Langetermijn-waardevastheid biobased huis, bv houtskeletbouw

[AndredB]

Bij de grote keuzes bij nieuwbouw (biobased/houtskeletbouw vs beton/steen) bedacht ik het volgende: Ons vorige huis: uit de jaren 30, steen en functioneert nog prima. Grachtenpanden in Delft, Utrecht, Amsterdam: steen en honderden jaren.
Maar laatst zei een biobased bouwer (ja, de prefab-fabrikant zelf): “zo’n biobased-prefab-huis moet toch zeker 50, misschien 100 jaar meegaan” en daar zat ik over te denken: 100 – en zeker 50 jaar- is toch wel heel veel korter dan de 200+ jaar, waar ik een beetje ‘default’ van uit ga.
Worst case: wat is zo’n biobased huis (intrinsiek) minder waard na 30 jaar? Je bent dan 30% of 60% ‘op de rit’ van de technische levenduur bij die aangenomen 50 respectievelijk 100 jaar.

Dit forum is bedoeld om hier meer gegevens van boven water te krijgen. Primaire vragen: Is hier meer van bekend, zijn hier gegevens over?

[Maasluip]

Voor huizen van 100 jaar of ouder moet je wel kijken naar de lopende kosten die je er aan hebt. Ook de investeringskosten om die kosten te verlagen.
Een vrijstaand huis van 100 jaar oud, daar mag je gerust 100k in stoppen om die een beetje op de huidige stand van techniek te krijgen: vloeren, ramen, isolatie, maar het functioneert ook zonder dat als een goede woning die niet zomaar vervalt.

Verder vind ik het ook een interessant punt. Huizen die in 50 of 100 jaar afschrijven zijn kwa aanschaf ook een risico. Niemand die een huis dat 50 jaar meegaat koopt als het al 40 jaar oud is. Okee, in de huidige markt verkoop je het waarschijnlijk wel met winst, maar ik vind het geen gezonde markt.

[Tommie12]

Met 100k doe je niet veel.
Als je dat wat groot is, dan gaat daar al snel 50k in zitten...

Maar kijk eens kritisch naar zo'n huis van 200 jaar oud. Dat krijg je nooit meer geisoleerd zonder belangrijke koudebruggen.
Mijn huis van 1996 heeft te weinig vloerisolatie. Als ik dat in orde wil krijgen, dan moet de vloer er uit tot onder het beton, alle leidingen weg, keuken nieuw, deuren nieuw, nieuwe electriciteit etc.
Krijg ik met 100k niet opgelost denk ik.

[djluc]

Het lastige is vooral wat je niet ziet: als het frame achteruit gaat door vocht intreding bijvoorbeeld maar je merkt het niet omdat het achter mooie stuc wanden zit kan je echt verval merken.

De 100 jaar oude huizen hebben vaak ook nog goede houten balken dus onmogelijk is het zeker niet.

Wat vooral bij een hout constructie van belang is is de vocht verwerking. Zijn heel veel verschillende systemen voor van dicht met folies tot damp open in laagjes.

Tegelijkertijd is het in je vergelijking ook interessant om bijvoorbeeld naar zaken met Nehobo vloeren, betonrot in flats en balustrades, uitzakkende spouwmuur isolatie etc. Sommige flats worden gesloopt omdat ze simpelweg niet economisch herstelbaar zijn.

Conclusie die ik er uit trek is dat als je voor lange termijn wilt bouwen je echt moet kijken naar alle onderdelen en details en daarbij punten als risico op schade, onderhoudbaarheid en vervangbaarheid beoordelen.

Aannemen dat er aan ieder onderdeel onderhoud mogelijk moet gebeuren vind ik daarin ook erg belangrijk. Een koofje slopen om riool of bijvoorbeeld een draagbalk te vervangen is niet zo’n drama. Heel de gevel moeten slopen om de isolatie en koudebruggen te fixen wel.

Qua waarde: je ziet dat energie labels iets meer invloed hebben tegenwoordig. Je kan nadenken over de regelgeving nu- en je toekomstige voorspelling daarop. Daarmee kan je inschatten of je huis ook in de toekomst goed in de markt staat.

Ook een interessante info kan je halen uit bouwkundig inspecteurs: welke punten beoordelen zij, dat zijn de rapporten waarop kopers en financiers beoordelen.

Ik verwacht dat je daar gaat zien dat technisch goed voor de langere termijn en financiële overwegingen zeker niet synchroon gaan lopen.

Dit alles buiten een duurzame overweging natuurlijk gezien je om het financiële perspectief vraagt. Als je het voor duurzaamheid doet kan je hele andere overwegingen maken. Of die daadwerkelijk renderen in financiële zin is maar de vraag.

[ivanjacob]

Kijk eens naar de Oostenrijkse woningen van na de tweede wereldoorlog. Daar staan er nog een hoop van overeind na 75 jaar.

[NESFreak]

ivanjacob schreef op maandag 16 maart 2026 @ 10:53:
Kijk eens naar de Oostenrijkse woningen van na de tweede wereldoorlog. Daar staan er nog een hoop van overeind na 75 jaar.

Oh dat is wel interessant. Er staat er nog eentje uit drachten op funda als je binnen wilt gluren https://www.funda.nl/deta...oelensstraat-16/43124048/

Aan de andere kant heb je natuurlijk japan. Daar gaan mensen er vanuit dat een huis niet lang mee gaat en kiezen ze eigenlijk altijd voor sloop ipv renovatie. YouTube: Are Japanese Homes Really Worthless After 30 Years?

Met het idee dat een huis altijd minder waard word, en vooral de grond in waarde toeneemt hebben slimme investeerders trouwens iets uitgevonden: Duokoop handig of niet

Jij koopt het huis, en een investeerder de grond waar het op staat. De grond huur je vervolgens tegen (iig voor een van de partijen) aantrekkelijke voorwaarden. En bij verkoop word je nogmaals genaaid.

[ Voor 20% gewijzigd door NESFreak op 16-03-2026 11:10 ]

[No Hands]

Ik sta met regelmaat in huizen met houten constructies uit de 16e en 17e eeuw. Die zijn echt geen euro minder waard dan de stenen huizen ernaast.
Maar toen werd er wel anders gebouwd dan nu. Als jij nu een houten huis laat bouwen is dat van eenzelfde kwaliteit als dat je nu een stenen huis laat bouwen. Dat moet je vergelijken, niet je reeds bestaande jaren 30 huis met een nieuw huis. Ik ben van mening dat er nu niet gebouwd wordt met de gedachte dat het er 300 jaar moet staan en we een vervangingscultuur hebben. Dat was er niet toen jouw huis werd gebouwd.

[djluc]

No Hands schreef op maandag 16 maart 2026 @ 11:56:
Ik sta met regelmaat in huizen met houten constructies uit de 16e en 17e eeuw. Die zijn echt geen euro minder waard dan de stenen huizen ernaast.
Maar toen werd er wel anders gebouwd dan nu. Als jij nu een houten huis laat bouwen is dat van eenzelfde kwaliteit als dat je nu een stenen huis laat bouwen. Dat moet je vergelijken, niet je reeds bestaande jaren 30 huis met een nieuw huis. Ik ben van mening dat er nu niet gebouwd wordt met de gedachte dat het er 300 jaar moet staan en we een vervangingscultuur hebben. Dat was er niet toen jouw huis werd gebouwd.

Daarbij ook interessant om te kijken naar de kwaliteit van het hout waarmee gebouwd wordt.

[PROnline]

Tsja, staat en valt met onderhoud. Als je goed onderhoudt pleegt, gaat 't veel langer mee dan de gestelde 50 tot 100 jaar. Doe je echt geen onderhoudt, dan is na een jaar of tien het schilderwerk op diverse plekken niet meer dekkend. En tien jaar daar bovenop is het hele huis al in beroerde staat ben ik bang.

In de tussentijd zal door schaarste en inflatie de waarde nog steeds meegroeien. Rationeel niet logisch, maar door schaarste wel de realiteit. Zie het "funda wat er nu weer te koop staat" topic. Zit vol met bouwvallen die voor de hoofdrpijs te koop staan.

[Fr33z]

AndredB schreef op maandag 16 maart 2026 @ 09:29:
Bij de grote keuzes bij nieuwbouw (biobased/houtskeletbouw vs beton/steen) bedacht ik het volgende: Ons vorige huis: uit de jaren 30, steen en functioneert nog prima. Grachtenpanden in Delft, Utrecht, Amsterdam: steen en honderden jaren.
Maar laatst zei een biobased bouwer (ja, de prefab-fabrikant zelf): “zo’n biobased-prefab-huis moet toch zeker 50, misschien 100 jaar meegaan” en daar zat ik over te denken: 100 – en zeker 50 jaar- is toch wel heel veel korter dan de 200+ jaar, waar ik een beetje ‘default’ van uit ga.
Worst case: wat is zo’n biobased huis (intrinsiek) minder waard na 30 jaar? Je bent dan 30% of 60% ‘op de rit’ van de technische levenduur bij die aangenomen 50 respectievelijk 100 jaar.

Dit forum is bedoeld om hier meer gegevens van boven water te krijgen. Primaire vragen: Is hier meer van bekend, zijn hier gegevens over?

Nee zo'n huis is niet minder waard, zo lang er maqr iets van onderhoud is gedaan. Je vergelijking met een grachtenpand is een beetje scheef. Beter kijk je naar de betonnen bunkers die we in de jaren 60/70 gebouwd hebben.

Naar moderne maatstaven waardeloos qua bouwkwaliteit, slechte ventilatie, moeilijk te isoleren etc. Puur objectief gezien zouden die dingen afgeschreven moeten zijn zeker omdat je er zo 100k+ aan kunt verspijkeren. Tov nieuwbouw zouden ze dus zeker goedkoper moeten zijn. Maar wat zie je? Weinig verschil in prijs. Belangrijkste indicator voor wat een huis waard lijkt te zijn blijft toch de locatie.
We schrijven in NL bijna nooit een huis af, zelfs als t in de jaren 50 eigenlijk al crap was.