[Advies] Versneld aflossen Hypotheek op koopwoning

[Maddog McHare]

Hi Tweakers,

Graag zou ik jullie mening / advies willen inwinnen voor het volgende:

In 2007 heb ik een woning gekocht en gefinancierd met een hypotheekconstructie 60/40 spaar/aflossingvrij. De financiering op de woning is onlangs overgezet op mijn naam (scheiding) echter is de hypotheekconstructie komen te veranderen (door regelgeving januari 2013) in 50/50 annuitair/aflossingsvrij waarin aflossingsvrije deel hetzelfde is gebleven en is de totale hypotheeksom verlaagd met het vrijvallen van het spaardeel.

Waar ik nu mee geconfronteerd word is dat de bruto maandlast die, door de wijziging naar annuitair, omhoog is gegaan. Omdat in aanvang het annuitair termijnbedrag voornamelijk uit rentebetaling is opgebouwd en dit gedurende de looptijd afneemt, houdt dit direct verband met de hoogte van de maximale hypotheekrenteaftrek (HRA) die over de looptijd zal afnemen / komt te vervallen.

Mijn vraag is nu wat hierin het beste te doen.
1. De "extra" HRA (t.o.v. oude spaardeel) inzetten voor versnelde aflossing?
2. De "extra" HRA appart zetten tot de max van 21K (= drempel vermogensbelasting) en alles daarboven extra aflossen.
3. De "extra" HRA nu gebruiken, je leeft maar 1 keer en wat later komt zien we dan wel.
4. andere optie

Alle zienswijzen zijn welkom !

[Deveon]

Wat voor rente en rentevaste periode heb je op de huidige hypotheek? Overigens in punt 3 iets wat een persoonlijke overweging moet zijn en vrij lastig advies op te geven is.

[Maddog McHare]

Rente vaste periode loopt af over 3 jaar, 4,3% voor beide delen met NHG. Resterende looptijd op dit moment nog 23 jaar.

Wat betreft punt 3 ben ik het eens, echter is deze optie pas te overwegen als punt 1 en 2 in verhouding te weinig "opleveren".

edit:
looptijd toegevoegd

[ Voor 68% gewijzigd door Maddog McHare op 02-10-2014 14:22 ]

[Deveon]

Persoonlijk zou ik gaan voor punt 2 tot je rentevasteperiode weer moet verlengen. Als de rente dan ongeveer gelijk is aan nu dan is aflossen simpelweg niet aantrekkelijk. Als je gaat aflossen is het een permanente keuze terwijl je met punt 2 de beslissing nog even kan uitstellen. Het is natuurlijk ook afhankelijk van hoe je voelt over je huidige vermogen/buffer en of je nog grote uitgaves verwacht hebt.

Daar in tegen is aflossen momenteel voordeliger als met sparen, maar het is zeker mogelijk om een hoger rendement te maken wanneer je bereik ben meer risico te lopen (ook boven de 21k).

[Maddog McHare]

Deveon schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 14:58:
...Daar in tegen is aflossen momenteel voordeliger als met sparen,

Op grond waarvan stel je dat? is dat dan op basis van de 1,25% - 2,5% rente op betaal/spaarrekening afgezet tegen de 4,3% hyp-rente? Wat ik dus moeilijk vind te doorgronden is of het daadwerkelijk vervroegd aflossen ik mijzelf niet in mn handen snijd als blijkt dat daarmee ook je effectieve HRA omlaag gaat
In het kort - ik verlaag met versneld aflossen mijn lasten maar ook de HRA. Kan ik dan niet beter het "surplus HRA" elders laten renderen in plaats van af te lossen?

[Ortep]

Maddog McHare schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:15:
mijzelf niet in mn handen snijd als blijkt dat daarmee ook je effectieve HRA omlaag gaat
In het kort - ik verlaag met versneld aflossen mijn lasten maar ook de HRA.

HRA is geen geld dat je 'krijgt' maar geld dat je minder meer hoeft te betalen. Voor iedere 420 euro HRA die je krijgt heb je 1000 euro rente betaald. Je gaat er dus 580 Euro op achteruit.

Dus als de HRA naar nul gaat, dan komt dat omdat je rentebetalingen nog veel sneller naar nul gaan

[ Voor 9% gewijzigd door Ortep op 02-10-2014 15:23 ]

[Maddog McHare]

Ortep schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:21:
[...]

HRA is geen geld dat je 'krijgt' maar geld dat je minder meer hoeft te betalen. Voor iedere 420 euro HRA die je krijgt heb je 1000 euro rente betaald. Je gaat er dus 580 Euro op achteruit.

In mijn optiek is HRA een cadeautje, er vanuit gaande dat je je woning zonder HRA te fiancieren is, mocht deze afgeschaft worden. Ik begrijp je niet als je zegt dat je er "580" op achteruit gaat. Je rentelast staat tch gewoon vast?

Dus als de HRA naar nul gaat, dan komt dat omdat je rentebetalingen nog veel sneller naar nul gaan

Feitelijk zit hier toch gewoon een lineair verband in? Hoe kan de rentebetaling dan "veel sneller" naar nul gaan?

Ik begrijp je niet helemaal wat nu exact de relatie is met de gestelde opties? Zou je dat toe kunnen lichten?

edit:
toevoeging

Ah, ik lees je cijfermatig voorbeeld nogmaals en zie dat jij "andersom redeneerd" dan ik . Dus voor iedere 1000 euro rente die je minder hoeft te betalen (door fictieve aflossing van 23K) ga je er dus per jaar minimaal 580 euro netto minder betalen aan rente en is daarmee dus je "voordeel" , correct?

[ Voor 15% gewijzigd door Maddog McHare op 02-10-2014 15:52 ]

[Tsurany]

Als jij ergens 4% rendement kan halen is het voordeliger daar extra geld in te stoppen dan in je hypotheek dankzij de HRA. Daarom dat mensen er vroeger voor kozen om hun maximale HRA te behouden. Die mensen hebben echter niet echt door wat de huidige stand van de economie is. Zeker met de rente die jij betaald is het haast onmogelijk om een goed rendement te behalen met spaargeld, zonder risico te lopen, die te prefereren is boven extra aflossen.

Even simpel rekenvoorbeeld:
Hypotheek: 100.000 euro
Rente: 4,3%
Rentebetaling: 4300 euro per jaar
Rente op deposito: 1,8%
Rentewinst per jaar: 1800 euro

Dan moet die HRA dus het gat tussen 1800 euro en 4300 euro compenseren om sparen voordeliger te maken dan aflossen. En dat doet de HRA dus niet.

[FreakNL]

Precies zoals Ortep het zegt. De A in HRA staat voor aftrek. Je moet dus eerste rente betalen wil je kunnen aftrekken. Dus je bent eerst geld kwijt en dan kun je er belasting van aftrekken. Maar niet 100%. Dus je bent eerst 1000 kwijt (dat is de vaste rentelast zoals jij stelt) en dan krijg je er 420 terug. Leuk.

Maar je kunt beter 500 betalen en dan 220 terug krijgen. En als je dat kunt realiseren door extra af te lossen (bijvoorbeeld met geld wat je niet gebruikt) is dat altijd winst. Zeker als het gaat om spaargeld boven de 21k, want daar hou je nauwelijks iets van over tegenwoordig.

/edit
Wat Tsurany zegt dus

[Deveon]

Maddog McHare schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:15:
[...]

Op grond waarvan stel je dat?

Bruto rente (4,3%) * 0,58 (42% belasting) = 2,494% Dit is de rente die je netto betaald op de hypotheekschuld. Als je 2,5% of meer rendement haalt met sparen is dat voordeliger, maar dan moet je geld wel erg lang vast zetten.

[FreakNL]

Handige berekening Deveon. In mijn geval is het dus zelfs 4.0 * 0,58 = 2,32

En hierbij is natuurlijk niet eens rekening gehouden met de VRH boven de 21k?

[Maddog McHare]

Ortep schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:21:
[...]

edit:
toevoeging
Ah, ik lees je cijfermatig voorbeeld nogmaals en zie dat jij "andersom redeneerd" dan ik . Dus voor iedere 1000 euro rente die je minder hoeft te betalen (door fictieve aflossing van 23K) ga je er dus per jaar minimaal 580 euro netto minder betalen aan rente en is daarmee dus je "voordeel" , correct?

[ Voor 15% gewijzigd door Maddog McHare op 02-10-2014 15:51 ]

[Maddog McHare]

Deveon schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:40:
[...]

Bruto rente (4,3%) * 0,58 (42% belasting) = 2,494% Dit is de rente die je netto betaald op de hypotheekschuld. Als je 2,5% of meer rendement haalt met sparen is dat voordeliger, maar dan moet je geld wel erg lang vast zetten.

Kijk dat is een duidelijk voorbeeld.

[Dido]

Maddog McHare schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:47:
Kijk dat is een duidelijk voorbeeld.

Vergeet alleen niet dat je voor je euro's boven de 21K er nog eens 1,2% bij moet tellen.

[Deveon]

FreakNL schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:42:
Handige berekening Deveon. In mijn geval is het dus zelfs 4.0 * 0,58 = 2,32

En hierbij is natuurlijk niet eens rekening gehouden met de VRH boven de 21k?

Thanks, zelf zit ik op 1,83% (3,15 * 0,58)

[Maddog McHare]

Deveon schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 16:02:
[...]

Thanks, zelf zit ik op 1,83% (3,15 * 0,58)

In dat geval loont het dus WEL de moeite om NIET af te lossen maar te sparen.

deposito van meer dan 2% voor 30 maanden.

[Tsurany]

Klopt, zolang je dus geen vermogenrendementsheffing hoeft te betalen, dan moet je er nog even 1,2% bij op tellen.

[ATS]

Maar... cash is king. Het is niet verstandig om tot je laatste cent nu af te lossen en vervolgens in de problemen te komen omdat je een financiële tegenvaller hebt. Geld dat je in huis steekt, krijg je er niet gemakkelijk weer uit.

Als je bijvoorbeeld je werk kwijt zou raken, dan is een buffer handig. Daaruit kan je dan nog een poosje je hypotheek betalen zodat de bank je niet gaat dwingen te verkopen. Dat kan wel als je het cash houdt, maar niet als je al hebt afgelost. Dan is je maandtermijn welliswaar lager, maar die kan je dan nog steeds niet betalen. Als je gaat aflossen, zou ik je dan ook adviseren om extra af te lossen op je annuïtaire deel, en daarbij te kiezen voor lastenverlaging en geen looptijdverkorting. Zo breng je je verplicht af te dragen lasten naar beneden, en daarmee je risico.

Het is wel duidelijk dat cash hebben ook geld kost, maar je hoeft niet alles direct beschikbaar te hebben. Je kan ook zeggen een paar k op een direct beschikbare rekening, een paar k op een korter deposito, de rest op een langer deposito, en alles boven wat je als buffer wil aanhouden inderdaad aflossen.

[Ortep]

ATS schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 16:32:
ls je bijvoorbeeld je werk kwijt zou raken, dan is een buffer handig. Daaruit kan je dan nog een poosje je hypotheek betalen zodat de bank je niet gaat dwingen te verkopen. Dat kan wel als je het cash houdt, maar niet als je al hebt afgelost.

Dat is mij dus overkomen....Ik heb totaal afgelost. Dan kan je er fors in inkomen op achteruit gaan, maar dat maakt dan weinig uit als je woonlasten 'nul' zijn Ik heb dus helemaal geen berg geld op de bank nodig om de aflossing te kunnen betalen. Er is gewoon geen aflossing.
Cash is inderdaad king, cash om je huis in een keer af te betalen dus. Dan hoef je al die rente ook niet op te hoesten.

Looptijd verkorting kan je ook helpen. De maandlasten blijven wel hoger in het begin, maar het aantal maanden waarin je het 'risico' loopt dat je niet kan betalen neemt er sterk van af.
En het extra voordeel is dat als je 30 bent je waarschijnlijk vrij snel een andere baan hebt, maar als je nog aan het betalen bent als je 50 bent, dan krijg je bijna nooit meer een baan. Dan is het echt een prima idee om geen lasten meer te hebben

[ Voor 22% gewijzigd door Ortep op 02-10-2014 17:13 ]