Redelijk rendement op verhuren woning

[Milmoor]

Wat is een redelijk rendement op het bouwen en daarna verhuren van een woning? Vastgoedsites hebben het over 6 tot 8 procent, maar ook over 3 tot 6 en zelfs lager. Het is mij dan ook niet duidelijk of het gaat over het maximale rendement of het gemiddelde rendement.

Een stukje achtergrond:
Mijn vriendin en ik willen een nieuwbouwhuis. Of via een project kopen, of zelf laten bouwen. Maar daar gaat dit topic niet over, dat bespreek ik wel in Ervaringen met het bouwen van een huis. Tijdens onze gesprekken over wat en niet mogelijk is kwam het volgende idee naar voren:
Een vriendin van ons is gehandicapt en huurt nu van de woningbouw. Ik heb een aardige financiële reserve. Genoeg voor een goede basis voor het bouwen van een tweede huis. Het idee is om deze dan te verhuren aan die vriendin. Zij heeft raar genoeg voor de verhuurder solide financiële basis: ze is voor haar huurlasten afhankelijk van huurtoeslag en zal die ook krijgen. Haar inkomen is structureel laag, maar wel stabiel. Als dit lukt heeft zij haar vrienden bij de hand, een meer op maat toegesneden woning en wij kunnen af en toe een handje bij staan. Ik ben handig genoeg voor de kleine klusjes die zij zeker niet kan. Financieel krijg ik een betrouwbare huurder die er langere tijd zal zitten.

De huur zal genoeg moeten zijn om het huis te bouwen, onderhouden en een stukje winst voor mij. Het is geen liefdadigheid, maar ook geen huisjesuitmelkerij. Als het niet uit kan begin ik er niet aan. Dus daarom eerst het rendement bepalen en vanuit daar kijken of ik er een huis voor kan bouwen en of zij dat wil hebben voor de prijs. Afhankelijk van met hoeveel ik reken kan ik/moet tussen de ton en 1.4 ton investeren. Dat maakt nogal uit.

Waar zou ik redelijkerwijs mee kunnen rekenen?

[hendrikjan]

Ik heb er weinig verstand van, maar als met een maximale rekenhuur van 699 euro een redelijk rendement behaald kan worden op de investering van een huis bouwen + het nodige onderhoud dan zouden er wel meer mensen in dat schuitje stappen.

[ Voor 7% gewijzigd door hendrikjan op 14-01-2015 21:47 ]

[_l_Arjan_l_]

Is de huidige woning te duur of vooral ongeschikt?

Over het algemeen geldt dat je met woningverhuur met name geld verdient door te verhuren aan studenten of expats. Vooral omdat je dan relatief veel geld kunt vragen per m^2.
Je vriendin kan maximaal 700 per maand betalen vanwege de huurtoeslag, wat maximaal €8400 per jaar is. Dat is 6% van 1.4 ton. Van deze 6% moet jij een hoop belasting en onderhoud betalen. Je zult hiermee alleen maar verlies maken.
Het wordt eventueel een ander verhaal als je bv de bovenverdieping aan anderen kunt verhuren. Maar dan moet je wel zorgen voor meerdere voordeuren, anders heeft die vriendin geen recht op huurtoeslag.

[Lordy79]

TS, ik kan je een ding zeggen en dat is dat je van het verhuren van woningen niet rijk wordt.
Dat hoeft ook niet zeg je en dat is te prijzen, maar je schiet er gewoon niets mee op en met een beetje pech schiet je er zelfs bij in.
Maar verder is het gewoon een rekensom.
Stel dat je uiteindelijk 140.000 euro kwijt bent, dan moet je met de volgende zaken rekening houden:
- rentelasten (die 140.000 had je ook op de bank kunnen zetten en rente vangen al is dat momenteel niet veel)
- onroerend zaak belasting (eigenaar deel)
- vermogensrendementsheffing (uitgaande dat je geen schuld hebt op het huis)
- (reservering groot) onderhoud

De rente is minimaal 1,5%
OZB weet ik niet maar is denk ik minimaal 0,5% van 140.000 euro (700 euro) per jaar
rendementheffing is 1,2%
onderhoud is minimaal 1%

Dus aan kosten heb je al 4,2% en dan vergeet ik vast nog wat.

Dus om uit de kosten te komen moet je 4,2% van 140.000 = 5880 / 12 = 500 euro per maand rekenen.

Je kunt maximaal 700 euro rekenen i.v.m. huurtoeslag dus je winst is maximaal 2400 euro per jaar.

De vraag is of je dat voldoende vindt... ik zou er zelf niet aan beginnen voor dat geld.

[3DDude]

Als jij het huis verhuurt gelden er andere regelingen en hoef je minder belasting te betalen over 'het bezitten van het huis' (wat je normaal gesproken wel zou hebben).

Hoe of wat exact durf ik niet te zeggen. Weet alleen van mijn oom dat die dat ook doet.
Ook als je het alleen al aanbied om te verhuren geld dat

http://www.schuurman-dele...verhuren-fiscaal-beloond/

klik

Het tweede huis is gewoon een vermogensbestanddeel dat in Box-3 hoort.
- Klopt en ik heb het over dat je minder belasting hoeft te betalen over de WOZ waarde (die 1.2%) als je het verhuurt

[ Voor 31% gewijzigd door 3DDude op 14-01-2015 22:22 ]

[MSalters]

De enige reden waarom je "hoge rendementen" kunt boeken met verhuur is omdat die uitgaan van een model met misschien 10% eigen geld. 90% van het kapitaal is vreemd vermogen, waarbij die hoge prognoses er van uit gaan dat jij geld kan lenen tegen 2.5% of zo. Met een feitelijk rendement van zeg 3% is haal je dan (2.5% * 0.9 + 7.5% * 0.1) => 7.5% rendement op je eigen vermogen. Uiteraard heb je wel het probleem dat je -22.5% rendement maakt als je huis tijdelijk leeg staat of de huurder niet betaalt.

[Lordy79]

3DDude schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:14:
Als jij het huis verhuurt gelden er andere regelingen en hoef je minder belasting te betalen over 'het bezitten van het huis' (wat je normaal gesproken wel zou hebben).

Het tweede huis is gewoon een vermogensbestanddeel dat in Box-3 hoort.
Overigens mag je schulden voor dat (2e) huis ook aftrekken van de bezittingen in Box 3.
Dus stel: je bouwt het huis voor 140.000 euro en je betaalt 100.000 zelf en leent 40.000 euro bij, dan is de grondslag voor Box 3 140.000 minus 40.000 = 100.000 euro.

Over het eerste deel van die 100.000 betaal je niets (belastingvrije voet) en over de top betaal je 1,2%, ongeacht of je het niet verhuurt, of je het verhuurt voor 10.000 euro of 50.000 euro per jaar.

[naitsoezn]

Die huur die je kunt vragen is gewoon gebonden aan regels, net als de mogelijke huursubsidie van je vriendin. Die kun je dus prima uitrekenen. Rendement kun je gewoon uitrekenen: Als jij met een inleg vna 140k 7k aan huur kunt vangen, dan heb je een karig rendement als je alle extra kosten meerekent waar jij voor moet instaan (onderhoudt, belastingen, etc). Is allemaal prima uit te zoeken en uit te rekenen, iets wat ik zeker zou doen als je er geen verlies op wilt leiden. Het is niet voor niets dat dit soort woningen niet in overvloede beschikbaar zijn

[Ardana]

Als zij gehandicapt is, bestaat de mogelijkheid dat de huurgrens niet € 7xx is, maar hoger ligt. Maar goed, de netto huur (kale huur - huurtoeslag) is nog altijd een verhouding tussen inkomen en huur, waardoor het alsnog niet wenselijk is als iemand met een minimum-inkomen een maximale huur heeft.

Dan moeten er uiteraard wel weer bijzondere bewijzen worden aangeleverd: http://www-t.belastingdie...capt_en_aangepaste_woning

[ Voor 31% gewijzigd door Ardana op 14-01-2015 22:26 ]

[Milmoor]

Voor onze vriendin redenen om te willen verhuizen:
Haar huis heeft wat mankementen en de huurbaas (woningbouw) zit financieel erg krap. Alles wat uitgesteld kan worden, wordt dus uitgesteld. Haar buren zijn gezien het type woning in het complex vaker mensen met een gebruiksaanwijzing/handicap en dat levert soms overlast op. Dat kan natuurlijk overal gebeuren, maar de kans is hier groter. Ook de afstand naar ons (en andere vrienden) kan kleiner.
Ik hoef er niet rijk van te worden, maar wil er meer op vangen dan op banksparen gemiddeld. De risico's zijn namelijk ook hoger. Door uiteindelijk geld in meerdere potjes te hebben spreid ik de risico's over mijn totale vermogen. Sparen, aandelen en misschien vastgoed (klinkt wel chique . Dat wordt dus uitdagend. De investering is waarschijnlijk best/te stevig bij een (semi) vrijstaand huis.Een benedenverdieping zal veel sneller renderen. Alleen woon ik daar liever zelf. Om er nou een flatje van te maken door ook de bovenverdieping te willen verhuren compliceert de hele boel weer.
De hefboomwerking was ik ook al tegen gekomen. Financieel interessant, maar wel risicovol. Dat combineert wel vaker. Ik kan helaas niet voor woningbouwtarieven lenen. Zij is wel een betrouwbaar huuder wat het feitelijke risico verlaagt.

[ Voor 27% gewijzigd door Milmoor op 15-01-2015 07:51 . Reden: Aanvulling ]

[ATS]

Stel dat het je lukt om 2% rendement te halen. Dat zou misschien kunnen, als je zelf het e.e.a. aan onderhoud kan doen en je tijd dan niet meerekent in je kosten. Dat is dan nu 2x zoveel als de grootbanken bieden aan flexiblele spaarrente, maar je hebt het dan wel over geld wat heel erg vast in stenen zit. Bovendien gaat het over een woning met een huurder, en die zijn minder waard op de vrije markt zolang die huurder er in zit.

Is het geen optie om te kijken of je niet een appartement voor die vriendin kan integreren in jullie eigen te bouwen nieuwe woning en het zo één project te maken? Wellicht is dat goedkoper te realiseren dan een complete aparte woning?

[voske]

Lordy79 schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:18:
[...]
Het tweede huis is gewoon een vermogensbestanddeel dat in Box-3 hoort.

Klopt, tenzij er sprake is van meer dan "normaal actief vermogensbeheer". Dan valt het namelijk weer in Box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Daar is vaak geen sprake van, maar is wel iets om rekening mee te houden.

[t_captain]

Een volledig en duurzaam verhuurde woning valt standaard in box 3. Alleen bij hoge uitzondering zal hij in een andere box worden geplaatst. Voor box 1 moet het zo zijn dat de huurinkomsten meer verband houden met de arbeid van de verhuurder dan met het geinvesteerde vermogen. Dat zal niet gauw het geval zijn.

Wat betreft de financials: een woning van 1.2 ton zal een commerciele triple-net huur van tenminste 8000 euro per jaar moeten opbrengen (kapitalisatiefactor 15 vind ik al vrij hoog, maar is door de lage rentestand en goede vooruitzichten van verhuurbaarheid wel te rechtvaardigen). Bij verhuur aan een particulier draagt de verhuurder bovendien de zakelijke lasten (OZB), de opstalverzekering en een aanzienlijk deel van de onderhoudskosten. Bij nieuwbouw zijn die laatste niet zo hoog, maar al met al zal de woning toch ruim 750 per maand moeten opbrengen.

Alles wat je minder vraagt is een aardig gebaar naar je vriendin toe

Tot slot neem je een debiteurenrisico. Bij een huur van 750 hoort een brutoloon / uitkering van tenminste 3000 euro per maand. Huurtoeslag? Is geen waarborg voor de verhuurder want het wordt aan de huurder uitbetaald, kan worden uitgegeven aan andere zaken en kan onderwerp worden van beslag. Op zijn best tel je huurtoeslag als inkomen mee, maar meer dan dat is het voor de verhuurder absoluut niet waard.
Als je de woning verhuurt aan iemand met minder inkomen, neem je een risico. Je wil niet weten hoeveel mensen in de schulden zitten. Ik heb het gevoel dat schulden bij de benedenmodale inkomens zo;n beetje de norm zijn geworden.
Dat risico moet ook weer in de huur terugkomen. Een woning die 750 doet voor een goede huurder, moet misschien wel 900 doen voor een minder kredietwaardige huurder.

Als jij de kredietwaardigheid van je vriendin anders wil inschatten dan volgens de regeld die commerciele partijen hanteren, is dat wederom een vriendelijk gebaar.

Al met al, ik snap dat je vanuit vriendelijkheid en nobele motieven genoegen wilt nemen met een wat lager rendement. Complimenten daarvoor! Maar ik zou je wel adviseren om de commerciele huur uit te rekenen, zodat je precies weet hoeveel je "weggeeft".

[Corpii]

Lordy79 schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:06:
TS, ik kan je een ding zeggen en dat is dat je van het verhuren van woningen niet rijk wordt.
Dat hoeft ook niet zeg je en dat is te prijzen, maar je schiet er gewoon niets mee op en met een beetje pech schiet je er zelfs bij in.
Maar verder is het gewoon een rekensom.
Stel dat je uiteindelijk 140.000 euro kwijt bent, dan moet je met de volgende zaken rekening houden:
- rentelasten (die 140.000 had je ook op de bank kunnen zetten en rente vangen al is dat momenteel niet veel)
- onroerend zaak belasting (eigenaar deel)
- vermogensrendementsheffing (uitgaande dat je geen schuld hebt op het huis)
- (reservering groot) onderhoud

De rente is minimaal 1,5%
OZB weet ik niet maar is denk ik minimaal 0,5% van 140.000 euro (700 euro) per jaar
rendementheffing is 1,2%
onderhoud is minimaal 1%

Dus aan kosten heb je al 4,2% en dan vergeet ik vast nog wat.

Dus om uit de kosten te komen moet je 4,2% van 140.000 = 5880 / 12 = 500 euro per maand rekenen.

Je kunt maximaal 700 euro rekenen i.v.m. huurtoeslag dus je winst is maximaal 2400 euro per jaar.

De vraag is of je dat voldoende vindt... ik zou er zelf niet aan beginnen voor dat geld.

Dit is een goed begin om je exploitatie mee te berekenen. De meeste van deze percentages zul je per gemeente kunnen opzoeken of via de belastingdienst achter kunnen komen.

Een aantal opmerkingen hierbij: de maximale huur voor huursubsidie per 2015 is € 710,68 (kale huur)*
Bedenk ook dat je ook nog servicekosten kunt vragen. Zoek wel even op wat je hier wel en niet in mag stoppen.

Je huis is aan het einde van de verhuur periode ook nog geld waard! Bij je rendementsberekening is dit van belang. Dit is zowel een risico als een kans, de prijs kan immers dalen of stijgen afhankelijk van de markt, locatie, onderhoud e.d.

*http://www.huurtoeslag2015.nl/huurtoeslag-grens-2015/

[t_captain]

Ik reken liever vanuit marktwaarde omlaag dan vanuit kostprijs omhoog, maar je maakt een paar goede opmerkingen over huursubsidie, servicekosten en indirect rendement.

[henkbas]

Los van de huuropbrengst heb je natuurlijk altijd nog de waardevermeerdering van het door jou gebouwde vastgoed. Als je voor €140k bouwkosten bouwt dan is de taxatiewaarde van die woning (veel) hoger dan dat bedrag. Zo verdienen vastgoedontwikkelaars hun geld. Dit is natuurlijk papieren geld maar wel vermogen dat je hebt om bijvoorbeeld mee te beleggen of nog meer vastgoed te bouwen.

In je rekensom of het geheel uiteindelijk rendabel is zal je dit ook mee moeten rekenen.

By the way, dit geldt natuurlijk ook voor je eigen woning als je deze zelf gaat (of laat) bouwen.

[harmz]

Ik weet niet hoe groot de vraag is naar gehandicapten woningen, maar hou ook rekening met het scenario dat deze huurder kan vertrekken, en dat je het niet verhuurd krijgt.

[Ardana]

t_captain schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 09:43:
Huurtoeslag? Is geen waarborg voor de verhuurder want het wordt aan de huurder uitbetaald, kan worden uitgegeven aan andere zaken en kan onderwerp worden van beslag.

Huurtoeslag mag slechts door 2 partijen "beslag" op worden gelegd: de (huidige) verhuurder en de belastingdienst zelf.

Corpii schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Een aantal opmerkingen hierbij: de maximale huur voor huursubsidie per 2015 is € 710,68 (kale huur)*

Inclusief subsidiabele servicekosten. (En huursubsidie bestaat al jaren niet meer, wanneer leren mensen dat nou eens?)

Bedenk ook dat je ook nog servicekosten kunt vragen. Zoek wel even op wat je hier wel en niet in mag stoppen.

Als zij een minimum-inkomen heeft, is het, inclusief huurtoeslag, al nauwelijks op te brengen als de huur + subsidiabele servicekosten € 710 zijn. Als je dan ook nog eens hoge niet-subsidiabele servicekosten in rekening gaat brengen, kun je er zeker van zijn dat ze een keer in de problemen gaat komen en is ze beter af als ze blijft zitten waar ze nu zit.

Grappig trouwens dat Lordy er niet aan zou beginnen - juist vanuit barmhartig oogpunt is dit een goed iets. Dat je er niet te veel op wilt verliezen is logisch, maar om winst gaat het hier niet.

[ Voor 7% gewijzigd door Ardana op 15-01-2015 14:11 ]

[Icephase]

Vanuit mijn ervaringen binnen het vakgebied grondexploitatie weet ik dat veel projectontwikkelaars alleen geïnteresseerd zijn in het bouwen van sociale woningbouw als ze daar door de gemeente toe 'gedwongen' worden. Ze leveren namelijk simpelweg te weinig op, zij zouden veel liever grotere woningen bouwen en verhuren aan de wat beter gestelde medemens (zeg maar vanaf 1200 huur/maand oid). En als die grote jongens met hun expertise, schaalvoordelen en bouwervaringen er al niets voor voelen kun je op je klompen aanvoelen dat jij als particulier hier niets substantieels aan over zult houden.

[Milmoor]

Geen leuke conclusies, maar wel duidelijk. Op papier is dit voor mij een slechte deal. Jammer. Ik had gehoopt dat er tussen het gezochte rendement van een vastgoed ontwikkelaar en waar ik als particulier mee genoegen neem genoeg ruimte zou zitten. Ik ga nog wel de berekening doorlopen om te zien waar ik uit kom, maar de verwachting is niet goed.

[Ernemmer]

Je zou eens kunnen kijken naar het verhuren aan studenten. Dan kan je een beter rendement halen zonder hun uit te buiten.

Lees nu pas dat het voor een vriendin zou zijn, mijn antwoord is dus niet echt on-topic, maar misschien heb je er nog iets aan.

[ Voor 41% gewijzigd door Ernemmer op 02-07-2016 12:13 ]

[T-MOB]

Milmoor schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 19:20:
Geen leuke conclusies, maar wel duidelijk. Op papier is dit voor mij een slechte deal. Jammer. Ik had gehoopt dat er tussen het gezochte rendement van een vastgoed ontwikkelaar en waar ik als particulier mee genoegen neem genoeg ruimte zou zitten. Ik ga nog wel de berekening doorlopen om te zien waar ik uit kom, maar de verwachting is niet goed.

Voor 140K kan het misschien niet uit. Maar je vriendin hoeft toch niet per se in zo'n duur huis te wonen. En het hoeft toch niet per se nieuwbouw te zijn. Volgens je profiel kom je uit Hengelo. In bestaande bouw tot 100k is daar best wel wat te krijgen. Als je rekent met 3% bruto rendement en 4% eigenaarslasten dan kom je met 100k budget op een huurprijs van ~580 euro.
Als commerciele zet zou ik het niemand aanraden om deze risico's te nemen voor 3% rendement. Maar het is ook weer niet zo dat je er per se geld op toelegt. Als er een redelijke verwachting is dat die vriendin er een behoorlijke tijd zal wonen zie ik het probleem niet zo.

[Ardana]

Vergeet de verbouwkosten niet ivm haar handicap. Tevens is juist de bedoeling dat ze het wat beter gaat krijgen. Ik verwacht dat de woningen tot 100k niet tot een significante verbetering zullen gaan leiden.

[Milmoor]

Haar spieren werken af en toe stevig tegen. Dit is een stabiele situatie waar ze altijd al last van heeft gehad. Ze heeft daardoor af en toe een rolstoel nodig en veiliger kranen. Begane grond, gelijkvloers (drempelloos), thermostaatkranen en wat beugels is voldoende. Dat valt dus mee qua benodigde voorzieningen.

[Milmoor]

Iedereen bedankt voor alle tips. Ik heb een ander topic geopend voor de bouwkosten: Kosten huis bouwen met randvoorwaarden: drempelloos, ....