Duokoop handig of niet

[sgouman]

Hallo,

Ik heb een vraag.

Op dit moment verdien ik 2220 euro netto.

Nu spaar ik 1000 euro per maand omdat ik nog thuis woon. Heb nu ongeveer 60.000 euro bij elkaar.

Nu ben ik een beetje aan het rondkijken naar huizen en zag ik duokoop voorbij komen.

Wonin van 3 verdiepingen ongeveer 130m2 voor 150.000 euro. (Nog geen biedingen erop volgens makelaar) de grond kost netto 177 euro per maand. Helemaal kopen kost 259000 euro.

Nu zat ik te denken ik neen een hypotheek van 87000 euro+30.000 spaargeld+30.000 van ouder dan heb ik bruto maandlasten van 287 euro +177 is 464 euro. Echter is de grond dan niet van mij.

Als ik het verschil van de grond pak dan dat deel door 177 kom ik uit op 51 jaar. Ik kan dus 51 jaar de grond betalen voorday ik duurder uit ben dan de grond zelf.

Met alle onkosten etc eraf zou ik ongeveer 500 euro per maand kunnen sparen.


Is duokoop slim om te doen of niet?

Ik kan als ik nog even door blijf werken max 100.000 euro lenen. Als ik dan zelf 60.000 kan inleggen en mijn ouders 30-40.000 euro van mijn ouders kom ik op 190.000 yoy 200.000 euro. Daar kan je met deze markt echt niks (leuks) kopen.

[ Voor 11% gewijzigd door sgouman op 09-04-2020 22:52 ]

[t_captain]

Ik ben altijd van dat soort constructies weggebleven, met de volgende gedachte:

de opstal schrijft af, de grond schrijft bij

Ik zou best graag de grond kopen en het huis huren. Andersom vind ik niet zo interessant. Kennelijk denkt de aanbieder van duokoop net zoals ik, want die verkoopt de opstal en houdt de grond

[Rukapul]

Vergeet ook niet dat woningen op (anders dan gemeentelijke) erfpacht nauwelijks te (her)financieren zijn. Je loopt dus een reeel risico gevangen te worden in de woning.

[sgouman]

Rukapul schreef op donderdag 9 april 2020 @ 22:46:
Vergeet ook niet dat woningen op (anders dan gemeentelijke) erfpacht nauwelijks te (her)financieren zijn. Je loopt dus een reeel risico gevangen te worden in de woning.

Als ik het zo lees op www.duokoop.nl zou ik de woning kunnen verkopen. Echter kan de koper er dan voor kiezen dit ook via duokoop te doen of niet via duokoop en gelijk de grond te betalen.

[Paulus0013]

Voor de lange termijn zou men juist wél steeds de grond moeten kopen. Nu blijft het een melkkoe van de gemeente waarbij iedereen afzonderlijk berekend dat ie in zijn 30 jaar voordeliger uit komt door niet te kopen. De lange termijn echter vaart vooral de gemeente er wel bij.

En in feite als je na 30 jaar je woning verkoopt, is de nieuwe bewoner zeker goedkoper uit. Ook als deze net iets meer voor de woning plus grond moet betalen. Immers die erfpacht loopt niet meer door.

En anders even terugkijkend op het nieuws van nog niet zo heel gek lang geleden in Amsterdam. Waar de gemeente besloot even wat kosten te verhogen. Dan heb je mooi een probleem.

Heb jij er nu iets aan? Nee waarschijnlijk niet. Daarbij als je de grond koopt, is het maar de vraag of een toekomstige koper de waarde er wel van ziet en niet 1 op 1 vergelijkt met het huis daarnaast dat goedkoper is, maar waar maandelijks voor de grond gelapt moet worden.

[t_captain]

Kun je zelf ook op enig moment de grond kopen, als je inkomen is gestegen bijvoorbeeld?

Dan kan het een berekening waard zijn.

[Illusion]

sgouman schreef op donderdag 9 april 2020 @ 22:38:

Wonin van 3 verdiepingen ongeveer 130m2 voor 150.000 euro. (Nog geen biedingen erop volgens makelaar) de grond kost netto 177 euro per maand. Helemaal kopen kost 259000 euro.
...
Als ik het verschil van de grond pak dan dat deel door 177 kom ik uit op 51 jaar. Ik kan dus 51 jaar de grond betalen voorday ik duurder uit ben dan de grond zelf.

Als je rekent met 177x12x51=109000 dan heb je na 51 jaar inderdaad precies zoveel aan pacht uitgegeven als het kopen van die grond je had gekost,
Maar je hebt dan nog steeds geen grond. Dikke dealbreaker!

[sgouman]

t_captain schreef op donderdag 9 april 2020 @ 23:49:
Kun je zelf ook op enig moment de grond kopen, als je inkomen is gestegen bijvoorbeeld?

Dan kan het een berekening waard zijn.

Je kan inderdaad de grond kopen wanneer je wilt. Je betaald dan in dit geval 109.000 vppr de grond.

[Richh]

First of all, praat met een hypotheekadviseur. Dat heb ik ook gedaan over dit onderwerp.
In mijn situatie omdat mijn vriendin nog studeert, en we dat mogelijk over een tijdje alsnog de grond zouden bijkopen wanneer haar tweede inkomen er is. In jouw situatie zou ik het risicovoller vinden, maar dat is een eigen risicoinschatting.

Ik adviseer je om met een hypotheekadviseur te praten, omdat het per situatie verschilt of je ook echt zo duokoop mag inzetten.

Ik weet niet precies wat je bruto inkomen is, maar dat is hetgene waar een hypotheekverstrekker naar kijkt. Ik gok dat je zo'n 3000 bruto verdient op basis van je netto inkomen; dan mag je ongeveer 170.000 (gok ik?) euro lenen. Echter: als jij een duokoop constructie aangaat, dan ga jij ook een maandelijkse vaste last aan van (in dit geval) 177 euro per maand. Dat heeft impact op hoeveel hypotheek je aan mag gaan; dat scheelt tienduizenden euro's.

Je hebt een hele smak spaargeld, wellicht past het daarmee allemaal net. Al zie je geloof ik de kosten koper over het hoofd, maar daarover later meer.
Als je dit op basis van eigen berekeningen hebt gedaan vrees ik dat de woning te duur is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En dan ga ik er trouwens vanuit dat je geen studieschuld of andere leningen of private lease auto hebt oid, want die tikken net zo hard aan.

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 00:03:
[...]

Je kan inderdaad de grond kopen wanneer je wilt. Je betaald dan in dit geval 109.000 vppr de grond.

En dat is dus net iets genuanceerder

Je mag de grond terugkopen van Duokoop. Dat klopt. Al weet ik niet of er exceptionele uitzonderingssituaties in de kleine lettertjes staan.

Echter: tegen de dan geldende marktwaarde. Stel, je huis wordt 10% meer waard, dan moet je tegen die tijd 109.000 + 10% = 119.900 betalen om de grond te kunnen kopen.
Daar bovenop komen nog taxatiekosten en wat andere kosten. Die kosten zijn relatief bekeken te overzien, maar het is toch serieus geld wat je, als je het in 1x zou doen, had bespaard.

Stel; de woningwaarde daalt. Dan blijft jouw hypotheekbedrag hetzelfde en je maandelijkse grondhuur (erfpacht) ook. Wil je dan de grond er bij kopen, dan is die grond ook goedkoper.
Echter kan je als je een stukje meer bent gaan verdienen, niet zomaar je hypotheek verhogen / 2e hypotheekdeel nemen om de grond van te kopen. Want je hebt dan ook een stukje restschuld op je woning zitten. En dat is nog los van, zoals hier eerder genoemd, dat het lastiger is om een hypotheekaanpassing te doen op een woning waarvan de grond niet van jou is. Dat, samen met de extra kosten om de grond er alsnog bij te kopen, heeft ons van deze constructie af laten zien.

Maargoed, ik begrijp dat je niet van plan bent eigenaar van de grond te worden.
Mocht je minder dan 51 jaar leven en nooit meer verhuizen, dan heb je inderdaad een betere deal

Stel, je wil je woning verkopen, dan kan de koper altijd jouw woning met grond kopen van Duokoop en van jou. Een eventuele overwaarde is dan slechts gedeeltelijk van jou (in het begin worden beide getaxeerd; huis vaak op 60% en grond op 40%. In die situatie is 40% van de overwaarde voor Duokoop). Echter dit geldt bij een eventuele restschuld ook. Dat is net afhankelijk van hoe je het zelf voor je ziet.
De 'hefboom' van je investering wordt een stuk kleiner.

Los van alles:

• de kosten koper. Je hebt zo'n 15k eigen geld nodig voor de aankoop van een woning, dus dan is er 45k eigen geld om in de aflossing te stoppen.
• meestal krijg je geen meubels bij je huis afhankelijk van hoeveel je hebt, ben je daar ook al snel 5k lichter mee.
• mocht je nog dingen willen verbouwen, dan is die volledige 60k aan bovenstaande best snel op
• daarnaast is je buffer dus wel eventjes onder de grens; wat doe je als je auto stuk gaat?
• van 1000 - 464 = 536 euro per maand gas/water/licht, internet/tv, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en bovenal het onderhoud aan een 130m2 woning betalen is, zij het afhankelijk van de staat van de woning, niet ideaal. Je zal moeten besparen op die 1200 euro die je nu elke maand uitgeeft

Ik kan als ik nog even door blijf werken max 100.000 euro lenen. Als ik dan zelf 60.000 kan inleggen en mijn ouders 30-40.000 euro van mijn ouders kom ik op 190.000 yoy 200.000 euro. Daar kan je met deze markt echt niks (leuks) kopen.

Heel veel twintigers en dertigers kunnen daar over meepraten
Ik zeg zelf wel eens, de beste investering op dit moment is Tinder Gold, want alleen een huis kopen anno 2020 is amper nog te doen.

Niemand weet wat huizenprijzen doen, maar er gebeurd nu wel het een en ander in de wereld. In Nederland hebben we een goed vangnet, maar de wereldeconomie krijgt wel degelijk een opdonder, en dat kan best impact gaan hebben. Dit is een interessant topic om eens door te spitten voor je de grootste lening / investering van je leven aangaat: Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

Mijn persoonlijke mening: zelfs al krijg je dit voor elkaar, dan ga je écht tot het gaatje, en dat op een behoorlijk risicovol punt. Doe het niet.

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 10-04-2020 01:19 ]

[Richh]

Paulus0013 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 23:24:
Voor de lange termijn zou men juist wél steeds de grond moeten kopen. Nu blijft het een melkkoe van de gemeente waarbij iedereen afzonderlijk berekend dat ie in zijn 30 jaar voordeliger uit komt door niet te kopen. De lange termijn echter vaart vooral de gemeente er wel bij.

En in feite als je na 30 jaar je woning verkoopt, is de nieuwe bewoner zeker goedkoper uit. Ook als deze net iets meer voor de woning plus grond moet betalen. Immers die erfpacht loopt niet meer door.

En anders even terugkijkend op het nieuws van nog niet zo heel gek lang geleden in Amsterdam. Waar de gemeente besloot even wat kosten te verhogen. Dan heb je mooi een probleem.

Heb jij er nu iets aan? Nee waarschijnlijk niet. Daarbij als je de grond koopt, is het maar de vraag of een toekomstige koper de waarde er wel van ziet en niet 1 op 1 vergelijkt met het huis daarnaast dat goedkoper is, maar waar maandelijks voor de grond gelapt moet worden.

Duokoop is een product van pensioenfondsen. Die dekken zich mooi in zo
Het is niet van de gemeente, die verdient er verder niks aan. Ook kunnen de prijzen niet zomaar veranderen, al heb ik alle kleine lettertjes niet volledig doorgelezen.

Als je je huis te koop zet, kan de koper gewoon het huis kopen inclusief grond voor de dan geldende marktwaarde die een taxateur stelt. Dus voor dat Amsterdamse dubio komt een toekomstig koper niet. Hij/zij kan natuurlijk wel met duokoop kopen.

[3x3]

Voor hoe lang is het zeker dat die grond 177 euro per maand kost? En voor hoe lang heb je de optie om de grond voor 109K te kopen?

Hoe zit het met belastingen?

[t_captain]

In principe blijf ik bij mijn eerste reaktie: door het huis te kopen en de grond te huren, doe je het historisch gezien precies verkeerdom. En: verdiep je in hypotheken. Een aantal jaar geleden zijn veel partijen compleet gestopt met financieren van woningen op (niet-gemeentelijke) erfpacht grond.

Maar: er kunnen omstandigheden zijn die in specifieke gevallen deze constructie wel interessant is. Dat zijn:
1. Snelle inkomstenstijging. Je kunt nu geen interessante woning financieren, maar binnen een afzienbare termijn wel;
2. Verwachting van gematigde waardestijging OG.

Door te sparen, maandelijks in te lossen op je hypotheek en je inkomen te verhogen kun je je LTI en LTV zo aanpassen dat je bijvoorbeeld over 5 jaar wel de grond kunt kopen. Als dat lukt, is de constructie op lange termijn gunstiger dan nu een goedkope starterswoning kopen en een extra verhuizing over enkele jaren.

Maar het lijkt me wel een scenario met smalle marges. Zo moet je inkomen behoorlijk doorstijgen in die periode. Moeten de woningprijzen niet hard omlaag gaan (want dan kom je met je LTV in de knoop en kun je niets bijfinancieren). Maar ook niet hard omhoog (als ze sneller stijgen dan je inkomen, loopt je doel van je weg).

Illusion schreef op donderdag 9 april 2020 @ 23:52:
[...]

Als je rekent met 177x12x51=109000 dan heb je na 51 jaar inderdaad precies zoveel aan pacht uitgegeven als het kopen van die grond je had gekost,
Maar je hebt dan nog steeds geen grond. Dikke dealbreaker!

Dat argument kun je gebruiken tegen iedere huur- of leaseconstructie. Hoe laag de prijs ook is, er zit altijd een virtuele break-even met kopen. De vraag is natuurlijk niet hoe de som van de toekmstige betalingen zich verhoudt tot de initiele investering. De vraag is hoe de contante waarde van de toekmstige betalingen zich verhoudt tot de initiele investering.

(@Richh
Ik zeg zelf wel eens, de beste investering op dit moment is Tinder Gold, want alleen een huis kopen anno 2020 is amper nog te doen.

Op zich wel, maar wel vanaf een bruto inkomen van 60.000. Probleem is dat je meestal alleen met een HBO- of WO-opleiding aan dat inkomen komt, en vaak pas bij een leeftijd van 35 of hoger.

De onderste 60% van opleidingsniveau valt buiten de boot en het klassieke idee om eerst voor een huis te zorgen en dan een gezin te stichten in een eigen woning is vanwege de leeftijd een beetje uit beeld.

[sgouman]

3x3 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:10:
Voor hoe lang is het zeker dat die grond 177 euro per maand kost? En voor hoe lang heb je de optie om de grond voor 109K te kopen?

Hoe zit het met belastingen?

Zoals ik het op de site zie van duokoop blijft het altijf 177 euro en wordt het alleen aangepast naar de inflatie van dat jaar. De grond kan je altijd kopen.

[Rubbergrover1]

Ik sta hier volgens mij toch wat genuanceerder in dan de meesten. Met duokoop profiteer je inderdaad minder van een eventuele waardestijging, maar je betaalt er ook minder voor. De verhouding tussen woningwaarde en grondwaarde blijft gelijk, dus als je, zoals t_captain, stelt 'de opstal schrijft af, de grond schrijft bij', dan betaal je later juist relatief weinig voor de grond, als je die tegen die tijd zou willen kopen.
(Voorbeeld: stel woningwaarde:grondwaarde is nu 50:50 een ton voor de grond en een ton voor de woning, en de grond zou verdubbelen in waarde terwijl de woning evenveel waard blijft, dan is het geheel later dus 3 ton waard. Omdat de verhouding 50:50 vast is gesteld bij de koop, hoef je bij een latere aankoop van de grond maar de helft van de totale waarde, dus 150k, te betalen voor de grond die op dat moment 2 ton waard is.)

Een groot voordeel vind ik ook dat de stijging van de grondcanon iha. met de CPI meestijgt. Dat is een bescheiden en duidelijke stijging, terwijl sommige erfpacht bij herziening heel wat meer stijgt. Bovendien is de salarisstijging (en carrierestijging) zeker als je jong bent vaak hoger dan de CPI. Nadeel is natuurlijk wel dát de grondcanon stijgt, terwijl je bij gewone koop een eenmalig vastgestelde prijs hebt.

Houd er wel rekening mee dat de maandelijkse lasten voor de grond de leencapaciteit flink verkleint. Het is dus niet zo dat je bovenop de maandelijkse grondkosten nog evenveel kunt lenen als bij een gewoon huis. Maar het is wel zo dat je in de regel in een duurder 'geheel' kunt wonen dan als je de grond zou moeten kopen.

Ik zou zelf liever een woning mét grond kopen, maar met deze constructie kun je wel al bij een wat lager inkopen iets redelijks kopen, of andersom een net iets betere woning voor het zelfde geld. Omdat je bij een wat lager inkomen vaak geen echt prettige woningen kunt kopen, zou ik dan ook zeker naar deze constructie kijken.

(Even terzijde, met deze constructie kun je later, als je het huis zou willen verkopen en je inkomen misschien flink gestegen is, voor de verkoop overwegen om de grond alsnog te kopen tegen de vastgestelde verhouding woningwaarde-grondwaarde. Het kan namelijk zijn dat je dan relatief goedkoop de grond kunt kopen, terwijl dat bij verkoop een veel hogere verkoopprijs oplevert.)

[3x3]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:15:
[...]

Zoals ik het op de site zie van duokoop blijft het altijf 177 euro en wordt het alleen aangepast naar de inflatie van dat jaar. De grond kan je altijd kopen.

En heeft die gene die het na jou koopt ook die garantie? Want dat bepaald veel van de waarde van je huis bij verkoop.

[sgouman]

3x3 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:20:
[...]

En heeft die gene die het na jou koopt ook die garantie? Want dat bepaald veel van de waarde van je huis bij verkoop.

Ja dus stel ik ga er over 10 jaar uit dan is het 177 euro+10 jaar inflatie natuurlijk. Degene kan ook gelijk het huis met grond kopen.

[3x3]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:21:
[...]

Ja dus stel ik ga er over 10 jaar uit dan is het 177 euro+10 jaar inflatie natuurlijk. Degene kan ook gelijk het huis met grond kopen.

Nou stel over 10 jaar kiest de grondeigenaar om voor nieuwe kopers alleen de grond aan te bieden voor 600 euro per maand, dan is een koper van jouw huis, slechts bereid een lagere prijs voor jouw woning te betalen.

Het feit dat iemand anders de grond bezit waar jouw huis op staat, geeft iemand anders een gigantisch sterke machtspositie over de verkoopbaarheid van jouw huis.

[ Voor 14% gewijzigd door 3x3 op 10-04-2020 08:28 ]

[sgouman]

3x3 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:24:
[...]

Nou stel over 10 jaar kiest de grondeigenaar om voor nieuwe kopers alleen de grond aan te bieden voor 600 euro per maand, dan is een koper van jouw huis, slechts bereid een lagere prijs voor jouw woning te betalen.

De erfpacht blijft altijd gelijk en wordt noout herzien.(volgens de site)

[3x3]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:27:
[...]

De erfpacht blijft altijd gelijk en wordt noout herzien.(volgens de site)

Alleen voor jou? Of voor alle toekomstige huiseigenaren? Dat is heel belangrijk.

[sgouman]

3x3 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:29:
[...]

Alleen voor jou? Of voor alle toekomstige huiseigenaren? Dat is heel belangrijk.

Dit staat op de website:

Het canonbedrag wordt enkel jaarlijks op 1 januari aangepast aan de consumentenprijsindex (inflatie). De canon staat dus los van de jaarlijkse inflatiecorrectie voor eeuwig vast. Dit is een belangrijk en positief verschil met vormen van gemeentelijk erfpacht waar vaak een herziening van de grondwaarde en canonpercentage is opgenomen.

[missTweakers]

Ligt het percentage dat de grond waard is in vergelijking met het huis gelijk? Stel je hebt je huis heel erg goed opgeknapt dmv verbouwing en het is 50.000 meer waard geworden daardoor. Hoeveel van die winst gaat dan naar de grondeigenaar?

[Lelletje]

Mijn buren hebben er hier gebruik van gemaakt en hebben er nu veel spijt van. Ze hebben flink wat verbouwd aan het huis, maar krijgen de waarde daarvan niet terug. Ze hebben verplicht een taxateur van Duokoop moeten laten taxeren, die kwam op 40.000 euro minder voor het huis dan een onafhankelijke taxateur. Maar omdat je aan Duokoop vast zit, moet je het eerst terug aan duokoop verkopen. Je kan het dus niet op de markt zetten.

[sgouman]

missTweakers schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:33:
Ligt het percentage dat de grond waard is in vergelijking met het huis gelijk? Stel je hebt je huis heel erg goed opgeknapt dmv verbouwing en het is 50.000 meer waard geworden daardoor. Hoeveel van die winst gaat dan naar de grondeigenaar?

Volgens mij zit het zo:

Huis nu 150.000 grond is 109.000

Over 2 jaar veel verbouwd etc

Dan is huis 200.000 en grond 109.000 stel ik verkoop hem dan is de 200.000 voor mij.

[t_captain]

Probleem is dat je bij verkoop in een sttijd terecht kunt komen over de waardering, zoals @Lelletje aanhaalt.

Erfpacht / duokoop is imho niet iets waar je in moet blijven hangen. Je zou het kunnen overwegen als tijdelijke oplossing, maar ik zie het als een ketting waarvan je jezelf moet bevrijden. Zonder een strategie om te grond te verwerven zou ik er niet aan beginnen.

[Sport_Life]

Met 2200 netto kun je volgens mij wel meer lenen dan 100k?

[ Voor 69% gewijzigd door Sport_Life op 10-04-2020 08:45 ]

[sgouman]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:39:
Probleem is dat je bij verkoop in een sttijd terecht kunt komen over de waardering, zoals @Lelletje aanhaalt.

Erfpacht / duokoop is imho niet iets waar je in moet blijven hangen. Je zou het kunnen overwegen als tijdelijke oplossing, maar ik zie het als een ketting waarvan je jezelf moet bevrijden. Zonder een strategie om te grond te verwerven zou ik er niet aan beginnen.

Dat is waar maar als ik 28 ben en ik ga het huis uit(wat vrij laat is) dan heb ik 125.000 euro gespaard. Als ik zelf 20.000 wil overhouden en even 15.000 voor inrichting en 10.000 kosten koper doe dan kan ik 80.000 euro zelf inleggen.

80.000+100.000 hypotheek(dat kan door omstandigheden niet veel meer zijn)+zeg even 40.000 van ouders kom ik op een huis van 222.000 euro. Dan woon je tenzij de markt dan op zijn gat gaat niet in een heel (leuk) huis.

[sgouman]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:43:
Met 2200 netto kun je volgens mij wel meer lenen dan 100k?

Volgens de bank waar ik mee heb gepraat niet als je chronisch ziek bent.

[Sport_Life]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:48:
[...]

Volgens de bank waar ik mee heb gepraat niet als je chronisch ziek bent.

Probeer dan een andere bank, en ook tussenpersonen (hypotheker oid).
Of krijg je veel bonus, onbelaste toeslagen etc ?

Het is best zonde dat je de afgelopen 5 jaar de helft van je inkomen hebt zien verdampen aan de huizenmarkt en nog steeds geen woning hebt.

Reken eens met een hypotheek van 200k, kom je dan wel uit op leuke woningen?

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 10-04-2020 08:55 ]

[sgouman]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:50:
[...]

Probeer dan een andere bank, en ook tussenpersonen (hypotheker oid).
Of krijg je veel bonus, onbelaste toeslagen etc ?

Het is best zonde dat je de afgelopen 5 jaar de helft van je inkomen hebt zien verdampen aan de huizenmarkt en nog steeds geen woning hebt.

Klopt. Alleen ik ben nu 23 en ik werk pas 2 jaar. Ik krijg geen bonus of toeslagen o.i.d

[t_captain]

Chronisch ziek? Rijmt dat wel met de prognose van snel stijgend inkomen wat nodig is omje vrij te kopen van de erfpacht?

[Sport_Life]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:53:
[...]


Klopt. Alleen ik ben nu 23 en ik werk pas 2 jaar. Ik krijg geen bonus of toeslagen o.i.d

Jij zegt :
Nu spaar ik 1000 euro per maand omdat ik nog thuis woon. Heb nu ongeveer 60.000 euro bij elkaar.

[sgouman]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:56:
[...]

Jij zegt :
Nu spaar ik 1000 euro per maand omdat ik nog thuis woon. Heb nu ongeveer 60.000 euro bij elkaar.

Dat klopt echter heb ik in de jaren vpprdat ik werkte al van mijn opa , ouders etc gehad.

[sgouman]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:56:
Chronisch ziek? Rijmt dat wel met de prognose van snel stijgend inkomen wat nodig is omje vrij te kopen van de erfpacht?

Het gaat nu goed maar wie weet over een paar jaar. Huur is helemaal niet te betalen. Ik weet niet wat wordt gezien als snelgroeiend loon. Ik heb nu de stap gemaakt van 2000 bruto bij mijn vorige werkgever naar 2770 nu bij mijn huidige.

[Tens]

sgouman schreef op donderdag 9 april 2020 @ 22:38:
de grond kost netto 177 euro per maand.

en dat wordt elk jaar met de inflatie meer. Als je het bedrag in een hypotheek hebt blijft het 10-20 jaar gelijk afhankelijk van je rentelooptijd. Ik zou dat eens in een spreadsheet naast elkaar zetten.


Duokoop leuk woord; maar is wrs alleen interessant voor degene die grond heeft.

[B-Real]

2.220eu netto, thuiswonend en "maar" 1.000eu per maand sparen. Dat moet toch ook makkelijk de helft meer kunnen zijn.
Aangezien je ouders 30 á 40k kunnen/willen schenken ga ik er even vanuit dat je nu ook geen kostgeld betaald, dan moeten je maandelijks uitgaven toch ook wel lager dan 1.200eu kunnen lijkt me.

Dan gaat het sparen ineens ook een stuk rapper

Ik zou de huidige coronaperikelen en (wellicht) aanstaande crisis even afwachten. Kan maar zo zijn dat de huizenprijzen (die nu sky high zijn) een stuk gaan zakken. Lekker blijven sparen, inkomsten vergroten, leencapaciteit verhogen, profiteren van lagere huizenprijzen en dan iets kopen wat naar wens is.

Duokoop lijkt me in elk geval als koper niet per se een voordeel, de grond is waar de waarde van een perceel in zit niet de woning zelf.

[Philip Ross]

sgouman schreef op donderdag 9 april 2020 @ 22:38:
Als ik het verschil van de grond pak dan dat deel door 177 kom ik uit op 51 jaar. Ik kan dus 51 jaar de grond betalen voorday ik duurder uit ben dan de grond zelf.

Deze berekening klopt helaas niet. Ja, na 51 jaar heb je even veel betaald. Maar bij koop heb je dan een huis+grond en bij duo koop heb je dan alleen het huis. En je hebt wel evenveel betaald.

Dus als je verkoopt sta je de prijs van de grond in de min na die 51 jaar. En dat is nog zonder inflatie.

Ga je uit van 1% inflatie per jaar (is een lage schatting) dan stijgen die kosten over de 51 jaar al met 66%
Ga je uit van 2% inflate per jaar dan kom je op een stijging van 174% waardoor je 485 betaald in plaats van 177.

Met 1% inflatie heb je na 42 jaar al die 109.000 betaald aan huur.
Met 2% inflatie heb je na 36 jaar die 109.000 betaald.

Natuurlijk betaal je minder hypotheekrente maar besef dat als je gaat huren je na 35 jaar de volledige prijs van de grond in de min staat.

Het voordeel van huren is vaak dat je geen onderhoud hebt en flexibel tegen een hogere prijs.

Met duo koop betaal je wel de hogere prijs maar heb je nog steeds alle onderhoudskosten en ben je ook nog eens minder flexibel.

[sebastiaan89]

Je berekening voor de grond klopt M.I. niet:
Jaarlijkse kosten duokoop: €2124,- + Inflatie (in 2040 betaal je met 2% inflatie gemiddeld dus al €3156 p/j)
Jaarlijkse kosten "extra" hypotheek voor €109K aan grond= €1962 (met 1,8% hypotheekrente)
Daarnaast moet je natuurlijk nog afbetalen, maar dat steek je in je eigen grond dus dat krijg je terug bij verkoop, zie het als verkapt sparen. Met als bijkomend voordeel dat elke aflossing op de hypotheek natuurlijk ook nog het rentebedrag verlaagd.

MAW: duokoop is altijd duurder en word met verloop van tijd alleen maar duurder.

Natuurlijk negeer ik hierbij even het risico dat grond drastisch minder waard word, maar op de lange termijn is dat historisch gezien een vrij veilige aanname.

Hetzelfde dus wat @n3othebest hierboven zegt maar hij legt het beter uit

[ Voor 11% gewijzigd door sebastiaan89 op 10-04-2020 09:37 ]

[t_captain]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:00:
[...]

Het gaat nu goed maar wie weet over een paar jaar. Huur is helemaal niet te betalen. Ik weet niet wat wordt gezien als snelgroeiend loon. Ik heb nu de stap gemaakt van 2000 bruto bij mijn vorige werkgever naar 2770 nu bij mijn huidige.

Mijn insteek is de lange termijn: hoe sta jij ervoor als je straks 70 bent?

Bij die leeftijdsgroep zijn de verschillen tussen arm en rijk veel groter dan in de werkende leeftijd. De differentiator is eigenwoningbezit. Mensen die een wat hoger inkomen hadden, hebben evenredig meer inkomen uit pensioen. Maar daarbovenop een afbetaald eigen huis in plaats van een maandelijkse huur.

Met duokoop val je precies in het midden. Om aan de goede kant van de streep terecht te komen, moet je op enig moment jezelf los kopen.

Heb je in je hypotheekruimte de erfpacht meegeteld? Of komt die uit zo'n simpele calculator inkomen + leeftijd = maximaal hypotheekbedrag?

Om dik een ton extra te lenen voor de grond (waar tegenover staat dat de erfpacht dan vervalt), zal je inkomen moeten stijgen met misschien 10.000? per jaar. Is dat haalbaar in pakweg 5 jaar? Ik raad je aan om een eerste gesprek bij een financieel planner of hypotheekadviseur te doen. Je staat er best goed voor nu, vervolgens is het zaak om je positie te consolideren naar een zonnige toekomst.

[sgouman]

B-Real schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:06:
2.220eu netto, thuiswonend en "maar" 1.000eu per maand sparen. Dat moet toch ook makkelijk de helft meer kunnen zijn.
Aangezien je ouders 30 á 40k kunnen/willen schenken ga ik er even vanuit dat je nu ook geen kostgeld betaald, dan moeten je maandelijks uitgaven toch ook wel lager dan 1.200eu kunnen lijkt me.

Dan gaat het sparen ineens ook een stuk rapper

Ik zou de huidige coronaperikelen en (wellicht) aanstaande crisis even afwachten. Kan maar zo zijn dat de huizenprijzen (die nu sky high zijn) een stuk gaan zakken. Lekker blijven sparen, inkomsten vergroten, leencapaciteit verhogen, profiteren van lagere huizenprijzen en dan iets kopen wat naar wens is.

Duokoop lijkt me in elk geval als koper niet per se een voordeel, de grond is waar de waarde van een perceel in zit niet de woning zelf.

Ik doe het nu zo:

[sebastiaan89]

Stoer dat je dat zo deelt, dat verdient hulde!

Ziet er mi heel realistisch uit. Auto is duur, dat is altijd zo, maar ik geloof dat je met een kleine 2e hands auto voor ongeveer 250 in de maand klaar kan zijn. Dat is uiteraard een heel persoonlijke keuze.
Ook mobiel kan goedkoper, maar is wederom een persoonlijke keuze.
Ga er vanuit dat Meesman sparen voor pensioen is, wederom goed bezig!

Houd er wel rekening mee dat €100,- kostgeld natuurlijk echt weinig is (aardig van je ouders) als je op jezelf gaat wonen zal je aan kosten als boodschappen, belasting, onderhoud huis ed significant meer kwijt zijn.

Wat achtergrond informatie: Ik zit redelijk in hetzelfde bootje als jij, woon nu samen met een goede vriend in een huurhuis, waardoor ik lekker door kan sparen en hopelijk tegen de tijd dat een van ons een vriendin vind in de positie ben om te kunnen kopen. Overigens verdiende ik op mijn 23ste geen 2220 euro netto! Ik haal het nu op mijn 30e net aan, maar daar is dan wel de lease-auto al vanaf. MAW: als het je lukt, hou vol, je bent op het goede pad en als je het niet meer uithoud met je ouders, kijk eens naar alternatieve woonvormen.

[sgouman]

sebastiaan89 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:52:
Stoer dat je dat zo deelt, dat verdient hulde!

Ziet er mi heel realistisch uit. Auto is duur, dat is altijd zo, maar ik geloof dat je met een kleine 2e hands auto voor ongeveer 250 in de maand klaar kan zijn. Dat is uiteraard een heel persoonlijke keuze.
Ook mobiel kan goedkoper, maar is wederom een persoonlijke keuze.
Ga er vanuit dat Meesman sparen voor pensioen is, wederom goed bezig!

Houd er wel rekening mee dat €100,- kostgeld natuurlijk echt weinig is (aardig van je ouders) als je op jezelf gaat wonen zal je aan kosten als boodschappen, belasting, onderhoud huis ed significant meer kwijt zijn.

Wat achtergrond informatie: Ik zit redelijk in hetzelfde bootje als jij, woon nu samen met een goede vriend in een huurhuis, waardoor ik lekker door kan sparen en hopelijk tegen de tijd dat een van ons een vriendin vind in de positie ben om te kunnen kopen. Overigens verdiende ik op mijn 23ste geen 2220 euro netto! Ik haal het nu op mijn 30e net aan, maar daar is dan wel de lease-auto al vanaf. MAW: als het je lukt, hou vol, je bent op het goede pad en als je het niet meer uithoud met je ouders, kijk eens naar alternatieve woonvormen.

Dankje,

Ik vind het belangrijk om alles van te voren te plannen. Zo heb ik een hele berekening gemaakt met wat ik per maand kwijt zou zijn aan belasting etc en de rest wat bij een huis komt kijken en op mezelf wonen. Zo kan ik precies wat ik overhoud. En kom ik niet net zoals iemand die ik ken er na het huren van een huis achter dat hij 10 euro overhoud per maand. Maar dan wel weg is bij zijn ouders. Ik blijf dan wel even wonen bij mijn ouders zodat ik door kan sparen.

Ik heb het niet helemaal goed neergezet bedenk ik nu. voor mobiel krijg ik nog 10 euro p/m van mijn ouders omdat ik bij t-mobile moet blijven zodat zij een goedkoper abonnement krijgen. Auto vind ik fijn om een goede auto te hebben omdat ik ook nog wel naar het ziekenhuis moet.

[ Voor 7% gewijzigd door sgouman op 10-04-2020 09:58 ]

[Señor Sjon]

Daar kan je het spaargeld voor inzetten.

Vroeger heette dit Grondvermogen trouwens. Ik zou er niet aan beginnen als koper.

[fyr0]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:56:
[...]

Dankje,

Ik vind het belangrijk om alles van te voren te plannen. Zo heb ik een hele berekening gemaakt met wat ik per maand kwijt zou zijn aan belasting etc en de rest wat bij een huis komt kijken en op mezelf wonen. Zo kan ik precies wat ik overhoud. En kom ik niet net zoals iemand die ik ken er na het huren van een huis achter dat hij 10 euro overhoud per maand. Maar dan wel weg is bij zijn ouders. Ik blijf dan wel even wonen bij mijn ouders zodat ik door kan sparen.

Ik heb het niet helemaal goed neergezet bedenk ik nu. voor mobiel krijg ik nog 10 euro p/m van mijn ouders omdat ik bij t-mobile moet blijven zodat zij een goedkoper abonnement krijgen. Auto vind ik fijn om een goede auto te hebben omdat ik ook nog wel naar het ziekenhuis moet.

goed dat je dit doet, NIBUD - wonen heeft hier ook erg fijne spreadsheets voor. Daar kan je je vaste lasten ook goed mee vastleggen

[B-Real]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:38:
[...]

Ik doe het nu zo:
[Afbeelding]

Inderdaad hulde dat je dat zo deelt. Ik moet mijn mening bijstellen. Er zijn her en der vast wat tientjes te winnen, maar je leeft niet te riant als ik het zo zie.

Auto is prijzig, maar als je daarin afschrijving/onderhoud/verzekering/belasting meeneemt dan tikt het voor een normale auto ook gewoon snel aan.

[Sport_Life]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 09:38:
[...]

Ik doe het nu zo:
[Afbeelding]

Goed overzicht.
Je auto hakt er wel behoorlijk in. Dat is een keuze. Maar gaat wel ten koste van je woongenot.
Een 2e hands auto van 10k is ook betrouwbaar, en bespaart je zo 250 euro per maand. Daar kun je ook een aflossingsvrije hypotheek voor krijgen van 150k (2% rente zonder HRA). Om de autokosten even in perspectief te plaatsen.
Dus eigenlijk is je situatie helemaal niet zo slecht. Maar je maakt bepaalde keuzes waardoor je (imo) belangrijkere zaken (woning) niet kunt veroorloven.

Ter vergelijk: wij hebben met 4x modaal gezinsinkomen een "burgelijke" auto van 5 jaar oud, die rijdt echt prima. Terwijl we makkelijk een Audi/BMW/Tesla kunnen aanschaffen of leasen, doen we niet. Want prioriteiten liggen elders. Ik vond zelfs private lease van ca 400 euro per maand zonde van het geld. Wat jij als "normaal" beschouwt

PS; hoe hoog is de waarde van Meesman? Ondanks de verleiding wellicht om het weg te halen. laat het staan. Dat is een prima potje voor de lange termijn.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 10-04-2020 10:14 ]

[Awaken1]

Allereerst, goed bezig kerel!

Je bent verantwoordelijker bezig met geld dan ik op die leeftijd was.
Ik heb er alleen nog 6 jaar over moeten doen om dat te ontdekken.

Mijn korte antwoord op je vraag van duo koop zou ik zeggen - nee, niet doen.
Dezelfde reden is al eerder gegeven de herwaardering die dan plaats gaat vinden.
En met een beetje pech kost dat je meer dan dat je nu denkt dat het kost.

Mijn advies zou zijn om zo veel mogelijk te financieren met de hypotheek.
het klinkt misschien eng maar de hypotheekrentes liggen nog heel laag.
Bijvoorbeeld 30 jaar rentevast met NHG bij Hypotrust is 1,65%.
Dit is lager dan de inflatie dus je bent in feite 'gratis' aan het lenen.
Niet helemaal eerlijk want huizenprijzen kunnen dalen maar de kosten van de lening zijn gewoon heel er laag nu.
Verder kan je een deel van je spaargeld altijd investeren (aandelen, ETF's, VC) tegen een hoger rendement (5-8%).

Je kan altijd kiezen om juist weinig te lenen maar mijn verwachting is dat je meer haalt uit investeringen dan lagere woonlasten.

[Sport_Life]

Awaken1 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 10:16:
Allereerst, goed bezig kerel!

Je bent verantwoordelijker bezig met geld dan ik op die leeftijd was.
Ik heb er alleen nog 6 jaar over moeten doen om dat te ontdekken.

Mijn korte antwoord op je vraag van duo koop zou ik zeggen - nee, niet doen.
Dezelfde reden is al eerder gegeven de herwaardering die dan plaats gaat vinden.
En met een beetje pech kost dat je meer dan dat je nu denkt dat het kost.

Mijn advies zou zijn om zo veel mogelijk te financieren met de hypotheek.
het klinkt misschien eng maar de hypotheekrentes liggen nog heel laag.
Bijvoorbeeld 30 jaar rentevast met NHG bij Hypotrust is 1,65%.
Dit is lager dan de inflatie dus je bent in feite 'gratis' aan het lenen.
Niet helemaal eerlijk want huizenprijzen kunnen dalen maar de kosten van de lening zijn gewoon heel er laag nu.
Verder kan je een deel van je spaargeld altijd investeren (aandelen, ETF's, VC) tegen een hoger rendement (5-8%).

Je kan altijd kiezen om juist weinig te lenen maar mijn verwachting is dat je meer haalt uit investeringen dan lagere woonlasten.

Goede post. Ik zou zelf nog een stapje verder gaan door een deel aflossingsvrij af te sluiten.

[sgouman]

Awaken1 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 10:16:
Allereerst, goed bezig kerel!

Je bent verantwoordelijker bezig met geld dan ik op die leeftijd was.
Ik heb er alleen nog 6 jaar over moeten doen om dat te ontdekken.

Mijn korte antwoord op je vraag van duo koop zou ik zeggen - nee, niet doen.
Dezelfde reden is al eerder gegeven de herwaardering die dan plaats gaat vinden.
En met een beetje pech kost dat je meer dan dat je nu denkt dat het kost.

Mijn advies zou zijn om zo veel mogelijk te financieren met de hypotheek.
het klinkt misschien eng maar de hypotheekrentes liggen nog heel laag.
Bijvoorbeeld 30 jaar rentevast met NHG bij Hypotrust is 1,65%.
Dit is lager dan de inflatie dus je bent in feite 'gratis' aan het lenen.
Niet helemaal eerlijk want huizenprijzen kunnen dalen maar de kosten van de lening zijn gewoon heel er laag nu.
Verder kan je een deel van je spaargeld altijd investeren (aandelen, ETF's, VC) tegen een hoger rendement (5-8%).

Je kan altijd kiezen om juist weinig te lenen maar mijn verwachting is dat je meer haalt uit investeringen dan lagere woonlasten.

Ik heb inderdaad zitten te kijken naar investeren. Echter als dat toch fout gaat ben ik wel de sjaak aangezien ik dan nog minder spaargeld heb.

[_RickvdL_]

Net opgesteld overzicht zeg! Ik denk dat menig mens niet z goed is in het sparen en de leuke dingen maar tot €50,- per maand kan beperken. Vereist toch enig discipline.

Een reactie betreft de grond kopen.Je zegt dat je na 51 de grond pas hebt terugverdiend, dit is niet helemaal waar. De grond wordt waarschijnlijk meer waard en mocht je de boel weer gaan verkopen (ookal is de waarde van de grond hetzelfde gebleven) Dan krijg je dat geld dus ook weer terug. Daar komt dan dus ook bij kijken dat je een groter bestedingsvermogen krijgt wanneer je besluit weer te gaan verhuizen. Betaal je huur over de grond, dan heb je in principe een maandelijkse last extra die je niet ergens terug gaat zien. (even los van extra hypotheek kosten).

En dan even vanuitgaande dat de grondprijs gaat stijgen (zoals het al jaren doet), Afgelopen jaar is de grondprijs ook weer gestegen met 4,5%. Kort door de bocht kan je dan dus zeggen dat je met die grond ongv. €4500,- extra waarde had gekregen, een goede investering op zich.

Je moet altijd een beetje gaan afwegen of huren/pachten duurder is dan de afschrijving van hetgene wat je wilt gaan gebruiken.

Los van dit allemaal is het nu eenmaal ook geen goede tijd om te starten.. De prijzen zijn nog steeds erg hoog. Nu is juist de tijd voor mensen met een groot huis om kleiner te gaan wonen, zodat je de overwaarde in je zak kan steken.

[Awaken1]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 10:19:
[...]

Ik heb inderdaad zitten te kijken naar investeren. Echter als dat toch fout gaat ben ik wel de sjaak aangezien ik dan nog minder spaargeld heb.

Dat klopt maar we doen de zelfde assumpties bij het kopen van een huis.
Voor het zelfde geld is dat ook minder waard.
Of de grond die eronder ligt.

Je vraagt advies of je de grond nu al moet kopen of niet.
Ik zou zeggen ja, koop die grond nu omdat de verwachting is dat de grondprijs gaat stijgen.

Ik heb je nog wat extra advies gegeven door te zeggen dat je misschien meer haalt uit investeringen dan een lage hypotheek.
Dat is mijn tactiek maar hoeft niet jouw tactiek te zijn.

Ik kan je wel zeggen dat de situatie misschien over een paar jaar anders ligt als je een partner en misschien wel kinderen hebt.
Dan is het fijn als je lage maandlasten hebt want je wil nog een hoop andere dingen doen voor het geld maar dat levert helemaal niks meer op.

[t_captain]

Ik heb e.e.a. ingevuld in een calculator van de Rabobank.

1. TS kan met zijn inkomen plus 46k aan eigen middelen de woning financieren in duokoop constructie.
2. Om de woning volledig te bezitten, is een inkomensstijging van 10.500 bruto per jaar nodig plus de inzet van de volledige 60k aan eigen middelen.

Op lange termijn denk ik dat je met duokoop in een matige positie terecht komt. De beste asset voor de historische prijsontwikkeling is de grond, en juist die verwerf je niet. Je hebt een (bescheiden) maar stijgende maandlast aan de erfpacht. En je hebt wat mogelijke belemmeringen bij verkoop, zoals de taxatieproblemen die in dit topic zijn genoemd.

Als volledige bezitter van een woning komen mensen vaak op lange termijn in een hele gunstige positie terecht: hypotheeklasten stijgen niet met de inflatie en houden op enig moment zelfs op.

Een plan van stap 1 naar stap 2 lijkt me essentieeel. Als dat plan niet haalbaar is, dan moet TS helaas kijken naar een iets goedkopere woning.

[sgouman]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:08:
Ik heb e.e.a. ingevuld in een calculator van de Rabobank.

1. TS kan met zijn inkomen plus 46k aan eigen middelen de woning financieren in duokoop constructie.
2. Om de woning volledig te bezitten, is een inkomensstijging van 10.500 bruto per jaar nodig plus de inzet van de volledige 60k aan eigen middelen.

Op lange termijn denk ik dat je met duokoop in een matige positie terecht komt. De beste asset voor de historische prijsontwikkeling is de grond, en juist die verwerf je niet. Je hebt een (bescheiden) maar stijgende maandlast aan de erfpacht. En je hebt wat mogelijke belemmeringen bij verkoop, zoals de taxatieproblemen die in dit topic zijn genoemd.

Als volledige bezitter van een woning komen mensen vaak op lange termijn in een hele gunstige positie terecht: hypotheeklasten stijgen niet met de inflatie en houden op enig moment zelfs op.

Een plan van stap 1 naar stap 2 lijkt me essentieeel. Als dat plan niet haalbaar is, dan moet TS helaas kijken naar een iets goedkopere woning.

Zeker waar. Ik wil ook nog best even thuis blijven wonen. Echter zie ik niet dat ik binnen afzienbare tijd met 875 euro bruto per maand omhoog ga.

[t_captain]

Wat is je opleidingsniveau en -richting? Wat voor soort werk doe je?

Als je bijvoorbeeld software developer bent, dan is de stijging van 27xx naar 36xx vrij vlot te maken.


Thuis blijven wonen verbetert je financieringsruimte met 12k per jaar plus pakweg 4.5x je loonsverhogingen. Minus wat woningen eventueel stijgen. Dat is een heel onzekere factor momenteel.

[sgouman]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:16:
Wat is je opleidingsniveau en -richting? Wat voor soort werk doe je?

Als je bijvoorbeeld software developer bent, dan is de stijging van 27xx naar 36xx vrij vlot te maken.


Thuis blijven wonen verbetert je financieringsruimte met 12k per jaar plus pakweg 4.5x je loonsverhogingen. Minus wat woningen eventueel stijgen. Dat is een heel onzekere factor momenteel.

Ik ben 23 en heb MBO gamedevelopment gedaan.
In juni 2018 begonnen met werken bij een bedrijf als support engineer. hier verdiende ik 2000,00 bruto per maand.
Sinds november 2019 werkzaam waar ik nu werk. Hier verdien ik op dit moment 2770 euro(junior systeembeheer, HBO functie volgens HR). Als ik conform de verwachting presteer ga ik 2% omhoog+ inflatiecorectie. Als ik alleen even de 2% omhoog reken zou ik er 13 jaar over doen om op dat bedrag uit te komen.

[Richh]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 10:18:
[...]

Goede post. Ik zou zelf nog een stapje verder gaan door een deel aflossingsvrij af te sluiten.

Hahaha. Dat kan niet meer.

Sport_Life schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 12:27:
[...]

Hahaha jawel hoor. Alleen geldt er geen hra meer.

Dus de vraag is hoe nuttig dat nog is, al is de rente wel erg laag.

[ Voor 33% gewijzigd door Richh op 10-04-2020 13:19 ]

[Richh]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:35:
[...]

Volgens mij zit het zo:

Huis nu 150.000 grond is 109.000

Over 2 jaar veel verbouwd etc

Dan is huis 200.000 en grond 109.000 stel ik verkoop hem dan is de 200.000 voor mij.

Zoals ik al zei: Richh in "Duokoop handig of niet"
Blijkbaar heb je dat niet gelezen?

Je huis (combi grond+woning) is 259.000 waard. Hiervan is 42% grondwaarde en 58% huiswaarde. Deze verdeling is de sleutel en blijft altijd gelijk.
Je spreekt met duokoop af dat zij de grond kopen en deze aan je verhuren. Jij lost je woning af bij de bank.

Als jij voor 40.000 euro je huis verbouwd, en we gaan er dan even van uit dat je huis dan evenveel stijgt (dat is vaak niet zo, maar goed) dan is de totale combi 299.000 waard.

299.000x0,42= 126.000 euro moet je dan aan duokoop betalen, terwijl je zelf hebt geïnvesteerd in je woning.

Ook moet je zelf de taxateur en verdere eenmalige kosten betalen.

[sgouman]

Richh schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:52:
[...]

Zoals ik al zei: Richh in "Duokoop handig of niet"
Blijkbaar heb je dat niet gelezen?

Je huis (combi grond+woning) is 259.000 waard. Hiervan is 42% grondwaarde en 58% huiswaarde. Deze verdeling is de sleutel en blijft altijd gelijk.
Je spreekt met duokoop af dat zij de grond kopen en deze aan je verhuren. Jij lost je woning af bij de bank.

Als jij voor 40.000 euro je huis verbouwd, en we gaan er dan even van uit dat je huis dan evenveel stijgt (dat is vaak niet zo, maar goed) dan is de totale combi 299.000 waard.

299.000x0,42= 126.000 euro moet je dan aan duokoop betalen, terwijl je zelf hebt geïnvesteerd in je woning.

Ook moet je zelf de taxateur en verdere eenmalige kosten betalen.

Klopt alleen als ik de woning verkoop dan hoef ik toch niks aan hun te betalen? dan zou ik zelf als het huis 40.000 meer waard wordt dat in mijn eigen zak steken.

[Richh]

En over mijn eerdere opmerkingen over Tinder Gold

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 08:11:
Op zich wel, maar wel vanaf een bruto inkomen van 60.000. Probleem is dat je meestal alleen met een HBO- of WO-opleiding aan dat inkomen komt, en vaak pas bij een leeftijd van 35 of hoger.

De onderste 60% van opleidingsniveau valt buiten de boot en het klassieke idee om eerst voor een huis te zorgen en dan een gezin te stichten in een eigen woning is vanwege de leeftijd een beetje uit beeld.

Probeer je nou te zeggen dat je een vriend(in) moet vinden die minimaal 60k verdiend om er op de huizenmarkt iets aan te hebben?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Iedere euro inkomen telt gigantisch hard mee voor wat je mag lenen, net als iedere euro schuld/vaste lasten ook keihard je bedrag omlaag trekt.

[sgouman]

Richh schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:59:
En over mijn eerdere opmerkingen over Tinder Gold


[...]

Probeer je nou te zeggen dat je een vriend(in) moet vinden die minimaal 60k verdiend om er op de huizenmarkt iets aan te hebben?


***members only***


Iedere euro inkomen telt gigantisch hard mee voor wat je mag lenen, net als iedere euro schuld/vaste lasten ook keihard je bedrag omlaag trekt.

Laten we maar niet over mij en tinder beginnen.

Anyway ik denk dat het voor mij zolang ik niemand heb zo lang het mogelijk is thuis blijf wonen.

[Richh]

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:54:
[...]

Klopt alleen als ik de woning verkoop dan hoef ik toch niks aan hun te betalen? dan zou ik zelf als het huis 40.000 meer waard wordt dat in mijn eigen zak steken.

Het eerste klopt. Bij verkoop betaal je niks aan duokoop.

Echter, om even door te rekenen, je hebt 40k geïnvesteerd en de woningwaarde is nu 299k geworden (nogmaals het is eigenlijk altijd minder dan dit, maar goed). De woning is voor 58% van jou.

Dan krijg je na verkoop 299.000*0,58= 173.000. Oftewel 23.000 euro in je zak.

Je steekt 58% in je zak, de rest is winst voor duokoop bij doorverkoop.

[Sport_Life]

Richh schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:43:
[...]

Hahaha. Dat kan niet meer.

Hahaha jawel hoor. Alleen geldt er geen hra meer.

[ Voor 95% gewijzigd door Sport_Life op 10-04-2020 12:56 ]

[Rubbergrover1]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:08:
Ik heb e.e.a. ingevuld in een calculator van de Rabobank.

1. TS kan met zijn inkomen plus 46k aan eigen middelen de woning financieren in duokoop constructie.
2. Om de woning volledig te bezitten, is een inkomensstijging van 10.500 bruto per jaar nodig plus de inzet van de volledige 60k aan eigen middelen.

Op lange termijn denk ik dat je met duokoop in een matige positie terecht komt. De beste asset voor de historische prijsontwikkeling is de grond, en juist die verwerf je niet. Je hebt een (bescheiden) maar stijgende maandlast aan de erfpacht. En je hebt wat mogelijke belemmeringen bij verkoop, zoals de taxatieproblemen die in dit topic zijn genoemd.

Als volledige bezitter van een woning komen mensen vaak op lange termijn in een hele gunstige positie terecht: hypotheeklasten stijgen niet met de inflatie en houden op enig moment zelfs op.

Een plan van stap 1 naar stap 2 lijkt me essentieeel. Als dat plan niet haalbaar is, dan moet TS helaas kijken naar een iets goedkopere woning.

Maar het probleem is dat optie 2 op dit moment voor deze woning voor sgouman niet mogelijk is. En als je uitgaat van aanblijvende waardestijgingen (wat eigenlijk impliciet in het bezwaar tegen duokoop is besloten), dan is de situatie tegen de tijd dat het 'plan van stap 1 naar stap 2' is uitgevoerd zodanig dat je voor de aankoop nog weer veel meer inkomen en vermogen nodig hebt.

Het punt is dus dat het niet een keus is tussen het zelfde huis met of zonder duokoop. De keus is of je dit huis met duokoop wil, of een veel goedkoper huis met normale koop. En dan kom je bij het budget van de duokoop-huizen toch vaak in een categorie woningen die op zijn zachtst gezegd heel wat minder woongenot oplevert.

Dus als je de luxe hebt om de woning (of een vergelijkbare woning) 'gewoon' te kopen, dan is dat bijna altijd verstandiger. Maar als de keus is tussen een prettige woning met duokoop of een woning waarin je niet fijn woont 'gewoon' kopen, dan vind ik duokoop geen slechte optie.

[t_captain]

Richh schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 12:04:
[...]

Het eerste klopt. Bij verkoop betaal je niks aan duokoop.

Echter, om even door te rekenen, je hebt 40k geïnvesteerd en de woningwaarde is nu 299k geworden (nogmaals het is eigenlijk altijd minder dan dit, maar goed). De woning is voor 58% van jou.

Dan krijg je na verkoop 299.000*0,58= 173.000. Oftewel 23.000 euro in je zak.

Je steekt 58% in je zak, de rest is winst voor duokoop bij doorverkoop.

Ik weet niet of duokoop rekent met een vaste ration tussen opstal en grond. In dat geval ben pakweg de helft van elke euroi kwijt die je in woningverbetering investeert.

Het kan ook dat ze netjes taxeren: waarde van de woning en waarde van de grond. Dan zou een investering in woningverbetering voor een groter deel bij jou terecht komen.

Wat ik wel weet, is dat hier een potentieel twistpunt zit. Zoals alle zaken waarover een toekomstig conflict dreigt, van te voren goed uitzoeken en je eigen belangen veilig stellen. Bijvoorbeeld door zwart op with te hebben dat je een contra-expertise kan laten doen door een eigen taxateur en hoe daarmee moet worden omgegaan.

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 12:54:
[...]

Maar het probleem is dat optie 2 op dit moment voor deze woning voor sgouman niet mogelijk is. En als je uitgaat van aanblijvende waardestijgingen (wat eigenlijk impliciet in het bezwaar tegen duokoop is besloten), dan is de situatie tegen de tijd dat het 'plan van stap 1 naar stap 2' is uitgevoerd zodanig dat je voor de aankoop nog weer veel meer inkomen en vermogen nodig hebt.

Het punt is dus dat het niet een keus is tussen het zelfde huis met of zonder duokoop. De keus is of je dit huis met duokoop wil, of een veel goedkoper huis met normale koop. En dan kom je bij het budget van de duokoop-huizen toch vaak in een categorie woningen die op zijn zachtst gezegd heel wat minder woongenot oplevert.

Dus als je de luxe hebt om de woning (of een vergelijkbare woning) 'gewoon' te kopen, dan is dat bijna altijd verstandiger. Maar als de keus is tussen een prettige woning met duokoop of een woning waarin je niet fijn woont 'gewoon' kopen, dan vind ik duokoop geen slechte optie.

Ik vind duokoop alleen een aantrekkelijke propositie als het een opstap is tot het verwerven van volledig eigendom na een paar jaar. Als dat buiten bereik ligt, ben je op lange termijn waarschijnlijk beter af met een goedkopere woning.

sgouman schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:22:
[...]

Ik ben 23 en heb MBO gamedevelopment gedaan.
In juni 2018 begonnen met werken bij een bedrijf als support engineer. hier verdiende ik 2000,00 bruto per maand.
Sinds november 2019 werkzaam waar ik nu werk. Hier verdien ik op dit moment 2770 euro(junior systeembeheer, HBO functie volgens HR). Als ik conform de verwachting presteer ga ik 2% omhoog+ inflatiecorectie. Als ik alleen even de 2% omhoog reken zou ik er 13 jaar over doen om op dat bedrag uit te komen.

je zou kunnen overwegen om tijdens en naast je werk flink te studeren over automation, cloud en python. Dat is een route van van systeembeheer over te stappen naar devops engineer. Als je werkgever je ruimte geeft om met deze zaken bezig te zijn en je voegt er een stuk of 5 cursussen aan toe, dan pak je die ontbrekende 1000 bruto binnen enkele jaren.

[Sport_Life]

Richh schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 11:43:
[...]

Hahaha. Dat kan niet meer.


[...]

Dus de vraag is hoe nuttig dat nog is, al is de rente wel erg laag.

De inflatie is ca 2-3%. Komende jaren wellicht hoger ivm de hoeveelheid geld dat de economie in wordt gepompt. De huizenprijzen zijn afgelopen jaren met zo'n 10% per jaar gestegen, alhoewel dat weinig zegt over de toekomst is de kans groot dan de huizenprijzen over 10 jaar gemiddeld harder zijn gestegen dan de inflatie.
Rente kun je voor onder de 2% lang vastzetten. De reden dat veel hypotheek adviseurs het niet noemen is dezelfde reden dat ze niet (meer) adviseren te beleggen.
Het is een risico, en pas achteraf kun je oordelen of het een wijs besluit is. Maar met de kennis van nu + uitgangspunt dat iemand lang ergens kan blijven wonen, is het te overwegen en in sommige gevallen zelfs beter, wanneer je de stap kunt maken naar een iets grotere woning waardoor je niet over 5 jaar vast zit in je te kleine woning. Daarbij bespaar je verhuiskosten zo'n 5% van de nieuwe woningwaarde (al snel 15k).

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 10-04-2020 14:16 ]

[Rubbergrover1]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2020 @ 13:24:
[...]
Ik vind duokoop alleen een aantrekkelijke propositie als het een opstap is tot het verwerven van volledig eigendom na een paar jaar. Als dat buiten bereik ligt, ben je op lange termijn waarschijnlijk beter af met een goedkopere woning.

Als je alleen maar je portemonnee kijkt, dan is dat zeker waar. Maar als je diep ongelukkig wordt in een aftands flatje met eigen grond, terwijl je ook met veel plezier in een wat betere woning met duokoop zou kunnen wonen, dan zou ik toch niet alleen maar het financiële plaatje willen kijken.

[Tsurany]

Weet je zeker dat een hypotheek mogelijk is in dit geval? Ik kan me goed voorstellen dan een hypotheekverstrekker die erfpacht mee moet nemen in het maximaal te lenen bedrag, het gaat immers om een vorm van krediet.

Een risico is dat de erfpacht altijd zal blijven stijgen terwijl een hypotheek gelijk blijft. Nu betaal je 177 euro per maand, over 10 jaar is dat al 216 euro per maand bij 2% inflatie. Is de inflatie hoger dan kan dat flink stijgen. De laatste jaren ligt de inflatie rond de 2% maar dat is in het verleden hoger geweest, zie ook: https://nl.inflation.eu/i...i-inflatie-nederland.aspx
Stel de inflatie is de komende jaren 3,5% dan is de erfpacht na 10 jaar al 250 euro.

Het is een leuke manier om nu een huis te kopen dat inclusief grond boven je budget zou liggen maar uiteindelijk ben je op lange termijn simpelweg duurder uit en bouw je minder vermogen op.
Vergeet niet dat je nu een lening voor 30 jaar kan afsluiten voor 1,7%. Je zou dus aan rente voor die grond 154,42 euro bruto per maand betalen in het eerste jaar, naarmate je meer aflost ga je steeds minder rente betalen. Met erfpacht betaal je 177 euro netto terwijl dit bedrag enkel stijgt. Uiteindelijk betaal je makkelijk 100 euro per maand meer puur voor de erfpacht. Weet je wat de bruto erfpacht is?

Even een simpel sommetje, als de grond 109.000 euro is dan betaal je met een netto erfpacht van 177 euro dus een netto vergoeding van 1,95% per jaar. Dat is heel wat meer dan een bruto rente van 1,7%.

Erfpacht is simpelweg geld weggooien. Normaal betaal je aflossing + rente maar ben je na 30 jaar wel schuldenvrij en dus lastenvrij, nu betaal je erfpacht die enkel stijgt en nooit zal dalen. De waardestijging op de grond krijg je niet terwijl dat juist de goedkoopste waardestijging is, grond heeft geen onderhoud nodig. Een huis heeft wel onderhoud nodig en dat moet je geheel uit eigen zak betalen.

Maar is duokoop onverstandig? Dat niet. Het bied je de mogelijkheid om een betere woning te kopen waar je meer woongenot van zal ondervinden. Het komt alleen met een relatief hoog prijskaartje en de vraag is of je daarvoor wilt betalen.

[ Voor 52% gewijzigd door Tsurany op 11-04-2020 01:35 ]

[Rubbergrover1]

De duokoop canon is (net als erfpacht) gewoon fiscaal aftrekbaar. Die 177 is dus ook bruto.

[Tsurany]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 05:26:
De duokoop canon is (net als erfpacht) gewoon fiscaal aftrekbaar. Die 177 is dus ook bruto.

In de TS wordt duidelijk gesproken over 177 euro netto. Ik zou het vreemd vinden als het 177 euro bruto was, dan zou de marge voor het pensioenfonds erg laag zijn.

[sgouman]

Dit staat er(op funda bij het huis)
Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar en het is mogelijk om dit huis met NHG te financieren. Hierdoor profiteer je als koper van lagere netto maandlasten: € 177! De bruto maandlasten van de canon zijn ca. € 267 per maand.

[ Voor 4% gewijzigd door sgouman op 11-04-2020 09:35 ]

[t_captain]

Dan moeten mijn eerdere berekeningen over leenruimte worden herzien. De canon is dus 267 en geen 177.

[sgouman]

Alleen op de site van duokoop staat dat je door duokoop een duurder huis kan kopen? Dat klopt dan toch niet. Omdat je minder kan lenen.

[Rubbergrover1]

sgouman schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 09:54:
Alleen op de site van duokoop staat dat je door duokoop een duurder huis kan kopen? Dat klopt dan toch niet. Omdat je minder kan lenen.

Waarschijnlijk is het verschil in leencapaciteit kleiner dan de koopsom van de grond. Dat je bv even als voorbeeld normaal 2 ton kunt lenen, maar met duokoop anderhalf ton lenen plus de canon van een ton aan grond.

[Wild Chocolate]

Ik heb niet alle reacties gelezen, maar het lijkt me vrij simpel: Als je voor de pachtconstructie kiest, krijg je bij verkoop niets van die €177,- per maand terug. Als je de grond koopt, krijg je het deel dat je in de tussentijd hebt afbetaald terug. Los van een eventuele stijging of daling van de waarde van de grond, that is.

[Tsurany]

sgouman schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 09:29:
Dit staat er(op funda bij het huis)
Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar en het is mogelijk om dit huis met NHG te financieren. Hierdoor profiteer je als koper van lagere netto maandlasten: € 177! De bruto maandlasten van de canon zijn ca. € 267 per maand.

Dus de grond kopen betekent dat je bruto 155 euro aan rente betaald, de grond pachten betekent dat je bruto 267 euro aan erfpacht betaald.

Uitgaande van een lineair aflosschema zou de rente na 10 jaar nog maar 100 euro zijn, de erfpacht zal naar boven de 300 euro gestegen zijn.

[Rubbergrover1]

Leuk en aardig, maar dat is puur theorie omdat die duokoop nu juist een oplossing is voor als je niet genoeg kunt lenen om de grond te kopen.

[Tsurany]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 12:47:
Leuk en aardig, maar dat is puur theorie omdat die duokoop nu juist een oplossing is voor als je niet genoeg kunt lenen om de grond te kopen.

Maar het is wel goed om je te beseffen dat deze optie juist veel duurder is doordat de lasten flink hoger zijn en de waardestijging een stuk lager is.

[t_captain]

Het is vrij complexe materie. Je moet eigenlijk twee snenarios plotten:

1. aankoop droomhuis met duokoop, aantal jaren later de pacht afkopen
2. aankoop van meer bescheiden woning in volle eigendom plus na een aaantal jaar verhuizen

[Rubbergrover1]

t_captain schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 13:52:
Het is vrij complexe materie. Je moet eigenlijk twee snenarios plotten:

1. aankoop droomhuis met duokoop, aantal jaren later de pacht afkopen
2. aankoop van meer bescheiden woning in volle eigendom plus na een aaantal jaar verhuizen

Exact. En daarbij moet je die vooral ook niet alleen kijken naar de euro's, maar ook naar hoe je die jaren zou wonen.

[t_captain]

Eerst de scenario’s uitwerken. Dan de euro’s optellen. En dan de delta van woongenot vergelijken metbde delta van euro’s.

[Vanoverdegrens]

t_captain schreef op zaterdag 11 april 2020 @ 13:52:
Het is vrij complexe materie. Je moet eigenlijk twee snenarios plotten:

1. aankoop droomhuis met duokoop, aantal jaren later de pacht afkopen
2. aankoop van meer bescheiden woning in volle eigendom plus na een aaantal jaar verhuizen

Ik vind het eenvoudiger:

3. afwachten wat er de komende maand met het werk van TS gaat gebeuren.

Begonnen november 2019, betekent waarschijnlijk nog proeftijd tot volgende maand??!
Onder de huidige zeer onzekere omstandigheden, is het niet ondenkbaar dat de TS volgende maand naar iets anders op zoek moet.

Gaat het positief verder, tendeer ik naar 4: afwachten tot de markt betere mogelijkheden biedt. Ik vind 1 en 2 beide niet aantrekkelijk. En daar de TS nog geen gezin heeft, vraag ik me af, wat ie met een huis met 130m² woonopp. eigenlijk wil. Iets kleiners lijkt me alleen fijner. Spaart een hoop tijd, die het kost alles op orde te houden. Rustig afwachten tot op die markt aardig aanbod gaat verschijnen.

[ Voor 3% gewijzigd door Vanoverdegrens op 11-04-2020 19:41 ]

[t_captain]

Bij mijn weten is een proeftijd nooit langer dan 2 maanden. TS zal hopelijk een vast contract hebben omdat hij overweegt een woning te kopen.

[Vanoverdegrens]

Ok, ik woon al zolang in Duitsland, bij ons is 6 maanden normaal. Ging van hetzelfde uit.

Desondanks. Hij staat nog aan het begin van z'n loopbaan, is single en kan nog bij z'n ouders blijven.
Haast lijkt me niet geboden.

[ Voor 43% gewijzigd door Vanoverdegrens op 11-04-2020 19:44 ]

[SkiFan]

Zou op dit moment even lekker de onzekerheid bij mn ouders uitzingen. Maar even los daarvan, je kunt globaal 4,5 x je brutoloon als hypotheek krijgen. Bij 2700 bruto maand kom ik dan al uit op 157K. Met die 30K van ouder en 60K spaargeld komt dat koophuis met een jaartje sparen dus al binnen bereik.