Maximale hypotheek is enorm beperkt - wat zijn de opties?

[bernard038]

Blue-eagle schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 11:55:

Wat is mijn doel eigenlijk? Een huis kopen om op af te lossen, dacht ik zelf. Want dan ben ik over 30 jaar eigenaar van een woning. Dat voelt wel aan als iets wat "hoort", maar ik weet niet of ik daar vooral een soort verwachtingspatroon probeer in te vullen die niet noodzakelijk verplicht is.

Een grote investering doen omdat dit 'zo hoort' lijkt me niet echt heel handig. En je aanvankelijke vraag over de, in jouw ogen, beperkte maximale hypotheek, gaf mij een flash-back naar de jaren vóór 2008, waarin teveel mensen uitgingen van belachelijk rooskleurige scenario's over het aflossen van hun hypotheek en de waardevermeerdering van hun woning.

Als jij een huis wil kopen, doen! Als je wilt blijven huren, kan! Volgens mij gaat 't erom dat jij je leven zo inricht zodat jij nu, maar ook over een aantal jaar, zoveel mogelijk kan blijven doen waar je, op dat moment, zin in hebt.

[hackerhater]

Ik snap ook niet dat de huizenprijzen alweer het stijgen zijn.
Ze zijn nog lang niet op het niveau van voor die idiote houding van 8X je jaarsalaris.
Dat je maar 4,5X mag lenen is pure bescherming zodat je reserve over houd voor problemen en voor de toekomst.

@Anoniem: 37297
Je hebt mischien nu genoeg geld, maar wat als je over een paar jaar een gezin wilt starten?
Kinderen zijn duur.

[corporalnl]

Ik snap je twijfel. Maar wat wel zo is bij huur dat je je geld "weggooit". ( je betaald voor woongenot natuurlijk )
Bij koop is het van jou zelf. Je kan er zelf mee doen wat je wilt. Dat is voor mij het grootste pluspunt.

Kijk eens buiten de regio Adam. Dat scheelt een hoop geld. Daarnaast is de rente super laag. ( wij hebben 2,03% rente voor 20jaar )
Je kan er ook voor kiezen om een woning te kopen waar je meer aan moet doen, waardoor je een lagere hypotheek hebt.

[Anoniem: 155988]

Paralectic schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 12:15:
[...]

Heb je een bron waarin duidelijk vermeld wordt dat het nieuwe bedrag op de werkgeversverklaring ook daadwerkelijk 1:1 in de berekening wordt meegenomen?

Is bij mij zelf toegepast. Mijn baas had een brief gemaakt waarin hij een loonsverhoging per dd/mm/yy. Dit werd geaccepteerd door de hypotheek vertrekken. Hier de eerste hit van Google..
https://www.hypotheker.nl...verwachte-loonsverhoging/

[Paralectic]

Anoniem: 155988 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:00:
[...]


Is bij mij zelf toegepast. Mijn baas had een brief gemaakt waarin hij een loonsverhoging per dd/mm/yy. Dit werd geaccepteerd door de hypotheek vertrekken. Hier de eerste hit van Google..
https://www.hypotheker.nl...verwachte-loonsverhoging/

Maar deze verklaringen zijn niet bindend voor de werkgever of werknemer als het goed is? Daarom leek het mij een beetje apart dat de bank het zou accepteren omdat ze het risico dan nemen dat er geen daadwerkelijk contract wordt gegeven.
Bedankt

[Blue-eagle]

Falcon schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 12:12:
Als ik nu single zou zijn, zou ik investeren in een Tiny House op trailer met een dikke full-ev ervoor en een mobiele koffiehuis beginnen.

Zorg dat het allemaal wat energieleverancier onafhankelijk is en geniet van het leven.

* Falcon gaat weer terug naar zijn gezin en dikke villa

Dat klinkt wel romantisch Zou een stuk grond + een tent ook een geldig woonadres zijn? Of moet je van de regering noodzakelijk in een solide gebouw wonen?

hackerhater schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 12:46:
Ik snap ook niet dat de huizenprijzen alweer het stijgen zijn.
Ze zijn nog lang niet op het niveau van voor die idiote houding van 8X je jaarsalaris.
Dat je maar 4,5X mag lenen is pure bescherming zodat je reserve over houd voor problemen en voor de toekomst.

@Anoniem: 37297
Je hebt mischien nu genoeg geld, maar wat als je over een paar jaar een gezin wilt starten?
Kinderen zijn duur.

Ik heb net een relatie verbroken omdat mijn (ex-)vriendin kinderen wilde, ik absoluut niet. Dat gaat nooit gebeuren

[Wuursj]

Zeker niet blind op gaan op werkgeversverklaringen.. De bank waar ik uiteindelijk terecht ben gekomen is Belgisch accepteerde de werkgeversverklaring niet. Ik kon dus mijn contract + loonstrook opsturen en dat leverde >10K minder lening op door een klein regeltje over mijn 13e maand. Dus (in mijn geval) een verbouwing maar uitgesteld...

oscar82 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 12:28:
En onderhands bij iemand geld lenen? Misschien heeft iemand in je netwerk wel net een erfenis gehad die nu op zijn / haar spaarrekening niks staat te doen. [..]

Die optie heb ik destijds ook onderzocht . Letterlijk door een tante die 300k in de postcode lotterijhad gewonnen en daar best wat van wilde uitlenen. Maar als je het netjes en legaal doet, werkt dit niet. Je moet immers bij de bank je schulden en betaalverplichtingen doorgeven. Een lening bij je tante van 50k zorgt er ongeveer voor dat je max. hypotheek ook 50k lager wordt. Als je het binnen 10 jaar terug moet betalen, kan het zelfs zo zijn dat je max. hypotheek bedrag meer daalt dan wat je geleend hebt door de hogere maandlasten.

Dat ging zelfs zo ver dat ik van 20k eigen spaargeld mocht uitleggen hoe ik daar aan gekomen was. De bank was bang dat mijn eigen inbreng een niet-opgegeven onderhandse lening met betaalverplichtingen was. Dus ook als je het 'illegaal' doet moet je even oppassen. Ook omdat de belastingdienst het als een gift zou kunnen beschouwen als je zomaar x0k op ge rekening krijgt van een tante.

[ Voor 63% gewijzigd door Wuursj op 22-06-2017 13:24 ]

[hackerhater]

Blue-eagle schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:14:
Ik heb net een relatie verbroken omdat mijn (ex-)vriendin kinderen wilde, ik absoluut niet. Dat gaat nooit gebeuren

Oke dat gaat dan inderdaad niet gebeuren maar problemen kunnen altijd optreden. Zie mijn berichtje maar van eerder.
Maar buiten dat. Het is toch veel leuker om het geld te besteden aan reizen dan aan een stel stenen?
a la : https://www.youtube.com/watch?v=f4hsC0nRvZM

Ik wil ook geen kinderen. Zodra die leningen afbetaald zijn is het :
Japan, etc here I come

[ Voor 14% gewijzigd door hackerhater op 22-06-2017 13:19 ]

[Monkeydancer]

Nieuwbouwwoning in Amsterdam en omgeving zit je bijna altijd vast aan een loting .Teveel belangstellenden en te weinig nieuwbouw beschikbaar.

[ Voor 4% gewijzigd door Monkeydancer op 22-06-2017 13:23 ]

[redwing]

hackerhater schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:16:
[...]
Maar buiten dat. Het is toch veel leuker om het geld te besteden aan reizen dan aan een stel stenen?
a la : https://www.youtube.com/watch?v=f4hsC0nRvZM

Ligt er aan hoe je het bekijkt, je reist meestal een maandje per jaar, dus je woont 90% van je tijd in die stel stenen. Ik ben dan ook voor een combi van de 2 gegaan met een hypotheek die lang niet mijn max is zodat er geld over blijft om te reizen (en een werkgever waarvoor je nog wel eens moet reizen helpt natuurlijk ook )

[hackerhater]

redwing schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:26:
[...]

Ligt er aan hoe je het bekijkt, je reist meestal een maandje per jaar, dus je woont 90% van je tijd in die stel stenen. Ik ben dan ook voor een combi van de 2 gegaan met een hypotheek die lang niet mijn max is zodat er geld over blijft om te reizen (en een werkgever waarvoor je nog wel eens moet reizen helpt natuurlijk ook )

Of course je moet jezelf niet te kort doen.
Maar als je de keuze hebt tussen een huis van 3 ton en veel reizen en een huis van 5 ton en bijna niet kunnen reizen?
Geef mij het huis van 3 ton maar.

Maar niet alleen het reizen. Flink wat overhouden per maand kan bijvoorbeeld betekenen dat je een gloednieuwe auto kan rijden ipv 2e hands. Dingen kan kopen zonder na te denken. Dat soort dingen.

[ Voor 13% gewijzigd door hackerhater op 22-06-2017 13:28 ]

[Ray]

OverSoft schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 11:09:
[...]

Ik kan je op een presenteerblaadje geven dat die 4x de wettelijke regel was op 1 juli 2015 onafhankelijk van het inkomen. (Anders zouden wij namelijk ook dik boven de 4x zitten)
Hoe dat op dit moment zit is iets anders (tegenwoordig houden ze een woonquote aan die ook rekening houdt met het maandbedrag), maar komt het ongeveer op hetzelfde neer. (De woonquote geeft aan hoeveel procent van je bruto jaarinkomen je mag uitgeven aan de hypotheek)

Ik kan je met zekerheid zeggen dat er in 2015 geen vaste factor is geweest maar werd gerekend met woonquotes. Dit zit verankerd is de GHF die in 2007 is ingegaan.

https://www.homefinance.n...erekenen/geschiedenis.asp

dat de bank hiervan is afgeweken naar beneden kan. Maar wettelijk zat het dus wel degelijk anders

dit deel dus

Per 1 januari 2007 is daar verandering in gekomen. In de gedragscode hypothecaire financieringen werden een aantal bepalingen opgenomen die ervoor moesten zorgen dat overkreditering door banken minder snel kon plaatsvinden. De belangrijkste bepalingen zijn:

Woonquote
Iedere bank moest voortaan rekenen met dezelfde NIBUD woonquotes (het percentage van uw inkomen wat u aan hypotheeklasten mag besteden) voor het bepalen van de maximale hypotheek. Dit zijn dezelfde woonquotes die bij NHG worden gehanteerd. Bij meerdere aanvragers wordt het percentage gebaseerd op de aanvrager met het hoogste inkomen. Er geldt een woonquotetabel voor aanvragers jonger dan 65 jaar en een tabel voor aanvragers van 65 jaar of oude

[ Voor 28% gewijzigd door Ray op 22-06-2017 14:19 ]

[redwing]

hackerhater schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:27:
[...]
Of course je moet jezelf niet te kort doen.
Maar als je de keuze hebt tussen een huis van 3 ton en veel reizen en een huis van 5 ton en bijna niet kunnen reizen?
Geef mij het huis van 3 ton maar.

Maar niet alleen het reizen. Flink wat overhouden per maand kan bijvoorbeeld betekenen dat je een gloednieuwe auto kan rijden ipv 2e hands. Dingen kan kopen zonder na te denken. Dat soort dingen.

Helemaal mee eens, al zou ik niet voor een gloednieuwe auto gaan omdat ik het pas echt zonde vindt om veel te betalen voor een vervoermiddel dat je van A naar B moet brengen en na 10 jaar toch nog amper iets waard is

Ray schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:31:
[...]
Ik kan je met zekerheid zeggen dat er toen geen vaste factor is geweest maar werd gerekend wordt met woonquotes. Dit zit verankerd is de GHF die in 2007 is ingegaan.

https://www.homefinance.n...erekenen/geschiedenis.asp

dat de bank hiervan is afgeweken naar beneden kan. Maar wettelijk zat het dus wel degelijk anders

Sommige banken rekenden daarmee, veelal kon je met wat goede papieren en onderbouwing makkelijk een heel stuk hoger uitkomen. Als je een risico vormde om wat voor reden dan ook werden ze een stuk stugger.

[Ray]

redwing schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:33:
[...]


Sommige banken rekenden daarmee, veelal kon je met wat goede papieren en onderbouwing makkelijk een heel stuk hoger uitkomen. Als je een risico vormde om wat voor reden dan ook werden ze een stuk stugger.

in de periode 2007 - augustus 2011 heb je daar zeker een punt.

echter mijn reactie ging over 2015. toen zat / zit de zaak dichtspijkerd

[redwing]

Ray schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:35:
[...]


in de periode 2007 - augustus 2011 heb je daar zeker een punt.

echter mijn reactie ging over 2015. toen zat / zit de zaak dichtspijkerd

Verkeerd gelezen, dacht dat er 2005 stond... Na 2011 is het inderdaad een stuk beter dichtgespijkerd. Er zijn nog wel wat kleine uitzonderingen, maar echt boven de woonquotes lenen gaat je niet meer lukken.

[macnerd]

Kun je met je werkgever niet overeenkomen dat je leasebedrag vervalt en dat je dat bedrag er in loon bijkrijgt? En als dat niet genoeg is dan inderdaad tijdelijk meer gaan werken.

[Ray]

redwing schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:38:
[...]

Verkeerd gelezen, dacht dat er 2005 stond... Na 2011 is het inderdaad een stuk beter dichtgespijkerd. Er zijn nog wel wat kleine uitzonderingen, maar echt boven de woonquotes lenen gaat je niet meer lukken.

in 2003 > 2007 was het inderdaad het wilde westen. Klant mocht zelf zijn inkomen invullen en niets aantonen bij sommige verstrekkers... Wilde tijden....

[Jeroen V]

OverSoft schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 11:35:
[...]
2015, volgens alle berekeningen max 610k, uiteindelijk max wat door de bank is opgelegd: 425k
Jaarcijfers nog steeds stijgend met veel langlopende contracten.

Maar je vergelijkt hier twee compleet verschillende situaties, die eigenlijk niet te vergelijken zijn. In loondienst kan je nou eenmaal een veel hogere hypotheek krijgen dan een DGA. Naar mijn mening klopt die 5.5 die @t_captain noemt redelijk goed... Wat overigens ook scheelt is of iemand alleen een hypotheek op zijn naam neemt of dat de hypotheek samen met een partner op naam gezet wordt. In het tweede geval krijg je ook een lagere maximale hypotheek...

[OverSoft]

Jeroen V schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 14:24:
[...]

Maar je vergelijkt hier twee compleet verschillende situaties, die eigenlijk niet te vergelijken zijn. In loondienst kan je nou eenmaal een veel hogere hypotheek krijgen dan een DGA. Naar mijn mening klopt die 5.5 die @t_captain noemt redelijk goed... Wat overigens ook scheelt is of iemand alleen een hypotheek op zijn naam neemt of dat de hypotheek samen met een partner op naam gezet wordt. In het tweede geval krijg je ook een lagere maximale hypotheek...

Okee, eens. Maar blijkbaar heeft de TS dus ook een probleem met een hogere hypotheek krijgen...

[Jeroen V]

OverSoft schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 14:27:
[...]


Okee, eens. Maar blijkbaar heeft de TS dus ook een probleem met een hogere hypotheek krijgen...

Als ik kijk naar zijn maximale hypotheel, dan gok ik dat hij ietsje boven de 50K bruto per jaar verdient (zonder bonus, dus alleen gegarandeerd salaris en vakantiegeld), en daarmee kom je inderdaad rond de 250K maximale hypotheek uit. (als je geen erfpacht of andere financiele verplichtingen hebt)

Bij 50K zit je volgens mij inderdaad rond de factor 5, en zodra je richting de 100K gaat kom je ergens bij de 5.5 uit. (dus precies wat t_captain al aangaf)

Overigens ben ik mezelf ook aan het orienteren op een nieuwe woning en de genoemde factoren lijken behoorlijk goed te kloppen....

[OverSoft]

Jeroen V schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 14:42:
[...]

Als ik kijk naar zijn maximale hypotheel, dan gok ik dat hij ietsje boven de 50K bruto per jaar verdient (zonder bonus, dus alleen gegarandeerd salaris en vakantiegeld), en daarmee kom je inderdaad rond de 250K maximale hypotheek uit. (als je geen erfpacht of andere financiele verplichtingen hebt)

Bij 50K zit je volgens mij inderdaad rond de factor 5, en zodra je richting de 100K gaat kom je ergens bij de 5.5 uit. (dus precies wat t_captain al aangaf)

Overigens ben ik mezelf ook aan het orienteren op een nieuwe woning en de genoemde factoren lijken behoorlijk goed te kloppen....

Ik wil alleen maar zeggen dat je jezelf niet rijk moet rekenen. Het komt vaak lager uit als dat de online calculators aangeven. OOK bij loondienst.

[t_captain]

Ik ben geen DGA, wel IB-ondernemer. Bepalend inkomen is de fiscale winstberekening.

Twee kanttekeningen:

1. fiscale optimalisatie moet je achterwege laten voor je max hypotheek.

Electrische auto's, KIA, MIA, VAMIL etc, S&O aftrek... allemaal besparen ze belasting door je fiscale winst te verminderen. Sommige ondernemers in de techonogie/R&D hoek hebben een prima inkomen, maar verdienen fiscaal te weinig om een tweekamerflat te financieren.
Je moet enkele jaren voor je koop-plannen overwegen welke kant je op wil. max financieren en daarna de aftrekposten gaan benutten, of juist nu de aftrekposten gebruiken en de bespaarde belastingcenten toevoegen aan je woniningfinanciering als eigen middelen.

2. een IB-ondernemern zonder fiscale optimalisatie kan juist meer[ lenen dan een werknemer met vergelijkbaar inkomen. Voor de werknemer worden immers de inkomensafhankelijke bijdrage ZVW en de premies werknemersverzekeringen buiten het loonbegrip gehouden, en direct van werkgever aan belastingdienst overgemaakt. Hoewel een door de werkgever betaalde verzekering natuurlijk een soort inkomen vertegenwoordigt, doen geldverstrekkers er niets mee.
Een freelancer heeft niemand die deze premies voor hem betaalt, regelt zijn inkomensvoorzieningen in prive en slaat ze om in de kostprijs van zijn uren. Gevolg is dat deze bedragen in de omzet en WUO terecht komen en dus wel in de grondslag voor de hypotheek.

[TravockMD]

Anoniem: 155988 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:00:
[...]


Is bij mij zelf toegepast. Mijn baas had een brief gemaakt waarin hij een loonsverhoging per dd/mm/yy. Dit werd geaccepteerd door de hypotheek vertrekken. Hier de eerste hit van Google..
https://www.hypotheker.nl...verwachte-loonsverhoging/

Vaak horen een verklaring van je werkgever dat de loonsverhoging onvoorwaardelijk is en een contract voor onbepaalde tijd tot de aanvullende voorwaarden die een geldverstrekker stelt.

[445033]

Mensen leren het nooit. Willen meer financiering dan ze volgens de regels kunnen. Willen geen spaargeld inzetten en kopen in een volledig overspannen woningmarkt. Ik kocht mijn eerste huis toen ik 22 was in een ingestorte woningmarkt met een portie spaargeld erin, met hoge rente maar die is (nog) fiscaal aftrekbaar. Ik ben nu heel wat jaren verder, heb een overwaarde van dik een ton en woon voor een appel en een ei. Je bent te laat met kopen (had je 5 jaar geleden moeten doen) zeker in een stad als Amsterdam.

De nieuwe regels zijn er dus om mensen zoals jij te beschermen en niet weer in situaties te komen die zowel voor bank als jou niet wenselijk zijn, een huis wat onder water staat bij gedwongen verkoop. Ook jij kan je baan kwijt raken, AO worden en daardoor financieel in een heel andere situatie komen. Huren kan je niet vergelijken want als je het daar niet meer kunt betalen knikkeren ze je op straat en dan heeft de verhuurder geen risico. Nieuwe huurder erin en ze verdienen weer. Een bank wil geen verlies hebben op uitzettingen en dat moet je zelf ook niet willen. De rest van je leven afbetalen op een restschuld terwijl je er zelf niet meer woont.

Als je nu koopt, je houden aan de regels en spaargeld erin en anders gewoon blijven huren. Ik zou in Amsterdam niet meer kopen en als je daar perse wil kopen wachten op rentestijgingen zodat de markt weer wat normaler wordt.

[sugarlee89]

Han schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:23:
Kunnen jouw ouders niet garant staan?

https://www.geld.nl/hypot...e/ouders-garant-hypotheek

Die tijden zijn gelukkig voorbij. Hypotheken zijn nu eindelijk een stabiel product, huidige systeem had 30 jaar geleden al ingevoerd moeten worden. Niet alleen voor hypotheken hoor, voor alles kreeg men leningen, men kon het zo gek niet bedenken.

[sugarlee89]

vosss schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:45:
[...]


Mooi. Ik heb net gekocht en 20 jaar vast gezet voor 2,94%

=edit=
Voor de mensen die meteen roepen dat dat veel te veel is; het betreft een woning waarop NHG niet mogelijk is en je dus ook geen korting op je percentage krijgt

Als je hypotheek percentages vermeld altijd koopsom bij vermelden, want zonder koopsom zegt de rente nul komma nul.

[pprs]

Hey Blue Angel,

Grappig want ik zat een half jaar geleden met exact dezelfde verbazing de berekeningen voor mijn hypotheek te doen. Ook al kun je aantonen dat je veel meer aan kunt qua lasten, zelfs dan kun je niet meer lenen. Ik zie hierboven allerlei berichten over protectie en dat is helemaal terecht, maar er zijn wel héél weinig opties voor het tegenovergestelde. Ik kan makkelijk de dubbele hypotheek betalen van mijn maximale maandlast.

Mijn ervaringen:

1. Garant staan helpt niet tot nauwelijks. Het blijkt voor banken in de praktijk heel weinig extra zekerheid toe te voegen.
2. Als je toch hogere maandlasten kunt betalen, dan is het een optie om je rente vast te zetten voor een korte periode (10 jaar minimum geloof ik). Je maximale leenbedrag stijgt daardoor en dat was in ieder geval in mijn situatie het belangrijkste.
3. Schenkingen kunnen helpen. Er zijn constructies aangaan waarbij je geld leent zonder maandlasten. De rente + aflossing worden dan jaarlijks betaald en schenkt men je automatisch. Je maandlasten voor de lening worden daarmee nul. Let wel op de geldende belastingvrij schenken regels, want anders gaat de teller heel hard tikken. Dit is natuurlijk ook een beetje een trucje, maar wel eentje die echt klopt.

Ik raad je verder aan niet aan de verleidelijke trucs te doen zoals het verzwijgen van schulden en de constructie met je werkgever. Als het mis gaat, gaat het ook goed mis. Zo vervalt je NHG (als je die hebt) direct en zul je zeker problemen krijgen als je je hypotheek niet kunt betalen.

[445033]

sugarlee89 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 16:30:
[...]


Als je hypotheek percentages vermeld altijd koopsom bij vermelden, want zonder koopsom zegt de rente nul komma nul.

Mij wel hoor. Ik heb 2,1 voor 10 jaar vast. Zaaaaaaaalig. Laatste tien jaar bijna gratis wonen.

NB: heb ooit 9,4 betaald.

[ Voor 4% gewijzigd door 445033 op 22-06-2017 17:14 ]

[Anoniem: 155988]

Paralectic schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:05:
[...]


Maar deze verklaringen zijn niet bindend voor de werkgever of werknemer als het goed is? Daarom leek het mij een beetje apart dat de bank het zou accepteren omdat ze het risico dan nemen dat er geen daadwerkelijk contract wordt gegeven.
Bedankt

Als je wilt kan je je werkgever hieraan laten houden. Het is een officieel papiertje. Echter Kan je ook andere dingen afspreken met je baas...

pprs schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 16:34:

Ik raad je verder aan niet aan de verleidelijke trucs te doen zoals het verzwijgen van schulden en de constructie met je werkgever. Als het mis gaat, gaat het ook goed mis. Zo vervalt je NHG (als je die hebt) direct en zul je zeker problemen krijgen als je je hypotheek niet kunt betalen.

Hier moet je inderdaad wel een goede overweging over maken.

[ Voor 30% gewijzigd door Anoniem: 155988 op 22-06-2017 18:21 ]

[voske]

Blue-eagle schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:22:
• Kan een werkgever ook een tijdelijke salarisverhoging doorvoeren (zeg: 3 maanden), waarna dit wordt teruggedraaid? (En dat ik het teveel verdiende geld zelf cash terugbetaal.)

Als de hypotheek je eventueel een veroordeling voor oplichting, valsheid in geschrift en/of witwassen waard is, is dit een optie. Uiteraard is de vraag wat de pakkans is (die is bij hypotheekfraude overigens groter dan bij andere vormen van fraude), maar als het uitkomt zijn de mogelijke problemen niet te overzien.

[Yucon]

voske schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 21:30:
[...]


Als de hypotheek je eventueel een veroordeling voor oplichting, valsheid in geschrift en/of witwassen waard is, is dit een optie. Uiteraard is de vraag wat de pakkans is (die is bij hypotheekfraude overigens groter dan bij andere vormen van fraude), maar als het uitkomt zijn de mogelijke problemen niet te overzien.

Het is net als met jokken tegen de verzekering; geen enkel probleem, totdat ze gaan spitten omdat het misgegaan was.

[voske]

Met dien verstande dat hypotheekverstrekkers ook spitten voordat het misgaat. Er zijn genoeg zaken van mensen die keurig elke maand de hypotheek betalen, maar waarvan de hypotheekverstrekker bijvoorbeeld ontdekt dat de hypotheek is verkregen middels valse stukken. Gevolg (naast strafzaak): bankrelatie wordt opgezegd en hypotheeklening wordt onmiddellijk geheel opgeëist. Dat is meestal niet mogelijk, dus volgt gedwongen verkoop, met alle gevolgen van dien.

[445033]

voske schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 21:30:
[...]


Als de hypotheek je eventueel een veroordeling voor oplichting, valsheid in geschrift en/of witwassen waard is, is dit een optie. Uiteraard is de vraag wat de pakkans is (die is bij hypotheekfraude overigens groter dan bij andere vormen van fraude), maar als het uitkomt zijn de mogelijke problemen niet te overzien.

Snap niet dat hier geen modbreak op komt. Is zo illegaal als de pest. Alleen al dat er zoiets wordt opgeworpen maakt mij al duidelijk hoe de mentaliteit is. NB: pakkans is niet klein. Heb bij een bank gewerkt.

[445033]

Yucon schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 21:49:
[...]

Het is net als met jokken tegen de verzekering; geen enkel probleem, totdat ze gaan spitten omdat het misgegaan was.

Geen enkel probleem? Jij bent dus een van die figuren waardoor ik teveel premie betaal? Man, man, man wat een trieste mentaliteit heb jij.

[assje]

pprs schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 16:34:
Hey Blue Angel,

Grappig want ik zat een half jaar geleden met exact dezelfde verbazing de berekeningen voor mijn hypotheek te doen. Ook al kun je aantonen dat je veel meer aan kunt qua lasten, zelfs dan kun je niet meer lenen. Ik zie hierboven allerlei berichten over protectie en dat is helemaal terecht, maar er zijn wel héél weinig opties voor het tegenovergestelde. Ik kan makkelijk de dubbele hypotheek betalen van mijn maximale maandlast.

Ik snap dat dus echt niet, ik zou er al niet aan moeten denken om mijn maximale hypotheek te hebben, laat staan nog eens dik meer dan dat.

Denk dat het toch wel verschil maakt of je alleen of samen bent. Samen kan ik ruim 1,5x lenen van wat ik maximaal als hypotheek zou willen hebben.

Alsnog, ik vraag me toch af wat je verder aan vaste lasten/uitgaven hebt als je ruim meer dan dat kan missen. Kan me ook niet voorstellen dat er ook nog fatsoenlijke reserve overblijft.

[redwing]

445033 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 23:35:
[...]
Snap niet dat hier geen modbreak op komt. Is zo illegaal als de pest. Alleen al dat er zoiets wordt opgeworpen maakt mij al duidelijk hoe de mentaliteit is. NB: pakkans is niet klein. Heb bij een bank gewerkt.

Jij ziet bij een bank natuurlijk alleen degenen die gepakt worden en je kunt totaal niets zeggen over de pakkans zolang je niet weet hoe vaak er misbruik van wordt gemaakt. Gezien de trucjes die ik mensen uit hoor halen schat ik de pakkans trouwens wel degelijk laag in. De gevolgen kunnen echter wel zeer groot zijn.

445033 schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 23:40:
[...]
Geen enkel probleem? Jij bent dus een van die figuren waardoor ik teveel premie betaal? Man, man, man wat een trieste mentaliteit heb jij.

Hij zegt dat ALS je zoiets doet, je pas in de problemen komt als ze het ontdekken. Hij zegt niet dat hij dat ook doet of zelfs maar vind dat het ok is

[Dabbel]

Blue-eagle schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:22:

De netto maandlasten daarvan bedragen ~821 euro. Ter vergelijking: ik betaal aan kale huur 1440 euro, dus exclusief water en elektra. Dit kan ik al 8 jaar lang prima betalen, en tegelijkertijd nog flink sparen ook.

Wat zijn nou reëel gezien mijn opties?

Wat je ook kan doen is:
Blijven wonen waar je woont, huis kopen met de hypotheek en daarna verhuren. Je kan enkele honderden euro's per maand extra sparen. Dan kan je na verloop van tijd echt het huis kopen dat je wilt.

[MisterBlue]

OverSoft schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 09:16:
[...]


Uitkijken met vertrouwen op overwaarde. Als er iets in de afgelopen jaren is gebleken is het wel dat dat absoluut geen zekerheid is.

Dat klopt, maar als je eerst in dezelfde markt goedkoop koopt als waar je later groter wilt wonen zal een stijging of daling van de waarde voor beide woningen gelden.

In geval van onderwater, kan TS dan ook goedkoper zijn duurdere woning aanschaffen. Zijn de prijzen over 2 jaar 30% gestegen en de gewilde woning helemaal buiten bereik op basis van inkomen alleen, dan is de overwaarde ook gestegen en is er meer eigen geld. Los van het extra geld dat hij heeft kunnen besparen in de 2 jaar.

Er is enige vorm van speculatie in dit scenario, maar het risico valt wel mee. In het ergste geval moet TS (langer) goedkoop blijven wonen.

[t_captain]

Dabbel schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 01:20:
[...]


Wat je ook kan doen is:
Blijven wonen waar je woont, huis kopen met de hypotheek en daarna verhuren. Je kan enkele honderden euro's per maand extra sparen. Dan kan je na verloop van tijd echt het huis kopen dat je wilt.

Pand voor verhuur is slechts zeer gedeeltelijk te financieren. Bij een woning van 250.000 vrij kun je een huuropbrengst van max 1100 a 1200 triple net realiseren (~1400 consumentenprijs). Waardering bij die huur is ~220.000 in verhuurde toestand. Hypotheek 60% 132.000. Eigen geld 125.000.

Ik denk niet dat de mogelijkheden voor TS om een eigen woning te bemachtigen hierdoor worden geholpen.

[Axente]

Dabbel schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 01:20:
[...]


Wat je ook kan doen is:
Blijven wonen waar je woont, huis kopen met de hypotheek en daarna verhuren. Je kan enkele honderden euro's per maand extra sparen. Dan kan je na verloop van tijd echt het huis kopen dat je wilt.

Staat ook vaak duidelijk in de overeenkomst met de hypotheekverstrekker dat je het pand niet mag verhuren.

[TheBrut3]

Blue-eagle schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 11:55:
100 per maand voor het spaarpotje "onderhoud"

Als je veel zelf kan/doet kom je daar wel mee uit, maar anders zou ik echt meer rekenen voor onderhoud. Ook afhankelijk hoe modern het appartement is.

[Theesipper]

De bank zal je nooit dwingen om je huis te verkopen wanneer het verhuurd. Ik ken zo veel vrienden die het doen, zonder het hun hypotheekverstrekker te vertellen. Een van mijn vrienden vertelde het de bank zelf perongeluk. Ze zeiden toen dat dit eigenlijk niet mocht, maar ze kwamen er niet op terug. Wat kunnen ze doen? Je dwingen te verkopen terwijl je netjes elke maand de rente en aflossing betaald?

[timmie78]

Theesipper schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 09:02:
De bank zal je nooit dwingen om je huis te verkopen wanneer het verhuurd. Ik ken zo veel vrienden die het doen, zonder het hun hypotheekverstrekker te vertellen. Een van mijn vrienden vertelde het de bank zelf perongeluk. Ze zeiden toen dat dit eigenlijk niet mocht, maar ze kwamen er niet op terug. Wat kunnen ze doen? Je dwingen te verkopen terwijl je netjes elke maand de rente en aflossing betaald?

En vervolgens wordt er gestopt met het betalen van de hypotheek (voldoende mogelijke redenen eerder genoemd in dit topic). Gevolg: bank wil uiteindelijk het huis verkopen maar krijgt er veel minder voor dan verwacht want er zitten huurders in (die krijg je er niet zomaar uit en vaak meer schade aan het pand). Gevolg: extra risico voor de bank en een restschuld die verhaald moet worden op de eigenaren. 3x raden waarom banken verhuur vaak dus verbieden.

[Chief]

Het staat expliciet in de voorwaarden dat verhuren niet mag zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. In de praktijk is de kans ontzettend klein dat ze het controleren en er dan ook nog werk van maken maar wat is het recht van de hypotheeverstrekker als die op zijn strepen gaat staan?

Zijn hier praktijkvoorbeelden van? Kunnen ze je dwingen om de hypotheek direct af te lossen omdat je voorwaarden hebt geschonden?

[Polycom]

Hallo meneer X, kunt u binnen 5 werkdagen even de som van €329.938,39 overmaken op onze bankrekening wegens het schenden van de overeenkomst?

[Chief]

Dat weet ik dus niet. Als dat zo is en je kan niet betalen dan ben je dus in gebreke en dus wordt huis eigendom van de hypotheekverstrekker? Ik weet het dus echt niet.

Ik ken persoonlijk ook mensen die hun huis verhuren zonder medeweten van hun hypotheekverstrekker en ik vraag me af of zij dat wel weten.

[voske]

Een voorbeeld van een zaak waarin een woning werd verhuurd zonder toestemming van de bank: http://deeplink.rechtspra...ECLI:NL:RBROT:2013:CA3410

In dit geval € 112.932 te betalen binnen veertien dagen. Vervolgens werd de termijn door de bank verlengd met ca. 3 maanden. Er werd echter niet betaald en ook de verhuur werd niet beëindigd. Vervolgens krijgt de bank van de voorzieningenrechter toestemming om het pand te verkopen. Bodemprocedure leidt niet tot een ander oordeel.

[redwing]

Chief schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 09:46:
Dat weet ik dus niet. Als dat zo is en je kan niet betalen dan ben je dus in gebreke en dus wordt huis eigendom van de hypotheekverstrekker? Ik weet het dus echt niet.

Die kan dan inderdaad de hypotheek laten vervallen en per direct de kosten opvragen.

Ik ken persoonlijk ook mensen die hun huis verhuren zonder medeweten van hun hypotheekverstrekker en ik vraag me af of zij dat wel weten.

Daarnaast mag je geen gebruik maken van HRA en als ze dat toch doen kun je ook nog een aardige boete van de belastingdienst krijgen.

Al met al niet slim dus om dit zonder te overleggen met de hypotheekverstrekker te doen. De pakkans is redelijk klein, de impact als ze je pakken heel groot.

[unezra]

Blue-eagle schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:22:
Omdat ik nu al 8 jaar lang huur wil ik toch eens overwegen een soortgelijke woning te kopen. Liefst zelfs een stapje omhoog

Maar ik ben single. En ook als ik een relatie had zou ik nooit samen een huis kopen (lekker, een relatie-anker aan je break-up-been, nee dank je.) Ondanks een prettig inkomen kan ik als part-time loonwerker (32 uur) maar een hypotheek van ~250.000 euro krijgen.

HATSJOE!

Je zei serieus "maar 250.000 EUR"?
Da's het bedrag dat je met 1.5x modaal krijgt en zeker geen kinderachtige hypotheek om in je eentje te betalen...

De netto maandlasten daarvan bedragen ~821 euro. Ter vergelijking: ik betaal aan kale huur 1440 euro, dus exclusief water en elektra. Dit kan ik al 8 jaar lang prima betalen, en tegelijkertijd nog flink sparen ook.

Maar de bank wilt mij geen hypotheek verstrekken waar ik iets mee kan. Ik woon in de regio Amsterdam en voor een soortgelijke woning in dezelfde soort wijk ben ik al snel 350.000 euro kwijt.

Simpele oplossing:
Niet boven je stand willen wonen en zoeken naar een woning die past bij hetgeen je van de bank kunt krijgen of, zoals je zelf al aan geeft, doorsparen en je spaargeld inzetten zodat je hypotheek onder de 250K komt.

Andere mogelijkheden zijn er niet echt, tenzij je een voorschot op een erfenis kunt krijgen ofzo. (Maar dan is het nog steeds eigen geld dat je in brengt bij een hypotheek lager dan 250.000.)

Nu kom ik met eigen geld een best eind in de richting van dat bedrag, maar ik wil niet al mijn spaargeld opmaken aan een woning die ik vervolgens niet eens kan verbouwen...

Ik heb mijn eigen bank gebeld, die geven aan dat dit vroeger "veel makkelijker en ruimer" was. En dat men daardoor een financiële crisis heeft veroorzaakt. Dat er mensen zijn die het toch niet kunnen betalen uiteindelijk...

Dat stoort mij natuurlijk best, want ik ben aantoonbaar in staat de dubbele maandlasten te kunnen dragen als het moet...

Wat zijn nou eigenlijk de opties?

1. Kan ik weer full-time (+20%) gaan werken voor een paar maandjes om op die basis dus 20% meer hypotheek te kunnen krijgen?
2. Kan een werkgever ook een tijdelijke salarisverhoging doorvoeren (zeg: 3 maanden), waarna dit wordt teruggedraaid? (En dat ik het teveel verdiende geld zelf cash terugbetaal.)
3. Kan ik samen met iemand anders een hypotheek aangaan, en die andere persoon eruit laten stappen, waarna ik een hypotheek overneem die ik zelf nooit zou krijgen, maar wel kan betalen?
4. Of zijn er in de politiek al plannen om dit makkelijker te maken?

Het is natuurlijk een optie om deze dure stad te verlaten Maar mijn vrienden wonen hier, mijn werk is hier, andere goedkopere steden in de buurt... daar ken ik vooral niemand. Dat lonkt niet echt.

Ik zou makkelijk de hypotheeklasten van een huis van 5 ton kunnen dragen, maar ik krijg maximaal de helft. Dan zou ik dus vastzitten aan dure huurwoningen, of ik moet een enorme stap terugdoen (denk: van nieuwbouw naar 50 jaar oud, van 100 vierkante meters naar 50, uitzicht over een park naar uitzicht op een muur, van fluitende vogeltjes naar een moskee.)

Wat zijn nou reëel gezien mijn opties?

Ik denk niet dat je makkelijk de lasten van een huis van 5 ton kunt betalen en dat je je daarin wat vergist. Een huis is meer dan alleen de kosten van je hypotheek. Je moet sowieso eigen geld inbrengen om 't in eigendom te kunnen krijgen (je kunt namelijk dit jaar nog 101% financieren, volgend jaar 100% en dat is te weinig voor alle bijkomende kosten) en je hebt ook te maken met onderhoud, hogere verzekeringspremies, etc, etc, etc.

De enige andere mogelijkheid die ik nog zie boven eerder genoemde is meer gaan werken of een beter betaalde baan vinden. (Of dus een partner met wie je een huis wilt kopen waar je wel de hypotheek op 2 inkomens krijgt maar dan nog zou ik niet snel gaan voor een huis van 350K of meer. Klinkt leuk, maar over een jaar of wat wil je verbouwen en dan zit je aan de 4 ton en da's heel wat minder prettig te betalen. Of je moet niet willen verbouwen.)

Overigens, tijdelijk je salaris kustmatig laten verhogen zou ik niet doen. Los van dat ze je inkomensgegevens van het afgelopen jaar gebruiken, is het fraude als je puur en alleen vanwege de hypotheek je salaris tijdelijk laat verhogen. Komt de bank daar achter, is je probleem veel groter dan dat huis niet kunnen kopen.

Long story short:

• - Ga meeer werken
• - Zet eigen middelen in
• - Koop een goedkoper huis
• - Probeer niet boven je stand te leven (daar krijg je spijt van)

[445033]

Theesipper schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 09:02:
De bank zal je nooit dwingen om je huis te verkopen wanneer het verhuurd. Ik ken zo veel vrienden die het doen, zonder het hun hypotheekverstrekker te vertellen. Een van mijn vrienden vertelde het de bank zelf perongeluk. Ze zeiden toen dat dit eigenlijk niet mocht, maar ze kwamen er niet op terug. Wat kunnen ze doen? Je dwingen te verkopen terwijl je netjes elke maand de rente en aflossing betaald?

Dan kan ja. Een huurder heeft rechten, die kan je er niet zomaar uitzetten volgens de wet. Afhankelijk van het risico die de bank loopt kunnen ze die stappen gaan ondernemen tot uitzetting en eventueel ontbinding van het contract wat je niet nakomt. Er is niet voor niets deze clausule opgenomen.

Ook kunnen ze de rente fors verhogen ivm het risico wat voor de bank nu hoger is geworden en in principe nu dus een zakelijke financiering is geworden. Het is geen particulier voor eigen bewoning meer, maar een zakelijke investering tbv verhuur, let wel permanente verhuur. Je lening is ook niet meer aftrekbaar in Box1, dus doe je dat wel pleeg je ook nog eens fiscale fraude. Zodra je een woning verhuurt is het Box 3 als prive persoon en daar gelden andere regels.

[Carnoustie]

voske schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 09:47:
Een voorbeeld van een zaak waarin een woning werd verhuurd zonder toestemming van de bank: http://deeplink.rechtspra...ECLI:NL:RBROT:2013:CA3410

In dit geval € 112.932 te betalen binnen veertien dagen. Vervolgens werd de termijn door de bank verlengd met ca. 3 maanden. Er werd echter niet betaald en ook de verhuur werd niet beëindigd. Vervolgens krijgt de bank van de voorzieningenrechter toestemming om het pand te verkopen. Bodemprocedure leidt niet tot een ander oordeel.

Mooie bedragen ook: koopsom 86.000, hypotheek ~113.000, onderhandse verkoop ~60.000. Zo kom je wel aan "leuke" restschulden...

[t_captain]

Axente schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 08:08:
[...]


Staat ook vaak duidelijk in de overeenkomst met de hypotheekverstrekker dat je het pand niet mag verhuren.

Er werd niet gesuggereerd om de bank te misleiden. Er werd gesuggereerd om een woning voor de verhuur te kopen. Ik neem aan dat het op de legale en juiste manier is bedoeld.

Dan nog, dat advies past niet goed bij TS:

1. TS heeft zelf een hoge huur en kan dus prima besparen door voor zichzelf een woning te kopen. Besparen op je eigen woonlasten is even goed als verdienen aan een ander. Eigenlijk beter, want je hebt geen debiteurenrisico's.
Pas nadat je zelf een eigen woning hebt (of op een andere manier van je dure huur af bent), heeft het nut om woningen aan anderen te gaan verhuren.

2. Kopen voor verhuur vereist een aanzienlijk eigen vermogen. Ik becijferde 125.000 euro.

Ook als je een woning in de verhuur hebt en er goed aan verdient, kan het een blok aan je been zijn als je op korte termijn zelf een koopwoning wil. Zeker als de hypotheek van je beleggingspand op je eigen naam staat of je anderzins prive aansprakelijk bent (prive meetekenen op zakelijke financiering). Dan ziet jouw hypotheekaanvraag er als volgt uit:

+ inkomsten uit verhuur --> besteedbaar inkomen, voor pakweg 30% te gebruiken voor woninfinanciering (NIBUD woonquote)
- uitgaven aan hypotheek beleggingspand --> voor 100% ten laste van je toelaatbare netto hypotheeklast.

En daar bovenop het spaargeld dat vast zit en niet ter verlaging van de LTV kan worden aangewend.

Ik zie niet hoe deze constructie een eigen huis dichterbij brengt voor TS. Inrtegendeel.


Overigens, TS woont gewoon veel te duur. 1400 huur bij een brutolooin van ~52000 euro is ongeveer 50% van het nettoloon aan huur uitgeven. Dat moet omlaag naar ~35%. Dus in plaats van te zoeken naar duurdere koopwoningen zou een koopwoining binnnen de financieringsruimte of een goedkopere huurwoning een prio mogen zijn imho.

[redwing]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 10:57:
[...]
1. TS heeft zelf een hoge huur en kan dus prima besparen door voor zichzelf een woning te kopen. Besparen op je eigen woonlasten is even goed als verdienen aan een ander. Eigenlijk beter, want je hebt geen debiteurenrisico's.

Je hebt wel veel risico's want als ie om wat voor reden dan ook zijn salaris kwijt raakt heeft ie plotseling een schuld/verplichting van enkele tonnen. Iets wat je bij een huurhuis niet hebt. Precies de reden ook waarom de qoonquote gebruikt wordt. Veel mensen bedenken wel wat ze met hun huidige salaris kunnen betalen, maar hebben geen flauw benul wat er gaat gebeuren als die situatie om wat voor reden dan ook verandert.

[t_captain]

redwing schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 11:27:
[...]

Je hebt wel veel risico's want als ie om wat voor reden dan ook zijn salaris kwijt raakt heeft ie plotseling een schuld/verplichting van enkele tonnen. Iets wat je bij een huurhuis niet hebt. Precies de reden ook waarom de qoonquote gebruikt wordt. Veel mensen bedenken wel wat ze met hun huidige salaris kunnen betalen, maar hebben geen flauw benul wat er gaat gebeuren als die situatie om wat voor reden dan ook verandert.

Point taken. Maar ik acht de kans dat ik iemand zelf de hypotheek op zijn eigen woning niet kan betalen kleiner dan de kans op een wanbetalende huurder. In de particuliere huursector loopt namelijk nogal wat "zwarte lijst" volk rond.

[445033]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 11:50:
[...]


Point taken. Maar ik acht de kans dat ik iemand zelf de hypotheek op zijn eigen woning niet kan betalen kleiner dan de kans op een wanbetalende huurder. In de particuliere huursector loopt namelijk nogal wat "zwarte lijst" volk rond.

Wat een vooroordeel. Omdat iemand niet koopt is hij in jouw ogen minder betrouwbaar dan een koper. Volgens mij wonen de grootste boefjes in kasten van huizen die gekocht zijn met een dikke auto voor de deur.

Ik heb ICT-ers een veel te hoge hypotheek zien nemen in de hoogtijdagen rond 2000 met hun veel te hoge salarissen, verloren hun baan en zaten toen aan de grond met een restschuld toen de huizenmarkt in stortte en zij hun baan (tijdelijk) verloren en weer aan het werk moesten met veel minder salaris. En dan, dan sta jij ook bij BKR geregistreerd en ben je ook "zwarte lijst" volk.

En iedereen kan Arbeidsongeschikt worden en dan?

Ik heb ook een schurft hekel aan dat programma met deurwaarders. Natuurlijk zijn er mensen die opzettelijk en domme fouten maken, maar er zitten ook schrijnende gevallen tussen en ook jij kan zo'n geval worden en dan ben jij ook "zwarte lijst" volk. Kijken hoe je je voelt als ze je zo noemen.

[t_captain]

445033 schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 11:59:
[...]


Wat een vooroordeel. Omdat iemand niet koopt is hij in jouw ogen minder betrouwbaar dan een koper. Volgens mij wonen de grootste boefjes in kasten van huizen die gekocht zijn met een dikke auto voor de deur.

Waar denk jij dat alle fraudeurs, kwaadwillende wanbetalers en huurnomaden zitten? Woningscorporaties hebben een waarschuwingssysteem, dus die weten ze na een eerste kennismaking buiten de deur te houden. Een eigen huis kopen ze niet, want ze zitten vol met BKR coderingen. Dus: ze huren onderhands bij particuliere verhuurders.

Je mag deze redenering natuurlijk niet omdraaien. Niet iedere huurder in de particuliere sector is een slechte. Maar omdat een groot deel van de slechte huurders samenklontert in dit kleine segment van de woningmarkt, is het risico voor een poarticuliere verhuurder wel degelijk verhoogd.

Ik heb ICT-ers een veel te hoge hypotheek zien nemen in de hoogtijdagen rond 2000 met hun veel te hoge salarissen, verloren hun baan en zaten toen aan de grond met een restschuld toen de huizenmarkt in stortte en zij hun baan (tijdelijk) verloren en weer aan het werk moesten met veel minder salaris. En dan, dan sta jij ook bij BKR geregistreerd en ben je ook "zwarte lijst" volk.

De woningmarkt begon pas eind 2008 in te zakken. Het dieptepunt werd in 2013 gezet. Wie in 2000 een huis kocht, heeft meestal niet meer onder water gestaan. Vooral de kopers vanaf ~2005 hebben aanzienlijk onder water gestaan.

En "zwarte lijst volk", daarmee bedoel ik geen mensen die een executieverkoop of faillissement hebben meegemaakt. Ik bedoel huurnomaden.

En iedereen kan Arbeidsongeschikt worden en dan?

Als je dat risico fatsoenlijk hebt verzekerd (UWV = onvoldoende, dus bijverzekeren), is er geen reden om al te snel in de knel te komen met je hypotheek.

[445033]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 12:19:
[...]


Waar denk jij dat alle fraudeurs, kwaadwillende wanbetalers en huurnomaden zitten? Woningscorporaties hebben een waarschuwingssysteem, dus die weten ze na een eerste kennismaking buiten de deur te houden. Een eigen huis kopen ze niet, want ze zitten vol met BKR coderingen. Dus: ze huren onderhands bij particuliere verhuurders.

Je mag deze redenering natuurlijk niet omdraaien. Niet iedere huurder in de particuliere sector is een slechte. Maar omdat een groot deel van de slechte huurders samenklontert in dit kleine segment van de woningmarkt, is het risico voor een poarticuliere verhuurder wel degelijk verhoogd.


[...]

De woningmarkt begon pas eind 2008 in te zakken. Het dieptepunt werd in 2013 gezet. Wie in 2000 een huis kocht, heeft meestal niet meer onder water gestaan. Vooral de kopers vanaf ~2005 hebben aanzienlijk onder water gestaan.

En "zwarte lijst volk", daarmee bedoel ik geen mensen die een executieverkoop of faillissement hebben meegemaakt. Ik bedoel huurnomaden.


[...]


Als je dat risico fatsoenlijk hebt verzekerd (UWV = onvoldoende, dus bijverzekeren), is er geen reden om al te snel in de knel te komen met je hypotheek.

Draai je er maar mooi uit. Jij jaagt in eerste instantie iedereen over 1 kam. Ik ben ervaringsdeskundige zowel zakelijk als prive (AO zonder problemen). Rest my case!

NB: een AO verzekering voor je woonlasten is bijna altijd niet WIA volgend maar keuren zelf. Dan kom je dus alsnog in de problemen. Lees je polisvoorwaarden eens.

[ Voor 5% gewijzigd door 445033 op 23-06-2017 12:29 ]

[ZeRoC00L]

Misschien wil je teveel in 1x.
Je zegt dat je met spaargeld tot ongeveer 350.000 kunt kopen maar dan niet kunt verbouwen.
Wat is er mis met dit kopen en daarna sparen voor een verbouwing ? Als je werkelijk zoveel overhoud als je aangeeft kun je vast een leuk bedrag per maand sparen, en na 2 jaar verbouwen.
Voordeel (vind ik, zelf ervaren) dat als je ergens woont goed kunt nadenken over verbeteringen/verbouwing, ipv op papier zaken uitdenken die in de praktijk misschien toch niet zo goed uitkomen.

[robertpNL]

Blue-eagle schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:22:
Ondanks een prettig inkomen kan ik als part-time loonwerker (32 uur) maar een hypotheek van ~250.000 euro krijgen.

"Maar"? Dat is absurt veel voor een alleenstaande met loon voor 32 uur per week.

Blue-eagle schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 22:22:
De netto maandlasten daarvan bedragen ~821 euro. Ter vergelijking: ik betaal aan kale huur 1440 euro, dus exclusief water en elektra. Dit kan ik al 8 jaar lang prima betalen, en tegelijkertijd nog flink sparen ook.

Maar de bank wilt mij geen hypotheek verstrekken waar ik iets mee kan.

Ik heb mijn eigen bank gebeld, die geven aan dat dit vroeger "veel makkelijker en ruimer" was. En dat men daardoor een financiële crisis heeft veroorzaakt. Dat er mensen zijn die het toch niet kunnen betalen uiteindelijk...

Dat stoort mij natuurlijk best, want ik ben aantoonbaar in staat de dubbele maandlasten te kunnen dragen als het moet...

Als ik jouw reactie doorlees, denk ik dat jij wel een hypotheek kan krijgen (je hebt zekerheid in inkomen, spaargeld etc.). Maar iets zegt mij nu dat er wat anders speelt waarom de bank weigert. Heb je daar expliciet naar gevraagd waarom niet?

[t_captain]

445033 schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 12:23:
[...]


NB: een AO verzekering voor je woonlasten is bijna altijd niet WIA volgend maar keuren zelf. Dan kom je dus alsnog in de problemen. Lees je polisvoorwaarden eens.

Een fatsoenlijke polis heeft beroepsarbeidsongeschiktheid als criterium en een verzekerd inkomen van ~70% van het laatstverdiende loon. Niet die dingen die de DSB bank altijd aan iedereen aansmeerde.

[ Voor 6% gewijzigd door t_captain op 23-06-2017 13:03 ]

[Blue-eagle]

robertpNL schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 12:52:
[...]


"Maar"? Dat is absurt veel voor een alleenstaande met loon voor 32 uur per week.

Dat was niet bedoeld om te pochen, het ging mij om de beperkte hypotheekwaarde omdat ik al jaren lang veel hogere bedragen betaal.

[...]


Als ik jouw reactie doorlees, denk ik dat jij wel een hypotheek kan krijgen (je hebt zekerheid in inkomen, spaargeld etc.). Maar iets zegt mij nu dat er wat anders speelt waarom de bank weigert. Heb je daar expliciet naar gevraagd waarom niet?

Niemand weigert, ik kan de hypotheek wel krijgen, het probleem wat ik in mijn topicstart aangaf is vooral dat ik véél meer betaal aan huur, en dus ook een zwaardere hypotheek zou kunnen dragen. Ik zou rond de 300.000 euro keuze hebben uit woningen die voor mij interessant en qua woonlasten ook nog goedkoper zijn. Het huurappartement waar ik nu woon zou als koopwoning makkelijk 450.000 opbrengen vermoed ik.

Dus: ik ben gewoon verwend.

Inmiddels, na de vele reacties in dit topic, ben ik teruggekomen op mijn wensen

1. Voorlopig is het niet verstandig te gaan kopen in de hyperactieve huizenmarkt;
2. Hogere hypotheeklasten kúnnen dragen betekent niet dat dit slim is;
3. In Amsterdam kopen is sowieso een dwaas idee;
4. Als ik mijn maximum bijstel naar 200.000 euro ga ik er alsnog 400 tot 500 euro per maand op vooruit. En, na aftrek van VVE, belastingen, onderhoud, et cetera, blijft daar ook nog maar de helft van over;
5. Met dat in het achterhoofd is huren–zelfs zo duur als ik nu zit–helemaal geen slechte deal. Ik heb vrijheid dankzij een maand opzegtermijn, ik heb geen kosten aan onderhoud, en ik ben tevreden.

Dus mijn toekomstvisie is samen te vatten als volgt:

Blijf huren tot de volgende dip in de huizenmarkt. Dit komt gemiddeld iedere 10 tot 15 jaren voor. Mijn salaris groeit sneller dan de huurprijs, dus ik ga er in ieder geval niet op achteruit. Huren geeft mij vrijheid en veiligheid, waar een koopwoning veel meer onzekerheden met zich meebrengt.

[maratropa]

vanochtend op BNR was ook en interview met een hypotheekverstrekkerswoordvoerder die de "computer says no" werkelijkheid hekelde en graag meer 'maatwerk' zou willen, precies in dit soort gevallen. Die zien nu natuurlijk allemaal potentiële provisie aan zich voorbij gaan

[mannowlahn]

Kijk voor de grap eens naar de krotten in Amsterdam, dat zijn de pareltjes. ja je betaald nog steeds relatief teveel, maar je maakt een betere kans. Eenmaal opgeknapt en ze gaan voor bizarre prijzen weg. In mijn buurt, bos en lommer, kan je als je bv een appartement op de derde koopt voor rond 250.000 bijna verdubbelen. In mijn straat gebeurt dit nu aan de lopende band. men koopt een appartement die er slecht aan toe is voor 250.000. Men vraagt een vergunning bij gemeente aan voor een extra woonlaag. Het appartement gaat van 50 m2 naar 90 a 100 m2 met een dakterras. Deze krengen verkopen nu voor 500.000. Zon extra woonlaag kan je laten bouwen rond de 70 a 100k, afhankelijk hoeveel jezelf doet

Voor de rest, ik zou nu niet meer in Amsterdam kopen, minimaal 250.000 voor een redelijk appartement van 50 m2. Gekkenwerk, maar ja, het aanbod blijft erg schaars.

[unezra]

Blue-eagle schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 13:18:
[...]
Dat was niet bedoeld om te pochen, het ging mij om de beperkte hypotheekwaarde omdat ik al jaren lang veel hogere bedragen betaal.

Je betaald ook al jaren veel te veel. Wat iemand anders ook al aan gaf, 1400 EUR per maand aan huur is ver boven wat ze verstandig vinden en veel woningbouwverenigingen met inkomenstoets zullen je dat met een dergelijk salaris niet laten betalen.

Wat hou je netto over, 2500 EUR per maand?
1400 EUR is meer dan de helft, ze gaan uit van maximaal 30% aan woonlasten en dus rond de 800/900 EUR.

Laat dat nu exact zijn wat je aan netto hypotheek gaat betalen als je binnen wat baken toe staan, dus 250K leent.

[...]
Niemand weigert, ik kan de hypotheek wel krijgen, het probleem wat ik in mijn topicstart aangaf is vooral dat ik véél meer betaal aan huur, en dus ook een zwaardere hypotheek zou kunnen dragen. Ik zou rond de 300.000 euro keuze hebben uit woningen die voor mij interessant en qua woonlasten ook nog goedkoper zijn. Het huurappartement waar ik nu woon zou als koopwoning makkelijk 450.000 opbrengen vermoed ik.

Huh? Je gaat geen 350K aan hypotheek krijgen met het salaris dat je hebt.
Vul maar eens een willekeurige maximale hypotheeksomtest in:
https://www.abnamro.nl/nl...ek-berekenen/inkomen.html

Als ik het goed begrepen heb ga je een hyptheek van rond de 250K kunnen krijgen, dat betekend dat je zoektocht beperkt is tot huizen van pak 'm beet 230K/235K. Daar boven ga je niet krijgen en dan nog moet je een redelijk bedrag aan spaargeld (paar duizend EUR) meenemen omdat je niet alle kosten mee kunt financieren.

Dus: ik ben gewoon verwend.

Inmiddels, na de vele reacties in dit topic, ben ik teruggekomen op mijn wensen

Verstandig.

1. Voorlopig is het niet verstandig te gaan kopen in de hyperactieve huizenmarkt;
2. Hogere hypotheeklasten kúnnen dragen betekent niet dat dit slim is;
3. In Amsterdam kopen is sowieso een dwaas idee;
4. Als ik mijn maximum bijstel naar 200.000 euro ga ik er alsnog 400 tot 500 euro per maand op vooruit. En, na aftrek van VVE, belastingen, onderhoud, et cetera, blijft daar ook nog maar de helft van over;
5. Met dat in het achterhoofd is huren–zelfs zo duur als ik nu zit–helemaal geen slechte deal. Ik heb vrijheid dankzij een maand opzegtermijn, ik heb geen kosten aan onderhoud, en ik ben tevreden.

Dus mijn toekomstvisie is samen te vatten als volgt:

Blijf huren tot de volgende dip in de huizenmarkt. Dit komt gemiddeld iedere 10 tot 15 jaren voor. Mijn salaris groeit sneller dan de huurprijs, dus ik ga er in ieder geval niet op achteruit. Huren geeft mij vrijheid en veiligheid, waar een koopwoning veel meer onzekerheden met zich meebrengt.

Waarom koop je niet nu een huis en geniet van je eigen woning? Je kunt altijd je huis verkopen en een nieuw huis kopen.

[_JGC_]

Ik weet nog toen ik in 2010 op een salaris van 2500 per maand maar 155K kon lenen. Wat een onzin, die 750 euro kon ik wel missen elke maand.

Inmiddels gezinnetje, eigen bedrijf en kind naar de opvang voor 2 dagen. Na aftrek van toeslagen zit ik op 2300 per maand aan vaste lasten. Het is dat ik meer binnenhark dan wat ik verdiende bij de werkgever, maar als ik met dat salaris een hypotheek van meer dan 2 ton had gekregen had ik mijn huis kunnen verkopen.

[t_captain]

Maximaal financieren moet je in jet algemeen alleen doen als je een huismus bent zonder hobby's en zonder plannen.

In plaats van mijn startersappartement van 120k had ik een een eenvoudige tussenwoning van (toen) 160k kunnen financieren. Ik wou liever motorrijden.

In plaats van onze hoekwoning van (toen) 225k hadden we max 275 kunnen betalen. We wilden met een beginnend gezin liever wat meer lucht houden.

Nu is mijn inkomen aardig gestegen en mag ik van de bank 550k lenen. We hebben een huis gekocht van 2 ton minder. Maximaal financieren is niet fijn.

[tomtom901]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 19:51:

Nu is mijn inkomen aardig gestegen en mag ik van de bank 550k lenen. We hebben een huis gekocht van 2 ton minder. Maximaal financieren is niet fijn.

Op 1 salaris of 2?

[CornermanNL]

Het vergelijken van huren in de vrije sector en de maximale hypotheeksom is onzinnig. Als je je huur niet betaald duurt het even voor je er uit gezet wordt en dan gaat er een nieuwe huurder in. Ander risicoprofiel.
Huurprijzen worden bepaald door de locatie icm de vraag. Dubbel pech als je in Amsterdam zit. Belachelijke huren zijn het gevolg.

Dat jij nu veel meer betaald aan huur dan bij een hypotheek is voor een bank irrelevant. Ze hebben zich te houden aan de regels en de eigen risico analyse. Dus dan is het simpel 250 K wil je meer ? Cash meenemen.

Overigens is het in jou geval heel slim om toch eens te kijken wat je wel kan kopen. Want je hebt niet alleen de besparing op het verschil in bedrag tussen hypotheek en huur, maar je bouwt ook bezit op in de vorm van je aflossingen.

Tel daarbij ook nog eens je jaarlijkse huurverhoging bij op en je wordt in jou geval niet langzaam maar snel armer. Als je dan 5 jaar afgelost hebt kan je met die overwaarde zo naar een duurder huis doorstromen, het is een meertrapsraket.

Maar het hele ik betaal nu ook zoveel aan huur maar ik mag niet zoveel verwonen in de vorm van een hypotheek is echt appels met peren vergelijken.

[t_captain]

tomtom901 schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 20:45:
[...]


Op 1 salaris of 2?

1 inkomen. Geen salaris maar ondernemingswinst.

[Rukapul]

maratropa schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 13:22:
vanochtend op BNR was ook en interview met een hypotheekverstrekkerswoordvoerder die de "computer says no" werkelijkheid hekelde en graag meer 'maatwerk' zou willen, precies in dit soort gevallen. Die zien nu natuurlijk allemaal potentiële provisie aan zich voorbij gaan

Dit raakt de spijker op zijn kop.

Sowieso, wat zou echt maatwerk inhouden. M.i. zou dat alleen kunnen op basis van harde data en zekerheden waarbij de bank aantoonbaar minder risico loopt (best te vatten in een lage loan to value). In de praktijk betreft het merendeel natuurlijk helemaal niet van dergelijke gevallen. Topicstarter is daar een mooi voorbeeld van. Op zijn best kan hij misschien een lang track record van sparen tonen en bijbehorend vermogenssaldo (en dan wel noemenswaardig >>20% woningwaarde).

[pirke]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 19:51:
Maximaal financieren moet je in jet algemeen alleen doen als je een huismus bent zonder hobby's en zonder plannen.

In plaats van mijn startersappartement van 120k had ik een een eenvoudige tussenwoning van (toen) 160k kunnen financieren. Ik wou liever motorrijden.

In plaats van onze hoekwoning van (toen) 225k hadden we max 275 kunnen betalen. We wilden met een beginnend gezin liever wat meer lucht houden.

Nu is mijn inkomen aardig gestegen en mag ik van de bank 550k lenen. We hebben een huis gekocht van 2 ton minder. Maximaal financieren is niet fijn.

Herkenbaar Zowel aanpak als getallen.

Alleen zal de koopprijs van m'n volgende woning wel rond het bedrag liggen dat ik maximaal kan lenen, waarbij ik dan de hypotheek verlaag door minimaal 20% via spaargeld te betalen en max 80% hypotheek te nemen. Daarmee gaat het rentepercentage, de maandlasten en het risico omlaag, en zou ik nog steeds minimaal 1 jaar aan liquide buffer over moeten houden. Daarbij kan ik de overige 80% makkelijk in 10 jaar aflossen als er geen gekke dingen gebeuren...

[Blue-eagle]

CornermanNL schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 20:51:
Het vergelijken van huren in de vrije sector en de maximale hypotheeksom is onzinnig. Als je je huur niet betaald duurt het even voor je er uit gezet wordt en dan gaat er een nieuwe huurder in. Ander risicoprofiel.
Huurprijzen worden bepaald door de locatie icm de vraag. Dubbel pech als je in Amsterdam zit. Belachelijke huren zijn het gevolg.

Toen ik hier begon te huren 6 jaar geleden vielen de prijzen alleszins mee Daar heb ik nu nog profijt van omdat ze maar een klein beetje omhoog mogen ieder jaar. De eerste 2 jaar kreeg ik zelfs korting op de huur omdat ik de eerste bewoner ben ofzo, leverde 250 euro korting per maand op.

Nieuwe huurders in dit complex betalen standaard al 200 euro méér per maand.

Dat jij nu veel meer betaald aan huur dan bij een hypotheek is voor een bank irrelevant. Ze hebben zich te houden aan de regels en de eigen risico analyse. Dus dan is het simpel 250 K wil je meer ? Cash meenemen.

Maar het is wél relevant. Zoals anderen ook zeggen, maatwerk zou handig zijn bij hypotheken. Ik werk niet in een sector waar werktekort is of dreigt. Ik heb aantoonbaar een carrière van 17 jaar waarin ik 15 jaar lang fulltime werkte, en gestaag omhoog ging met mijn salaris. Ik heb aantoonbaar een spaarvermogen en ben aantoonbaar in staat om iedere maand een significant bedrag opzij te zetten. Dát zegt mij dat ik heel veilig meer zou moeten kunnen krijgen dan waar ik nu op wordt beperkt.

Kortom, ik ben geen hoog risico.

That said: Ik ben inmiddels al om hoor Ik wil geen hypotheek meer, voorlopig niet in ieder geval.

Overigens is het in jou geval heel slim om toch eens te kijken wat je wel kan kopen. Want je hebt niet alleen de besparing op het verschil in bedrag tussen hypotheek en huur, maar je bouwt ook bezit op in de vorm van je aflossingen.

Tel daarbij ook nog eens je jaarlijkse huurverhoging bij op en je wordt in jou geval niet langzaam maar snel armer. Als je dan 5 jaar afgelost hebt kan je met die overwaarde zo naar een duurder huis doorstromen, het is een meertrapsraket.

Als de huur per jaar met 40 euro p/m omhoog gaat en mijn salaris gemiddeld met 300 p/m ieder jaar, dan zit ik voorlopig aan de winnende kant van huurverhogingen

Maar die meertrapsraket is wel een goede. Achteraf gezien had ik 10 jaar geleden al moeten gaan kopen. Maarja, dan had ik ook langer vastgezeten in het oosten van 't land en was ik nooit naar Amsterdam gegaan voor mijn werk, denk ik. Een koopwoning is vaak wel een anker aan je been volgens mij...

Maar het hele ik betaal nu ook zoveel aan huur maar ik mag niet zoveel verwonen in de vorm van een hypotheek is echt appels met peren vergelijken.

Geld in, geld uit. Het lijkt mij simpel. De koopwoning z'n optelsom wordt iets complexer, maar het is nog steeds een doorzichtige optelsom. Als ik iedere maand, na aftrek van alle vaste lasten exclusief huur of hypotheek, 2500 euro overhoud, dan kan ik wat mij betreft 2000 euro per maand besteden aan huur of hypotheek.

Een hypotheek van 2000 euro per maand komt hoger uit dan mijn huidige max van 250k.

Zelfs een hypotheek van 1000 per maand komt hoger uit dan mijn huidige max van 250k.

Die laatste kan ik absoluut veilig betalen. Zelfs als ik 2 jaar lang werkeloos zou worden en moet leven van een uitkering, en geen werk zou vinden.

Het ontbreekt gewoon aan maatwerkoplossingen.

En zelfs dat is niet helemaal waar: schijnbaar worden artsen in opleiding in staat gesteld om een hogere hypotheek te nemen, omdat de bank van die groep weet dat ze enorm gaan stijgen in hun salaris. Aldus de ABN AMRO medewerker die ik hierover sprak.

[timag]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 19:51:
Maximaal financieren moet je in jet algemeen alleen doen als je een huismus bent zonder hobby's en zonder plannen.

In plaats van mijn startersappartement van 120k had ik een een eenvoudige tussenwoning van (toen) 160k kunnen financieren. Ik wou liever motorrijden.

In plaats van onze hoekwoning van (toen) 225k hadden we max 275 kunnen betalen. We wilden met een beginnend gezin liever wat meer lucht houden.

Nu is mijn inkomen aardig gestegen en mag ik van de bank 550k lenen. We hebben een huis gekocht van 2 ton minder. Maximaal financieren is niet fijn.

Als je weet dat je snel meer gaat verdienen (zeker hbo en universitaire starters zitten vaak in die situatie) is het helemaal niet zo'n probleem om wat dichter bij je maximum te gaan zitten. Meestal zit je dan met 2 - 3 jaar weer comfortabel. Het zeker voor die groep vaak toch goedkoper dan wat ze kunnen huren (over het algemeen moet deze groep direct de vrije verhuur in) èn het scheelt in het begin van je wooncarrière vaak een keer verkopen en kopen met alle risico's en kosten die daarbij horen.

[Transportman]

Blue-eagle schreef op zaterdag 24 juni 2017 @ 10:58:
Als de huur per jaar met 40 euro p/m omhoog gaat en mijn salaris gemiddeld met 300 p/m ieder jaar, dan zit ik voorlopig aan de winnende kant van huurverhogingen

Maar met koop kan je voor langere periodes je maandlasten vast zetten, dus dan kan je nog wat extra winnen ieder jaar.

Maar die meertrapsraket is wel een goede. Achteraf gezien had ik 10 jaar geleden al moeten gaan kopen. Maarja, dan had ik ook langer vastgezeten in het oosten van 't land en was ik nooit naar Amsterdam gegaan voor mijn werk, denk ik. Een koopwoning is vaak wel een anker aan je been volgens mij...

Met de kennis van nu hadden we 10 jaar geleden al ons geld in Bitcoins moeten stoppen . Een huis kan zeker een blok aan je been zijn, maar dat verschilt ook wel waar dat huis staat en wat voor huis het is. Zit je in een buurt waar huizen binnen een paar weken verkocht zijn en ook starters kunnen kopen, dan is het geen blok aan je been, is het een boerderij van een paar ton in een buitengebied kan het wel lastig zijn om er vanaf te komen.

timag schreef op zaterdag 24 juni 2017 @ 14:15:
Als je weet dat je snel meer gaat verdienen (zeker hbo en universitaire starters zitten vaak in die situatie) is het helemaal niet zo'n probleem om wat dichter bij je maximum te gaan zitten. Meestal zit je dan met 2 - 3 jaar weer comfortabel. Het zeker voor die groep vaak toch goedkoper dan wat ze kunnen huren (over het algemeen moet deze groep direct de vrije verhuur in) èn het scheelt in het begin van je wooncarrière vaak een keer verkopen en kopen met alle risico's en kosten die daarbij horen.

Maar het blijft een risico dat die verhoging er niet komt, of zelfs toch een stap terug. Vlak nadat ik mijn huis had gekocht moest ik vertrekken bij mijn toenmalige werkgever, ik kon ergens anders aan de slag maar moest wel een paar stappen terug zetten. Had ik toen op mijn maximum geleend, had ik nu wel redelijk krap gezeten (was als het goed is ook wel weer tijdelijk geweest, maar toch). Ik heb door toen niet maximaal te lenen, mezelf de ruimte gegeven om te doen wat ik wil, zonder meteen te hoeven rekenen of het wel kan.

Maar je hebt ook gelijk, het is voor mij nog altijd goedkoper dan vrije verhuur.

[SmurfLink]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 19:51:
Maximaal financieren moet je in jet algemeen alleen doen als je een huismus bent zonder hobby's en zonder plannen.

In plaats van mijn startersappartement van 120k had ik een een eenvoudige tussenwoning van (toen) 160k kunnen financieren. Ik wou liever motorrijden.

In plaats van onze hoekwoning van (toen) 225k hadden we max 275 kunnen betalen. We wilden met een beginnend gezin liever wat meer lucht houden.

Nu is mijn inkomen aardig gestegen en mag ik van de bank 550k lenen. We hebben een huis gekocht van 2 ton minder. Maximaal financieren is niet fijn.

Zo pak ik het ongeveer ook aan. Heb nu een vast contract waarmee ik een starterswoning kon betalen, het is niet groot maar wel van mij. Over een jaar of 5-10 verdien ik een stuk meer en wellicht ben ik dan niet meer alleenstaand dus ik kan altijd over op iets groters. Voor nu is dit voldoende. Motorrijbewijs moet er in mijn geval eerst nog komen, hopelijk komend jaar. In het begin was ik ook als de TS, ik wilde gelijk goed beginnen, mooi ruim appartement waar ik jaaaren kon wonen. Maar in de huidige markt is dat gewoon niet te doen op mijn salaris helaas. Dus ik heb mijn verwachtingen bijgesteld en nu ben ik erg gelukkig met mijn kleine flatje.
in wat voor tijdsspanne ben jij verhuisd van je starterswoning naar eensgezinswoning?

[CornermanNL]

Transportman schreef op zaterdag 24 juni 2017 @ 14:45:
[...]

Maar met koop kan je voor langere periodes je maandlasten vast zetten, dus dan kan je nog wat extra winnen ieder jaar.

Dit exact, als je toch in Amsterdam wil blijven is nu iets kopen echt geen slecht idee.

Tegen de topicstarter zou ik toch zeggen maak de rekensom over 30 jaar, voor de gein alleen het verschil in maandlasten + de huurverhogingen. Zet dat geld weg tegen een rendement van laten we conservatief zeggen 4% , moet je kijken wat je aan het eind hebt. En dan hebben we het dus nog niet eens over het vermogen dat je opbouwt in het huis door de aflossingen en de eventuele stijging. Ik denk dat je schrikt als je de berekening doet. Het is geld waar je niets voor hoeft te doen.

Maar goed als jij graag de verhuurder wil blijven spekken in plaats van jezelf, dan mag dat natuurlijk.

[dion_b]

Blue-eagle schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 13:18:
[...]

Niemand weigert, ik kan de hypotheek wel krijgen, het probleem wat ik in mijn topicstart aangaf is vooral dat ik véél meer betaal aan huur, en dus ook een zwaardere hypotheek zou kunnen dragen. Ik zou rond de 300.000 euro keuze hebben uit woningen die voor mij interessant en qua woonlasten ook nog goedkoper zijn. Het huurappartement waar ik nu woon zou als koopwoning makkelijk 450.000 opbrengen vermoed ik.

Dus: ik ben gewoon verwend.

Je bent ook net van gezinssamenstelling veranderd. Is het dan niet moment om te kijken naar je wooneisen? De mijne zouden single iig anders zijn dan in relatie met drie kinderen

Inmiddels, na de vele reacties in dit topic, ben ik teruggekomen op mijn wensen

1. Voorlopig is het niet verstandig te gaan kopen in de hyperactieve huizenmarkt;

In Appingedam zou ik je gelijk geven, in A'dam geldt dat het nog steeds internationaal gezien relatief goedkoop is en dat de vraag zelfs in de diepste dip van een aantal jaar terug zodanig hoog was dat het tot stagnatie leidde. Garantie dat je huis almaar meer waard wordt heb je niet, maar kans dat je diep onder water gaat eindigen is klein.

1. Hogere hypotheeklasten kúnnen dragen betekent niet dat dit slim is;

100% waar. Bedenk dat je bij lagere lasten je veel sneller kunt aflossen. Dat helpt je later als je wel grotere/duurdere woning nodig hebt.

1. In Amsterdam kopen is sowieso een dwaas idee;

Meh, ik zou zeggen dat vrije sector huur vooral dwaas idee is. Koop wordt zo zwaar gesubsideerd dat je relatief veel meer geld verbrandt met huur. En gezien enorm scheve vraag/aanbod kun je vrijwel iedere woning binnen een week verkopen, waarmee grootste argument tegen koop (blok aan je been als je situatie verandert) fors afgezwakt wordt.

1. Als ik mijn maximum bijstel naar 200.000 euro ga ik er alsnog 400 tot 500 euro per maand op vooruit. En, na aftrek van VVE, belastingen, onderhoud, et cetera, blijft daar ook nog maar de helft van over;

Stop dat dus integraal in aflossing. Bouw je meer vermogen op dan als je voor 250k of 300k koopt

1. Met dat in het achterhoofd is huren–zelfs zo duur als ik nu zit–helemaal geen slechte deal. Ik heb vrijheid dankzij een maand opzegtermijn, ik heb geen kosten aan onderhoud, en ik ben tevreden.

Zo te horen zit je qua huur best goed. Kans dat je een andere huurwoning gaat vinden voor vergelijkbare prijs is nagenoeg nihil. Maar je kunt je afvragen of de woning die je hebt nodig is voor de situatie waar je in zit. Je kunt door bescheiden (voor idd ~ EUR 200k) te kopen je maandlasten verlagen en vermogensopbouw doen van geld dat je nu aan je verhuurder afdraagt.

De vraag is dus wat je wilt. Wil je je eigen vermogen maximaliseren, dan doe je dat door vooral gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek. Het is zo scheef als wat, maar zolang de regeling bestaat is het financieel de optimale manier om met een bovenmodale (maar niet idiote) salaris je onderdak te regelen.

Dus mijn toekomstvisie is samen te vatten als volgt:

Blijf huren tot de volgende dip in de huizenmarkt. Dit komt gemiddeld iedere 10 tot 15 jaren voor. Mijn salaris groeit sneller dan de huurprijs, dus ik ga er in ieder geval niet op achteruit. Huren geeft mij vrijheid en veiligheid, waar een koopwoning veel meer onzekerheden met zich meebrengt.

100% eens mbt vrijheid en veiligheid, maar zoals gezegd, ik vraag me af of je in A'dam moet rekenen op significante daling van huisprijzen als er weer een dip komt. Er gaat er zeker eentje komen en er gaan weer mensen onder water raken, maar de kans op koopjes hier in de buurt is beperkt.

[t_captain]

Er is een sterke en langdurige trend naar urbanisatie zichtbaar in de woningmarkt. Ik zou in Twente of Limburg liever huren, in de grote steden liever kopen. De stad uitvluchten voor een goedkopere woning zou op termijn een dure gok kunnen blijken.

[zacht]

Tip aan TS:
Als je het echt echt echt wil staar je dan niet blind op online berekeningen en een telefoontje naar je eigen bank, maar benader meerdere hypotheekverstrekkers.
Ik ben een (tevreden) huurder maar was eind 2016 ook in de markt om te kopen, bizar hoe de verschillen tussen verschillende hypotheekverstrekkers waren. Met bewijzen van oa mijn spaargedrag en mijn vaste lasten de laatste jaren kreeg ik bij de een veel meer voor elkaar dan bij de ander.

[Blue-eagle]

dion_b schreef op zondag 25 juni 2017 @ 09:10:
[...]

Je bent ook net van gezinssamenstelling veranderd. Is het dan niet moment om te kijken naar je wooneisen? De mijne zouden single iig anders zijn dan in relatie met drie kinderen

M'n ex is bij mij in komen wonen, dit appartement had ik al toen ik voor haar ook single was Het is 95 vierkante meters, ik ben de eerste bewoner, ruime badkamer, berghok, 2 ruime slaapkamers, grote woonkamer, kleine keuken, leuk balkon op 't westen, en vooral een bizar mooi uitzicht.

Ik zou kleiner kunnen wonen natuurlijk, maar 2 slaapkamers is wel een eis. Voor mensen die komen logeren minimaal, maar mijn logeerkamer is ook mijn hobbykamer

[...]

In Appingedam zou ik je gelijk geven, in A'dam geldt dat het nog steeds internationaal gezien relatief goedkoop is en dat de vraag zelfs in de diepste dip van een aantal jaar terug zodanig hoog was dat het tot stagnatie leidde. Garantie dat je huis almaar meer waard wordt heb je niet, maar kans dat je diep onder water gaat eindigen is klein.

Tja, ik denk dat na de Brexit Amsterdam nóg drukker gaat worden qua bedrijvigheid en internationale aandacht, meer expats, meer vraag naar huizen, en door het gebrekkige aanbod zullen de prijzen–ook tijdens een toekomstige eco-crash–vast niet keihard zakken.

Dus, ja, goed punt. Maar voor een woning + locatie (binnen A'dam) waar ik blij van wordt heb ik simpelweg niet genoeg geld. Kijk op Funda, stel je budget bij naar 200k, zoek op leuke woningen die ietwat modern zijn (gebouwd na 2000 heeft de voorkeur, maar ook de jaren 80 en 90 selecteren verandert niet veel), 3 kamers, groter dan 70 vierkante meters. Dan zit je in de Bijlmer.

Pas boven de 3 ton kom ik in de buurt van wat ik nu heb.

En dat laatste was vooral mijn frustratie, omdat ik een hypotheek van 3 ton (nog steeds) makkelijk kan dragen, maar simpelweg niet krijg.

Amsterdam is gewoon niet voor mij bedoeld als het op een koopwoning aankomt.

[...]

Zo te horen zit je qua huur best goed. Kans dat je een andere huurwoning gaat vinden voor vergelijkbare prijs is nagenoeg nihil. Maar je kunt je afvragen of de woning die je hebt nodig is voor de situatie waar je in zit. Je kunt door bescheiden (voor idd ~ EUR 200k) te kopen je maandlasten verlagen en vermogensopbouw doen van geld dat je nu aan je verhuurder afdraagt.

Klopt. Daar zit een pijnpuntje. Want ik weet dat kopen een goed idee KAN zijn, mits ik dat met de juiste overwegingen ga uitvoeren. Voor die 2 ton krijg ik een tof huis in Almere, maar niemand wilt in Almere wonen (vandaar die prijzen daar)–en ik ken mensen die er graag weg willen

De vraag is dus wat je wilt. Wil je je eigen vermogen maximaliseren, dan doe je dat door vooral gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek. Het is zo scheef als wat, maar zolang de regeling bestaat is het financieel de optimale manier om met een bovenmodale (maar niet idiote) salaris je onderdak te regelen.

Misschien moet ik dan gewoon heel bewust een (voor mijn gevoel) grote stap terug doen. Dan leef ik nu al 6 jaar boven mijn stand. En moet ik gewoon kijken in een plaats als Nieuw-Vennep or Purmerend. Dan leef ik goedkoop, wat verder van mijn sociale leven vandaan, minder mooi, minder prettig, maar heb ik nóg meer geld over...

[...]

100% eens mbt vrijheid en veiligheid, maar zoals gezegd, ik vraag me af of je in A'dam moet rekenen op significante daling van huisprijzen als er weer een dip komt. Er gaat er zeker eentje komen en er gaan weer mensen onder water raken, maar de kans op koopjes hier in de buurt is beperkt.

Volledig correct. Koopjes, tja. Ik hoorde van een makelaar laatst ook dat huizen in A'dam vaak al verkocht zijn voordat ze op Funda komen te staan. De makelaars krijgen op maandag de opdracht tot verkoop, sturen dit eerst naar hun eigen mailinglijsten door, plaatsen het dinsdag op Marktplaats en diezelfde dinsdag komen de eerste 10 kijkers ook al, die diezelfde dag vaak een bod doen. De echte pareltjes krijgen vraagprijs + 10% tot 15% geboden, van de 4 biedingen kan de verkopende partij kiezen waar ze voor gaan, en klaar.

En dan staat 't huis nog een paar weken op Marktplaats omdat de makelaar best blij is met al die aandacht voor hun bedrijf, want mensen die reageren kunnen zich inschrijven op hun internet mailinglijsten. En zo draait de huizenwereld gestaag verder...

[PcDealer]

Paralectic schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 13:05:
[...]

Maar deze verklaringen zijn niet bindend voor de werkgever of werknemer als het goed is? Daarom leek het mij een beetje apart dat de bank het zou accepteren omdat ze het risico dan nemen dat er geen daadwerkelijk contract wordt gegeven.

Volgens mij wel ja. Daarom zou het voor werkgevers ook dom zijn om het te doen als het niet echt in de pijplijn ligt. Een intentieverklaring is overigens wat anders dan een werkgeversverklaring (uitsluitend voor externe partijen - de hyptheeknemer financierder)

[ Voor 13% gewijzigd door PcDealer op 25-06-2017 14:58 ]

[dion_b]

Blue-eagle schreef op zondag 25 juni 2017 @ 13:28:
[...]

Dus, ja, goed punt. Maar voor een woning + locatie (binnen A'dam) waar ik blij van wordt heb ik simpelweg niet genoeg geld. Kijk op Funda, stel je budget bij naar 200k, zoek op leuke woningen die ietwat modern zijn (gebouwd na 2000 heeft de voorkeur, maar ook de jaren 80 en 90 selecteren verandert niet veel), 3 kamers, groter dan 70 vierkante meters. Dan zit je in de Bijlmer.

Inderdaad, ik zit ook in de Bijlmer

Maar dan wel in een 6-kamer maisonette op begane grond uit 2004 (onderin flat uit 1969, dat wel) met 133m^2 voor twee jaar terug vraagprijs EUR 190k, uiteindelijk EUR 171.5k betaald. En dat op loopafstand van Bijlmer-Arena en de Poort, en met buren waar ik het goed mee kan vinden. Je moet natuurlijk niet bang zijn van donkere mensen, maar goed, als je nu binnen de ring woont is het ook geen 'slegs vir blankes' ghetto als Purmerend of Nieuw-Vennep

Pas boven de 3 ton kom ik in de buurt van wat ik nu heb.

En dat laatste was vooral mijn frustratie, omdat ik een hypotheek van 3 ton (nog steeds) makkelijk kan dragen, maar simpelweg niet krijg.

Het verschil is juist dat punt van zekerheid waar je het over had. Als je situatie verandert zeg je nu de huur op en probleem weg. Met koop gaat dat minder makkelijk. En de regelgeving houdt - terecht - rekening met worst-case, en maakt geen uitzondering voor overhitte woningmarkten waar je binnen een week van je huis af komt.

Amsterdam is gewoon niet voor mij bedoeld als het op een koopwoning aankomt.

Maak dat breder: dit heeft niets met huur vs koop te maken, maar met het feit dat jij op een achteraf gezien uitermate gunstige moment een woning betrokken hebt. Ook qua huur kun je zoals ik al aangaf zoiets vergeten. Al zou je zelfde huurprijs vinden, verhuurders willen doorgaans dat je salaris kunt bewijzen van minstens 4x maandhuur, soms zelfs nettosalaris van 4x maandhuur. Die EUR 1400-woning zou je nu ws ook niet krijgen

[...]

Klopt. Daar zit een pijnpuntje. Want ik weet dat kopen een goed idee KAN zijn, mits ik dat met de juiste overwegingen ga uitvoeren. Voor die 2 ton krijg ik een tof huis in Almere, maar niemand wilt in Almere wonen (vandaar die prijzen daar)–en ik ken mensen die er graag weg willen

[...]

Misschien moet ik dan gewoon heel bewust een (voor mijn gevoel) grote stap terug doen. Dan leef ik nu al 6 jaar boven mijn stand. En moet ik gewoon kijken in een plaats als Nieuw-Vennep or Purmerend. Dan leef ik goedkoop, wat verder van mijn sociale leven vandaan, minder mooi, minder prettig, maar heb ik nóg meer geld over...

Dan liever in een bezemkast in A'dam Ik zou echt aanraden om tegen de ring/buiten de ring te kijken. Je kunt in Nieuw-West, Noord tegen de ring en Bijlmer genoeg vinden binnen je budget. Met hypotheek van EUR 250k en behoefte van slechts 100m^2 en 4 kamers als ik het zo lees kun je behoorlijk cherry-picken qua buurt en woning. Het is in de foutere delen van Slotervaart, Holendrecht en Buiksloot beroerd wonen, maar er zijn genoeg ondergewaardeerde stukken waar je nu nog prima betaalbaar kunt wonen en op kwartiertje met de metro cq halfuurtje met nachtbus van je sociale leven kunt zitten

[Ray]

zacht schreef op zondag 25 juni 2017 @ 12:02:
Tip aan TS:
Als je het echt echt echt wil staar je dan niet blind op online berekeningen en een telefoontje naar je eigen bank, maar benader meerdere hypotheekverstrekkers.
Ik ben een (tevreden) huurder maar was eind 2016 ook in de markt om te kopen, bizar hoe de verschillen tussen verschillende hypotheekverstrekkers waren. Met bewijzen van oa mijn spaargedrag en mijn vaste lasten de laatste jaren kreeg ik bij de een veel meer voor elkaar dan bij de ander.

dat is voor die periode op zijn minst opmerkelijk te noemen. Zie ook de discussie elders in dit topic. bottemline is dat de LTI voor iedereen gelijk is getrokken. Ik ben dan ook erg benieuwd waar deze verschillen je geboden zijn.

edit. of je moet alleenstaand zijn en een inkomen < 31K dan is er binnen de TRHK nog een uitzondering wat een flink verschil kan maken. niet alle verstrekkers hanteren dit, dus daar kan een verschil zitten. Boven de 31K zijn de regels voor iedereen gelijk. http://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2017-01-01 artikel 3.7

edit2. de woonquotes kennen kantelpunten. elke 0,5% toetsrente. tussen 2,49% en 2,51% kan op die manier zo maar 10K verschil zitten. Echter heeft dit niets met jou te maken maar gewoon met het toepassen van de regels

[ Voor 28% gewijzigd door Ray op 25-06-2017 22:56 ]

[zacht]

Ray schreef op zondag 25 juni 2017 @ 19:41:
[...]


dat is voor die periode op zijn minst opmerkelijk te noemen. Zie ook de discussie elders in dit topic. bottemline is dat de LTI voor iedereen gelijk is getrokken. Ik ben dan ook erg benieuwd waar deze verschillen je geboden zijn

edit. of je moet alleenstaand zijn en een inkomen < 30K dan is er binnen de TRHK nog een uitzondering wat een flink verschil kan maken. niet alle verstrekkers hanteren dit, dus daar kan een verschil zitten. Boven de 30K zijn de regels voor iedereen gelijk

Edit 1
Alleenstaand onder de 30k, ik was niet op de hoogte dat het daardoor kwam.

Maar grote verschillen waren er toen wel in wat er mogelijk was, al weet ik de cijfers niet precies meer. In de praktijk kwam het er op neer dat ik bij sommige hypotheekverstrekkers een garagebox gefinancierd kon krijgen en bij de ander een rijtjeshuis.

[Ray]

zacht schreef op zondag 25 juni 2017 @ 20:19:
[...]


Edit 1
Alleenstaand onder de 30k, ik was niet op de hoogte dat het daardoor kwam.

Maar grote verschillen waren er toen wel in wat er mogelijk was, al weet ik de cijfers niet precies meer. In de praktijk kwam het er op neer dat ik bij sommige hypotheekverstrekkers een garagebox gefinancierd kon krijgen en bij de ander een rijtjeshuis.

het niet toepassen van deze mogelijkheid geeft inderdaad nogal een verschil. Er zijn verschillende (groot) banken die er inderdaad niet in meegaan.
Combineer je deze regel met een toetsrente die gunstig uitvalt kan het inderdaad zo maar 20K schelen.

voor de liefhebbers

http://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2017-01-01

artikel 3.7

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 25-06-2017 22:53 ]

[t_captain]

Wat een rare regel. Je mag dus mensen die het financieel erg moeilijk hebben (benedenmodale eenverdieners, de slachtoffers van de veelbesproken armoedeval van werken) een beetje extra krediteren? Ik vraag me af wat de bedoeling was.

De tabellen eronder laten trouwens mooi zien waarom LTI wel oploopt met inkomen.
Van de eerste 20k mag 11% aan hupotheeklast worden besteed, bij hogere inkomens loopt dat op tot (marginaal?) 24.5%. Uitgaande van een rente 2-2.5%.

[sorted.bits]

t_captain schreef op vrijdag 23 juni 2017 @ 19:51:
Maximaal financieren moet je in jet algemeen alleen doen als je een huismus bent zonder hobby's en zonder plannen.

Maximaal financieren heeft nog wel meer doelen dan dat. Maximaal financieren is ook gebruik maken van de maximale hypotheekrente aftrek . Je moet er wel voor zorgen dat je eventuele tegenslagen kan opvangen natuurlijk (werkloosheid bijvoorbeeld).

[MisterBlue]

sorted.bits schreef op zondag 25 juni 2017 @ 23:35:
[...]


Maximaal financieren heeft nog wel meer doelen dan dat. Maximaal financieren is ook gebruik maken van de maximale hypotheekrente aftrek . Je moet er wel voor zorgen dat je eventuele tegenslagen kan opvangen natuurlijk (werkloosheid bijvoorbeeld).

Bedoel je maximaal met zo min mogelijk eigen geld of maximaal tot aan wat mogelijk is met je inkomen?

[sorted.bits]

MisterBlue schreef op maandag 26 juni 2017 @ 06:45:
[...]


Bedoel je maximaal met zo min mogelijk eigen geld of maximaal tot aan wat mogelijk is met je inkomen?

Maximaal wat er mogelijk is met je inkomen. Hierdoor krijg je zo veel mogelijk HRA terug, waar je maar maximaal 30 jaar recht op hebt.

[Carnoustie]

sorted.bits schreef op maandag 26 juni 2017 @ 07:00:
[...]


Maximaal wat er mogelijk is met je inkomen. Hierdoor krijg je zo veel mogelijk HRA terug, waar je maar maximaal 30 jaar recht op hebt.

Je kunt ook mij elke maand een euro geven: Beloof ik dat ik je daarvan 50 cent teruggeef. Wil ik zelfs wel 50 jaar volhouden.
Ok, beetje flauw, maar maximale hra is eigenlijk wel een heel vreemd doel als je zelf geld hebt liggen.

[redwing]

Carnoustie schreef op maandag 26 juni 2017 @ 07:19:
[...]

Je kunt ook mij elke maand een euro geven: Beloof ik dat ik je daarvan 50 cent teruggeef. Wil ik zelfs wel 50 jaar volhouden.
Ok, beetje flauw, maar maximale hra is eigenlijk wel een heel vreemd doel als je zelf geld hebt liggen.

Van mij krijg je 60%terug als je me elke maand 100 euro geeft !

Maar inderdaad een vreemde reden om extra te lenen. HRA krijg je alleen terug op betaalde rente. Als je meer rente betaald krijg je relatief misschien wat meer terug, absoluut gezien kost het nog steeds geld. Dus tenzij je eigen geld hebt wat je een hoger rendement kunt geven is het niet logisch om extra te lenen voor de HRA.

[t_captain]

Het gaat om het risico.

Alleereerst het marktricico. Stijgende woningprijzen hebben twee generaties modale gezinnen tot (een beetje) vermogende gepensioneerden gemaakt. Maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst; de afgelopen tien jaar heeft de volgende generatie ook kennisgemaakt met een negatief scenario. Per saldo is aan koopwoning met hypotheek net zoiets als een (stabielere, dat wel) belegging met vreemd vermogen. Net zoals aandelenlease dat ooit was. Je winst of verlies kent een sterke hefboom over je eigen vermogen.

Er zijn puur financiele risico's. Sinds hypotheken vereenvoudigd zijn, zijn die wat beperkter. Maar rente is wel een risico.

Dan zijn er technische risico's. Als je onderin Zuid-Holland woont, kunnen je funderingspalen kunnen gaan rotten. Een vloer van een woning uit een bepaalde bouwperiode kan betonrot vertonen. Of je CV keter houdt er een paar jaar te vroeg mee op.

Alle risico's moet je bezien in relatie tot inkomen en vermogen. Dat is de basis voor LTI en LTV normen.

Al met al, waarom zou je financieel kwetsbare mensen met benedenmodale inkomens een verhoudingsgewijs groter risico laten nemen? Dat ontgaat me volledig.

[Ray]

-

[ Voor 101% gewijzigd door Ray op 26-06-2017 10:48 ]

[redwing]

t_captain schreef op maandag 26 juni 2017 @ 10:34:
Al met al, waarom zou je financieel kwetsbare mensen met benedenmodale inkomens een verhoudingsgewijs groter risico laten nemen? Dat ontgaat me volledig.

Omdat ze anders geen huis meer konden kopen. Aangezien dat risico ook onacceptable is zou dat ook goed zijn, maar aangezien het hier om stemmers gaat is deze clausule gemaakt.

[Axente]

redwing schreef op maandag 26 juni 2017 @ 13:16:
[...]

Omdat ze anders geen huis meer konden kopen. Aangezien dat risico ook onacceptable is zou dat ook goed zijn, maar aangezien het hier om stemmers gaat is deze clausule gemaakt.

Wat wel gek is natuurlijk deze groep zou juist extra beschermd moeten zijn tegenover een groep met een hoger inkomen?

[t_captain]

Precies. Als een bepaalde LTI verantwoord is bij inkomen 30k, waarom dan niet bij inkomen 32k? Sterker nog, het is mogelijk dat iemand met 30k inkomen meer kan lenen dan iemand met 32k.

[Ray]

t_captain schreef op maandag 26 juni 2017 @ 13:47:
Precies. Als een bepaalde LTI verantwoord is bij inkomen 30k, waarom dan niet bij inkomen 32k? Sterker nog, het is mogelijk dat iemand met 30k inkomen meer kan lenen dan iemand met 32k.

Als je de regel goed leest zie je dat dit niet waar is.

een alleenstaande met een inkomen tot 31K kan maxmimaal de woonquote krijgen die daarbij hoort. per salo komt daar minder uit dan iemand die werkelijk dat inkomen heeft.

reken maar door dan zie je dat jou conclusie absoluut niet correct is.

ik kan zo de exacte tekst niet vinden maar er is een duidelijke onderbouwing van deze regel.

voorbeeld (toetsrente 2,5%)

inkomen 28K > LTI = 105347 onder de uitzonderingsregel 116736
inkomen 31K > LTI = 134030

[ Voor 8% gewijzigd door Ray op 26-06-2017 13:57 ]

[redwing]

Ray schreef op maandag 26 juni 2017 @ 13:53:
[...]
een alleenstaande met een inkomen tot 31K kan maxmimaal de woonquote krijgen die daarbij hoort. per saldo komt daar minder uit dan iemand die werkelijk dat inkomen heeft.

Klopt ze verhogen de woonquote in de 20K-31K range tot maximaal de woonquote van 31k. Dit terwijl dit de groep is die juist heel kwetsbaar is en welke je dus niet (relatief) extra veel moet laten lenen.

[unezra]

Blue-eagle schreef op zondag 25 juni 2017 @ 13:28:
[...]
Misschien moet ik dan gewoon heel bewust een (voor mijn gevoel) grote stap terug doen. Dan leef ik nu al 6 jaar boven mijn stand. En moet ik gewoon kijken in een plaats als Nieuw-Vennep or Purmerend. Dan leef ik goedkoop, wat verder van mijn sociale leven vandaan, minder mooi, minder prettig, maar heb ik nóg meer geld over...

Hoe verknocht ben je aan Amsterdam?

Je zou namelijk ook eens kunnen kijken in de regio Utrecht en dan niet Utrecht stad, daar rijzen de prijzen inmiddels ook de pan uit maar de randgemeenten zoals Zeist, De Bilt, Bunnik, Nieuwegein, Ijsselstein of de wijken aan de westkant zoals Leische Rijn.

Als je goed mikt, ben je met 20 minuten fietsen of OV (bus, trein) in centrum Utrecht. Da's zelfs midden in de winter met sneeuwval en -10 nog wel te doen.

Moet wel zeggen dat ook hier de gekte begint te komen. De huizenprijzen hier in Zeist (waar wij wonen) zijn de afgelopen 2 jaar fors gestegen maar minder dan Utrecht stad. Wil je echt in Utrecht stad wonen, zullen de prijzen wellicht nog wat lager liggen dan in Amsterdam maar ze komen in de buurt. Als ik het goed zie, staat Utrecht nu van de 4 grote steden op de 2e plaats, na Amsterdam: http://financieel.infonu....erdam-den-haag-en-utrecht

Je zult ergens consessies moeten doen en hoewel er een kans is dat de markt op een gegeven moment in stort, kan het ook lang door blijven groeien. Hoe lang wil je nog blijven huren?

[Blue-eagle]

unezra schreef op vrijdag 30 juni 2017 @ 08:30:
[...]


Hoe verknocht ben je aan Amsterdam?

Niet echt, het is vooral praktisch met werk.

Je zou namelijk ook eens kunnen kijken in de regio Utrecht en dan niet Utrecht stad, daar rijzen de prijzen inmiddels ook de pan uit maar de randgemeenten zoals Zeist, De Bilt, Bunnik, Nieuwegein, Ijsselstein of de wijken aan de westkant zoals Leische Rijn.

Daar heb ik ook gekeken inderdaad Het probleem is vooral de reistijd. Ik rij motor dus meestal is dat prima te doen, tot de winter echt streng wordt. Dan heb ik geen auto en is de bereikbaarheid via OV een belangrijk punt.

Als je goed mikt, ben je met 20 minuten fietsen of OV (bus, trein) in centrum Utrecht. Da's zelfs midden in de winter met sneeuwval en -10 nog wel te doen.

Kijk, als de reistijd langer wordt (van deur tot deur) dan 45 minuten in normaal verkeer, dan haak ik al af. Reizen vind ik zo'n ongelooflijk idiote verspilling van tijd 20 Minuten fietsen, de fiets veilig parkeren, naar de trein lopen, wachten tot 'ie er is, dan 30 minuten rijden, en op bestemming (Amsterdam Centraal) met de tram of bus verder, dan ben ik zo anderhalf uur onderweg van deur tot deur, enkele rit. 3 Uur per dag moeten reizen voor mijn werk? Dat klinkt als een hel.

Daar ben ik (ook) weer verwend, geef ik toe.

Laat ik het anders zeggen: Ik kan ook kijken in Apeldoorn of Deventer. Die hebben een goede aansluiting met Amsterdam Centraal over 't algemeen. Daar wonen is eindeloos goedkoper. Maar ik wil niet wonen in een stad waar ik niemand ken, waar ik geen binding mee heb. Anders stond Almere bovenaan

Als ik een gezin zou hebben zou 't anders zijn, denk ik. Dan zou je gaan wonen waar je kinderen het goed gaan hebben. Dan zoek je een mooie, rustige, betaalbare, en kindvriendelijke buurt op. De connecties met andere ouders leg je vanzelf wel. Maar ik ben single en ik ben niet van plan ooit kids te nemen, dus ik ben afhankelijk van mijn vrienden en collega's voor een sociaal leven.

Zeist, De Bilt, Bunnik, Nieuwegein, IJsselstein: Ik ken er niemand, en zelfs waar ik nu woon ken ik mijn buren alleen maar van "goedemorgen" en "goedenavond", na 6 jaar hier te wonen

Vermoedelijk moet ik mijzelf daar ook overheen zetten. Misschien is een woning ook maar gewoon een lading steen en wat leidingen en moet ik de locatie niet zo overschatten. Maar ik zie het bij vrienden die verder weg gaan wonen: die zie je gewoon veel minder vaak. Prima voor stelletjes, minder aantrekkelijk vooruitzicht voor een single zoals ikzelf.

Moet wel zeggen dat ook hier de gekte begint te komen. De huizenprijzen hier in Zeist (waar wij wonen) zijn de afgelopen 2 jaar fors gestegen maar minder dan Utrecht stad. Wil je echt in Utrecht stad wonen, zullen de prijzen wellicht nog wat lager liggen dan in Amsterdam maar ze komen in de buurt. Als ik het goed zie, staat Utrecht nu van de 4 grote steden op de 2e plaats, na Amsterdam: http://financieel.infonu....erdam-den-haag-en-utrecht

Je zult ergens consessies moeten doen en hoewel er een kans is dat de markt op een gegeven moment in stort, kan het ook lang door blijven groeien. Hoe lang wil je nog blijven huren?

Het plan is nu als volgt:

1. Niet kopen in een hyperactieve markt;
2. Niet een hypotheek aan mijn maximaal willen;
3. Groei in salaris actief blijven voortzetten;
4. Met spaargeld beginnen te investeren (lange termijn planning);
5. Komt tijd, komt raad.

Ik verdien nu netto 3000 euro bij een 32-urige werkweek, grofweg 3750 netto bij full-time. Nu heb ik een baan aangeboden gekregen waar ik ~1000 bruto omhoog ga, wat al meer ruimte zou geven qua hypotheek. Zelfs dan blijft punt #2 nog staan Niet aan de max gaan zitten.

Huur is voorlopig veilig, voorspelbaar, en gewoon prettig & betaalbaar. Dus ik heb geen haast. Niets moet. Kopen kan ik ook over 5 jaar nog doen, of eerder, afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt. Misschien wordt het nooit beter. Maar mijzelf kennende blijf ik ook niet 5 jaar lang single, in de veronderstelling dat een toekomstige relatie ook geld verdient wordt het leven nóg betaalbaarder.

Kortom, ik verander voorlopig nog helemaal niks, want de markt is niet prettig.