Huis verkopen: kopers vragen af te zien van bankgarantie

[justice strike]

.oisyn schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:45:
[...]


Het punt is dat de bankgarantie op dit moment een wassen neus is. Als ze de hypotheek al rond hebben dan gaan ze het huis toch wel kopen, en is de bankgarantie niet nodig. Als ze de hypotheek niet rond hebben dan gaan ze het huis sowieso niet kopen. Dan kun je wel stellig stampvoetend een bankgarantie eisen en uitstel geven, maar de kopers weten toch wel dat het niet gaat lukken, dus die gaan die bankgarantie echt niet regelen, en jij hebt geen enkele hefboom om ze toch wel zo ver te krijgen. Want wat ga je doen, zeggen dat ze het huis niet mogen kopen? Dat kunnen ze toch al niet, want ze hebben de hypotheek immers niet rond. Die 10% moeten ze natuurlijk wel betalen, maar zonder bankgarantie mag je die gaan halen dus hebben zij meer tijd om dat geld bij elkaar te krijgen, en het wellicht zelfs laten uitdraaien op een rechtzaak.

ik vraag mij af of je in dat geval de makelaar niet gewoon in gebreken kunt stellen en hem voor die kosten kunt laten opdraaien.

Daarbij kun je wel gewoon 10% als aanbetaling vragen. Als ze die niet willen betalen weet je ook hoe de vork in de steel zit. Vertrouwen komt van twee kanten.

[ Voor 6% gewijzigd door justice strike op 29-01-2015 10:50 ]

[.oisyn]

Daar kun je om vragen, zo 2 dagen voor de overdracht. Of je wacht nog 2 dagen en dan ben je er ook achter. Heel veel verschil gaat het niet meer maken .

Kijk, als je echt een zuurpruim wil zijn kun je ook stellen dat ze het huis niet kunnen kopen omdat ze zich niet aan de voorwaarden gehouden hebben, ookal hebben ze de hypotheek rond. Dan verdien je er mooi 10% mee.

[ Voor 41% gewijzigd door .oisyn op 29-01-2015 10:52 ]

[justice strike]

.oisyn schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:51:
Daar kun je om vragen, zo 2 dagen voor de overdracht. Of je wacht nog 2 dagen en dan ben je er ook achter. Heel veel verschil gaat het niet meer maken

Dat is natuurlijk voor de verkoper om uit te maken. Kan me natuurlijk ook voorstellen dat je zsm je andere huur/koop contract moet stillzetten oid. Die wil je dan ook niet zo snel in laten gaan. In dat geval tellen die dagen weldegelijk mee.

[ Voor 5% gewijzigd door justice strike op 29-01-2015 10:53 ]

[emnich]

Als we even terug gaan in de tijd dan had TS direct nadat de bankgarantie werkelijk gegeven had moeten worden (wanneer was dat eigenlijk?) de koper in gebreke moeten stellen. Daarna had hij (afhankelijk van de contractuele bepalingen) na 8 dagen die 10% al mogen innen plus eventuele extra schade.

In mijn contract (redelijk standaard) had TS óók 3 promile van de verkoopprijs per dag als schade mogen innen zolang de bankgarantie niet gegeven was.

Probleem is nu dat er niet eens meer 8 dagen zijn om koper in gebreke te stellen....

[.oisyn]

justice strike schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:52:
[...]

Dat is natuurlijk voor de verkoper om uit te maken. Kan me natuurlijk ook voorstellen dat je zsm je andere huur/koop contract moet stillzetten oid. Die wil je dan ook niet zo snel in laten gaan. In dat geval tellen die dagen weldegelijk mee.

Wat jij denkt dat je daar dan ook echt vandaag achter komt? Er gaat natuurlijk eerst een dag overheen, want: banken. En dan betalen ze morgen ook niet. "Oh, is het geld er nog niet? Dat is gek, ik heb het echt overgemaakt". Voor je door hebt hoe de vork in de steel zit is het alweer zaterdag.

.edit: wat emnich hierboven idd zegt. Als je er werk van wilt maken, dan moet je dat ruim van tevoren doen, zodra men in gebreke is. Nu heb je er echt helemaal niets meer aan. Leermoment voor de TS

[ Voor 13% gewijzigd door .oisyn op 29-01-2015 10:57 ]

[justice strike]

emnich schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:53:
Als we even terug gaan in de tijd dan had TS direct nadat de bankgarantie werkelijk gegeven had moeten worden (wanneer was dat eigenlijk?) de koper in gebreke moeten stellen. Daarna had hij (afhankelijk van de contractuele bepalingen) na 8 dagen die 10% al mogen innen plus eventuele extra schade.

In mijn contract (redelijk standaard) had TS óók 3 promile van de verkoopprijs per dag als schade mogen innen zolang de bankgarantie niet gegeven was.

Probleem is nu dat er niet eens meer 8 dagen zijn om koper in gebreke te stellen....

In een ideale wereld is dit natuurlijk wat je zou moeten doen. Maar om er nu nog het meeste uit te halen moet je gewoon snel handelen.

.oisyn schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:55:
[...]

Wat jij denkt dat je daar dan ook echt vandaag achter komt? Er gaat natuurlijk eerst een dag overheen, want: banken. En dan betalen ze morgen ook niet. "Oh, is het geld er nog niet? Dat is gek, ik heb het echt overgemaakt". Voor je door hebt hoe de vork in de steel zit is het alweer zaterdag.

Je vraagt natuurlijk altijd bewijs van betaling. En het kan via een spoedbetaling, staat het er in 1 uur.

[ Voor 43% gewijzigd door justice strike op 29-01-2015 10:59 ]

[emnich]

justice strike schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:57:
[...]

In een ideale wereld is dit natuurlijk wat je zou moeten doen. Maar om er nu nog het meeste uit te halen moet je gewoon snel handelen.


[...]

Je vraagt natuurlijk altijd bewijs van betaling. En het kan via een spoedbetaling, staat het er in 1 uur.

Je kan pas iets gaan doen als je de andere partij in gebreke stelt én hem/haar de tijd geeft dit op te lossen.

Stel ze betalen niet voor het weekend, jij gaat alles afzeggen en op woensdag zitten ze gezellig bij de notaris om het huis te kopen, wat ga je dan doen?

Er is nu te weinig tijd om nog iets zinnigs te doen. Het is gewoonweg te laat, TS had dit veel eerder moeten regelen.

[Sissors]

justice strike schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:49:
[...]

ik vraag mij af of je in dat geval de makelaar niet gewoon in gebreken kunt stellen en hem voor die kosten kunt laten opdraaien.

Daarbij kun je wel gewoon 10% als aanbetaling vragen. Als ze die niet willen betalen weet je ook hoe de vork in de steel zit. Vertrouwen komt van twee kanten.

Ja bijvoorbeeld dat ze net als veruit het overgrote merendeel van de kopers niet 10% hebben om als aanbetaling te doen.

Oftewel je hele idee dat het om een betaling gaat valt dan in het water, je moet een bankgarantie hebben. En dan zeggen ze dat ze dan direct een afspraak maken bij hun hypotheek adviseur (lees: Dat zeggen ze morgen om wat tijd te rekken). Dan zeggen ze dat ze vrijdag kunnen aanvragen, en het dan binnen enkele werkdagen rond is. Uiteindelijk alles bij elkaar opgeteld kunnen ze nu probleemloos rekken tot de daadwerkelijke overdracht.

Oftewel we komen er weer op uit: Of ze gaan hem wel kopen en je schiet er niks mee op, of ze gaan hem niet kopen, ze gaan je nooit die 10% bankgarantie overhandigen, en je bent er 2 dagen eerder achter dat ze hem niet gaan kopen.

En dat is dus het hele punt: Vantevoren is het handig om te hebben, nu hebben we het over 2 dagen verschil tussen weten dat ze er toch van afzien.

[justice strike]

Om juridisch iets te doen heb je idd gelijk, maar je kunt aan jou kant alvast maatregelen nemen om de impact te verzachten.

[Domino]

muffstuff schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:04:
Vergeet ook niet dat bij wet een verkoper niet mag onderhandelen met andere potentiele kopers als er al een onderhandeling gaande is. Als jij een moeilijk verkoopbaar huis hebt en je moet een andere koper afslaan en blijkt dat je huidige koper niet over de brug komt heb je in ieder geval de mogelijkheid met die 10 % je huis was sneller te verkopen door het wat goedkoper in de markt te zetten.

Naar mijn weten is dit helemaal niet wettelijk bepaald, maar is het een gedagscode binnen de NVM.

[.oisyn]

Net zoals het een gedragscode is dat een makelaar niet zowel voor de kopende als de verkopende partij voor hetzelfde huis mag werken. Maar aangezien dat wel het geval is kunnen we iig al de conclusie trekken dat het hier geen NVM-makelaar betreft

justice strike schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:57:
Je vraagt natuurlijk altijd bewijs van betaling. En het kan via een spoedbetaling, staat het er in 1 uur.

Dan moeten ze die 10% wel hebben liggen. De kans is groot dat daar eerst een lening voor aangevraagd moeten worden. Succes!

[ Voor 41% gewijzigd door .oisyn op 29-01-2015 11:32 ]

[CyBeR]

muffstuff schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:04:
Vergeet ook niet dat bij wet een verkoper niet mag onderhandelen met andere potentiele kopers als er al een onderhandeling gaande is.

Dat mag zeker wel, het wordt alleen niet gezien als netjes. Maar niemand die het je verbiedt.

[Thecola]

CyBeR schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:40:
[...]

Dat mag zeker wel, het wordt alleen niet gezien als netjes. Maar niemand die het je verbiedt.

NVM makelaars (circa 70% van de transacties loopt via een NVM-makelaar) mogen het niet. Zodra jij in onderhandeling bent met een verkoper (als in: verkoper heeft gereageerd d.m.v. een tegenbod) mag de verkopende makelaar niet onderhandelen met een andere koper.

[Ankona]

.oisyn schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 11:31:
Net zoals het een gedragscode is dat een makelaar niet zowel voor de kopende als de verkopende partij voor hetzelfde huis mag werken.

Dat is ook niet het geval. Het is bekend dat een verkopende makelaar het zichzelf makkelijk kan maken door juist de kopende partij te vriend te houden ipv de betalende verkopende partij. Slimme kopers maken hier gebruik van. Reden is simpel. Elke bezichtiging kost de makelaar tijd. Wil de makelaar zijn uren zo goed mogelijk betaald hebben, dan moet hij of zijn inkomsten omhoog gooien, of zijn uren verminderen. Aangezien een beetje minder hard onderhandelen hem wel een fractie minder inkomsten oplevert maar tegelijk veel minder uren kost kun je dus snel de conclusie trekken dat de verkopende makelaar in zijn advies naar de verkoper snel de kant van de koper kiest.

[Ankona]

Thecola schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:51:
[...]


NVM makelaars (circa 70% van de transacties loopt via een NVM-makelaar) mogen het niet. Zodra jij in onderhandeling bent met een verkoper (als in: verkoper heeft gereageerd d.m.v. een tegenbod) mag de verkopende makelaar niet onderhandelen met een andere koper.

Dat is een rekbaar begrip. De nieuwe koper kan wel een bod doen en de makelaar kan aan de koper waarmee hij in onderhandeling is wel laten merken dat die met een beter bod moet komen omdat anders de onderhandelingen afgebroken worden.
In de praktijk worden kopers van gewilde objecten op die manier toch volledig tegen elkaar uitgespeeld om tot een verkoopprijs ver boven de vraagprijs te komen.

[Verwijderd]

emnich schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 11:12:
[...]

Er is nu te weinig tijd om nog iets zinnigs te doen. Het is gewoonweg te laat, TS had dit veel eerder moeten regelen.

Ook niet helemaal waar. Aangezien de koper blijkbaar meer tijd nodig heeft om de afspraken na te kunnen komen, heb je nu ook de mogelijkheid om de overdracht uit te stellen. De kosten die daaruit voortvloeien - inclusief rente op het te laat ontvangen geld (koopsom) en de kosten voor een notariele machtiging voor jou omdat je op de nieuwe datum niet kan - komen voor rekening van de koper.

In theorie zou je:
- de koper nu in gebreke kunnen stellen m.b.t. de bankgarantie
- de overdracht vanwege verzuim van de koper 3 weken (voobeeldje) kunnen uitstellen
- na het verstrijken van de redelijke termijn voor het alsnog regelen van de bankgarantie kun je dan de dwangsom van 3 promille per dag claimen.

Maar dat is de theorie. Persoonlijk lijkt me dit ook niet wat je als verkoper wil gaan doen. Gezellig zal het in ieder geval niet meer worden bij de notaris.

Voor de "normale manier" om met dit soort dingen om te gaan is het nu inderdaad veel te laat. TS had zich wat actiever op moeten stellen. We hebben het hier niet over de verkoop van een kinderfiets via Marktplaats. Het is voor de TS nu gewoon een kwestie van "hopen dat er wat te halen valt als ze toch niet gaan afnemen".

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 29-01-2015 14:54 ]

[emnich]

Natuurlijk heb je gelijk maar ik ga er van uit dat TS het liefst op woensdag zijn huis wil laten passeren en anders z.s.m. duidelijkheid wil hebben. Om dat te bewerkstelligen heb je niet zo heel veel opties meer.

[Verwijderd]

Ankona schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:55:
[...]


Dat is een rekbaar begrip. De nieuwe koper kan wel een bod doen en de makelaar kan aan de koper waarmee hij in onderhandeling is wel laten merken dat die met een beter bod moet komen omdat anders de onderhandelingen afgebroken worden.
In de praktijk worden kopers van gewilde objecten op die manier toch volledig tegen elkaar uitgespeeld om tot een verkoopprijs ver boven de vraagprijs te komen.

Precies, dat is een wassen neus. Lopende onderhandelingen zijn heel snel afgerond als er een beter bod binnenkomrt. De makelaar legt zo'n nieuw bod gewoon "op de plank" en gaat de lopende onderhandelingen op een willekeurig punt laten klappen. Zolang de datum van overdracht bijvoorbeeld als enige nog niet is overeengekomen, dan gaan de onderhandelingen daarop klappen.

[Pietervs]

.oisyn schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:38:
[...]

Het gaat er niet om dat er 1 makelaar is die jij voor zowel de verkoop van je oude als de koop van je nieuwe huis gebruikt, maar dat die ene makelaar zowel jouw belangen als verkoper behartigd, als de belangen van de koper die jouw huis koopt. Dat is hoe dan ook belangeverstrengeling.

En dat is ook precies de reden waarom ik constateerde dat hij een kl*temakelaar heeft gehad

[Thecola]

Ankona schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:55:
[...]


Dat is een rekbaar begrip. De nieuwe koper kan wel een bod doen en de makelaar kan aan de koper waarmee hij in onderhandeling is wel laten merken dat die met een beter bod moet komen omdat anders de onderhandelingen afgebroken worden.
In de praktijk worden kopers van gewilde objecten op die manier toch volledig tegen elkaar uitgespeeld om tot een verkoopprijs ver boven de vraagprijs te komen.

Nee hoor, verkoper wijst af --> (nog) niet in onderhandeling. verkoper komt met een tegenbod --> wel in onderhandeling.

In de praktijk werkt het helaas niet altijd zo. Vrienden van mij hadden zelfs een akkoord om een huis te kopen. Echter, de makelaar heeft een dag later een bezichtiging en verkoopt het doodleuk aan een ander.

Was een NVM-makelaar en is toen aangekaart bij de NVM maar naar hun weten niets aan gedaan.

[ATS]

Thecola schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 14:15:
[...]


Nee hoor, verkoper wijst af --> (nog) niet in onderhandeling. verkoper komt met een tegenbod --> wel in onderhandeling.

Het doen van een bod brengt je vziw niet automatisch (terug) in onderhandeling.

In de praktijk werkt het helaas niet altijd zo. Vrienden van mij hadden zelfs een akkoord om een huis te kopen. Echter, de makelaar heeft een dag later een bezichtiging en verkoopt het doodleuk aan een ander.

Was een NVM-makelaar en is toen aangekaart bij de NVM maar naar hun weten niets aan gedaan.

Dat is wel zuur inderdaad.

[.oisyn]

Ankona schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:52:
[...]

Dat is ook niet het geval.

Dat is wél het geval. Volgens de regels van de NVM mag een makelaar niet beide partijen vertegenwoordigen.

[rest van het verhaal]

Dat is niet echt waar het over ging

[ Voor 12% gewijzigd door .oisyn op 29-01-2015 14:59 ]

[T-MOB]

De ander kant komt ook wel voor hoor. Toen wij ons huis kochten heeft de verkopende makelaar een andere geinteresseerde partij in de wacht gezet nog voor dat wij een bod hebben uitgebracht. Wij wilden eerst een bouwkundige keuring en dat gaf verkopers blijkbaar voldoende vertrouwen dat we er uit zouden komen. En voor de cynici gaan opmerken dat het een verkooptrucje was. Dat was het niet, de andere geinteresseerde heb ik later nog gesproken en die is daadwerkelijk afgehouden zonder dat hij een bod heeft uitgebracht.

[ProfPi]

Heeft TS overigens al overleg gehad met de notaris? De makelaar speelt in deze zaak een ondergeschikte, begeleidende rol. De notaris heeft echter wél de plicht de de verkoper en koper te informeren wanneer de andere partij verstek laat gaan:

http://uitspraken.rechtsp...ECLI:NL:GHAMS:2010:BM9509

De notaris had aan de verkoper moeten melden dat de bankgarantie op desbetreffende datum nog niet binnen was, en hem verder moeten adviseren (melding aan koper, in gebreke stelling). Dat hij dit niet heeft gedaan is hem aan te rekenen. Laat hem dus maar met een oplossing komen.

Overigens staat in de voorlopige koopovereenkomst meestal dat de bankgarantie geldig moet zijn tot één maand na de overdracht. Ik kan nergens vinden wat het nut hiervan is, maar ik ga er maar van uit dat dit niet zomaar is. Als je toch met de notaris gaat spreken kan je 'm meteen vragen wat het risico is van het niet afzekeren van de komende 6 + 30 dagen.

*edit* Ik lees net in het originele bericht dat de koper al eerder gevraagd had aan de notaris om af te mogen zien van de bankgarantie, maar dat deze het niet doorgegeven heeft aan de verkoper. Dat maakt het m.i. nog erger, want de voorwaarde en tijdslimiet moet ergens op zijn radarscherm hebben gestaan.

[ Voor 13% gewijzigd door ProfPi op 29-01-2015 15:50 ]

[justice strike]

ProfPi schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 15:35:
Heeft TS overigens al overleg gehad met de notaris? De makelaar speelt in deze zaak een ondergeschikte, begeleidende rol. De notaris heeft echter wél de plicht de de verkoper en koper te informeren wanneer de andere partij verstek laat gaan:

http://uitspraken.rechtsp...ECLI:NL:GHAMS:2010:BM9509

De notaris had aan de verkoper moeten melden dat de bankgarantie op desbetreffende datum nog niet binnen was, en hem verder moeten adviseren (melding aan koper, in gebreke stelling). Dat hij dit niet heeft gedaan is hem aan te rekenen. Laat hem dus maar met een oplossing komen.

Overigens staat in de voorlopige koopovereenkomst meestal dat de bankgarantie geldig moet zijn tot één maand na de overdracht. Ik kan nergens vinden wat het nut hiervan is, maar ik ga er maar van uit dat dit niet zomaar is. Als je toch met de notaris gaat spreken kan je 'm meteen vragen wat het risico is van het niet afzekeren van de komende 6 + 30 dagen.

*edit* Ik lees net in het originele bericht dat de koper al eerder gevraagd had aan de notaris om af te mogen zien van de bankgarantie, maar dat deze het niet doorgegeven heeft aan de verkoper. Dat maakt het m.i. nog erger, want de voorwaarde en tijdslimiet moet ergens op zijn radarscherm hebben gestaan.

ik denk dat dat is om eventuele noodsituaties af te dekken. i.e. de vader van de koper gaat plots dood. Dan heb je wel andere zorgen dan een koop contract te tekenen.

[Verwijderd]

ProfPi schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 15:35:
[...]

Overigens staat in de voorlopige koopovereenkomst meestal dat de bankgarantie geldig moet zijn tot één maand na de overdracht. Ik kan nergens vinden wat het nut hiervan is, maar ik ga er maar van uit dat dit niet zomaar is. Als je toch met de notaris gaat spreken kan je 'm meteen vragen wat het risico is van het niet afzekeren van de komende 6 + 30 dagen.

[...]

Dan hoef je geen nieuwe garantie te gaan regelen (en betalen) als de overdracht om welke reden dan ook 2 weken uitgesteld moet worden. Uitgestelde overdrachten komen vaker voor dan je denkt. Banken zijn traag en als er ergens in het proces iets foutgaat, dan kan het zomaar voorkomen dat niet alle stukken op tijd bij de notaris zijn. Maar er zijn nog genoeg andere redenen te bedenken waarom een overdracht ineens iets uitgesteld moet worden.

[ProfPi]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 januari 2015 @ 12:56:
[...]
Dan hoef je geen nieuwe garantie te gaan regelen (en betalen) als de overdracht om welke reden dan ook 2 weken uitgesteld moet worden.

Het risico bestaat voor TS dat bij hem de overdracht ook wordt uitgesteld, en hij dus nog wat langer dan een weekje stress heeft zonder bankgarantie.

Anderszijds stond in mijn bankgarantie dat deze "van rechtswege vervalt indien één maand is verstreken na het tijdstip van oplevering, ..." Hier was dus geen vaste datum vastgelegd, maar bewust 30 dagen na oplevering, wanneer die ook zou plaatsvinden.

[ATS]

Ik ben intussen wel benieuwd hoe dit afgelopen is: heeft de TS afgezien van de bankgarantie? Waarom (niet)? En is de levering wel gewoon goed doorgegaan?

[TheBrut3]

Het is pas 2 dagen geleden, de levering is pas volgende week.
Maar ik zou de TS ook adviseren om het niet te doen, waarom zou je? Als die mensen een huis willen kopen moeten ze dat kleine bedrag ook hebben, dan maar een tv van 5" minder.

[ATS]

TheBrut3 schreef op vrijdag 30 januari 2015 @ 15:22:
Het is pas 2 dagen geleden, de levering is pas volgende week.
Maar ik zou de TS ook adviseren om het niet te doen, waarom zou je? Als die mensen een huis willen kopen moeten ze dat kleine bedrag ook hebben, dan maar een tv van 5" minder.

Oh ja, je hebt gelijk. Ik had in mijn hoofd dat het al weer langer geleden was.

[Sissors]

TheBrut3 schreef op vrijdag 30 januari 2015 @ 15:22:
Het is pas 2 dagen geleden, de levering is pas volgende week.
Maar ik zou de TS ook adviseren om het niet te doen, waarom zou je? Als die mensen een huis willen kopen moeten ze dat kleine bedrag ook hebben, dan maar een tv van 5" minder.

Punt blijft dat TS er letterlijk 0.0 mee opschiet door het niet te doen. Best case levert het hem 2 dagen eerder zekerheid op, woopdiedoop.

[woody63]

het ging mij erom dat je niet naar de belastingdienst moet gaan wijzen "omdat die de kosten toch wel betaald". Want dat wordt mi geïmpliceerd meer "wat zeuren ze nou?".

Ten eerste heb ik niet geschreven dat de belastingdienst de kosten toch wel betaalt, maar dat de aankoopkosten van een huis aftrekbaar zijn van de belasting.
Dus je kunt deze kosten in mindering brengen op je belastbare inkomen.om precies te zijn.

Ten tweede bedoel ik met "zeuren" dat de kopers zich voor om een luttele 0.1% "korting" op hun aankoopprijs, de verkoper vragen een enorm financieel risico te nemen. Dat neem je als verkoper toch niet serieus?

[emnich]

Alleen de kosten die te maken hebben met de financiering van het huis zijn aftrekbaar dus niet alle aankoopkosten. De kosten van de bankgarantie lijken me niet (of zeer beperkt) aftrekbaar.

Een enorm financieel risico vind ik ook wat overdreven. Het risico is in elk geval blijkbaar zeer beheersbaar, anders had verkoper wel wat beter de deadlines in de gaten gehouden. Sinds de vraag bij de verkoper bekend is, is het risico zelfs vrijwel nihil geworden.

[Gomez12]

emnich schreef op vrijdag 30 januari 2015 @ 22:25:
Een enorm financieel risico vind ik ook wat overdreven. Het risico is in elk geval blijkbaar zeer beheersbaar, anders had verkoper wel wat beter de deadlines in de gaten gehouden. Sinds de vraag bij de verkoper bekend is, is het risico zelfs vrijwel nihil geworden.

Tja, imho blijft het een enorm financieel risico ongeacht of de verkoper nou slordig is met deadlines of niet.

De kans dat je (als het fout gaat) die 10% binnen een realistisch tijdvak (dus waar het ook nut heeft en kosten dekt en niet dat je eerst allemaal extra onkosten moet maken om het op te vangen om dan over x maanden verspreid het geld te krijgen terwijl je onkosten niet meegeteld worden) terugkrijgt is imho redelijk nihil.

Ik heb even geen idee hoe snel je na missen een procedure kan starten, maar kopers zijn op zoek naar een huis dus de kans lijkt me vrij groot dat als ze dat van jou niet kunnen betalen dat ze op korte termijn naar een ander huis gaan kijken (en er dus geen geld meer is voor die 10%) en dan ga je een langdurig traject in om je geld te krijgen.

Is die 10% wel makkelijk beheersbaar dan zou TS hier geen vraag stellen neem ik aan.

[FreakNL]

Het is niet perse of / of zoals hier vaak gesteld wordt. Toen ik mijn huis kocht heb ik ook geen bankgarantie geregeld noch waarborgsom gestort. Toegeven, dat was wel wisselgeld omdat de verkoper de ontbindende voorwaarden niet wilde verlengen (als "geste" heeft hij toen de wel de bankgarantie/waarborgsom laten vallen)...

Als dit niet gebeurt was had ik de 10% gestort. Je kan wel zeggen dat 250 of 300 euro niets is op een bedrag van 250k of 300k maar dat vind ik een domme vergelijking. Het is gewoon absoluut gezien 250 of 300 euro en dat vind ik gewoon veel geld.

[ Voor 27% gewijzigd door FreakNL op 31-01-2015 01:34 ]

[merauder]

Bankgarantie is imho schijnzekerheid. Als de verkoop alsnog niet doorgaat blijft de koper namelijk gewoon de 10% vergoeding schuldig, je zult alleen wat meer je best moeten doen om dit bedrag te krijgen. Mijn huidige huis heb ik zonder bankgarantie gekocht ( we hadden ontbindende voorwaarden op leverdatum gezet ) en bij de verkoop van het vorige huis heb ik hier ook van afgezien omdat op dat moment alle stukken bij de notaris lagen.

[Gomez12]

merauder schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 19:31:
Bankgarantie is imho schijnzekerheid.

Enkel als je het op de lange termijn bekijkt. Bankgarantie zorgt er op de korte termijn voor dat je je als verkoper niet direct druk hoeft te maken over dubbele lasten etc.

Kan jij als verkoper de dubbele lasten etc (tijdelijk) dragen die ontstaan bij een niet-verkoop dan is een bankgarantie schijnzekerheid, maar heb je (zoals de meeste mensen die ik ken) al je vermogen in je nieuwe huis / opknap van je nieuwe huis gestoken dan heb je een redelijke uitdaging want je hebt geen geld meer voor de lasten van je oude huis.
En dan is het toch wel makkelijk dat je morgen naar de bank kan bellen dat zij garant stonden en dat zij dus moeten betalen ipv dat je bij een particulier achter zijn geld moet aanzitten.

[BastaRhymez]

Ik volg dit topic sinds de start en heb me afzijdig gehouden, maar nu branden mijn vingers toch wel om ook een reactie te geven!

Iedereen die zegt dat een bankgarantie niet nodig is, weten jullie uberhaubt wel wat een bankgarantie inhoud?
Voor de "niet-kenners" onder ons:

Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt.

Als bijvoorbeeld twee partijen met elkaar zaken doen en er een periode zit tussen het betalen van het factuurbedrag en het leveren van de goederen, dan kan de leverancier een bankgarantie verlangen. De afnemer betaalt een vergoeding aan de bank voor deze bankgarantie. Het is in feite een zekerheidsstelling.

Indien de afnemer in kwestie failliet gaat, of om wat voor reden dan ook niet wil betalen, kan de leverancier een beroep doen op de bankgarantie om de betaalde som weer terug te krijgen, maar dan van de bank. De bank zal dit bedrag dan (in geval van faillissement via de curator) (proberen te) verhalen op de afnemer. De bank zal echter zelf een zekerheid willen hebben en bevriest een tegoed ter grootte van de bankgarantie, of verlaagt de kredietlimiet met het bedrag. In principe zullen banken ook pas aan een bankgarantie meewerken als ze zeker weten dat ze zelf verhaal kunnen halen.

Het niet kunnen overleggen van een bankgarantie, betekend imho dat ze die niet gewoon hebben.
En zoals TS al aangaf, het stond in het contract dat getekend was met de Kopers. En in dit geval zou ik zeggen: Contract = Contract!
De Kopers gaan er toch ook niet mee akkoord, als TS ineens zijn huis 10k duurder maakt?!

Plus het feit, worst case, de verkoop gaat niet door... Wat als TS al een ander huur of koophuis heeft? Kan hij daar dan ook nog zo makkelijk vanaf zien? Middels de bankgarantie heeft ie tenminste een X bedrag om die periode door te komen.

En laten we eerlijk zijn, waarom zou TS uberhaubt iets laten aanpassen aan het contract (want dat gebeurd in feite) zonder dat hij er iets mee opschiet?!

[Sissors]

Omdat hij er niets mee opschiet dat niet te laten doen. Ik vind je vergelijking met de prijs ineens 10k duurder maken gigantisch scheef, en ik denk zelf dat het nut absoluut niet 0 is, maar ook niet overdreven moet worden. Maar nogmaals, we hebben het hier over iets wat best case een paar dagen voor de overdracht gereed zou zijn. En dan is het nu gewoon 0.

Als de kopers hebben besloten het toch niet te kopen en ze hebben besloten je niet je 10% te geven, dan gaan ze je nu echt niet alsnog een bankgarantie geven. Als ze hebben besloten het wel te kopen, of niet te kopen en wel je 10% te geven, dan maakt die bankgarantie niks meer uit.

Het enige voordeel van die bankgarantie is dat je eerder zekerheid hebt. Maar wat is het nut van eerder zekerheid als we het over twee dagen hebben? En hoewel 0.1% niet veel is op het hypotheekbedrag, blijft het natuurlijk het weggooien van een paar honderd euro. Al had dat uiteraard om het netjes te doen heel veel eerder besproken moeten worden. Het is alles behalve netjes, maar je schiet er nu gewoon niks meer mee op.

Ik heb even geen idee hoe snel je na missen een procedure kan starten, maar kopers zijn op zoek naar een huis dus de kans lijkt me vrij groot dat als ze dat van jou niet kunnen betalen dat ze op korte termijn naar een ander huis gaan kijken (en er dus geen geld meer is voor die 10%) en dan ga je een langdurig traject in om je geld te krijgen

Een ander huis gaan zoeken en hypotheek traject daarvan starten kost ook tijd. En ik vermoed zo dat geen bank ze een hypotheek geven als ze nog de 10% schuld open hebben staan. Zelfs als het zou lukken voor ze om het snel te doen, hebben ze daarna ruzie met de bank vanwege het liegen over schulden bij de aanvraag.

[emnich]

BastaRhymez schreef op zondag 01 februari 2015 @ 08:45:
Iedereen die zegt dat een bankgarantie niet nodig is, weten jullie uberhaubt wel wat een bankgarantie inhoud?

De (meeste) mensen die hier zeggen dat een bankgarantie niet nodig is, zeggen dat het nu niet meer nodig is om er een te eisen.

Een bankgarantie is zeker heel erg nuttig en die had allang geregeld moeten zijn. 6 Weken geleden had het zin gehad om die te eisen en zelfs 3 weken geleden nog. Nu zaten we nog maar 6 dagen van te voren en vragen de kopers om af te zien van de bankgarantie.

Ik ben het nog met je eens dat zelfs 6 dagen van te voren het fijn is om een bankgarantie te hebben. Maar het ging hier om de vraag moet ik die bankgarantie nu nog eisen. En daarvan zeggen een aantal mensen (waaronder ik) dat dát geen zin meer heeft.

Het niet kunnen overleggen van een bankgarantie, betekend imho dat ze die niet gewoon hebben.
En zoals TS al aangaf, het stond in het contract dat getekend was met de Kopers. En in dit geval zou ik zeggen: Contract = Contract!

Je kan wel zeggen contract=contract maar als de kopers het geld niet hebben en geen bankgarantie krijgen dan is het zinloos om die bankgarantie nu nog te eisen want die komt er toch niet.

De 2 scenario's die er zijn:
1a. Kopers hebben het geld niet => TS eist bankgarantie => kopers geven die niet (kunnen ze niet!) => huis wordt niet verkocht.
Resultaat: geen bankgarantie, proberen de 10% boete anders te innen.

1b. Kopers hebben het geld niet => TS eist geen bankgarantie => huis wordt niet verkocht.
Resultaat: geen bankgarantie, proberen de 10% boete anders te innen.

2a. Kopers hebben het geld wel => TS eist bankgarantie => kopers geven bankgarantie en zijn geïrriteerd Resultaat: woning wordt over 2 dagen verkocht, TS ontvangt de koopsom

2b. Kopers hebben het geld wel => TS ziet af van bankgarantie => kopers blij.
Resultaat: woning wordt over 2 dagen verkocht, TS ontvangt de koopsom

Kortom of je 6 dagen van te voren wél of geen bankgarantie eist, het resultaat is altijd hetzelfde, behalve dat in één geval de kopers blij zijn en in de andere (al dan niet terecht) geïrriteerd.

Voordeel van blije kopers is dat er bij eventuele volgende problemen nog wat `wisselgeld` ligt.

[merauder]

Gomez12 schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 19:58:
[...]

Enkel als je het op de lange termijn bekijkt. Bankgarantie zorgt er op de korte termijn voor dat je je als verkoper niet direct druk hoeft te maken over dubbele lasten etc.

Op dit moment zijn dubbele lasten eerder regel dan uitzonderingen in het geval van een verkoop. Ik denk dat je als verkoper er bedacht op moet zijn dat je langere tijd met twee woningen in je maag kan zitten.

Aan de andere kant waren mijn dubbele lasten ongeveer net zo hoog als er doorgaans voor een 2-onder-1-kapper wordt betaald. Daardoor kon ik een dergelijk risico permitteren.

emnich schreef op zondag 01 februari 2015 @ 09:48:
Voordeel van blije kopers is dat er bij eventuele volgende problemen nog wat `wisselgeld` ligt.

Tegemoet komen kan je tot op zekere hoogte doen. Je hebt wel het risico dat wanneer je een vinger geeft de kopers er vervolgens met een hand vandoor gaan. Ik heb zelf met een dergelijke koper te maken gehad, waarbij ik een paar kleine dingetjes als 'service' verholpen had, en vervolgens met steeds meer 'problemen' op de proppen kwam. Zij hoeven in ieder geval nooit meer iets van mij te verwachten hierin.

[WiLLoW_TieN]

De TS is zelf erg stil ?

[vanaalten]

Als de overdracht bij de TS volgende week is, dan gok ik dat 'ie nu wel eens heel erg druk met verhuizen kan zijn.

[Zebby]

Ik heb ook geen bankgarantie (of 10%) afgegeven omdat ik in die tijd mijn hypotheek al rond had, waardoor de bankgarantie wat overbodig wordt.

Als deze niet rond is, gewoon voet bij stuk houden.

[PcDealer]

Maar laten we wel wezen: we zijn hier allerlei scenario's aan het bedenken voor een erbarmelijke ts en waar het aan de ts-kant erg stil is...

[Gomez12]

PcDealer schreef op maandag 02 februari 2015 @ 09:38:
Maar laten we wel wezen: we zijn hier allerlei scenario's aan het bedenken voor een erbarmelijke ts en waar het aan de ts-kant erg stil is...

Ik denk dat de TS het heeft laten rusten nadat hij inzag dat het tijdstechnisch geen toegevoegde waarde meer had.

TS had hier een maand geleden op kunnen staan en kunnen "eisen" dat hij de bankgarantie kreeg, maar op een gegeven moment is het niet zinnig meer.
De rest van de discussie gaat voornamelijk over de zin of onzin van bankgaranties (maar dan wel tijdig aan de bel getrokken)

[Engineer Stewie]

In België wordt standaard 5% gestort op een derdenrekening, dit kan ook bij de makelaar of notaris zijn bij ondertekening van het voorlopig koopcontract. Gaat het na het verstrijken van de voorwaarden onverhoopt niet door, dan krijgen de verkopers dat en moeten de kopers nog eens 5% ophoesten. Maar die 5% heb je soieso.
Waarschijnlijk kan die 5% ook met een bankgarantie, maar in België is het eerder regel dan uitzondering dat je zelf eigen kapitaal inbrengt.

Ook bij mijn nieuwbouw heb ik een voorschot van 5% betaald bij ondertekening contract, vanaf nu gaat alles in schijven naargelang wat er gebouwd is (eerst wordt het voorschot opgesoupeerd).

[PcDealer]

Dan is het wel zo netjes om zich toch even te melden. Daarnaast is een ingebrekestelling m.i. altijd goed voor het vormen van een dossier.


Edit:

Laatst online: 31-01 18:49

[ Voor 14% gewijzigd door PcDealer op 02-02-2015 14:23 ]