Belastingvragen, verkoop woning '24, koop nieuwe woning '25

[SytseHartvelt]

Er zijn mij een aantal dingen onduidelijk over de invloed die een aantal van mijn recente beslissingen gaan hebben op mijn belastingaangifte. Ik zal proberen de situatie zo beknopt mogelijk samen te vatten.

Ik heb eind november 2024 mijn vorige woning verkocht. Hierbij is de lopende hypotheek afgelost, en is de overwaarde (van meer dan een ton) op mijn bankrekening gestort. Ik neem de hypotheek "mee" naar mijn nieuwe woning, waarvan begin maart 2025 de notariële overdracht is. De waarborgsom voor dit huis (á €40.000) is in December overgemaakt naar de notaris. Momenteel, in de maanden dat ik 'huisloos' ben, woon ik bij familie.

Dit betekent dat er met de afgelopen jaarwisseling een voor mijn doen ongebruikelijk groot bedrag op mijn bankrekening stond. Naar mijn weten betaal ik over de overwaarde van het verkochte huis, ondanks het feit dat het op mijn rekening gestort is, geen box 1 belasting, omdat het binnen drie jaar in een nieuw huis geïnvesteerd wordt. Voor zover ik weet betaal ik wel box 3 belasting over het overwaardebedrag op mijn rekening, om dat het nu eenmaal op de peildatum voor de belastingdienst onderdeel van mijn vermogen is. Zonder de overwaarde zit ik onder de heffingsvrije vermogensgrens voor box 3, met de overwaarde zit ik er ruim boven.

Dit voelt enigszins scheef. Stel ik had het huis in juli verkocht en in november mijn nieuwe huis gekocht, had ik geen box 3 belasting over de overwaarde betaald. Ook is het zo dat die overwaarde in principe alweer is uitgegeven aan het nieuwe huis - het koopcontract is immers getekend, de waarborgsom is gestort en in principe heb ik een nieuwe hypotheek, die alleen pas in maart in gaat.

Mijn vragen zijn als volgt:

1. Klopt het dat ik inderdaad box 3 belasting betaal, omdat de overwaarde op mijn rekening staat op de peildatum?
2. Moet ik de waarborgsom van €40.000 die bij de notaris staat meetellen in mijn vermogen?
3. Heeft het feit dat ik tijdelijk geen hypotheek heb, naast de maanden 'misgelopen' hypotheekrenteaftrek, verder nog impact?
4. Zijn er wat dit betreft regelingen of belastingconstructies waarvan ik misschien niet op de hoogte ben?

Bij voorbaat dank voor de hulp!

[wibblemoo]

1. Ja
2. Ja (als spaarsaldo, niet als vordering i.e. geen 'overige bezitting'.)
3. Nee.
4. Ongetwijfeld ;-)

[TweakGP]

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:11:
Naar mijn weten betaal ik over de overwaarde van het verkochte huis, ondanks het feit dat het op mijn rekening gestort is, geen box 1 belasting, omdat het binnen drie jaar in een nieuw huis geïnvesteerd wordt. Voor zover ik weet betaal ik wel box 3 belasting over het overwaardebedrag op mijn rekening, om dat het nu eenmaal op de peildatum voor de belastingdienst onderdeel van mijn vermogen is. Zonder de overwaarde zit ik onder de heffingsvrije vermogensgrens voor box 3, met de overwaarde zit ik er ruim boven.

Dit voelt enigszins scheef. Stel ik had het huis in juli verkocht en in november mijn nieuwe huis gekocht, had ik geen box 3 belasting over de overwaarde betaald.

Wat een onrecht is het toch :-).

Overwaarde uit de verkoop van je huis heeft niets met box 1 te maken, die gaat over inkomsten. Verkoop van een woning valt daar niet onder. Die tekst is dus onzin.

En dan zo'n verhaal "stel......" ja, stel dat je de loterij had gewonnen.... probleem is alleen dat je dit niet hebt gedaan.

Het geld is gewoon op de peildatum in je bezit, en zit op dat moment niet in een vrijgestelde vermogenscomponent voor Box 3 zoals een huis voor eigen bewoning. Dus helaas, gewoon betalen. En dat is inclusief de waarborg die bij de notaris staat. Ook dat is jouw vermogen tot je nieuwe huis betaald wordt.

Maar je hebt dus een ton verdient op je woning, waar je ook nog hypotheekrenteaftrek op hebt gehad. En daarover moet je alleen een beetje box3 belasting betalen. Schandalig is het...... .

[ Voor 8% gewijzigd door TweakGP op 06-02-2025 15:26 ]

[Herman]

TweakGP schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:21:
[...]

(...)

Overwaarde uit de verkoop van je huis heeft niets maar dan ook niets met box 1 te maken, die gaat over inkomsten (uit arbeid en vorige arbeid). Die tekst is dus onzin.
(...)

Pardon? De naam van box I is: 'belastbaar inkomen uit werk en woning'. Je overwaarde van je eigen woning heeft alles te maken met box 1 De overwaarde wordt weliswaar niet belast in box I maar heeft hier wel invloed op (hint).

[TweakGP]

Herman schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:25:
[...]

Pardon? De naam van box I is: 'belastbaar inkomen uit werk en woning'. Je overwaarde van je eigen woning heeft alles te maken met box 1 De overwaarde wordt weliswaar niet belast in box I maar heeft hier wel invloed op (hint).

Dat is in de praktijk alleen maar om het WOZ forfait en de hypotheekrente aftrek te faciliteren tegen de schijven in box 1. Insteek van box 1 is inkomsten (en daar hebben onze politici de hypotheekrente later ingefietst).

Vermogenswinst (of verlies) op een eigen woning is nooit relevant voor box 1, behalve dus voor de eerder genoemde zaken. Overwaarde beperkt dus alleen je toekomstige hypotheekaftrek.

[ Voor 9% gewijzigd door TweakGP op 06-02-2025 15:32 ]

[dutchgio]

Op 150k komt dat neer op nog geen 500 euro.
Als het in de tussentijd op een goede spaarrekening zet levert het meer op dan dat je er belasting over betaald...

[Herman]

wibblemoo schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:19:
1. Ja
2. Ja (als spaarsaldo, niet als vordering i.e. geen 'overige bezitting'.)
3. Nee.
4. Ongetwijfeld ;-)

Heb je voor punt 2 ook een bron?

(Verder wel eens met je antwoorden )

[Toke_gt]

Bij 3: je eigenwoningforfait is lager (want niet het gehele jaar). Datum van inschrijving op ander adres telt.

Bereken: 0,35% x WOZ-waarde, vervolgens delen door 365 (of 366 want schrikkeljaar, dit weet ik niet). En dan x het aantal dagen dat je op dat adres stond ingeschreven.
(Belastingdienst)

[ Voor 62% gewijzigd door Toke_gt op 06-02-2025 15:49 ]

[SytseHartvelt]

TweakGP schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:21:
Maar je hebt dus een ton verdient op je woning, waar je ook nog hypotheekrenteaftrek op hebt gehad. En daarover moet je alleen een beetje box3 belasting betalen. Schandalig is het...... .

Schandalig is het allesbehalve. Het is ergens wel gek dat de precieze timing van verkoop en koop impact kan hebben op je belastingaangifte, en het leek me niet onhandig om dat nog even goed uit te zoeken.

Overigens heb ik geen ton verdiend op mijn woning, maar bij de aankoop van die woning al een deel eigen middelen ingebracht, omdat ik als starter geen hypotheek voor de volledige koopsom kon krijgen. De overwaarde van meer dan een ton nu, is dus deels mijn 'eigen' geld wat ik bij de aankoop van de woning ook al had.

wibblemoo schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:19:
1. Ja
2. Ja (als spaarsaldo, niet als vordering i.e. geen 'overige bezitting'.)
3. Nee.
4. Ongetwijfeld ;-)

Dit is eigenlijk wel wat ik verwachtte, maar het is fijn om het nog even bevestigd te zien. Ik hou het topic nog even in de gaten om te kijken of mensen zich hierbij aansluiten, maar dat lijkt er zo op eerste gezicht wel op.

Hartelijk dank voor de heldere en snelle reactie.

[ Voor 23% gewijzigd door SytseHartvelt op 06-02-2025 15:48 ]

[Rogar]

TweakGP schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:28:
[...]

Dat is in de praktijk alleen maar om het WOZ forfait en de hypotheekrente aftrek te faciliteren tegen de schijven in box 1. Insteek van box 1 is inkomsten (en daar hebben onze politici de hypotheekrente later ingefietst).

Vermogenswinst (of verlies) op een eigen woning is nooit relevant voor box 1, behalve dus voor de eerder genoemde zaken. Overwaarde beperkt dus alleen je toekomstige hypotheekaftrek.

In principe ben ik het met je eens, maar denk ook aan de bijleenregeling.

[wibblemoo]

Herman schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:32:
[...]

Heb je voor punt 2 ook een bron?

(Verder wel eens met je antwoorden )

https://kennisgroepen.bel...-het-rechtsherstel-box-3/

[Rogar]

Herman schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:32:
[...]

Heb je voor punt 2 ook een bron?

(Verder wel eens met je antwoorden )

Dit staat ergens in een besluit of goedkeuring van de Belastingdienst (net als jouw saldo in de VVE-pot).
Al genoemd

[ Voor 3% gewijzigd door Rogar op 06-02-2025 15:55 ]

[SytseHartvelt]

wibblemoo schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:54:
[...]


https://kennisgroepen.bel...-het-rechtsherstel-box-3/

Volgens mij lees ik hier dus in dat het juist wél een overige bezitting is?

"Een bedrag dat op de peildatum voor box 3 wordt aangehouden op een derdenrekening bij de notaris wordt onder de Wet rechtsherstel box 3 aangemerkt als een overige bezitting."

En dat er dus 6% fictief rendement over wordt gerekend?

[Herman]

wibblemoo schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:54:
[...]


https://kennisgroepen.bel...-het-rechtsherstel-box-3/

Volgens mij beweert je bron het tegenovergestelde van je stelling?

Kortom, als een belastingplichtige geld stort op een derdenrekening van de notaris kwalificeert het saldo voor de belastingplichtige niet als een banktegoed als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Wet rechtsherstel box 3, maar als een overige bezitting.

[TweakGP]

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:47:
[...]
Schandalig is het allesbehalve. Het is ergens wel gek dat de precieze timing van verkoop en koop impact kan hebben op je belastingaangifte, en het leek me niet onhandig om dat nog even goed uit te zoeken.

Overigens heb ik geen ton verdiend op mijn woning, maar bij de aankoop van die woning al een deel eigen middelen ingebracht,

Waarom voel je je dan zo'n slachtoffer?

Alles heeft toch te maken met timing, de aankoop en verkoop van je huis zelf ook. Had je eerder gekocht en in 2008 verkocht dan had je waarschijnlijk verlies gemaakt ipv winst..... dus dat is geen argument.

Peildatum voor vermogen is gewoon 01/01 00:00, ze moeten ergens vanuit gaan. Net zoals de WOZ waarde en nog een sloot andere dingen trouwens.....

Hele woning verhaal is ook gewoon krom in ons belastingstelsel gefietst. Hoort natuurlijk gewoon in box 3 maar dan kan je niet tegen de schijven van box 1 hypotheek aftrekken en zou je ook het bezit moeten belasten. Dus nu is er dit met onzin als eigen woning forfait, beperkte hypotheekrente aftrek en dingen als bijleenregelingen. Alles om maar recht te breien wat krom is.

Maar de positieve insteek zou natuurlijk moeten zijn dat je jaren geen vermogensbelasting hebt betaald op je eigen woningbezit. Een deel van je rentekosten hebt kunnen aftrekken en ook over je vermogenswinst nul hebt betaald. Dus gewoon niet miepen over die paar honderd euro aan vermogensbelasting die je nu max boven je vrijstelling éénmalig betaald :-).

[wibblemoo]

@SytseHartvelt @Herman lees even het hele artikel tot de laatste NB:

NB: In het Belastingplan 2024 is geregeld dat met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023 het vorderingsrecht op de notaris tot de categorie ‘banktegoeden’ behoort. Een soortgelijke aanpassing van de Wet rechtsherstel box 3 is om verschillende redenen niet doorgevoerd (Kamerstukken I 2023/24, 36 418, D, p. 50-51).

[SytseHartvelt]

TweakGP schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:04:
[...]

Waarom voel je je dan zo'n slachtoffer?

Alles heeft toch te maken met timing, de aankoop en verkoop van je huis zelf ook. Had je in 2008 verkocht dan had je verlies gemaakt ipv winst..... dus dat is geen argument.

Peildatum voor vermogen is gewoon 01/01 00:00, ze moeten ergens vanuit gaan. Net zoals de WOZ waarde en nog een sloot andere dingen trouwens.....

Hele woning verhaal is ook gewoon krom in ons belastingstelsel gefietst. Hoort natuurlijk gewoon in box 3 maar dan kan je niet tegen de schijven van box 1 hypotheek aftrekken en zou je ook het bezit moeten belasten. Dus nu is er dit met onzin als eigen woning forfait, beperkte hypotheekrente aftrek en dingen als bijleenregelingen.

Maar de positieve insteek zou natuurlijk moeten zijn dat je jaren geen vermogensbelasting hebt betaald op je eigen woningbezit. Een deel van je rentekosten hebt kunnen aftrekken en ook over je vermogenswinst nul hebt betaald. Dus gewoon niet miepen over die paar honderd euro aan vermogensbelasting die je nu max boven je vrijstelling éénmalig betaald :-).

Volgens mij ben je het een en ander aan het projecteren. Ik voel me geen slachtoffer, ik probeer in mijn topic-starter gewoon de situatie helder uit te leggen. We hebben een vrij complex belastingstelsel opgetuigd met z'n allen, waarin er veel uitzonderingsregelingen zijn. Het had best gekund dat er een uitzonderingsregel was voor deze situatie. Dat is de reden dat ik het verschil met verkoop/koop binnen het jaar maak.

Je kiest in je reacties tot nu toe een relatief aanvallende, belerende toon. Ik heb geprobeerd zo feitelijk mogelijk mijn situatie toe te lichten en wat vragen gesteld. Ik wil graag mijn belastingaangifte op de juiste manier doen, en gewoon dat betalen wat ik hoor te betalen. Als ik nou had gevraagd "Hey is er een manier om hieronder uit te komen want ik vind het oneerlijk" was het een ander verhaal geweest.

wibblemoo schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:05:
@SytseHartvelt @Herman lees even het hele artikel tot de laatste NB:

Aangezien het in dit geval gaat om de peildatum 01-01-25, is die NB toch irrelevant?

[TweakGP]

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 15:11:
Dit voelt enigszins scheef.

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:10:
Als ik nou had gevraagd "Hey is er een manier om hieronder uit te komen want ik vind het oneerlijk" was het een ander verhaal geweest.

Iedereen leest waarschijnlijk toch zijn eigen interpretatie.... ik lees namelijk wel gewoon wat je nu als tweede vraag stelt.

Komt ook omdat ik sterk de indruk krijgt dat je jezelf als slachtoffer ziet van iets oneerlijks en je vragen stelt waar je eigenlijk het antwoord al gewoon van weet (of in enkele minuten had kunnen vinden).

Maar wat is er mis mee met volgend jaar enkele honderden euro's te betalen over vermogen wat je gewoon op 1/1 tot je beschikking had? Iedereen die weleens een belastingaangifte heeft ingevuld weet toch dat het zo werkt?

Blijft dus over mijn interpretatie dat je zoekt naar een excuus om niet te hoeven betalen.

[ Voor 63% gewijzigd door TweakGP op 06-02-2025 17:56 ]

[Herman]

@SytseHartvelt Don't feed the trolls

[Rogar]

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:10:
Aangezien het in dit geval gaat om de peildatum 01-01-25, is die NB toch irrelevant?

@Herman Quote uit de parlementaire behandeling van Belastingplan 2024:

"Aandeel in een VvE en geld op een derdengeldenrekening onder banktegoeden scharen

Het kabinet stelt voor om een aantal vermogensbestanddelen alsnog onder de categorie banktegoeden te brengen. Het gaat om het lidmaatschapsrecht in een vereniging van eigenaars (VvE) en geld op een derdengeldenrekening van een notaris of gerechtsdeurwaarder. Deze vermogensbestanddelen vallen momenteel in de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2023 een forfaitair rendementspercentage van 6,17% geldt. Dit vermogen bestaat echter in de regel uit geld dat wordt aangehouden op een bankrekening. Het forfaitaire rendementspercentage voor banktegoeden, 0,01% in 2023, zal daardoor beter het rendement op dit vermogen weerspiegelen dan het rendementspercentage voor overige bezittingen. Daarom vindt het kabinet het passend om dit vermogen onder de categorie ‘banktegoeden’ te brengen. Voorgesteld wordt deze aanpassing met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2023 te laten gelden."

[naitsoezn]

Nog een bevestiging dat het gewoon als eigen vermogen gezien en belast wordt:

Besluit je na de verkoop van je huis om de overwaarde van je woning op je spaarrekening te storten? Let op, dit geld ziet de Belastingdienst wel als je vermogen. Wanneer dit bedrag een bepaalde grens overschrijdt, krijg je te maken met vermogensbelasting.

https://www.hypotheekshop...is-de-eigenwoningreserve/

[SytseHartvelt]

Herman schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:18:
@SytseHartvelt Don't feed the trolls

Het is al weer een tijdje geleden dat ik echt actief op een forum ben geweest, thanks voor de reminder...

Rogar schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:19:
[...]

@Herman Quote uit de parlementaire behandeling van Belastingplan 2024:

"Aandeel in een VvE en geld op een derdengeldenrekening onder banktegoeden scharen

Het kabinet stelt voor om een aantal vermogensbestanddelen alsnog onder de categorie banktegoeden te brengen. Het gaat om het lidmaatschapsrecht in een vereniging van eigenaars (VvE) en geld op een derdengeldenrekening van een notaris of gerechtsdeurwaarder. Deze vermogensbestanddelen vallen momenteel in de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2023 een forfaitair rendementspercentage van 6,17% geldt. Dit vermogen bestaat echter in de regel uit geld dat wordt aangehouden op een bankrekening. Het forfaitaire rendementspercentage voor banktegoeden, 0,01% in 2023, zal daardoor beter het rendement op dit vermogen weerspiegelen dan het rendementspercentage voor overige bezittingen. Daarom vindt het kabinet het passend om dit vermogen onder de categorie ‘banktegoeden’ te brengen. Voorgesteld wordt deze aanpassing met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2023 te laten gelden."

Ik zie nu wat er bij mij mis ging. Ik las "met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023" als "de periode voorafgaand aan 1 januari 2023 tot en met 1 januari 2023" en niet als "de periode vanaf 1 januari 2023".

Dan is het denk ik helemaal helder, en geef ik het gewoon als banktegoed op bij de belastingaangifte (van 2026, ik loop ruim een jaar vooruit op de zaken)

[Rogar]

SytseHartvelt schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:26:
Ik zie nu wat er bij mij mis ging. Ik las "met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023" als "de periode voorafgaand aan 1 januari 2023 tot en met 1 januari 2023" en niet als "de periode vanaf 1 januari 2023".

Dan is het denk ik helemaal helder, en geef ik het gewoon als banktegoed op bij de belastingaangifte (van 2026, ik loop ruim een jaar vooruit op de zaken)

Top, ik denk dat je bedoelt dat je het in de aangifte IB 2025 aangeeft die je in 2026 doet.

[SytseHartvelt]

Rogar schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 16:29:
[...]

Top, ik denk dat je bedoelt dat je het in de aangifte IB 2025 aangeeft die je in 2026 doet.

Dat bedoel ik inderdaad ja. Bij de aangifte die we over een paar maanden doen, is de peildatum voor het vermogen natuurlijk 01-01-2024.