Grote verbouwing woning: zeer ruwe inschatting kosten

[MooDyBLueS]

Wij zijn bezig met kijken naar woningen bij ons in de omgeving en wat we daarbij zoeken is een woonboerderij of vrijstaande karakteristieke woning met 170-180 m2 woonoppervlak op een redelijk groot kavel van zeg 1500m2 (of groter).

We merken daarbij dat er heel duidelijk twee varianten steeds aangeboden worden:
1. volledig verbouwd en vaak uitgebouwd tot onze gewenste m2, goede isolatie en daarmee minstens A-label, en ook vaak al moderne voorzieningen als een warmtepomp, zonnepanelen, etc.
2. woning die ofwel alleen van binnen (uiterlijk) gemoderniseerd is ofwel zelfs helemaal niet en in de jaren 80 is blijven hangen, vaak zien we dan 100-125 m2 woonoppervlak, geen wc/badkamer boven, beperkte isolatie en energielabels van C t/m F en meestal hoogstens zoiets als glasvezel als moderne voorziening maar verder vooral gas

Wat we hierbij merken is dat optie 1 vaak snel weg is of we niet genoeg bieden en optie 2 logischerwijs langer te koop staan, goedkoper zijn, maar uiteraard nog wel flink verbouwd moeten worden.

We willen daarom optie 2 ook serieus gaan overwegen om meer kans te maken. En omdat het een woning in de buurt wordt, is het niet erg dat we zeg een jaar over de verbouwing moeten doen, maar... we moeten die wel uitbesteden aan een aannemer. We kunnen wel iets, maar niet een complete verbouwing, meer het kleine afwerken, vloeren leggen, schilderwerk, dat soort zaken.

Mijn vraag is concreet als ik deze woning als voorbeeld pak, wat is jullie (hele ruwe) inschatting waar we rekening mee moeten houden wat zo'n verbouwing gaat kosten met inachtneming van de volgende wensen om aan te pakken:
begane grond:
- BG uitbouwen (denk aan woonkamer/keuken kant) zodat er een grote woonkeuken komt en de woonkamer (op de plattegrond gezien) naar rechts toe groter wordt dan de 6,6m breed die hij nu is, waarbij ik denk aan of t/m keuken of doortrekken over de gehele lengte zodat daar nog een extra slaapkamer gerealiseerd kan worden.
- als ik ±3-4m breedte erbij reken over de gehele lengte van de woning (15,5m) hebben we het over 45-60m2 erbij, dat nu uittypend realiseer ik me dat 45m2 erbij wel genoeg is
- badkamer BG vergroten (afsnoepen van slaapkamer) zodat het een fijn formaat gezinsbadkamer wordt met bad (±3x3 of 3x4m)
- bijkeuken opstelling in de buurt van keuken/slaapkamer maken voor wasmachine/droger/opbergruimte
- indien nodig of het beste een compleet nieuwe indeling op de BG maken waarbij alle niet dragende muren eruit gaan en we van scratch af aan een nieuwe indeling maken met de aannemer
- nieuwe keuken
- vloerverwarming aanleggen, liefst zonder radiatoren als bijverwarming, mits het kan qua isolatie
1e verdieping:
- dakkapel in de stijl van een woonboerderij die over gehele overloop en een stuk van beide slaapkamers loopt
- nieuw verkregen hoogte bij dakkapel op overloop gebruiken voor een kleine badkamer (douche+toilet+wastafel, geen bad)
- vloerverwarming aanleggen, evt. aangevuld met radiatoren wanneer alleen vvw niet toereikend zou zijn ivm isolatie
algemeen:
- isolatie op niveau 2025 brengen waar mogelijk, anders compromis waar het niet anders kan
- warmtepomp en gasloos worden, indien nodig een elektrische boiler als back-up voor de koudste winterperiode
- zonnepanelen via ofwel de garage/bijgebouw of achterin de tuin in het gras, afhankelijk wat het beste is
- alle dingen die "buiten" moeten gebeuren kunnen we kostentechnisch laten wachten, focus ligt op alles in en om de woning zelf
- in nieuw te bouwen muren gelijk HR++(+) glas plaatsen
- bestaande ramen (en evt. kozijnen) waar nodig (als het nog geen HR++ is) direct meenemen, maar wanneer de impact van later doen klein is en het budget het niet zou toelaten om direct te doen, kunnen we dit ook later meenemen

Aardig wat punten en ik zal nog wel iets vergeten. Wel kijk ik naar woningen waar ik vaak zie dat er wel enige isolatie is en ook elektraleidingen niet meer de oude stoffen variant zijn om maar iets te noemen, soms kom ik wel asbest tegen in de vragenlijst, ook iets om rekening mee te houden.

Waar het mij om gaat is: bij gemiddeld een 110-145m2 grote woning zoals het voorbeeld en C t/m F label, maar wel de basis op orde zoals goed onderhouden, geen extreme mosvorming op het rieten dak maar ook dat goed onderhouden, etc. Waar moet ik dan grofweg aan denken qua kosten?
Ik weet wel dat 1 ton sowieso niet genoeg gaat zijn, maar moet ik denken aan ± 2 ton, 3 ton, 4 ton? En natuurlijk weet ik dat je het zo gek kan maken als je wilt, maar ter beeldvorming: de woning uit het voorbeeld is verkocht maar een andere die we inmiddels gevonden hebben is erg vergelijkbaar alleen kleiner (110 m2), een E-label (gedeeltelijke isolatie), wel in 2015 van binnen volledig gemoderniseerd dus ziet er erg netjes uit en rieten dak is perfect, die staat voor 550k te koop. Daarmee zouden wij ±250k aan verbouwingskosten overhouden. Totaal budget is dus ca 8 ton. Is dat realistisch?

Als zijdelingse suggestie: zoiets als hier gedaan is zouden wij ook wel zien zitten: het zwarte bijgebouwde deel met een hal ertussen. Zij hebben dat in onze ogen smaakvol gedaan: oude rietgedekte woonboerderij bevat woonkamer+keuken met daarin dus alle prachtige klassieke elementen, het zwarte hagelnieuwe deel bevat de 4 slaapkamers en badkamer lekker praktisch en gescheiden. Die woning valt dus ook binnen wat wij zoeken zeg maar, alleen boven ons budget en niet de juiste locatie. En ik heb ook geen idee wat zoiets bijbouwen kost. Maar: indien zoiets binnen budget ligt, zou het wel kunnen dat we het hoofdgebouw "laten zitten" voorlopig totdat we over 5-10 jaar daar het geld voor hebben gespaard of het wellicht deels uit de dan geldende overwaarde kunnen bekostigen (met ophoging hypotheek).

Kortom: ik hoor graag jullie inzichten hierop zodat we een goed idee krijgen of dit pad een optie voor ons gaat zijn of totaal niet.

[Tristan]

Ik denk dat €250.000 nog wat aan de krappe kant is met alles wat je van plan bent. Materiaal en manuren zijn belachelijk duur tegenwoordig. Als je er €100.000 bij kunt harken gaat het je een hoop stress schelen of het wel allemaal in het budget gaat passen.

[Flix20]

Toevallig gister eenzelfde discussie gehad met een aannemer die dit soort projecten doet.
Die geeft aan reken op 30-35% en dan kom je wel een eind.

Bij woningen als deze kunnen zaken als het dak wel een uitschieter op die rekening zijn.

[Pejdref]

Als ik alleen de dingen onder het kopje begane grond grofweg schat kom ik al aan 250k.

[pentaw1nz]

Ik kijk zelf ook al een tijdje naar vergelijkbare woningen.
Optie 1 is voor ons niet mogelijk, want dan heb je het over woningen die al wel richting miljoen gaan of er over.
Optie 2 zien we ook regelmatig voorbij komen. Soms ook nog met hele stevige prijs.

Je moet niet onderschatten hoeveel werk er in zit. De woning die je deelt ziet er best netjes uit, maar is gedateerd.
Wil je het goed doen, dan moet je toch echt gaan strippen;

- Dak is geisoleerd in 2004 staat er, ik zou goed checken hoe dan precies
- Tempex vloerisolatie in 2004 idem, waarschijnlijk kun je dit zelf nog een keer gaan doen/er een laag overheen isoleren voor huidige norm
- 1980, dus spouw isolatie is ook niet goed. Vraag is of je kunt naisoleren, of dat je de gevel dan beter helemaal opnieuw kunt optrekken
- deel van glas is dubbel glas,maar hoe zijn de kozijnen?
- nieuwe keuken afhankelijk van wat je wilt 20-50k
- badkamer 20k

- kosten voor evt gasloos 20-25k

en dan de grotere klussen zoals je aanbouw, vloerverwarming door hele huis (en 2 woonlagen?), afwerking

Ik denk wel dat je met 250k iets moois kunt maken. Een ton er bij op zoals hierboven aangegeven lijkt me absurd, zo'n grote woning is het niet.
Als de dingen wat meer tegenvallen, ga je er wel overheen (kozijnen rondom misschien toch vervanging nodig? Dakisolatie niet wat je er van verwacht, spouw isolatie slecht en naisoleren niet mogelijk dus dan de gevel opnieuw optrekken.... etc.

[ Voor 9% gewijzigd door pentaw1nz op 04-07-2025 13:28 ]

[pentaw1nz]

Pejdref schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:23:
Als ik alleen de dingen onder het kopje begane grond grofweg schat kom ik al aan 250k.

Dan moet je echt nog even wat meer offertes gaan opvragen, want dit kost geen 250k.

[MooDyBLueS]

Tristan schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:04:
Ik denk dat €250.000 nog wat aan de krappe kant is met alles wat je van plan bent. Materiaal en manuren zijn belachelijk duur tegenwoordig. Als je er €100.000 bij kunt harken gaat het je een hoop stress schelen of het wel allemaal in het budget gaat passen.

Thanks, dat is goed om te weten. We hebben ook te maken met dat we nog een deel van de overwaarde van onze huidige woning pas na daadwerkelijke verkoop krijgen, dus dat kan afhankelijk van wat die werkelijk oplevert ook heel grof geschat 40-70k extra opleveren.

En we kunnen wellicht bepaalde dingen opschuiven, ik snap dat zoiets als isolatie en vloerverwarming direct moet, maar een dakkapel en badkamer boven kan wellicht later, waarbij we dan wel alvast zouden kunnen zorgen dat leidingen/afvoeren al gelegd worden.

Als het dan gaat om een resterende 50k aan kosten die we over een periode van 5 jaar uit moeten smeren, dan valt daar wel mee te leven.

[MooDyBLueS]

Flix20 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:16:
Toevallig gister eenzelfde discussie gehad met een aannemer die dit soort projecten doet.
Die geeft aan reken op 30-35% en dan kom je wel een eind.

Bij woningen als deze kunnen zaken als het dak wel een uitschieter op die rekening zijn.

30-35% van wat? Ik begrijp je denk ik niet.

En qua dak bedoel je dan isolatie? Of wanneer het dak er slecht aan toe is en aan vervanging toe is? Want daar houden we rekening mee, ik weet dat een compleet nieuw rieten dak enkele tienduizenden euro's is namelijk.

[pentaw1nz]

en niet onbelangrijk... wat ga je zelf doen?

Zelf strippen en dingen voorbereiden i.s.m. een flexibele aannemer scheelt aanzienlijk.
Alles uit handen geven aan een partij die je volledig ontzorgt kan ook, maar dan ben je wel een stuk sneller door je budget heen...

[Flix20]

MooDyBLueS schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:28:
[...]

30-35% van wat? Ik begrijp je denk ik niet.

En qua dak bedoel je dan isolatie? Of wanneer het dak er slecht aan toe is en aan vervanging toe is? Want daar houden we rekening mee, ik weet dat een compleet nieuw rieten dak enkele tienduizenden euro's is namelijk.

Aanschaf prijs v/d woning.

En ik bedoel inderdaad het rieten dak van de voorbeeldwoning.

[MooDyBLueS]

pentaw1nz schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:25:
Ik kijk zelf ook al een tijdje naar vergelijkbare woningen.
Optie 1 is voor ons niet mogelijk, want dan heb je het over woningen die al wel richting miljoen gaan of er over.
Optie 2 zien we ook regelmatig voorbij komen. Soms ook nog met hele stevige prijs.

Je moet niet onderschatten hoeveel werk er in zit. De woning die je deelt ziet er best netjes uit, maar is gedateerd.
Wil je het goed doen, dan moet je toch echt gaan strippen;

- Dak is geisoleerd in 2004 staat er, ik zou goed checken hoe dan precies
- Tempex vloerisolatie in 2004 idem, waarschijnlijk kun je dit zelf nog een keer gaan doen/er een laag overheen isoleren voor huidige norm
- 1980, dus spouw isolatie is ook niet goed. Vraag is of je kunt naisoleren, of dat je de gevel dan beter helemaal opnieuw kunt optrekken
- deel van glas is dubbel glas,maar hoe zijn de kozijnen?
- nieuwe keuken afhankelijk van wat je wilt 20-50k
- badkamer 20k

- kosten voor evt gasloos 20-25k

en dan de grotere klussen zoals je aanbouw, vloerverwarming door hele huis (en 2 woonlagen?), afwerking

Ik denk wel dat je met 250k iets moois kunt maken. Een ton er bij op zoals hierboven aangegeven lijkt me absurd, zo'n grote woning is het niet.
Als de dingen wat meer tegenvallen, ga je er wel overheen (kozijnen rondom misschien toch vervanging nodig? Dakisolatie niet wat je er van verwacht, spouw isolatie slecht en naisoleren niet mogelijk dus dan de gevel opnieuw optrekken.... etc.

Optie 1 is bij ons in de regio ietsjes goedkoper krijg ik de indruk, maar voor ±800k is het wel goed shoppen en je blijft in deze categorie altijd wel een wens houden. Ook de woning van 950k die ik deelde is slechts een C label en dus qua hoofdgebouw niet optimaal geïsoleerd, maar sowieso te ver buiten budget ook.

Een optie 2.5 die ik nog niet genoemd heb die we ook wel zouden zien zitten is: in de woorden zoals jij het zegt: als een woning er netjes uit ziet maar slechts gedateerd is, dan vinden we het ook het overwegen waard om ±1 jaar erin te gaan wonen "as-is", nog wat verder te sparen, ook goed onze wensen op papier te krijgen en kijken wat een directe moeten is en iets wat achteraf altijd nog kan zoals een dakkapel of kozijnen en HR++(+) glas. Dan weten we ook precies wat onze eigen woning heeft opgebracht en wat ons totale budget exact is.

Waar ik me persoonlijk ook de meeste zorgen over maak is de muurisolatie: wat is daar mogelijk en hoeveel werk is dat, etc.

Dat we een goede basis voor 250k kunnen leggen klinkt mij goed in de oren in ieder geval.

[MooDyBLueS]

pentaw1nz schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:29:
en niet onbelangrijk... wat ga je zelf doen?

Zelf strippen en dingen voorbereiden i.s.m. een flexibele aannemer scheelt aanzienlijk.
Alles uit handen geven aan een partij die je volledig ontzorgt kan ook, maar dan ben je wel een stuk sneller door je budget heen...

Het voordeel is dat we in de regio kijken, sterker nog: de woning die we nu serieus overwegen is 5 min hier vandaan dus ik kan heel makkelijk daarheen in de avonden en weekenden.

Strippen en dergelijke gaat mij zeker wel lukken, maar is ook afhankelijk hoe snel het moet gebeuren want ik kan niet verwachten dat vrienden elk weekend gaan helpen en als het voor 1 man (ikzelf) 20 dagen werk is ben je ±10 weken verder. Maar een combinatie van is ook een optie natuurlijk.

[MooDyBLueS]

Flix20 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:31:
[...]


Aanschaf prijs v/d woning.

En ik bedoel inderdaad het rieten dak van de voorbeeldwoning.

Ah check, 30-35% van 550k is 165-193k dus dat zou heel goed betaalbaar zijn. Maar dan gok ik dat jouw aannemer het op pijl brengen naar 2025 standaarden bedoelt en niet een uitbouw/aanbouw erbij, toch?

Mooi, dan zitten we op 1 lijn qua rieten dak. We hebben namelijk al eens geprobeerd dat erbij te onderhandelen, maar er zijn blijkbaar altijd mensen die een verrot rieten dak totaal niet erg vinden voor de gevraagde prijs. Of een makelaar zegt doodleuk "ja, daar is de prijs natuurlijk al op gebaseerd" en als je dan 30k onder bied kom je er dus niet uit met de verkopers. Zodoende hebben we gezegd: de basis moet in orde zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door MooDyBLueS op 04-07-2025 13:44 ]

[BCC]

Meestal schat je verbouwingskosten in met een richtprijs per m3?

https://taats.nl/over-taa...osten-vrijstaande-woning/
https://www.offerteadvise.../kosten-nieuwbouw-per-m3/

Ik zou rekenen met 500 euro per m3 gezien de kosten van bouwbedrijven en materialen op het moment.

Als je monumentale panden in originele staat gaat restaureren met moderne isolatienormen, dan wordt het uiteraard meer

[Flix20]

MooDyBLueS schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:43:
[...]

Ah check, 30-35% van 550k is 165-193k dus dat zou heel goed betaalbaar zijn. Maar dan gok ik dat jouw aannemer het op pijl brengen naar 2025 standaarden bedoelt en niet een uitbouw/aanbouw erbij, toch?

Mooi, dan zitten we op 1 lijn qua rieten dak. We hebben namelijk al eens geprobeerd dat erbij te onderhandelen, maar er zijn blijkbaar altijd mensen die een verrot rieten dak totaal niet erg vinden voor de gevraagde prijs. Of een makelaar zegt doodleuk "ja, daar is de prijs natuurlijk al op gebaseerd" en als je dan 30k onder bied kom je er dus niet uit met de verkopers. Zodoende hebben we gezegd: de basis moet in orde zijn.

Nee ook met uitbouw.
Wat bij dingen als uitbouwen belangrijk zijn om in je achterhoofd te houden is dat de meeste kosten aan de voor en achterkant zitten. Dus het doorbreken v/d huidige gevel en het realiseren van de niuewe gevel.
Dat wil zeggen dat het wat kosten niet heel veel uitmaakt of je nou 2m of 4m eraan zet.

Let wel dat het natuurlijk richtprijzen zijn en heel afhankelijk van bepaalde keuzes zijn die je maakt.
Je kan voor 15k een prima keuken erin zetten of je gaat voor 50k.
Badkamers idem. Ook vloeren kan je flink mee uit te bocht schieten.

Persoonlijk zou ik zo'n project wel aandurven met een budget van 200-250k. Dan kan je hier en daar wat uitschieters opvangen.

[ Voor 14% gewijzigd door Flix20 op 04-07-2025 14:00 ]

[orf]

Flix20 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:56:
[...]


Nee ook met uitbouw.
Wat bij dingen als uitbouwen belangrijk zijn om in je achterhoofd te houden is dat de meeste kosten aan de voor en achterkant zitten. Dus het doorbreken v/d huidige gevel en het realiseren van de niuewe gevel.
Dat wil zeggen dat het wat kosten niet heel veel uitmaakt of je nou 2m of 4m eraan zet.

Dus, hoe slechter de staat en hoe lager de verkoopprijs, hoe lager de verbouwprijs?

[barbarbar]

Voor complete renovaties waar je zelf de leiding hebt en (mee)werkt kun je momenteel uitgaan van rond de 2300 euro per m2 aan uiteindelijk vloeroppervlak in jouw omgeving. Als je alles moet aanpakken, kom je hiermee op een reëel resultaat. Pak je delen aan, dan kun je dat maal de m2 doen, maar heb je wel wat extra overhead zoals afvalcontainers die je meermaals nodig bent, leveringskosten e.d. Wil je onder 2300 per m2 blijven, dan moet je goed op je budget gaan zitten. Ga je écht alles uitbesteden, ga je richting 3000 per m2.

Dus ga je 145m2 grotendeels zelf, en af en toe een specialist, renoveren naar 2025 standaarden, reken op een 300k tot 350k, afhankelijk van je afwerkingsnivo en exacte keuzes. Voor een aanbouw kun je ook nog eens 2500 per m2 rekenen, dus 45m2 erbij kost nog eens een 100k extra.

Voor al je wensen, zou ik uitgaan van 300k minimaal, en 400k als je veel uitbesteed en écht alles aanpakt zoals overal nieuwe kozijnen, het dak, isolatie, vvw, warmtepomp e.d.

Als je nu nieuwbouw doet, inc fundering en vrijwel alles uitbesteed zul je rond de 2500 per m2 uitkomen, ex grond.

Waarom is dat zo weinig verschil? Slopen en afvoeren kost ook veel geld, en in essentie ben je van binnen en deels van buiten een nieuw huis aan het bouwen. Dus hoe onlogisch het ook klinkt, soms is slopen en nieuwbouw in zo'n geval de financieel betere optie ook al lijkt een huis van 50 jaar oud nog goed.

Je kun het ook andersom benaderen: kijk naar een huis wat nog gerenoveerd moet worden, en eentje die al helemaal instap klaar is. Vergelijkbaar oppervlakte? Dan is het verschil zo'n beetje de kosten van een renovatie.

Voor jouw idee: we hebben net een nieuw huis gebouwd. Totale bouwkosten, ex grond, waren ~450k voor ~190m2. Maar wij hoefden niks te slopen.

[ Voor 58% gewijzigd door barbarbar op 04-07-2025 14:26 ]

[Petje72]

Goed plannen vooraf is key en je begint al goed met voor onderzoek. Qua kosten is het altijd lastig inschatting maken. Vraag een goede aannemer langs te komen, huis te laten bekijken en dan offerte laten maken. Echter dit kan pas als je het huis gekocht heb meestal.

Bij grote verbouwing zou ik aanraden een Architect in de arm te nemen, zal ±10k kosten maar die neemt je alles uit handen betreft, indeling, technische en constructie tekeningen, verduurzamings advies en berekingen. Als je een Architect kan vinden die samen met een goede aannemer werkt is dat een groot voordeel, ze kennen elkaar en weten zo goed hoe en wat kan en hoe het gebouwd kan worden en wat de kosten zijn.

Neem ook tegenvallers mee, verborgen gebreken, een muur die toch om moet en openiuw gebouwd die eerst kon blijven staan, duurder worden van materiaal, (kleine) verandering die je wil of een extra. Tijdens het verbouwen komen er altijd extra kosten bij.

Wij hadden kosten ingeschat voor de verbouwing op 300k, offerte aannemer = 400k, tijdens verbouwing onvoorzien + wijziging van technische zaken = + 50k. We hadden 3 spaarpotten onvoorzien, die gingen allemaal op. Even heel plat gezegd, wat je denkt kwijt te zijn (na goed voorwerk/onderzoek) doe er 50% bij.

Je komt als je niet oppast in een mode dat je alles in 1 keer goed wil doen, daarom grote investering nu in 1 keer. Als je het gefaseerd wil doen, prima, maar plan dat goed en bedenk je dat alles alleen maar duurder wordt in de loop der jaren. En betreft verduurzaming, alles is afhankelijk van elkaar, ga je nu niet alles isoleren dan heb je extra energiekosten (want minder effectief) totdat je je volgende verduurzaam/isolatie maatregel doet.

zie o.a. Verduurzaming en (nieuwe) elektrische (hoofd)aansluiting

Huis uit 1927, 225m2 woonoppervlakte, 1100m2 perceel

2022 Q2 begonnen met renovatie, energie label G
2024 Q3 klaar met renovatie
2025 Q1 nog een paar kleine dingen afgerond, energielabel A+++

Als je al onze ins en outs /ervaring wil weten stuur me dan een DM.

[ Voor 9% gewijzigd door Petje72 op 04-07-2025 14:30 ]

[MooDyBLueS]

barbarbar schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 14:07:
Voor complete renovaties waar je zelf de leiding hebt en (mee)werkt kun je momenteel uitgaan van rond de 2300 euro per m2 aan uiteindelijk vloeroppervlak in jouw omgeving. Als je alles moet aanpakken, kom je hiermee op een reëel resultaat. Pak je delen aan, dan kun je dat maal de m2 doen, maar heb je wel wat extra overhead zoals afvalcontainers die je meermaals nodig bent, leveringskosten e.d. Wil je onder 2300 per m2 blijven, dan moet je goed op je budget gaan zitten. Ga je écht alles uitbesteden, ga je richting 3000 per m2.

Dus ga je 145m2 grotendeels zelf, en af en toe een specialist, renoveren naar 2025 standaarden, reken op een 300k tot 350k, afhankelijk van je afwerkingsnivo en exacte keuzes. Voor een aanbouw kun je ook nog eens 2500 per m2 rekenen, dus 45m2 erbij kost nog eens een 100k extra.

Voor al je wensen, zou ik uitgaan van 300k minimaal, en 400k als je veel uitbesteed en écht alles aanpakt zoals overal nieuwe kozijnen, het dak, isolatie, vvw, warmtepomp e.d.

Als je nu nieuwbouw doet, inc fundering en vrijwel alles uitbesteed zul je rond de 2500 per m2 uitkomen, ex grond.

Waarom is dat zo weinig verschil? Slopen en afvoeren kost ook veel geld, en in essentie ben je van binnen en deels van buiten een nieuw huis aan het bouwen. Dus hoe onlogisch het ook klinkt, soms is slopen en nieuwbouw in zo'n geval de financieel betere optie ook al lijkt een huis van 50 jaar oud nog goed.

Je kun het ook andersom benaderen: kijk naar een huis wat nog gerenoveerd moet worden, en eentje die al helemaal instap klaar is. Vergelijkbaar oppervlakte? Dan is het verschil zo'n beetje de kosten van een renovatie.

Voor jouw idee: we hebben net een nieuw huis gebouwd. Totale bouwkosten, ex grond, waren ~450k voor ~190m2. Maar wij hoefden niks te slopen.

Goede punten! Ik heb gehoord van mensen die een kavel met een oude woning erop gekocht hebben, die eraf gesloopt hebben en een compleet nieuwe erop hebben gebouwd.

Daar was ik ondertussen zelf ook al naar aan het kijken, maar dan kom je in ons geval niet weg met een woning+kavel die voor 550k te koop staat.

Want nieuwbouw snap ik, maar waar ik ook in de regio zoek, alle nieuwbouw is in woonwijken met kavels tot max 500 m2 en wij willen juist vrij wonen tussen de landerijen, heel soms wordt er een kavel aangeboden als bouwgrond of met een echt bouwval erop, maar vaak zijn het toch al bestaande huizen.

Dat gezegd hebbende: hoe kijk jij met jouw ervaring van het nieuwe huis bouwen aan tegen deze 2 dingen:
1. Ik heb deze website gevonden om een huis samen te stellen en een prijsindicatie te krijgen. Daarbij heb ik even ter indicatie gekozen voor achtereenvolgens: Radiant 7,69x12,56, woonstijl Rustic, afgebouwd, nul-op-de-meter (optie van 72k lijkt me wel erg duur), indeling A, gevel Muria, dak Nibra zwart, gevelbekleding Zweeds rabat zwart, sonderingen, kom ik op €572k uit of zonder de nul-op-de-meter optie op €500k. Als de maat een binnenmaat is heb je het over ±96m2 BG, verdieping zal iets minder zijn, zeg 70m2 vanwege schuin dak en nog de zijtak niet meegerekend, dus uiteindelijk wel richting de 190-200m2 gok ik. Kleiner is ook goed maar ik kwam hier even op uit. Hoe dan ook: is dit een beetje marktconform denk je?
2. Wat dan als ik zeg: laten we alleen een uitbouw realiseren zoals in de laatste link van mijn OP. Iets van ±5,5x12m is dat daar maar zonder verdieping dus zal goedkoper zijn. Zoiets zou dan meer te vergelijken moeten zijn met gewoon een kleine woning, toch? Als ik bij de Goldewijk samenstelwebsite de goedkoopste variant kies, Kristal, dan is die incl. verdieping 300k voor 6,8x11,3m. Lijkt mij dat 200k voor zeg 60-70m2 zonder verdieping wel haalbaar moet zijn dan toch?

[MooDyBLueS]

Petje72 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 14:15:
Goed plannen vooraf is key en je begint al goed met voor onderzoek. Qua kosten is het altijd lastig inschatting maken. Vraag een goede aannemer langs te komen, huis te laten bekijken en dan offerte laten maken. Echter dit kan pas als je het huis gekocht heb meestal.

Ja precies dat is dus het lastige. Je moet eigenlijk al een huis gekocht hebben om écht goed te kunnen weten wat het kost. En omdat we zoals ik hierboven net ook schreef, voornamelijk op zoek zijn naar een landelijk kavel zonder directe buren zijn dat kavels die je bijna niet vindt zonder een huis erop. En ik zou bijna willen zeggen helaas onderhouden de meeste mensen het huis goed, waardoor dat toch snel op 450-650k uitkomt voor kavel+huis terwijl dergelijke kavels misschien maar 200-300k waard zijn.

Bij grote verbouwing zou ik aanraden een Architect in de arm te nemen, zal ±10k kosten maar die neemt je alles uit handen betreft, indeling, technische en constructie tekeningen, verduurzamings advies en berekingen. Als je een Architect kan vinden die samen met een goede aannemer werkt is dat een groot voordeel, ze kennen elkaar en weten zo goed hoe en wat kan en hoe het gebouwd kan worden en wat de kosten zijn.

Goed idee! 10k op het totaalplaatje is niet niks maar ook niet ondoenlijk.

Neem ook tegenvallers mee, verborgen gebreken, een muur die toch om moet en openiuw gebouwd die eerst kon blijven staan, duurder worden van materiaal, (kleine) verandering die je wil of een extra. Tijdens het verbouwen komen er altijd extra kosten bij.

Klopt ja, ik wil niet dat als we 300k budget hebben dat ik offertes voor 290k krijg, want dan weet ik dat ik in de problemen ga komen als ook maar 1 relatief beperkt ding tegen zit.

Wij hadden kosten ingeschat voor de verbouwing op 300k, offerte aannemer = 400k, tijdens verbouwing onvoorzien + wijziging van technische zaken = + 50k. We hadden 3 spaarpotten onvoorzien, die gingen allemaal op. Even heel plat gezegd, wat je denkt kwijt te zijn (na goed voorwerk/onderzoek) doe er 50% bij.

Je komt als je niet oppast in een mode dat je alles in 1 keer goed wil doen, daarom grote investering nu in 1 keer. Als je het gefaseerd wil doen, prima, maar plan dat goed en bedenk je dat alles alleen maar duurder wordt in de loop der jaren. En betreft verduurzaming, alles is afhankelijk van elkaar, ga je nu niet alles isoleren dan heb je extra energiekosten (want minder effectief) totdat je je volgende verduurzaam/isolatie maatregel doet.

zie o.a. Verduurzaming en (nieuwe) elektrische (hoofd)aansluiting

Huis uit 1927, 225m2 woonoppervlakte, 1100m2 perceel

2022 Q2 begonnen met renovatie, energie label G
2024 Q3 klaar met renovatie
2025 Q1 nog een paar kleine dingen afgerond, energielabel A+++

Als je al onze ins en outs /ervaring wil weten stuur me dan een DM.

Thanks! Dit inzicht is erg waardevol. 1 vraag daarover: je bent ruim 2 jaar bezig geweest met een G label woning te verbouwen. Heb je dat allemaal uitbesteed of is dat via een aannemer gegaan die dat grotendeels zelf heeft opgepakt? Of anders gezegd: is zoiets in zeg 1 jaar tijd te doen of moet je echt wel 1,5-2 jaar minstens ervoor uittrekken?

Ik zit namelijk ook te denken aan dat we natuurlijk het huidige huis aan kunnen houden, maar op den duur moet die ook de verkoop in, tot die tijd hebben we dubbele lasten en dat moet ook allemaal ergens van betaald worden natuurlijk.

[pagani]

Jammer dat we niet het "echte" huis zien, maar gebaseerd op dit huis:

Hoe zie je de uitbouw voor je? Als een soort "puist" aan de zijkant van het huis? Gezien de benodigde structurele aanpassingen (het dak zal moeten worden aangepast, dragende constructie etc.) zal dat een moeilijk traject worden tenzij je het echt mooi inpast (een beetje zoals de bestaande "uitbouw" op de foto)

Kijk vooral op het Omgevingsloket (voor dit huis https://omgevingswet.over...cb-44ac-a97a-d1759fc30c0e ) naar hoe het bouwvlak eruit ziet, wat de regels zijn qua uitbouw/bijgebouwen etc., regels qua aanpassingen van de gevel.
Hou je er rekening mee dat een tuin >1500m2 veel tijd aan onderhoud met zich meebrengt (in dit seizoen twee keer per week 1-2 uur maaien). Vergeet ook de kosten niet voor al het onderhoudsspul wat je nodig hebt (een zitmaaier, snoeispul (heggenschaar/kettingzaag). Je kunt buiten "negeren", maar dat kan eigenlijk niet wil je de boel bewoonbaar houden qua buitenruimte.

Wij zijn bezig (al vier jaar) met de modernisering van een huis van 260m2 (ook met dakrand net boven begane grond, oude tabaksschuur):
-Aanleggen vloerverwarming op beide verdiepingen (beneden frezen, boven nieuwe dekvloer) zo'n 20-30k inclusief vloeren.
-Buitenzijdige isolatie dak+gevel, gevelbekleding (Keralit), hergebruik bestaande pannen, 56 zonnepanelen, kosten zo'n 220-250k euro.
-Grondgebonden warmtepomp (met name i.v.m. geen zin in geluid van een lucht-/waterwarmtepomp) 50k
-WTW (eis bij dergelijke isolatie, wordt aangelegd in het najaar), zo'n 20k
-Afwerking na het plaatsen van dit alles (vooral na WTW), geschat op zo'n 20-30k

[ Voor 11% gewijzigd door pagani op 04-07-2025 17:03 ]

[P-Rolf]

Als zijdelingse suggestie: zoiets als hier gedaan is zouden wij ook wel zien zitten: het zwarte bijgebouwde deel met een hal ertussen. Zij hebben dat in onze ogen smaakvol gedaan: oude rietgedekte woonboerderij bevat woonkamer+keuken met daarin dus alle prachtige klassieke elementen, het zwarte hagelnieuwe deel bevat de 4 slaapkamers en badkamer lekker praktisch en gescheiden. Die woning valt dus ook binnen wat wij zoeken zeg maar, alleen boven ons budget en niet de juiste locatie. En ik heb ook geen idee wat zoiets bijbouwen kost. Maar: indien zoiets binnen budget ligt, zou het wel kunnen dat we het hoofdgebouw "laten zitten" voorlopig totdat we over 5-10 jaar daar het geld voor hebben gespaard of het wellicht deels uit de dan geldende overwaarde kunnen bekostigen (met ophoging hypotheek).

Wij hebben 2 jaar terug ook in ZW-Drenthe een zwart bijgebouw naast onze jaren 20 woning gezet. (We waren geïnspireerd door de Kolonie woningen in de omgeving).
Onze HSB aanbouw van 95m2 (geen bovenverdieping, wel zolder) kostte destijds 220k schilder-klaar gestuct met casco toilet en badkamer. Afgewerkt en i.c.m. modernisering van de beneden verdieping heeft het hele project iets meer dan 300k gekost

[barbarbar]

MooDyBLueS schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 16:27:
[...]

Goede punten! Ik heb gehoord van mensen die een kavel met een oude woning erop gekocht hebben, die eraf gesloopt hebben en een compleet nieuwe erop hebben gebouwd.

Dat gezegd hebbende: hoe kijk jij met jouw ervaring van het nieuwe huis bouwen aan tegen deze 2 dingen:

Vind maar eens een kavel inderdaad! Dat probleem hadden wij ook, uiteindelijk een keer ingeloot. We hebben ook wel zitten kijken naar een jaren 70 huis eraf gooien en nieuwbouw, maar de huidige markt vind zelfs een jaren 70 huis nog veel te veel waard, dus dat is kapitaalvernietiging.

1. Het meest vergelijkbare met ons zit bij hun op 455k, zo even snel bekeken. Maar... bij ons was die 450k inc alle kosten aansluitingen, vergunningen, goede keuken, pvc vloeren, schilderen, tuin, luxe badkamer etc. Dus écht helemaal klaar, gordijnen hangen. Wat een aannemer normaal oplevert zat bij ons rond de 350k. Dus dan zijn ze vrij duur bij Goldewijk. Daarom is het lastig om vooraf al een heel specifiek bedrag te noemen.
2. Een uitbouw zal rond de 2500 per m2 kosten. Exclusief doorbraak in bestaande woning en eventueel portaal. Constructie materiaal steen of hout scheelt elkaar momenteel maar weinig volgens mij.

Exacte prijzen wordt gewoon lastig, het hangt heel erg af aan wat je zelf gaat uitkiezen en zelf kunt en gaat doen. Maar dat je met jouw wensen onder de 300k klaar bent lijkt me niet realistisch.

Kleine tip: kijk eens een paar afleveringen van De moeite waard, en let dan op het einde op de budgetten en wat er werkelijk is gedaan, dan kun je redelijk zien wat de prijzen zijn als je veel zelf doet en wat je dan krijgt.

Grotere tip: begin eens met een constructeur te benaderen, die kunnen al wel redelijke inschattingen maken. En die zul je later toch nodig zijn. Als je met een aannemer gaat werken, vergelijken vergelijken vergelijken. Bij ons was de duurste en goedkoopste bijna 20% verschil. Terwijl we bij de goedkoopste het meeste kregen en het beste gevoel hadden. Dat heeft uiteindelijk ook goed uitgepakt, die hebben heel goed werk geleverd en alles kon nog tijdens de bouw. Die wou gewoon de klus graag hebben. Die 100k verschil zit nu mooi als overwaarde in het huis, hoef je niks voor te doen, alleen goed vergelijken vooraf.

[ Voor 21% gewijzigd door barbarbar op 04-07-2025 17:15 ]

[pagani]

Ik was nog wel wat posten vergeten:
-Electra op orde brengen (overal aarden, nieuwe meterkast, krachtgroepen, stroom brengen naar de warmtepomp en inductieplaat etc.). Zeg 5-10k. Alleen al de stroomkabel naar de schuur voor de zonnepanelen kost honderden euro's, en dan moet die nog op >60cm (liever >80cm) diepte. En eigenlijk wil je dan daar ook weer een kast om de boel te verdelen.
-Badkamer, tja, 10-20k afhankelijk van hoe gek je het maakt
-Simpele uitbouw (wat dus bij deze woning niet kan) volgens huidige bouwnormen, 40-80k?

Let trouwens bij landelijk gaan wonen even op:
-De buurt. Als je bijvoorbeeld als niet-gelovige in een kern van de bible belt gaat wonen zul je weinig connectie hebben (dat kan natuurlijk ook een plus zijn)
-De leefomgeving. Gebruik bijvoorbeeld https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten om te kijken hoeveel last je gaat hebben van landbouw in de buurt, geluid/fijnstof/licht van kassen etc.

En toets je eventuele plannen die een vergunning vereisen al even bij de gemeente. Dan loop je er na koop niet tegenaan dat het uberhaupt niet wordt gehonoreerd.

[ Voor 48% gewijzigd door pagani op 04-07-2025 17:17 ]

[Aurum]

mijn ervaring met de huizen die te koop komen, meestal zijn woning die echt helemaal af zijn in verhouding goedkoper geprijsd dan de woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
Wat bedoel ik dan precies. Meestal is het niet mogelijk om voor het verschil in prijs de net niet woning op te knappen tot het niveau van de helemaal af woning.

je moet echt al opzoek naar de huizen waar het echt zo bont is gemaakt dat echt nietmand het wil en dan onder de vraagprijs aankopen. Maar daarvoor zijn de woning die je linkt net even te netjes.

opzich zou mijn gevoel zeggen dat je toch een heel eind moet komen met 250k maar wij hebben tot nu toe 1x een woning verbouwd en 1x vanaf casco alles zelf afgemaakt. Dus ik heb geen ervaring met aannemers.

wij zijn op dit moment helemaal zelfstandig een HSB bijgebouw aan het bouwen, echt redelijk vergelijkbaar met het zwarte bijgebouw in de woning die af is. En die kost ons op dit moment 90k aan materiaal (60m2)
dan zit je echt wel rond de 180k te kijken als een aannemer dat sleutelklaar moet opleveren, en daarna moet je het andere huis nog moderniseren, dan ga je dat no way redden met 250k

ik denk daarom wel dat je dan qua budget beter kan kiezen voor een uitbouw.

[emot]

Aurum schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 18:33:
mijn ervaring met de huizen die te koop komen, meestal zijn woning die echt helemaal af zijn in verhouding goedkoper geprijsd dan de woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
Wat bedoel ik dan precies. Meestal is het niet mogelijk om voor het verschil in prijs de net niet woning op te knappen tot het niveau van de helemaal af woning.

je moet echt al opzoek naar de huizen waar het echt zo bont is gemaakt dat echt nietmand het wil en dan onder de vraagprijs aankopen. Maar daarvoor zijn de woning die je linkt net even te netjes.

Het is maar net wat de gek er voor geeft. Hier in de buurt, Noord-Likburg, gaan woningen (voornamelijk oude boerderijen) al weg voor 6-8 ton waarna er 2 maanden later nog maar 3 buitenmuren rechtop staan. Ik had ook gehoopt die kans ooit te grijpen maar ik kan het huis zelf niet eens betalen.

[No Hands]

Misschien ook belangrijk, moet alles in 1 keer? of kan het in gedeelten?

[El Capitan]

wij hebben net een opbouw van +/- 18m2 laten plaatsen op een verder modern huis. Kosten lopen makkelijk richting de 60k+ Aannemer gaf aan dat de loonkosten verder flink zijn gestegen dit jaar (cao!) en materialen er ook niet goedkoper op zijn geworden.

[Petje72]

MooDyBLueS schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 16:27:
[...]

Goede punten! Ik heb gehoord van mensen die een kavel met een oude woning erop gekocht hebben, die eraf gesloopt hebben en een compleet nieuwe erop hebben gebouwd.

Daar was ik ondertussen zelf ook al naar aan het kijken, maar dan kom je in ons geval niet weg met een woning+kavel die voor 550k te koop staat.

Want nieuwbouw snap ik, maar waar ik ook in de regio zoek, alle nieuwbouw is in woonwijken met kavels tot max 500 m2 en wij willen juist vrij wonen tussen de landerijen, heel soms wordt er een kavel aangeboden als bouwgrond of met een echt bouwval erop, maar vaak zijn het toch al bestaande huizen.

Dat gezegd hebbende: hoe kijk jij met jouw ervaring van het nieuwe huis bouwen aan tegen deze 2 dingen:
1. Ik heb deze website gevonden om een huis samen te stellen en een prijsindicatie te krijgen. Daarbij heb ik even ter indicatie gekozen voor achtereenvolgens: Radiant 7,69x12,56, woonstijl Rustic, afgebouwd, nul-op-de-meter (optie van 72k lijkt me wel erg duur), indeling A, gevel Muria, dak Nibra zwart, gevelbekleding Zweeds rabat zwart, sonderingen, kom ik op €572k uit of zonder de nul-op-de-meter optie op €500k. Als de maat een binnenmaat is heb je het over ±96m2 BG, verdieping zal iets minder zijn, zeg 70m2 vanwege schuin dak en nog de zijtak niet meegerekend, dus uiteindelijk wel richting de 190-200m2 gok ik. Kleiner is ook goed maar ik kwam hier even op uit. Hoe dan ook: is dit een beetje marktconform denk je?
2. Wat dan als ik zeg: laten we alleen een uitbouw realiseren zoals in de laatste link van mijn OP. Iets van ±5,5x12m is dat daar maar zonder verdieping dus zal goedkoper zijn. Zoiets zou dan meer te vergelijken moeten zijn met gewoon een kleine woning, toch? Als ik bij de Goldewijk samenstelwebsite de goedkoopste variant kies, Kristal, dan is die incl. verdieping 300k voor 6,8x11,3m. Lijkt mij dat 200k voor zeg 60-70m2 zonder verdieping wel haalbaar moet zijn dan toch?

De aannemer heeft de komplete verbouwing gedaan. Voordeel: 1 aanspreekpunt en dan is het goed te managen. Als je meerdere aannemers hebt dan is het vrijwel onmogelijk strak te plannen. Veel verbouwwerkzaamheden zijn afhankelijk van elkaar. B.v. verlaagd plafond, moet eerst de elektra en eventuele afvoeren van bovenliggende verdieping in orde zijn. Schilder kan aan de gang als strucwerk droog is. enz.

Isolatie hebben we laten doen: 1) subsidie krijg je alleen als het laat doen door een bedrijf 2) als je het zelf doet dan moet je samen met de aannemer jouw werkzaamheden inplannen en je bent zelf nooit zo snel als de vaklui van de aannemer dus kans op uitloop planning.

Slopen (van interieur/zaken binnen), dat hebben we helemaal zelf gedaan, ruim voordat de aannemer begon. Denk aan schroofjeswanden, plafonds, etc. > scheelt manuren (in ons geval zo'n 8000 euro).
---
Ga je het huis platgooien en iets nieuw bouwen dan zit je met een ander soort vergunning en dat kan heeel lang gaan duren, afhankelijk van de gemeente natuurlijk.

Verbouwing (renovatie) is een makkelijkere vergunning. De architect dient de vergunning in, met tekening, bouwcontructie berekeningen, isolatie (warmteverlies) berekeningen, etc, zo krijgt de gemeente alles op een presenteerblaadje aangerijkt. Een verbouwingsvergunning heeft minder eisen voor de bouwcommissie. Heb je een architect uit je gemeente dan kan dat een voordeel zijn; hij/zij kent vaak de juiste mensen bij de gemeente en weet waar je op moet letten bij de aanvraag. Elke gemeente heeft zijn eigen regels en dat is bijna niet te doen om die zelf allemaal uit te pluizen.
Als je ons huis bekijkt, dat is het bijna 90% nieuwbouw, alleen de buiten- en draagmuren zijn blijven staan. En de houten vloeren van de 1e verdieping + trappen. (Eiken)hout van vroeger is onverwoestbaar.

Jouw optie betreft nieuw aanbouw ernaast kan een groot voordeel hebben. Je kan in je nieuwe huis blijven wonen terwijl de aanbouw gebouwd wordt. Als die klaar is kan het huis onderhanden nemen en in de aanbouw wonen.

Wij hebben in een B&B gewoond tijdens de verbouwing, die kosten hebben we meegerekend in ons bouwbudget (kosten kwamen uit 1 van de spaarpotjes). Zo kan de aannemer zijn ding doen door heel het huis = minder vertraging en minder kosten (b.v. elektra, metselen, stucen kan in 1 ruk door en die vakmannen hoeven niet meerdere malen terug te komen).

Nog een tip: maak foto's van de isolatie-werkzaameden, plaatsen warmtepomp, ook dat de lui (hoeft niet met gezicht) er op staan van het bedrijf. Die helpen bij het goedkeuren van de subsidie aanvraag. En check alle codes (van b.v. isolatie, warmtepomp) met de lijst van de SDE, als die codes niet op de SDE lijst staan heb je enorme vertraging bij de goedkeuring. De aannemer/bedrijf dat de offerte maakt daarvoor moet die codes ook op de offerte en factuur vermelden.

[ Voor 4% gewijzigd door Petje72 op 04-07-2025 21:53 ]

[MooDyBLueS]

pagani schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 17:01:
Jammer dat we niet het "echte" huis zien, maar gebaseerd op dit huis:

Hoe zie je de uitbouw voor je? Als een soort "puist" aan de zijkant van het huis? Gezien de benodigde structurele aanpassingen (het dak zal moeten worden aangepast, dragende constructie etc.) zal dat een moeilijk traject worden tenzij je het echt mooi inpast (een beetje zoals de bestaande "uitbouw" op de foto)

Kijk vooral op het Omgevingsloket (voor dit huis https://omgevingswet.over...cb-44ac-a97a-d1759fc30c0e ) naar hoe het bouwvlak eruit ziet, wat de regels zijn qua uitbouw/bijgebouwen etc., regels qua aanpassingen van de gevel.
Hou je er rekening mee dat een tuin >1500m2 veel tijd aan onderhoud met zich meebrengt (in dit seizoen twee keer per week 1-2 uur maaien). Vergeet ook de kosten niet voor al het onderhoudsspul wat je nodig hebt (een zitmaaier, snoeispul (heggenschaar/kettingzaag). Je kunt buiten "negeren", maar dat kan eigenlijk niet wil je de boel bewoonbaar houden qua buitenruimte.

Wij zijn bezig (al vier jaar) met de modernisering van een huis van 260m2 (ook met dakrand net boven begane grond, oude tabaksschuur):
-Aanleggen vloerverwarming op beide verdiepingen (beneden frezen, boven nieuwe dekvloer) zo'n 20-30k inclusief vloeren.
-Buitenzijdige isolatie dak+gevel, gevelbekleding (Keralit), hergebruik bestaande pannen, 56 zonnepanelen, kosten zo'n 220-250k euro.
-Grondgebonden warmtepomp (met name i.v.m. geen zin in geluid van een lucht-/waterwarmtepomp) 50k
-WTW (eis bij dergelijke isolatie, wordt aangelegd in het najaar), zo'n 20k
-Afwerking na het plaatsen van dit alles (vooral na WTW), geschat op zo'n 20-30k

Wederom een aantal erg goede inzichten erbij. Van het omgevingsloket wist ik stiekem wel maar nog niet aan gedacht, dus die ga ik meenemen. De reden dat ik niet de echte woning deel is tweeledig: ten eerste omdat we hem nog niet hebben en het zomaar een andere kan worden, we zitten echt in de oriënterende/bezichtigende fase, maar ook omdat ik voorzichtig ben met wat ik deel en als het even kan liever niet mijn mogelijke toekomstige woonhuis middels een Funda link op een publiek forum zet.

Qua tuin is ons dat niet onbekend, wij hebben nu ca. de helft en dat is inderdaad een aardig onderhoud maar wij houden daar van, al was ik grasmaaien wel snel zat dus een robotmaaier doet hier nu zijn rondjes tegenwoordig. Verder is het wel onze 2e hobby zullen we maar zeggen. Ik ben meer rond aan het lopen en kijken wat ik weer kan doen dan dat ik rustig onder de overkapping of elders in de tuin zit. Maar ik heb dan ook weinig rust in mijn kont.

Klinkt verder als een erg mooie verbouwing bij jullie! Dank je wel ook voor de inzichten, ook in de grove kosten die het met zich meebrengt.

[MooDyBLueS]

P-Rolf schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 17:02:
[...]


Wij hebben 2 jaar terug ook in ZW-Drenthe een zwart bijgebouw naast onze jaren 20 woning gezet. (We waren geïnspireerd door de Kolonie woningen in de omgeving).
Onze HSB aanbouw van 95m2 (geen bovenverdieping, wel zolder) kostte destijds 220k schilder-klaar gestuct met casco toilet en badkamer. Afgewerkt en i.c.m. modernisering van de beneden verdieping heeft het hele project iets meer dan 300k gekost

Dat soort prijzen vind ik in lijn liggen met wat ik voor ogen had, al is dat 2 jaar geleden, dus voor het gemak houd ik iets meer in gedachten. Wel grofweg zelfde regio en wij kennen de koloniewoningen ook, jammer dat de energiezuinige woningen die zij zelf verkopen met erfpacht zijn, wat ze erg duur maakt, want dat is wel exact onze stijl.

[MooDyBLueS]

barbarbar schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 17:06:
[...]

Vind maar eens een kavel inderdaad! Dat probleem hadden wij ook, uiteindelijk een keer ingeloot. We hebben ook wel zitten kijken naar een jaren 70 huis eraf gooien en nieuwbouw, maar de huidige markt vind zelfs een jaren 70 huis nog veel te veel waard, dus dat is kapitaalvernietiging.

Klopt, dat gevoel kreeg ik ook al. Daarom zie ik als goede tussenoplossing wel een goed onderhouden oude woning (liefst jaren 20 woonboerderij) die dan niet A++++ hoeft te zijn, dat willen wij er van maken, maar wel een degelijke basis biedt en we wellicht in 2 fases dat kunnen aanpakken: fase 1 = aanbouw/uitbouw + basics hoofdgebouw, fase 2 = wanneer het budget het toelaat hoofdgebouw volledig aanpakken.

1. Het meest vergelijkbare met ons zit bij hun op 455k, zo even snel bekeken. Maar... bij ons was die 450k inc alle kosten aansluitingen, vergunningen, goede keuken, pvc vloeren, schilderen, tuin, luxe badkamer etc. Dus écht helemaal klaar, gordijnen hangen. Wat een aannemer normaal oplevert zat bij ons rond de 350k. Dus dan zijn ze vrij duur bij Goldewijk. Daarom is het lastig om vooraf al een heel specifiek bedrag te noemen.

Goldewijk is ook de eerste/enige die ik even snel heb gevonden met een best uitgebreide catalogus en zelf samen te stellen mogelijkheden. Uiteraard zou ik uiteindelijk rondshoppen, maar niet iedereen biedt indicaties op hun website. Specifieke bedragen zijn inderdaad lastig altijd.

2. Een uitbouw zal rond de 2500 per m2 kosten. Exclusief doorbraak in bestaande woning en eventueel portaal. Constructie materiaal steen of hout scheelt elkaar momenteel maar weinig volgens mij.

Exacte prijzen wordt gewoon lastig, het hangt heel erg af aan wat je zelf gaat uitkiezen en zelf kunt en gaat doen. Maar dat je met jouw wensen onder de 300k klaar bent lijkt me niet realistisch.

Check, hoewel ik nog wel altijd een beetje een tweedeling merk hier, zegt mij dat wel dat het zeker geen garantie is om onder de 300k te kunnen blijven zeg maar. Daarmee zou ik dus wel eerder voor een traject in 2 fases willen gaan, waarbij ik desnoods (worst case) 5-10 jaar doe over de 2e fase.

Kleine tip: kijk eens een paar afleveringen van De moeite waard, en let dan op het einde op de budgetten en wat er werkelijk is gedaan, dan kun je redelijk zien wat de prijzen zijn als je veel zelf doet en wat je dan krijgt.

Grotere tip: begin eens met een constructeur te benaderen, die kunnen al wel redelijke inschattingen maken. En die zul je later toch nodig zijn. Als je met een aannemer gaat werken, vergelijken vergelijken vergelijken. Bij ons was de duurste en goedkoopste bijna 20% verschil. Terwijl we bij de goedkoopste het meeste kregen en het beste gevoel hadden. Dat heeft uiteindelijk ook goed uitgepakt, die hebben heel goed werk geleverd en alles kon nog tijdens de bouw. Die wou gewoon de klus graag hebben. Die 100k verschil zit nu mooi als overwaarde in het huis, hoef je niks voor te doen, alleen goed vergelijken vooraf.

Zijn die prijzen niet de "ik ben als bedrijf op tv" prijzen? Ik ken sommige woonprogramma's zoals Kopen Zonder Kijken waar ze doodleuk even een bankje van €9k neerzetten alsof dat hoort in een rijtjeswoning voor starters, puur omdat het reclame is voor wat het bedrijf heeft.

Bedankt voor de tip, ik ben dat ook zeker van plan. Nu is het meer de oriënterende fase en huizen bezichtigen om aan te voelen wat ons aanspreekt, wat we precies willen en dan is de laatste stap bekijken wat we kunnen gaan realiseren.

[MooDyBLueS]

Aurum schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 18:33:
mijn ervaring met de huizen die te koop komen, meestal zijn woning die echt helemaal af zijn in verhouding goedkoper geprijsd dan de woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
Wat bedoel ik dan precies. Meestal is het niet mogelijk om voor het verschil in prijs de net niet woning op te knappen tot het niveau van de helemaal af woning.

je moet echt al opzoek naar de huizen waar het echt zo bont is gemaakt dat echt nietmand het wil en dan onder de vraagprijs aankopen. Maar daarvoor zijn de woning die je linkt net even te netjes.

opzich zou mijn gevoel zeggen dat je toch een heel eind moet komen met 250k maar wij hebben tot nu toe 1x een woning verbouwd en 1x vanaf casco alles zelf afgemaakt. Dus ik heb geen ervaring met aannemers.

wij zijn op dit moment helemaal zelfstandig een HSB bijgebouw aan het bouwen, echt redelijk vergelijkbaar met het zwarte bijgebouw in de woning die af is. En die kost ons op dit moment 90k aan materiaal (60m2)
dan zit je echt wel rond de 180k te kijken als een aannemer dat sleutelklaar moet opleveren, en daarna moet je het andere huis nog moderniseren, dan ga je dat no way redden met 250k

ik denk daarom wel dat je dan qua budget beter kan kiezen voor een uitbouw.

Het eerste punt wat je maakt geloof ik gelijk. Maar... dat zijn ook de woningen die iedereen wil, ook hier in de regio. Mooie woonboerderijen van rond de miljoen staan meestal niet lang te koop en gaan voor (ruim) boven de vraagprijs weg. Dat is de keerzijde weer waardoor dat ook verre van makkelijk is.

Tevens merk ik dat ik dan alsnog vaak woningen zie die bijv. 10-15 jaar geleden helemaal af zijn gemaakt en wij hebben toch echt een sterke wens om echt goed isolatie te hebben zoals het de afgelopen ±5 jaar gebeurt, warmtepomp, geen luchtroosters maar balansventilatie en dat soort zaken. Dat is duur, dat weet ik, maar een 2000-2010 verbouwde woning voldoet eigenlijk overal net niet aan, maar is wel modern en af en daarom duur met een B of A label. Vanuit dat oogpunt is het voor ons inderdaad wel 2 uitersten: of een échte A+++(+) woonboerderij, die 9/10x niet in budget zitten of iets wat wel ruim binnen budget zit kopen en dus verbouwen.

[MooDyBLueS]

No Hands schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 19:31:
Misschien ook belangrijk, moet alles in 1 keer? of kan het in gedeelten?

De wens is natuurlijk in 1x, maar als het in gedeelten moet heeft mijn vrouw de keiharde eis, in haar woorden: "ik ga niet jaren in een woning wonen die continu in verbouwingsstaat verkeert". En daar sluit ik me bij aan. Wel is het voor ons acceptabel als we zeggen we gaan in fase 1 een moderne uitbouw/aanbouw/bijgebouw via gang realiseren en in fase 2 wat over 2-5 jaar idealiter zou plaatsvinden het hoofdgebouw volledig onderhanden nemen. maar zeker niet in nog kleinere fases/delen.

[barbarbar]

MooDyBLueS schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 00:03:
[...]

Tevens merk ik dat ik dan alsnog vaak woningen zie die bijv. 10-15 jaar geleden helemaal af zijn gemaakt en wij hebben toch echt een sterke wens om echt goed isolatie te hebben zoals het de afgelopen ±5 jaar gebeurt, warmtepomp, geen luchtroosters maar balansventilatie en dat soort zaken.

Heel herkenbaar, daar liepen we zelf ook tegenaan, zelfs met redelijk recente nieuwbouw. Of hele rare indeling, of technisch allerlei net niet keuzes. Dus zijn we maar zelf gaan bouwen. Zou nu echt niet weten wat we over 20 jaar toch zouden willen wat we nu niet hebben. Zelfs overstap van warmtepomp naar weer iets anders zou vrij simpel zijn. Wellicht dat vacuumglas toch de toekomst wordt, dan zit je met dikke triple glas kozijnen.

[ Voor 4% gewijzigd door barbarbar op 05-07-2025 00:18 ]

[pentaw1nz]

Aurum schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 18:33:
mijn ervaring met de huizen die te koop komen, meestal zijn woning die echt helemaal af zijn in verhouding goedkoper geprijsd dan de woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
Wat bedoel ik dan precies. Meestal is het niet mogelijk om voor het verschil in prijs de net niet woning op te knappen tot het niveau van de helemaal af woning.

je moet echt al opzoek naar de huizen waar het echt zo bont is gemaakt dat echt nietmand het wil en dan onder de vraagprijs aankopen. Maar daarvoor zijn de woning die je linkt net even te netjes.

opzich zou mijn gevoel zeggen dat je toch een heel eind moet komen met 250k maar wij hebben tot nu toe 1x een woning verbouwd en 1x vanaf casco alles zelf afgemaakt. Dus ik heb geen ervaring met aannemers.

wij zijn op dit moment helemaal zelfstandig een HSB bijgebouw aan het bouwen, echt redelijk vergelijkbaar met het zwarte bijgebouw in de woning die af is. En die kost ons op dit moment 90k aan materiaal (60m2)
dan zit je echt wel rond de 180k te kijken als een aannemer dat sleutelklaar moet opleveren, en daarna moet je het andere huis nog moderniseren, dan ga je dat no way redden met 250k

ik denk daarom wel dat je dan qua budget beter kan kiezen voor een uitbouw.

Verschilt heel veel imo.
Zelf ben ik wel echt gefocust op energiezuinigheid, goede isolatie, etc.
Daarin zou ik wellicht andere keuzes maken dan een ander. Vaak zie je daar toch dat mensen esthetisch van alles verbouwen, en op andere plekken meer budget keuzes maken die niet top zijn.

Dan heb je een mooie strakke zolder met dakkapel, maar de isolatie is ondermaats.....
De gevel is helemaal mooi geschilderd en 'is geisoleerd', maar dat is glaswol van 1980...

[CryptoNL]

Tip van Flip; Als je vlakbij België woont pak Belgische vaklui. Uurtarieven van €25-€30 zijn daar nog gangbaar en de gemiddelde elektricien, stucadoor en timmerman is stukken goedkoper dan in Nederland. Bron onze ervaring

[BCC]

Dat kan toch nooit? Waar betalen die mensen de boodschappen van dan?

[assje]

pentaw1nz schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 13:25:
Ik denk wel dat je met 250k iets moois kunt maken. Een ton er bij op zoals hierboven aangegeven lijkt me absurd, zo'n grote woning is het niet.

Wellicht is jouw referentie gebaseerd op een paar jaar geleden?

Ik heb een woning van 200m2 gespaarde naar huidge normen qua isolatie, gasloos, ventilatie. Verder geen uitbouw, dakkapellen, dak niet vernieuwd etc.

Ik heb heel veel zelf gedaan en dit komt op al 250k. Wat hier beschreven wordt en volledig uitbesteden denk ik eerder aan 400k dan 250k.

[R20141016]

Wij zijn bezig met een vergelijkbaar project.
Reken toch wel 400.000-500.000 euro.