Koopwoning staat leeg, wat nu?

[Canaria]

Ardana schreef op woensdag 30 september 2015 @ 00:28:
Als je het te koop zet via een internetmakelaar, kun je dan niet zelf de verkoopprijs bepalen? Tevens lijkt het me alsnog stug dat een makelaar niet, tegen een fatsoenlijke vergoeding, het appartement in z'n portefuille wil houden: hij hoeft er per slot van rekening ook niks voor te doen...

En dan staat ineens verhuur onder de leegstandswet open...

Probleem is dat mijn hypotheek via ING loopt en zij willen alleen toestemming geven wanneer de verhuur via een van de aangewezen bemiddelingsbureaus plaatsvindt. Die werken op hun beurt alleen samen met bepaalde makelaars en daarvan heb ik er vorig jaar al een aantal gesproken. Geen makelaar wilde meewerken

Bovendien verloopt de huur dan via het bemiddelingsbureau en worden er mogelijk aanvullende (inkomens)eisen gesteld. Aangezien ik niet om financiële redenen verhuur en ik aan mijn kennis een huurbedrag wil vragen dat ver onder marktconform ligt (niet veel meer dan een compensatie van de hypotheekrenteaftrek die vervalt als ik er niet meer woon en een vergoeding van extra onkosten) heb ik weinig aan het bemiddelingsbureau.

Het lijkt me waarschijnlijk dat er veel meer mensen zijn die gaan samenwonen waarbij een koophuis leeg achterblijft en die liever niet (direct) willen verkopen. Ik heb ook al eerder een appartement verkocht om te gaan samenwonen, waarbij ik binnen een jaar weer ben vertrokken. Toen heb ik mijn huidige appartement gekocht, in hetzelfde gebouw als mijn eerste appartement. Dat heeft mij bij elkaar duizenden euro's gekost.

Ik weet dat er vaak gewoon verhuurd wordt zonder toestemming. Zolang je de hypotheek blijft betalen is er ook niets aan de hand. Maar dat voelt voor mij toch verkeerd, al maak ik het mezelf door die principes niet makkelijker

[edit]
Ook heb ik gesproken met een hypotheekadviseur van ABN Amro, omdat zij minder eisen stellen aan verhuur onder de leegstandswet, dat hoeft daar niet per se via bemiddelingsbureaus. Ik wilde sowieso graag mijn hypotheek oversluiten want mijn huidige combinatie van beleggingshypotheek en aflossingsvrij met 5,1% rente was toentertijd de enige optie. Volgens de site biedt ABN Amro ZZP-hypotheken voor startende ondernemers die minder dan drie jaarrekeningen kunnen tonen. Maar het laatste bericht dat ik kreeg was dat drie jaarrekeningen een harde eis zijn. Lekker misleidende informatie dus

[ Voor 13% gewijzigd door Canaria op 30-09-2015 01:08 ]

[CMD-Snake]

Canaria schreef op dinsdag 29 september 2015 @ 19:18:
Ik heb er ook al aan gedacht om mijn hypotheek over te sluiten en eventueel op naam van mijn bedrijf te zetten, met een hypotheekvorm voor beleggingspanden. Dan is ook commerciële verhuur toegestaan.

Let wel dat je VVE daar regels over kan hebben. VVE's kunnen verhuur verbieden.

Verder voor je verhuren aan je kennis, er is niets veranderd aan jouw wensen/eisen en die van de hypotheekverstrekker. Dan zie ik niet direct hoe er een wel werkende oplossing kan komen.

Canaria schreef op woensdag 30 september 2015 @ 00:58:
Het lijkt me waarschijnlijk dat er veel meer mensen zijn die gaan samenwonen waarbij een koophuis leeg achterblijft en die liever niet (direct) willen verkopen. Ik heb ook al eerder een appartement verkocht om te gaan samenwonen, waarbij ik binnen een jaar weer ben vertrokken. Toen heb ik mijn huidige appartement gekocht, in hetzelfde gebouw als mijn eerste appartement. Dat heeft mij bij elkaar duizenden euro's gekost.

Geen idee of veel mensen het zo doen. Je moet namelijk wel de middelen hebben om de lasten van je leegstaande huis te kunnen dragen. Niet iedereen heeft zoveel inkomen over, of men gaat er na een X tijd toch van uit dat de relatie stabiel genoeg is. Het is immers toch nooit te voorspellen of en wanneer het kapot gaat. Je hebt mensen die na een maand uit elkaar gaan, maar ook die na 30 jaar hun relatie beëindigen.

[Gadgeteer]

Eerste stap is controleren van de VvE regels.

Verhuren in leegstandswet zal wel mogen maar ALLE andere vormen van verhuur kunnen verboden zijn binnen de VvE.

Gaat je hypotheek verstrekker wel akkoord dan nog mag je niet verhuren als de VvE het verbiedt. Hier zullen niet zomaar uitzonderingen op komen, er moet dan officieel door de VvE gestemd worden en een ruime meerderheid moet voor jou willen stemmen..... succes...

[Canaria]

De VvE staat verhuur toe. Huurders zijn ook welkom bij de ALV's.

[Hielko]

Canaria schreef op woensdag 30 september 2015 @ 00:58:
Dat heeft mij bij elkaar duizenden euro's gekost.

En hoeveel duizenden euro's heeft het niet verkopen je nu al gekost?

[hexta]

En hoe ging het met de Anti-Kraak optie?

[ybos]

Logico schreef op woensdag 30 september 2015 @ 00:28:
Ik heb een (vrij onorthodox) idee.

Misschien is het een optie om de woning onderhands te verkopen aan je kennis, met daarin ieder (half) jaar een eenzijdige terugkoopoptie en na bijvoorbeeld vijf jaar een terugkoopverplichting voor hetzelfde bedrag. Daarnaast dien je het eerste recht op de woning te hebben tegen een vastgestelde som (ter hoogte van het eerder genoemde bedrag). Er zitten waarschijnlijk behoorlijk wat haken en ogen aan (zoals mogelijk een garantiestelling door jou voor de hypotheek van je kennis) maar het zou het waard kunnen zijn om het scenario te bekijken.

Ik zou het nog sterker stellen, terugkoopverplichting maar dan voor lagere prijs.
De kennis heeft dan kunnen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en door de lagere prijs heeft de eigenaar toch soort van huur ontvangen (dan niet de overdrachtsbelasting in deze constructie vergeten!)

[Viper®]

Dus op dit moment ben je ergens anders woonachtig dan op je primairy woning waarop je wel hypotheekrente aftrek geniet ?

[Canaria]

Viper® schreef op woensdag 30 september 2015 @ 11:32:
Dus op dit moment ben je ergens anders woonachtig dan op je primairy woning waarop je wel hypotheekrente aftrek geniet ?

Ja ik verblijf op een ander adres, maar ik woon officieel nog wel in mijn appartement. Ik betaal alle vaste lasten, haal wekelijks de post op en mijn bedrijf is ook op dat adres gevestigd. Verder staan bijna alle meubels er nog, ben ik enigszins actief in de VvE en ga ik naar de stad om te stemmen bij verkiezingen.

Ik maak wel gebruik van de hypotheekrenteaftrek, maar aan de andere kant loop ik ook bewust de voordelen mis van fiscaal partnerschap en partnerpensioen.

[Roenie]

Is de kern hier wellicht: is dit de juiste partner?

[TheGhostInc]

Roenie schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:16:
Is de kern hier wellicht: is dit de juiste partner?

Of is dit een verkapt aanzoek/secret admirer?

Volgens mij is de situatie eigenlijk niet verandert, behalve dat je nu een kennis hebt die er wil wonen.

Als deze kennis echt om woonruimte verlegen zit en jij wilt dit doen uit 'goedheid', dan zou ik kijken naar een soort 'samenleef'-contract. De kennis betaald 'kost & inwoning', maar zal nooit als huurder worden gezien.

Is de kennis echter gewoon op zoek naar woonruimte, dan zou ik *heel snel* stoppen met oplossingen zoeken. Simpel gezegd: Verhuren is een zakelijke overeenkomst, die kennis kan op *ELK* moment de afweging maken om de zakelijke relatie belangrijker te vinden dan de persoonlijke relatie.
In die zin kun je beter verhuren aan een vreemde dan aan een vriend. Aangezien je namelijk nooit in de spagaat kunt komen tussen vriendschap en zakelijke belangen.
Vergis je ook niet in de bedragen... hoeveel is jouw vriendschap 'waard', je hebt het nu al over duizenden, misschien wel tienduizenden euro's die je 'cadeau' doet. (Paar honderd euro * 24) Ik heb vriendschappen op de klippen zien lopen over een rondje in de kroeg.

Om een voorbeeld te geven:
Een bekende huurde een woning, maar ging verhuizen. Zij regelde een nieuwe huurder (kennis) die mondeling toezegde het huis wel 'as is' te accepteren. Echter bij de eerste inspectie bleek deze kennis de vloerbedekking op de trap niet te willen, waarop de verhuurder dus aangaf dat deze nog 'even' moest worden verwijderd. Die kennis is dus nu een ex-kennis

[Roenie]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:58:
[...]

Of is dit een verkapt aanzoek/secret admirer?
...

Waarom denk je dat?

Laten we wel zijn, het heeft allemaal veel voeten in de aarde. Handiger is om er gewoon voor te gaan en het huis proberen te verkopen. Behalve als er twijfel speelt. Dat vind ik niet eens vreemd. En als die twijfel bestaat uit twijfel voor je vriendje, dan is dat wellicht een signaal om de oplossing in de relatiehoek te zoeken en niet in de zakelijke.

[TheGhostInc]

Roenie schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:43:
[...]
Waarom denk je dat?

Hierdoor:
(Lees: er zijn al genoeg redenen langsgekomen waardoor twijfel aan de relatie niet het belangrijkste punt is)

Canaria schreef op dinsdag 29 september 2015 @ 19:18:
Verkopen wil ik niet. Het idee is de hypotheek versneld aflossen als een soort van vermogensopbouw en het te gebruiken als pied-à-terre. Ik kan de lasten prima dragen, ook als de hypotheekrenteaftrek vervalt. Mijn eigen bedrijf loopt goed en ik investeer liever in dit appartement dan in een pensioen.

De twijfel zit duidelijk niet meer in de relatiehoek, maar het beleggen in 'stenen' blijft altijd interessant omdat het zo tastbaar is, zelfs als het rendement niet altijd even duidelijk/goed is.

[ Voor 6% gewijzigd door TheGhostInc op 30-09-2015 13:50 ]

[Roenie]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:50:
[...]
Hierdoor:
(Lees: er zijn al genoeg redenen langsgekomen waardoor twijfel aan de relatie niet het belangrijkste punt is)...

Het is ridicuul te denken dat het stellen van enkel die vraag op een forum de effectiviteit sorteert die jij suggegeert. Als je iemand wilt versieren kun je beter naar het werk/sportvereniging/club et cetera gaan.

Daarbij is jouw veronderstelling belachelijk aangezien je enige argument is: dat is het niet, dus is het een verkapt aanzoek. Dat is het dus voor de duidelijkheid niet. Het was een vraag aan de TS om na te gaan of er misschien toch niet iets anders speelt. Het is namelijk heel herkenbaar voor mij en ik heb dit ook heel lang verdrongen.

Als het over emotie en gevoel gaat, dan zijn de argumenten niet altijd zichtbaar, zeker niet op een forum als dit. Het is ook een onderwerp dat als je de persoon in kwestie bent, nogal eens wordt vermeden en gebagatelliseerd. Het confronteert je namelijk met je keuze waaraan je wellicht nu twijfelt.

Maar goed, het was maar een vraag en de enige die daar iets mee zou kunnen doen is de TS. Zij is degene die in deze positie zit. Dat proces hoeft uiteraard niet zichtbaar te zijn op een forum, daarvoor is het erg privé.

[TheGhostInc]

Roenie schreef op woensdag 30 september 2015 @ 14:10:
[...]
Serieuze reactie op grapje

Ik heb nog even de smilie toegevoegd in mijn originele post.

Het bespreken van de relatie past minder in W&I, nog los daarvan denk ik dat de relatie (10 maanden verder) ondertussen wel 'veilig' is, de TS denkt immers over een huurcontract van 2 jaar. Anders kan de TS beter op zoek naar een boek over bindingsangst

[Roenie]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 september 2015 @ 14:34:
[...]

Ik heb nog even de smilie toegevoegd in mijn originele post.

Het bespreken van de relatie past minder in W&I, nog los daarvan denk ik dat de relatie (10 maanden verder) ondertussen wel 'veilig' is, de TS denkt immers over een huurcontract van 2 jaar. Anders kan de TS beter op zoek naar een boek over bindingsangst

Die smiley had ik inderdaad gemist

Was trouwens geen poging om een relatie te bespreken, meer om een ander geluid te laten horen. Het heeft bij mij bijna drie jaar geduurd trouwens voordat ik het doorhad trouwens

[jeanj]

Er zitten fiscale gevolgen en gevolgen voor toeslagen aan het samenwonen op 1 adres. En mogelijk meer.

Wat je wel zou kunnen doen is kamer verhuur (is ook hierboven geopperd), met gemeenschappelijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Let even op dat je de huur dan wel via het puntensysteem bepaald, want een te hoge huur kan worden terug gevorderd. Check bij de gemeente of en hoe je kamerverhuur kan doen en check je hyptheek voorwaarden of dit mag.

Het probleem is dat je dingen wilt doen die niet kunnen dan wel die strijdig met elkaar zijn
1. Verhuren onder leegstandswet is niet mogelijk, want hij staat niet leeg doordat je je huis niet kan verkopen, maar omdat je het niet wilt verkopen
2. Verhuren is niet mogelijk omdat je een niet-commerciele hypotheek hebt
Maw je moet toch ergens op toegeven....

Een belangrijke vraag is hoe lang wil je het vangnet aanhouden en wil je daarna de woninghouden om te verhuren? Dan is mijn ogen is de beste optie, maar niet legaal dan wel volgens de regels en afspraken:

onderverhuren onder leegstandswet aan die kennis voor 2 jaar, waarbij je zelf uitschrijft in de GBA en de huurder zich inschrijft, zet het te koop, licht je bank niet in.

In het ergste geval komt de bank er achter en vordert de hypotheek terug (en moet je of verkopen of een andere hypotheek nemen), maar waarom zouden ze als je altijd betaald..... Ik weet niet of je dan (als de bank de hypotheek opzegd) nog een nieuwe hypotheek ergens anders kan nemen, zowel consument of commercieel (voor max 65%).....Je bent dan wel zonder boete rente van je hypotheek af, of dat voordelig is hangt van de rente op dat moment af.....

Een vriend van mij had hetzelfde probleem, is gaan samenwonen bij haar, heeft ook hypotheek bij de ING, eeerst 3 jaar kunnen verhuren zonder GBA inschrijving, daarna de (ING)bank gevraagd om het te verhuren onder leegstandswet, zelfde reactie, toch verhuurd zonder de bank te vertelen. Dit gaat al een jaar goed, geen garantie voor succes....

[ Voor 11% gewijzigd door jeanj op 30-09-2015 15:05 ]

[Puc van S.]

Is (langdurig) verhuren via AirBnB niet toevallig een optie?

[CMD-Snake]

jeanj schreef op woensdag 30 september 2015 @ 14:57:
Een vriend van mij had hetzelfde probleem, is gaan samenwonen bij haar, heeft ook hypotheek bij de ING, eeerst 3 jaar kunnen verhuren zonder GBA inschrijving, daarna de (ING)bank gevraagd om het te verhuren onder leegstandswet, zelfde reactie, toch verhuurd zonder de bank te vertelen. Dit gaat al een jaar goed, geen garantie voor succes....

Het probleem met zo'n situatie is dat de huurder de volle rechten geniet die een huurder krijgt in Nederland, ook als de huur niet legaal is.

Die huurder kan het je dan ook knap lastig maken, door bijvoorbeeld niet te vertrekken als jij de boel wil verkopen. Stel in het extreemste geval dat de bank het huis zou veilen, dan wordt dat geveild inclusief huurder. Dat drukt de waarde in zo'n geval enorm.

[Wild Chocolate]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:58:
[...]

(...)
Is de kennis echter gewoon op zoek naar woonruimte, dan zou ik *heel snel* stoppen met oplossingen zoeken. Simpel gezegd: Verhuren is een zakelijke overeenkomst, die kennis kan op *ELK* moment de afweging maken om de zakelijke relatie belangrijker te vinden dan de persoonlijke relatie.
In die zin kun je beter verhuren aan een vreemde dan aan een vriend. Aangezien je namelijk nooit in de spagaat kunt komen tussen vriendschap en zakelijke belangen.
Vergis je ook niet in de bedragen... hoeveel is jouw vriendschap 'waard', je hebt het nu al over duizenden, misschien wel tienduizenden euro's die je 'cadeau' doet. (Paar honderd euro * 24) Ik heb vriendschappen op de klippen zien lopen over een rondje in de kroeg.

Om een voorbeeld te geven:
Een bekende huurde een woning, maar ging verhuizen. Zij regelde een nieuwe huurder (kennis) die mondeling toezegde het huis wel 'as is' te accepteren. Echter bij de eerste inspectie bleek deze kennis de vloerbedekking op de trap niet te willen, waarop de verhuurder dus aangaf dat deze nog 'even' moest worden verwijderd. Die kennis is dus nu een ex-kennis

Hier sluit ik me bij aan, huurder krijgt gewoon volle rechten, en het zou niet de eerste vriendschap zijn die stukloopt op het bieden van onderdak.

Vriendschap voorbij is tot daar aan toe (in dat geval hechtte jij meer aan de vriendschap dan de ander...
Maar iemand in je huis die er niet uit wil, en huurbescherming geniet, lijkt me toch uiterst vervelend.

Dan zou ik het toch in ieder geval onder de leegstandswet doen (ervan uitgaande dat die mogelijkheid nog steeds bestaat).

[Canaria]

Thanks voor de reacties allen!

Ik twijfel niet aan de bestendigheid van de relatie, er zijn andere valide en rationele redenen om niet te verkopen.
De kennis is ook niet zomaar een kennis of vriend maar iemand voor wie mijn ouders ongeveer zijn "tweede ouders" zijn geweest. Toen ik ging studeren en op mezelf ging wonen, had hij een eigen kamer bij mijn ouders, en als ik in het weekend naar mijn ouders ging, kon ik in zijn kamer logeren, zeg maar Dus ook al zie ik hem tegenwoordig niet vaak meer, het vertrouwen is hetzelfde als bij directe familieleden.

[TheGhostInc]

Canaria schreef op woensdag 30 september 2015 @ 20:38:
Thanks voor de reacties allen!
[...]
het vertrouwen is hetzelfde als bij directe familieleden.

Ik ken het volgende gezegde:
"Met je familie moet je wandelen, niet handelen"

O ja, nog iets wat ik me bedacht.
Let *enorm* op dat je niks doet wat de bank niet wil. Ik weet niet of je een BV hebt of eenmanszaak, maar allebei kan doffe ellende opleveren bij serieuze problemen (denk aan failliet/WSNP), Bijvoorbeeld een BV beschermt maar 1 kant op, jouw aandeel in die BV kan dus 'verkocht' worden als jij persoonlijk niet aan je betalingsverplichtingen kan voldoen. En wanneer kan je daar niet aan voldoen? Nou bijvoorbeeld als de bank eist dat je aflost tot aan de waarde van de woning. Een taxatie *met* huurder valt ineens een stuk lager uit en je bent het haasje. Want je hebt dan bijvoorbeeld 30 dagen om 60K op te hoesten en na de aanmaning (en je nog bij aan het komen van de schrik) knallen de juridische kosten al de pan uit. Dit soort 'vuil' spel wordt nog weleens door de bank gespeeld, voornamelijk door 'bijzonder beheer'.

In 'normale' consumenten zaken komt dit (gelukkig) niet voor, maar als zakelijk en privé gelinkt zijn (denk aan zakelijke kredieten waarbij je persoonlijk mee tekent) dan kan het ineens enorm vervelend worden.

[jeanj]

CMD-Snake schreef op woensdag 30 september 2015 @ 15:29:
[...]


Het probleem met zo'n situatie is dat de huurder de volle rechten geniet die een huurder krijgt in Nederland, ook als de huur niet legaal is.

Die huurder kan het je dan ook knap lastig maken, door bijvoorbeeld niet te vertrekken als jij de boel wil verkopen. Stel in het extreemste geval dat de bank het huis zou veilen, dan wordt dat geveild inclusief huurder. Dat drukt de waarde in zo'n geval enorm.

Klopt, dat zou ik ook altijd doen, gebruik maken van de leegstandswet, echter dan moet je wel de woning te koop zetten, op het moment van aanvraag en misschien wel langer

[t_captain]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 september 2015 @ 20:59:
[...]

Ik weet niet of je een BV hebt of eenmanszaak, maar allebei kan doffe ellende opleveren bij serieuze problemen (denk aan failliet/WSNP), Bijvoorbeeld een BV beschermt maar 1 kant op, jouw aandeel in die BV kan dus 'verkocht' worden als jij persoonlijk niet aan je betalingsverplichtingen kan voldoen. En wanneer kan je daar niet aan voldoen? Nou bijvoorbeeld als de bank eist dat je aflost tot aan de waarde van de woning. Een taxatie *met* huurder valt ineens een stuk lager uit en je bent het haasje. Want je hebt dan bijvoorbeeld 30 dagen om 60K op te hoesten en na de aanmaning (en je nog bij aan het komen van de schrik) knallen de juridische kosten al de pan uit. Dit soort 'vuil' spel wordt nog weleens door de bank gespeeld, voornamelijk door 'bijzonder beheer'.

In 'normale' consumenten zaken komt dit (gelukkig) niet voor, maar als zakelijk en privé gelinkt zijn (denk aan zakelijke kredieten waarbij je persoonlijk mee tekent) dan kan het ineens enorm vervelend worden.

Precies. In de consumentenmarkt zijn bedrijven vaak op hun meest coulant, maar als je een bedrijf hebt moet je oppassen met de kleine letters.

Wat betreft verhuurde waarde: ik denk dat je de huur zo moet vaststellen dat de verhuurde waarde vergelijkbaar is met de vrije waarde. Een huis van 200.000 euro zou dan zo'n 1100 per maand triple net moeten doen, dus zo'n 1300 a 1400 euro inclusief OZB, opstalverzekering en reservering groot onderhoud.

Nou is dat een beetje veel, maar dat kun je oplossen met een huurvrije periode die je als tijdelijke huurkorting verrekent. Heb je meteen het probleem van huurders die niet meer weg willen aangepakt lijkt me.