Verborgen gebreken gekochte woning?

[Rolfie]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:19:
- Bij de aankoop van de woning is aangegeven dat alle deuren die eruit zijn gehaald/vervangen zijn aanwezig waren en zo geplaatst konden worden. Echter is bij de deur het scharnier in de deur afgeslepen, waardoor hij naar mijn mening onbruikbaar is.

Ofwel je moet even naar de bouwmarkt rijden om wat scharnieren te halen? Daarnaast had je dit ook gemakkelijk zelf kunnen zien.. Dit is misschien een gebrek, maar zeker geen verborgen iets.

- Mechanische ventilatie is aangesloten in keuken, WC en badkamer. Echter ruik je in het toilet en badkamer direct als je kookt.. Daarnaast voel je dat hij lucht zuigt in de keuken en blaast in het toilet en badkamer. Wellicht is dit een afstelling?

Ik zie ook niet wat hier een verborgen gebrek aan is.

- Lekkage badkamer. Na een regenbui van afgelopen week en vannacht lekt het uit het dak in de badkamer. Ongeveer 1 druppel per 5/10 seconden. Inmiddels heb ik hier een emmer onder gezet.

Aan jou nu de taak om te bewijzen dat dit issue er al was, en dat de vorige bewoners dit wisten.

In hoeverre zijn dit verborgen gebreken? Ik heb geen bouwtechnische keuring laten doen i.v.m. de leeftijd van de woning. Daarnaast heeft mijn oom (bouwbegeleider) naar de foto's gekeken en ook hij vond het niet nodig.

Ik zie eigenlijk geen verborgen breken. Lekkage zou kunnen, maar bewijzen is een tweede.

Is dit stom geweest? Ik heb gelukkig wel een Allrisk opstal- en inboedelverzekering.
Het betreft zo'n woning(zonder dakkapel):
[afbeelding]

Ja. Dit is gewoon stom geweest. Een hele fout besparing geweest op een hele dure uitgaven.

Raym09 schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:47:
De wasemkap had een bouwkundig onderzoek ook niet gevonden IMHO, die gaat echt geen ruik test doen. Daarbij mag je verwachten dat die werkzaamheden conform de voorschriften worden uitgevoerd.

Tussen verwachten en werkelijkheid zijn 2 totaal verschillende dingen. De kans is best aanwezig dat een bouwkundige keuren dit wel had gevonden. Daarnaast is dit ook redelijk gemakkelijk zelf te zien, immers de afzuigkap moet ergens uit komen. Ik zie hier geen verborgen gebrek aan. Netjes is anders.

[miciel]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:59:
[...]

Ik ga sowieso in gesprek met de verkopers. Ben erg benieuwd wat hun gaan zeggen.
Daarnaast wil ik ook nog even bij de buren langs, kijken of hun ook dergelijke problemen hebben.
In het uiterste geval ben ik verzekerd, en zullen hun het komen maken hoop ik dan.

Omtrent de mechanische ventilatie heb ik 3 opties:

1. Afzuigkap met motor mag niet worden aangesloten op het kanaal
2. De kappen in het toilet/badkamer staan verkeerd afgesteld
3. De afsluitklep zit dicht waardoor de lucht er niet uit kan?

1 correct maar zie post van @bszz
2. ik gok dat ze de aansluitingen door elkaar hebben gehaald. dus hij zuigt lucht van buiten aan en vanuit je keuken en blaast dit in je keuken badkamer en je toilet (tekening gelezen alles zit op 1 leiding.) dus zie post van bszz.
afzuigunit voluit aan afzuigkap uit als die dan blaast in je badkamer en toilet dan hebben ze je leidingen door elkaar gehaald.
3 er zit niet altijd een veerbelast klep in. maar het kan zeker wel dat deze vast zit.
4 als je wil kan ik me verdiepen in wat er getekend is ik heb de schoolmaterialen nog liggen.
maar het is te lang geleden/tever weggezakt om het zo uit het blote hoofd te doen.
5 post eens een foto van de opstelling van je mv unint is makelijker te herekenen of het fout of goed zit.

[DeBolle]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:29:
[...]
Hoe krijg ik de vorige eruit? De pin zit er nog in, maar hij is afgeslepen en steekt dus niet uit.. Uitboren en dan nieuw schroefdraad tappen?

Waarom zo ingewikkeld? Dremel pakken, sleufje erin, schroevendraaier. Gaat dit je niet lukken, boor dan een nieuw gat boven of onder de afgeslepen pin in de deur en schroef de nieuwe daarin.

[ Voor 15% gewijzigd door DeBolle op 18-12-2017 09:44 ]

[eric.1]

Rolfie schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:37:
[...]

Aan jou nu de taak om te bewijzen dat dit issue er al was, en dat de vorige bewoners dit wisten.

De vorige bewoners hadden het niet eens hoeven weten....

quote: Vereniging Eigen Huis

Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn:

1. Bij een ernstig gebrek
2. Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Ernstig gebrek
Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Bijvoorbeeld een rotte dakconstructie.

Ik zeg niet dat hun dak rot is, maar indien dit wel het geval is kunnen de verkopers dus ongeacht of ze er vanaf wisten aansprakelijk zijn.

Er zal dus eerst gekeken moeten worden wat het probleem is (waar komt die lekkage door).

[Bioflap]

Dat is inderdaad een goede optie, dat ga ik proberen!
Als het lekkende dak niet te regelen is met de vorige bewoners, hoe gaat het dan met de verzekering? Ik heb een ING opstal- en inboedelverzekering waarbij ik Allrisk verzekerd ben. Hierin staat ook dat je dus voor dergelijke lekkage's verzekerd bent. Is dit uiteindelijk echt zo? Of krijg je dan een verhaal van ja, had je maar direct onderhoud moeten laten uitvoeren bij je woning?

[DukeBox]

ph4ge schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:53:
Als iets zo duidelijk is dan had het je moeten opvallen als onderdeel van je onderzoeksplicht...

Nee, dat is juist het 'verbogen' deel van het gebrek.

[A13X]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:18:
https://1drv.ms/f/s!AoNDXe7Fo3AmgptgKmOPZzCcOI1leA
Hierin staan foto's van de bouwtekeningen. Wellicht dat jullie hier iets van begrijpen? Voor mij is het echt niet te begrijpen..

Link werkt niet geen toegang. App ze anders even, kijk ik straks even.

[ThinkPad]

Klim eens voorzichtig op het dak. Misschien is het niet meer dan een dakpan die gescheurd is.

[Bioflap]

ThinkPadd schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:03:
Klim eens voorzichtig op het dak. Misschien is het niet meer dan een dakpan die gescheurd is.

Het is een zwart dak met dakbedekking.. In het boekje zie ik staan: Soprema Sopralast TV Cuivre.

[LordSinclair]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:48:
Dat is inderdaad een goede optie, dat ga ik proberen!
Als het lekkende dak niet te regelen is met de vorige bewoners, hoe gaat het dan met de verzekering? Ik heb een ING opstal- en inboedelverzekering waarbij ik Allrisk verzekerd ben. Hierin staat ook dat je dus voor dergelijke lekkage's verzekerd bent. Is dit uiteindelijk echt zo? Of krijg je dan een verhaal van ja, had je maar direct onderhoud moeten laten uitvoeren bij je woning?

Je bent verzekerd voor de vervolg schade. De reparatie moet je zelf betalen.

[A13X]

Rolfie schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:37:
Tussen verwachten en werkelijkheid zijn 2 totaal verschillende dingen. De kans is best aanwezig dat een bouwkundige keuren dit wel had gevonden. Daarnaast is dit ook redelijk gemakkelijk zelf te zien, immers de afzuigkap moet ergens uit komen. Ik zie hier geen verborgen gebrek aan. Netjes is anders.

Die komt toch ook ergens uit? Hij is aangesloten op de mechanische afzuig, echter heeft hij zijn eigen motor waardoor hij zelf druk genereert en die via de weg van de minste weerstand het kanalen systeem weer uitdrukt. Misschien had de beste inspecteur gezien dat het een wasemkap met motor was op een MV systeem maar die gaat echt geen druk en kanalen check doen.

Daarbij is een bouwkundige inspectie niet uitsluitend, dat wat hij niet vind is ook niet voor je eigen rekening. Het enige wat je er mee doet is de discussie over de gevonden punten vooraf bespreekbaar maken en aantonen dat bij een verborgen gebrek je aan de onderzoeksverplichting heb voldaan. Hij schat aan wat hij ziet de algehele staat van de woning in en geeft je daarmee advies. Hij kan nog steeds niet die ene lekkage zien die alleen bij regen optreedt.

Daarbij de lekkage treed zeer kort na overdracht op, daarmee is het al aannemelijk dat het er vooraf was. Het afdoen met "goh dat moet dan net na overdracht zijn gebeurd" en "toon het maar aan" zijn kolder argumenten. Dan zou niemand meer wat zeggen over gebreken waarvan ze weten, gewoon doen alsof je dom bent trapt de rechter niet in.

Mijn advies:
- schanier is een paar tientjes, niet over miepen zelf oplossen.
- MV op hoge stand en afzuigkap aan geen last, laten zitten of oplossen met een motorloze kap.
- lekkage: melden en op onderzoek uit gaan wat het precies is.

[Falcon]

Zelf even laten fixen en daarna lekker gaan genieten van de woning Veelste mooie dagen voor de deur om je hier druk over te maken lijkt mij?

[Croga]

Zoals anderen al zeggen: Het dak is het enige wat wellicht een verborgen gebrek zou kunnen zijn.

Realiseer je echter goed: De vorige bewoner is alleen aansprakelijk voor de kosten van herstel. En het kan heel goed zijn dat dat over een paar tientjes gaat. Dan is het dak nogsteeds slecht maar het lekt niet meer. De kosten om het dak "niet slecht" te maken zijn voor jezelf.
Is het dat waard?

Ik zou een dakdekker langs laten komen. Die gaat je waarschijnlijk een hele berg technische blabla vertellen die absoluut waar, maar volledig onbegrijpelijk is. Dan pakt hij zijn brander en een paar vellen dakleer, plakt die er op en de lekkage is verholpen. Vervolgens zit jij met een werkend, maar niet ideaal, dak.

Zo ging het indertijd bij ons. Lekkend dak van de aanbouw. Duidelijk een verborgen gebrek. Herstel kostte €63, veel te weinig om daar moeite in te gaan steken. Vervolgens alsnog voor €2000 het dak opnieuw laten bedekken en meteen laten isoleren. De aanleg van het dak was gewoon niet heel erg goed. Maar ja, die €2000 zijn niet te verhalen.

[Bioflap]

Croga schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:21:
Zoals anderen al zeggen: Het dak is het enige wat wellicht een verborgen gebrek zou kunnen zijn.

Realiseer je echter goed: De vorige bewoner is alleen aansprakelijk voor de kosten van herstel. En het kan heel goed zijn dat dat over een paar tientjes gaat. Dan is het dak nogsteeds slecht maar het lekt niet meer. De kosten om het dak "niet slecht" te maken zijn voor jezelf.
Is het dat waard?

Ik zou een dakdekker langs laten komen. Die gaat je waarschijnlijk een hele berg technische blabla vertellen die absoluut waar, maar volledig onbegrijpelijk is. Dan pakt hij zijn brander en een paar vellen dakleer, plakt die er op en de lekkage is verholpen. Vervolgens zit jij met een werkend, maar niet ideaal, dak.

Zo ging het indertijd bij ons. Lekkend dak van de aanbouw. Duidelijk een verborgen gebrek. Herstel kostte €63, veel te weinig om daar moeite in te gaan steken. Vervolgens alsnog voor €2000 het dak opnieuw laten bedekken en meteen laten isoleren. De aanleg van het dak was gewoon niet heel erg goed. Maar ja, die €2000 zijn niet te verhalen.

Duidelijk verhaal. Mocht er een bitumen dak op zitten, dan heeft die een levensduur van 30 jaar volgens de dakdekker? Dan zou het nu toch gewoon onderhoud zijn, en in de loop der jaren sparen voor een nieuw dak?

Ik had verwacht dat het repareren van het dak op z'n minst 400/500 euro zou kosten, maar dat is dus niet zo duur?

[Croga]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:27:
Ik had verwacht dat het repareren van het dak op z'n minst 400/500 euro zou kosten, maar dat is dus niet zo duur?

Dat ligt heel erg aan wat het probleem is. Bij ons was het dakleer bij de afvoer niet goed vast gezet waardoor bij harde regen het er onder sloeg. Dat was letterlijk een kwestie van bij plakken en goed vast zetten. Ik kan niet zien wat bij jou het probleem is.

[miciel]

Croga schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:21:
Zoals anderen al zeggen: Het dak is het enige wat wellicht een verborgen gebrek zou kunnen zijn.

Realiseer je echter goed: De vorige bewoner is alleen aansprakelijk voor de kosten van herstel. En het kan heel goed zijn dat dat over een paar tientjes gaat. Dan is het dak nogsteeds slecht maar het lekt niet meer. De kosten om het dak "niet slecht" te maken zijn voor jezelf.
Is het dat waard?

Ik zou een dakdekker langs laten komen. Die gaat je waarschijnlijk een hele berg technische blabla vertellen die absoluut waar, maar volledig onbegrijpelijk is. Dan pakt hij zijn brander en een paar vellen dakleer, plakt die er op en de lekkage is verholpen. Vervolgens zit jij met een werkend, maar niet ideaal, dak.

Zo ging het indertijd bij ons. Lekkend dak van de aanbouw. Duidelijk een verborgen gebrek. Herstel kostte €63, veel te weinig om daar moeite in te gaan steken. Vervolgens alsnog voor €2000 het dak opnieuw laten bedekken en meteen laten isoleren. De aanleg van het dak was gewoon niet heel erg goed. Maar ja, die €2000 zijn niet te verhalen.

Ook dakdekkers maken welleens een foutje. niet gelijk hoeft het hele dak slecht te zijn. Maar meestal is het inderdaad slecht gebrand. Hiernaast is het vaak verouderd door de zon en weersinvloeden. Na zal het vast wel uithouden als het slecht gebrand is/verouderd is maar op den duur wordt je het gewoon zat. als je ze voor de derde keer moet bellen. omdat je dak lek is.

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:27:
[...]

1 Duidelijk verhaal. Mocht er een bitumen dak op zitten, dan heeft die een levensduur van 30 jaar volgens de dakdekker? Dan zou het nu toch gewoon onderhoud zijn, en in de loop der jaren sparen voor een nieuw dak?

Ik had verwacht dat het repareren van het dak op z'n minst 400/500 euro zou kosten, maar dat is dus niet zo duur?

30 jaar bij goed geluk. Sommige zijn 10 jaar oud Andere 20. Ligt net aan de materialen en of het goed gebrand is. je kan het dak inderdaad nu laten maken en sparen voor een nieuw dak.
tegenwoordig zijn de materialen verbeterd ten opzicht van 10/15 jaar terug. De kosten ligt eraan wat ze vinden.meestal pakken ze wat rest stukken en branden die erop. dus materiaalkosten zijn het niet. maar wel voorrijkosten. en een uurtje arbeid. meer dan een uurtje is er meestal niet nodig. vaak is het inderdaad een uitloop die losligt. (zoals bij Croga)

[Kalevandaal]

Dakbedekking (bitumen) in nieuwbouw is 10 jaar garantie MITS de eigenaar kan aantonen dat er onderhoud heeft plaatsgevonden.
In welk detail onderhoud is durf ik uit mijn hoofd niet te zeggen, maar schoonmaken hoort er gewoon bij.
Verder zoals @miciel zegt, foutje moet kunnen

[Palomar]

Ik vind het ook niet echt schokkende dingen. Hier loop je nou eenmaal tegenaan als je een 'gebruikte' woning koopt.

Naar die lekkage zou ik eerst even iemand laten kijken. Als de conclusie is dat er voor tig-1000 euro gerepareerd moet worden kun je altijd nog kijken hoe je hier met de vorige bewoners uit kunt komen, maar vooralsnog kan het zoals al gezegd ook gewoon een los stukje dakbedekking zijn wat met tientjeswerk is op te lossen.

Die andere punten vind ik meer onder het kopje 'vervelend' vallen. Bij een nieuw opgeleverde woning kan dit natuurlijk niet, maar bij een oudere woning ligt dit toch wat anders, omdat je het koopt zoals het is.

Ben bij ons huis dat we vorig jaar gekocht hebben ook tig van zulk soort dingen tegengekomen, waar je pas achterkomt als je er woont. We hebben alleen een verstopte riolering (bleek direct toen we erin kwamen) verhaald op de vorige bewoner, omdat vrij duidelijk was dat dit al aanwezig was. Alles wat pas later optreedt wordt veel lastiger te verhalen.

[Bioflap]

Palomar schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:45:
Ik vind het ook niet echt schokkende dingen. Hier loop je nou eenmaal tegenaan als je een 'gebruikte' woning koopt.

Naar die lekkage zou ik eerst even iemand laten kijken. Als de conclusie is dat er voor tig-1000 euro gerepareerd moet worden kun je altijd nog kijken hoe je hier met de vorige bewoners uit kunt komen, maar vooralsnog kan het zoals al gezegd ook gewoon een los stukje dakbedekking zijn wat met tientjeswerk is op te lossen.

Die andere punten vind ik meer onder het kopje 'vervelend' vallen. Bij een nieuw opgeleverde woning kan dit natuurlijk niet, maar bij een oudere woning ligt dit toch wat anders, omdat je het koopt zoals het is.

Ben bij ons huis dat we vorig jaar gekocht hebben ook tig van zulk soort dingen tegengekomen, waar je pas achterkomt als je er woont. We hebben alleen een verstopte riolering (bleek direct toen we erin kwamen) verhaald op de vorige bewoner, omdat vrij duidelijk was dat dit al aanwezig was. Alles wat pas later optreedt wordt veel lastiger te verhalen.

Over de deur en het MV wat wellicht verkeerd aangesloten is kan ik nog overheen komen. Het dak wat lekt vind ik wel weer een zuur iets, en lijkt mij ook iets wat niet zo 1,2,3 optreed.. Hierdoor zou ik het fijn vinden als ik hierdoor nog iets zou kunnen regelen met de vorige bewoner.

Het is overigens wel zo dat het een schuin dak is, dus het water blijft er niet op liggen..

[Conono]

Je kan proberen de schade te verhalen op je oom, die heeft immers gezegd dat het niet nodig was.


En als je geen zin hebt in ruzie in de familie, waarom heb je dan geen bouwkundige keuring laten doen? Om die 300 euro uit te sparen? Ik snap dit soort "besparingen" gewoon écht niet..

[Tsurany]

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:51:
Je kan proberen de schade te verhalen op je oom, die heeft immers gezegd dat het niet nodig was.


En als je geen zin hebt in ruzie in de familie, waarom heb je dan geen bouwkundige keuring laten doen? Om die 300 euro uit te sparen? Ik snap dit soort "besparingen" gewoon écht niet..

De vraag is wel of die keuring dit had gevonden. Tenzij er duidelijk een beschadiging zichtbaar is kan een bouwkundige op het oog ook niet zien dat het dak lek is.

[LordSinclair]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:49:
Het dak wat lekt vind ik wel weer een zuur iets, en lijkt mij ook iets wat niet zo 1,2,3 optreed.. Hierdoor zou ik het fijn vinden als ik hierdoor nog iets zou kunnen regelen met de vorige bewoner.

Mijn dak had 2 maanden van regen doorstaan na de aankoop. Na de eerste vorst had ik bij een klein buitje opeens een lekkage. Het kan dus wel van het ene op het andere moment ontstaan (zeker met vorst en sneeuw weer).

[Bioflap]

Tsurany schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:52:
[...]

De vraag is wel of die keuring dit had gevonden. Tenzij er duidelijk een beschadiging zichtbaar is kan een bouwkundige op het oog ook niet zien dat het dak lek is.

Dat dus. Er zijn nergens vochtplekken of iets dergelijks te zien, ook geen schade oid op het dak.

[Bioflap]

Overigens is door @Raym09 het probleem gevonden met de MV. De unit zit verkeerd geplaatst waardoor hij dus koude lucht van buiten de woning in blaast...

[Conono]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:54:
[...]

Dat dus. Er zijn nergens vochtplekken of iets dergelijks te zien, ook geen schade oid op het dak.

Dan lijkt het mij redelijk aannemelijk dat de boel pas is gaan lekken nadat jij het huis kocht..

[Fustje]

Tsurany schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:52:
[...]

De vraag is wel of die keuring dit had gevonden. Tenzij er duidelijk een beschadiging zichtbaar is kan een bouwkundige op het oog ook niet zien dat het dak lek is.

De keuring is vooral om aan je onderzoeksplicht te voldoen. Zonder de keuring sta je een stuk zwakker om dit soort gebreken te verhalen.

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:59:
[...]


Dan lijkt het mij redelijk aannemelijk dat de boel pas is gaan lekken nadat jij het huis kocht..

Of ze hebben keurig de boel geschilderd om het te verbergen.

[ Voor 25% gewijzigd door Fustje op 18-12-2017 12:00 ]

[Conono]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:00:
..
Of ze hebben keurig de boel geschilderd om het te verbergen.

Dat zou inderdaad kunnen. En dan zou je de foto's van de bouwkundige keuring gehad hebben om dit aan te tonen, als je die had laten uitvoeren. Maar ja..

[Tsurany]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:00:
[...]


De keuring is vooral om aan je onderzoeksplicht te voldoen. Zonder de keuring sta je een stuk zwakker om dit soort gebreken te verhalen.


[...]


Of ze hebben keurig de boel geschilderd om het te verbergen.

Als niet-destructief onderzoek dit gebrek niet tevoorschijn zou toveren sta je niet zwakker als je hem niet uitvoert.

[Fustje]

Tsurany schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:02:
[...]

Als niet-destructief onderzoek dit gebrek niet tevoorschijn zou toveren sta je niet zwakker als je hem niet uitvoert.

De rechter zal het je 'kwalijk nemen' dat je je onderzoeksplicht niet hebt voldaan. Of je toch gelijk krijgt is koffiedik kijken.

Net als eerder door een tweaker gezegd begrijp ik niet waarom je op een keuring bezuinigt bij een van de grootste uitgaven in je leven.

[Tsurany]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:06:
[...]


De rechter zal het je 'kwalijk nemen' dat je je onderzoeksplicht niet hebt voldaan. Of je toch gelijk krijgt is koffiedik kijken.

Net als eerder door een tweaker gezegd begrijp ik niet waarom je op een keuring bezuinigt bij een van de grootste uitgaven in je leven.

Waarom zou een rechter dat doen?

[Bioflap]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:06:
[...]


De rechter zal het je 'kwalijk nemen' dat je je onderzoeksplicht niet hebt voldaan. Of je toch gelijk krijgt is koffiedik kijken.

Net als eerder door een tweaker gezegd begrijp ik niet waarom je op een keuring bezuinigt bij een van de grootste uitgaven in je leven.

Omdat de woning volgens mensen die er verstand van moeten hebben zeiden dat het niet nodig was bij een woning van deze leeftijd en staat.

Ik heb mijn vriendin even naar buiten gestuurd om een foto te maken van het dak, dan kan ik dit wellicht doorsturen naar een dakdekker die hem kan fixen..

[nare man]

Alleen gebreken die bij verkoper bekend waren of bekend hadden moeten zijn, en die bij koper niet bekend waren en ook niet bekend hadden kunnen zijn, zijn verborgen gebreken waarvoor eventueel verhaal bestaat op de koper.

Het uitgangspunt van de NVM-standaardakte is immers dat de woning wordt geleverd in de staat waarin hij zich op dat moment bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Om enig verhaal te hebben richting verkopers zul je op de eerste plaats dus hard moeten krijgen dat de lekkage bij jou niet bekend was en ook niet bekend had kunnen zijn, d.w.z. dat hij ook niet naar voren was gekomen als je wèl een bouwkundige keuring had gedaan. Op de tweede plaats zul je dan hard moeten krijgen dat dit gebrek bij verkopers wèl bekend was of bekend had moeten zijn.

Als zij stellen dat dit de eerste keer is dat het dak lekt sta je praktisch machteloos. Ik zou eerlijk gezegd gewoon m'n verlies nemen, dat gebrek zelf oplossen en bij de volgende koopwoning iets zorgvuldiger te werk gaan.

[M4uSzi]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:27:
[...]

Duidelijk verhaal. Mocht er een bitumen dak op zitten, dan heeft die een levensduur van 30 jaar volgens de dakdekker? Dan zou het nu toch gewoon onderhoud zijn, en in de loop der jaren sparen voor een nieuw dak?

Ik had verwacht dat het repareren van het dak op z'n minst 400/500 euro zou kosten, maar dat is dus niet zo duur?

kan ik je uit de droom helpen. Een bitumen dak gaat geen 30 jaar meer.

En als het dak al wel 30 mee gaat (zijn uitzonderingen) dan gaan de details meestal geen 30 jaar meer. HWA, Doorvoeren en eventuele randafwerking (trim)

En de bedenking die jij zei in een reactie hier ver boven. Is een SBS. Die kan ook nog heel erg krimpen als je pech hebt. En dan krijg je los getrokken naden.

[Fustje]

Tsurany schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:08:
[...]

Waarom zou een rechter dat doen?

Omdat in je koopcontract staat dat je het huis in de huidige staat koopt. Als je je onderzoeksplicht hebt geschonden, zal de rechter minder snel in jouw voordeel beslissen, omdat nu ook niet vastgesteld is dat het gebrek niet zichtbaar was tijdens de overdracht.

[Tsurany]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:17:
[...]


Omdat in je koopcontract staat dat je het huis in de huidige staat koopt. Als je je onderzoeksplicht hebt geschonden, zal de rechter minder snel in jouw voordeel beslissen, omdat nu ook niet vastgesteld is dat het gebrek niet zichtbaar was tijdens de overdracht.

Het simpele feit is dat lekkage niet zichtbaar is tenzij je daadwerkelijk vochtplekken hebt. Dan is het enkel de vraag of de verkoper dit wist of niet, daar zal de rechter uitspraak over moeten doen. Onderzoeksplicht is dan niet relevant meer.

[Fustje]

Tsurany schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:21:
[...]

Het simpele feit is dat lekkage niet zichtbaar is tenzij je daadwerkelijk vochtplekken hebt. Dan is het enkel de vraag of de verkoper dit wist of niet, daar zal de rechter uitspraak over moeten doen. Onderzoeksplicht is dan niet relevant meer.

Het is nergens vastgelegd dat er geen vochtplekken aanwezig waren, je hebt geen keuring en geen foto's of ander bewijs. Dat zoiets niet benoemd is in de koopakte is niet relevant, dat je je onderzoeksplicht verzuimt wel.

[Tsurany]

pa1fw schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:24:
[...]


Het is nergens vastgelegd dat er geen vochtplekken aanwezig waren, je hebt geen keuring en geen foto's of ander bewijs. Dat zoiets niet benoemd is in de koopakte is niet relevant, dat je je onderzoeksplicht verzuimt wel.

Als er wel vochtplekken waren wisten de verkopers sowieso van de lekkage en hebben ze dit verzuimd te melden, spreekt ook niet echt in hun voordeel.

[Pietervs]

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:51:
Je kan proberen de schade te verhalen op je oom, die heeft immers gezegd dat het niet nodig was.


En als je geen zin hebt in ruzie in de familie, waarom heb je dan geen bouwkundige keuring laten doen? Om die 300 euro uit te sparen? Ik snap dit soort "besparingen" gewoon écht niet..

Oom heeft alleen de foto's bekeken, niet het huis zelf (begrijp ik uit de startpost). Dus oom aansprakelijk stellen? Denk dat je jezelf daar nog meer ellende op de hals haalt dan het geld wat je daarmee misschien krijgt...

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:51:
[...]

Dat is naar mijn mening ook, als ik het goed begrijp had de vorige bewoner het dus moeten melden, omdat het al binnen 2 weken bij een nacht regen naar beneden komt? Woning heb ik natuurlijk gecontroleerd op vochtplekken maar die zijn er niet.

Het is niet bepaald zo dat het de afgelopen twee weken maar 1x geregend heeft. Integendeel: het heeft een aantal keer geregend en we hebben ook nig wat sneeuw gehad.

Zoals door anderen ook al gezegd: verlies nemen. Zie het als leergeld voor de aankoop van je volgende woning.
Maar laat het wel zo snel mogelijk repareren: lekkages worden in de loop der tijd meestal niet kleiner!

[miciel]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 11:55:
Overigens is door @Raym09 het probleem gevonden met de MV. De unit zit verkeerd geplaatst waardoor hij dus koude lucht van buiten de woning in blaast...

en dit hebben ze zelf niet doorgehad ? maar verklaart niet de kooklucht in je badkamer.
als de afzuigkap goed(inactieve/motorloze) is en de mv staat te blazen kan de kooklucht nooit in je badkamer komen.
naja niets is onmogelijk. maar een beetje kooklucht gaat niet vanzelf naar je badkamer.
dus ik denk dat ook je afzuigkap verkeerd(met motor/actieve) is.

[ Voor 3% gewijzigd door miciel op 18-12-2017 12:55 ]

[vanaalten]

miciel schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:45:
als de afzuigkap goed is en de mv staat te blazen kan de kooklucht nooit in je badkamer komen.
naja niets is onmogelijk. maar een beetje kooklucht gaat niet vanzelf naar je badkamer.
dus ik denk dat ook je afzuigkap verkeerd is.

Kan je niets van zeggen zolang je de kracht van de ventilatoren niet weet.
Als de mechanische ventilatie op de laagste stand staat en de afzuigkap staat op max, dan kan ik mij goed voorstellen dat de kookluchtjes in de badkamer eindigen.

Zoals eerder gezegd, een actieve afzuigkap zou je eigenlijk niet op een mechanisch ventilatiesysteem moeten aansluiten.

[miciel]

vanaalten schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:49:
[...]

Kan je niets van zeggen zolang je de kracht van de ventilatoren niet weet.
Als de mechanische ventilatie op de laagste stand staat en de afzuigkap staat op max, dan kan ik mij goed voorstellen dat de kookluchtjes in de badkamer eindigen.

Zoals eerder gezegd, een actieve afzuigkap zou je eigenlijk niet op een mechanisch ventilatiesysteem moeten aansluiten.

daarom typ ik ook dat zijn afzuigkap verkeerd is. met goed bedoel ik een motorloze./inactive
met verkeerd bedoel ik een met motor. maar ik zal me post aanpassen voor de duidelijkheid.

(hoewel 1 keertje gehad dat een rookcirculatie unit welke naast het een afzuig ventiel gemonteerd zat het presteerde de lucht (gefilterd of niet) 1 ventiel verder er weer uit te gooien.)

[ Voor 12% gewijzigd door miciel op 18-12-2017 13:40 ]

[Bioflap]

Het is een actieve afzuigkap.. Die is vervolgens aangesloten op een MV wat dus verkeerd gemonteerd is, waardoor koude lucht van buiten naar binnen wordt geblazen, in plaats van het naar buiten te zuigen...
Dus aan 2 kanten verneukt. Nu wist ik dit zelf ook niet, maar ik heb tenslotte geen nieuwe keuken en MV geplaatst.

Vanavond ga ik dus even het MV omdraaien, en kijken of hij dan wel zuigt uit alle kanalen, en rondkijken voor een andere afzuigkap.

[mddd]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 08:59:
In het uiterste geval ben ik verzekerd, en zullen hun het komen maken hoop ik dan.

Woonhuisverzekeringen zijn normaliter bedoeld voor 'plotseling van buitenaf komend onheil'. Dingen die langzaamaan stuk gaan vallen daar dus niet onder, ze zijn niet plotseling en komen ook niet van buitenaf.

Iets wat op je dak valt en daardoor een lek veroorzaakt valt er wel onder, maar het hebben van een lekkage niet.

Hopelijk is de oorzaak van de lekkage makkelijk vast te stellen en op te lossen!

Wat betreft de afzuiging: het is normaal dat je in een keuken twee openingen hebt voor de mechanische ventilatie. Eén waarop je dan een kap kunt aansluiten (meestal dus dichtbij de muur) en 1 voor de algemene afzuiging van de keuken/woonkamer. Ze zullen dus bijna zeker gewoon op hetzelfde algemene kanaal uitkomen (dit kun je natuurlijk makkelijk uitproberen met een draadje ofzo). En dan is het inderdaad zo simpel dat je een andere kap moet hebben (of misschien kun je deze hacken zodat ie een open verbinding krijgt vanbinnen?). Want je moet nooit lucht een afzuigkanaal in blazen. Het kanaal werkt met onderdruk - het zuigt dus af, het is niet bedoeld om af te voeren wat je er zelf in blaast.

edit
Wow een ventilatie die verkeerd om zit? Bizar, dat merk je toch heel snel. Vreemd hoor.

[ Voor 3% gewijzigd door mddd op 18-12-2017 14:51 ]

[Kalevandaal]

mddd schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:49:
[...]


Wat betreft de afzuiging: het is normaal dat je in een keuken twee openingen hebt voor de mechanische ventilatie. Eén waarop je dan een kap kunt aansluiten (meestal dus dichtbij de muur) en 1 voor de algemene afzuiging van de keuken/woonkamer. Ze zullen dus bijna zeker gewoon op hetzelfde algemene kanaal uitkomen (dit kun je natuurlijk makkelijk uitproberen met een draadje ofzo). En dan is het inderdaad zo simpel dat je een andere kap moet hebben (of misschien kun je deze hacken zodat ie een open verbinding krijgt vanbinnen?). Want je moet nooit lucht een afzuigkanaal in blazen. Het kanaal werkt met onderdruk - het zuigt dus af, het is niet bedoeld om af te voeren wat je er zelf in blaast.

edit
Wow een ventilatie die verkeerd om zit? Bizar, dat merk je toch heel snel. Vreemd hoor.

Om misschien kort door de bocht te komen.
Woning uit ‘99 kan best een WTW unit hebben.
Die moet in balans blijven, door een afzuiging extra te creëren (aanzetten afzuigkap) creeer je onderdruk....

[A13X]

sbruynis schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:07:
[...]
Om misschien kort door de bocht te komen.
Woning uit ‘99 kan best een WTW unit hebben.
Die moet in balans blijven, door een afzuiging extra te creëren (aanzetten afzuigkap) creeer je onderdruk....

De woning is voorzien van mechanische ventilatie, geen balans ventilatie. Er is door de vorige bewoner een wasemkap met ventilator geplaatst wat dus fout 1 is. Dit staat ook zo in de gegevens van de woning vermeld, men dient een motorloze wazemkap toe te passen.

Ook is de Woonhuisventilator vervangen waarbij ze hem verkeerd hebben aangesloten. (hij hangt een kwartslag gedraaid) Ze hebben de afblaas op de woning aangesloten en de aanzuig op de dakkap.

@mddd idd best wel knap

[eric.1]

nare man schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:14:
Op de tweede plaats zul je dan hard moeten krijgen dat dit gebrek bij verkopers wèl bekend was of bekend had moeten zijn.

Dat hoeft dus helemaal niet bij ernstige gebreken, gebreken die normaal gebruik in de weg staan. Zolang dit gebrek al voor de verkoop aanwezig was kan de verkoper alsnog aansprakelijk zijn (ongeacht ze het wisten of hadden moeten weten).

[nare man]

Klopt, maar de vraag is natuurlijk wel of één druppel water per 5 à 10 seconden een zo ernstig gebrek is dat het een normaal gebruik in de weg staat, zeker aangezien het dak al 18 jaar oud is.

Je zult hoe dan ook, ook bij een ernstig gebrek, moeten bewijzen dat het al aanwezig was op het moment van de overdracht. Als verkopers gemotiveerd stellen dat zij nooit lekkage hebben gehad, en ze verwijzen naar de enorme 'code rood'-sneeuwbuien van afgelopen week, dan wordt het echt een lastig verhaal.

Hoe dan ook is nu eerst bij verkopers klagen de aangewezen weg, want als je dat niet tijdig doet dan vervallen je rechten sowieso (zie art. 7:23 BW).

[Bioflap]

Als het goed is komt er straks iemand naar het dak kijken. Dan weet ik wat meer. Met betrekking tot de VM viel het ons al op dat als je hem op de hoogste stand plaatste je in het toilet en badkamer plukjes stof zag liggen. Daarnaast viel het mij vanmorgen echt op dat ik de ijspegels aan de neus had hangen tijdens het douchen

Ik ga straks dus nog de unit draaien en opnieuw aansluiten... Vervolgens online maar eens kijken voor een andere wasemkap.. Dat die dingen nog zo duur zijn zonder motor!

[ThinkPad]

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:21:
Het is een actieve afzuigkap.. Die is vervolgens aangesloten op een MV wat dus verkeerd gemonteerd is, waardoor koude lucht van buiten naar binnen wordt geblazen, in plaats van het naar buiten te zuigen...
Dus aan 2 kanten verneukt. Nu wist ik dit zelf ook niet, maar ik heb tenslotte geen nieuwe keuken en MV geplaatst.

Vanavond ga ik dus even het MV omdraaien, en kijken of hij dan wel zuigt uit alle kanalen, en rondkijken voor een andere afzuigkap.

Heb je niet de mogelijkheid om een afvoer naar buiten (door de gevel) aan te leggen voor de afzuigkap? Dat werkt stukken beter en zorgt ook dat je ventilatie optimaal blijft werken. Wat denk je dat er namelijk gebeurt als je een paar vette speklappen gaat bakken? Al dat vet en ongein blijft in je ventilatiebox hangen

[Bioflap]

ThinkPadd schreef op maandag 18 december 2017 @ 16:24:
[...]

Heb je niet de mogelijkheid om een afvoer naar buiten (door de gevel) aan te leggen voor de afzuigkap? Dat werkt stukken beter en zorgt ook dat je ventilatie optimaal blijft werken. Wat denk je dat er namelijk gebeurt als je een paar vette speklappen gaat bakken? Al dat vet en ongein blijft in je ventilatiebox hangen

Nee, ik zie zo geen mogelijkheden om dit eenvoudig te doen. Zojuist de dakdekker over de vloer gehad. Was een man in pak en die had dezelfde problemen gezien bij een blok verderop. Echter doordat ze met een steiger bij het dak moeten, en niet weten wat ze moesten vervangen kon het aardig in de kosten lopen.
Alleen de inspectie zou 150 euro kosten, en daar kwam dan nog werkzaamheden en dergelijke bij..

Direct een akelig gevoel bij die beste man, hoop dat er iets betrouwbaardere mensen te vinden zijn

[Rukapul]

Een echte dakdekker komt niet in pak maar in overall en een flinke ladder.

Overigens kun je mogelijk de bestaande afzuigkap handhaven als je een extra dakdoorvoer maakt. Alles komt bij de MV unit nu bij elkaar maar je kunt de buis van de keuken ook apart doortrekken. Extra dakdoorvoer hoeft niet veel te kosten als ze het dak toch al op moeten voor de lekkage.

[!null]

Een dakdekker in pak? Dat klinkt als dure overhead. Andere bellen zou ik denken.

Hoe dan ook, het klinkt niet als de moeite waard om er iets van te maken richting de vorige eigenaren. De deur is irritant, kost meer wat tijd dan geld. Daklekkage lijkt echt recent te zijn, het lijkt me het goedkoopst (en het beste voor je gemoedsrust) dit gewoon te (laten) fixen en door gaan.

Als de afzuigbuis van de keuken echt apart boven uit komt (en niet al op 1 buis zit met badkamer en keuken) dan kun je daar inderdaad een dak doorvoer maken (combineren met het fixen van het daklek?)
Als de buis niet apart uit komt, dan zou je de afzuigkap kunnen vervangen door een circulatie ding met filters (die niet op afvoer systeem is aangesloten), of toch voor een afvoer door een muur naar buiten.

[nare man]

En realiseer je dat je met stroop meer vliegen vangt dan met azijn. Je moet wel voldoen aan je wettelijke klachtplicht, maar er is een verschil tussen een briefje met 'goh, ik stel dit vast, dat was bij overdracht mij niet bekend, wat vervelend, zullen we eens bij elkaar komen om te kijken hoe we daarmee om gaan' en een briefje met 'u bent aansprakelijk en dus u moet betalen !!!11one'

[Bioflap]

Ik ga inderdaad zeker kijken voor een andere dakdekker. De ventilatie unit heb ik inmiddels gekanteld en goed aangesloten.. hij maakt een stuk minder geluid, en zuigt in alle ruimtes lucht weg. Best gevaarlijk dat hun zo hebben geleefd..

De deur laat ik, ik ga daar inderdaad een dremel inzetten en dan losdraaien.
Verder vandaag even bij de buren langs of hun ook al dergelijk onderhoud hebben laten uitvoeren, en of dit bekend was.

[eschurma]

Op sommige dagen kom ik ook in mijn nette kleren bij de mensen op bezoek omdat ik dan; de kinderen naar school heb gebracht, administratie bijwerk, huishouden doe enzo en de laatste uurtjes die overblijven opvul, in mijn nette kleren, met bezoeken. Dat neem ik zeer serieus en toch voer ik de klussen zelf uit, in werkkleding, dat dan weer wel.
Kan nooit kwaad om ook nog een andere dakdekker te laten kijken bij een slecht gevoel, maar een dakdekker zit aan allerlei regeltjes (veiligheid enzo) vast die de prijs aardig kan opdrijven.
En dure overhead kan natuurlijk ook een goed georganiseerd (garantie, geen gezeur) bedrijf betekenen.

[Gomez12]

eschurma schreef op maandag 18 december 2017 @ 20:44:
Op sommige dagen kom ik ook in mijn nette kleren bij de mensen op bezoek omdat ik dan; de kinderen naar school heb gebracht, administratie bijwerk, huishouden doe enzo en de laatste uurtjes die overblijven opvul, in mijn nette kleren, met bezoeken. Dat neem ik zeer serieus en toch voer ik de klussen zelf uit, in werkkleding, dat dan weer wel.

Tja, ieder moet het voor zich weten uiteraard, maar ik heb ook liever iemand in werkkleding over de vloer zodat als het een simpel klusje is dat het even gedaan kan worden ipv dat iemand eerst naar huis moet gaan om zich om te kleden en dan terug te komen.

En dure overhead kan natuurlijk ook een goed georganiseerd (garantie, geen gezeur) bedrijf betekenen.

Een goed georganiseerd bedrijf heeft een zekere overhead, maar op het moment dat je gaat praten over "dure" overhead dan heeft het niets meer met georganiseerd of niet te maken, dan is het gewoon te duur.

[A13X]

eschurma schreef op maandag 18 december 2017 @ 20:44:
Op sommige dagen kom ik ook in mijn nette kleren bij de mensen op bezoek omdat ik dan; de kinderen naar school heb gebracht, administratie bijwerk, huishouden doe enzo en de laatste uurtjes die overblijven opvul, in mijn nette kleren, met bezoeken. Dat neem ik zeer serieus en toch voer ik de klussen zelf uit, in werkkleding, dat dan weer wel.
Kan nooit kwaad om ook nog een andere dakdekker te laten kijken bij een slecht gevoel, maar een dakdekker zit aan allerlei regeltjes (veiligheid enzo) vast die de prijs aardig kan opdrijven.
En dure overhead kan natuurlijk ook een goed georganiseerd (garantie, geen gezeur) bedrijf betekenen.

Je doet het huishouden in een maatpak?

[naitsoezn]

Raym09 schreef op maandag 18 december 2017 @ 21:13:
[...]


Je doet het huishouden in een maatpak?

Niemand had het over een maatpak . Een jasje op een nette broek kan bij sommigen ook al snel overkomen als zeer netjes (een pak). Ik zou persoonlijk niet zoveel waarde hechten aan z'n kleding, maar meer aan hoe ie overkwam qua kennis van zaken en "klik" (en niet baseren op één offerte uiteraard)

[A13X]

naitsoezn schreef op maandag 18 december 2017 @ 21:22:
[...]

Niemand had het over een maatpak . Een jasje op een nette broek kan bij sommigen ook al snel overkomen als zeer netjes (een pak). Ik zou persoonlijk niet zoveel waarde hechten aan z'n kleding, maar meer aan hoe ie overkwam qua kennis van zaken en "klik" (en niet baseren op één offerte uiteraard)

Bioflap schreef op maandag 18 december 2017 @ 17:08:
[...]
Zojuist de dakdekker over de vloer gehad. Was een man in pak

Daar reageerde @eschurma op en haakte ik op in.

Er is inderdaad een verschil tussen netjes en netjes, wat ik daarmee aan wilde tonen. Hij zal vast netjes gekleed komen maar niet in maatpak en dat geeft toch een andere indruk. Al zal dit een vertegenwoordiger zijn geweest en geen daadwerkelijke dakdekker.

Het loont zeker om goed rond te kijken, kleine klussen zit niet elk bedrijf op te wachten. Lastig te plannen, risico's etc. In die gevallen willen ze het wel doen met een goede margé en dan kan doorzoeken gewoon lonen. Daarbij zou ik ook zeker op internet naar ervaringen over het bedrijf googlen.

^{Ik hoef meestal niet verder dan een bloes op een nette broek Maar vaak zat kom dan je bij een klant, alles strak in pak en voel je je underdressed. Het volgende moment een nette chino met een nette trui en je zit tussen de rouwdouwers met kabeltruien en je voelt je way overdressed}

[naitsoezn]

Raym09 schreef op maandag 18 december 2017 @ 21:37:
[...]


[...]




Daar reageerde @eschurma op en haakte ik op in.

Dat snapte ik wel, maar een pak is nog geen maatpak.

offtopic:
In mijn beleving is een pak iig minimaal een nette broek met jasje (beide gekocht@wherever) en een maatpak is iets wat minimaal een kleermaker icm 'de drager' gezien heeft. Daartussen zit nog een wereld van verschil

[ Voor 30% gewijzigd door naitsoezn op 18-12-2017 21:47 ]

[miciel]

Croga schreef op maandag 18 december 2017 @ 10:21:
Zoals anderen al zeggen: Het dak is het enige wat wellicht een verborgen gebrek zou kunnen zijn.

Realiseer je echter goed: De vorige bewoner is alleen aansprakelijk voor de kosten van herstel. En het kan heel goed zijn dat dat over een paar tientjes gaat. Dan is het dak nogsteeds slecht maar het lekt niet meer. De kosten om het dak "niet slecht" te maken zijn voor jezelf.
Is het dat waard?

Ik zou een dakdekker langs laten komen. Die gaat je waarschijnlijk een hele berg technische blabla vertellen die absoluut waar, maar volledig onbegrijpelijk is. Dan pakt hij zijn brander en een paar vellen dakleer, plakt die er op en de lekkage is verholpen. Vervolgens zit jij met een werkend, maar niet ideaal, dak.

Zo ging het indertijd bij ons. Lekkend dak van de aanbouw. Duidelijk een verborgen gebrek. Herstel kostte €63, veel te weinig om daar moeite in te gaan steken. Vervolgens alsnog voor €2000 het dak opnieuw laten bedekken en meteen laten isoleren. De aanleg van het dak was gewoon niet heel erg goed. Maar ja, die €2000 zijn niet te verhalen.

mag ik vragen waarom dat zo is ? aangezien ik hier met een enigzins vergelijkbare kwestie zit.
lekkage bij de buren onze vorige dakdekker had een foutje gemaakt. buren hebben ervoor gekozen om een nieuw dak erop te zetten en zijn boos aangezien we er niet heel veel aan bij wilde dragen.
(vanwege de reden dat het dak dus ook nog gerepareert/hersteld had kunnen worden.)
Ik kan zelf geen dak branden, maar wel een dak inspecteren. ben loodgieter/hulpmonteur geweest.
het komt vaker voor dat daken slecht zijn gebrand/aangelegd. niet iedere monteur is daar even goed in.

[Bioflap]

Hierbij weer een nieuw deel over het probleem hierboven.
Afgelopen zaterdag 30-12 is een dakdekker op het dak geweest om de vermoedelijk "kleine" lekkage te dichten. Het was echter minder gemakkelijk, want het dak moet worden vervangen. Snel werd duidelijk dat het dakleer door de jaren heen is versleten, en echt toe is aan vervanging.
Zie één foto hier: https://1drv.ms/i/s!AoNDXe7Fo3AmgptuFYb139zD-DQgkA

Over het hele dak staan allerlei naden open, waardoor het water gewoon naar binnen loopt. Dit is ook bij de buren zo. Terwijl de dakdekker op het dak stond begon ook een buurman te roepen die ook lekkage heeft.

Het dak is overduidelijk versleten, en dit is niet van de een op andere dag gebeurt. Buren hebben hier dus ook problemen mee. Het lijkt mij toch sterk dat de bewoners hier niet vanaf wisten, en hebben ze hun meldingsplicht geschonden?

[nare man]

Maar als dit zo overduidelijk was, danwas het ook voor jou kenbaar natuurlijk.

[Osxy]

Volgens mij zijn dit typisch zaken die onder de onderzoeksplicht vallen van de kopende partij.

[eric.1]

Osxy schreef op maandag 1 januari 2018 @ 19:11:
Volgens mij zijn dit typisch zaken die onder de onderzoeksplicht vallen van de kopende partij.

Lijkt me sterk. Van een dak mag je verwachten dat deze niet lekt (eigenschap huis)

Dit staat het normaal gebruik van de woning in de weg + was al aanwezig voor de verkoop (moet je aan tonen uiteraard); dan kan de verkoper nog steeds aansprakelijk zijn.

Al met al; wil je dit (mogelijk) verhalen - juridisch advies inwinnen.

[chrisborst]

Bioflap schreef op maandag 1 januari 2018 @ 18:56:
Hierbij weer een nieuw deel over het probleem hierboven.
Afgelopen zaterdag 30-12 is een dakdekker op het dak geweest om de vermoedelijk "kleine" lekkage te dichten. Het was echter minder gemakkelijk, want het dak moet worden vervangen. Snel werd duidelijk dat het dakleer door de jaren heen is versleten, en echt toe is aan vervanging.
Zie één foto hier: https://1drv.ms/i/s!AoNDXe7Fo3AmgptuFYb139zD-DQgkA

Over het hele dak staan allerlei naden open, waardoor het water gewoon naar binnen loopt. Dit is ook bij de buren zo. Terwijl de dakdekker op het dak stond begon ook een buurman te roepen die ook lekkage heeft.

Het dak is overduidelijk versleten, en dit is niet van de een op andere dag gebeurt. Buren hebben hier dus ook problemen mee. Het lijkt mij toch sterk dat de bewoners hier niet vanaf wisten, en hebben ze hun meldingsplicht geschonden?

Ik denk dat je gewoon je verlies moet nemen. Je hebt er zelf voor gekozen om geen bouwkundig onderzoek te doen. Erg dure les, maar het is gewoon enorm dom geen keuring te laten uitvoeren als je voor een paar ton een huis gaat kopen. Zo'n keuring kost een paar honderd euro. Vaak kan je in het koopcontract een voorwaarde laten opnemen dat je van de verkoop kan afzien als er dure gebreken naar boven komen.

Lees het volgende maar eens door:
https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop

Je staat al 1-0 achter doordat je geen gebruik heb gemaakt van de onderzoeksplicht.

[Tsurany]

eric.1 schreef op maandag 1 januari 2018 @ 19:17:
[...]

Lijkt me sterk. Van een dak mag je verwachten dat deze niet lekt (eigenschap huis)

Dit staat het normaal gebruik van de woning in de weg + was al aanwezig voor de verkoop (moet je aan tonen uiteraard); dan kan de verkoper nog steeds aansprakelijk zijn.

Al met al; wil je dit (mogelijk) verhalen - juridisch advies inwinnen.

Lastige punt is dat het dak niet lekte tijdens verkoop. Dat kwam pas weken later als gevolg van slijtage. Geen keuring laten doen naar het dak, tja...

[DukeBox]

Bioflap schreef op maandag 1 januari 2018 @ 18:56:
Over het hele dak staan allerlei naden open, waardoor het water gewoon naar binnen loopt.

Ik neem aan dat je ze niet gevraagd hebt of er problemen zijn met het dak.. zo nee en ervan uit gaande dat deze info klopt:

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt (zie artikel 7: 17) dat een zaak bij de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. De zaak – bijvoorbeeld een huis – beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van – zoals dat juridisch heet – non-conformiteit, ook wel ‘tekortkoming’ of ‘gebrek‘ genoemd.

In de wet valt te lezen dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

Welke eigenschappen een woning moet hebben voor normaal gebruik ligt meestal voor de hand, maar niet altijd. Het zal duidelijk zijn dat een woning een dak moet hebben dat niet lekt...

bron: https://www.verborgen-gebreken.net/verborgen-gebreken

Persoonlijk vind ik dat dit wel iets is dat met een technisch onderzoek naar voren had gekomen en daardoor toch voor een deel wel je eigen fout is echter wettelijk gezien lijkt het er op dat je tegemoetkoming in de kosten mag eisen.

[ Voor 10% gewijzigd door DukeBox op 01-01-2018 21:13 ]

[nare man]

Al met al is het wel heel suf, want het is dus gewoon slijtage die een bouwkundige keuring zonder meer aan het licht zou hebben gebracht.

[Tsurany]

Het dak lekte tijdens overdracht niet, lekkage is later ontstaan. En die lekkage is gevolg van een versleten dak, oftewel ouderdom. Wat verwacht je nu, dat de verkoper het gehele dak laat vervangen terwijl dat gewoon bij normaal onderhoud hoort?

Je bent hier echt stom geweest, daar mag je nu voor betalen.

[nare man]

Ja, een huis uit 1999 is nu ook weer niet zo jong dat je geen bouwkundige keuring hoeft te verrichten.

[bvbal79]

Zijn jullie nu niet elke vraag van topic starter aan het beantwoorden terwijl hij dat zelf ook allemaal eerst zelf kan uitzoeken?

[FabianGTI]

Bioflap schreef op maandag 1 januari 2018 @ 18:56:Het dak is overduidelijk versleten, en dit is niet van de een op andere dag gebeurt. Buren hebben hier dus ook problemen mee. Het lijkt mij toch sterk dat de bewoners hier niet vanaf wisten, en hebben ze hun meldingsplicht geschonden?

Dat jij je huiswerk niet hebt gedaan moet je niet op hun afschuiven
Verlies nemen en laten vervangen dat dak

Ik hoop ook met recht dat je dit niet gaan winnen, dan wordt het straks vrijwel onmogelijk een huis te verkopen omdat alles onder 'verborgen gebreken' valt...

[Bioflap]

FabianGTI schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 08:39:
[...]


Dat jij je huiswerk niet hebt gedaan moet je niet op hun afschuiven
Verlies nemen en laten vervangen dat dak

Ik hoop ook met recht dat je dit niet gaan winnen, dan wordt het straks vrijwel onmogelijk een huis te verkopen omdat alles onder 'verborgen gebreken' valt...

Gisteren nog contact gehad met de buren. Het is blijkbaar algemeen bekend in deze buurt dat de daken slecht zijn, en moeten worden vervangen. Meerdere mensen in de straat hebben al meerdere malen lekkages gehad of zelfs het dak al laten vervangen.

Als jij je huis zou verkopen waarvan je weet dat het dak lek is, hoop je dan dat diegene geen bouwtechnische keuring laat uitvoeren, waardoor jij er gemakkelijk vanaf komt?

Overigens, ik weet inmiddels dat het altijd nodig is om een bouwtechnische keuring uit te voeren bij het kopen van een woning. Dan was dit gezeik niet nodig geweest, en had mij waarschijnlijk heel veel geld gescheeld.

[ Voor 11% gewijzigd door Bioflap op 02-01-2018 08:54 ]

[Simonsters]

Inmiddels (helaas) ook wat ervaring met (ernstige) verborgen gebreken. Als je tijdens je aankoop geen bouwkundige keuring hebt laten doen, dan koop je het huis 'as is'. Dus met al zijn gebreken. Er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen mogelijk, maar dan moet het wel dusdanig ernstig zijn dat het gebrek normale bewoning in de weg staat en moet je kunnen aantonen dat het gebrek al aanwezig was tijdens het sluiten van de koop. Het is aan jou om dit aan te tonen.
Of een gebrek ernstig genoeg is om normale bewoning onmogelijk te maken is niet altijd even duidelijk, dit dient door een onafhankelijke partij (dus niet je dakdekker) te worden vastgesteld. Kost je ook weer zo 750-1000 euro. Pas dan heb je eventueel een poot om op te staan.
Persoonlijk denk ik dat, zolang de verkopers niet toegeven dat ze hiervan wisten, je jezelf nogal wat ellende op de hals haalt door dit alles te starten.
Ik zou m'n verlies nemen in dit geval.

[Out.of.Control]

In de eerste alinea van je openingspost schreef je al dat het oudere mensen waren met een niet-nederlandse achtergrond waarmee hoe moeilijk communiceren was. Best kans dat ze daarom ook weinig contact hadden met de buurt. Dan is het ook niet ondenkbaar dat ze niet door hadden dat hun dak in slechte conditie verkeerde. De lekkage kwam toch ook pas aan het licht na de overdracht?
Het lijkt me daarom wat voorbarig om te veronderstellen dat ze het bewust hebben verzwegen. Het zou natuurlijk kunnen, maar op basis van de informatie die nu bekend is kun je ook niet uitsluiten dat ze te goeder trouw hebben gehandeld.

[wmeester]

Als ik dit zo lees denk ik niet dat de verkopers kwaadwillend waren. Platte daken zijn altijd riskant, tenzij het minder dan 5 jaar oud is.
Als bij de dakreparatie blijkt dat het al veel langer heeft gelekt en bijvoorbeeld ook een deel van de constructie is aangetast heb je een ander verhaal maar dat blijkt nog nergens uit.

Sneeuw en vorst is overigens heel slecht voor (platte) daken; het zou mij niets verbazen dat dat de druppel was die het dak-leer heeft doen scheuren.

Ik weet niet hoe groot het platte dak is en/of de zinken lijsten hergebruikt gaan worden anders kom je meestal op zo'n 40-50 euro de m2. Een dakkapel van 3x2 meter kost dan misschien 300 euro. Voor dat geld zou ik geen lastige procedures op gaan starten maar zsm het dak laten repareren.

[Barrycade]

Bioflap schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 08:52:
[...]

Voor het kopen Gisteren nog contact gehad met de buren. Het is blijkbaar algemeen bekend in deze buurt dat de daken slecht zijn, en moeten worden vervangen. Meerdere mensen in de straat hebben al meerdere malen lekkages gehad of zelfs het dak al laten vervangen.

Als jij je huis zou verkopen kopen waarvan je weet dat het dak lek is, hoop laat je dan dat diegene geen bouwtechnische keuring laat uitvoeren, waardoor jij de verkoper er niet gemakkelijk vanaf komt?

See what I did there?

Overigens, ik weet inmiddels dat het altijd nodig is om een bouwtechnische keuring uit te voeren bij het kopen van een woning. Dan was dit gezeik niet nodig geweest, en had mij waarschijnlijk heel veel geld gescheeld.

Welkom in de wereld van huizeneigenaren waarin het bezitten van een huis ook geld kost

[Markprinsen]

De dakbedekkking an sich ziet er toch niet al te slecht uit? Wellicht kan je een dakdekker vinden die alle naden weer dicht zet.

platte daken of daken volledig bedekt met bitumen zijn altijd een aandachtspunt bij woningen. Bitumen heeft een theoretische levensduur van ergens tussen de 15 en 30 jaar afhankelijk van de kwaliteit en de ligging. Dan weet je dus met een huis uit 1999 dat je aan de beurt bent.

[Bioflap]

Markprinsen schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 09:23:
De dakbedekkking an sich ziet er toch niet al te slecht uit? Wellicht kan je een dakdekker vinden die alle naden weer dicht zet.

platte daken of daken volledig bedekt met bitumen zijn altijd een aandachtspunt bij woningen. Bitumen heeft een theoretische levensduur van ergens tussen de 15 en 30 jaar afhankelijk van de kwaliteit en de ligging. Dan weet je dus met een huis uit 1999 dat je aan de beurt bent.

Het is overigens een schuin dak. Er zit een koperen laag over het dak heen waar eerder problemen mee zijn geweest. Op verschillende pekken op het dak zitten scheuren in het koper.

Zojuist contact gehad met een jurist van Vereniging Eigen Huis. Ze gaf aan dat bij een bouwtechnische keuring er niet op het dak wordt gekeken, tenzij hier aanleiding voor is(vochtplekken). Daarnaast weegt de meldingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht(bouwtechnische keuring), waardoor het in feite niet uit maakt dat er geen bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden.

EDIT:
Vereniging Eigen Huis geeft dus aan dat wij direct met de vorige bewoners in gesprek moeten gaan, en dus het verhaal hierboven aangeven.

[Markprinsen]

Dat er eerder problemen mee zijn geweest is toch geen ramp? Dan hebben ze het wellicht ook laten maken. Wij hebben ons huis ook recentelijk verkocht. In de tijd dat het te koop stond is ook het dak lek geraakt. Dat hebben wij laten herstellen. Na de overdracht begon het dak weer te lekken en hebben wij de factuur van de dakdekker doorgestuurd zodat de kopers garantie konden claimen.

En koper? Weet je het zeker? Dat is de duurste dakbedekking die er bestaat zo ongeveer.

[wmeester]

De situatie is dus wel wat afwijkend als een 'normaal lek plat-dak'
Wat betref VEH; dat doen ze dan zeer netjes. Ben benieuwd wat daar uit komt.

[Barrycade]

Ik denk niet dat VEH met de verkopers in gesprek gaan, dat TS dat zelf moet doen met het voorzetje van VEH

[FabianGTI]

wmeester schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 09:16:Ik weet niet hoe groot het platte dak is en/of de zinken lijsten hergebruikt gaan worden anders kom je meestal op zo'n 40-50 euro de m2. Een dakkapel van 3x2 meter kost dan misschien 300 euro. Voor dat geld zou ik geen lastige procedures op gaan starten maar zsm het dak laten repareren.

Ik vrees dat het wel wat duurder is, ik heb bij mijn huis de dakkapellen aangepakt met EPDM, maar de prijs liegt er niet om, en dan moet je nog een heleboel randzaken kopen

Het zou me ook niets verbazen als ze in dit geval het huis in de steigers moeten zetten, dan begint de teller lekker te lopen

[Bioflap]

Markprinsen schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 09:36:
Dat er eerder problemen mee zijn geweest is toch geen ramp? Dan hebben ze het wellicht ook laten maken. Wij hebben ons huis ook recentelijk verkocht. In de tijd dat het te koop stond is ook het dak lek geraakt. Dat hebben wij laten herstellen. Na de overdracht begon het dak weer te lekken en hebben wij de factuur van de dakdekker doorgestuurd zodat de kopers garantie konden claimen.

En koper? Weet je het zeker? Dat is de duurste dakbedekking die er bestaat zo ongeveer.

Het is dakleer met een toplaag van koper. Vanwege de hitte en weerspiegeling hebben ze blijkbaar een aantal jaren later er een speciaal middel overheen gedaan waardoor het koper zwart is geworden, en dus minder spiegelt. Verder weet ik niet welke reparatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd aan het dak.

[Bioflap]

FabianGTI schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 09:44:
[...]


Ik vrees dat het wel wat duurder is, ik heb bij mijn huis de dakkapellen aangepakt met EPDM, maar de prijs liegt er niet om, en dan moet je nog een heleboel randzaken kopen

Het zou me ook niets verbazen als ze in dit geval het huis in de steigers moeten zetten, dan begint de teller lekker te lopen

Er moet inderdaad een steiger worden geplaatst. Geschatte kosten van een nieuw dak zijn 3000 tot 4000 euro.

[A13X]

Inside info:
Het dak lekt pas bij sneeuw, de naden zijn gaan openstaan wat bij regen niet direct problemen veroorzaakt maar sneeuw zal zijn eigen weg gaan zoeken zodra het ontdooit. De betreffende dakdekker ken ik en die heeft naast @Bioflap zijn dak nog 6 andere aanvragen gekregen na zijn bezoek.

Raym09 schreef op maandag 18 december 2017 @ 09:15:
[...]
Tsja mijn ouders vader gingen het dak nog wel eens op om gebarsten dakpannen te vervangen na de winter. Ondanks een bouwkundige inspectie en (dankzij?) een vader die bouwkundig aannemer was toch een verborgen gebrek proces aan de broek gekregen vanwege verborgen schade aan het dak. Ondanks dat mijn ouders in hun recht stonden en de rechter hun gelijk gaf dat het geen verborgen gebrek was konden ze toch van hem 50% van de schade mee betalen.

Om mezelf maar eens te quoten voor iedereen die hier roept, dat hij geen poot heeft om op te staan i.v.m. onderzoeksplicht en dat de vorige eigenaren niks konden weten. Dat betekend dus niet direct dat jij zelf maar op moet draaien voor de kosten van een versleten dak. Ja iemand met meer kennis van platte daken had erna gekeken met de wetenschap dat het dak 18jaar oud was. Maar een leek die hoort dat zo'n dak 30 jaar mee gaat denkt mogelijk nog 10 jaar goed te zitten.

Hij zal het misschien niet volledig kunnen verhalen op de vorige bewoners maar (groten)deels is zeker niet uitgesloten.

[Bioflap]

Raym09 schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 10:34:
Inside info:
Het dak lekt pas bij sneeuw, de naden zijn gaan openstaan wat bij regen niet direct problemen veroorzaakt maar sneeuw zal zijn eigen weg gaan zoeken zodra het ontdooit. De betreffende dakdekker ken ik en die heeft naast @Bioflap zijn dak nog 6 andere aanvragen gekregen na zijn bezoek.


[...]


Om mezelf maar eens te quoten voor iedereen die hier roept, dat hij geen poot heeft om op te staan i.v.m. onderzoeksplicht en dat de vorige eigenaren niks konden weten. Dat betekend dus niet direct dat jij zelf maar op moet draaien voor de kosten van een versleten dak. Ja iemand met meer kennis van platte daken had erna gekeken met de wetenschap dat het dak 18jaar oud was. Maar een leek die hoort dat zo'n dak 30 jaar mee gaat denkt mogelijk nog 10 jaar goed te zitten.

Hij zal het misschien niet volledig kunnen verhalen op de vorige bewoners maar (groten)deels is zeker niet uitgesloten.

Klopt. De naden staan inmiddels zo ver open dat het dus ook met een simpele regenbui naar binnen komt.. Ik zal laten weten wat de uitkomst is van het gesprek vanavond.

[miciel]

kan iemand mij uitleggen waarom je normaal recht heb op herstel en niet op een nieuwdak ?

verder ben ik het er in dit geval mee eens.
dit is een versleten dak. dit kan je gedeeltelijk verhalen op de vorige bewoners
ts gezien de foto de hele bende vervangen. dit is van regen in de drup.
ik hoop niet dat dit de foto is die je door heb gestuurd naar de betreffende kennis.
dergelijke type daken zijn meestal op. is geen bitumen. is zonder vlakjes. maar bende/kunststof.
levensduur is inderdaad 10/15 jaar van een goed bitumen dak.
goede platte daken kunnen prima tegen sneeuw en vorst geen enkel probleem.
(behalve lekkage omdat de uitloop dichtvriest/waardoor het dak overloopt)
heb je een ouder dak waarvan de naden open staan, waar dus water inkomt wat vervolgens bevriest ja dan ben je de klos.

[ Voor 32% gewijzigd door miciel op 12-01-2018 11:56 ]

[Conono]

miciel schreef op vrijdag 12 januari 2018 @ 11:41:
kan iemand mij uitleggen waarom je normaal recht heb op herstel en niet op een nieuwdak ?
...

Heel eenvoudig: dat volgt uit de wet.

Art. 7:21 BW:

Beantwoordt het afgeleverde niet aan de overeenkomst, dan kan de koper eisen:
a. aflevering van het ontbrekende;
b. herstel van de afgeleverde zaak, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen;
...

[miciel]

Conono schreef op vrijdag 12 januari 2018 @ 12:47:
[...]

Heel eenvoudig: dat volgt uit de wet.

Art. 7:21 BW:

Beantwoordt het afgeleverde niet aan de overeenkomst, dan kan de koper eisen:
a. aflevering van het ontbrekende;
b. herstel van de afgeleverde zaak, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen;
...

duidelijk.
wat als je lekkage heb omdat de buren per ongeluk een slechte dakdekker hebben ingehuurd.
heb je dan ook recht op herstel of mag er dan een nieuw dak opzetten en deze kosten verhalen op de buren. waar kan ik dit vinden ?
Probeer niet het topic te kapen met je eigen problemen.

[ Voor 168% gewijzigd door Señor Sjon op 12-01-2018 13:19 ]

[Reptile209]

miciel schreef op vrijdag 12 januari 2018 @ 12:55:
[...]

duidelijk.
wat als je lekkage heb omdat de buren per ongeluk een slechte dakdekker hebben ingehuurd.
heb je dan ook recht op herstel of mag er dan een nieuw dak opzetten en deze kosten verhalen op de buren. waar kan ik dit vinden ?

Als herstel mogelijk is, dan is dat toch de logische oplossing? Als ik een koplamp van jouw oude auto stuk maak, stuur je me dan ook de rekening voor een nieuwe auto, of alleen voor reparatie van de lamp? Als herstel redelijkerwijs onmogelijk is (total loss), dan kom je bij vervanging of - bij iets op leeftijd - betalen van de dagwaarde uit.

[Conono]

Reptile209 schreef op vrijdag 12 januari 2018 @ 13:09:
[...]

Als herstel mogelijk is, dan is dat toch de logische oplossing? Als ik een koplamp van jouw oude auto stuk maak, stuur je me dan ook de rekening voor een nieuwe auto, of alleen voor reparatie van de lamp? Als herstel redelijkerwijs onmogelijk is (total loss), dan kom je bij vervanging of - bij iets op leeftijd - betalen van de dagwaarde uit.

Niet alleen de logische oplossing, maar ook de juridisch juiste.

[Muttley]

Is het stom om geen bouwkundige keuring uit te laten voeren? Denk het niet.
Uit het rapport van mijn woning kwam dat ik een lat van de dakkapel moest vervangen en dat een tweede aardlek was aanbevolen. Verder zou mijn woning houtskeletbouw zijn.
Nu de praktijk:
- de woning heeft alleen een houten voorgevel en is voor de rest beton
- een scheur in het bitumen dak van de uitbouw is niet opgemerkt
- de dakkapel klopt qua constructie van geen kant en dak daarvan helt verkeerd waardoor er centimeters water op blijven staan
- extra kontaktdozen in de keuken aangelegd met xmvk bleken in de kruipruimte gelast met kroonsteentjes in een ordinaire lasdoos en die lag in een laag water omdat de kruipruimte niet geheel vochtdicht is.
- vocht in kruipruimte kwam doordat terras te hoog lag en vocht via de ventilatieroosters naar binnen liep
- CV installatie (convertioneel, maar in rapport aangemerkt als heteluchtverwarming) klopte van geen kant
- mechanische ventilatie werkte niet
- aansluiten elektra in de schuur veroorzaakte kortsluiting
- houtwerk van schuur bleek nog rotter dan de dakkapel.
- tuinslang aansluiting in de meterkast
Ik had sommige dingen kunnen proberen te verhalen, maar dat vergt een hoop tijd, vooral met bewoners die naar het buitenland zijn verhuisd en dan krijg je hooguit wat herstelvergoedingen. Ik heb het zelf gedaan, daardoor geen gezeik, was sneller klaar en heb gelijk verbeteringen aangebracht en nu is alles nieuw, waardoor het uiteindelijk de volledige levensduur meekan en minder stress. Ik heb de vorige eigenaren nog gesproken en ze ontkenden alles ondanks bewijzen dat ze het konden weten.

Dus die bouwkundige keuring is een wassen neus en een leuke inkomstenbron voor degene die hem uitvoert.

Echter een min of meer wijkende naad op het dak had je kunnen zien en als verdacht kunnen aanmerken, ongeacht of hij lekt of niet. Dit is het enige gebrek dat je noemt
wat je eventueel zou kunnen verhalen. Dit kan alleen binnen 3 maanden na aankoop, daarna kan het niet meer. Het geldt wel als herstel, vervanging is een ander verhaal, vooral als het dak aan het eind van de levensduur zit. Maar misschien dat je tot overeenstemming kunt komen.

Die ventilator is een domme fout, geen gebrek en hooguit een kwartier werk. Die scharnier kun je eruit krijgen, bijvoorbeeld met een dremel zoals iemand eerder opmerkte. Ook weinig werk.

[Conono]

Muttley schreef op dinsdag 16 januari 2018 @ 23:53:
Is het stom om geen bouwkundige keuring uit te laten voeren? Denk het niet.
...

Nee, het is over het algemeen nog steeds een goed idee. Alleen in jouw geval had je een prutser, maar daarmee is niet gezegd dat alle keurders prutsers zijn.

Overigens had ik een deel van de schade op de bouwkundige proberen te verhalen.

[Bioflap]

Bij ons ontkennen de vorige bewoners tot op heden ook alles, en zeggen nooit last te hebben gehad van lekkages. In de omgeving zijn er inmiddels 7 buren (waaronder directe buurman) die z.s.m. het dak laten vervangen i.v.m. slijtage/lekkage.

Via Vereniging Eigen Huis advies gekregen om contact op te nemen met de rechtsbijstand, en dat is dan ook gebeurt. Op dit moment zijn we nog bezig om op de een of andere manier om de tafel te gaan met de vorige bewoners, maar die laten niets van zich horen en willen absoluut niet in gesprek.

[ronald92]

ik lees nu pas je verhaal, beetje laat.
ik moet eerlijk bekennen dat ik niet alle berichten heb doorgelezen... wordt toch ff iets te veel van het goede

maar is je probleem met de wasemkap al verholpen?

voor de gene die zeggen dat dit geen probleem is heb ik het volgende te zeggen:
Het bouwbesluit (de wetgeving mbt gebouwen) geeft duidelijk aan in het kader van leefbaarheid en gezondheid dat een douch, toilet en keuken van goede ventilatie moet voorzien die aan een minimale afzuiging voldoet.

Hierbij moet de afzuiging gegarandeerd worden. In de vochtige ruimten kan het ophopen van vocht in combinatie met de temperatuur voor schadelijke schimmel groei zorgen. Hier kun je erg ziek van worden en voor mensen met zwakke weerstand kunnen de gevolgen nog veel erger zijn.

Daarnaast is het aan te raden om de wasemkap anders aan te sluiten, niet op het centrale ventilatie systeem. Met het koken, bakken en braden wordt er veel vuile lucht afgezogen. Deze bestaat naast vocht ook uit delen vet, over vele jaren zal dit vet zich gaan ophopen in een WTW unit of in de ventilator van het algemene ventilatie systeem. Deze zullen erg snel smerig worden waardoor je slechte werking krijgt ect. ect.
Beter direct afvoeren naar buiten indien mogelijk.

Door het niet uitvoeren van een inspectie sta je niet sterk, het zal een spelletje worden welles nietes. Als het echt tot rechtszaak komt moet de rechter beslissen of de vorige eigenaar het redelijkerwijs had kunnen weten en dus had moeten vertellen. En of jij het redelijkerwijs had kunnen weten...

[Bioflap]

ronald92 schreef op woensdag 17 januari 2018 @ 10:30:
ik lees nu pas je verhaal, beetje laat.
ik moet eerlijk bekennen dat ik niet alle berichten heb doorgelezen... wordt toch ff iets te veel van het goede

maar is je probleem met de wasemkap al verholpen?

voor de gene die zeggen dat dit geen probleem is heb ik het volgende te zeggen:
Het bouwbesluit (de wetgeving mbt gebouwen) geeft duidelijk aan in het kader van leefbaarheid en gezondheid dat een douch, toilet en keuken van goede ventilatie moet voorzien die aan een minimale afzuiging voldoet.

Hierbij moet de afzuiging gegarandeerd worden. In de vochtige ruimten kan het ophopen van vocht in combinatie met de temperatuur voor schadelijke schimmel groei zorgen. Hier kun je erg ziek van worden en voor mensen met zwakke weerstand kunnen de gevolgen nog veel erger zijn.

Daarnaast is het aan te raden om de wasemkap anders aan te sluiten, niet op het centrale ventilatie systeem. Met het koken, bakken en braden wordt er veel vuile lucht afgezogen. Deze bestaat naast vocht ook uit delen vet, over vele jaren zal dit vet zich gaan ophopen in een WTW unit of in de ventilator van het algemene ventilatie systeem. Deze zullen erg snel smerig worden waardoor je slechte werking krijgt ect. ect.
Beter direct afvoeren naar buiten indien mogelijk.

Door het niet uitvoeren van een inspectie sta je niet sterk, het zal een spelletje worden welles nietes. Als het echt tot rechtszaak komt moet de rechter beslissen of de vorige eigenaar het redelijkerwijs had kunnen weten en dus had moeten vertellen. En of jij het redelijkerwijs had kunnen weten...

Tnx voor je bericht
De wazemkap is met motor en is aangesloten op het ventilatiesysteem, dus dit is sowieso fout. Daarnaast was de unit verkeerd geplaatst, waardoor hij lucht van buiten naar binnen zoog, in plaats van andersom. Dit heb ik inmiddels verholpen.

De wazemkap staat tegenwoordig gewoon uit, maar we moeten bij de IKEA of ergens een keer een wazemkap kopen zonder motor, of een die de lucht filtert en vervolgens de keuken in blaast.

[Sparkiee]

Bioflap schreef op woensdag 17 januari 2018 @ 08:35:
Bij ons ontkennen de vorige bewoners tot op heden ook alles, en zeggen nooit last te hebben gehad van lekkages. In de omgeving zijn er inmiddels 7 buren (waaronder directe buurman) die z.s.m. het dak laten vervangen i.v.m. slijtage/lekkage.

Via Vereniging Eigen Huis advies gekregen om contact op te nemen met de rechtsbijstand, en dat is dan ook gebeurt. Op dit moment zijn we nog bezig om op de een of andere manier om de tafel te gaan met de vorige bewoners, maar die laten niets van zich horen en willen absoluut niet in gesprek.

Heel veel succes. Wij hebben bij aankoop van ons huis ook een verborgen gebrek geconstateerd. Een lekkage in de kelder. Net voor de gevel zal de aansluiting van hemelwater afvouer op het riool los. Dit was niet te zien omdat het onder de bestrating zat. Tevens zater op +/1 0,5 meter onder de bestrating een gat in de spuw waardoor bij hevige regenval water de spouw in liep en we vochtplekken op de keldermuur kregen. Toen we gingen kijken was het hoog zomer, toen we erin gingen was het herfst met veel regen. Lang verhaal kort. Rechtsbijstand, experts, vorige bewoners ook met experts. Gaven het gebrek toe en uiteindelijk €500,- gekregen. Het dichten van het gat, herstellen van riool, opnieuw bestarten en afwerken van de muur was veel duurder. Maar meer zat er niet in.

[Bioflap]

Sparkiee schreef op woensdag 17 januari 2018 @ 14:44:
[...]


Heel veel succes. Wij hebben bij aankoop van ons huis ook een verborgen gebrek geconstateerd. Een lekkage in de kelder. Net voor de gevel zal de aansluiting van hemelwater afvouer op het riool los. Dit was niet te zien omdat het onder de bestrating zat. Tevens zater op +/1 0,5 meter onder de bestrating een gat in de spuw waardoor bij hevige regenval water de spouw in liep en we vochtplekken op de keldermuur kregen. Toen we gingen kijken was het hoog zomer, toen we erin gingen was het herfst met veel regen. Lang verhaal kort. Rechtsbijstand, experts, vorige bewoners ook met experts. Gaven het gebrek toe en uiteindelijk €500,- gekregen. Het dichten van het gat, herstellen van riool, opnieuw bestarten en afwerken van de muur was veel duurder. Maar meer zat er niet in.

Dank! Ik begrijp ook dat het moeilijk zal zijn om kosten terug te krijgen, maar alles helpt.