Verbouwingsadvies nodig: Rijtjeswoning 1922

[Jorn87]

Mijn vriendin en ik hebben het geluk om een mooie tussenwoning uit 1922 te kopen. Bij de aankoop is er 74.000 euro aan verbouwingsdepot beschikbaar en 9.000 euro om te verduurzamen.

We denken groot en willen de wooncomfort en de waarde verhogen. De ideale situatie zou voor ons een uitbouw zijn en de wc en badkamer te slopen. De wc willen we verplaatsen naar voor in het huis. De badkamer willen we graag op de overloop plaatsen en daarbij 1 meter van de dakkapel laten verlengen.

Het budget is krap, maar we denken dat we ook zelf veel kunnen doen en hiermee de kosten kunnen drukken. We willen bijvoorbeeld het sloopwerk, schilderwerk en de keuken plaatsen zelf doen. Ik ben benieuwd naar jullie meningen en advies. Wat zouden jullie in ons geval doen?

Bestaande situatieGewenste situatie

[99ruud99]

Wat zit er nu onder de trap? (VK) Want vaak kan je hier prima een toilet plaatsen.

Welke van die hoekmuur in woonkamer is steunmuur? lleen het bakstenen gedeelte?

Heb je een kruipkelder zodat je de afvoer hierdoor heen kan laten lopen?

Ook al gedacht aan vloerisolatie? Wie gaat dit doen? (Ik zie 1000 euro, waar is dat op gebasseerd, 6 x 11 meter is 66 m2, dure isolatie als je het zelf doet).

[ Voor 8% gewijzigd door 99ruud99 op 29-03-2026 22:42 ]

[Yaksa]

Ik zou zelf eerst overal waar mogelijk goed gaan isoleren en goed glas er in.
Dan inrichten en er eerst maar gaan wonen, de woning ziet er op zich instapklaar uit.
Dan gaan monitoren hoeveel energie je er in moet stoppen om de woning comfortabel te krijgen.
In de tussentijd flink gaan sparen en nog 's nadenken wat je precies wilt.
Pas daarna gaan verbouwen waarbij je je budget (denk ik) moet verhogen, het is wat laag ingeschat volgens mij. Je huis verbouwen met als reden om de waarde te verhogen heeft weinig zin. Je haalt er nooit uit wat je er aan geld hebt ingestopt, de WOZ waarde gaat omhoog wat bijtelt in de belasting en wanneer je verkoopt moet je toch ook weer wat terugkopen wat waarschijnlijk net zoveel (of meer) kost als je oude woning.
En een constructeur erbij halen, bestaande draagmuren kun je niet zomaar voor het grootste deel weghalen.

[TTommie]

Ik heb ook even naar je begroting gekeken, en tenzij je je hebt ingeschreven bij Kopen zonder Kijken. ( Die kunnen een complete woning verbouwen voor het budget waar een ander nog geen WC voor krijgt) Ben ik bang dat je budget wat te mager is.

En ik mis vooral 1 hele belangrijke kostenpost bij je overzicht en dat is : Onvoorzien.

Zodra je begint te slopen en te trekken kom je altijd meer ellende tegen dan dat je op het eerste gezicht verwacht. En die mag je rustig op 15 procent zetten ben ik bang voor.

[ Voor 10% gewijzigd door TTommie op 29-03-2026 23:30 ]

[Stanzi]

Als je maar zo weinig laat zelf gaat doen dan is het met dat budget niet haalbaar. Dit is alleen haalbaar als je alles zelf doet en keuzes maakt.

Plannen bij stellen voor bijvoorbeeld alleen de beneden verdieping, daarna sparen voor de rest van het huis.

Ik zou je WC niet midden in de woning plaatsen. Dat is echt zonde van de ruimte en een deur in de woonkamer is niks. Het is al een relatief kleine woonkamer voor de ruimte benenden

Verhogen van de waarde van het huis zal voornamelijk komen uit het vergroten van het aantal m2. Je ziet in verhouding maar weinig terug van een nieuwe keuken en badkamer. Voor extra belasting zou ik mij niet druk maken dat is pineuts, paar keer minder per jaar uiteten.

[Snaba]

Alles zelf willen doen lijkt vooraf voordelig totdat je je eigen uren een waarde gaat geven en je gaat optellen hoeveel subsidie je laat liggen op verduurzamende maatregelen.

Ook moet je rekening houden met onvoorziene kosten.

Als je geen vloerverwarming neemt zou ik aanraden om vloerisolatie te laten voor wat het is. Ga voor dakisolatie en spouwmuurisolatie. Misschien glas vervangen als de kozijnen nog goed zijn. De +/- 3000 euro subsidie die je dan krijgt kan je in het potje doen voor de verbouwing.

[twain4me]

Wat ik zou doen is kijken wat je zelf leuk vind om te doen en daar de moeite in steken om er redelijk goed in te worden. Zelf slopen klinkt leuk maar dat zijn ook de soort klussen die vrij makkelijk redelijk goedkoop kan laten doen. Voor elektra, loodgiet,dakdek, timmer-werk is dat een stuk lastiger. De markt voor isoleren is op dit moment redelijk verziekt door de subsidies die er zijn, kijk dus goed wat voor jou het beste is. daarnaast zou ik vooral wat bouwkundig noodzakelijk is eerst doen en bv overwegen om een keuken 2ehands op te halen. Je budget is zoals hierboven al angegeven is op het eerste gezicht erg krap, ik zou dus de moeite nemen om 2 echte begrotingen te maken 1 op basis: "zelf doen" en 1 op basis: "Laten doen." schrijf daarbij de zelf doen offerte per onderdeel goed uit en vergeet afwerking en ook gereedschap niet. (letop alleen huur mag je uit je bouwdebot betalen ) en dan zou ik pas kiezen wat wel en wat niet.

[ Voor 3% gewijzigd door twain4me op 30-03-2026 09:49 ]

[bleiblei]

Phoe, wat ik zo al zie is een rare afvoerbuis op de muur, plakgootjes voor elektra, verwarming op de muur en onafgewerkte gipsplaten. En dat is.op 3 funda foto's waar ze doorgaans om de ellende heen fotograferen.

Ik zou mij met dat budget focussen op de basis. Elektra, water, riool & verwarming op orde (en dus ook stucwerk). Dan kozijnen, ramen en worst case dak. Dan badkamer, dan keuken, dan aanbouw.

En als het geld op is, sparen voor de volgende fase. Als je begint met aanbouw, kom je geheid iets tegen op gebied van elektra, water (loden waterleidingen bijv.), enz. En dan verdampt je budget daaraan voordat je aanbouw klaar is.

Doe ook eerst badkamer, dan keuken. Want badkamer levert veel meer zooi en ongemak op dan een keuken vervangen. Keuken is minimaal leidingwerk en maximaal een week gedoe. Een badkamer zit je al gauw een maand of langer zonder badkamer.

[bleiblei]

Ik heb trouwens zelf een jaren 20 opknapper gekocht en zijn na 6 jaar en 3ton verder bijna klaar. Is trouwens wel iets groter en was niet vergelijkbaar qua staat. Maar ik denk dat ik aardig weet wat je zoal tegen komt in zo een oud huis.

[K1p]

Lastige keuzes aangezien je boven nog geen badkamer hebt. Als je nog meer kunt bijlenen, totaal 150 bijvoorbeeld, dan kun je in 1x alles doen.

Mijn tip is ook, zoek een betrouwbare aannemer. Iemand waar je echt wat aan hebt. Waar het uurloon duidelijk is en die ook goede tijdsindicaties kan geven. Dat is ook makkelijker budgetteren. Zonder die uitbouw zou je met die 75 wel ver kunnen komen.

[assje]

Jorn87 schreef op zondag 29 maart 2026 @ 22:30:
Het budget is krap, maar we denken dat we ook zelf veel kunnen doen en hiermee de kosten kunnen drukken. We willen bijvoorbeeld het sloopwerk, schilderwerk en de keuken plaatsen zelf doen. Ik ben benieuwd naar jullie meningen en advies. Wat zouden jullie in ons geval doen?

Ik heb 2 jaar terug mijn woning volledig gerenoveerd en heel veel zelf gedaan inclusief loodgieterswerk, riolering, elektra, timmerwerk, badkamer/toilet. Ik weet eerlijk gezegd niet of ik jouw plan voor dit budget haalbaar zou vinden zelfs als ik ALLES zelf zou doen. Verbouwen is echt duur, dingen uitbesteden nog veel duurder. Als je eenmaal keukens, badkamers en toiletten gaat verplaatsen ben je voor je het weet gewoon alle elektra/waterleiding/afvoer opnieuw aan het opbouwen (en dat is kostbaar bij renovatie en al zeker bij uitbesteden).

Door anderen ook al gezegd; ik zou prioriteit leggen om te zorgen dat de basis goed is. Dat wil zeggen isolatie, ventilatie, en zaken zoals elektra/waterleiding toekomstbestendig. Als je op de benedenverdieping de vloer vervangt zou ik altijd direct vloerverwarming doen.

Alles wat niet bouwkundig is kan later ook nog. Die zonnepanelen zou ik er zeker uit laten; zorg dat de elektra voorbereid is en vind iets anders qua duurzaamheid om dat budget aan te besteden.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 30-03-2026 10:27 ]

[RonnieKo]

Jorn87 schreef op zondag 29 maart 2026 @ 22:30:
Het budget is krap, maar we denken dat we ook zelf veel kunnen doen en hiermee de kosten kunnen drukken. We willen bijvoorbeeld het sloopwerk, schilderwerk en de keuken plaatsen zelf doen. Ik ben benieuwd naar jullie meningen en advies. Wat zouden jullie in ons geval doen?

De vraag is wat wil je precies? Wil je echt alles in één keer? Zelf zou ik het volgende doen: Eerst het hoognodige doen. Dan verder kijken wat er precies allemaal kan. Eerst maar eens in de woning wonen. Dan zie en merk je vanzelf hoe je het een en ander wil aanpassen. Soms is een idee als je er niet in woont leuk, maar wil je het toch anders hebben.

Jorn87 schreef op zondag 29 maart 2026 @ 22:30:
We denken groot en willen de wooncomfort en de waarde verhogen.

Waarom denk je eerst niet klein? Dus gewoon eerst het wooncomfort aanpakken? Dus bijvoorbeeld de WC van binnen uit bereikbaar maken door een deur in de keuken te plaatsen zodat je niet naar buiten hoeft. Dat zou mijn grootste ergernis nu al zijn.

De waarde van woningen gaan de laatste jaren alleen maar omhoog. Er is nog een echt zicht op "inklappen"

[hollandnick]

Hmm ik was eerst een heel verhaal aan het typen dat je begint met het aanpakken van de benedenverdieping en je eerst te focussen op de basis. Dus elektra, waterleidingen en afvoer + isolatie en verwarming. Maar toen zag ik dat de badkamer nog beneden zit, dit maakt het lastig om het in 2 fases op te delen, want ik denk niet dat je genoeg budget hebt als je zoveel laat doen.

Voor het verplaatsen van de badkamer was ik namelijk al 15k totaal kwijt en dan heb ik het sloopwerk, voorbereiding en elektra zelf gedaan. Riool en water heb ik door een kennis laten doen voor een vriendenprijs en de tegels e.d. door 2 ZZPers. Dus 15k voor de badkamer laten verplaatsen met alles erop en eraan vind ik knap.

De WC heb ik zelf gedaan. Ook hier weer zelf het sloop werk, voorbereidingen (zoals uponor leggen) en elektra. Bevriende kennis riool en water. Voor de WC was ik ongeveer 2k kwijt. Als je dit veel zelf doet kan je dus al besparen.

Heel eerlijk? Ik zou als ik jullie was je beperken tot echt het minimale en eerst doorsparen zodat je alles in 1x goed kan doen/laten doen. Ik zou:
- De uitbouw laten plaatsen
- Dakkapel laten verbreden
- Zolderdak isoleren
- Glaswerk vervangen door HR++
- Likje verf door de hut heen
- Nog andere kleine dingetjes waardoor je het huis een jaar leefbaar maakt

Dan kan je doorsparen zodat je straks echt alles in 1x goed kan aanpakken waarbij ik zelf wel de vloer zou isoleren maar dan altijd met VVW

[FRANQ]

Wij hebben een paar jaar geleden een jaren 70 woning zelf helemaal opgeknapt.
Ook een badkamer verplaatst, en de keuken, en een uitbouw.
We hebben wel een goede ton verspijkerd.
En dan kunnen we eigenlijk alles zelf.
Alleen de uitbouw, vloer beneden en het stucwerk hebben we uitbesteed.
Hou er dus rekening mee dat niet alles tegelijkertijd kan.
Zorg dat je bovenverdieping af is voordat je beneden alles sloopt.
Zo kan je delen afronden.

Bijvoorbeeld eerst een complete badkamer boven maken, en als die af is kan je die beneden slopen.


Opmerkingen op je plattegrond:
Ik zou de wc toch in de gang proberen te krijgen. zodat er een extra deur is naar het leefgedeelte.
Een wc die direct aan het leefgedeelte grenst is eigenlijk onwenselijk.

Ook zou ik de deur in de woonkamer proberen te voorkomen.
Je houd geen plek meer over voor een tvmeubel en de deur zorgt er ook voor dat je niet makkelijk met groepen in de woonkamer kan zitten. (Verjaardagen/sinterklaas etc.)

Zelf hebben wij ook de woonkamer naast de hal, en een grote woonkeuken.
Daar vieren we ook vaak de verjaardagen.
Maar je ziet toch dat later op de avond de verjaardag met de eetkamerstoelen naar de woonkamer verplaatst.

[ Voor 3% gewijzigd door FRANQ op 30-03-2026 10:30 ]

[kaptboterham]

Wat zit er verder nog op zolder?
Je heb immers nu een vlizo trap hiernaar, maar is het mogelijk om een vaste trap naar de zolder verdieping te maken? Je moet namelijk nog steeds rekening houden met het uitklappen van je vlizo trap.
Als de zolderruimte groot genoeg is kan je hier misschien ook beginnen met het isoleren van je huis en er een slaapkamer bij maken/of eventueel vergroten door middel van een dakopbouw of dakkapel.
Mocht dit mogelijk zijn kan je daarna 1 slaapkamer aanpassen naar een badkamer en de eventuele ruimte die overblijft wat nu overloop is gebruiken voor wasmachine/droger of een "werkkamer". Wat het nu eigenlijk ook al is.

[Drardollan]

bleiblei schreef op maandag 30 maart 2026 @ 09:59:
Phoe, wat ik zo al zie is een rare afvoerbuis op de muur

Niet zo heel raar volgens mij, als ik het goed inschat op basis van de foto is dit de afvoerbuis voor de wasmachine (en wellicht droger) die daar kan komt te staan. Het stuk naar boven toe is de noodzakelijke ontluchting.

[Drardollan]

Verder heb ik geen idee wie deze begroting heeft opgesteld, maar deze is echt zeer onrealistisch. 15k om een nieuwe badkamer te krijgen is echt heel weinig, ook al is het maar een postzegel qua oppervlakte. Los van de standaard werkzaamheden die je bij elke badkamer hebt zal je hier ook en de vloer en het leidingwerk moeten aanpakken. Je kan niet zomaar een badkamer ergens neergooien. Met 15k kom je misschien net aan het tegelen en beetje fatsoenlijke inrichting.

Een keuken voor 11k, dat is ook niet echt ruim. Leidingwerk moet serieus verplaatst worden en er zal ook nog wel wat geld richting een stucadoor en schilder moeten gok ik zo.

Mijn inziens heb je voor dit plaatje zo ongeveer het dubbele aan budget nodig, als je veel zelf doet iets minder. Maar onder de 130k verwacht ik niet dat je uitkomt als je het netjes en met kwaliteit gedaan wil hebben. Met het budget zoals gesteld zou ik er niet eens aan beginnen, als je halverwege vast loopt omdat de centen op zijn dan zit je met een onbewoonbaar huis.

Zoals al aangegeven hierboven, doe het in stapje en mijn inziens altijd van boven naar beneden werken. Ik zou zelf dus beginnen met zoveel mogelijk de bovenverdieping klaarmaken. Badkamer erin en de wandjes op de juiste plek. Zo maken dat je er goed kan vertoeven. Daarna kan je gaan kijken naar beneden.

Belangrijk punt wat ik ook wil aanhalen, je moet niet gaan verbouwen voor waardeverhoging als je er gewoon wil gaan wonen en niet alles zelf kan. Je moet in deze situatie verbouwen omdat je ergens zelf prettig woont. Want die badkamer en keuken straks kunnen prima in orde zijn, maar zijn wel jullie smaak. Dat levert bij de verkoop echt amper waarde op als men het toch wil en gaat vervangen. Stukje extra m2's levert natuurlijk wel op en dat is leuk meegenomen.

Als het je om de waarde gaat dan kan je beter een "goedkoop" klushuis kopen, helemaal aanpakken en weer verkopen. Maar dat is niet het doel toch?

[JustM3]

FRANQ schreef op maandag 30 maart 2026 @ 10:28:
Wij hebben een paar jaar geleden een jaren 70 woning zelf helemaal opgeknapt.
Ook een badkamer verplaatst, en de keuken, en een uitbouw.
We hebben wel een goede ton verspijkerd.
En dan kunnen we eigenlijk alles zelf.
Alleen de uitbouw, vloer beneden en het stucwerk hebben we uitbesteed.
Hou er dus rekening mee dat niet alles tegelijkertijd kan.
Zorg dat je bovenverdieping af is voordat je beneden alles sloopt.
Zo kan je delen afronden.

Bijvoorbeeld eerst een complete badkamer boven maken, en als die af is kan je die beneden slopen.


Opmerkingen op je plattegrond:
Ik zou de wc toch in de gang proberen te krijgen. zodat er een extra deur is naar het leefgedeelte.
Een wc die direct aan het leefgedeelte grenst is eigenlijk onwenselijk.

Ook zou ik de deur in de woonkamer proberen te voorkomen.
Je houd geen plek meer over voor een tvmeubel en de deur zorgt er ook voor dat je niet makkelijk met groepen in de woonkamer kan zitten. (Verjaardagen/sinterklaas etc.)

Zelf hebben wij ook de woonkamer naast de hal, en een grote woonkeuken.
Daar vieren we ook vaak de verjaardagen.
Maar je ziet toch dat later op de avond de verjaardag met de eetkamerstoelen naar de woonkamer verplaatst.

[Afbeelding]

Persoonlijk zou ik gaan voor de muren schikking zoals op tekkening 2. Daarnaast zou ik persoonlijk de keuken naar voor halen en dan een grote living achter maken. Halverweken de beneden verdieping heb je dan een mooie ruimte voor de eet tafel (Mijn inziens)

[FRANQ]

JustM3 schreef op maandag 30 maart 2026 @ 14:22:
[...]


Persoonlijk zou ik gaan voor de muren schikking zoals op tekkening 2. Daarnaast zou ik persoonlijk de keuken naar voor halen en dan een grote living achter maken. Halverweken de beneden verdieping heb je dan een mooie ruimte voor de eet tafel (Mijn inziens)

Als je de keuken naar voren haalt, hoeft die deur niet perse weg.

maar ik ben het er ook mee eens, dat die rare schuine muur eruit moet.
Hou je er een veel praktischere ruimte aan over.