Koopwoning staat leeg, wat nu?

[Canaria]

Naar aanleiding van Ervaringen met verhuur van kamer/woning open ik toch maar een topic over mijn specifieke situatie.

Ik heb een koopappartement nabij het centrum van Utrecht, gekocht toen de huizenprijzen bijna op z'n hoogst waren, in november 2007.

In maart dit jaar ben ik bij m'n vriend gaan wonen in zijn koophuis. Officieel ben ik nog niet verhuisd, dus ik haal een paar keer per maand de post op in Utrecht. Per 1 januari wil ik me wel bij m'n nieuwe gemeente laten inschrijven. Ik weet dat daardoor mijn recht op hypotheekrenteaftrek vervalt.

Mijn appartement staat dus al ruim een half jaar leeg. Ik betaal gewoon elke maand de hypotheek en gemeentebelastingen en de rekeningen voor onder andere energie, gas en internet. Het liefst zou ik het verhuren, het is een gewild appartement op een prima locatie en ik ken genoeg mensen die er liefst morgen nog in zouden trekken. Daar hoef ik ook niet de hoofdprijs aan huur voor. Probleem is dat de hypotheekverstrekker dat niet toestaat.

Onder de leegstandswet is het wel mogelijk om te verhuren, mits het huis te koop staat bij een makelaar. De hypotheekverstrekker staat dit ook toe als het via een tussenpartij (zoals huisover.nl) gaat. Deze tussenpartij werkt weer samen met makelaars. Ik wil mijn appartement liever niet verkopen. Om toch aan de eisen voor de leegstandswet te voldoen, was mijn plan om het via een makelaar te koop te zetten tegen een onrealistisch bedrag. De makelaars die ik heb benaderd, willen hier niet aan meewerken. Dat begrijp ik wel.

Verhuren is dus geen optie. Verkopen wil ik liever niet, in ieder geval de komende tijd niet. Ik kan de hypotheek- en overige lasten prima opbrengen. Als ik nu verkoop, zit ik met een aanzienlijke restschuld. Omdat ik nog niet zo lang zelfstandig ondernemer ben, vind ik m'n financiële buffer belangrijk en is een kortlopende schuld een groot risico. Daarnaast spelen nog twee omstandigheden mee:

- de huizenprijzen stijgen weer in Utrecht, waardoor de onderwaarde daalt;
- als in een uitzonderlijke situatie mijn vriend en ik onverhoopt uit elkaar zouden gaan, heb ik geen huis meer en kan ik als startend ondernemer voorlopig geen nieuwe hypotheek krijgen, helemaal niet als ik nog restschuld van de vorige hypotheek open heb staan.

De hypotheekverstrekker heeft geen oplossing: verhuur is gewoon onmogelijk. Enige optie was de hypotheek oversluiten bij een andere verstrekker, maar dat gaat niet omdat ik als startend ondernemer geen hypotheek kan afsluiten.

Over een paar maanden staat mijn appartement een jaar leeg, dus ik begin me ook al zorgen te maken over krakers Wat kan ik eraan doen om dat te voorkomen?

Heeft iemand ideeën wat ik nog kan doen, binnen de wettelijke en fiscale mogelijkheden? Kan ik mensen er gratis laten wonen? Huurinkomsten zouden leuk zijn, maar zijn niet per se noodzakelijk. Ik vind het gewoon asociaal dat mijn appartement nu onbewoond is terwijl er zo'n grote vraag is naar woonruimte in de stad.

[frickY]

Dat is geheel afhankelijk van je hypotheekverstrekker. Meestal verlangen zij dat, tot een bepaald deel is afgelost, de hypotheeknemer ook de hoofdbewoner is.
Ik vrees dat je dus al snel in grijs gebied terecht komt

Zijn er geen mazen in die leegstandwet te vinden, bijvoorbeeld door verkoop in eigen beheer zonder makelaar te doen en dus je onrealistische verkoopprijs kunnen hanteren? Kan jij jezelf als zelfstandig ondernemer als "makelaar" benoemen, of worden er eisen zoals diploma's gesteld?

Anders zul je toch een 'huisgenoot' moeten nemen terwijl je zelf op het adres ingeschreven blijft.

Of toch maar in de normale verkoop doen en voor elke bezichtiging een junk in je portiek laten poepen

[ Voor 22% gewijzigd door frickY op 02-12-2014 20:34 ]

[Sissors]

En om wat ik in dat topic ook had geschreven hier ook maar in de groep te gooien, aangezien IANAL:

Hoe groot is de kans als je het verhuurt op basis van leegstandwet en de huurders willen er niet uit, dat de rechter gewoon een streep gooit door de hele constructie omdat het overduidelijk nep is? Anders gaat ook elke huisjesmelker hetzelfde trucje uithalen lijkt mij. En dan zit je dus met een boze bank, en een huis wat veel minder waard is omdat niemand het nog wil kopen.

[CMD-Snake]

frickY schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:31:
Kan jij jezelf als zelfstandig ondernemer als "makelaar" benoemen, of worden er eisen zoals diploma's gesteld?

Makelaar is een vrij beroep, iedereen kan dus morgen besluiten om een makelaarskantoortje te openen. En genoeg mensen spelen zelf voor hun eigen makelaar. Sites als Jaap.nl zijn er groot me geworden, al wordt deze nu wel veel gebruikt door echte makelaars.

De vraag is natuurlijk, wat denkt de hypotheek verstrekker ervan. Er is geen wettelijke verplichting om een realistische prijs te vragen of om snel te verkopen, maar een bank kan nattigheid gaan voelen als je een te hoge prijs vraagt om je huis te behouden maar wel tussentijds te verhuren. En als verstrekker van de hypotheek hebben ze een zekere macht over je.

Gezien dat het een appartement is, let ook op wat de VVE zegt over verhuren. VVE's kunnen dat uitsluiten en dat is bindend.

Maar als de VVE verhuur toestaat, wie weet is Airbnb iets? Verhuur je het zo voor een wat langere termijn. Dus meer dan een weekje, maar korter dan een half jaar bijvoorbeeld.

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:21:
- als in een uitzonderlijke situatie mijn vriend en ik onverhoopt uit elkaar zouden gaan, heb ik geen huis meer en kan ik als startend ondernemer voorlopig geen nieuwe hypotheek krijgen, helemaal niet als ik nog restschuld van de vorige hypotheek open heb staan.

Je kan altijd nog huren, particulier of sociaal afhankelijk van je inkomen. Je kan dan wel te maken hebben met een wachtlijst, maar als je dakloos dreigt te raken kan je bij de gemeente prioriteit krijgen voor een sociale huurwoning.

Over een paar maanden staat mijn appartement een jaar leeg, dus ik begin me ook al zorgen te maken over krakers Wat kan ik eraan doen om dat te voorkomen?

Hoe reëel is het dat er krakers in je appartementen complex komen? Meeste complexen kom je niet zomaar binnen, althans, het is geen open deur. Ze moeten dan ook nog weten dat jouw appartement leeg is en je buren moeten het totaal niet opvallen dat er wat ongure types de deur open maken.

[Canaria]

De hypotheekverstrekker heeft er geen bezwaar tegen als ik zelf op een ander adres woon. Ze geven echter slechts toestemming voor verhuur onder de leegstandswet als het via een van de aangewezen bemiddelingspartijen gaat. Deze instanties werken weer met een beperkt aantal makelaars en die heb ik bijna allemaal benaderd maar geen makelaar wilde eraan meewerken.

Sissors: daarom gaat dat ook via zo'n instantie om zowel de verhuurder als de huurder te beschermen. Er wordt ook expliciet een bepaalde maximumduur overeengekomen. Overigens wil ik wel verkopen maar nog niet nu, tegen de huidige marktwaarde, zolang ik nog startend ondernemer ben, en zonder voldoende reserve om de restschuld in één keer te kunnen voldoen.

[Magic798]

Een paar ideetjes:
1) Neem een 'huisgenoot'......dat je zelf nooit thuis bent is een tweede.
2) Zet je huis met slechte foto's voor een net iets te hoge prijs in de verkoop via een makelaar voor een vast bedrag:
https://www.makelaarsland...kopen/kosten-verkoop-huis
3) Zet je huis wel in de verkoop maar niet op Funda, waardoor het 'onvindbaar' is.
4) Verhuur af en toe via AirBnB.

Allemaal in het grijzige gebied?

[Bastien]

Wat voor verkoopprijs wil je hanteren, hoeveel procent boven een eventuele taxatie? Op zich kun je je appartement prima te koop zetten voor bijvoorbeeld jouw aanschafwaarde. Dat heb ik hier in het complex ook genoeg mensen zien doen, die vervolgens middels de leegstandswet de boel hebben verhuurd. In mijn ogen is dat geen onrealistische prijs (of de waarde moet 30% of zo gekelderd zijn), enkel zul je waarschijnlijk nooit een bod krijgen natuurlijk.

Ik mag aannemen dat je hypotheekverstrekker daar ook geen probleem van zal maken omdat je op die manier je hypotheek kan aflossen (wat niet je plan is maar dat hoef je hun niet te vertellen). Een makelaar zal misschien brommen over het gebrek aan verkoopbaarheid, maar dan probeer je daar afspraken mee te maken m.b.t. de betaling zodat zij niet nu werk hebben en er nooit aan verdienen.

Het is jammer maar niet geheel onlogisch vanuit de hypotheekverstrekker dat je geen keuze hebt om zelf voor makelaar te spelen, dan was het allemaal wat simpeler.

Waar je wel rekening mee moet houden is dat op internet je vraagprijzen altijd terug te vinden zijn. Als je over zeg twee jaar toch wilt gaan verkopen en dan de prijs dropt, kunnen mensen argwanend worden (er is iets mee...) en heb je jezelf uit de markt geprijsd. Net als dat mensen je appartement een keer beoordeeld hebben en niet meer kijken naar iets wat al 1+ jaar te koop staat.

[Verwijderd]

Snap dat je niet met een restschuld wilt zitten. Maar heel lang de lasten door betalen is op jaarbasis toch ook een flink bedrag mag ik aannemen? (en in feite is dat gewoon geld door de plee spoelen)

Ik zou dus gewoon te koop zetten tegen een iets te hoog bedrag en verhuren op basis van de leegstandswet. Die regels zijn tijdelijk versoepeld en maakt het mogelijk om een vergunning voor 5 jaar aan te vragen.

[Ernemmer]

Ik zou een wettelijk contract opstellen voor de verhuur van 1 kamer in je appartement. Die kamer kost dan gewoon wat normaal je hele appartement moet opleveren en zo heb je een huisgenoot die huur betaald.
Je moet dan nog wel zelf op dat adres ingeschreven blijven om te voldoen aan de eisen van je hypotheekverstrekker.
Op deze manier heb jij het recht om weer in je huis te gaan wonen als dit nodig zal moeten zijn.

Post en zo kan je gewoon verhuizen, alleen de post van overheidsinstanties is iets moeilijker verhuizen.

[ Voor 10% gewijzigd door Ernemmer op 02-12-2014 21:25 ]

[ATS]

Die post kan je (voor het grootste deel) ook gewoon door laten sturen. Lastiger nu we meerdere postbezorgbedrijven hebben, maar het gros moet wel lukken.

[voil]

Je geeft aan dat een makelaar niet met jou mee wilt gaan om een te hoge vraagprijs voor jou huis te vragen.
Maar je kan je woning ook gewoon op jaap of funda zetten en daar zelf een (te hoge) prijs voor te kiezen. Hier hoeft geen makelaar te pas aan te komen. En de bank (iig ING zover ik weet) doet pas na 2 jaar een check waarom jou huis nog steeds te koop staat.

[Canaria]

Bastien schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:07:
Een makelaar zal misschien brommen over het gebrek aan verkoopbaarheid, maar dan probeer je daar afspraken mee te maken m.b.t. de betaling zodat zij niet nu werk hebben en er nooit aan verdienen.

Ik zal nog een belrondje doen, maar een half jaar geleden wilden geen enkele makelaar zo ver afwijken van de realistische marktwaarde.

Waar je wel rekening mee moet houden is dat op internet je vraagprijzen altijd terug te vinden zijn. Als je over zeg twee jaar toch wilt gaan verkopen en dan de prijs dropt, kunnen mensen argwanend worden (er is iets mee...) en heb je jezelf uit de markt geprijsd. Net als dat mensen je appartement een keer beoordeeld hebben en niet meer kijken naar iets wat al 1+ jaar te koop staat.

Dat is wel iets om rekening mee te houden inderdaad. Nu zijn de appartementen bij mij in het gebouw redelijk gewild en ze worden over het algemeen snel verkocht, maar ik wil dat niet negatief beïnvloeden.

Verwijderd schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:09:
Snap dat je niet met een restschuld wilt zitten. Maar heel lang de lasten door betalen is op jaarbasis toch ook een flink bedrag mag ik aannemen? (en in feite is dat gewoon geld door de plee spoelen)

Ik zou dus gewoon te koop zetten tegen een iets te hoog bedrag en verhuren op basis van de leegstandswet. Die regels zijn tijdelijk versoepeld en maakt het mogelijk om een vergunning voor 5 jaar aan te vragen.

Hypotheeklasten lopen inderdaad ook op, gelukkig wordt dat deels verzacht door de stijging van de huizenprijzen. Maar de komende tijd wil ik een buffer voor mijn bedrijf beschikbaar houden. Staat nog los van de vraag of ik als startend ondernemer de restschuld wel gefinancierd krijg.

Ernemmer schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:24:
Ik zou een wettelijk contract opstellen voor de verhuur van 1 kamer in je appartement. Die kamer kost dan gewoon wat normaal je hele appartement moet opleveren en zo heb je een huisgenoot die huur betaald.
Je moet dan nog wel zelf op dat adres ingeschreven blijven om te voldoen aan de eisen van je hypotheekverstrekker.
Op deze manier heb jij het recht om weer in je huis te gaan wonen als dit nodig zal moeten zijn.

Post en zo kan je gewoon verhuizen, alleen de post van overheidsinstanties is iets moeilijker verhuizen.

Ik denk dat het voor de hypotheekverstrekker weinig verschil maakt of ik een kamer of het hele appartement verhuur. Overigens wil ik wel officieel verhuizen en niet met een postadres/woonadres zitten. Mijn eenmanszaak verhuist ook mee. Daarmee wil ik niet in toestanden terechtkomen die ook maar enigszins grijs gebied lijken.

voil schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:42:
Je geeft aan dat een makelaar niet met jou mee wilt gaan om een te hoge vraagprijs voor jou huis te vragen.
Maar je kan je woning ook gewoon op jaap of funda zetten en daar zelf een (te hoge) prijs voor te kiezen. Hier hoeft geen makelaar te pas aan te komen. En de bank (iig ING zover ik weet) doet pas na 2 jaar een check waarom jou huis nog steeds te koop staat.

Nee dus, omdat de bank alleen toestemming geeft als het via een aangewezen bemiddelingspartij gaat en het huis via een daarbij aangesloten makelaar te koop staat.

[Ardana]

Ga eens met onze buren praten. Hun huis (of eigenlijk: 2 huizen naast elkaar) staat nu al 4 jaar te koop en ik zie regelmatig nieuwe huurders er in. Ik kan me niet voorstellen dat een van beide, laat staan allebei, hypotheek vrij zijn.

Wat ik niet snap, is dat een makelaar voor jou kan bepalen wat de vraagprijs moet zijn. Als jij jouw woning voor bedrag X wil verkopen, lijkt het me dat zij niet mogen zeggen "nee, dat is teveel". Wel kun je dan misschien andere betaal-opties aanbieden, bijv. een soort abonnementsservice. Dan ontvangen ze niet x% van de verkoopprijs, maar x euro per maand.

[voil]

Ik zit in hetzelfde schuitje als huurder.. En dat huis staat gewoon op jaap.nl met een eigen prijs van de eigenaar.. Het kan dus wel. Ook dit werkt via een bemiddelingsbureau..

[Canaria]

Ardana schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:58:
Wat ik niet snap, is dat een makelaar voor jou kan bepalen wat de vraagprijs moet zijn. Als jij jouw woning voor bedrag X wil verkopen, lijkt het me dat zij niet mogen zeggen "nee, dat is teveel". Wel kun je dan misschien andere betaal-opties aanbieden, bijv. een soort abonnementsservice. Dan ontvangen ze niet x% van de verkoopprijs, maar x euro per maand.

Komt denk ik doordat ik te open was over de situatie in mijn vorige belrondje met makelaars. Het staat me heel erg tegen om te doen alsof ik m'n huis wil verkopen en de werkelijke intenties te verzwijgen. Dus ik heb gewoon eerlijk verteld over de situatie en het doel. Een makelaar belde later nog terug en die begreep de kwestie, wilde ook zeker meedenken maar toch niet meewerken.

Wellicht kan ik het nog een keer proberen, met een iets andere insteek, zonder de waarheid te moeten verdraaien.

[Ramon]

Als huizenleek vraag ik: Kan je je hypotheek niet overzetten naar een hypotheker die verhuren wel gewoon toestaat?

[IceM]

Ik woon zelf gehuurd onder de leegstandswet. In eerste instantie dit huis gekocht maar verkoper kon de restschuld niet financieren. Verkoper zit nu in het buitenland. Huis staat met 1 foto op Jaap.nl met een vraagprijs die 65k hoger ligt als onze koopprijs. Het wordt met Overbruggingsverhuur.nl als tussenpartij aan ons verhuurd. Kan dus wel. Zit verder ook geen makelaar tussen geloof ik.

[Atlas]

HRA heb je toch nog de 1e 3 jaar?

[Tsurany]

Ramon schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:32:
Als huizenleek vraag ik: Kan je je hypotheek niet overzetten naar een hypotheker die verhuren wel gewoon toestaat?

Geen vaste baan en startende ondernemer dus dat vormt een risico. Weinig hypotheekverstrekkers die je dan nog zomaar laten overstappen.

[Hbeez]

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:09:
[...]

Komt denk ik doordat ik te open was over de situatie in mijn vorige belrondje met makelaars. Het staat me heel erg tegen om te doen alsof ik m'n huis wil verkopen en de werkelijke intenties te verzwijgen. Dus ik heb gewoon eerlijk verteld over de situatie en het doel. Een makelaar belde later nog terug en die begreep de kwestie, wilde ook zeker meedenken maar toch niet meewerken.

Wellicht kan ik het nog een keer proberen, met een iets andere insteek, zonder de waarheid te moeten verdraaien.

Nou - je wilt het huis best verkopen mits je geen restschuld heb, toch?

Als de verkoopprijs baseert op jouw aankoopprijs - dan lijkt dat me geen onrealistische prijs. Waarschijnlijk gaan makelaar en een potentiele koper er vanuit dat dit het startpunt bij de onderhandelingen is, maar zodra het zover is hou je gewoon voet bij stuk.

Worst case is dan dat je je woning zonder winst verkoopt, maar dan heb je ook niet meer de vaste lasten. Maar waarschijnlijk is er niemand die jouw appartement gaat kopen voor de prijs die jij er in 2007 voor hebt betaald.

In die zin "lieg" je niet en ben je eerlijk tegen jezelf, dit maakt het wellicht voor jezelf makkelijker om een makelaar aan boord te krijgen.

[Sissors]

Ramon schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:32:
Als huizenleek vraag ik: Kan je je hypotheek niet overzetten naar een hypotheker die verhuren wel gewoon toestaat?

Behalve dat ze ondernemer is, staat de woning blijkbaar ook nog onderwater, en het moment dat er een reguliere huurder in zit dan keldert de waarde van een woning. Oftewel geen hypotheekverstrekker gaat dat willen.

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:53:
Sissors: daarom gaat dat ook via zo'n instantie om zowel de verhuurder als de huurder te beschermen. Er wordt ook expliciet een bepaalde maximumduur overeengekomen. Overigens wil ik wel verkopen maar nog niet nu, tegen de huidige marktwaarde, zolang ik nog startend ondernemer ben, en zonder voldoende reserve om de restschuld in één keer te kunnen voldoen.

Maar dat is allemaal enkel en alleen relevant wanneer het onder leegstandswet gaat. Anders staat het leuk op papier, maar heeft geen wettelijke waarde. En het zou mij niet verbazen als een rechter een streep door die constructie zet als jouw prijs niet realistisch is en de huurders niet eruit meer willen. Anders kan dus elke huisjesmelkers zijn panden voor 10x de marktprijs de koop zetten en iedereen tijdelijke huurcontracten geven.

[Wish]

Waarom zou je het niet gewoon voor een prijs in de markt zetten waarmee je, bij verkoop, quitte speelt?

- Je kunt dan het traject in om het via de leegstandswet je huis te verhuren;
- Je kunt, indien een redelijk bod wordt gedaan, alsnog besluiten dat het goed gaat met het samenwonen en dat je je huis wilt verkopen ;
- Je kunt elk bod wat gedaan wordt op je huis weigeren en zeggen dat het te laag is. Of dat je twijfelt of dit wel de goede mensen zijn voor het huis. Of dat je vandaag geen zin hebt om je huis te verkopen (it takes two to tango).

Daarbij ben je niet verplicht via een makelaar te verkopen (tenminste, kan ik niet in de leegstandswet terugvinden), dus je kunt inderdaad via een jaap.nl of zelfverkopen.nl het huis op de markt gooien. In de aanvraag voor de vergunning bij de gemeente voor tijdelijke verhuur staat ook nergens een voorwaarde voor het gebruik van een makelaar om in aanmerking te komen.

De verkoopprijzen in Utrecht stijgen weer inderdaad (gelukkig ), dus wellicht krijg je al snel een reëel bod waar je vervolgens weer echt over na kunt denken. Wellicht niet geheel dekkend, maar zoals hier eerder gezegd: elke maand 1000+ aftikken voor een leeg huis is ook al heel snel 12.000....
(Huis bij ons in de straat kreeg 30 bezichtigingen op de eerste dag en is verkocht voor 15K boven de vraagprijs. Ja, dat is in Utrecht, om je maar een klein lichtpuntje te schenken).

Dat je het spannend vind om je huis op te zeggen snap ik ook wel, maar keuzes voor de liefde zijn toch niet moeilijk

[ATS]

Nog een alternatieve mogelijke insteek: zou het wellicht wel lukken om te herfinancieren als er iemand garant wil staan? (Groot) ouders wellicht?

[ZeRoC00L]

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:57:
[...]

Ik zal nog een belrondje doen, maar een half jaar geleden wilden geen enkele makelaar zo ver afwijken van de realistische marktwaarde.

Waarom moet de vraagprijs zover afwijken ?
Natuurlijk wil je niet echt verkopen, maar als je toch de vraagprijs zo hoog mogelijk zet dat een makelaar er wel in mee wil gaan, en iemand doet een bod (desknoods je vraagprijs) dan hoef je nog niet te verkopen. Kun je altijd nog nee zeggen.

[Wilke]

Atlas schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:48:
HRA heb je toch nog de 1e 3 jaar?

Belangrijke opmerking, maar volgens mij is daarvoor ook voorwaarde dat het huis te koop staat. Dan is het drie jaar plus het lopende kalenderjaar. Hoewel dat volgens mij per begin 2015 weer teruggaat naar 2 jaar plus het lopende jaar.

Loont misschien om nog dit jaar even goed uit te zoeken!

Edit: http://www.belastingdiens...rige_woning_staat_te_koop

[ Voor 16% gewijzigd door Wilke op 03-12-2014 08:49 ]

[WiLLoW_TieN]

Een kennis van mij verhuurt zijn zolder. Verhuurt dus 1 riante kamer in zijn eigen huis.
Huurder heeft dus geen eigen voordeur. Ik begreep dat als je opbrengst dan onder ( ik dacht... ) € 5000,-- per ( 2015 ) jaar bleef dat je het dan niet eens behoeft op te geven. Hij doet het als volgt. Hij vraagt € 400,-- huur en € 125,-- ( servicekosten tbv G/W/L & Internet ). Dit zal wellicht niet al jou kosten dekken. Maar wel de pijn verzachten. Je dient dan wel op papier op je eigen ( huis-)adres te blijven wonen.

Bron ; http://www.belastingdiens..._kamerverhuurvrijstelling

Je zou op deze legale wijze dus een bekende/kennis een gedeelte van je woning kunnen gunnen.

[Rukapul]

ATS schreef op woensdag 03 december 2014 @ 08:22:
Nog een alternatieve mogelijke insteek: zou het wellicht wel lukken om te herfinancieren als er iemand garant wil staan? (Groot) ouders wellicht?

Of een variant hierop: los maximaal af op de hypotheek (bv 10% of 20% voor eind dit jaar en volgende jaar weer) en kijk of dan per einde van rentelooptijd de resterende som zonder knellende voorwaarden onderhands of commercieel geherfinancierd kan worden.

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 03 december 2014 @ 09:00:
Een kennis van mij verhuurt zijn zolder. Verhuurt dus 1 riante kamer in zijn eigen huis.
Huurder heeft dus geen eigen voordeur. Ik begreep dat als je opbrengst dan onder ( ik dacht... ) € 5000,-- per ( 2015 ) jaar bleef dat je het dan niet eens behoeft op te geven. Hij doet het als volgt. Hij vraagt € 400,-- huur en € 125,-- ( servicekosten tbv G/W/L & Internet ). Dit zal wellicht niet al jou kosten dekken. Maar wel de pijn verzachten. Je dient dan wel op papier op je eigen ( huis-)adres te blijven wonen.

Bron ; http://www.belastingdiens..._kamerverhuurvrijstelling

Je zou op deze legale wijze dus een bekende/kennis een gedeelte van je woning kunnen gunnen.

Dit is nog steeds in strijd met de hypotheekvoorwaarden omdat ook voor kamerbewoning koop geen huur breekt.

Tevens kun je er kort of lang over praten, maar dit is nog steeds gewoon fraude omdat de praktijk afwijkt van de papieren situatie.

[WiLLoW_TieN]

Wat ik schetste mag naar mijn weten ook als er nog een forse hypotheek op het pand zit.

[ninjazx9r98]

De bron waar je in eerste instantie naar verwijst is de belastingdienst, waar hier over gesproken wordt is dat het in strijd is met de voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Een huis waar een hypotheek op rust zul je in het algemeen niet mogen verhuren. Dat geldt voor zowel het hele huis of delen ervan.

In het huis van onze buren zaten de afgelopen jaren ook steeds weer nieuwe huurders die daar dan net geen jaar bleven.
De laatste huurders hadden we redelijk goed contact mee en die kregen plotseling het vriendelijke doch zeer dringende verzoek van de bank om binnen een kleine twee weken te vertrekken omdat het huis illegaal in de verhuur was en de eigenaar werd gedwongen om het direct in de verkoop te zetten.
Uiteindelijk is de kleine twee weken een maand geworden omdat de huurders een baby hadden en de bank bereid was om ze wat meer tijd te gunnen om een ander woonadres te zoeken.
Vrijwel direct nadat de huurders vertrokken waren stond er ook een te koop bord in de tuin.

[WiLLoW_TieN]

Je verhuurt niet de gehele woning. Maar 1 kamer !

[Rukapul]

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:07:
Je verhuurt niet de gehele woning. Maar 1 kamer !

Vanuit het perspectief van de hypotheekvoorwaarden is dat irrelevant.

[Dido]

WiLLoW_TieN schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:07:
Je verhuurt niet de gehele woning. Maar 1 kamer !

De reden dat het niet mag is dat de waarde van het pand daalt.

Ga jij een huis kopen waar een huurder in zit. ook al zit ie maar in 1 kamer? Ga je daar vrolijk net zoveel voor betalen als voro een normaal, leeg huis?
Dat doet niemand, dus is de verkoopprijs lager. En een bank wil niet dat jij de verkoopprijs van het onderpand van je hypotheek verlaagt en al helemaal niet als je hypotheek al onder water staat!

(Als je grotendeels hebt afgelost zal het ze een zorg zijn, maar dat is niet het geval)

[Dido]

En iets meer on-topic: je kunt inderdaad je hypotheek af blijven trekken zolang je woning te koop staat, voor maximaal 2 kalenderjaren + lopende jaar.

Het is dus het overwegen waard, om, nog los van eventuele verhuurperikelen, als je je uitschrijft (niet in december doen!) de toko te koop aan te bieden voor een prijs die je er minimaal voor wilt hebben (huidige hypotheek). Als je een koper vind ben je van je restschuld en je hypotheekverplichtingen(!) af, zo niet, mag je in ieder geval tot eind 2017 de rente aftrekken.

[Question Mark]

Dido schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:20:
En iets meer on-topic: je kunt inderdaad je hypotheek af blijven trekken zolang je woning te koop staat, voor maximaal 2 kalenderjaren + lopende jaar.

Punt is wel even dat TS al vanaf maart samenwoont bij haar vriend. Technisch gezien pleegt ze nu een soort van fraude door zich niet in te laten schrijven op dit adres (wat nu haar hoofdadres is). Officieel is het lopende jaar voor haar hyptheekaftek echter al wel voorbij. Ze mag dus officieleel nog maar twee jaar de rente aftrekken.

Overigens, de kans dat dit boven water komt is nihil gok ik, maar wel iets om rekening mee te houden.

[timag]

Ardana schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:58:
Wat ik niet snap, is dat een makelaar voor jou kan bepalen wat de vraagprijs moet zijn. Als jij jouw woning voor bedrag X wil verkopen, lijkt het me dat zij niet mogen zeggen "nee, dat is teveel". Wel kun je dan misschien andere betaal-opties aanbieden, bijv. een soort abonnementsservice. Dan ontvangen ze niet x% van de verkoopprijs, maar x euro per maand.

Ik snap het heel goed. Als een makelaar in een buurt goed aangeschreven staat en hij heeft opeens een huis met een "rare" prijs in de markt staan heeft dat invloed op zijn geloofwaardigheid en reputatie.

Op het hoogtepunt van de markt heb ik eens zo'n voorbeeld gezien. Huis bij mij in de buurt stond voor minimaal € 100K meer dan je zou verwachten te koop. Kwam toevallig de bewuste makelaar tegen bij een bezichtiging en ik noemde die woning terloops. Ik zei "mooie woning, maar voor die prijs ga ik niet eens kijken". Hij was het roerend met me eens. Hij legde uit dat dat de woning van een goede kennis was en dat de eigenwijsheid en het gedram van die kennis de enige reden was dat hij hem uberhaupt voor die prijs in de markt had gezet. Hij zei me ook dat ik niet de eerste was die er wat over zei en hij eigenlijk spijt had dat hij erin was meegegaan en terug zou gaan naar die kennis. Een week later was het huis van funda af (niet verkocht).

[Snikker]

Veel makelaars doen verkoop en verhuur. En bij verhuur verlenen ze vaak services zoals het oplossen van problemen, betaling verwerken etc. Dit laatste voor 4-6% van de huur.

Als je bij een makelaar het huis onderbrengt om te verhuren wil hij vast ook meewerken om het huis met een voor jouw gunstige prijs te koop te zetten.

De makelaar verdient dan de maandelijkse kosten aan jou en evt. de andere bedragen die ze de huurder aan weten te smeren

[Question Mark]

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:21:
- als in een uitzonderlijke situatie mijn vriend en ik onverhoopt uit elkaar zouden gaan, heb ik geen huis meer en kan ik als startend ondernemer voorlopig geen nieuwe hypotheek krijgen, helemaal niet als ik nog restschuld van de vorige hypotheek open heb staan.

Hou er trouwens ook rekening mee, dat mocht je de woning verhuren je er ook geen gebruik van kunt maken. Verhuurd is verhuurd.

[hexta]

Als je alles legaal en eerlijk wil spelen, maar simpelweg bang bent voor krakers en het huis toch wel achter de hand wil houden is anti-kraak natuurlijk een goede optie.

Anti-kraak valt niet onder verhuur maar een bruikleen overeenkomst.
Als ze weg moeten gaan ze weg, en tot die tijd krijg je een vergoeding (dus niet wat je zou vangen als je echt kon verhuren). Wel kan het niet meer gekraakt worden en vang je er nog iets voor.

[xmen]

Een vraagje van een geinteresseerde belg :
Waarom is deze clausule opgenomen door de hypotheekverstrekker ? (dit heb ik in belgie nog niet zien voorbijkomen).

Misschien is deze indertijd toegevoegd voor een welbepaalde situatie die niet meer van toepassing is en willen ze hier nu wel (schriftelijk) aan toegeven.

[emnich]

xmen schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:55:
Een vraagje van een geinteresseerde belg :
Waarom is deze clausule opgenomen door de hypotheekverstrekker ? (dit heb ik in belgie nog niet zien voorbijkomen).

In Nederland zijn huurders erg goed beschermt, je krijgt een huurder er dus niet meer makkelijk uit. Als de bank het huis gedwongen moet verkopen dan zitten ze met die huurder er in en levert het huis veel minder op.

Waarom zet je het huis niet gewoon te koop voor een marktconform bedrag en weigert dan elk bod. Als iemand de vraagprijs biedt, hoef je nog steeds niet voor dat bedrag te verkopen. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod.

[xmen]

In belgie zijn de huurders ook heel goed beschermd, maar gelukkig gezinnen ook.
Ook gezinnen krijg je niet zomaar uit hun gezinswoning.

Maar is de hypotheekverstrekker niet bereid tot afwijking, aangezien er nu al 7 jaar (vlekkeloos) afbetaald is ? Zijn risico is ondertussen toch serieus gedaald.

[ Voor 37% gewijzigd door xmen op 03-12-2014 12:02 ]

[PhilipsFan]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:43:
[...]

Hou er trouwens ook rekening mee, dat mocht je de woning verhuren je er ook geen gebruik van kunt maken. Verhuurd is verhuurd.

Volgens mij is dit juist 1 van de weinige uitzonderingen waarbij je de huurders er wel uit kunt zetten: dat je het huis zelf nodig hebt om in te wonen. Een verbroken relatie met als gevolg dat je geen onderdak meer hebt lijkt me wel te voldoen.

[Kurai Hoshi]

Mocht het onverhoopt voorkomen dat je terug wil/moet naar je eigen woning is dat ook gelijk een van de weinige legale redenen om als verhuurder de huur op te zeggen. Ik heb dit zelf aan de hand gehad, na samen wonen het appartement verhuurd, maar de relatie hield geen stand en ik heb het huis weer op kunnen eisen om er zelf weer te gaan wonen.

Destijds het appartement verhuurd zonder overleg met de bank, zolang de hypotheek netjes wordt betaald is er niets aan de hand.

[Kettrick]

Kurai Hoshi schreef op woensdag 03 december 2014 @ 12:27:
Destijds het appartement verhuurd zonder overleg met de bank, zolang de hypotheek netjes wordt betaald is er niets aan de hand.

Dat is volgens mij ook het enige wat echt boeit, ik zou zelf in een situatie waar een huis echt goed verhuurbaar is zeker voor deze optie gaan. Zolang je de rente keurig betaald komt de bank er niet achter, ze hebben wel wat beters te doen .

Ik ken een meer mensen die een huis op die manier verhuurd hebben dan mensen die het aan de stok hebben gekregen met de bank om die reden

[BulMi]

Ik heb in het verleden ook gehuurd waarbij de eigenaar een hypotheek op het pand had.

De bank was 3 jaar lang op de hoogte van de huur constructie en tolereerde dit gewoon. Echter toen de eigenaar een paar maanden de hypotheek niet meer betaalde kon de bank mij heel simpel uit het appartement zetten omdat in alle hypotheken standaard wordt gezet dat het niet verhuurd mag worden.


Ik begrijp dat je alles helemaal volgens de regels wilt doen, maar misschien moet je niet roomse dan de paus willen zijn.'
Mij lijkt de optie om een huurder te zoeken die je "huisgenoot" is een mooie optie. Wel een contract voor bijv. een jaar geven zodat je op een gegeven moment de huurder ook weer uit je appartement kunt zetten.

[IceM]

Kettrick schreef op woensdag 03 december 2014 @ 12:39:
[...]


Dat is volgens mij ook het enige wat echt boeit, ik zou zelf in een situatie waar een huis echt goed verhuurbaar is zeker voor deze optie gaan. Zolang je de rente keurig betaald komt de bank er niet achter, ze hebben wel wat beters te doen .

Ik ken een meer mensen die een huis op die manier verhuurd hebben dan mensen die het aan de stok hebben gekregen met de bank om die reden

Hier kleeft wel een groot nadeel aan. Als je het niet verhuurd onder de leegstandswet en je vind een koper dan heb je die huurders er zonder wat goodwill van hen er nog niet zomaar uit. Een huurder die huurt onder de leegstandswet heeft een stuk minder rechten als een normale huurder.

[RemcoDelft]

Ernemmer schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 21:24:
Ik zou een wettelijk contract opstellen voor de verhuur van 1 kamer in je appartement. Die kamer kost dan gewoon wat normaal je hele appartement moet opleveren en zo heb je een huisgenoot die huur betaald.

Tot de huurder naar de huurcommissie stapt, en op basis van de puntenregeling met terugwerkende kracht de huur van z'n kamer verlaagd.

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:20:
[...]
Punt is wel even dat TS al vanaf maart samenwoont bij haar vriend. Technisch gezien pleegt ze nu een soort van fraude door zich niet in te laten schrijven op dit adres (wat nu haar hoofdadres is).

Inschrijven bij de gemeente is inderdaad verplicht binnen enkele dagen na verhuizing.

hexta schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:46:
Als je alles legaal en eerlijk wil spelen, maar simpelweg bang bent voor krakers en het huis toch wel achter de hand wil houden is anti-kraak natuurlijk een goede optie.

Kraken mag niet meer, en bestaat dus niet meer. Wat nog wel bestaat, is inbrekers. En daarvoor bel je de politie.

Ik zie verder weinig legale mogelijkheden... TS wil niet verkopen, mag niet verhuren van de hypotheeknemer, dan blijft er weinig anders over dan de maandlasten te blijven betalen en speculeren op een prijsstijging.

[Question Mark]

PhilipsFan schreef op woensdag 03 december 2014 @ 12:10:
[...]

Volgens mij is dit juist 1 van de weinige uitzonderingen waarbij je de huurders er wel uit kunt zetten: dat je het huis zelf nodig hebt om in te wonen. Een verbroken relatie met als gevolg dat je geen onderdak meer hebt lijkt me wel te voldoen.

Alleen onder hele strenge voorwaarden. Bovendien moet de verhuurder daarvoor bij niet meewerken van de verhuurder langs de rechtbank.

Verhuurder heeft woonruimte dringend zelf nodig

De verhuurder kan de huur opzeggen als hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hiervoor gelden wel enkele voorwaarden:

1. Hij moet de woning dringend zelf nodig hebben. Bijvoorbeeld omdat hij de woning wil slopen of renoveren. Of er een woning voor studenten of gehandicapten van wil maken.
2. Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder.
3. De huurder moet passende vervangende woonruimte kunnen krijgen.

Punt 1 is helder, punt 2 en 3 zal door een rechtbank bepaald moeten worden. Ik zou er niet zondermeer vanuit gaan dat het huurcontract zomaar opgezegd mag worden.

Procedure beëindiging huurcontract

De huurovereenkomst eindigt als u als huurder schriftelijk instemt met de opzegging. Gaat u niet binnen 6 weken akkoord, dan loopt de huurovereenkomst door. De verhuurder moet dan naar de rechter stappen om het huurcontract te laten beëindigen. De rechter zal oordelen of de opzegging terecht is.

[hexta]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 december 2014 @ 12:50:
Kraken mag niet meer, en bestaat dus niet meer. Wat nog wel bestaat, is inbrekers. En daarvoor bel je de politie.

Ik zie verder weinig legale mogelijkheden... TS wil niet verkopen, mag niet verhuren van de hypotheeknemer, dan blijft er weinig anders over dan de maandlasten te blijven betalen en speculeren op een prijsstijging.

Krakers bestaan gewoon nog. Verbod of geen verbod.

Dit ligt overigens ook heel erg aan de gemeente. Sommige gemeentes hebben een pro-actief beleid (handhaving op de anti-kraakwet uit te voeren)

Anders zal je een kort geding aan moeten spannen. Wanneer het een normale procedure betreft moet je rekenen op een doorlooptijd van 6 maanden tot 1 jaar.
Hiervoor zul je een advocaat moeten inschakelen en ook heb je te maken met proceskosten. Afhankelijk van het uurtarief van de advocaat en de tijdsduur van de zaak kun je rekenen op een kostenpost van circa € 5.000 tot € 10.000. Hierin zijn kosten voor dubbele woonlasten en vertraging in een eventueel bouw- of renovatieproces niet meegenomen. Je kunt er vanuit gaan dat de kosten niet op de krakers te verhalen zijn.

[ Voor 46% gewijzigd door hexta op 03-12-2014 13:18 ]

[voil]

Volgens mij zijn er al een paar verhalen langsgekomen die bevestigen dat het wel mogelijk is om de woning te verhuren op een legale manier via de leegstandswet.

[Question Mark]

Een van de voorwaarden daarvoor is dat het huis te koop moet staan bij een makelaar. En TS wil het huis enkel verhuren, en niet verkopen.

[voil]

Heeft de TS goed uitgezocht dat het voor zijn specifieke hypotheekvoorwaarden is zoals jij zegt?

Want in eerder gemelde gevallen kan je *makelaar vervangen door *jaap.nl met één beschrijving en één foto en een zelfverzonnen (redelijke) prijs. En geïnteresseerden zal je waarschijnlijk niet krijgen met een te hoge prijs.

Edit:
Wellicht komt de TS met uitleg.

[ Voor 6% gewijzigd door voil op 03-12-2014 13:42 ]

[Question Mark]

voil schreef op woensdag 03 december 2014 @ 13:37:
Heeft de TS goed uitgezocht dat het voor zijn specifieke hypotheekvoorwaarden is zoals jij zegt?

Die info staat in de topicstart, ik neem aan dat die klopt. Het is niet iets wat ik verzin of aandraag.

[demichel]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 13:32:
Een van de voorwaarden daarvoor is dat het huis te koop moet staan bij een makelaar. En TS wil het huis enkel verhuren, en niet verkopen.

Misschien zie ik dat nu te eenvoudig, maar als TS het huis nu eens gewoon bij een makelaar te huur zet aan zeg 25.000 Euro per maand? Zullen "ze" wellicht wel aangedacht hebben om zo'n constructie ook al weer onmogelijk te maken, wellicht...

Effe ver denken dan maar (meer koffie nodig vandaag!) geen enkele makelaar die het op die manier in zijn portfolio zal willen opnemen, naturlijk, daar stopt het dan ook al.

[ Voor 14% gewijzigd door demichel op 03-12-2014 14:17 ]

[Question Mark]

Lees de topicstart nu eens goed jongens, alles info staat daar eigenlijk gewoon in. TLDR

TS wil graag verhuren,maar:

• Gewoon verhuren mag niet vanwege de hypotheekvoorwaarden
• Verhuren mag enkel op basis van de leegstandswet, voorwaarde daarvan is dat het huis te koop moet staan
• TS wil de woning niet verkopen vanwege de te verwachten restschuld
• TS wil graag eerlijk en open kaart spelen richting makelaars dat ze eigenlijk de woning niet wil verkopen
• Makelaars willen niet meewerken aan een schijnconstructie om de woning voor "nep" te koop te zetten

En zie daar het probleem van de topicstarter...

[ Voor 7% gewijzigd door Question Mark op 03-12-2014 13:59 ]

[voske]

Het Vierde Huis toetst aanvragen voor vergunningen voor tijdelijke verhuur in de gemeente Utrecht. Volgens hun website is een verkoopopdracht aan een makelaar niet noodzakelijk (hoewel de website van de gemeente Utrecht dat wel vermeld). Benodige stukken:

Welke bewijsstukken moet ik opsturen?
• Bewijs eigendom: een recent kadastraal overzicht. Opvraagbaar bij het Kadaster;
• De woning staat te koop aangeboden op internet (bijvoorbeeld een link naar Funda of Jaap);
• Een kopie van de WOZ-beschikking van dit jaar;
• Schakelt u een tussenpersoon in? Mail of stuur dan een kopie van de machtiging en van uw
persoonsbewijs.
• Bent u executeur-testamentair namens erfgenamen? Mail of stuur dan een kopie van de notariële akte
aanvaarding erfenis en machtiging plus legitimatie van de erfgenamen.

Bron

De wet eist geen verkoopopdracht aan een makelaar, dus dan zou Jaap een oplossing kunnen vormen. Men zal de vraagprijs die dan op Jaap wordt vermeld, echter wel toetsen.

[ Voor 4% gewijzigd door voske op 03-12-2014 14:04 ]

[Pietervs]

De hypotheekverstrekker wordt pas boos, op het moment dat er iets aan de hand is. Bijvoorbeeld als je je hypotheek niet meer betaald, door brand of het pand verloren gaat of door verwaarlozing verloren dreigt te gaan.
Gezien het feit dat je inkomsten genereert uit de verhuur van je pand, is de kans op wanbetaling een stuk kleiner dan wanneer je het leeg laat staat. Doordat het appartement bewoond is, verloedert het ook niet (bewoners zullen optreden tegen ongedierte en jou inschakelen als er ergens een ruitje sneuvelt, terwijl krakers het met rust zullen laten).

Kortom: wat niet weet, wat niet deert. Gewoon verhuren, als je het een beetje slim aanpakt hou je daar nog geld aan over ook. Dat geld opsparen daarmee je hypotheek z.s.m. (gedeeltelijk) aflossen.
Als je de rompslomp van verhuur niet wil hebben, neem dan een commerciële partij in de arm die dat voor je doen (veel makelaars verhuren ook huizen, maar zoals je zelf al aangaf zijn er ook bureau's die dat voor je kunnen doen).

Succes.

[Ilantir]

Ramon schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:32:
Als huizenleek vraag ik: Kan je je hypotheek niet overzetten naar een hypotheker die verhuren wel gewoon toestaat?

Vergeet ook niet dat bijna altijd boeterente bij oversluiting geëist kan worden. Dit liep bij mij op tot zo'n 15.000 euro (6 jaar nog te gaan op de rentetermijn).

[voske]

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:21:
als in een uitzonderlijke situatie mijn vriend en ik onverhoopt uit elkaar zouden gaan, heb ik geen huis meer en kan ik als startend ondernemer voorlopig geen nieuwe hypotheek krijgen, helemaal niet als ik nog restschuld van de vorige hypotheek open heb staan.

Alleen kan je ook dan bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet in het slechtste geval ook de eerste drie maanden niet in het appartement terecht, want in de Leegstandwet staat dat de opzegtermijn voor de verhuurder minstens drie maanden moet zijn.

[ Voor 10% gewijzigd door voske op 03-12-2014 14:12 ]

[voil]

Op in te haken op voske, volgens mij is dat verschillend per hypotheekverstrekker?

ING doet pas een toetsing 1,5/2 jaar nadat de woning leeg staat. En gaan ze pas kijken waarom het huis niet verkocht is..

Dus in die 2 jaar periode kan je je woning prima verhuren via de leegstandswet via een bemiddelingsbureau. het bemiddelingsbureau waar ik contact mee heb hebben dat gewoon aangegeven bij de eigenaar van het huis.

[Mystic Spirit]

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 22:09:
[...]

Komt denk ik doordat ik te open was over de situatie in mijn vorige belrondje met makelaars. Het staat me heel erg tegen om te doen alsof ik m'n huis wil verkopen en de werkelijke intenties te verzwijgen. Dus ik heb gewoon eerlijk verteld over de situatie en het doel. Een makelaar belde later nog terug en die begreep de kwestie, wilde ook zeker meedenken maar toch niet meewerken.

Wellicht kan ik het nog een keer proberen, met een iets andere insteek, zonder de waarheid te moeten verdraaien.

Volgens mij hoef je helemaal geen waarheid te verdraaien. Je kan prima je huis te koop zetten bij een van de makelaars die bij de bemiddelende partijen is aangesloten. Dat hoeft ook niet voor een onrealistisch hoge prijs. Je bent namelijk nooit verplicht om je huis te verkopen, ook niet als de vraagprijs geboden wordt. Zolang jij geen enkele bieding accepteerd, bestaat er geen overeenstemming over de prijs en dus is er geen overdracht van de woning.

Welk deel van Utrecht nabij het centrum hebben we het eigenlijk over? Momenteel zijn veel vraagprijzen in (en nabij) het centrum weer op het niveau dat het ook in 2007 was. Ik zou het dus niet zo raar vinden als je het weer aanbiedt voor de prijs die je er in 2007 voor betaald hebt of die toen gevraagd werd.

[Snow_King]

Ik heb ook een appartement wat ik verhuur. Officieël mag dit inderdaad niet, maar de bij koop van mijn nieuwe huis vroeg de bank wat ik er mee ging doen.

Daar kreeg ik letterlijk het advies: Geen slapende honden wakker maken en gewoon verhuren.

Ik betaal nu al 3 jaar elke maand stipt op tijd de hypotheek van beide woningen. De verhuur is hoger dan de hypotheek elke maand en dat wat ik over houd los ik op het appartement af.

Ik ben ook eigen ondernemer en op deze manier bouw ik mijn pensioen op. Als ik zo door ga ben ik binnen 10 jaar van de hypotheek van dat appartement af en heb ik een extra inkomstenbron.

Adviseer ik het je? Ja en Nee. Voor mij werkt dit al 3 jaar probleemloos.

Namen van banken ga ik verder niet noemen

[PhilipsFan]

Pietervs schreef op woensdag 03 december 2014 @ 14:07:
De hypotheekverstrekker wordt pas boos, op het moment dat er iets aan de hand is. Bijvoorbeeld als je je hypotheek niet meer betaald, door brand of het pand verloren gaat of door verwaarlozing verloren dreigt te gaan.
Gezien het feit dat je inkomsten genereert uit de verhuur van je pand, is de kans op wanbetaling een stuk kleiner dan wanneer je het leeg laat staat. Doordat het appartement bewoond is, verloedert het ook niet (bewoners zullen optreden tegen ongedierte en jou inschakelen als er ergens een ruitje sneuvelt, terwijl krakers het met rust zullen laten).

Kortom: wat niet weet, wat niet deert. Gewoon verhuren, als je het een beetje slim aanpakt hou je daar nog geld aan over ook. Dat geld opsparen daarmee je hypotheek z.s.m. (gedeeltelijk) aflossen.
Als je de rompslomp van verhuur niet wil hebben, neem dan een commerciële partij in de arm die dat voor je doen (veel makelaars verhuren ook huizen, maar zoals je zelf al aangaf zijn er ook bureau's die dat voor je kunnen doen).

Succes.

En heeeeel hard hopen dat er niks fout gaat. Wat te doen bij inbraak, brand, huurders die overlast veroorzaken, huurders die het pand slopen, verwaarlozen of er een hennepkwekerij opzetten, huurders die er niet uit willen als de bank er wel achter komt. En als de bank dan boos wordt, dan zijn de rapen ook serieus gaar. Ze beschuldigen je er dan van dat je je niet aan de hypotheekvoorwaarden hebt gehouden en zeggen de hypotheek met onmiddelijke ingang op. Dan moet je dus meteen het hele bedrag aflossen. Kun je dat niet, dan executeren ze het huis alsnog en aangezien die huurders er nog steeds zitten levert dat heel wat minder op dan je hypotheek. Je eindigt dan zonder huis en met een aanzienlijk hogere restschuld dan je nu zou hebben...

En dan heb ik het nog niet over de gemeente of de belastingdienst. Als je een 'huisgenoot' hebt en je staat op hetzelfde adres ingeschreven, dan heb je ook een toeslagpartner. Zo'n constructie sluit dus meteen alle huurders uit die afhankelijk zijn van toeslagen of uitkeringen. De belastingdienst zal ook wel snel constateren dat er iets niet klopt. En ze zijn toch al een beetje wantrouwig tegen startende ondernemers vanwege die fraude met VAR-verklaringen.

Ik denk dat ik toch alles op de legale manier zou doen: in de verkoop zetten tegen een iets te hoge prijs (niks zeggen tegen de makelaar over de ware intenties uiteraard) en vervolgens verhuren onder leegstandswet. En als je een bod krijgt, gewoon weigeren. Je hebt kans dat de makelaar er op een gegeven moment genoeg van krijgt, maar dat zie je dan wel weer.

[Wish]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 13:32:
Een van de voorwaarden daarvoor is dat het huis te koop moet staan bij een makelaar. En TS wil het huis enkel verhuren, en niet verkopen.

Doe eens een linkje met deze voorwaarde. Zoals in mijn eerder post ook al aangegeven: die kan ik niet terugvinden.

Van Vereniging Eigen Huis:

Gemeentelijke vergunning
De gemeente moet voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet een vergunning afgeven. Zonder deze vergunning worden de huurbeschermingsbepalingen uit het gewone huurrecht niet opzij gezet.

In de leegstandswet zelf niet en niet in de vergunningsaanvraag richting de gemeente Utrecht:
http://www.utrecht.nl/wonen/tijdelijke-verhuur/

Leegstandswetvergunning Utrecht
Voor het tijdelijk verhuren van uw woning via de Leegstandwet, heeft u een vergunning nodig. Deze vergunning kunt u bij de gemeente aanvragen. Of de vergunning wordt verleend beoordeelt de gemeente aan de hand van wettelijke voorwaarden:

de woning moet behoren tot één van de wettelijke categorieën van koopwoningen (zie boven);
de woning moet bij de GBA (bevolkingsregister) leegstaan;
van de eigenaar/verhuurder kan niet worden verlangd dat deze de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting (verkopen, reguliere (niet-tijdelijke) verhuur of zelf bewoning);
de te verhuren woning zal in voldoende mate worden bewoond;
voor de woning is nog niet eerder een vergunning afgegeven.


Leegstandwet stelt de volgende eisen aan de vergunningaanvraag:

1. Aanvrager moet aantonen eigenaar van de woning te zijn.
2. Aanvrager moet aantonen het huis in verkoop te hebben.
3. Bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schriftelijke volmacht overleggen.

[ Voor 40% gewijzigd door Wish op 03-12-2014 14:29 ]

[voske]

De gemeente Utrecht zet het zoals ik al eerder schreef op zijn website:

Daarnaast dient u de volgende stukken mee te zenden:
1.Bewijs eigendom: eigendomsbewijs kadaster (zgn. 'kadastraal bericht eigendom').
2.Bewijs huis in verkoop: verkoopopdracht makelaar.
3.De WOZ-beschikking van dit jaar.
4.Bij inschakeling van een intermediair: een schriftelijke volmacht van de aanvrager.

http://www.utrecht.nl/wonen/tijdelijke-verhuur/

Alleen is dat in tegenspraak met hetgeen ik hierboven van de website van Het vierde huis haalde. Die stichting is verantwoordelijk voor de toetsing van de vergunningaanvragen in de gemeente Utrecht.

[Question Mark]

Wish schreef op woensdag 03 december 2014 @ 14:27:
[...]
Doe eens een linkje met deze voorwaarde. Zoals in mijn eerder post ook al aangegeven: die kan ik niet terugvinden.

Zoals al eerder aangegeven, ik haal het uit de topicstart. Als die informatie niet klopt, moet je niet bij mij zijn maar bij de topicstarter.

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:21:
Onder de leegstandswet is het wel mogelijk om te verhuren, mits het huis te koop staat bij een makelaar.

Overigens, volgens Vereniging Eigen Huis mag een geldvertstrekker aanvullende voorwaarden stellen. Voor hetzelfde geld eist de geldverstrekker van TS dat plaatsen op funda of jaap niet voldoende is, en eist men "ondersteuning" van een reguliere makelaar.

[Viper®]

Waarom wil je het appartement zo graag behouden ?

Je woont inmiddels samen met je vriend op een andere locatie.

Verwacht je dat de relatie niet gaat werken en je weer terug wil naar je oude appartement ?

Wil je het gewoon verhuren en er 'winst' op maken ?

Als je als hoofdbewoner er niet meer woont vervalt je HRA. Ik weet niet wat je hypotheek is en de huurprijs maar over het algemeen loont het zover ik weet niet veel.
Je moet oppassen omdat huurders in NL vrij veel rechten hebben. Ook ben je verantwoordelijk voor onderhoud etc.

[Question Mark]

Viper® schreef op woensdag 03 december 2014 @ 14:40:
Waarom wil je het appartement zo graag behouden ?

Staat ook in de topicstart... Verwachte restschuld bij verkoop nu en het is een vangnet voor als haar relatie uitgaat en TS zelf zonder woning komt te zitten.

[Dinictus208]

Zal ik het maar zeggen? Ja ik ga het zeggen. Voor dit probleem is geen oplossing die voor TS voldoet. Ergens zal toch ingeleverd moeten worden.

[t_captain]

Ik begrijp het verlangen om de woning te behouden. Maar een woning die leeg al onderwaarde heeft, zal verhuurd nog meer onderwaarde hebben (althans, volgens de gangbare rekenmodellen).

[bazzzzzz]

Even een hele andere optie:

Canaria schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 20:21:[...]Omdat ik nog niet zo lang zelfstandig ondernemer ben[...]

Waarom niet van je oude huis je kantoor maken? Hierdoor zijn je G/W/L plotseling zakelijke kosten wat je enorm veel zal schelen! Als je hierdoor zakelijk gezien verlies maakt dan is dat alleen maar voordelig qua belasting betalen. Een groot verlies kan je door middeling met vorige jaren zelfs geld opleveren!

Op higherlevel.nl is een topic waar je meer info kan vinden of je je hypotheek betaling ook enigzins zakelijk zou kunnen verrekenen(je huurt je kantoorruimte namelijk van jezelf)

Verkopen of vage huurconstructies zijn hierdoor helemaal niet nodig

[emnich]

bazzzzzz schreef op woensdag 03 december 2014 @ 15:43:
Even een hele andere optie:


[...]


Waarom niet van je oude huis je kantoor maken? Hierdoor zijn je G/W/L plotseling zakelijke kosten wat je enorm veel zal schelen! Als je hierdoor zakelijk gezien verlies maakt dan is dat alleen maar voordelig qua belasting betalen. Een groot verlies kan je door middeling met vorige jaren zelfs geld opleveren!

Op higherlevel.nl is een topic waar je meer info kan vinden of je je hypotheek betaling ook enigzins zakelijk zou kunnen verrekenen(je huurt je kantoorruimte namelijk van jezelf)

Verkopen of vage huurconstructies zijn hierdoor helemaal niet nodig

Dat was leuk als je het op de top van de markt had gedaan. Nu de prijzen weer lijken te stijgen zal de winst ook belast worden en wordt het opeens heel onvoordelig.

[Canaria]

Dank voor alle reacties! Ik heb veel informatieve dingen gezien, daar heb ik echt wat aan

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 14:37:

Overigens, volgens Vereniging Eigen Huis mag een geldvertstrekker aanvullende voorwaarden stellen. Voor hetzelfde geld eist de geldverstrekker van TS dat plaatsen op funda of jaap niet voldoende is, en eist men "ondersteuning" van een reguliere makelaar.

Klopt, mijn hypotheekverstrekker hanteert vrij strenge aanvullende voorwaarden. Dus: verhuur kan alleen via door hen aangewezen bemiddelingsinstanties en verkoop moet verlopen via bij die instanties aangesloten makelaars.

Dinictus208 schreef op woensdag 03 december 2014 @ 14:46:
Zal ik het maar zeggen? Ja ik ga het zeggen. Voor dit probleem is geen oplossing die voor TS voldoet. Ergens zal toch ingeleverd moeten worden.

Financieel inleveren is niet het probleem, dat doe ik nu ook. Ik betaal elke maand de hypotheek en vaste lasten. Ik wil alleen grote risico's of kleine risico's met grote gevolgen voorkomen.

Met die risico's bedoel ik een restschuld die niet hergefinancierd kan worden of zonder huis komen te zitten. Ok, ik acht de kans dat het foutloopt met m'n relatie uitzonderlijk klein, maar ik moet er rekening mee houden. Het appartement waarover het nu gaat heb ik namelijk gekocht na zo'n situatie, een half jaar na de verkoop van mijn vorige appartement (in hetzelfde gebouw). Het verschil was dat ik toen met overwaarde had verkocht, waardoor ik gewoon een nieuwe hypotheek kon krijgen.

[ Voor 37% gewijzigd door Canaria op 03-12-2014 17:38 ]

[Oscar Mopperkont]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:20:
[...]
Punt is wel even dat TS al vanaf maart samenwoont bij haar vriend. Technisch gezien pleegt ze nu een soort van fraude door zich niet in te laten schrijven op dit adres (wat nu haar hoofdadres is). Officieel is het lopende jaar voor haar hyptheekaftek echter al wel voorbij. Ze mag dus officieleel nog maar twee jaar de rente aftrekken.

Overigens, de kans dat dit boven water komt is nihil gok ik, maar wel iets om rekening mee te houden.

Nog een reden om in de verkoop te zetten. Dan mag je dacht ik wel HRA blijven ontvangen, ook al woon je elders.

[Canaria]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:20:
[...]
Punt is wel even dat TS al vanaf maart samenwoont bij haar vriend. Technisch gezien pleegt ze nu een soort van fraude door zich niet in te laten schrijven op dit adres (wat nu haar hoofdadres is). Officieel is het lopende jaar voor haar hyptheekaftek echter al wel voorbij. Ze mag dus officieleel nog maar twee jaar de rente aftrekken.

Overigens, de kans dat dit boven water komt is nihil gok ik, maar wel iets om rekening mee te houden.

Dit vind ik wel een belangrijke: dat ik nu samenwoon zonder ingeschreven te staan bij de gemeente zou onder fraude vallen.

Wie benadeel ik daarmee? Welke instantie zou me hierop kunnen en moeten betrappen en welke mogelijke sancties riskeer ik? Het is niet zo dat ik een uitkering heb terwijl ik een gezamenlijke huishouding heb ofzo.

Ik wil graag alles binnen de wetten en regels doen, ook al kost dat meer geld, maar als het me daarmee onmogelijk wordt gemaakt om te verhuizen wordt het voor mij wel lastig. Het is pas sinds kort dat de hypotheekverstrekker toestemming verleent om mezelf te laten uitschrijven van het adres bij de gemeente, dat was een half jaar geleden nog niet het geval.

Momenteel woon ik officieel nog in Utrecht, ik betaal daar ook gemeentebelastingen en alle nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit, telefoon, televisie en zelfs internet), ga daar stemmen, mijn bedrijf is er gevestigd en ik haal een paar keer per maand de post. Verder staat bijna mijn complete inboedel er nog. Dat ik er nooit verblijf lijkt me weinig relevant, feitelijk logeer ik gewoon bij m'n vriend. Het is al ter sprake gekomen dat we eventueel een weekend in de maand daar zouden kunnen verblijven als dat zou moeten.

[voske]

Artikel 2.39 van de Wet basisregistratie personen:
"1. De ingezetene die zijn adres wijzigt doet hiervan schriftelijk aangifte bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar hij zijn nieuwe adres heeft.
2. Hij doet niet eerder aangifte dan vier weken vóór de beoogde datum van adreswijziging en niet later dan de vijfde dag na de adreswijziging. Hij doet in de aangifte mededeling van de datum van adreswijziging en van de gegevens over het nieuwe en het vorige adres.
3. Indien een ingezetene geen woonadres heeft, kiest hij een briefadres. Het eerste en tweede lid zijn van overeenkomstige toepassing."

Met adres wordt volgens de wet een woonadres of briefadres bedoelt. Van een briefadres is geen sprake. De definitie van woonadres aldus artikel 1.1 van de wet:
"1° het adres waar betrokkene woont, waaronder begrepen het adres van een woning die zich in een voertuig of vaartuig bevindt, indien het voertuig of vaartuig een vaste stand- of ligplaats heeft, of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
2° het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder 1, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten;"

De straf bedraagt maximaal 325 euro aldus artikel 4.17 van dezelfde wet:
"Het college van burgemeester en wethouders kan een bestuurlijke boete van ten hoogste 325 euro opleggen:
a. ter zake van overtreding van de artikelen 2.38, 2.39, 2.40, vijfde lid, 2.43 tot en met 2.47, 2.50, 2.51 en 2.52;
b. aan degene met een woonadres in de gemeente die bewust toelaat dat een andere persoon met datzelfde woonadres is ingeschreven, terwijl hij weet dat dit onjuist is."

Canaria schreef op woensdag 03 december 2014 @ 17:51:
[...]
Dat ik er nooit verblijf lijkt me weinig relevant, feitelijk logeer ik gewoon bij m'n vriend. Het is al ter sprake gekomen dat we eventueel een weekend in de maand daar zouden kunnen verblijven als dat zou moeten.

Het probleem is dat de wet uitgaat van waar je het meest overnacht. Dat gaat dus niet op.

Hetvoorgaande laat overigens buiten beschouwing eventuele gevolgen voor bijvoorbeeld belastingen, uitkeringen of toeslagen, als dat aan de orde is. Anders kunnen namelijk andere strafbepalingen in beeld komen.

[ Voor 15% gewijzigd door voske op 03-12-2014 18:10 ]

[nooberke]

De simpelste oplossing lijkt mij om je huis te koop te zetten via een dienst waarbij je dit zelf regelt...

Dan zet je als verkoopprijs ongeveer de omvang van je hypotheek...sla je twee vliegen in één klap

A: Je kan mogelijk aanspreek maken op de leegstandwet
B: Mogelijk komt er iemand die bereid is om relatief veel te betalen en kom je er gunstig van af?

Deze oplossing is al eerder aangedragen maar nog niet op ingegaan?

Ik weet verder niks van regeltjes en weten maar dit lijkt mij een realistische insteek?

[Canaria]

nooberke schreef op woensdag 03 december 2014 @ 19:36:
De simpelste oplossing lijkt mij om je huis te koop te zetten via een dienst waarbij je dit zelf regelt...

Dan zet je als verkoopprijs ongeveer de omvang van je hypotheek...sla je twee vliegen in één klap

A: Je kan mogelijk aanspreek maken op de leegstandwet
B: Mogelijk komt er iemand die bereid is om relatief veel te betalen en kom je er gunstig van af?

Deze oplossing is al eerder aangedragen maar nog niet op ingegaan?

Ik weet verder niks van regeltjes en weten maar dit lijkt mij een realistische insteek?

Nou, daar ben ik al meerdere keren op ingegaan

[...] mijn hypotheekverstrekker hanteert vrij strenge aanvullende voorwaarden. Dus: verhuur kan alleen via door hen aangewezen bemiddelingsinstanties en verkoop moet verlopen via bij die instanties aangesloten makelaars.

Nee dus, omdat de bank alleen toestemming geeft als het via een aangewezen bemiddelingspartij gaat en het huis via een daarbij aangesloten makelaar te koop staat.

Ze geven echter slechts toestemming voor verhuur onder de leegstandswet als het via een van de aangewezen bemiddelingspartijen gaat. Deze instanties werken weer met een beperkt aantal makelaars [...]

[ Voor 17% gewijzigd door Canaria op 03-12-2014 19:50 ]

[nooberke]

Dan hou ik wijselijk mijn mond verder

Dat zijn dus ook al de makelaars welke je gebeld hebt? Is het niveau van de hypotheek dermate hoog dat niemand met die prijs akkoord wilt gaan of heb je direct aangegeven dat je een "te hoge" prijs moest hebben

[RocketKoen]

t_captain schreef op woensdag 03 december 2014 @ 15:08:
Ik begrijp het verlangen om de woning te behouden. Maar een woning die leeg al onderwaarde heeft, zal verhuurd nog meer onderwaarde hebben (althans, volgens de gangbare rekenmodellen).

Dat is omdat bij verhuur de nieuwe eigenaar de oude huurder er niet uit mag zetten.

De leegstandswet is hier op een uitzondering. Dan moet de huurder weg als het huis verkocht is.

[Verwijderd]

Ik heb overigens ook ooit eens geïnformeerd over het verhuren van een woning waar nog een hypotheek op rustte. Ik kreeg hier keurig een brief op terug. Het vette stuk tekst doet vermoeden dat het niet mag maar ze het op een of andere manier wel 'gedogen'. Dit was overigens bij de 'boerenbank' een 2 jaar terug.

Enkele fragmenten uit deze brief:

[rik86]

Canaria schreef op woensdag 03 december 2014 @ 17:51:
[...]

Ik wil graag alles binnen de wetten en regels doen, ook al kost dat meer geld, maar als het me daarmee onmogelijk wordt gemaakt om te verhuizen wordt het voor mij wel lastig. Het is pas sinds kort dat de hypotheekverstrekker toestemming verleent om mezelf te laten uitschrijven van het adres bij de gemeente, dat was een half jaar geleden nog niet het geval.

Je wilt dus zeggen dat je hypotheekverstrekker je verbiedt om te verhuizen? Ik ben eigenlijk wel heel nieuwsgierig hoe dat omschreven staat in de voorwaarden

[Wilke]

rik86 schreef op woensdag 03 december 2014 @ 20:40:
Je wilt dus zeggen dat je hypotheekverstrekker je verbiedt om te verhuizen? Ik ben eigenlijk wel heel nieuwsgierig hoe dat omschreven staat in de voorwaarden

ING zeker? Vriend van mij had dat ook bij de hand. Ze weigeren post te sturen naar een ander adres dan waar de hypotheek op rust. Werkelijk te bizar voor woorden.

[MSalters]

Verwijderd schreef op woensdag 03 december 2014 @ 20:10:
Ik heb overigens ook ooit eens geïnformeerd over het verhuren van een woning waar nog een hypotheek op rustte. Ik kreeg hier keurig een brief op terug. Het vette stuk tekst doet vermoeden dat het niet mag maar ze het op een of andere manier wel 'gedogen'.

Eh, voordat je 't verkeerd leest: ze waarschuwen je dat zij weliswaar het contract mogen opzeggen, maar ze willen graag de rente ontvangen totdat ze ook daadwerkelijk opzeggen. Dit is om te voorkomen dat jij denkt onder de rente uit te komen omdat het contract "gebroken" is.

[MSalters]

rik86 schreef op woensdag 03 december 2014 @ 20:40:
[...]
Je wilt dus zeggen dat je hypotheekverstrekker je verbiedt om te verhuizen? Ik ben eigenlijk wel heel nieuwsgierig hoe dat omschreven staat in de voorwaarden

De gebruikelijke methode is dat de hypotheek verstrekt is met een duidelijk omschreven en exclusief doel, namelijk de financiering van de hoofdwoning. Verhuizen = andere hoofdwoning = directe opeisbaarheid van de lening. Je mag wel verhuizen, mits je de hypotheek aflost.

En praktisch gesproken kun je niet heel erg klagen want er zijn ook leningen te krijgen zonder dergelijke voorwaarden. Dat zijn dan Persoonlijke Leningen (PL) . Mits en zolang gebruikt voor een hoofdwoning vallen die evengoed onder de hypotheekrente aftrek.

[RocketKoen]

MSalters schreef op woensdag 03 december 2014 @ 23:01:
[...]

De gebruikelijke methode is dat de hypotheek verstrekt is met een duidelijk omschreven en exclusief doel, namelijk de financiering van de hoofdwoning. Verhuizen = andere hoofdwoning = directe opeisbaarheid van de lening. Je mag wel verhuizen, mits je de hypotheek aflost.

En praktisch gesproken kun je niet heel erg klagen want er zijn ook leningen te krijgen zonder dergelijke voorwaarden. Dat zijn dan Persoonlijke Leningen (PL) . Mits en zolang gebruikt voor een hoofdwoning vallen die evengoed onder de hypotheekrente aftrek.

Je kan ook prima een hypotheek krijgen voor een huis zonder dat je er zelf gaat wonen.
Maar dan houden ze wel rekening met de waarde van het pand incl verhuurder. Kun je dus een lagere hypotheek krijgen.

Als je vaste periode voorbij is en je hebt genoeg afgelost dan kun je ook oversluiten naar dit soort hypotheek.

Het is gewoon een flink risico om te verhuren. Zorg dan ook dat je er wat aan verdient.
Mijn huisbaas trof bijvoorbeeld de resten van een wietplantage aan in de badkamer, bij een huurder die met de noorderzon was vertrokken. €15.000 schade aan het huis.

[.oisyn]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 december 2014 @ 12:50:
Kraken mag niet meer, en bestaat dus niet meer. Wat nog wel bestaat, is inbrekers.

Nonsens, kraken bestaat nog steeds, alleen is dat nu niet meer legaal. Inbraak is het sowieso alleen als je iets vernielt om binnen te komen, er wordt juridisch namelijk ook onderscheid gemaakt met insluiping en inklimming. En bovendien ook gewoon nog steeds met kraak.

En daarvoor bel je de politie.

Voor krakers tegenwoordig ook. Maar het feit dat je die mogelijkheid hebt blijft het beter te voorkomen dan te genezen. Want als krakers zich verzetten kun je je woning wel gedag zeggen. En dat is pas als ze geruimd worden, wat ook niet gebeurt na 1 belletje van de politie. Veel plezier met procederen.

Bottom line, het feit dat kraken nu illegaal is impliceert niet dat het niet voorkomt, en dat anti-kraak dus onnodig is.

[.edit: ik zie nu de reactie van hexta die iets soortgelijks zegt]

[ Voor 13% gewijzigd door .oisyn op 03-12-2014 23:41 ]

[Ardana]

rik86 schreef op woensdag 03 december 2014 @ 20:40:
Je wilt dus zeggen dat je hypotheekverstrekker je verbiedt om te verhuizen? Ik ben eigenlijk wel heel nieuwsgierig hoe dat omschreven staat in de voorwaarden

Nee hoor, jij mag prima verhuizen, zolang je je hypothecaire lening maar aflost. Per slot van rekening staan daar de voorwaarden in waarmee je akkoord bent gegaan, en als jij je niet meer aan die voorwaarden wilt houden, moet je het contract dus verbreken. Dat kun je netjes legaal doen door de schuld af te lossen.

Over het algemeen hebben strenge voorwaarden ook hun keerzijde: nl. dat de rente lager is. Niet ten nadele van Canaria (of beschuldigend bedoeld), maar binnen afzienbare tijd willen samenwonen ergens anders is iets wat je (als je alleenstaand bent) m.i. prima kunt zien aankomen op het moment dat je een woning koopt. Dat de huizenmarkt vervolgens instort maakt het wel heel lastig. Maar feitelijk is het fout gegaan op het moment dat de hypotheekovereenkomst getekend werd.

Canaria schreef op woensdag 03 december 2014 @ 17:27:
Met die risico's bedoel ik een restschuld die niet hergefinancierd kan worden of zonder huis komen te zitten. Ok, ik acht de kans dat het foutloopt met m'n relatie uitzonderlijk klein, maar ik moet er rekening mee houden. Het appartement waarover het nu gaat heb ik namelijk gekocht na zo'n situatie, een half jaar na de verkoop van mijn vorige appartement (in hetzelfde gebouw). Het verschil was dat ik toen met overwaarde had verkocht, waardoor ik gewoon een nieuwe hypotheek kon krijgen.

Ben je van plan om altijd (dus ook over 20 jaar?) een 2e woning aan te houden "uit angst zonder huis komen te zitten"? Nee? Dan zul je deze woning toch eens kwijt moeten. Ja? Dan heb ik niets gezegd.
Hoewel het lastig is om met een bedrijf een woning te kopen of huren, zit je niet in een unieke situatie. En in geval van nood kun je altijd nog (al dan niet particulier) een kamer huren.

Ik snap het wel heel goed: ik heb vanaf m'n 18e tot m'n 39e dezelfde huurwoning gehad, ook al heb ik in de tussentijd een aantal keer samen gewoond in het huis van m'n toenmalige vriendje. Pas toen ik met m'n huidige vriend (nu man) een koopwoning kocht, heb ik de woning opgezegd. Wat bij mij meespeelde, is dat ik nooit terecht zou kunnen bij familie - en vrienden is toch anders.

En als je eerst de overwaarde hebt opgestreken, is de situatie nu dan niet rechtgetrokken?

Restschuld financieren is wel iets dat je zult moeten gaan afdekken. Heb je wel een hypotheek waarop je nu aflost? Of dat in 't geheel niet? Want anders ben je volledig afhankelijk van de markt, en kun je lang wachten. Als je reëel kijkt, over hoeveel restschuld praat je, en in hoeveel tijd zou je dat kunnen aflossen?

[ Voor 7% gewijzigd door Ardana op 04-12-2014 03:42 ]

[Canaria]

Ardana schreef op donderdag 04 december 2014 @ 03:37:
[...]
Over het algemeen hebben strenge voorwaarden ook hun keerzijde: nl. dat de rente lager is. Niet ten nadele van Canaria (of beschuldigend bedoeld), maar binnen afzienbare tijd willen samenwonen ergens anders is iets wat je (als je alleenstaand bent) m.i. prima kunt zien aankomen op het moment dat je een woning koopt. Dat de huizenmarkt vervolgens instort maakt het wel heel lastig. Maar feitelijk is het fout gegaan op het moment dat de hypotheekovereenkomst getekend werd.

Dat was 2007, toen kon ik echt niet inschatten hoe ik er in 2014 voor zou staan.

[...]

Ben je van plan om altijd (dus ook over 20 jaar?) een 2e woning aan te houden "uit angst zonder huis komen te zitten"? Nee? Dan zul je deze woning toch eens kwijt moeten. Ja? Dan heb ik niets gezegd.
Hoewel het lastig is om met een bedrijf een woning te kopen of huren, zit je niet in een unieke situatie. En in geval van nood kun je altijd nog (al dan niet particulier) een kamer huren.

Nee, zodra ik genoeg reserve heb om de restschuld af te lossen wil ik wel verkopen. Of zodra ik drie jaarrekeningen van mijn bedrijf kan overleggen, waarmee hypotheekverstrekkers mij niet meer als beginnend ondernemer zien en alle restricties die daarmee samenhangen zijn opgeheven.

Ik snap het wel heel goed: ik heb vanaf m'n 18e tot m'n 39e dezelfde huurwoning gehad, ook al heb ik in de tussentijd een aantal keer samen gewoond in het huis van m'n toenmalige vriendje. Pas toen ik met m'n huidige vriend (nu man) een koopwoning kocht, heb ik de woning opgezegd. Wat bij mij meespeelde, is dat ik nooit terecht zou kunnen bij familie - en vrienden is toch anders.

En als je eerst de overwaarde hebt opgestreken, is de situatie nu dan niet rechtgetrokken?

Restschuld financieren is wel iets dat je zult moeten gaan afdekken. Heb je wel een hypotheek waarop je nu aflost? Of dat in 't geheel niet? Want anders ben je volledig afhankelijk van de markt, en kun je lang wachten. Als je reëel kijkt, over hoeveel restschuld praat je, en in hoeveel tijd zou je dat kunnen aflossen?

Het ligt wat gecompliceerder. De overwaarde van mijn vorige appartement zit in het huis dat ik met mijn toenmalige vriend heb gekocht en in aflossing van een studieschuld. Dat ik daar binnen een half jaar weer vertrok, was niet een van m'n verstandigste beslissingen ooit, maar soms lopen dingen anders dan gepland.

Ik heb toen binnen een week mijn huidige appartement gekocht. Wat betreft hypotheek had ik weinig keuze dus ik zit met een redelijk hoge rente, een groot deel aflossingsvrij, een beleggingsdeel dat matig heeft gepresteerd en beperkende voorwaarden. Is verder nooit een probleem geweest, mijn inkomen is sindsdien aanzienlijk gestegen waardoor eigenlijk alleen die beperkende voorwaarden nu nog in de weg zitten.

Door wat omstandigheden heb ik nooit extra afgelost en het is pas sinds ik dit jaar dat ik veel overhoud.

De restschuld zal als ik nu verkoop zo'n 35k zijn en dat zou ik in anderhalf tot twee jaar kunnen aflossen. Als ik ga interen op mijn buffer kan dat uiteraard sneller, maar ik vraag me af of dat verstandig is. Het hebben van een hypotheek met een vlekkeloos betalingsverleden heeft een sterke positieve invloed op de kredietwaardigheid, met andere woorden: als huiseigenaar kun je veel eenvoudiger en goedkoper aan een krediet komen. Dat voordeel valt weg zodra ik geen huis meer heb.

Als beginnend ondernemer zonder koophuis heb ik dus wel een goede buffer nodig voor noodgevallen. Liever een buffer in combinatie met een iets grotere schuld dan alleen een kleinere restschuld. Of is dat een verkeerde gedachte?

[Oscar Mopperkont]

Schat je de restschuld misschien niet te hoog in? Je hebt bijna op de top van de markt gekocht, maar niet op "de" top, die lag namelijk in september 2008. In Utrecht gaat het volgens mij, net als in Amsterdam, bijzonder goed met de huizenmarkt en dat zal vermoed ik met name gelden voor de woningen in het centrum.

Het zou me niet verbazen (dat is overigens wat anders dan zeggen dat ik het verwacht ) als de prijs voor jouw woning nu misschien alweer hoger ligt dan de prijs in november 2007 en dan gaat het eigenlijk alleen nog maar om de kosten koper. Weet niet wat voor hypotheek je hebt, maar misschien spaar je er wel een klein beetje in, dus dan zal dat bedrag misschien ook al deels zijn "weggespaard" en dan moet je wel een heel duur huis hebben gehad als het restbedrag nog 35k is.

Om het even in perspectief te zetten. Zelf heb ik echt op de top van de markt in Amsterdam gekocht (september 2008) en recent heb ik mijn appartement verkocht voor bijna dezelfde prijs (iets meer dan een procent eronder) als dat ik het gekocht had in september 2008. Dat had ik zelf nooit verwacht, ook niet als ik keek naar voor hoeveel appartementen (weliswaar minder mooi) in mijn straat weg gingen een jaar ervoor. De prijs heeft echt een flinke opleving gehad in Amsterdam (en ik ben echt niet de enige, als ik om mij heen kijk, zag laatst ook nog bij bekendeburen.nl (ik kijk te vaak op de Telegraaf-site ) dat Cas Jansen zijn woning in de markt heeft gezet voor een prijs flink hoger dan in 2007 (15% hoger), zonder dat er lijkt te zijn verbouwd).

Misschien kijk jij er, net als ik deed, misschien wel te negatief er tegenaan? Zou gewoon eens meerdere makelaars laten langskomen om te vragen wat de max prijs is waarvoor je het in de markt kunt zetten.

[ Voor 11% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 04-12-2014 11:42 ]

[PolarBear]

http://www.belastingdiens...aat_te_koop_regeling_2015

[merauder]

Huurders in een woning plaatsen is ook geen handige optie op het moment dat je de woning acuut nodig hebt. Ten opzichte van huurders blijf je namelijk ook een verplichting houden, en huurders hebben nu eenmaal een enorm stevige positie op de markt.

Je zou ook kunnen overwegen om de woning pas te gaan verkopen zodra je wel 3 jaarrekeningen kan tonen. Dan blijft het mogelijk om een hypotheek aan te vragen, of ben je veilig als zaken de komende 2 jaar minder aan zoals gewenst. Je blijft echter wel met dubbele lasten zitten.

[TheGhostInc]

Volgens mij is het niet heel moeilijk
Er zijn maar 2 partijen die 'het eens' moeten worden: Jij en de makelaar.

Jouw voorwaarden:

• Beperkte restschuld (neemt af over tijd)
• Geschikt voor tijdelijke verhuur (>1 jaar)
• Liever niet direct verkocht

Zijn/haar voorwaarden:

• 'Fatsoenlijk' aanbod
• Boterham met wat beleg & Eerlijke business
• Perspectief op verkoop

De gemiddelde makelaar heeft zijn buik vol van woningen die (ver) onder water staan en in een staat zijn die gewoonweg niet verkopen, voor een prijs die niet realistisch is en niet kan zakken.
Ga dus niet aankomen met een verhaal dat NOG vervelender is voor hun, namelijk een woning die nooit verkocht kan/zal worden.

Daarnaast laat het optimisme in de markt nog even helpen: Stel je woning heeft 200K hypotheek, is 165K waard, maar de prijzen stijgen, dus een vraagprijs van 175K-180K is positief, maar binnen een ruim jaar haalbaar. Dan kun je met de makelaar afspreken dat bv. 180K in 2015 acceptabel is en 170K in 2016. Dat geeft de makelaar ook perspectief. Ik verwacht zelf dat de markt stilvalt in (begin) 2015, even meeliften op het optimisme kan goed zijn. Begin 2015 kan de wereld er anders uitzien en imo kan de stemming vooral minder worden (of hetzelfde blijven).

Maar vooral: ga de dialoog aan met de makelaar. Ziet hij een vraagprijsdaling wel of niet zitten na bijvoorbeeld een jaar (verkeerd signaal, of juist een goed signaal). Snapt hij jouw situatie en staat hij ervoor open, of heeft hij genoeg niet verkopende panden....
Er zijn ook open huizen dagen (die kosten wat geld), spreek anders af in je contract dat je er 2 per jaar doet ofzo, dan verdient hij er ook nog wat aan. Doe je die eind 2015. Uiteindelijk wil je de woning toch verkopen, kun je nu met open vizier ook aan beginnen.

[Ardana]

Idd, ga in overleg met de makelaar over zijn betaling. Als hij afhankelijk is van x% van de verkoopprijs snap ik dat hij geen zin heeft in een woning waarvan de vraagprijs veel te hoog is.

Als je andere manieren van betalen kiest (vast bedrag per tijdsperiode bijv.), heb je kans dat hij wel mee wil werken. Al is het voor zijn statistieken natuurlijk ook niet goed als hij een woning heeft die hij maar niet verkocht krijgt.

En als het over een periode van 2 jaar gaat, lijkt het me prima overzichtelijk, voor alle partijen.

[dion_b]

Question Mark schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:43:
[...]

Hou er trouwens ook rekening mee, dat mocht je de woning verhuren je er ook geen gebruik van kunt maken. Verhuurd is verhuurd.

Even hierop inhakend: niet zo zwart-wit.

Een van de weinige rechtsgeldige redenen om eenzijdig huur op te zeggen is voor dringend eigen gebruik. Daarbij moet je alsnog naar de kantonrechter stappen en zal hij de belangen van huurder en verhuurder afwegen, waarbij er niet eens een luchtje verwijtbaarheid bij de verhuurder moet liggen. Juist relatiebreuk en daardoor dreigende dakloosheid kan een geval zijn waarin een rechter accoord zal gaan met de opzegging (mits er geen hoogzwangeren of kindjes daardoor op straat zouden belanden)...

...maar ook dan zit je vast aan opzegtermijn van min. 3 maanden vanaf die uitspraak. Dus 3 maanden hotel/bankslapen is realistisch als het al lukt.

[Gadgeteer]

Leegstandwet heeft ook bepaalde eisen en grenzen. Was het niet zo dat je een woning max. 5 jaar mag verhuren in deze constructie?
Ik zou oppassen als ik jou was, loop je tegen de lamp dan val je hard.

[Canaria]

Schopje

Mijn huis staat nu alweer anderhalf jaar leeg. Ik betaal nog steeds elke maand de hypotheek, gemeentebelastingen VvE-bijdrage en energierekening en ik haal wekelijks de post.

Verkopen wil ik niet. Het idee is de hypotheek versneld aflossen als een soort van vermogensopbouw en het te gebruiken als pied-à-terre. Ik kan de lasten prima dragen, ook als de hypotheekrenteaftrek vervalt. Mijn eigen bedrijf loopt goed en ik investeer liever in dit appartement dan in een pensioen.

Nu heb ik een goede kennis die er graag tijdelijk (maximaal 2 jaar) zou willen wonen, met inschrijving bij de gemeente etc. Ik hoef er niet aan te verdienen, maar zelfs dan zijn de mogelijkheden beperkt en ik wil het per se helemaal legaal houden. Dus niet stiekem verhuren omdat de bank er toch niet achterkomt als ik de hypotheek maar blijf betalen.

Wat ik kan bedenken is er zelf officieel blijven wonen en ingeschreven staan (ook al ben ik er nooit) en met mijn kennis gaan "samenwonen". Maar ik wil me nu eigenlijk ook wel inschrijven op het adres van mijn vriend, al was het alleen maar vanwege iets praktisch als een parkeervergunning kunnen aanvragen.

Ik heb er ook al aan gedacht om mijn hypotheek over te sluiten en eventueel op naam van mijn bedrijf te zetten, met een hypotheekvorm voor beleggingspanden. Dan is ook commerciële verhuur toegestaan. Punt is dat dit echt heel onvoordelig is: hoger rentepercentage, maximaal 65% financiering. Het gaat mij er nu alleen om dat mijn kennis woonruimte heeft en dat mijn appartement weer bewoond is.

Zijn er opties die ik vergeet? Heeft iemand ervaring hiermee?

[Hielko]

De logische optie lijkt me toch de optie die je bij voorbaat uitsluit: namelijk verkopen. Wat je nu doet is volgens mij best wel dom, hoeveel betaal je wel niet per maand aan belastingen, vve bijdrage, rente hypotheek (aflossing is natuurlijk geen directe kostenpost) en andere rekeningen?

En wat krijg je voor dit bedrag terug? Alleen de mogelijkheid om snel weer ergens te gaan wonen in Utrecht ALS het fout gaat met je relatie. Tuurlijk, dat kan gebeuren. Maar is dit de oplossing? Als dat gebeurt kan je toch ook gewoon gaan huren als kopen dan tijdelijk geen optie is vanwege een potentiële restschuld? En hoeveel sneller verdwijnt die restschuld als al deze vaste lasten wegvallen? Binnen hoeveel jaar is het dan überhaupt geen probleem meer?

Imo moet je dit probleem volledig rationeel bekijken, en niet bij voorbaat opties afschieten.

[Ardana]

Als je het te koop zet via een internetmakelaar, kun je dan niet zelf de verkoopprijs bepalen? Tevens lijkt het me alsnog stug dat een makelaar niet, tegen een fatsoenlijke vergoeding, het appartement in z'n portefuille wil houden: hij hoeft er per slot van rekening ook niks voor te doen...

En dan staat ineens verhuur onder de leegstandswet open...

[Logico]

Ik heb een (vrij onorthodox) idee.

Misschien is het een optie om de woning onderhands te verkopen aan je kennis, met daarin ieder (half) jaar een eenzijdige terugkoopoptie en na bijvoorbeeld vijf jaar een terugkoopverplichting voor hetzelfde bedrag. Daarnaast dien je het eerste recht op de woning te hebben tegen een vastgestelde som (ter hoogte van het eerder genoemde bedrag). Er zitten waarschijnlijk behoorlijk wat haken en ogen aan (zoals mogelijk een garantiestelling door jou voor de hypotheek van je kennis) maar het zou het waard kunnen zijn om het scenario te bekijken.