Huis verkopen: kopers vragen af te zien van bankgarantie

[tbenschop2]

Misschien zijn er Tweakers die kunnen adviseren:

Ik heb mijn huis verkocht, over een week is de overdracht. Gisteren is de vraag gekomen van de kopers of ik af wil zien van een bankgarantie. Ik heb geen reden tot wantrouwen maar vind dit een vreemd verzoek. Een bankgarantie kost hen geld, dus ik snap dat ze dit proberen. Echter weet ik niet of ik zomaar akkoord moet gaan. Ook vind ik het vreemd dat ik dit verzoek één week van tevoren krijg*.
Is het gebruikelijk voor de verkoper (ik dus) om af te zien van een bankgarantie van de aankopende partij?


*Ik begreep dat de kopers dit verzoek al eerder hadden ingediend bij de notaris maar dat dit niet was doorgegeven.

[ Voor 16% gewijzigd door tbenschop2 op 28-01-2015 10:28 ]

[Snake]

Niet doen. Het is toch logisch dat je een bankgarantie wenst, je wil namelijk zeker zijn dat je het geld krijgt.

[edwinjm]

Geen bankgarantie is prima. Moeten ze wel eerst het het volledige bedrag naar de notaris overmaken voordat de overdracht plaatsvindt :-)

[ph4ge]

Het 'gratis' alternatief voor de kopers is om 10% waarborgsom over te maken. Een van de 2 moet volgens de standaard koopovereenkomst. Ik neem aan dat de bedenktijd verlopen is? Dan hebben ze geen keus, ik zou geen enkel risico lopen en er dus niet aan meewerken. In het ergste geval gaat de verkoop niet door en heb jij 10% van ze tegoed.

Ik vind het wel bizar dat je een huis koopt en geen geld hebt voor een bankgarantie. Dan had je nog maar even moeten sparen of moet je je goed afvragen of je wel de financiën hebt voor een huis.

[Snake]

ph4ge schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:35:
Het 'gratis' alternatief voor de kopers is om 10% waarborgsom over te maken. Een van de 2 moet volgens de standaard koopovereenkomst. Ik neem aan dat de bedenktijd verlopen is? Dan hebben ze geen keus, ik zou geen enkel risico lopen en er dus niet aan meewerken. In het ergste geval gaat de verkoop niet door en heb jij 10% van ze tegoed.

Ik vind het wel bizar dat je een huis koopt en geen geld hebt voor een bankgarantie. Dan had je nog maar even moeten sparen of moet je je goed afvragen of je wel de financiën hebt voor een huis.

Die 10% waarborgt jouw niet van eventuele miserie moest toch de overdracht plaats hebben gevonden en de andere partij blijkt dan niet te kunnen betalen. Ja, ze moeten betalen, maar begin maar eens te procederen.

[RickN]

Mwa, mensen proberen op dit moment op alles te besparen.

Het risico voor jou is m.i. nihil omdat het geld toch via de notaris loopt. Is er geen geld, dan gaat de koop niet door simpel.

Mogelijk dat ze op het laatste moment van de koop proberen af te zien, maar dan kun jij gewoon achter je 10% aan volgens de (standaard) overeenkomst.

[tbenschop2]

Bedankt voor de reacties tot nu toe. Probleem is dat ik niet weet of het "gebruikelijk" is om de bankgarantie te laten vervallen. Ik dacht altijd dat dit gewoon standaard erbij hoorde..

[RickN]

Vraag het de notaris anders.

[tbenschop2]

RickN schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:37:
Mwa, mensen proberen op dit moment op alles te besparen.

Het risico voor jou is m.i. nihil omdat het geld toch via de notaris loopt. Is er geen geld, dan gaat de koop niet door simpel.

Mogelijk dat ze op het laatste moment van de koop proberen af te zien, maar dan kun jij gewoon achter je 10% aan volgens de (standaard) overeenkomst.

Klopt, als er geen geld is dan gaat de koop niet door. Maar achter die 10% aangaan kan een hele klus gaan worden als deze noch als waarborgsom noch als bankgarantie is opgegeven. Wie weet blijken de kopers wel helemaal geen geld te hebben..

[SinergyX]

Snake schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:32:
Niet doen. Het is toch logisch dat je een bankgarantie wenst, je wil namelijk zeker zijn dat je het geld krijgt.

De bankgarantie bij verkoop heeft niets te maken met je centjes krijgen, maar met de annulering van de koop (bedenktijd/ontbindende voorwaarden), hieraan zit meestal een boete gekoppeld, de bankgarantie of waarborgsom is hiervoor bedoeld.

[ph4ge]

Snake schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:37:
Die 10% waarborgt jouw niet van eventuele miserie moest toch de overdracht plaats hebben gevonden en de andere partij blijkt dan niet te kunnen betalen. Ja, ze moeten betalen, maar begin maar eens te procederen.

Je gaat natuurlijk geen overdracht doen zonder de bankgarantie dan wel waarborgsom. Je houdt het huis en je hebt recht op 10% schadevergoeding. Dan is het ook nog maar de vraag hoe makkelijk je dat geld krijgt natuurlijk, maar waarschijnlijk kom je er dan wel zonder kleerscheuren uit en wellicht met een leuke compensatie.

[rik86]

Tja, als de overdracht over een week is en die bankgarantie/waarborgsom is nog steeds niet geregeld, dan heeft die ook weinig nut.

Bij het overdragen zelf is die bankgarantie niet meer relevant, dat doe je pas als al het geld is gestort/betaald. Hij wordt relevant als de verkoop niet doorgaat

[Señor Sjon]

Een bankgarantie hebben ze waarschijnlijk nu toch niet meer op tijd geregeld. Maar als ze niet op komen dagen bij de overdracht, dan kan jij naar je centen fluiten. Overigens is dit iets wat er allang had moeten liggen en het is wel raar dat dit nu op komt borrelen. In de regel doet de hypotheekverstrekker dit, dus of er is geen hypotheek of er is iets anders kapitaal misgegaan.

Wanneer is het huis verkocht? Hoeveel tijd hebben ze gehad?

[raptorix]

Ik zou eerst eens de reden gaan vragen waarom ze dit willen.

[Woy]

Doorgaans kost een bankgarantie ongeveer 1% van de garantiesom. Het gaat dus over 0,1% van de koopsom. Dat lijkt mij een te verwaarlozen bedrag om op te besparen. Ik zou dan ook gewoon verwachten dat een bankgarantie geregeld wordt, of dat de kopers het bedrag op de derdenrekening van de notaris storten.

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:49:
Een bankgarantie hebben ze waarschijnlijk nu toch niet meer op tijd geregeld.

Een Bankgarantie is volgens mij zo geregeld, de doorlooptijd daarvan hoeft echt niet zolang te duren als bijvoorbeeld het aanvragen van een hypothecaire lening.

[ Voor 37% gewijzigd door Woy op 28-01-2015 10:51 ]

[raptorix]

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:49:
Een bankgarantie hebben ze waarschijnlijk nu toch niet meer op tijd geregeld. Maar als ze niet op komen dagen bij de overdracht, dan kan jij naar je centen fluiten. Overigens is dit iets wat er allang had moeten liggen en het is wel raar dat dit nu op komt borrelen. In de regel doet de hypotheekverstrekker dit, dus of er is geen hypotheek of er is iets anders kapitaal misgegaan.

Wanneer is het huis verkocht? Hoeveel tijd hebben ze gehad?

Lijkt me ook, tenzij men wel heel speciale constructies hanteerd of men zelf aan het hobbyen is, normaal regel je gewoon financieering, en dan zorgt de adviseur wel voor de rest van de afhandeling met de notaris en makelaars.

[tbenschop2]

rik86 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:48:
Tja, als de overdracht over een week is en die bankgarantie/waarborgsom is nog steeds niet geregeld, dan heeft die ook weinig nut.

Bij het overdragen zelf is die bankgarantie niet meer relevant, dat doe je pas als al het geld is gestort/betaald. Hij wordt relevant als de verkoop niet doorgaat

Ok, als het goed is zou de notaris al moeten weten of de hypotheek is afgesloten en het geld daarvan binnen is. Als dat het geval is, kan er nog weinig misgaan en zou ik de bankgarantie kunnen laten vervallen. Of zie ik dat verkeerd (heb totaal geen ervaring met dit sorrt dingen)?

[Cloud]

Ik vraag me af waarom de notaris niet aan de bel heeft getrokken eigenlijk? Wij werden nadat de termijn voor de bankgarantie verstreken was, per direct door de notaris op de hoogte gesteld van het feit dat deze niet op tijd geregeld was. Het lijkt mij dat één week voor de overdracht de bankgarantie al lang binnen had moeten zijn. Bij ons was dat namelijk zo'n 4 weken voor de daadwerkelijke overdracht.

Als je daadwerkelijk van plan bent de kopers hun zin te geven, zou ik wel even goed overleggen met de notaris over hoeveel risico je dan gaat lopen. Aan de andere kant vraag ik me af of ze die garantie überhaupt nog op tijd geregeld krijgen.

[Woy]

Cloud schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:52:
Ik vraag me af waarom de notaris niet aan de bel heeft getrokken eigenlijk? Wij werden nadat de termijn voor de bankgarantie verstreken was, per direct door de notaris op de hoogte gesteld van het feit dat deze niet op tijd geregeld was. Het lijkt mij dat één week voor de overdracht de bankgarantie al lang binnen had moeten zijn. Bij ons was dat zo'n 4 weken voor de daadwerkelijke overdracht.

Als je daadwerkelijk van plan bent de kopers hun zin te geven, zou ik wel even goed overleggen met de notaris over hoeveel risico je dan gaat lopen. Aan de andere kant vraag ik me af of ze die garantie überhaupt nog op tijd geregeld krijgen.

Dat is maar net afhankelijk van welke termijnen er zijn gesteld. Als de termijn voor het verkrijgen van financiering net verlopen is, dan is het niet vreemd dat het nu pas boven komt. Immers wordt die bankgarantie vaak pas op dat moment vereist.

[raptorix]

Cloud schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:52:
Ik vraag me af waarom de notaris niet aan de bel heeft getrokken eigenlijk? Wij werden nadat de termijn voor de bankgarantie verstreken was, per direct door de notaris op de hoogte gesteld van het feit dat deze niet op tijd geregeld was. Het lijkt mij dat één week voor de overdracht de bankgarantie al lang binnen had moeten zijn. Bij ons was dat zo'n 4 weken voor de daadwerkelijke overdracht.

Als je daadwerkelijk van plan bent de kopers hun zin te geven, zou ik wel even goed overleggen met de notaris over hoeveel risico je dan gaat lopen. Aan de andere kant vraag ik me af of ze die garantie überhaupt nog op tijd geregeld krijgen.

Volgens mij is het zo dat wanneer je de garantie van financieering geregeld hebt, het ook ook geen probleem moet zijn om de garantstelling te overleggen. Maar goed, een week is wel kort tijd, dat is natuurlijk niet in een dagje gedaan.

[SavageBrother]

Gewoon aan de notaris vragen lijkt me.

[gambieter]

Dit klinkt als meer dan slordig van de notaris, welke ook de persoon zou moeten zijn die de TS de voors- en tegens van dit verzoek zou moeten uitleggen. Ik hoop dat de TS ook een echte notaris gebruikt en geen heel erg goedkoop pakket zonder echte ondersteuning?

[CyBeR]

tbenschop2 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:38:
Bedankt voor de reacties tot nu toe. Probleem is dat ik niet weet of het "gebruikelijk" is om de bankgarantie te laten vervallen. Ik dacht altijd dat dit gewoon standaard erbij hoorde..

Dat is prima gebruikelijk, maar dan wel met een waarborgsom (10% van de hoofdsom typisch gezien) ervoor in de plaats. Één van die twee dingen hoort er inderdaad standaard bij.

[Cloud]

Woy schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:54:
[...]

Dat is maar net afhankelijk van welke termijnen er zijn gesteld. Als de termijn voor het verkrijgen van financiering net verlopen is, dan is het niet vreemd dat het nu pas boven komt. Immers wordt die bankgarantie vaak pas op dat moment vereist.

Absoluut waar natuurlijk Maar ik zou zelf, als verkoper, wel iets langer dan één week van tevoren willen weten of de verkoop echt doorgaat. Vandaar dat ik aannam dat de financieringstermijn niet daadwerkelijk écht op één week van tevoren is gesteld. Geen financiering is gek genoeg nog steeds een regelmatig voorkomende reden voor annulering, aldus mijn makelaar bij onze verkoop.

Maar, alles kan.

[ Voor 9% gewijzigd door Cloud op 28-01-2015 10:59 ]

[Señor Sjon]

tbenschop2 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:51:
[...]


Ok, als het goed is zou de notaris al moeten weten of de hypotheek is afgesloten en het geld daarvan binnen is. Als dat het geval is, kan er nog weinig misgaan en zou ik de bankgarantie kunnen laten vervallen. Of zie ik dat verkeerd (heb totaal geen ervaring met dit sorrt dingen)?

Wanneer is de woning verkocht? Dat is wel redelijk relevant. En wat Woy zegt klopt ook wel, de hypotheekverstrekker heeft dit normaal gesproken snel geregeld. Alleen word ik erg wantrouwend bij dit soort berichten. Er moet namelijk wel een hypotheekverstrekker zijn...

Hebben de kopers dit eerder bij de notaris gemeld of zeggen ze dat ze dit eerder gemeld hebben? Kan het me niet voorstellen, want de notaris heeft geen trek in 'terugkomdagen' voor overdrachten. Die wil dat in één keer geregeld hebben.

[Sissors]

Hoewel het rijkelijk laat is nu hiermee te komen, bespaard het ze natuurlijk wel wat geld, en het lijkt mij ook zinloos om ze nu nog met een bankgarantie te laten komen. Ik zie iig niet wat je ermee opschiet om 2 dagen voor de overdracht ermee te komen, ja dan weet je 2 dagen eerder dat ze iig komen opdagen (of dat je 10% hebt, anders heb je nog steeds recht er op, maar zie het maar eens te komen), maar dat is dan dus enkel 2 dagen eerder duidelijk. Er verandert volgens mij verder niks.

[Señor Sjon]

Ze hadden het wellicht al maanden geleden geregeld moeten hebben (zoals gezegd, TS moet even met de termijnen over de brug komen). Om dan te elfder ure nog even met zo'n besparing te komen van misschien 200 euro?

[Woy]

Cloud schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:58:
[...]

Absoluut waar natuurlijk Maar ik zou zelf, als verkoper, wel iets langer dan één week van tevoren willen weten of de verkoop echt doorgaat. Vandaar dat ik aannam dat de financieringstermijn niet daadwerkelijk écht op één week van tevoren is gesteld. Geen financiering is gek genoeg nog steeds een regelmatig voorkomende reden voor annulering, aldus mijn makelaar bij onze verkoop.

Maar, alles kan.

Mja, als jij al niet meer in het huis woont, is de enige manier om het langer voor de overdracht te weten om de overdracht op te schuiven, en daar schiet je niks mee op. Je wil het huis immers zo snel mogelijk kwijt.

Maar meestal zit er inderdaad wel iets meer tijd tussen. Op zich heeft een bankgarantie dan ook minder nut, want je kan net zo goed meteen het geld volledig naar de notaris laten gaan

[RodeStabilo]

Moeten niet ineens alle alarmbellen afgaan als kopers ineens met dit soort verzoeken ter elfder uren komen?

[Sissors]

Friespeuk schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:12:
Moeten niet ineens alle alarmbellen afgaan als kopers ineens met dit soort verzoeken ter elfder uren komen?

Waarom?

De opties die ik zie zijn:
Kopers krijgen hypotheek rond, en zijn netjes bij de overdracht en het geld gaat via de notaris.

Kopers krijgen hypotheek niet rond, krijgen dus ook geen bankgarantie, en er is geen geld bij de notaris, en de overdracht gaat niet door.

Het gaat allemaal via een notaris, dus het lijkt me niet dat jij risico kan lopen. Een bankgarantie geeft je van te voren een garantie dat de koop doorgaat. Maar dat maakt 2 dagen vantevoren weinig meer uit lijkt mij.

[Señor Sjon]

Je loopt risico dat het huis niet afgenomen wordt èn dat je naar de 10% boeteclausule kan fluiten. Daarbij mag je de verkoop weer opstarten, lopen vaste lasten door, etc. Kost je zomaar 1.000 euro per maand (incl gemeentelasten, hypotheek, GWL, etc.)

[tbenschop2]

Bedankt voor de reacties.

Ik neem even contact op de met de notaris (deze is door de kopende partij geselecteerd). Ben benieuwd wat zij te zeggen hebben.

[t_captain]

De standaard keuze is: bankgarantie t.w.v. 10% koopsom, of 10% koopsom in depot storten.

Waarom willen ze geen garantie? Gaat het om de kosten? Of krijgen ze geen garantie van hun hypotheekverstrekker?

Als het om de kosten gaat, zou je ze tegemoet kunnen komen. Anders wordt het lastig.

[Señor Sjon]

@TS
Wanneer is het contract getekend? Die vraag vermijd je steeds. Is het 1 maand geleden, dan is het niet gek dat er nog geen garantie ligt, is het 6 maanden geleden, dan zijn alle partijen nalatig geweest.

@hierboven. Die 0,1% van de koopsom moeten ze wel op kunnen hoesten. En anders betalen ze dat bedrag maar aan TS.

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 28-01-2015 11:37 ]

[ATS]

Serieus: neem snel contact op met de notaris en vraag wat de status is. Heeft hij de papieren van de financier al binnen? Zo niet, vraag dan door wat de reden daarvan is, en wanneer die wel verwacht worden. Het nog niet binnen zijn van een bankgarantie kan een signaal van problemen zijn. Dat was het in mijn geval in elk geval wel, en die stress wil je niet meemaken.

Wanneer had de bankgarantie of aanbetaling volgens het contract binnen moeten zijn? Als die datum al (even) voorbij is, hou er dan maar rekening mee dat je levering ook zou kunnen gaan schuiven... Ik zou aandringen op het weldegelijk stellen van de bankgarantie of het storten van de waarborgsom. Het probleem waar ik tegenaan liep: dat kan je niet afdwingen. Je kan hooguit het contract ontbinden omdat de koper in gebreke blijft, maar daar schiet je niets mee op: je wil immers gewoon verkopen.

Heb je een verkoopmakelaar? Dan is dit het moment op te zorgen dat hij zijn geld gaat verdienen en gaat zorgen dat jij inzicht krijgt in de status.

[ Voor 7% gewijzigd door ATS op 28-01-2015 11:40 ]

[gambieter]

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:33:
@TS
Wanneer is het contract getekend? Die vraag vermijd je steeds. Is het 1 maand geleden, dan is het niet gek dat er nog geen garantie ligt, is het 6 maanden geleden, dan zijn alle partijen nalatig geweest.

Het zou inderdaad nuttig zijn als de TS wat meer details geeft, het blijft nu wel erg vaag.

[Sissors]

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:19:
Je loopt risico dat het huis niet afgenomen wordt èn dat je naar de 10% boeteclausule kan fluiten. Daarbij mag je de verkoop weer opstarten, lopen vaste lasten door, etc. Kost je zomaar 1.000 euro per maand (incl gemeentelasten, hypotheek, GWL, etc.)

Ja maar daar verandert een bankgarantie nu niks meer aan. Als ze nu nog een bankgarantie kunnen regelen, dan gaat die koop sowieso wel door. Vantevoren geeft het je meer zekerheid, maar als dat vantevoren 2 dagen is, dan maakt het weinig uit.

[tbenschop2]

het contract is getekend op 9-11-2014.

[Woy]

tbenschop2 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:10:
het contract is getekend op 9-11-2014.

Dat zou betekenen dat de ontbindende voorwaarden als minstens een week of 3 verlopen zijn ( Meestal staat daar zo tussen de 4 en 8 weken voor ). Er had IMHO dus al veel eerder iemand aan de bel moeten trekken, ik weet niet of je een verkoopmakelaar hebt, maar dat lijkt mij de eerste persoon om dat te monitoren. De Notaris werkt in principe vooral voor de koper, dus daar kan ik mij nog bij voorstellen dat hij niet pro-actief melding maakt naar de verkoper bij het ontbreken van stukken ( Al zou dat wel eigenlijk ook wel moeten IMHO )

[MicGlou]

SinergyX schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:40:
[...]

De bankgarantie bij verkoop heeft niets te maken met je centjes krijgen, maar met de annulering van de koop (bedenktijd/ontbindende voorwaarden), hieraan zit meestal een boete gekoppeld, de bankgarantie of waarborgsom is hiervoor bedoeld.

Het is beide... maar eigenlijk in basis juist wat jij zegt dat het niet is Die definitie is uiteraard heel eenvoudig te googlen.

"Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt."

Oftewel, die garantie betekend dat zodra de koop gesloten is jij als verkoper aanspraak mag maken op het geld, zelfs als de koper dit niet terug zou kunnen betalen, daar staat de bank immers garant voor.

[tbenschop2]

Ha, nou de makelaar is mij behoorlijk tegengevallen. Die werkt ook voor de koper. Het zou andersom moeten zijn maar in zijn adviezen merk ik alleen maar dat hij simpelweg de koop wil bezegelen. Ook als daar onderdelen aan gekoppeld zitten die voor mij ongunstig zijn. Hij wil gewoon zijn makelaarscourtage innen en af zijn van de woning...

[Señor Sjon]

Onderdelen die voor jou ongunstig zijn? Heeft de koper hem ook als aankoopmakelaar aangesteld?

[.oisyn]

Sissors schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:16:
Een bankgarantie geeft je van te voren een garantie dat de koop doorgaat. Maar dat maakt 2 dagen vantevoren weinig meer uit lijkt mij.

Nee, een bankgarantie geeft aan dat ze over het geld uit de boeteclausule beschikken.

Niet dat het iets aan de situatie verandert. Die bankgarantie hebben ze alleen als ze de hypotheek rond hebben, en dan gaat de koop waarschijnlijk wel door. Als ze de bankgarantie niet hebben dan kan dat twee dingen betekenen:
- ze hebben wel een hypotheek, maar bewust afgezien van de bankgarantie.
- ze hebben geen hypotheek.

Je kunt nu wel gaan eisen dat ze met een bankgarantie komen, maar als er geen hyptheek is hebben zij daar helemaal niets aan, dus dat gaan ze dan sowieso niet regelen.

[SinergyX]

MicGlou schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:25:
[...]


Het is beide... maar eigenlijk in basis juist wat jij zegt dat het niet is Die definitie is uiteraard heel eenvoudig te googlen.

"Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt."

Oftewel, die garantie betekend dat zodra de koop gesloten is jij als verkoper aanspraak mag maken op het geld, zelfs als de koper dit niet terug zou kunnen betalen, daar staat de bank immers garant voor.

Dat is de algemene term van een bankgarantie, je mist alleen het punt waarvoor hij aanspraak maakt op de bankgarantie. Immers, de bankgarantie is slechts 10%, in jouw gedachte zou dit een bankgarantie moeten zijn voor het volledig bedrag.

Geval van koop is dat de boete, geval van nieuwbouw voor opleverpunten, dus niet om de koopsom te krijgen (die staat immers al gewoon bij de notaris). Dus nee, het gaat niet om de centjes die je moet krijgen, maar meer als garantstelling dat jij centjes krijgt als de koper afhaakt.

[.oisyn]

tbenschop2 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:25:
Ha, nou de makelaar is mij behoorlijk tegengevallen. Die werkt ook voor de koper. Het zou andersom moeten zijn maar in zijn adviezen merk ik alleen maar dat hij simpelweg de koop wil bezegelen. Ook als daar onderdelen aan gekoppeld zitten die voor mij ongunstig zijn. Hij wil gewoon zijn makelaarscourtage innen en af zijn van de woning...

Wait, what? Dat mag normaal gesproken toch niet eens?
.edit: oh dat is alleen bij NVM-makelaars.

[ Voor 4% gewijzigd door .oisyn op 28-01-2015 12:38 ]

[MicGlou]

SinergyX schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:35:
[...]

Dat is de algemene term van een bankgarantie, je mist alleen het punt waarvoor hij aanspraak maakt op de bankgarantie. Immers, de bankgarantie is slechts 10%, in jouw gedachte zou dit een bankgarantie moeten zijn voor het volledig bedrag.

Geval van koop is dat de boete, geval van nieuwbouw voor opleverpunten, dus niet om de koopsom te krijgen (die staat immers al gewoon bij de notaris). Dus nee, het gaat niet om de centjes die je moet krijgen, maar meer als garantstelling dat jij centjes krijgt als de koper afhaakt.

Jij kan gedachten lezen?

Jij zei: "De bankgarantie bij verkoop heeft niets te maken met je centjes krijgen, maar met de annulering van de koop (bedenktijd/ontbindende voorwaarden)"

Dat is waar ik op reageerde, ik heb het niet over volledige bedragen etc gehad... een bankgarantie is gewoon puur de garantie van de bank dat jij aanspraak kan maken op het afgesproken bedrag in de garantie wanneer er problemen ontstaan. Of dit door annulering/verzaken/etc gebeurd doet eigenlijk weinig ter zake toch?

Je interpreteert mij wel heel erg vrij en doet toevoegingen die ik niet heb beweerd...

[justice strike]

eigenlijk had de woning gewoon op de markt moeten blijven totdat de bankgarantie er was, mocht je een betere koper hebben gehad dan kon je zo omschakelen.

[Anoniem: 39993]

Je kunt de koop prima laten doorgaan zonder bankgarantie. Heb ik bij de aankoop van mijn huisige woning ook gedaan. Dat betekent dan wel, dat je 10% van de koopprijs in depot stort bij de notaris zodat de verkoper zekerheid heeft over het kunnen innen van zijn schadevergoeding als de koper de overeenkomst niet nakomt.

Het is OF een bankgarantie OF een storting van dezelfde hoogte in het depot. Als verkoper wil je gewoon niet het risico lopen, dat de koper gaat verzuimen zonder dat je zekerheid hebt over het krijgen van een schadevergoeding.

En over die makelaar: natuurlijk wil die alleen maar z.s.m. je huis verkopen. Qua commissie maakt het voor hen niet zo heel veel uit of hij het huis nou verkoopt voor 200.000 euro of voor 190.000 euro. Ben dus ook vooral kritisch richting je eigen makelaar. Als mijn makelaar me zou melden dat hij ook de belangen van de koper behartigt, dan is hij/zij per direct niet meer mijn makelaar.

[Anoniem: 31491]

Wat staat er in het contract precies vermeldt? Alle partijen hebben daar hun handtekening onder gezet en ik zou ze aan de gemaakte afspraken in het contract houden.

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 31491 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:53:
Wat staat er in het contract precies vermeldt? Alle partijen hebben daar hun handtekening onder gezet en ik zou ze aan de gemaakte afspraken in het contract houden.

Daar kan ik wel naar gokken. Het zou me verbazen als het contract niet in grote lijnen overeen zou komen met de modelovereenkomst van de NVM. En daarin staat o.a. waarschijnlijk dat die bankgarantie of de borgstorting al lang geregeld had moeten zijn.

Je zou het als verkoper nu dus gewoon hard kunnen gaan spelen. De koper is in gebreke op dit moment. Stel hem formeel in gebreke en geef hem 10 dagen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Geef alvast aan, dat als hij dat niet doet je de overeengekomen schadevergoeding gaat claimen. Wedden dat die bankgarantie of borgstorting er dan ineens heel snel is? (Zoniet, dan zijn er waarschijnlijk al grote problemen bij de koper m.b.t. de financiering. Een bankgarantie kost je namelijk op een huis met een koopsom van 250.000 euro maar 250 euro o.i.d.)


Nog iets anders:

Er werd ook ergens (volgens mij door de TS) geopperd, dat de overdracht gewoon door zou kunnen gaan als de geldverstrekker het geld naar de notaris heeft overgemaakt. Ook dat moet je niet doen. Dat geld is namelijk nog van de geldverstrekker zolang de hypotheekakte nog niet is gepasseerd bij de notaris. Mocht alles toch nog afketsen, gaat de notaris daar je schadevergoeding NIET uit voldoen.

[ Voor 22% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 28-01-2015 13:02 ]

[Woy]

.oisyn schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:34:
[...]
Niet dat het iets aan de situatie verandert. Die bankgarantie hebben ze alleen als ze de hypotheek rond hebben, en dan gaat de koop waarschijnlijk wel door.

Hoewel het doorgaans wel de hypotheekverstrekker is die de garantie regelt hoeft dat helemaal niet. Het hebben van een bankgarantie hoeft tevens nog niet te betekenen dat de hypotheek al helemaal rond is.

De bankgarantie hoeft zelfs helemaal niet aan de hypotheek gekoppeld te zijn.

[Bor]

Sissors schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:49:
[...]

Ja maar daar verandert een bankgarantie nu niks meer aan. Als ze nu nog een bankgarantie kunnen regelen, dan gaat die koop sowieso wel door. Vantevoren geeft het je meer zekerheid, maar als dat vantevoren 2 dagen is, dan maakt het weinig uit.

Dat maakt zeker wel uit. Je zal niet de eerste zijn die meemaakt dat een koper zich terugtrekt wegens bijvoorbeeld veranderende omstandigheden zoals een scheiding oid een dag voor de verkoop (of zelfs op de dag zelf). Geen garanties nemen is imho gewoon dom. Zeker omdat het niet doorgaan van een verkoop erg veel geld kan kosten door doorlopende kosten waar je niet op gerekend had, (her) opstarten verkooptraject etc.

[ Voor 11% gewijzigd door Bor op 28-01-2015 13:13 ]

[woutertje]

Toen ik mijn hypotheek ging afsluiten stelde de adviseur voor om de bankgarantie niet aan te vragen en zo 100 of 200 euro te besparen. Het idee was dan dat we nadat de hypotheek akkoord was naar de verkopers gingen en lieten zien dat de hypotheek rond was en of ze af wilden zien van de bankgarantie.

Wij hebben er voor gekozen om de bankgarantie wel aan te vragen i.v.m. het voorkomen gezeur. Zoals gezegd is de bankgarantie uitsluitend nodig als de koop alsnog ontbonden wordt, wat zeer onwaarschijnlijk is als de hypotheek al rond is. Daarnaast blijft je vordering, met of zonder bankgarantie, gewoon staan bij de verokpers indien de koop ontbonden wordt en ze dus 10% van de koopsom moeten ophoesten. Het is dan alleen de vraag of je er zo makkelijk aan gaat komen.

Toevoeging: de regeling is sowieso krom, want stel dat bijvoorbeeld de verkoper zich terugtrekt (geen zin meer, zit op de bahama's) en dus de 10% moet ophoesten heeft de koper geen enkele garantie. Er zou dus eigenlijk van beide kanten een bankgarantie moeten zijn.

[ Voor 14% gewijzigd door woutertje op 28-01-2015 13:15 ]

[dion_b]

Idd.

Even heel simpel: jullie hebben samen een 'voorlopig' koopcontract getekend. Ondanks term 'voorlopig' is dat gewoon een juridisch bindend document. Er staat als het goed is heel duidelijk wat de twee partijen volgende week bij overdracht geregeld moeten hebben, en wat er gebeurt als dat niet op orde is. Dat is niet misselijk, maar dat is niet jouw probleem als verkoper (ervan uitgaande dat jij je zaken wel op orde hebt).

Overigens is een bankgarantie regelen in verhouding met de rest van de shit peanuts, al kan ik niet uit eigen ervaring spreken omdat wij gewoon 10% spaargeld inlegden. Ook een manier om de kosten van een bankgarantie te vermijden

Dat zou ook enige reactie van mijn kant zijn: geen bankgarantie? Prima, zorg dan voor 10% van tevoren op de derdenrekening van de notaris.

[Ardana]

Wij hadden het koopcontract in mei getekend, in september zou de overdracht zijn. Ruim op tijd hebben we die 10% in depot gegeven bij de notaris (is goedkoper dan een bankgarantie). Echter de hypotheek was 1 week van te voren nog steeds niet akkoord.

Uiteindelijk is alles wel tijdig rond gekomen, maar het kan dus best spannend zijn (dit was in 2010, dus de regels waren nog niet eens zo heel streng).

Lol@dion.

[Anoniem: 39993]

woutertje schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:13:

[...]

Daarnaast blijft je vordering, met of zonder bankgarantie, gewoon staan bij de verokpers indien de koop ontbonden wordt en ze dus 10% van de koopsom moeten ophoesten. Het is dan alleen de vraag of je er zo makkelijk aan gaat komen.

Maar je hebt niets aan "alleen" een vordering. Als je pech hebt (en dat heb je waarschijnlijk) mag je eerst nog gaan procederen, voor je je geld mag "halen" via een deurwaarder. Het is dan nog maar de vraag hoe lang het gaat duren voor je wat terugziet. In het ergste geval duikelt de koper de WSNP in, betaalt hij je in 3 jaar tijd een aalmoes en kun je daarna naar je geld fluiten.

Doemscenario natuurlijk, maar het kan.

[Señor Sjon]

En daarvoor is de bankgarantie of depot weer handig.

[henkjobse]

Haha, zo boeiend is dat toch niet. Wij hebben als kopers ook bewust de bankgarantie eruit laten halen. Het kost alleen maar geld en de 10% verplichting bij niet nakomen is er toch wel.

Het is een methode voor de kopers om geld te besparen meer niet.

[Señor Sjon]

Ja, maar als verkoper in je liever de bankgarantie of depot dan dat je een civiele procedure moet starten om die 10% los te weken bij de afgehaakte koper. Er kosten veel dingen geld bij het kopen van een huis, laat de bankgarantie nou niet zo duur zijn. Als verkoper laat ik dat soort waarborgen altijd staan.

[Bor]

Laten we het eens omdraaien: waarom zou je als verkoper accepteren dat de gebruikelijke garanties niet worden afgegeven? Ik vind het maar een rare zaak.

[Ankona]

Had die garantie niet al lang afgegeven moeten zijn? Waarom zou het nu, zo kort voor het transport, nog een issue zijn?
Het feit dat dit nu wel gevraagd wordt doet vrezen dat de kopers de financiering niet rond hebben. M.i. mag je je verkoopmakelaar er wel stevig op aanspreken dat hij dit niet goed begeleid heeft. Dat is immers een van de zaken waar jij hem voor betaalt.

[.oisyn]

Woy schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:08:
[...]

Hoewel het doorgaans wel de hypotheekverstrekker is die de garantie regelt hoeft dat helemaal niet. Het hebben van een bankgarantie hoeft tevens nog niet te betekenen dat de hypotheek al helemaal rond is.

De bankgarantie hoeft zelfs helemaal niet aan de hypotheek gekoppeld te zijn.

Het klopt wel wat je zegt, maar het punt is dat ze op dit moment nog geen bankgarantie hebben. Als ze de hypotheek nog niet rondhebben, dan gaan ze de bankgarantie ook niet meer regelen, want daar hebben ze geen enkel voordeel bij.

[Domino]

woutertje schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:13:
Toevoeging: de regeling is sowieso krom, want stel dat bijvoorbeeld de verkoper zich terugtrekt (geen zin meer, zit op de bahama's) en dus de 10% moet ophoesten heeft de koper geen enkele garantie. Er zou dus eigenlijk van beide kanten een bankgarantie moeten zijn.

Nee, jij kan als koper gewoon (gedeeltelijk) beslag laten leggen op het te verkopen pand tot de gestelde boete clausule is voldaan.

[ProfPi]

Stel, je honoreert het verzoek af te zien van een bankgarantie (m.i. bijzonder onverstandig), wat zou dan jouw voordeel zijn? Heeft koper aangeboden de helft van de uitgespaarde provisiekosten met jou te delen?

[justice strike]

ProfPi schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:51:
Stel, je honoreert het verzoek af te zien van een bankgarantie (m.i. bijzonder onverstandig), wat zou dan jouw voordeel zijn? Heeft koper aangeboden de helft van de uitgespaarde provisiekosten met jou te delen?

Dit dus. Ik zou er toch wel wat voordeel uit willen hebben. Daarbij moeten ze zich gewoon aan het contract houden.

[ Voor 6% gewijzigd door justice strike op 28-01-2015 13:53 ]

[Señor Sjon]

ProfPi schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:51:
Stel, je honoreert het verzoek af te zien van een bankgarantie (m.i. bijzonder onverstandig), wat zou dan jouw voordeel zijn? Heeft koper aangeboden de helft van de uitgespaarde provisiekosten met jou te delen?

Dan gaat koper maar een euro of 100 het schip in als het niet doorgaat, de 10% kan je naar fluiten.

Maar geef je makelaar een schop onder zijn hol en laat je niet afschepen. Zijn factuur is er ook nog en hij is op zijn minst nalatig geweest als hij hier ook niet achteraan zit.

[woutertje]

Domino schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:47:
[...]


Nee, jij kan als koper gewoon (gedeeltelijk) beslag laten leggen op het te verkopen pand tot de gestelde boete clausule is voldaan.

Dat zou opzich kunnen, tenzij dat pand onder water staat momenteel minder waard is dan de hoogte van de hypotheek die er op zit, dan ben je gewoon de pineut en sta je in de rij (achter de bank).

[ Voor 14% gewijzigd door woutertje op 28-01-2015 14:02 ]

[justice strike]

woutertje schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:58:
[...]


Dat zou opzich kunnen, tenzij dat pand onder water staat, dan ben je gewoon de pineut en sta je in de rij (achter de bank).

mja, dat had je dan al kunnen zien bij het bezichtigen van het huis

[G-bird]

Bankgaranties is iets van de laatste jaren en komen overwaaien uit de zakenwereld.

Bij mijn eerste en tweede huis werd er niet om gevraagd maar bij het derde huis wel. Zo'n garantie is wel redelijk vervelend. Niet alle hypotheekverstrekkers willen zo'n garantie afgeven en de eigen bank meestal alleen maar als je ook de hypotheek bij hen neemt.

Ik zou zeggen laat ze een bankgarantie geven voor de boete bij het niet doorgaan van de koop. Want eigenlijk is dat hetgeen je wil.

[.oisyn]

G-bird schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 14:45:
Ik zou zeggen laat ze een bankgarantie geven voor de boete bij het niet doorgaan van de koop. Want eigenlijk is dat hetgeen je wil.

Dat is ook waar het hier om gaat. De bankgarantie is niet voor het hele aankoopbedrag.

[Señor Sjon]

G-bird schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 14:45:
Bankgaranties is iets van de laatste jaren en komen overwaaien uit de zakenwereld.

Bij mijn eerste en tweede huis werd er niet om gevraagd maar bij het derde huis wel. Zo'n garantie is wel redelijk vervelend. Niet alle hypotheekverstrekkers willen zo'n garantie afgeven en de eigen bank meestal alleen maar als je ook de hypotheek bij hen neemt.

Ik zou zeggen laat ze een bankgarantie geven voor de boete bij het niet doorgaan van de koop. Want eigenlijk is dat hetgeen je wil.

Bankgaranties bestaan al heel lang, ook in de woningmarkt. Het gaat om het boetebeding van 10% wat afgedekt wordt door de garantie, niet de hele aankoopsom. Vroeger kwam het juist meer voor zelfs, toen had je die ook voor nieuwbouwwoningen. Aangezien weinig mensen 20k hadden liggen om in depot te storten, worden garanties vaak gebruikt. Anders was het tarief ook wel iets anders geweest.

[woody63]

Naar mijn bescheiden mening hoef je bij een dergelijke belangrijke zakelijke overeenkomst niet mild te zijn.

Iedere garantie die in een standaard koopovereenkomst vastgelegd is, is er niet voor niets in opgenomen.
Ga niet in op wazige verzoeken om op deze korte termijn je bankgarantie te laten vervallen.
JOUW garantie!! Niet die van de kopende partij. Jij wint er niets mee toch?
Dit is dus een verdacht verzoek en voorspel dat de overdracht nog een probleem gaat worden.

BTW: de kopende partij kan de kosten voor het kopen weer aftrekken bij de belasting. Dus wat zeuren ze nou?

[Ardana]

Ehm, dat ze 58% van de kosten nog steeds zelf moeten betalen? Zo'n opmerking van "wat zeuren ze nou?" Vind ik niet echt van begrip of respect getuigen.

[Señor Sjon]

Ze hadden ook geen huis kunnen kopen... nog goedkoper. Die redenatie vind ik niet zo sterk ardana.

Het levert je als verkoper 0,0 op om van je rechten afstand te doen.

[coelho]

Kun je niet vragen of ze je ipv een bankgarantie alvast de eerste 5k euro kunnen overmaken? Dan heb je ook je zekerheid en dan hoeven zij geen extra kosten te maken. Als zij dan volgende week het geld van de hypotheek aan je overmaken, moeten ze alleen de notaris dit laten verrekenen.

[dion_b]

coelho schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:24:
Kun je niet vragen of ze je ipv een bankgarantie alvast de eerste 5k euro kunnen overmaken? Dan heb je ook je zekerheid en dan hoeven zij geen extra kosten te maken. Als zij dan volgende week het geld van de hypotheek aan je overmaken, moeten ze alleen de notaris dit laten verrekenen.

EUR 5k zou een prima zekerheid zijn voor een verkoopprijs van EUR 50k. Er zijn in NL huizen voor dat bedrag te koop, maar gemiddelde is er toch echt een veelvoud van. Dan hoort de zekerheid evenredig hoger.

[Sissors]

Bor de Wollef schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 13:12:
[...]


Dat maakt zeker wel uit. Je zal niet de eerste zijn die meemaakt dat een koper zich terugtrekt wegens bijvoorbeeld veranderende omstandigheden zoals een scheiding oid een dag voor de verkoop (of zelfs op de dag zelf). Geen garanties nemen is imho gewoon dom. Zeker omdat het niet doorgaan van een verkoop erg veel geld kan kosten door doorlopende kosten waar je niet op gerekend had, (her) opstarten verkooptraject etc.

Nogmaals: Dat kunnen die kopers toch nog steeds gewoon doen als ze zich nu willen terugtrekken? Daar verandert niks aan tot die bankgarantie rond is.

Ik zie niet wat een bankgarantie toevoegt buiten de periode tussen het rondzijn van de bankgarantie en de overdracht. Normaal is dat een paar weken minstens en is dat prima. In dit geval hebben we het over ruwweg twee dagen. Dat is het verschil, dat er twee dagen zijn waarbij als ze het toch willen cancellen je geen moeite hoeft te doen voor je 10%.

Zodra de overdracht plaats heeft gevonden is het irrelevant. Totdat de bankgarantie daadwerkelijk binnen is is het irrelevant.

Ik zeg dus ook niet dat een bankgarantie irrelevant is, ik zeg dat ik niet zie wat het nut is van een bankgarantie twee dagen voor de overdracht.

[Pietervs]

Sissors schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:16:
[...]
<knip>
Het gaat allemaal via een notaris, dus het lijkt me niet dat jij risico kan lopen. Een bankgarantie geeft je van te voren een garantie dat de koop doorgaat. Maar dat maakt 2 dagen vantevoren weinig meer uit lijkt mij.

Die notaris werkt natuurlijk ook niet voor een zak knikkers.
Als de verkoop niet doorgaat, zal de notaris ergens de rekening neer gaan leggen. En alsde kopers niet op komen dagen, zit de verkoper met de ellende, denk ik...

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:33:
@TS
Wanneer is het contract getekend? Die vraag vermijd je steeds. Is het 1 maand geleden, dan is het niet gek dat er nog geen garantie ligt, is het 6 maanden geleden, dan zijn alle partijen nalatig geweest.

@hierboven. Die 0,1% van de koopsom moeten ze wel op kunnen hoesten. En anders betalen ze dat bedrag maar aan TS.

0,1% van 250.000 euro is 250 euro. Als je een huis koopt, is 250 euro echt niks. Dus als het daarop afketst moet je je afvragen of ze het huis überhaupt wel kunnen betalen...

tbenschop2 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:25:
Ha, nou de makelaar is mij behoorlijk tegengevallen. Die werkt ook voor de koper. Het zou andersom moeten zijn maar in zijn adviezen merk ik alleen maar dat hij simpelweg de koop wil bezegelen. Ook als daar onderdelen aan gekoppeld zitten die voor mij ongunstig zijn. Hij wil gewoon zijn makelaarscourtage innen en af zijn van de woning...

Dan heb je een kl*te makelaar gehad. Zowel mijn vriendin als ik hebben onze huizen verkocht en een nieuw huis gekocht met 1 makelaar, en die was er voor ons, op alle momenten. En die zij ook doodleuk "jongens, als je ergens twijfel hebt, blaas het dan af". Niks pushen om te verkopen of kopen, toen er onderhandeld werd.

coelho schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:24:
Kun je niet vragen of ze je ipv een bankgarantie alvast de eerste 5k euro kunnen overmaken? Dan heb je ook je zekerheid en dan hoeven zij geen extra kosten te maken. Als zij dan volgende week het geld van de hypotheek aan je overmaken, moeten ze alleen de notaris dit laten verrekenen.

De notaris zal daar niet enthousiast over zijn: dan lijkt het er op dat er met zwart geld geschoven wordt, en als notaris mag je daar op geen enkele manier aan meewerken.

@TS
ik zou er erg huiverig voor zijn om zonder bankgarantie te veld te gaan. Zoals anderen al terecht zeggen: laat de kopers dan maar 10% storten op de derdenrekening van de notaris, of (nog beter, denk ik) eis alsnog die bankgarantie. Het gaat hier om veel geld (huizen zijn nou eenmaal niet goedkoop) en de ellende bij het niet nakomen van een koopovereenkomst wil je niet hebben...

[Ardana]

Señor Sjon schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:02:
Ze hadden ook geen huis kunnen kopen... nog goedkoper. Die redenatie vind ik niet zo sterk ardana.

Het levert je als verkoper 0,0 op om van je rechten afstand te doen.

Ik ben het ook gewoon eens met de stelling dat de kopers hun afspraken en verplichtingen na moeten komen, het ging mij erom dat je niet naar de belastingdienst moet gaan wijzen "omdat die de kosten toch wel betaald". Want dat wordt mi geïmpliceerd meer "wat zeuren ze nou?".

[Anoniem: 260522]

ik zou ook zeker adviseren om de bankgarantie/waarborgsom er in te laten, tenzij je echt 100% zeker weet dat de kopers over de brug komen (misschien familie o.i.d.)
zelf heb ik nèt mijn eerste huis gekocht, en heb op verzoek van mijn financieel adviseur ook gevraagd of de bankgarantie er uit kon omdat dit gewoon geld scheelt. niet veel, maar het scheelt wel.
dit was echter absoluut geen optie voor de verkopende partij, en blijkt in de praktijk ook zo zelden voor te komen. (volgens de verkopende makelaar, en mijn adviseur)

[ATS]

woody63 schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 15:02:
BTW: de kopende partij kan de kosten voor het kopen weer aftrekken bij de belasting. Dus wat zeuren ze nou?

Eh, nee. Dat zijn geen kosten die verband houden met de financiering, en deze kosten zijn dus niet aftrekbaar.

[gmblom]

Het is wat mij betreft vooral een kwestie van vertrouwen. Wat mij betreft heeft vooral de makelaar hier steken laten vallen (zeker als hij voor beide partijen werkt...) want hij had het proces veel beter in de gaten moeten houden en de deadlines aangaande de ontbindende voorwaarden.

Maar laten we het eens omdraaien: stel je koopt een huis, je bent druk bezig de hypotheek te regelen (en banken doen daar tegenwoordig wat langer over dan een aantal jaar geleden, kijk eens naar alle ontslagen bij de grote banken en de extra regels die ze moeten naleven), en oeps, alles is rond maar we zijn een week voor de levering. Ik zou ook vragen of ik de bankgarantie zou kunnen skippen, alles is rond, een week te gaan, waarom daar nog energie in steken.

En dan gaat het dus om vertrouwen: hoe is het contact met de potentiele kopers en vertrouw je er op dat ze volgende week gewoon een handtekening komen zetten en de koopsom op de derdenrekening van de notaris staat. Als je onderbuik gevoel niet goed is, luister dan vooral naar alle bovenstaande reacties en pak je recht op basis van het voorlopige koopcontract. Heb je goed contact met de kopers en heb je geen reden tot wantrouwen: heb eens wat over voor de medemens en misschien nemen ze een leuk presentje mee bij de overdracht als bedankje.

Het kopen en verkopen van een huis is uiteindelijk een erg zakelijke gebeurtenis. Je legt alles netjes vast bij de notaris, je gaat er hard in in de onderhandeling etc. Maar uit eigen ervaring moet ik zeggen dat het wel veel kopzorgen wegneemt als de relatie met de andere partij enigszins open is over het vervolg, dat maakt dit soort discussies een stuk makkelijker te bezweren.

[PcDealer]

Pietervs schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:53:
[...]


De notaris zal daar niet enthousiast over zijn: dan lijkt het er op dat er met zwart geld geschoven wordt, en als notaris mag je daar op geen enkele manier aan meewerken.

Het is niet cash, maar via een giraal systeem. Wat is daar mis mee?

[Gomez12]

gmblom schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 21:40:
Maar laten we het eens omdraaien: stel je koopt een huis, je bent druk bezig de hypotheek te regelen (en banken doen daar tegenwoordig wat langer over dan een aantal jaar geleden, kijk eens naar alle ontslagen bij de grote banken en de extra regels die ze moeten naleven), en oeps, alles is rond maar we zijn een week voor de levering. Ik zou ook vragen of ik de bankgarantie zou kunnen skippen, alles is rond, een week te gaan, waarom daar nog energie in steken.

Waarom daar geen energie insteken? Het alternatief is namelijk dat je bij de verkoper iets moet gaan vragen, die moet er even over nadenken en uitzoeken en trekt minimaal zijn wenkbrauwen even op bij zo'n verzoek. En als de verkoper het niet honoreert dan moet je nog meer energie erin steken omdat het dan opeens met spoed moet.

Dan liever gewoon ook meeregelen als je toch 20 andere dingen ook aan het regelen bent. Dan ben je ervan af en heb je geen openstaande vragen meer of er nou straks nog iets met spoed moet gebeuren of niet, je hebt geen optrekkende wenkbrauwen bij de verkoper etc etc.

Als ze het echt wilden besparen dan hadden ze dit verzoek op 09-11-2014 kunnen doen, dan was er geen tijdsdruk / onverwachte energie geweest maar nu is het 5 voor 12 en zou ik de verkoper niet over dingen laten nadenken / twijfels genereren.
Nu gewoon doorstampen en alles klaar hebben zou ik zeggen.

Zelfs al zou ik de kopers 100% vertrouwen, alsnog geef ik ze liever die 0,1% uit mijn eigen zak om de bankgarantie te regelen dan dat ik ervan af zou zien.
Ik geef liever 250 euro uit dan dat ik me mogelijk zorgen moet gaan maken om 25.000 euro

[ Voor 7% gewijzigd door Gomez12 op 29-01-2015 02:18 ]

[Pietervs]

PcDealer schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 01:50:
[...]

Het is niet cash, maar via een giraal systeem. Wat is daar mis mee?

Een notaris mag op geen enkele manier meewerken aan onderhandse betalingen. Of transacties waarvan hij het vermoeden heeft of kan weten dat ze niet 100% legaal zijn.
Als het via het girale systeem gebeurt, dan zou je voor kunnen stellen de bewijsstukken mee te nemen in de koopakte of overdrachtformulieren zodat de notaris aan kan tonen dat hij in ieder geval niet betrokken was bij mogelijke zwart geld transacties.

Maar dan is er eigenlijk ook geen enkele reden waarom je het niet gewoon via de derdenrekening van de notaris zou laten lopen

[celshof]

Toen wij ons huis kochten zat er 6 weken tussen akkoord en oplevering. Gewacht met de bankgarantie (want dat is zo geregeld) en een week van tevoren lagen alle papieren bij de notaris. Daarop overeengekomen dat een bankgarantie niet meer nodig was.
Als ik jou was zou ik navragen bij de notaris of die al de spullen heeft gekregen van de bank dat alles akkoord is. Als dat het geval is, zou ik niet moeilijk doen om de bankgarantie.

[poehee]

Vraag de koper waarom ze van de bankgarantie af willen zien. Zeggen ze dat het ligt aan de extra kosten, geef dan aan dat het absoluut noodzakelijk is, maar dat jij voor de kosten wilt opdraaien.

Hun reactie zal alleszeggend zijn (gaan ze akkoord of gaan ze draaien, als ze gaan draaien: alarmbellen).


Maar zoals hierboven vaak gemeld: primair zou de notaris je hierin advies moeten geven, dan wel je geruststellen.

[poehee]

gmblom schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 21:40:
Het is wat mij betreft vooral een kwestie van vertrouwen...

Daarom gaat het zo vaak mis. Als beide partijen netjes de regels volgen (en die zijn behoorlijk uitgekristalliseerd), dan komt het met het vertrouwen vanzelf goed.


Vertrouwen is goed, controle is beter.

[Lethalis]

Ik zou hier vrij simpel in staan: Geen bankgarantie? Dan 10% overmaken conform de overeenkomst.

En anders de boel uitstellen, zodat ze alsnog die bankgarantie kunnen regelen.

Die 10% of bankgarantie is voor jou belangrijk als de koop uiteindelijk niet doorgaat. Het is namelijk het geld dat jij ontvangt op het moment dat ze niet komen opdagen etc. Is er geen bankgarantie of 10% overgemaakt, dan kun je er dus niet bij en is het maar afwachten of je ueberhaupt ooit geld te zien krijgt.

[emnich]

Tja, er zijn volgens mij twee mogelijke scenario's waarom ze willen afzien van de bankgarantie:

1. Ze willen die paar 100 euro besparen maar gaan het huis zeker kopen.
2. Ze kunnen de financiering niet rond krijgen en weten nu al dat ze het huis niet gaan kopen maar proberen het nog te rekken.

Bij 1. is het geen probleem om af te zien van de bankgarantie, de koop (6 dagen vanaf nu) gaat toch wel door. Bij 2. zullen ze hoe dan ook toch geen bankgarantie (kunnen) geven en het enige wat je er mee opschiet is dat je 6 dagen eerder weet dat de koop niet door gaat.

Het is nu zo kort dag dat het allemaal niet zo veel meer uit maakt. Als de kopers ook maar enigszins twijfelen over de aankoop dan zullen ze toch niet de 10% storten.

De (ver)koop gaat sowieso niet door als er geen geld is bij de notaris, dus je hoeft niet bang te zijn dat je straks zonder huis zit en zonder geld. Het enige `risico` wat je loopt is de 10% boete maar dat los je toch niet op met een bankgarantie 6 dagen vóór de overdracht.

TLDR; Laat ze die bankgarantie maar houden, je kweekt er iets van goodwill mee en dat kan in een later stadium altijd handig zijn. Het weigeren van het verzoek levert je helemaal niets op.

[RodeStabilo]

Het is al een tijdje geleden dat ik hiermee te maken had; maar hadden de kopers niet allang moeten weten of ze het financieel wel rond konden krijgen?

[Señor Sjon]

Friespeuk schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 09:05:
Het is al een tijdje geleden dat ik hiermee te maken had; maar hadden de kopers niet allang moeten weten of ze het financieel wel rond konden krijgen?

Als de ontbindende voorwaarden voor financiering verlopen zijn, dan weten ze dat ze niet gaan afnemen als ze geen hypotheek krijgen. Als je dan alsnog 10% bankgarantie af gaat geven, dan ben je die gegarandeerd kwijt. Dus vandaar wellicht het traineren. En ja, ik ga uit van het slechte in de mens bij dit soort dingen.

[RodeStabilo]

Señor Sjon schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 09:10:
[...]


Als de ontbindende voorwaarden voor financiering verlopen zijn, dan weten ze dat ze niet gaan afnemen als ze geen hypotheek krijgen. Als je dan alsnog 10% bankgarantie af gaat geven, dan ben je die gegarandeerd kwijt. Dus vandaar wellicht het traineren. En ja, ik ga uit van het slechte in de mens bij dit soort dingen.

Ik overigens ook; zeker bij dat soort overeenkomsten. Het niet naleven van de afspraken door de één kan verstrekkende gevolgen hebben voor een ander. Stel je voor dat je zelf wel een ander huis hebt gekocht en kort voor passeren je alsnog de verkoop van je eigen huis op de klippen ziet lopen. Mijn grootste doem-scenario hoor

[Anoniem: 39993]

Friespeuk schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 09:14:
[...]

Ik overigens ook; zeker bij dat soort overeenkomsten. Het niet naleven van de afspraken door de één kan verstrekkende gevolgen hebben voor een ander. Stel je voor dat je zelf wel een ander huis hebt gekocht en kort voor passeren je alsnog de verkoop van je eigen huis op de klippen ziet lopen. Mijn grootste doem-scenario hoor

En daarom wil je dus inderdaad die garantie. Als het buiten jouw schuld om niet doorgaat, kun je daarmee je schade dekken. En met dubbele lasten (verkoop immers niet doorgegaan) tikt dat snel aan.

Geen 10% bankgarantie of borgstelling is geen schadevergoeding op korte termijn. Daarmee maak je van het probleem van een ander, direct jouw probleem.

Ik vind het allemaal een beetje een rare gang van zaken, deze overdracht. Als verkoper weet je toch wanneer die bankgarantie rond moet zijn? Als je de volgende werkdag nog niets gehoord hebt van de notaris of je makelaar, dan ga je toch bellen voor een toelichting en om aan te geven dat dit niet de afspraak was?

[ Voor 16% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 29-01-2015 10:01 ]

[Lethalis]

emnich schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 08:51:
Het is nu zo kort dag dat het allemaal niet zo veel meer uit maakt. Als de kopers ook maar enigszins twijfelen over de aankoop dan zullen ze toch niet de 10% storten.

Het probleem is vaak dat je als verkoper ook veel kosten maakt. Je koopt een nieuw huis, of huurt iets anders voor een minimale termijn.

Worst case scenario zit je dus met 2 huizen, en in het geval van huur moet je die huur betalen terwijl je nog steeds een koophuis hebt.

Om die redenen vond ik de bankgarantie en de boeteclausule erg belangrijk Daarmee kan je namelijk die tijd redelijk overbruggen "als het misgaat".

[emnich]

Lethalis schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 09:46:
[...]

Het probleem is vaak dat je als verkoper ook veel kosten maakt. Je koopt een nieuw huis, of huurt iets anders voor een minimale termijn.

Worst case scenario zit je dus met 2 huizen, en in het geval van huur moet je die huur betalen terwijl je nog steeds een koophuis hebt.

Om die redenen vond ik de bankgarantie en de boeteclausule erg belangrijk Daarmee kan je namelijk die tijd redelijk overbruggen "als het misgaat".

Die clausule is er inderdaad niet voor niets (en is belangrijk!) maar die heeft 6 dagen van te voren niet zo veel zin meer.

Het gaat er nu dus om wat je er nu nog mee kan doen, en dat is volgens mij niets. Nogmaals als ze toch niet willen kopen en dit gebruiken om te rekken dan krijg je die bankgarantie toch niet (of ze zijn heel erg dom), als ze toch wel willen kopen dan heeft de garantie toch geen waarde.

Die bankgarantie had gegeven moeten worden zodra de ontbindende voorwaarden afliepen. Dat dit niet gebeurd is, kan je de notaris, de makelaar en jezelf aanrekenen.

Nu is het daar allemaal te laat voor en is je antwoord op hun verzoek totaal waardeloos dus kan je beter een antwoord geven wat ze graag willen. Als ze geen bankgarantie willen geven dan kunnen ze het nog minimaal tot na het weekend rekken en dan zit je plots nog maar 2 dagen vóór de overdracht. Die twee dagen kunnen ze ook nog wel rekken.

Je kan dus nu wel op je strepen gaan staan maar je bent daar veel te laat mee en je schiet er niets mee op.

Als we uitgaan van het slechte van de mens dan kan je je opmaken om een juridische procedure te beginnen voor die 10%, de bankgarantie krijg je toch niet.
Als we uitgaan van het goede van de mens dan kweek je een klein beetje goodwill bij de kopers door af te zien van de bankgarantie.

Let wel, met het afzien van de bankgarantie zie je niet af van de 10% boete. Deze blijft hoe-dan-ook gewoon inbaar (als je hem kan innen ) .

[mannowlahn]

Vergeet ook niet dat bij wet een verkoper niet mag onderhandelen met andere potentiele kopers als er al een onderhandeling gaande is. Als jij een moeilijk verkoopbaar huis hebt en je moet een andere koper afslaan en blijkt dat je huidige koper niet over de brug komt heb je in ieder geval de mogelijkheid met die 10 % je huis was sneller te verkopen door het wat goedkoper in de markt te zetten.

[.oisyn]

Pietervs schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:53:
Dan heb je een kl*te makelaar gehad. Zowel mijn vriendin als ik hebben onze huizen verkocht en een nieuw huis gekocht met 1 makelaar, en die was er voor ons, op alle momenten.

Het gaat er niet om dat er 1 makelaar is die jij voor zowel de verkoop van je oude als de koop van je nieuwe huis gebruikt, maar dat die ene makelaar zowel jouw belangen als verkoper behartigd, als de belangen van de koper die jouw huis koopt. Dat is hoe dan ook belangeverstrengeling.

[justice strike]

hoe is de financiele situatie? heb je al een ander huis etc... je wil namelijk misschien afzien van het andere huis als het mis gaat, dat wil je zsm. dan zou ik dat liever 6 dagen eerder weten dan bij de notaris als ze niet op komen dagen.

makkelijkste is toch die 10% te vragen. Die moeten ze op termijn toch betalen, voor het huis of voor de boete. Als ze dat niet doen dan weet je waar ze staan.

[.oisyn]

Lethalis schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 09:46:
Om die redenen vond ik de bankgarantie en de boeteclausule erg belangrijk Daarmee kan je namelijk die tijd redelijk overbruggen "als het misgaat".

Het punt is dat de bankgarantie op dit moment een wassen neus is. Als ze de hypotheek al rond hebben dan gaan ze het huis toch wel kopen, en is de bankgarantie niet nodig. Als ze de hypotheek niet rond hebben dan gaan ze het huis sowieso niet kopen. Dan kun je wel stellig stampvoetend een bankgarantie eisen en uitstel geven, maar de kopers weten toch wel dat het niet gaat lukken, dus die gaan die bankgarantie echt niet regelen, en jij hebt geen enkele hefboom om ze toch wel zo ver te krijgen. Want wat ga je doen, zeggen dat ze het huis niet mogen kopen? Dat kunnen ze toch al niet, want ze hebben de hypotheek immers niet rond. Die 10% moeten ze natuurlijk wel betalen, maar zonder bankgarantie mag je die gaan halen dus hebben zij meer tijd om dat geld bij elkaar te krijgen, en laten het wellicht zelfs uitdraaien op een rechtzaak.

[ Voor 18% gewijzigd door .oisyn op 29-01-2015 10:50 ]