Splitsen en hypotheek.

[JanElst]

Mijn vraag
...Wij gaan onze woning splitsen 3 appartementen. De vergunningen zijn allemaal rond en de bank heeft toestemming gegeven om te splitsen. In zoverre alles ok. Wij blijven zelf in het grootste appartement wonen. Deze heeft een huidige taxatiewaarde van 785K en na verduurzaming 875K. De huidige hypotheek 625K, en is in 2018 afgesloten. Aflossingsvrij. Taxatie destijds 750K. De 2 andere appartementen worden verkocht als pensioenvoorziening. Het probleem is nu dat de bank eist dat met de verkoop van deze 2 appartementen de volledige hypotheek wordt afgelost terwijl wij de huidige hypotheek gewoon willen laten doorlopen op het voor ons overgebleven appartement. Dit geeft ons de mogelijkheid om eea te financieren. Is er iemand op dit forum die hier ervaring mee heeft? Hoe pakken wij dit richting de bank het beste aan? Op deze manier heeft de bank ons volledig in de tang genomen en staat het gehele plan op losse schroeven. Alvast bedankt, Jan van Loozenoord

Relevante software en hardware die ik gebruik
...

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
...

[gambieter]

Het onderpand van de hypothecaire lening verandert op deze manier, van een woning naar een deel van de woning, en er zal een VvE moeten zijn (al is dat laatste mogelijk niet belangrijk, al zal het voor opstalverzekering etc wel zijn). Het pand waar de hypotheek op rust bestaat dan niet meer. Ik kan me goed voorstellen dat een dergelijke ingrijpende verandering een volledig nieuwe hypotheek vereist.

[ Voor 15% gewijzigd door gambieter op 07-06-2026 13:42 ]

[KM Teijgeler]

Precies wat gambieter zegt.

Je hypotheek is nu 625k, maar wat wordt de waarde van het appartement NA splitsing waar jullie in gaan wonen ?
Waarschijnlijk moet de waarde van het deel waar jullie blijven wonen ook nog 625k + 10% = 687.5k bedragen om een dekking voor de bank te garanderen.
De andere 2 panden wil je verkopen dus hier kan de bank geen pandrecht meer op krijgen via de notaris.

Dus de reactie van de bank is eigenlijk wel logisch helaas.

[BlueMotion]

Ik denk dat je er inderdaad niet aan ontkomt om een nieuwe hypotheek te vestigen obv de nieuwe situatie. Dat beteken overigens niet perse een nieuwe rente. Mogelijk kan je die wel meenemen, maar dat hangt heel erg af van de afspraken die je met je bank hebt gemaakt of nog maakt. Al is deze situatie wel zodanig anders dat ik me prima kan voorstellen dat het niet binnen de meeneemregels valt

[koppie]

Volgens mij vertelde ie dat, taxatie los appartement na splitsing is 785k. Dus ruim 625k+10% zou voldoende moeten zijn, maar ik zal wel iets missen. Al accepteren ze vaak wel dat je bestaande hypotheek mee mag nemen als je een nieuwe woning koopt, en dit klinkt mijn inziens gelijkwaardig.

[Wilke]

koppie schreef op zondag 7 juni 2026 @ 13:26:
Volgens mij vertelde ie dat, taxatie los appartement na splitsing is 785k. Dus ruim 625k+10% zou voldoende moeten zijn, maar ik zal wel iets missen.

De bank loopt een risico dat de gigantische waardestijging in de laatste 7-8 jaar niet (volledig) stand houdt. Ze hebben nu een kussen van hier tot Tokyo. Waarom zouden ze hun risico significant vergroten zonder er iets voor terug te krijgen?

Oftewel, idd opnieuw onderhandelen over de voorwaarden; een nieuwe hypotheek afsluiten voor het gesplitste deel zou moeten kunnen.

[m-vw]

Typisch iets waar je een financieeladviseur voor inhuurt.

[Fe2O3]

Je kan niet 2/3 van het onderpand weghalen zonder gevolgen. Al helemaal niet als het aglossingsvrij is.


Is de toko die overblijft 1 miljoen waard?

[StevenK]

De hoofdregel is dat je bij, al dan niet gedeeltelijke, verkoop moet aflossen. Of de bank de nieuwe situatie wil financieren is afhankelijk van zowel inkomen als onderpand.

Zoals hierboven al gezegd: dat is precies waar je de hypotheekadviseur voor hebt. Zeker in een niet eenvoudige situatie zoals deze kom je daar echt niet uit zonder hypotheekadviseur.

[JanElst]

KM Teijgeler schreef op zondag 7 juni 2026 @ 13:20:
Precies wat gambieter zegt.

Je hypotheek is nu 625k, maar wat wordt de waarde van het appartement NA splitsing waar jullie in gaan wonen ?
Waarschijnlijk moet de waarde van het deel waar jullie blijven wonen ook nog 625k + 10% = 687.5k bedragen om een dekking voor de bank te garanderen.
De andere 2 panden wil je verkopen dus hier kan de bank geen pandrecht meer op krijgen via de notaris.

Dus de reactie van de bank is eigenlijk wel logisch helaas.

De taxatiewaarde (NWWI gevalideerd) van het deel dat wij blijven bewonen is nu 785K in de huidige staat. Na verduurzaming is de taxatie 875K. Dus nog steeds boven de taxatiewaarde uit 2018 voor het gehele pand.

[JanElst]

koppie schreef op zondag 7 juni 2026 @ 13:26:
Volgens mij vertelde ie dat, taxatie los appartement na splitsing is 785k. Dus ruim 625k+10% zou voldoende moeten zijn, maar ik zal wel iets missen. Al accepteren ze vaak wel dat je bestaande hypotheek mee mag nemen als je een nieuwe woning koopt, en dit klinkt mijn inziens gelijkwaardig.

Klopt, taxatie van ons apt 785K in bestaande toestand. 875K na verduurzaming.

[Speedmaster]

Banken willen af van de aflossingsvrije hypotheken. Dit zal ongetwijfeld de hoofdreden zijn van de bank om je te verplichte een nieuwe hypotheek af te sluiten

[m-vw]

Hoewel ik nogsteeds vind dat je hiervoor bij een specialist moet zijn heb ik toch een aanvullende opmerking/vraag.

"De bank", hebben we het dan over de doorsnee medewerker die gewoon zijn programma afwerkt en de vinkjes zet (Computer says no.) of heb je contact gehad met een echte specialist van de bank.

[JanElst]

Fe2O3 schreef op zondag 7 juni 2026 @ 18:15:
Je kan niet 2/3 van het onderpand weghalen zonder gevolgen. Al helemaal niet als het aglossingsvrij is.


Is de toko die overblijft 1 miljoen waard?

Wij hebben in 2010 een woning gekocht en deze helemaal gerestaureerd. Pand is 400 m2 GO en wordt gesplitst in 200 m2, 100 m2 en dan nog eens 100 m2. Taxatie respectievelijk 785, 410, 350 voor verduurzaming en 875, 425 en 475 na verduurzaming. Dit plan lag al op tafel in 2018, met medeweten van de bank, en is voor ons bedoelt als pensioenvoorziening. Splitsing en verbouwing financieren wij met spaargeld/pensioen geld. Maar zoals de bank het nu stelt is dat wij met ons pensioengeld dit project financieren en dan volledig aflossen. Dan zitten wij is een afbetaalde woning met alleen een AOW. Onze vraag aan de bank om de hypotheek op het appartement van 200 m2 te laten levert voor de bank geen risico op, integendeel. Het lijkt ons dat de bank hooguit de hypotheek naar rato zou kunnen opeisen.

[Rukapul]

Het begint met het lezen van de hypotheekvoorwaarden. In die tientallen pagina's staat in principe het antwoord.

Eerste vraag is wat er van toepassing is bij gedeeltelijke verkoop van het onderpand. (Best case kan er een nieuw hypotheekrecht gevestigd worden op het restant maar reken je niet te snel rijk.)

Indien eerste vraag onbevredigend beantwoord zal er een nieuwe hypotheek overeenkomst moeten komen.

Dat betekent normaal een nieuwe toetsing voor inkomen, leenvorm, etc. De tweede vraag is of hier uitzonderingen op mogelijk zijn.

De derde belangrijke vraag daarbij is of voorwaarden zoals de rente meegenomen kan worden.

Gewoon afpellen in de voorwaarden.

Met die kennis en eventueel een adviseur kun je het gesprek of onderhandeling aan.

[ Voor 78% gewijzigd door Rukapul op 07-06-2026 20:11 ]

[JaQ]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:00:
[...]

Wij hebben in 2010 een woning gekocht en deze helemaal gerestaureerd. Pand is 400 m2 GO en wordt gesplitst in 200 m2, 100 m2 en dan nog eens 100 m2. Taxatie respectievelijk 785, 410, 350 voor verduurzaming en 875, 425 en 475 na verduurzaming. Dit plan lag al op tafel in 2018, met medeweten van de bank, en is voor ons bedoelt als pensioenvoorziening. Splitsing en verbouwing financieren wij met spaargeld/pensioen geld. Maar zoals de bank het nu stelt is dat wij met ons pensioengeld dit project financieren en dan volledig aflossen. Dan zitten wij is een afbetaalde woning met alleen een AOW. Onze vraag aan de bank om de hypotheek op het appartement van 200 m2 te laten levert voor de bank geen risico op, integendeel. Het lijkt ons dat de bank hooguit de hypotheek naar rato zou kunnen opeisen.

hoe ver ben je van je pensioen af?

[JanElst]

m-vw schreef op zondag 7 juni 2026 @ 19:55:
Hoewel ik nogsteeds vind dat je hiervoor bij een specialist moet zijn heb ik toch een aanvullende opmerking/vraag.

"De bank", hebben we het dan over de doorsnee medewerker die gewoon zijn programma afwerkt en de vinkjes zet (Computer says no.) of heb je contact gehad met een echte specialist van de bank.

Ik denk dat je helemaal gelijk hebt. Ik dacht, hoe simpel kan het zijn? Wij splitsen en onder alle omstandigheden blijft er meer dan voldoende onderpand voor de bank over. Dit werk ons in eerste instantie zon ook door de medewerker van de bank verteld. Vervolgens gaan onze woonlasten drastisch naar beneden (half huis en A++). Wij voegen 2 woningen toe waarvan er 1 al verkocht zou kunnen worden. Verder verbetert onze solvabiliteit behoorlijk. Na 3 jaar hard werken om alle vergunningen rond te krijgen (kan er een boek over schrijven) dacht ik eigenlijk dat we het hier over een formaliteit zouden hebben. Helaas. Wij gaan verder met behulp van een specialist.

[JanElst]

JaQ schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:11:
[...]

hoe ver ben je van je pensioen af?

Een half jaar. Ben op 1 dec 2025 met pensioen gegaan om vervolgens met dit prachtige project te kunnen beginnen.

[gambieter]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:00:
Onze vraag aan de bank om de hypotheek op het appartement van 200 m2 te laten levert voor de bank geen risico op, integendeel. Het lijkt ons dat de bank hooguit de hypotheek naar rato zou kunnen opeisen.

Je denkt alleen vanuit je eigen perspectief en wensen, en dat is erg een-dimensionaal. Zo ga je niets bereiken. Ga naar een specialist, betaal daar ook voor, en lees de voorwaarden en het contract. Je verwacht flexibiliteit van de bank zonder daar iets tegenover te stellen.

[NiGeLaToR]

Heeft het wellicht hiermee te maken:

https://www.consumentenbo...aflossingsvrije-hypotheek

Max 30% aflossingsvrij vanaf 2026.

[FredvZ]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:00:
Dan zitten wij is een afbetaalde woning met alleen een AOW. Onze vraag aan de bank om de hypotheek op het appartement van 200 m2 te laten levert voor de bank geen risico op, integendeel.

Het onderpand is in dit geval het risico niet voor de bank.
Het risico zit hem in dit geval in een 625k aflossingsvrije hypotheek tegenover alleen het AOW als inkomen.

Jij en de bank zitten waarschijnlijk al een paar jaar niet op dezelfde pagina:

Jouw verwachting:
Ik ga splitsen, heb een grote zak geld om leuke dingen mee te doen en betaal verder aan mijn hypotheek

Verwachting van de bank:
Bij het splitsen wordt de hypotheek volledig afgelost en is het risico op deze hypotheek gemitigeerd.
Mogelijk heeft dat in 2018 meegewogen bij de bank bij het verkrijgen van de huidige hypotheek.

[Fr33z]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:13:
[...]

Een half jaar. Ben op 1 dec 2025 met pensioen gegaan om vervolgens met dit prachtige project te kunnen beginnen.

Dit gaat een koude kermis worden ben ik bang. Je bent serieus met zulke ingrijpende zaken bezig maar hebt geen financieel specialist/hypotheekadviseur gesproken? :-0

Heb je ander inkomen dan AOW? Zo nee: bereid je voor op huilen. Want banken kijken naar 2 dingen: waarde van t onderpand EN inkomen. En je inkomen lijkt slechts AOW te zijn en daar kun je geen 7 ton mee lenen ben ik bang. Als je echt geen inkomen meer hebt en van dit project afhankelijk bent voor je pensioen dan is het A) heel erg laat om nu pas hier mee bezig te zijn en B ) zaak om morgen een specialist in te huren.

[JanElst]

Nog ter toevoeging. Het is absoluut niet zo dat ik geen specialist in de arm zou willen nemen. Ik ben alleen volledig verrast door de opstelling vd bank. Heb de laatste 3 jaar niets anders gedaan dan met specialisten gewerkt. Architect, akoestisch adviseur, ecoloog, monumenten commissie enz enz. Daar moet dan ook nog maar een hypotheekspecialist aan worden toegevoegd

[JaQ]

Fr33z schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:17:
[...]

Dit gaat een koude kermis worden ben ik bang. Je bent serieus met zulke ingrijpende zaken bezig maar hebt geen financieel specialist/hypotheekadviseur gesproken? :-0

Heb je ander inkomen dan AOW? Zo nee: bereid je voor op huilen. Want banken kijken naar 2 dingen: waarde van t onderpand EN inkomen. En je inkomen lijkt slechts AOW te zijn en daar kun je geen 7 ton mee lenen ben ik bang. Als je echt geen inkomen meer hebt en van dit project afhankelijk bent voor je pensioen dan is het A) heel erg laat om nu pas hier mee bezig te zijn en B ) zaak om morgen een specialist in te huren.

Exact dit.

En daarnaast: stel dat @JanElst 760k genereert door die 200 m2 te verkopen. Die 760k levert niet genoeg rendement op om de rente van 625k hypotheek te betalen.

[PeepPeepPeep]

Gezien de geschetste situatie is de enige optie om er financieel goed uit te komen: alles verkopen, hypotheek aflossen en rentenieren (in Spanje b.v.).

[JanElst]

FredvZ schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:16:
[...]

Het onderpand is in dit geval het risico niet voor de bank.
Het risico zit hem in dit geval in een 625k aflossingsvrije hypotheek tegenover alleen het AOW als inkomen.

Jij en de bank zitten waarschijnlijk al een paar jaar niet op dezelfde pagina:

Jouw verwachting:
Ik ga splitsen, heb een grote zak geld om leuke dingen mee te doen en betaal verder aan mijn hypotheek

Verwachting van de bank:
Bij het splitsen wordt de hypotheek volledig afgelost en is het risico op deze hypotheek gemitigeerd.
Mogelijk heeft dat in 2018 meegewogen bij de bank bij het verkrijgen van de huidige hypotheek.

In 2018 heeft de bank een adviesrapport opgesteld op basis van wat wij van plan waren. Dat betekende in het kort: Sparen. Met als doel deze plannen te kunnen uitwerken. Of anders genoeg kapitaal opbouwen om de hypotheek voor een periode van 20 jaar te kunnen betalen. Dat is precies wat we hebben gedaan. Het gesprek medio vorig jaar met een bankmedewerker bevestigde dat ook nog eens. Dus nu kunnen we 'niets doen' en de hypotheek loopt gewoon door tot 2048. Het alternatief, waar alle betrokkenen beter van zouden kunnen worden, is hier boven beschreven.

[StevenK]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:00:
[...]

Maar zoals de bank het nu stelt is dat wij met ons pensioengeld dit project financieren en dan volledig aflossen. Dan zitten wij is een afbetaalde woning met alleen een AOW.

Klinkt alsof je beter die twee appartementen kunt verhuren dan verkopen. Dan heb je wel inkomen. Want de basis is nog steeds dat je voor een lening zowel onderpand als voldoende inkomen moet hebben.

[menn0]

De bank staat meer dan in zijn recht om in dit geval aanvullende eisen te stellen. Het meest gunstige wat je hier uit kan halen is dat je verbouwt, verkoopt en volledig aflost en dan bij bank x y of Z 30% aflossingsvrij en dus 70% annuïtair een hypotheek afsluit. (30% norm, als max aflossingsvrij leggen velen banken zicht nu zelf op, strenger dus dan nibud norm). Huidige rentes zullen een stuk hoger zijn dus dat is denk ik ongunstig en je zal moeten gaan aflossen. Ben je al wat ouder dan ga je wellicht uberhaupt tegen probleem aanlopen dat banken wat terughoudender worden. Als je de opbrengst van de appartementen -30% aflossing belegt dan kan je er nog best aan verdienen. Er zullen wel heel wat notariskosten etc aanzitten. Er zijn wel groepjes online te vinden die zich op splitsen specialiseren. Waarschijnlijk goed om voor 1 jan 2028 te verkopen omdat je over verkoopwinsten daarna hoogstwaarschijnlijk 36% betaalt.

[FredvZ]

JanElst schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:34:
In 2018 heeft de bank een adviesrapport opgesteld op basis van wat wij van plan waren. Dat betekende in het kort: Sparen. Met als doel deze plannen te kunnen uitwerken. Of anders genoeg kapitaal opbouwen om de hypotheek voor een periode van 20 jaar te kunnen betalen.

Dat sluit nog niet uit dat de bank er vanuit ging dat bij splitsing en verkoop de hypotheek volledig afgelost wordt.

[Fr33z]

Heel vervelend maar gezien je bijdrages in het topic heb ik het idee dat je te veel vanuit jullie idee hebt geredeneerd en er nu helaas achterkomt dat men toch mogelijk net wat anders bedoelde. En met alvast met pensioen gaan heb je je financieringsruimte helaas beperkt. Dat je het plan met de bank besprolen hebt is natuurlijk goed maar ik heb het idee dat het scenario dat men toen schetste niet helemaal goed is doorgesproken. Of de bank dacht 'dit is logisch zo gaat het altijd' en jij dacht ook 'nou zoals wij bedacht hebben klinkt aannemelijk'.

Mogelijk pijnlijke miscommunicatie. Heb je nu weinig aan want je zit denk ik vast. Die hypotheek die je hebt gaat vrijwel zeker afgelost en opgehevn worden en je hebt nieuw geld nodig. Het lullige is dat dat geld er in principe is maar pas na verkoop en overdracht van die 2 appartementen. Je pijn zit in het tussenstuk ben ik bang :-/ ik.hoop echt dat een goede adviseur je kan helpen maar dit kan een hele koude kermis worden.

[Fr33z]

StevenK schreef op zondag 7 juni 2026 @ 20:36:
[...]

Klinkt alsof je beter die twee appartementen kunt verhuren dan verkopen. Dan heb je wel inkomen. Want de basis is nog steeds dat je voor een lening zowel onderpand als voldoende inkomen moet hebben.

Met de moeilijkheid dat je zonder toestemming bank niet mag splitsen en zonder splitsen geen aparte huisnummers en aansluiting.op stroomnet e.d. krijgt. En dan bij verhuur ben je ineens een huishouden / fiscaal partner als.je pech hebt want die huurders wonen gewoon letterlijk bij jou in. Nee dit is geen kansrijke route.

[Wilke]

Fr33z schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:08:
Dat je het plan met de bank besprolen hebt is natuurlijk goed maar ik heb het idee dat het scenario dat men toen schetste niet helemaal goed is doorgesproken. Of de bank dacht 'dit is logisch zo gaat het altijd' en jij dacht ook 'nou zoals wij bedacht hebben klinkt aannemelijk'.

Een vraag die bij mij opkomt is of daar toen dan geen hypotheek-adviseur bij betrokken was, die deze miscommunicatie wellicht had moeten opmerken?

Zo ja, waarom is die dan nu niet weer betrokken, cq. is de vraag wat er mogelijk is daar niet al neergelegd?

Zo nee, dan klinkt dit inderdaad pijnlijk. Ik had over "aflossingsvrij" heen gelezen, daar wil de bank ongetwijfeld van af inderdaad, bovendien is bij een nieuwe hypotheek de rente veel hoger. Dus ja, noem eens 1 reden waarom ze in de meewerkstand zouden gaan staan.

Los daarvan, nog iets wat me verbaast: de verkoop levert genoeg op om de huidige hypotheek helemaal af te lossen (dat zou prima kunnen)? En het idee is om dat hele bedrag te gebruiken als pensioenpot met onmiddellijke ingang, en/of zelfs eerst nog een deel voor verduurzaming. Die rekensom krijg ik ook niet rond: voor beleggen is het rijkelijk laat als je al met pensioen bent, dus veilig rendement gaat 2-3% zijn, gelijklopend met inflatie (als het meezit) en overigens is de hypotheekrente op een lening van dezelfde hoogte nu meer (en na HRA wellicht ongeveer gelijk), dus in dat opzicht kun je ook een afgelost huis hebben, zou dan niet enorm veel uit moeten maken.

En als dit de enige pensioenvoorziening is naast AOW, dan is er dus gespeculeerd op de gigantische waardestijging in de laatste 7 a 8 jaar. Al enorm geluk gehad dan, had nog veel slechter kunnen aflopen.

Het klinkt als de hoogste tijd om een financieel- en hypotheek-adviseur in te schakelen.

[Wilke]

Vanwege aflossingsvrij is voor de bank het scenario nu reëel dat jij ooit overlijdt en het onderpand dan verkocht moet worden, want die lening los je anders niet af.

Dat vergroot hun risico, want de bank is op de hoogte van dit soort lange-termijn (20-30 jaar) verwachtingen:
https://nos.nl/artikel/26...ingen-waarschuwt-abn-amro

Dat helpt misschien om hun kant van het verhaal te begrijpen.

[Fr33z]

Die specialist komt er zo te lezen gelukkig wel maar @Wilke ik denk dat het issue is de volgorde van geld hebben/hypotheek krijgen etc. De bank wil zo te lezen alleen splitsing en verkoop.toestaan als dan ook de hypotheek wordt afgelost. Dan 'zit' TS dus met 2 verkochte woningen die op.zich genoeg opleveren.dus de hypo kan inderdaad naar nul. Maar daarmee krijft TS geen nieuwe hypotheek meer op het pand waar hij woont want te weinig inkomen. En daarmee zit er veel geld in stenen maar niet op de rekening van @JanElst . voordeel.is wel dat je de ~1000-1500 euro/maand rentelast kwijt bent. Nadeel zal.zijn dat je op papier rijk bent maar in de praktijk daar geen camper van koopt ;-)

Zie hier het 'probleem' van veel.mensen tegen de pensioenleeftijd. Op papier geld zat maar als 90% in stenen zit ben je snel 'house rich, cash poor'

Uit recente ervaring: je kunt obv AOW waarschijnlijk wel.iets hypotheken, bijv 2 ton. Kost je alleen maandelijks ook geld met rente van ~4% dus of je er veel mee op schiet is de vraag.

[ Voor 10% gewijzigd door Fr33z op 07-06-2026 21:49 ]

[Wilke]

@Fr33z volgens mij bedoelen we grotendeels hetzelfde, je betaalt geen €1000-1500 aan rente, wat in dezelfde orde zou liggen als de maandelijkse veilige opbrengst van 625k in obligaties, deposito's e.d., dus, maakt het uit?

Het antwoord is natuurlijk toch ja: als het vastzit heb je (veel) minder vrijheid wat je wanneer met dat geld wilt doen.

[JaQ]

Wilke schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:59:
@Fr33z volgens mij bedoelen we grotendeels hetzelfde, je betaalt geen €1000-1500 aan rente, wat in dezelfde orde zou liggen als de maandelijkse veilige opbrengst van 625k in obligaties, deposito's e.d., dus, maakt het uit?

Het antwoord is natuurlijk toch ja: als het vastzit heb je (veel) minder vrijheid wat je wanneer met dat geld wilt doen.

voor de bank is het qua risico wel anders of het geld ergens vast in zit...

[Fr33z]

Wilke schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:59:
@Fr33z volgens mij bedoelen we grotendeels hetzelfde, je betaalt geen €1000-1500 aan rente, wat in dezelfde orde zou liggen als de maandelijkse veilige opbrengst van 625k in obligaties, deposito's e.d., dus, maakt het uit?

Het antwoord is natuurlijk toch ja: als het vastzit heb je (veel) minder vrijheid wat je wanneer met dat geld wilt doen.

Ik bedoel de situatie nu, voor verkoop. TS heefr aflossingsvrije hypotheek van 6 ton en daar horen nu maandlasten bij, biiv 1000-1500 euro/maand. Het 'voordeel' van de 2 appartementen verkopen en die hypotheek aflossen is dus maandelijks minder kosten/uitgaande cashflow tov nu. Lullige is wel dat TS nu mogelijk een aflossingsvrije hypotheek heeft waar nog HRA over mag, dat verlies je ook bij opnieuw afsluiten. Al met al een behoorlijke puzzel.

[djluc]

Je hebt een compleet plan, is blijven wonen op die plaats een essential in dat plan?

[JanElst]

Fr33z schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:48:
Die specialist komt er zo te lezen gelukkig wel maar @Wilke ik denk dat het issue is de volgorde van geld hebben/hypotheek krijgen etc. De bank wil zo te lezen alleen splitsing en verkoop.toestaan als dan ook de hypotheek wordt afgelost. Dan 'zit' TS dus met 2 verkochte woningen die op.zich genoeg opleveren.dus de hypo kan inderdaad naar nul. Maar daarmee krijft TS geen nieuwe hypotheek meer op het pand waar hij woont want te weinig inkomen. En daarmee zit er veel geld in stenen maar niet op de rekening van @JanElst . voordeel.is wel dat je de ~1000-1500 euro/maand rentelast kwijt bent. Nadeel zal.zijn dat je op papier rijk bent maar in de praktijk daar geen camper van koopt ;-)

Zie hier het 'probleem' van veel.mensen tegen de pensioenleeftijd. Op papier geld zat maar als 90% in stenen zit ben je snel 'house rich, cash poor'

Uit recente ervaring: je kunt obv AOW waarschijnlijk wel.iets hypotheken, bijv 2 ton. Kost je alleen maandelijks ook geld met rente van ~4% dus of je er veel mee op schiet is de vraag.

Fr33z schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:10:
[...]

Met de moeilijkheid dat je zonder toestemming bank niet mag splitsen en zonder splitsen geen aparte huisnummers en aansluiting.op stroomnet e.d. krijgt. En dan bij verhuur ben je ineens een huishouden / fiscaal partner als.je pech hebt want die huurders wonen gewoon letterlijk bij jou in. Nee dit is geen kansrijke route.

Dat is niet het probleem. Wij hebben inmiddels met toestemming vd bank de woning gesplitst in 3 appartementsrechten. Het gaat nu nog om de verkoop. Plan A is zoals hierboven besproken. Dat heet: Verbouwen met gebruikmaking van onze pensioen pot. 2 Appartementen verkopen en daarmee komt de investering weer vrij en wordt aangevuld met de opbrengst van de verkoop. Daarmee zou ons pensioen ongeveer 1.2M bedragen + AOW + een klein vast pensioen. Nogmaals: zo is dit met de bank reeds in 2018 besproken en in een adviesrapport vastgelegd. De woning die wij over zouden houden is een zogenaamde kangaroe woning. Deze is voor de toekomst levensloop bestendig en in de tussentijd levert die extra ruimte een passief inkomen op (de bank weet hier van, staat in het bewuste adviesrapport). Plan B: Het gehele plan wordt uitgevoerd en wij verkopen 3 appartementen. Levert in dat geval voldoende cash op. Maar geen woning meer in NL en waarschijnlijk geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek omdat dit bijna volledig afhankelijk is van een inkomen. Zoals een van de reacties al adviseerde, koop maar een huis in Spanje. Plan C: We doen niets. Jammer van 3 jaar werk om alle vergunningen rond te krijgen en de 40K die dit aan kosten met zich heeft meegebracht. Met AOW + klein pensioentje en 500K lukt het prima. Maar het zou zo veel beter kunnen. Niet voor ons zelf. Ik hoef geen camper en ook geen boot (sorry, schip), en een auto hebben we ook al. Het mooie: Met plan A kunnen 2 mensen/gezinnen een nieuwe start maken. Met het vrijgekomen kapitaal kunnen onze kinderen misschien een woning bemachtigen in deze toch wel moeilijke markt.

[JanElst]

djluc schreef op zondag 7 juni 2026 @ 23:50:
Je hebt een compleet plan, is blijven wonen op die plaats een essential in dat plan?

Ja hoor: Plan C. Lekker makkelijk voor ons. Met plan A of B kunnen wij woningen toevoegen en mensen aan aan woning helpen. Onze kinderen kunnen met het vrijgekomen kapitaal vervolgens een leven opbouwen. Kortom: Doorstroming zorgt voor continuïteit.

[JanElst]

Wilke schreef op zondag 7 juni 2026 @ 21:32:
[...]


Een vraag die bij mij opkomt is of daar toen dan geen hypotheek-adviseur bij betrokken was, die deze miscommunicatie wellicht had moeten opmerken?

Zo ja, waarom is die dan nu niet weer betrokken, cq. is de vraag wat er mogelijk is daar niet al neergelegd?

Zo nee, dan klinkt dit inderdaad pijnlijk. Ik had over "aflossingsvrij" heen gelezen, daar wil de bank ongetwijfeld van af inderdaad, bovendien is bij een nieuwe hypotheek de rente veel hoger. Dus ja, noem eens 1 reden waarom ze in de meewerkstand zouden gaan staan.

Los daarvan, nog iets wat me verbaast: de verkoop levert genoeg op om de huidige hypotheek helemaal af te lossen (dat zou prima kunnen)? En het idee is om dat hele bedrag te gebruiken als pensioenpot met onmiddellijke ingang, en/of zelfs eerst nog een deel voor verduurzaming. Die rekensom krijg ik ook niet rond: voor beleggen is het rijkelijk laat als je al met pensioen bent, dus veilig rendement gaat 2-3% zijn, gelijklopend met inflatie (als het meezit) en overigens is de hypotheekrente op een lening van dezelfde hoogte nu meer (en na HRA wellicht ongeveer gelijk), dus in dat opzicht kun je ook een afgelost huis hebben, zou dan niet enorm veel uit moeten maken.

En als dit de enige pensioenvoorziening is naast AOW, dan is er dus gespeculeerd op de gigantische waardestijging in de laatste 7 a 8 jaar. Al enorm geluk gehad dan, had nog veel slechter kunnen aflopen.

Het klinkt als de hoogste tijd om een financieel- en hypotheek-adviseur in te schakelen.

Hallo Wilke,

De adviseur in 2018 was letterlijk de ABN AMRO bank. Exact dezelfde bank die nu moeilijk doet en allerlei problemen ziet. Zei hebben dat adviesrapport opgesteld a raison van 3K. Het overstappen van de Westland Utrecht naar de ABN AMRO heeft ook nog eens 28K aan boete rente gekost. Staat allemaal in het 'advies'. Wij speculeren niet. Het plan was om op termijn de woning te splitsen, 2 appartementen te verhuren, en om op die manier een passief inkomen te genereren. Het trieste gegeven dat onze politici de fiscale wetgeving sneller veranderen dan het weer in NL maakt dat wij helaas deze appartementen moeten gaan verkopen. Dus, nee dit was geen speculatie, maar een project dat al langsleden in gang gezet is.