Rentemiddeling hypotheek

[PhilipsFan]

De crisis hadden kunnen voorspellen is geen heel gekke gedachte. Natuurlijk wist niemand het exacte moment, maar we hadden allemaal best kunnen aanvoelen dat de werkwijze van toen op de lange termijn niet haalbaar was.

Ik heb in 2002 mijn eerste huis gekocht. Ik had een hypotheekadviseur met verstand van zaken en die raadde mij een beleggingshypotheek aan. Er werd gerekend met een rendement van 8%! Ik was daar toen al vrij sceptisch over. 8% was toen historisch gezien (op dat moment) plausibel, maar hypotheken moet je op een termijn van 30 jaar bekijken en de hypotheek is toen op mijn eigen verzoek opnieuw doorgerekend met een rendement van 6%. Achteraf nog te hoog natuurlijk. Gelukkig was het huis niet al te duur en werden de beleggingen goed gespreid (ook weer op mijn verzoek), maar een aantal jaren later bleek al snel dat de beleggingen bij lange na niet het bedrag gingen halen dat nodig is om het huis af te lossen.

Dat kwam overigens niet alleen door het rendement. Na een jaartje of drie zag ik op het jaarlijkse overzicht schrikbarend lage bedragen en af en toe belde ik wel eens naar de bank of de adviseur. Dan werd er gezegd dat de bedragen pas later gingen stijgen omdat je rente op rente stapelt. Intussen weet ik beter, het was een woekerpolis. Na 10 jaar was de waarde welgeteld ongeveer 12.000 euro, daar had ik dan 20 jaar later 165.000 euro mee moeten aflossen. Ik dacht het niet.

De grap is juist dat niemand daarmee zat. Er werd gezegd (door collega's, vrienden etc) dat, over 30 jaar, die anderhalve ton toch een schijntje is. Een van m'n collega's heeft wel eens de inflatie doorgerekend over 30 jaar en kwam er toen achter dat huizen waarschijnlijk 5 miljoen zouden kosten, dus dan maakt die 165.000 niet zoveel meer uit. Hoe onnozel konden we zijn...

In 2008 wilde ik een ander huis kopen. Nou ja, mijn toenmalige vriendin wilde heel graag dat huis. Dit was dus op het toppunt van de huizenprijzen en ik had sterk het gevoel dat ik veel teveel betaalde. Ik heb toen een bod gedaan wat ik zelf vond dat het huis waard was, op basis van de grond en de stenen, maar we werden gewoon uitgelachen. Later hebben we bijna de vraagprijs geboden. De makelaar zei toen dat een huis meer is dan alleen de grond en de stenen, het ging er ook om wat mensen ervoor over hadden, een soort emotionele waarde. Wat een bullshit achteraf.

Gelukkig was er een andere bieder die het huis blijkbaar nog liever wilde hebben, want hij overbood ons met 5000(!) euro. Ik wilde niet hoger gaan i.v.m. de NHG die ik perse wilde houden (anders zouden we boven het maximumbedrag uitkomen) dus het huis ging niet door. Achteraf ben ik daar _heel_ blij om. Hadden we het toen voor die prijs gekocht, dan hadden we nu kilometers onderwater gestaan.

Wat ik ermee wil zeggen is, dat iedereen die in die dure tijd een huis heeft gekocht of heeft willen kopen, voor zichzelf best wel wist dat ie veel te veel betaalde. En dus in zekere zin had kunnen aanvoelen dat er een soort van 'crisis' had kunnen komen, als je naar je gevoel had geluisterd.

Ik schrijf crisis express tussen aanhalingstekens, want eigenlijk is er helemaal geen crisis: de economie zit nu ongeveer op een nivo waarop het zou moeten zitten. Dat de bomen in de jaren 2000-2009 tot ver in de hemel groeiden, komt gewoon doordat we met z'n allen leefden op geleend geld. Geleend van de toekomst, in de vorm van een hypotheek. Een hypotheek die, door psychopaten in de financiele wereld, verkocht werd op een manier waarop het geen schuld leek...

[matthijst]

Mooi verhaal. Ware het niet dat de overheid eraan meedeed en nu de regels omgooit. Heb een huis dat onder de 265k NHG valt, dus das echt niet duur.
Toen ik het kocht was het nieuwbouw. Prijzen waren zo "hoog" omdat de gemeente vrolijk meedeed en fiks verdiende aan de grond.
Wat had je dan moeten doen? Niks kopen en blijven huren in de hoop dat huizenprijzen zouden dalen én opeens alle spelregels zouden veranderen?
Dat huizenprijzen zouden dalen kon je op wachten, maar als je in 2007 had gezegd dat de NHG naar 225k zou gaan en een maximale hypotheek naar 100% dan werd je ws. uitgelachen.

De gemiddelde Tweaker zal er niet zon last van hebben (prima IT-salaris meestal), benieuwd hoe het de rest van NL zal vergaan de komende jaren

[Napo]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 12:58:
Maar goed, dat zag jij in 2007 allemaal al aankomen. Knap!

Dat zeg ik helemaal niet.

[ATS]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 16:04:
Mooi verhaal. Ware het niet dat de overheid eraan meedeed en nu de regels omgooit. Heb een huis dat onder de 265k NHG valt, dus das echt niet duur.
Toen ik het kocht was het nieuwbouw. Prijzen waren zo "hoog" omdat de gemeente vrolijk meedeed en fiks verdiende aan de grond.
Wat had je dan moeten doen? Niks kopen en blijven huren in de hoop dat huizenprijzen zouden dalen én opeens alle spelregels zouden veranderen?
Dat huizenprijzen zouden dalen kon je op wachten, maar als je in 2007 had gezegd dat de NHG naar 225k zou gaan en een maximale hypotheek naar 100% dan werd je ws. uitgelachen.

De gemiddelde Tweaker zal er niet zon last van hebben (prima IT-salaris meestal), benieuwd hoe het de rest van NL zal vergaan de komende jaren

Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

[redwing]

ATS schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:29:
[...]
Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

`Het enige probleem is dat de eerste koper/projectontwikkelaar nog steeds winst willen draaien en de grondprijs vrolijk doorberekenen in hun verkoopprijs. Het gevolg is dat huizen veel duurder worden dan ze zouden kunnen zijn. Het is dus niet alleen voordelig voor de gemeente maar ook nadelig voor de uiteindelijke koper. Heel erg positief zijn die hoge grondprijzen dus ook niet.

[matthijst]

ATS schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:29:
[...]


Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

Nieuws de laatste tijd niet gevolgd zeker? Apeldoorn is praktisch failliet door die grondspeculatie van ze en er waren meer gemeentes.

[ATS]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:42:
[...]

Nieuws de laatste tijd niet gevolgd zeker? Apeldoorn is praktisch failliet door die grondspeculatie van ze en er waren meer gemeentes.

Hoho! Ik zei dat het goed was dat de gemeentes de winst op de grond gepakt hebben, en niet de projectontwikkelaars. Ik zei niet dat ik vervolgens het speculeren ermee goedkeur. Dat is echt iets compleet anders. Geld vast uitgeven wat je niet hebt omdat je dat wel zal gaan verdienen aan een nieuwbouwproject (spoorzone Delft anyone?) is niet bepaald verstandig beleid.

[RealR]

Mijn adviseur adviseerde om geen rentemiddeling toe te passen omdat het feitelijk geen enkel financieel voordeel oplevert. Het is een sigaar uit eigen doos: http://ericaverdegaal.nl/publications/index/935

[rik86]

Ligt enorm aan de situatie en wat je met het vrijgekomen geld gaat doen.

[Verwijderd]

Ik mis in de berichten over boetes, rentemiddeling en eventueel maandelijks minder betalen het feit dat je ook een deel van de kosten (nieuwe hypotheekakte oa) van de fiscus terugkrijgt. Mijn hypotheek loopt nog 9 jaar (van de 10...) tegen een rente van 4,4 %. Volgens mijn accountant moet ik dan wel een hoge boete betalen, maar na 6 jaar ga ik - na verrekening van kosten, fiscaal voordeel etc - het maandelijks in mijn portemonnee merken. Toch heb ik het niet gedaan, omdat ik zo snel niet zie hoe ik het boetebedrag weer bij elkaar zou moeten sparen. Als ik het 'voordeel' opzij zou moeten zetten, schiet ik er niks mee op.
Ik kies er nu voor om jaarlijks op mijn aflosvrije hypotheek vrijwillig af te lossen. Voordeel: hypotheekbedrag daalt gestaag en het maandbedrag wordt meteen aangepast. Ik betaal nu al 300 euro per maand minder dan aan het begin van de looptijd. En over 9 jaar heb ik meer dan de helft afgelost.

[Verwijderd]

Ik vind die boetes soms echt belachelijk..

Ik heb zelf een redelijk hoge rente (5,3%), ik zou graag oversluiten maar heb nog 17 jaar te gaan tot mijn rentevast periode afloopt. (25 jaar vast gezet).
Ja het is een bewuste keuze geweest en kan het ook prima betalen, maar met de huidige rentes steekt het soms wel.

Mijn huis staat niet meer onder water, ik heb serieus zitten te denken om de boel gewoon te verkopen en op deze manier onder mijn hypotheek uit te komen.
Echter zit ik dan wel met kosten koper van een nieuw huis etc, maar dan ben je wel voor 10k klaar ipv 50k aan boetes.. (+ evt opknap/inricht kosten).

[t_captain]

In jouw geval is het verkopen van je woning gunstiger dan rentemiddeling. Je zou zelfs een constructie kunnen bedenken waarin je je huis verkoopt en daags erna weer terugkoopt, met nieuwe hypotheek.

[GeeMoney]

t_captain schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 09:53:
In jouw geval is het verkopen van je woning gunstiger dan rentemiddeling. Je zou zelfs een constructie kunnen bedenken waarin je je huis verkoopt en daags erna weer terugkoopt, met nieuwe hypotheek.

Ik heb dit voorstel al meerdere keren voorbij zien komen maar volgens mij steekt de fiscus hier toch echt een stokje voor.
Een dergelijke constructie wordt volgens mij gezien als een verkapte schenking/lening.
Anders zouden heel wat ouderen die momenteel nog een huis bezitten dit het beste van de hand kunnen doen voor weinig aan de kinderen en bij overlijden is er "plots" geen erf belasting meer te innen.

Ik heb zelf 2 hypotheken (van eerste woning meegenomen) en totaal 4 lening delen.

1 aflossingsvrij van 65k voor 20 jaar @ 4,3 nog 12 jaar
1 spaardeel van 90k voor 20 jaar @ 4,5 nog 12 jaar
1 aflossingsvrij van 75k voor 10 jaar @ 4,1 nog 3 jaar
1 spaardeel van 100k voor 10 jaar @ 4,3 nog 3 jaar

Ook ik heb zitten rekenen en nadenken maar met mijn huidige belasting teruggaaf (HRA) en de eventuele boetes trekken mij niet over de streep om mijn beschikbare spaarsaldo's in beton te gieten bij een bank....

[henkjobse]

als je gewoon at arms length priced is er geen sprake van schenking.

[Kid Buu]

Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:55:
Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

Vooral omdat de prijs natuurlijk wel marktconform moet zijn. Je kunt best wel aan de lage kant verkopen maar plotseling een huis voor 50% van de normale waarde verkopen zal als een schenking worden gezien.

Dus als je b.v. het huis voor 10% minder verkoopt maar daar wel 2* alle kosten bij optelt zal het huis uiteindelijk niet echt goedkoper worden.

[cytherea]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:35:
[...]
1 aflossingsvrij van 65k voor 20 jaar @ 4,3 nog 12 jaar
1 spaardeel van 90k voor 20 jaar @ 4,5 nog 12 jaar
1 aflossingsvrij van 75k voor 10 jaar @ 4,1 nog 3 jaar
1 spaardeel van 100k voor 10 jaar @ 4,3 nog 3 jaar

Volgens mij kun je in jouw geval beter extra inleggen op het spaardeel en dat zo houden. Je ontvangt namelijk ook 4,5 en 4,3 procent rente op je spaardelen, dat krijg je nergens meer Op die manier kun je extra rendement halen door te sparen en de maximale HRA gebruiken.

[Verwijderd]

Zo erg gebonden zit ik niet aan dit huis, dus wanneer ik het zou verkopen zou ik een ander en mooier huis weer kopen.
En daarnaast is mijn hypotheek 100% spaar, met 5.3% rente, dus dat is ook vrij gunstig.

Als ik mijn huis verkoop en huidige hypotheek afkoop en overstap naar een annuïteiten hypotheek tegen huidige rentes dan scheelt het mij netto misschien 50-100 euro per maand.

Maar wanneer de HRA nog minder wordt dan wordt het verschil wel groter.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 05-01-2016 11:28 ]

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:55:
Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

Met die kosten valt het wel mee toch. Je betaalt een keer 2% overdrachtsbelasting (want als je binnen 6 maand weer verkoopt geldt daarvoor vrijstelling). Daarnaast heb je fiscaal aftrekbare notariskosten. Als je van 5.3% rente komt kan je dat in een of twee jaar terugverdienen (afhankelijk van LTV / NHG en nieuwe looptijd). Het lastigste lijkt me het vinden van de tijdelijke koper.

[GeeMoney]

cytherea schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:06:
[...]


Volgens mij kun je in jouw geval beter extra inleggen op het spaardeel en dat zo houden. Je ontvangt namelijk ook 4,5 en 4,3 procent rente op je spaardelen, dat krijg je nergens meer Op die manier kun je extra rendement halen door te sparen en de maximale HRA gebruiken.

Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.
Ook weer een constructie van de bank natuurlijk om maar geen geld uit te hoeven geven.

Ik ben het deels met sommige mensen eens hoor, de spaar rentes dalen, de bonussen en salarissen stijgen weer, banken gaan wederom naar de beurs en de staat moet nog maar afwachten of ze eruit halen wat erin ging. Te schandalig voor woorden maar we trappen er allemaal in.

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:46:
[...]


Met die kosten valt het wel mee toch. Je betaalt een keer 2% overdrachtsbelasting (want als je binnen 6 maand weer verkoopt geldt daarvoor vrijstelling). Daarnaast heb je fiscaal aftrekbare notariskosten. Als je van 5.3% rente komt kan je dat in een of twee jaar terugverdienen (afhankelijk van LTV / NHG en nieuwe looptijd). Het lastigste lijkt me het vinden van de tijdelijke koper.

En de degene die je huis dan tijdelijk koopt? Die zal toch echt ook kosten koper moeten betalen (momenteel toch weer 6%?).

[m-vw]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:50:
[...]


Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.

Door je eenmalige extra inleg zou je met behoud van de einddatum wel je maandinleg kunnen verlagen.

Het geld dat je dan overhoud kan je elders besteden. Is een beetje lood om oud ijzer, maar de rente die die extra inleg oplevert krijg je nergens anders.

[Kluutmaran]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:50:
[...]


Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.
Ook weer een constructie van de bank natuurlijk om maar geen geld uit te hoeven geven.

Ik ben het deels met sommige mensen eens hoor, de spaar rentes dalen, de bonussen en salarissen stijgen weer, banken gaan wederom naar de beurs en de staat moet nog maar afwachten of ze eruit halen wat erin ging. Te schandalig voor woorden maar we trappen er allemaal in.

Even een nuance voor jou, graag geen populistisch gedoe over koppeling lage spaarrente - hoge salarissen. Over de lage spaarrente, deze staat altijd in verhouding tot de rente die je betaald voor je leningen en de ook de ECB / obligatierentes en moet je er de inflatie vanaf halen. Als je dat in ogenschouw neemt staan de spaarrente op een normaal niveau en wellicht zelfs aan de hoge kant. Het enige dat je hiervan kan zeggen is dat de vermogensrendementsbelasting te hoog is omdat hiervoor uitgegaan wordt van een fictief rendement van 3% (of 4% weet het zo niet meer), maar ik heb hier niemand over horen klagen toen de rendementen van spaargeld hoger lagen dan dat rendement.

Verder is het nu echt geen hosanna in de financiële wereld omdat er door veel digitalisatieslagen continu ontslagrondes zijn en er dus ook een goed aanbod aan professionals is wat waarschijnlijk de lonen drukt (zit niet meer in die sector dus daadwerkelijke lonen heb ik geen zicht op). Daarbij ga ik wel ieder jaar meer verdienen en klaag ik daar ook niet over.

Banken gaan naar de beurs omdat de staat zijn aandeel weer kwijt wil, omdat wij "ons" geld terug willen. Dat dit niet gaat gebeuren omdat de staat een te hoge prijs heeft betaald is zuur maar is achteraf praten. Op leningen aan bijvoorbeeld ING zijn wel rendementen behaald. Tevens heeft deze crisis eraan bijgedragen dat we nu als staat gratis geld kunnen lenen waardoor we veel minder rentekosten dragen en dit effect is vele malen groter dan het verlies op ABN.

Niet helemaal on topic maar denk reageer toch even om een nuance aan te brengen .

Ontopic: Ook ik zit met mijn 2,5 jaar oude hypotheek continu te kijken voor rentemiddeling maar zonder verkoop gaat het bij mij ook niet rendabel zijn. Ik had wel het idee om een nieuwe hypotheek te starten waarbij elk jaar het boetevrije deel overgezet wordt naar de nieuwe hypotheek (en zo dus de boeterente omzeilt wordt) om de rentelasten te drukken maar ik ben het product nog niet in de markt tegengekomen en weet niet of het genoeg oplevert om de eenmalige kosten te dekken.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 12:01:
[...]
En de degene die je huis dan tijdelijk koopt? Die zal toch echt ook kosten koper moeten betalen (momenteel toch weer 6%?).

Overdrachtsbelasting bedoel je denk ik, die is momenteel 2%. En er geldt een vrijstelling voor huizen in de afgelopen 6 maanden zijn gekocht. In het proces hoeft dus maar 1 keer te worden afgetikt. Overige kosten zijn de notaris, het kadaster en afsluitkosten van de nieuwe hypotheek. Daarnaast wat extra verzekeringen voor die dag dat het huis van die ander is. Want je zult altijd zien dat precies dat de dag is dat de toko afbrandt.
Maar mocht het serieus een optie zijn dan zou ik toch eerst nog een keer met de bestaande geldverstrekker om tafel. Ik kan me niet voorstellen dat die geen beter aanbod kunnen doen als de andere optie is om je als klant te zien vertrekken.

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 12:36:
[...]

Overdrachtsbelasting bedoel je denk ik, die is momenteel 2%. En er geldt een vrijstelling voor huizen in de afgelopen 6 maanden zijn gekocht. In het proces hoeft dus maar 1 keer te worden afgetikt. Overige kosten zijn de notaris, het kadaster en afsluitkosten van de nieuwe hypotheek. Daarnaast wat extra verzekeringen voor die dag dat het huis van die ander is. Want je zult altijd zien dat precies dat de dag is dat de toko afbrandt.
Maar mocht het serieus een optie zijn dan zou ik toch eerst nog een keer met de bestaande geldverstrekker om tafel. Ik kan me niet voorstellen dat die geen beter aanbod kunnen doen als de andere optie is om je als klant te zien vertrekken.

Ik was abuis, ik zie inderdaad dat het 2% is tot 1 juli 2016. Die geldverstrekker die kan ik wel regelen, sterker nog, ik kan die persoon dat volledige bedrag gewoon onderhands lenen. Toentertijd dat ik dat overwoog zaten we nog op die 6% maar met 2% is dat inderdaad een stuk gunstiger. Momenteel heb ik nog een spaarhypotheek lopen op mijn woning tegen 6% (met grofweg 20% in het spaardeel). Indien ik dat deel kan herfinancieren zou dat misschien op langere termijn weleens gunstig kunnen zijn. Bedankt voor de tip.

[t_captain]

Het probleem is dat je sinds enkele jaren niet meer het doelkapitaal van een spaarhypotheek mag verhogen. Hooguit kun je extra storten en de looptijd verkorten.

Wat betreft belastingdienst: die is geen partij en zeker geen benadeelde in een verkoop/terugkoop. Je gaat immers minder rente aftrekken; daarmee is de gedachte aan een schijnconstructie t.b.v. fiscaal voordeel van de baan.

Overdrachtsbelasting betaal je volgens mij niet dubbel (link). Resteren 1x overdrachtsbelasting, de notariskosten voor 2 transporten en 1 hypotheekakte, de kadastrale kosten, en eventueel een vergoeding voor je tegenpartij. Al met al zou je met 2% + een duizend of 5 klaar kunnen zijn.

[Kid Buu]

Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

- Mijn spaarhypotheek is 20 jaar rentevast a 6%, loopt nog tot 31 oktober 2028. Hypotheeksom is 225k. Dit komt neer op 1125 maandelijkse bruto rentelasten wat opgeteld 13500 op jaarbasis is.

- In het spaardeel zit nu afgerond 48k, waar per maand momenteel 240 euro aan rentebaten uit voortvloeien. Deze heb ik binnen de bandbreedte jaren terug al tot de max bijgestort. Geen ruimte meer tot bijstorten.

De hoofdsom bedroeg 450k, waar van 225k aflossingsvrij was. Die heb ik jaarlijks vanaf 2009 t/m 2014 afgelost. Ik mag nu dus ook weer 45k aflossen op de spaarhypotheek waar na nog 180k hypotheek resteert (met aanpassingen en fiscale implicaties van het spaardeel). Als ik die direct zou willen aflossen zou ik een boeterente van 27k moeten betalen. Voordeel is dat het belastingaftrekbaar is, maar alsnog duurder dan een koop/verkoop constructie aan mijzelf.

De bank biedt nul onderhandelingsruimte. Wel geven ze aan per 1 juli een boetevrij rentemiddeling aan te bieden, echter kon de medewerker mij nog geen indicatie hier van geven waar ik op zou kunnen rekenen.

Volgens mijn accountant zou het inderdaad zo kunnen zoals hier voorgesteld. Ik leen onderhands het geld aan mijn vader. Die koopt het huis van mij tegen de laagst mogelijke prijs die markt conform mag (zal waarschijnlijk rondom WOZ waarde zijn). Vervolgens koop ik het van hem terug en lost hij die lening direct weer aan mij af. Ik schat dat dit totaal rond de 10k gaat kosten, die netto zijn.

Verder zal ik het gespaarde deel binnen de spaarhypotheek fiscaal moeten afhandelen. Maar dat is hoe dan ook een voorwaarde wanneer je vroegtijdig aflost, dus niet zozeer relevant voor het kostenplaatje. Gek genoeg geeft de Rabobank mij niet 1-2-3 een overzicht hier van maar ik gok dat het rondom de 10-12k zal zijn door de jaren heen.

Ik ga nog even alles narekenen wat het mij nu kost met per kalenderjaar (nu t/m 2020) volledig boetevrij aflossen (helaas wel net 2015 gemist).

Wat een gedoe allemaal, waar ben ik ooit aan begonnen Toentertijd kon ik het huis volledig al zelf financieren zonder hypotheek

[Abom]

Slaapje schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 12:52:
[...]
Waarom zou de hypotheek verstrekker dat doen? Jij gaat een contract aan (voor een prima rentepercentage btw.) en dan zouden ze zich nu "soepel" moeten opstellen om het goedkoper voor jou te maken? Zo werkt de wereld niet.

Omdat mensen dan andere manieren gaan verzinnen om de rente te drukken. Door bijvoorbeeld huizen te 'ruilen'. Twee huizen worden aan elkaar verkocht, zodat beide partijen onder de boete uit komen.

Ik heb van mijn hypotheekverstrekker ook gewoon een rentemiddeling gekregen, zonder boete, alleen 250 euro administratie kosten. Inclusief de administratiekosten voor mijn tussen persoon, duurt het 5 maanden om het verschil terug te verdienen, daarna scheelt het 130 euro netto per maand.

[Kid Buu]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:46:
[...]

Omdat mensen dan andere manieren gaan verzinnen om de rente te drukken. Door bijvoorbeeld huizen te 'ruilen'. Twee huizen worden aan elkaar verkocht, zodat beide partijen onder de boete uit komen.

Ik heb van mijn hypotheekverstrekker ook gewoon een rentemiddeling gekregen, zonder boete, alleen 250 euro administratie kosten. Inclusief de administratiekosten voor mijn tussen persoon, duurt het 5 maanden om het verschil terug te verdienen, daarna scheelt het 130 euro netto per maand.

Kun je iets meer conrete info daar over geven wat ze jou hebben aangeboden? Welk percentage had je tegen welke looptijd en wat heb je nu bij rentemiddeling aangeboden gekregen?

edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

[ Voor 12% gewijzigd door Kid Buu op 05-01-2016 16:43 ]

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:23:
[...]
edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

Yup, voordeel is vooral dat je niet de boete klaar hoeft te hebben staan en het dus veel makkelijker is. Aan het einde van de looptijd maakt het voor het totaal betaalde bedrag weinig uit.

[Kid Buu]

redwing schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:07:
[...]

Yup, voordeel is vooral dat je niet de boete klaar hoeft te hebben staan en het dus veel makkelijker is. Aan het einde van de looptijd maakt het voor het totaal betaalde bedrag weinig uit.

Ja maar in feite toch geen voordeel die je haalt dan? Uitgaande van ceteris paribus (immers weet je niet of de rente omhoog of omlaag gaat) zit er dan totaal geen verschil tussen je rentevaste periode uit laten lopen en dan pas een nieuwe rentevaste periode afsluit. Sterker, je bent extra een opslag kwijt (0.2% op de middeling lees ik) en administratiekosten.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:23:
[...]
Ja maar in feite toch geen voordeel die je haalt dan? Uitgaande van ceteris paribus (immers weet je niet of de rente omhoog of omlaag gaat) zit er dan totaal geen verschil tussen je rentevaste periode uit laten lopen en dan pas een nieuwe rentevaste periode afsluit. Sterker, je bent extra een opslag kwijt (0.2% op de middeling lees ik) en administratiekosten.

Het voordeel is dat je je hypotheek tegen de huidige rente vast kunt zetten en dat je nu al een lagere maandlast hebt. Daarnaast is de boete die je moet betalen over het algemeen lager dan het verschil in rente je oplevert.
Er zit dus wel een verschil tussen over laten sluiten of niet. Er zit echter amper verschil in of je de boete zelf betaald of via rentemiddeling over je resterende looptijd uitspreidt.

[Kid Buu]

redwing schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:36:
[...]

Het voordeel is dat je je hypotheek tegen de huidige rente vast kunt zetten en dat je nu al een lagere maandlast hebt. Daarnaast is de boete die je moet betalen over het algemeen lager dan het verschil in rente je oplevert.
Er zit dus wel een verschil tussen over laten sluiten of niet. Er zit echter amper verschil in of je de boete zelf betaald of via rentemiddeling over je resterende looptijd uitspreidt.

Maar wat maakt het precies uit dan? Stel je middelt niet en sluit bij aflopen van je rentevaste periode gewoon een nieuwe periode af. Een rente middeling is toch niets anders dan simpelweg de lage rente lasten vanuit de toekomstige nieuwe looptijd naar voren halen en die met elkaar middelen? Per saldo zou dat hetzelfde moeten zijn ware het niet dat je dus een extra opslag nog eens betaalt voor het middelen.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

Je bent nogal vermogend geloof ik Een optie die je ook met je accountant kunt bespreken is om (als je toch de hypotheek gaat oversluiten) een aflossingsvrije hypotheek te nemen en deze in box 3 op te geven. Je krijgt dan geen rente-aftrek - maar wel korting op je vermogensbelasting. Bovendien hoef je door de wet Hillen geen huurwaardeforfait te betalen. De eerste ~1.55 procentpunt van je hypotheekrente worden dan door de fiscus betaald. Met een LTV <65% is dat momenteel al bijna kostenneutraal te regelen.

Vanaf 2017 verandert de vermogensbelasting. Afhankelijk van hoe vermogend je precies bent wordt het dan nog gunstiger. Aangenomen dat je vermogen minstens 1 ton hoger is dan je hypotheek wordt de bespaarde VRH 1.44%, ben je miljonair dan wordt de bespaarde heffing 1,65%. Tel daar ~0.35% bespaard huurwaardeforfait bij op en met de huidige hyptheekrentes levert je schuld dan netto zelfs geld op!

[Abom]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:23:
[...]
Kun je iets meer conrete info daar over geven wat ze jou hebben aangeboden? Welk percentage had je tegen welke looptijd en wat heb je nu bij rentemiddeling aangeboden gekregen?

edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

Ik had 5% voor 10 jaar, waarvan er nog 4 jaar over waren. De rente is nu 3.85% voor wederom 10 jaar. Ik heb geen boete betaald, ook niet uitgesmeerd, anders had ik het niet gedaan. De totale hypotheekschuld is niet gewijzigd. Dit was nog een bankspaarhypotheek, de rente van de bankspaarrekening wordt natuurlijk ook aangepast naar 3.85%. In de berekening is een hogere inleg voor de bankspaarrekening meegenomen, om de lagere spaarrente te compenseren.

[ Voor 6% gewijzigd door Abom op 05-01-2016 21:49 ]

[byob]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 21:38:
[...]

Ik had 5% voor 10 jaar, waarvan er nog 4 jaar over waren. De rente is nu 3.85% voor wederom 10 jaar. Ik heb geen boete betaald, ook niet uitgesmeerd, anders had ik het niet gedaan. De totale hypotheekschuld is niet gewijzigd. Dit was nog een bankspaarhypotheek, de rente van de bankspaarrekening wordt natuurlijk ook aangepast naar 3.85%. In de berekening is een hogere inleg voor de bankspaarrekening meegenomen, om de lagere spaarrente te compenseren.

Dan lijkt 3,85% nog best hoog als je ook niet uitgesmeerd de boete betaald (rentemiddeling).

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 21:15:
[...]


Je bent nogal vermogend geloof ik Een optie die je ook met je accountant kunt bespreken is om (als je toch de hypotheek gaat oversluiten) een aflossingsvrije hypotheek te nemen en deze in box 3 op te geven. Je krijgt dan geen rente-aftrek - maar wel korting op je vermogensbelasting. Bovendien hoef je door de wet Hillen geen huurwaardeforfait te betalen. De eerste ~1.55 procentpunt van je hypotheekrente worden dan door de fiscus betaald. Met een LTV <65% is dat momenteel al bijna kostenneutraal te regelen.

Vanaf 2017 verandert de vermogensbelasting. Afhankelijk van hoe vermogend je precies bent wordt het dan nog gunstiger. Aangenomen dat je vermogen minstens 1 ton hoger is dan je hypotheek wordt de bespaarde VRH 1.44%, ben je miljonair dan wordt de bespaarde heffing 1,65%. Tel daar ~0.35% bespaard huurwaardeforfait bij op en met de huidige hyptheekrentes levert je schuld dan netto zelfs geld op!

Ik zit er aan te denken om geen nieuwe hypotheek te nemen, maar om mijn vermogen te gebruiken om het volledig af te lossen. Zit ik verder ook niet met nieuwe hypotheekakte en afsluitprovisie hier op. Vermogen wat toch niet belegd is levert per saldo niets op op een spaarrekening wanneer je dit verrekent met de VRH, sterker het kost inmiddels geld. Lening in box 3 heb ik verder nog niet overwogen en gekeken in hoeverre dat gunstig is, maar met huidige rente tarieven geloof ik graag dat dat voordelig kan zijn. Overigens zou dat eventueel altijd latere fase nog kunnen aangezien het buiten box 1 valt?

byob schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:01:
[...]


Dan lijkt 3,85% nog best hoog als je ook niet uitgesmeerd de boete betaald (rentemiddeling).

Ja dat bedoelde ik dus. Je betaalt alsnog die 5% de resterende 4 jaar, en haalt die overige 6 jaar met lagere rente alvast naar voren om het uit te middelen. Wanneer je een nu een nieuwe 6 jarige lening zou aangaan zou die gewoon stuk lager dan 3.85% liggen. Een boeterente wordt al dan niet in de hoofdsom verwerkt, al dan niet in het rentetarief. Uiteindelijk betaal je het toch wel.

[byob]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

- Mijn spaarhypotheek is 20 jaar rentevast a 6%, loopt nog tot 31 oktober 2028. Hypotheeksom is 225k. Dit komt neer op 1125 maandelijkse bruto rentelasten wat opgeteld 13500 op jaarbasis is.

- In het spaardeel zit nu afgerond 48k, waar per maand momenteel 240 euro aan rentebaten uit voortvloeien. Deze heb ik binnen de bandbreedte jaren terug al tot de max bijgestort. Geen ruimte meer tot bijstorten.

Ik ga nog even alles narekenen wat het mij nu kost met per kalenderjaar (nu t/m 2020) volledig boetevrij aflossen (helaas wel net 2015 gemist).

Wat een gedoe allemaal, waar ben ik ooit aan begonnen Toentertijd kon ik het huis volledig al zelf financieren zonder hypotheek

Laat je iig goed voorlichten over het aflossen op de spaarhypotheek. Aflossen kan ook een mutatie op het spaargeld onderdeel geven, en ook dan dient rekening gehouden te worden met bandbreedte/doelkapitaal/looptijd.

Voor mijn gevoel (moet wat aannames doen aangezien niet alle details bekend zijn) kun je grofweg 2 keuzes maken.
1 niets doen, mooie rente op het spaargeld, en met een relatief lage inleg een mooi kapitaal verkrijgen fiscaal gunstig. De rentelasten zijn bruto hoog, maar het lijkt erop dat je het aardig goed doet, dus zal dat netto nog redelijk meevallen.
2 pak je verlies, er is nu eenmaal toen die keuze gemaakt. Dit zijn de gevolgen. Breng het opgebouwde kapitaal in mindering op de hypotheek, betaal de boete, reken eventueel waar nodig fiscaal af en weg hypotheek. Geen rente maar, geen inleg, binnen een paar jaar zijn de kosten terug verdiend. En een stukje minder box III lasten over je nu vrij vermogen.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:13:
[...]
Overigens zou dat eventueel altijd latere fase nog kunnen aangezien het buiten box 1 valt?

Ja, dat kan inderdaad altijd nog, het was meer een tip voor als je toch ging oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Je kunt je vermogen nagenoeg gratis "uit de stenen" houden op die manier.

[Kid Buu]

byob schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:31:
[...]


Laat je iig goed voorlichten over het aflossen op de spaarhypotheek. Aflossen kan ook een mutatie op het spaargeld onderdeel geven, en ook dan dient rekening gehouden te worden met bandbreedte/doelkapitaal/looptijd.

Voor mijn gevoel (moet wat aannames doen aangezien niet alle details bekend zijn) kun je grofweg 2 keuzes maken.
1 niets doen, mooie rente op het spaargeld, en met een relatief lage inleg een mooi kapitaal verkrijgen fiscaal gunstig. De rentelasten zijn bruto hoog, maar het lijkt erop dat je het aardig goed doet, dus zal dat netto nog redelijk meevallen.
2 pak je verlies, er is nu eenmaal toen die keuze gemaakt. Dit zijn de gevolgen. Breng het opgebouwde kapitaal in mindering op de hypotheek, betaal de boete, reken eventueel waar nodig fiscaal af en weg hypotheek. Geen rente maar, geen inleg, binnen een paar jaar zijn de kosten terug verdiend. En een stukje minder box III lasten over je nu vrij vermogen.

Wat betreft het gespaarde deel: wat ik begrepen heb zal ik de daadwerkelijk gespaarde rente moeten verrekenen in box 1. Zie quote uit mijn voorgaande post hier onder. Ik heb de Rabobank gemaild met de vraag om mij precies het bedrag te specificeren wat gespaard is aan rente.

Verder zal ik het gespaarde deel binnen de spaarhypotheek fiscaal moeten afhandelen. Maar dat is hoe dan ook een voorwaarde wanneer je vroegtijdig aflost, dus niet zozeer relevant voor het kostenplaatje. Gek genoeg geeft de Rabobank mij niet 1-2-3 een overzicht hier van maar ik gok dat het rondom de 10-12k zal zijn door de jaren heen.

Ik wil dan ook voor de geschetste optie 2 gaan. Maar zal nooit voor de optie kiezen om boeterente te betalen. Ik zou dan eerder nog de komende 5 jaar volledig boetevrij aflossen dan daar voor kiezen.

Zoals het er nu uit ziet zou de voorgestelde methode van T-MOB het meest gunstige zijn van alle mogelijke scenarios. Van de week ga ik eens even de/een notaris contacteren en de situatie voorleggen, kijken of er nog haken en hogen ergens aan zitten en wat de kosten precies zullen zijn buiten de overdrachtsbelasting.

[Abom]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:13:
[...]

Ja dat bedoelde ik dus. Je betaalt alsnog die 5% de resterende 4 jaar, en haalt die overige 6 jaar met lagere rente alvast naar voren om het uit te middelen. Wanneer je een nu een nieuwe 6 jarige lening zou aangaan zou die gewoon stuk lager dan 3.85% liggen. Een boeterente wordt al dan niet in de hoofdsom verwerkt, al dan niet in het rentetarief. Uiteindelijk betaal je het toch wel.

Hoe betaal ik 5% voor de resterende 4 jaar? De rente is meteen 3.85% geworden.

[Rukapul]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik leen onderhands het geld aan mijn vader. Die koopt het huis van mij tegen de laagst mogelijke prijs die markt conform mag (zal waarschijnlijk rondom WOZ waarde zijn). Vervolgens koop ik het van hem terug en lost hij die lening direct weer aan mij af.

Let op dat in veel hypotheekvoorwaarden staat dat boetevrij inlossen bij verkoop alleen opgaat als er ook daadwerkelijk verhuisd wordt.

Overigens zijn die spaarhypotheken met lange rentevaste periode (hoi ) sowieso een drama voor vervroegd aflossen. Enerzijds wil je het minimaal laten lopen tot 20jaar om de fiscale boete te ontlopen, maar vervolgens wil je ook niet in 1x uit de polis aflossen in verband met boeterente. En bij gedeeltelijk inlossen uit het spaardeel doet de bank typisch moeilijk.

[Kid Buu]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:48:
[...]

Hoe betaal ik 5% voor de resterende 4 jaar? De rente is meteen 3.85% geworden.

Omdat de rente afhankelijk van je aanbieder en executiewaarde waarschijnlijk op 2.75% ligt voor een 6 jarige lening. ((4 * 5) + (6 * 2.75)) + 0.2 / 10 = 3.85, waar van de 0.2% dan staat voor de opslag op rente middeling.

Rukapul schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:55:
[...]

Let op dat in veel hypotheekvoorwaarden staat dat boetevrij inlossen bij verkoop alleen opgaat als er ook daadwerkelijk verhuisd wordt.

Overigens zijn die spaarhypotheken met lange rentevaste periode (hoi ) sowieso een drama voor vervroegd aflossen. Enerzijds wil je het minimaal laten lopen tot 20jaar om de fiscale boete te ontlopen, maar vervolgens wil je ook niet in 1x uit de polis aflossen in verband met boeterente. En bij gedeeltelijk inlossen uit het spaardeel doet de bank typisch moeilijk.

Las er eerder toevallig een stuk over: http://www.homefinance.nl...evrij-verkopen-991007.asp

Ik voorzie eigenlijk geen problemen met deze constructie aangezien ik ook niet van plan ben een nieuwe hypotheek af te sluiten. Wat betreft het verhuizen gedeelte? Ik ben van plan om op korte termijn mijn huis te gaan verhuren sowieso omdat ik hoogstwaarschijnlijk weer een periode naar het buitenland ga. Ironische aan dit is dat dat waarschijnlijk niet mag van de hypotheekverstrekker wanneer ik de hypotheek nog niet volledig zou hebben afgelost

Maar het is inderdaad een punt om zeker rekening mee te houden en zal dat ook even volledig na moeten gaan.

[byob]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:48:
[...]

Hoe betaal ik 5% voor de resterende 4 jaar? De rente is meteen 3.85% geworden.

Ik zie het ook niet zo, rente middelen betekend dat je niet de actuele rente krijgt zoals die zou zijn voor dezelfde hypotheek als je deze nieuw zou sluiten of een boete ineens betaald, maar een iets hogere rente betaald, afhankelijk van een aantal factoren in je huidige constructie, waardoor de geldverstrekker alsnog de boete betaald krijgt, maar dan in de komende 10 jaar.

Andere vraag, weet jij wat die rente nu voor jouw hypotheek zou zijn. Als het goed is heeft jouw geldverstrekker deze rente gepubliceerd op zijn website.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:43:
[...]
Maar wat maakt het precies uit dan? Stel je middelt niet en sluit bij aflopen van je rentevaste periode gewoon een nieuwe periode af. Een rente middeling is toch niets anders dan simpelweg de lage rente lasten vanuit de toekomstige nieuwe looptijd naar voren halen en die met elkaar middelen? Per saldo zou dat hetzelfde moeten zijn ware het niet dat je dus een extra opslag nog eens betaalt voor het middelen.

Als je nu 5% betaald en na middeling nog 4% betaald ga je dus uiteindelijk 1% minder betalen. Oftewel pak die 5%, neem de huidige rente van b.v. 2.6% en je komt na middelen uit op 3,8%. Daar komt dan die 0.2% boete bovenop en uiteindelijk betaal je dan dus 4% ipv de 5%. Aangezien ook de rente hiermee weer opnieuw wordt vastgezet voor een x aantal jaren is het afhankelijk van de rente op het moment dat je hypotheek oorspronkelijk af zou lopen wel of niet voordelig. Je weet dus pas na afloop van je oorspronkelijke rentevast periode of je keuze goed was of niet.

[Kid Buu]

Zie mijn bovenstaande voorbeeld, je plakt de nieuwe rentevaste periode er aan vast. Het is niet zo dat je een 10 jarige resterende looptijd behoudt maar dan tegen een lagere rente opeens krijgt. Je huidige looptijd met de daar voor geldende rente zal gewoon uit blijven lopen, daar verander je totaal niks aan. Het is zelfs nadeliger door de rente opslag.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 23:20:
Zie mijn bovenstaande voorbeeld, je plakt de nieuwe rentevaste periode er aan vast. Het is niet zo dat je een 10 jarige resterende looptijd behoudt maar dan tegen een lagere rente opeens krijgt. Je huidige looptijd met de daar voor geldende rente zal gewoon uit blijven lopen, daar verander je totaal niks aan. Het is zelfs nadeliger door de rente opslag.

Ehm nee, je huidige looptijd met bijbehorende rente verandert per direct bij rentemiddeling. Zoals in jouw voorbeeld gaat je rente zodra je de middeling in laat gaan van 5% naar 3.85%.

Je bent eigenlijk je hypotheek aan het oversluiten maar dan met een andere constructie die voor en nadelen heeft ten opzicht van echt oversluiten.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 23:05:
[...]
Ik voorzie eigenlijk geen problemen met deze constructie aangezien ik ook niet van plan ben een nieuwe hypotheek af te sluiten. Wat betreft het verhuizen gedeelte? Ik ben van plan om op korte termijn mijn huis te gaan verhuren sowieso omdat ik hoogstwaarschijnlijk weer een periode naar het buitenland ga.

Als je gaat verhuren wordt het verhaal wel anders. Dan valt je huis (en de eventuele hypotheek) namelijk ook in box 3. Dus geen HRA en ook niet de mogelijkheid om een schuld in box 3 te houden terwijl het onderpand belastingvrij in box 1 staat.

redwing schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 08:22:
[...]
Ehm nee, je huidige looptijd met bijbehorende rente verandert per direct bij rentemiddeling. Zoals in jouw voorbeeld gaat je rente zodra je de middeling in laat gaan van 5% naar 3.85%.

Wat Kid Buu bedoelt is dat het totaalbedrag aan betaalde rente niet verandert. De rente wordt nu lager, maar dat verschil betaal je terug in het tijdvak einde looptijd huidige periode tot einde nieuwe looptijd. Dus stel de 10-jaarsrente is nu 2% en je hebt nog 5 jaar te gaan tegen 6%. Je nieuw rente wordt dan 4%: komende 5 jaar betaal je 2% minder, daarna 2% "teveel".
Afhankelijk van hypotheekvorm kan dat alsnog gunstig uitpakken, bij annuitair ga je harder aflossen als de rente daalt (waardoor het teveel over een lagere hoofdsom wordt betaald). Bij een spaarhypotheek wil je vroeg in de looptijd een lage rente, en later juist een hoge (dan tikt de rente op je opgebouwde vermogen namelijk harder aan). Maar in de basis komt het allemaal uit je eigen zak.

[redwing]

T-MOB schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 09:20:
[...]
Wat Kid Buu bedoelt is dat het totaalbedrag aan betaalde rente niet verandert. De rente wordt nu lager, maar dat verschil betaal je terug in het tijdvak einde looptijd huidige periode tot einde nieuwe looptijd. Dus stel de 10-jaarsrente is nu 2% en je hebt nog 5 jaar te gaan tegen 6%. Je nieuw rente wordt dan 4%: komende 5 jaar betaal je 2% minder, daarna 2% "teveel".

Zijn logica snap ik wel, alleen klopt die niet helemaal. Als de rente nl. in die tijd omhoog gaat naar 4% betaal je dus niets teveel omdat je dat anders na einde looptijd ook zou moeten betalen. Gaat de rente verder omlaag betaal je juist extra. Uiteindelijk is het dus puur afhankelijk van de rente aan de eind van de oorspronkelijke looptijd of rentemiddelen een goede stap is geweest of niet.

Zowel bij oversluiten als bij rentemiddelen is het dus altijd vooral de afweging of je verwacht dat de rente gaat dalen/stijgen.

[ Voor 4% gewijzigd door redwing op 06-01-2016 09:29 ]

[byob]

De basis voor het berekenen van de rentemiddeling is als volgt:
Nodige gegevens:
- Rente op de bestaande hypotheek (A)
- Restant looptijd hiervan (
- Nieuwe rente (C)
- Nieuwe looptijd bij deze rente (D)

A*B=X
C*(D-B)=Y
D=Z

(X+Y)/Z

Voorbeeld
- Rente bestaande hypotheek 5,1%
- Restant looptijd 31 maanden
- Nieuwe rente 3,2%
- Nieuwe looptijd 120 maanden
X= 158,10
Y= 284,8
Z- 120

(158,10+284,8)/120 maakt 3,7% (afgerond)

Let wel dit is een basis er kunnen geldverstrekkers afwijken hiervan, volgens mij heb ik wel eens een voorbeeld gezien ergens op internet (kan het zo even niet terugvinden) waarbij verschillende geldverstrekkers op dezelfde basis is gevraagd een middeling uit te rekenen, daar zaten wel verschillen in.

In het voorbeeld betaal je na de middeling 3,7% ipv 3,2%. Het verschil zie ik als uitsmeren van je boete over de komende 10 jaar. Je betaald wel degelijk vanaf dag 1 na de middeling het nieuwe tarief.
Bij een hypotheek van € 250.000 scheelt het toch bruto € 3.500 per jaar. Bij betaling van de boete en 3,2% zou het € 4.750 bruto per jaar besparen.

Voordeel van de middeling is dat je niet in een keer de boete hoeft op te hoesten, vaak ook nog eens een bedrag dat niet iedereen zomaar heeft liggen en als je de boete zou moeten gaan financieren het voordeel ineens een stuk kleiner wordt.

[Kid Buu]

Natuurlijk snap ik dat je per direct een iets lagere rente betaalt. Maar er na betaal je dus iets meer. Mijn punt was juist dat je die rente alsnog gewoon betaalt per saldo. Er wordt vaak gedaan alsof het alleen maar lagere rente is terwijl je moet realiseren dat je er na dat verschil simpelweg weer compenseert door te veel te betalen; dat wordt vaak niet benoemd. Maar inmiddels begrijpen we elkaar gewoon, alleen een iets andere interpretatie.

@T-MOB: het zal eerste instantie om tijdelijke verhuur (Airbnb zoals het er nu uit ziet) gaan en zal verder gewoon nog mijn hoofdverblijf zijn. Overigens zal je huis gewoon als WOZ waarde worden aangeslagen zodra het wel in box 3 valt lees ik. Dat is eigenlijk vrij gunstig in mijn geval, met haar jaar daalt ie flink. Inmiddels word ik voor 276k aangeslagen waar de marktprijs rond de 340-350k zal liggen (alsnog een forse daling uiteraard).

[T-MOB]

In verhuurde staat (waarbij huurder huurbescherming geniet) wordt je nog lager aangeslagen zelfs. De waardering voor de vermogensbelasting bedraagt dan 45% tot 85% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de relatie huurprijs/woz-waarde. Maar nu dwaalt het wel heel erg af van de hypotheken. Uiteindelijk kun je het het beste met je accountant uitzoeken. Die is als het goed is beter op de hoogte en heeft inzicht in al jouw financien.

[Abom]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 23:05:
[...]
Omdat de rente afhankelijk van je aanbieder en executiewaarde waarschijnlijk op 2.75% ligt voor een 6 jarige lening. ((4 * 5) + (6 * 2.75)) + 0.2 / 10 = 3.85, waar van de 0.2% dan staat voor de opslag op rente middeling.

Het lijkt mij nogal logisch dat een bank jou niet de op dat moment geldende laagste rente gaat geven. Iedereen weet inmiddels dat banken alles behalve het beste voor de maatschappij voor ogen hebben.

Feit blijft dat ik geen renteboete heb hoeven te betalen. De vraag is ook, hoe ziet de rente er over 4 jaar uit. Granted, waarschijnlijk nog steeds laag. Maar wanneer ik na 5 maanden en binnen, pak em beet, 8 jaar verhuis, heb ik geld bespaard. Overigens wanneer ik het geld wat ik nu netto extra overhoud, gebruik om extra af te lossen, denk ik dat ik op de lange termijn geld bespaar.

[ Voor 8% gewijzigd door Abom op 06-01-2016 13:51 ]

[fommes]

Ook ik heb een rentemiddeling voorstel op laten maken door de rabobank, ik weet eerlijk gezegd niet waar ik beter mee uit ben.

Ik heb momenteel een bankspaarhypotheek met een rente van 4.4% en nog 6 jaar vast te gaan (had 10 jaar vast)

M'n huidige maandelijkse kosten:
Rente: € 980,83
Inleg € 187,05
Totaal maandelijks bruto: € 1167,88

Voorstel 3,6% met rentemiddeling:
Rente: € 802,51
Inleg: € 221,75
Totaal maandelijks bruto: € 1024,26

Bruto verschil : €143,26

Op het eerste gezicht ziet het er veelbelovend uit.

Nu is het zo dat ik zelfstandig ondernemer ben, ik krijg geen maandelijkse hypotheekrenteaftrek, deze wordt achteraf verrekend met de te betalen inkomstenbelasting.

Ik kan me voorstellen dat bij een renteverschil van €185,- in de maand deze HRA lager zal zijn, maar ik vermoed niet dat de HRA meer dan €50,- in de maand zal schelen, kan iemand hier iets zinnigs over zeggen?

Het enige nadeel is dan dat ik nog wel 10 jaar vast zit ipv 6, maar over die 6 jaar lijk ik al €10.000 te besparen.


Mijn doel is eigenlijk om de hypotheek sneller af te gaan lossen, het mooiste zou zijn om van die €140 in de maand een deel opzij te zetten om jaarlijks meer extra af te kunnen lossen aan het aflossingsvrije deel, om zo het rentebedrag maandelijks te verlagen.

Momenteel durf ik nog niet de stap te nemen om dit voorstel te accepteren, misschien vergeet ik nog iets mee te nemen in m'n vergelijking, wat zouden jullie doen?

[ Voor 5% gewijzigd door fommes op 24-08-2016 13:40 ]

[gron74]

Vraag goed na bij de bank. Mij is verteld dat de Rabobank bij vervroegde aflossing door bijvoorbeeld verkoop van de woning een boete rekent als je rentemiddeling toepast. Zoek dit goed uit. Verder kan de bank je huis herwaarderen, staat je huis nu onderwater? Dan is de kans dat de Rabobank een extra opslag gaat rekenen. Hier kom je achter als je de WOZ waarde bij de Rabobank laat checken tegen je hypotheek.
Er zijn dus wel wat addertjes onder het gras.

[P_de_B]

gron74 schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 14:33:
Vraag goed na bij de bank. Mij is verteld dat de Rabobank bij vervroegde aflossing door bijvoorbeeld verkoop van de woning een boete rekent als je rentemiddeling toepast. Zoek dit goed uit. Verder kan de bank je huis herwaarderen, staat je huis nu onderwater? Dan is de kans dat de Rabobank een extra opslag gaat rekenen. Hier kom je achter als je de WOZ waarde bij de Rabobank laat checken tegen je hypotheek.
Er zijn dus wel wat addertjes onder het gras.

Inderdaad:

quote: https://www.rabobank.nl/p.../hypotheekrente-wijzigen/

Bij rentemiddeling blijven de voorwaarden van uw huidige hypotheek van kracht. Uitsluitend tijdens de rentevaste periode waarvoor wij met u rentemiddeling afspreken, gelden twee extra voorwaarden:
[..]
U kunt bij verhuizing het rentecontract, waarvoor u rente heeft gemiddeld, meenemen voor de financiering van de volgende woning. U betaalt dan geen boete. Als u gaat verhuizen en wilt aflossen op uw lening, moet u ons eventueel wél een boete betalen. Of er sprake is van een boeterente en hoe hoog deze is, hangt af van de rentestand op dat moment. Deze wordt berekend zoals dat in de voorwaarden is beschreven, maar is in dat geval nooit hoger dan 3% van het bedrag dat u aflost.

mooie 'service' van de Rabobank

[BradKing]

fommes schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 13:37:
Ook ik heb een rentemiddeling voorstel op laten maken door de rabobank, ik weet eerlijk gezegd niet waar ik beter mee uit ben.

Ik heb momenteel een bankspaarhypotheek met een rente van 4.4% en nog 6 jaar vast te gaan (had 10 jaar vast)

M'n huidige maandelijkse kosten:
Rente: € 980,83
Inleg € 187,05
Totaal maandelijks bruto: € 1167,88

Voorstel 3,6% met rentemiddeling:
Rente: € 802,51
Inleg: € 221,75
Totaal maandelijks bruto: € 1024,26

Bruto verschil : €143,26

Op het eerste gezicht ziet het er veelbelovend uit.

[..]
Het enige nadeel is dan dat ik nog wel 10 jaar vast zit ipv 6, maar over die 6 jaar lijk ik al €10.000 te besparen.


Mijn doel is eigenlijk om de hypotheek sneller af te gaan lossen, het mooiste zou zijn om van die €140 in de maand een deel opzij te zetten om jaarlijks meer extra af te kunnen lossen aan het aflossingsvrije deel, om zo het rentebedrag maandelijks te verlagen.

Momenteel durf ik nog niet de stap te nemen om dit voorstel te accepteren, misschien vergeet ik nog iets mee te nemen in m'n vergelijking, wat zouden jullie doen?

Je hebt dus een aflossingsvrij deel? En je gaat van nog 6 jaar vaste rente naar een nieuwe periode van 10 jaar vast op de nieuwe rente die uit middeling komt?

Bij Bankspaar is het lastig rekenen, omdat je (meestal bij de rabo?) hetzelfde percentage in je spaar inleg krijgt als je rente moet betalen. Als we er even vanuit kunnen gaan dat je in de hoogste belasting valt heb je 50,5% HRA, dus zou je netto gaan van 187.05 + 495.32 = 682.37 naar 221.75 + 405.27 = 627.02, waarbij dit de komende jaren omhoog gaat vanwege lager wordende HRA. Het is altijd leuk te zien dat je rente omlaag gaat over een schuld, maar van die bijna 180 euro per maand die je minder lijkt te betalen, blijft dus zo'n 55 euro netto over die je zou kunnen gebruiken voor aflossen.

Is het het waard om dit te doen is een vraag die alleen jij zelf kan beantwoorden, maar je moet ook bedenken wat nu 4 jaar doorgaan met de huidige rente en daarna een nieuwe periode ingaan zou kunnen opleveren, dat is een groot deel kristallen bol natuurlijk, maar je hebt nu een hogere rente op je spaardeel wat wel extra oplevert..

Overigens: mijn tip is eerst zo ver mogelijk extra inleg in je spaardeel van de bankspaar leggen, zo snel mogelijk, aangezien die spaarrente waarschijnlijk nog wel een tijd hoger blijft dan de huidige 'normale' spaarrente.

[fommes]

P_de_B schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 14:52:
[...]

Inderdaad:


[...]


mooie 'service' van de Rabobank

Dat had ik ook gelezen, maar als je de vaste renteperiode mee neemt dan zou je geen boete hoeven betalen werd me wijsgemaakt..

BradKing schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 14:55:
[...]


Je hebt dus een aflossingsvrij deel? En je gaat van nog 6 jaar vaste rente naar een nieuwe periode van 10 jaar vast op de nieuwe rente die uit middeling komt?

Bij Bankspaar is het lastig rekenen, omdat je (meestal bij de rabo?) hetzelfde percentage in je spaar inleg krijgt als je rente moet betalen. Als we er even vanuit kunnen gaan dat je in de hoogste belasting valt heb je 50,5% HRA, dus zou je netto gaan van 187.05 + 495.32 = 682.37 naar 221.75 + 405.27 = 627.02, waarbij dit de komende jaren omhoog gaat vanwege lager wordende HRA. Het is altijd leuk te zien dat je rente omlaag gaat over een schuld, maar van die bijna 180 euro per maand die je minder lijkt te betalen, blijft dus zo'n 55 euro netto over die je zou kunnen gebruiken voor aflossen.

Is het het waard om dit te doen is een vraag die alleen jij zelf kan beantwoorden, maar je moet ook bedenken wat nu 4 jaar doorgaan met de huidige rente en daarna een nieuwe periode ingaan zou kunnen opleveren, dat is een groot deel kristallen bol natuurlijk, maar je hebt nu een hogere rente op je spaardeel wat wel extra oplevert..

Overigens: mijn tip is eerst zo ver mogelijk extra inleg in je spaardeel van de bankspaar leggen, zo snel mogelijk, aangezien die spaarrente waarschijnlijk nog wel een tijd hoger blijft dan de huidige 'normale' spaarrente.

Bedankt voor de aanvulling, ik laat het voorlopig maar lekker zoals het is, m'n huis staat niet onder water, en ik kan de kosten dragen, het idee is toch fijn als ik over bijv 2 jaar zou besluiten te gaan verhuizen dat ik dit kan doen zonder enig probleem.

En dan nu inderdaad maar zoveel mogelijk gebruik maken van de 4.4% spaarrente die ik heb

[P_de_B]

fommes schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 15:20:
[...]


Dat had ik ook gelezen, maar als je de vaste renteperiode mee neemt dan zou je geen boete hoeven betalen werd me wijsgemaakt..

Maar dan zit je dus wel vast aan de Rabobank als je gaat verhuizen. Dit soort regels gecombineerd met het minimale voordeel bij een spaarhypotheek heeft mij in ieder geval doen besluiten dit niet te gaan doen.

[FreakNL]

Ik ben zelf ook zo "dom" geweest om in 2014 mijn hypotheek 20 jaar vast te zetten tegen 4%.

Natuurlijk geen slechte rente, maar gezien de tarieven van nu is hij toch relatief hoog.

Middelen lijkt me niet de oplossing en ook de boete "gewoon" betalen is wel aardig aan de prijs, dat gaat denk ik al snel naar 30k toe met nog iets minder dan 18 jaar looptijd.

Ik heb bewust voor zekerheid gekozen, dus ik zeur ook verder niet. Maar als er mogelijkheden zijn zal ik ze uiteraard niet uit de weg gaan.

Het enige wat ik me nog voor kan stellen wat eventueel voor mij van toepassing zou zijn is;
http://www.huisgarant.nl/...-aflossen-met-overwaarde/
http://financieel.infonu....r-lagere-maandlasten.html

Geen idee of je dit echter ook creatief kunt toepassen door met een nieuwe hypotheek je oude hypotheek (deels) af te lossen

Ik heb een hypotheek van 182.500, tevens heb ik 15k extra in het kadaster laten bijschrijven (weet niet precies hoe dat heet (onderhands verhogen?), maar volgens mijn adviseur mocht ik dan mijn hypotheek op een later tijdstip met 15k verhogen zonder dat daar verdere kosten aan vast zaten). Inmiddels staat er nog 173k open op de hypotheek.

Verder heb ik een flinke overwaarde, de WOZ is momenteel 210k, maar bij een taxatie kom ik denk ik wel op 240-250k, voorzichtig ingeschat. Ik weet dat mensen zich altijd rijk rekenen m.b.t hun eigen huis, maar een vergelijkbaar huis verderop (4 huizen verder) is recentelijk voor 269k eruit gegaan en een straat verder is een letterlijke kopie van mijn huis (qua bouw/model) er begin dit jaar uit gegaan voor 240k. Daar zat echter wel een oude keuken in (15 jaar) en oude badkamer (10 jaar). Deze zijn bij mij 2 jaar en 1 jaar oud, dus ik denk dat 240k qua taxatie mogelijk moet zijn, zeker als ze naar referentieobjecten kijken. Is ook niet raar, want ik heb er een goeie 40k eigen geld ingestoken.

Ik vraag me dus af of ik nog iets met die overwaarde kan (behalve verhuizen ) Iemand ideeen/suggesties? Of hangt dit wel heel specifiek met je hypotheekvoorwaarden samen? Ik heb trouwens niet op mijn max geleend in 2014 en inmiddels verdien ik meer. Ik kon toen +-220k lenen, inmiddels zal dat wel weer wat meer zijn....

[ Voor 7% gewijzigd door FreakNL op 24-08-2016 17:03 ]

[Railgunner]

FreakNL schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 16:56:
Ik ben zelf ook zo "dom" geweest om in 2014 mijn hypotheek 20 jaar vast te zetten tegen 4%.

Natuurlijk geen slechte rente, maar gezien de tarieven van nu is hij toch relatief hoog.

Middelen lijkt me niet de oplossing en ook de boete "gewoon" betalen is wel aardig aan de prijs, dat gaat denk ik al snel naar 30k toe met nog iets minder dan 18 jaar looptijd.

Ik heb bewust voor zekerheid gekozen, dus ik zeur ook verder niet. Maar als er mogelijkheden zijn zal ik ze uiteraard niet uit de weg gaan.

Het enige wat ik me nog voor kan stellen wat eventueel voor mij van toepassing zou zijn is;
http://www.huisgarant.nl/...-aflossen-met-overwaarde/
http://financieel.infonu....r-lagere-maandlasten.html

Geen idee of je dit echter ook creatief kunt toepassen door met een nieuwe hypotheek je oude hypotheek (deels) af te lossen

Ik heb een hypotheek van 182.500, tevens heb ik 15k extra in het kadaster laten bijschrijven (weet niet precies hoe dat heet (onderhands verhogen?), maar volgens mijn adviseur mocht ik dan mijn hypotheek op een later tijdstip met 15k verhogen zonder dat daar verdere kosten aan vast zaten). Inmiddels staat er nog 173k open op de hypotheek.

Verder heb ik een flinke overwaarde, de WOZ is momenteel 210k, maar bij een taxatie kom ik denk ik wel op 240-250k, voorzichtig ingeschat. Ik weet dat mensen zich altijd rijk rekenen m.b.t hun eigen huis, maar een vergelijkbaar huis verderop (4 huizen verder) is recentelijk voor 269k eruit gegaan en een straat verder is een letterlijke kopie van mijn huis (qua bouw/model) er begin dit jaar uit gegaan voor 240k. Daar zat echter wel een oude keuken in (15 jaar) en oude badkamer (10 jaar). Deze zijn bij mij 2 jaar en 1 jaar oud, dus ik denk dat 240k qua taxatie mogelijk moet zijn, zeker als ze naar referentieobjecten kijken. Is ook niet raar, want ik heb er een goeie 40k eigen geld ingestoken.

Ik vraag me dus af of ik nog iets met die overwaarde kan (behalve verhuizen ) Iemand ideeen/suggesties? Of hangt dit wel heel specifiek met je hypotheekvoorwaarden samen? Ik heb trouwens niet op mijn max geleend in 2014 en inmiddels verdien ik meer. Ik kon toen +-220k lenen, inmiddels zal dat wel weer wat meer zijn....

Het hangt inderdaad van je hypotheekverstrekker en -voorwaarden af, maar veel verstrekkers rekenen een lagere rente zodra de verhouding tussen de schuld en de waarde van het huis (of LTV: Loan-to-value) in een lagere klasse valt. Zie bijv. dit actuele voorbeeld van de Rabobank bij een looptijd van 20 jaar:
Tot 67,5%: 2,7%
67,5-90%: 3,1%
90%+: 3,6%

Bij jou zou de LTV op 173/240 = 72,1% uitkomen (bij een taxatiewaarde van 240K). Het is nu de vraag of jouw hypotheekverstrekker ook met dit soort risicoklassen werkt en zo ja, of je ook tijdens de looptijd in een lagere klasse terecht kunt komen. In dit voorbeeld zou het interessant zijn om wat extra af te lossen om onder de 67,5% uit te komen en zodoende van de lagere rente te kunnen profiteren.

[FreakNL]

Ik heb NHG, dus dat verhaal gaat bij mij (volgens mij) niet op..

[alki]

FreakNL schreef op woensdag 24 augustus 2016 @ 16:56:
Ik ben zelf ook zo "dom" geweest om in 2014 mijn hypotheek 20 jaar vast te zetten tegen 4%.

Natuurlijk geen slechte rente, maar gezien de tarieven van nu is hij toch relatief hoog.

Middelen lijkt me niet de oplossing en ook de boete "gewoon" betalen is wel aardig aan de prijs, dat gaat denk ik al snel naar 30k toe met nog iets minder dan 18 jaar looptijd.

Ik heb bewust voor zekerheid gekozen, dus ik zeur ook verder niet. Maar als er mogelijkheden zijn zal ik ze uiteraard niet uit de weg gaan.

Het enige wat ik me nog voor kan stellen wat eventueel voor mij van toepassing zou zijn is;
http://www.huisgarant.nl/...-aflossen-met-overwaarde/
http://financieel.infonu....r-lagere-maandlasten.html

Geen idee of je dit echter ook creatief kunt toepassen door met een nieuwe hypotheek je oude hypotheek (deels) af te lossen

Ik heb een hypotheek van 182.500, tevens heb ik 15k extra in het kadaster laten bijschrijven (weet niet precies hoe dat heet (onderhands verhogen?), maar volgens mijn adviseur mocht ik dan mijn hypotheek op een later tijdstip met 15k verhogen zonder dat daar verdere kosten aan vast zaten). Inmiddels staat er nog 173k open op de hypotheek.

Verder heb ik een flinke overwaarde, de WOZ is momenteel 210k, maar bij een taxatie kom ik denk ik wel op 240-250k, voorzichtig ingeschat. Ik weet dat mensen zich altijd rijk rekenen m.b.t hun eigen huis, maar een vergelijkbaar huis verderop (4 huizen verder) is recentelijk voor 269k eruit gegaan en een straat verder is een letterlijke kopie van mijn huis (qua bouw/model) er begin dit jaar uit gegaan voor 240k. Daar zat echter wel een oude keuken in (15 jaar) en oude badkamer (10 jaar). Deze zijn bij mij 2 jaar en 1 jaar oud, dus ik denk dat 240k qua taxatie mogelijk moet zijn, zeker als ze naar referentieobjecten kijken. Is ook niet raar, want ik heb er een goeie 40k eigen geld ingestoken.

Ik vraag me dus af of ik nog iets met die overwaarde kan (behalve verhuizen ) Iemand ideeen/suggesties? Of hangt dit wel heel specifiek met je hypotheekvoorwaarden samen? Ik heb trouwens niet op mijn max geleend in 2014 en inmiddels verdien ik meer. Ik kon toen +-220k lenen, inmiddels zal dat wel weer wat meer zijn....

Ik heb al Rentemiddeling gevallen gezien waarbij de overwaarde als borg staat voor de boeterente.
Dus dan heb je stuk minderlasten en geen boeterente.

[ybos]

FreakNL schreef op maandag 29 augustus 2016 @ 11:02:
Ik heb NHG, dus dat verhaal gaat bij mij (volgens mij) niet op..

Klopt, nhg is al laagste tarief.

[One-eye864]

alki schreef op maandag 29 augustus 2016 @ 11:53:
[...]


Ik heb al Rentemiddeling gevallen gezien waarbij de overwaarde als borg staat voor de boeterente.
Dus dan heb je stuk minderlasten en geen boeterente.

eh dan heb je toch nog steeds een boeterente? Je hoeft hem alleen nog niet te betalen

[Glenfiddich]

Is er hier iemand die ervaring heeft met de rentemiddeling van de ABN AMRO?

Voor ons geldt namelijk de volgende situatie. We hebben een rentevaste periode die nog drie jaar loopt, huidige rente 5,45%. Deels bankspaar, deels aflossingsvrij.

Het bankspaardeel valt al af, ik had begrepen dat rentemiddeling op dat deel niet mogelijk is, althans niet interessant omdat de rente op het spaardeel ook daalt en je zodoende meer moet gaan betalen om het spaardoel te behalen, waardoor de besparing op de hypotheekrente wegvalt.

Blijft over het aflossingsvrije deel. Daarop is rentemiddeling mogelijk. Door de boete-opslag etc zou die rente voor 10 jaar vast naar ongeveer 3% gaan. Een aardige besparing ten opzichte van de 5,45% die we nu betalen. Netto gaat het om zo'n 90 euro per maand.

Ik begrijp heel goed dat rentemiddeling op de lange termijn minder voordelig is dan gewoon de komende drie jaar uitzitten, en dán zonder boete de rente voor langere tijd te kunnen vastzetten op de dan geldende rente. Beter nu drie jaar 5,45% betalen en dan 10 jaar lang 1,7%, dan vanaf nu tien jaar lang 3%. Er van uit gaande natuurlijk dat de rente zo laag blijft als hij nu is.

Echter, wij verwachten over een jaar of drie wel te gaan kijken naar een andere woning.

Dat zou het verhaal anders maken. Als ik het goed begrijp, zouden we nu met rentemiddeling de rente kunnen verlagen, en over een jaar of drie als we het huis zouden verkopen zouden we boetevrij van deze hypotheek af kunnen komen en vervolgens gewoon een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten indien de rente lager is dan 3%. Want ik heb begrepen dat de ABN AMRO ook na rentemiddeling geen verhuisboete kent (anders dan de Rabobank, waar rentemiddeling tot gevolg heeft dat boetevrij aflossen bij verhuizing komt te vervallen).

Is mijn analyse juist? Kan rentemiddeling voor ons geval, vanwege de geplande verhuizing over een jaar of drie, aantrekkelijk zijn? Of zie ik iets over het hoofd?

[Blazer Coke]

Uiteindelijk betaal je bij middelen gewoon de volledige boeterente, alleen dan in termijnen.
Meestal loont middelen niet behalve als de rente binnenkort hard gaat stijgen en je resterende looptijd kort is.

Ik zou persoonlijk alleen gaan middelen bij (een dreiging) van sterk oplopende rentes en dan alleen als je looptijd wellicht niet langer is dan 3/4 jaar.
Gezien de 10j rente bijna net zo laag is als de 1j rente zie ik dat niet zo snel gebeuren.

[sevinc]

Ik kan bij ING rente bemiddelen voor 225,- euro, en ga dan van 4,6 naar 3,6.
krijg niet de superlage rente maar het kost me ook geen toren hoge boete van 20k.

[Verwijderd]

Misschien dat het voor veel mensen het idee van rentemiddeling duidelijk wordt als we het vanaf nu boetemiddeling gaan noemen. Veel positieve verhalen erover gehoord, maar feitelijk zijn de opslagen zo heftig dat je op de middellange termijn duurder uit bent. De meeste mensen kijken vooral na de maandlasten nu, maar zijn na drie tot vijf jaar fors hoger..

Hoe langer ik er aan reken hoe aantrekkelijker het is om gewoon de boete te betalen als je een nieuwe rente wil.

[Glenfiddich]

Verwijderd schreef op zondag 04 september 2016 @ 11:44:
Misschien dat het voor veel mensen het idee van rentemiddeling duidelijk wordt als we het vanaf nu boetemiddeling gaan noemen. Veel positieve verhalen erover gehoord, maar feitelijk zijn de opslagen zo heftig dat je op de middellange termijn duurder uit bent. De meeste mensen kijken vooral na de maandlasten nu, maar zijn na drie tot vijf jaar fors hoger..

Hoe langer ik er aan reken hoe aantrekkelijker het is om gewoon de boete te betalen als je een nieuwe rente wil.

Dat is mij helder, maar wat ik mij afvraag is of het wellicht interessant is indien je al weet dat je de nieuwe rentevaste periode na de middeling niet vol gaat maken. Oftewel: drie jaar voor einde huidige rentevaste periode een rentemiddeling toepassen, en vervolgens over drie jaar het huis verkopen. Komt het dan niet in feite neer op gratis drie jaar lagere rente?

[StecaGrid]

Glenfiddich schreef op zondag 04 september 2016 @ 17:17:
[...]


Dat is mij helder, maar wat ik mij afvraag is of het wellicht interessant is indien je al weet dat je de nieuwe rentevaste periode na de middeling niet vol gaat maken. Oftewel: drie jaar voor einde huidige rentevaste periode een rentemiddeling toepassen, en vervolgens over drie jaar het huis verkopen. Komt het dan niet in feite neer op gratis drie jaar lagere rente?

En juist daarom kan je vaak niet zonder boete meer volledig aflossen bij verkoop nadat je rentemiddeling hebt toegepast. En dat is ook volkomen logisch. In feite herfinancier je de boete, alleen zie je dat niet terug in een hoger hypotheekbedrag maar hogere rente. Anders komt de ltv in sommige gevallen in gedrang

[Verwijderd]

Glenfiddich schreef op zondag 04 september 2016 @ 17:17:
[...]


Dat is mij helder, maar wat ik mij afvraag is of het wellicht interessant is indien je al weet dat je de nieuwe rentevaste periode na de middeling niet vol gaat maken. Oftewel: drie jaar voor einde huidige rentevaste periode een rentemiddeling toepassen, en vervolgens over drie jaar het huis verkopen. Komt het dan niet in feite neer op gratis drie jaar lagere rente?

Dit scenario kan inderdaad goed kloppen. Echter bijvoorbeeld de Rabobank heeft een heftige boeterente (tot 3% van de hypotheek!) bij verkoop dus de voorwaarden zou ik zeker controleren.

[meermarco]

Wellicht domme vraag. Maar hoe kun je berekenen of het voordelig de boete te betalen, de boete te middelen of je termijn uit te zitten. En als je je termijn uitzit, tot welk percentage was dat dan voordeliger( oftewel tot welk oercentage mag de rente stijgen zonder 'nadeel')

Mijn bank berekend naast de verdeling van de boete Nl ook nog eens 0,2 toeslag gedurende de nieuwe looptijd.

[Maasluip]

Dan moet je rekenen hoeveel rente je betaalt voor en na de situatie. Dat hangt namelijk heel erg af van de voorwaarden van de hypotheek, zoals Moah ook zegt: de Rabobank heeft een hoge boeterente die meestal ongeveer hetzelfde is als het voordeel dat je krijgt.
Het beste is een gesprekje met de hypotheekadviseur van je verstrekker aanvragen en kijken wat je mogelijkheden zijn. Het kan bijvoorbeeld ook goedkoper zijn om je hypotheek niet aan te passen maar een deel af te lossen.
Er is gewoon geen simpel antwoord te geven.

[Russel88]

Glenfiddich schreef op zaterdag 03 september 2016 @ 17:25:
Is er hier iemand die ervaring heeft met de rentemiddeling van de ABN AMRO?

Voor ons geldt namelijk de volgende situatie. We hebben een rentevaste periode die nog drie jaar loopt, huidige rente 5,45%. Deels bankspaar, deels aflossingsvrij.

Het bankspaardeel valt al af, ik had begrepen dat rentemiddeling op dat deel niet mogelijk is, althans niet interessant omdat de rente op het spaardeel ook daalt en je zodoende meer moet gaan betalen om het spaardoel te behalen, waardoor de besparing op de hypotheekrente wegvalt.

Blijft over het aflossingsvrije deel. Daarop is rentemiddeling mogelijk. Door de boete-opslag etc zou die rente voor 10 jaar vast naar ongeveer 3% gaan. Een aardige besparing ten opzichte van de 5,45% die we nu betalen. Netto gaat het om zo'n 90 euro per maand.

Ik begrijp heel goed dat rentemiddeling op de lange termijn minder voordelig is dan gewoon de komende drie jaar uitzitten, en dán zonder boete de rente voor langere tijd te kunnen vastzetten op de dan geldende rente. Beter nu drie jaar 5,45% betalen en dan 10 jaar lang 1,7%, dan vanaf nu tien jaar lang 3%. Er van uit gaande natuurlijk dat de rente zo laag blijft als hij nu is.

Echter, wij verwachten over een jaar of drie wel te gaan kijken naar een andere woning.

Dat zou het verhaal anders maken. Als ik het goed begrijp, zouden we nu met rentemiddeling de rente kunnen verlagen, en over een jaar of drie als we het huis zouden verkopen zouden we boetevrij van deze hypotheek af kunnen komen en vervolgens gewoon een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten indien de rente lager is dan 3%. Want ik heb begrepen dat de ABN AMRO ook na rentemiddeling geen verhuisboete kent (anders dan de Rabobank, waar rentemiddeling tot gevolg heeft dat boetevrij aflossen bij verhuizing komt te vervallen).

Is mijn analyse juist? Kan rentemiddeling voor ons geval, vanwege de geplande verhuizing over een jaar of drie, aantrekkelijk zijn? Of zie ik iets over het hoofd?

Waarom niet de boete betalen en elders of bij ABN een nieuwe ypotheek afsluiten.
Mocht je na 3 jaar nog steeds niks vinden, dan loop je niet rond met een te hoge rente.
Ik zit ook bij de ABN en had ze gebeld. De boete die ze rekenen bij Rentemiddeling en overstappen is hetzelfde.
Je kan je boete ook financieren in je nieuw af te sluiten hypotheek. Weet alleen niet zeker of je dit bedrag kunt aftrekken van de belasting.

[EvolutionX]

Ik heb een klein deel aflossingsvrij bij Nationale Nederlanden en kan via de site van NN voor rentemiddeling kiezen.
Ik ga dan van 5.05 (einddatum rentevast 4-2020) naar 3.17 (voor 15 jaar).
Nu heb ik gezien dat het boetebedrag exact hetzelfde is als de maand ervoor, ik ging er vanuit dat dit adhv rekenrente icm einddatum rentevast werd bepaald, waardoor de boete iedere maand minder wordt.

Uiteraard gebeld met NN en men gaf aan dat een aflossingsvrije hypotheek zo niet werkt en de boete hetzelfde blijft, al pas ik de rentemiddeling toe op 1 maand voor de einddatum rentevast (dus op 3-2020) dan betaal ik nog steeds dezelfde boete als nu?

Klopt dit wel

[Krisp]

Nee, dat klopt waarschijnlijk niet. Waarschijnlijk is het aanbod van vorige maand nog niet verlopen, waardoor je hetzelfde aanbod krijgt.

In jouw specifieke geval zou ik ook overwegen om de hypotheek (versneld) af te lossen. Als het een klein deel is (dan denk ik aan enkele tienduizenden euro's) dan kan aflossen goedkoper zijn.

[letscomputero]

Hier zouden onze landelijke bestuurders wat mee moeten doen! (en snel)

matthijst schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:58:
Hier ook geen probleem om t maandelijks te betalen en was inderdaad destijds de keus.
Vind het wel vermoeiend dat alles rondom hypotheken zo rap aangepast is de laatste jaren en dat banken nu opeens hun mond vol hebben van "verantwoord lenen" blablablablabla. Dat zijn toch dezelfde banken die tot een aantal jaren terug mensen 6x bruto aflossingsvrije hypotheken gaven?
1-2 jaar terug kwamen banken met die versneld aflossen promopraat: "pas op, je huis staat onder water" (waar het ze uiteraard alleen om jouw in waarde gedaalde huis in hún boeken ging. Maar het moet uiteraard wel allemaal van 1 kant komen

Nederland moet schijnbaar van die hoge hypotheeklasten af. Wees dan creatief en verlaag de rente op lopende hypotheken maar laat het maandbedrag hetzelfde blijven zodat mensen sneller aflossen.
Of pomp nog een keer 20 miljard in Griekenland...

/niet al te serieus bedoeld, vooral moe van "banken"

[letscomputero]

Idem als vorig bericht, als reactie op het wijze commentaar.

Goed om terug te halen.
Dit Plus allerhande eisen aan labeling isolering toevoegen ten nadele van de huidige oudere woningen en hypotheek bezitters.

Ze kunnen beter een 100% hypotheek rente aftrek (zonder dat er gemorreld word in je IB)
op verbouwing, aanbouw en verbetering!

Zo is dit even een goed idee om de economie te stimuleren


politiek doe er wat mee!

(zo heb ik nog wel een paar Ideeën als eenvoudige burger om het beter te krijgen zoals o.a. online belasten middenstand ontlasten
afschaffen van uitzendbureaus en allerhande varianten en de burger weer normale zekerheid bieden maar ja nou zal ik wel te ver door draven, laat staan dat er iemand naar luistert notie van heeft laat staan wat mee doet)

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:04:
't is vooral triest dat aankoop van huizen van alle kanten gestimuleerd werd: het kon niet op. 100% aflossingsvrij? Prima joh! Banken en overheid verdienden er goed aan (iig de gemeentes die zelf begonnen te speculeren met bouwgrond).
Nu slaat het enorm door de andere kant op: straks krijg je nog maar 100% hypotheek, dan moet je dus eerst al 6-10k bij elkaar sparen om de kosten koper te kunnen betalen. Daarnaast nog 10-15k voor een badkamer en keuken. Huizenprijzen zullen dalen, meer mensen blijven zitten met meer restschuld en zullen blijven zitten waar ze zitten gok ik.
En je kan je geld maar 1x uitgeven , dus als die mensen die gaan sparen voor een huis kunnen dat spaargeld niet meer gebruiken voor andere grote aankopen (auto's bijvoorbeeld).
Maar goed, we zijn dan straks wel het braafste jongetje van Europa, das ook wat waard

Wat ik persoonlijk vaag vind is dat verbouwen/uitbouwen tegenwoordig alleen nog kan als je eerst het volledige bedrag bij elkaar gespaard hebt. 40k, wie doet dat "even", of als een PL met looptijd 12 jaar (dus belachelijk hoge maandlasten vergeleken met 30 jaar hypotheek).
Maar als je gaat verhuizen kan je wel je restschuld meefinancieren. Waarom dan ook niet wat verzinnen om verbouwen in bestaande huizen mogelijk te maken: bank blij, bouw blij, mensen blij.

[letscomputero]

Verwijderd schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 14:04:
Gezien de acties ECB en andere omstandigheden ben ik zelf trouwens van mening dat we op termijn een redelijke inflatie gaan zien. Die maakt loonstijgingen mogelijk, de huurstijgingen relatief betaalbaar en maakt het makkelijker hypotheken af te lossen en huizen te kopen.

De oplossing van de markt is niet altijd het verminderen van de prijs van huizen; meer geld beschikbaar maken helpt net zo goed en lost ook andere problemen op

Een wat late reactie. Maar nog steeds actueel:


Niet onmogelijk maar er is geen aanleiding toe vermoed ik dat er op lange termijn inflatie gaat ontstaan. (misschien dat anderen dit anders zien?)

wat we wel zien is dat het grootste gros van de burgers de keel afgeknepen word en zekerheid word afgepakt
omdat de grote jongens, bedrijven groter groots worden bij elkaar gaan zitten samen werken. alle macht daar heen gaat. geen cao of slechter, eigen aandelen inkopen etc. ten kosten van de grootste groep werknemers die eruit wipt worden.
(jawel we worden er allemaal beter van)


Ik zie inflatie alleen maar ontstaan als minimaal als er:

- een unieke stimulering aan producten/diensten word toegevoegd aan de economie wat er nog niet of nauwelijks is. bijv. zwaar inzetten op waterstof / elektriciteit (bij de burger)
- online / de grote bedrijven meer worden belast, locale economie ontlast (evt. stimuleren) voor dat deze compleet weg is.
- meer vastigheid/contracten direct stoppen met onbeperkt binnen halen van immigranten wat de arbeidsmarkt verhouding verstoort etc.


voorlopig en mogelijk nog lang deze verstoorde markt aanhouden

lonen zullen nauwelijks stijgen ten opzicht van
de gekochte inflatie met (eigen) ECB geld.
(meeste stroomt naar de zuidelijke landen of zelfs buiten EU
immigranten sturen het naar huis)

lagere rente kan ook nauwelijks meer als ze het geldsysteem niet verder willen ondermijnen,laat staan als ze denken het te kunnen oplossen met rente verhogingen bij de ECB omdat ze het ook niet
meer weten als proefballon hiermee beginnen.

[letscomputero]

Is toch biZar dat een ruime 1-2 jaar terug een schenking van € 100000,- wel in één keer gebruikt mocht worden voor aflossing en nu niet meer. Omdat het zo uitkomt!

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:35:
[...]


Ik heb dit voorstel al meerdere keren voorbij zien komen maar volgens mij steekt de fiscus hier toch echt een stokje voor.
Een dergelijke constructie wordt volgens mij gezien als een verkapte schenking/lening.
Anders zouden heel wat ouderen die momenteel nog een huis bezitten dit het beste van de hand kunnen doen voor weinig aan de kinderen en bij overlijden is er "plots" geen erf belasting meer te innen.

Ik heb zelf 2 hypotheken (van eerste woning meegenomen) en totaal 4 lening delen.

1 aflossingsvrij van 65k voor 20 jaar @ 4,3 nog 12 jaar
1 spaardeel van 90k voor 20 jaar @ 4,5 nog 12 jaar
1 aflossingsvrij van 75k voor 10 jaar @ 4,1 nog 3 jaar
1 spaardeel van 100k voor 10 jaar @ 4,3 nog 3 jaar

Ook ik heb zitten rekenen en nadenken maar met mijn huidige belasting teruggaaf (HRA) en de eventuele boetes trekken mij niet over de streep om mijn beschikbare spaarsaldo's in beton te gieten bij een bank....

[letscomputero]

Wat dacht je van de opslagen die NL banken nog steeds hanteren in vergelijking tot de marktrente.

en als je kijkt waarvoor in de zuidelijke EU landen hypotheken worden verstrekt.

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:50:
[...]


Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.
Ook weer een constructie van de bank natuurlijk om maar geen geld uit te hoeven geven.

Ik ben het deels met sommige mensen eens hoor, de spaar rentes dalen, de bonussen en salarissen stijgen weer, banken gaan wederom naar de beurs en de staat moet nog maar afwachten of ze eruit halen wat erin ging. Te schandalig voor woorden maar we trappen er allemaal in.

[orf]

letscomputero schreef op maandag 17 oktober 2016 @ 18:23:
Is toch biZar dat een ruime 1-2 jaar terug een schenking van € 100000,- wel in één keer gebruikt mocht worden voor aflossing en nu niet meer. Omdat het zo uitkomt!

[...]

Vanaf 1 januari 2017 is het weer €100.000. De vorige regeling is verlopen en nu is het alsnog als meer permanente regeling ingevoerd.

[letscomputero]

Tjé wist ik niet.

Des te gekker dat je niet (mag oversluiten met minder boete) of meer boetevrij mag aflossen dan 10-20% van je hypotheek terwijl dit met zo'n schenking wel kan. Soort van financiële discriminatie laat ik maar zeggen.

Maar niet ongewoon net zo als ik lang een hoge opslag heb betaald terwijl dit er al lang vanaf kon.
Woekerpolisje en het tijdig melden van rente bemiddeling wat voor velen wel een groot voordeel kan
betekenen. (jawel en betaald voor advies de hypoth...kr..)


quote]orf schreef op maandag 17 oktober 2016 @ 18:30:
[...]


Vanaf 1 januari 2017 is het weer €100.000. De vorige regeling is verlopen en nu is het alsnog als meer permanente regeling ingevoerd.
[/quote]
god en dan die idiote leeftijd grens als voorwaarde

letscomputero schreef op maandag 17 oktober 2016 @ 19:16:
Tjé wist ik niet.

Des te gekker dat je niet (mag oversluiten met minder boete) of meer boetevrij mag aflossen dan 10-20% van je hypotheek terwijl dit met zo'n schenking wel kan. Soort van financiële discriminatie laat ik maar zeggen.

Maar niet ongewoon net zo als ik lang een hoge opslag heb betaald terwijl dit er al lang vanaf kon.
Woekerpolisje en het tijdig melden van rente bemiddeling wat voor velen wel een groot voordeel kan
betekenen. (jawel en betaald voor advies de hypoth...kr..)


quote]orf schreef op maandag 17 oktober 2016 @ 18:30:
[...]


Vanaf 1 januari 2017 is het weer €100.000. De vorige regeling is verlopen en nu is het alsnog als meer permanente regeling ingevoerd.
[/quote]

Kwam nog wat interessant nieuws tegen voor wie het nog niet heeft gezien:

Beantwoorden kamervragen over o.a. dit onderwerp door de minister van financiën:

zover als ik het lees zijn vrijwel alle genoemde bedachte constructies hier in dit onderwerp legitiem uitvoerbaar dat is terug te vinden in deze tekst:

https://www.rijksoverheid...n-hypotheek-en-boeterente

In het kort wat passages:

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- ..

Hierbij zend ik u, mede namens de minister van Financiën en de staatssecretaris
van Financiën, de antwoorden op de Kamervragen van de leden Omtzigt en
ronnes (beiden CDA) over het mogelijk maken om een hypotheek met hoge rente
stapsgewijs en boetevrij om te zetten in een hypotheek met een lager rentepercentage

De minister voor Wonen en Rijksdienst,


Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige
hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd
aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede
hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten.


vraag 12. Is het mogelijk om een keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je
verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een
nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Antwoord vraag 12:
Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover
bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een


vraag 13. Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypo overzet


Antwoord vraag 13:

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een
nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht
op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende ...

kort samengevat je hoeft niet perse rente te middelen het is uit rekenen wat voordeliger is.
rentemiddelen zal niet snel interessant zijn aangezien afkopen dan voordeliger is.


je mag in 5 of 10 jaar (20 of 10% boetevrij ) per jaar je bestaande hypotheek aflossen en voor het zelfde bedrag omzetten/oversluiten bij de bestaande verstrekker of een andere! naar een nieuw termijn met behoud van bestaande hypotheekrente aftrek volgens bestaande voorwaarde.
Ook word er ergens gesproken van oversluiten bij verkoop (terugkoop?) althans het lijkt een hint daarop.

Wel weer uitkijken wat voor voorwaarde de verstrekker stelt/veranderd lijkt mij?

[ Voor 74% gewijzigd door Krisp op 18-10-2016 11:05 ]

[FreakNL]

Ik heb een combinatiehypotheek bij Aegon, beide delen (lineair en annuiteit) staan nog 18 jaar vast (in 2014 vastgezet voor 20 jaar) tegen 4%.

Op mijnAegon kun je nu een proefberekening doen voor rentemiddeling.

Stel dat ik mijn vaste periode omzet (dus eigenlijk behoud) naar 18 jaar ga ik 3.65% rente betalen op het annuiteitendeel (11 euro minder bruto) en 3.46% rente op het lineaire deel (51 euro minder bruto). Grofgezegd 60 in de maand minder, bruto. Ik weet echter niet wat de verdere gevolgen zijn. Je krijgt sowieso minder aftrek, maar ik weet ook niet wat er bij een verkoop gebeurt...

Een andere optie die wellicht interessant is (maar dat is echt weer koffiedik kijken); Ik kan mijn rentevaste periode terugbrengen naar 6 jaar en ga dan naar 3.8% (lineair) en 4.15% (annuiteit). Onder de streep ga ik dan 15 euro bruto minder betalen. Effectief kost me dat dus niets (op het 1e gezicht). Ik blijf hier nog minimaal 6 jaar, dus dat is het punt verder ook niet. "Voordeel" wat me dit oplevert is dat ik over 6 jaar dus een nieuwe periode kan kiezen of een deel op variabel kan zetten...

Ik denk dat ik uiteindelijk niks ga veranderen, want het is weer de keuze tussen zekerheid (18 jaar vastzetten) of gokken (6 jaar vastzetten en dan hopen dat de rente nog steeds laag is)... Zo moeilijk.....

Overigens kan ik ook de boeterente in 1 keer afkopen, maar dat kost me 27k. Dat is dan wel aftrekbaar. Op dat moment kan ik beide delen (bijvoorbeeld) 10 jaar vastzetten tegen 1.89. Dat scheelt me 64+201 per maand (bruto)...

[Krisp]

FreakNL schreef op dinsdag 18 oktober 2016 @ 11:41:
Ik heb een combinatiehypotheek bij Aegon, beide delen (lineair en annuiteit) staan nog 18 jaar vast (in 2014 vastgezet voor 20 jaar) tegen 4%.

Op mijnAegon kun je nu een proefberekening doen voor rentemiddeling.

Stel dat ik mijn vaste periode omzet (dus eigenlijk behoud) naar 18 jaar ga ik 3.65% rente betalen op het annuiteitendeel (11 euro minder bruto) en 3.46% rente op het lineaire deel (51 euro minder bruto). Grofgezegd 60 in de maand minder, bruto. Ik weet echter niet wat de verdere gevolgen zijn. Je krijgt sowieso minder aftrek, maar ik weet ook niet wat er bij een verkoop gebeurt...

Een andere optie die wellicht interessant is (maar dat is echt weer koffiedik kijken); Ik kan mijn rentevaste periode terugbrengen naar 6 jaar en ga dan naar 3.8% (lineair) en 4.15% (annuiteit). Onder de streep ga ik dan 15 euro bruto minder betalen. Effectief kost me dat dus niets (op het 1e gezicht). Ik blijf hier nog minimaal 6 jaar, dus dat is het punt verder ook niet. "Voordeel" wat me dit oplevert is dat ik over 6 jaar dus een nieuwe periode kan kiezen of een deel op variabel kan zetten...

Ik denk dat ik uiteindelijk niks ga veranderen, want het is weer de keuze tussen zekerheid (18 jaar vastzetten) of gokken (6 jaar vastzetten en dan hopen dat de rente nog steeds laag is)... Zo moeilijk.....

Overigens kan ik ook de boeterente in 1 keer afkopen, maar dat kost me 27k. Dat is dan wel aftrekbaar. Op dat moment kan ik beide delen (bijvoorbeeld) 10 jaar vastzetten tegen 1.89. Dat scheelt me 64+201 per maand (bruto)...

Nadeel van rentemiddeling is dat je ook advieskosten betaalt, oplopend tot 700 euro. Alles staat hierover in de voorwaarden van Aegon. De boeterente afkopen kost je geen advieskosten. Wat dus weer wat scheelt. Alle boetes/advieskosten zijn overigens aftrekbaar voor zover ik weet, omdat het onderdeel is van de financiering van de woning.

Je kunt die €27k ook gebruiken om de hypotheek versneld af te lossen. Dat scheelt je (als ik snel reken) ongeveer 180 euro (bruto) per maand. Dan houd je ook langer hypotheekrenteaftrek, omdat je langer boven de grens van het eigenwoningforfait blijft.

Per saldo is het een rekenoefening die je op zich gewoon kunt doen, eventueel met sites als berekenhet.nl. Even een avond met Excel stoeien en je weet wat het goedkoopst is.

[Danielson]

Dag Allen,

Wel een beste topickick, maar dit leek me de meest geschikte plek. Ik ben aan het oriënteren op rentemiddeling.

Wij hebben momenteel de volgende hyptoheken bij Aegon:

Spaarthypotheek 172.000 met een rente van 4,6%
Aflossingsvrij 148.000 met een rente van 4,4%

Beide hypotheken zijn afgesloten op 28-07-2011 en hebben een rentevaste periode van 20 jaar en we hebben NHG.

Met de spaarhypotheek valt weinig wist te halen gok ik, maar met de aflossingsvrije hypotheek zijn er misschien wel wat opties, maar ik ben hier totaal niet in thuis.

De boeterente voor het aflossingsvrije gedeelte is: 38.123 euro. De nieuwe rente zou dan worden 1.05% voor 10 jaar.

Als ik al deze gegevens invul, kom ik op het volgende uit:





We gaan dan van 521,- naar 125,- euro per maand, maar daar komt de boeterente dan nog overheen: 40.000/12/10=333

Dan kom ik uit op: 125+333=458 euro per maand, wat dus zorgt voor een kleine besparing per maand en begreep ik dat we dan nog een groot deel van die 40.000 terugkrijgen van de belastingdienst?

We willen dan het aflossingvrije gedeelte iets ophogen voor het plaatsen van zonnepanelen, dit moet toch gewoon kunnen?

Ziet deze leek nog iets over het hoofd?

[T-MOB]

Je hebt ook andere mogelijkheden met de 40.000 euro. Als je die bijvoorbeeld aflost dan dalen je (bruto) maandlasten met ongeveer 145 euro, en aan het eind van het liedje is je schuld alvast 40.000 euro lager. Aflossen zal niet in 1x kunnen. Vaak kun je max 10% per jaar. Als je snel bent kun je dit jaar nog 14.800 en dan in januari weer.

[Figo112]

T-MOB schreef op woensdag 15 december 2021 @ 11:32:
Je hebt ook andere mogelijkheden met de 40.000 euro. Als je die bijvoorbeeld aflost dan dalen je (bruto) maandlasten met ongeveer 145 euro, en aan het eind van het liedje is je schuld alvast 40.000 euro lager. Aflossen zal niet in 1x kunnen. Vaak kun je max 10% per jaar. Als je snel bent kun je dit jaar nog 14.800 en dan in januari weer.

anderszijds als je niet aflost wordt je schuld elk jaar vooral met hogere inflatie percentages steeds lager. En na 30 jaar valt allemaal wel mee wat er dan overblijft. Daarnaast met de nieuwe ontwikkelingen die spelen om overwaarde te gaan belasten en renteaftrek af te schaffen, is een lage rente wel handig.

Daarnaast is de afkoop boeterente aftrekbaar en als je in de hoogste belastingschijf zit kan je ongeveer de helft terug krijgen.

Als maandbedrag verlagen het doel is, afkopen hypotheek en met de teruggave afrek 10% aflossen dan heb je die 40k wel goed besteed denk ik. Maar waarom niet even een gratis gesprek met een adviseur?

[ Voor 16% gewijzigd door Figo112 op 15-12-2021 11:41 ]

[c-nan]

Danielson schreef op woensdag 15 december 2021 @ 11:08:
Beide hypotheken zijn afgesloten op 28-07-2021 en hebben een rentevaste periode van 20 jaar en we hebben NHG.

Dit is een typo, toch?

[Danielson]

c-nan schreef op woensdag 15 december 2021 @ 11:43:
[...]

Dit is een typo, toch?

Ja! Het moet 28-07-2011 zijn.

[Danielson]

Het doel is om de maandlasten zoveel mogelijk te verlagen en de aanleg van zonnepanelen bij de hypotheek in te financieren.

Aegon heeft een optie om je huis te verduurzamen, maar hiervoor komen we niet in aanmerking omdat we NHG hebben.

[Danielson]

T-MOB schreef op woensdag 15 december 2021 @ 11:32:
Je hebt ook andere mogelijkheden met de 40.000 euro. Als je die bijvoorbeeld aflost dan dalen je (bruto) maandlasten met ongeveer 145 euro, en aan het eind van het liedje is je schuld alvast 40.000 euro lager. Aflossen zal niet in 1x kunnen. Vaak kun je max 10% per jaar. Als je snel bent kun je dit jaar nog 14.800 en dan in januari weer.

Die 40k hebben we niet liggen, dat moet worden mee gefinancierd...

[m-vw]

Vraagje. Heb je echt twee hypotheken?
Mijn hyptoheek heeft dezelfde componenten(spaar/aflossingsvrij) maar is toch maar 1 hyptheek.

[Danielson]

m-vw schreef op woensdag 15 december 2021 @ 12:01:
Vraagje. Heb je echt twee hypotheken?
Mijn hyptoheek heeft dezelfde componenten(spaar/aflossingsvrij) maar is toch maar 1 hyptheek.

In het overzicht bij Aegon zie ik twee hypotheken staan.

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2024 20:06 ]

[Figo112]

Danielson schreef op woensdag 15 december 2021 @ 12:00:
[...]


Die 40k hebben we niet liggen, dat moet worden mee gefinancierd...

wat is het resultaat als je aan rente middelen doet in plaats van afkopen?

[Maasluip]

@Danielson Laat je voorlichten of er met die spaarhypotheek niks kan. In principe heb je je 1:10 bandbreedte voor inleg, de hoogste inleg per jaar mag niet hoger zijn dan 10x de laagste inleg. Wat je standaard maandelijkse inleg is zal meestal de laagste inleg zijn, dus dan kun je elk jaar 9x dat bedrag in de spaarrekening inleggen. En dat gaat rente trekken en dat is best interessant.

[DutchChelsea]

Figo112 schreef op woensdag 15 december 2021 @ 15:01:
[...]


wat is het resultaat als je aan rente middelen doet in plaats van afkopen?

Rente middelen kan niet bij Aegon

[Maasluip]

@Danielson

Even een kleine berekening, zo goed mogelijk je cijfers gebruikt.
Voor een spaarhypotheek van € 172.000 tegen 4,6% rente moet je elke maand € 222,42 inleggen en betaal je elke maand € 659,33 bruto rente, netto laten we zeggen € 414,72.
Als € 222,42 per maand de ondergrens van je bandbreedte is kun je dit jaar dus nog 9 x 12 x € 222,42 = € 24.021,36 inleggen. Daarmee haal je je streefbedrag al op 1-8-2036, 5 jaar eerder dan nu.
Dat is 5 jaar lang geen inleg en rente betalen, 5 * 12 * ( € 222,42 + € 414,72) = € 38.228,40.

Zet dat eens af tegen je eigen berekende besparing van € 5.771.

En dat met de helft van de investering. Die andere helft kun je volgend jaar gebruiken om nog eens zo'n inleg te doen, uiteraard geeft dat minder voordeel, maar dan haal je de einddatum tot 1-10-2032 naar voren, nog altijd bijna 4 jaar extra voordeel.

Het enige punt is dat dat een voordeel in de toekomst is. Je zult nu niet minder gaan betalen. Als dat je doel is kun je misschien die 40k aflossen op de aflossingsvrije hypotheek, dat levert je jaarlijks € 1.100 euro (netto, minder rentekosten) op, dat is over de periode tot 2031 ook nog € 11.000. Het dubbele van je berekende voordeel.