Hypotheek hoogte berekenen

[metallicattim]

In het kort mijn situatie, ik werk parttime in loondienst en daarnaast run ik mijn eigen bedrijf (webshop als ZZP'er) sinds 2020.
De cijfers die ik hieronder noem zijn de daadwerkelijke cijfers, ik geef er niet zoveel om als mensen die weten. Ik heb de bedragen wel afgerond voor makkelijker rekenen.

Ik wil een nieuwe hypotheek aanvragen, hetzij voor verbouwing huidige huis of aanschaf nieuw huis.
Alle benodigde documenten ingezonden en tot mijn verbazing wordt mijn toetsingsinkomen uit het bedrijf vastgesteld op gem. €12.000 per jaar.

Ik heb een overzicht gemaakt van mijn jaarcijfers/resultaat, de daadwerkelijk betaalde IB en wat de bank hanteert als toetsingsinkomen:


Het gem. aan toetsingsinkomen is dus €12.000 per jaar volgens de bank. Ondanks dat ik nog meer aan IB betaald heb!

De bank rekent dus met hele andere bedragen dan de Belastingdienst!
De bank geeft aan dat mutaties van de fiscale winst afgetrokken moet worden. Voorraad die ik gekocht heb van de winst tellen daarom niet mee als toetsingsinkomen.
Kortgezegd, alleen de liquide middelen worden erkend voor het toetsingsinkomen en die komen dus op die 3 + 3 + 30k uit zoals te zien in het overzicht.
Het verschil zit hem erin dat ik als startende ondernemer heel veel geïnvesteerd heb in (extra) voorraad (vlottende activa als ik me niet vergis).

Ik ben geen kei in deze materie, dus ik ben wat gaan googlen en ik vind dit:

"De fiscale winst is de officiële winst na correctie volgens de fiscale regels, waarover u uiteindelijk belasting verschuldigd bent."

Ook vind ik dit: 
"Banken berekenen uw winst uit onderneming voor een winst uit onderneming hypotheek voornamelijk door het gemiddelde van uw fiscale winst over de laatste drie jaar te bepalen als basis voor uw toetsingskomen" 


Gezien de hoogte van de IB aanslagen, zou ik zelf zeggen dat mijn fiscale winst die genoemde (22.8k / 21.6k / 43k) bedragen zijn geweest? (starters- en zelfstandigenaftrek is al in mindering gebracht op deze genoemde bedragen).

Wat mis ik in mijn verhaal? Waarom is er zo'n verschil in de bedragen tussen bank en BD?

[toolkist]

Van winst betaal je geen hypotheek, van liquide middelen wel.

[Lethalis]

Een ander probleem met een eigen bedrijfje is dat de bank ook een risicoinschatting zal maken.

Mijn vader wou ooit heel lang geleden een hypotheek voor een woning, maar kreeg hem niet ondanks dat hij meer dan 100k per jaar verdiende. De reden was dat zijn inkomen van maar 3 grote klanten afhing. De bank vond het risico te groot.

Misschien dat door een risicoinschatting van de bank jouw toetsingsinkomen ook lager uitvalt?

[Herman]

Heb je een adviseur die jou bemiddelt bij je hypotheekaanvraag? Zo ja, wellicht diegene deze vraag voorleggen?

Verder: investeringen in voorraad leiden (normaal gesproken) niet tot een afname van het resultaat. Als jij EUR 3.000 aan voorraad inkoopt en deze nog niet verkoopt, dan nemen je liquide middelen met EUR 3.000 af, maar je voorraad neemt toe met EUR 3.000 (mits geen afwaardering).

[_Arthur]

Je kan eventueel nog je inkomen laten toetsen door bv https://www.overviewz.nl/tarieven Krijg je een mooi rapport uit wat het bestendig ondernemersinkomen is. Hierop kunnen banken/hypotheek verstrekkers dan weer verder borduren.

In het mooie rapportje dat ik van hen in 2024 ontving werd het laagste getal "nettowinst na belasting" van de laatste 3 jaren gebruikt en werd dat getal het "bestendig ondernemersinkomen".

[ Voor 29% gewijzigd door _Arthur op 13-03-2026 21:05 ]

[TheGhostInc]

metallicattim schreef op vrijdag 13 maart 2026 @ 16:26:
De bank rekent dus met hele andere bedragen dan de Belastingdienst!
De bank geeft aan dat mutaties van de fiscale winst afgetrokken moet worden. Voorraad die ik gekocht heb van de winst tellen daarom niet mee als toetsingsinkomen.
Kortgezegd, alleen de liquide middelen worden erkend voor het toetsingsinkomen en die komen dus op die 3 + 3 + 30k uit zoals te zien in het overzicht.
Het verschil zit hem erin dat ik als startende ondernemer heel veel geïnvesteerd heb in (extra) voorraad (vlottende activa als ik me niet vergis).

Je kunt redelijk eenvoudig je winst/kosten 'verplaatsen' door voorraad veranderingen en andere trucjes.
De Belastingdienst boeit dat iets minder, want die krijgen hun geld wel en je mag soms ook wat schuiven met de winst (willekeurige afschrijving). Je kunt ook je voorraad afschrijven, wat later bij de verkoop weer een boekwinst veroorzaakt. De meeste ondernemers willen niet een paar jaar veel winst en een paar jaar weinig, omdat dat belastingtechnisch duurder is.

Voor een bank is dit wel een serieus risico. Want als je al 6 jaar onderneemt en flink schuift met voorraden dan is het voor de bank lastig in te schatten hoe de vlag er precies bij hangt.
Dus ze hebben gekeken naar hoeveel geld er daadwerkelijk uit het bedrijf is gekomen. Dat is blijkbaar fors minder dan de winst.

Je maakt in 3 jaar €120.000 winst, betaalt in die periode €51.100 IB. Hoeveel van het verschil daartussen is daadwerkelijk op jouw bankrekening terecht gekomen?
Als ik die €36.000 van de bank zie, dan zou het mij niet verbazen als dat minder dan €20.000 is en de rest geïnvesteerd is.

Los van dat alles, we zitten in Maart 2026, waar zijn de cijfers van 2025?
Als die niet helpen, dan heeft de bank eigenlijk gelijk. Of die ondersteunen de trend en geven jou/de bank meer ruimte/duidelijkheid.

[AndosH]

Doe jij de belastingaangiftes zelf? Of zijn de resultaten door een administratiekantoor/accountant bepaald?

[OogvanHorus]

Toen ik nog een eenmanszaak had liep ik tegen hetzelfde aan. Ze berekenen je inkomen door de winst van de afgelopen 3 jaren te delen. Misschien kun je de cijfers van 2025 meenemen, die zullen hoger zijn waardoor je inkomen ook hoger is. Eventueel kun je in 2025 ook fiscaal verstandig nog schuiven met inkomen waardoor deze hoger is.

Het komt mij vreemd voor dat de bank een eventuele (magazijn)voorraad mee zou tellen als inkomen.

[whatyoudoing]

Zoek een hypotheekadviseur, want je bent 'geen kei in deze materie'.

Banken hanteren vaak de fiscale winst. Wellicht zit daar bij jou de fout; voorraad die je koopt gaat van je winst af.

Heb je een boekhouder? Zo nee, zoek er eens eentje

[metallicattim]

Ten eerste excuus voor de late reactie, mega druk geweest, scuzi! Ik zal iedereen beantwoorden in 1 bericht.

toolkist schreef op vrijdag 13 maart 2026 @ 16:49:
Van winst betaal je geen hypotheek, van liquide middelen wel.

Klopt, maar van mijn loon betaal ik ook geen 100% hypotheek, dat gaat ook op aan andere dingen
Het frappante vind ik dat omdat ik voorraad gekocht heb (wat extra inkomsten kan/gaat genereren) dat het niet meetelt, maar had ik er bijv. mijn hypotheek van betaalt (geld is weg weg) dan telt het wel mee...

Lethalis schreef op vrijdag 13 maart 2026 @ 17:09:
Een ander probleem met een eigen bedrijfje is dat de bank ook een risicoinschatting zal maken.

Mijn vader wou ooit heel lang geleden een hypotheek voor een woning, maar kreeg hem niet ondanks dat hij meer dan 100k per jaar verdiende. De reden was dat zijn inkomen van maar 3 grote klanten afhing. De bank vond het risico te groot.

Misschien dat door een risicoinschatting van de bank jouw toetsingsinkomen ook lager uitvalt?

Die situatie van je pa snap ik wel enigszins en zo'n risico inschatting zou op mij ook van toepassing kunnen zijn, echter heb ik 2.500 klanten per jaar en dat groeit steevast elk jaar vanaf dat ik begonnen ben eind 2020, dus mag wel zeggen dat het stabiel is.

Herman schreef op vrijdag 13 maart 2026 @ 17:18:
Heb je een adviseur die jou bemiddelt bij je hypotheekaanvraag? Zo ja, wellicht diegene deze vraag voorleggen?

Ik heb een adviseur en om een lang verhaal kort te houden, met de cijfers die ik hier noem zou ik €180.000 bouwdepot moeten kunnen krijgen volgens hun, maar toen kwam de bank en die zei, nuh uh, jij krijgt helemaal niks. Kortom, zij waren ook niet bewust van deze manier van rekenen. Maandenlang aannemers voor niks over de vloer gehad voor een verbouwing die we toch opeens niet kunnen betalen

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 maart 2026 @ 21:33:
[...]

Je kunt redelijk eenvoudig je winst/kosten 'verplaatsen' door voorraad veranderingen en andere trucjes.
De Belastingdienst boeit dat iets minder, want die krijgen hun geld wel en je mag soms ook wat schuiven met de winst (willekeurige afschrijving). Je kunt ook je voorraad afschrijven, wat later bij de verkoop weer een boekwinst veroorzaakt. De meeste ondernemers willen niet een paar jaar veel winst en een paar jaar weinig, omdat dat belastingtechnisch duurder is.

Voor een bank is dit wel een serieus risico. Want als je al 6 jaar onderneemt en flink schuift met voorraden dan is het voor de bank lastig in te schatten hoe de vlag er precies bij hangt.
Dus ze hebben gekeken naar hoeveel geld er daadwerkelijk uit het bedrijf is gekomen. Dat is blijkbaar fors minder dan de winst.

Je maakt in 3 jaar €120.000 winst, betaalt in die periode €51.100 IB. Hoeveel van het verschil daartussen is daadwerkelijk op jouw bankrekening terecht gekomen?
Als ik die €36.000 van de bank zie, dan zou het mij niet verbazen als dat minder dan €20.000 is en de rest geïnvesteerd is.

Los van dat alles, we zitten in Maart 2026, waar zijn de cijfers van 2025?
Als die niet helpen, dan heeft de bank eigenlijk gelijk. Of die ondersteunen de trend en geven jou/de bank meer ruimte/duidelijkheid.

Klopt wat je zegt! Ik had dat eigenlijk moeten doen, helaas komt de wijsheid te laat, de cijfers voor die jaren liggen al vast... Voor 2025 heb ik dat inderdaad iets "voordeliger" op papier gezet.
Die cijfers zijn overigens net binnen. Ik heb vorig jaar nog een bedrijf erbij gekocht/overgenomen, dus de cijfers zijn nagenoeg gelijk aan 2024, maar het gemiddelde is daardoor wel al iets hoger. Ik verwacht de cijfers van 2026 beduidend hoger en dus zullen we wellicht nog een jaar moeten wachten voor het aanvragen van een fatsoenlijke hypotheek.

En wat betreft de winst/liquide middelen, ja die bedragen die je noemt zouden zomaar kunnen kloppen.
Ik heb een webshop voor oldtimeronderdelen, kortom, superveel verschillende delen en ook wisselend aanbod. Ik moet dus heel veel investeren, daarom heb ik dit soort cijfers nu, de winst die ik behaald heb, heb ik terug gestopt in mijn bedrijf. Doordat ik ook nog in loondienst werk, waarmee ik alle vaste lasten kan betalen, heb ik nooit geld uit mijn bedrijf hoeven te onttrekken om van te leven en dus heb ik alles terug geïnvesteerd.
Ik pluk daar nu inmiddels de vruchten van, want ik kan z.g.a. alles uit voorraad leveren en ik ben de go-to shop voor dat oldtimer model geworden. Echter heeft dat wel "slechte" cijfers voor de bank opgeleverd, helaas!

AndosH schreef op maandag 16 maart 2026 @ 08:48:
Doe jij de belastingaangiftes zelf? Of zijn de resultaten door een administratiekantoor/accountant bepaald?

Kwartaalaangiftes doe ik zelf. De IB doet een boekhouder voor me.

OogvanHorus schreef op maandag 16 maart 2026 @ 09:07:
Het komt mij vreemd voor dat de bank een eventuele (magazijn)voorraad mee zou tellen als inkomen.

Het ligt iets anders, stel je hebt 31-12-2023 een voorraad van 50.000 en liquide middelen van 20.000. Als je dan op 31-12-2024 70.000 voorraad hebt en 30.000 liquide middelen, dan heb je in totaal 30.000 winst gemaakt dat jaar (20.000 extra voorraad + 10.000 liquide) en belasting betaald over 30.000, maar de bank neemt dan alleen die 10.000 mee wat je op je bankrekening hebt staan. Had ik in dit geval mijn voorraad op 50.000 gehouden, 30.000 liquide middelen gehad en 20.000 priveontrekkingen gedaan, dan had ik alsnog 30.000 winst gemaakt, belasting betaald over 30.000 en de bank had dan 30.000 meegeteld in hun berekening, dát vind ik krom aan het verhaal.

[Herman]

metallicattim schreef op dinsdag 17 maart 2026 @ 09:39:
(...)

[...]

Ik heb een adviseur en om een lang verhaal kort te houden, met de cijfers die ik hier noem zou ik €180.000 bouwdepot moeten kunnen krijgen volgens hun, maar toen kwam de bank en die zei, nuh uh, jij krijgt helemaal niks. Kortom, zij waren ook niet bewust van deze manier van rekenen. Maandenlang aannemers voor niks over de vloer gehad voor een verbouwing die we toch opeens niet kunnen betalen
(...)

Vervelend! Maar ook wel bijzonder. Je mag van een (hypotheek?)adviseur verwachten dat die wel een goede inschatting kan maken van het te lenen bedrag. Wellicht een idee om eens bij de deur van een andere hypotheekadviseur binnen te lopen?

Ik zal geen namen noemen, maar er zijn specialistische bemiddelaars die zich specifiek op ondernemers richten. Wellicht is dat een overweging? Ik heb gezien dat mensen daar wél geholpen zijn die elders 'nee' op het rekest hebben gekregen.

[metallicattim]

Ze helpen mij al 10+ jaar super goed met alles, van hypotheek tot verzekeringen. Dit was wel echt een misser, maar zoals je zegt, kan het zijn dat ze gewoon geen/weinig ervaring hebben met ondernemers en hypotheken en dan specifiek ondernemers die niet leven van hun onderneming haha.
Want ik denk niet dat er gauw nog een ondernemer komt met dit soort cijfers, want om 2022 en 2023 te nemen, heb ik onder de streep €3.000 liquide middelen per jaar winst gehad

[_Arthur]

Nog overwogen om extern je bestendigondernemers inkomen vast te laten stellen? Die kijken doorgaans iets verder dan maar 3 getallen.

[Freezing]

Een partij als Pentrax kan een inkomensverklaring opstellen, welke door diverse hypotheekverstrekkers wordt geaccepteerd.

[metallicattim]

Freezing schreef op dinsdag 17 maart 2026 @ 10:56:
Een partij als Pentrax kan een inkomensverklaring opstellen, welke door diverse hypotheekverstrekkers wordt geaccepteerd.

Klopt, Pentrax werd mij ook aangeraden door mijn adviseur, echter krijg ik tegenstrijdige berichten, want mijn vaste adviseur (de bazin) die zegt dat Pentrax rekent met de daadwerkelijke winst (zoals zij in eerste instantie gedaan hadden), maar die is momenteel op vakantie en diegene die het overneemt van haar heb ik deze week gesproken hierover en die zegt dat Pentrax hetzelfde rekent c.q. met dezelfde cijfers als de bank, dus dat zou €400 weggegooid geld zijn.
Dus ik wacht even af totdat mijn vaste adviseur terug is om even te sparren wat nu wijsheid is.

[hbsJR]

Uiteindelijk heb je voor een hypotheekaanvraag een inkomensverklaring nodig, ik heb toen zakelijkinkomen.nl gebruikt. Ik weet dit, omdat bij mijn hypotheekaanvraag dit als een must werd beschouwd.

Probleem is dat ze op twee manieren kijken naar je inkomen. Enerzijds heb je het resultaat van 2025 die ze als basis nemen, maar ze kijken ook naar het verloop van je bedrijf (stijgen de cijfers, etc). Wij hebben toen het geluk gehad dat we 2 enorm goede jaren hebben gehad, maar 1 jaar was de opstart van het bedrijf. Via de notaris hebben we toen een prognose op laten stellen die ze toen hebben meegenomen in hun berekening. Als ze dat slechte jaar hadden meegenomen, dan kon ik geen hypotheek krijgen.

Waar men vooral over spreekt is Totaal toetsinkomen, waarbij je moet denken aan belastingen, zakelijke auto, etc allemaal in zit. Daar kan wel het verschil in zitten.

Als ondernemer is het helaas niet zo dat je zegt: ja, maar in 2025 heb ik 300.000 omzet, als in 2024 het maar 5.000 was, kan je nog steeds niet een hypotheek sluiten over die 300.000.

[ Voor 8% gewijzigd door hbsJR op 17-03-2026 11:21 ]

[AndosH]

metallicattim schreef op dinsdag 17 maart 2026 @ 09:39:
Kwartaalaangiftes doe ik zelf. De IB doet een boekhouder voor me.

Je boekhouder zou nog kunnen schakelen met de opsteller van het inkomen in dat geval. Er is nu een inhoudelijk meningsverschil over hoe de jaarwinst bepaald moet worden: laat je de inkoop van voorraad ten laste van de winst in het jaar van inkoop gaan, of in het jaar van verkoop? Ik kan me voorstellen dat de medewerker bij de bank nog tot ander inzicht komt na een discussie met de expert die zijn naam aan de jaarcijfers heeft verbonden.

En, dat werd elders ook al gezegd, naast de bank zelf zijn er ook externe partijen die het inkomen uit onderneming vaststellen. Mogelijk dat ook dan nog een andere uitkomst volgt.

[barbarbar]

Pentrax heeft bij mij alleen om de IB opgaves gevraagd, de andere gegevens had ik als zzp'er niet. Obv daarvan hebben ze de laagste IB winst van 3 jaar als inkomen geprikt. En misschien een tip om ze niet wijzer te maken dan ze hoeven zijn, geen documenten gaan aanleveren over jouw voorraden e.d. als ze dat niet nodig zijn.

Qua voorraad begrijp ik de bank wel. Je bepaald grotendeels zelf wat de waarde van je voorraad is. Helemaal bij een ZZP'er die geen externe audit hoeft laten doen, is dat niet een betrouwbaar gegeven. Ik kan ook wel 100k op de balans zetten qua voorraad, maar dat maakt niet dat ik opeens 100k winst heb gemaakt.

Tevens het advies om je administratie wat beter op orde te brengen met reserveringen, immers is die "winst" eigenlijk nodig voor het voortbestaan van je bedrijf, dat klinkt meer als een reservering voor inkoop dan echte winst. En ga eens met een bank om tafel voor liquiditeit, je leent dan geld om je voorraad mee te kopen. Klinkt natuurlijk als "bah, lenen!" Maar zakelijk gezien is dat juist slim, want nu ben je dus veel geld aan belastingen kwijt over winst wat eigenlijk geen winst is. Je kunt beter elke maand wat geld aan de bank betalen voor een lening, en op je balans een lening en een voorraad hebben staan. Daar wordt je winst/verlies veel duidelijker van, je kunt sneller groeien, en de hypotheekverstrekker vind dat veel logischer qua bedrijfsvoering dus krijgt die hypotheek waarschijnlijk wel.

[ Voor 5% gewijzigd door barbarbar op 17-03-2026 13:44 ]

[metallicattim]

barbarbar schreef op dinsdag 17 maart 2026 @ 13:42:
Pentrax heeft bij mij alleen om de IB opgaves gevraagd, de andere gegevens had ik als zzp'er niet. Obv daarvan hebben ze de laagste IB winst van 3 jaar als inkomen geprikt. En misschien een tip om ze niet wijzer te maken dan ze hoeven zijn, geen documenten gaan aanleveren over jouw voorraden e.d. als ze dat niet nodig zijn.

Qua voorraad begrijp ik de bank wel. Je bepaald grotendeels zelf wat de waarde van je voorraad is. Helemaal bij een ZZP'er die geen externe audit hoeft laten doen, is dat niet een betrouwbaar gegeven. Ik kan ook wel 100k op de balans zetten qua voorraad, maar dat maakt niet dat ik opeens 100k winst heb gemaakt.

In de jaarrapporten horen toch de balans (voorraad) te staan? In mijn geval heeft de bank zelf die conclusies gemaakt dat ik mutaties had in de voorraad en daarom de fiscale winst lager was.

Ja dat snap ik qua voorraad/winst, maar als je in 2023 bijv. 80K voorraad opgeeft en in 2024 geef je 100K voorraad op, dan is het i.c.m. de omzetcijfers en liquide middelen, wel logisch dat die groei van 20K voorraad er is geweest. Mijn boekhouder zei in ieder geval dat ik een "logische groei" had..
Als ik opeens 200k voorraad zou hebben, zonder de daarbij behorende omzetcijfers, zou ik commentaar krijgen lijkt me.

Tevens het advies om je administratie wat beter op orde te brengen met reserveringen, immers is die "winst" eigenlijk nodig voor het voortbestaan van je bedrijf, dat klinkt meer als een reservering voor inkoop dan echte winst. En ga eens met een bank om tafel voor liquiditeit, je leent dan geld om je voorraad mee te kopen. Klinkt natuurlijk als "bah, lenen!" Maar zakelijk gezien is dat juist slim, want nu ben je dus veel geld aan belastingen kwijt over winst wat eigenlijk geen winst is. Je kunt beter elke maand wat geld aan de bank betalen voor een lening, en op je balans een lening en een voorraad hebben staan. Daar wordt je winst/verlies veel duidelijker van, je kunt sneller groeien, en de hypotheekverstrekker vind dat veel logischer qua bedrijfsvoering dus krijgt die hypotheek waarschijnlijk wel.

Dat is best goed advies! Hier ga ik me meer in verdiepen, want het voelt nu een beetje alsof ik voor de BD werk...
Thanks!