zijn voor het verborgen gebrek, dan MOET je hun de kans geven om het ZELF op te lossen (binnen een redelijke oplossing & termijn).

Als jij in die tussentijd het probleem hebt opgelost, dan heb je niks meer te eisen

Misschien is dat ook wel de tactiek van de verkopende partij. We hebben ze uitgenodigd langs te komen, de situatie te bekijken en samen tot een oplossing te komen. Ze wijzen echter alles af, zien geen noodzaak.
Ze weten dat we aan het verbouwen zijn (wonen redelijk in de buurt) en dus niet eindeloos de tijd hebben.
Slim. Dat wel.

[FragDaddy]

Ryur schreef op donderdag 21 december 2017 @ 11:15:
[...]

Nee dan ben je verkeerd bezig!
Als de verkopers aansprakelijk zijn voor het verborgen gebrek, dan MOET je hun de kans geven om het ZELF op te lossen (binnen een redelijke oplossing & termijn).

Als jij in die tussentijd het probleem hebt opgelost, dan heb je niks meer te eisen

De verkopende partij heeft al afwijzend gereageerd. Dus die kans hebben ze al gehad.

Voor 2500 euro zou ik dit risico nemen!

Misschien is dat ook wel de tactiek van de verkopende partij.

Lijkt me niet. Ik denk dat de verkopende partij je voor 2500 euro geen rechtzaak ziet starten. Want dat kost meer geld, tijd en energie. En je loopt dan ook nog de kans dat je verliest.

Er zijn maar weinig mensen die puur uit principe gaan procederen. Zeker niet om dit soort zaken, dan gaat het vaak over zaken waar ze persoonlijk door zijn gekwetst.

Dus denkt de verkopende partij: Laat ze maar roepen! En dat lijkt me ook een goede instelling in dit geval.

[ Voor 34% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 11:27 ]

[Nivado]

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 11:21:
[...]


Misschien is dat ook wel de tactiek van de verkopende partij. We hebben ze uitgenodigd langs te komen, de situatie te bekijken en samen tot een oplossing te komen. Ze wijzen echter alles af, zien geen noodzaak.
Ze weten dat we aan het verbouwen zijn (wonen redelijk in de buurt) en dus niet eindeloos de tijd hebben.
Slim. Dat wel.

Heb je dit op papier? Dan heb je ze in mijn ogen de kans gegeven het te herstellen, zij hebben die mogelijkheid afgewezen.

Ik zou het repareren en verder bij de RBV laten. En wat @FragDaddy ook zegt, het risico van 2500,- verliezen niet terug krijgen, weegt niet op tegen het laten voortduren van deze zaak en dus stil liggen van de verbouwing.

Dit is in mijn ogen wel een ernstig verborgen gebrek, aangezien de balken op 230% belasting zitten. Dat het al 8 jaar goed is gegaan, is absoluut geen argument, zie analogie met roken. Andere vergelijk is rijden zonder gordel. Dit is alleen gevaarlijk als je een aanrijding hebt. Als je dus al 8 jaar zonder gordel rijdt en nog steeds leeft is even relevant voor het risico van het niet dragen van een gordel als dat dit huis al 8 jaar niet is ingestort.

[ Voor 21% gewijzigd door Nivado op 21-12-2017 11:31 ]

[Simonsters]

@Nivado Zeker, staat netjes op de mail. Juriste is er ook al van de op de hoogte.
In eerste instantie was de planning om de zaak voor de kerst dicht te hebben. Nu beginnen ze pas echt op 8 januari, mede door deze vertraging. Heb niet zo'n zin om door de afwachtende tactiek van de tegenpartij maanden langer in een verbouwing te zitten. (Is prima leefbaar hoor, niet alsof we ontbijten op de zakken cement )

[CobraMic]

Interessant topic, zou een deurwaarder iets uitmaken? De deurwaarder stelt dan vast dat er geen dragende balk zit (en nooit gezeten heeft). Volgens mij staat dit vrij sterk bij een eventuele juridische procedure in de rechtbank. Jij zou dan namelijk verder kunnen met je verbouwing, er van uitgaande dat herstel is afgewezen door de tegenpartij. Nog nooit meegemaakt en ben geen jurist dus niet mijn woord voor waarheid zien

[ Voor 15% gewijzigd door CobraMic op 21-12-2017 11:36 ]

[Nivado]

Wat wellicht ook nog relevant is, is dat de verkopende partij dit huis dus met het zelfde verborgen gebrek heeft gekocht. Zij kunnen de schade dus ook weer verhalen. Dit is niet jouw probleem, aangezien die partij voor jou geen partij is, maar wellicht een motivator voor de verkopende partij.

[FragDaddy]

CobraMic schreef op donderdag 21 december 2017 @ 11:35:
Interessant topic, zou een deurwaarder iets uitmaken? De deurwaarder stelt dan vast dat er geen dragende balk zit (en nooit gezeten heeft).

Een foto stelt ook vast dat er geen dragende balk zit. Dat is net zo hard als een deurwaarder. Daarnaast kan een deurwaarder nooit bewijzen dat die balk er nooit gezeten heeft, want die heeft er ooit gezeten! En er is nooit meer te achterhalen wanneer deze is weggehaald.

Wat wellicht ook nog relevant is, is dat de verkopende partij dit huis dus met het zelfde verborgen gebrek heeft gekocht. Zij kunnen de schade dus ook weer verhalen. Dit is niet jouw probleem, aangezien die partij voor jou geen partij is, maar wellicht een motivator voor de verkopende partij.

Doe nou eens alsof jij de verkoper was. Je hebt 8 jaar geleden een pand gekocht en daar lekker gewoond. Verder niets verbouwd ofzo. Gewoon lekker gewoond. Je hebt het verkocht en de koper komt nu met een verhaal dat er een draagbalk mist en dat die er wel hoort te zitten. Of je even 2500 euro wilt lappen.

Ik zou als verkoper denken: Huh? Ik heb daar 8 jaar gewoond en nooit wat van gemerkt en nu trekken jullie het hele huis uit elkaar en ga je me aansprakelijk stellen voor iets waar ik me helemaal niet aansprakelijk voor voel.

Oh, ik moet de persoon waar ik 8 jaar geleden het huis van gekocht heb maar eens bellen? kijken of ik die aansprakelijk kan stellen? Ja dag, die ziet me aankomen! En die persoon heeft ook nooit wat gemerkt. Dan kan die persoon de persoon waar hij het huis 36 jaar geleden (ofzo) van heeft gekocht aanspakelijk stellen? Oh die is overleden? De erfgenamen dan!!!!!11

Wie zegt dat die draagmuur niet al 50+ jaar geleden is weggehaald?

Het is een huis van bijna een eeuw oud en het gaat om een tegenvaller van maar 2500 euro! Ik zou in mijn handjes knijpen dat het hele huis niet in elkaar is gestort bij het verwijderen van die 'sier' balken van dat verlaagde plafond (wat inmiddels waarschijnlijk ook deels dragend was geworden ) en vandaag nog de aannemer vragen om zsm dat H profiel erin te schuiven!

[ Voor 61% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 12:19 ]

[Nyarlathotep]

Het lijkt mij een nogal gevaarlijke situatie.

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie eiken houten kast boven gaat zetten. Of een ander (zeer) zwaar object.

Die vloerbelasting is dan waarschijnlijk berekend op basis van een aanwezige steunbalk en draagmuur.
Met het vervallen van die gehele draagmuur inclusief balk is de maximale vloerbelasting dus erg beperkt.
Is dit aangepast in de bouwtekeningen / bouwbesluit (weet niet hoe het heet).

Mocht de vloerbelasting nog berekend zijn mét draagmuur en balk, dan heb je (lijkt mij) een levensgevaarlijke situatie.
Stel dat jij dat plafond niet had verwijderd, en dus niets wist van de afwezige balk (want het kwam ook niet naar voren bij de keuring) dan...

Zou dus in theorie het hele plafond naar beneden kunnen komen als je de maximale vloerbelasting zónder balk overschrijdt. Ik zou dat door de huidige aannemer in ieder geval even op papier laten zetten

[EvH]

Ik ga met Nyarlathothep mee, dit lijkt mij ook een nogal gevaarlijke situatie.

Zie ook een andere casus:

https://www.nemassdeboer....w-verkoper-aansprakelijk/

[FragDaddy]

Nyarlathotep schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:06:
Het lijkt mij een nogal gevaarlijke situatie.

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie

Zijn er uberhaupt bouwtekeningen? En zijn die nog leesbaar? En werd er 100 jaar geleden een berekening gemaakt mbt vloerbelasting, of ging dat gewoon op 'ervaring'? En hoe relevant is die berekening nog nadat ooit de draagmuur verwijderd is?

Die vloerbelasting is dan waarschijnlijk berekend op basis van een aanwezige steunbalk en draagmuur.

Tuurlijk, die draagmuur zal niet voor de grap midden in de woning zijn gezet 100 jaar geleden.

Met het vervallen van die gehele draagmuur inclusief balk is de maximale vloerbelasting dus erg beperkt.
Is dit aangepast in de bouwtekeningen / bouwbesluit (weet niet hoe het heet).

Zoals de TS aangeeft is de maximale vloerbelasting volgens de aannemer nu negatief geworden.

Ik denk dat een vorige bewoner ergens ooit eens gedacht heeft: "Hey, als ik die muur er uit haal krijg ik een veel grotere huiskamer". En vervolgens zonder enige kennis van zaken en zonder raadpleging van een bouwkundige een voorhamer heeft gepakt en de daad bij het woord heeft gevoegd. En wonderwel is het huis blijven staan. Dat is meer geluk dan wijsheid geweest, maar ja hier zijn we dan.

Als iemand hier aan had gerekend was deze situatie nooit ontstaan natuurlijk!

Zou dus in theorie het hele plafond naar beneden kunnen komen als je de maximale vloerbelasting zónder balk overschrijdt. Ik zou dat door de huidige aannemer in ieder geval even op papier laten zetten

In theorie komt het hele plafond (en waarschijnlijk de rest van het huis) nu naar beneden als je de voordeur hard dichtslaat Aan de andere kant ging het 8 jaar goed

Die aannemer moet helemaal niets op papier zetten over de huidige situatie. Die moet een nieuwe constructieberekening maken (ik begreep dat dat inmiddels ook al is gedaan) en dat H profiel er in schuiven.

[ Voor 3% gewijzigd door FragDaddy op 21-12-2017 12:21 ]

[Tommie12]

Het was gewoon typisch in de jaren 30 om kamers te maken van ca 4x4m, en daar houten balken over te leggen.
Dat was puur op ervaring en gewoonte. Veel van die woningen werden zonder architect gezet, en al zeker zonder ingenieur om de constructie te berekenen.

Dat de zaak niet meteen inklapt is ook logisch. Een balk van 8m een doorbuiging geven van 17cm is niet eens zo dramatisch omdat er bij een sterkteberekening veiligheidsfactoren worden ingecalculeerd van 2-3, en de belasting altijd op maximum wordt berekend. Een zware kast staat in de praktijk meestal tegen een muur, en dat is veel minder belastend dan midden in de kamer.

Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

[DarkKnight]

Tja, interessant om te lezen. Mijn vriendin en ik zijn nu een jaar+ aan het verbouwen aan een jaren '30 woning. En ook daar kwamen al direct grote gebreken tevoorschijn die de bouwkundige gemist/niet gezien heeft voor het bouwkundig rapport. Uiteindelijk hadden we een lijst met een stuk of 15 items die gevaarlijk/niet-leefbaar waren. Bijvoorbeeld de riolering/vuilwater afvoer was zo slecht (aangelegd <10 jaar geleden) dat deze bijna geheel vervangen moest worden, binnen en buiten het huis. Ook delen van de vloer/plafond waren zo rot door lekkage, dat er gaten van ~1m² tevoorschijn kwamen zodra het laminaat was weggehaald. Lekkage was gemeld én gerepareerd volgens de verkopers... tja, het lek zelf was inderdaad opgelost, zullen we maar zeggen.

Wij zijn ook langs alle kanalen geweest, bureau voor bouwpathologie is meerdere keren over de vloer geweest, meerdere constructeurs (het waren zeer verschillende gebreken, op verschillende momenten), allerlei aannemers/bouwvakkers en natuurlijk advocaten. Iedereen was het erover eens: Grote gebreken en verkopende partij + bouwkundige hebben steken laten vallen. Maar uiteindelijk is de zaak geëindigd met: Normale bewoning kan, vorige bewoners hadden nergens last van voor meerdere jaren. Ook kan niet met 100% zekerheid aangetoond worden dat zij de gebreken geweten hebben (er was een gebrek waar ook een draagbalk miste in een toog, welke zeker ten tijde van hun bewoning gebouwd was, toch was dat juridisch niet afdekkend).

Lang verhaal kort: ruime 5-cijferige kosten aan herstel, maar gewoon voor eigen rekening. Definitie van 'Verborgen Gebrek' is lastig om te kunnen claimen. Trouwens is de relatie met de nieuwe buren nu al bekoeld, want de oude bewoners hebben hen ook ingelicht over onze juridische strijd en die hadden hun oordeel al klaar.

[ Voor 7% gewijzigd door DarkKnight op 21-12-2017 16:32 ]

[Yucon]

FragDaddy schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:02:
[...]

Doe nou eens alsof jij de verkoper was. Je hebt 8 jaar geleden een pand gekocht en daar lekker gewoond. Verder niets verbouwd ofzo. Gewoon lekker gewoond. Je hebt het verkocht en de koper komt nu met een verhaal dat er een draagbalk mist en dat die er wel hoort te zitten. Of je even 2500 euro wilt lappen.

Ik zou als verkoper denken: Huh? Ik heb daar 8 jaar gewoond en nooit wat van gemerkt en nu trekken jullie het hele huis uit elkaar en ga je me aansprakelijk stellen voor iets waar ik me helemaal niet aansprakelijk voor voel.

Oh, ik moet de persoon waar ik 8 jaar geleden het huis van gekocht heb maar eens bellen? kijken of ik die aansprakelijk kan stellen? Ja dag, die ziet me aankomen! En die persoon heeft ook nooit wat gemerkt. Dan kan die persoon de persoon waar hij het huis 36 jaar geleden (ofzo) van heeft gekocht aanspakelijk stellen? Oh die is overleden? De erfgenamen dan!!!!!11

Allemaal leuk en wel en vanuit emotie geschreven, maar als dit (https://www.gelderlander....stortingsgevaar~ae7720d4/) het soort maatregelen zijn dat professionele partijen in dit soort situaties nemen is dat wel erg makkelijk gedacht. Juist hierdoor lijkt me de verkoper achter de vodden aanzitten toch best kansrijk.

En ik zou het omdraaien; je kunt als koper zeggen dat je voor 2500 euro geen rechtzaak wil starten.. maar je kunt het ook omdraaien en je afvragen of je als verkoper wel voor 2500 euro voor de rechter wil komen.

[Simonsters]

Staat er in de bouwtekeningen niet iets van maximale vloerbelasting per vierkante meter? Zeker bij dit soort oude woningen met houten vloeren zal daar een bepekring op zitten. Altijd uitkijken dus als je zo'n mooie eiken houten kast boven gaat zetten. Of een ander (zeer) zwaar object.

Zijn er uberhaupt bouwtekeningen? En zijn die nog leesbaar? En werd er 100 jaar geleden een berekening gemaakt mbt vloerbelasting, of ging dat gewoon op 'ervaring'? En hoe relevant is die berekening nog nadat ooit de draagmuur verwijderd is?

Die zijn er, voor zover bekend niet. Er werd toen toch grotendeels gebouwd op gezond verstand. Iets dat niet aanwezig was bij degene die klakkeloos de draagmuur eruit heeft geslagen.

Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

Dit was ook min of meer de conclusie van degene die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd.

@DarkKnight Dit soort 'horror' verhalen maken dat we inderdaad nogal twijfelen om door te zetten. Nu zou je een aantal zaken die je noemt onder de ouderdomsclausule kunnen gooien, maar zeker constructieve gebreken voor mijn gevoel niet. Blijkt wel weer dat je als koper niet heel sterk staat in dergelijke situaties. Neem aan dat jouw advies is ons verlies te nemen?

En ik zou het omdraaien; je kunt als koper zeggen dat je voor 2500 euro geen rechtzaak wil starten.. maar je kunt het ook omdraaien en je afvragen of je als verkoper wel voor 2500 euro voor de rechter wil komen.

Dit dachten wij dus ook, vandaar de uitnodiging om het onderling op te lossen. Helaas lijken ze daar niet in mee te willen gaan.

[ Voor 10% gewijzigd door Simonsters op 21-12-2017 17:10 ]

[Nilvo]

decipherer schreef op donderdag 21 december 2017 @ 09:34:
Ik vraag me ook af waarom je die balken 2cm op zou gaan krikken met eventuele problemen op de bovenverdieping tot gevolg. Een doorbuiging van 2cm is natuurlijk niets over een lengte van 8 meter.

De maximale doorbuiging bedraagt 0,2% als er een stenen wand op de te ondersteunen vloer staat. Bij een overspanning van 8 m komt dat dus neer op 16 mm. Dan is de huidige doorbuiging van 22 mm dus al vrij fors. Zeker als het theoretisch maximum volgende constructeur uitkomt op 170+ mm.

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:12:

Praktijk is dus dat het ten minste 8 jaar goed is gegaan. En dat het dus aan ons is aan te tonen dat het, zonder wijzigingen, morgen fout zou kunnen gaan. Ofwel dat de huidige constructie normale bewoning in de weg staat. Het inzicht van een aannemer en een onafhankelijke constructieberekening zijn hierin klaarblijkelijk niet voldoende.
Ergens vraag ik me dan af hoe bont de situatie dan wel niet moet zijn voordat je iemand aansprakelijk kan stellen.

Maar goed, die balk gaat er gewoon komen. Vraag is alleen wie deze gaat betalen.

Aantonen dat het fout kan gaan is niet zo heel moeilijk. Bij een vloer moet er gerekend worden op 175 kg/m². Als dat dus niet kan is het dus niet geschikt voor bewoning. Op dat punt zou het rapport ruim afdoende moeten zijn.
Dat het al die jaren goed is gegaan bij de vorige bewoners is hun geluk. Dat betekend nog steeds niet dat het goed is geweest of überhaupt veilig is geweest.

Heel veel sterkte met deze situatie!

[RemcoDelft]

Tommie12 schreef op donderdag 21 december 2017 @ 13:19:
Dat schrijf ik niet om te zeggen dat je gerust zonder balk verder kan. Je moet die balk laten steken, daar is geen twijfel over, en ik denk ook dat je aannemer dat aangaf.
Maar, het is zeker niet zo dat dit plafond op elk moment op je hoofd gaat vallen.

Na verder te lezen zou ik er toch meer gerust op zijn als dit gestut kan worden. Zo'n ding er onder dus:


De vergelijking met die balkons maakt dat ik dit nu zeg. Die balkons hingen al 40 jaar, maar vanwege aansprakelijkheid mag je er opeens niet meer op lopen. Het zou je maar net gebeuren dat je halve huis naar beneden komt rond de kerst!
Als het geen eigen huis zou zijn maar er een of andere instantie betrokken zou zijn, zou onbewoonbaar verklaren en per direct niet meer betreden met 230% overbelasting me niet verbazen.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 21-12-2017 19:32 ]

[__fred__]

Hackus schreef op donderdag 21 december 2017 @ 10:55:
[...]

Vervelend wat je hebt meegemaakt. maar het gaat hier om verkoper aansprakelijk stellen, zoals ik het lees. en niet de aannemer die ooit de dragende muur heeft verwijdert.

Het feit dat ik een nieuwbouwwoning kocht en geen bestaande woning en dus een andere partij moest aanklagen doet volgens mij niet zoveel ter zake. Het gaat erom dat een rechtzaak langdurig en kostbaar is en wellicht daardoor voor 2,5k niet de beste keuze.

Maar wellicht was dat niet duidelijk uit mijn verhaal op te maken.

[Yucon]

__fred__ schreef op donderdag 21 december 2017 @ 20:02:
[...]


Het feit dat ik een nieuwbouwwoning kocht en geen bestaande woning en dus een andere partij moest aanklagen doet volgens mij niet zoveel ter zake. Het gaat erom dat een rechtzaak langdurig en kostbaar is en wellicht daardoor voor 2,5k niet de beste keuze.

Maar wellicht was dat niet duidelijk uit mijn verhaal op te maken.

Ik zou persoonlijk ook bij de rechter weg proberen te blijven. Dat is voor iedereen beter, en onderhands regelen elk de helft te betalen lijkt me voor beide partijen niet zo'n onredelijk idee. Let er op dat als je een krabbel ergens onder zet waarmee je de verkopers van alle aansprakelijkheid vrijwaart dit alleen op dit punt moet zijn. Als je dat weglaat krijg je dadelijk de situatie dat je een spreekwoordelijke 25k vanwege een rotte fundering ineens niet meer kunt verhalen omdat ze zich op die volledige vrijwaring beroepen.

[DarkKnight]

Simonsters schreef op donderdag 21 december 2017 @ 17:01:

@DarkKnight Dit soort 'horror' verhalen maken dat we inderdaad nogal twijfelen om door te zetten. Nu zou je een aantal zaken die je noemt onder de ouderdomsclausule kunnen gooien, maar zeker constructieve gebreken voor mijn gevoel niet. Blijkt wel weer dat je als koper niet heel sterk staat in dergelijke situaties. Neem aan dat jouw advies is ons verlies te nemen?

Ligt eraan: Als je toch al geen andere relatie met de verkopende partij hebt, behalve het huis en je de stress rondom rechtsbijstand/advocaat/onderzoeken/etc. aandurft, dan kan je het altijd proberen. Zolang het via rechtsbijstand gaat en die nog heil zien in de zaak, blijven de kosten zeer laag. Maar mocht het daar ophouden, zou ik voor € 2500 niet doorgaan. Want zoals _fred_ ook al aangeeft, dan wordt het een zeer kostbare en zware/langlopende zaak.

Indien je nog bij de verkopende partij op de koffie wilt gaan in de toekomst ( ), dan zou ik er niet aan beginnen. Óf als jullie nu al moe zijn van alle rompslomp, want die gaat sowieso veel erger worden als het 'officieel' een zaak is. En maanden/jaren is de tijdslijnen die je wel in kan calculeren, dus... vraag is of dat het waard is.

Bij ons werd ook heel erg naar elkaar gewezen. Dus verkopers wezen naar aannemers, makelaar en bouwkundige, de bouwkundige wees weer door naar 'verborgen' en aannemers, de makelaar deed een "habe es nicht gewusst" en verwees weer terug naar bouwkundige en verkopers. En uiteindelijk is het vooral de bouwkundige die de inspectie heeft gedaan, die gefaald heeft (voor ons).

[GrooV]

EvH schreef op donderdag 21 december 2017 @ 12:07:
Ik ga met Nyarlathothep mee, dit lijkt mij ook een nogal gevaarlijke situatie.

Zie ook een andere casus:

https://www.nemassdeboer....w-verkoper-aansprakelijk/

Let wel op, het hof rekent voor een hele nieuwe draagbalk constructie van een aanbouw maar 1225 euro. Plus 600 euro onderzoekskosten. Dit is zelfs veel minder dan de TS vraagt voor een simpele stalen ligger te plaatsen.

@Simonsters Zijn je binnen muren overigens wel dragend genoeg voor de balk?

[ Voor 6% gewijzigd door GrooV op 22-12-2017 09:32 ]

[nare man]

DarkKnight schreef op vrijdag 22 december 2017 @ 08:31:
[...]
Bij ons werd ook heel erg naar elkaar gewezen. Dus verkopers wezen naar aannemers, makelaar en bouwkundige, de bouwkundige wees weer door naar 'verborgen' en aannemers, de makelaar deed een "habe es nicht gewusst" en verwees weer terug naar bouwkundige en verkopers. En uiteindelijk is het vooral de bouwkundige die de inspectie heeft gedaan, die gefaald heeft (voor ons).

En die heeft z'n aansprakelijkheid natuurlijk uitgesloten...

[Simonsters]

@GrooV Een van de problemen is inderdaad dat de balk niet klakkeloos geplaatst kan worden doordat de schouw in de weg zit. De bestaande muur is daar niet geschikt voor een draagbalk, dus er moet eerst nog een stalen profiel (100 mm) in de lengterichting in de muur worden gewerkt. Hierop kan de overspanning komen te liggen.
Deze kosten, die van het constructierapport en afwerking zitten ook in die offerte trouwens, dat verklaard die 2500 (incl. btw) misschien wat meer.

@Nilvo Bedankt voor je tip. In het rapport, moeilijk leesbaar voor een leek, staan wel een aantal berekeningen. Zeggen deze getallen jou wat? https://1drv.ms/i/s!Al3MJlKl_8r7jZdrPoFeB2UY3RlUvQ

Ik zou persoonlijk ook bij de rechter weg proberen te blijven. Dat is voor iedereen beter, en onderhands regelen elk de helft te betalen lijkt me voor beide partijen niet zo'n onredelijk idee. Let er op dat als je een krabbel ergens onder zet waarmee je de verkopers van alle aansprakelijkheid vrijwaart dit alleen op dit punt moet zijn. Als je dat weglaat krijg je dadelijk de situatie dat je een spreekwoordelijke 25k vanwege een rotte fundering ineens niet meer kunt verhalen omdat ze zich op die volledige vrijwaring beroepen.

Onderhands lijkt ons ook voor iedereen beter, maar helaas lijken ze daar niet in mee te willen gaan. Denk ook dat het nog wel even kan duren voordat we tot een overeenstemming komen.. Scheelt dat we de verbouwing zelf gewoon door kunnen laten gaan, dan zit je toch net wat minder op hete kolen.
Volgende week wordt de balk geplaatst, voor die tijd documenteren we alles nogmaals (foto's van de muren, hoogte metingen etc.).

[nare man]

Ik zou een concept dagvaarding op (laten) stellen die aan verkopers toesturen met een briefje dat je de zaak aan de rechter zult voorleggen en dat je dan het volledige bedrag inclusief rente en kosten zult vorderen, maar dat je de voorkeur geeft aan een regeling en dat je daarom voorstelt dat zij 75% van het bedrag betalen (zonder rente en kosten) en dat je het boek dan sluit.

Dan wordt de keuze voor hen wat 'scherper'.

[Simonsters]

@nare man Goed plan. We wachten nog even de offerte van een derde partij af (komt als het goed is vandaag), die gespecialiseerd is in het vaststellen van bouwkundige gebreken (op aanraden van de juriste). Als deze vaststelt dat dit gebrek normaal gebruik in de weg staat staan we een stuk sterker in deze kwestie.

[Nilvo]

Het is een tijd geleden dat ik sterkteleer heb gehad, maar heb er even naar gekeken. Hetgeen wat in de tabel wordt aangeven zijn de belastingen van de diverse subcomponenten (bijv een muur, een vloer of een variabele last) waarmee gerekend is in de verdere berekeningen. Het zijn zeg maar een soort van aannames. De waardes worden in kN/m2 weergegeven. Zeg maar 2 kN/m2 komt neer op een massa van 200kg per 1m2.

De waardes die ik zie staan zijn niet bijzonder hoog of laag. Zou de variabele last van het dak zelf iets hoger hebben ingeschat ivm winddruk en sneeuwpak. Daarnaast mis ik nog wel de veiligheidsfactoren om tot de rekenlasten te komen. Deze zijn 1,2 voor statische lasten en 1,5 voor dynamische lasten. Een draagbalk voor bijv 1000 kg is dus altijd uitgerust op 1500 kg. Mogelijk dat dat op een andere pagina wel is meegenomen.

[Kalevandaal]

Even inhakend op een aantal punten:
- jaren 30 woning heeft vloerdelen als vloerveld, en heeft geen samenhang dus geen constructieve waarde. Underlayment heeft dit wel
- wij passen bij renovatie vaak een hoedligger toe. Dit is bijvoorbeeld een HEB met een onderplaat waar de balklaag op rust.
Constructief gezien is deze sterker, balk kan tussen de houten balklaag (wel even doorzagen, afstempelen en balkankers laten lassen) maar wel prijzige oplossing en mogelijk niet wat je wil

[Bockelaar]

@Simonsters enig nieuws?

[Simonsters]

Afgelopen week een bericht gekregen dat de verkopers alle aansprakelijkheid afwijzen en geen noodzaak zien om langs te komen en de situatie te bespreken.
We hebben ze de kans gegeven zelf met een oplossing te komen maar willen dit dus niet.

In overleg met de rechtsbijstand besloten over te gaan tot herstel. De aannemer heeft een HEB 200 geplaatst (zie foto). Deze wordt nog afgetimmerd met eiken. De verdiepingsvloer is ruim 2.5 cm omhoog geplaatst. Los van wat scheuren in de verf en wat kieren langs de kozijnen geen verdere schade. Dus dat valt mee. Je merkt direct dat de hele zaak zoveel steviger is geworden, het veert niet meer, deuren sluiten beter. Dus, even los van de juridische kant, zijn we tevreden over de oplossing.

Een dezer dagen ontvangen we het rapport van het bureau voor bouwpathologie. Even afwachten dus. Afhankelijk daarvan laten we de rechtsbijstand de zaak uitvechten. Mocht het gebrek niet ernstig genoeg zijn, dan laten we het hierbij.

[immetjes]

Mooie gedaan. Ook hoe de balk links in de muur gesteund is.

[Yucon]

Hoe krijgen ze zo'n balk nu eigenlijk fysiek op z'n plaats? Het lijkt me een erg lastig hanteerbaar ding.

[Pat911]

Ik heb ook zo'n soort balk moeten (laten) plaatsen. Gewoon met in hoogte verstelbare stempels eronder. Even wat spierkracht om die balk erop te leggen, en dan omhoog krikken (denk maar aan hoe je je auto omhoog krikt als je een lekke band hebt).

[Simonsters]

Hoewel ik niet bij de plaatsing was, klopt de beschrijving van Pat911. Het plaatsen zelf is niet zo ingewikkeld eigenlijk. Met twee man de balk erin tillen en dan opstempelen. De aannemer vertelde dat hij een keer of 20 naar boven is gelopen om te controleren of alle tegels nog op de badkamermuur zaten. Heel gerust was hij er niet op. Achteraf was hij heel tevreden, had niet gedacht dat het zo gemakkelijk was om de vloer die 2.5 cm omhoog te drukken.

De uitdaging (voor mij dan) zat vooral in de steunbalk in de draagmuur. Blij dat de aannemer dat heeft gedaan.

[Verwijderd]

Ben erg benieuwd hoe dit is afgelopen? Mooie oplossing trouwens...

[sypie]

@Simonsters @Verwijderd vraagt hoe het is afgelopen...

(@Verwijderd taggen werkt beter, krijgt de TS een melding van te zien.

[Simonsters]

Rapport van het Bureau voor Bouwpathologie hebben we +- 3 weken geleden ontvangen. Rapport was overduidelijk.

Vraag: Staat de huidige situatie van de verdiepingsvloer het normale gebruik van de woning in de weg? Is het rapport van de constructeur voldoende om dit vast te stellen?
Antwoord: Ja de (oorspronkelijke) staat van de verdiepingsvloer staat het normaal gebruik van de woning in de weg en ja, het rapport van de constructeur is voldoende om dit vast te stellen.

Voor nieuwe woningen zijn de eisen strenger dan voor bestaande, oude woningen, maar elke woning
moet aan een bepaalde en absolute minimum eis voldoen. De bepaling van deze minimumeisen staat geregeld in de NEN-8700, waarin een zogenoemd afkeurcriterium wordt omschreven. Wanneer de constructie niet aan dit criterium voldoet, kan deze als onveilig worden bestempeld. Uit de berekening komt naar voren dat zowel de doorbuiging te groot is als de sterkte te zwak. Doorbuiging is geen 'afkeureis', sterkte wel. Met een overschrijding van bijna 130% voldoet de vloer niet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit en kan dus als onveilig worden beschouwd. Vanwege deze onveilige situatie acht ondergetekende de woning dan ook niet voor normaal gebruik geschikt, ondanks dat deze vloer waarschijnlijk al geruime tijd zo 'hangt'. Al die tijd is er echter sprake geweest van een veiligheidsrisico. Zeker toekomstige wijzigingen aan de woning wil ondergetekende ten strengste afraden, tot de vloer voldoende is gestabiliseerd.

Dit is (vanzelfsprekend) gecommuniceerd met de tegenpartij. Desondanks wederom geen gehoor. Allerlei 'drog'redenen worden aangevoerd om aansprakelijkheid af te wijzen. Zo halen ze aan dat "een expertise heeft plaats gevonden zonder dat mijn cliënten zijn uitgenodigd, hetgeen in strijd is met de hoor en wederhoor "

Tsja, vanaf mail 1 hebben we ze uitgenodigd om langs te komen en er onderling uit te komen. Als je daar dan niet op in gaat, houdt het ergens een keer op.

De stelling dat sprake zou zijn van een gebrek die het normale gebrek zou beletten, dan wel dat sprake zou zijn van een veiligheidsrisico zoals de expert stelt, valt dan ook niet eenvoudig te begrijpen.

Veel duidelijker kan de conclusie van het bureau niet zijn lijkt me..
Onze juriste heeft een uitnodiging uitgestuurd voor mediation, om er alsnog onderling uit te komen. Dat heeft nog steeds onze voorkeur. Mocht dat worden afgewezen hebben we er in ieder geval alles aan gedaan om er onderling uit te komen. De juriste denkt dat we zeer sterk staan in deze zaak, en zal dan ook een rechtszaak opstarten als dat nodig blijkt te zijn.

Het feit dat de rechtsbijstand deze zaak verder gaat afhandelen maakt dat we ons niet meer druk maken om de hele situatie. Verder verloopt de verbouwing voorspoedig. De wetenschap dat het huis nu voldoet aan alle bouwcriteria geeft een hoop gemoedsrust.

[XyritZz]

Duidelijk verhaal, ben heel benieuwd wat er nog uit rechtsbijstand gaat komen. Maar wel fijn dat je zelf nu gewoon verder kunt gaan met verbouwen en genieten van je woning.

[robvdheijden]

Een heel interessant verhaal, ben zeer benieuwd hoe dit afloopt.
Persoonlijk verwacht ik niet dat je dit gaat winnen. Aangezien het huis al lang op deze wijze is blijven staan.

Uiteraard wel de juiste beslissing dat je dit hebt laten maken.

[Simonsters]

@robvdheijden Ben wel benieuwd waarom je dat verwacht. Heb je ervaring met dit soort zaken?

Zoals ik het nu zie, wij kopen een huis (definitie volgens koopovereenkomst "de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijk eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis').
Na start geplande werkzaamheden blijkt er een verborgen gebrek te zijn. Zolang dit gebrek normaal gebruik niet in de weg staat/niet ernstig is, valt dit onder de ouderdomsclausule.
De aannemer, constructeur en vervolgens bureau voor bouwpathologie stellen ieder op hun beurt vast dat de woning niet voldoet aan de minimumeisen die gesteld worden aan een woonhuis (NEN-8700). Dit gebrek is dus ernstig, staat normaal gebruik in de weg en valt niet onder de ouderdomsclausule.

Dan hebben de verkopers niet voldaan aan hun plicht, namelijk, overdracht van een woonhuis.
Toch?

[Ryur]

robvdheijden schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 09:38:
Een heel interessant verhaal, ben zeer benieuwd hoe dit afloopt.
Persoonlijk verwacht ik niet dat je dit gaat winnen. Aangezien het huis al lang op deze wijze is blijven staan.

Uiteraard wel de juiste beslissing dat je dit hebt laten maken.

Als ik zo het rapport lees, is het juist meer geluk dat het huis al lang op deze wijze is blijven hangen.
En denk ik juist wel dat de TS het gaat winnen, aangezien de situatie voordat die balk ertussen zat gewoon gevaarlijk/tegen de regels is.

Super mooi hoe het nu opgelost is met die balk!
Hopelijk gaat de juridische strijd ook nog mooi opgelost worden.

Sowieso veel plezier in de woning

[ Voor 11% gewijzigd door Ryur op 20-02-2018 10:00 ]

[nare man]

Tsja, uitprocederen kan maar ik niet wenselijk. Als die advocaat een beetje kundig is bouwt ze gewoon een goede positie/druk op en weet ze voor jullie een regeling te treffen. Beter dan maanden in onzekerheid zitten over de uitkomst van een rechtszaak.

[Bart ®]

Lijkt me inderdaad duidelijk dat je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen. Ik ben dan wel weer benieuwd of de vorige bewoners de bewoners daarvoor dan weer aansprakelijk kunnen stellen...

[Flimovic]

Bart ® schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:05:
Lijkt me inderdaad duidelijk dat je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen. Ik ben dan wel weer benieuwd of de vorige bewoners de bewoners daarvoor dan weer aansprakelijk kunnen stellen...

Volgens mij niet, een verborgen gebrek moet je wel binnen redelijke termijn melden bij de vorige bewoners (dacht ik).

[Bart ®]

Flimovic schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 10:07:
[...]


Volgens mij niet, een verborgen gebrek moet je wel binnen redelijke termijn melden bij de vorige bewoners (dacht ik).

Dat is dan wel zuur voor die mensen als ze oprecht van niets wisten.

[robvdheijden]

Simonsters schreef op dinsdag 20 februari 2018 @ 09:58:
@robvdheijden
De aannemer, constructeur en vervolgens bureau voor bouwpathologie stellen ieder op hun beurt vast dat de woning niet voldoet aan de minimumeisen die gesteld worden aan een woonhuis (NEN-8700). Dit gebrek is dus ernstig, staat normaal gebruik in de weg en valt niet onder de ouderdomsclausule.

Dan hebben de verkopers niet voldaan aan hun plicht, namelijk, overdracht van een woonhuis.
Toch?

Dat is het probleem naar mijn idee, die NEN-norm.
Dit huis is gebouw voordat deze normen bestonden en hoeft hier waarschijnlijk wettelijk gezien niet aan te voldoen. Ik denk ook sowieso dat dit niet te verwijten is aan de vorige bewoners. Daarnaast een overschrijding van 30% bij een dergelijk oud huis valt naar mijn idee wel mee.
Daarom heb redelijke twijfel of een rechter je hierin gelijk gaat geven.

Voor de duidelijkheid je hebt voor 100% de juiste beslissing genomen om dit te laten maken. Zou er anders ook niet met een gerust hart in wonen. En met de punten heb je zeker ook gelijk, ik twijfel alleen of de rechter je hierin gelijk gaat geven.

Ik heb redelijk wat ervaring met verbouwingen/ bouw en het is schokkend hoeveel dergelijke huizen er staan die lang niet aan de huidige normen voldoen.

[Simonsters]

Dat is dan wel zuur voor die mensen als ze oprecht van niets wisten.

Helemaal mee eens. Dat maakt het ook wat vervelender allemaal, ik denk niet dat ze dit hebben geweten. Nu waren ze wel erg laks met onderhoud van de woning (lees geen onderhoud in de afgelopen 8 jaar), hadden ze misschien wel moeten doen.
Maar goed, mede hierom wilden we hier graag onderling uitkomen.
Daarom maakt de zakelijke en afstandelijke houding van de verkopende partij het in die zin voor ons ook eenvoudiger. Geen overleg mogelijk? Enkel een forward van de jurist op onze mailing? Dan wordt het voor ons ook een puur zakelijk geschil. Waarin ik nu denk dat we aardig sterk staan.