Elk jaar aflossen op de woning, slim toch?

[armageddon_2k1]

We zijn nu sinds een maand trotse huisbezitters en, als een echte Tweaker, kan ik het natuurlijk niet laten om alle geldzaken die er bij komen kijken na te rekenen en uit te werken.

Ik had het met collega's over extra aflossen op de woning en de meesten waren het erover eens dat het niks uitmaakt waar ik het helemaal niet mee eens ben. Volgens hun gaat je maandlast maar met ~30 euro omlaag als je 10.000 inlegt en dan ben je wel je 10.000 euro kwijt.
Dit is ook de consensus die ik zo'n beetje in de topics op GoT vind en op vele websites. Uitgangspunt is is dat je moet aflossen als je geld hebt dat belast wordt op vermogensrendementheffing.

Maar het is wel zo dat het rente-op-rente effect voor een positiever effect zorgt. Laat ik mijn eigen hypotheek als uitgangspunt nemen:
- Totaal aan bruto annuiteit beaald zonder extra inleg: €424.939,98
- Annuiteit na 10000 extra inleg: €407.577,69

Nu moet ik die 10.000 nog erbij op tellen en dan heb ik nog steeds een verschil van 424939.98 - 417577.69 = 7362.29.

Het levert me uiteindelijk een lastenvoordeel van ~7k op.
Ik reken alleen maar met bruto maandlasten, dus zonder hypotheekrenteaftrek, omdat ik niet vooruit kan kijken wat mijn loon en die van mijn vrouw in de komende 30 jaar gaan doen en wat de politiek precies wil. Extra risico-opslagen zitten hier ook in verwerkt.

Echter, je moet wel in staat zijn om 10.000 te kunnen missen natuurlijk. Dat kan ik op zich wel, maar laat ik het over een andere boeg gooien.

Ik wil elk jaar 2500 aflossen, wat neerkomt op 210 euro per maand extra sparen en dan aan het eind van het jaar overmaken.

Totale annuiteit + extra aflossing (over 30 jaar) = €335.136,77 + €72.500,00 = €407.636,77
Dit is dus een verschil van €424.939,98 - €407,636,77 = €17.303,21.

Voordelen:
- Eerder de risico-opslagen eraf
- Maandlasten liggen iets hoger, maar je kan het deels financieren uit de hypotheekrenteaftrek
- Na 10 jaar liggen je maandlasten lager dan als je het zonder aflossing zou doen.
- Maandlasten blijven dalen waardoor er meer geld over is om te beleggen.
- 17k 'winst' wat ook weer in een spaarpot te stoppen is.

Mijn vraag:
Zijn er dingen die ik over het hoofd zie? Is er een addertje onder het gras?

[The Lord]

Effectiever is elke maand €210,- overmaken i.p.v. opsparen en op jaarbasis overmaken.

[Malt007]

Je gaat aan alle kanten te kort door de bocht, om te beginnen kan je natuurlijk niet gaan rekenen zonder hypotheekrente aftrek, die zal niet zomaar verdwijnen want dan zou de markt instorten en betreft een significant deel van de kosten(besparing). Door de besparing op de maandlasten kan je extra beleggen inderdaad, maar neem dan ook een potentieel resultaat op beleggen met de aflossingsbedragen mee in je berekening. Verder houdt je geen rekening met inflatie (wat over de hypotheekduur significant is).

Overigens ben ik ook voor aflossen zodat je in ieder geval onder de executiewaarde uitkomt.

[Panzer_V]

Die collega's van jou zouden eens een lesje rekenen moeten volgen. Extra aflossen loont altijd! Daarbij geldt precies wat The Lord al zegt....niet maandelijks sparen en dan eens per jaar overboeken maar direct iedere maand overboeken.

Wat nog slimmer is om hierbij een extra hefboom te introduceren. Dus stel je kunt 210 per maand missen.

Maand 1 los je 210 af.
Maand 2 los je 210 + rentevoordeel (die je hebt als gevolg van voorgaande aflossing) af.
Maand 3 los je 210 + rentevoordeel af.
etc.

Hierdoor blijft jouw hypotheeklast in je boekhouding hetzelfde maar maak je nog sneller rendement op je hypotheek.

Je voordeel is hiermee dus significant groter dan in jouw berekening!

[ Voor 5% gewijzigd door Panzer_V op 06-01-2017 09:44 ]

[armageddon_2k1]

The Lord schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:39:
Effectiever is elke maand €210,- overmaken i.p.v. opsparen en op jaarbasis overmaken.

Ja dat klopt helemaal, weet niet helemaal of dat mogelijk is, maar waarom niet:
Dat kost uiteindelijk 406.805,33. Dus nog 1k winst.

Bottom-line is natuurlijk dat het dus altijd loont af te lossen.

[SlinkingAnt]

Wat als je die €10.000 nu kan beleggen tegen een rendement van 4%? Dan is dat na 30 jaar ruim €32k waard.

Oftewel, nu aflossen ipv nu beleggen kost je €25k aan rendement

[armageddon_2k1]

Malt007 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:43:
Je gaat aan alle kanten te kort door de bocht, om te beginnen kan je natuurlijk niet gaan rekenen zonder hypotheekrente aftrek, die zal niet zomaar verdwijnen want dan zou de markt instorten en betreft een significant deel van de kosten(besparing). Door de besparing op de maandlasten kan je extra beleggen inderdaad, maar neem dan ook een potentieel resultaat op beleggen met de aflossingsbedragen mee in je berekening. Verder houdt je geen rekening met inflatie (wat over de hypotheekduur significant is).

Overigens ben ik ook voor aflossen zodat je in ieder geval onder de executiewaarde uitkomt.

Je hebt helemaal gelijk, dat ga ik dan nog meenemen.

Hoe hou ik rekening met inflatie? Dat is alleen maar aan de orde als mijn loon meestijgt, correct?

SlinkingAnt schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:44:
Wat als je die €10.000 nu kan beleggen tegen een rendement van 4%? Dan is dat na 30 jaar ruim €32k waard.

Oftewel, nu aflossen ipv nu beleggen kost je €25k aan rendement

Dat klopt! Is het dan niet slimmer om die 210/maand te beleggen? Is wel weer meer risico natuurlijk.
Mijn punt is nu dan ook, wat is wijsheid? ;-)

[ Voor 20% gewijzigd door armageddon_2k1 op 06-01-2017 09:50 ]

[Panzer_V]

SlinkingAnt schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:44:
Wat als je die €10.000 nu kan beleggen tegen een rendement van 4%? Dan is dat na 30 jaar ruim €32k waard.

Oftewel, nu aflossen ipv nu beleggen kost je €25k aan rendement

Dat vind ik heel erg kort door de bocht.

Jij vergelijkt nu appels met peren. Namelijk eenmalig 10 K met een investering waarbij je de winst herbelegd etc.

Daarom moet je die 10K nu aflossen op de hypotheek en daarna wel het rentevoordeel ook aflossen etc. Dan ben je beter uit dan met die 4% van jou.

[matthijst]

Veel mensen hebben liever 10k op de bank staan dan dat ze 30 euro per maand minder aflossing betalen.
Niet zo heel gek

[armageddon_2k1]

Panzer_V schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:49:
[...]
Daarom moet je die 10K nu aflossen op de hypotheek en daarna wel het rentevoordeel ook aflossen etc. Dan ben je beter uit dan met die 4% van jou.

Hoe bedoel je exact het rentevoordeel aflossen? Als ik 10k investeer gaat mijn annuiteit per maand met 40 euro omlaag, wat dan betekent dat ik die ook extra aflos elke keer?

[TERW_DAN]

Als je geen zin hebt om te beleggen en het anders gewoon op de spaarrekening hebt staan kan het ook weer zijn dat dat je geld kost (immers, boven de 25K spaargeld moet je belasting gaan betalen).

[SlinkingAnt]

Panzer_V schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:49:
[...]
Dat vind ik heel erg kort door de bocht.

Jij vergelijkt nu appels met peren. Namelijk eenmalig 10 K met een investering waarbij je de winst herbelegd etc.

Daarom moet je die 10K nu aflossen op de hypotheek en daarna wel het rentevoordeel ook aflossen etc. Dan ben je beter uit dan met die 4% van jou.

Ok, dan doen we het zonder herbeleggen:
€10.000 * 4% = €400
€400 * 30 jaar = € 12.000

Dus wat is je punt?

Als je toch elke maand €210 extra gaat inleggen, en je vaste maandbedrag omlaag gaat, waarom dan niet direct van die hefboom gebruik maken, en de afname van je vaste maandbedrag ook direct extra aflossen? Als je het nu kan betalen, maakt dat het risisco voor later alleen maar kleiner.

Natuurlijk wel zorgen voor een gezonde buffer voor auto/wasmachine/etc...

[Markprinsen]

Bij Dela krijg je 2,75% rente en mogelijk nog winst opslag. Dat is vrij constant om mee te rekenen (itt beleggings rendement). Wellicht die variabele nog toevoegen aan je berekening?

[Baddie09]

Het draait hier voornamelijk om je eigen risico aversheid. Ik ben het met je eens dat eerder aflossen je wat geld bespaart, maar alleen als je anders niets met het geld doet. Immers, zoals hierboven al wordt genoemd kun je het geld ook beleggen, sparen of op een deposito zetten, en die baten neem je niet mee.

Je moet de overweging maken of de verwachte besparing opweegt tegen de het gemis aan liquiditeiten, want elke euro die je eerder aflost op je huis zie je pas terug nadat je je laatste huis hebt verkocht.
Voor mij zelf heb ik de overweging gemaakt 10k op de bank te houden om zo in de toekomst evt fluctuaties op te vangen (wat als je onverwacht werkeloos raakt, of je huis wilt verbouwen). Met die 10k kan ik 2 jaar mijn rente betalen zondat dat ik direct in de problemen kom, als ik die 10k gebruik om af te lossen bespaart me dat 30 euro bruto in de maand, en heb ik direct een probleem als ik zonder werk kom te zitten.

Als de gedachte dat je 10k minder hypotheek hebt je beter laat slapen 's nachts moet je zeker aflossen.

[ Voor 5% gewijzigd door Baddie09 op 06-01-2017 10:06 ]

[Tsurany]

Met de lage hypotheekrente en de HRA is het rendement op extra aflossen niet heel erg hoog. Effectief bespaar je elk jaar 1 tot 1,2% effectieve rente over 2500 euro. Dan heb je het over 25-30 euro rente die je elk jaar minder betaald. Over een looptijd van 30 jaar bespaar je dan 750-900 euro netto, er van uitgaande dat je hypotheekrente constant blijft. Die besparing kan je natuurlijk weer aflossen maar heel veel zoden zet dat nu ook weer niet aan de dijk.

Wel is het zo dat je uiteindelijk de volledige hypotheek moet aflossen binnen 30 jaar. Dus of je het nu betaald of gedurende 360 termijnen, je moet die 2500 euro uiteindelijk terugbetalen. Als het alternatief is dat het geld op een spaarrekening staat is aflossen interessanter vanwege de renteverschillen. Als je dan ook nog eens belasting moet betalen over je vermogen, terwijl het tegen 0,6% rente op een spaarrekening staat, is aflossen helemaal interessant.
Die 2500 euro die je aflost betekent namelijk (bij een lineaire hypotheek, annuitaire berekening is lastiger) elke maand ~7 euro minder betalen aan aflossing. Dus de stelling dat het wat oplevert bij verkoop is natuurlijk onzin.


Het is echt een kwestie van je geld managen. Zorgen voor een buffer, zorgen voor een zo laag mogelijke belastingdruk en zorgen voor optimaal rendement van je vermogen.
Er zijn ook genoeg alternatieven zoals bijvoorbeeld beleggen in ETF's, wachten op een hogere spaarrente of spaarverzekeringen zoals de Dela spaarverzekering. Laatstgenoemde geeft 2,75% rente per jaar, dat is een hoger rendement dan aflossen bij een lage rente. Wel is het zo dat het niet over het garantiestelsel valt, het risico is ook hoger.


Mijn strategie is als volgt:
- Buffer aanhouden op de bank voor onverwachte kosten.
- Beleggen in ETF's met lange termijn horizon
- Extra aflossen op de hypotheek

Mijn hypotheek is na twee jaar tijd nog maar 80% LTV dus dat loopt prima.

[ Voor 8% gewijzigd door Tsurany op 06-01-2017 10:10 ]

[armageddon_2k1]

@Baddie09:
Helemaal met je eens, mijn uitgangspunt is ook dat je altijd genoeg liquide middelen moet hebben.

Wat betreft elke euro die je aflost pas ziet als je hem verkocht heb weet ik niet helemaal of ik het daar mee eens ben. Daarmee impliceer je dat het alleen maar loont als je je huis verkoopt. Maar de voordelen van een lagere maandlasten in de toekomst heb je uberhaubt. Daarnaast wordt de schuld op gegeven moment zo laag dat je misschien wel 3 jaar eerder schuldenvrij kan zijn. Als je dan nog gewoon 10 jaar werkt kan je een aardig kapitaal opbouwen.

[armageddon_2k1]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:07:
...
- Beleggen in ETF's met lange termijn horizon
- Extra aflossen op de hypotheek

Mijn hypotheek is na twee jaar tijd nog maar 80% LTV dus dat loopt prima.

En wat raad je aan kwa 'extra aflossen'? Afhankelijk van de situatie natuurlijk, maar misschien een vuistregel?

[Malt007]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:10:
[...]


En wat raad je aan kwa 'extra aflossen'? Afhankelijk van de situatie natuurlijk, maar misschien een vuistregel?

Dat valt dus niet echt te zeggen, er zijn bizar veel variabelen. Daarnaast kan je de toekomst niet voorspellen, wat gaat de rente doen, wat gaat de politiek doen, wat gaat de aandelenmarkt doen, wat gaat de huizenmarkt doen etc.

[BvG88]

Ik heb ook een annuïteiten hypotheek en los ook extra af. Maar doet doe ik alleen met geld waarover ik VRH zou moeten betalen. En het gaat dan echt om geld wat ik kan missen. Je kan immers niet zomaar meer bij het geld wat je gebruikt om een hypotheek af te lossen.

Dit doe ik nu aan het einde van het jaar. En kijk daar eigenlijk vooral naar het gedeelte wat boven de vrijstelling van de VRH zou vallen. Het aflossen per maand en daarbij gebruik te maken van de extra hefboom had ik eerlijk gezegd niet over na gedacht. Daar ga ik mij nog eens in verdiepen.

[Baddie09]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:07:

Wel is het zo dat je uiteindelijk de volledige hypotheek moet aflossen binnen 30 jaar.

Deze opmerking klopt niet helemaal, je gaat namelijk een overeenkomst aan met de bank voor een looptijd van de lening, dit kan ook 10 jaar zijn. De overheid stelt een aantal voorwaarden voor HRA en één daar van is dat je aflost, maar dat hoeft niet per-sé, je kunt nl ook een nieuwe lening aangaan.


@armageddon_2k1
Dan heb ik het wellicht niet juist verwoord, wat ik bedoel is dat je het geld wat je in je huis stopt als aflossing je niet meer voor andere doeleinden kunt gebruiken behalve je huis en de daaropvolgende huizen. De reden is dat je de overwaarde van de huis moet gebruiken voor een volgend huis als je daarover geen belasting wilt betalen, anders betaal je de hoofdprijs. Je bent pas weer vrij om de 10k te gebruiken voor andere doeleinden als je je laatste huis hebt verkocht en het geld op de bank hebt staan. Neemt niet weg dat je inderdaad het geld wat je aan rente bespaart wél kunt gebruiken, maar dat is lang niet zo veel als de 10k.

[RM-rf]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:32:


Mijn vraag:
Zijn er dingen die ik over het hoofd zie? Is er een addertje onder het gras?

Het allerbelangrijkste dat je imho mist is dat die 10K die je bv aflost op een hypotheekschuld helemaal niet 'weg' is maar gewoon wel degelijk je schuld verminderd heeft...

Ik stoor me wel vaker aan de opmerking dat 'geld dat in stenen zou zitten, weg is'...
Dat is het niet, het is een belegging in eigendom die zeer waardevast en zeker is en een enorm gering risico kent.

Nu zijn er wel een aantal situaties/variabelen die meespelen:
- het risico of de LTV van een bepaalde pandlening (hypotheek)....
Als je een hypoheek hebt waar de LTV al onder de 60% is, betekent een 10K aflossing geen grote daling van het risico, dat immers ook voorheen al erg laag is...
anersom; zolang je LTV erder hoog is, boven de 100% f zelfs daarboven, heeft juist een 10K aflossing een optimale waarde in het doen laten van het risico.


Een bank-medewerker van een duitse bank (waar de instelling iets anders is ook door andere regelgevingen) heeft me ooit uitgelegd dat een hypotheek te financieren tot 80-85% geen enkel probleem is en je gewoon kunt 'shoppen' naar de allerlaagste rente, terwijl alle financieringsinstituten meestal wel staan te springen om zulk een lening te finencieren...
'Duur' is pas die laatste 15-20% van je krediet te dekken, angezien ook vor een kredietinstituut daarin hun daadwerkelijke risico ligt, dat is het gedeelte dat bij een eventuele executie een verlies voor het financieringsinstuut gaat opleveren (maar ok waar hun winstmarge ligt).


Verder, als de rente die je op een hypotheeklening betaald relatief laag is, en je ergens anders een hoger rendement kunt behalen, zou je dom zijn daarvan niet te profiteren en is idd het aflossen van een schuld met een relatief lage rente eigenlijk geld weggooien
Wel stijgt hierdoor je lange termijns risico, als de rentevaste periode afloopt moet je alsnog de volle rente betalen en het is goed daarmee dan wel goed rekening te houden.


<sub>Ikzelf heb overigens geen HRA (als woon- en werkachtig in het buitenland en niet in nederland belastingplichtig) en reken er ook niet mee,
natuurlijk maakt dat voor velen ook een hoop uit, en speelt en grote rol in lange termijns-afwegingen bij mensen die er wel van profiteren en hopen zoveel mogelijk vooreel van te krijgen in de toekomst.

Toch ben ik de overtuiging dat de HRA een afloopmodel is en het erg dom is bij bv berekeningen over langere looptijden deze mee te rekenen als een 'winst' aangezien ik bv vermoed dat de kans dat de HRA veel langer blijft bestaan relatief laag is en ook dat het niet zo blijft zijn dat bij aanpasingen altijd de last op 'neuwkomers' in de markt valt, die steeds minde krijgen, vroeger of later moet ook de genartie die al zoveel van die HRA geprofiteerd hebben ook wat van hun voordelen opgeven</sub>

[ Voor 16% gewijzigd door RM-rf op 06-01-2017 10:25 ]

[Panzer_V]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:53:
[...]


Hoe bedoel je exact het rentevoordeel aflossen? Als ik 10k investeer gaat mijn annuiteit per maand met 40 euro omlaag, wat dan betekent dat ik die ook extra aflos elke keer?

Juistem! En de maand erna is het 40 euro en 50 cent of zo. En de maand erna 60 cent. etc. Maak van die 10K een eigen annuïteit

[Bergie]

Wat ik altijd een beetje mis in dit soort topics is het gevoel wat erbij speelt.
Persoonlijk vind ik het zelf heel prettig om wat af te lossen op de hypotheekschuld met geld wat ik niet direct nodig heb (uiteraard moet je wel een (ruime) buffer aanhouden).
Dat het misschien wat meer oplevert wanneer ik het zou gaan beleggen of dat de HRA door het aflossen wat omlaag gaat hierdoor vind ik gevoelsmatig minder belangrijk.

[assje]

Je kunt gewoon heel eenvoudig vergelijken aangezien de rente-op-rente beide kanten op werkt.

Dus gewoon de vergelijking maken:
sparen tegen 0,5% of aflossen tegen 2% (?) geeft een rendement op aflossen van 1,5% (die cumulatief werkt)
beleggen met 5% rendement of aflossen 2% geeft een rendement op aflossen van -3% die cumulatief werkt

Vergelijk je netto hypotheekrente (na HRA) met netto rendement (na VRH zo ver van toepassing) en maak je keuze op basis van een overweging m.b.t. risico/toekomst/visie.

Ik zou zeggen spreid je kansen, 50% extra aflossen en 50% beleggen. Ben je risico avers kan je ook 100% extra aflossen. Zeker zo lang je nog te maken hebt met risico klassen in de hypotheekrente lijkt extra aflossen me extra voor de hand liggend.

De uitspraak dat aflossen niets oplevert klopt voor een gemiddeld persoon die het op de spaarrekening laat staan (of uitgeeft) in ieder geval niet.

[Metalfreak]

Bergie schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:34:
Wat ik altijd een beetje mis in dit soort topics is het gevoel wat erbij speelt.
Persoonlijk vind ik het zelf heel prettig om wat af te lossen op de hypotheekschuld met geld wat ik niet direct nodig heb (uiteraard moet je wel een (ruime) buffer aanhouden).
Dat het misschien wat meer oplevert wanneer ik het zou gaan beleggen of dat de HRA door het aflossen wat omlaag gaat hierdoor vind ik gevoelsmatig minder belangrijk.

Precies, ik heb het afgelopen december ook gedaan en we hebben nog een behoorlijk ruime buffer over (25% van de koopprijs van de woning) en het voelt toch net wat relaxter om te weten dat je huis nu altijd meer waard is dan er nog aan hypotheek open staat, zelfs als het redelijk slecht verkocht zou worden. Geen zorgen is me meer waard en aan beleggen begin ik niet aan, dat geeft me vooral een onrustig gevoel als er zo gestunt wordt met mijn geld.

[sugarlee89]

Baddie09 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:15:
[...]


Deze opmerking klopt niet helemaal, je gaat namelijk een overeenkomst aan met de bank voor een looptijd van de lening, dit kan ook 10 jaar zijn. De overheid stelt een aantal voorwaarden voor HRA en één daar van is dat je aflost, maar dat hoeft niet per-sé, je kunt nl ook een nieuwe lening aangaan.


@armageddon_2k1
Dan heb ik het wellicht niet juist verwoord, wat ik bedoel is dat je het geld wat je in je huis stopt als aflossing je niet meer voor andere doeleinden kunt gebruiken behalve je huis en de daaropvolgende huizen. De reden is dat je de overwaarde van de huis moet gebruiken voor een volgend huis als je daarover geen belasting wilt betalen, anders betaal je de hoofdprijs. Je bent pas weer vrij om de 10k te gebruiken voor andere doeleinden als je je laatste huis hebt verkocht en het geld op de bank hebt staan. Neemt niet weg dat je inderdaad het geld wat je aan rente bespaart wél kunt gebruiken, maar dat is lang niet zo veel als de 10k.

Volgens mij loopt de hypotheek altijd 30 jaar. Alleen de rente vast zetten kun je zelf kiezen. Voor een jaar rentevast is de rente stuk lager dan bij 20 jaar, het is net gokken.

Voor hypotheekverstrekker groot risico om voor maar 10 jaar met je in zee te gaan.

Zelfde als dat er nog maar 2 type hypotheken verstrekt mogen worden zolang je van de belastingaftrek gebruik te willen maken.

[Ortep]

Ik heb mijn huis ook versneld afgelost en dat voelde voor mij heel erg prettig. Toen de huizenprijzen in elkaar klapten dacht ik hooguit: Ik heb minder overwaarde. Kennissen van mij hebben hun hypotheek altijd hoog gehouden omdat ze _nu_ wilden leven en leuke dingen doen. Tsja, die werden wel heel erg nerveus dat ze met een schuld zouden zitten. Bijkomend voordeel is dat mijn woonlasten naar nul zijn gedaald en zij nog steeds aan het aflossen zijn.
En reken maar dat een paar honderd euro die je netto per maand niet uit hoeft te geven heeeeel erg comfortabel zijn voor je levensstandaard

[Ortep]

sugarlee89 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:50:
[...]


Volgens mij loopt de hypotheek altijd 30 jaar. Alleen de rente vast zetten kun je zelf kiezen. Voor een jaar rentevast is de rente stuk lager dan bij 20 jaar, het is net gokken.

Nee hoor, al wil je je hypotheek 23 maanden hebben, dat kan. Het is bijna altijd 30 jaar omdat de consument minimale maandlasten wil. Dat je totaal in 30 jaar meer betaalt dan in 20 jaar of 10 jaar is voor iemand die op de maximale leenruimte zit niet van belang.

Je mag alleen niet langer dan 30 jaar je HRA gebruiken

[armageddon_2k1]

Bedankt voor alle goede input van iedereen. Zoals ik verwachtte ligt het allemaal wel wat genuanceerder en ik heb zeker goede tips gekregen.

[Railgunner]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:10:
En wat raad je aan kwa 'extra aflossen'? Afhankelijk van de situatie natuurlijk, maar misschien een vuistregel?

De bedragen verschillen uiteraard per persoon, maar ik zou het als volgt aanpakken:
- Laat de HRA jaarlijks uitbetalen (mits je het maandelijks kunt missen) en los het bedrag je dan in 1x ontvangt direct af op je huis
- Los het bedrag af waarmee je boven de grens van de VRH dreigt uit te komen (25.000 pp of 50.000 voor een stel)
- Gebruik extraatjes die je niet nodig hebt, zoals de jaarlijkse teruggave van je energieleverancier, om af te lossen
- Gebruik extraatjes van je werkgever (loonsverhoging, eenmalige extra uitkering, bonus) om af te lossen.

[Tsurany]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:10:
[...]


En wat raad je aan kwa 'extra aflossen'? Afhankelijk van de situatie natuurlijk, maar misschien een vuistregel?

Geen vuistregel, dat hangt volledig af van mijn vermogen. Zo heb ik vorig jaar 7000 euro afgelost op de hypotheek simpelweg omdat ik dit geld niet op korte termijn nodig had. Nu zit ik op het niveau dat mijn buffer voldoende is* en ik geen vermogen over heb. Wel leg ik nog continu geld in bij mijn beleggingen a ~200 euro per maand. Zodra ik weer boven mijn buffer zit ga ik kijken of ik op korte termijn luxe artikelen wil kopen of dat ik het aflos.

*Mijn buffer is opgebouwd om de volgende kosten te dekken:
- Vervanging alle (huishoudelijke) apparaten waar geen garantie meer op zit
- Eigen risico (zorg)verzekering
- Reserveringen jaarlijkse belastingen en heffingen (wordt gedurende het jaar automatisch opgebouwd)
- Reservering jaarlijkse kosten zorgverzekering (ik betaal per jaar, bouw elke maand een bedrag op)
- Vakantie
- Restpost a 2000 euro

Baddie09 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:15:
Deze opmerking klopt niet helemaal, je gaat namelijk een overeenkomst aan met de bank voor een looptijd van de lening, dit kan ook 10 jaar zijn. De overheid stelt een aantal voorwaarden voor HRA en één daar van is dat je aflost, maar dat hoeft niet per-sé, je kunt nl ook een nieuwe lening aangaan.

Klopt, de looptijd kan variëren. Echter heeft de TS een hypotheek met een looptijd van 30 jaar dus vandaar dat ik die 30 jaar heb genomen. Daarnaast heeft hij een annuitaire lening dus moet hij aflossen volgens het aflosschema dat hij met de bank heeft afgesproken. Hij kan natuurlijk oversluiten of na een aantal jaar zijn huis verkopen en met de overwaarde een huis kopen waar hij verder geen lening voor nodig heeft.

Echter heeft TS op dit moment een afspraak met de bank om een bepaald bedrag binnen 30 jaar terug te betalen dus daar ben ik vanuit gegaan.

@armageddon_2k1
Dan heb ik het wellicht niet juist verwoord, wat ik bedoel is dat je het geld wat je in je huis stopt als aflossing je niet meer voor andere doeleinden kunt gebruiken behalve je huis en de daaropvolgende huizen. De reden is dat je de overwaarde van de huis moet gebruiken voor een volgend huis als je daarover geen belasting wilt betalen, anders betaal je de hoofdprijs. Je bent pas weer vrij om de 10k te gebruiken voor andere doeleinden als je je laatste huis hebt verkocht en het geld op de bank hebt staan. Neemt niet weg dat je inderdaad het geld wat je aan rente bespaart wél kunt gebruiken, maar dat is lang niet zo veel als de 10k.

Dat is dus niet correct. Die 10k die je hebt afgelost zorgt er namelijk voor dat je gedurende de resterende looptijd minder kwijt bent aan de maandelijkse aflossing. Dat geld vloeit dus geleidelijk aan weer terug in je eigen zak in de vorm van een besparing op de maandelijkse aflossing. Daarnaast is er nog een besparing op de maandelijkse rente waardoor die 10k uiteindelijk ruim voor het aflopen van de hypotheek terug vloeit.

Als je 10k euro af lost in het eerste jaar dan hoef je daarna in de resterende 29 jaar 10k euro minder af te lossen. Dat is ~344 euro per jaar minder aan aflossing. Na 10 jaar heb je dus al weer 3440 euro in je zak zitten door besparing op het maandelijkse aflossingsbedrag. Daarnaast heb je 10 jaar lang over die 10k euro geen rente hoeven te betalen wat (rekenend met 2% rente) een besparing is van 200 euro bruto per jaar. Zo zie je dat je na 10 jaar toch al weer een redelijk deel van die 10k euro in je zak hebt zitten.

Railgunner schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:03:
De bedragen verschillen uiteraard per persoon, maar ik zou het als volgt aanpakken:
- Laat de HRA jaarlijks uitbetalen (mits je het maandelijks kunt missen) en los het bedrag je dan in 1x ontvangt direct af op je huis

Doe dit maandelijks. Het heeft geen enkele zin om het per jaar te doen, dat kost je zelfs geld. Immers elke maand aflossen betekent dat je over de eerste termijn 11 maanden minder rente betaald, over de tweede termijn 10 maanden minder rente enzovoorts... dat is voordeliger.

- Los het bedrag af waarmee je boven de grens van de VRH dreigt uit te komen (25.000 pp of 50.000 voor een stel)
- Gebruik extraatjes die je niet nodig hebt, zoals de jaarlijkse teruggave van je energieleverancier, om af te lossen
- Gebruik extraatjes van je werkgever (loonsverhoging, eenmalige extra uitkering, bonus) om af te lossen.

Dan stop je wel alle extra's in het aflossen. Ik zou persoonlijk ook kijken naar alternatieve methoden om vermogen op te bouwen. Zo is een deel van het geld beleggen ook een optie, zeker met een horizon van 30 jaar.

[_ferry_]

Ik zou het op zich niet erg vinden om extra te aflossen op het aflossingsvrije deel van mijn spaarhypotheek. Staat best wat spaargeld op de bank en die 1% is dan ook niet echt lonend.

Maar.... Woon nu in een kleine woning en wil met een aantal jaar naar wat groters. En dan kom ik wellicht in de situatie dat:
- ik het huis kan betalen, maar nog geld nodig heb om te verbouwen/in te richten. Wat ik dan niet meer heb, want heb ik mee afgelost.
- De huidige hypotheek+extra hypotheek voor het prijsverschil van het grotere huis niet voldoende zijn om het huis te kunnen betalen.

Dus heb nu na 5 jaar wel een deel afgelost, wat ongeveer overeenkomt met de looptijd van 30 jaar gedeeld door de 5 jaar die ik er woon, maar ik ga niet te ver voorlopen op het aflossen.

[Railgunner]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:18:
Doe dit maandelijks. Het heeft geen enkele zin om het per jaar te doen, dat kost je zelfs geld. Immers elke maand aflossen betekent dat je over de eerste termijn 11 maanden minder rente betaald, over de tweede termijn 10 maanden minder rente enzovoorts... dat is voordeliger.

Het is niet bij alle geldverstrekkers mogelijk om maandelijks een klein bedrag af te lossen. Ik heb mijn hypotheek bij Aegon en daar is het minimumbedrag 1000 euro per aflossing. Als ik elke maand 200 wil doen, kan dat dus niet en moet ik zelf eerst 5 maanden 200 euro sparen om vervolgens 1000 euro af te lossen. Daarnaast raad ik jaarlijkse uitbetaling van de HRA aan omdat niet iedereen de discipline heeft om het maandelijkse bedrag niet op te maken aan alledaagse kosten of luxeproducten.

Dan stop je wel alle extra's in het aflossen. Ik zou persoonlijk ook kijken naar alternatieve methoden om vermogen op te bouwen. Zo is een deel van het geld beleggen ook een optie, zeker met een horizon van 30 jaar.

Ik zeg niet dat ik al deze extraatjes volledig zou aflossen, maar wel altijd minimaal een deel. Beleggen is zeker ook een goede optie, maar dat hangt van een ieders risicobereidheid af.

[Tsurany]

Railgunner schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:27:
[...]


Het is niet bij alle geldverstrekkers mogelijk om maandelijks een klein bedrag af te lossen. Ik heb mijn hypotheek bij Aegon en daar is het minimumbedrag 1000 euro per aflossing. Als ik elke maand 200 wil doen, kan dat dus niet en moet ik zelf eerst 5 maanden 200 euro sparen om vervolgens 1000 euro af te lossen.

Persoonlijk zou ik dan nooit voor Aegon gekozen hebben. Ik zou niet bij een bank willen zitten die zijn klanten op een dergelijke manier beperkt. Ik zit bij de ABN AMRO en ik stoor me er al aan dat ik een aflossing moet aankondigen via de website zodat ze het vervolgens einde maand incasseren. Waarom niet direct overschrijven of via iDeal aflossen? Sommige banken doen dat echt veel beter.

Daarnaast raad ik jaarlijkse uitbetaling van de HRA aan omdat niet iedereen de discipline heeft om het maandelijkse bedrag niet op te maken aan alledaagse kosten of luxeproducten.

En daarmee verlies je dus effectief geld. Mensen die geen discipline hebben moeten geen huis kopen.

Ik zeg niet dat ik al deze extraatjes volledig zou aflossen, maar wel altijd minimaal een deel. Beleggen is zeker ook een goede optie, maar dat hangt van een ieders risicobereidheid af.

Persoonlijk zou ik iedereen aanraden om met een klein vermogen te gaan beleggen. Rendementen zijn hoger dan een spaarrekening en als je consequent elke maand een klein bedrag in legt compenseer je ook voor de schommelingen op de beurs. Tenzij het hele financiële stelsel in stort heb je na 30 jaar een leuk rendement gemaakt.

[Iblies]

Gezien het totaalbedrag is het huis bovengemiddeld modaal?

Je zou moeten overwegen om ondanks een annuïteiten-hypotheek liniear gaan aflossen. Sommigen instellingen staan toe dat je je maandelijks bedrag verhoogt zonder verdere verplichtingen.

Als het niet kan, periodiek een storting doen. Deze 10k zou je sowieso moeten doen als je de financiële ruimte hebt.

Het klinkt raar, maar de ellende van annuïteit is dat je de eerste periode praktisch niets aflost. Eerste 10 jaar los je ongeveer 20% en betaal je met name rente.

Maak voor jezelf de afweging welke financiering je comfortabel vind. Rente stijgt, prijzen zullen stabiliseren, inkomen kan dalen, etc.

[Bergie]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:31:
[...]

Persoonlijk zou ik dan nooit voor Aegon gekozen hebben. Ik zou niet bij een bank willen zitten die zijn klanten op een dergelijke manier beperkt. Ik zit bij de ABN AMRO en ik stoor me er al aan dat ik een aflossing moet aankondigen via de website zodat ze het vervolgens einde maand incasseren. Waarom niet direct overschrijven of via iDeal aflossen? Sommige banken doen dat echt veel beter.

Dan heb je zeker ook een betaalrekening bij de ABN AMRO? Ik heb daar alleen de hypotheek lopen en moet dus bellen wanneer ik wat extra wil aflossen.

[Tsurany]

Bergie schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:42:
[...]

Dan heb je zeker ook een betaalrekening bij de ABN AMRO? Ik heb daar alleen de hypotheek lopen en moet dus bellen wanneer ik wat extra wil aflossen.

Ja dat lijkt mij wel zo praktisch gezien de korting die daar mee samenhangt.

[Marzman]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 10:07:
Met de lage hypotheekrente en de HRA is het rendement op extra aflossen niet heel erg hoog. Effectief bespaar je elk jaar 1 tot 1,2% effectieve rente over 2500 euro.

Je moet er ook rekening mee houden dat de rente kan stijgen (hij is ook 9/10 procent geweest) en dat je dan nog steeds de hypotheek kan betalen. Het scheelt als er een groot deel is afgelost als dit gebeurd.

[koentje3]

_ferry_ schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:26:
Ik zou het op zich niet erg vinden om extra te aflossen op het aflossingsvrije deel van mijn spaarhypotheek. Staat best wat spaargeld op de bank en die 1% is dan ook niet echt lonend.

Maar.... Woon nu in een kleine woning en wil met een aantal jaar naar wat groters. En dan kom ik wellicht in de situatie dat:
- ik het huis kan betalen, maar nog geld nodig heb om te verbouwen/in te richten. Wat ik dan niet meer heb, want heb ik mee afgelost.
- De huidige hypotheek+extra hypotheek voor het prijsverschil van het grotere huis niet voldoende zijn om het huis te kunnen betalen.

Dus heb nu na 5 jaar wel een deel afgelost, wat ongeveer overeenkomt met de looptijd van 30 jaar gedeeld door de 5 jaar die ik er woon, maar ik ga niet te ver voorlopen op het aflossen.

Nou niet helemaal.. Als je aflost op jouw huis, en je verkoopt dat huis, komt het geld in principe weer vrij (ook afhankelijk van ontwikkeling huizenprijzen natuurlijk).

Overigens kan ik bij ING zelfs een tientje aflossen als ik wil. Wordt direct overgemaakt en de maand erop betaal je dan meteen 4 cent minder hypotheek

Maar ik vroeg me eigenlijk af .. Wij hebben een lineair en annuïtair hypotheekdeel. Als ik ga aflossen, wat is dan verstandig? Eerst het lineaire stuk of juist het annuitaire stuk? We zitten nu in jaar 2 van de hypotheek

[Rannasha]

Marzman schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:47:
[...]
Je moet er ook rekening mee houden dat de rente kan stijgen (hij is ook 9/10 procent geweest) en dat je dan nog steeds de hypotheek kan betalen. Het scheelt als er een groot deel is afgelost als dit gebeurd.

Daarom moet je je rentevaste periode en het maximale bedrag dat je boetevrij mag aflossen meenemen in de overweging.

Heb je nu nog 10 jaar vast en verwacht je over 5 jaar voldoende geld te hebben om 5 maal de jaarlijkse boetevrije aflossing te doen, dan is het over 5 jaar handig om te kijken wat de rente mogelijk gaat doen.

[Freshnub]

Misschien weet een van jullie het, maar hoe zit het met het verhuren van je woning? Ik heb zelf een nieuwbouw woning en dacht te hebben gelezen dat je je woning niet mag verhuren zolang je hypotheek loopt. Om die reden zou versneld aflossen wel handig zijn, zodat ik daarna bevrijd ben van de bank en zelf mag bepalen wat ik met mijn huis doe. Of werkt het niet zo?

[RM-rf]

_ferry_ schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:26:
Ik zou het op zich niet erg vinden om extra te aflossen op het aflossingsvrije deel van mijn spaarhypotheek. Staat best wat spaargeld op de bank en die 1% is dan ook niet echt lonend.

Maar.... Woon nu in een kleine woning en wil met een aantal jaar naar wat groters. En dan kom ik wellicht in de situatie dat:
- ik het huis kan betalen, maar nog geld nodig heb om te verbouwen/in te richten. Wat ik dan niet meer heb, want heb ik mee afgelost.
- De huidige hypotheek+extra hypotheek voor het prijsverschil van het grotere huis niet voldoende zijn om het huis te kunnen betalen.

Dus heb nu na 5 jaar wel een deel afgelost, wat ongeveer overeenkomt met de looptijd van 30 jaar gedeeld door de 5 jaar die ik er woon, maar ik ga niet te ver voorlopen op het aflossen.

dit snap ik niet helemaal,
Ligt je probleem niet nu juist in het gegeven dat je te weinig aflost en dus een te groot leenrisico hebt en erg beperkt in wat je vervolgens meer kunt lenen.
En nu is je oplossing om vooral geen moeite te doen wat meer af te lossen... maar dat versterkt eerder je probleem dan dat het een oplossing is:
enkel korte termijn denken zorgt ervoor dat je in een krappe posiie blijft zitten en te weinig overwaarde ontwikkelt om uiteindelijk van je schuld-positie los te komen en speelruimte te hebben


nu ben ik niet geheel op de hoogte van de nederlandse hypotheekregels, maar ik neem aan dat je erop doelt dat je bij verhuizing/oversluiten hypotheek een eventuele overwaarde _moet_ meenemen in de hypotheek van je nieuwe huis.
Maar ook dat zou normaal toch wel moeten betekenen dat je na 5 jaar aflossen toch wel een redelijke marge moet kunnen overhouden...

Als je dat niet lukt, is dd vraag of je initieel niet te zwaar leent en je dus in een soort van 'schuldenval' kunt komen waar de hoogte van je schuld een hindernis vormt om hiermee flexibel te zijn...
zorgwekkend vind ik vooral de indruk dat mensen dan tot de 'oplossing' uit korte-termijns-afwegingen komen om vooral te besparen op aflossing van hun schuld (maar kennelijk wel op de korte termij de hoogte van die schuld fiks wensen te verhogen, gezien de opmerking dat je binnenkort wel anar een duurder huis wilt verhuizen).

Freshnub schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:50:
Misschien weet een van jullie het, maar hoe zit het met het verhuren van je woning? Ik heb zelf een nieuwbouw woning en dacht te hebben gelezen dat je je woning niet mag verhuren zolang je hypotheek loopt. Om die reden zou versneld aflossen wel handig zijn, zodat ik daarna bevrijd ben van de bank en zelf mag bepalen wat ik met mijn huis doe. Of werkt het niet zo?

Bij een hypotheek moet je toestemming van de bank hebben bij verhuur...

Helemaal aflossen 'verlost' je natuurlijk van de noodzaak toestemming te vragen van de bank, maar ook bv een hypotheekschuld die al voor een groot deel afgelost is kan voor een bank reden zijn eerder toestemming te geven aangezien dan hun risico ook relatief laag is.

gewoon iets dat je met je bank kan bespreken... Laat ik het zo stellen dat het gesprek over een hypotheekschuld een héél ander gesprek is als je slechts 60% van een woning hoeft te financieren dan wanneer je als starter om een lening van 102% komt bedelen

[ Voor 19% gewijzigd door RM-rf op 06-01-2017 12:00 ]

[monkel]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:32:
We zijn nu sinds een maand trotse huisbezitters en, als een echte Tweaker, kan ik het natuurlijk niet laten om alle geldzaken die er bij komen kijken na te rekenen en uit te werken.

Waarom kijk je het niet eerst een paar jaartjes aan? Wij hebben ook zojuist een huis gekocht en ik ga eerst eens kijken wat ik uberhaupt overhou in een jaar. Wellicht komt er hier of daar toch nog iets naar voren wat gefixed moet worden aan het huis. Toch maar wel een nieuwe badkamer, terwijl je dat bij verhuizing niet wilde etc. Het is allemaal veel geld inderdaad, maar 30 jaar is ook een lange tijd ...

Wat me ook wel aan het denken zette; de bank had een eis dat we een reserve zouden aanhouden voor als we ons huis niet verkocht zouden krijgen. Oftewel; zouden we een jaar lang dubbele lasten kunnen dragen. Daar kan zo'n buffer ook handig voor zijn; als je een jaartje geen inkomen hebt, hoef je niet gelijk in de stress te schieten. (is overigens ook wel apart dat ze zoiets niet direct op de site zetten; O ja, hou nog even een buffertje aan van 10k ... ehhhh)

Dus ja; hypotheek afbetalen is op den duur belangrijk, maar hou de korte termijn ook wat meer in de gaten.

[armageddon_2k1]

monkel schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 12:00:
[...]


Waarom kijk je het niet eerst een paar jaartjes aan? Wij hebben ook zojuist een huis gekocht en ik ga eerst eens kijken wat ik uberhaupt overhou in een jaar. Wellicht komt er hier of daar toch nog iets naar voren wat gefixed moet worden aan het huis. Toch maar wel een nieuwe badkamer, terwijl je dat bij verhuizing niet wilde etc. Het is allemaal veel geld inderdaad, maar 30 jaar is ook een lange tijd ...

Paar jaartjes aankijken of ik uberhaubt wat overhou? Ik huur al 6 jaar en heb ook al 6 jaar gewoon een huishouden financieel en stak zicht op mijn in en uitgaven en weet precies wat ik overhou. Of ik nou huur of hypotheek betaald maakt dan niet zoveel uit. Wat er gefixed moet worden aan het huis heb je een bouwkundige inspectie voor om je al een indicatie te geven en 'toch maar een nieuwe badkamer' is wel een beetje bizar als je daar bij de aankoop niet bij na hebt gedacht?

Wellicht heb ik met iets andere kennis mijn huis gekocht dan jij en ik denk dat ik juist nu moet gaan kijken wat ik kan doen aan mijn financiele situatie over 20-30 jaar, aangezien ik nu pas 30 ben. Ten opzichte van huur heb ik nu wel, een soort van, controle over mijn maandlasten aan mijn huis en die controle wil ik graag hebben.

Wat me ook wel aan het denken zette; de bank had een eis dat we een reserve zouden aanhouden voor als we ons huis niet verkocht zouden krijgen. Oftewel; zouden we een jaar lang dubbele lasten kunnen dragen. Daar kan zo'n buffer ook handig voor zijn; als je een jaartje geen inkomen hebt, hoef je niet gelijk in de stress te schieten. (is overigens ook wel apart dat ze zoiets niet direct op de site zetten; O ja, hou nog even een buffertje aan van 10k ... ehhhh)

Lijkt me niet meer dan logisch? Als je van een oud naar een nieuw huis gaat lijkt me dat uberhaubt een situatie waar je rekening mee moet houden....?

[ Voor 26% gewijzigd door armageddon_2k1 op 06-01-2017 12:11 ]

[_ferry_]

RM-rf schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:55:
[...]


dit snap ik niet helemaal,
Ligt je probleem niet nu juist in het gegeven dat je te weinig aflost en dus een te groot leenrisico hebt en erg beperkt in wat je vervolgens meer kunt lenen.
En nu is je oplossing om vooral geen moeite te doen wat meer af te lossen... maar dat versterkt eerder je probleem dan dat het een oplossing is:
enkel korte termijn denken zorgt ervoor dat je in een krappe posiie blijft zitten en te weinig overwaarde ontwikkelt om uiteindelijk van je schuld-positie los te komen en speelruimte te hebben


nu ben ik niet geheel op de hoogte van de nederlandse hypotheekregels, maar ik neem aan dat je erop doelt dat je bij verhuizing/oversluiten hypotheek een eventuele overwaarde _moet_ meenemen in de hypotheek van je nieuwe huis.
Maar ook dat zou normaal toch wel moeten betekenen dat je na 5 jaar aflossen toch wel een redelijke marge moet kunnen overhouden...

Als je dat niet lukt, is dd vraag of je initieel niet te zwaar leent en je dus in een soort van 'schuldenval' kunt komen waar de hoogte van je schuld een hindernis vormt om hiermee flexibel te zijn...
zorgwekkend vind ik vooral de indruk dat mensen dan tot de 'oplossing' uit korte-termijns-afwegingen komen om vooral te besparen op aflossing van hun schuld (maar kennelijk wel op de korte termij de hoogte van die schuld fiks wensen te verhogen, gezien de opmerking dat je binnenkort wel anar een duurder huis wilt verhuizen).


[...]


Bij een hypotheek moet je toestemming van de bank hebben bij verhuur...

Helemaal aflossen 'verlost' je natuurlijk van de noodzaak toestemming te vragen van de bank, maar ook bv een hypotheekschuld die al voor een groot deel afgelost is kan voor een bank reden zijn eerder toestemming te geven aangezien dan hun risico ook relatief laag is.

gewoon iets dat je met je bank kan bespreken... Laat ik het zo stellen dat het gesprek over een hypotheekschuld een héél ander gesprek is als je slechts 60% van een woning hoeft te financieren dan wanneer je als starter om een lening van 102% komt bedelen

Misschien zie ik het verkeerd, dat kan inderdaad best

De lening is zeker niet te zwaar, ik ben er in die 5 jaar op salaris nogal op vooruit gegaan, aangezien ik iets van 4 jaar werkte toen ik de hypotheek afsloot, en dus nog relatief starter was. Zowel qua werk als qua huis.
Daarom gaat er nu best wat geld naar de spaarrekening, en een deeltje dus naar de aflossing.

Als ik het goed begrijp zou het goed zijn om juist meer af te lossen op dat aflossingsvrije deel, en op die manier wel gewoon weer meer hypotheek te kunnen krijgen omdat ik minder schulden heb. Weliswaar minder spaargeld maar onder de streep kom je er beter uit. Duidelijk, en had ik nog niet op die manier over nagedacht.

Maargoed, 2017 is een mooi jaar voor mij om zo na 5 jaar eens te kijken wat ik wil, en hoe dat financieel het beste in het vat is te gieten.

[monkel]

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 12:07:
[...]


Paar jaartjes aankijken of ik uberhaubt wat overhou? Ik huur al 6 jaar en heb ook al 6 jaar gewoon een huishouden financieel en stak zicht op mijn in en uitgaven en weet precies wat ik overhou. Wat er gefixed moet worden aan het huis heb je een bouwkundige inspectie voor om je al een indicatie te geven en 'toch maar een nieuwe badkamer' is wel een beetje bizar als je daar bij de aankoop niet bij na hebt gedacht?

Wellicht heb ik met iets andere kennis mijn huis gekocht dan jij en ik denk dat ik juist nu moet gaan kijken wat ik kan doen aan mijn financiele situatie over 20-30 jaar, aangezien ik nu pas 30 ben.

nee; ik zei dat ik eerst ga kijken wat ik over houd maar ok, als je alles goed in zicht hebt, prima. Het was maar een suggestie

En ja, een bouwkundige inspectie heb ik ook bij m'n vorige huis gehad. Daar stond in 'op den duur het dak vervangen' Dat bleek 2-3 jaar later toch wel handig te zijn. Sowieso kocht ik het toen in m'n eentje, dan kijk je al veel minder vooruit. Nu we samen gekocht hebben, weten we inderdaad wel iets beter wat we de komende jaren willen. Maar dan nog; als je het in je huis stopt ben je het de komende 30 jaar kwijt. Als je het inderdaad 30 jaar kan missen, is het altijd een goeie investering.

Zelf zou ik nu overigens eerst in zonnepanelen of iets dergelijks gaan investeren. En over een aantal jaar weer eens naar m'n schuld kijken

armageddon_2k1 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 12:07:
[...]
Lijkt me niet meer dan logisch? Als je van een oud naar een nieuw huis gaat lijkt me dat uberhaubt een situatie waar je rekening mee moet houden....?

Achteraf wel ja... We wisten niet dat de bank daar zo streng in was. Maar goed, uiteindelijk bleek het ook niet nodig; huis was al verkocht nog voordat 'ie op funda kwam. Overigens was de bank ook weer niet heel streng ... even kijken of we 10k op de rekening hebben en het was prima. Dat er nog 3 maanden tussen offerte en koop/verkoop zit, vonden ze niet erg

[ Voor 21% gewijzigd door monkel op 06-01-2017 12:26 ]

[Tsurany]

Freshnub schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:50:
Misschien weet een van jullie het, maar hoe zit het met het verhuren van je woning? Ik heb zelf een nieuwbouw woning en dacht te hebben gelezen dat je je woning niet mag verhuren zolang je hypotheek loopt. Om die reden zou versneld aflossen wel handig zijn, zodat ik daarna bevrijd ben van de bank en zelf mag bepalen wat ik met mijn huis doe. Of werkt het niet zo?

De reden dat je niet mag verhuren is de bescherming die huurders hebben. Mocht jij de hypotheek niet meer kunnen betalen gaat de bank als uiterste redmiddel het huis verkopen. Een huis verkopen waar huurders in zitten is een stuk lastiger omdat de koper die huurders er niet zomaar uit kan zetten, het huis zal dus een stuk minder waard worden omdat vrijwel alle particuliere kopers al afvallen. Ook op een veiling zal een huis dan een stuk minder opbrengen.

Dit staat allemaal in de overeenkomst die je gesloten hebt. Na het aflopen van die overeenkomst heeft de bank dus geen zeggenschap meer over het huis en kunnen ze geen beperkingen opleggen.

[s3n]

Tsurany schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:31:
[...]
Ik zit bij de ABN AMRO en ik stoor me er al aan dat ik een aflossing moet aankondigen via de website zodat ze het vervolgens einde maand incasseren. Waarom niet direct overschrijven of via iDeal aflossen? Sommige banken doen dat echt veel beter.

Ik heb enkel een hypotheek bij ABN, maar vanuit RABO internet bankieren maak ik gewoon een bedrag over naar ABN om mijn hypotheek te verlagen.
Enige tijd later krijg je een brief dat er geld is ontvangen. Hoe snel hangt af van de dag in de maand dat je iets overmaakt. En nog iets later krijg je door wat de impact op je maandbedrag en resterende hypotheek is.

Dit is iets wat ze niet actief promoten omdat ze dan niet kunnen wijzen op bijv. een boeterente of een financieel ongunstige situatie afhankelijk van je hypotheek.

Ik heb nu geen raboscanner bij, maar als je wil kan ik later kijken welke rekening het is, en wat de omschrijving moet zijn.

[jip_86]

Kan best dat dat kan ja. Zit zelf bij Florius wat een handelsnaam is van ABN. Daar promoten ze het zelfs actief dat het met iDeal kan. Daarna werkt het precies zo als jij zegt met brief, en aankondiging dat je later nog een brief krijgt met update (net pas voor het eerst gedaan).

[Tsurany]

jip_86 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 16:49:
Kan best dat dat kan ja. Zit zelf bij Florius wat een handelsnaam is van ABN. Daar promoten ze het zelfs actief dat het met iDeal kan. Daarna werkt het precies zo als jij zegt met brief, en aankondiging dat je later nog een brief krijgt met update (net pas voor het eerst gedaan).

Florius heeft inderdaad ook een mooi systeem. Niet het beste systeem maar staat wel goed bovenaan

[Felicia]

koentje3 schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 11:49:
[...]


Nou niet helemaal.. Als je aflost op jouw huis, en je verkoopt dat huis, komt het geld in principe weer vrij (ook afhankelijk van ontwikkeling huizenprijzen natuurlijk).

Overigens kan ik bij ING zelfs een tientje aflossen als ik wil. Wordt direct overgemaakt en de maand erop betaal je dan meteen 4 cent minder hypotheek

Maar ik vroeg me eigenlijk af .. Wij hebben een lineair en annuïtair hypotheekdeel. Als ik ga aflossen, wat is dan verstandig? Eerst het lineaire stuk of juist het annuitaire stuk? We zitten nu in jaar 2 van de hypotheek

Volgens mij is er een ideale verhouding om tot de laagste kosten uit te komen. Die heeft je bank waarschijnlijk voor je berekend toen je deze hypotheekvorm afsloot. Het lijkt me dus aan te bevelen om deze verhouding aan te houden.

Vervolgens hier ook schoolvoorbeeld dat aflossen werkt. In 2012 zijn wij gestart met 120k hypotheek tegen 4% annuïtair.
Inmiddels 80% afgelost en nog een kleine 100 euro per maand aan hypotheek. Iedereen die zegt dat het hebben van de volledige hypotheek voordeliger is vertel ik dat ik 25 jaar lang 500 euro per maand lagere lasten heb en dan komen ze meestal wel terug van hun standpunt maar dan roepen ze dat ik vast heel veel heb moeten laten om dit te halen. Dat was de eerste 2 jaar zo maar daarna waren de lasten als zover gedaald dat we genoeg over hadden om het wat rustiger aan te doen.

In de praktijk maak ik me nu 0 zorgen over de financiën, koop ik wat ik leuk vind en kan ik m'n huis goed onderhouden. Iets waar ik anderen soms wel 3X over na zie denken of soms zelf beknibbelen omdat goede kwaliteit soms te duur is vanwege andere kosten...
Uiteraard ben en blijf ik zuinig in zijn algemeenheid, want als we een groter huis moeten kopen vanwege het overschot aan zooi dan is alles voor niets geweest

[Rukapul]

Felicia schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 18:14:
[...]


Volgens mij is er een ideale verhouding om tot de laagste kosten uit te komen. Die heeft je bank waarschijnlijk voor je berekend toen je deze hypotheekvorm afsloot. Het lijkt me dus aan te bevelen om deze verhouding aan te houden.

Die verhouding heeft niet met laagste kosten te maken.

Over het algemeen wil je aflossen op het deel met de hoogste kosten en/of beperkingen. In dit geval is dat waarschijnlijk het lineaire hypotheekdeel door de hogere aflosverplichting. Proportioneel aflossen kan echter ook een goede optie zijn als je snel van de hele hypotheek af wil en mogelijk er tegenaan gaat lopen dat de maximale jaarlijkse aflossing zonder boete per leningdeel geldt.

[mYpzaa]

Houdt er wel rekening mee dat als je extra aflost dit later door de belastingdienst als overwaarde wordt gezien. Over deze overwaarde kan je bij een volgend (duurder) huis geen hypotheekrente aftrek krijgen.

Ik zit nu in mijn eerste koopwoning, en wil wel aflossen maar ik weet ook dat ik hier niet lang meer blijf zitten en mijn volgende huis groter/duurder wordt.

Pas wel op dat je buffer groot genoeg is. Eenmaal afgelost is het erg lastig om dit geld weer ten gelde te maken als het financieel tegenzit.

[Maeslant]

Felicia schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 18:14:
[...]


Volgens mij is er een ideale verhouding om tot de laagste kosten uit te komen. Die heeft je bank waarschijnlijk voor je berekend toen je deze hypotheekvorm afsloot. Het lijkt me dus aan te bevelen om deze verhouding aan te houden.

Vervolgens hier ook schoolvoorbeeld dat aflossen werkt. In 2012 zijn wij gestart met 120k hypotheek tegen 4% annuïtair.
Inmiddels 80% afgelost en nog een kleine 100 euro per maand aan hypotheek. Iedereen die zegt dat het hebben van de volledige hypotheek voordeliger is vertel ik dat ik 25 jaar lang 500 euro per maand lagere lasten heb en dan komen ze meestal wel terug van hun standpunt maar dan roepen ze dat ik vast heel veel heb moeten laten om dit te halen. Dat was de eerste 2 jaar zo maar daarna waren de lasten als zover gedaald dat we genoeg over hadden om het wat rustiger aan te doen.

In de praktijk maak ik me nu 0 zorgen over de financiën, koop ik wat ik leuk vind en kan ik m'n huis goed onderhouden. Iets waar ik anderen soms wel 3X over na zie denken of soms zelf beknibbelen omdat goede kwaliteit soms te duur is vanwege andere kosten...
Uiteraard ben en blijf ik zuinig in zijn algemeenheid, want als we een groter huis moeten kopen vanwege het overschot aan zooi dan is alles voor niets geweest

Helemaal eens. Ik heb het mijzelf opgelegd, ik moet elk jaar een deel aflossen. Waarom? Heel simpel er is ruimte, en die ga ik investeren in mijn huis en niet door mijn levensstandaard te verhogen.

Verhoog je de standaard? Dan kan je (bijna) niet meer terug. Zit het even tegen, dan los je niet meer af. (Zoals eerder wel gedaan wordt).

Iedereen zegt dat je hogere rendementen kan halen met andere zaken. En dat je alleen een huis kan kopen met discipline. Maar misschien is dit wel een vorm van discipline die veel belangrijker is.

De overwaarde van het vorige huis, gewoon meegenomen naar het nieuwe huis. Lagere rente door geen 102% financiering, dus weer lagere lasten. Die cirkel blijft doorgaan.

Vergeet ook niet: het gevoel! Ik voelde me super toen mijn maand lasten laag waren in mijn vorige huis. Ik wist dat ik veel tegenslagen kon verdragen. Nu zijn wij vorig jaar verhuisd naar een top-huis, echter ik zit weer met veel kosten om te klussen en hoge maandlasten. Dat gevoel, daar wil ik snel vanaf!

[analogworm]

mYpzaa schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 20:33:
Houdt er wel rekening mee dat als je extra aflost dit later door de belastingdienst als overwaarde wordt gezien. Over deze overwaarde kan je bij een volgend (duurder) huis geen hypotheekrente aftrek krijgen.

Ik zit nu in mijn eerste koopwoning, en wil wel aflossen maar ik weet ook dat ik hier niet lang meer blijf zitten en mijn volgende huis groter/duurder wordt.

Pas wel op dat je buffer groot genoeg is. Eenmaal afgelost is het erg lastig om dit geld weer ten gelde te maken als het financieel tegenzit.

Bedoel je dat, naar het schijnt, je overwaarde bij verkoop in je nieuwe huis moet stoppen? Op zich is daar natuurlijk niets mis mee want daarmee creeer je wederom overwarde en dus lagere maandlasten en geen hypotheekrente die je moet betalen...

Dat lijkt me goedkoper dan maximaal moeten lenen omdat je dan je hypotheekrente aftrek behoud.. Je betaalt dan immers nog steeds hyptheekrente.. Volgens jouw redenatie blijf je jezelf dan in de schulden houden.. Niet handig.

Tenzij je daarnaast voldoende liquiditeit overhoudt om én te leven én rendement te halen én het risico kan lopen.

[mYpzaa]

analogworm schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 22:10:
[...]


Bedoel je dat, naar het schijnt, je overwaarde bij verkoop in je nieuwe huis moet stoppen? Op zich is daar natuurlijk niets mis mee want daarmee creeer je wederom overwarde en dus lagere maandlasten en geen hypotheekrente die je moet betalen...

Dat lijkt me goedkoper dan maximaal moeten lenen omdat je dan je hypotheekrente aftrek behoud.. Je betaalt dan immers nog steeds hyptheekrente.. Volgens jouw redenatie blijf je jezelf dan in de schulden houden.. Niet handig.

Tenzij je daarnaast voldoende liquiditeit overhoudt om én te leven én rendement te halen én het risico kan lopen.

Bedoel ermee dat stel je lost in x jaren € 20k extra af. Je de overwaarde sowieso in je nieuwe huis moet steken. Maar volgens mij ook als je een hypotheek neemt van € 200k dat je maar over €180k de hypotheekrente mag aftrekken.

De zogenaamde bijleenregeling http://www.belastingdiens...f_lening/bijleenregeling/

[Sefyu]

Dat je over je eigenwoningreserve na aankoop van een nieuw huis geen HRA krijgt is natuurlijk geen argument. Bij de aankoop van je volgende huis, hoef je dat bedrag niet te lenen en betaal je er dus ook geen rente over. Had je het wel geleend, dan zou je rente betalen die per definitie minimaal 2x hoger is dan je HRA.

[BroederM]

Wat een geweldige discussie is dit!

Ik denk dat het belangrijkste is wat iedereen hieruit kan leren is dat het niet uit maakt wat of hoe je doet met je Hypotheek als je maar actief blijft nadenken. Zie je Hypotheek niet als je vaste maandlast voor de komende 30 jaar waar je niets aan kan veranderen.

Iets wat ik een beetje mis in deze discussie is dat het extra aflossen ook een positief effect kan hebben op het totale rente bedrag van het resterende bedrag. Aangezien de "rente opslag" verdwijnt.
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/hypotheek-aflossen
Recent was hier een hele [url="[url]http://kassa.vara.nl/nieuws/korting-op-je-hypotheek-moet-je-wel-zelf-om-vragen[/url]"]rel[/url] over aangezien banken dit niet automatisch doen/deden en dat je speciaal om moest vragen.

Het blijf allemaal een persoonlijk gevoel, wil je zoveel mogelijk uit je geld halen, wil je zo weinig mogelijk aan de belasting afdragen of wil je zo snel mogelijk van een vaste last af zijn.

Ik persoonlijk hou van simpel regels, Hoe hoog je wasbak hangen? "onderkant zak is boven kant bak"
Wij hebben een financiële visie en die volgen we en zo nodig stellen wij hem bij.
"Met vaste inkomsten betaal je vaste lasten."
Elk jaar in november kijken wij wat de balans is, is onze spaarrekening gegroeid, welke grote uitgaven hebben wij gedaan en wat verwachten we het volgend jaar. Alles wat "over is" boven een buffer van 10.000 gaat in de hypotheek.

En nee wij weten niet of dit een goed plan is, en wij doen niet alsof dit voor iedereen het enige juiste plan is.
Maar voor ons werkt dit zowel op financieel als op gevoel.

Ik vind het jammer dat sommige mensen hier op het forum iets te veel doen overkomen dat "wat ik doe is juist en wat jij doet is dom"
Ja 4% rendement door beleggen is slimmer dan 2,5 rente aflossen. Maar de stress/zorgen om de 4% te halen is het misschien niet waard.
Ja natuurlijk YOLO en geld moet rollen, natuurlijk! stijgt je woning waarde vast in 30jaar tijd van zelf. Maar wie zegt dat je woning vanzelf in waarde stijgt?

Enigste wat ik iedereen wil meegeven, blijf jaarlijks je financiële huishoudboekje evalueren.

Owja en zoals Harry Jekker zegt: Kijk eens in de spiegel en zie je een Eend of een Eekhoorn?

[President]

BroederM schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 04:27:
Alles wat "over is" boven een buffer van 10.000 gaat in de hypotheek.

Interessant, hoe kom je op dat bedrag uit voor jezelf?

Wij zitten momenteel met een hypotheek van 170k van de 250k waarde. Zitten daarmee op laagste rente trede, 2,55 voor komende 20 jaar.

Nu hebben we 30.000 spaargeld en hadden we zelf bedacht om onder de 42.000 te blijven ivm belasting betalen. Deze 30.000 hebben we als reserve staan, zodat we als het zou tegenzitten makkelijk een nieuwe (tweedehands) auto zouden kunnen kopen of bijvoorbeeld onverwachte onderhoudskosten aan het huis zouden hebben...

Maar als ik jouw 10.000 lees dan denk ik bij mezelf 'we houden teveel spaargeld aan'.. wij hopen 10k op jaarbasis (verdienen samen netto ongeveer 3500) te kunnen sparen, dan zouden we de hypotheek met een beetje ons best doen over iets van 15 jaar afbetaald hebben... Maar deze is pas vorig jaar afgesloten, waardoor we slechts 16 van de 30 jaar looptijd gebruiken. Geen idee of dat mag, of dat verstandig is, etc.

[BroederM]

tweakerdennis schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 04:51:
[...]

Interessant, hoe kom je op dat bedrag uit voor jezelf?

Maar als ik jouw 10.000 lees dan denk ik bij mezelf 'we houden teveel spaargeld aan'.. wij hopen 10k op jaarbasis (verdienen samen netto ongeveer 3500) te kunnen sparen, dan zouden we de hypotheek met een beetje ons best doen over iets van 15 jaar afbetaald hebben... Maar deze is pas vorig jaar afgesloten, waardoor we slechts 16 van de 30 jaar looptijd gebruiken. Geen idee of dat mag, of dat verstandig is, etc.

Bij die 10.000 zitten een paar dikke adders onder het gras.

Wij kopen geen nieuwe auto's of auto's van 15.000 euro, das 1 probleem opgelost.

2 Wij hebben nog een 15.000 vastzitten in een deposito die we in geval van nood met een boete los kunnen wrikken.

3 Ook hebben wij een onderhandse lening lopen bij mijn schoonouders, lening is een lening maar in geval van nood kunnen we dit tijdelijk weer zelf gebruiken.

Dit is dus precies wat ik bedoel dat mensen hier op forum voor laten komen als of ze de waarheid in pacht hebben maar ook ik laat dus eigenlijk niet het achterste van mijn tong zien met die 10.000
Iets wat dus best een veilige "gok" is al je bedenkt wat we nog achter de hand hebben.

Als je dus roept dat je 20% rendement kan halen met beleggen meld die persoon er niet bij dat hij met voorkennis handelt in oorlogsdiamanten

[armageddon_2k1]

Ik hou ook een buffer van 10k aan om altijd minimaal te hebben en mijn inziens lijkt me dat voldoende. Puur kijkend naar wat er mis zou kunnen gaan is dit genoeg om een tweedhands autootje en een nieuwe C.V. te kopen. Daarnaast hou ik ook rekening met wat apparatuur. Alleen de kans dat dat allemaal tegelijk stuk gaat is natuurlijk bijna 0.

Een 30k buffer is natuurlijk fijner, maar ik er moet iets heel geks gebeuren moet je dat aanwenden. Blijft natuurlijk zo dat als je het geld niet nodig hebt je het beste gewoon kan sparen/beleggen.

[Felicia]

BroederM schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 04:27:
Iets wat ik een beetje mis in deze discussie is dat het extra aflossen ook een positief effect kan hebben op het totale rente bedrag van het resterende bedrag. Aangezien de "rente opslag" verdwijnt.
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/hypotheek-aflossen
Recent was hier een hele [url="[url]http://kassa.vara.nl/nieuws/korting-op-je-hypotheek-moet-je-wel-zelf-om-vragen[/url]"]rel[/url] over aangezien banken dit niet automatisch doen/deden en dat je speciaal om moest vragen.

Die vlieger gaat alleen op als je geen NHG hypotheek hebt. Heb je wel NHG dan val je al in het laagste rente tarief en krijg je dus ook geen korting als je verder aflost.

[armageddon_2k1]

Felicia schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 18:14:
[...]

Mag ik misschien vragen wat voor soort woning je hebt als je een hypotheek hebt van 120k? Stel dat je 60k inlegt zelf dan zou je een woning hebben van 180k. Hier, Nijmegen en omstreken, heb je dan niet heel veel huis (uitgaande van 1-gezinswoning) en als je het al hebt moet je nog wel een 40k aan verbeteringen meerekenen om van energielabel F af te komen.

Apartementje is natuurlijk prima te vinden, maar ik weet niet hoe toekomstbestendig dat is.

[Maverick]

Panzer_V schreef op vrijdag 6 januari 2017 @ 09:49:
[...]


Dat vind ik heel erg kort door de bocht.

Jij vergelijkt nu appels met peren. Namelijk eenmalig 10 K met een investering waarbij je de winst herbelegd etc.

Daarom moet je die 10K nu aflossen op de hypotheek en daarna wel het rentevoordeel ook aflossen etc. Dan ben je beter uit dan met die 4% van jou.

Dat klopt natuurlijk niet. Als je hypotheek je 2,5 % kost, en je deze aflost (en de hefboom gebruikt) dan kom je op precies hetzelfde veschil uit als wanneer je zou beleggen bij 2,5% (en ook deze winst herbelegd). Beleggen tegen 4% zal dus altijd meer opleveren.

Enige probleem is dat die 4% op dit moment als realistisch geldt, maar zeker niet gegarandeerd is. Die 2,5% van je hypotheek is dat wel. Is dus een persoonlijke afweging of het risico het rendement waard is (zoals met elke investering )

Zelf proberen we voor een gezonde mix te gaan. Iedere maand een bedrag naar de belegingsrekening, een bedrag voor de aflossing en een deel op een spaarrekening. Behalve de HRA, die gebruiken we altijd als investering in de woming (vorig jaar waren dat zonnepanelen, dit jaar zal het voor aflossing gebruikt worden). Zo spreiden we het risico een beetje

[ThinkPad]

Op dit moment kun je beter zonnepanelen op je woning leggen. Levert meer op dan extra aflossen van je hypotheek.

[Felicia]

armageddon_2k1 schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 08:49:
[...]


Mag ik misschien vragen wat voor soort woning je hebt als je een hypotheek hebt van 120k? Stel dat je 60k inlegt zelf dan zou je een woning hebben van 180k. Hier, Nijmegen en omstreken, heb je dan niet heel veel huis (uitgaande van 1-gezinswoning) en als je het al hebt moet je nog wel een 40k aan verbeteringen meerekenen om van energielabel F af te komen.

Apartementje is natuurlijk prima te vinden, maar ik weet niet hoe toekomstbestendig dat is.

Standaard doorzon- eengezinswoning in Tilburg. Met een flinke tuin. Gekocht in een wijk met "een multiculturele achtergrond en weinig koopwoningen" en dan ook nog eens ten tijde van het dieptepunt van de markt.
Tilburg is nu eenmaal niet een dure markt en voor iets vergelijkbaars in Eindhoven betaal je al gauw 2 ton en in Valkenswaard 250k. Maar omdat ik in Tilburg werk kwam dat beter uit

Waar je gaat wonen qua stad en wijk maakt natuurlijk veel uit in de prijs. Genoeg wijken in Tilburg die duurder zijn voor vergelijkbare huizen maar ik had niet het idee dat dat beter toeven was. Hier heb ik alle faciliteiten op loopafstand en multicultureel is iets waarmee ik opgegroeid ben.

[armageddon_2k1]

Interessant, interessant. Ik heb een hypotheek die meer dan 2x zo hoog is, maar kom juist uit een huurwijk in Nijmegen met vergelijkbare prijzen voor koop als wat jij verteld. Die woningen zijn allemaal zo belabberd onderhouden en van belabberde bouwkwaliteit dat ik verwacht dat dat op de lange termijn een enorme investering benodigd. Niet 1x over de kop, maar alsnog. Daarnaast was het ook wel echt een aso-wijk waar ik niet graag oud wil worden.

[Jiffy]

tweakerdennis schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 04:51:
[...]
Wij zitten momenteel met een hypotheek van 170k van de 250k waarde. Zitten daarmee op laagste rente trede, 2,55 voor komende 20 jaar.
...
wij hopen 10k op jaarbasis (verdienen samen netto ongeveer 3500) te kunnen sparen, dan zouden we de hypotheek met een beetje ons best doen over iets van 15 jaar afbetaald hebben...

Wacht even. Je verwacht je hypotheek over ~15 jaar te hebben afgelost, maar je hebt een rentevastperiode van 20 jaar gekozen? Dat is geen optimale keuze geweest: je had dan beter 10 of 15 jaar kunnen kiezen, met daarbij dus een lagere rente. Je hebt nu gekozen voor een rentevastperiode die langer is dan de verwachte looptijd van je lening en betaalt daarmee dus onnodig een hogere rente. Of was de verwachting toen nog dat je minder tussentijds zou gaan aflossen?

[50Miles]

tweakerdennis schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 04:51:
[...]

Maar als ik jouw 10.000 lees dan denk ik bij mezelf 'we houden teveel spaargeld aan'.. wij hopen 10k op jaarbasis (verdienen samen netto ongeveer 3500) te kunnen sparen, dan zouden we de hypotheek met een beetje ons best doen over iets van 15 jaar afbetaald hebben... Maar deze is pas vorig jaar afgesloten, waardoor we slechts 16 van de 30 jaar looptijd gebruiken. Geen idee of dat mag, of dat verstandig is, etc.

Vergeet je hierin niet dat je ook reeds annuitair danwel via banksparen aan het aflossen bent? 10K per jaar sparen is niet 17 jaar en dab aflossen, want je hypotheek daalt intussen ook al. Je zou dus sneller kunnen aflossen in theorie.

[President]

Jiffy schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 09:27:
[...]

Wacht even. Je verwacht je hypotheek over ~15 jaar te hebben afgelost, maar je hebt een rentevastperiode van 20 jaar gekozen? Dat is geen optimale keuze geweest: je had dan beter 10 of 15 jaar kunnen kiezen, met daarbij dus een lagere rente. Je hebt nu gekozen voor een rentevastperiode die langer is dan de verwachte looptijd van je lening en betaalt daarmee dus onnodig een hogere rente. Of was de verwachting toen nog dat je minder tussentijds zou gaan aflossen?

We hadden destijds geen idee hoeveel we per jaar over zouden hebben dus we zijn voor een veilige periode van 20 jaar gegaan. Een beslissing welke verstandig is aangezien we gezin aan het bouwen zijn en dus veiligheid hebben, maar financieel nadeel heeft als we de hypotheek sneller zouden afbetalen. Vandaar dat de vraag ook is of het überhaupt verstandig is om het slim is om vervroegd af te lossen. De situatie waar TS ook mee zit

50Miles schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 09:30:
[...]


Vergeet je hierin niet dat je ook reeds annuitair danwel via banksparen aan het aflossen bent? 10K per jaar sparen is niet 17 jaar en dab aflossen, want je hypotheek daalt intussen ook al. Je zou dus sneller kunnen aflossen in theorie.

Klopt, jaarlijks lossen we ongeveer 4000 euro af op de hypotheek door puur onze maandelijkse lasten te betalen. Over 10 jaar gezien is dat zeker 40.000. Met 10.000 per jaar zit je over 10 jaar op een bedrag van 140.000... Uiteraard zit daar ruimte tussen, want over 8 jaar lossen we meer per maand af dan nu i.v.m. minder rente dat we betalen.

Nu, of we komende 10 jaar elk jaar 10.000 over zullen houden is maar de vraag. Een kapotte auto vergt al snel 8000 voor een nieuwe (grote) auto. Banen kunnen kwijt raken, etc. Maar ik kijk naar de 'optimale' situatie als de huidige situatie zo de komende 10 jaar blijft

[ASS-Ware]

Vergeet niet dat elke extra aflossing ook je looptijd kan verkorten.
Wij proberen elk jaar 10% extra af te lossen, er zijn jaren met uitgaven zoals auto's, dus dan kan het niet, maar na 12-15 jaar zijn we hypotheekvrij :-)
Uiteindelijk moet je toch je hypotheek aflossen, je geld nu op de rekening houden kan een fijn gevoel opleveren, maar na 30 jaar moet je toch alles ophoesten of weer een nieuwe hypotheek nemen.

[mhr-zip]

Wat ik me afvroeg met extra aflossen. Je mag maar 30 jaar HRA toepassen (toch?). Als ik mijn huidige woning in 15 jaar aflos, en ik koop een nieuwe woning, kan ik nog steeds 15 jaar HRA toepassen. En waarschijnlijk is dat een hoger hypotheek bedrag, dus heb ik er dan meer voordeel van. Als ik nu lekker 30 jaar mijn maandlasten uitsmeer, en dan wat anders wil, is een ander huis kopen een dure bedoeling (zonder HRA).

Wat ik me nogmeer afvraag, zet de regering straks niet de huizen markt opslot met deze regel?

[robino007]

Ik heb zelf een huis van 225.000 met een hypotheek voor 165.000, 30 jaar 2.74%.
Nu kan ik per jaar wel 10k aflossen binnen mijn financien, maar dan heb ik na 15 jaar alles afgelost. Hoe gaan die laatste 15 jaar dan? Dat snap ik niet echt..

[DrivinUCrazy]

Dat lijkt mij toch basiskennis als je een hypotheek hebt?

Hoe dan ook: afgelost is afgelost: dan loopt de hypotheek dus af. Vandaar ook dat je maar een bepaald percentage per jaar mag aflossen, zodat de bank toch gegarandeerd wat rente krijgt.

[Andrejan]

robino007 schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 23:36:
Ik heb zelf een huis van 225.000 met een hypotheek voor 165.000, 30 jaar 2.74%.
Nu kan ik per jaar wel 10k aflossen binnen mijn financien, maar dan heb ik na 15 jaar alles afgelost. Hoe gaan die laatste 15 jaar dan? Dat snap ik niet echt..

Die laatste 15 jaar woon je dan lekker gratis. Een bijkomend voordeel van het compleet aflossen van je hypotheek is dat je ook geen eigenwoningforfait meer hoeft bij te tellen bij je inkomen. Dat EWF is namelijk nooit hoger dan je hypotheekrenteaftrek, dus als die aftrek 0 is is ook het eigenwoningforfait 0.
(Check wel vooraf hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen, anders is het jammer van de boeterente).

[Shadowhawk00]

Extra aflossen loont altijd, zolang als je rendement op je geld < rente *0.6 ( hra verrekening )

Met een huidige spaarrente van rond de 0.6% en een hypotheekrente van rond de 1.7% voldoe je daar dus gewoon aan.

Wel is het verstandig om een buffer op te bouwen zodat je kleine tegenslagen ( nieuwe ketel, schilderwerk, nieuwe wasmachine, nieuwe PC we blijven tweakers ed ) kan oplossen zonder dat je meteen de schulden ingaat.

Je collega vergeet even dat je nu 10000 aflost terwijl als je dat niet doet je effectief 20000 aflost. Maar dat laatste bedrag zie je natuurlijk niet zo makkelijk. 30euro per maand is maar 360 euro per jaar. Is ongeveer 10000 over 30 jaar.

[President]

Shadowhawk00 schreef op maandag 9 januari 2017 @ 16:55:
Je collega vergeet even dat je nu 10000 aflost terwijl als je dat niet doet je effectief 20000 aflost. Maar dat laatste bedrag zie je natuurlijk niet zo makkelijk. 30euro per maand is maar 360 euro per jaar. Is ongeveer 10000 over 30 jaar.

Idd, met 2,95%

Annuïteitenhypotheek ter waarde van € 184.400,-: met 2,95% rente

Rente over de gehele looptijd € 93.689,20
Aflossing over de gehele looptijd € 184.400,00

* Totale prijs € 278.089,20

[nobleone]

Wat ook een aardige bijkomstigheid kan zijn bij aflossen, is een gunstigere schuld-marktwaardeverhouding waardoor de rente-opslag steeds minder wordt een op een gegeven moment zelfs omslaat in rente-korting. Wel zelf om vragen: http://kassa.vara.nl/nieu...oet-je-wel-zelf-om-vragen

[assje]

Shadowhawk00 schreef op maandag 9 januari 2017 @ 16:55:
Extra aflossen loont altijd, zolang als je rendement op je geld < rente *0.6 ( hra verrekening )

Vergeet EWF niet, in de meeste gevallen kom je gemiddeld over de looptijd van een annuïteitenhypotheek maar aan 20-30% HRA. Als je extra af gaat lossen wordt die extra snel minder.

40% HRA red je met huidige rentes alleen bij 51% belastingtarief icm hoge LTV + hoge rente voor huidige begrippen:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Bij een nieuwe hypotheek met LTV 100%, rente 2% en het lage BT begin je direct al met een effectieve HRA van 25% die daarna alleen maar lager wordt (dat is significant minder dan de grove "40%" schatting).

[ Voor 37% gewijzigd door assje op 09-01-2017 21:16 ]

[PCJR]

Leuk topic. Voor mij persoonlijk ga ik niet aflossen. Heb vrij goedkoop een hypotheek op een nieuwbouwwoning en projectmatig gebouwd. We verwachten veel uitgaves dit en komend jaar. Mogelijk U.S. vakantie van 8k of 9k, en of ik nou 500 of 550 euro per maand betaal aan hypotheek, dat verschil voel ik niet echt. 10k missen op de rekening voel ik wel, of ga ik voelen komende tijd. Verder lijkt het me leuk om wat uit ETF/aandelen te slaan en wat te beleggen dus dat doe ik nu met wat spaargeld. Buffer tot de belastinggrens houden we op de spaarrekening. Die hypotheek loopt wel, voor nu en voor ons laten we dat gewoon zo doorgaan. Wellicht over 5/10 jaar eens kijken naar aflossen, maar dan zit een nieuw/groter huis er mogelijk ook weer aan te komen.

150k hypo
12 jaar vast 2.25%
210k aankoop huis
280k waarde huis nu

[bvbal79]

PCJR schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 09:28:
Leuk topic. Voor mij persoonlijk ga ik niet aflossen. Heb vrij goedkoop een hypotheek op een nieuwbouwwoning en projectmatig gebouwd. We verwachten veel uitgaves dit en komend jaar. Mogelijk U.S. vakantie van 8k of 9k, en of ik nou 500 of 550 euro per maand betaal aan hypotheek, dat verschil voel ik niet echt. 10k missen op de rekening voel ik wel, of ga ik voelen komende tijd. Verder lijkt het me leuk om wat uit ETF/aandelen te slaan en wat te beleggen dus dat doe ik nu met wat spaargeld. Buffer tot de belastinggrens houden we op de spaarrekening. Die hypotheek loopt wel, voor nu en voor ons laten we dat gewoon zo doorgaan. Wellicht over 5/10 jaar eens kijken naar aflossen, maar dan zit een nieuw/groter huis er mogelijk ook weer aan te komen.

150k hypo
12 jaar vast 2.25%
210k aankoop huis
280k waarde huis nu

Hoe koop je met een hypotheek van 150k een woning van 210k. veel eigen geld? Dan is het toch eigenlijk hetzelfde, alleen jij hebt in principe bij start al die 10K al afgelost, waar andere gewoon en hypotheek comform hun huizwaarde hebben genomen.En van 210k naar 280K ben ik ook wel benieuwd en hoe je dat gefinancieerd hebt (want 70K waarde stijging op 210 is best veel). Maakt voor mij dat je een gewoon een situatie hebt die niet voor anderen eigenlijk geld.

[ Voor 5% gewijzigd door bvbal79 op 10-01-2017 10:41 ]

[RM-rf]

BroederM schreef op zaterdag 7 januari 2017 @ 06:36:
[...]

3 Ook hebben wij een onderhandse lening lopen bij mijn schoonouders, lening is een lening maar in geval van nood kunnen we dit tijdelijk weer zelf gebruiken.

Dit snap ik niet helemaal, bedoel je dat je die lening als een soort van vermogen ziet?
Wie leent daar van wie, lenen jullie geld van de ouders van je partner?

Ik denk dat als je een lening hebt lopen, je altijd moet streven deze weer af te lossen, ook onderhandse leningen aan familieleden... (misschien juist des te meer dat soort leningen).
de 'normale' situatie is dat je dan ook uitstaande kredieten kunt aflossen, met je normale maandelijkse inkomen.

Imho hoeft het niet erg te zijn leningen uit te hebben staan, mits je maar meer aflost dan dat je bijleent, en ook zicht hebt op de aflossing en niet die aflossing achter een 'horizon' te laten verdwijnen

Iemands financiele positie en de vraag of die krap of risicovol is, is dan eigenlijk ook erop gebaseerd of iemand eventeel ruimte zou hebben tijdelijk bij te lenen, als dit noodzakelijk zou zijn.
Iets dat met de huidige zeer lage rente's evengoed een goede optie is.

'Sparen' hoeft dan niet enkel te betekenen een groot spaarvermogen op te bouwen, maar evengoed is het deel van je inkomen dat je nu maandelijks kunt sparen een 'buffer' an sich..
Ook als je dat bedragje dat je maandeljks spaart om de zoveel tijd weer uitgeeft aan een leuke vakantie of bv nieuwe meubels of een hobby oid, en niet duurzaam op ee rekning behoud.
Imho is bv het hebben van een direkt beschikbare 'buffer' van > 15-20K voor de meeste mensen eigenlijk eerder te ruim, als deze mensen echter ook 500 euro per maand terzijde kunnen leggen, kunnen ze altijd een kortlopend krediet opnemen en relatief snel afbetalen.


Zeker als iemand een overwaarde in zn hypotheek heeft en ook andere spaarvormen waar een stuk vermogen staat dat misschien niet direkt toegankelijk is, maar op termjn wel vrij kan komen (bv in 3 of 6 maanden op te nemen is)...

In mijn opinie is de allerbelangrijkste 'buffer' het bedrag dat iemand per maand terzijde kan leggen; dat niet opgaat aan vaste lasten en consumptie en ook geen tijdelijke/eenmalige inkomst is...
Qua financiele draagkracht is het structureel laten dalen van je vaste lasten met 50 euro effectiever dan eenmalig bv 2000 euro in de lotto winnen

[NiGeLaToR]

Wij begonnen 5 jaar terug met een 125% hypotheek en maandlast van 2800,- per maand.
Inmiddels zijn we in de buurt van de < 100% (dus einde risico opslag á 0,5%!) en hebben we met aflossen en deels oversluiten een maandlast van 2.000,-.
Zoals het er nu naar uitziet zijn we over 17 jaar 69% hypotheekvrij (23 jaar na aankoop woning), maar aangezien het aflossen spoedig gaat denk ik dat we wellicht zelfs > 80% van onze schulden kwijt zijn (de eerste 19% is er eind dit jaar af, los van een spaarpot twv 50% die dus over 17 jaar aflost).

En dit zonder al te veel comfort in te leveren. Sterker nog, die 800,- (bruto) per maand die we niet meer hoeven te betalen hebben we elke maand al als 'winst'. Doel: begin 50 zijn en dan hypotheekvrij/arm, zodat we ruim voor ons pensioen kunnen genieten van een pre-pensioen.

Dus nee, ik denk dat oneindig lang een hypotheek aanhouden 'omdat het weinig uitmaakt' niet echt handig is, maar wat al door velen is uitgelegd - je moet een goede combi vinden voor jouw situatie. Daarbij moet je het ook nog eens prettig vinden om voor een paar procent rendement allerlei zaken te gaan regelen - terwijl sommigen gewoon beter af zijn met een periodieke storting.

Verder ben ik blij dat de consensus wel is dat je uiteindelijk af zult moeten lossen. Daar kunnen vol van onze ouders en Henk Krol stemmers nog wat van leren

[ Voor 9% gewijzigd door NiGeLaToR op 10-01-2017 11:02 ]

[PCJR]

bvbal79 schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 10:40:
[...]


Hoe koop je met een hypotheek van 150k een woning van 210k. veel eigen geld? Dan is het toch eigenlijk hetzelfde, alleen jij hebt in principe bij start al die 10K al afgelost, waar andere gewoon en hypotheek comform hun huizwaarde hebben genomen.En van 210k naar 280K ben ik ook wel benieuwd en hoe je dat gefinancieerd hebt (want 70K waarde stijging op 210 is best veel). Maakt voor mij dat je een gewoon een situatie hebt die niet voor anderen eigenlijk geld geldt.

Klopt, voor iedereen is de situatie weer anders inderdaad. Hoop eigen/samen/ geld erin gestoken zoals je al had gegokt. 70k erbij is alles wat nodig was om het huis"af" te maken. Leuke is dat de verkoopprijs exact ook deze totale waarde heeft, dus dat is vrij gunstig. Ik laat alles fijn zo lopen en ga komende jaren verder niet aflossen, ook gezien de komende uitgaven dus.

[BroederM]

RM-rf schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 10:50:
[...]

Dit snap ik niet helemaal, bedoel je dat je die lening als een soort van vermogen ziet?
Wie leent daar van wie, lenen jullie geld van de ouders van je partner?

Ik denk dat als je een lening hebt lopen, je altijd moet streven deze weer af te lossen, ook onderhandse leningen aan familieleden... (misschien juist des te meer dat soort leningen).
de 'normale' situatie is dat je dan ook uitstaande kredieten kunt aflossen, met je normale maandelijkse inkomen.

Lening is een lening, wij hebben dit schriftelijk vast gelegd. We wilde dit zelfs bij de notaris doen maar deze vertelde dat een document rechtsgeldig is als deze door alle partijen is ondertekend met een datum.

In geval van nood als onze buffer 10.000 op is hebben mijn schoonouders liever dat we tijdelijk niet aflossen of zelfs het al opgespaarde/afgeloste geld aanbreken dan dat we een lening bij de bank nemen.

[RM-rf]

BroederM schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 11:21:
[...]


Lening is een lening, wij hebben dit schriftelijk vast gelegd. We wilde dit zelfs bij de notaris doen maar deze vertelde dat een document rechtsgeldig is als deze door alle partijen is ondertekend met een datum.

In geval van nood als onze buffer 10.000 op is hebben mijn schoonouders liever dat we tijdelijk niet aflossen of zelfs het al opgespaarde/afgeloste geld aanbreken dan dat we een lening bij de bank nemen.

maar het is dus gewoon een schuld bij je (schoon-)ouders?

om eerlijk te zijn, ik vind het een slechte argumentatie om te stellen dat je kunt 'bezuinigen' door een aflossing uit te stellen, dat is juist een erg gevaarljke denkwijze en kan tot een schuldspiraal leiden (het opstapelen van schulden door het niet aflossen en soms erbij te lenen).
Of je nu een schuld bij familie hebt of bij een bank is daarbij imho irrelevant: schuld=schuld.

bv een schuld hebben van 10K en ook een buffer van 10K is een financiele positie hebben waarin je vermogen die schuld ook weer opheft...
dat kan slim zijn als bv het rendement op dat vermogen hoger is dan de rente die je betaald over de schuld.
Als je echter slechts 0.5% over dat spaargeld krijgt maar wel 2% over je schuld betaald, verlies je dus erop:

Dan lijkt het me zinniger die schuld af te bouwen, dan dat spaargeld (of Buffer) te laten groeien


Wat volgens mij eigenlijk vooral belangrijk is, is of je de ruimte zou hebben eventueel tijdelijk meer schuld op te nemen (en dan ook te besluiten gelijk meer van je maandlasten aan aflossing daarvan te spenderen)...
Als je bv genoeg dekking en draagkracht hebt om bij te lenen (bv een overwaarde op een hypotheek hebben kan een goede basis hiervoor zijn, zelfs als je er geen HRA over kunt ontvangen bljft de hypotheekrente erg laag)...
Zoiets verringd ook de noodzaak een groot vermogen aan buffer direkt beschikbaar te houden (in plaats daarvan kun je bv kiezen zulk een spaarvermogen wat vaster te beleggen wardoor het niet meer direkt opneembaar is, maar je er wel een groter rendement uit kunt halen).


Volgens mij is de truc echter altijd, los overall meer af dan dat je aan schuld opbouwt (of die schuld nu bij een bank is of onderhandse schulden).
Tijdelijk schulden maken is niet slecht, mits je deze ook maar weer afbetaald en de aflossing meerekent in het maken van die schuld

[Krisp]

Ik heb me tot nu toe vergist in het forum. Deze krijgt even een duwtje naar PFSL.

*WV -> PFSL

[Tripl3 D]

Het ligt er ook aan of je voor de maximale hypotheek gaat.
Ik weet niet hoeveel mensen de rente voor 30 jaar vastzetten, maar volgens mij gaan de meesten voor 10 jaar rentevast. Met die lage rentes van nu ~2% kun je veel meer lenen.

Ik ben ook voor het maximale gegaan, maar heb mezelf opgelegd om maandelijks 250 euro opzij te leggen om extra af te kunnen lossen. Als dan over 10 jaar mijn rentevaste periode afloopt en de rente is 4, 5, 6% of meer dan druk ik wel de maandelijkse lasten na die 10 jaar doordat ik al flink afgelost heb.
Ik vrees namelijk dat veel mensen over 10 jaar in de problemen komen als ze dit in een soortgelijke situatie niet doen.

[Metaalhoofd]

In ons geval hebben we een hypotheek waarvan een deel nog aflossingsvrij is. Ook staat onze hypotheek 'onder water' (hogere hypotheek dan woningwaarde), dus wij hebben besloten om komende jaren te proberen het aflossingsvrije deel voor een groot deel af te lossen. (we komen niet in aanmerking voor NHG)

Of dat met hypotheekrente aftrek etc het meest efficiënt is, weet ik niet, maar we willen over x-aantal jaar kunnen verhuizen zonder rest-schuld.

Met de lage rentes op onze spaarrekeningen denk ik dat we uiteindelijk geld besparen door het aflossingsvrije deel versneld af te lossen ipv dat we een grote spaarbuffer opbouwen.
Uiteraard is het een lastige afweging hoeveel spaarbuffer we nodig hebben tov de wens om hypotheek terug te dringen

[ Voor 25% gewijzigd door Metaalhoofd op 10-01-2017 13:01 ]

[Krisp]

Of het aflossen van een hypotheek slim is, hangt volledig af van je persoonlijke omstandigheden en toekomstdromen. Maar als het kan, zou ik het altijd doen:
[list]• Het is gegarandeerd rendement. Bovendien ligt het rendement -voor hogere hypotheken zonder NHG- vaak wat hoger doordat risico-opslagen verdwijnen. Je als je hypotheek 0,5% toeslag heeft zoals hierboven, dan levert het aflossen van 1/5 van de hypotheek de oude rente + 2% op (minus aftrek van HRA). Zeker voor oudere hypotheken waar de rente 3,5% of hoger ligt, tikt dat hard aan voor gegarandeerd rendement.
• Je maandlasten dalen. Zeker als je een gezin hebt, is elke euro die je bespaart mooi meegenomen.
• Er is minder geld op de wereld. Dit is een meer ideologisch argument, maar de beste manier om het huidige beleid van de ECB te bestrijden is wat mij betreft door vooral geen liquide middelen te hebben.

Natuurlijk zijn er wel een aantal randvoorwaarden: je moet uiteraard een goede buffer aanhouden, maar op een gegeven moment loont aflossen evenmin. Als je rente onder de 2% zit, is aflossen niet de meest optimale optie. Anderzijds: als je (om wat voor reden dan ook) het geld niet wilt investeren (op de beurs of daarbuiten), kan het zelfs voor die percentages gunstig zijn.

Ik heb op die reden zo veel mogelijk afgelost totdat ik in de laagste renteklasse zat (zonder opslag). Ik ga pas weer extra aflossen als ik (vrijwel) geen HRA meer krijg. Dat is wanneer de rente lager is dan het eigenwoningforfait. Dan gaat het ook vrij snel.

Tripl3 D schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 12:56:
Ik ben ook voor het maximale gegaan, maar heb mezelf opgelegd om maandelijks 250 euro opzij te leggen om extra af te kunnen lossen. Als dan over 10 jaar mijn rentevaste periode afloopt en de rente is 4, 5, 6% of meer dan druk ik wel de maandelijkse lasten na die 10 jaar doordat ik al flink afgelost heb.
Ik vrees namelijk dat veel mensen over 10 jaar in de problemen komen als ze dit in een soortgelijke situatie niet doen.

Het zou zo fijn zijn als meer mensen dit doen. Je bent niet alleen in staat om de maandlast bij te stellen, maar ook gewend om met 250 euro minder rond te komen, waardoor een eventuele stijging in maandlasten ook geen probleem is.

[nihilissimis]

Het rekensommetje is vrij simpel.

Bij aflossen bespaar je de netto rente (dus minus de HRA).

Bij sparen of beleggen levert het de netto rente (of rendement) op (dus minus de VRH)

Als het een meer oplevert (per periode) dan het ander is dat dus de voordeligste keuze. Je kunt met het belegde / gespaarde geld immers aan het eind van de periode weer je hypotheek aflossen.

Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
10.000 euro beschikbaar, geheel in 1e schijf voor vermogensbelasting
hypotheekrente 3%
HRA tegen 52%
Spaarrente 0,6%
Beleggingsrendement 5%

Aflossen levert op: 10.000 * 3% * (100% - 52%) = 144 EUR netto per jaar aan rentebesparing (EW forfait buiten beschouwing gelaten)

Sparen levert op: 10.000 * ( 0,5% - 0,87%) = -37 EUR netto per jaar

Beleggen levert op: 10.000 * ( 5% - 0,87%) = 413 EUR netto per jaar

Beleggen lijkt dus de voordeligste keuze, mits het reele rendement ruim boven potentiele besparing van aflossen zit. Maar daar zit natuurlijk wel een risico aan vast. Als je een horizon van > 10 jaar hebt zou je dat voor lief kunnen nemen.

[koentje3]

RM-rf schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 10:50:
[...]

In mijn opinie is de allerbelangrijkste 'buffer' het bedrag dat iemand per maand terzijde kan leggen; dat niet opgaat aan vaste lasten en consumptie en ook geen tijdelijke/eenmalige inkomst is...
Qua financiele draagkracht is het structureel laten dalen van je vaste lasten met 50 euro effectiever dan eenmalig bv 2000 euro in de lotto winnen

Daar ben ik het echt volledig mee eens. Dat is ook precies de reden waarom ik versneld mijn studieschuld heb afbetaald. Ik betaalde iedere maand €50 terwijl het een bedrag was wat ik in principe ook gewoon kon afbetalen (+/- 5000 euro). Ondanks dat het misschien rationeel gezien niet de beste keuze is (misschien kost het me zelfs een paar tientjes), ben ik erg blij dat ik de komende 9,5 jaar geen 50 euro per maand meer bij de vaste lasten heb. Dat maakt het eventueel aflossen op de hypotheek ook weer een stuk makkelijker.

[koentje3]

nihilissimis schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 15:32:

Beleggen levert op: 10.000 * ( 5% - 0,87%) = 413 EUR netto per jaar

Beleggen lijkt dus de voordeligste keuze, mits het reele rendement ruim boven potentiele besparing van aflossen zit. Maar daar zit natuurlijk wel een risico aan vast. Als je een horizon van > 10 jaar hebt zou je dat voor lief kunnen nemen.

Mits je een rendement haalt van 5% natuurlijk. Niemand heeft een glazen bol en je moet dus ook wel tegen de risico's van beleggen kunnen. Want voor hetzelfde geld staat de AEX volgend jaar weer een stuk lager en heb je zelfs met ETF's een rendement van -5%

[assje]

nihilissimis schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 15:32:
Aflossen levert op: 10.000 * 3% * (100% - 52%) = 144 EUR netto per jaar aan rentebesparing (EW forfait buiten beschouwing gelaten)

Nogmaals, bij een rente van 3% is in de 52% schijf is de effectieve HRA maximaal 35-40% (bij een LTV t.o.v. WOZ van 120% (!) zie post hierboven). Afbeelding in die post is zelfs nog iets te zonnig, in 2017 is HRA percentage maximaal 50% ipv 50,5%.

Sorry dat ik dit blijf herhalen maar de incorrecte "rente gedeeld door twee" vuistregel is enorm hardnekkig. Vroeger met een 130% LTV aflossingsvrije hypotheek tegen 7% werkte dat wel maar nu echt niet meer.

[CaLeX]

nihilissimis schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 15:32:
Het rekensommetje is vrij simpel.

Bij aflossen bespaar je de netto rente (dus minus de HRA).

Bij sparen of beleggen levert het de netto rente (of rendement) op (dus minus de VRH)

Als het een meer oplevert (per periode) dan het ander is dat dus de voordeligste keuze. Je kunt met het belegde / gespaarde geld immers aan het eind van de periode weer je hypotheek aflossen.

Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
10.000 euro beschikbaar, geheel in 1e schijf voor vermogensbelasting
hypotheekrente 3%
HRA tegen 52%
Spaarrente 0,6%
Beleggingsrendement 5%

Aflossen levert op: 10.000 * 3% * (100% - 52%) = 144 EUR netto per jaar aan rentebesparing (EW forfait buiten beschouwing gelaten)

Sparen levert op: 10.000 * ( 0,5% - 0,87%) = -37 EUR netto per jaar

Beleggen levert op: 10.000 * ( 5% - 0,87%) = 413 EUR netto per jaar

Beleggen lijkt dus de voordeligste keuze, mits het reele rendement ruim boven potentiele besparing van aflossen zit. Maar daar zit natuurlijk wel een risico aan vast. Als je een horizon van > 10 jaar hebt zou je dat voor lief kunnen nemen.

Het ene sluit het andere natuurlijk niet uit.

Qua beleggen zou ik nooit in een keer instappen maar periodiek aankopen. Met bovenstaande getallen zou ik ~7.5k aflossen en elke maand voor 250 euro op de beurs (een ETF) gaan zitten.
En volgend jaar nog eens kijken of het bevalt.

[Tsurany]

Je kan prima met een initieel bedrag instappen. Dit periodiek gaan doen zonder initiële inleg betekent dat je alsnog de markt probeert te timen (verwachten dat hij nog gaat dalen). Zeker als het om lange termijn gaat kan je prima een initiële investering doen en daarna periodiek bijkopen.

[RM-rf]

koentje3 schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 15:36:
[...]


Daar ben ik het echt volledig mee eens. Dat is ook precies de reden waarom ik versneld mijn studieschuld heb afbetaald. Ik betaalde iedere maand €50 terwijl het een bedrag was wat ik in principe ook gewoon kon afbetalen (+/- 5000 euro). Ondanks dat het misschien rationeel gezien niet de beste keuze is (misschien kost het me zelfs een paar tientjes), ben ik erg blij dat ik de komende 9,5 jaar geen 50 euro per maand meer bij de vaste lasten heb. Dat maakt het eventueel aflossen op de hypotheek ook weer een stuk makkelijker.

klopt,
maar ik zou wel willen toevoegen dat ik zelf ook een voorstander ben van een én-én-, en niet een of-of houding; qua aflossing schulden en opbouwen van spaarvermogen.

Niet enkel aflossen op die ene schuld en niks doen aan vermogensopbouw ergens anders en ook niet alles zetten op het afbetalen van bv een hypotheek; maar het geld dat je daarvoor nodig hebt vrijmaken door geen andere vermogensopbouw te doen.


ikzelf zou er bv voor kiezen als je bv 500 euro per maand overhoud, hiervan dan bv 200 te stoppen in het versneld aflossen van de studieschuld, 200 in een andere beleggingsvorm gericht op vermogensopbouw, en misschien te kiezen 100 te leggen in een spaarpotje dat je bv benut voor leuke vakanties of hobbies of impulsieve uitgaven; (geen vermogensopbouw maar gewoon leuke dingen ermee doen)


Het voordeel is dat als het je ooit eventjes tegenzit, je die 500 euro altijd als vast regelmatig bedrag zou kunnen 'vrijmaken' .. Het is geen verplichtte vaste last, maar een vrij besteedbaar iets.
Effectief is het bv mogelijk daarmee ook op de korte termijn 5500 te lenen en binnen een jaar die schuld ook weer gelijk af te betalen , en als bv je een auto nodig hebt oid is dat evengoed een vorm van een 'buffer'.
(wel valt n die tijd dan het extra aflossen van die schuld weg en vermogensopbouw)


Vooral een reservering voor bv 'leuke uitgaven, vakanties e.d. vind ikzelf ook iets dat mensen niet moeten vergeten.
hoezeer het ook belangrijk is geld te sparen voor een later moment, is het evengoed erg winstgevend nu ook al veel prettige ervaringen te sparen voor een later moment, die heb je soms nog harder nodig

[Anoniem: 677216]

Tsurany schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 16:18:
Je kan prima met een initieel bedrag instappen. Dit periodiek gaan doen zonder initiële inleg betekent dat je alsnog de markt probeert te timen (verwachten dat hij nog gaat dalen). Zeker als het om lange termijn gaat kan je prima een initiële investering doen en daarna periodiek bijkopen.

Juist niet. Verwacht je dat de markt stijgt, stap je nu volledig in. Verwacht je dat de markt daalt, stap je nu helemaal niet in.
Door gespreid in te stappen verklein je zowel risico als rendement (die twee zijn immers gelinkt). Juist omdat je niet weet wat de markt gaat doen.

[MisterBlue]

Ik heb lage hypotheeklasten van nog geen 435 bruto per maand met een rente van 1,8% en 80% LTV. Dit is misschien een vijfde van mijn maandinkomen.
Extra aflossen levert mij niet zoveel op, terwijl extra liquide middelen me wel meer mogelijkheden bieden. Ik kan nu meer dan een jaar zonder inkomen leven en mijn hypotheek blijven aflossen. Heb startkapitaal om een eigen bedrijf te beginnen of ik kan een jaartje gaan reizen.
Voor mij dus reden om niets extras af te lossen.

[ Voor 5% gewijzigd door MisterBlue op 11-01-2017 07:41 ]

[Maverick]

Anoniem: 677216 schreef op dinsdag 10 januari 2017 @ 18:55:
[...]

Juist niet. Verwacht je dat de markt stijgt, stap je nu volledig in. Verwacht je dat de markt daalt, stap je nu helemaal niet in.
Door gespreid in te stappen verklein je zowel risico als rendement (die twee zijn immers gelinkt). Juist omdat je niet weet wat de markt gaat doen.

Je beschrijft hier dé manier om snel je geld te verliezen. Jouw vermogen om te voorspellen wat de markt doet (op korte termijn) is net zo goed als je vermogen om te voorspellen of het balletje op rood of zwart valt op de roulette tafel. Ook al zijn een hoop mensen overtuigd van het tegendeel.
Is natuurlijk ieders keuze maar gespreid instappen reduceerd je risico enorm (uiteraard lever je wel potentieel rendement in)