Onverwachts plaatsen van schacht tijdens bouw van niewbouws

[laurensv123]

Juni 2025 heb ik samen met mijn vriendin een nieuwbouwhuis gekocht. Eind 2025 zijn ze begonnen met de bouw en op dit moment is de fundering afgerond en liggen de vloerplaten erop. Ze zijn begonnen met het plaatsen van de binnenspanten.

Vandaag kregen wij het bericht dat er na het uitwerken van het leidingwerk blijkt dat er onvoldoende ruimte is om het leidingwerk weg te werken. Ze moeten hiervoor in beide slaapkamers een leidingschacht aanbrengen. Zie rood gearceerde vakken in de afbeelding hieronder. Het gaat hierbij voornamelijk om leidingwerk van de warmte terugwininstallatie. Wij vinden de schachten absoluut niet mooi en het belemmerd de bedachte inrichting van het huis.



De aannemer geeft aan dat het niet mogelijk is om een extra lepe hoek te maken in het trapgat. De buizen zouden dan alsnog niet passen.

Via Woningborg lees ik dat een aannemer tussen het moment van ondertekenen van de overeenkomst en de oplevering, wijzigingen mag doorvoeren, mits deze;

- noodzakelijk zijn
- en geen afbreuk doen aan de waarde/of de kwaliteit en/of het uiterlijk en/of het aanzien en/of de bruikbaarheid van de woning.

Zijn deze voorwaarden niet allebei vervuld, dan moet de woning worden gerealiseerd zoals deze verkocht is. Is dat onverhoopt niet mogelijk dan zullen partijen in financiële zin tot een oplossing moeten komen.

Heeft iemand ervaring met een situatie zoals deze? En zo ja, hoe hebben jullie hierin gehandeld?

[FredvZ]

Hoe ziet de 2e verdieping en BG eruit?
Heb je daarin iets gewijzigd tov de verkooptekeningen?

Gezien de koof bij de badkamer is er ooit bedacht om het leidingwerk links van het huis "te lagen stijgen" en lijkt de installateur het zichzelf nu makkelijk te maken door het leidingwerk rechts van het huis te laten stijgen.

Mijn eerste vraag aan de aannemer zou in elk geval zijn waarom het niet in de koof past.

[laurensv123]

Hierbij de plattegrond van de begane grond en zolder




De aannemer geeft aan dat het leidingwerk voor de WTW-installatie te groot is om verwerkt te worden in de andere hoek van de trap. Al zou het zomaar kunnen zijn dat de trappen al besteld zijn, maar dat is uiteraard een aanname vanuit mij.

[EWK]

Ik sta met @FredvZ, waarom kan de koof in de badkamer niet groter?

[FredvZ]

Ik snap de aannemer en installateur dat ze het leidingwerk niet zomaar kwijt kunnen met dit ontwerp.

Idealiter had de technische ruimte aan de voorzijde van het huis gezeten, dan het leidingwerk via de koof in de badkamer gekund. Echter had dat weer een koof in de keuken opgeleverd.
Een koof in de keuken had ik sowieso wel verwacht, de afvoer van je douche en toilet moeten ook nog ergens heen. Het kan denk ik geen kwaad expliciet te vragen hoe ze dat voor zich zien.

Voor de tweede verdieping:
Je hebt kans dat je daar nu leidingwerk in het zicht gaat krijgen. Ik schat in dat ze de kleine koof gaan gebruiken voor de standleiding en afvoer voor je wasmachine/warmtepomp. Voor de WTW verwacht ik leidingwerk over het trapgat naar de technische ruimte. Ook sluit ik niet uit dat er aan de linkerkant nog een leiding komt voor de ontluchting/beluchting van de afvoer van je toilet in de badkamer.

Ik zou het volgende vragen:
- inzicht in het complete leidingplan
- geplande locaties van de Warmtepomp en WTW (voor de laatste: controlleer dat deze in de technische ruimte komt)
En expliciet vragen naar
- Waarom de koof niet gebruikt wordt
- Hoe de afvoer van het toilet in de badkamer wordt aangelegd
- Hoe de beluchting/ontluchting van het toilet wordt aangelegd.

[jadjong]

offtopic:
Je krijgt coax-kabels in elke slaapkamer. 2003 wil zijn rommel terug, daar kan prima UTP in.

[laurensv123]

FredvZ schreef op maandag 20 april 2026 @ 21:52:
Ik snap de aannemer en installateur dat ze het leidingwerk niet zomaar kwijt kunnen met dit ontwerp.

Dat snap ik ook allemaal wel. Maar hier denk je als bouwkundig persoon toch van te voren over na in plaats van zulke grote (naar ons inziens) veranderingen door te voeren tijdens de bouw.

[laurensv123]

jadjong schreef op maandag 20 april 2026 @ 22:06:

offtopic:
Je krijgt coax-kabels in elke slaapkamer. 2003 wil zijn rommel terug, daar kan prima UTP in.

Haha dat klopt ja. Het was niet mogelijk om die standaard coax draad te veranderen naar UTP. Loos was ook niet mogelijk... dan de coax maar gebruiken als trekdraadje voor een eigen UTP draadje

[JustDutch]

laurensv123 schreef op maandag 20 april 2026 @ 21:02:
Vandaag kregen wij het bericht dat er na het uitwerken van het leidingwerk blijkt dat er onvoldoende ruimte is om het leidingwerk weg te werken. Ze moeten hiervoor in beide slaapkamers een leidingschacht aanbrengen. Zie rood gearceerde vakken in de afbeelding hieronder. Het gaat hierbij voornamelijk om leidingwerk van de warmte terugwininstallatie. Wij vinden de schachten absoluut niet mooi en het belemmerd de bedachte inrichting van het huis.

Ik heb geen idee hoe die woning gebouwd wordt, maar ik zie nog wel een plekje op de plattegrond dat misschien mooi is om als schacht te gebruiken en dat is de ruimte bij de trapspillen. Dit lijkt bijna net zo groot als een van de benodigde extra schachten. Zou dit een optie zijn?

[Draakje5]

Als de vloer al ligt dan is het natuurlijk lastig cq onmogelijk dit nog via een andere route aan te leggen.

Overigens had dit prima voorkomen kunnen worden bij een goed doordacht ontwerp.. dit zijn toch allemaal standaard woningen?

Ik vermoed dat je weinig keus hebt en je een schadevergoeding kan eisen door 'onbruikbaarheid' van deze plek(ken) waarbij je denk ik ook niet meer dan 1m2 aan woningwaarde kan eisen a een euro of 4500. Bijv: bed kan ik daar niet meer (goed) plaatsen, of kast enz.

Informeer bij je rechtsbijstand wat zij adviseren kwa schadwvergoeding.

[ Voor 14% gewijzigd door Draakje5 op 20-04-2026 22:40 ]

[Reptile209]

Out of the box oplossing: je kan misschien beide koofjes juist groter maken (aan/tegen de muur van de trap, dus tot aan de deur van de kamer). Dan heb je een groter vlak waar je weer makkelijker een bed of kast tegenaan kunt zetten dan een stom hoekje van 20x20. Kost je uiteraard wel vloeroppervlak, dus dat moet je willen, maar kan de inrichting weer beter maken. En als je het een beetje strak inzet, kan de aannemer dat mooi uiteigen zak voor je gaan betalen.

[ Voor 3% gewijzigd door Reptile209 op 20-04-2026 22:52 ]

[Accretion]

Out of the box oplossing:
Aan de buitenkant van het huis een koof maken

Dan veranderd het niets aan je interieur

[-Paul-]

Wat was de bedachte inrichting?

[No Hands]

laurensv123 schreef op maandag 20 april 2026 @ 22:12:
[...]


Dat snap ik ook allemaal wel. Maar hier denk je als bouwkundig persoon toch van te voren over na in plaats van zulke grote (naar ons inziens) veranderingen door te voeren tijdens de bouw.

Uiteraard maar iedereen kan een foutje maken. Dan moet dat uiteindelijk opgelost worden. Dat wil niet zeggen dat het op deze manier moet worden opgelost maar het moet wel opgelost. Jij wil ook geen huis zonder afvoeren, ontluchtingen of ventilatiesysteem.

[Window]

-Paul- schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 07:18:
Wat was de bedachte inrichting?

Ik ben natuurlijk niet de TS maar met name voor slaapkamer 2 zie ik dat het irritant is: je hebt nergens meer een normale strakke hoek waar niks gebeurt. Je zit ofwel met een raam ofwel met een koof, als ik goed kijk. Als je daar kasten plaatst is dat lelijk, en in een slaapkamer mag je ergens een grote kledingkast of boekenkast verwachten.

@laurensv123 , wat zeggen jullie toekomstige buren? Kunnen jullie evt samen optrekken in het gesprek met de aannemer?

[FredvZ]

laurensv123 schreef op maandag 20 april 2026 @ 22:12:
Dat snap ik ook allemaal wel. Maar hier denk je als bouwkundig persoon toch van te voren over na in plaats van zulke grote (naar ons inziens) veranderingen door te voeren tijdens de bouw.

De bouwkundige kijkt er helaas net iets anders naar dan de installateur.
Ik vermoed dat de (regide) regelgeving (Bouwbesluit, Bbl) ook gezorgd heeft voor een aantal onhandige keuzes die de installateur nu recht mag breien.

Heb je trouwens al contact met je toekomstige buren?
Als die hetzelfde ontwerp hebben, lopen die tegen hetzelfde aan. Wellicht dat het meer indruk maakt op de bouwer als je met meerdere buren 'nee' zegt tegen deze wijziging.

[Rensjuh]

Optie om 1 koof een stuk(je) breder te maken en de andere te laten vervallen?
Koof in slaapkamer 2 tot aan de deur, stopcontact e.d. op de koof i.p.v. de wand.


Denk dat de koof op deze plek het minste in het zicht zit en je hebt op de andere slaapkamer niet ook een koof waardoor je niks meer met die hoek/muur kunt.
Het is niet per sé mooier, maar mogelijk wel wat praktischer i.v.m. indeling / inrichting.

[Chielioj]

Geen oplossing, maar wat inzicht.

Het komt heel vaak voor dat er een bouwkundige tekeningen "uit het schap" wordt gepakt als verkoop tekening. De indeling(en) van deze woningen veranderen in de grove lijnen niet heel vaak.

Op dit moment ben ik een appartementencomplex aan het calculeren waar een architect een bouwkundige tekening heeft gemaakt (aannemer doet dit bijna nooit zelf). Een architect neemt bijna nooit ruimte mee voor de techniek, want het heeft in 1823 ook altijd gepast. Het is allemaal minimaal.

Helaas is het aandeel techniek tegenwoordig een stuk groter dan voorheen, waardoor de installateur eigenlijk altijd ruimte te kort komt om het leidingwerk weg te werken.

[vogelmans]

Het is geen echte oplossing voor het probleem maar ik zou het optisch oplossen door de koven op te nemen in een grote kledingkast met schuifdeuren. Er zijn systemen te koop waar je een rails tegen het plafond en vloer maakt en daar deuren op maat inhangt. Complete kastindelingen zijn daar ook opmaat te bestellen.
Op deze manier zijn de lelijke koven weg en je hebt maximale bergruimte: van vloer tot plafond en van wand tot wand. Je kan er zelfs ledspotjes in verwerken.

[Herman55]

Waarom worden er 2 koven gemaakt en niet eentje over de hele breedte van de muur? Dan hou je het zicht in de kamer hetzelfde.

Oef, Rensjuh was me voor.

[ Voor 12% gewijzigd door Herman55 op 21-04-2026 08:49 ]

[Boomstam]

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:01:
Optie om 1 koof een stuk(je) breder te maken en de andere te laten vervallen?
Koof in slaapkamer 2 tot aan de deur, stopcontact e.d. op de koof i.p.v. de wand.
[Afbeelding]

Denk dat de koof op deze plek het minste in het zicht zit en je hebt op de andere slaapkamer niet ook een koof waardoor je niks meer met die hoek/muur kunt.
Het is niet per sé mooier, maar mogelijk wel wat praktischer i.v.m. indeling / inrichting.

Ik zou de deur dan ook gelijk met de voorkant van de koof willen hebben, zodat het een vlakke wand is. Dan is het net zoals het nu zou komen (zonder koof). Dat is optisch rustiger naar mijn mening, ipv dat de deur in een soort nisje zit.

[Navi]

laurensv123 schreef op maandag 20 april 2026 @ 22:13:
[...]


Haha dat klopt ja. Het was niet mogelijk om die standaard coax draad te veranderen naar UTP. Loos was ook niet mogelijk... dan de coax maar gebruiken als trekdraadje voor een eigen UTP draadje

Wat een bizarre verspilling...klinkt als een gevalletje computer says no

Overigens gewoon een mooi gestuct koofje ergens in een hoek zie je niets van.

[ Voor 4% gewijzigd door Navi op 21-04-2026 09:45 ]

[Michieas]

Het is jammer dat het niet in de trap past.
In ons vorige huis hadden ze juist daar het leidingwerk naar bovenlopen.
In beide hoeken zat eigenlijk een schuine plaat.

Ik vermoed dat de trap wel kan maar deze al besteld/gemaakt zijn en aanpassen veel duurder is.

Zoals vermeld door Rensjuh zou een hele wand beter zijn.

[Thijsmans]

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:01:
Optie om 1 koof een stuk(je) breder te maken en de andere te laten vervallen?
Koof in slaapkamer 2 tot aan de deur, stopcontact e.d. op de koof i.p.v. de wand.
[Afbeelding]

Denk dat de koof op deze plek het minste in het zicht zit en je hebt op de andere slaapkamer niet ook een koof waardoor je niks meer met die hoek/muur kunt.
Het is niet per sé mooier, maar mogelijk wel wat praktischer i.v.m. indeling / inrichting.

Goed idee, maar de technische ruimte (warmtepomp, wasdroger, wasmachine) zit nu precies aan de andere kant van het trapgat. Krijg je dus een extra horizontale koof langs de trap Ik begrijp overigens ook niet waar de kleine koof in het oorspronkelijke voorstel van de aannemer naartoe gaat. Die lijkt op te houden in het plafond van de woonkamer (of wij zien een oude projectie van de begane grond).

[Rensjuh]

Thijsmans schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 11:38:
[...]

Goed idee, maar de technische ruimte (warmtepomp, wasdroger, wasmachine) zit nu precies aan de andere kant van het trapgat. Krijg je dus een extra horizontale koof langs de trap Ik begrijp overigens ook niet waar de kleine koof in het oorspronkelijke voorstel van de aannemer naartoe gaat. Die lijkt op te houden in het plafond van de woonkamer (of wij zien een oude projectie van de begane grond).

Had m op slaapkamer 2 ingetekend omdat daar al een extra hoek in de kamer zat.
Als je dan de deur nog verplaatst naar het einde van de koof valt dat het minste op.
Op slaapkamer 1 zou het ook kunnen, dan zit je meteen bij de technische ruimte, goed punt.
Nadeel is dan alleen dat je daar ook een extra hoek uit je kamer hebt, net als op slaapkamer 2.

[Reptile209]

Thijsmans schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 11:38:
[...]

Goed idee, maar de technische ruimte (warmtepomp, wasdroger, wasmachine) zit nu precies aan de andere kant van het trapgat. Krijg je dus een extra horizontale koof langs de trap Ik begrijp overigens ook niet waar de kleine koof in het oorspronkelijke voorstel van de aannemer naartoe gaat. Die lijkt op te houden in het plafond van de woonkamer (of wij zien een oude projectie van de begane grond).

Ruimte (naast of aan de bovenkant van) de trap is minder 'kostbaar' dan in een slaapkamer, dus die keuze hoeft niet moeilijk te zijn. En in het plafond van de woonkamer: wellicht gewoon de ventielen voor de luchtcirculatie in het plafond? Dan zie je die niet persé terug op de plattegrond (hoewel het wel handig is om de locatie aan te geven daar) en hindert het je inrichting niet.

[ericplan]

@laurensv123 Het lijkt een rijtjeswoning. Hebben de buren hetzelfde probleem? Samen sta je sterker.

[DjoeC]

laurensv123 schreef op maandag 20 april 2026 @ 22:13:
[...]


Haha dat klopt ja. Het was niet mogelijk om die standaard coax draad te veranderen naar UTP. Loos was ook niet mogelijk... dan de coax maar gebruiken als trekdraadje voor een eigen UTP draadje

Wat een rare bouwer/installateur. Heeft ie een oud bouwplan uit de kast getrokken?

Overigens, een koof in de trap zou ik niet willen, neemt kostbare draairuimte weg. Vaak passen (onderdelen van) meubels al "net maar"....

[ Voor 15% gewijzigd door DjoeC op 21-04-2026 17:05 ]

[EiT]

Ik neem aan dat de vv verdeler links zit voor de badkamer? Die zou ik dan naar rechts laten verplaatsen. En dan beide leidingen er naast met voorzetwand met open gat naar verdeler waar een plank in kan. Ben je direct van alle rotzooi af.

Dacht eerst wel, boeie, hier ontkom je bijna niet aan. Toen zag ik dat het huis maar 3900mm breed is, dat is redelijk krap. Dat is zo’n lekkere het past net niet formaat. Dan snap ik dat je dit soort zaken dan ook niet wil.

[jellybrah]

Waarom de koof (koven?) niet breder maken en eigenlijk een stuk koof gebruiken voor een mooie inbouwkast oid?

[Sjembecks]

Zie hier het waarschijnlijke leiding verloop in de 1e verdpiepings vloer.
-Blauw is riool.
-Rood wtw afvoer.
-Oranje WTW invoer.



Vergeten we nog even de ectra, waterleidingen etc welke omhoog stijgen naar de technische ruimte.
Al deze leidingen kunnen niet over elkaar heen in de vloer, want deze hoogte is er simpel weg niet.
Daarnaast moet de aannemer nog voldoen aan de richlijnen van een vloeren leverancier.
Voor de ingeinterreseerde:
https://breedplaatinfo.nl...-breedplaatvloeren-v7.pdf

De indeling van de architect vraagt om 2 koven echter is die deze vergeten in te tekennen.
De aannemer probeert de koof zo klein mogelijk te houden, met dit als resultaat.

Op de 2e verdieping zit de Technischte ruimte ook nog aan de achterkant wat ook niet ideaal is voor het leding verloop, want de leidingen moeten weer van voor helemaal naar achter en ook deze mogen niet over elkaar heen.

Kortom een koof ergens anders heen verplaatsen gaat niet zomaar, hier zit een hele puzzel/spin aan vast en alles heeft invloed op elkaar.

Dit ook waarom bijna alle rij woningen de gang/wc, badkamer, en de technische ruimte aan de voorkant van de woning hebben zitten.

[hhj]

Ik had ook ooit bij een nieuwbouwhuis dat het volgens zowel de uitvoerder als de projectorganisatie onmogelijk was om twee radiatoren in de douche te plaatsen (bij verplaatsen van muur naar raam kreeg je er maar 1 maar moest je ze wel beide betalen). Ik suggereerde bij beide partijen dat de ander er al mee akkoord was om er 2 te plaatsen, en toen kon het opeens wel, zonder enige problemen.
M.a.w: ze hebben er geen zin in en proberen jouw akkoord te laten gaan. Lekker makkelijk voor hen, en jij zit met de gevolgen van hun luiheid. Ik zou het niet accepteren en hoog opspelen: zij zijn de specialisten, zij hadden het moeten weten en het is hun fout, laat hen de gevolgen dan ook maar dragen en met een voor jou acceptabele oplossing komen.

[Molem1]

Sjembecks schreef op donderdag 23 april 2026 @ 09:31:

De indeling van de architect vraagt om 2 koven echter is die deze vergeten in te tekennen.
De aannemer probeert de koof zo klein mogelijk te houden, met dit als resultaat.

Dit is een standaard casco woning van een aannemer. Daar mag een architect niks aan de inrichting doen. De architect wordt hoogstens gebruikt voor de gevel zodat ze door de welstand komen.

Die "concept" bouwers hebben die woningen helemaal geengineerd en naar zichzelf toegerekend, goedkoope massa.

[PinusRigida]

DjoeC schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 17:04:
[...]

Wat een rare bouwer/installateur. Heeft ie een oud bouwplan uit de kast getrokken?

Overigens, een koof in de trap zou ik niet willen, neemt kostbare draairuimte weg. Vaak passen (onderdelen van) meubels al "net maar"....

Echt he... ik dacht hetzelfde toen ik het las "Coax niet mogelijk te vervangen door UTP"... bij een nieuwbouw... ??

Mijn huis was nieuwbouw in 2016, zat standaard UTP (cat5e) in naar kamers.