Twijfel: verborgen gebreken, verhuizen of groots renoveren

[Nutterd]

Hoi allemaal,

Ik lees hier al een tijd mee en heb nu zelf een situatie waar ik jullie inzichten goed bij kan gebruiken.

Situatie in het kort:
Wij hebben ~2 jaar geleden een huis gekocht (163 m²). Er is destijds gewoon een bouwtechnische keuring gedaan, maar achteraf blijkt dat er toch best wat mis is… en inmiddels zitten we met meerdere problemen.

1. Verborgen gebreken – staan we nog ergens in ons recht?

We hebben momenteel:

Lekkages bij ramen
Problemen met leidingen (ook lekkages)

Dit zijn geen “cosmetische dingetjes”, maar echt serieuze gebreken waar we bij aankoop geen weet van hadden en die ook niet uit de keuring naar voren kwamen.

Mijn vraag:
Is er na ~2 jaar nog iets te verhalen op de verkoper of keurder?
Ik lees wisselende dingen over “verborgen gebreken”, meldplicht vs. onderzoeksplicht, en termijnen. We hebben zelf het idee dat dit niet zomaar “pech” is ook gezien de bouwkundige niks op papier kon zetten en de makelaar zei dat dit de enige in de buurt was die snel zou kunnen (ontzettend dom achteraf dat we hier akkoord mee zijn gegaan), maar weten niet of we juridisch nog iets kunnen.

Ervaringen of tips (bijv. wanneer het wél of niet kans maakt) zijn heel welkom.

2. Repareren & blijven vs. verhuizen

Door alle issues zitten we nu te twijfelen:

Optie A – repareren en blijven

Lage hypotheek
Huis is in basis een stuk meer waard dan wat wij ervoor betaald hebben en ook (relatief) weinig hypotheek
– Gedoe, onzekerheid over wat er nog meer speelt

Optie B – verkopen en verhuizen

Frisse start
– Hogere maandlasten (huidige rente…)
– Gedoe van verhuizen + nieuw huis zoeken

Optie C – rigoureus renoveren (waar we nu het meest naar neigen)

Daarna “nieuw huis” op huidige locatie
Waardestijging
– Grote investering + tijdelijk ergens anders wonen maar wel 100% onze smaak.

We vinden dit eerlijk gezegd best lastig om rationeel te bekijken. Als jullie in een soortgelijke situatie zaten: wat gaf voor jullie de doorslag we wonen overigens erg graag op de locatie?

3. Grote renovatie – realistische kosten?

Als we gaan renoveren, willen we het eigenlijk meteen goed doen en alles uitbesteden, en zelf 3–4 maanden ergens anders wonen.

Wat we ongeveer willen doen:

Houten vloer vervangen door betonvloer
Vloerverwarming (1e en 2e verdieping)
Elektra en waterleidingen vernieuwen (indien nodig)
Warmtepomp installeren
Nieuwe badkamer
Nieuwe keuken
Hele woning stucen
Nieuwe vloeren (PVC/tegels)
Platte daken vernieuwen + zonnepanelen (56 stuks terugplaatsen)
Tuin + oprit aanpakken
Isoleren
WTW / ventilatiesysteem
2 glazen deuren vervangen door houten deuren
Kosteninschatting (waar ik over twijfel)

Mijn eerste “snelle” Google-ronde kwam uit op ~€150k totaal.
Dat voelt voor mij eerlijk gezegd vrij optimistisch, zeker als alles wordt uitbesteed en we het vooral goed willen doen.

Maar dat is puur onderbuik.

Zijn er mensen die recent iets vergelijkbaars hebben gedaan (volledige renovatie, ~150–170 m²)?
Wat waren jullie ongeveer kwijt en waar zaten de grootste kostenposten?

Waarom ik nog geen aannemer heb benaderd

We zitten echt nog in de “wat gaan we überhaupt doen?” fase.
Ik wil voorkomen dat ik een aannemer zijn tijd besteed terwijl wij echt nog 0 idee hebben van wat we moeten doen ik hoop hier iets meer duidelijkheid te krijgen zodat we hier op verder kunnen.

Samenvattend

Ik ben vooral benieuwd naar:

Ervaringen met verborgen gebreken na 2 jaar
Hoe jullie de keuze maakten: blijven/renoveren vs. verhuizen
Realistische kosten voor een totaalrenovatie zoals hierboven

Alle inzichten (ook “had ik dit maar eerder geweten”) zijn welkom en sorry voor het lange bericht!

Alvast bedankt!

Schopje naar WON

[ Voor 0% gewijzigd door Septillion op 03-04-2026 14:02 ]

[Corsa Nostra]

Wanneer zijn die 'verborgen gebreken' aan het licht gekomen?
Als het daadwerkelijk pas na twee jaar aan het licht komt, en het is de keurder en jouw in al die tijd niet opgevallen.
Er kan een hoop gebeuren in twee jaar.

[T_knoop]

"verborden gebreken" aan een huis houdt in dat ze door de verkopers verborgen gehouden zijn, terwijl die er wél van (hadden moeten) weten. Je kan dus alleen een punt maken als je aan kan tonen dat je zelf je best hebt gedaan om ze bij de koop te vinden, en het duidelijk is dat de vorige bewoners er bij de verkoop weet van hadden moeten hebben. Ik geef het niet heel veel kans, en het wordt op zn minst een langdurig juridisch traject. Maar ben geen ervaringsdeskundige.

edit:
Bovenstaande is niet correct, te letterlijke interpretatie. Met dank aan @Pat911 en @MicGlou

Nu de boel verkopen betekend dat je een huis verkoopt met bekende gebreken, en de bijbehorende lagere verkoopprijs. Plus dat je voor het volgende huis net zo onzeker bent als de huidige, daar kunnen immers ook dingen in zitten die niet helemaal ok zijn.

Wat dat betreft is repareren of verbouwen misschien wel de beste optie. Mogelijk dat je een hybride variant kan doen. Repareer de zaken, maar doe het wel meteen goed en toekomstbestendig. Kozijnen vervangen door iets met een hogere isolatiewaarde en tochtdichtheid, dat werk. Mocht je voor het leidingwerk dingen serieus open moeten trekken is dat meteen gelegenheid om die hele ruimte aan te pakken.

Op die manier heb je niet een enorm project, en hou je de kosten een beetje in de hand, maar wordt t huis wel langzaamaan beter.

[ Voor 4% gewijzigd door T_knoop op 03-04-2026 12:50 . Reden: Onjuiste aannames en interpretaties ]

[trippelb]

Veel is afhankelijk van je wensen natuurlijk, kosten van badkamer en keuken kunnen sterk uiteenlopen. Maar ter vergelijking: wij hebben afgelopen jaar verbouwd, 170m2 houten vloeren vervangen door beton, en tegels erop
(Houten) binnen spouwblad vervangen en vanbinnen uit opnieuw geïsoleerd.
Nieuwe schuifpuien
Nieuwe elektra installatie
Vloerverwarming b.g.g. en etage
Warmtepomp
Balansventilatie
Dak van binnenuit geïsoleerd
Nieuwe keuken
Nieuwe badkamer
Trap verplaatst

Hierbij ook behoorlijk wat zelf gedaan, al met al circa 300k

[talkatoo]

Als de ramen lekkages hadden dan lijkt mij dat je dit bij aankoop had moeten zien? (Schimmel rond ramen etc). Hetzelfde geldt voor lekkages aan leidingen?

Je geeft wel heel weinig informatie over de problemen, zoals je het nu noemt kan het oplossen hiervan ook 100 euro kosten (nieuwe kitranden, nieuwe knelkoppeling).

[Nutterd]

Sorry, ik vergeet inderdaad iets! We hebben vooral bij het platte dak lekkages hier is een dakdekker voor geweest en die zei dat hij 5 jaar geleden al geweest is voor het dak en toen heeft aangegeven dat er een nieuw dak op moest aangezien het helemaal op was, hier heeft de vorige eigenaar niets mee gedaan en niets over vermeld.

Uiteraard ga ik niks verkopen zonder de problemen eerst op te lossen of vermeldden bij verkoop.

[NiGeLaToR]

talkatoo schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:41:
Als de ramen lekkages hadden dan lijkt mij dat je dit bij aankoop had moeten zien? (Schimmel rond ramen etc). Hetzelfde geldt voor lekkages aan leidingen?

Je geeft wel heel weinig informatie over de problemen, zoals je het nu noemt kan het oplossen hiervan ook 100 euro kosten (nieuwe kitranden, nieuwe knelkoppeling).

In veel topics over (verborgen) gebreken haal ik wel uit de beschrijving dat het voor mensen nieuw is dat een woning een complex ding is voor met potentiële problemen die zoals je zegt met doorsnee onderhoud voor weinig te fixen zijn, alleen dat kan niet iedereen (meer). En als je dan een installateur vraagt ben je een vermogen kwijt voor iets wat je zelf voor een paar tientjes kunt fixen.

Ben het helemaal eens met je laatste alinea: Ts gooit een heleboel op 1 hoop en zou eigenlijk beter wat kunnen splitsen:
1. er zijn onderhoudsissues: hoe fix je die.
2. er zijn structurelere problemen: hoe laat je die fixen
3. er is een verbouwingsbehoefte: hoe vlieg je dat aan

Alles op 1 hoop vegen maakt het ingewikkelder en stressvoller dan het kan zijn denk ik.

[Will_M]

Over wat voor een huis hebben we het hier überhaupt? Is het een woning met een recent bouwjaar, tel voor het gemak even alles uit déze eeuw, of praten we over bijvoorbeeld een woning uit de jaren '50 uit de vorige eeuw?

[Nutterd]

Will_M schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:45:
Over wat voor een huis hebben we het hier überhaupt? Is het een woning met een recent bouwjaar, tel voor het gemak even alles uit déze eeuw, of praten we over bijvoorbeeld een woning uit de jaren '50 uit de vorige eeuw?

Het is een jaren 60 huis, excuses! zoals jullie merken ben ik hier zelf dus ook totaal niet goed is en vergeet ik belangrijke info ;-)

[Pat911]

T_knoop schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:38:
"verborden gebreken" aan een huis houdt in dat ze door de verkopers verborgen gehouden zijn, terwijl die er wél van (hadden moeten) weten. Je kan dus alleen een punt maken als je aan kan tonen dat je zelf je best hebt gedaan om ze bij de koop te vinden, en het duidelijk is dat de vorige bewoners er bij de verkoop weet van hadden moeten hebben. Ik geef het niet heel veel kans, en het wordt op zn minst een langdurig juridisch traject. Maar ben geen ervaringsdeskundige.

Van de website van de NVM:

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

De verkoper hoeft dus ook niet van het gebrek te weten.

[bie100]

Pat911 schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:47:
[...]


De verkoper hoeft dus ook niet van het gebrek te weten.

Zo wel dan zullen ze het ontkennen

Vooral na twee jaar

[Nutterd]

talkatoo schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:41:
Als de ramen lekkages hadden dan lijkt mij dat je dit bij aankoop had moeten zien? (Schimmel rond ramen etc). Hetzelfde geldt voor lekkages aan leidingen?

er zaten wat vochtplekken maar de bouwkundige heeft gekeken met een vochtmeter maar hij zei dat het droog was en dat de lekkage dus was opgelost (dit wou hij zoals gezegd niet op papier zetten en achteraf hadden toen mijn alarmbellen af moeten gaan)

[Sparkiee]

Bij verborgen gebreken die pas na 2 jaar aan het licht komen lijkt mij dat je daar niet meer veel van kunt verhalen.

Zoals je zelf aangeeft, voor de hele waslijst wat je wil aanpakken met een totaal prijs van €150 K, dat vind ik erg optimistisch. Maar het is ook heel erg natte vinger werk. Een nieuwe keuken kan je €9.000 kosten maar kan ok €30.000 ligt er maar aan wat je wil, welke afwerking en hoe groot. Hetzelfde voor de badkamer. Ook het vervangen van elecktra en leidingen kan snel oplopen. En los van de zeer onbekende kosten zal het ook lastig worden om de juiste mensen te vinden. Die hebben het druk genoeg.

Verhuizen vind ik dan weer een stap te ver. Los van de rompslomp van zoeken naar een nieuwe woning, kopen, verkopen. Je zegt dat je nu lage maandlasten hebt. Die ben je dan waarschijnlijk kwijt.En waarschijnlijk wil je in het nieuwe huis ook dingen aanpakken, veranderen enz. Dat kost ook weer tijd en geld.

Ik zou zeggen, bekijk wat de problemen zijn en vraag prijzen om die te herstellen. Kijk daarna wat je top prio heeft en doe hetzelfde, prijs vragen, plannen en uitvoeren. Een keuken hebben ze er wel in een paar dagen in en afgewerkt. Een dak is wat heftiger. Maar laat mensen komen die er verstand van hebben en ga zo verder.

[ocwil]

Mijn lekkage die 2 keer per jaar terug komt is ook droog in de zomer...

[Anastanax]

Ik zou zelf de "verborgen gebreken" route niet kiezen, lijkt me na 2 jaar te vaag.

Lekkende leidingen zijn vrij eenvoudig aan te pakken.
De rest kan wat complexer zijn, maar zeker niet onmogelijk.

Ik denk dat je keuze bestaat uit ofwel aanpakken van de problemen, ofwel een grote verbouwing.
Hoeveel een totaalrenovatie zal kosten kan ik echt niks zinnigs over zeggen (behalve "veel").
Maar een totaalrenovatie is volgens mij wel iets waar je achteraf zeer tevreden over zal zijn, zowel voor je woongenot als energiebesparing.

[Kalentum]

Wat betreft de juridische weg: ik zou er niet aan beginnen persoonlijk. Rechtspraak.nl staat er vol mee. Belangrijke overweging is of de woning voor normaal gebruik geschikt is. Dat is een heel grijs gebied.

Ik zou in elk geval de acute problemen (laten) oplossen en niet verhuizen.

[hoevenpe]

Lekker opknappen, helemaal naar eigen wens verbouwen en daarna lekker wonen.

[frumper]

Een deel van die verborgen gebreken kan je niet veel mee denk ik, zeker niet na 2 jaar. Ik zie alleen nog een kans als je die dakdekker iets op papier kan laten zetten of een document heeft van destijds dat hij al aangaf dat het dak vervangen zou moeten worden.
Verder, als je die hele verbouwing wil doen moet je wel heel goed kunnen plannen en schakelen wil je het allemaal precies in die 3-4 maanden willen krijgen. Ik zou het stap voor stap aanpakken ipv alles in één keer. En dan het op de juiste volgorde inplannen.

Over de kosten, mijn ervaring is: je eigen berekening x 2 is meestal waar je op uit gaat komen.

[ Voor 8% gewijzigd door frumper op 03-04-2026 12:06 ]

[MicGlou]

T_knoop schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:38:
"verborden gebreken" aan een huis houdt in dat ze door de verkopers verborgen gehouden zijn, terwijl die er wél van (hadden moeten) weten. Je kan dus alleen een punt maken als je aan kan tonen dat je zelf je best hebt gedaan om ze bij de koop te vinden, en het duidelijk is dat de vorige bewoners er bij de verkoop weet van hadden moeten hebben. Ik geef het niet heel veel kans, en het wordt op zn minst een langdurig juridisch traject. Maar ben geen ervaringsdeskundige.

Dit is onjuist, dat is een veel te letterlijke interpretatie van wat het betekent. Als een verkoper een gebrek aan een woning waarvan de verkoper wist dat het er zat en dit niet heeft vermeld dan heet dat 'schending van de meldingsplicht' en is een veel zwaarder wegend probleem dan een verborgen gebrek.

Een verborgen gebrek aan een woning hoeft helemaal niemand weet van te hebben gehad, de verkoper niet en het kan ook prima dat het bij de bouwkundige inspectie niet aan het licht is gekomen. Wettelijk gezien kan je een verborgen gebrek tot 5 jaar na aankoop melden, maar in de praktijk werkt het meestal zo dat wat je niet binnen een aantal maanden gemeld hebt niet gehonoreerd wordt.

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[Will_M]

@Nutterd

Met een woning welke inmiddels dus al ruim 60 jaar oud blijkt te zijn zou ik persoonlijk niet eens de route van 'verborgen gebreken' willen gaan bewandelen maar het gaan zien als (achterstallig?) onderhoud waar je bij aankoop al rekening mee gehouden hebt. Je maakt het jezelf alleen maar onnodig moeilijk door nú, twee jaar na aanschaf én bewoning (tot tevredenheid), ineens te gaan debatteren met de vorige bewoner en diens verkopende partij. Dat kost je véél tijd, moeite en energie welke je ook in het aanpakken van de recnetlijk pas geconstateerde 'gebreken' kunt steken en waarbij je daarbij ook zélf voor een meer dan 100% tevreden resultaat verantwoordelijk bent.

Suc-6 met je eigen keuze (én met de eventuele verbouwing(en))

P.S. Keulen en Aken zijn niet ook op één dag gebouwd....

[ Voor 8% gewijzigd door Will_M op 03-04-2026 12:22 ]

[Boomstam]

Als de lekkages bij ramen en de problemen met leidingen niet door jezelf zijn veroorzaakt (door bijvoorbeeld achterstallig onderhoud), kun je het door je (opstal)verzekering laten verhelpen. Kost je je eigen risico, maar heb je er zelf geen werk van.

[Wolly]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:45:
Sorry, ik vergeet inderdaad iets! We hebben vooral bij het platte dak lekkages hier is een dakdekker voor geweest en die zei dat hij 5 jaar geleden al geweest is voor het dak en toen heeft aangegeven dat er een nieuw dak op moest aangezien het helemaal op was, hier heeft de vorige eigenaar niets mee gedaan en niets over vermeld.

Uiteraard ga ik niks verkopen zonder de problemen eerst op te lossen of vermeldden bij verkoop.

Noem mij 1 dakdekker die niet zegt dat een plat (bituum)dak dat ouder is dan 10 jaar 'op' is. Ik heb een plat dak van 25 jaar oud, elk dakdekker die de afgelopen 12 jaar de goten kwam reinigen zei na afloop `Meneer, dit dak gaat nog maar 2, 3 jaar mee.

En een versleten dak is natuurlijk geen verborgen gebrek, je hebt toch ogen?

[JukeboxBill]

Boomstam schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:14:
Als de lekkages bij ramen en de problemen met leidingen niet door jezelf zijn veroorzaakt (door bijvoorbeeld achterstallig onderhoud), kun je het door je (opstal)verzekering laten verhelpen. Kost je je eigen risico, maar heb je er zelf geen werk van.

Verzekering vergoedt mogelijk alleen de gevolgschade, niet de reparatie of vervanging van de ramen en de leidingen.

[Nutterd]

Wolly schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:20:
[...]


En een versleten dak is natuurlijk geen verborgen gebrek, je hebt toch ogen?

ik stel toch gewoon een vraag? als ik het gezien had had ik het geweten he...ik heb er geen verstand van.

Daarbij vraag ik het omdat de dakdekker heel duidelijk 5 jaar geleden heeft aangegeven dat er een nieuw dak op moest en nu zitten we met een regendouche in onze woonkamer anders had ik nooit aan een verborgen gebrek gedacht...

maar bedankt voor je bijdrage!

[ Voor 30% gewijzigd door Nutterd op 03-04-2026 13:31 ]

[redwing]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:26:
[...]

ik stel toch gewoon een vraag? als ik het gezien had had ik het geweten he...ik heb er geen verstand van.

Lekte het bij de 1e regenbui, of pas later? Want dat het dak oud is kun je weten, maar het moet wel dicht zijn op het moment dat je het koopt. En aangezien de dakdekker het 5 jaar geleden al heeft aangepakt, ga ik er van uit dat het tussendoor droog is gebleven. Dus als dat nu net is gaan lekken na 2 jaar kun je dat moeilijk nog op een verborgen gebrek gooien. En hetzelfde geldt natuurlijk ook voor de leidingen.

Daarbij geef je aan dat je het huis goedkoop hebt gekocht, dus ook daar kun je uit halen dat het bekend was dat het onderhoud nog wat werk nodig had. Dus tenzij het echt dingen zijn die vanaf de 1e regenbui duidelijk waren, zou ik er weinig mee doen en ze gewoon oplossen. Zijn het problemen die vanaf het begin spelen zou ik er wel wat mee doen, maar dan had je dat gelijk op het moment van vinden moeten doen.

[Wolly]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:26:
[...]

ik stel toch gewoon een vraag? als ik het gezien had had ik het geweten he...ik heb er geen verstand van.

Daarbij vraag ik het omdat de dakdekker heel duidelijk 5 jaar geleden heeft aangegeven dat er een nieuw dak op moest en nu zitten we met een regendouche in onze woonkamer anders had ik nooit aan een verborgen gebrek gedacht...

maar bedankt voor je bijdrage!

Als het nu vanaf dag 1 een regendouche was kon je nog aankloppen bij de verkoper. Maar nu is het gewoon een kwestie van achterstallig onderhoud en had je zelf dus actie moeten ondernemen.

Een dakdekker kan van alles zeggen, hoeft niet te betekenen dat jij er enig recht aan kan ontlenen natuurlijk. Net als een schilder, als de verf er nu op sommige plekken vanaf valt en de schilder die je belt zegt "Ik heb 5 jaar geleden gezegd dat hij moest schilderen!". Ik kan er met mijn hoofd niet bij dat je dan denkt dat je enig recht van spreken hebt tegenover de verkoper.

[Nutterd]

redwing schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:36:
[...]

Lekte het bij de 1e regenbui, of pas later? Want dat het dak oud is kun je weten, maar het moet wel dicht zijn op het moment dat je het koopt. En aangezien de dakdekker het 5 jaar geleden al heeft aangepakt, ga ik er van uit dat het tussendoor droog is gebleven. Dus als dat nu net is gaan lekken na 2 jaar kun je dat moeilijk nog op een verborgen gebrek gooien. En hetzelfde geldt natuurlijk ook voor de leidingen.

Daarbij geef je aan dat je het huis goedkoop hebt gekocht, dus ook daar kun je uit halen dat het bekend was dat het onderhoud nog wat werk nodig had. Dus tenzij het echt dingen zijn die vanaf de 1e regenbui duidelijk waren, zou ik er weinig mee doen en ze gewoon oplossen. Zijn het problemen die vanaf het begin spelen zou ik er wel wat mee doen, maar dan had je dat gelijk op het moment van vinden moeten doen.

Nee, eigenaar heeft het dak niet laten aanpakken ondaks advies van de dakdekker maar blijkbaar is dat niet erg en zegt iedere dakdekker dat er een nieuw dak op moet.

Ik heb het huis niet goedkoop gekocht, we hadden flink wat overwaarde van onze twee huizen wat we meteen in het huis hebben gekocht daarom hebben we een lage hypotheek!

Maar vergorgen gebrek was gewoon een vraag of dat uberhaupt kon omdat ik er een raar onderbuik gevoel bij heb verder heb ik in de gaten dat ik daar niets mee hoef en laat dat maar zitten...moeten we gewoon bedenken of we alles in een keer doen en tijdelijk bij mijn schoonouders gaan wonen of dat we alleen de klachten aanpakken.

[JukeboxBill]

Als ik zo'n leek zou zijn op bouwkundig gebied, dan zou ik nooit aan zo'n ingrijpende renovatie beginnen.
Want het organiseren en aansturen vereist ook enige kennis van zaken.
Lees op Tweakers maar eens wat topics over wat er allemaal mis kan gaan als je alles laat doen.
Je kan daar natuurlijk iemand voor inhuren, maar ook dat kost geld en dan nog moet je afwachten of die zijn werk wel goed doet.
Gelukkig ben ik geen leek en heb een huis uit 1957 en ondanks dat ik vrijwel alles zelf doe, gaat er toch behoorlijk wat geld (en tijd) in zitten. Het bedrag van €150.000, wat je noemt, lijkt mij aan de lage kant.

[Nutterd]

JukeboxBill schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:42:
Als ik zo'n leek zou zijn op bouwkundig gebied, dan zou ik nooit aan zo'n ingrijpende renovatie beginnen.
Want het organiseren en aansturen vereist ook enige kennis van zaken.
Lees op Tweakers maar eens wat topics over wat er allemaal mis kan gaan als je alles laat doen.
Je kan daar natuurlijk iemand voor inhuren, maar ook dat kost geld en dan nog moet je afwachten of die zijn werk wel goed doet.
Gelukkig ben ik geen leek en heb een huis uit 1957 en ondanks dat ik vrijwel alles zelf doe, gaat er toch behoorlijk wat geld (en tijd) in zitten. Het bedrag van €150.000, wat je noemt, lijkt mij aan de lage kant.

ik wil er sowieso iemand voor inhuren die het hele proces begeleid, 150000 was gewoon het bedrag waar ik op uitkwam door het googlen stel het is 300000 ook prima neem ik dat mee in mijn overweging!

maar iemand vinden die ik in dit proces blind vertrouw is natuurlijk ook lastig. ik ga er nog wel een paar nachtjes over slapen

[ Voor 6% gewijzigd door Nutterd op 03-04-2026 13:48 ]

[Nutterd]

laat maar.

[ Voor 97% gewijzigd door Nutterd op 03-04-2026 13:50 ]

[JukeboxBill]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:45:
[...]

ik wil er sowieso iemand voor inhuren die het hele proces begeleid, 150000 was gewoon het bedrag waar ik op uitkwam door het googlen stel het is 300000 ook prima neem ik dat mee in mijn overweging!

In dat geval zou je als eerste stap een architect of bouwkundig adviesbureau kunnen vragen om een plan van aanpak en een raming op te stellen. En op basis daarvan een besluit nemen.
Ook dan zal er een bandbreedte zitten in de uiteindelijke kosten. Je kan dat enigszins in de hand houden door te gaan faseren, voor zover dat bouwtechnisch kan.

Verder maakt het nogal uit hoe luxe je het wil hebben. Bijvoorbeeld een keuken kan €5000 kosten maar ook €20000.

[hoevenp]

Ik hoor vaak de stelregel: basis renovatie 1000 euro per vierkante meter, luxere renovatie 2000 euro per vierkante meter (en hoger kan natuurlijk altijd, afhankelijk van hoe gek je het maakt).

Je hebt zelf ook al tuin en oprit in je lijst staan. Ik zou kijken of je het in fases kan aanpakken. en dan op basis van een plan van een architect. Later kan je eventueel ook een bouwbegeleider inschakelen.

[zekerz]

Wij hebben 3 jaar geleden een jaren 80 huis van soortgelijke grootte geheel gerenoveerd, ongeveer de dingen die je opnoemt. Kosten zaten zeker boven de 150k, eerder richting 300k. Nu met de tuin bezig, gehele renovatie daarvan kost ook zeker 50k (400m2 tuin)

[redwing]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 13:41:
[...]

Nee, eigenaar heeft het dak niet laten aanpakken ondaks advies van de dakdekker maar blijkbaar is dat niet erg en zegt iedere dakdekker dat er een nieuw dak op moet.

Ik neem toch aan dat de dakdekker kwam vanwege een lek en dat ie daarna dat lek heeft gedicht? Dat er een nieuw dak op moet zegt inderdaad elke dakdekker.

Ik heb het huis niet goedkoop gekocht, we hadden flink wat overwaarde van onze twee huizen wat we meteen in het huis hebben gekocht daarom hebben we een lage hypotheek!

Ok, dan heb ik dat verkeerd begrepen.

Maar vergorgen gebrek was gewoon een vraag of dat uberhaupt kon omdat ik er een raar onderbuik gevoel bij heb verder heb ik in de gaten dat ik daar niets mee hoef en laat dat maar zitten...moeten we gewoon bedenken of we alles in een keer doen en tijdelijk bij mijn schoonouders gaan wonen of dat we alleen de klachten aanpakken.

De vraag blijft of het vanaf het begin lekte of dat er nu na 2 jaar pas problemen ontstaan. In het eerste geval heb je een punt, in het tweede geval is het heel lastig om er nog iets mee te doen.

[MikaX]

Klinkt alsof je er 5 jaar geleden zo in bent gegaan. Toen was het al een oud huis.
Wij hebben ook een jaren 60 huis gekocht en dat gaat helemaal overhoop. Wij laten bijv alle elektra en al het leidingwerk en de kozijnen vernieuwen, ik heb geen zin in verrassingen na een paar jaar. Als er tussentijds niks helemaal vervangen is weet je dat einde levensduur heel erg dichtbij is.
Maar ook met tussentijdse vervangingen, wij hebben er een raam uit de jaren 90 in zitten, dubbelglas. Lijkt leuk, maar is intussen toch ook alweer 30 jaar oud. Dus dat wordt ook vervangen. Ik heb nu nieuwe kozijnen besteld, meestal krijg je 10-15 jaar garantie. Wat er nu in zit is waarschijnlijk ouder.

Wij krijgen er een grote uitbouw bij, maar ik denk dat je het met jouw inschatting niet redt.
Eigenlijk is er op geen enkel vlak een meevaller en valt alles duurder uit dan ingeschat.
Ik vond zelf de elektra offerte wel tegenvallen, maar uiteindelijk moet ook elk stopcontactplaatje vernieuwd worden.

Wij wilden ook een warmtepomp en WTW met balansventilatie. Daar zijn we op teruggekomen. Het was problematisch met het aantal kanalen dat aangelegd moest worden door het hele huis en dat zou tot zoveel extra kosten en kunstgrepen leiden dat we gekozen hebben voor type C ventilatie. Ook het plaatsen van de WTW unit was lastig. Evenals een reservoir voor een warmtepomp, ook daar hebben we maar vanaf gezien. Daar heb je allemaal veel ruimte voor nodig.

[balfnl]

@Nutterd ik heb 5 jaar terug een subset van de werkzaamheden laten uitvoeren van jouw lijstje en kwam daarmee al net over de €200k.

Wat wij van jouw lijstje niet gedaan hebben:
- betonvloer laten plaatsen (lag er al)
- isoleren (was ook al gedaan)
- tuin en oprit (later gedaan)

Met die werkzaamheden en een paar jaar inflatie erbij denk ik dat de eerder genoemde € 300k geen gek getal is.

[RonJ]

Nutterd schreef op vrijdag 3 april 2026 @ 11:24:

Lekkages bij ramen
Problemen met leidingen (ook lekkages)

Dit zijn geen “cosmetische dingetjes”, maar echt serieuze gebreken waar we bij aankoop geen weet van hadden en die ook niet uit de keuring naar voren kwamen.

Als dat allemaal nu pas optreed had een keurder dat onmogelijk kunnen zien. Bovendien is een keuring altijd optisch, je kan moeilijk een plafond opentrekken om het leidingwerk te inspecteren natuurlijk.

Mijn vraag:
Is er na ~2 jaar nog iets te verhalen op de verkoper of keurder?
Ik lees wisselende dingen over “verborgen gebreken”, meldplicht vs. onderzoeksplicht, en termijnen. We hebben zelf het idee dat dit niet zomaar “pech” is ook gezien de bouwkundige niks op papier kon zetten en de makelaar zei dat dit de enige in de buurt was die snel zou kunnen (ontzettend dom achteraf dat we hier akkoord mee zijn gegaan), maar weten niet of we juridisch nog iets kunnen.

Mijn advies is hetzelfde als dat ik toendertijd kreeg van makelaar en advocaat bij veel serieuze gebreken: Neem je verlies en los het zelf op. Voordat je bij een rechter staat ben je 1,5jr verder. Voor je een uitspraak hebt nog een jaar. En dan krijg je een paar K, tegenover het risico op 25k advocaatkosten als je verliest. Niet aan beginnen.

2. Repareren & blijven vs. verhuizen

Door alle issues zitten we nu te twijfelen:

Optie A – repareren en blijven

Lage hypotheek
Huis is in basis een stuk meer waard dan wat wij ervoor betaald hebben en ook (relatief) weinig hypotheek
– Gedoe, onzekerheid over wat er nog meer speelt

Optie B – verkopen en verhuizen

Frisse start
– Hogere maandlasten (huidige rente…)
– Gedoe van verhuizen + nieuw huis zoeken

Optie C – rigoureus renoveren (waar we nu het meest naar neigen)

Daarna “nieuw huis” op huidige locatie
Waardestijging
– Grote investering + tijdelijk ergens anders wonen maar wel 100% onze smaak.

We vinden dit eerlijk gezegd best lastig om rationeel te bekijken. Als jullie in een soortgelijke situatie zaten: wat gaf voor jullie de doorslag we wonen overigens erg graag op de locatie?

Als je er qua plek fijn woont en de komende 10 jaar niet groter wil dan denk ik dat je het beste voor de verbouwing kan gaan.

3. Grote renovatie – realistische kosten?

Als we gaan renoveren, willen we het eigenlijk meteen goed doen en alles uitbesteden, en zelf 3–4 maanden ergens anders wonen.

Wat we ongeveer willen doen:

Houten vloer vervangen door betonvloer
Vloerverwarming (1e en 2e verdieping)
Elektra en waterleidingen vernieuwen (indien nodig)
Warmtepomp installeren
Nieuwe badkamer
Nieuwe keuken
Hele woning stucen
Nieuwe vloeren (PVC/tegels)
Platte daken vernieuwen + zonnepanelen (56 stuks terugplaatsen)
Tuin + oprit aanpakken
Isoleren
WTW / ventilatiesysteem
2 glazen deuren vervangen door houten deuren
Kosteninschatting (waar ik over twijfel)

Mijn eerste “snelle” Google-ronde kwam uit op ~€150k totaal.
Dat voelt voor mij eerlijk gezegd vrij optimistisch, zeker als alles wordt uitbesteed en we het vooral goed willen doen.

Maar dat is puur onderbuik.

Zijn er mensen die recent iets vergelijkbaars hebben gedaan (volledige renovatie, ~150–170 m²)?
Wat waren jullie ongeveer kwijt en waar zaten de grootste kostenposten?

Doe dat maar minimaal keer 2. Wij hebben ook zoiets gedaan (maar dan nog grondiger) en zitten nu richting de 400k. En dan hebben we heel veel zelf gedaan, anders was het 500. Wel zo ongeveer alles echt goed/high-end gedaan, alle platte daken vernieuwd, nieuwe kozijnen, WP, airco, WTW, etc. etc.

[Edje44magnum]

Iedereen kent het begrip verborgen gebreken als de nood aan de man is
en het dus al te laat is
een verborgen gebrek moet moedswillig weggemoffeld zijn zodat de toekomstige koper het echt nooit kan zien
denk aan een constructieve scheur in de muur waar men snel even een gipsplaatje voor lijm en een behangetje erover zodat niemand meer iets kan zien
dit is moedwillig
ik denk dat 90% van de zogenaamde verborgen gebreken
gewone gebreken zijn die iedereen had kunnen zien of voorspellen
de vragenlijst van de meeste goede Makelaars zijn ook dicht getimmerd
daar staan vragen in van of de riolering goed doorloopt
of alle pitten van het fornuiswerken enzovoort enzovoort
Als je een bouwkundige inschakeld om het pand te laten inspecteren
heeft meestal ook niet zo heel veel nut
deze persoon gaat echt niet het dak op
of echt niet de kruipruimte in
Het beste kun je iemand vragen die uitvoerder is van een bouwbedrijf Wat renovaties doet deze mensen weten waar ze over praten

En een goede rechtsbijstandverzekering natuurlijk
Ik hoop echt dat alles goed komt voor jullie

[Nutterd]

Bedankt iedereen! Mijn vragen zijn wel beantwoord denk ik!

Verborgen gebreken: nee, en al is het zo dan nog is het "niet" te doen om te bewijzen.

150k is niet haalbaar (kozijnen en pui enz. Hebben we 2 jaar geleden laten doen overigens).

Blijven wonen willen we graag, alles in delen doen zag ik echt niet zitten maar hier twijfel ik nu wel over.

Ik zal hier tzt wel aangeven wat we gaan doen/gedaan hebben

[Chaki]

Q

[ Voor 100% gewijzigd door Chaki op 03-04-2026 18:48 ]