Huis kopen en dan verhuren rendabel?

[MarcelGo]

Ik heb wat topics gelezen maar vraag me toch nog wel het e.e.a. af...

Situatie schets:

Huidige woning onverwacht snel verkocht en we moeten ruim een jaar wachten op onze nieuwbouw woning.
De meest voor de hand liggende optie is een huurwoning in de vrije sector, zal ongeveer 900 euro p/mnd zijn.

Optie:

Wat goedkoper huis kopen (Almere) zeg ongeveer 175.000 euro en na een jaar gaan verhuren voor ongeveer 850 euro p/mnd. (eigen geld hiervoor gebruiken ipv lage rente op spaarrekening) De huuropbrengst is gelijk een aanvullend pensioenpotje.

Eenmalige besparing grofweg 11000 euro aan huur minus wat (4000) onvermijdbare kosten=7000 euro
Huur inkomsten 10 maal 850=8500 (10 ivm leegstand en bemiddelingskosten onderhoud e.d.)
Belasting is 1,2% maal 175.000=2100 plus OZB ongeveer 1000?
Netto is dat ongeveer 5400 euro op een investering van 175000=3,1%

Lijkt wel een redelijke deal ten opzichte van spaarrente?

Ik zal wel het nodige over het hoofd zien....

[t_captain]

Ik denk dat je berekening wel okee is. Je schat met geove marges, maar houd wel rekening met de juiste posten.

Resteert 1 zorg: je neemt het koersrisico op de Almeerse woningmarkt en een risico op slechte huurders. Beide risico's zonder spreiding. Is 3.1% voldoende rendement voor die risico's?

[Roenie]

- Hypotheek staat waarschijnlijk geen verhuur toe (eigen geld dan geen probleem en aangezien je VRH rekent neem ik aan dat je het uit eigen middelen financiert).
- Risico wanbetaling of vandalisme
- 3000 euro kosten lijkt me aan de lage kant. Alleen de overdrachtsbelasting is al meer. Dan moet je ook nog langs de notaris
- Inkomstenbelasting over de opbrengst?

[ Voor 12% gewijzigd door Roenie op 16-08-2016 21:48 ]

[MarcelGo]

Slechte huurders is wel een pijnpunt, maar ik dacht het verhuren via een buro te doen die rekenen ongeveer 1 maand huur per jaar maar doen dan een serieuze screening
Het rendement is niet erg hoog als je de risico's bekijkt maar er zit ook een kansje op stijging woningprijzen in, daarnaast bespaar ik aan huur grofweg 7000 euro dat is snel verdiend ;-)
Over de opbrengst betaal je geen inkomstenbelasting dat is de 1,2% vermogens rendement heffing
Je hebt gelijk 4000 euro voor de aanschaf is waarschijnlijk realistischer...(aangepast)

[ Voor 17% gewijzigd door MarcelGo op 16-08-2016 22:03 ]

[President]

4000 voor de aanschaf? Belasting 2%, hypotheek/makelaar/whatever, huis opknappen, etc. Je bent positief!

Maar uiteindelijk komt het neer op het risico dat je bereidt bent te nemen. Verhuren is rendabel, maar er zijn veel factoren welke uiteindelijk het verschil maken tussen winst, gelijk of verlies. Daar kunnen we weinig over zeggen, zoals de hoogte van je spaarrekening, je buffer, etc.

[Spectaculous]

MarcelGo schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 21:59:
Slechte huurders is wel een pijnpunt, maar ik dacht het verhuren via een buro te doen die rekenen ongeveer 1 maand huur per jaar maar doen dan een serieuze screening
Het rendement is niet erg hoog als je de risico's bekijkt maar er zit ook een kansje op stijging woningprijzen in
Over de opbrengst betaal je geen inkomstenbelasting dat is de 1,2% vermogens rendement heffing

Je moet ook kosten aan het huis meerekenen in je uitgaven. Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor heel wat kosten en niet de huurder. Een deel daarvan zit natuurlijk in je verzekering, maar een deel ook niet. Voorbeeld daarvan is reparaties of vervanging van een HR ketel, duur grapje. Of het vervangen van een dakgoot, idem. (voor lijst zie hier: https://www.rijksoverheid...oord/onderhoud-huurwoning). Ik weet niet hoe handig jij zelf bent, maar als je 2x per jaar een klusjesman / elektricien weet ik het moet betalen dan verdampt je winst snel (de huurder heeft daar immers recht op als er iets loos is en als dat niet met eigen geld is eis je dat wat sneller op dan in je eigen huis waar je het zelf moet betalen bij niet zo extreem erge zaken)

Verwacht niet in 20 jaar je aankoop terug te verdienen. Goed, je houd de waarde van de woning natuurlijk ook, dus zodra je die verkoopt heb je (hopelijk) meer terug dan wat je ervoor hebt betaald, maar houd er bijv. wel weer rekening mee dat als jij er een huurder in hebt zitten jij de woning alleen maar kan verkopen met huurder, een koper vinden is dan een stuk moeilijker.

Als je je geld toch voor 20 jaar vast wil zetten dan kan je ook kiezen voor deposito sparen, op 10 jaar vang je al 1,7% rente. Als jij aanbied dat je het wel 20 jaar vast wil zetten dan zal dat gerust boven de 2% uitkomen, vrij risicoloos.

[MarcelGo]

Tja ik wil een huis waar ik zo in kan, doe de aankoop zelf hoef geen taxatie en financiering dus reken eigenlijk alleen overdrachtsbelasting en notariskosten eigendomsakte....

[StevenK]

In de basis: ja, dat zie je goed. Als je met eigen geld dat kunt financieren, is het reëel te verwachten rendement op lange termijn een stuk beter dan de spaarrente.
Daar tegenover staan de beslommeringen die je hebt als je een keer slechte huurders treft of gewoon pech hebt met het onderhoud. Maar dat risico is ook juist de charme van zo'n opzet: tegenover het veel betere rendement staat enig risico.
Grootste nadeel is dat je niet meer makkelijk vrij over je geld kunt beschikken.

[MarcelGo]

Spectaculous schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 22:07:
[...]


.....

Verwacht niet in 20 jaar je aankoop terug te verdienen. Goed, je houd de waarde van de woning natuurlijk ook, dus zodra je die verkoopt heb je (hopelijk) meer terug dan wat je ervoor hebt betaald, maar houd er bijv. wel weer rekening mee dat als jij er een huurder in hebt zitten jij de woning alleen maar kan verkopen met huurder, een koper vinden is dan een stuk moeilijker.

....

Ik begrijp dat er meer bij komt kijken en een groot gedeelte van het onderhoud kan ik zelf maar ik wil er niet meteen mee beginnen en zoek een nette woning....
Ook hoef ik niet mijn investering terug te verdienen omdat ik redeneer dat ik kan verkopen nadat een huurder er uit is...mocht ie jaren blijven zitten loopt mijn rendement nog wat op omdat ik geen leegstand maanden heb...

[Ray]

is dat geld daadwerkelijk eigen geld of is dat (deels) verkoopwinst van de oude woning ?

indien dat zo is dan is het een EWR en in hoeverre heb je daarmee rekening gehouden bij de financiering van de nieuwe woning ?

[MarcelGo]

Ray schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 22:15:
is dat geld daadwerkelijk eigen geld of is dat (deels) verkoopwinst van de oude woning ?

indien dat zo is dan is het een EWR en in hoeverre heb je daarmee rekening gehouden bij de financiering van de nieuwe woning ?

We hebben het goed gedaan (of geluk gehad...) en waarschijnlijk voor beide huizen geen hypotheek nodig...

[CeesKees]

Ik zou dan eerder kijken naar een pand(je) in Amsterdam, Utrecht of Haarlem.

Een woonlaag moet bij de aankoop bewoonbaar zijn, de rest maakt niet veel uit.
Je woont er een periode in, betrekt je nieuwe woning, maakt er per woonlaag een appartement in (of meerdere studio's) en verhuurt deze.

Dat is veel meer rendabel dan een woning, als je het mij vraagt.

[GoldenSample]

MarcelGo schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 21:59:
Slechte huurders is wel een pijnpunt, maar ik dacht het verhuren via een buro te doen die rekenen ongeveer 1 maand huur per jaar maar doen dan een serieuze screening
Het rendement is niet erg hoog als je de risico's bekijkt maar er zit ook een kansje op stijging woningprijzen in, daarnaast bespaar ik aan huur grofweg 7000 euro dat is snel verdiend ;-)
Over de opbrengst betaal je geen inkomstenbelasting dat is de 1,2% vermogens rendement heffing
Je hebt gelijk 4000 euro voor de aanschaf is waarschijnlijk realistischer...(aangepast)

Lol wat krijg je met die 'serieuze screening'? In mijn ervaring stelt dat niet bijster veel voor. (Standaard contractje hier, loonstrookje daar, rekenafschriftje zus). Zeker gezien de krapte op de woningmarkt raak je een hut zelfs in een treurstad als Almere zo kwijt/verhuurd. Snap een klauwtje dat er tussen zit af te ronden niet zo eigenlijk. Tuurlijk het is makkelijk maar voor bijna 1k netto kan ik een hoop doen.

[CeesKees]

Gewoon twee maanden borg. Dan is je verlies niet zo groot mocht het er op aankomen.

[MarcelGo]

CeesKees schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 22:21:
Ik zou dan eerder kijken naar een pand(je) in Amsterdam, Utrecht of Haarlem.

Een woonlaag moet bij de aankoop bewoonbaar zijn, de rest maakt niet veel uit.
Je woont er een periode in, betrekt je nieuwe woning, maakt er per woonlaag een appartement in (of meerdere studio's) en verhuurt deze.

Dat is veel meer rendabel dan een woning, als je het mij vraagt.

Misschien wel rendabeler, alleen heb ik het startkapitaal niet en wil er niet voor lenen...daarnaast mis ik dan het eerste jaar mijn eigen huur uitsparen...

En ja de borg lost een gedeelte van de risico's op...

[ Voor 4% gewijzigd door MarcelGo op 16-08-2016 22:29 ]

[Ray]

MarcelGo schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 22:18:
[...]

We hebben het goed gedaan (of geluk gehad...) en waarschijnlijk voor beide huizen geen hypotheek nodig...

Als je dergelijke bedragen liquide hebt dan loont het zich vaak wel eens met een goede vermogensplanner te gaan praten. Vastgoed is dan een optie maar er zijn ook andere wegen. Populair is onderhandse hypotheekverstrekking op dit moment bijvoorbeeld.

Afhankelijk van je inkomen kan het dan zelf interessant zijn mogelijk een deel vd nieuwe woning wel te financieren en toch een beter rendement te halen.

[Pizza_Boom]

CeesKees schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 22:26:
Gewoon twee maanden borg. Dan is je verlies niet zo groot mocht het er op aankomen.

Als je zoiets krijgt zoals hier in de regio wel eens gebeurt is, ben je er met 20 maanden huur als borg nog niet. Gaten in de muren, kozijnen kapot, alles gesloopt en uitgeleefd. Had een wietplantage ingezeten.

[chrisborst]

Bedenk wel dat bij verhuren je ook mogelijk een hoop extra gezeur erbij krijgt. Je wilt niet weten wat voor horror verhalen je te horen krijgt van mensen die hun huis verhuren. Dus zelf als het je geld oplevert is het de vraag of je de energie in het beheer van je huis wil steken.
Ik woon zelf ik Delft en daar zie je dat veel mensen als investering een huis kopen en daar studenten in stoppen. Die leveren in verhouding veel meer op want je kan prima 350 euro per kamer vragen. Ik zie op funda wel huizen voorbij komen van rond de 175K die dan per maand zo'n 1500 a 1750 euro aan huur opleveren (belastingvrij).

Wat Ray al zegt, kijk of je niet je nieuwe woning kan financieren en dan geld in een goede belegging kan stoppen. Bakstenen zijn een mooie manier om VHR te ontlopen en zo belastingvrij te sparen maar het zit wel vast in stenen.

[bartvb]

Wat Ray zegt; let goed op je eigen woning reserve. Dat kan nogal invloed hebben op je nieuwe hypotheek.

Als je nog een hypotheek moet afsluiten dan levert een woning die je verhuurt waarschijnlijk ook een probleem op. De bank ziet zo'n woning niet zomaar als vermogen en de huurpenningen worden over het algemeen niet aangemerkt als inkomen.

Kortom; als je de financiering van je nieuwe woning nog niet 100% rond hebt doe dan heel voorzichtig.

Als je toch gaat verhuren; een appartement verhuurt over het algemeen makkelijker. Onderhoud zit in de VVE en geen tuin hebben scheelt een hoop (potentieel) gedoe. Overigens hoor je idd regelmatig horrorverhalen over verhuur maar vooral omdat normale huurders erg weinig sappige verhalen opleveren... In de meeste gevallen gaat het verhuren gewoon goed.

[MarcelGo]

Het probleem is dat zo'n beetje alle andere vormen van rendement nastreven ook behoorlijke risico's met zich meebrengen. Ik zoek dus eigenlijk een laag risico rendement van ongeveer het dubbele van een langere termijndeposito

Daarnaast zoek ik ook nog woonruimte voor een jaar en dacht die 2 mooi te kunnen combineren...

[Ray]

zoals ik al zei onderhandse hypotheek verstrekking levert een goed rendement met relatief weinig risico. Ik zie dat nu vooral bij voornamelijk ouderen met best veel overwaarde (dus laag risico) die vanwege de wetgeving aflosvrij niet kunnen lenen (LTI)

die willen best 4% betalen voor zeg 50K om het huis nog een te vernieuwen.

zo zijn er nog veel meer voorbeelden, vooral voor "kleinere" leningen die best rendabel kunnen zijn.

een vriend doet wel in vastgoed maar duitse appartementen. die koop je ook rond de 50K. hij maakt daar zo'n 6%

dus zoals ik zei praat een keer met iemand die kennis van zaken heeft op de verschillende gebieden en wellicht dat daar iets voorbij komt wat je aanspreekt

[Gentry]

Leuk idee dat zeker rendabel kan zijn.
Mijn ervaring is dat het echt valt of staat met de huurders die je hebt. Zoals GoldenSample al zei moet je daarbij niet te veel verwachten van een screening van de makelaar, die is al lang blij als er weer iemand geplaatst is. Doe zelf grondig onderzoek naar de huurders, als je er geen goed gevoel bij hebt: niet doen, zoek dan liever wat langer. Twee maanden borg is niets bij de reeds aangehaalde horrorhuurders nog los van het feit dat het bijzonder lastig is om ze er weer uit te krijgen. In dat kader zou ik ook nog naar locatie kijken. Almere? Kies wellicht een vrij nieuw of goed onderhouden pandje in één van de grote steden. Waardevaster en een groter verhuurpotentieel.

[Krankenstein]

Er wordt in dit topic meerdere keren gerefereerd naar een woning in bijv. Utrecht/A'dam omdat het waardevaster zou zijn. Ik vraag me af in hoeverre dit het geval is, de huizenmarkt is daar overspannen en zou op langere termijn best een bubbel kunnen blijken te zijn. Of dat écht zo is kan ik niet inschatten (is ook niet mijn expertise), maar de voortekenen lijken kenmerkend en niet heel anders dan bijv. de eerdere huizenbubbel 10 jaar geleden of de IT-bubbel begin deze eeuw: iedereen rent achter elkaar aan en biedt lachend de hoofdprijs want "het gaat toch alleen maar omhoog".

Just my €0,02.

[RM-rf]

MarcelGo schreef op woensdag 17 augustus 2016 @ 08:38:
Het probleem is dat zo'n beetje alle andere vormen van rendement nastreven ook behoorlijke risico's met zich meebrengen.

Dat is natuurlijk de truc van rendement.. het is een beloning voor een zeker risico dat de verstrekker neemt;
als dat risico hoger is, neemt ook de rente toe die je kunt vragen;

Zo kun je bv relatief hoge rente vangen voor griekse/cypriotische staatsobligaties, terwijl je voor duitse/nederlandse zelf een negatieve rente hebt, daarop moet je dus toeleggen.

belangrijk uitgangspunt is daarbij mischien dat momenteel de absolute 'basisrente' al negatief is...
Financiele instituten die bepaalde bedragen zeker willen stellen, zodat deze ook in een crisis niet verloren gaan of juist dan aangesproken kunnen worden om bv andere kosten te dekken; accepteren een negatieve rente...
daarvor is dat geld wel enigszins 'zeker' tegen grote koers-fluctuatie en zeker koersdalingen.

Voor jouzelf beteklent dat dat de eerste vraag die je jezelf moet stellen is of je die investering van 175K ooit op relatief korte termijn denkt op te moeten 'opnemen'...
of denk je dat je verder zelf genoeg liquiditeit hebt om dat geld enkel als 'extraatje' te zien; en kun je langere periodes uitzitten waar mischien tijdelijk de waarde van die investering teruggegaan is, of je minder inkomsten eruit haalt (de woning enige tijd leegstaat of een huur een maandje wegvalt, zelfs evt. juridische kosten als een hurder huurachterstand heeft of zelf uit de woning gezet moet worden).

Ikzelf denk dat je sowieso moet rekenen dat je naast de aankoopprijs een kleine buffer aan moet houden voor bepaalde onverwachte kosten, bij bv een woning van 175K zou ik zeker een buffer van rond de 8-10K daarvoor in 'reserve' houden (iets meer dan 5% van de aankooopwaarde) die je bij bepaalde plotselingen onderhoudszaken of soms het wegvallen van een maandhuur kunt aanspreken.

[ Voor 13% gewijzigd door RM-rf op 17-08-2016 11:34 ]

[MarcelGo]

Ik verwacht de investering de komende 10 jaar niet liquide te hoeven maken, maar dat valt of staat wel met het rendement. Daarnaast is in mijn specifieke geval het eerste jaar huur "besparing" nog wel een belangrijke factor.

Ik zou ook kunnen kiezen om indien de waarde van de woning een paar procent gestegen is gewoon weer te verkopen na het eerste jaar, zo niet dan alsnog de verhuur in...

[Gentry]

Krankenstein schreef op woensdag 17 augustus 2016 @ 11:19:
Er wordt in dit topic meerdere keren gerefereerd naar een woning in bijv. Utrecht/A'dam omdat het waardevaster zou zijn. Ik vraag me af in hoeverre dit het geval is, de huizenmarkt is daar overspannen en zou op langere termijn best een bubbel kunnen blijken te zijn. Of dat écht zo is kan ik niet inschatten (is ook niet mijn expertise), maar de voortekenen lijken kenmerkend en niet heel anders dan bijv. de eerdere huizenbubbel 10 jaar geleden of de IT-bubbel begin deze eeuw: iedereen rent achter elkaar aan en biedt lachend de hoofdprijs want "het gaat toch alleen maar omhoog".

Just my €0,02.

Helemaal mee eens, maar in het kader van verhuur van een woning zou ik toch liever een woning in een dergelijke stad kiezen. Niet zozeer voor de waardeontwikkeling, want dat is inderdaad een glazen bol, maar meer voor het "aanbod" aan goede huurders. Dus waardevastheid gebaseerd op een stabiele cashflow uit de woning.

[CeesKees]

Ik wees niet naar Utrecht, Haarlem of Amsterdam vanwege de waardevastheid van het onroerend goed, maar vanwege de verhuurbaarheid. Zeg maar wat Gentry hierboven meld.

Daarbij kan het interessant zijn om zo'n pand toch niet (volledig) zelf te financieren, maar dit met een gedeeltelijke vastgoedfinanciering zakelijk te doen (in een BV).

Dan is de rente + nog veel meer zaken aftrekbaar en een investering als deze veel meer rendabel.

[Roenie]

Aan de andere kant, waarom het niet puur als besparing voor de huur zien en na een jaartje proberen te verhuren. Je kunt het altijd nog verkopen.

[RM-rf]

MarcelGo schreef op woensdag 17 augustus 2016 @ 11:35:
Ik verwacht de investering de komende 10 jaar niet liquide te hoeven maken, maar dat valt of staat wel met het rendement. Daarnaast is in mijn specifieke geval het eerste jaar huur "besparing" nog wel een belangrijke factor.

Ik zou ook kunnen kiezen om indien de waarde van de woning een paar procent gestegen is gewoon weer te verkopen na het eerste jaar, zo niet dan alsnog de verhuur in...

De truc met een belegging in vastgoed is dat je altijd wel een enigszins 'renderende' winst kunt behalen als je de vrijheid hebt te kiezen te verkopen op een moment dat je een duidelijk gestegen prijs ervoor kunt vragen...
Normaal zul je hooguit verlies moeten nemen als je 'gedwongen' bent tot een voortijdige verkoop (en in dat geval kan het een extra probleem zijn dat het verkopen van een huis waarin huurders zitten, meestal niet de meeste kopers trekt)..
Meestal kun je over een langere tijd en relatief gegarandeerd rendement wel halen, maar dan moet je het dus bekijken op de lange termijn (minimaal 10 jaar... ge,iddeld is over die tijd een rendement van 2-3% relatief standaard, mits je korte termijn effecten wegdenkt;, en dus niet toevqllig in laagconjunctuur de woning wilt verkopen)

Als je dus erin stapt is er geen 'makkelijk voortijdig uitstappen meer' maar moet je ook het geduld hebben een tijdje uit te kunnen zitten zonder direkt rendement.

Als je dit op de korte termijn wilt doen en gelijk een vast inkomen eruit wilt halen, en snel een vast rendement wuilt kunnen afboeken, zou ik het zeker niet doen;, daarvoor heb je te weinig spreiding en bent puur afhankelijk van die ene woning...
dit is enkel iets dat je moet doen met geld dat je werkelijk in de komende tien jaar weg kutn en wilt leggen...


Natuurlijk heb je altijd de mogelijkheid dat als er eopeens een goed bod zou komen, je de boel in en jaar al weer doorverkoopt en dan een goede winst zou maken (al bettwijfel ik hoe reel zulk een verwachting is)... zolang jedaar maar niet op gaat hopen

[ Voor 9% gewijzigd door RM-rf op 17-08-2016 12:14 ]

[Theorri]

Zelf onlangs een huis gekocht voor de verhuur en zie niet in waarom je geen 3,1% rendement zou kunnen halen.

850 euro huur per maand voor een huis van 175k is prima. Je zit in de vrije sector en in deze prijsklasse (net boven de vrije sectorgrens) is er in het algemeen een tekort aan woningen, hoewel ik de markt in Almere niet ken. Laat je hier door een verhuurmakelaar over adviseren.

Zoals anderen al hebben gemeld, reken het goed door, reserveer 15 procent van de huur voor kosten en laat potentiële huurders door een professionele partij screenen. Wat voordelen tov sparen, je hoeft maar 85% van de woz-waarde bij box 3 op te tellen en je mag jaarlijks de huur jaarlijks indexeren met de inflatie.

Nadelen? Naast de te investeren tijd zit je geld goed vast. Een huis met een huurder erin is 15 procent minder waard, en de enige partijen aan wie je het huis zou kunnen verkopen zijn dan ook collega vastgoedbeleggers. Als je het geld lange tijd vast wilt zetten is vastgoed een prima investering, wil je op korte termijn winst maken zou ik het afraden.

[ Voor 20% gewijzigd door Theorri op 17-08-2016 17:33 . Reden: Typo ]

[MarcelGo]

Theorri schreef op woensdag 17 augustus 2016 @ 12:40:
Zelf onlangs een huis gekocht voor de verhuur en zie niet in waarom je geen 3,1% rendement zou kunnen halen.

850 euro huur per maand voor een huis van 175k is prima. Je zit in de vrije sector en in deze prijsklasse (net boven de vrije sectorgtens) is er in het algemeen een tekort aan woningen, hoewel ik de markt in Almere niet ken. Laat je hier door een verhuurmakelaar over adviseren.

Zoals anderen al hebben gemeld, reken het goed door, reserveer 15 procent van de huur voor kosten en laat potentiële huurders door een professionele partij screenen. Wat voordelen tov sparen, je hoeft maar 85% van de woz-waarde bij box 3 op te tellen en je mag jaarlijks de huur jaarlijks indexeren met de inflatie.

Mooi klein voordeeltje 85% van de WOZ voor box 3, verhuurmakelaar tips?

[Theorri]

In sommige gevallen mag je zelfs een kleiner percentage nemen van de WOZ-waarde. zie: Verhuurtabel

Ik ben zelf niet bekend in Almere, maar in funda kan je ook zoeken op woningen in jouw buurt die reeds verhuurd zijn in korte tijd. Als je vervolgens steeds dezelfde makelaar tegenkomt bij deze woningen is dat er een met wie je eens zou kunnen praten. succes!

[macnerd]

Ik zou in zo'n geval denken aan verhuur onder de Leegstandswet. Die maakt verhuur mogelijk voor maximaal 2 jaar (per contract) zonder huurbescherming voor de huurder(s).Zie hier bijvoorbeeld: http://www.gca.nl/actueel...scherming-voor-de-huurder.

Als doelgroep zou ik voor expats of misschien ook studenten gaan. Die zijn doorgaans sowieso op zoek naar tijdelijke ruimte, gaan niet persé voor een tot in de puntjes afgewerkte woning (maar wel functioneel, dus geen lekkages enzo), en delen m.i. makkelijker dingen als keuken, wasmachine, woonkamer en badkamer.

Hier in Breda zit ook een verhuurmakelaar (www.stadhuis.nl), die kunnen alles regelen voor een verhuurder, van zoeken naar kandidaten, bezichtigingen, tekenen contract en sleuteloverdracht, tot onderhoud. Hoe meer je laat doen, hoe meer het ten koste gaat van rendement natuurlijk. Maar op zich handig mocht je je daar niet mee bezig willen houden. Er is vast ook wel zo'n partij bij jou in de buurt.

Je kan ook 1 woning kopen om nu in te gaan wonen, en dat t.z.t. te koop zetten. Mocht het wat langer duren dan verhuur je het onder de Leegstandswet. Het geld dat je nu nog niet nodig hebt voor je huis kan je dan in meerdere deposito's zetten, die gedurende het jaar vrijkomen (en de laatste na 1 jaar). Bij een nieuwbouwwoning betaal je namelijk altijd in fasen (grofweg iets als dit: grond, fundering, 1e verdieping, dak, afbouw).

Zodra het geld van het tijdelijke huis weer beschikbaar komt kun je ook eens in de andere topics hier kijken over bv beleggen of sparen. Persoonlijk vind ik Financiële Onafhankelijkheid wel een mooi streven (Financiële onafhankelijkheid - Deel 2). Mocht je toch willen verhuren, dan is daar een ander topic voor: Redelijk rendement op verhuren woning.

[t_captain]

#verhuurmakelaar: ze doen alles en nemen alle zorgen uit handen, totdat er iets misgaat. Dan zijn makelaars ineens alleen maar bemiddelaars geweest en is het huurcontract met de wietkweker / wanbetaler toch je eigen probleem.

Wat zou factoring van een huurcontract kosten? Ik denk dat kredietverzekeraars het risico uit de weg gaan.

[625164]

MarcelGo schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 21:59:
Slechte huurders is wel een pijnpunt, maar ik dacht het verhuren via een buro te doen die rekenen ongeveer 1 maand huur per jaar maar doen dan een serieuze screening
Het rendement is niet erg hoog als je de risico's bekijkt maar er zit ook een kansje op stijging woningprijzen in, daarnaast bespaar ik aan huur grofweg 7000 euro dat is snel verdiend ;-)
Over de opbrengst betaal je geen inkomstenbelasting dat is de 1,2% vermogens rendement heffing
Je hebt gelijk 4000 euro voor de aanschaf is waarschijnlijk realistischer...(aangepast)

Je kunt ook zelf een redelijke stevige screening doen.

Beetje de standaard dingen die je op kan vragen aan potentiële huurders:

- Werkgevers verklaring
- Loonstroken laatste 3 maanden
- VOG
- Verhuurdersverklaring
- Uittreksel BKR

Heb je daar geen zin in kun je ook zelf verhuren, maar het voor traject door een makelaar laten doen (screening, huur contract, etc). Kost je eenmalig wat.

[ninjazx9r98]

625164 schreef op donderdag 18 augustus 2016 @ 10:39:
[...]


Je kunt ook zelf een redelijke stevige screening doen.

Beetje de standaard dingen die je op kan vragen aan potentiële huurders:

- Werkgevers verklaring
- Loonstroken laatste 3 maanden
- VOG
- Verhuurdersverklaring
- Uittreksel BKR

Heb je daar geen zin in kun je ook zelf verhuren, maar het voor traject door een makelaar laten doen (screening, huur contract, etc). Kost je eenmalig wat.

Ben heel benieuwd hoe jij denkt dat potentiële huurders jou kunnen voorzien van een VOG.
Jij zult toch echt het formulier moeten aanleveren (of de aanvraag digitaal moeten klaar zetten) met het doel van de aanvraag en waarop gescreend moet worden.
Ben ook heel benieuwd waarop je potentiële huurders zou laten scannen als je kijkt naar de mogelijkheden op het aanvraagformulier: https://www.justis.nl/Ima...li-2016_tcm123-418661.pdf

[MarcelGo]

Voor de geïnteresseerden een update...ik heb een zeer redelijk geprijsde hoekwoning in Almere gekocht, was met 2 slaapkamers en een zolder, net een grote dakkapel op gezet en kan nu de woning met 3 volwaardige slaapkamers en een grote zolderkamer aanbieden. Ook een nieuwe Zweedse keuken geplaatst, totale investering valt me erg mee.

Nu eerst zelf hier 12 maanden ("gratis") wonen en verder afwerken dan dubben tussen verkoop (met winst??) of toch de verhuur optie.

[Unkie]

Stond laatst een artikel in het nieuws over een Australisch koppel wat ook woningen had verhuurd.
Ahh gevonden

[ybos]

MarcelGo schreef op zondag 25 december 2016 @ 08:54:
Voor de geïnteresseerden een update...ik heb een zeer redelijk geprijsde hoekwoning in Almere gekocht, was met 2 slaapkamers en een zolder, net een grote dakkapel op gezet en kan nu de woning met 3 volwaardige slaapkamers en een grote zolderkamer aanbieden. Ook een nieuwe Zweedse keuken geplaatst, totale investering valt me erg mee.

Nu eerst zelf hier 12 maanden ("gratis") wonen en verder afwerken dan dubben tussen verkoop (met winst??) of toch de verhuur optie.

Wij hebben ons huis ook enkele jaren vanwege omstandigheden kunnen verhuren en ik vind het jammer dat ik niet de middelen heb om nog een huis te kopen voor verhuur.

Mijn idee is zo: het huis een beetje parasiteren. Bijvoorbeeld 10/15 jaar verhuren, en wanneer keuken/badkamer aan vervanging toe zijn verkopen. Zeker in de startersmarkt gaat men bij aankoop van een huis er vaak van uit dat er "toch" een nieuwe badkamer/keuken in moet. Het huis zal iets minder opbrengen, maar niet minder dan nieuwe keuken/badkamer plaatsen kost. En dan gewoon weer een recent nieuwbouwhuis kopen dat "af" is. Huurders kijken minder naar kleur keuken/badkamer dus als het maar nieuw is kan je weer even vooruit.

[liberque]

Leuk plan maar vrij weinig rendement en hoog risico. Als je het toch door wilt zetten kan je overwegen om het huis in gedeelten te verhuren eg. kamers verhuren (lees: studenten). Je spreidt dan het risico op slechte huurders/wanbetalers en je rendement ligt een stuk hoger. Of je bv. 750 euro per maand kan vragen aan 1 huurder of 3 keer 400 euro kan vragen aan drie huurders is al een groot verschil. Kan er eentje eens een maand niet betalen dan heb je nog 2 anderen die wel betalen.. Daarnaast ben je bij studenten meestal wel verzekerd dat ze inkomsten hebben.. de stufi natuurlijk.. alle 3 betalen natuurlijk borg (2 maanden minimaal) dus dan heb je al een garantie van 2400 euro van de huurders ipv slechts 1500 euro.. just my 2 cents.

[MarcelGo]

Studenten lijkt me voor de onderhoudskosten niet echt geweldig, in de verhuur doen deze woningen gestoffeerd voor "gewone" huurders of expats tussen de 1000-1100 euro. Het is me niet te doen om maximale winst maar wel een rendement van ongeveer 4% (is 4 keer zoveel als spaarrente...)en dat is relatief makkelijk te halen met netto 10 maanden huur per jaar.

[Anoniem: 35872]

Een kennis van me doet het met zijn oude appartement, na jaren samenwonen met 2 goede inkomens hadden ze de mogelijkheid om 2 dingen te doen:
1. investeren in een nieuw huis
2. oude huis afbetalen en in de verhuur, en een nieuw huis kopen met minder eigen kapitaal.

Ze zijn gegaan voor optie 2. Het betreft een appartement van rond de 100-110k en ligt in het centrum van een leuk dorp.

Op dit moment verhuren ze het voor 800 euro per maand (excl servicekosten).
Qua onkosten berekenen ze 2500 per jaar, de keuken/badkamer die erin zit is maximaal 7,5k en heeft een vrij luxe uitstraling, maar is verder vrij basic.
Vervangingsplan staat op 12 jaar en verder hebben ze geen kosten.

Het potje "kosten" is ruim voldoende en waarschijnlijk te veel.
Hij zegt zelf rond de 6000 euro netto over te houden (min reservering kosten en min belasting), toch een rendement van 6% op een investering van 100k.

[Skimovic]

Op papier kan het allemaal goed uit, maar de praktijk kan al eens anders lopen. Er zitten toch flinke risico's aan vast. Het is rendabel zolang alles normaal verloopt.

Ik ken echter genoeg verhalen van mensen die zlef een huis verhuren waarbij huurders ineens de huur niet meer (kunnen) betalen, schade aanrichten etc. En dan vervolgens met de noroderzon verdwijnen waardoor er ook niks verhaald kan worden.

Je kan een stuk screenen maar echt zekerheid heb je nooit 100%, er kan ook zomaar iets in die mensen hun privesituatie veranderen. En een huurder heeft vaak een stuk meer rechten dan de verhuurder.

[Chief]

Geen enkele investering is risicovrij, beleggen in bv aandelen heeft ook risico, dat moet je goed beseffen. Huurrendement van 3-4%is haalbaar. Begrijp je de risico's die je loopt goed dan hoeft het geen slecht idee te zijn.

[n4m3l355]

Ik ben zelf een verhuurder met wel wat meer vastgoed, niet alleen woningen. Just my 2 ct's.

Om te beginnen ik neem aan dat je een hypotheek neemt, veel hypotheken mag je officieel niet verhuren. Doe je dit correct zullen ze je zeker een hogere rente dan ganbaar vragen onder het mom van "risico". Je gaat ook problemen krijgen met het aanvragen van de tweede hypotheek voor je daadwerkelijke woning. Immers de bank zal kijken naar hoeveel je hebt uitstaan en naar jullie inkomen. Het rollen van je hypotheek wordt ook problematisch immers niet iedere bank zit hierop te wachten. Kun je ook het risico aan wanneer de hypotheek rente omhoog gaat wanneer jou hypotheek afloopt? Nu zie je misschien een winst, wat gebeurd er met jou inkomen wanneer de rente mogelijkerwijs (sterk) omhoog gaat maar de huur niet vanwege dat deze reguleerd is.

Vervolgens huurders vaak gaat het goed maar met 1 pand sta je toch wel open voor veel risico. Wat als je eentje hebt die niet betaald, je bent zo 6 maanden huur + het gehele proces kwijt. Vergeet het verhaal dat je dit terug kunt claimen, kale kip enzo. Wat als je eentje hebt die je pand trashed, komt voor dan heb je opeens 10/20/30.000 euro schade.

Je rendement voor mij is veel te laag maar het probleem zit dan ook dat jij koopt voor prive gebruik en niet als investeerder. Als investeerder koop je op de (potentiele) huurstroom vs een bepaalde ROI, ik denk niet aan minder dan 7,5% bruto maar dat is afhankelijk van wat voor panden het zijn enz. Daar komt toch wel veel bij kijken.

Uiteindelijk verdien je er natuurlijk wel aan maar het is absoluut niet liquide en je moet soms wel een sterke maag hebben. Ik kom uit een familie die dit al heel lang doet, wij hebben als gewoonte iedere zaterdag een gebakje onder het mom dat alles verhuurd is. Er zijn jaren geweest dat het verhuren gewoon extreem moeilijk is. Dus wederom, kun je het aan als het bijvoorbeeld een half jaartje leeg staat.

[ Voor 6% gewijzigd door n4m3l355 op 31-12-2016 22:20 ]

[MarcelGo]

n4m3l355 schreef op zaterdag 31 december 2016 @ 22:15:
Om te beginnen ik neem aan dat je een hypotheek neemt,

Lees de opening nog maar eens, het is als alternatief voor een spaarrekening.

Ik ben met je eens dat je een risico loopt met huurders die slecht of niet betalen en er een rommel van maken zodat je moet herstellen...maar die kans is bij een eengezinswoning met een marktconforme huur wel wat minder dan bij bv een uitbuitende studenten verhuur. Ik wil als verhuurder ook uitstralen dat het mij niet alleen om maximale winst te doen is.

Tuurlijk loop je risico's maar die zijn te overzien, de lastigste vind ik nog dat ik de woning niet onmiddellijk te koop kan zetten als de prijsontwikkeling stopt of zelfs negatief dreigt te worden.