Brandcompartiment verslechterd door buurman?

[Moning2]

Tijdens de renovatie van mijn jaren 50 appartement (dit jaar gekocht) ben ik o.a. aan de slag gegaan met geluidsisolatie in de houten vloer. Hiervoor verwijder ik nu de oude vloerdelen, vul de ruimte eronder tussen de draagbalken met steenwol, en plaats underlayment als ondervloer.

Hierbij is de renovatie uit 2017/2018 van de onderbuurman zichtbaar. Hij heeft er eerst enkele jaren gewoond en verhuurt het nu. Hierbij maak ik me zorgen over het (verslechterde) brandcompartiment. Hij heeft het plafond in zijn slaapkamer, hal, badkamer en toilet gerenoveerd. Woonkamer nog niet opengehaald maar zover ik weet is hier juist weinig gedaan.

Voorheen zat er een rietstucplafond, met in elke kamer een stalen lasdoos voor plafondverlichting. De nieuwe situatie die ik tegenkwam bij het openhalen van mijn vloer was direct zijn (enkele laag gips) plafond zichtbaar, met alle GU10 spotjes zonder enige isolatie. Hierbij raakte ik er per ongeluk een aan, viel deze los en kon ik direct naar binnen kijken. Gelukkig zijn de huurders aardige mensen, en heb ik deze van onder af teruggeplaatst.
Dit was niet het enige probleem wat ik tegenkwam, de problemen op een rij, op volgorde van zorgelijkheid:

- Niet zonder breuk toegankelijke lasdozen
- Sommige kabelbuizen hingen enkele meters los
- Deze hingen hier en daar tegen mijn vloer aan (gelukkig was ik voorzichtig...)
- Eenvoudige GU10 spotjes waarbij het lampje zelf de boel, waaronder bedrading, op zijn plek houdt
- Geen isolatie rondom spotjes - directe lijn naar mijn vloer
- Plafondventilator in gat in nieuwe gipsplafond, met flexibel aluminium buis, geen isolatie erop en directe lijn naar mijn vloer
- Houten raamwerk aan mijn (slaapkamer)vloerbalken geschroefd tot aan mijn vloer - i.p.v. aan zijn plafondbalken

Dat laatste punt baart mij het meeste zorgen, want hier kan ik niets tussen plaatsen. Bij een ander probleem (zijn plafondventilator is een jankend bouwmarktmodel - die goed te horen is in mijn slaapkamer...) heeft hij al aangegeven geen cent uit te willen geven aan het appartement, dus medewerking verwacht ik niet.

Ik heb dit nog niet met de verhuurder besproken, en wil beslagen ten ijs komen, dus doe ik eerst onderzoek hoe dit zit.

Mijn vraag is in hoeverre deze problemen onwettig waren tijdens de renovatie in 2017/2018?
Ik kan genoeg vinden over brandcompartimenten en de tijd dat het de boel tegen moet houden, maar niet hoe dit zit met renovaties, hoe dit eventueel een verslechtering is t.o.v. rietstuc, en wat ik kan eisen rondom deze problemen - met bijv. regels van het bouwbesluit 2012.

Ik wil niet graag 's nachts stikken in de rook vanwege de goedkoop ogende renovatie die direct via mijn vloer mijn slaapkamer afbrandt...

Hieronder twee foto's van de genoemde problemen:

[Bas.013]

Aanpassingen aan de brandcompartimentering van de woning is vergunningsplichtig. Dit lijkt niet conform het bouwbesluit / Bbl te zijn uitgevoerd. In ieder geval moet zijn aangetoond dat de brandweerstand 20 minuten bedraagt (niveau bestaande bouw). Je kunt overwegen om dit bij de gemeente te checken. Als er een probleem wordt geconstateerd dan zal de gemeente de Vve gaan aanschrijven vermoed ik.

Daarom is het wellicht raadzaam om eerst bij de Vve te checken, wat is destijds afgesproken. Dergelijke verbouwingen mag niet zonder goedkeuring van de Vve. Of er moet in de splitsingsakte iets afwijkends dan gangbaar zijn opgenomen.

[Yaksa]

Maar je koopt dus een appartement waar je vervolgens rigoreus aan het verbouwen slaat.
Is er in de koopakte iets vermeld over wat je wel en niet mag doen?

[Tillumen]

Die gipsplaten zijn redelijk brandwerend. Eigenlijk zouden het 2 lagen moeten zijn. Door er gaten voor spots en andere zaken in te zagen doe je dat effect teniet. Het kan wel maar dan moet je extra maatregelen treffen, bijv door installeren van brandkapje die het spotje en gat weer brandwerend afwerkt.

Neemt niet weg dat in 90% van de oudere appartementen in Nederland het op deze manier is gedaan.

[ Voor 14% gewijzigd door Tillumen op 28-06-2025 14:05 ]

[thunder7]

Mocht je de VVE spreken ben ik eigenlijk wel benieuwd of de ruimte onder jouw vloer 'van jou' is, of dat je nu aan het isoleren bent in eigendom van iemand anders.

[Moning2]

Hier, en op vele andere plekken, lees ik dat niet iedere verandering vergunningsplichtig is. Primair lijkt het te gaan om het wijzigen van de positie, wat hier niet het geval is, er is niks verplaatst.

Op zich heb ik ook niet zo'n probleem met die spots, want ik kan er 20cm steenwol bovenop leggen. Dit zou het een tijdje tegen moeten houden. Het gaat om de directe houten verbinding.

Er is nergens expliciete vermelding (VvE documenten/koopakte) dat ik iets niet mag doen in mijn als kluswoning verkochte appartement. De splitsingsakte uit 1976 geeft geen details over eigendom vloeren/plafonds, de tekening hierin is slechts een dun lijntje tussen de appartementen. Wel zie ik in het modelreglement uit 1973 dat vloeren onder de gemeenschappelijke delen vallen. Is dit reglement dan automatisch van toepassing? Deze wordt niet vermeld in de splitsingsakte zelf.

Verder is iedereen in de VvE bekend met wat ik aan het doen ben (we zijn met slechts 6), en de verhuurder onder mij was juist (begrijpelijk) blij dat ik de vloer ging isoleren. Geen officiele goedkeuringen. Ik maak me niet zo'n zorgen dat ik straks boze mensen krijg over dat ik heb lopen isoleren. Ik verwacht daarnaast ook niet dat iemand er aan gaat bijdragen, dus uit de VvE pot gaat het niet komen. Dan betaal ik met plezier voor al dat steenwol, want ik heb er veel voordeel aan.

Dus naast het het niet netjes is van de buurman, is mijn vraag of deze directe verbinding uberhaupt is toegestaan vanuit brandveiligheid. Het lijkt me niet, maar ik kan er geen heldere regelgeving over vinden.

[decipherer]

Qua brandveiligheid lijkt het me ook niet verstandig die spotjes op te sluiten in steenwol.

[Yaksa]

Moning2 schreef op zaterdag 28 juni 2025 @ 16:48:
Hier, en op vele andere plekken, lees ik dat niet iedere verandering vergunningsplichtig is. Primair lijkt het te gaan om het wijzigen van de positie, wat hier niet het geval is, er is niks verplaatst.

Op zich heb ik ook niet zo'n probleem met die spots, want ik kan er 20cm steenwol bovenop leggen. Dit zou het een tijdje tegen moeten houden. Het gaat om de directe houten verbinding.

Er is nergens expliciete vermelding (VvE documenten/koopakte) dat ik iets niet mag doen in mijn als kluswoning verkochte appartement. De splitsingsakte uit 1976 geeft geen details over eigendom vloeren/plafonds, de tekening hierin is slechts een dun lijntje tussen de appartementen. Wel zie ik in het modelreglement uit 1973 dat vloeren onder de gemeenschappelijke delen vallen. Is dit reglement dan automatisch van toepassing? Deze wordt niet vermeld in de splitsingsakte zelf.

Verder is iedereen in de VvE bekend met wat ik aan het doen ben (we zijn met slechts 6), en de verhuurder onder mij was juist (begrijpelijk) blij dat ik de vloer ging isoleren. Geen officiele goedkeuringen. Ik maak me niet zo'n zorgen dat ik straks boze mensen krijg over dat ik heb lopen isoleren. Ik verwacht daarnaast ook niet dat iemand er aan gaat bijdragen, dus uit de VvE pot gaat het niet komen. Dan betaal ik met plezier voor al dat steenwol, want ik heb er veel voordeel aan.

Dus naast het het niet netjes is van de buurman, is mijn vraag of deze directe verbinding uberhaupt is toegestaan vanuit brandveiligheid. Het lijkt me niet, maar ik kan er geen heldere regelgeving over vinden.

Wanneer het modelreglement uit 1973 niet is aangepast dan geldt nog steeds dat vloeren onder gemeenschappelijke delen vallen.
Aangezien het deel onder jou verhuurd is zou er dus eerst met de verhuurder / eigenaar overlegd moeten worden of, en zo ja hoe, er aan die vloer 'geknutseld' mag worden.

[Mjier]

Moning2 schreef op zaterdag 28 juni 2025 @ 16:48:
Hier, en op vele andere plekken, lees ik dat niet iedere verandering vergunningsplichtig is. Primair lijkt het te gaan om het wijzigen van de positie, wat hier niet het geval is, er is niks verplaatst.

Dat klopt, het gaat om hoe een gebouw ingedeeld is in brandcompartimenten, subbrandcompartimenten en beschermde subbrandcompartimenten. De indeling wijzigt niet, dus geen vergunning vereist. Voor de liefhebbers de tekst uit het Besluit bouwwerken leefomgeving die dit regelt:
https://www.bblonline.nl/...2/afd2.3/par2.3.2/art2.27

Je kunt een brandwerend kapje over de spotjes plaatsen. Zoeken op brandwerende kap inbouwspot levert genoeg resultaten op. Je kunt ook zelf een kapje in elkaar schroeven met promatect of ander brandwerend materiaal.

Bij oude gebouwen is het vaak niet duidelijk vastgelegd hoe de splitsing is gebeurd, en wat voor de bewoners en wat voor de VVE is. Waar geen misverstand over kan bestaan is dat toen de onderburen het plafond gingen vernieuwen, het nieuwe plafond met vloerconstructie moest voldoen aan een minimale brandwerendheid van 30 minuten. Dat hebben zij niet gedaan, en dus zullen zij daar alsnog zorg voor moeten dragen. Overigens geldt ditzelfde nu ook voor jou. Omdat jij nu ook de brandscheiding aan het vernieuwen bent, ben jij ook verplicht dat de brandscheiding 30 minuten brandwerend wordt.

[Moning2]

Helder wat betreft de vergunningen, en ik zie in artikel 2.90.3 (Bouwbesluit 2012) dat bij bestaande bouw de brandscheiding 20 minuten moet zijn. Artikel 3.40 in de Bbl geeft nog steeds 20 minuten aan, de eis waar ik me aan heb te houden.

Aangezien ik geen enkele leiding via de vloer laat lopen, overal steenwol plaats, dan een underlayment ondervloer plaats, en hierop nog eens fermacell 2e33, verwacht ik te voldoen :-) Verder ga ik geen wanden of plafonds wijzigen waarachter zich een ander brandcompartiment bevindt.

Nu nog maar zien waar er nog meer directe verbindingen naar de onderburen zitten, en hoe dit op te laten lossen...

Voor nu, bedankt voor de informatie!

[Jrz]

5% van oppervlakte mag een gat zijn. Dus brand van beneden zal wel prima zijn. Wellicht vragen of hij voor je benieuwd led spots plaatst met minder diepte

[Mjier]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 18:53:
Helder wat betreft de vergunningen, en ik zie in artikel 2.90.3 (Bouwbesluit 2012) dat bij bestaande bouw de brandscheiding 20 minuten moet zijn. Artikel 3.40 in de Bbl geeft nog steeds 20 minuten aan, de eis waar ik me aan heb te houden.

Aangezien ik geen enkele leiding via de vloer laat lopen, overal steenwol plaats, dan een underlayment ondervloer plaats, en hierop nog eens fermacell 2e33, verwacht ik te voldoen :-) Verder ga ik geen wanden of plafonds wijzigen waarachter zich een ander brandcompartiment bevindt.

Nu nog maar zien waar er nog meer directe verbindingen naar de onderburen zitten, en hoe dit op te laten lossen...

Voor nu, bedankt voor de informatie!

Artikel 3.40 van het Bbl geeft de eis voor bestaande bouw aan, dat wil zeggen een bestaande constructie zonder dat je daar iets aan verandert. In jouw situatie is er sprake van verbouw, en gelden de eisen uit hoofdstuk 5 (artikel 5.13).
In bijlage I van het Bbl staat de begripsbepaling, daar staat dat verbouwen ook "gedeeltelijk vernieuwen" is.
Samengevat, 30 minuten.

[Yaksa]

Volgens mij kijken jullie in een oude BBL.
Ik denk dat je hier moet kijken en dan bij grondgebonden bouwwerken.
Dan krijg je de actuele versie van januari 2021

[Moning2]

Mjier schreef op zondag 29 juni 2025 @ 19:30:
[...]

Artikel 3.40 van het Bbl geeft de eis voor bestaande bouw aan, dat wil zeggen een bestaande constructie zonder dat je daar iets aan verandert. In jouw situatie is er sprake van verbouw, en gelden de eisen uit hoofdstuk 5 (artikel 5.13).
In bijlage I van het Bbl staat de begripsbepaling, daar staat dat verbouwen ook "gedeeltelijk vernieuwen" is.
Samengevat, 30 minuten.

Ik lees het nu ook, bedankt voor de correctie.

Jrz schreef op zondag 29 juni 2025 @ 19:16:
5% van oppervlakte mag een gat zijn. Dus brand van beneden zal wel prima zijn. Wellicht vragen of hij voor je benieuwd led spots plaatst met minder diepte

Waar kan ik dit terugvinden in het bouwbesluit? Het lijkt me vreemd dat van een (plafond)oppervlak van bijv. 100m2 er 5m2 volledig open mag zijn. Doe ik hetzelfde in de vloer op de juiste plek, dan kunnen we wetmatig elkaar begroeten via de woningscheidende laag?

[Septillion]

Qua aansluiten van de spotjes voldoet dit niet. De draden moeten dubbel geïsoleerd blijven vandaar dat dit vaak met snoer gedaan wordt ipv draden.

Steenwol is wel redelijk brandwerend, dus (led) spotjes daar direct in zie ik (los van eventuele eisen vanuit brandcompartimenten) geen gevaar in.

[Jrz]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 20:03:
[...]


Ik lees het nu ook, bedankt voor de correctie.


[...]


Waar kan ik dit terugvinden in het bouwbesluit? Het lijkt me vreemd dat van een (plafond)oppervlak van bijv. 100m2 er 5m2 volledig open mag zijn. Doe ik hetzelfde in de vloer op de juiste plek, dan kunnen we wetmatig elkaar begroeten via de woningscheidende laag?

Ik zal het ff opzoeken, maar ik stond er ook van te kijken. Mss was het 2%, maar ongetekend wel veel idd

[chrisborst]

@Moning2
Volgens mij heb je 2 opties, je benedenbuurman dwingen om mee te werken en hierdoor mogelijk een lang juridisch gevecht aan te gaan. Zelfs als je zal wint, de relatie zal verpest zijn en je hebt hem wel nodig in je VVE.

Optie 2: het zelf oplossen vanaf jou kant. Gevaarlijke elektra zoveel mogelijk oplossen (desnoods met hulp van de huurder om stroom er af te halen), tussenruimte vol stoppen met steenwol. Steenwol is brandwerend en isoleert ook goed geluid.
Tenslotte de houten vloerdelen vervangen voor fermacell platen. Is ingrijpend maar je krijgt wel een veilige vloer die ook nog veel steviger wordt. Los van wat de buren hebben gedaan is dat sowieso een goede maatregel.

[Moning2]

@chrisborst dat klopt, maar dat gaat twee kanten op, hij heeft mij ook nodig.
Hoe dan ook, ik heb inderdaad het liefst geen gezeik, en los dit liever praktisch op voor mezelf, want wetmatig of niet, ik vertrouw zijn constructiewerk niet. Heb graag dat mijn woning het volhoudt terwijl zijn elektra de boel bij hem affikt :-)

De tussenruimte stop ik inderdaad vol met steenwol, en bovenop underlayment komt Fermacell 2e33. Dat zou een aardige fik moeten kunnen tegenhouden.

[Wolly]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 22:19:
@chrisborst dat klopt, maar dat gaat twee kanten op, hij heeft mij ook nodig.
Hoe dan ook, ik heb inderdaad het liefst geen gezeik, en los dit liever praktisch op voor mezelf, want wetmatig of niet, ik vertrouw zijn constructiewerk niet. Heb graag dat mijn woning het volhoudt terwijl zijn elektra de boel bij hem affikt :-)

De tussenruimte stop ik inderdaad vol met steenwol, en bovenop underlayment komt Fermacell 2e33. Dat zou een aardige fik moeten kunnen tegenhouden.

Als bij je onderbuurman de boel afbrandt heb je liever dat het bij jou ook weg is. Al die zwarte en natte spullen heb je niets meer aan.

[Mjier]

Jrz schreef op zondag 29 juni 2025 @ 21:19:
[...]


Ik zal het ff opzoeken, maar ik stond er ook van te kijken. Mss was het 2%, maar ongetekend wel veel idd

Ik denk dat jij doelt op artikel 4.46 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit artikel noemt een 5 % vrijgestelde oppervlakte, maar dit gaat over de materiaalklasse (hoe goed kan het materiaal branden) en niet de brandwerendheid (hoe lang houdt het materiaal de brand tegen). Dat zijn heel verschillende dingen. Een dikke houten muur bijvoorbeeld kan heel goed branden, maar zal een brand ook goed tegenhouden.
Om misverstanden te voorkomen: Het is niet toegestaan om gaten in de brandscheiding te hebben (tenzij brandwerend uitgevoerd, met brandkleppen en dat soort spul).

[Mjier]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 22:19:
@chrisborst dat klopt, maar dat gaat twee kanten op, hij heeft mij ook nodig.
Hoe dan ook, ik heb inderdaad het liefst geen gezeik, en los dit liever praktisch op voor mezelf, want wetmatig of niet, ik vertrouw zijn constructiewerk niet. Heb graag dat mijn woning het volhoudt terwijl zijn elektra de boel bij hem affikt :-)

De tussenruimte stop ik inderdaad vol met steenwol, en bovenop underlayment komt Fermacell 2e33. Dat zou een aardige fik moeten kunnen tegenhouden.

De risico's bij een brand bij de onderburen zitten in het doorbranden van de constructie, en het verzwakken van de constructie door inbranden van de houten balken en vloeren, en daardoor instorten van delen van de vloer.
Dit is ook waar je op moet letten bij het aanbrengen van de steenwol: Zorg dat de steenwol ook blijft hangen als het plafond van de benedenburen bezwijkt. Als het plafond met rachels daar valt, wil je dat jouw isolatie tegen de vloer wel blijft zitten. Zorg ook dat de zijkanten van de balken beschermt zijn tegen inbranden.
Dit kun je bijvoorbeeld doen door een harde steenwol plaat tegen de zijkanten van de balken te schroeven met metalen verdeelplaatjes. De bovenrand van de isolatie hou je ongeveer 5-6 cm onder bovenkant balk. Daar overheen kun je een harde steenwolplaat van 5-6 cm leggen, die rust op de steenwol die je tegen de balken hebt geschroefd.

[Caelorum]

Wolly schreef op maandag 30 juni 2025 @ 00:16:
[...]
Als bij je onderbuurman de boel afbrandt heb je liever dat het bij jou ook weg is. Al die zwarte en natte spullen heb je niets meer aan.

Gelukkig heb je daar stichting salvage voor en bepalen zij wel wat je wel en niet kan houden. Voor de verzekering maakt het dus niet uit.


@Mjier krijg je met de harde steenwolplaten niet alsnog dat er geluid doorheen gaat?

[Mjier]

Caelorum schreef op maandag 30 juni 2025 @ 09:19:
[...]

Gelukkig heb je daar stichting salvage voor en bepalen zij wel wat je wel en niet kan houden. Voor de verzekering maakt het dus niet uit.


@Mjier krijg je met de harde steenwolplaten niet alsnog dat er geluid doorheen gaat?

Over het algemeen is meer massa alleen maar goed voor de geluidsisolatie. En contactgeluid door een steenwol plaat ben ik niet zo bang voor. TS wil een fermacel 2e33 toepassen. Daarmee ga je ook contactgeluid tegen.

[Wolly]

Caelorum schreef op maandag 30 juni 2025 @ 09:19:
[...]

Gelukkig heb je daar stichting salvage voor en bepalen zij wel wat je wel en niet kan houden. Voor de verzekering maakt het dus niet uit.

Deze oude huizen zijn gewoon brandgevaarlijk, overal kieren waar rook en vuur doorheen kunnen komen met houten scheidingen tussen de woningen. Daarnaast heb je bij een flinke brand ook kans op een snelle overslag over de gevel. Het is eigenlijk een illussie om te denken dat je dit goed tegen kan houden in deze bouw.

[Jrz]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 20:03:
Waar kan ik dit terugvinden in het bouwbesluit? Het lijkt me vreemd dat van een (plafond)oppervlak van bijv. 100m2 er 5m2 volledig open mag zijn. Doe ik hetzelfde in de vloer op de juiste plek, dan kunnen we wetmatig elkaar begroeten via de woningscheidende laag?

Dit kon ik nog vinden:


3.3.5 Beperking van het ontstaan en het ontwikkelen van brand en rook
en
4.3.5 Beperking van het ontstaan en het ontwikkelen van brand en rook

Toelichting voorschrift
Het voorschrift is om te voorkomen dat een beginnend brandje zich makkelijk door de ruimte uitbreidt naar de rest van de woning en ook naar de buren overslaat. Denk bij een beginnend brandje bijvoorbeeld aan een brandende prullenbak in de hoek van de kamer. Daarom stelt het Bbl eisen aan het brandgedrag van alle constructiedelen in de woning, zoals vloeren, wanden, plafonds, ramen, deuren en kozijnen. De voorschriften gelden zowel voor buiten als binnen de woning.

In het Bbl worden geen eisen gesteld aan het brand- en rookgedrag van stoffering en inventaris van de woning. De inventaris zoals de vloerbedekking, gordijnen, het behang, het meubilair en zelfs plafondplaten. Dit wordt overgelaten aan de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners. Om het gebruik van stopcontacten, lichtarmaturen, plinten en zelfs ook kunststof kozijnen mogelijk te maken, is het voorschrift niet van toepassing op een klein percentage van de oppervlakken. Het kleine percentage is maximaal 5% van de totale oppervlakte per ruimte. Maar het is niet de bedoeling dit vrijgestelde deel op één plaats te concentreren.


Het plafond is van je buurman. Niet iedereen heeft overigens een plafond, zeker met balken in oude panden. Meestal zit er dan wel een plafond tussen de balken, maar niet noodzakelijk.

Fermacel is sws handig. Meteen geluidsIsolatie en egalisatie. Moet je wel zin/geld/tijd in/voor hebben

[chrisborst]

Moning2 schreef op zondag 29 juni 2025 @ 22:19:
@chrisborst dat klopt, maar dat gaat twee kanten op, hij heeft mij ook nodig.
Hoe dan ook, ik heb inderdaad het liefst geen gezeik, en los dit liever praktisch op voor mezelf, want wetmatig of niet, ik vertrouw zijn constructiewerk niet. Heb graag dat mijn woning het volhoudt terwijl zijn elektra de boel bij hem affikt :-)

De tussenruimte stop ik inderdaad vol met steenwol, en bovenop underlayment komt Fermacell 2e33. Dat zou een aardige fik moeten kunnen tegenhouden.

Klinkt dat jij hiermee het maximale gaat doen, helemaal als je wat zaken van je benedenbuurman van bovenaf nog kan corrigeren.

Verder moet je het heel nuchter aanpakken, je moet enkel tijd kopen om je woning te kunnen ontvluchten. Dus zorg ervoor dat je hierop voorbereidt bent. Belangrijke documenten in een brandwerende kluis, een tas met noodzakelijke spullen die je zo kan pakken, brandmelders, een goede vluchtroute, etc.

Tenslotte gewoon het gesprek blijven voeren met de eigenaar en de huurder.