Energielabel woning lijkt gebaseerd op aantoonbare rekenfout

[peter13579]

Beste Tweakers,

Ik ben geïnteresseerd in een woning die momenteel te koop staat. Bij het bekijken van het energielabel en de onderliggende berekening vallen mij echter een aantal zaken op die volgens mij niet kunnen kloppen. Het lijkt erop dat er bij de bepaling van het energielabel oppervlaktes zijn gebruikt die aantoonbaar te klein zijn, waardoor de woning mogelijk gunstiger wordt beoordeeld (A+) dan op basis van de werkelijke situatie.

Een paar voorbeelden:

• Het vloeroppervlak lijkt correct te zijn berekend.
• Voor het platte dak wordt echter een oppervlak gebruikt dat ongeveer 30% kleiner is dan het dakoppervlak. Het dak bestaat uit twee niveaus, maar één niveau lijkt helemaal niet in de berekening te zijn meegenomen.
• Ook bij de gevels lijken de oppervlaktes niet te kloppen. De opgegeven oppervlaktes van muren, ramen en deuren tellen niet op tot het totale geveloppervlak. Deze lijken ongeveer 10–20% kleiner te zijn.
• Tegelijkertijd wordt voor het woonoppervlak wél het juiste oppervlak gebruikt.

Daardoor wordt er naar mijn idee met een te klein verliesoppervlak gerekend, terwijl het energieverlies vervolgens wordt gerelateerd aan het juiste woonoppervlak. Dat kan uiteraard een behoorlijke invloed hebben op de berekende energieprestatie en daarmee op het uiteindelijke energielabel.

Dit lijkt mij niet alleen een theoretische kwestie. Een energielabel van A+ kan immers invloed hebben op de presentatie en waardering van een woning en daarmee mogelijk ook op de vraagprijs.

Mijn vragen:

1. Wat is in zo'n situatie verstandig om te doen als potentiële koper?
2. Wie is verantwoordelijk voor de juistheid van de informatie die bij de verkoop van de woning wordt gepubliceerd: de verkoper, makelaar, energielabeladviseur, of een combinatie daarvan?
3. Kan een aantoonbaar onjuist energielabel gevolgen hebben voor de verkoop of voor eventuele aansprakelijkheid richting een koper?
4. Heeft iemand hier ervaring mee, bijvoorbeeld met een herziening van een energielabel of een discussie met verkoper/makelaar?

[Juup]

Reken je met binnenmaten (die kleiner zijn) of buitenmaten?

[peter13579]

ik reken met de buitenmaten die iets groter zijn inderdaad. Nu jij de vraag stelt weet ik niet of dat terecht is. Dus mogelijk zijn de gevels wel correct bepaald. Weet jij of met binnen of buitenmaten van de gevels gerekend moet worden?

Blijft de vraag staan: hoe kan het dat het grondoppervlakte kleiner is dan het dakoppervlakte, zou dit niet 1 op 1 moeten zijn bij een woning met plat dak?

[grimselman]

1. Ik zou van de koop afzien.
2. De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste gegevens. De makelaar speelt hierin geen rol, die heeft geen onderzoeksplicht. De energielabel adviseur gaat af op de informatie die verkoper levert en kan alleen verantwoordelijk gesteld worden bij fouten of nalatigheid
3. Je bedoelt waarschijnlijk aansprakelijkheid richting de verkoper. Dat kan maar is best lastig. Een adviseur komt niet langs voor het energielabel maar baseert zich op de informatie van verkoper. Verkoper is een leek dus daarvan nag je fouten verwachten. Ik denk dat in geval van aantoonbaar welbewust foute informatie doorgeven je een kans zou maken met aansprakelijkheid richting verkoper.
4. Nee

edit:
de adviseur komt tegenwoordig wel op lokatie

[ Voor 4% gewijzigd door grimselman op 17-09-2026 12:50 ]

[morritz34]

Misschien een stomme vraag maar hoe oud is het label? Als het al wat ouder is kan het zijn dat wat toen a+ was nu bijvoorbeeld B is vanwege aangepaste eisen.

[No Hands]

grimselman schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:34:

1. Ik zou van de koop afzien.
2. De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste gegevens. De makelaar speelt hierin geen rol, die heeft geen onderzoeksplicht. De energielabel adviseur gaat af op de informatie die verkoper levert en kan alleen verantwoordelijk gesteld worden bij fouten of nalatigheid
3. Je bedoelt waarschijnlijk aansprakelijkheid richting de verkoper. Dat kan maar is best lastig. Een adviseur komt niet langs voor het energielabel maar baseert zich op de informatie van verkoper. Verkoper is een leek dus daarvan nag je fouten verwachten. Ik denk dat in geval van aantoonbaar welbewust foute informatie doorgeven je een kans zou maken met aansprakelijkheid richting verkoper.
4. Nee

edit:
de adviseur komt tegenwoordig wel op lokatie

dat is absoluut niet zo, EP adviseur is een beroep en iedereen die een label nodig heeft moet een EP adviseur laten langskomen om de woning onder andere in te laten meten. als er dus verkeerd gemeten is is dat gewoon de adviseur aan te rekenen. maar die kan dat dan vervolgens ook herzien natuurlijk. als het goed is staat op het label wie het gemaakt heeft.

[peter13579]

morritz34 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:43:
Misschien een stomme vraag maar hoe oud is het label? Als het al wat ouder is kan het zijn dat wat toen a+ was nu bijvoorbeeld B is vanwege aangepaste eisen.

het label is van 2026, dus daar zit geen verschil in... dus ook geen veranderingen in het gebouw sinds het opstellen van het label.

[frumper]

Stel dat het label op B zou uitkomen of op C, zou dat voor jou een reden zijn om af te zien van een bod?

[peter13579]

frumper schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:56:
Stel dat het label op B zou uitkomen of op C, zou dat voor jou een reden zijn om af te zien van een bod?

Nee, maar dat kan wel de concurrentie verminderen of de vraag prijs verlagen. Op dit moment is de vraagprijs zeer hoog. Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

[FRANQ]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:58:
[...]

Nee, maar dat kan wel de concurrentie verminderen of de vraag prijs verlagen. Op dit moment is de vraagprijs zeer hoog. Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

Ik zou gewoon bieden wat je het waard vind.
Tenzij je het om wat voor reden dan ook echt wilt hebben, maar dan betaal je altijd teveel.

[kamstra]

Stel even he:

Ik wil mijn huis verkopen. Ik weet dat ik een energielabel nodig heb. Ik schakel een energielabelboer in (een professional, gecertificeerd and all) en die geeft me een energielabel.

Ik geef m door aan mijn makelaar, we bepalen samen wat de vraagprijs voor verkoop moet zijn en gaan de markt op.

Dan komt @peter13579 langs met zijn eigen achterkant van een bierviltje energielabel berekeningen, stelt dat uitgegeven label niet kan kloppen en biedt derhalve X onder de vraagprijs want de verkoper heeft t allemaal fout.

Hoe graag wil je dat huis precies, want als verkoper zou ik je onmiddellijk schrappen van potentiele kopers waar ik mee in zee ga want je begint nog voordat je in onderhandeling bent al met me op mijn zenuwen te werken

Ik zou gewoon een bod doen en dat onder voorbehoud van whatever je wil noemen doen waarbij je wellicht opneemt dat je ook zou willen dat je dat energielabel bevestigd wil zien door een onafhankelijke 3e expert in te huren op JOUW kosten (wie stelt die mag bewijzen en daarvoor betalen), als je gelijk hebt breng het het in mindering op de dan aangepaste verkoopprijs....

suc6

[HugoStiglitz]

Dacht zelf altijd dat het energielabel het ding was om te hebben. Met alle veranderende eisen is het label voor mij echt 0.0 waard geworden. Kocht een woning met een B label dacht ik. Na opnieuw beoordelen vanwege een subsidie kwam ik uit op een C label. Tja meneer het label was al wat ouder en daarom nu anders.
Schiet mij maar lek want dit klopt voor geen kanten. Zonder aanpassingen zou een label gelijk moeten blijven.
Ik heb er verder geen discussie over gevoerd. Juridisch ook heel lastig wat ik begreep later.

Goed inhoudelijk op jou vraag. Degene die het label maakt is er ook voor verantwoordelijk. Als verkopende partij mag je uit gaan dat de professional het juist heeft gedaan en gemeten.
Je stelt 10 tot 30 procent verschil. Hebben we het dan over 100m2? Hebben er het over 1m2? Of vraag om uitleg van de makelaar van de verkopende partij. Van joh ik heb dit gezien kun je dat uitleggen? Of neem een aankoopmakelaar in de arm om een wat betrouwbaarder antwoord te krijgen...