Energielabel woning lijkt gebaseerd op aantoonbare rekenfout

[peter13579]

Beste Tweakers,

Ik ben geïnteresseerd in een woning die momenteel te koop staat. Bij het bekijken van het energielabel en de onderliggende berekening vallen mij echter een aantal zaken op die volgens mij niet kunnen kloppen. Het lijkt erop dat er bij de bepaling van het energielabel oppervlaktes zijn gebruikt die niet te klein zijn, waardoor de woning mogelijk gunstiger wordt beoordeeld (B) dan op basis van de werkelijke situatie.

Een paar voorbeelden:

• Het vloeroppervlak lijkt correct te zijn berekend.
• Voor het dak wordt echter een oppervlak gebruikt dat ongeveer 18% kleiner is dan het dakoppervlak.
• Ook bij de gevels lijken de oppervlaktes niet te kloppen. De opgegeven oppervlaktes van muren, ramen en deuren tellen niet op tot het totale geveloppervlak. Deze lijken ongeveer 12% kleiner te zijn.
• Tegelijkertijd wordt voor het woonoppervlak wél het juiste oppervlak gebruikt.

Daardoor wordt er naar mijn idee met een te klein verliesoppervlak gerekend, terwijl het energieverlies vervolgens wordt gerelateerd aan het juiste woonoppervlak. Dat kan uiteraard een behoorlijke invloed hebben op de berekende energieprestatie en daarmee op het uiteindelijke energielabel.

Mijn vragen:

1. Wat is in zo'n situatie verstandig om te doen als potentiële koper?
2. Wie is verantwoordelijk voor de juistheid van de informatie die bij de verkoop van de woning wordt gepubliceerd: de verkoper, makelaar, energielabeladviseur, of een combinatie daarvan?
3. Kan een aantoonbaar onjuist energielabel gevolgen hebben voor de verkoop of voor eventuele aansprakelijkheid richting een koper?
4. Heeft iemand hier ervaring mee, bijvoorbeeld met een herziening van een energielabel of een discussie met verkoper/makelaar?

[ Voor 8% gewijzigd door peter13579 op 20-09-2026 04:37 ]

[Juup]

Reken je met binnenmaten (die kleiner zijn) of buitenmaten?

[peter13579]

ik reken met de buitenmaten die iets groter zijn inderdaad. Nu jij de vraag stelt weet ik niet of dat terecht is. Dus mogelijk zijn de gevels wel correct bepaald. Weet jij of met binnen of buitenmaten van de gevels gerekend moet worden?

Blijft de vraag staan: hoe kan het dat het grondoppervlakte kleiner is dan het dakoppervlakte, zou dit niet 1 op 1 moeten zijn bij een woning met plat dak?

[grimselman]

1. Ik zou van de koop afzien.
2. De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste gegevens. De makelaar speelt hierin geen rol, die heeft geen onderzoeksplicht. De energielabel adviseur gaat af op de informatie die verkoper levert en kan alleen verantwoordelijk gesteld worden bij fouten of nalatigheid
3. Je bedoelt waarschijnlijk aansprakelijkheid richting de verkoper. Dat kan maar is best lastig. Een adviseur komt niet langs voor het energielabel maar baseert zich op de informatie van verkoper. Verkoper is een leek dus daarvan nag je fouten verwachten. Ik denk dat in geval van aantoonbaar welbewust foute informatie doorgeven je een kans zou maken met aansprakelijkheid richting verkoper.
4. Nee

edit:
de adviseur komt tegenwoordig wel op lokatie

[ Voor 4% gewijzigd door grimselman op 17-09-2026 12:50 ]

[morritz34]

Misschien een stomme vraag maar hoe oud is het label? Als het al wat ouder is kan het zijn dat wat toen a+ was nu bijvoorbeeld B is vanwege aangepaste eisen.

[No Hands]

grimselman schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:34:

1. Ik zou van de koop afzien.
2. De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste gegevens. De makelaar speelt hierin geen rol, die heeft geen onderzoeksplicht. De energielabel adviseur gaat af op de informatie die verkoper levert en kan alleen verantwoordelijk gesteld worden bij fouten of nalatigheid
3. Je bedoelt waarschijnlijk aansprakelijkheid richting de verkoper. Dat kan maar is best lastig. Een adviseur komt niet langs voor het energielabel maar baseert zich op de informatie van verkoper. Verkoper is een leek dus daarvan nag je fouten verwachten. Ik denk dat in geval van aantoonbaar welbewust foute informatie doorgeven je een kans zou maken met aansprakelijkheid richting verkoper.
4. Nee

edit:
de adviseur komt tegenwoordig wel op lokatie

dat is absoluut niet zo, EP adviseur is een beroep en iedereen die een label nodig heeft moet een EP adviseur laten langskomen om de woning onder andere in te laten meten. als er dus verkeerd gemeten is is dat gewoon de adviseur aan te rekenen. maar die kan dat dan vervolgens ook herzien natuurlijk. als het goed is staat op het label wie het gemaakt heeft.

[peter13579]

morritz34 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:43:
Misschien een stomme vraag maar hoe oud is het label? Als het al wat ouder is kan het zijn dat wat toen a+ was nu bijvoorbeeld B is vanwege aangepaste eisen.

het label is van 2026, dus daar zit geen verschil in... dus ook geen veranderingen in het gebouw sinds het opstellen van het label.

[frumper]

Stel dat het label op B zou uitkomen of op C, zou dat voor jou een reden zijn om af te zien van een bod?

[peter13579]

frumper schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:56:
Stel dat het label op B zou uitkomen of op C, zou dat voor jou een reden zijn om af te zien van een bod?

Nee, maar dat kan wel de concurrentie verminderen of de vraag prijs verlagen. Op dit moment is de vraagprijs zeer hoog. Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

[FRANQ]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:58:
[...]

Nee, maar dat kan wel de concurrentie verminderen of de vraag prijs verlagen. Op dit moment is de vraagprijs zeer hoog. Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

Ik zou gewoon bieden wat je het waard vind.
Tenzij je het om wat voor reden dan ook echt wilt hebben, maar dan betaal je altijd teveel.

[kamstra]

Stel even he:

Ik wil mijn huis verkopen. Ik weet dat ik een energielabel nodig heb. Ik schakel een energielabelboer in (een professional, gecertificeerd and all) en die geeft me een energielabel.

Ik geef m door aan mijn makelaar, we bepalen samen wat de vraagprijs voor verkoop moet zijn en gaan de markt op.

Dan komt @peter13579 langs met zijn eigen achterkant van een bierviltje energielabel berekeningen, stelt dat uitgegeven label niet kan kloppen en biedt derhalve X onder de vraagprijs want de verkoper heeft t allemaal fout.

Hoe graag wil je dat huis precies, want als verkoper zou ik je onmiddellijk schrappen van potentiele kopers waar ik mee in zee ga want je begint nog voordat je in onderhandeling bent al met me op mijn zenuwen te werken

Ik zou gewoon een bod doen en dat onder voorbehoud van whatever je wil noemen doen waarbij je wellicht opneemt dat je ook zou willen dat je dat energielabel bevestigd wil zien door een onafhankelijke 3e expert in te huren op JOUW kosten (wie stelt die mag bewijzen en daarvoor betalen), als je gelijk hebt breng het het in mindering op de dan aangepaste verkoopprijs....

suc6

[HugoStiglitz]

Dacht zelf altijd dat het energielabel het ding was om te hebben. Met alle veranderende eisen is het label voor mij echt 0.0 waard geworden. Kocht een woning met een B label dacht ik. Na opnieuw beoordelen vanwege een subsidie kwam ik uit op een C label. Tja meneer het label was al wat ouder en daarom nu anders.
Schiet mij maar lek want dit klopt voor geen kanten. Zonder aanpassingen zou een label gelijk moeten blijven.
Ik heb er verder geen discussie over gevoerd. Juridisch ook heel lastig wat ik begreep later.

Goed inhoudelijk op jou vraag. Degene die het label maakt is er ook voor verantwoordelijk. Als verkopende partij mag je uit gaan dat de professional het juist heeft gedaan en gemeten.
Je stelt 10 tot 30 procent verschil. Hebben we het dan over 100m2? Hebben er het over 1m2? Of vraag om uitleg van de makelaar van de verkopende partij. Van joh ik heb dit gezien kun je dat uitleggen? Of neem een aankoopmakelaar in de arm om een wat betrouwbaarder antwoord te krijgen...

[peter13579]

HugoStiglitz schreef op donderdag 17 september 2026 @ 13:47:
Dacht zelf altijd dat het energielabel het ding was om te hebben. Met alle veranderende eisen is het label voor mij echt 0.0 waard geworden. Kocht een woning met een B label dacht ik. Na opnieuw beoordelen vanwege een subsidie kwam ik uit op een C label. Tja meneer het label was al wat ouder en daarom nu anders.
Schiet mij maar lek want dit klopt voor geen kanten. Zonder aanpassingen zou een label gelijk moeten blijven.
Ik heb er verder geen discussie over gevoerd. Juridisch ook heel lastig wat ik begreep later.

Goed inhoudelijk op jou vraag. Degene die het label maakt is er ook voor verantwoordelijk. Als verkopende partij mag je uit gaan dat de professional het juist heeft gedaan en gemeten.
Je stelt 10 tot 30 procent verschil. Hebben we het dan over 100m2? Hebben er het over 1m2? Of vraag om uitleg van de makelaar van de verkopende partij. Van joh ik heb dit gezien kun je dat uitleggen? Of neem een aankoopmakelaar in de arm om een wat betrouwbaarder antwoord te krijgen...

Het gaat om tientallen m2 minder dak oppervlak dan vloer/grond oppervlak. Ik zou het vooral gebruiken om de anker prijs te verlagen. Een A label rechtvaardigt een hogere vraagprijs dan een B label. De vraag prijs lijkt nu zelfs voor een A label woning aan de hoge kant, maar als het label wordt aangepast naar B dan is de vraagprijs zeker niet realistisch. Ik bied met dit in mijn achterhoofd, maar andere kopers hebben niet deze informatie waardoor ze mogelijk meer bieden dan ik.

Maar als ik de makelaar op de fout wijs kunnen er 2 dingen gebeuren:

1. het label wordt bekeken en aangepast
2. ik wordt van de lijst potentiele kopers gehaald en maak zeker geen kans meer

Optie 1 is waar ik op hoop, dan gaan verkopers mijn bod serieuzer nemen. Zeker als ze het label en de vraagprijs moeten aanpassen... Maar mag de makelaar aantoonbaar foute informatie op funda laten staan?

[naitsoezn]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 15:48:
Maar mag de makelaar aantoonbaar foute informatie op funda laten staan?

offtopic:
Een afwijkende interpretatie van iemand met een eigen belang (een potentiele koper) is nog niet hetzelfde als aantoonbaar foutief

Maar buiten dat, ik denk dat je misschien ook een beetje overschat hoeveel het energielabel bijdraagt aan wat anderen voor de woning over hebben. Als het label nu opeens aangepast zou worden van A naar B, dan is het i) nog maar de vraag of alle potentiele kopers dit bewust meekrijgen, en ii) of het voor die potentiele kopers nog iets doet aan hun bod in voorbereiding. Als ze al geinteresseerd waren om de vraagprijs neer te leggen (of x% overbieden, zoals sommigen standaard lijken te doen) dan vraag ik me ten zeerste af of een A of B label daar nog iets in verandert.

[ Voor 46% gewijzigd door naitsoezn op 17-09-2026 15:57 ]

[Ronald.42]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 15:48:
[...]

Het gaat om tientallen m2 minder dak oppervlak dan vloer/grond oppervlak. Ik zou het vooral gebruiken om de anker prijs te verlagen. Een A label rechtvaardigt een hogere vraagprijs dan een B label. De vraag prijs lijkt nu zelfs voor een A label woning aan de hoge kant, maar als het label wordt aangepast naar B dan is de vraagprijs zeker niet realistisch. Ik bied met dit in mijn achterhoofd, maar andere kopers hebben niet deze informatie waardoor ze mogelijk meer bieden dan ik.

Maar als ik de makelaar op de fout wijs kunnen er 2 dingen gebeuren:

1. het label wordt bekeken en aangepast
2. ik wordt van de lijst potentiele kopers gehaald en maak zeker geen kans meer

Optie 1 is waar ik op hoop, dan gaan verkopers mijn bod serieuzer nemen. Zeker als ze het label en de vraagprijs moeten aanpassen... Maar mag de makelaar aantoonbaar foute informatie op funda laten staan?

Als verkoper zou ik bij optie 1 het huis dan zeker niet meer aan je verkopen, je boort hem met die actie een paar duizend euro door zijn neus..

[assje]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 11:50:
ik reken met de buitenmaten die iets groter zijn inderdaad. Nu jij de vraag stelt weet ik niet of dat terecht is. Dus mogelijk zijn de gevels wel correct bepaald. Weet jij of met binnen of buitenmaten van de gevels gerekend moet worden?

Blijft de vraag staan: hoe kan het dat het grondoppervlakte kleiner is dan het dakoppervlakte, zou dit niet 1 op 1 moeten zijn bij een woning met plat dak?

Voor de gebruiksoppervlakte wordt gerekend met binnenmaten, voor gevels en daken met afmetingen thermische schil dus buitenmaten. Dakoppervlakte zou dus niet 1:1 moeten zijn maar zelfs groter.

Heb je het gedetailleerde energielabel met specificaties van gevels/daken? Wellicht kan je herleiden of er sprake is van een invoerfout?

Verder met eerdere posters eens dat dit najagen waarschijnlijk niet heel kansrijk/zinvol voor jou is.

[TheGhostInc]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 10:55:
Mijn vragen:

1. Kan een aantoonbaar onjuist energielabel gevolgen hebben voor de verkoop of voor eventuele aansprakelijkheid richting een koper?

Vergeet ook je eigen rol hier niet in. Als het aantoonbaar is dat een fout al bekend was bij de verkoper voor verkoop, dan ben je niet meer te goeder trouw als je dat bewust achterhoud/gebruikt, het is ook geen verborgen gebrek meer of misleiding en eventuele stappen na verkoop kunnen daardoor ook gewoon stranden.

Overigens staan echt overal en nergens disclaimers dat er fouten in gegevens kunnen zitten en dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend oid.
Of dat allemaal stand houd is natuurlijk de vraag, maar als er geen opzet in het spel was, dan wordt het in Nederland al snel een karig verhaal.

[FRANQ]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 15:48:
[...]

Een A label rechtvaardigt een hogere vraagprijs dan een B label. De vraag prijs lijkt nu zelfs voor een A label woning aan de hoge kant, maar als het label wordt aangepast naar B dan is de vraagprijs zeker niet realistisch. Ik bied met dit in mijn achterhoofd, maar andere kopers hebben niet deze informatie waardoor ze mogelijk meer bieden dan ik.

Ik weet niet waar het huis staat, en wat daar de markt is.

Maar waar ik woon moet je bij zijn dat je überhaupt een huis kan kopen.
Hier in de randstad tellen energie labels echt 0,0 mee.

[_JGC_]

Energielabels zijn waardeloos. Label wordt bepaald door de facturen die je kunt overleggen, verder hakken warmtepomp en zonnepanelen enorm in het label. Je kunt A+++ krijgen met een ongeisoleerd dak, warmtepomp en zonnepanelen. Mijn buren hebben dat, maar stoken wel 2x zoveel stroom door hun warmtepomp als ik doe met mijn C-label huis met B-keus isolatie en een gehackte hybride warmtepomp.

[FRANQ]

_JGC_ schreef op donderdag 17 september 2026 @ 16:13:
Energielabels zijn waardeloos. Label wordt bepaald door de facturen die je kunt overleggen, verder hakken warmtepomp en zonnepanelen enorm in het label. Je kunt A++ krijgen met een ongeisoleerd dak, warmtepomp en zonnepanelen. Mijn buren hebben dat, maar stoken wel 2x zoveel stroom door hun warmtepomp als ik doe met mijn C-label huis met B-keus isolatie en een gehackte hybride warmtepomp.

Ik heb sinds ik een WTW heb 250 kuub minder gasverbruik, maar ben toch vanwege de WTW achteruit gegaan op mijn label. Dat is ook zoiets kroms.

Omdat er 2 elektromotoren in zitten verbruikt hij 2x zoveel stroom als een simpele afzuiger, met roosters boven de ramen.

Maar dat staat niet in verhouding tot de besparing op het gasverbruik.

[ Voor 14% gewijzigd door FRANQ op 17-09-2026 16:21 ]

[_JGC_]

FRANQ schreef op donderdag 17 september 2026 @ 16:20:
[...]

Ik heb sinds ik een WTW heb 250 kuub minder gasverbruik, maar ben toch vanwege de WTW achteruit gegaan op mijn label. Dat is ook zoiets kroms.

Omdat er 2 elektromotoren in zitten verbruikt hij 2x zoveel stroom als een simpele afzuiger, met roosters boven de ramen.

Maar dat staat niet in verhouding tot de besparing op het gasverbruik.

Weet niet of je zo'n goedkoop label hebt of een officiële berekening, maar met die goedkope labels kon ik B halen, maar omdat ik CO2 gestuurde mechanische ventilatie heb aangebracht is het C. Het is natuurlijk veel zuiniger om 24/7 ramen op een kier te zetten dan geforceerd ventileren

[HugoStiglitz]

De verkopers hebben een paar honderd euro betaald voor een energie label. Dat energie label is verstrekt door een fatsoenlijk bedrijf want je moet gecertificeerd zijn. De verkopers gaan echt geen boodschap hebben aan jou verhaal en verkopen de woning met plezier aan een ander.

Het is maar net of je er zelf mee kunt leven. Wees je bewust dat je achteraf niks mee kan. Het label wat er op zit zit er op. Overigens heb je nu een a label kan het met de aangepaste normen bij een volgende verkoop rustig een C zijn.

Twijfel je? Koop dat de woning niet, het is geen pakje stroopwafels.

[JaQ]

Je kan het altijd proberen als argumentatie tijdens het bieden (maar de verkoper zal niet gevoelig zijn). Daarna is het helemaal niet in je belang om het label naar B of C te krijgen, dan loop je namelijk rentekorting mis.

[Fr33z]

HugoStiglitz schreef op donderdag 17 september 2026 @ 13:47:
Dacht zelf altijd dat het energielabel het ding was om te hebben. Met alle veranderende eisen is het label voor mij echt 0.0 waard geworden. Kocht een woning met een B label dacht ik. Na opnieuw beoordelen vanwege een subsidie kwam ik uit op een C label. Tja meneer het label was al wat ouder en daarom nu anders.
Schiet mij maar lek want dit klopt voor geen kanten. Zonder aanpassingen zou een label gelijk moeten blijven.
Ik heb er verder geen discussie over gevoerd. Juridisch ook heel lastig wat ik begreep later.

Goed inhoudelijk op jou vraag. Degene die het label maakt is er ook voor verantwoordelijk. Als verkopende partij mag je uit gaan dat de professional het juist heeft gedaan en gemeten.
Je stelt 10 tot 30 procent verschil. Hebben we het dan over 100m2? Hebben er het over 1m2? Of vraag om uitleg van de makelaar van de verkopende partij. Van joh ik heb dit gezien kun je dat uitleggen? Of neem een aankoopmakelaar in de arm om een wat betrouwbaarder antwoord te krijgen...

leuke mening maar je moet hem toch wat bijstellen. er is eenmalig een wijziging geweest in de methodiek voor labels en dat heeft invloed gehad. Je kunt daarom niet stellen dat C moet C blijven etc. Natuurlijk is er aan gewerkt om het zoveel als mogelijk gelijk te houden maar dat is dus niet 100% het geval.
Labels die nu worden opgesteld zijn een heel stuk beter en duidelijker dan ze waren maar er zijn nog steeds wel kanttekeningen bij sommige uitkomsten te plaatsen helaas.

voor TS: ik zit in hetzelfde schuitje als de meeste posters hier: dat label maakt je huis echt niet ineens 50k meer waard. Dat jij het huis duur vindt kan zijn. Je gaat het merken als je gaat bieden. Doe gewoon een bod wat jij het waard vindt en je komt er vanzelf achter of je beetje goed zit of dat "de markt' (verzameling van gekken die een huis willen kopen ) zegt dat de waarde is.

[FredvZ]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 15:48:
Maar mag de makelaar aantoonbaar foute informatie op funda laten staan?

Voor zover het de verkoper en makelaar betreft: een energielabel is afgegeven door een gecertificeerd energieadviseur. En op basis van het certificaat kan de woningeigenaar er vanuit gaan dat de adviseur weet wat-ie doet.

De kans dat je als aspirant koper er iets mee opschiet als je het aankaart is nihil, zeker als er meerdere gegadigden zijn.

[dyrc]

Zelfs als je gelijk hebt dan valt een A+ niet magisch terug naar een G. misschien verlies je een plusje, of zelfs een letter en zit je op B.

en dan? is het huis precies even groot, op dezelfde plek met hetzelfde onderhoud en geschiedenis.

zelfde huis, zelfde marktwaarde. daar gaat zo'n nutriscore plakker niks aan veranderen

ervaring: degene die liep te theorycraften over hoe mn huis technisch anders ingericht kon zijn zat in z'n tunnel dat alleen zijn manier de juiste was, stond niet open voor alle signalen dat zn bod te laag was, en miste het huis. hij had wel gelijk over de demper onder mn buitenunit, dat heb ik bij mn opvolgende huis dus netter gedaan (denk af en toe nog aan m)

[ Voor 36% gewijzigd door dyrc op 17-09-2026 19:11 ]

[peter13579]

Dank voor al jullie feedback! Volgens mij moet ik het laten lopen.

Maar het is zeker geen courant huis, het bod wat ik uit wil brengen is laag tov de vraagprijs. Mede omdat de verkopers een onrealistisch beeld van de woningwaarde hebben. Wij willen het huis graag, maar niet tegen elke prijs!

[dyrc]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 19:59:
Dank voor al jullie feedback! Volgens mij moet ik het laten lopen.

Maar het is zeker geen courant huis, het bod wat ik uit wil brengen is laag tov de vraagprijs. Mede omdat de verkopers een onrealistisch beeld van de woningwaarde hebben. Wij willen het huis graag, maar niet tegen elke prijs!

de meest gezonde houding om een huis te kopen: bieden wat jij 't waard vindt! blijft ie plakken iedereen blij, gaat ie voor veel meer weg dan was 't het niet waard.

momenteel probeert iedereen ook maar wat, "eventjes" 50k vraagprijs hoger dan de buren drie weken later, waarom niet (lager kan altijd nog).

[henri86]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 19:59:
Dank voor al jullie feedback! Volgens mij moet ik het laten lopen.

Maar het is zeker geen courant huis, het bod wat ik uit wil brengen is laag tov de vraagprijs. Mede omdat de verkopers een onrealistisch beeld van de woningwaarde hebben. Wij willen het huis graag, maar niet tegen elke prijs!

Als je ervan overtuigd bent dat de vraagprijs onrealistisch is, bied je toch gewoon wat volgens en voor jou realistisch is als je dat huis graag wilt.
Je komt er vanzelf wel achter of andere geïnteresseerden diezelfde overtuiging deelden of niet.
Je bod überhaupt niet uitbrengen als je het huis graag wil is zo'n beetje de domste actie die je kan ondernemen lijkt me.

[President]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 19:59:
.Maar het is zeker geen courant huis, het bod wat ik uit wil brengen is laag tov de vraagprijs.

Ahh, succes met de huizenjacht! Lijkt erop dat je oftewel stokken zoekt om mee te slaan, oftewel een afwijzing voor jezelf probeert te verzachten

[Fe2O3]

Je tilt erg zwaar aan een arbitrair labeltje wat al voor zeker 75% gebaseerd is op aannames en +én van zaken die misschien helemaal niet zo renderen.

Als label XYZ nodig is om je hypotheek rond te krijgen dan shop je in het verkeerde segment.

[Qwerty-273]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:58:
Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

Volgens mij is dit een punt dat alle kopers wel in hun hoofd hebben.
Niets staat je in de weg om minder te bieden, daar kan je eventueel bij melden dat je het niet eens bent met de berekening van het energielabel. Maar dat is allemaal ruis als je lager op de biedladder staat.

[Pr088]

HugoStiglitz schreef op donderdag 17 september 2026 @ 13:47:
Dacht zelf altijd dat het energielabel het ding was om te hebben. Met alle veranderende eisen is het label voor mij echt 0.0 waard geworden. Kocht een woning met een B label dacht ik. Na opnieuw beoordelen vanwege een subsidie kwam ik uit op een C label. Tja meneer het label was al wat ouder en daarom nu anders.
Schiet mij maar lek want dit klopt voor geen kanten. Zonder aanpassingen zou een label gelijk moeten blijven.
Ik heb er verder geen discussie over gevoerd. Juridisch ook heel lastig wat ik begreep later.

Goed inhoudelijk op jou vraag. Degene die het label maakt is er ook voor verantwoordelijk. Als verkopende partij mag je uit gaan dat de professional het juist heeft gedaan en gemeten.
Je stelt 10 tot 30 procent verschil. Hebben we het dan over 100m2? Hebben er het over 1m2? Of vraag om uitleg van de makelaar van de verkopende partij. Van joh ik heb dit gezien kun je dat uitleggen? Of neem een aankoopmakelaar in de arm om een wat betrouwbaarder antwoord te krijgen...

Ik wil het je wel een keertje uitleggen.
De labelvereisten voor 2021 waren veel minder scherp en deels boterzacht. Ook wogen duurzame installaties als zonnepanelen behoorlijk mee. Op deze website (bijna eerste Google hit) staat een uitgebreidere uitleg https://woonbewust.nl/energielabel-woningen.

Bottemline, elke aankoopmakelaar of expert had je kunnen vertellen dat gunstige labels van ruim 5 jaar oud (<1-1-21) met een flinke korrel zout moeten worden bekeken en vaak te hoog uitvallen. Dus een downgrade van B > C op een nieuw label is goed denkbaar en was waarschijnlijk te voorzien.

Inhoudelijk als je dakoppervlak 'mist', kijk hoe de dakkapellen zijn meegerekend. Vaak zijn die los van het reguliere dak genoteerd, vanwege andere isolatiewaardes. Misschien dat dat het verschil kan verklaren?

[Pr088]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 10:01:
[...]

Volgens mij is dit een punt dat alle kopers wel in hun hoofd hebben.
Niets staat je in de weg om minder te bieden, daar kan je eventueel bij melden dat je het niet eens bent met de berekening van het energielabel. Maar dat is allemaal ruis als je lager op de biedladder staat.

Precies. Als je het huis te duur vindt, moet je verder zoeken. Of lager bieden.

[Pr088]

Fe2O3 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 09:55:
Je tilt erg zwaar aan een arbitrair labeltje wat al voor zeker 75% gebaseerd is op aannames en +én van zaken die misschien helemaal niet zo renderen.

Als label XYZ nodig is om je hypotheek rond te krijgen dan shop je in het verkeerde segment.

Het label is tegenwoordig juist niet meer gebaseerd op aannames, maar op daadwerkelijk bewijs van isolatie. Als dat destijds niet goed gedocumenteerd is, kan het ook niet worden meegenomen. Ik heb bijvoorbeeld geïsoleerde deuren in huis die in het energielabel staan als ongeïsoleerd. Elke expert weet dat het geïsoleerde deuren zijn, maar er is geen bewijs zoals een aankoopfactuur die laat zien welke isolatiewaarde de deur heeft. Alleen het glas kon worden meegenomen (daar staat HR++ in de vacuumrand).

Dus een verduurzaamd huis dat niet zo goed gedocumenteerd is kan in de praktijk beter geïsoleerd zijn dan het label aangeeft.

Vraag bij verbouwingen dus altijd je installateur foto's te maken van het plaatsen van isolatie en vraag om meldcodes, types en/of rc waardes op factuur.

[pagani]

Pr088 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 10:36:
[...]

Ik wil het je wel een keertje uitleggen.
De labelvereisten voor 2021 waren veel minder scherp en deels boterzacht. Ook wogen duurzame installaties als zonnepanelen behoorlijk mee. Op deze website (bijna eerste Google hit) staat een uitgebreidere uitleg https://woonbewust.nl/energielabel-woningen.

Bottemline, elke aankoopmakelaar of expert had je kunnen vertellen dat gunstige labels van ruim 5 jaar oud (<1-1-21) met een flinke korrel zout moeten worden bekeken en vaak te hoog uitvallen. Dus een downgrade van B > C op een nieuw label is goed denkbaar en was waarschijnlijk te voorzien.

Inhoudelijk als je dakoppervlak 'mist', kijk hoe de dakkapellen zijn meegerekend. Vaak zijn die los van het reguliere dak genoteerd, vanwege andere isolatiewaardes. Misschien dat dat het verschil kan verklaren?

Zowel voor het dak als de gevels moet je uiteraard ook glas/kozijnen meenemen. Lichtstraten en ramen e.d. tellen niet mee in de oppervlakte (maar in hun eigen berekening, glasoppervlak en de isolatiewaarde van het glas)

[vanaalten]

Qwerty-273 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 10:01:
[...]

Volgens mij is dit een punt dat alle kopers wel in hun hoofd hebben.
Niets staat je in de weg om minder te bieden, daar kan je eventueel bij melden dat je het niet eens bent met de berekening van het energielabel. Maar dat is allemaal ruis als je lager op de biedladder staat.

Ik denk dat het punt van TS twee kanten op gaat:

1. ik vermoed dat de prijs aan de hoge kant is voor TS
2. ALS TS het voor elkaar krijgt dat het energielabel van die woning naar beneden bijgesteld wordt, dan zou het kunnen dat alle bieders minder gaan bieden voor die woning en zou TS met een lager bod de woning wellicht wel kunnen krijgen.

Dus het is niet alleen een kwestie van de woning niet kunnen/willen betalen voor de hoge prijs, maar ook proberen de kans te vergroten om het hoogste bod te hebben door iedereen lager te laten bieden.

Lijkt mij nogal ver gezocht dat een lager energielabel daadwerkelijk een verschil gaat maken, maar ik denk wel dat ik met bovenstaande TS wel kan volgen.

[LordSinclair]

_JGC_ schreef op donderdag 17 september 2026 @ 16:13:
Energielabels zijn waardeloos. Label wordt bepaald door de facturen die je kunt overleggen, verder hakken warmtepomp en zonnepanelen enorm in het label. Je kunt A+++ krijgen met een ongeisoleerd dak, warmtepomp en zonnepanelen. Mijn buren hebben dat, maar stoken wel 2x zoveel stroom door hun warmtepomp als ik doe met mijn C-label huis met B-keus isolatie en een gehackte hybride warmtepomp.

En het mooiste is, dat je door zonnepanelen een beter label krijgt, maar je ze ook mee mag nemen

[Fe2O3]

Pr088 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 10:42:
[...]

Het label is tegenwoordig juist niet meer gebaseerd op aannames, maar op daadwerkelijk bewijs van isolatie. Als dat destijds niet goed gedocumenteerd is, kan het ook niet worden meegenomen. Ik heb bijvoorbeeld geïsoleerde deuren in huis die in het energielabel staan als ongeïsoleerd. Elke expert weet dat het geïsoleerde deuren zijn, maar er is geen bewijs zoals een aankoopfactuur die laat zien welke isolatiewaarde de deur heeft. Alleen het glas kon worden meegenomen (daar staat HR++ in de vacuumrand).

Dus een verduurzaamd huis dat niet zo goed gedocumenteerd is kan in de praktijk beter geïsoleerd zijn dan het label aangeeft.

Vraag bij verbouwingen dus altijd je installateur foto's te maken van het plaatsen van isolatie en vraag om meldcodes, types en/of rc waardes op factuur.

Alles valt of staat met de harrie die komt opnemen, en zonnepanelen bijv. geven je gewoon een + terwijl die gewoon uit kunnen staan of na het label gedemonteerd en meegenomen zoals een ander ook al aan gaf.

Het is een indicatie, meer niet.

[_JGC_]

Op basis van die indicatie geeft de bank een lagere rente en kan je meer lenen.

Wat je kunt lenen is in de praktijk vervolgens het bedrag wat de gek ervoor geeft, dus resulteert een beter energielabel in een hogere verkoopprijs (en het jaar erop dus ook een WOZ-"waarde").

[grimselman]

LordSinclair schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 11:07:
[...]

En het mooiste is, dat je door zonnepanelen een beter label krijgt, maar je ze ook mee mag nemen

Als je ze meeneemt dan moet je dat bij de verkoop wel melden. Ik zie het nut er ook niet van in want het materiaal is tegenwoordig niet zo duur meer maar de arbeidskosten wel.

[HugoStiglitz]

Pr088 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 10:36:
[...]

Ik wil het je wel een keertje uitleggen.
De labelvereisten voor 2021 waren veel minder scherp en deels boterzacht. Ook wogen duurzame installaties als zonnepanelen behoorlijk mee. Op deze website (bijna eerste Google hit) staat een uitgebreidere uitleg https://woonbewust.nl/energielabel-woningen.

Bottemline, elke aankoopmakelaar of expert had je kunnen vertellen dat gunstige labels van ruim 5 jaar oud (<1-1-21) met een flinke korrel zout moeten worden bekeken en vaak te hoog uitvallen. Dus een downgrade van B > C op een nieuw label is goed denkbaar en was waarschijnlijk te voorzien.

Een uitleg is niet nodig. Ondertussen ben ik redelijk op de hoogte. Een beetje krom vindt het nog steeds. Want je hoeft als verkoper niet op te geven hoe oud het label is. En het "probleem" zal zich vanzelf oplossen omdat het label x jaar oud mag zijn bij verkoop. Hierbij moet je dan wel vanuit gaan dat er niet weer wijzigingen zijn aan het label, wat ik dan wel weer verwacht.
Dus nee voor mij zegt een label an sich echt helemaal niets meer en is het meer een hobbel bij de aan/verkoop van een woning.
Even heel flauw gezegd omdat we willen stimuleren dat iedereen aan de warmtepomp gaat en daarom een x aantal punten extra krijgt.... Dan kan dat en dan hoeft dat niet eens de beste oplossing te zijn.

[Pr088]

HugoStiglitz schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 12:20:
[...]

Een uitleg is niet nodig. Ondertussen ben ik redelijk op de hoogte. Een beetje krom vindt het nog steeds. Want je hoeft als verkoper niet op te geven hoe oud het label is. En het "probleem" zal zich vanzelf oplossen omdat het label x jaar oud mag zijn bij verkoop. Hierbij moet je dan wel vanuit gaan dat er niet weer wijzigingen zijn aan het label, wat ik dan wel weer verwacht.
Dus nee voor mij zegt een label an sich echt helemaal niets meer en is het meer een hobbel bij de aan/verkoop van een woning.
Even heel flauw gezegd omdat we willen stimuleren dat iedereen aan de warmtepomp gaat en daarom een x aantal punten extra krijgt.... Dan kan dat en dan hoeft dat niet eens de beste oplossing te zijn.

Via energielabel.nl kun je precies vinden tot welke datum een label geldig is en terugrekenen. Het label is immers 10 jaar geleden afgegeven. Het probleem gaat zich inderdaad op termijn oplossen, het is nu alleen oppassen geblazen met oude labels.

Ik ben het flink met je oneens dat labels niks zouden zeggen. Juist de nieuwe labels (2021>) zeggen inhoudelijk heel veel over de staat van de woning. Een beetje fatsoenlijke makelaar levert het volledige rapport bij de koopstukken, dan kun je nog altijd afzien van de koop.

In je energielabel zit een warmteverliesberekening, dat geeft een behoorlijk inzicht in het gasverbruik of elektraverbruik voor verwarming. Het lettertje A, B of C zegt inderdaad zelfstandig niet zoveel, het rapport erachter is een goudmijn op zich als je weet wat je leest.

Vervolgens heb je ook behoorlijk inzicht in welke verduurzamingsstappen je moet of wilt nemen na aankoop.

[Mr. Stom]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 19:59:
Dank voor al jullie feedback! Volgens mij moet ik het laten lopen.

Maar het is zeker geen courant huis, het bod wat ik uit wil brengen is laag tov de vraagprijs. Mede omdat de verkopers een onrealistisch beeld van de woningwaarde hebben. Wij willen het huis graag, maar niet tegen elke prijs!

Niet geschoten is altijd mis.

Tijdens mijn verkoop waren kopers ook kritisch. Ik heb dat juist als een posititief punt gezien, want dan zijn ze dus geïnteresseerd.

Je zou hier juist sterker uitkomen door wél contact op te nemen met de makelaar en aan te geven dat je twijfelt aan het energielabel. Je vraagt hem dat uit te zoeken. Je geeft ook aan dat je bij je bod zult accepteren dat het energielabel fout is, dat zwart op wit zal vastleggen en je daar verder niks mee gaat doen, maar dat je het wel graag even helder wilt hebben.

Bij iedere andere koper/bieder hebben verkopers dan risico op gezeik maar bij jou juist niet meer. Dat kan je een voordeel opleveren.

Overigens scheelt een B of A label bij een aantal geldverstrekkers in de te betalen rente en dus in de leencapaciteit. Dan is de maandlast dus hoger, waardoor mensen minder bieden, en valt hij voor mensen die op hun maximale capaciteit willen bieden buiten bereik. Kortom: het maakt wel degelijk uit.

[Pr088]

Fe2O3 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 11:09:
[...]

Alles valt of staat met de harrie die komt opnemen, en zonnepanelen bijv. geven je gewoon een + terwijl die gewoon uit kunnen staan of na het label gedemonteerd en meegenomen zoals een ander ook al aan gaf.

Het is een indicatie, meer niet.

Uit staan ja, dat zou kunnen. Maar zonnepanelen weghalen bij verkoop kan niet tenzij vooraf in de koop vastgelegd. PV is vast onderdeel van een woning.

De harrie die komt opnemen is een gecertificeerde EPC adviseur die zich aan strenge eisen moet houden. Ja, er is in het verleden gesjoemeld met energielabels, maar om EPC adviseurs te reduceren tot sjoemelaars is ongeveer zeggen dat elke autohandelaar je oplicht. Ja er zijn rotte appels, maar een (recent) energielabel zegt tegenwoordig echt wel wat.

[Rukapul]

Pr088 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 12:42:
De harrie die komt opnemen is een gecertificeerde EPC adviseur die zich aan strenge eisen moet houden. Ja, er is in het verleden gesjoemeld met energielabels, maar om EPC adviseurs te reduceren tot sjoemelaars is ongeveer zeggen dat elke autohandelaar je oplicht. Ja er zijn rotte appels, maar een (recent) energielabel zegt tegenwoordig echt wel wat.

Er valt een hoop over te zeggen:
• verschillende EPC adviseurs hanteren verschillende normen voor bewijslast
• verschillende EPS adviseurs hebben verschillende niveaus van kundigheid en vaardigheid
• corrupte EPC adviseurs komen voor (bv regio Groningen voor verhuurders en huizenflippers)

En met name bij de hogere labels zijn de marges in de systematiek absurd klein.

Voor topicstarter maakt het allemaal weinig uit. Linksom of rechtsom kun je, zelfs bij een aantoonbaar fout certificaat, er in de praktijk niets mee.

[Pr088]

Rukapul schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 12:53:
[...]

Er valt een hoop over te zeggen:
• verschillende EPC adviseurs hanteren verschillende normen voor bewijslast
• verschillende EPS adviseurs hebben verschillende niveaus van kundigheid en vaardigheid
• corrupte EPC adviseurs komen voor (bv regio Groningen voor verhuurders en huizenflippers)

En met name bij de hogere labels zijn de marges in de systematiek absurd klein.

Voor topicstarter maakt het allemaal weinig uit. Linksom of rechtsom kun je, zelfs bij een aantoonbaar fout certificaat, er in de praktijk niets mee.

Ik ken helaas de criminele praktijken uit Groningen van dichtbij. Maar dit topic kan inderdaad dicht. OP kan er niet zoveel mee.

[HugoStiglitz]

Pr088 schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 12:37:
[...]


Ik ben het flink met je oneens dat labels niks zouden zeggen. Juist de nieuwe labels (2021>) zeggen inhoudelijk heel veel over de staat van de woning. Een beetje fatsoenlijke makelaar levert het volledige rapport bij de koopstukken, dan kun je nog altijd afzien van de koop.

Dat kan. Je geeft het zelf al eerder aan dat sommige dingen niet mee genomen kunnen worden omdat er geen facturen van zijn of geen bewijs van geleverd kan worden.
Geeft een kleine indicatie. Je moet echt wel in de materie zitten om er iets mee te kunnen. Blind staren op een A,B of C doe ik echt niet meer. In die zin heeft het label voor mij geen waarde meer.
Maar goed hier heeft de topicstarter niets aan.

Is het gelukt met de woning?

[Tupolev]

LordSinclair schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 11:07:
[...]

En het mooiste is, dat je door zonnepanelen een beter label krijgt, maar je ze ook mee mag nemen

Inderdaad, iets wat bij lease panelen zelfs sterk aan te raden is.

[Tupolev]

HugoStiglitz schreef op vrijdag 18 september 2026 @ 13:32:
[...]

Dat kan. Je geeft het zelf al eerder aan dat sommige dingen niet mee genomen kunnen worden omdat er geen facturen van zijn of geen bewijs van geleverd kan worden.
Geeft een kleine indicatie. Je moet echt wel in de materie zitten om er iets mee te kunnen. Blind staren op een A,B of C doe ik echt niet meer. In die zin heeft het label voor mij geen waarde meer.
Maar goed hier heeft de topicstarter niets aan.

Is het gelukt met de woning?

Ook volledig mee eens. Enkel doordat alleen gedocumenteerde verbeteringen worden opgenomen in het label maakt dat dit systeem niet houdbaar is. Alsof heel Nederland dit netjes gaat zitten bijhouden.

[Sport_Life]

kamstra schreef op donderdag 17 september 2026 @ 13:21:
Stel even he:

Ik wil mijn huis verkopen. Ik weet dat ik een energielabel nodig heb. Ik schakel een energielabelboer in (een professional, gecertificeerd and all) en die geeft me een energielabel.

Ik geef m door aan mijn makelaar, we bepalen samen wat de vraagprijs voor verkoop moet zijn en gaan de markt op.

Dan komt @peter13579 langs met zijn eigen achterkant van een bierviltje energielabel berekeningen, stelt dat uitgegeven label niet kan kloppen en biedt derhalve X onder de vraagprijs want de verkoper heeft t allemaal fout.

Hoe graag wil je dat huis precies, want als verkoper zou ik je onmiddellijk schrappen van potentiele kopers waar ik mee in zee ga want je begint nog voordat je in onderhandeling bent al met me op mijn zenuwen te werken

Ik zou gewoon een bod doen en dat onder voorbehoud van whatever je wil noemen doen waarbij je wellicht opneemt dat je ook zou willen dat je dat energielabel bevestigd wil zien door een onafhankelijke 3e expert in te huren op JOUW kosten (wie stelt die mag bewijzen en daarvoor betalen), als je gelijk hebt breng het het in mindering op de dan aangepaste verkoopprijs....

suc6

Je doet hier wel de aanname dat er veel geïnteresseerden zijn. Als TS de enige of een van de weinige is zou ik zijn bod niet zomaar aan de kant leggen 'uit irritatie'.

[Wietsee.]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 12:58:
[...]

Nee, maar dat kan wel de concurrentie verminderen of de vraag prijs verlagen. Op dit moment is de vraagprijs zeer hoog. Maar het huis is met een lagere prijs wel interessant voor ons.

Haha, zo lust ik er nog wel een paar! Welkom in de échte wereld.

[ Voor 4% gewijzigd door Wietsee. op 20-09-2026 08:46 ]

[kamstra]

Sport_Life schreef op zondag 20 september 2026 @ 08:37:
[...]

Je doet hier wel de aanname dat er veel geïnteresseerden zijn. Als TS de enige of een van de weinige is zou ik zijn bod niet zomaar aan de kant leggen 'uit irritatie'.

Gezien de huizenmarkt lijkt me dat een redelijk veilige aanname, maar inderdaad dat is uiteraard een aanname

[Sport_Life]

kamstra schreef op zondag 20 september 2026 @ 09:59:
[...]

Gezien de huizenmarkt lijkt me dat een redelijk veilige aanname, maar inderdaad dat is uiteraard een aanname

In de meeste regio's stagneert of zelfs daalt de boel.
Dat verklaart misschien ook wel de hoge vraagprijs, overbieden is er een beetje af dus heeft een lage vraagprijs niet zoveel zin meer.

Bovendien als de vraagprijs echt te hoog is dan blijft de woning waarschijnlijk lang te koop staan en zijn de kansen voor TS ook veel groter .

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 20-09-2026 10:32 ]

[kamstra]

Sport_Life schreef op zondag 20 september 2026 @ 10:11:
[...]

In de meeste regio's stagneert of zelfs daalt de boel.
Dat verklaart misschien ook wel de hoge vraagprijs, overbieden is er een beetje af dus heeft een lage vraagprijs niet zoveel zin meer.

Ik wacht geduldig op het funda linkje

[Jager]

Energie label is sowieso een wasseneus.

Mijn ervaring is dat veel oude opgeknapte huizen met Energie label A toch veel meer Energie nodig hebben dan goede nieuwbouwwoning met Energie label A.

Tervergelijking je hebt goede waterdicht winterjas die goed ademt. Maar je hebt ook winterjas met zelfde isolatie maar waarvan de waterdichtheid minder is, ook heb je een regenjas die niet goedademt.

Theoretische hebben al deze 3 jassen de zelfde isolatie waarde, maar op regenachtige dag is de ervaring heel anders. Dus ik zal sowieso het Energie label niet al te serieus nemen en gewoon een bod doen van wat je er voor wilt geven.

[ Voor 10% gewijzigd door Jager op 21-09-2026 04:57 ]

[sypie]

peter13579 schreef op donderdag 17 september 2026 @ 11:50:. Weet jij of met binnen of buitenmaten van de gevels gerekend moet worden?

Ik heb nog nooit iemand de ladder op zien gaan om een gevel of dak op te meten. Bovendien gaat verlies altijd van binnen naar buiten, die oppervlakte is dus van belang. Voor hetzelfde hangt je dak aan beide kanten een halve meter over de muur heen, en dan?

[Waah]

Jager schreef op maandag 21 september 2026 @ 04:55:
Energie label is sowieso een wasseneus.

Mijn ervaring is dat veel oude opgeknapte huizen met Energie label A toch veel meer Energie nodig hebben dan goede nieuwbouwwoning met Energie label A.

Tervergelijking je hebt goede waterdicht winterjas die goed ademt. Maar je hebt ook winterjas met zelfde isolatie maar waarvan de waterdichtheid minder is, ook heb je een regenjas die niet goedademt.

Theoretische hebben al deze 3 jassen de zelfde isolatie waarde, maar op regenachtige dag is de ervaring heel anders. Dus ik zal sowieso het Energie label niet al te serieus nemen en gewoon een bod doen van wat je er voor wilt geven.

Beetje scheve vergelijking. Zeker omdat er voor waterdichtheid een aparte waarde is dan isolatie voor regenjassen/Wintersportkleding.

Er is wel ergens een link. Je kan je huis namelijk volledig isoleren, maar als je de ventilatie niet verbeterd kan je alsnog problemen krijgen met gezondheid. En dat zit niet in het energielabel.

[vanaalten]

Jager schreef op maandag 21 september 2026 @ 04:55:
Energie label is sowieso een wasseneus.

Ik denk dat die hele discussie over de zin van een energie-label hier best off-topic is.

We hebben het systeem nou eenmaal en TS vraagt zich af hoe hij de woning waar hij naar kijkt op een correcter label kan krijgen om daarmee het biedproces voor TS te beinvloeden. Dan mag je van alles vinden van het label, maar dat doet er dan niet toe.

[No Hands]

vanaalten schreef op maandag 21 september 2026 @ 09:05:
[...]

Ik denk dat die hele discussie over de zin van een energie-label hier best off-topic is.

We hebben het systeem nou eenmaal en TS vraagt zich af hoe hij de woning waar hij naar kijkt op een correcter label kan krijgen om daarmee het biedproces voor TS te beinvloeden. Dan mag je van alles vinden van het label, maar dat doet er dan niet toe.

Maar het is toch Tweakers, we kunnen toch allemaal onze meningen geven een pagina of 5 terwijl de TS allang afgehaakt is?

[assje]

Jager schreef op maandag 21 september 2026 @ 04:55:
Dus ik zal sowieso het Energie label niet al te serieus nemen en gewoon een bod doen van wat je er voor wilt geven.

"bied wat je er voor wil geven" is een advies wat ik continue voorbij zie komen. Echter, het is nogal evident dat iedereen zo min mogelijk voor een woning probeert te betalen. Wat je bereid bent voor een woning te geven is dus het gevolg van je perceptie van wat een ander er voor zal willen geven. De optimale prijs is één euro boven de competitie.

Vervolgens is het gemiddeld wel degelijk een feit dat woningen met een hoger energielabel een hogere waarde hebben. Het is dus echt wel een valide overweging/vraag.

[_JGC_]

assje schreef op maandag 21 september 2026 @ 10:31:
[...]


"bied wat je er voor wil geven" is een advies wat ik continue voorbij zie komen. Echter, het is nogal evident dat iedereen zo min mogelijk voor een woning probeert te betalen. Wat je bereid bent voor een woning te geven is dus het gevolg van je perceptie van wat een ander er voor zal willen geven. De optimale prijs is één euro boven de competitie.

Vervolgens is het gemiddeld wel degelijk een feit dat woningen met een hoger energielabel een hogere waarde hebben. Het is dus echt wel een valide overweging/vraag.

De waarde van een woning is wat de gek ervoor geeft. Dat is waarom de prijzen nu zijn zoals ze zijn: mensen kunnen veel lenen en dat geven ze uit aan een woning. Een A-label geeft bij veel banken een lagere rente, dus kan er meer geleend worden en dat drijft de prijs op.

Eerste gesprek bij de hypotheekadviseur is dan ook altijd "hoeveel kan ik lenen?", en dan ga je zoeken, of dat bedrag bieden in de hoop dat het je gegund wordt en/of iemand anders niet nog meer biedt.

[peter13579]

Dank voor al jullie reacties. Uiteindelijk gaat het mij om het correct bepalen van het energie label.

Ook vraag ik me af in hoeverre een verkoper verantwoordelijk is als deze een woning verkoopt met label A en een woning levert met label B of erger en label C. Als verkoper moet je dat toch ook niet willen? Zeker omdat, wat hier gezegd wordt, weinig focus is op energie labels bij het bepalen van de prijs. (Wat in mijn ogen weer onterecht is).

[Question Mark]

peter13579 schreef op maandag 21 september 2026 @ 16:49:
Dank voor al jullie reacties. Uiteindelijk gaat het mij om het correct bepalen van het energie label.

Ook vraag ik me af in hoeverre een verkoper verantwoordelijk is als deze een woning verkoopt met label A en een woning levert met label B of erger en label C. Als verkoper moet je dat toch ook niet willen? Zeker omdat, wat hier gezegd wordt, weinig focus is op energie labels bij het bepalen van de prijs. (Wat in mijn ogen weer onterecht is).

Maar waarom bel je de verkoopmakelaar niet op, en bespreek je vermoeden...

Maar, stel je heb gelijk en er vindt een correctie van het label plaats. Zou je er dan veel mee opschieten? Wie zegt dat de vraagprijs dan omlaag gaat?

En stel dat de vraagprijs wel omlaag gaat, wordt je evt. concurrentie dan alsnog niet groter? De woning zal dan voor meer mensen haalbaar zijn. Het is niet dat het nieuwe label of evt. aangepaste vraagrpijs exclusief voor jou gaat gelden.

[_JGC_]

peter13579 schreef op maandag 21 september 2026 @ 16:49:
Dank voor al jullie reacties. Uiteindelijk gaat het mij om het correct bepalen van het energie label.

Ook vraag ik me af in hoeverre een verkoper verantwoordelijk is als deze een woning verkoopt met label A en een woning levert met label B of erger en label C. Als verkoper moet je dat toch ook niet willen? Zeker omdat, wat hier gezegd wordt, weinig focus is op energie labels bij het bepalen van de prijs. (Wat in mijn ogen weer onterecht is).

Het label zegt niks, is een formaliteitje. Uiteindelijk krijg jij een boekje of formulier waarop staat hoeveel die mensen voor energie betaalden en dat is een richtlijn waar je op af kunt gaan.

Het is dat een label verplicht is bij verkoop, maar aangezien je na het betalen van de boete nog steeds dat label moet regelen... anders zouden veel mensen niet eens een label aanvragen.

Het enige waar je als verkoper bang voor moet zijn is als de nieuwe eigenaar de eerste beste winter het huis opstookt maar het huis niet warm krijgt. Dan heb je als verkoper van een A-label huis wel wat uit te leggen
Nieuw huis wordt niet warm - hoe nu verder?

[Dwaalboy]

Zijn zoveel dingen die je als energielabel deskundige moet weten (zie bv NTA 8800), dat jij zegt als niet gecertificeerde de berekening niet klopt zal je de opleiding wel geheel moeten volgen.

Een voorbeeld wat invloed heeft;

• Thermische schil: Alleen daken die direct grenzen aan de verwarmde binnenruimte worden opgenomen in de NTA 8800-berekening. Een onverwarmde vliering met een koud dak valt vaak buiten de primaire thermische schil (tenzij het plafond van de verdieping daaronder niet is geïsoleerd).

Dus zo verder zonder details van woning is er heel weinig van te zeggen en zou ik maar uutgaan van het label.