meerprijs nieuwbouwhuis

[greatgonzo]

Ik en mijn vriendin hebben een voorkeur/optie opgegeven voor een nieuwbouwhuis. Waarschijnlijk zullen we in januari benaderd worden of we het huis echt willen laten bouwen.
Het huis moet €245.000 v.o.n gaan kosten. Hierbij zit een standaard badkamer.

Nu willen we:
- het reguliere meerwerk laten doen (lage stopcontacten, buitenkranen, vloeren e.d.)
- daarnaast een dakraam laten plaatsen
- niet de badkamer (deze willen we zelf uitzoeken). Hier zouden we dus wat korting op moeten krijgen.
- zelf de keuken uitzoeken.

Gisteren is de financieel adviseur langs geweest. Inclusief al het meerwerk kwam hij aan een hypotheekbedrag van €325.000. Ik schrok daar best wel van. Natuurlijk weet ik dat meerwerk veel kost, zeker als er nog een badkamer en keuken bij moet. Maar €80.000 vind ik wel erg gortig!

Is hij realistisch hierin geweest, of heeft hij toch flink overdreven?

[JBrennan]

Lijkt mij dat je eerst beter moet specificeren wat je nu precies aan meer/minderwerk wilt. Een "e.d." in een opsomming is behoorlijk vaag. En anders krijgen we hier weer een discussie over niets .

[Shadowhawk00]

Ik denk eerder dat hij heeft uitgerekend wat je maximale bedrag zal zijn, zo van je kan maximaal 325k gebruiken voor je huis. Veelal gaan dat soort mensen ervanuit dat je maximaal leent, beetje vreemd, dus je zal best met veel minder uitkomen.

Hoeveel huizen worden er gebouwd? En gaat het via een projectontwikkelaar? Als er maar 1 huis gebouwd wordt en dat is jou huis dan is er gewoon geen meerwerk dan staat dat namelijk op de bouwtekening goed . Zeker als het een groter project is waarbij alle huizen gebouwd moeten worden kan je natuurlijk gewoon zeggen dat je het wil maar dan op voorwaarde dat die dingen gedaan worden voor de orginele prijs.

[Gunner]

greatgonzo schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:08:
Is hij realistisch hierin geweest, of heeft hij toch flink overdreven?

Hoe kunnen wij dat voor je bepalen? Dat hangt natuurlijk van je eisenpakket af. Je kan het allemaal zo duur of goedkoop doen als je zelf wil.

En een badkamer casco laten opleveren levert relatief weinig op, denk aan honderden euro's, niet duizenden.

[ Voor 14% gewijzigd door Gunner op 08-12-2011 13:24 ]

[t_captain]

greatgonzo schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:08:
Het huis moet €245.000 v.o.n gaan kosten. Hierbij zit een standaard badkamer.
[...]
Gisteren is de financieel adviseur langs geweest. Inclusief al het meerwerk kwam hij aan een hypotheekbedrag van €325.000. Ik schrok daar best wel van. Natuurlijk weet ik dat meerwerk veel kost, zeker als er nog een badkamer en keuken bij moet. Maar €80.000 vind ik wel erg gortig!

Hoe kan een hypotheekverkoper weten wat je aan meeerwerk gaat besteden? Die offerte moet je zelf bij de projectontwikkelaar regelen (of een offerte met minderwerk en een of meerdere offertes van andere bedrijven).

[Anoniem: 39993]

greatgonzo schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:08:
Ik en mijn vriendin hebben een voorkeur/optie opgegeven voor een nieuwbouwhuis. Waarschijnlijk zullen we in januari benaderd worden of we het huis echt willen laten bouwen.
Het huis moet €245.000 v.o.n gaan kosten. Hierbij zit een standaard badkamer.

Nu willen we:
- het reguliere meerwerk laten doen (lage stopcontacten, buitenkranen, vloeren e.d.)
- daarnaast een dakraam laten plaatsen
- niet de badkamer (deze willen we zelf uitzoeken). Hier zouden we dus wat korting op moeten krijgen.
- zelf de keuken uitzoeken.

Gisteren is de financieel adviseur langs geweest. Inclusief al het meerwerk kwam hij aan een hypotheekbedrag van €325.000. Ik schrok daar best wel van. Natuurlijk weet ik dat meerwerk veel kost, zeker als er nog een badkamer en keuken bij moet. Maar €80.000 vind ik wel erg gortig!

Is hij realistisch hierin geweest, of heeft hij toch flink overdreven?

Hij zal wel ruim gerekend hebben, denk ik. En in dit stadium is dat, volgens mij, niet onverstandig.
Reken maar niet dat je heel veel "korting" krijgt vanwege de badkamer en dat de badkamer, die je wel wil, een stuk duurder zal zijn. En een keuken kost ook een aardige duit, zeker als er nog leidingwerk e.d. gedaan moet worden.

Je kan het zo duur maken als je wil, maar 80.000 euro - om een nieuwbouwhuis helemaal naar wens te maken - zou ik makkelijk op krijgen. Om te beginnen heb je, ook al is het v.o.n., te maken met notaris-kosten e.d.. Daarnaast krijg je ook nog te maken met bouwrente (al ga je die waarschijnlijk gewoon betalen en niet financieren in de hypotheek). Verder heb je ook nog vloeren nodig en moeten de wanden en plafonds ook nog afgewerkt worden (kaal beton is geen gezicht). Dan nog je meerwerk en andere aanpassingen.....

en dan ben ik vast nog 10 dingen vergeten te noemen.

[greatgonzo]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:16:
Ik denk eerder dat hij heeft uitgerekend wat je maximale bedrag zal zijn, zo van je kan maximaal 325k gebruiken voor je huis. Veelal gaan dat soort mensen ervanuit dat je maximaal leent, beetje vreemd, dus je zal best met veel minder uitkomen.

Hoeveel huizen worden er gebouwd? En gaat het via een projectontwikkelaar? Als er maar 1 huis gebouwd wordt en dat is jou huis dan is er gewoon geen meerwerk dan staat dat namelijk op de bouwtekening goed . Zeker als het een groter project is waarbij alle huizen gebouwd moeten worden kan je natuurlijk gewoon zeggen dat je het wil maar dan op voorwaarde dat die dingen gedaan worden voor de orginele prijs.

het is een project. Daarnaast was het niet het maximale bedrag wat we kunnen lenen, echt de kosten die we zouden krijgen als we dat bedrag lenen.

Ik heb hem niet te veel uitgespecificeerd, gewoonweg omdat ik dat nog niet kan zeggen. Tuurlijk is veel afhankelijk van je eigen wensen. Het enige wat ik graag zou willen weten of 80.000 voor een badkamer, keuken, vloeren e.d. echt reeël is.

[djluc]

Hier kan je toch niets over zeggen? Je kan een vloer van een paar euro tot tig honderd euro / m2 krijgen. Daarnaast geef je geen oppervlaktes e.d. aan. Kortom: Er kan niets over gezegd worden omdat je informatie simpelweg niet toereikend is om zelfs een grove indicatie te geven. Het antwoord: Is veel teveel! is net zo goed op basis van deze informatie als: Dat ga je nooit halen met 80k!

[argro]

Als het een huis is in de serie van velen (en daar lijkt het wel op), dan kun je zaken als een dakraam beter niet door de aannemer laten doen. Doorgaans ben je dan goedkoper uit wanneer je zo'n dakraam na oplevering er zelf in (laat) zetten. Uitzonderingen zijn duur in een proces waarin alles in serie wordt geproduceerd. Je betaald dus onevenredig veel overhead voor één dakraam. Daarbij geldt natuurlijk in de bouw dat meerwerk altijd meer kost dan het oplevert en minderwerk altijd minder oplevert dan dat het kost.

[Stampertje]

En verkijk je niet op prijzen die aannemers vragen voor meerwerk. Ik citeer uit eigen bouwofferte:

Wandcontactdoos op 30cm. ipv 100 cm. 180 euro (per wcd)
buitenkraan 745 euro (incl. aftapkraan)
dakraam zolder 875

badkamer casco op laten leveren: -750 euro

geen badkamer leverde mij destijd (jaar of 6 geleden) een korting op van 750 euro. Ik heb er toen voor gekozen om toch de badkamer door de aannemer te laten installeren. Naderhand heb ik deze zelf nog deels aangepast.

[418O2]

Die meerwerkdingen zijn de dingen waarop de aannemers grof verdienen natuurlijk...

_{wat dacht je, ik open hem maar op Tweakers én Fok? Ik kreeg een deja-vu}

[50Miles]

Stampertje schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:13:
En verkijk je niet op prijzen die aannemers vragen voor meerwerk. Ik citeer uit eigen bouwofferte:

Wandcontactdoos op 30cm. ipv 100 cm. 180 euro (per wcd)
buitenkraan 745 euro (incl. aftapkraan)
dakraam zolder 875

badkamer casco op laten leveren: -750 euro

geen badkamer leverde mij destijd (jaar of 6 geleden) een korting op van 750 euro. Ik heb er toen voor gekozen om toch de badkamer door de aannemer te laten installeren. Naderhand heb ik deze zelf nog deels aangepast.

Deze prijzen varieren nogal hoor. Zelf laat ik momenteel ook een huis bouwen, en de prijzen bij mij waren als volgt:

Wcd op 30cm ipv 105cm: 25 euro per stuk.
Vorstvrije buitenkraan: 325 euro.
Casco badkamer en toilet: -3.100 euro. (badkamer is 2,5 bij 2,5 meter).

Uiteindelijk zijn de wcd's bij de aanneemsom in verlaagd. Niets voor betaald. Mijn aannemer is dan ook vrij goedkoop. Betreft wel een bekende en gerenomeerde aannemer uit Friesland.

[Anoniem: 396927]

Dat moet je aan de aannemer vragen, die prijzen verschillen namelijk nogal. De ene rekent € 25,- voor een laag stopcontact, de ander € 175,-. Je hebt vloeren van € 10,- p/m2 en van 200 p/m2. Je hebt huizen van 90m2 en huizen van 300m2. Daar is echt niets zinnigs over te zeggen.

Mijn tip: dakkapellen, serres en dakramen door aannemer laten doen. Huizen worden tegenwoordig goed geïsoleerd met veel aandacht voor koudebruggen en luchtdichtheid. De kans is erg groot dat je heel veel energie (relatief) gaat verliezen als je later zelf een dakraam inbouwt.

Financiële adviseurs hebben hier trouwens geen verstand van, die hebben maar één belang. Jij moet veel lenen bij een partij waar hij een mooi kerstpakket van krijgt.

[argro]

Anoniem: 396927 schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:43:

Mijn tip: dakkapellen, serres en dakramen door aannemer laten doen. Huizen worden tegenwoordig goed geïsoleerd met veel aandacht voor koudebruggen en luchtdichtheid. De kans is erg groot dat je heel veel energie (relatief) gaat verliezen als je later zelf een dakraam inbouwt.

Een serre kan ik mij voorstellen, maar voor een dakraam en een dakkapel geldt dat m.i. niet. Een beetje isolatie en het voorkomen van koudebruggen is echt geen hogere wiskunde. Die zaken kunnen ook prima achteraf worden gedaan.

[Roenie]

Anoniem: 396927 schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:43:
...Financiële adviseurs hebben (...) maar één belang. Jij moet veel lenen bij een partij waar hij een mooi kerstpakket van krijgt.

Inderdaad. Net alsof je bij de Duivel vraagt of het bij Petrus beter vertoeven is.

[Anoniem: 396927]

argro schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:50:
[...]
Een serre kan ik mij voorstellen, maar voor een dakraam en een dakkapel geldt dat m.i. niet. Een beetje isolatie en het voorkomen van koudebruggen is echt geen hogere wiskunde. Die zaken kunnen ook prima achteraf worden gedaan.

Er zijn niet voor niets SBR referentiedetails voor dakkapellen en dakramen. Ook dat is tegenwoordig een nauwkeurig werkje. Gewoon door aannemer laten doen.

[MicroWhale]

Denk aan (sommige dingen kunnen mogelijk al gedaan zijn...):
- Vloer: aantal m2 * meterprijs
- afdekplaatjes stopcontacten en schakelaars: prijs per afdekplaatje * aantal
- inbouwdimmers voor verlichting: aantal * prijs
- stucwerk: aantal m2 muur * muurprijs + aantal m2 plafond * plafondprijs
- verf: (aantal m2 muur en plafond / meters per pot) * potprijs + kwasten, rollers, etc...
- verf: (trappen, railings, hekjes, vensterbanken, etc) ... idem boven
- verf: buitendeuren, kozijnen, inclusief schuur.
- steenwerk voor- en achtertuin: aantal m2 * meterprijs
- bomen en planten voor- en achtertuin: ....

en verder:
- vaste verlichting, rookmelders, buitenverlichting, schuur
- deurmat binnen/buiten
- gordijnrails / koven
- inrichting (meubels, tapijt, lampen, etc...)

[Grijze Vos]

Wij laten ook een huis (projectmatig) bouwen op dit moment. Ons huis kostte 263K, en we hebben een hypotheek van 310K, en dan hebben we wat mij betreft redelijk wat laten toevoegen. O.a. een keuken van 13K, een uitbouw van 12K, een dakterras van 3K, vloerverwarming van 4-5K, en al het tegelwerk inclusief aanpassingen aan de badkamer voor 4-5K.

Om op 80K uit te komen moet je toch redelijk voor sinterklaas gaan spelen, of totaal niet kunnen onderhandelen met de keuken/sanitair-boer.

[P.O. Box]

is het niet zo dat hij expres een hoog bedrag heeft gedaan om zodoende alle verbouwingen binnen de regels van de HRA te kunnen financieren? want als je later bij moet lenen om bijv. je keuken af te maken, mag je dat bedrag weer niet mee tellen met je HRA... (ofzoiets... het is me ooit uitgelegd toen ik naar een apartement ging kijken, maar weet de details niet echt meer)

[50Miles]

Grijze Vos schreef op donderdag 08 december 2011 @ 15:44:
Wij laten ook een huis (projectmatig) bouwen op dit moment. Ons huis kostte 263K, en we hebben een hypotheek van 310K, en dan hebben we wat mij betreft redelijk wat laten toevoegen. O.a. een keuken van 13K, een uitbouw van 12K, een dakterras van 3K, vloerverwarming van 4-5K, en al het tegelwerk inclusief aanpassingen aan de badkamer voor 4-5K.

Om op 80K uit te komen moet je toch redelijk voor sinterklaas gaan spelen, of totaal niet kunnen onderhandelen met de keuken/sanitair-boer.

Appart, mijn vloerverwarming van het huis wat ik momenteel (projectmatig) laat bouwen kost 900 euro na verrekening van de radiatoren op de benedenverdieping. Oppervlakte is 50m2.

[blitzkrieg]

P.O. Box schreef op donderdag 08 december 2011 @ 15:47:
is het niet zo dat hij expres een hoog bedrag heeft gedaan om zodoende alle verbouwingen binnen de regels van de HRA te kunnen financieren? want als je later bij moet lenen om bijv. je keuken af te maken, mag je dat bedrag weer niet mee tellen met je HRA... (ofzoiets... het is me ooit uitgelegd toen ik naar een apartement ging kijken, maar weet de details niet echt meer)

Ik denk dat jij bedoelt dat de hypotheek hoger ingeschreven word dan het te lenen bedrag, zodat je later bij kan lenen zonder langs de notaris te hoeven.

Trouwens:
Meerwerk schrijven met een hark
Kostprijs keer 2
Meerwerk is het enige waar we nog iets op verdienen, de rest is voor kostprijs

[Spooksel]

En dan nog, als zo'n aannemer echt prat gaat op bijv 150-175-200 euro per WCD verlaagd aanbrengen en je hebt er nogal wat (10+ iig) dan zou ik ze gewoon lekker aan laten brengen op de normale hoogte en na oplevering een freesmachine huren en wat pvc/roodband erbij kopen en aan de slag gaan! Dan maar ff een middagje zelf klussen als dat bijna 1500-2000 bespaart!

[Jheroun]

Los van de kosten zou ik toch die badkamer heroverwegen. Kan je die niet binnen het project customizen? Hou er rekening mee dat een externe badkamerinstallateur pas je huis in kan na oplevering en dan weken bezig is om de dingen op orde te brengen. Daarnaast krijg je vaak gelazer over leidingen die net niet goed zitten. Zit alles binnen het project dan lossen ze het daar op, heb jij de badkamer zelf geregeld dan kan je er zeker van zijn dat jij opdraait voor iedere mm waarop leidingwerk en badkamer niet bij elkaar passen

Wij waren initieel ook van plan een badkamer zelf te regelen. De badkamertent waar we heen gingen hielp ons prima maar gaf ons echt de tip mee goed binnen het project te kijken wat de opties waren. Ook vanwege de kosten. Badkamer en wc's niet doen leverde maar iets van 6k op. De offerte van de badkamertoko was meer dan 30k. Het door hun verzonnen concept hebben we in het project laten realiseren voor een meerprijs van iets van 12k (relatief met die 6k erbij dus in totaal zo'n 18k).

Zaken als meerwerk laten doen is wel wat duurder maar je hebt er wel meteen gemak en plezier van op het moment dat je de sleutel krijgt. Schroom ook niet om om meerwerk te vragen dat niet op de meerwerklijst staat. Wij wilden een dichte trap ipv open om een kast te creeëren, dat was geen meerwerkoptie maar hebben ze uiteindelijk wel gedaan, inclusief nette deuromlijsting en deur.

[ManiacsHouse]

Even topic doorgelezen en inhoudelijk weet ik er niet veel van af. Maar ik lees van alles over vloeren/muren... Krijg je die tegenwoordig ook al niet meer afgewerkt geleverd?

@ hieronder
TS heeft het over vloeren en in een andere reply spreekt iemand over kaal beton. Natuurlijk leggen ze er geen laminaat voor je in. Maar de boel wordt toch wel geëgaliseerd (vloer) of gestuukt (muur)?
Vroeguh (25-30 jaar geleden) werd bij mijn ouders huis alles compleet afgewerkt. Muren, vloeren, zelf eens (standaard) keuken er in. Ik heb het idee soms dat je voor heel veel meer steeds minder krijgt.

[ Voor 54% gewijzigd door ManiacsHouse op 08-12-2011 16:22 ]

[blitzkrieg]

ManiacsHouse schreef op donderdag 08 december 2011 @ 16:17:
Even topic doorgelezen en inhoudelijk weet ik er niet veel van af. Maar ik lees van alles over vloeren/muren... Krijg je die tegenwoordig ook al niet meer afgewerkt geleverd?

Defineer afgewerkt, ze leggen er je geen parket in. Ook plakken ze geen behang.

[n4m3l355]

Iedere keer lijkt het wel terug te komen hoe redelijk meerwerk is en hoe redelijk dit is is afhankelijk van aannemer tot aannemer. Verder geeft de TS lijkt het aan dat dit geschat wordt door de hypotheekadviseur. Mij lijkt dit toch op voorhand een domme keus laat dit fijn door de aannemer doen die weet wat het kost.

Kreten van dat de aannemer de prijs x2 doet of laat niets door hem doen sorry maar die zijn toch echt uit de lucht gegrepen. Het vervelende is of prijzen redelijk zijn is enkel goed in te schatten door iemand met een bouwkundige achtergrond. Zo kan ik goed verklaren waarom een WCD verplaatsen 75 euro kost maar of iemand dat wilt accepteren is een ander verhaal.

[Jheroun]

In mijn ervaring zijn dingen altijd duurder dan mensen denken. Wij wilden, net als velen in onze nieuwe wijk, niet de dakkapel uit het project omdat die niet over de hele breedte ging. Daar hebben velen dus een eigen aannemer voor geregeld. Die van ons was 2 keer zo duur als de gemiddelde prijs, sommige mensen verklaarden ons voor gek, maar als ik nu het verschil zie in materiaalkwaliteit (spul dat niet grauw wordt in de regen), zicht (geen zichtbare constructiedopjes/nagels/dingesen) en afwerking (binnenkant is bij ons wel keurig afgetimmerd, inclusief punten voor electra, weggewerkte balk, apart koofje om de raambedekking zo op te hangen dat de klapramen gewoon openkunnen, etc, etc) ben ik erg blij dat we de dure optie hebben gekozen. Een goede aannemer mag best wat kosten, bij iedere onhandigheid die je in de goedkopere opties ontdekt voelt je investering weer beter

[Anoniem: 396927]

n4m3l355 schreef op donderdag 08 december 2011 @ 16:34:
Kreten van dat de aannemer de prijs x2 doet of laat niets door hem doen sorry maar die zijn toch echt uit de lucht gegrepen.

Wat TS noemt is officieel ook geen meerwerk, maar wordt door een beetje projectontwikkelaar/bouwer als optie aangeboden. 20inch licht metalen velgen is bij een auto ook geen meerwerk, maar een optie.

Meerwerk is datgene wat van te voren niet is afgesproken. Bijvoorbeeld; bouwer is met huis bezig, jij zegt, 'maak daar ook maar even een kraantje voor de vaatwasser'. Als je dan niet goed oplet (lees: informeert naar de prijs en dit op papier zet) betaal je bij sommige bouwers de hoofdprijs.

[Señor Sjon]

argro schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:39:
Als het een huis is in de serie van velen (en daar lijkt het wel op), dan kun je zaken als een dakraam beter niet door de aannemer laten doen. Doorgaans ben je dan goedkoper uit wanneer je zo'n dakraam na oplevering er zelf in (laat) zetten. Uitzonderingen zijn duur in een proces waarin alles in serie wordt geproduceerd. Je betaald dus onevenredig veel overhead voor één dakraam. Daarbij geldt natuurlijk in de bouw dat meerwerk altijd meer kost dan het oplevert en minderwerk altijd minder oplevert dan dat het kost.

Het jammere alleen is dat de bouwkundig aannemer van het project bij een daklekkage gelijk gaat wijzen naar dat dakraam wat niet door hem geplaatst is. Hij moet een jarenlange garantie afgeven op de zaken die hij bouwt. Meestal middels Woningborg/GIW. De timmerman met zijn busje hoeft dat niet en zet met liefde de zaag in je dak. Naar garantie kan je dan fluiten. Maar ja, dan heb je wel 200 piek verdiend.


Let op bouwrente tijdens de bouw, vooral bij een groot project wat langer duurt. Ik heb al meer dan eens kopers moeten teleurstellen bij een oplevering omdat ze geen sleutel krijgen als het laatste termijn nog niet is betaald. Dan waren ze vergeten dat over de termijnen van de nieuwbouwwoning ook al rente gerekend wordt.

Prijs per stopcontactje is van een hoop afhankelijk. Ik heb al in een topic in SG een uiteenzetting gemaakt van de kosten.

[Abom]

blitzkrieg schreef op donderdag 08 december 2011 @ 16:02:
[...]
Meerwerk is het enige waar we nog iets op verdienen, de rest is voor kostprijs

lol, dat hoor ik vaker uit de bouw. Hoe komt het dat huizen in Duitsland en Belgie vele malen goedkoper zijn? Daar zijn de grondstoffen en loonkosten vrijwel hetzelfde als in Nederland.

[Señor Sjon]

Abom schreef op donderdag 08 december 2011 @ 23:48:
[...]

lol, dat hoor ik vaker uit de bouw. Hoe komt het dat huizen in Duitsland en Belgie vele malen goedkoper zijn? Daar zijn de grondstoffen en loonkosten vrijwel hetzelfde als in Nederland.

Grond kost hier een heeel klein beetje meer.

[Anoniem: 399299]

Senor Sjon schreef op donderdag 08 december 2011 @ 23:56:
Grond kost hier een heeel klein beetje meer.

En de hra zit in de (nieuwbouw)prijzen verdisconteerd. Oftwel, de huizenkoper betaalt z'n toekomstige belastingaftrek alvast vooruit met de aanschaf van een huis en wordt dan gelukkig van het 'enorme' bedrag aan renteaftrek dat ie later van de overheid terug krijgt.

[Señor Sjon]

Anoniem: 399299 schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 13:19:
[...]

En de hra zit in de (nieuwbouw)prijzen verdisconteerd. Oftwel, de huizenkoper betaalt z'n toekomstige belastingaftrek alvast vooruit met de aanschaf van een huis en wordt dan gelukkig van het 'enorme' bedrag aan renteaftrek dat ie later van de overheid terug krijgt.

Het gaat te ver om HRA hier de schuld van te geven.

Mid jaren '90 had er volgens de trendlijnen ook een woningcrisis moeten zijn. Deze is uitgebleven doordat partners ook volledig mee gingen tellen voor het jaarinkomen. Door deze bestedingsruimte is een crisis uitgebleven. Daarna is de norm steeds verder uitgelopen naar 6x in het bruto jaarinkomen. Daar is vanaf 2006 al ingesneden. Toen werd de max. 4,5x het jaarinkomen. Ook is het sinds 2001 niet meer mogelijk om de overwaarde consumptief te gebruiken.

De afgelopen jaren is er elk jaar wel een regel bijgekomen wat de kredietmogelijkheden verder inperkte, waardoor er steeds minder mensen een huis konden financieren. De huidige wooncrisis is dan ook een product van jarenlang strenger worden regelgeving. Dit heeft zijn weerslag gevonden in alle facetten van de bouw, tot DHZ zaken en wooninrichters aan toe (keukens/meubels). De HRA is een heel apart topic hier op GoT, dus ik zal er hier niet verder op ingaan.

De grondprijs is gestegen van ~10% v.o.n. in de jaren '90 tot zomaar 30% nu. Ook is het bouwbesluit een aantal keren aangepast (hoger bouwen, strengere milieuwetgeving) waardoor nieuwbouw steeds duurder werd. Eerst was nieuwbouw veruit goedkoper dan bestaand, omdat je alles nog in moest richten e.d. Nu is dat allang niet meer zo en zijn bestaande woningen goedkoper.

Gemeentes hebben die stijging verbrast aan leuke dingen waar ze nu niet eens meer het onderhoud van kunnen betalen.

[psy]

blitzkrieg schreef op donderdag 08 december 2011 @ 16:02:
[...]

Meerwerk is het enige waar we nog iets op verdienen, de rest is voor kostprijs

Als dat echt waar is, dan zijn huizen in Nederland echt achterlijk duur geworden om te bouwen. Ik maar denken dat er gewoon prima verdiend werd in de bouw.
In Duitsland is het tientallen procenten minder en er wordt nog beter gebouwd ook.
Zou dat nou vooral aan die idiote grondprijzen liggen? Of liggen de uurlonen te hoog ofzo?

[418O2]

hoge uurlonen, hoge belastingdruk...

[redwing]

Senor Sjon schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 13:32:
[...]
Het gaat te ver om HRA hier de schuld van te geven.

Aangezien de prijzen van huizen nog steeds (zelfs met de crisis) overeen komen met wat mensen kunnen lenen heeft HRA hier een hele grote schuld in.

Waar jij het echter over hebt is hoe het komt dat we nu een woningcrisis hebben en dat is inderdaad niet (alleen) de schuld van de HRA. Daarnaast is nieuwbouw in de meeste gevallen toch echt nog wel goedkoper dan bestaande bouw.

En ontopic : Zoals al gezegd is die meerprijs compleet afhankelijk van wat je wilt en wat de prijzen bij de aannemer zijn. De enige manier om daar meer duidelijkheid in te krijgen is te gaan praten met je aannemer en afspraken maken over de kosten. Je hypotheekadviseur gaat altijd van een hoog bedrag uit, wat voor hem natuurlijk gunstig is, maar ook voor jezelf aangezien je dan iig niet van een te optimistisch bedrag uit gaat.

[Gunner]

Senor Sjon schreef op donderdag 08 december 2011 @ 23:35:
[...]


Het jammere alleen is dat de bouwkundig aannemer van het project bij een daklekkage gelijk gaat wijzen naar dat dakraam wat niet door hem geplaatst is. Hij moet een jarenlange garantie afgeven op de zaken die hij bouwt. Meestal middels Woningborg/GIW. De timmerman met zijn busje hoeft dat niet en zet met liefde de zaag in je dak. Naar garantie kan je dan fluiten. Maar ja, dan heb je wel 200 piek verdiend.
wordt.

Ja, soms wordt er echt kortzichtig gedacht om een paar knaken te besparen. precies de reden waarom ik zoveel mogelijk door de aannemer heb laten doen voor oplevering. Lekkage door gepruts door een derde partij en je GIW-garantie kan je vergeten.

[Señor Sjon]

In de tijd dat de economie booming was, werd de bouw ook heel duur. Iedereen werd ZZPer en moest voor de hoofdprijs ingehuurd worden. Een heistelling moest je 3-4 maanden van tevoren reserveren anders kon je de start bouw niet halen.

Het zijn diezelfde ZZPers die nu ook klagen dat er geen werk is, aangezien zij als eerste ook weer van de bouw zijn gegooid. Ook kan de bouw vies werk zijn in koud weer. Daar passen de meeste mensen voor, daar wij naar een kenniseconomie zijn gegroeid.

Ik ben bang voor de toekomst na deze crisis. Dan is er veel kennis uit de bouw verdwenen en zal door o.a. meer faalkosten de bouw veel duurder worden. Doordat huizen en gebouwen steeds complexer worden, zijn er ook meer fouten mogelijk. Doordat ook de bouw veel meer versnipperd is, stijgt de kans nog verder.

Voorbeeld. Vroeger (tot in de jaren '70!). Enkel glas en twee halfsteens metselwerk muurtjes met spouw als gevel.

Tegenwoordig:
Gevel met tenminste 120mm isolatie, langlopende garanties van max 10 jaar op bepaalde onderdelen, glas tot wel drie lagen dik, complexere ventilatie-installaties, toepassingen van dubbele en driedubbele kierdichtingen, veel meer elektra, data, bekabeling, brandveiligheid enz.

Ook zijn huizen persoonlijker en projecten veel kleinschaliger. De grote stampwerk projecten van 1.000 keer hetzelfde huis bestaan niet meer. Bijna elk huis is maatwerk en dat kost natuurlijk allemaal extra geld. Projectkosten voor architect, constructeur, adviseurs, etc worden omgeslagen over veel minder woningen dan vroeger.

[Grijze Vos]

Mwoah, dat valt ook wel weer mee. Ons huis komt uit een project van 87 woningen. Zijn wel een paar verschillende types, maar in grove lijnen is dat toch 87x min of meer hetzelfde truukje doen.

Er zijn wel degelijk nog van die grote projecten hoor, niet alles is maatwerk.

[painkill]

Klopt, bij ons in de stad staat een wijk met minstens 100 dezelfde huizen, erg minimaal allemaal, maar allemaal precies hetzelfde..
Als ik nu op de bouw kijk dan zijn er hoogstens 4-onder-1 kap huizen te vinden die redelijk gelijk zijn..
Meestal is het een stuk grond van een paar hectare wat verdeeld is over meerdere aannemers, dus ook meerdere ontwerpen..

En mensen denken vanaf het begin al mee met wat ze willen, dus die 100% identieke huizen zijn er gewoon bijna niet meer..

[ Voor 25% gewijzigd door painkill op 09-12-2011 14:04 ]

[Señor Sjon]

Grijze Vos schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:03:
Mwoah, dat valt ook wel weer mee. Ons huis komt uit een project van 87 woningen. Zijn wel een paar verschillende types, maar in grove lijnen is dat toch 87x min of meer hetzelfde truukje doen.

Er zijn wel degelijk nog van die grote projecten hoor, niet alles is maatwerk.

Die "min of meer" is juist het probleem.

Stel een architect kost 100.000 euro en een constructeur 20.000. Dit zijn voor een project met een paar verschillende woningtypes vrij veel voorkomende bedragen. Op die 120.000 euro met 120 woningen kost dit dus 1.000 per woning. Maar met 60 woningen kost dit al 5.000 per woning. Dit is allemaal excl. BTW van 19%, dus je ziet al hoe hard het gaat met de kosten.

Projecten duren sowieso meerdere jaren voordat er ook maar een steen de grond in is. De makkelijke locaties waarbij het bestemmingsplan meezit en er geen omwonenden zijn (VINEX) zijn er bijna niet meer. Dus je bent eerst aan het polderen en presenteren aan gemeentes/omwonenden etc. en daarna kan je pas na een jaar bouwen. Dat jaar moet wel voorgefinancierd worden.

Dan heb ik het nog niet eens over de doorgeslagen milieuwetgeving waar nu eindelijk een beetje perken aan gesteld worden. Deze factoren zijn enorm vertragend en dus kostenverhogend. Dat geld komt dus indirect uit de zak van de koper, die wellicht dezelfde milieuclub steunt als donateur of postcode loterij lid.

[ManiacsHouse]

Senor Sjon schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:11:
[...]


Die "min of meer" is juist het probleem.

Stel een architect kost 100.000 euro en een constructeur 20.000. Dit zijn voor een project met een paar verschillende woningtypes vrij veel voorkomende bedragen. Op die 120.000 euro met 120 woningen kost dit dus 1.000 per woning. Maar met 60 woningen kost dit al 5.000 per woning. Dit is allemaal excl. BTW van 19%, dus je ziet al hoe hard het gaat met de kosten.

Projecten duren sowieso meerdere jaren voordat er ook maar een steen de grond in is. De makkelijke locaties waarbij het bestemmingsplan meezit en er geen omwonenden zijn (VINEX) zijn er bijna niet meer. Dus je bent eerst aan het polderen en presenteren aan gemeentes/omwonenden etc. en daarna kan je pas na een jaar bouwen. Dat jaar moet wel voorgefinancierd worden.

Dan heb ik het nog niet eens over de doorgeslagen milieuwetgeving waar nu eindelijk een beetje perken aan gesteld worden. Deze factoren zijn enorm vertragend en dus kostenverhogend. Dat geld komt dus indirect uit de zak van de koper, die wellicht dezelfde milieuclub steunt als donateur of postcode loterij lid.

Alsof die 'doorgeslagen' milieuwetgeving de grootste kostenpost is... Als dit überhaupt al enigszins invloed heeft. Als je van te voren goede research doet als ontwikkelaar kun je dit soort dingen goed incalculeren en hoeft het niet heel veel meer geld te kosten. Wordt een beetje een dooddoener...
En in de jaren 80 iedereen maar klagen dat het Oostblok recht toe recht aan flatjes neerzet zonder groen en zonder aan de omgeving of het milieu te denken. Misschien moeten we de hele zooi maar meteen asfalteren en alles volbouwen.

[Señor Sjon]

Dat zeg ik toch helemaal niet? Het is zeker een factor.

Feit is dat er hele projecten afgeblazen zijn in het verleden vanwege het Gooische Boomklevertje of iets dergelijks. Die projectkosten verdwijnen niet opeens, die moeten in een ander project terugverdiend worden.

Je kan wel research doen, en dat gebeurt ook. Maar er is een periode geweest dat er om nog meer rapporten gevraagd werd en dat de Raad van State maar bleef afwijzen. In Nederland is een cultuur van Nee, tenzij i.p.v. Ja, maar. Oftewel de afwijzing komt eerder dan de toestemming. Er is hier veel voor nodig voordat een schop de grond in kan. Dat is op zich allemaal prima, maar dat kost gewoon geld en dat heeft zijn weerslag op de prijs van een woning. De aanneemsom zelf is vaak maar 50% van de totale kosten gemoeid bij woningbouw, dus reken maar uit.

[sanderb]

Los van het feit of huizen nou te duur zijn of niet...

Ik snap niet waarom het verplaatsen van stopcontacten meerwerk is.
Niemand die ik ken wil die krengen op 1m hoogte, dus iedereen zal ze naar beneden willen "verplaatsen".

Er is alleen geen sprake van verplaatsen als je van begin af aan bepaald dat alle WCD's op 30 cm zitten.
Dan is er ook geen sprake van meerwerk, en zal het ook niet heel veel meer kosten dan die dingen op 1m plaatsen. Dit voelt voor iedereen als een trucje om nog even wat extra geld uit je zak te kloppen, en volgens mij is het dat ook gewoon.

Het meest bizarre wat ik gezien heb:
Iemand die ik ken kocht een huis, waarbij de deur van de badkamer naar binnen toe openging.
De lichtschakelaar van de badkamer zat in de plannen achter (!) de deur wanneer je de deur open deed. Dan mag je dus de deur open maken, een donkere badkamer instappen, de deur dichtmaken, en dan in het donker het licht aanmaken.
Dat kun je op 2 manieren oplossen:
- lichtschakelaar naar de andere kant van de deurpost, maar wel binnen in de badkamer
- lichtschakelaar naar de andere kant van de muur, buiten de badkamer.
Welke architect/installateur bedenkt zoiets?

in dat huis zaten meer van dit soort rare streken. Dat telde stiekem flink op aan "meerwerk".
In mijn wereld is dat geen meerwerk, maar een ontwerpfout.
Ik begrijp niet waarom er voor ontwerpfouten betaald moet worden, zeker niet als je voor de bouw erbij bent. De enige reden die ik kan bedenken is dat het opzettelijk verkeerd ontworpen wordt om extra geld te kunnen krijgen.

[Ernemmer]

Dat het opzettelijk zo ontworpen is om meer geld te verdienen kan ik niet geloven. Dat er zeer veel prutsers rondlopen die denken dat ze een huis kunnen ontwerpen wel.

En alles wat er aan een ontwerp veranderd voordat de bouw begint zijn opties en wijzigingen.
Alles wat er veranderd nadat de bouwaanvraag ingediend is, is meerwerk.

Over de winst in de bouw kunnen we erg kort zijn, die is er praktisch niet meer.
Ik heb een plaatje van een begroting bijgevoegd, hierop staat winst en risico en dit zou dus de echte winst zijn.
Er wordt aan het einde een korting gegeven van 25.000 dus eigenlijk maken we hierop gewoon verlies.

We hebben het werk niet gekregen, een andere aannemer was nog goedkoper.

[ Voor 23% gewijzigd door Ernemmer op 09-12-2011 17:58 ]

[n4m3l355]

@SanderB en dit is nou dus duidelijk niets meer dan een opinie van iemand die niet in het veld werkt maar wel denkt te weten.

Een simpele gedachte basis tekening en er moeten wijzigingen worden gemaakt (klant wilt iets anders) dan is het toch logisch dat hier kosten aan verbonden zitten. En verplaatsen in de breedte of in de hoogte is verder niet relevant. En simpel tekenwerk gaan toch zo 2 checks overheen a 35/45 euro en zo zit je aan eenzelfde product op een andere locatie voor 70 a 90 euro ex opslagen. Natuurlijk klanten zeuren dan vervolgens over de opslagen maar aannemers zijn zo idioot om alles open te houden. Vraag me niet waarom maar als dit verwerkt is in de basisprijs zeurde niemand erover.

Vervolgens de eeuwige discussie waarom NL duurder is dan Belgie/Duitsland zie de huizencrash topic. Daar is genoeg in vermeld hierover. Imo wordt het hier wederom erg gemakkelijk bekeken en zonder enige kennis van zaken.

[Bender]

Ik heb kort geleden ook gekeken naar een nieuwbouwwoning.
Standaard verkoopprijs was 200.000, ik wilde meerwerk en kwam uit op 250.000.
Maar hier zat wel een uitbouw bij van 2 verdiepingen van 3 meter (25K ofzo meen ik).

En dan nog wat kleinere zaken, maar als ik jou zo hoor dan zijn het vooral kleine zaken..

[sanderb]

n4m3l355 schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:45:
@SanderB en dit is nou dus duidelijk niets meer dan een opinie van iemand die niet in het veld werkt maar wel denkt te weten.

Een simpele gedachte basis tekening en er moeten wijzigingen worden gemaakt (klant wilt iets anders) dan is het toch logisch dat hier kosten aan verbonden zitten. En verplaatsen in de breedte of in de hoogte is verder niet relevant. En simpel tekenwerk gaan toch zo 2 checks overheen a 35/45 euro en zo zit je aan eenzelfde product op een andere locatie voor 70 a 90 euro ex opslagen. Natuurlijk klanten zeuren dan vervolgens over de opslagen maar aannemers zijn zo idioot om alles open te houden. Vraag me niet waarom maar als dit verwerkt is in de basisprijs zeurde niemand erover.

Vervolgens de eeuwige discussie waarom NL duurder is dan Belgie/Duitsland zie de huizencrash topic. Daar is genoeg in vermeld hierover. Imo wordt het hier wederom erg gemakkelijk bekeken en zonder enige kennis van zaken.

Natuurlijk snap ik dat wijzigingen geld kosten. Ik snap alleen niet dat er domme ontwerpen worden gemaakt.
Het veel gehoorde voorbeeld van de wcd's die lager gewenst zijn kun je ook in het oorspronkelijke ontwerp standaardiseren. Ik denk dat aanzienlijk minder mensen vragen on die dingen omhoog te plaatsen. Dus dat levert minder werk op. Er is dan geen sprake van een wijziging en ik kan me niet voorstellen dat het zoveel meer kost om die dingen vanaf de start laag te plaatsen als iedereen dat toch eigenlijk wil.

[painkill]

sanderb schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 20:24:
[...]


Natuurlijk snap ik dat wijzigingen geld kosten. Ik snap alleen niet dat er domme ontwerpen worden gemaakt.
Het veel gehoorde voorbeeld van de wcd's die lager gewenst zijn kun je ook in het oorspronkelijke ontwerp standaardiseren. Ik denk dat aanzienlijk minder mensen vragen on die dingen omhoog te plaatsen. Dus dat levert minder werk op. Er is dan geen sprake van een wijziging en ik kan me niet voorstellen dat het zoveel meer kost om die dingen vanaf de start laag te plaatsen als iedereen dat toch eigenlijk wil.

Het kost wat meer draad, dat zijn dan enkele euro's per wcd..
Maar waarom ze zo hoog zitten: ze worden naast schakelaars geplaatst.
Ook in de keuken zijn ze op die hoogte.

Maar ik ben het met je eens, wcd's horen standaard op 30 cm te zitten, behalve waar je er alleen een stofzuiger in gaat doen...

[redwing]

Ernemmer schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 17:27:
Over de winst in de bouw kunnen we erg kort zijn, die is er praktisch niet meer.
Ik heb een plaatje van een begroting bijgevoegd, hierop staat winst en risico en dit zou dus de echte winst zijn.
Er wordt aan het einde een korting gegeven van 25.000 dus eigenlijk maken we hierop gewoon verlies.

We hebben het werk niet gekregen, een andere aannemer was nog goedkoper.

[afbeelding]

3/4 van de begroting is spul dat je uitbesteed ? Als bouwbedrijf kan ik me voorstellen dat je een gedeelte uitbesteed, maar ik zou die balans eerder op 1/4 onderaanneming- 3/4 zelf verwachten ipv andersom. Ik weet niet of het zo normaal is, maar met 3/4 onderaanneming vind ik het niet gek dat je weinig winst meer over houd en dat iemand anders goedkoper kan zijn.

En over hierboven, een stopcontactje verplaatsen a 175 euro is inderdaad gewoon afzetten. Dan kan iemand daar een hele mooie berekening bij zetten, maar als ik het zelf doe kost het me 15 minuten. Zet daar nog wat kosten voor de aparatuur bij en 50 euro oid id nog te verdedigen, alles meer slaat gewoon nergens op.

n4m3l355, het kan toch niet waar zijn dat een standaard aanpassing zoals dit 2 checks moet kosten (per stopcontact nog wel !.....). Dit soort checks moeten misschien wel 2*, maar dan wel over alle aanpassingen en niet 1tje en dan is de kosten per stopcontact plotseling wel heel normaal.

Verder zijn de oorzaken van de hoge prijzen hier toch simpel. Zonder HRA had alles plotseling wel een stuk goedkoper gekunt. Marktwerking geeft nl. aan dat iedereen die duurder werkt dan wat mensen kunnen betalen failliet gaat omdat er geen afzetmarkt voor is. Degene die dus wel effectief en goedkoper kunnen werken zijn dan degene die blijven bestaan. Natuurlijk zijn er wel meer verschillen, maar wat de koper er voor kan betalen is gewoonweg de belangrijkste factor.

[ Voor 37% gewijzigd door redwing op 10-12-2011 00:38 ]

[Ernemmer]

Het was een onderhoudsproject, waarbij veel gevelherstel zat wat veel kostte.

[Anoniem: 145259]

Het rare is, je moet bijbetalen om een stopcontacten te verlagen. Het zou net omgekeerd moeten zijn. het zit namelijk zo, alle kabels vertrekken van de zekeringkast. Dan lopen ze over de grond naar de de kamers. Enkel wanneer ze naar een ander verdiep moeten gaan ze dat via de muur doen om vervolgens die verder over de vloer van de verdiep te verspreiden. Dat wil dus zeggen vanaf de vloer een wandcontactdoos zetten op 100cm (hoge?) meer werk is van eentje op 30cm. En toch vragen ze een meerprijs voor iets wat minder werk is?

Ter vervollediging, over je vloer met kabels wordt dan de dekvloer gelegd waarop je echte vloerbedekking komt (tegels, parket, ...)

[ZeRoC00L]

Frieksk, bijna altijd komen de kabels van BOVEN, vanaf je lichtpunt !

De kosten zitten meestal ook niet in het materiaal dat extra gebruikt moet gaan worden, maar omdat het niet standaard is (in een project worden meestal meerdere huizen gebouwd), moeten er aparte (bouw) tekeningen gemaakt worden voor één afwijkend huis. Bovendien moet er extra opgelet worden omdat dit afwijkt van de rest van de woningen.

[ Voor 71% gewijzigd door ZeRoC00L op 10-12-2011 10:27 ]

[Roenie]

En standaard lage stopcontacten? Of is dat weer een winstpakkertje minder

[twixx]

Ik denk dat in die 80k ook renteverlies tijdens de bouw, notariskosten en afsluitprovisie zit. Dat soort dingen zou ik niet in je hypotheek opnemen om je bij de verkoop van je huis dat geen onderdeel is van je vraagprijs.

[Anoniem: 145259]

ZeRoC00L schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 10:25:
Frieksk, bijna altijd komen de kabels van BOVEN, vanaf je lichtpunt !

De kosten zitten meestal ook niet in het materiaal dat extra gebruikt moet gaan worden, maar omdat het niet standaard is (in een project worden meestal meerdere huizen gebouwd), moeten er aparte (bouw) tekeningen gemaakt worden voor één afwijkend huis. Bovendien moet er extra opgelet worden omdat dit afwijkt van de rest van de woningen.

Dit een wandcontactdoos? http://nl.wikipedia.org/wiki/Contactdoos

Als dit een wandcontactdoos is dan komen de kabels van onder. Elektriciteit worden bijna enkel in plafonds gestoken bij renovatie omdat ze anders uren breekwerk hebben.
Praktijkervaring met het leggen van elektriciteit?

[heuveltje]

Anoniem: 145259 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 11:31:
[...]

Dit een wandcontactdoos? http://nl.wikipedia.org/wiki/Contactdoos

Als dit een wandcontactdoos is dan komen de kabels van onder. Elektriciteit worden bijna enkel in plafonds gestoken bij renovatie omdat ze anders uren breekwerk hebben.
Praktijkervaring met het leggen van elektriciteit?

Grappig dat wou ik net aan jouw gaan vragen
Praktijk ervaring met zowel leggen als verbouwen van ondertussen 5 huizen
Stroom komt altijd vanaf een centraal doos in het plafond.
Geen flauw idee waarom trouwens

Nu ik er over nadenk, het word lastig ooit nog eens iets te doen in een centraal doos als die onder een pakket of steenvloer ligt, dus dat zal de reden wel zijn

Om trouwens maar naar je eigen wiki te qouten
Wikipedia: Centraaldoos
"Een centraaldoos is het punt waar de installatiedraden van schakelaars, wandcontactdozen en voeding bij elkaar komen en bevindt zich meestal in het plafond."

Grijze Vos schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 14:03:
Mwoah, dat valt ook wel weer mee. Ons huis komt uit een project van 87 woningen. Zijn wel een paar verschillende types, maar in grove lijnen is dat toch 87x min of meer hetzelfde truukje doen.

Er zijn wel degelijk nog van die grote projecten hoor, niet alles is maatwerk.

Als je daarmee je punt wil bewijzen zit je imho toch je eigen glazen in te gooien.
87 huizen met daarin ook nog eens verschillende types is nog geen 30 dezelfde ofzo ?
Mijn ouder wonen in een huis uit de jaren 80, daarvaan staan er nog 180 in de omgeving.

Ikzelf woon in een huis in veldhoven uit 1955, mijn broer woonde in een huis uit 196x in eindhoven, collega woont in best uit een huis uit 1971. 15 jaar en 3 steden verschil, maar Exact hetzelfde huis !!!
En als je door eindhoven heen rijd kom je datzelfde huis nog 1000'en keren tegen, dus dan kan ik 30 stuks toch niet echt veel noemen

[ Voor 59% gewijzigd door heuveltje op 10-12-2011 11:53 ]

[n4m3l355]

Anoniem: 145259 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 11:31:
[...]

Dit een wandcontactdoos? http://nl.wikipedia.org/wiki/Contactdoos

Als dit een wandcontactdoos is dan komen de kabels van onder. Elektriciteit worden bijna enkel in plafonds gestoken bij renovatie omdat ze anders uren breekwerk hebben.
Praktijkervaring met het leggen van elektriciteit?

Friesk, ga eens aub op een bouwplaats rondlopen eer je uberhaubt iets schrijft. De verdeling loopt altijd namelijk vanuit het plafond naar de wanden en niet omgekeerd. Stel je eens voor als je van beneden zou voeden wat er dan gebeurd met de verdeling in de meterkast. Idem de statement dat er geen kosten zitten in het materiaal, dat klopt 70 cm buis + draad is misschien slechts 1 euro men rekent zoals ik al eerder aangaf de uren in het tekenwerk en controlewerk niet zozeer wat de electricien (die het goedkoopste is in het gehele traject) buiten doet.

@Redwing, een hoofdaannemer doet eigenlijk niet veel meer dan coordineren. Ik werkte voor eentje met 1700 man in dienst en die heeft op wat timmerlui eigenlijk weinig verder in dienst die daadwerkelijk stenen stapelt. Hoofdaannemers zorgen ervoor dat voor de scherpste prijs de metselaar aan het werk gaat en dat vervolgens dit allemaal juist gaat. En inderdaad tekenwerk voor woningbouw bij 1 aanpassing is snel 2 controlle sessies. Kan misschien als absurd worden bevonden maar zonder het traject opmerking noteren door verkoopbegeleidster > werkvoorbereider laten aanpassen op tekening > E-man dient dit te verwerken > controlle werkvoorbereider (hopelijk geen verdere fouten) zie je dat 1 opmerking zo 2 uur qua tijd kost.
Imo denken veel mensen veelste licht over wat de consequenties van wensen zijn.

Laat ik het eens omdraaien stel je voor ik been geen ICTer (ben een bouwkundige) en ik wil graag het logo van tweakers niet rechtsboven maar links onder. Wat rekent men hiervoor? Ik zou zeggen sleep het in je programma'tje van A naar B en kijk aan.. 10 minuten werk we zijn er. De realiteit is dat er veel meer achter de schermen gebeurd waarschijnlijk.

[ Voor 36% gewijzigd door n4m3l355 op 10-12-2011 12:00 ]

[Abom]

Feit blijft dat het BS is dat standaard vaak WCD'en op 1m hoogte staan terwijl NIEMAND ze op die hoogte wil.

[ninjazx9r98]

Heb je ook nog enige onderbouwing waarom NIEMAND ze op die hoogte zou willen?
Wat mij betreft is één meter een prima hoogte.
Op die manier hoef ik niet steeds te bukken om ergens een stekker in te steken, zit de WCD niet achter lage meubelstukken, zit de WCD netjes op dezelfde hoogte als schakelaars, is er een extra stukje veiligheid voor kleine kinderen.

Ken overigens iemand die een aantal jaren geleden zelf een huis heeft laten bouwen en tegen alle adviezen in de WCD's op 30cm heeft laten plaatsen en daar achteraf tot op de dag van vandaag nog spijt van heeft omdat het in de praktijk minder prettig is dan gedacht.

Edit:
Zit net even aan m'n ouders te denken die begin 70 zijn en weet zo goed als zeker dat die mensen niet zitten te wachten op een huis vol met WCDs op 30cm hoogte en ook niet op een complete verbouwing om ze op een prettiger hoogte te plaatsen.

[ Voor 16% gewijzigd door ninjazx9r98 op 10-12-2011 12:38 . Reden: Aanvulling ]

[heuveltje]

Eigenlijk is een mix van die 2 gruwelijk handig
heb hier een paar stopcontacten op 1.60 zitten. en das handig voor alles wat je er even in moet pluggen.
en zelf een paar bij gelegd op 20cm en das handig voor lampen ed. staat niet zo lelijk

[ninjazx9r98]

Of iets wel of niet lelijk staat is en blijft persoonlijk.
Ik zou het bijvoorbeeld lelijk vinden als ergens in een ruimte WCD's op diverse hoogtes zitten.

[HyperTrophy]

greatgonzo schreef op donderdag 08 december 2011 @ 13:08:
Ik en mijn vriendin hebben een voorkeur/optie opgegeven voor een nieuwbouwhuis. Waarschijnlijk zullen we in januari benaderd worden of we het huis echt willen laten bouwen.
Het huis moet €245.000 v.o.n gaan kosten. Hierbij zit een standaard badkamer.

Nu willen we:
- het reguliere meerwerk laten doen (lage stopcontacten, buitenkranen, vloeren e.d.)
- daarnaast een dakraam laten plaatsen
- niet de badkamer (deze willen we zelf uitzoeken). Hier zouden we dus wat korting op moeten krijgen.
- zelf de keuken uitzoeken.

Gisteren is de financieel adviseur langs geweest. Inclusief al het meerwerk kwam hij aan een hypotheekbedrag van €325.000. Ik schrok daar best wel van. Natuurlijk weet ik dat meerwerk veel kost, zeker als er nog een badkamer en keuken bij moet. Maar €80.000 vind ik wel erg gortig!

Is hij realistisch hierin geweest, of heeft hij toch flink overdreven?

ik zou afdingen op zaken zoals electra, meterkasten(aantal groepen) en dergelijke puntjes.
Heel veel van dit soort werk wordt al in de voorbereiding van de bouwer meegenomen, en kost amper meer tijd ( alleen oplettendheid ivm de afwijking ) die paar meters langer of korter electra doen t m niet, dus afdingen hierop.

badkamer lijkt me echt nog een vraagstuk. Het is heel prettig als hier in het voortraject al over nagedacht is, achteraf oplossen valt vaak niet mee. vooral als er in de vloer nog e.e.a. gebeuren moet.
tegenwoordig kan je je riolering/ventilatie al IN de vloer laten zetten dmv geprefabriceerde sleuven in de vloer ( mits prefab ) scheelt enorm in je afwerkvloer.

bij een nieuwbouwhuis komt gewoon veel kijken, ik zou alles per onderdeel bijlangs gaan, en je daarin werkelijk verdiepen ( second opinion vragen desnoods ) geloof de (in)directe adviseurs van de bouwer niet, en ga zelf op zoektocht. en kom zelf met een voorstel.

[Anoniem: 145259]

n4m3l355 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 11:54:
[...]

Friesk, ga eens aub op een bouwplaats rondlopen eer je uberhaubt iets schrijft. De verdeling loopt altijd namelijk vanuit het plafond naar de wanden en niet omgekeerd. Stel je eens voor als je van beneden zou voeden wat er dan gebeurd met de verdeling in de meterkast. Idem de statement dat er geen kosten zitten in het materiaal, dat klopt 70 cm buis + draad is misschien slechts 1 euro men rekent zoals ik al eerder aangaf de uren in het tekenwerk en controlewerk niet zozeer wat de electricien (die het goedkoopste is in het gehele traject) buiten doet.

@Redwing, een hoofdaannemer doet eigenlijk niet veel meer dan coordineren. Ik werkte voor eentje met 1700 man in dienst en die heeft op wat timmerlui eigenlijk weinig verder in dienst die daadwerkelijk stenen stapelt. Hoofdaannemers zorgen ervoor dat voor de scherpste prijs de metselaar aan het werk gaat en dat vervolgens dit allemaal juist gaat. En inderdaad tekenwerk voor woningbouw bij 1 aanpassing is snel 2 controlle sessies. Kan misschien als absurd worden bevonden maar zonder het traject opmerking noteren door verkoopbegeleidster > werkvoorbereider laten aanpassen op tekening > E-man dient dit te verwerken > controlle werkvoorbereider (hopelijk geen verdere fouten) zie je dat 1 opmerking zo 2 uur qua tijd kost.
Imo denken veel mensen veelste licht over wat de consequenties van wensen zijn.

Even voor de duidelijk, ik zit in Belgie. En mijn google.nl zoektocht kwam toch uit met elektriciteit in de vloer. Nou, ik wil niet vervelend doen maar alle bouwwerven die ik bezocht heb zijn allemaal met elektriciteit op de vloer. Ik vraag me wel af waarom je alle elektriciteit in het plafond steekt? Is toch een pak meer werk?

[c0ne]

Anoniem: 145259 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 13:59:
[...]

Even voor de duidelijk, ik zit in Belgie. En mijn google.nl zoektocht kwam toch uit met elektriciteit in de vloer. Nou, ik wil niet vervelend doen maar alle bouwwerven die ik bezocht heb zijn allemaal met elektriciteit op de vloer. Ik vraag me wel af waarom je alle elektriciteit in het plafond steekt? Is toch een pak meer werk?

Omdat centraaldozen in het plafond zitten. Die zitten daar omdat er ook rekening moet worden gehouden met verlichting. Een plafonnière of hanglamp op de vloer is niet erg praktisch.
Nou moet ik eerlijk toegeven dat soms e.e.a. wel via de vloer gebeurt, maar 80% van de bekabeling loopt, in NL, gewoon via het plafond.

[ Voor 26% gewijzigd door c0ne op 10-12-2011 14:28 ]

[ninjazx9r98]

Misschien dat er verschil is tussen België en Nederland maar hier in Nederland kan ik me niet herinneren dat ik ooit ergens elektra door de (beneden)vloer heb gezien.
Qua werk is er volgens mij veel meer werk om het door de vloer te doen in plaats van door het plafond.
Lichtpunten zitten in het plafond met een centraaldoos, bij elektra in de vloer zul je dus extra voorzieningen moeten treffen voor de lichtpunten en ook de meterkast moet je niet vergeten.
Een 'stoppenkast' heeft de aanvoer in de onderkant en de uitvoer aan de bovenkant waardoor het plafond de meest voor de hand liggende oplossing is.
Wil je toch elektra in de vloer zul je alle uitgaande leidingen terug naar beneden moeten leiden waardoor het een grote 'buizenbende' wordt in de meterkast.

[ Voor 18% gewijzigd door ninjazx9r98 op 10-12-2011 14:32 ]

[n4m3l355]

Voedingen komen vanuit het plafond naar beneden vanwege dat de lichtpunten ook centraal in het plafond zitten. Dezelfde bundels worden ook gebruikt voor voeding van je WCD logischerwijs trek je zowel de schakeling als de WCD's dan ook uit het plafond en niet deels plafond en deels de vloer. Nogmaals, ik heb nog nooit gezien dat ze uit de vloer komen. Sterker nog grotere projecten met tunnelbekisting wil je het simpelweg niet vanwege dat de tunnelkist geprogrammeerd wordt (sparingen en andere zaken in de kist worden voortijdig bepaald) dusdanig dat alles centraal vanuit het plafond loopt. Dit vanwege dat je anders eerst een buis uit de vloer krijgt en dat je deze in het werk zou moeten koppelen naar boven toe. Als je vanuit het plafond werkt kun je alles in 1 keer aanpakken, veel makkelijker, minder kans op fouten en sneller.
Ik kan me net zo min voorstellen dat in Belgie dit anders gebeurd het is simpelweg eenvoudiger op deze wijze te werken. Echter het is niet eens relevant zoals reeds eerder aangemerkt een meerprijs komt niet zozeer voort uit de materiaalkosten maar de handling om de daadwerkelijke wijziging door te voeren.

[Wolly]

n4m3l355 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 14:33:
Echter het is niet eens relevant zoals reeds eerder aangemerkt een meerprijs komt niet zozeer voort uit de materiaalkosten maar de handling om de daadwerkelijke wijziging door te voeren.

Eens, al begrijp ik niet goed waarom het 200 euro per wcd kan kosten als 50% van de mensen in het project meenemen in het meerwerk. De tekening wordt maar 1x gemaakt en gekeurd, toch niet voor elk huis opnieuw?

[Señor Sjon]

Wolly schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 15:11:
[...]


Eens, al begrijp ik niet goed waarom het 200 euro per wcd kan kosten als 50% van de mensen in het project meenemen in het meerwerk. De tekening wordt maar 1x gemaakt en gekeurd, toch niet voor elk huis opnieuw?

Ja, elk huis wordt m.b.t. kopersopties uitgetekend. Anders weten ze op de bouw echt niet waar ze wat moeten doen. 50% is leuk, maar als je de verkeerde 50% voorziet, dan ben je als bouwer alsnog de klos. Deze tekeningen zijn vaak later in het proces klaar dan de standaard uitvoering van de woning. Dus deze worden ook later naar de diverse partijen gestuurd.

Prijzen worden gerekend per onderdeel, omdat als iemand maar 1 wcd verplaatst wil hebben, de aannemer hier verlies op maakt.

[RemcoDelft]

Stampertje schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:13:
En verkijk je niet op prijzen die aannemers vragen voor meerwerk.

Ik neem aan dat je dat in deze tijd wel kan onderhandelen?

Ik citeer uit eigen bouwofferte:

Wandcontactdoos op 30cm. ipv 100 cm. 180 euro (per wcd)

Is dat tegenwoordig niet standaard? Ik zou het niet willen trouwens, altijd bukken voor de stofzuiger, babies kunnen er bij, etc...

[n4m3l355]

Onderhandelen op uit te voeren uren? Hier valt weinig op te onderhandelen tenzij je als koper besluit om enkel de buitenwanden te laten staan en binnen alles over de kop gooit. Echter dan is de vraag of elke aannemer dat accepteerd.

[Anoniem: 145259]

heuveltje schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 11:40:
[...]


Grappig dat wou ik net aan jouw gaan vragen
Praktijk ervaring met zowel leggen als verbouwen van ondertussen 5 huizen
Stroom komt altijd vanaf een centraal doos in het plafond.
Geen flauw idee waarom trouwens

Nu ik er over nadenk, het word lastig ooit nog eens iets te doen in een centraal doos als die onder een pakket of steenvloer ligt, dus dat zal de reden wel zijn

Ik ben geschoold in het aanleggen van elektriciteit. Ondertussen toch een huis of 5 gezien, nieuwbouw. In Belgie gebruiken we aftakdozen (of aftakken in contactdozen). Maar het zijn wel enkel de kabels die in de vloer lopen. En die worden bedekt door de dekvloer/chape. Aan onze aftakdozen (aka centraaldozen) kunnen we geen lampen bevestigen.

[Osxy]

Anoniem: 145259 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 16:46:
[...]

Ik ben geschoold in het aanleggen van elektriciteit. Ondertussen toch een huis of 5 gezien, nieuwbouw. In Belgie gebruiken we aftakdozen (of aftakken in contactdozen). Maar het zijn wel enkel de kabels die in de vloer lopen. En die worden bedekt door de dekvloer/chape. Aan onze aftakdozen (aka centraaldozen) kunnen we geen lampen bevestigen.

Heb je het al, Belgie.

Ik ben nog nooit wandcontactdozen tegen gekomen waar de leidingen van onder kwamen.

[Shadowhawk00]

n4m3l355 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 16:22:
Onderhandelen op uit te voeren uren? Hier valt weinig op te onderhandelen tenzij je als koper besluit om enkel de buitenwanden te laten staan en binnen alles over de kop gooit. Echter dan is de vraag of elke aannemer dat accepteerd.

Denk dat hij bedoelt dat je tegenwoordig best kan onderhandelen over de meerprijs van bepaalde dingen.
De projectontwikkelaar zal natuurlijk niet zo happig zijn maar aan de andere kant voor hem 10 anderen, en nou geld dat voor zijn situatie niet.
Hij kan dan of een paar 1000 euro minder winst maken op een bedrag van rond de 250000 is dat natuurlijk peanuts of niet verkopen.
Als ik nu een nieuwbouwhuis zou moeten kopen zou ik gewoon meerwerkprijs niet accepteren. Ze mogen het maken voor dezelfde prijs maar wel met mijn aanpassingen en anders ga ik wel naar een ander.

[riesjaar]

Dat zal niet gaan lukken.
Ik heb zo'n 3 jaar geleden ook een nieuwbouwhuis gekocht via een projectontwikkelaar.
De aankoop van het huis gaat via een makelaar met een projectontwikkelaar.
Meerwerk gaat rechtstreeks via de aannemer, hier zit een projectontwikkelaar
niet tussen

[Anoniem: 145259]

Osxy schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 16:48:
[...]

Heb je het al, Belgie.

Ik ben nog nooit wandcontactdozen tegen gekomen waar de leidingen van onder kwamen.

Al eens geprobeerd om zo'n doosje op z'n kop te zetten?

[Osxy]

Anoniem: 145259 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 23:03:
[...]

Al eens geprobeerd om zo'n doosje op z'n kop te zetten?

Het kan wel maar ben het nog nooit tegen gekomen. En voor zover ik weet is het standaard dat het vanuit het plafon komt en niet vanuit de vloer.

Een centraaldoos is het punt waar de installatiedraden van schakelaars, wandcontactdozen en voeding bij elkaar komen en bevindt zich meestal in het plafond.
Bron: Wikipedia: Centraaldoos

[ Voor 29% gewijzigd door Osxy op 10-12-2011 23:24 ]

[n4m3l355]

riesjaar schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 20:24:
Dat zal niet gaan lukken.
Ik heb zo'n 3 jaar geleden ook een nieuwbouwhuis gekocht via een projectontwikkelaar.
De aankoop van het huis gaat via een makelaar met een projectontwikkelaar.
Meerwerk gaat rechtstreeks via de aannemer, hier zit een projectontwikkelaar
niet tussen

Dit is afhankelijk van de constructie. Wie is de grondeigenaar, wie is de ontwikkelaar en wie is de aannemer. Als dit 1 partij is dan kun je nog onderhandelen voor meer/minderwerk. Maar als de ontwikkelaar de aannemer in de hand heeft is er voor een aannemer geen reden tot onderhandeling immers hij verricht zijn taak voor de ontwikkelaar en elke vorm van onderhandeling op meer en minderwerk gaat ten gunste van zijn eigen directe resultaat terwijl die op deze post erg betrekkelijk is. Ook wil je als niet over dit soort postjes onderhandelen immers kopers praten met elkaar dus als de een 100 euro betaald voor het verplaatsen van een WCD en de ander 75 krijg je er gezeur mee.

[HyperTrophy]

n4m3l355 schreef op zondag 11 december 2011 @ 04:16:
[...]

Ook wil je als niet over dit soort postjes onderhandelen immers kopers praten met elkaar dus als de een 100 euro betaald voor het verplaatsen van een WCD en de ander 75 krijg je er gezeur mee.

wat een onzin, dus als jij salarisonderhandelingen hebt, geef je ook niets aan omdat je dan gezeur krijgt?

dit gaat om afspraken tussen de kopende partij, en de verkopende partij ( bouwer )
je moest eens weten hoeveel afwijkingen er zijn binnen een bouwproject van meerdere woningen..

[Roenie]

Inderdaad, ik zou daar echt wel over willen onderhandelen hoor. Ik denk wel meer kopers. Dat aannemers dat liever niet doen lijkt me duidelijk

[ Voor 3% gewijzigd door Roenie op 11-12-2011 14:04 ]

[n4m3l355]

HyperTrophy schreef op zondag 11 december 2011 @ 13:33:
[...]


wat een onzin, dus als jij salarisonderhandelingen hebt, geef je ook niets aan omdat je dan gezeur krijgt?

dit gaat om afspraken tussen de kopende partij, en de verkopende partij ( bouwer )
je moest eens weten hoeveel afwijkingen er zijn binnen een bouwproject van meerdere woningen..

Hoezo is het onzin? En hoe kun je werknemers vergelijken met klanten? Neem het anders stel je gaat naar de super en jij koopt een pak suiker voor 2,50 en je buurman voor 1,50 accepteer je dit de keer erop nog? Dit is een eender iets dit is geen salarisonderhandeling maar simpelweg je hebt een X aantal klanten die hetzelfde willen. Voor jou zijn het afwijkingen maar voor een aannemer is iedere wijziging een eender wijziging zij het op een andere locatie en kost het uiteindelijk net zoveel tijd. Dus nee, meerwerk is niet onderhandelbaar tenzij het niet seriematige bouw is of wanneer je een aannemer hebt die het accepteerd dat je de woning ondersteboven gooit. Het laatste is overigens een zeldzaam iets ondanks slechte tijden.

Ik vraag me stilletjes overigens af hoeveel mensen of daadwerkelijk aan de aannemers zijn zijde hebben gezeten of zelf een woning hebben gekocht...

[HyperTrophy]

Sorry hoor maat
dit is echt kolder. kijk eens oplettend naar nieuwbouwwoningen (rijwoningen). en het zal je opvallen hoeveel er voor de meerwerk opties kiezen. die hebben echt wel unieke prijsafspraken gemaakt hoor. Jij betaald toch ook niet de vraagprijs van een auto? Het is altijd een spel van geven en nemen. de kleine dingen neem je, en probeert zo weinig mogelijk geld uit te geven aan bv extra uitbouw of slaapkamer op zolder.

Enne elke aannemer is maar wat blij ALS hij een koper heeft, en wil daar best energie insteken.

maar er zullen vast, weinig denk ik, projecten zijn waarbij er geen kopersopties zijn...

[Xanaroth]

Osxy schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 23:23:
[...]

Het kan wel maar ben het nog nooit tegen gekomen. En voor zover ik weet is het standaard dat het vanuit het plafon komt en niet vanuit de vloer.


[...]

Voor zover ik weet is standaard altijd vanuit de vloer. Dit in verband met de vele gevaren (mensen willen nog wel eens wat doen met ophangen aan muur/plafond, enzo) als je elekticiteit in hogere delen van een woning hebt zitten.
Daarbij komt de aansluiting aan huis ook vanuit de grond; eerst naar plafond brengen en dan weer omlaag brengt aardig wat extra werk/materialen (=kosten) met zich mee.
Anders zou ik heel graag willen weten waarom voor een optie wordt gekozen die duurder, inefficienter en (relatief) gevaarlijker optie is.

Je moet er toch niet aan denken dat je bij elk dingetje er een spanningsmeter bij moet halen om te kijken of iets wel kan?

Wat betreft meerwerk opties, die zijn altijd al berucht. Probeer alles zo standaard mogelijk te houden en naderhand zelf maar te gaan klussen, is vaak het goedkoopste (zelfs als je de extra maandlasten meerekent omdat je langer 2 woningen aan moet houden).

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 12-12-2011 08:48 ]

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op maandag 12 december 2011 @ 08:46:
[...]


Voor zover ik weet is standaard altijd vanuit de vloer.

Ik verbaas me in dit topic hoe hardnekkig dit is! Hebben al deze mensen nog nooit een draad getrokken?

Dit in verband met de vele gevaren (mensen willen nog wel eens wat doen met ophangen aan muur/plafond, enzo) als je elekticiteit in hogere delen van een woning hebt zitten.

Vanaf stopcontacten gaat het (meestal) recht omhoog, daar moet je dus niet boren.

Daarbij komt de aansluiting aan huis ook vanuit de grond; eerst naar plafond brengen en dan weer omlaag brengt aardig wat extra werk/materialen (=kosten) met zich mee.

Je lampen hangen aan het plafond, draden moeten sowieso omhoog. Vanuit die centraaldoos wordt verder afgetakt naar de stopcontacten in die kamer.

Anders zou ik heel graag willen weten waarom voor een optie wordt gekozen die duurder, inefficienter en (relatief) gevaarlijker optie is.

Het is juist de goedkoopste en meest efficiente optie.

Je moet er toch niet aan denken dat je bij elk dingetje er een spanningsmeter bij moet halen om te kijken of iets wel kan?

Hoe vaak boor jij random gaten in je muur/plafond? In ieder geval heb je blijkbaar nog nooit een kabel geraakt...

n4m3l355 schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 11:54:
[...]
En inderdaad tekenwerk voor woningbouw bij 1 aanpassing is snel 2 controlle sessies. Kan misschien als absurd worden bevonden maar zonder het traject opmerking noteren door verkoopbegeleidster > werkvoorbereider laten aanpassen op tekening > E-man dient dit te verwerken > controlle werkvoorbereider (hopelijk geen verdere fouten) zie je dat 1 opmerking zo 2 uur qua tijd kost.

Dit wil ik eigenlijk niet echt geloven... Zeker omdat dingen als stopcontacten verlagen niet per stuk een controle nodig heeft, maar 1 opmerking voor alle stopcontacten is genoeg.
En controles moeten ook op andere plaatsen plaatsvinden, dat hoeft echt geen 2 uur per puntje te zijn, in 2 uur kan je heel veel puntjes afwerken. En ik neem aan dat ze na elk puntje niet aan de koffie gaan maar gewoon doorgaan.

[Anoniem: 111703]

c0ne schreef op zaterdag 10 december 2011 @ 14:26:
Een plafonnière of hanglamp op de vloer is niet erg praktisch.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
Hoe vaak boor jij random gaten in je muur/plafond? In ieder geval heb je blijkbaar nog nooit een kabel geraakt...

Of je al dan niet een kabel raakt is natuurlijk sterk afhankelijk van het type plafond. Ik kan op _elk_ punt in mijn plafond boren als ik dat wil, aangezien mijn plafond uit breedplaatvloeren bestaat, waar tijdens de bouw de leidingen op zijn geplaatst en later weer cement is overheen gestort. Heb je een verlaagd plafond, dan is het natuurlijk een heel ander verhaal.

In mijn situatie (nieuwbouw appartement) lopen alle elektrische leidingen via het plafond, via centraaldozen. Loze leidingen, telefoonkabels en coaxkabels hebben hun eigen pijp en gaan ook via het plafond. Waterleidingen lopen overigens in de vloer en gaan veelal via de muren omhoog naar kranen, douche, etc. Verwarmingsbuizen komen gewoon uit de vloer omhoog. Wil je dus later vloerverwarming aanleggen, dan _kan_ dat wel mits je netjes om de punten heen freest waar waterleidingen dus dichter bij het oppervlakte komen.
Meestal op punten die je niet verwacht; iets waar ik achter kwam tijdens het boren van een gaatje net boven de vloer om een plint te bevestigen en zo een waterleiding professioneel heb geperforeerd. Gelukkig was de desbetreffende muur uit gibo-blokken opgebouwd, dus even hakken, koppeling erop en netjes dichtmaken.

[Señor Sjon]

Uit een ander topic, maar de strekking is nog steeds hetzelfde:

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 augustus 2010 @ 22:22:
[...]


Dat is ook de reden waarom ogenschijnlijk een optie zo duur is. Maar voor het wijzigen van een stopcontact van 200 euri is het volgende nodig:
* nieuwe concept tekening
* tekening naar koper voor akkoord
* tekening definitief
* tekening van kopersbegeleiding naar werkvoorbereiding
* tekening naar uitvoerder en relevante onderaannemers
* oude stukken van de bouw zien te krijgen (en dit gaat mis, op een of andere manier hebben vervallen stukken de nasty habit om alles te overleven. Nieuwe tekeningen daarentegen zijn ze altijd kwijt).

Voor het verplaatsen van een leiding gaat het om de volgende partijen bijvoorbeeld:
- uitvoerder/voorman voor uitmeten en aftekenen;
- leidingfrezer;
- elektricien;
- stukadoor.

Zomaar weer drie partijen buiten de aannemer. Als je de hele keten met uurtjes invult, dan kost dit een veelvoud van 200 euro. Vandaar dat sluitingsdata zo heilig zijn. Van die 200 euro gaat ook nog BTW af, dan blijft 168 over.
Gemiddelde bouwvakker is rond de 40 euro per uur. Personeel werkvoorbereiding e.d. rond de 60-70.
opslagen en bouwkosten e.d. zitten rond de 20%, hoewel voor meerwerk vaak 10% gerekend wordt. Daar komt nog wat bij voor materiaal e.d.

Nu snap je ook waarom er sluitingdata zijn, zodat met projectmatige bouw dit in 1x gedaan kan worden.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:53:
Voor het verplaatsen van een leiding gaat het om de volgende partijen bijvoorbeeld:
1.- uitvoerder/voorman voor uitmeten en aftekenen;
2.- leidingfrezer;
3.- elektricien;
4.- stukadoor.

De enige die echt nodig is, is toch nummer 1? Zodra het is afgetekend op de muur, komt de leidingfrezer die netjes langs de lijntjes gaat, de elektricien ziet dan ook wel waar het gat zit en gaat echt niet op een andere hoogte een doos in de muur aansluiten, en de stukadoor heeft er ook geen invloed meer op.

[Anoniem: 111703]

Allemaal kunstmatige kosten om zo die 200 euro recht te lullen. Je gaat niet een nieuwe tekening maken, deze naar de koper sturen, vervolgens NOG een tekening maken, enzovoort als de KOPER duidelijk aangeeft dat hij/zij graag een stopcontact verplaatst wilt hebben. Dan is het heel makkelijk: de aannemer vertelt de desbetreffende voorman: "Luister, bij woning 2.42 in de huiskamer moeten die en die stopcontacten niet op 100cm, maar op 30cm.", en klaar. De stukadoor doet nog steeds hetzelfde (een uitfreesde muur dichtmaken), de elektricien doet nog steeds hetzelfde (een kabel trekken door een centraaldoos naar een WCD toe) en de leidingfrezer ook (namelijk: een leiding frezen).

Also: extra materiaalkosten (40cm PVC buis á €0,25?)? Personeel werkvoorbereiding voor het plaatsen van een WCD niet op 100cm, maar op 30cm? Zijn dit allemaal autisten waar mee gewerkt word?

Sorry hoor, maar dat is hetzelfde gelul als dat je naar een keukenboer toe gaat en vraagt voor wat maatwerk voor je keukenkastje, wat opeens dan ook €400,- kost. Want: procedures, procedures, procedures, en nog eens procedures. Met andere woorden: iedereen wilt graag een graantje meepikken.

Doet me denken aan hoe gemeentes werken. De meest triviale zaken kosten tegenwoordig klauwen met geld, grote hoeveelheden tijd en worden vaak nog eens slecht uitgevoerd ook.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 111703 op 12-12-2011 10:20 ]

[Señor Sjon]

Anoniem: 111703 schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:06:
Allemaal kunstmatige kosten om zo die 200 euro recht te lullen. Je gaat niet een nieuwe tekening maken, deze naar de koper sturen, vervolgens NOG een tekening maken, enzovoort als de KOPER duidelijk aangeeft dat hij/zij graag een stopcontact verplaatst wilt hebben. Dan is het heel makkelijk: de aannemer vertelt de desbetreffende voorman: "Luister, bij woning 2.42 in de huiskamer moeten die en die stopcontacten niet op 100cm, maar op 30cm.", en klaar. De stukadoor doet nog steeds hetzelfde (een uitfreesde muur dichtmaken), de elektricien doet nog steeds hetzelfde (een kabel trekken door een centraaldoos naar een WCD toe) en de leidingfrezer ook (namelijk: een leiding frezen).

Sorry hoor, maar dat is hetzelfde gelul als dat je naar een keukenboer toe gaat en vraagt voor wat maatwerk voor je keukenkastje, wat opeens dan ook €400,- kost. Want: procedures, procedures, procedures, en nog eens procedures. Met andere woorden: iedereen wilt graag een graantje meepikken.

Doet me denken aan hoe gemeentes werken. De meest triviale zaken kosten tegenwoordig klauwen met geld, grote hoeveelheden tijd en worden vaak nog eens slecht uitgevoerd ook.

Klinkt leuk met wat je zegt. Dan komen we bij de oplevering en dan komt de koper met het verhaal dat de wcd verkeerd zit. Heb je een tekening met de paraaf/handtekening van de koper, dan is het niet het probleem van de aannemer. Anders blijft het een onterechte discussie.

Vergis je niet, tussen koop en oplevering zit rustig anderhalf jaar. Veel kopers hebben in die tijd hun nieuwe huis al 3x opnieuw ingericht in gedachte en vergeten rustig dat ze een wijziging hebben gevraagd. Daarom wordt het op tekening/contract vastgelegd. Klinkt omslachtig, maar ervaringen uit het verleden...

Ook hangt er meestal een tekening in de meterkast met de meest actuele staat van het meer- en minderwerk. De uitvoerder gaat niet volcontinu de opties controleren en doorgeven, dan komt ie niet meer aan bouwen toe.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:18:
[...]
Klinkt leuk met wat je zegt. Dan komen we bij de oplevering en dan komt de koper met het verhaal dat de wcd verkeerd zit. Heb je een tekening met de paraaf/handtekening van de koper, dan is het niet het probleem van de aannemer. Anders blijft het een onterechte discussie.

A4:
Ik, RemcoDelft, wil de stopcontacten graag op 90 cm van de vloer hebben.

Getekend:
RemcoDelft.

Het hoeft niet zo moeilijk te zijn hoor!

Anoniem: 111703 schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:06:
Doet me denken aan hoe gemeentes werken. De meest triviale zaken kosten tegenwoordig klauwen met geld, grote hoeveelheden tijd en worden vaak nog eens slecht uitgevoerd ook.

Mij ook. En aan monopolisten, wat dergelijke projectontwikkelaars min of meer zijn. Jarenlang hebben ze heel veel geld verdiend met heel weinig werk, kopers hadden simpelweg geen keus. En dat proberen ze nog even te rekken.

[redwing]

Zelfs als je al zou stellen dat al die zaken nodig zijn is het nog steeds eenmalig die 200 euro extra en voor de rest blijft alles hetzelfde. Je gaat ten slotte niet per aanpassing een nieuwe tekening maken maar je pakt alle aanpassingen bij elkaar, maakt daar een nieuwe tekening van welke dan 2 * gecontroleerd gaat worden. Ipv 200*x wordt het dan 200 + 10*x (met x het aantal aanpassingen en die 10 is van de 10 minuten extra werk die het kost omdat je een iets langere sleuf moet frezen) wat al een heel ander verhaal is.

[Señor Sjon]

Hoe gaat het in de ICT dan? Daar worden toch ook alle wijzigingen vastgelegd t.o.v. de oorspronkelijke opdracht? Woningbouw is echt niet anders hoor. Als consument moet alles 'maar kunnen', maar als zoiets zakelijk voorkomt dan is de wereld te klein.

De prijzen zijn vaak gebaseerd op een aantal keer dat het PER woning in een project voorkomt. En ja, de aannemer zal er best wat aan verdienen. Een handige harrie zou het best zelf kunnen, natuurlijk. Maar ja, dan verlies weer de garantie op de gehele elektra installatie.

Anders wat, laat zelf een huis op een kavel bouwen, dan heb je het zelf in de hand.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:56:
Anders wat, laat zelf een huis op een kavel bouwen, dan heb je het zelf in de hand.

Heel graag! Alleen wil ik geen tonnen betalen voor een klein stukje zand, iets wat in Nederland helaas niet mag.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 11:10:
[...]

Heel graag! Alleen wil ik geen tonnen betalen voor een klein stukje zand, iets wat in Nederland helaas niet mag.

Het mag wel, je kan of wil het alleen niet betalen. Nadeel is dat elk stukje grond in Nederland al een bestemming en een eigenaar heeft, dat drijft prijzen enorm op. Vooral als de woonbestemming spaarzaam is.

De bouw heeft veel meer facetten dan de stopcontacten van een bewoner. Het zou mooi zijn als we ons alleen daarmee bezig moesten houden, maar dat is in de regel gewoon een sluitstuk.

[redwing]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 10:56:
Hoe gaat het in de ICT dan? Daar worden toch ook alle wijzigingen vastgelegd t.o.v. de oorspronkelijke opdracht? Woningbouw is echt niet anders hoor. Als consument moet alles 'maar kunnen', maar als zoiets zakelijk voorkomt dan is de wereld te klein.

Zakelijk wordt er nu eenmaal wat minder op de centen gelet dan prive. Maar ook daar kom ik inderdaad vaak zat constructies tegen die nergens op slaan. Maar dat maakt het nog niet minder slecht dat het in de bouw gebeurt.

De prijzen zijn vaak gebaseerd op een aantal keer dat het PER woning in een project voorkomt. En ja, de aannemer zal er best wat aan verdienen. Een handige harrie zou het best zelf kunnen, natuurlijk. Maar ja, dan verlies weer de garantie op de gehele elektra installatie.

Goed he zo'n monopoly waar de aannemer maar wat kan vragen zonder dat er een fatsoenlijke andere optie is....

Anders wat, laat zelf een huis op een kavel bouwen, dan heb je het zelf in de hand.

Dat is inderdaad stukken goedkoper wat natuurlijk heel erg vreemd is omdat je zou verwachten dat iemand die alles ineens regelt wel betere prijzen kan bedingen dan iemand die het eenmalig doet. Ik heb zelf weliswaar geen heel huis gezet, maar toch wel een aanbouw waarbij ik het zelf voor de helft van de prijs heb kunnen zetten. Nu zit daar wel wat eigen werk in, maar zelfs als ik alles had laten doen was het nog 25% goedkoper geweest.

[Señor Sjon]

redwing schreef op maandag 12 december 2011 @ 11:22:
[...]

Zakelijk wordt er nu eenmaal wat minder op de centen gelet dan prive. Maar ook daar kom ik inderdaad vaak zat constructies tegen die nergens op slaan. Maar dat maakt het nog niet minder slecht dat het in de bouw gebeurt.

[...]

Goed he zo'n monopoly waar de aannemer maar wat kan vragen zonder dat er een fatsoenlijke andere optie is....

[...]

Dat is inderdaad stukken goedkoper wat natuurlijk heel erg vreemd is omdat je zou verwachten dat iemand die alles ineens regelt wel betere prijzen kan bedingen dan iemand die het eenmalig doet. Ik heb zelf weliswaar geen heel huis gezet, maar toch wel een aanbouw waarbij ik het zelf voor de helft van de prijs heb kunnen zetten. Nu zit daar wel wat eigen werk in, maar zelfs als ik alles had laten doen was het nog 25% goedkoper geweest.

De monopolie geldt alleen op de plek waar je het koopt. Andere aannemers rekenen andere prijzen. Ook het gekozen bouwsysteem is sterk van invloed. Wordt er met prefab elementen gewerkt, dan is hier veel moeilijker een sleufje in te zetten dan een cellenbetonblok of een gipswandje. De elementen moeten geproduceerd worden en dus moet alles eerder bekend zijn. Ook in het werk gestort beton vereist breekwerk om iets te verplaatsen.

[redwing]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 11:40:
[...]
De monopoly geldt alleen op de plek waar je het koopt. Andere aannemers rekenen andere prijzen.

Helaas zit je bij de meeste bouwprojecten vast aan de gekozen aannemer en heb je dus geen keuze. Voor een project heeft een gekozen aannemer gewoon het monopoly.

Ook het gekozen bouwsysteem is sterk van invloed. Wordt er met prefab elementen gewerkt, dan is hier veel moeilijker een sleufje in te zetten dan een cellenbetonblok of een gipswandje. De elementen moeten geproduceerd worden en dus moet alles eerder bekend zijn. Ook in het werk gestort beton vereist breekwerk om iets te verplaatsen.

Ik zeg ook niet dat het in alle gevallen hetzelfde is, je ziet alleen dat aannemers de aanpassingen gebruiken om er extra geld uit te krijgen en daarbij onredelijke prijzen vragen. Als je alleen al naar de verschillen tussen aannemers onderling kijkt en ziet dat er voor dezelfde aanpassingen makkelijk een factor 5 zit tussen de goedkoopste en de duurste weet je gewoon dat er iets niet klopt.

Hetzelfde zie je bij wat de minderprijs is als je een optie niet neemt. Daar zie je soms bedragen die je nog wel er voor krijgt als je achteraf het er uit sloopt en verkoopt.

En natuurlijk hebben ze gelijk dat ze voor aanpassingen extra vragen, het wordt nu alleen wel vaak gebruikt als extra post waar ze goed winst op maken zonder dat mensen een andere keuze hebben.

[Rukapul]

Senor Sjon schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:53:
Uit een ander topic, maar de strekking is nog steeds hetzelfde:


[...]

Wat je m.i. hiermee verkondigt is het falen van projectbouw. Het enige wat projectbouw blijkbaar kan is het voor een te hoge prijs bouwen van iets wat mensen eigenlijk niet willen hebben.

De ervaring leert echter dat eigen opdrachtgeverschap prima werkt. Men krijgt dan een huis wat men wel wil.

Het wordt tijd dat (lokale) overheden zich eens wat meer inspannen om die inefficiente laag eruit te snijden of om tussenvormen te verzinnen (voor rijtjeswoningen).

[chime]

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Ik verbaas me in dit topic hoe hardnekkig dit is! Hebben al deze mensen nog nooit een draad getrokken?

Yeps ... heel mijn huis.
Allemaal van onder naar boven. Behalve lichtpunten natuurlijk, die zitten in de betonplaat.
Had ik met welfsels gewerkt, dan hadden ze op de druklaag gelegen en zo naar beneden.

=> vraagje: hoe doe je het aan de muur, zo van boven naar beneden slijpen ... allé, dat is nu toch net het steunpunt van je betonplaat (maakt daar minder voor uit), welfsels (daar toch al iets meer), predallen (ook weer iets minder) ...

Merkwaardig genoeg ook de manier waarvan ik weet dat verschillende elentriekers het ook gebruiken.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Vanaf stopcontacten gaat het (meestal) recht omhoog, daar moet je dus niet boren.

Bij mij zijn de kabels dan toch al wat korter, gezien het aantal stopcontacten scheelt dat weer heel wat maters.
(Wel nadenken watervaste cementering te gebruiken onder de vochtkering - anders kan je aan stopcontacten langs onder wel last krijgen van opstijgend vocht)

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Je lampen hangen aan het plafond, draden moeten sowieso omhoog. Vanuit die centraaldoos wordt verder afgetakt naar de stopcontacten in die kamer.

Tiens ... bij mij wordt er niks afgetakt vanuit mijn lichtpunten ... alles gaat apart naar de kast
(Maar soit, ik gebruik dus ook geen klassieke schakelaars)

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Het is juist de goedkoopste en meest efficiente optie.

Ik denk gewoon anders ... voor klassieke schakelaars is het misschien wel efficiënter en voor stopcontacten minder.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Hoe vaak boor jij random gaten in je muur/plafond? In ieder geval heb je blijkbaar nog nooit een kabel geraakt...

Ongeacht elk systeem kan je daar inderdaad wel mee omgaan.

RemcoDelft schreef op maandag 12 december 2011 @ 09:01:
[...]

Dit wil ik eigenlijk niet echt geloven... Zeker omdat dingen als stopcontacten verlagen niet per stuk een controle nodig heeft, maar 1 opmerking voor alle stopcontacten is genoeg.
En controles moeten ook op andere plaatsen plaatsvinden, dat hoeft echt geen 2 uur per puntje te zijn, in 2 uur kan je heel veel puntjes afwerken. En ik neem aan dat ze na elk puntje niet aan de koffie gaan maar gewoon doorgaan.

Meerkost van 200 euro voor een ander stopcontact is gewoon geldklopperij.
Maar dat is vaak standaard in de sector van sleutel op de deur firma's / project-ontwikkelaars => daar pakken ze hun winst mee.

Planmatig lichte extra kost en dat is het ... qua werkuren scheelt dat weinig, materiaal ook heel beperkt => 50 euro voor een extra stopcontact is dan al veel.

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op maandag 12 december 2011 @ 12:09:
[...]

Wat je m.i. hiermee verkondigt is het falen van projectbouw. Het enige wat projectbouw blijkbaar kan is het voor een te hoge prijs bouwen van iets wat mensen eigenlijk niet willen hebben.

De ervaring leert echter dat eigen opdrachtgeverschap prima werkt. Men krijgt dan een huis wat men wel wil.

Het wordt tijd dat (lokale) overheden zich eens wat meer inspannen om die inefficiente laag eruit te snijden of om tussenvormen te verzinnen (voor rijtjeswoningen).

Nu is er ook een stuk meer mogelijk dan vroeger, maar de bouw is zeer traditioneel en helaas ook erg gefragmenteerd.

Projectbouw zeg het al. Veel x hetzelfde = goedkoop. Maak je afwijkingen in de serie, dan kost het gewoon geld. Bij bv. een nieuwe auto zijn een aantal dingen mogelijk, maar ook niet alles. Daar is het productieproces domweg niet op ingericht.

Nu hoor ik de mensen alweer van, ja, maar mijn wcd'tje kan wel ff verplaatst worden; dat is niet veel werk. Nee, tuurlijk niet. Maar het gaat zo vaak fout dat je er misselijk van wordt. Vergis je ook niet dat de mensen die het uiteindelijk maken, ook niet de meest hoog opgeleide figuren zijn. Daardoor blijven fouten mogelijk en in feite betaal je ook de faalkosten. En zoveel mensen zoveel wensen, ik heb de meest rare wijzigingen al langs zien komen. Daar kan je niet eens rekening mee houden in de optielijsten.

Alsof mensen hier nooit een verkeerde poort hebben aangesloten? Dat is veel makkelijker te herstellen dan opnieuw een stopcontact aanleggen. Het valt me wel op dat veel mensen veilig van achter de pc wel beoordelen wat de kosten en het werk zijn van iets.

Acceptabel? Eigenlijk niet.
Realiteit? Helaas wel.

Edit
Zullen we de elektra discussie staken?
NL: van boven gevoed vanuit de centraaldoos. Centraaldoos gaat naar meterkast of andere centraaldoos.
België: van onderuit gevoed.

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2011 12:32 ]