Rentemiddeling hypotheek

[ydgy]

Beste mede tweakers,

Afgelopen week heb ik op de website van vereniging eigenhuis iets gelezen over rentemiddeling. Nu was ik ook benieuwd of dat voor mij positief zou uitpakken. Ik kom er niet helemaal uit, wat ik zelf al heb gedaan is een online bereken tool gebruikt op hypotheeklastencalculator.nl Ik weet niet wat het allemaal betekent en kan er niet wijzer van worden of ik hierdoor voordeliger uit bent icm de boete.

Maar heb er eigenlijk niet heel veel verstand van en hoop eigenlijk dat iemand met mij mee wil kijken en mij hierin kan adviseren? Of het even kan uitleggen.

Nu dan wat facts:

Ik ben 25 jaar oud en heb een hypotheek van 252.718 euro. (dit is wat er nog over is op dit moment) Deze heb ik januari 2014 afgesloten met een rente van 3,85% voor 10 jaar vast.

Mijn maandelijkse hypotheek is bruto 1214 en ik krijg van de belasting dienst elke maand 308 euro terug.

Ik krijg het volgende voorstel van mijn hypotheekbegeleider:

1 jaar vast: 2 %
3 jaar vast : 2,10%
5 jaar vast: 2,10 %
6 jaar vast: 2,30 %
10 jaar vast: 2,35 %
16 jaar vast: 2,70 %
17 jaar vast: 2,70 %
18 jaar vast: 2,70%
19 jaar vast: 2,80%
20 jaar vast: 2,80%

Als ik voor een van de bovenstaande opties kies dan moet ik ook een boete afkoopsom betalen van 25850 euro. Het enige wat ik nog moet doen is informeren bij mijn hypotheekbegeleider of ze dit bedrag ook willen uitsmeren over het nieuwe hypotheekcontract. Dus 25850 : 10 jaar bijvoorbeeld.

Hoor graag of iemand mij hierin kan adviseren...

[naitsoezn]

Na zo'n korte periode: Begin er niet aan. 3.85% voor 10 jaar vast is een nette rente. Rentemiddeling is imho voor mensen die richting het einde van hun periode lopen maar nog niet helemaal, en nu nog een veel hogere rente dan 3.85% hebben.

[ydgy]

Bedankt voor je reactie. Ik twijfel zelf enorm erover en dat maakt het lastig. Het is inderdaad misschien niet helemaal van toepassing op mijn situatie, maar ik hoop toch dat iemand het voor mij kan uitleggen wat die cijfers betekenen en misschien daarin kan adviseren.

[redwing]

Je hebt nu 3,85% rente wat netto op zo'n 2,32% uitkomt (40% krijg je terug van de belasting) en je zou gaan naar 2,8% wat netto zo'n 1,68% is. Je wint dus 0,64%. Als ik dan ff snel zonder aflossing reken dan verdien je 0,64% * 252.718*10jaar= 16173 euro. Je betaald hiervoor 25850.

Als ik het dus zo snel even bekijk kost het je alleen maar geld. Een hypotheekadviseur moet dit zo voor je uit kunnen rekenen maar ik heb zo'n vaag vermoeden dat de enige die er beter van wordt de bank is.

Nu ben ik natuurlijk geen expert of wat dan ook dus het kan goed dat de berekening hierboven nergens op slaat

[painkill]

Uiteindelijk is het allemaal een rekensom, bij welke rentestand heb ik er genoeg voordeel mee.
Ik heb het even proberen te berekenen, maar het is een best wel moeilijke rekensom.
Als je de juiste formule hebt is het allemaal heel simpel uit te rekenen natuurlijk.

Maar €25.850 terugverdienen in 8½ jaar lijkt mij moeilijk. Komen er natuurlijk ook nog de andere kosten bij, wat het verhaal er natuurlijk nog minder aantrekkelijk op maakt.

[ydgy]

Bedankt voor je berekening redwing. Ik had ook wel een vermoeden dat er niet slechter van zouden worden . Maar het heldert wel wat dingen op. Ik denk dat een hypotheek adviseur hier geld voor rekent als ik met dit soort vragen bij hem kom. Ik kan het namelijk zelf regelen via mijn hypotheek begeleider. Moet alleen wat rekenwerk gedaan worden.

Is de winst die ik eruit haal met de lagere hypotheekrente niet weg te strepen als ik het boetebedrag uitsmeer over bijvoorbeeld 20 jaar.

[Anoniem: 35872]

Ik heb vorige maand ook een gesprekje met de bank gehad over mijn hypotheek..
199k met nog 17,5 jaar rentevast tegen 5.3% (was 25 jaar)

Ik zou ruim 60k boete moeten betalen om alles open te breken..
Met de nieuwe rentestand en doormiddel van rentemiddeling zou ik op 5.2% uitkomen bij 20 jaar vast.
(bij kortere periode zou ik zelfs meer betalen..)
En ik zou nog allerlei kosten moeten betalen. Dus alles bij elkaar zou ik duurder uit zijn

Aangezien ons huis nu niet meer onder water staat, gaf ze het advies om evt te verhuizen Dan vervalt de hypotheek en kun je opnieuw een hypotheek nemen tegen veel lagere lasten..

[ Voor 17% gewijzigd door Anoniem: 35872 op 01-05-2015 08:44 ]

[redwing]

ydgy schreef op donderdag 30 april 2015 @ 19:41:
Is de winst die ik eruit haal met de lagere hypotheekrente niet weg te strepen als ik het boetebedrag uitsmeer over bijvoorbeeld 20 jaar.

Wat ik begrepen heb is dat rentemiddeling er vooral voor zorgt dat het bedrag dat je moet betalen uitgesmeerd wordt over de looptijd van je hypotheek ipv dat je het nu ineens moet betalen. Voor de rest levert het je netto aan het eind niet veel meer op dan gewoon de boete betalen.

Aangezien jouw rente al niet slecht is en je er minder dan 2 jaar van hebt gehad verwacht ik dan ook dat je weinig kunt doen om het aan te passen . Maar het is natuurlijk goed om dit wel in de gaten te houden, er komt een punt waarbij het wel rendabel gaat worden.

Anoniem: 35872 schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 08:42:
Aangezien ons huis nu niet meer onder water staat, gaf ze het advies om evt te verhuizen Dan vervalt de hypotheek en kun je opnieuw een hypotheek nemen tegen veel lagere lasten..

Wij gaan nu ook naar een groter/duurder huis terwijl de maandlasten gelijk blijven en we veel meer aflossen. Als ik de hypotheek echter over zou willen sluiten zonder te verhuizen ga ik er niet op vooruit.

[Anoniem: 35872]

Tja, ik vind het aan de ene kant begrijpelijk (je hebt immers een contract voor 25 jaar rente vast).
Maar aan de andere kant kun je dmv verhuizen er wel onder uit..
Waarom in deze "slechte" economie niet iets soepeler opstellen als hypotheek verstrekker? Bv contract openbreken en zonder boete een lagere rente.

[nare man]

Kom op zeg. Je hebt destijds bewust gekozen voor een lange rentevaste periode, omdat je geen onzekerheid wilde over je maandlasten de komende vijfentwintig jaar. Je krijgt nu dus precies wat je wilt en destijds uitdrukkelijk bent overeengekomen.

[Slaapje]

Anoniem: 35872 schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 11:37:
Tja, ik vind het aan de ene kant begrijpelijk (je hebt immers een contract voor 25 jaar rente vast).
Maar aan de andere kant kun je dmv verhuizen er wel onder uit..
Waarom in deze "slechte" economie niet iets soepeler opstellen als hypotheek verstrekker? Bv contract openbreken en zonder boete een lagere rente.

Waarom zou de hypotheek verstrekker dat doen? Jij gaat een contract aan (voor een prima rentepercentage btw.) en dan zouden ze zich nu "soepel" moeten opstellen om het goedkoper voor jou te maken? Zo werkt de wereld niet.

[Señor Sjon]

Duwtje naar WI.

[matthijst]

nare man schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 12:24:
Kom op zeg. Je hebt destijds bewust gekozen voor een lange rentevaste periode, omdat je geen onzekerheid wilde over je maandlasten de komende vijfentwintig jaar. Je krijgt nu dus precies wat je wilt en destijds uitdrukkelijk bent overeengekomen.

Alleen jammer dat "wij" wel alle banken overeind hebben gehouden met miljarden.
Die wisten toch ook waar ze met ons geld allemaal mee bezig waren?
Spaarrente nog maar 0,9% en top van de banken verrijkt zich weer heerlijk.
Prima geregeld

[finsdefis]

matthijst schreef op zondag 03 mei 2015 @ 12:01:
[...]

Alleen jammer dat "wij" wel alle banken overeind hebben gehouden met miljarden.
Die wisten toch ook waar ze met ons geld allemaal mee bezig waren?
Spaarrente nog maar 0,9% en top van de banken verrijkt zich weer heerlijk.
Prima geregeld

Een lage spaarrente (=macro-economie) staat los van de hoge salarissen van topbestuurders.

Dat terzijde zijn het commerciële instellingen en ben ik bij dit soort voorstellen bij voorbaat al sceptisch. Het is meestal niets meer dan een sigaar uit eigen doos. Maar de kans bestaat natuurlijk dat je binnen zo'n lange tijd gaat verhuizen en dan pak je automatisch de lage(-re) rente mee, als die dan nog lager is.

[matthijst]

Ging me meer om die bijdehandte opmerking dat je dat zelf bent overeengekomen (wat klopt).
Hoeveel geld is er in banken gepompt de afgelopen jaren om alles overeind te houden.
Daarvan kan je ook zeggen: hoho, de afspraak was dat jullie met deze inkomsten de toko draaiende konden houden. Dat lukte blijkbaar niet en dan moet er geld bij.
Andersom is dat opeens een rare vraag?

[Kid Buu]

Als ze dat zouden doen is het hek van de dam, dan zou iedereen zijn huis opnieuw herfinancieren. Dat zal linksom of rechtsom ook weer gecompenseerd moeten worden.

[ph4ge]

matthijst schreef op zondag 03 mei 2015 @ 14:03:
Ging me meer om die bijdehandte opmerking dat je dat zelf bent overeengekomen (wat klopt).
Hoeveel geld is er in banken gepompt de afgelopen jaren om alles overeind te houden.
Daarvan kan je ook zeggen: hoho, de afspraak was dat jullie met deze inkomsten de toko draaiende konden houden. Dat lukte blijkbaar niet en dan moet er geld bij.
Andersom is dat opeens een rare vraag?

Het is ook oneerlijk naar de mensen die een variabele hypotheek hebben. Die zullen ook niet ineens een lagere rente krijgen als de rente omhoog schiet. Die hadden dan maar vast moeten zetten.

[Mighty]

Volgens mij is die 25k boeterente wel aftrekbaar as hypotheekrente. Dit scheelt natuurlijk in de terugbetalingstijd.

[dcl!]

Precies, en dat kan meespelen bij de beslissing. Stel je hebt nu (nog) een hoog inkomen, maar verwacht de komende jaren minder te gaan verdienen.
Dan kan je best nu die hoge boeterente pakken (en aftrekken), terwijl je maandelijkse kosten de jaren dat je minder inkomen hebt mooi omlaag zijn gegaan.

Het is toch heel persoonlijk/afhankelijk van je eigen omstandigheden.

[Stinger_Ventura]

Anoniem: 35872 schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 08:42:
Ik heb vorige maand ook een gesprekje met de bank gehad over mijn hypotheek..
199k met nog 17,5 jaar rentevast tegen 5.3% (was 25 jaar)

Ik zou ruim 60k boete moeten betalen om alles open te breken..
Met de nieuwe rentestand en doormiddel van rentemiddeling zou ik op 5.2% uitkomen bij 20 jaar vast.
(bij kortere periode zou ik zelfs meer betalen..)
En ik zou nog allerlei kosten moeten betalen. Dus alles bij elkaar zou ik duurder uit zijn

Aangezien ons huis nu niet meer onder water staat, gaf ze het advies om evt te verhuizen Dan vervalt de hypotheek en kun je opnieuw een hypotheek nemen tegen veel lagere lasten..

Kan je niet iets regelen met een familielid met (jouw) cash?
Die koopt je huis voor 1 minuut bij de notaris en verkoopt het direct weer aan je terug voor dezelfde prijs.
Zou je in theorie kosten:
1 x 2% overdrachtsbelasting (12k)
Notaris (1k ?)
Nieuwe hypotheek (1k?)
Ben je grofweg voor 14k klaar waarvan 2k aftrekbaar is.

Wel onder voorwaarde dat je inkomen nu nog steeds de hypotheeksom toelaat en de waarde van je huis boven de 100% van de hypo is.
Zomaar een proefballonetje

[bartvl]

Dit wordt toch twee keer overdrachtsbelasting neem ik aan? Voor zover deze constructie praktisch en rechtsgeldig is?

[redwing]

bartvl schreef op zondag 03 mei 2015 @ 21:48:
Dit wordt toch twee keer overdrachtsbelasting neem ik aan? Voor zover deze constructie praktisch en rechtsgeldig is?

Yup, zowel bij koop als verkoop zal iemand die 2% moeten betalen.

[Thecola]

Nee bij doorverkoop binnen x maanden geen dubbele overdrachtsbelasting dacht ik.

[redwing]

Thecola schreef op zondag 03 mei 2015 @ 22:40:
Nee bij doorverkoop binnen x maanden geen dubbele overdrachtsbelasting dacht ik.

Ik zie het inderdaad her en der staan. Maar als dit al zo mag heb je echter wel 2*hypotheek en 2* notaris(ook dat familielid zal een hypotheek moeten hebben) en taxatiekosten.

[Knakker]

Daarom werkt dit alleen als de tweede partij een hoop cash heeft.

[Figo112]

Mighty schreef op zondag 03 mei 2015 @ 14:42:
Volgens mij is die 25k boeterente wel aftrekbaar as hypotheekrente. Dit scheelt natuurlijk in de terugbetalingstijd.

Klopt inderdaad. Je krijgt van die 25k minimaal 42% weer terug. Het kost je dus ong netto 15k aan boeterente en je verdient ong 16k terug. Veel voordeel is het niet maar dan ben je de komende tijd wel verzekerd van lagere maandlasten. Neem aan dat je geen bankspaar hypotheek hebt, anders is het weer een ander verhaal.

De vraag is natuurlijk of je die 25k kan missen. Beste is een goede berekening te laten maken bij een adviseur.

[ATS]

Knakker schreef op maandag 04 mei 2015 @ 07:51:
Daarom werkt dit alleen als de tweede partij een hoop cash heeft.

Het werkt ook alleen als je een geldverstrekker kan vinden die wil meewerken aan deze constructie. Ik vraag me af of je die gaat vinden...

[Anoniem: 35872]

Stinger_Ventura schreef op zondag 03 mei 2015 @ 21:36:
[...]


Kan je niet iets regelen met een familielid met (jouw) cash?
Die koopt je huis voor 1 minuut bij de notaris en verkoopt het direct weer aan je terug voor dezelfde prijs.
Zou je in theorie kosten:
1 x 2% overdrachtsbelasting (12k)
Notaris (1k ?)
Nieuwe hypotheek (1k?)
Ben je grofweg voor 14k klaar waarvan 2k aftrekbaar is.

Wel onder voorwaarde dat je inkomen nu nog steeds de hypotheeksom toelaat en de waarde van je huis boven de 100% van de hypo is.
Zomaar een proefballonetje

Is inderdaad een optie, maar eerlijk gezegd als ik zou verkopen dan koop ik wel een mooier huis terug..

Op zich klaag ik ook niet, zit met 700 euro netto maandlasten op zich redelijk gunstig, hetzelfde huis huren zou al duurder zijn..

Maarja blijf nog wel een paar jaartjes zitten en verhuis dan wel naar iets groter..

[BoGu5]

Ook eens leuk om door te rekenen: wat bespaart het je als je die 25000 nu zou inleggen in je hypotheek? Je hypotheek met 25000 verhogen om de rente te verlagen klinkt als een beetje een onzinnige oplossing imo.

Ik heb zelf ook vorig jaar gekocht tegen een 20 jaar vast rente van 4.3%. Deze hebben wij gekozen omdat we zeker wilden zijn van de maandlasten. Nog geen seconde spijt van gehad, want we hebben precies gekregen waarvoor we gekozen hebben.

Beste advies wat ik in ieder geval hier gelezen heb is: door laten rekenen als het je zelf niet lukt.

[ Voor 10% gewijzigd door BoGu5 op 04-05-2015 10:00 ]

[CeesKees]

nare man schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 12:24:
Kom op zeg. Je hebt destijds bewust gekozen voor een lange rentevaste periode, omdat je geen onzekerheid wilde over je maandlasten de komende vijfentwintig jaar. Je krijgt nu dus precies wat je wilt en destijds uitdrukkelijk bent overeengekomen.

Zoals in een eerder topic... Ik ben het hier volledig mee eens.

Opruiing, daarvan zou ik de VEH zo van durven betichten.

[CeesKees]

BoGu5 schreef op maandag 04 mei 2015 @ 09:51:


Ik heb zelf ook vorig jaar gekocht tegen een 20 jaar vast rente van 4.3%. Deze hebben wij gekozen omdat we zeker wilden zijn van de maandlasten. Nog geen seconde spijt van gehad, want we hebben precies gekregen waarvoor we gekozen hebben.

Soortgelijke situatie, maar toch helemaal niet...

jun. 2004 hypotheek (aankoop) 220k@4,3%, 8 jaar vast
aug. 2008 hypotheek (verbouwing) 85k@5,75%, 5 jaar vast

Nu:
220k @ 2,35% 1 jaar vast
85k@ 2,7% 1 jaar vast


Het verschil tussen wat ik heb afgesloten aan rente (2004/2008) en wat ik nu betaal spaar ik weg (inmiddels ~ 10k). Dus mijn woonlasten zijn gelijk gebleven (behalve dan de lagere belastingteruggaaf).

Mocht de rente gaan stijgen, dan duurt het nog even voordat ik weer aan de oude %-tages zit, mocht het er opeens overheen gaan (wat ik niet zie gebeuren) dan heb ik een buffer opgebouwd én meer netto loon beschikbaar dan in 2004/2008. Daarnaast kan ik eenvoudig aflossen, of de waarde van mn onderpand verhogen voor een eventuele verkoop.

20jaar@4,3 is echt een lachertje voor de bank.


Grappig verhaal: Een (inmiddels) oud collega kocht ook in 2004. Ook +/- 220k, kon ook op 4,3 voor 8 jaar vast.

Hij koos ervoor om hetzelfde trucje als ik nu doe uit te halen, dus 1 jaar vast (of zelfs maandelijks), maar wel het verschil tussen huidig% en de 4,3% wegsparen... Hij heeft in al die tijd nog nooit een greep uit het gespaarde potje hoeven doen, maar wel een hele berg geld opzij gezet.

[ Voor 21% gewijzigd door CeesKees op 04-05-2015 11:25 ]

[BlakHawk]

CeesKees schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:19:
Soortgelijke situatie, maar toch helemaal niet...

jun. 2004 hypotheek (aankoop) 220k@4,3%, 8 jaar vast
aug. 2008 hypotheek (verbouwing) 85k@5,75%, 5 jaar vast

Nu:
220k @ 2,35% 1 jaar vast
85k@ 2,7% 1 jaar vast


Het verschil tussen wat ik heb afgesloten aan rente (2004/2008) en wat ik nu betaal spaar ik weg (inmiddels ~ 10k). Dus mijn woonlasten zijn gelijk gebleven (behalve dan de lagere belastingteruggaaf).

Mocht de rente gaan stijgen, dan duurt het nog even voordat ik weer aan de oude %-tages zit, mocht het er opeens overheen gaan (wat ik niet zie gebeuren) dan heb ik een buffer opgebouwd én meer netto loon beschikbaar dan in 2004/2008. Daarnaast kan ik eenvoudig aflossen, of de waarde van mn onderpand verhogen voor een eventuele verkoop.

20jaar@4,3 is echt een lachertje voor de bank.


Grappig verhaal: Een (inmiddels) oud collega kocht ook in 2004. Ook +/- 220k, kon ook op 4,3 voor 8 jaar vast.

Hij koos ervoor om hetzelfde trucje als ik nu doe uit te halen, dus 1 jaar vast (of zelfs maandelijks), maar wel het verschil tussen huidig% en de 4,3% wegsparen... Hij heeft in al die tijd nog nooit een greep uit het gespaarde potje hoeven doen, maar wel een hele berg geld opzij gezet.

Helemaal niet bedoel je???
Jij hebt hem maar 5 jaar weggezet in 2008 tegen 5,75%

Wij hebben hem toen 10 jaar tegen 5,65% weggezet.

Het maakt me nu allemaal niet zo veel uit, maar het geld dat ik nu in rentebetalingen betaal, had ik anders ook extra kunnen aflossen...

Wij hebben te lang gekozen, het is allemaal niet anders, maar wat het wel zuur maakt is dat de eisen voor hypotheten steeds strakker worden. Wij hebben over 3 jaar geen keuze meer over waar we de hypotheek laten hosten. We zitten tegen die tijd, met nog strakkere eisen vast aan ABN. En die kunnen in principe vragen wat ze willen, want we kunnen daar toch niet meer weg!

Want je huis staat onder water en andere banken zitten weer aan die regels vast....

Het was mooi geweest om nu wat meer te kunnen aflossen in ruil voor minder rente.

Aan de andere kant: We zien het over 3 jaar wel, voor nu hebben we 5,65% gekozen en is dat prima te behappen. Maar alle regels eromheen zijn veranderd, dat maakt het zuur.

Ik ga in ieder geval niet oversluiten. Al die extra kosten en de bank en de hypotheekverstrekker als lachende derde! Geld weggooien vind ik het...

[Piper]

Banken mogen volgens mij voor bestaande klanten en nieuwe klanten geen andere rentetarieven aanbieden, dus op het moment dat de ABN met gigantische rentetarieven komt prijzen ze zich uit de markt dus dat zal volgens mij wel meevallen.

Al het andere is allemaal achteraf makkelijk praten gezien de gedaalde rente, als de rente was gestegen had je niet te lang gekozen, maar dat wist je vooraf ook niet dus ik zou me er vooral niet te druk om maken... Je wilde zekerheid, daarom koos je voor 10 jaar vast, en die heb je gekregen, dan heb je toch de goede keus gemaakt?

Accepteer wat je niet veranderen kunt en verander wat je niet accepteren kunt..;)

[CeesKees]

dfrenner schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:44:
[...]


Helemaal niet bedoel je???
Jij hebt hem maar 5 jaar weggezet in 2008 tegen 5,75%

Wij hebben hem toen 10 jaar tegen 5,65% weggezet.

Het maakt me nu allemaal niet zo veel uit, maar het geld dat ik nu in rentebetalingen betaal, had ik anders ook extra kunnen aflossen...

Wij hebben te lang gekozen, het is allemaal niet anders, maar wat het wel zuur maakt is dat de eisen voor hypotheten steeds strakker worden. Wij hebben over 3 jaar geen keuze meer over waar we de hypotheek laten hosten. We zitten tegen die tijd, met nog strakkere eisen vast aan ABN. En die kunnen in principe vragen wat ze willen, want we kunnen daar toch niet meer weg!

Want je huis staat onder water en andere banken zitten weer aan die regels vast....

Het was mooi geweest om nu wat meer te kunnen aflossen in ruil voor minder rente.

Aan de andere kant: We zien het over 3 jaar wel, voor nu hebben we 5,65% gekozen en is dat prima te behappen. Maar alle regels eromheen zijn veranderd, dat maakt het zuur.

Ik ga in ieder geval niet oversluiten. Al die extra kosten en de bank en de hypotheekverstrekker als lachende derde! Geld weggooien vind ik het...

Aan het einde van de looptijd gaat je bank je een rentevoorstel doen.
Dat ziet er ongeveer zo uit:

https://www.direktbank.nl...ebericht%20Direktbank.pdf

Op basis daarvan ga je een keuze maken:
- Blijf ik bij mn huidige bank (en zo ja, voor welke rentevast periode)
- Ga ik op zoek naar een andere bank (met alle bijkomende kosten e.d. van dien)

Ik koos dus in 2012 én in 2013 voor 1 jaar (overigens andere tarieven die hier staan)

[matthijst]

Hier ook geen probleem om t maandelijks te betalen en was inderdaad destijds de keus.
Vind het wel vermoeiend dat alles rondom hypotheken zo rap aangepast is de laatste jaren en dat banken nu opeens hun mond vol hebben van "verantwoord lenen" blablablablabla. Dat zijn toch dezelfde banken die tot een aantal jaren terug mensen 6x bruto aflossingsvrije hypotheken gaven?
1-2 jaar terug kwamen banken met die versneld aflossen promopraat: "pas op, je huis staat onder water" (waar het ze uiteraard alleen om jouw in waarde gedaalde huis in hún boeken ging. Maar het moet uiteraard wel allemaal van 1 kant komen

Nederland moet schijnbaar van die hoge hypotheeklasten af. Wees dan creatief en verlaag de rente op lopende hypotheken maar laat het maandbedrag hetzelfde blijven zodat mensen sneller aflossen.
Of pomp nog een keer 20 miljard in Griekenland...

/niet al te serieus bedoeld, vooral moe van "banken"

[ Voor 19% gewijzigd door matthijst op 04-05-2015 12:03 ]

[CeesKees]

Dat was allemaal niet op initiatief van de banken, maar de DNB en Europa hadden hier nogal een handje in.

De banken konden niet anders doen dan volgen.

[BlakHawk]

Piper schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:53:
Banken mogen volgens mij voor bestaande klanten en nieuwe klanten geen andere rentetarieven aanbieden, dus op het moment dat de ABN met gigantische rentetarieven komt prijzen ze zich uit de markt dus dat zal volgens mij wel meevallen.

Al het andere is allemaal achteraf makkelijk praten gezien de gedaalde rente, als de rente was gestegen had je niet te lang gekozen, maar dat wist je vooraf ook niet dus ik zou me er vooral niet te druk om maken... Je wilde zekerheid, daarom koos je voor 10 jaar vast, en die heb je gekregen, dan heb je toch de goede keus gemaakt?

Accepteer wat je niet veranderen kunt en verander wat je niet accepteren kunt..;)

Oh ik accepteer het ook wel gewoon, alleen gezien de ontwikkelingen (gedaalde prijzen) had ik nu liever een deel van mijn maandlasten omgezet in aflossing

We zien het over 3 jaar wel

Maar je ziet ook nog wel eens dat banken gewoon weer nieuwe vormen in de markt gooien. Zo heb je bij ABN dus verschillende varianten... Als ze nu gewoon de basic variant bijvoorbeeld laten bestaan en die hogere rente laten hebben en een nieuwe vorm ernaast opzetten met net een ander naampje en tarieven, houden ze zich aan de regels, maar laten bestaande klanten wel meer betalen.

CeesKees schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:58:
[...]


Aan het einde van de looptijd gaat je bank je een rentevoorstel doen.
Dat ziet er ongeveer zo uit:

https://www.direktbank.nl...ebericht%20Direktbank.pdf

Op basis daarvan ga je een keuze maken:
- Blijf ik bij mn huidige bank (en zo ja, voor welke rentevast periode)
- Ga ik op zoek naar een andere bank (met alle bijkomende kosten e.d. van dien)

Ik koos dus in 2012 én in 2013 voor 1 jaar (overigens andere tarieven die hier staan)

Op zoek naar een andere bank kan best lastig worden met huizen die onder water staan en aangescherpte regels...

Want in je voorbeeld staan geen hypotheken van > 125% nominaal.
Denk dat veel mensen die in 2007/2008/2009 hebben gekocht daar nu wel boven zitten.

matthijst schreef op maandag 04 mei 2015 @ 11:58:
Hier ook geen probleem om t maandelijks te betalen en was inderdaad destijds de keus.
Vind het wel vermoeiend dat alles rondom hypotheken zo rap aangepast is de laatste jaren en dat banken nu opeens hun mond vol hebben van "verantwoord lenen" blablablablabla. Dat zijn toch dezelfde banken die tot een aantal jaren terug mensen 6x bruto aflossingsvrije hypotheken gaven?
1-2 jaar terug kwamen banken met die versneld aflossen promopraat: "pas op, je huis staat onder water" (waar het ze uiteraard alleen om jouw in waarde gedaalde huis in hún boeken ging. Maar het moet uiteraard wel allemaal van 1 kant komen

Nederland moet schijnbaar van die hoge hypotheeklasten af. Wees dan creatief en verlaag de rente op lopende hypotheken maar laat het maandbedrag hetzelfde blijven zodat mensen sneller aflossen.
Of pomp nog een keer 20 miljard in Griekenland...

/niet al te serieus bedoeld, vooral moe van "banken"

Exact mijn punt ook...

CeesKees schreef op maandag 04 mei 2015 @ 12:00:
Dat was allemaal niet op initiatief van de banken, maar de DNB en Europa hadden hier nogal een handje in.

De banken konden niet anders doen dan volgen.

Maar of help actief mee om probleemgevallen het op te laten lossen.
Of doe niet zo moeilijk.

Als de banken hier niet achter zitten en de ECB en Europa, dan sturen die toch op effectievere maatregelen aan!?

Ik ben heel benieuwd over 3 jaar...

- Als we opeens volgens de dan geldende regels niet meer zo veel mogen lenen.
- Ons huis nog verder onder water zou staan.

Uiteindelijk kunnen we het met 5,65% rente prima betalen, dus waarom met 3% niet!?

[Railgunner]

dfrenner schreef op maandag 04 mei 2015 @ 13:59:
[...]
Want in je voorbeeld staan geen hypotheken van > 125% nominaal.
Denk dat veel mensen die in 2007/2008/2009 hebben gekocht daar nu wel boven zitten.
[...]

De prijzen waren van augustus 2008 t/m juni 2013 aan het dalen. Dat was algemeen bekend (minstens elk kwartaal bericht in de kranten en op nieuwssites). Mensen die in de door jou genoemde jaren een hypotheek hebben gekocht, hebben dus al die jaren de tijd gehad om (extra) af te lossen en zo hun >125% waarde te verminderen. Als die mensen er al 6/7/8 jaar niks aan gedaan hebben, hebben ze behoorlijk zitten slapen. Bijkomend voordeel van extra aflossen is dat je rentelasten ook dalen, samen met je openstaande schuld.

[naitsoezn]

Railgunner schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 00:24:
[...]

Als die mensen er al 6/7/8 jaar niks aan gedaan hebben, hebben ze behoorlijk zitten slapen.

Denk je dat echt? Denk je echt dat die mensen niet gewoon bij elk bericht in de telegraaf in de piepzak zaten en dachten: "ojee, daar gaan we"?!? Hoeveel mensen die in die tijd kochten denk je dat gekocht hebben met in rekenschap om lekker onvoordelig extra veel af te lossen? Het is in die gevallen geen kwestie van willen, maar van kunnen

[Ardana]

Railgunner schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 00:24:
De prijzen waren van augustus 2008 t/m juni 2013 aan het dalen. Dat was algemeen bekend (minstens elk kwartaal bericht in de kranten en op nieuwssites). Mensen die in de door jou genoemde jaren een hypotheek hebben gekocht, hebben dus al die jaren de tijd gehad om (extra) af te lossen en zo hun >125% waarde te verminderen. Als die mensen er al 6/7/8 jaar niks aan gedaan hebben, hebben ze behoorlijk zitten slapen. Bijkomend voordeel van extra aflossen is dat je rentelasten ook dalen, samen met je openstaande schuld.

Dat moet dan wel mogelijk zijn, inkomensgewijs.

Veel mensen kopen een huis ook op "dan blijven de kosten gelijk, terwijl het inkomen wel stijgt" (al is het maar met de inflatie: de rente blijft gelijk.) en zien het als een investering. Dus: in het begin (verhoudingsgewijs) hoge lasten, later lage lasten. Juist dan heb je in het begin geen geld over om in je hypotheek te stoppen: juist later wel.

En juist in de vroege jaren van je je woning heb je meestal geen geld om 20.000-60.000 bij elkaar te sparen... En dat zijn wel de bedragen waarmee de woning in waarde gedaald is.

[Railgunner]

Het gaat mij meer om de mindset in die tijd dat een duur huis (al dan niet met aflossingsvrije hypotheek) prima was, omdat de prijzen toch wel verder zouden stijgen. In mijn optiek zou het altijd mogelijk moeten zijn om een klein bedrag per maand (50-100 euro pp) opzij te zetten voor een aflossing. Maar veel mensen hebben er voor gekozen om hun luxe levensstijl (twee auto's, meerdere vakanties per jaar etc) te behouden en niks op hun huis af te lossen. Dan zit je nu dus idd met een probleem. Terwijl je sinds 2007 wellicht 19.200 had kunnen aflossen als stel (100 euro per maand per persoon, 8 jaar lang).

[ATS]

Je doet er wel erg makkelijk over. De mensen die je noemt zullen er vast zijn. En er zullen er vast ook zijn waarbij een van de twee of zelfs beiden intussen de baan is kwijt geraakt of als ZZP-er veel minder werk heeft tegen lagere tarieven. Dan is 'even' €200 per maand extra op zij leggen (naast de gestegen lasten en dingen als de inmiddels verdwenen studiefinanciering voor de kinderen) geen kleinigheidje. Bovendien: in 2007 was allerminst duidelijk welke kant het op ging. Dat was nog voor de crisis. En zelfs in de crisis is de berichtgeving nog heel lang vrij positief geweest.

[ Voor 17% gewijzigd door ATS op 14-05-2015 09:54 ]

[matthijst]

't is vooral triest dat aankoop van huizen van alle kanten gestimuleerd werd: het kon niet op. 100% aflossingsvrij? Prima joh! Banken en overheid verdienden er goed aan (iig de gemeentes die zelf begonnen te speculeren met bouwgrond).
Nu slaat het enorm door de andere kant op: straks krijg je nog maar 100% hypotheek, dan moet je dus eerst al 6-10k bij elkaar sparen om de kosten koper te kunnen betalen. Daarnaast nog 10-15k voor een badkamer en keuken. Huizenprijzen zullen dalen, meer mensen blijven zitten met meer restschuld en zullen blijven zitten waar ze zitten gok ik.
En je kan je geld maar 1x uitgeven , dus als die mensen die gaan sparen voor een huis kunnen dat spaargeld niet meer gebruiken voor andere grote aankopen (auto's bijvoorbeeld).
Maar goed, we zijn dan straks wel het braafste jongetje van Europa, das ook wat waard

Wat ik persoonlijk vaag vind is dat verbouwen/uitbouwen tegenwoordig alleen nog kan als je eerst het volledige bedrag bij elkaar gespaard hebt. 40k, wie doet dat "even", of als een PL met looptijd 12 jaar (dus belachelijk hoge maandlasten vergeleken met 30 jaar hypotheek).
Maar als je gaat verhuizen kan je wel je restschuld meefinancieren. Waarom dan ook niet wat verzinnen om verbouwen in bestaande huizen mogelijk te maken: bank blij, bouw blij, mensen blij.

[redwing]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:04:
Wat ik persoonlijk vaag vind is dat verbouwen/uitbouwen tegenwoordig alleen nog kan als je eerst het volledige bedrag bij elkaar gespaard hebt. 40k, wie doet dat "even", of als een PL met looptijd 12 jaar (dus belachelijk hoge maandlasten vergeleken met 30 jaar hypotheek).
Maar als je gaat verhuizen kan je wel je restschuld meefinancieren. Waarom dan ook niet wat verzinnen om verbouwen in bestaande huizen mogelijk te maken: bank blij, bouw blij, mensen blij.

Als jij kunt aantonen dat je huis door de verbouwing meer waard wordt kun je dat nieuwe bedrag gebruiken om je hypotheek te verhogen. Als je dus een verbouwing hebt die 40k kost en je huis 30k meer waard maakt kun je die 30k nog steeds lenen. Alleen vanwege de bjkomende kosten is het al snel voordeliger om een PL te nemen. Maar beide opties zijn nog steeds mogelijk.

[Napo]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:04:
't is vooral triest dat aankoop van huizen van alle kanten gestimuleerd werd

Het is vooral triest dat men niet verder keek dan hun neus langs was.

[matthijst]

Napo schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:50:
[...]


Het is vooral triest dat men niet verder keek dan hun neus langs was.

wow nuttige post!

[matthijst]

redwing schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:27:
[...]

Als jij kunt aantonen dat je huis door de verbouwing meer waard wordt kun je dat nieuwe bedrag gebruiken om je hypotheek te verhogen. Als je dus een verbouwing hebt die 40k kost en je huis 30k meer waard maakt kun je die 30k nog steeds lenen. Alleen vanwege de bjkomende kosten is het al snel voordeliger om een PL te nemen. Maar beide opties zijn nog steeds mogelijk.

Alleen staat het gros van de huizen in NL onder water
Verkopen met verlies en wat anders kopen en restschuld meefinancieren mag dan schijnbaar wel, maar blijven zitten waar je zit en hypotheek verhogen met eenzelfde bedrag niet.

[Dido]

Napo schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 10:50:
Het is vooral triest dat men niet verder keek dan hun neus langs was.

Het is vooral erg makkelijk om achteraf te concluderen hoe stom mensen zijn geweest. Als jij dit nou in 2007 zou hebben geroepen, soit. Dan had je nu je "I told you so"-momentje mogen hebben als je daar blij van wordt.
Maar nu achteraf denigrerend doen over mensen die indertijd gewoon deden wat iedereen deed, en die werden voorgelicht door mensen die er verstand van zouden moeten hebben gehad is nergens voor nodig.

Hoe lang jouw neus ook is, doen alsof jij weet wat er over 5 a 10 jaar gaat gebeuren met de economie is ongeloofwaardige waarzeggerij. Achteraf doen alsof iedereen het had moeten kunnen voorspellen is absurd.

Vergeet niet dat lang niet iedereen verloren heeft in de absurde vastgoedspiraal. Er zijn genoeg mensen die hun huis wel hebben weten te verkopen voor x keer de oorspronkelijke prijs. Mensen die wel de facto jarenlang gratis gewoond hebben omdat ze hun rente hebben kunnen financieren met de gestegen woningprijs.
Dat dat niet eeuwig goed blijft gaan is wel gebleken, maar voor hetzelfde geld was het nog een generatie goed gegaan.
Dan hadden degenen die dikke winst hadden gemaakt het triest gevonden dat er cynici waren die te dom waren om te profiteren

[Railgunner]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 11:08:
[...]
Alleen staat het gros van de huizen in NL onder water

Het gros? Het gaat volgens cijfers van de Rabobank om circa 25% van de huizen. Linkje: https://www.rabobank.nl/p...inder-huizen-onder-water/

In dit artikel wordt gezegd dat de grootste groep 'onder water staande huizen' een schuld van 10.000-20.000 heeft, en dus niet de eerder genoemde 20.000-60.000.

[Dido]

Railgunner schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 11:18:
[...]


Het gros? Het gaat volgens cijfers van de Rabobank om circa 25% van de huizen. Linkje: https://www.rabobank.nl/p...inder-huizen-onder-water/

In dit artikel wordt gezegd dat de grootste groep 'onder water staande huizen' een schuld van 10.000-20.000 heeft, en dus niet de eerder genoemde 20.000-60.000.

Leuke statistiek, ja. "De grootste groep" != "de meeste mensen". Kennelijk hanteren ze vrij kleine "groepen". Die "grootste groep" is, volgens het artikel, 175.000 huishoudens.

Er staan 900.000 huizen onder water, dus een veel grotere groep van 725.000 huishoudens heeft een andere onderwaarde dan 10-20k.

Er wordt gesproken van een totale onderwaarde van 45 miljard, oftewel 50.000 euro gemiddeld per huishouden.
In de groep die buiten die 10-20k valt is de gemiddelde onderwaarde dus zelfs tussen de 57 en 59k.

[matthijst]

Zou die cijfers wel per leeftijdsgroep willen zien.
Ouderen zullen hun huis wel grotendeels voor elkaar hebben, maar 30-40ers die de laatste 8-10 jaar hebben gekocht staan er vast minder mooi voor.
Zelf in 2007 gekocht. Net voor de crisis, al beweren sommigen schijnbaar dat ze de crisis konden voorspellen. Waarom ze dan hier posten en niet op de Bahama's liggen te snurken met hun miljoenen is me een raadsel.

@dido. Scherp. Niet de moeite genomen om het te lezen want klonk al onwaarschijnlijk.

[ Voor 9% gewijzigd door matthijst op 14-05-2015 11:36 ]

[Napo]

Dido schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 11:17:
[...]

Het is vooral erg makkelijk om achteraf te concluderen hoe stom mensen zijn geweest. Als jij dit nou in 2007 zou hebben geroepen, soit. Dan had je nu je "I told you so"-momentje mogen hebben als je daar blij van wordt.
Maar nu achteraf denigrerend doen over mensen die indertijd gewoon deden wat iedereen deed, en die werden voorgelicht door mensen die er verstand van zouden moeten hebben gehad is nergens voor nodig.

Hoe lang jouw neus ook is, doen alsof jij weet wat er over 5 a 10 jaar gaat gebeuren met de economie is ongeloofwaardige waarzeggerij. Achteraf doen alsof iedereen het had moeten kunnen voorspellen is absurd.

Het is voor mij altijd al ondenkbaar geweest, mede omdat het geheel onverstandig is, om uberhaupt 100% te lenen. Iedere neerwaartse beweging voel je in de verkoop omdat je bij mag gaan leggen.

We kunnen wel doen alsof het toen verstandig was maar dat is het nooit geweest. Dat de markt jaren mee heeft gezeten is geen graadmeter voor de toekomst, dat is het nooit geweest.

Zolang er afdoende mensen zijn die zich niet goed inlezen of laten informeren lijkt het mij logisch dat je deze groep tegen zichzelf beschermt.

[Ardana]

Ik vind trouwens dat er nog een groep verliezers is: degenen wiens huis niet onder water staat, juist omdat ze zo slim waren om maar 100% van de executiewaarde te financieren (=+/- 70-80% taxatiewaarde), maar nu wel al hun vermogen in rook hebben zien opgaan...

[matthijst]

Napo schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 12:18:

We kunnen wel doen alsof het toen verstandig was maar dat is het nooit geweest. Dat de markt jaren mee heeft gezeten is geen graadmeter voor de toekomst, dat is het nooit geweest.

Zolang er afdoende mensen zijn die zich niet goed inlezen of laten informeren lijkt het mij logisch dat je deze groep tegen zichzelf beschermt.

Achteraf kun je wel heel wijs gaan lopen lullen, maar als het alléén de crisis was geweest was het allemaal nog niet zo spannend: die huizenprijzen stijgen vast wel weer wat. Maar nu pakken ze ook de maximale hypotheek op inkomen én de maximale hypotheek op taxatiewaarde in hoog tempo aan.
Waar het eerst een kwestie was van even blijven zitten waar je zit, slopen "ze" nu de hele markt, omdat kopers opeens op hun inkomen een lagere hypotheek kunnen krijgen én ze nog maar 100% mogen financieren.
Maar goed, dat zag jij in 2007 allemaal al aankomen. Knap!

Zelfde voor de groep van ardana inderdaad.

[Anoniem: 27535]

Niemand kan zaken 100% voorspellen. Zoals met alles zijn er keuzes voor verschillende risico's en maken verschillende mensen verschillende keuzes.
Ik heb ook in 2007 gekocht. De huizen kwamen net uit een starters-bouwvoorwaarde van 7 jaar en er stonden er dus veel te koop.
De taxatie is wel iets omlaag gegaan maar niet veel. Het is ook geen supergroot huis; nu al te groot voor mij. Verre van maximaal lenen.

Gekocht met 30 jaar vast, en kwa prijs zodat het met 1 salaris uit zou kunnen. Nu dus idd gescheiden.

De netto lasten zijn vergelijkbaar of lager dan van een huurwoning (voornamelijk omdat die als een gek zijn gestegen). Mijn lasten zullen niet stijgen.
Vanaf komend jaar gaat de maximale boetevrije jaarlijkse aflossing ingezet worden om lasten verder terug te brengen en aflossen te versnellen.

Verwachting is om met de jaarlijkse 10% over 10 jaar hypotheekvrij te zijn. Dan mag ik misschien op de top gekocht hebben, maar het punt is dat er zoveel meer factoren zijn. Het belangrijkste is dat als je niet hoeft te verkopen, onder water staan enkel iets op papier is.

Het hoofdpunt is dus niet zozeer de tijd van kopen, maar een goede eigen planning, limieten en reserves. Er is altijd iemand die het goedkoper heeft geregeld, altijd iemand slechter af. Andere keuzes dan wanneer je koopt zijn veel belangrijker om problemen te voorkomen. Ik maakte toen al de keuze om heel erg binnen de limieten te gaan zitten omdat mijn eigen inschatting het te ruim vond van wat was toegestaan. Dat nu de limieten teruggeschroefd zijn raakt me niet; het huis valt juist in de categorie waar nu extra veel mensen interesse in hebben omdat het nog enigszins betaalbaar is

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 27535 op 14-05-2015 13:26 ]

[matthijst]

zit ongeveer hetzelfde: geen top-hypotheek, nu in een huis goedkoper dan toen ik een appartement huurde. 20 jaar vast en kan best extra aflossen als ik zou willen.
't gaat mij dus niet eens zozeer om mezelf, maar meer om de situatie rondom hypotheken op zich
Benieuwd of wat ze nu verzonnen hebben over een aantal jaar wel houdbaar blijkt, als bestaande hypotheken aflopen en mensen nog steeds hun huis onder water hebben

[redwing]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 11:08:
[...]
Alleen staat het gros van de huizen in NL onder water
Verkopen met verlies en wat anders kopen en restschuld meefinancieren mag dan schijnbaar wel, maar blijven zitten waar je zit en hypotheek verhogen met eenzelfde bedrag niet.

Tja, maar dat is het verschil tussen zorgen dat mensen toch kunnen verhuizen wat helpt de huizenmarkt in beweging te krijgen en mensen die zich nog dieper in de schulden gaan steken met een onderpand dat te weinig waard is.

Verder zitten er aan de restschuld meefinancieren ook redelijk wat eisen (o.a. binnen 15 jaar aflossen) en krijg je dat ook niet zomaar bij elke bank voor elkaar.

Maar op zich dus wel logisch dat dat verschil er is alleen is dat wel jammer voor sommige mensen.

[Anoniem: 27535]

Gezien de acties ECB en andere omstandigheden ben ik zelf trouwens van mening dat we op termijn een redelijke inflatie gaan zien. Die maakt loonstijgingen mogelijk, de huurstijgingen relatief betaalbaar en maakt het makkelijker hypotheken af te lossen en huizen te kopen.

De oplossing van de markt is niet altijd het verminderen van de prijs van huizen; meer geld beschikbaar maken helpt net zo goed en lost ook andere problemen op

[PhilipsFan]

De crisis hadden kunnen voorspellen is geen heel gekke gedachte. Natuurlijk wist niemand het exacte moment, maar we hadden allemaal best kunnen aanvoelen dat de werkwijze van toen op de lange termijn niet haalbaar was.

Ik heb in 2002 mijn eerste huis gekocht. Ik had een hypotheekadviseur met verstand van zaken en die raadde mij een beleggingshypotheek aan. Er werd gerekend met een rendement van 8%! Ik was daar toen al vrij sceptisch over. 8% was toen historisch gezien (op dat moment) plausibel, maar hypotheken moet je op een termijn van 30 jaar bekijken en de hypotheek is toen op mijn eigen verzoek opnieuw doorgerekend met een rendement van 6%. Achteraf nog te hoog natuurlijk. Gelukkig was het huis niet al te duur en werden de beleggingen goed gespreid (ook weer op mijn verzoek), maar een aantal jaren later bleek al snel dat de beleggingen bij lange na niet het bedrag gingen halen dat nodig is om het huis af te lossen.

Dat kwam overigens niet alleen door het rendement. Na een jaartje of drie zag ik op het jaarlijkse overzicht schrikbarend lage bedragen en af en toe belde ik wel eens naar de bank of de adviseur. Dan werd er gezegd dat de bedragen pas later gingen stijgen omdat je rente op rente stapelt. Intussen weet ik beter, het was een woekerpolis. Na 10 jaar was de waarde welgeteld ongeveer 12.000 euro, daar had ik dan 20 jaar later 165.000 euro mee moeten aflossen. Ik dacht het niet.

De grap is juist dat niemand daarmee zat. Er werd gezegd (door collega's, vrienden etc) dat, over 30 jaar, die anderhalve ton toch een schijntje is. Een van m'n collega's heeft wel eens de inflatie doorgerekend over 30 jaar en kwam er toen achter dat huizen waarschijnlijk 5 miljoen zouden kosten, dus dan maakt die 165.000 niet zoveel meer uit. Hoe onnozel konden we zijn...

In 2008 wilde ik een ander huis kopen. Nou ja, mijn toenmalige vriendin wilde heel graag dat huis. Dit was dus op het toppunt van de huizenprijzen en ik had sterk het gevoel dat ik veel teveel betaalde. Ik heb toen een bod gedaan wat ik zelf vond dat het huis waard was, op basis van de grond en de stenen, maar we werden gewoon uitgelachen. Later hebben we bijna de vraagprijs geboden. De makelaar zei toen dat een huis meer is dan alleen de grond en de stenen, het ging er ook om wat mensen ervoor over hadden, een soort emotionele waarde. Wat een bullshit achteraf.

Gelukkig was er een andere bieder die het huis blijkbaar nog liever wilde hebben, want hij overbood ons met 5000(!) euro. Ik wilde niet hoger gaan i.v.m. de NHG die ik perse wilde houden (anders zouden we boven het maximumbedrag uitkomen) dus het huis ging niet door. Achteraf ben ik daar _heel_ blij om. Hadden we het toen voor die prijs gekocht, dan hadden we nu kilometers onderwater gestaan.

Wat ik ermee wil zeggen is, dat iedereen die in die dure tijd een huis heeft gekocht of heeft willen kopen, voor zichzelf best wel wist dat ie veel te veel betaalde. En dus in zekere zin had kunnen aanvoelen dat er een soort van 'crisis' had kunnen komen, als je naar je gevoel had geluisterd.

Ik schrijf crisis express tussen aanhalingstekens, want eigenlijk is er helemaal geen crisis: de economie zit nu ongeveer op een nivo waarop het zou moeten zitten. Dat de bomen in de jaren 2000-2009 tot ver in de hemel groeiden, komt gewoon doordat we met z'n allen leefden op geleend geld. Geleend van de toekomst, in de vorm van een hypotheek. Een hypotheek die, door psychopaten in de financiele wereld, verkocht werd op een manier waarop het geen schuld leek...

[matthijst]

Mooi verhaal. Ware het niet dat de overheid eraan meedeed en nu de regels omgooit. Heb een huis dat onder de 265k NHG valt, dus das echt niet duur.
Toen ik het kocht was het nieuwbouw. Prijzen waren zo "hoog" omdat de gemeente vrolijk meedeed en fiks verdiende aan de grond.
Wat had je dan moeten doen? Niks kopen en blijven huren in de hoop dat huizenprijzen zouden dalen én opeens alle spelregels zouden veranderen?
Dat huizenprijzen zouden dalen kon je op wachten, maar als je in 2007 had gezegd dat de NHG naar 225k zou gaan en een maximale hypotheek naar 100% dan werd je ws. uitgelachen.

De gemiddelde Tweaker zal er niet zon last van hebben (prima IT-salaris meestal), benieuwd hoe het de rest van NL zal vergaan de komende jaren

[Napo]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 12:58:
Maar goed, dat zag jij in 2007 allemaal al aankomen. Knap!

Dat zeg ik helemaal niet.

[ATS]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 16:04:
Mooi verhaal. Ware het niet dat de overheid eraan meedeed en nu de regels omgooit. Heb een huis dat onder de 265k NHG valt, dus das echt niet duur.
Toen ik het kocht was het nieuwbouw. Prijzen waren zo "hoog" omdat de gemeente vrolijk meedeed en fiks verdiende aan de grond.
Wat had je dan moeten doen? Niks kopen en blijven huren in de hoop dat huizenprijzen zouden dalen én opeens alle spelregels zouden veranderen?
Dat huizenprijzen zouden dalen kon je op wachten, maar als je in 2007 had gezegd dat de NHG naar 225k zou gaan en een maximale hypotheek naar 100% dan werd je ws. uitgelachen.

De gemiddelde Tweaker zal er niet zon last van hebben (prima IT-salaris meestal), benieuwd hoe het de rest van NL zal vergaan de komende jaren

Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

[redwing]

ATS schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:29:
[...]
Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

`Het enige probleem is dat de eerste koper/projectontwikkelaar nog steeds winst willen draaien en de grondprijs vrolijk doorberekenen in hun verkoopprijs. Het gevolg is dat huizen veel duurder worden dan ze zouden kunnen zijn. Het is dus niet alleen voordelig voor de gemeente maar ook nadelig voor de uiteindelijke koper. Heel erg positief zijn die hoge grondprijzen dus ook niet.

[matthijst]

ATS schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:29:
[...]


Natuurlijk verdienden de gemeenten aan de grond! Dat is maar goed ook; ik zou het ze erg kwalijk hebben genomen als ze dat niet gedaan hadden. Want als ze die grond voor een schijntje hadden verkocht, dan waren óf de eeste koper of de projectontwikkelaar met dat bedrag gaan lopen. Dan houdt ik het geld liever bij de gemeenschap.

Nieuws de laatste tijd niet gevolgd zeker? Apeldoorn is praktisch failliet door die grondspeculatie van ze en er waren meer gemeentes.

[ATS]

matthijst schreef op donderdag 14 mei 2015 @ 20:42:
[...]

Nieuws de laatste tijd niet gevolgd zeker? Apeldoorn is praktisch failliet door die grondspeculatie van ze en er waren meer gemeentes.

Hoho! Ik zei dat het goed was dat de gemeentes de winst op de grond gepakt hebben, en niet de projectontwikkelaars. Ik zei niet dat ik vervolgens het speculeren ermee goedkeur. Dat is echt iets compleet anders. Geld vast uitgeven wat je niet hebt omdat je dat wel zal gaan verdienen aan een nieuwbouwproject (spoorzone Delft anyone?) is niet bepaald verstandig beleid.

[RealR]

Mijn adviseur adviseerde om geen rentemiddeling toe te passen omdat het feitelijk geen enkel financieel voordeel oplevert. Het is een sigaar uit eigen doos: http://ericaverdegaal.nl/publications/index/935

[rik86]

Ligt enorm aan de situatie en wat je met het vrijgekomen geld gaat doen.

[Anoniem: 702176]

Ik mis in de berichten over boetes, rentemiddeling en eventueel maandelijks minder betalen het feit dat je ook een deel van de kosten (nieuwe hypotheekakte oa) van de fiscus terugkrijgt. Mijn hypotheek loopt nog 9 jaar (van de 10...) tegen een rente van 4,4 %. Volgens mijn accountant moet ik dan wel een hoge boete betalen, maar na 6 jaar ga ik - na verrekening van kosten, fiscaal voordeel etc - het maandelijks in mijn portemonnee merken. Toch heb ik het niet gedaan, omdat ik zo snel niet zie hoe ik het boetebedrag weer bij elkaar zou moeten sparen. Als ik het 'voordeel' opzij zou moeten zetten, schiet ik er niks mee op.
Ik kies er nu voor om jaarlijks op mijn aflosvrije hypotheek vrijwillig af te lossen. Voordeel: hypotheekbedrag daalt gestaag en het maandbedrag wordt meteen aangepast. Ik betaal nu al 300 euro per maand minder dan aan het begin van de looptijd. En over 9 jaar heb ik meer dan de helft afgelost.

[Anoniem: 35872]

Ik vind die boetes soms echt belachelijk..

Ik heb zelf een redelijk hoge rente (5,3%), ik zou graag oversluiten maar heb nog 17 jaar te gaan tot mijn rentevast periode afloopt. (25 jaar vast gezet).
Ja het is een bewuste keuze geweest en kan het ook prima betalen, maar met de huidige rentes steekt het soms wel.

Mijn huis staat niet meer onder water, ik heb serieus zitten te denken om de boel gewoon te verkopen en op deze manier onder mijn hypotheek uit te komen.
Echter zit ik dan wel met kosten koper van een nieuw huis etc, maar dan ben je wel voor 10k klaar ipv 50k aan boetes.. (+ evt opknap/inricht kosten).

[t_captain]

In jouw geval is het verkopen van je woning gunstiger dan rentemiddeling. Je zou zelfs een constructie kunnen bedenken waarin je je huis verkoopt en daags erna weer terugkoopt, met nieuwe hypotheek.

[GeeMoney]

t_captain schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 09:53:
In jouw geval is het verkopen van je woning gunstiger dan rentemiddeling. Je zou zelfs een constructie kunnen bedenken waarin je je huis verkoopt en daags erna weer terugkoopt, met nieuwe hypotheek.

Ik heb dit voorstel al meerdere keren voorbij zien komen maar volgens mij steekt de fiscus hier toch echt een stokje voor.
Een dergelijke constructie wordt volgens mij gezien als een verkapte schenking/lening.
Anders zouden heel wat ouderen die momenteel nog een huis bezitten dit het beste van de hand kunnen doen voor weinig aan de kinderen en bij overlijden is er "plots" geen erf belasting meer te innen.

Ik heb zelf 2 hypotheken (van eerste woning meegenomen) en totaal 4 lening delen.

1 aflossingsvrij van 65k voor 20 jaar @ 4,3 nog 12 jaar
1 spaardeel van 90k voor 20 jaar @ 4,5 nog 12 jaar
1 aflossingsvrij van 75k voor 10 jaar @ 4,1 nog 3 jaar
1 spaardeel van 100k voor 10 jaar @ 4,3 nog 3 jaar

Ook ik heb zitten rekenen en nadenken maar met mijn huidige belasting teruggaaf (HRA) en de eventuele boetes trekken mij niet over de streep om mijn beschikbare spaarsaldo's in beton te gieten bij een bank....

[henkjobse]

als je gewoon at arms length priced is er geen sprake van schenking.

[Kid Buu]

Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:55:
Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

Vooral omdat de prijs natuurlijk wel marktconform moet zijn. Je kunt best wel aan de lage kant verkopen maar plotseling een huis voor 50% van de normale waarde verkopen zal als een schenking worden gezien.

Dus als je b.v. het huis voor 10% minder verkoopt maar daar wel 2* alle kosten bij optelt zal het huis uiteindelijk niet echt goedkoper worden.

[cytherea]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:35:
[...]
1 aflossingsvrij van 65k voor 20 jaar @ 4,3 nog 12 jaar
1 spaardeel van 90k voor 20 jaar @ 4,5 nog 12 jaar
1 aflossingsvrij van 75k voor 10 jaar @ 4,1 nog 3 jaar
1 spaardeel van 100k voor 10 jaar @ 4,3 nog 3 jaar

Volgens mij kun je in jouw geval beter extra inleggen op het spaardeel en dat zo houden. Je ontvangt namelijk ook 4,5 en 4,3 procent rente op je spaardelen, dat krijg je nergens meer Op die manier kun je extra rendement halen door te sparen en de maximale HRA gebruiken.

[Anoniem: 35872]

Zo erg gebonden zit ik niet aan dit huis, dus wanneer ik het zou verkopen zou ik een ander en mooier huis weer kopen.
En daarnaast is mijn hypotheek 100% spaar, met 5.3% rente, dus dat is ook vrij gunstig.

Als ik mijn huis verkoop en huidige hypotheek afkoop en overstap naar een annuïteiten hypotheek tegen huidige rentes dan scheelt het mij netto misschien 50-100 euro per maand.

Maar wanneer de HRA nog minder wordt dan wordt het verschil wel groter.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 35872 op 05-01-2016 11:28 ]

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 10:55:
Ik heb daar ook weleens over na zitten denken. Maar dan zit je met 2 maal de kosten koper (er vindt namelijk 2 maal een transactie plaats) en eventuele administratieve kosten (en gedoe ). Heel gunstig scenario was het eigenlijk ook weer niet.

Met die kosten valt het wel mee toch. Je betaalt een keer 2% overdrachtsbelasting (want als je binnen 6 maand weer verkoopt geldt daarvoor vrijstelling). Daarnaast heb je fiscaal aftrekbare notariskosten. Als je van 5.3% rente komt kan je dat in een of twee jaar terugverdienen (afhankelijk van LTV / NHG en nieuwe looptijd). Het lastigste lijkt me het vinden van de tijdelijke koper.

[GeeMoney]

cytherea schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:06:
[...]


Volgens mij kun je in jouw geval beter extra inleggen op het spaardeel en dat zo houden. Je ontvangt namelijk ook 4,5 en 4,3 procent rente op je spaardelen, dat krijg je nergens meer Op die manier kun je extra rendement halen door te sparen en de maximale HRA gebruiken.

Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.
Ook weer een constructie van de bank natuurlijk om maar geen geld uit te hoeven geven.

Ik ben het deels met sommige mensen eens hoor, de spaar rentes dalen, de bonussen en salarissen stijgen weer, banken gaan wederom naar de beurs en de staat moet nog maar afwachten of ze eruit halen wat erin ging. Te schandalig voor woorden maar we trappen er allemaal in.

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:46:
[...]


Met die kosten valt het wel mee toch. Je betaalt een keer 2% overdrachtsbelasting (want als je binnen 6 maand weer verkoopt geldt daarvoor vrijstelling). Daarnaast heb je fiscaal aftrekbare notariskosten. Als je van 5.3% rente komt kan je dat in een of twee jaar terugverdienen (afhankelijk van LTV / NHG en nieuwe looptijd). Het lastigste lijkt me het vinden van de tijdelijke koper.

En de degene die je huis dan tijdelijk koopt? Die zal toch echt ook kosten koper moeten betalen (momenteel toch weer 6%?).

[m-vw]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:50:
[...]


Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.

Door je eenmalige extra inleg zou je met behoud van de einddatum wel je maandinleg kunnen verlagen.

Het geld dat je dan overhoud kan je elders besteden. Is een beetje lood om oud ijzer, maar de rente die die extra inleg oplevert krijg je nergens anders.

[Kluutmaran]

GeeMoney schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 11:50:
[...]


Inderdaad, echter word mijn looptijd van het spaardeel dan verkort ipv een hogere opbouw.
Ook weer een constructie van de bank natuurlijk om maar geen geld uit te hoeven geven.

Ik ben het deels met sommige mensen eens hoor, de spaar rentes dalen, de bonussen en salarissen stijgen weer, banken gaan wederom naar de beurs en de staat moet nog maar afwachten of ze eruit halen wat erin ging. Te schandalig voor woorden maar we trappen er allemaal in.

Even een nuance voor jou, graag geen populistisch gedoe over koppeling lage spaarrente - hoge salarissen. Over de lage spaarrente, deze staat altijd in verhouding tot de rente die je betaald voor je leningen en de ook de ECB / obligatierentes en moet je er de inflatie vanaf halen. Als je dat in ogenschouw neemt staan de spaarrente op een normaal niveau en wellicht zelfs aan de hoge kant. Het enige dat je hiervan kan zeggen is dat de vermogensrendementsbelasting te hoog is omdat hiervoor uitgegaan wordt van een fictief rendement van 3% (of 4% weet het zo niet meer), maar ik heb hier niemand over horen klagen toen de rendementen van spaargeld hoger lagen dan dat rendement.

Verder is het nu echt geen hosanna in de financiële wereld omdat er door veel digitalisatieslagen continu ontslagrondes zijn en er dus ook een goed aanbod aan professionals is wat waarschijnlijk de lonen drukt (zit niet meer in die sector dus daadwerkelijke lonen heb ik geen zicht op). Daarbij ga ik wel ieder jaar meer verdienen en klaag ik daar ook niet over.

Banken gaan naar de beurs omdat de staat zijn aandeel weer kwijt wil, omdat wij "ons" geld terug willen. Dat dit niet gaat gebeuren omdat de staat een te hoge prijs heeft betaald is zuur maar is achteraf praten. Op leningen aan bijvoorbeeld ING zijn wel rendementen behaald. Tevens heeft deze crisis eraan bijgedragen dat we nu als staat gratis geld kunnen lenen waardoor we veel minder rentekosten dragen en dit effect is vele malen groter dan het verlies op ABN.

Niet helemaal on topic maar denk reageer toch even om een nuance aan te brengen .

Ontopic: Ook ik zit met mijn 2,5 jaar oude hypotheek continu te kijken voor rentemiddeling maar zonder verkoop gaat het bij mij ook niet rendabel zijn. Ik had wel het idee om een nieuwe hypotheek te starten waarbij elk jaar het boetevrije deel overgezet wordt naar de nieuwe hypotheek (en zo dus de boeterente omzeilt wordt) om de rentelasten te drukken maar ik ben het product nog niet in de markt tegengekomen en weet niet of het genoeg oplevert om de eenmalige kosten te dekken.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 12:01:
[...]
En de degene die je huis dan tijdelijk koopt? Die zal toch echt ook kosten koper moeten betalen (momenteel toch weer 6%?).

Overdrachtsbelasting bedoel je denk ik, die is momenteel 2%. En er geldt een vrijstelling voor huizen in de afgelopen 6 maanden zijn gekocht. In het proces hoeft dus maar 1 keer te worden afgetikt. Overige kosten zijn de notaris, het kadaster en afsluitkosten van de nieuwe hypotheek. Daarnaast wat extra verzekeringen voor die dag dat het huis van die ander is. Want je zult altijd zien dat precies dat de dag is dat de toko afbrandt.
Maar mocht het serieus een optie zijn dan zou ik toch eerst nog een keer met de bestaande geldverstrekker om tafel. Ik kan me niet voorstellen dat die geen beter aanbod kunnen doen als de andere optie is om je als klant te zien vertrekken.

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 12:36:
[...]

Overdrachtsbelasting bedoel je denk ik, die is momenteel 2%. En er geldt een vrijstelling voor huizen in de afgelopen 6 maanden zijn gekocht. In het proces hoeft dus maar 1 keer te worden afgetikt. Overige kosten zijn de notaris, het kadaster en afsluitkosten van de nieuwe hypotheek. Daarnaast wat extra verzekeringen voor die dag dat het huis van die ander is. Want je zult altijd zien dat precies dat de dag is dat de toko afbrandt.
Maar mocht het serieus een optie zijn dan zou ik toch eerst nog een keer met de bestaande geldverstrekker om tafel. Ik kan me niet voorstellen dat die geen beter aanbod kunnen doen als de andere optie is om je als klant te zien vertrekken.

Ik was abuis, ik zie inderdaad dat het 2% is tot 1 juli 2016. Die geldverstrekker die kan ik wel regelen, sterker nog, ik kan die persoon dat volledige bedrag gewoon onderhands lenen. Toentertijd dat ik dat overwoog zaten we nog op die 6% maar met 2% is dat inderdaad een stuk gunstiger. Momenteel heb ik nog een spaarhypotheek lopen op mijn woning tegen 6% (met grofweg 20% in het spaardeel). Indien ik dat deel kan herfinancieren zou dat misschien op langere termijn weleens gunstig kunnen zijn. Bedankt voor de tip.

[t_captain]

Het probleem is dat je sinds enkele jaren niet meer het doelkapitaal van een spaarhypotheek mag verhogen. Hooguit kun je extra storten en de looptijd verkorten.

Wat betreft belastingdienst: die is geen partij en zeker geen benadeelde in een verkoop/terugkoop. Je gaat immers minder rente aftrekken; daarmee is de gedachte aan een schijnconstructie t.b.v. fiscaal voordeel van de baan.

Overdrachtsbelasting betaal je volgens mij niet dubbel (link). Resteren 1x overdrachtsbelasting, de notariskosten voor 2 transporten en 1 hypotheekakte, de kadastrale kosten, en eventueel een vergoeding voor je tegenpartij. Al met al zou je met 2% + een duizend of 5 klaar kunnen zijn.

[Kid Buu]

Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

- Mijn spaarhypotheek is 20 jaar rentevast a 6%, loopt nog tot 31 oktober 2028. Hypotheeksom is 225k. Dit komt neer op 1125 maandelijkse bruto rentelasten wat opgeteld 13500 op jaarbasis is.

- In het spaardeel zit nu afgerond 48k, waar per maand momenteel 240 euro aan rentebaten uit voortvloeien. Deze heb ik binnen de bandbreedte jaren terug al tot de max bijgestort. Geen ruimte meer tot bijstorten.

De hoofdsom bedroeg 450k, waar van 225k aflossingsvrij was. Die heb ik jaarlijks vanaf 2009 t/m 2014 afgelost. Ik mag nu dus ook weer 45k aflossen op de spaarhypotheek waar na nog 180k hypotheek resteert (met aanpassingen en fiscale implicaties van het spaardeel). Als ik die direct zou willen aflossen zou ik een boeterente van 27k moeten betalen. Voordeel is dat het belastingaftrekbaar is, maar alsnog duurder dan een koop/verkoop constructie aan mijzelf.

De bank biedt nul onderhandelingsruimte. Wel geven ze aan per 1 juli een boetevrij rentemiddeling aan te bieden, echter kon de medewerker mij nog geen indicatie hier van geven waar ik op zou kunnen rekenen.

Volgens mijn accountant zou het inderdaad zo kunnen zoals hier voorgesteld. Ik leen onderhands het geld aan mijn vader. Die koopt het huis van mij tegen de laagst mogelijke prijs die markt conform mag (zal waarschijnlijk rondom WOZ waarde zijn). Vervolgens koop ik het van hem terug en lost hij die lening direct weer aan mij af. Ik schat dat dit totaal rond de 10k gaat kosten, die netto zijn.

Verder zal ik het gespaarde deel binnen de spaarhypotheek fiscaal moeten afhandelen. Maar dat is hoe dan ook een voorwaarde wanneer je vroegtijdig aflost, dus niet zozeer relevant voor het kostenplaatje. Gek genoeg geeft de Rabobank mij niet 1-2-3 een overzicht hier van maar ik gok dat het rondom de 10-12k zal zijn door de jaren heen.

Ik ga nog even alles narekenen wat het mij nu kost met per kalenderjaar (nu t/m 2020) volledig boetevrij aflossen (helaas wel net 2015 gemist).

Wat een gedoe allemaal, waar ben ik ooit aan begonnen Toentertijd kon ik het huis volledig al zelf financieren zonder hypotheek

[Abom]

Slaapje schreef op vrijdag 01 mei 2015 @ 12:52:
[...]
Waarom zou de hypotheek verstrekker dat doen? Jij gaat een contract aan (voor een prima rentepercentage btw.) en dan zouden ze zich nu "soepel" moeten opstellen om het goedkoper voor jou te maken? Zo werkt de wereld niet.

Omdat mensen dan andere manieren gaan verzinnen om de rente te drukken. Door bijvoorbeeld huizen te 'ruilen'. Twee huizen worden aan elkaar verkocht, zodat beide partijen onder de boete uit komen.

Ik heb van mijn hypotheekverstrekker ook gewoon een rentemiddeling gekregen, zonder boete, alleen 250 euro administratie kosten. Inclusief de administratiekosten voor mijn tussen persoon, duurt het 5 maanden om het verschil terug te verdienen, daarna scheelt het 130 euro netto per maand.

[Kid Buu]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:46:
[...]

Omdat mensen dan andere manieren gaan verzinnen om de rente te drukken. Door bijvoorbeeld huizen te 'ruilen'. Twee huizen worden aan elkaar verkocht, zodat beide partijen onder de boete uit komen.

Ik heb van mijn hypotheekverstrekker ook gewoon een rentemiddeling gekregen, zonder boete, alleen 250 euro administratie kosten. Inclusief de administratiekosten voor mijn tussen persoon, duurt het 5 maanden om het verschil terug te verdienen, daarna scheelt het 130 euro netto per maand.

Kun je iets meer conrete info daar over geven wat ze jou hebben aangeboden? Welk percentage had je tegen welke looptijd en wat heb je nu bij rentemiddeling aangeboden gekregen?

edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

[ Voor 12% gewijzigd door Kid Buu op 05-01-2016 16:43 ]

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:23:
[...]
edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

Yup, voordeel is vooral dat je niet de boete klaar hoeft te hebben staan en het dus veel makkelijker is. Aan het einde van de looptijd maakt het voor het totaal betaalde bedrag weinig uit.

[Kid Buu]

redwing schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:07:
[...]

Yup, voordeel is vooral dat je niet de boete klaar hoeft te hebben staan en het dus veel makkelijker is. Aan het einde van de looptijd maakt het voor het totaal betaalde bedrag weinig uit.

Ja maar in feite toch geen voordeel die je haalt dan? Uitgaande van ceteris paribus (immers weet je niet of de rente omhoog of omlaag gaat) zit er dan totaal geen verschil tussen je rentevaste periode uit laten lopen en dan pas een nieuwe rentevaste periode afsluit. Sterker, je bent extra een opslag kwijt (0.2% op de middeling lees ik) en administratiekosten.

[redwing]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:23:
[...]
Ja maar in feite toch geen voordeel die je haalt dan? Uitgaande van ceteris paribus (immers weet je niet of de rente omhoog of omlaag gaat) zit er dan totaal geen verschil tussen je rentevaste periode uit laten lopen en dan pas een nieuwe rentevaste periode afsluit. Sterker, je bent extra een opslag kwijt (0.2% op de middeling lees ik) en administratiekosten.

Het voordeel is dat je je hypotheek tegen de huidige rente vast kunt zetten en dat je nu al een lagere maandlast hebt. Daarnaast is de boete die je moet betalen over het algemeen lager dan het verschil in rente je oplevert.
Er zit dus wel een verschil tussen over laten sluiten of niet. Er zit echter amper verschil in of je de boete zelf betaald of via rentemiddeling over je resterende looptijd uitspreidt.

[Kid Buu]

redwing schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:36:
[...]

Het voordeel is dat je je hypotheek tegen de huidige rente vast kunt zetten en dat je nu al een lagere maandlast hebt. Daarnaast is de boete die je moet betalen over het algemeen lager dan het verschil in rente je oplevert.
Er zit dus wel een verschil tussen over laten sluiten of niet. Er zit echter amper verschil in of je de boete zelf betaald of via rentemiddeling over je resterende looptijd uitspreidt.

Maar wat maakt het precies uit dan? Stel je middelt niet en sluit bij aflopen van je rentevaste periode gewoon een nieuwe periode af. Een rente middeling is toch niets anders dan simpelweg de lage rente lasten vanuit de toekomstige nieuwe looptijd naar voren halen en die met elkaar middelen? Per saldo zou dat hetzelfde moeten zijn ware het niet dat je dus een extra opslag nog eens betaalt voor het middelen.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

Je bent nogal vermogend geloof ik Een optie die je ook met je accountant kunt bespreken is om (als je toch de hypotheek gaat oversluiten) een aflossingsvrije hypotheek te nemen en deze in box 3 op te geven. Je krijgt dan geen rente-aftrek - maar wel korting op je vermogensbelasting. Bovendien hoef je door de wet Hillen geen huurwaardeforfait te betalen. De eerste ~1.55 procentpunt van je hypotheekrente worden dan door de fiscus betaald. Met een LTV <65% is dat momenteel al bijna kostenneutraal te regelen.

Vanaf 2017 verandert de vermogensbelasting. Afhankelijk van hoe vermogend je precies bent wordt het dan nog gunstiger. Aangenomen dat je vermogen minstens 1 ton hoger is dan je hypotheek wordt de bespaarde VRH 1.44%, ben je miljonair dan wordt de bespaarde heffing 1,65%. Tel daar ~0.35% bespaard huurwaardeforfait bij op en met de huidige hyptheekrentes levert je schuld dan netto zelfs geld op!

[Abom]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:23:
[...]
Kun je iets meer conrete info daar over geven wat ze jou hebben aangeboden? Welk percentage had je tegen welke looptijd en wat heb je nu bij rentemiddeling aangeboden gekregen?

edit: Dit is trouwens toch gewoon een wassen neus, het 'boetevrij' middelen? In plaats van dat je de boeterente moet aftikken, wordt het gewoon uitgesmeerd en verwerkt in je looptijd en rentepercentage van de hypotheek?

Ik had 5% voor 10 jaar, waarvan er nog 4 jaar over waren. De rente is nu 3.85% voor wederom 10 jaar. Ik heb geen boete betaald, ook niet uitgesmeerd, anders had ik het niet gedaan. De totale hypotheekschuld is niet gewijzigd. Dit was nog een bankspaarhypotheek, de rente van de bankspaarrekening wordt natuurlijk ook aangepast naar 3.85%. In de berekening is een hogere inleg voor de bankspaarrekening meegenomen, om de lagere spaarrente te compenseren.

[ Voor 6% gewijzigd door Abom op 05-01-2016 21:49 ]

[byob]

Abom schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 21:38:
[...]

Ik had 5% voor 10 jaar, waarvan er nog 4 jaar over waren. De rente is nu 3.85% voor wederom 10 jaar. Ik heb geen boete betaald, ook niet uitgesmeerd, anders had ik het niet gedaan. De totale hypotheekschuld is niet gewijzigd. Dit was nog een bankspaarhypotheek, de rente van de bankspaarrekening wordt natuurlijk ook aangepast naar 3.85%. In de berekening is een hogere inleg voor de bankspaarrekening meegenomen, om de lagere spaarrente te compenseren.

Dan lijkt 3,85% nog best hoog als je ook niet uitgesmeerd de boete betaald (rentemiddeling).

[Kid Buu]

T-MOB schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 21:15:
[...]


Je bent nogal vermogend geloof ik Een optie die je ook met je accountant kunt bespreken is om (als je toch de hypotheek gaat oversluiten) een aflossingsvrije hypotheek te nemen en deze in box 3 op te geven. Je krijgt dan geen rente-aftrek - maar wel korting op je vermogensbelasting. Bovendien hoef je door de wet Hillen geen huurwaardeforfait te betalen. De eerste ~1.55 procentpunt van je hypotheekrente worden dan door de fiscus betaald. Met een LTV <65% is dat momenteel al bijna kostenneutraal te regelen.

Vanaf 2017 verandert de vermogensbelasting. Afhankelijk van hoe vermogend je precies bent wordt het dan nog gunstiger. Aangenomen dat je vermogen minstens 1 ton hoger is dan je hypotheek wordt de bespaarde VRH 1.44%, ben je miljonair dan wordt de bespaarde heffing 1,65%. Tel daar ~0.35% bespaard huurwaardeforfait bij op en met de huidige hyptheekrentes levert je schuld dan netto zelfs geld op!

Ik zit er aan te denken om geen nieuwe hypotheek te nemen, maar om mijn vermogen te gebruiken om het volledig af te lossen. Zit ik verder ook niet met nieuwe hypotheekakte en afsluitprovisie hier op. Vermogen wat toch niet belegd is levert per saldo niets op op een spaarrekening wanneer je dit verrekent met de VRH, sterker het kost inmiddels geld. Lening in box 3 heb ik verder nog niet overwogen en gekeken in hoeverre dat gunstig is, maar met huidige rente tarieven geloof ik graag dat dat voordelig kan zijn. Overigens zou dat eventueel altijd latere fase nog kunnen aangezien het buiten box 1 valt?

byob schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:01:
[...]


Dan lijkt 3,85% nog best hoog als je ook niet uitgesmeerd de boete betaald (rentemiddeling).

Ja dat bedoelde ik dus. Je betaalt alsnog die 5% de resterende 4 jaar, en haalt die overige 6 jaar met lagere rente alvast naar voren om het uit te middelen. Wanneer je een nu een nieuwe 6 jarige lening zou aangaan zou die gewoon stuk lager dan 3.85% liggen. Een boeterente wordt al dan niet in de hoofdsom verwerkt, al dan niet in het rentetarief. Uiteindelijk betaal je het toch wel.

[byob]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik heb even gebeld, zowel met de bank als met mijn accountant.

- Mijn spaarhypotheek is 20 jaar rentevast a 6%, loopt nog tot 31 oktober 2028. Hypotheeksom is 225k. Dit komt neer op 1125 maandelijkse bruto rentelasten wat opgeteld 13500 op jaarbasis is.

- In het spaardeel zit nu afgerond 48k, waar per maand momenteel 240 euro aan rentebaten uit voortvloeien. Deze heb ik binnen de bandbreedte jaren terug al tot de max bijgestort. Geen ruimte meer tot bijstorten.

Ik ga nog even alles narekenen wat het mij nu kost met per kalenderjaar (nu t/m 2020) volledig boetevrij aflossen (helaas wel net 2015 gemist).

Wat een gedoe allemaal, waar ben ik ooit aan begonnen Toentertijd kon ik het huis volledig al zelf financieren zonder hypotheek

Laat je iig goed voorlichten over het aflossen op de spaarhypotheek. Aflossen kan ook een mutatie op het spaargeld onderdeel geven, en ook dan dient rekening gehouden te worden met bandbreedte/doelkapitaal/looptijd.

Voor mijn gevoel (moet wat aannames doen aangezien niet alle details bekend zijn) kun je grofweg 2 keuzes maken.
1 niets doen, mooie rente op het spaargeld, en met een relatief lage inleg een mooi kapitaal verkrijgen fiscaal gunstig. De rentelasten zijn bruto hoog, maar het lijkt erop dat je het aardig goed doet, dus zal dat netto nog redelijk meevallen.
2 pak je verlies, er is nu eenmaal toen die keuze gemaakt. Dit zijn de gevolgen. Breng het opgebouwde kapitaal in mindering op de hypotheek, betaal de boete, reken eventueel waar nodig fiscaal af en weg hypotheek. Geen rente maar, geen inleg, binnen een paar jaar zijn de kosten terug verdiend. En een stukje minder box III lasten over je nu vrij vermogen.

[T-MOB]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:13:
[...]
Overigens zou dat eventueel altijd latere fase nog kunnen aangezien het buiten box 1 valt?

Ja, dat kan inderdaad altijd nog, het was meer een tip voor als je toch ging oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Je kunt je vermogen nagenoeg gratis "uit de stenen" houden op die manier.

[Kid Buu]

byob schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:31:
[...]


Laat je iig goed voorlichten over het aflossen op de spaarhypotheek. Aflossen kan ook een mutatie op het spaargeld onderdeel geven, en ook dan dient rekening gehouden te worden met bandbreedte/doelkapitaal/looptijd.

Voor mijn gevoel (moet wat aannames doen aangezien niet alle details bekend zijn) kun je grofweg 2 keuzes maken.
1 niets doen, mooie rente op het spaargeld, en met een relatief lage inleg een mooi kapitaal verkrijgen fiscaal gunstig. De rentelasten zijn bruto hoog, maar het lijkt erop dat je het aardig goed doet, dus zal dat netto nog redelijk meevallen.
2 pak je verlies, er is nu eenmaal toen die keuze gemaakt. Dit zijn de gevolgen. Breng het opgebouwde kapitaal in mindering op de hypotheek, betaal de boete, reken eventueel waar nodig fiscaal af en weg hypotheek. Geen rente maar, geen inleg, binnen een paar jaar zijn de kosten terug verdiend. En een stukje minder box III lasten over je nu vrij vermogen.

Wat betreft het gespaarde deel: wat ik begrepen heb zal ik de daadwerkelijk gespaarde rente moeten verrekenen in box 1. Zie quote uit mijn voorgaande post hier onder. Ik heb de Rabobank gemaild met de vraag om mij precies het bedrag te specificeren wat gespaard is aan rente.

Verder zal ik het gespaarde deel binnen de spaarhypotheek fiscaal moeten afhandelen. Maar dat is hoe dan ook een voorwaarde wanneer je vroegtijdig aflost, dus niet zozeer relevant voor het kostenplaatje. Gek genoeg geeft de Rabobank mij niet 1-2-3 een overzicht hier van maar ik gok dat het rondom de 10-12k zal zijn door de jaren heen.

Ik wil dan ook voor de geschetste optie 2 gaan. Maar zal nooit voor de optie kiezen om boeterente te betalen. Ik zou dan eerder nog de komende 5 jaar volledig boetevrij aflossen dan daar voor kiezen.

Zoals het er nu uit ziet zou de voorgestelde methode van T-MOB het meest gunstige zijn van alle mogelijke scenarios. Van de week ga ik eens even de/een notaris contacteren en de situatie voorleggen, kijken of er nog haken en hogen ergens aan zitten en wat de kosten precies zullen zijn buiten de overdrachtsbelasting.

[Abom]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 22:13:
[...]

Ja dat bedoelde ik dus. Je betaalt alsnog die 5% de resterende 4 jaar, en haalt die overige 6 jaar met lagere rente alvast naar voren om het uit te middelen. Wanneer je een nu een nieuwe 6 jarige lening zou aangaan zou die gewoon stuk lager dan 3.85% liggen. Een boeterente wordt al dan niet in de hoofdsom verwerkt, al dan niet in het rentetarief. Uiteindelijk betaal je het toch wel.

Hoe betaal ik 5% voor de resterende 4 jaar? De rente is meteen 3.85% geworden.

[Rukapul]

Kid Buu schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:14:
Ik leen onderhands het geld aan mijn vader. Die koopt het huis van mij tegen de laagst mogelijke prijs die markt conform mag (zal waarschijnlijk rondom WOZ waarde zijn). Vervolgens koop ik het van hem terug en lost hij die lening direct weer aan mij af.

Let op dat in veel hypotheekvoorwaarden staat dat boetevrij inlossen bij verkoop alleen opgaat als er ook daadwerkelijk verhuisd wordt.

Overigens zijn die spaarhypotheken met lange rentevaste periode (hoi ) sowieso een drama voor vervroegd aflossen. Enerzijds wil je het minimaal laten lopen tot 20jaar om de fiscale boete te ontlopen, maar vervolgens wil je ook niet in 1x uit de polis aflossen in verband met boeterente. En bij gedeeltelijk inlossen uit het spaardeel doet de bank typisch moeilijk.