NWWI weigert taxatie, woning "te uniek"

[Muldert]

Ik heb onder voorbehoud een nieuwe woning gekocht, maar onze hypotheek loopt vast omdat de NWWI de taxatie van de nieuwe woning niet wil valideren. De taxatiewaarde is vrijwel gelijk koopsom.

Argument van de NWWI: er is niet aannemelijk gemaakt dat vergelijkbare woningen hetzelfde zouden opleveren.

Het probleem is alleen dit, er zijn geen vergelijkbare woningen!
Woning is erg groot (600m2) maar wel een bouwval. Het staat in en de "duurste" straat in de gemeente waar andere woningen (rond de 200m2) al bijna het dubbele kosten.

Ik vind de woningwaarde hartstikke aannemelijk, maar goed dat is een welles-niets natuurlijk.
Ik neem aan dat mensen wel vaker een "onvergelijkbaar" object kopen, een oude molen bijvoorbeeld.

Heeft iemand ervaring hoe banken hiermee omgaan, of hoe je NWWI kan overtuigen van een validatie van taxatie?

[99ruud99]

zoek een andere taxateur, of vraag bank om opties... maar neem aan dat je dit al gedaan hebt?

je kan niemand verplichten een opdracht aan te nemen, er is geen zorgplicht.

[eniux]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 16:17:
Ik heb onder voorbehoud een nieuwe woning gekocht, maar onze hypotheek loopt vast omdat de NWWI de taxatie van de nieuwe woning niet wil valideren. De taxatiewaarde is vrijwel gelijk koopsom.

Argument van de NWWI: er is niet aannemelijk gemaakt dat vergelijkbare woningen hetzelfde zouden opleveren.

Het probleem is alleen dit, er zijn geen vergelijkbare woningen!
Woning is erg groot (600m2) maar wel een bouwval. Het staat in en de "duurste" straat in de gemeente waar andere woningen (rond de 200m2) al bijna het dubbele kosten.

Ik vind de woningwaarde hartstikke aannemelijk, maar goed dat is een welles-niets natuurlijk.
Ik neem aan dat mensen wel vaker een "onvergelijkbaar" object kopen, een oude molen bijvoorbeeld.

Heeft iemand ervaring hoe banken hiermee omgaan, of hoe je NWWI kan overtuigen van een validatie van taxatie?

Zoals al gezegd, gewoon iets meer rond bellen. Kent de makelaar niet nog iemand? bij ons verliep de taxatie via een makelaar die onze financieel adviseur kende.

Ik kan me overigens niet voorstellen dat er een object is dat niet getaxeerd kan worden. Een kerk of een molen heeft ook een waarde toch

[Jimster]

@99ruud99 @eniux Taxeren lukt wel als ik het verhaal van TS begrijp, maar NWWI wil de taxatie niet valideren. En als de bank vraagt om een NWWI gevalideerd taxatierapport, dan heeft het zoeken naar een andere taxateur ook niet zoveel zin lijkt mij.

[eniux]

Jimster schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:00:
@99ruud99 @eniux Taxeren lukt wel als ik het verhaal van TS begrijp, maar NWWI wil de taxatie niet valideren. En als de bank vraagt om een NWWI gevalideerd taxatierapport, dan heeft het zoeken naar een andere taxateur ook niet zoveel zin lijkt mij.

Ik zie het inderdaad, was mij niet bekend dat dit een ding is. Interessant hoe een onafhankelijk instituut een taxatie van een onafhankelijke (gecertificeerde?) taxateur niet bekrachtigd. Als dat wel voldoet aan de eisen en richtlijnen die zij zelf stellen.

Zou een tweede taxatie van een andere onafhankelijke taxateur dan geen doorslaggevende rol kunnen spelen?

Het lijkt me dat ze namelijk door niet te bekrachtigen impliciet aangeven dat de taxatie foutief is?

[XelaRetak]

eniux schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:08:
[...]

Het lijkt me dat ze namelijk door niet te bekrachtigen impliciet aangeven dat de taxatie foutief is?

Dat lijkt helaas niet het geval. Een fout kan je oplossen. Een gebrek aan "bewijs" niet. Dan kan je wat voor prijs dan ook neerzetten, het is nergens aan te staven.

[MicGlou]

Misschien vind je hier wat nuttige informatie?

https://www.nrvt.nl/cms/p...-validatie.pdf?666b669708

En uiteraard: https://site.nwwi.nl/klac...A%20klachten%40nwwi.nl%20.

De vraag is denk ik vooral waarom de NWWI niet wil valideren, wat vind de NWWI 'niet aannemelijk'? Ze zullen toch wel wat meer context dan dat hebben gegeven? Wat zegt de taxateur hierover?

[wibblemoo]

Wat zegt de taxateur die het oorspronkelijke rapport heeft opgesteld?

[superduper]

Is er wel een echte taxatie uitgevoerd op locatie? Of is het op afstand of obv fotos gedaan? Als er een taxateur op locatie is geweest en een net rapport heeft gemaakt en dat wordt niet geaccepteerd mag dat wel beter uitgelegd worden want dat lijkt me ook een vote of no confidence in de taxateur. Laat desnoods een tweede komen, als die rapporten overeen komen sta je toch redelijk sterk tegen de NWWI..

[Rukapul]

Als je een tussenpersoon hebt, laat die maar in de slag gaan met de geldgever(s) om voorbij computer-says-no te komen.

[Sport_Life]

Als je een deel overwaarde of eigen geld hebt dan kan de taxateur toch een lagere waarde eraan hangen?
Wat jij het waard vindt is dan verder irrelevant.

[Muldert]

wibblemoo schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:55:
Wat zegt de taxateur die het oorspronkelijke rapport heeft opgesteld?

Dat hij tot 3x toe de NWWI telefonisch heeft geprobeerd te overtuigen. Ze zijn niet overtuigd van de waarde van de woning (gezien de staat denk ik?) en keuren de taxatie dus af.

Sport_Life schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:00:
Als je een deel overwaarde of eigen geld hebt dan kan de taxateur toch een lagere waarde eraan hangen?
Wat jij het waard vindt is dan verder irrelevant.

Geen verkeerd idee.. Maar volgens mij mag een ingediende taxatie niet aangepast worden. Ik ga morgen de taxateur nog eens bellen, thanks.

Rukapul schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:56:
Als je een tussenpersoon hebt, laat die maar in de slag gaan met de geldgever(s) om voorbij computer-says-no te komen.

Die gaf aan dat ik een Desktop taxatie moest laten doen, maar die (Calcasa) zegt uiteraard ook dat een taxatie op afstand niet mogelijk is door gebrek aan referentiewoningen.

superduper schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:56:
Is er wel een echte taxatie uitgevoerd op locatie? Of is het op afstand of obv fotos gedaan? Als er een taxateur op locatie is geweest en een net rapport heeft gemaakt en dat wordt niet geaccepteerd mag dat wel beter uitgelegd worden want dat lijkt me ook een vote of no confidence in de taxateur. Laat desnoods een tweede komen, als die rapporten overeen komen sta je toch redelijk sterk tegen de NWWI..

Ja een echte en een dure ook. Gelukkig was die man zo aardig de factuur te laten vallen als de NWWI hem blijft afkeuren.


Ik ga morgen de taxateur en het NWWI even bellen, bedankt voor de tips zo ver.
Niemand ervaring met een 'second opinion' taxatie? Of met een hypotheek zonder taxatie?

[MikeyMan]

Desktop taxatie wordt vaak ook niet geaccepteerd boven een bepaald bedrag.

Verschilt per bank, bij de mijne was het max 1 miljoen.

Nu kwam calcasa bij mij op ongeveer 70% van de gevalideerde live taxatie. Dus daar had ik sowieso weinig aan.

Vraag is; wat voor waarde accepteert NWWI dan wel? En wat heb je nodig?

[ Voor 12% gewijzigd door MikeyMan op 03-02-2025 18:51 ]

[Muldert]

Sport_Life schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:00:
Als je een deel overwaarde of eigen geld hebt dan kan de taxateur toch een lagere waarde eraan hangen?
Wat jij het waard vindt is dan verder irrelevant.

Wat ik zo lees financiert de bank nooit meer dan de taxatie, dus dat geldt ook voor de overbruggingshypotheek.

Dus hypotheek + overbrugging kan dan niet hoger zijn dan taxatie.

Dus de taxatie moet wel in de buurt van de koopsom liggen.

[Sport_Life]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:58:
[...]


Wat ik zo lees financiert de bank nooit meer dan de taxatie, dus dat geldt ook voor de overbruggingshypotheek.

Dus hypotheek + overbrugging kan dan niet hoger zijn dan taxatie.

Dus de taxatie moet wel in de buurt van de koopsom liggen.

Ik dacht de taxatiewaarde van je huidige woning. Dus stel je hebt 300k overwaarde (rekening houdend met 90% vd taxatie) en de koopprijs is 800k dan moet de taxatie van de nieuwe woning minimaal 500k zijn (500k financieren + 300k overwaarde).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 03-02-2025 19:21 ]

[Davidrrr]

Het zijn ook bizarre rapporten tegenwoordig. Wij hebben ons huis recent laten taxeren en dat rapport had uit mijn hoofd 90 pagina's met tig andere woningen als vergelijking. Bank eiste bij mij wel dat gevalideerde rapport.

[naitsoezn]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:35:
[...]


Dat hij tot 3x toe de NWWI telefonisch heeft geprobeerd te overtuigen. Ze zijn niet overtuigd van de waarde van de woning (gezien de staat denk ik?) en keuren de taxatie dus af.

Dus feitelijk, als ik het goed begrijp, zegt de NWWI dus dat de taxatie onrealistisch is? Gezien de opmerking uit de TS dat een 3x zo kleine woning 2x zoveel kost als jullie betaald hebben, snap ik die houding wel eerlijk gezegd. Een factor 6 verschil tussen andere woningen is wel erg veel, misschien helpt het om een indicatie van je bouwbudget erbij te doen om aan te geven dat het een realistisch bedrag is wat jullie ervoor betalen.

[ Voor 15% gewijzigd door naitsoezn op 03-02-2025 21:00 ]

[jeroenkb]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:58:
[...]


Wat ik zo lees financiert de bank nooit meer dan de taxatie, dus dat geldt ook voor de overbruggingshypotheek.

Dus hypotheek + overbrugging kan dan niet hoger zijn dan taxatie.

Dus de taxatie moet wel in de buurt van de koopsom liggen.

Maar zo werkt een taxatie natuurlijk niet. Een taxatie zou de werkelijke waarde moeten weergeven. Niet een bedrag dat de koper nodig heeft om een hypotheek rond te krijgen (alhoewel dat natuurlijk schering en inslag was de afgelopen jaren)

Ik weet niet in welke mate de taxateur bereidwillig was om in de benodigde richting te bewegen, maar je ziet in ieder geval het mechanisme werken dat er kritisch gekeken wordt naar een taxatierapport en dus niet alles zomaar geaccepteerd wordt

[vogelmans]

Als ik het goed lees dan is de waarde, naar de mening van de hypotheekverstrekker, te laag ingeschat en dat is onwettelijk m.a.w. de taxatiewaarde moet een reële waarde zijn.
Een taxateur moet zijn taxatie onderbouwen door o.a. opgave van vierkante meters, totale grondoppervlakte, mate van isolatie, algehele staat van onderhoud enz.
Was de taxateur beëdigd?

[nokiaan958GB]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 16:17:
Ik heb onder voorbehoud een nieuwe woning gekocht, maar onze hypotheek loopt vast omdat de NWWI de taxatie van de nieuwe woning niet wil valideren. De taxatiewaarde is vrijwel gelijk koopsom.

Argument van de NWWI: er is niet aannemelijk gemaakt dat vergelijkbare woningen hetzelfde zouden opleveren.

Het probleem is alleen dit, er zijn geen vergelijkbare woningen!
Woning is erg groot (600m2) maar wel een bouwval. Het staat in en de "duurste" straat in de gemeente waar andere woningen (rond de 200m2) al bijna het dubbele kosten.

Ik vind de woningwaarde hartstikke aannemelijk, maar goed dat is een welles-niets natuurlijk.
Ik neem aan dat mensen wel vaker een "onvergelijkbaar" object kopen, een oude molen bijvoorbeeld.

Heeft iemand ervaring hoe banken hiermee omgaan, of hoe je NWWI kan overtuigen van een validatie van taxatie?

In dit geval moet de taxateur de taxatieopdracht terug geven. Daarbij heb jij geen intrekkingskosten. De taxateur levert namelijk niet wat jij hem hebt gevraagd. Dat hij problemen met het NWWI heeft is niet jouw maar zijn probleem.
Daarna kun je een taxateur zoeken die wel bekwaam is.

[wibblemoo]

vogelmans schreef op maandag 3 februari 2025 @ 21:44:
Als ik het goed lees dan is de waarde, naar de mening van de hypotheekverstrekker, te laag ingeschat en dat is onwettelijk m.a.w. de taxatiewaarde moet een reële waarde zijn.
Een taxateur moet zijn taxatie onderbouwen door o.a. opgave van vierkante meters, totale grondoppervlakte, mate van isolatie, algehele staat van onderhoud enz.
Was de taxateur beëdigd?

Ik zou nog een keer lezen als ik jou was. Oh en TS is zelf de potentiële hypotheekgever.

@TS ik zou eens met dit verhaal naar een andere taxateur gaan, en vragen of hij een oplossing ziet met een waarde die voor alle partijen werkzaam en acceptabel is. De huidige taxateur staat 10-0 achter bij het NWWI, die gaat zijn rapport er niet doorheen krijgen.

[Raling]

Muldert schreef op maandag 3 februari 2025 @ 18:35:
[...]

Of met een hypotheek zonder taxatie?

Ja, ik heb ervaring met een overbruggingshypotheek op basis van de WOZ-waarde. Er zijn een paar hypotheeknemers die dit doen. Geen idee of het dan ook voor een normale hypotheek geldt, maar lijkt mij wel. Mijn te verkopen woning had ook niet voldoende referentie woningen, terwijl een halfjaar daarvoor nog wel de waarde bepaald kon worden.

Er zit soms wel verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de WOZ. En vaak gaat het om maximaal 90% van de WOZ-waarde wat gefinancierd kan worden.

Bij mijn woning was de WOZ-waarde exact hetzelfde als de Calcasa Desktop taxatie, wat betekent dat de gemeente deze taxatie data gewoon inkoopt. En dat zal dan ook de reden zijn dat voor de hypotheeknemer de WOZ-waarde voldoende is.

[ Voor 21% gewijzigd door Raling op 04-02-2025 00:39 ]

[sapphire]

NWWI altijd leuk....

Vrouw is makelaar van oorsprong en een goede vriend van me makelaar/taxateur en alles valt en staat met 'bewijs'. Gisteren toevallig mijn eigen huis laten taxeren maar man overal moet bewijs en onderbouwing voor zijn voor het NWWI.

Ken wel wat verhalen van ze waarbij het NNWWI de taxatie afkeurde, in dat geval ging het om een woning met een woon-werk bestemmingsplan en vond de NWWI de waarde daarom te hoog uitvallen ivm beperktere doelgroep voor de woning. Uiteindelijk is dat tot in de gemeenteraad doorgegaan en besluit om X jaar er niet op te handhaven + andere woningen in die straat voor 100K meer verkocht werden gaf uiteindelijk de doorslag. Marja zoiets red je niet in je offerte tijd van een hypotheek.

Zou zelf zeggen dat een goed onderbouywde 2e taxatie toch wel flink moet helpen.

[Dennism]

sapphire schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:35:
NWWI altijd leuk....

Vrouw is makelaar van oorsprong en een goede vriend van me makelaar/taxateur en alles valt en staat met 'bewijs'. Gisteren toevallig mijn eigen huis laten taxeren maar man overal moet bewijs en onderbouwing voor zijn voor het NWWI.

Ken wel wat verhalen van ze waarbij het NNWWI de taxatie afkeurde, in dat geval ging het om een woning met een woon-werk bestemmingsplan en vond de NWWI de waarde daarom te hoog uitvallen ivm beperktere doelgroep voor de woning. Uiteindelijk is dat tot in de gemeenteraad doorgegaan en besluit om X jaar er niet op te handhaven + andere woningen in die straat voor 100K meer verkocht werden gaf uiteindelijk de doorslag. Marja zoiets red je niet in je offerte tijd van een hypotheek.

Zou zelf zeggen dat een goed onderbouywde 2e taxatie toch wel flink moet helpen.

Ergens is het natuurlijk niet verkeerd als ze nu eens wat strenger zijn met taxaties. Immers jaren lang werd daarmee bijkant gefraudeerd door makelaars met bevriende taxateurs waarbij de waarde altijd 'spontaan' precies goed uitkwam voor het bod / budget van de aspirant koper. Ik heb taxaties meegemaakt waarbij de makelaar bij aankomst van de taxateur al aangaf waar het + - €5000 op uit moest komen.

[BCC]

Dennism schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:40:
[...]
Ergens is het natuurlijk niet verkeerd als ze nu eens wat strenger zijn met taxaties. Immers jaren lang werd daarmee bijkant gefraudeerd door makelaars met bevriende taxateurs waarbij de waarde altijd 'spontaan' precies goed uitkwam voor het bod / budget van de aspirant koper. Ik heb taxaties meegemaakt waarbij de makelaar bij aankomst van de taxateur al aangaf waar het + - €5000 op uit moest komen.

Ik heb meegemaakt dat de bank achter mijn rug om de "onafhankelijke taxateur" zijn taxatie heeft laten aanpassen - ik kwam er pas achter toen nadat de hypotheek rond was, ik twee facturen kreeg van de taxateur.

Maar zit jouw schatting te hoog of te laag?

[ Voor 3% gewijzigd door BCC op 04-02-2025 08:45 ]

[redwing]

Dennism schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:40:
[...]


Ergens is het natuurlijk niet verkeerd als ze nu eens wat strenger zijn met taxaties. Immers jaren lang werd daarmee bijkant gefraudeerd door makelaars met bevriende taxateurs waarbij de waarde altijd 'spontaan' precies goed uitkwam voor het bod / budget van de aspirant koper. Ik heb taxaties meegemaakt waarbij de makelaar bij aankomst van de taxateur al aangaf waar het + - €5000 op uit moest komen.

Alleen is dat nu nog steeds niet verandert. Er zijn nog genoeg knoppen waarmee ze kunnen spelen om de prijs wat meer/minder te laten worden. Echte uitschieters geven natuurlijk wel problemen, maar die werden in het verleden ook al vaak afgekeurd, maar dan vaak vanuit de bank die er dan geen vertrouwen in had.

[Dennism]

BCC schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:44:
[...]

Ik heb meegemaakt dat de bank achter mijn rug om de "onafhankelijke taxateur" zijn taxatie heeft laten aanpassen - ik kwam er pas achter toen nadat de hypotheek rond was, ik twee facturen kreeg van de taxateur.

Maar zit jouw schatting te hoog of te laag?

Dat is ook wel een bijzondere, die ken ik nog niet. Makelaars heb ik dat wel zien doen als bijv. een hypotheek dreigde niet rond te komen. Dan werd er nog even een verbouwing of andere aanpassen in het taxatie rapport bijgeklust om een waarde verandering te verklaren, of iets dat ze 'gemist hadden'.

[Nivado]

Ik neem aan dat het "bouwval" nog verbouwd gaat worden (waarschijnlijk met eigen geld), wellicht kan de taxateur naast de huidige waarde ook de waarde na verbouwing opgeven? Voor de situatie na verbouwing is mogelijk makkelijker bewijs te vinden.

[TheGhostInc]

Dennism schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:40:
Ergens is het natuurlijk niet verkeerd als ze nu eens wat strenger zijn met taxaties. Immers jaren lang werd daarmee bijkant gefraudeerd door makelaars met bevriende taxateurs waarbij de waarde altijd 'spontaan' precies goed uitkwam voor het bod / budget van de aspirant koper. Ik heb taxaties meegemaakt waarbij de makelaar bij aankomst van de taxateur al aangaf waar het + - €5000 op uit moest komen.

Eigenlijk is dat helemaal niet raar.

Een taxateur moet de waarde bepalen van een woning. De vraag is dus, wat zou een gemiddelde koper vandaag willen betalen voor die woning.
En daar staat hij/zij, een potentiële koper, die net uitonderhandeld heeft wat die woning moet kosten.

De taxatie heeft dus al 1 meetpunt: de aankoopprijs.
De volgende vraag is of die prijs niet te ver af ligt van het gemiddelde. En dan krijg je een lijst met vergelijkbare transacties om dat te onderbouwen.
(En daar zit hier het probleem )

Dus het is helemaal niet gek dat de aankoopprijs een onderdeel is van de taxatie. Het is namelijk het meest recente meetpunt en ook nog eens van exact het te taxeren object.

[Dennism]

TheGhostInc schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:06:
[...]

Eigenlijk is dat helemaal niet raar.

Een taxateur moet de waarde bepalen van een woning. De vraag is dus, wat zou een gemiddelde koper vandaag willen betalen voor die woning.
En daar staat hij/zij, een potentiële koper, die net uitonderhandeld heeft wat die woning moet kosten.

De taxatie heeft dus al 1 meetpunt: de aankoopprijs.
De volgende vraag is of die prijs niet te ver af ligt van het gemiddelde. En dan krijg je een lijst met vergelijkbare transacties om dat te onderbouwen.
(En daar zit hier het probleem )

Dus het is helemaal niet gek dat de aankoopprijs een onderdeel is van de taxatie. Het is namelijk het meest recente meetpunt en ook nog eens van exact het te taxeren object.

Ik vind het dan ook niet gek dat zoiets onderdeel is van de taxatie, en dat zeg ik dan ook nergens. Echter de taxatie moet er juist voor zijn om de werkelijke waarde te bepalen, en dus ook om te kijken of de aspirant koper niet bijvoorbeeld veel te veel aan het bieden is, ten opzichte van de werkelijke waarde en dus wat er als Hypotheek verstrekt zou mogen worden.

Wat ik dus wel raar vind is dat een makelaar de taxateur kan sturen of zelfs bot kan aangeven, 'dit moet het worden' naar een gewenste taxtatie. En dat taxateurs daar dus zonder pardon in mee gaan. Die sturing zou niet mogelijk mogen zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Dennism op 04-02-2025 09:24 ]

[Muldert]

vogelmans schreef op maandag 3 februari 2025 @ 21:44:
Als ik het goed lees dan is de waarde, naar de mening van de hypotheekverstrekker, te laag ingeschat en dat is onwettelijk m.a.w. de taxatiewaarde moet een reële waarde zijn.
Een taxateur moet zijn taxatie onderbouwen door o.a. opgave van vierkante meters, totale grondoppervlakte, mate van isolatie, algehele staat van onderhoud enz.
Was de taxateur beëdigd?

Dit is inderdaad het probleem, maar het argument van de NWWI is "de vergelijking met de referentiewoningen is niet aannemelijk gemaakt" en ze vinden het pand dus te duur (omdat het binnen gestript is, niet eens in hele slechte staat).

Nivado schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 08:56:
Ik neem aan dat het "bouwval" nog verbouwd gaat worden (waarschijnlijk met eigen geld), wellicht kan de taxateur naast de huidige waarde ook de waarde na verbouwing opgeven? Voor de situatie na is mogelijk makkelijker bewijs te vinden.

Dat heeft hij heel ruwweg gedaan, in de referentiewoningen wordt benoemd dat met verbouwkosten van 300k - 400k op een vergelijkbare afwerkingsniveau als het vergelijkte pand kan komen. En taxatie + verbouwkosten zit nog steeds ruim onder de waarde van die referentiewoningen.

[ Voor 36% gewijzigd door Orion84 op 04-02-2025 14:20 . Reden: quotes van verwijderde reacties weggehaald ]

[O085105116N]

Misschien moet je het anders aanvliegen. De bank wil gewoon zeker zijn dat ze haar geld terugkrijgt. Maak daarvoor een businesscase met een realistische eindwaarde.

[redwing]

Dennism schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:23:
[...]


Ik vind het dan ook niet gek dat zoiets onderdeel is van de taxatie, en dat zeg ik dan ook nergens. Echter de taxatie moet er juist voor zijn om de werkelijke waarde te bepalen, en dus ook om te kijken of de aspirant koper niet bijvoorbeeld veel te veel aan het bieden is, ten opzichte van de werkelijke waarde en dus wat er als Hypotheek verstrekt zou mogen worden.

Wat ik dus wel raar vind is dat een makelaar de taxateur kan sturen of zelfs bot kan aangeven, 'dit moet het worden' naar een gewenste taxtatie. En dat taxateurs daar dus zonder pardon in mee gaan. Die sturing zou niet mogelijk mogen zijn.

Dit sturen werkt natuurlijk ook alleen als de werkelijke waarde in de buurt ligt van de koopprijs. Dat sturen kan dus alleen in de marge, maar voor een koper kan een verschil van 5k toch een groot verschil maken. Aan de andere kant zal het voor een bank weinig uitmaken of een huis 5k meer of minder waard is. Je moet dit 'sturen' dus ook niet al te zwaar zien, echte uitschieters vallen alsnog gewoon op.

[Muldert]

O085105116N schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:37:
Misschien moet je het anders aanvliegen. De bank wil gewoon zeker zijn dat ze haar geld terugkrijgt. Maak daarvoor een businesscase met een realistische eindwaarde.

Ik heb net de NWWI eindelijk kunnen spreken met de vraag of een nieuwe taxateur zoeken zin heeft als die waarschijnlijk dezelfde conclusie gaat trekken (geen referentiewoningen), die spelen een soort magisch spelletje:
"Wij weten natuurlijk van tevoren niet of we een taxatie valideren of niet, dan zou het niet meer onafhankelijk zijn. Dat risico is aan u."

Zucht, toch maar een nieuwe taxatie snel laten uitvoeren denk ik.
Ik ga ondertussen even met de bank kijken of we de rest van het hypotheektraject vast kunnen afronden.

[Muldert]

redwing schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:46:
[...]

Dit sturen werkt natuurlijk ook alleen als de werkelijke waarde in de buurt ligt van de koopprijs. Dat sturen kan dus alleen in de marge, maar voor een koper kan een verschil van 5k toch een groot verschil maken. Aan de andere kant zal het voor een bank weinig uitmaken of een huis 5k meer of minder waard is. Je moet dit 'sturen' dus ook niet al te zwaar zien, echte uitschieters vallen alsnog gewoon op.

Wij hebben met onze huidige woning ook de taxatie "gestuurd" maar dat was meer een kwestie van samen met de taxateur kijken hoe je aannemelijk kunt maken dat een woning een bepaald bedrag waar is? Dus samen even brainstormen over recent onderhoud, leeftijd van de CV ketel, wel/geen zonnepanelen, krachtstroom in de schuur, dat soort zaakjes.

Was inderdaad niet meer dan 10k verschil uiteindelijk van waar hij zelf al mee kwam.

[naitsoezn]

Muldert schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:46:
[...]


Ik heb net de NWWI eindelijk kunnen spreken met de vraag of een nieuwe taxateur zoeken zin heeft als die waarschijnlijk dezelfde conclusie gaat trekken (geen referentiewoningen), die spelen een soort magisch spelletje:
"Wij weten natuurlijk van tevoren niet of we een taxatie valideren of niet, dan zou het niet meer onafhankelijk zijn. Dat risico is aan u."

Zucht, toch maar een nieuwe taxatie snel laten uitvoeren denk ik.
Ik ga ondertussen even met de bank kijken of we de rest van het hypotheektraject vast kunnen afronden.

Maar toch begrijp ik hem niet helemaal. Er zijn altijd referentiewoningen. Je hoeft geen identieke woning te hebben om als referentie te dienen. Veelal kun je omrekenen naar een m2-prijs gecorrigeerd voor afwerking en perceel, even kort door de bocht. Het is dus taak om een (aantal) referentiewoningen te vinden die een m2-prijs hebben die in de buurt komen van wat jullie betaald hebben (eventueel inclusief verbouwingskosten).

Note: Je blijft maar herhalen dat jullie aankoopbedrag een stuk lager is dan andere panden in de buurt, maar lijkt niet te realiseren dat daar juist het probleem in zit. Een onrealistische taxatie is niet per se te hoog, maar kan ook zeker te laag zijn. Beide is problematisch voor de NWWI.

En taxatie + verbouwkosten zit nog steeds ruim onder de waarde van die referentiewoningen.

Woning is erg groot (600m2) maar wel een bouwval. Het staat in en de "duurste" straat in de gemeente waar andere woningen (rond de 200m2) al bijna het dubbele kosten.

[Muldert]

naitsoezn schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 10:08:
[...]

Maar toch begrijp ik hem niet helemaal. Er zijn altijd referentiewoningen. Je hoeft geen identieke woning te hebben om als referentie te dienen. Veelal kun je omrekenen naar een m2-prijs gecorrigeerd voor afwerking en perceel, even kort door de bocht. Het is dus taak om een (aantal) referentiewoningen te vinden die een m2-prijs hebben die in de buurt komen van wat jullie betaald hebben (eventueel inclusief verbouwingskosten).

Note: Je blijft maar herhalen dat jullie aankoopbedrag een stuk lager is dan andere panden in de buurt, maar lijkt niet te realiseren dat daar juist het probleem in zit. Een onrealistische taxatie is niet per se te hoog, maar kan ook zeker te laag zijn. Beide is problematisch voor de NWWI.

[...]


[...]

Ja al die omrekeningen zie ik dus ook in de concept taxatie staan, maar dat was blijkbaar niet voldoende.
Van de taxateur begrijp ik dat de NWWI de waarde te hoog vind, daarom verbaas ik me daarover. De NWWI doet daar verder geen uitspraak over aan de telefoon.

[Raling]

Muldert schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:46:
[...]

Ik ga ondertussen even met de bank kijken of we de rest van het hypotheektraject vast kunnen afronden.

Waarom niet even verder kijken of er een hypotheeknemer te vinden is die met de WOZ-waarde wil werken?

[No Hands]

Muldert schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 10:12:
[...]


Ja al die omrekeningen zie ik dus ook in de concept taxatie staan, maar dat was blijkbaar niet voldoende.
Van de taxateur begrijp ik dat de NWWI de waarde te hoog vind, daarom verbaas ik me daarover. De NWWI doet daar verder geen uitspraak over aan de telefoon.

Maar als twee onafhankelijke taxateurs eenzelfde ding ophoesten dan wordt het toch al aannemelijker zou je denken.

[DjoeC]

Is het gek om de denken dat het NWWI van z'n luie reet zou moeten komen en zelf een eigen taxateur op pad zou moeten sturen ter verificatie? Dan hebben ze voor een volgende keer ook een referentie....

Leven we met taxaties tegenwoordig in een papieren werkelijkheid? Het klinkt als een catch-22: Geen referenties en dus geen validatie. Bank eist validatie. Of kunnen unieke panden dan alleen maar met 100% eigen geld worden aangekocht?

[O085105116N]

Ik heb al jaren geen woning meer gekocht, maar wat doet het nwwi hier tussen? Heb je geen contact met de bank zelf?

[eamelink]

DjoeC schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 11:14:
Leven we met taxaties tegenwoordig in een papieren werkelijkheid? Het klinkt als een catch-22: Geen referenties en dus geen validatie. Bank eist validatie. Of kunnen unieke panden dan alleen maar met 100% eigen geld worden aangekocht?

Je zult naar een bank moeten die maatwerk wil leveren

[DjoeC]

O085105116N schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 11:22:
Ik heb al jaren geen woning meer gekocht, maar wat doet het nwwi hier tussen? Heb je geen contact met de bank zelf?

De bedoeling van het NWWI is het proberen te voorkomen dat taxaties te hoog of te laag zijn door wat handjeklap tussen koper/verkoper/taxateur waardoor geldverstrekkers het risico foutief kunnen inschatten.

Aanvulling: https://vastgoedactueel.n...erd-en-taxateur-geknecht/

[ Voor 9% gewijzigd door DjoeC op 04-02-2025 11:30 ]

[Aganim]

O085105116N schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 11:22:
Ik heb al jaren geen woning meer gekocht, maar wat doet het nwwi hier tussen? Heb je geen contact met de bank zelf?

Om gesjoemel met taxatiewaarden te voorkomen vragen hypotheeknemers (al jaren) een NWWI-gevalideerd taxatierapport, in ieder geval voor bestaande woningen.

[Valorian]

O085105116N schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 11:22:
Ik heb al jaren geen woning meer gekocht, maar wat doet het nwwi hier tussen? Heb je geen contact met de bank zelf?

Waarschijnlijk gaat elke taxatie via taxateur langs het nwwi (op verzoek van bank), maar krijg je daar normaal niet zoveel van mee omdat 99,9% gewoon wordt goedgekeurd. Ik had zelf ook nog nooit van die instantie gehoord. Het klinkt wel logisch, want anders zou een taxateur werkelijk elke waarde kunnen invullen. De bank gaat zelf immers geen onderzoek meer doen, die vertrouwen op zo'n instantie.

[ Voor 18% gewijzigd door Valorian op 04-02-2025 11:56 ]

[DjoeC]

Valorian schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 11:55:
[...]


Waarschijnlijk gaat elke taxatie via taxateur langs het nwwi (op verzoek van bank), maar krijg je daar normaal niet zoveel van mee omdat 99,9% gewoon wordt goedgekeurd. Ik had zelf ook nog nooit van die instantie gehoord. Het klinkt wel logisch, want anders zou een taxateur werkelijk elke waarde kunnen invullen. De bank gaat zelf immers geen onderzoek meer doen, die vertrouwen op zo'n instantie.

Ik heb er al wel mee te maken gehad. Het voordeel van het NWWI is dat na een goedgekeurde taxatie een 2e taxateur wel 3x nadenkt over het bedrag waar hij voor gaat taxeren want die weet dat er een goedgekeurde taxatie ligt. Denk aan een verschil van een paar procent ipv tien procent of meer. Maar het doel van de taxatie - zoals maximale verkoopopbrengst of minimale successierechten - kun je nog steeds met de taxateur bespreken.

[Orion84]

Modbreak:

Ik heb een en ander aan offtopic reacties opgeruimd. Stop met vissen naar welke woning het exact betreft.

[Harm_H]

Nare verassing die - als je al in het proces zit - veel geld kan kosten.

[jeroenkb]

Harm_H schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 17:20:
Nare verassing die - als je al in het proces zit - veel geld kan kosten.

Heb ik er overheen gelezen dat de woning afgebrand is?

[nokiaan958GB]

Muldert schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 09:46:
[...]


Ik heb net de NWWI eindelijk kunnen spreken met de vraag of een nieuwe taxateur zoeken zin heeft als die waarschijnlijk dezelfde conclusie gaat trekken (geen referentiewoningen), die spelen een soort magisch spelletje:
"Wij weten natuurlijk van tevoren niet of we een taxatie valideren of niet, dan zou het niet meer onafhankelijk zijn. Dat risico is aan u."

Zucht, toch maar een nieuwe taxatie snel laten uitvoeren denk ik.
Ik ga ondertussen even met de bank kijken of we de rest van het hypotheektraject vast kunnen afronden.

Dat is wel logisch, het NWWI weet natuurlijk niet welke taxateur je gaat kiezen en of deze een goede nachtrust heeft gehad. Ook mogen ze geen taxateur aanbevelen en dat is wel logisch.
In theorie moet elke aangesloten taxateur zijn vak goed beheersen maar de ene is gewoon beter dan de andere.

Ik hoop voor je dat het nu wel goed komt.

[Question Mark]

eniux schreef op maandag 3 februari 2025 @ 17:08:
[...]
Als dat wel voldoet aan de eisen en richtlijnen die zij zelf stellen.

Één van de eisen van de NWWI is dat er gebruik gemaakt is van valide referentieobjecten. Het NWWI is van mening (en daar is TS het ook mee eens), dat die er simpelweg niet zijn. Daarmee voldoet de taxatie niet aan de eis van het NWWI, en wordt dus niet bekrachtigd.

[eniux]

Question Mark schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 08:38:
[...]

Één van de eisen van de NWWI is dat er gebruik gemaakt is van valide referentieobjecten. Het NWWI is van mening (en daar is TS het ook mee eens), dat die er simpelweg niet zijn. Daarmee voldoet de taxatie niet aan de eis van het NWWI, en wordt dus niet bekrachtigd.

Er is altijd een referentieobject, soms is deze alleen ontzettend moeilijk te vinden. Daarnaast kan je onderbouwen aan de hand van andere objecten waar bepaalde onderdelen inzitten, wat de vermoedelijke waarde is van dit object. Dat is letterlijk het werk van de taxateur. Die heeft alleen het niet aannemelijk genoeg gemaakt dat dit de prijs moet zijn van dit object met een duidelijke en geloofwaardige onderbouwing. Mijn commentaar was overigens voornamelijk gericht op het werk van de taxateur, niet op de eisen van het NWWI.

Ik heb inmiddels geleerd dat de NWWI een relatief belangrijke functie vervuld in de taxatie cyclus, en er voor zorgt dat het lastiger wordt om handjeklap te doen tussen makelaar en taxateur. Maar ik vind het raar dat bij een dergelijke monopolistische opzet dit soort dingen compleet vast kunnen lopen.

[Gentry]

Als het kennelijk toch een bouwval betreft kun je ook beargumenteren dat de waarde de grondwaarde minus sloopkosten is. Voor een bouwkavel zijn m.i. altijd wel referentieprojecten.

[Martinez-]

eniux schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 08:50:
[...]


Er is altijd een referentieobject, soms is deze alleen ontzettend moeilijk te vinden. Daarnaast kan je onderbouwen aan de hand van andere objecten waar bepaalde onderdelen inzitten, wat de vermoedelijke waarde is van dit object. Dat is letterlijk het werk van de taxateur. Die heeft alleen het niet aannemelijk genoeg gemaakt dat dit de prijs moet zijn van dit object met een duidelijke en geloofwaardige onderbouwing. Mijn commentaar was overigens voornamelijk gericht op het werk van de taxateur, niet op de eisen van het NWWI.

Ik heb inmiddels geleerd dat de NWWI een relatief belangrijke functie vervuld in de taxatie cyclus, en er voor zorgt dat het lastiger wordt om handjeklap te doen tussen makelaar en taxateur. Maar ik vind het raar dat bij een dergelijke monopolistische opzet dit soort dingen compleet vast kunnen lopen.

Dus wat je eigenlijk zegt: de afgelopen jaren was het luilekkerland in taxateurland en was niets te gek. Nu moeten ze eens werken en dan komen ze er niet doorheen.

Typisch.

[eniux]

Martinez- schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 19:34:
[...]


Dus wat je eigenlijk zegt: de afgelopen jaren was het luilekkerland in taxateurland en was niets te gek. Nu moeten ze eens werken en dan komen ze er niet doorheen.

Typisch.

Dat is hoe de markt op dit moment zich bewogen heeft, daar kan een taxateur zelf in feite weinig aan doen. (De markt vereist significante overbiedingen door gebrek aan geschikte woningen en teveel mensen die een woning zoeken) In dit specifieke geval ben ik echter van mening (op basis van aannames adhv het verhaal) dat de taxateur zijn werk niet goed heeft gedaan, en daarom niet betaald gaat krijgen voor de tijd die er ingestopt is.

Het vervelende voor OP is echter dat de nwwi hier de hele boel blokkeert. En dat er geen zekerheid is dat een andere taxateur wel succes zal hebben, zelfs als deze zich aan de eisen houdt en zijn best doet om dit zo goed mogelijk te onderbouwen.

[vogelmans]

Omdat het waarschijnlijk een bouwval betreft waar heel veel aan gedaan moet worden is de waarde moeilijk in te schatten. Het huis op zichzelf zal relatief ook weinig waard zijn.
De taxateur moet zich focussen op de zeer goede ligging, de grootte van het perceel en de mogelijkheden van het pand. De benodigde extra investering om er iets moois van te maken moet ook realistisch en haalbaar zijn.

[Groningerkoek]

Martinez- schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 19:34:
[...]


Dus wat je eigenlijk zegt: de afgelopen jaren was het luilekkerland in taxateurland en was niets te gek. Nu moeten ze eens werken en dan komen ze er niet doorheen.

Typisch.

Dat nog niet eens, soms zijn er gewoon geen geschikte referentieobjecten. Dit komt vanuit de banken en heeft 2 redenen, de bank mag de verkoper niet zomaar meer vertrouwen dat de taxatiewaarde correct is, want het was te simpel om een ton bij je huis op te gooien (al dan niet met opzet) en als het dan tot een rechtszaak kwam en de bank had volgens de rechter twijfels moeten hebben bij de waarde van de woning kan maar zo een ton van de schuld worden kwijtgescholden. De bank heeft dan namelijk niet alleen het risico genomen dat de borg veel te weinig waard was, maar daarmee ook haar zorgplicht geschonden.

Nu zit er een instituut tussen en kunnen de banken lekker daarnaar wijzen en ontlopen zij het risico.

[Muldert]

Weer een update, een paar dagen verder. We zitten in een mooie catch 22.

De tweede taxateur geeft aan dat de enige manier om hem er doorheen te krijgen is door het toevoegen van een verbouwspecificatie, om de woning op een niveau te krijgen dat door de NWWI geaccepteerd wordt.

De hypotheekadviseur geeft aan, dat een verbouwspecificatie in je taxatie altijd betekent dat de bank dat als extra eigen middelen gaat eisen, want ze willen zien dat je dat kan betalen.

Onze (huidige) eigen middelen zitten eigenlijk al volledig in de koopsom, dus even 100k of 200k extra hebben we niet, waardoor de financiering in gevaar komt. De verbouwing wilden we zelf, op gemak, uit cashflow gaan doen volgend jaar (de helft van de woning is wel gewoon bewoonbaar namelijk).

De NWWI geeft keer op keer aan geen uitspraken te doen over hoe we een taxatie geaccepteerd krijgen. Wanneer ik vraag 'Het kan toch niet zo zijn dat een kluswoning altijd met een bouwdepot moet komen', geven ze aan dat ze alleen valideren en geen advies geven omdat ze anders niet meer onafhankelijk zijn.


Dus, iemand nog een goed idee? Voor zover wij nu begrijpen is er geen manier om de woning getaxeerd te krijgen zonder bouwdepot. Onze route is nu dus om maar te proberen het bouwdepot gefinancierd te krijgen.

[vogelmans]

Je zou kunnen proberen om een verduurzamingshypotheek aan te vragen. Je moet dan een plan voor isolatie en energieverduurzaming maken en indienen. Extra isoleren zal je sowieso van plan zijn neem ik aan.
Met zo'n plan kun je meer hypotheek krijgen maar het nadeel is dat je dit geld waarschijnlijk niet kunt gebruiken voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer.
In ieder geval kun je je nieuwe huis qua isolatie en energieverbruik in orde brengen en nog belangrijker eindelijk kopen.
Een andere optie is om ergens een extra lening aan te vragen maar dan zet je jezelf wel behoorlijk klem. Ik zou dit alleen doen als de verwachting is dat je in de toekomst nog meer inkomsten gaat genereren. Meer lenen is meer risico en minder financiële vrijheid.
Je moet dit huis dan wel heel graag willen en er ook zelf veel tijd insteken om het naar je zin te maken. Ook is een oud huis nooit af, er blijft altijd wel iets te repareren of te onderhouden en ook hier moet je financieel rekening mee houden.

[Raling]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 11:20:

Dus, iemand nog een goed idee? Voor zover wij nu begrijpen is er geen manier om de woning getaxeerd te krijgen zonder bouwdepot. Onze route is nu dus om maar te proberen het bouwdepot gefinancierd te krijgen.

Raling schreef op maandag 3 februari 2025 @ 23:46:
[...]

Ja, ik heb ervaring met een overbruggingshypotheek op basis van de WOZ-waarde. Er zijn een paar hypotheeknemers die dit doen. Geen idee of het dan ook voor een normale hypotheek geldt, maar lijkt mij wel. Mijn te verkopen woning had ook niet voldoende referentie woningen, terwijl een halfjaar daarvoor nog wel de waarde bepaald kon worden.

Er zit soms wel verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de WOZ. En vaak gaat het om maximaal 90% van de WOZ-waarde wat gefinancierd kan worden.

Bij mijn woning was de WOZ-waarde exact hetzelfde als de Calcasa Desktop taxatie, wat betekent dat de gemeente deze taxatie data gewoon inkoopt. En dat zal dan ook de reden zijn dat voor de hypotheeknemer de WOZ-waarde voldoende is.

Ze zijn er echt. Misschien dat je opzoek moet naar een creatievere hypotheekadviseur, maar het lijkt echt te kunnen.

Mits natuurlijk je WOZ-waarde een beetje in de buurt van de aankoopprijs ligt en je er rekening mee hebt gehouden dat je max 90% van de WOZ-waarde kan financieren. Geen idee of je met dat bedrag uitkomt, icm de eigen middelen.

Als het zonder bouwdepot kan, dan liever dat.

[DjoeC]

@Muldert Ben je eigenlijk lid van Vereniging Eigen Huis? Kunnen die niet iets voor je betekenen?

[Muldert]

Raling schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 12:45:
[...]


[...]

Ze zijn er echt. Misschien dat je opzoek moet naar een creatievere hypotheekadviseur, maar het lijkt echt te kunnen.

Mits natuurlijk je WOZ-waarde een beetje in de buurt van de aankoopprijs ligt en je er rekening mee hebt gehouden dat je max 90% van de WOZ-waarde kan financieren. Geen idee of je met dat bedrag uitkomt, icm de eigen middelen.

Als het zonder bouwdepot kan, dan liever dat.

De WOZ waarde ligt boven de vraagprijs, en we willen maar 50% van de vraagprijs financieren zelfs, dus dat zal het punt niet zijn.. We zijn voornamelijk in gesprek met ABN Amro maar die willen echt een taxatie, ik ga weer even verder overleggen met onze adviseur, bedankt!

[Nivado]

Ik denk dat de oplossing zit in het overtuigen van de Bank of het vinden van een andere Bank.
Zijn er nog andere instanties die taxaties valideren? Ik meen me te herinneren dat er ook nog een andere was die mijn bank ook accepteerde, ik weet niet meer welke dat was en of die nog bestaat.
Andere optie zou zijn een 2e onafhankelijke (ongevalideerde) taxatie aan de bank voorleggen.

Uit eindelijk gaat het de bank er om dat zij hun geld niet kwijtraken. De standaard procedure is een gevalideerde taxatie, maar als dat niet lukt zijn er banken die op andere wijze te overtuigen zijn. Ik stel voor met de bank in gesprek te gaan, dan wel de adviseur verder te laten zoeken naar een bank die wel mee wilt denken.
Dit zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat je een hogere risico opslag zou moeten betalen, maar als je op een gegeven moment een stuk huis af hebt en het huis is "minder uniek" dan zou je met een nieuwe taxatie dat risico weer kunnen verlagen.

[vogelmans]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:05:
[...]


De WOZ waarde ligt boven de vraagprijs, en we willen maar 50% van de vraagprijs financieren zelfs, dus dat zal het punt niet zijn.. We zijn voornamelijk in gesprek met ABN Amro maar die willen echt een taxatie, ik ga weer even verder overleggen met onze adviseur, bedankt!

Het is een vreemde situatie, ook omdat de vraagprijs lager is dan de WOZ waarde. Als de taxatiewaarde nog hoger is dan de WOZ (en misschien veel hoger dan vraagprijs) dan wordt moeilijk. Je zou bijvoorbeeld aan een van je kinderen jouw huis onder de marktwaarde kunnen verkopen, dat mag niet.
Als er een WOZ waarde van het pand bekend is dan is die waarde ook ergens op bepaald, op vergelijkbare panden.
Van ABN Amro heb ik geen hoge pet op, ik zou met een andere hypotheekverstrekker in zee gaan. Zelf heb ik een goede ervaring met de Rabobank en in het verleden ook met ING.

[svenie3000]

Nivado schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:05:
Ik denk dat de oplossing zit in het overtuigen van de Bank of het vinden van een andere Bank.
Zijn er nog andere instanties die taxaties valideren? Ik meen me te herinneren dat er ook nog een andere was die mijn bank ook accepteerde, ik weet niet meer welke dat was en of die nog bestaat.
Andere optie zou zijn een 2e onafhankelijke (ongevalideerde) taxatie aan de bank voorleggen.

Helaas heeft het NWWI een monopolie positie gekregen door andere validatieinstituten over te nemen. Er is nog Calcasa desktop taxatie waarmee een modelmatig rapport opgesteld kan worden maar dat is niet in alle gevallen geaccepteerd door banken. Een van de dingen die ze melden is: ‘Niet mogelijk bij te weinig vergelijkbare huizen.’

[Muldert]

vogelmans schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:22:
[...]

Het is een vreemde situatie, ook omdat de vraagprijs lager is dan de WOZ waarde. Als de taxatiewaarde nog hoger is dan de WOZ (en misschien veel hoger dan vraagprijs) dan wordt moeilijk. Je zou bijvoorbeeld aan een van je kinderen jouw huis onder de marktwaarde kunnen verkopen, dat mag niet.
Als er een WOZ waarde van het pand bekend is dan is die waarde ook ergens op bepaald, op vergelijkbare panden.
Van ABN Amro heb ik geen hoge pet op, ik zou met een andere hypotheekverstrekker in zee gaan. Zelf heb ik een goede ervaring met de Rabobank en in het verleden ook met ING.

Ja het lastige is, dat ivm onze 'ingewikkelde' financiën (samen meerdere ondernemingen) we juist bij ABN Amro uitkwamen omdat die wat dat betreft weer flexibeler was.
Ik spreek maandag de hypotheekadviseur weer en dan ga ik dat ook even voorleggen, of een andere bank niet slimmer is.

[Muldert]

svenie3000 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:24:
[...]


Helaas heeft het NWWI een monopolie positie gekregen door andere validatieinstituten over te nemen. Er is nog Calcasa desktop taxatie waarmee een modelmatig rapport opgesteld kan worden maar dat is niet in alle gevallen geaccepteerd door banken. Een van de dingen die ze melden is: ‘Niet mogelijk bij te weinig vergelijkbare huizen.’

Ja die route heb ik ook geprobeerd, ik kreeg er niet eens een waarde uit in Calcasa..

[Raling]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 14:05:
[...]


De WOZ waarde ligt boven de vraagprijs, en we willen maar 50% van de vraagprijs financieren zelfs, dus dat zal het punt niet zijn.. We zijn voornamelijk in gesprek met ABN Amro maar die willen echt een taxatie, ik ga weer even verder overleggen met onze adviseur, bedankt!

Oh joh, dan is het toch heel erg simpel? Hup naar een andere hypotheekverstrekker! Je bent er niet mee getrouwd. Als het te financieren bedrag zo ver onder de WOZ-waarde ligt, dan zou het toch niet heel moeilijk moeten zijn. Ik stuur een PB met een verstrekker die bij mij de WOZ-waarde accepteerde.

[Muldert]

Raling schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 16:01:
[...]

Oh joh, dan is het toch heel erg simpel? Hup naar een andere hypotheekverstrekker! Je bent er niet mee getrouwd. Als het te financieren bedrag zo ver onder de WOZ-waarde ligt, dan zou het toch niet heel moeilijk moeten zijn. Ik stuur een PB met een verstrekker die bij mij de WOZ-waarde accepteerde.

Ik moet even goed onze hypotheekadviseur aan de tand gaan voelen, die is heel erg gefocust op ABN namelijk.
Volgens mij is onze ingewikkelde ondernemings-constructie daar de reden voor, dat andere hypotheekverstrekkers dat niet per sé als inkomen zouden accepteren.

Maar ja, geen hypotheek bij ABN vanwege de taxatie, of misschien een hypotheek bij een andere bank die wel de WOZ accepteert..

Weet iemand of een taxatie van een woning opvraagbaar is of iets dergelijks?
Stel dat ik die taxatie met bouwkosten straks heb, kan ik die in een evt nieuw hypotheektraject gewoon niet inleveren, en dan op de WOZ waarde cruisen? Of blijft dat dan in een of ander forever dossier hangen..

[Ivow85]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 11:20:

Onze (huidige) eigen middelen zitten eigenlijk al volledig in de koopsom, dus even 100k of 200k extra hebben we niet, waardoor de financiering in gevaar komt. De verbouwing wilden we zelf, op gemak, uit cashflow gaan doen volgend jaar (de helft van de woning is wel gewoon bewoonbaar namelijk).

De NWWI geeft keer op keer aan geen uitspraken te doen over hoe we een taxatie geaccepteerd krijgen. Wanneer ik vraag 'Het kan toch niet zo zijn dat een kluswoning altijd met een bouwdepot moet komen', geven ze aan dat ze alleen valideren en geen advies geven omdat ze anders niet meer onafhankelijk zijn.

Een kluswoning hoeft inderdaad niet altijd met een bouwdepot te komen. Als de kozijnen met enkelglas ramen nog in redelijke staat zijn, de 50 jaar oude keuken en badkamer nog functioneren, er nergens sporen van lekkages waarneembaar zijn door de taxateur, de elektrische installatie uit 1950 nog werkt etc, dan heb je een behoorlijk klushuis te pakken, maar is het klussen vanuit het oogpunt van (waarde)behoud van de woning niet noodzakelijk. En dan vindt de geldverstrekker het prima wanneer je in kleine stapjes de woning up to date gaat maken.

Een bouwval is echter een ander verhaal. Bij een bouwval zullen er aantoonbaar financiële middelen nodig zijn om de financiering rond te krijgen. Want we spreken van een bouwval wanneer met name de buitenschil direct of op korte termijn groot onderhoud nodig heeft om de woning wind- en waterdicht te maken of wind-en waterdicht te houden.
Een woning die niet wind- en waterdicht is, gaat rap in kwaliteit achteruit. En dus ook in waarde. Dat je het bouwvallige deel van de woning in eerste instantie niet in gebruik zult nemen gaat er niets aan veranderen dat een bouwval verder achteruit gaat wanneer er niet op korte termijn grondige herstelwerkzaamheden plaatsvinden. En herstelwerkzaamheden zijn nu eenmaal zeer kostbaar. Voor alle onderhouds- en verbeteringskosten die volgens het bouwkundig rapport "direct" of "op korte termijn" noodzakelijk zijn moet er budget in een bouwdepot zitten of aantoonbaar in spaartegoeden aanwezig zijn. Ik neem aan dat de taxateur ook heeft geconstateerd dat het pand een bouwval is en dat de geldverstrekker en NWWI om die reden inzage in een bouwkundig rapport verlangen voor ze hun stempeltjes zetten.

In praktijk is renovatie van een bouwval meestal duurder dan sloop + nieuwbouw. En daarmee is de aangekochte woning feitelijk dus niet meer waard dan de waarde van de kavel minus de sloop- en saneringskosten van de bestaande opstallen.

[ Voor 4% gewijzigd door Ivow85 op 07-02-2025 20:23 ]

[MikeyMan]

Je wilt de helft van de aankoopsom financieren? En de andere helft met eigen middelen?

Wordt het niet makkelijker als je de hele aankoopsom financiert? En eventueel versneld aflost?

[Ivow85]

MikeyMan schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 20:31:
Je wilt de helft van de aankoopsom financieren? En de andere helft met eigen middelen?

Wordt het niet makkelijker als je de hele aankoopsom financiert? En eventueel versneld aflost?

Ik zie niet in waarom dat makkelijker zou worden. Als de eigen middelen aantoonbaar aanwezig zijn, vindt de geldverstrekker het doorgaans wel fijn dat er een groot deel aan eigen middelen gebruikt wordt. Je krijgt daarom bij de meeste banken een korting op de rente.

Mijn vermoeden is dat het hier 'mis' gaat doordat na de inbreng van de eigen middelen bij de aankoop er geen/onvoldoende geld is om de bouwval te renoveren. Dat renoveren hoeft natuurlijk niet perse uit eigen middelen te gebeuren. Maar als er geen eigen middelen meer (over) zijn, zal er voor de noodzakelijke werkzaamheden wel een bouwdepot in de hypotheek moeten worden opgenomen. De hypotheekaanvraag zal dan dus naast het bedrag wat (na inleg eigen middelen) noodzakelijk is voor de aankoop ook het bedrag van het bouwdepot moeten bevatten. En dan is er dus ook voldoende inkomen nodig waarmee er voldoende draagkracht is voor hypotheek+bouwdepot.

[nokiaan958GB]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 11:20:
Weer een update, een paar dagen verder. We zitten in een mooie catch 22.

De tweede taxateur geeft aan dat de enige manier om hem er doorheen te krijgen is door het toevoegen van een verbouwspecificatie, om de woning op een niveau te krijgen dat door de NWWI geaccepteerd wordt.

De hypotheekadviseur geeft aan, dat een verbouwspecificatie in je taxatie altijd betekent dat de bank dat als extra eigen middelen gaat eisen, want ze willen zien dat je dat kan betalen.

Onze (huidige) eigen middelen zitten eigenlijk al volledig in de koopsom, dus even 100k of 200k extra hebben we niet, waardoor de financiering in gevaar komt. De verbouwing wilden we zelf, op gemak, uit cashflow gaan doen volgend jaar (de helft van de woning is wel gewoon bewoonbaar namelijk).

De NWWI geeft keer op keer aan geen uitspraken te doen over hoe we een taxatie geaccepteerd krijgen. Wanneer ik vraag 'Het kan toch niet zo zijn dat een kluswoning altijd met een bouwdepot moet komen', geven ze aan dat ze alleen valideren en geen advies geven omdat ze anders niet meer onafhankelijk zijn.


Dus, iemand nog een goed idee? Voor zover wij nu begrijpen is er geen manier om de woning getaxeerd te krijgen zonder bouwdepot. Onze route is nu dus om maar te proberen het bouwdepot gefinancierd te krijgen.

Nee het NWWI geeft geen taxatieadvies of -cursus, zij gaan uit van de vakmanschap van de taxateur. Aangezien het NWWI geen contractuele relatie met je heeft zullen ze uiterst terughoudend in de informatieverstrekking zijn.

Dus je hebt weer een taxateur gevonden die geen geld wil verdienen het niet lukt om zijn opdracht uit te voeren

Er zal toch wel een capabele taxateur binnen een straal van 20 kilometer gevestigd zijn

[Muldert]

Ivow85 schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 20:19:
[...]


Een kluswoning hoeft inderdaad niet altijd met een bouwdepot te komen. Als de kozijnen met enkelglas ramen nog in redelijke staat zijn, de 50 jaar oude keuken en badkamer nog functioneren, er nergens sporen van lekkages waarneembaar zijn door de taxateur, de elektrische installatie uit 1950 nog werkt etc, dan heb je een behoorlijk klushuis te pakken, maar is het klussen vanuit het oogpunt van (waarde)behoud van de woning niet noodzakelijk. En dan vindt de geldverstrekker het prima wanneer je in kleine stapjes de woning up to date gaat maken.

Een bouwval is echter een ander verhaal. Bij een bouwval zullen er aantoonbaar financiële middelen nodig zijn om de financiering rond te krijgen. Want we spreken van een bouwval wanneer met name de buitenschil direct of op korte termijn groot onderhoud nodig heeft om de woning wind- en waterdicht te maken of wind-en waterdicht te houden.
Een woning die niet wind- en waterdicht is, gaat rap in kwaliteit achteruit. En dus ook in waarde. Dat je het bouwvallige deel van de woning in eerste instantie niet in gebruik zult nemen gaat er niets aan veranderen dat een bouwval verder achteruit gaat wanneer er niet op korte termijn grondige herstelwerkzaamheden plaatsvinden. En herstelwerkzaamheden zijn nu eenmaal zeer kostbaar. Voor alle onderhouds- en verbeteringskosten die volgens het bouwkundig rapport "direct" of "op korte termijn" noodzakelijk zijn moet er budget in een bouwdepot zitten of aantoonbaar in spaartegoeden aanwezig zijn. Ik neem aan dat de taxateur ook heeft geconstateerd dat het pand een bouwval is en dat de geldverstrekker en NWWI om die reden inzage in een bouwkundig rapport verlangen voor ze hun stempeltjes zetten.

In praktijk is renovatie van een bouwval meestal duurder dan sloop + nieuwbouw. En daarmee is de aangekochte woning feitelijk dus niet meer waard dan de waarde van de kavel minus de sloop- en saneringskosten van de bestaande opstallen.

Dit is heel verhelderend en klinkt logisch. Is dit boerenverstand of echt ergens op gebaseerd van eigen ervaring?

De woning is voor de helft af, en voor de andere helft gestript en dus volledig onbewoonbaar. Dus dan snap ik nu wel beter dat de NWWI en de bank een verschil zien met een (bewoonbare) kluswoning.

[svenie3000]

nokiaan958GB schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 22:17:
[...]

Nee het NWWI geeft geen taxatieadvies of -cursus, zij gaan uit van de vakmanschap van de taxateur. Aangezien het NWWI geen contractuele relatie met je heeft zullen ze uiterst terughoudend in de informatieverstrekking zijn.

Dus je hebt weer een taxateur gevonden die geen geld wil verdienen het niet lukt om zijn opdracht uit te voeren

Er zal toch wel een capabele taxateur binnen een straal van 20 kilometer gevestigd zijn

20 km is over enkele maanden niet meer noodzakelijk. De taxateur moet aantonen dat hij bekwaam is in de omgeving te taxeren. Dit zorgt er ook voor dat taxateurs niet meer belemmerd zijn om slechts half Amsterdam of Rotterdam te taxeren.

[Ivow85]

Muldert schreef op vrijdag 7 februari 2025 @ 23:47:
[...]


Dit is heel verhelderend en klinkt logisch. Is dit boerenverstand of echt ergens op gebaseerd van eigen ervaring?

De woning is voor de helft af, en voor de andere helft gestript en dus volledig onbewoonbaar. Dus dan snap ik nu wel beter dat de NWWI en de bank een verschil zien met een (bewoonbare) kluswoning.

Bovenstaande is mijn ervaring met het aankopen van een zeer gedateerde woning, die in het algemeen wel redelijk goed onderhouden was. Alles in het huis (badkamer, keuken, installaties etc) was minstens 40 jaar oud maar functioneel bruikbaar. In het bouwkundig rapport kwamen als "directe kosten" alleen naar boven dat één dakgoot gerepareerd moest worden en het schilderwerk wel weer eens gedaan moest worden. Daarvoor moest er een paar duizend euro in bouwdepot. Voor de rest van de hele renovatie hoefde er niets geregeld te worden, want het maakt de bank niets uit of je met een 40 jaar oude badkamer door het leven gaat, of met een hagelnieuwe badkamer.

[nokiaan958GB]

svenie3000 schreef op zaterdag 8 februari 2025 @ 00:55:
[...]


20 km is over enkele maanden niet meer noodzakelijk. De taxateur moet aantonen dat hij bekwaam is in de omgeving te taxeren. Dit zorgt er ook voor dat taxateurs niet meer belemmerd zijn om slechts half Amsterdam of Rotterdam te taxeren.

logisch idd want op het platteland geldt al heel lang 30 km

[marcelcee]

Kun je via de gemeente niet het WOZ-taxatierapport van de woning opvragen? Een dezer dagen valt de nieuwe belastingaanslag weer op de mat (bij de eigenaar). Daar zit ook een taxatierapport bij, dikwijls online in te zien. De modelmatige waardedaling door de gemeente is gebaseerd op verkochte referentiepanden. Zo kun je in elk geval laten taxeren zoals de gemeente heeft gedaan. En zal NWWI daarvan ook zeggen dat die waardering niet geschikt is?

Let op, de waardepeildatum in het gemeentelijk taxatierapport is wel een jaar oud (maar dat hoeft voor jou niks uit te maken).

[Nicap]

Kun je niet het pand deels renoveren? Dus een deel "laten liggen"? Dat de taxatie daar op is gebseerd?
Dan kun je het andere deel later zef doen zoals je al aan gaf.
Of denk ik nu te simpel.

[Valorian]

@Muldert Je zou het ook eens over een andere boeg kunnen gooien: het pand is nu onder voorbehoud gekocht. Het niet rondkrijgen van de financiering (als gevolg van het niet kunnen taxeren van de woning) is een reden om er vanaf te stappen. Dat wil jij niet natuurlijk, maar de verkoper logischerwijs óók niet. De verkoopmakelaar heeft een groot netwerk en veel ervaring en een incentive om hier ook uit te komen, want zo’n pand verkoop je ook niet zo makkelijk nog een keer opnieuw als dat netjes afgewerkte rijtjehuis in de randstad.

Kun je bij hem niet open kaart spelen en aangeven: “Ik heb zeer grote moeite met het verkrijgen van een nwwi goedgekeurde taxatie op dit pand. Meerdere taxateurs hebben dit door de “uniekheid” niet voor elkaar gekregen. De tijd dringt en hiermee komt de overeenkomst in gevaar. Heeft u nog tips of iemand in het netwerk dit met ervaringen met soortgelijke panden die weet hoe dit wél rond te krijgen?”

[vogelmans]

Ik zou met het reeds bestaande taxatierapport naar een andere bank gaan. Als de bank niet akkoord gaat met dat taxatierapport, vraag dan aan die bank in welke taxateur zij wel vertrouwen hebben.
Als je een WOZ taxatie hebt en een taxatie van een beëdigd taxateur (bekend bij de bank) en er zijn (ruim) voldoende financiële middelen dan zou dit toch op te lossen moeten zijn.

[Davidrrr]

Vorig jaar iets van 300000 hypotheken in NL gesloten voor aankoop woning geloof ik. Abn heeft grootste deel daarvan. Ik zie die niet uitzonderingen maken op hun standaard methodes voor 1 hypotheek. Waarom zouden ze enig risico op een probleemdossier lopen voor 1 hypotheek?

[ Voor 16% gewijzigd door Davidrrr op 09-02-2025 14:02 ]

[vogelmans]

Davidrrr schreef op zondag 9 februari 2025 @ 14:01:
Vorig jaar iets van 300000 hypotheken in NL gesloten voor aankoop woning geloof ik. Abn heeft grootste deel daarvan. Ik zie die niet uitzonderingen maken op hun standaard methodes voor 1 hypotheek. Waarom zouden ze enig risico op een probleemdossier lopen voor 1 hypotheek?

1 Rabo
2 ABN
3 ING
4 NN Group
5 Aegon

[Davidrrr]

vogelmans schreef op zondag 9 februari 2025 @ 14:53:
[...]

1 Rabo
2 ABN
3 ING
4 NN Group
5 Aegon

Bijna grootste dan 🤣. Point is dat, lijkt mij, geen uitzonderingen gaan maken op hun methodes voor 1 hypotheek. Ze willen ingedekt zijn en zon gevalideerd ding hebben en anders niet. Althans dat zou ik zo doen.

[Muldert]

Antwoord van de hypotheekadviseur op wat vragen, ook geïnspireerd door jullie toch gepusht om ook andere hypotheekverstrekkers te proberen:

Er zijn maar een handjevol hypotheekverstrekkers die iets doen met de WOZ-waarde, en dan vaak nog onder strikte voorwaarden, zoals een maximaal financieringspercentage van 80% bij aankoop en de eis dat er niet verbouwd mag worden. De meeste hypotheekverstrekkers hanteren de WOZ-waarde niet als basis, waardoor dit eigenlijk geen optie is.

ABN AMRO doet in principe ook niets met de WOZ-waarde. Dit betekent dat uitwijken naar een andere hypotheekverstrekker niet realistisch is, zeker gezien de deadline en het feit dat we dan opnieuw een heel traject moeten doorlopen om je zakelijk inkomen vast te stellen. Los daarvan is het nog maar de vraag of een andere hypotheekverstrekker in jouw situatie iets zou kunnen betekenen.

Daarnaast geven ze aan dat ze ABN hebben gevraagd ons zakelijk inkomen eerst te bepalen, om te kijken of de financiering überhaupt toereikend is. Dat was mijn verzoek vorige week ook, misschien is al deze moeite voor niks namelijk, vanwege onze ingewikkelde ondernemingsstructuur hebben we totaal geen helderheid over ons leenvermogen.

[Raling]

Je hypotheekadviseur is dus wel getrouwd met ABN-AMRO…

Maximaal financieringspercentage was bekend en geen probleem, maar niet mogen verbouwen? Zou de adviseur daar een voorbeeld van kunnen geven? Hoe wordt dat gehandhaafd? Foei, je hebt de woning meer waard gemaakt?

In mijn hypotheekvoorwaarden staat bijvoorbeeld wel dat ik de bestemming niet mag wijzigen naar iets anders dan woning, en dat ik geen veranderingen mag doen waardoor de woning minder waard wordt. Bij een bouwval lijkt mij dat vrij lastig.

Ik begrijp zijn conclusie ook niet helemaal: doordat ABN niets met de WOZ waarde doet en er maar een handjevol anderen zijn die het wel doen, is uitwijken niet realistisch. Juist nu is kijken of er andere mogelijkheden zijn realistisch!

Weet je wel zeker of je ondernemingstructuur echt zo ingewikkeld is? Of is dat wat deze adviseur je verteld?

Het is mogelijk om een externe partij een ‘Inkomensverklaring ondernemer’ op te laten stellen. Daar zijn 4 partijen voor aangewezen: Raadhuys, Pentrax, overviewz en Zakelijk Inkomen. Op deze pagina van ikbenfrits.nl staat een niet-limitatief en verouderd lijstje van geldverstrekkers die zo’n inkomensverklaring accepteren. Daarnaast zijn er een aantal banken, zoals ABN en Rabo die het rekenwerk zelf willen doen. Met zo’n inkomensverklaring ben je dus niet gebonden aan 1 bank. Met dit deel heb ik geen ervaring.

[redwing]

vogelmans schreef op zondag 9 februari 2025 @ 13:02:
Ik zou met het reeds bestaande taxatierapport naar een andere bank gaan. Als de bank niet akkoord gaat met dat taxatierapport, vraag dan aan die bank in welke taxateur zij wel vertrouwen hebben.
Als je een WOZ taxatie hebt en een taxatie van een beëdigd taxateur (bekend bij de bank) en er zijn (ruim) voldoende financiële middelen dan zou dit toch op te lossen moeten zijn.

Zolang het NWWI de taxatie niet valideert kun je het zien als dat er geen taxatie is. Andere banken zullen dat net zo goed niet accepteren.

Raling schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 07:38:
Je hypotheekadviseur is dus wel getrouwd met ABN-AMRO…

Maximaal financieringspercentage was bekend en geen probleem, maar niet mogen verbouwen? Zou de adviseur daar een voorbeeld van kunnen geven? Hoe wordt dat gehandhaafd? Foei, je hebt de woning meer waard gemaakt?

Ik neem aan dat dat komt omdat de financiering dan op WOZ waarde is en nieyt een normale taxatie. Daarmee kun je ook de meerwaarde van een verbouwing niet bepalen (want anders kon je de originele waarde wel bepalen). Oftewel ze kunnen dan niet garanderen dat een verbouwing een meerwaarde heeft en daar al helemaal geen geld voor geven.

In mijn hypotheekvoorwaarden staat bijvoorbeeld wel dat ik de bestemming niet mag wijzigen naar iets anders dan woning, en dat ik geen veranderingen mag doen waardoor de woning minder waard wordt. Bij een bouwval lijkt mij dat vrij lastig.

Sla een verkeerde balk weg en die bouwval is een krot geworden waar niet in gewoond mag worden.

Ik begrijp zijn conclusie ook niet helemaal: doordat ABN niets met de WOZ waarde doet en er maar een handjevol anderen zijn die het wel doen, is uitwijken niet realistisch. Juist nu is kijken of er andere mogelijkheden zijn realistisch!

Weet je wel zeker of je ondernemingstructuur echt zo ingewikkeld is? Of is dat wat deze adviseur je verteld?

Het is mogelijk om een externe partij een ‘Inkomensverklaring ondernemer’ op te laten stellen. Daar zijn 4 partijen voor aangewezen: Raadhuys, Pentrax, overviewz en Zakelijk Inkomen. Op deze pagina van ikbenfrits.nl staat een niet-limitatief en verouderd lijstje van geldverstrekkers die zo’n inkomensverklaring accepteren. Daarnaast zijn er een aantal banken, zoals ABN en Rabo die het rekenwerk zelf willen doen. Met zo’n inkomensverklaring ben je dus niet gebonden aan 1 bank. Met dit deel heb ik geen ervaring.

Dit vraag ik me ook af, normaal kijken ze naar het gemiddelde inkomen/winst van de afgelopen jaren. Daar nog een correctiefactor overheen afhankelijk van de constructie en dan is er een getalletje. Het grootste probleem zit er meestal dan nog in dat de winst gebruikt wordt voor investeringen en daardoor niet als winst in de boeken staat. Maar ook daar zijn rekenmodellen voor.

[ Voor 11% gewijzigd door redwing op 11-02-2025 08:04 ]

[redwing]

Ik zit me alleen wel af te vragen wat het probleem zou zijn als de taxatie zou worden verlaagd zodat de NWWI het er wel mee eens is? Want als je maar voor de helft een hypotheek nodig hebt, mag de waarde ook op die helft liggen. De rest is toch eigen financiering en met dat geld mag je doen wat je wilt. En als je met eigen middelen gaat verbouwen heb je ook daarvoor geen hypotheek nodig. En als je eenmaal verbouwd hebt zal er ook een normale taxatie kunnen en ben je van het hele probleem af.

[Muldert]

redwing schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 07:56:
Dit vraag ik me ook af, normaal kijken ze naar het gemiddelde inkomen/winst van de afgelopen jaren. Daar nog een correctiefactor overheen afhankelijk van de constructie en dan is er een getalletje. Het grootste probleem zit er meestal dan nog in dat de winst gebruikt wordt voor investeringen en daardoor niet als winst in de boeken staat. Maar ook daar zijn rekenmodellen voor.

"Ingewikkeld" is een grote term hoor. We hadden samen een VOF, daarna gesplitst en 2 eenmanszaken en daarna een BV erbij. Die BV zit de grote winst in, maar die is nog maar 2,5 jaar oud.

Dus, we zoeken een bank die al deze aparte zaken als 1 doorzettende onderneming ziet, zodat we alle 3 de boekjaren volledig kunnen meenemen.

Dat is het ongeveer, het is wat ingewikkelder nog maar dan heb je een idee. Blijkbaar is de ABN een stuk flexibeler met die voorwaarden dan andere banken.

redwing schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 08:43:
Ik zit me alleen wel af te vragen wat het probleem zou zijn als de taxatie zou worden verlaagd zodat de NWWI het er wel mee eens is? Want als je maar voor de helft een hypotheek nodig hebt, mag de waarde ook op die helft liggen. De rest is toch eigen financiering en met dat geld mag je doen wat je wilt. En als je met eigen middelen gaat verbouwen heb je ook daarvoor geen hypotheek nodig. En als je eenmaal verbouwd hebt zal er ook een normale taxatie kunnen en ben je van het hele probleem af.

Het gaat dus niet om de hoogte van de taxatie, die is prima, zelfs onder WOZ nog. Ze vinden gewoon dat het rapport niet genoeg onderbouwd is waardoor de taxatie onvoldoende is.

[gorgi_19]

Muldert schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:04:
[...]


"Ingewikkeld" is een grote term hoor. We hadden samen een VOF, daarna gesplitst en 2 eenmanszaken en daarna een BV erbij. Die BV zit de grote winst in, maar die is nog maar 2,5 jaar oud.

Dus, we zoeken een bank die al deze aparte zaken als 1 doorzettende onderneming ziet, zodat we alle 3 de boekjaren volledig kunnen meenemen.

Is ABN Amro je huisbankier? En zit je bij iets als preferred banking? Anders zou je via die route wat kunnen proberen.

[millerman_sf]

Mwah, hypotheken is binnen ABN AMRO wel een behoorlijke aparte tak. Die hebben juist de opdracht om wat onafhankelijker te beoordelen dan wat in het verleden gebeurde met 'dit is een goede relatie, dus doe maar op OK klikken'. Ik heb er vanuit werk veel rondgelopen in het verleden.

Je moet echt een acceptant treffen die bereid is verder te kijken dan de standaardregeltjes. Helaas is afwijking op NWWI wel een lastige. Bij ABN zou je kunnen vragen of er andere manieren zijn om de waarde van de woning voldoende aan te tonen omdat je bij NWWI niet verder komt.

Bij NWWI zou je de klachtenprocedure kunnen doorlopen: https://site.nwwi.nl/klachten/

Nadeel van beiden is dat er een tussenpersoon tussen zit en je zelf dus geen grip hebt op de communicatie, maar dat je respectievelijk de adviseur en de taxateur moet inzetten.

[redwing]

Muldert schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:04:
[...]

Het gaat dus niet om de hoogte van de taxatie, die is prima, zelfs onder WOZ nog. Ze vinden gewoon dat het rapport niet genoeg onderbouwd is waardoor de taxatie onvoldoende is.

Maar tegelijkertijd hebben ze schijnbaar wel al iets gezegd over de waarde die zij hadden verwacht (te duur). Daaruit haal ik dat ze wel degelijk een referentie gebruiken om tot een waarde te komen, anders zouden ze helemaal niets over de waarde zeggen. En als dat zo is zou je verwachten dat ze een lagere taxatie dus wel zouden accepteren (ook al willen ze dat nu niet zo zeggen)

[MikeyMan]

@redwing dat was precies mijn gedachte. Er zal een reden zijn dat ze de taxatie niet accepteren. Vraag is welke taxatiewaarde ze dan wel accepteren.

[Raling]

redwing schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 07:56:

[...]

Ik neem aan dat dat komt omdat de financiering dan op WOZ waarde is en nieyt een normale taxatie. Daarmee kun je ook de meerwaarde van een verbouwing niet bepalen (want anders kon je de originele waarde wel bepalen). Oftewel ze kunnen dan niet garanderen dat een verbouwing een meerwaarde heeft en daar al helemaal geen geld voor geven.

Dat er geen bouwdepot gegeven kan worden snap ik, maar dat is hier niet aan de orde. De verbouwing gaat door TS zelf gefinancierd worden.

Zijn er echt hypotheken waarbij je niets mag verbouwen? In een normale situatie hoeft de meerwaarde van een verbouwing toch niet bepaald te worden?

Muldert schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:04:
[...]

"Ingewikkeld" is een grote term hoor. We hadden samen een VOF, daarna gesplitst en 2 eenmanszaken en daarna een BV erbij. Die BV zit de grote winst in, maar die is nog maar 2,5 jaar oud.

Dus, we zoeken een bank die al deze aparte zaken als 1 doorzettende onderneming ziet, zodat we alle 3 de boekjaren volledig kunnen meenemen.

Dat is het ongeveer, het is wat ingewikkelder nog maar dan heb je een idee. Blijkbaar is de ABN een stuk flexibeler met die voorwaarden dan andere banken.

Geen idee of dit echt ingewikkeld is, ik ben geen accountant. Maar wie vind dit daadwerkelijk ingewikkeld? De hypotheekadviseur?

En je zegt ‘blijkbaar’, wiens woorden zijn dat?

Ik vind het antwoord van de hypotheekadviseur gewoon erg flauw: er zijn er maar een paar, dus ik ga het niet uitzoeken.

[redwing]

Raling schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 12:43:
[...]
Dat er geen bouwdepot gegeven kan worden snap ik, maar dat is hier niet aan de orde. De verbouwing gaat door TS zelf gefinancierd worden.

Zijn er echt hypotheken waarbij je niets mag verbouwen? In een normale situatie hoeft de meerwaarde van een verbouwing toch niet bepaald te worden?

In een normale situatie mag je alsnog geen verbouwing doen die de waarde doet verminderen, tenzij je toestemming van de bank hebt. Het zal in dit geval er dan ook niet om gaan dat de meerwaarde moet worden aangetoond, maar dat er niet kan worden aangetoond dat het meerwaarde is (want je kunt geen prijsvergelijk tussen voor en na doen)

[Muldert]

Nou het verlossende woord! 3 taxateurs verder..

Nogmaals, de woning is dus 70% onbewoonbaar (casco) maar in die andere 30% zit wel al het essentiële: keuken, badkamer, slaapkamer.

De 3e taxateur heeft een taxatie opgesteld met dat de casco woning ‘essentiële bouwkosten krijgt’ zoals stucwerk en schilderwerk, maar ook het inrichten van een tweede badkamer.

Ik heb behoorlijk geprotesteerd, die kosten dienen namelijk in een bouwdepot te komen wat onze hypotheek bemoeilijkt. Ik vond het namelijk totaal onzin dat het essentiële kosten waren omdat je gewoon een leefbare woning hebt. Maar ja gelijk hebben en gelijk krijgen..

Het NWWI keurde deze taxatie inderdaad wel goed, en we hebben de hypotheek kunnen afronden. Bedankt voor de tips hier!

[Orkaan]

Ben wel benieuwd naar de woning ..wil je een linkje delen

[redwing]

Muldert schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 08:06:
Nou het verlossende woord! 3 taxateurs verder..

Nogmaals, de woning is dus 70% onbewoonbaar (casco) maar in die andere 30% zit wel al het essentiële: keuken, badkamer, slaapkamer.

De 3e taxateur heeft een taxatie opgesteld met dat de casco woning ‘essentiële bouwkosten krijgt’ zoals stucwerk en schilderwerk, maar ook het inrichten van een tweede badkamer.

Ik heb behoorlijk geprotesteerd, die kosten dienen namelijk in een bouwdepot te komen wat onze hypotheek bemoeilijkt. Ik vond het namelijk totaal onzin dat het essentiële kosten waren omdat je gewoon een leefbare woning hebt. Maar ja gelijk hebben en gelijk krijgen..

Het NWWI keurde deze taxatie inderdaad wel goed, en we hebben de hypotheek kunnen afronden. Bedankt voor de tips hier!

Klinkt alsof die 3e taxateur gedaan heeft wat ze willen ipv wat je echt nodig hebt en/of echt logisch is. Soms moet je met de flow mee gaan, ook al is het dan niet precies wat jij zelf wil of nodig hebt. Maar mooi dat het nu gelukt is!

[nokiaan958GB]

Muldert schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 08:06:
Nou het verlossende woord! 3 taxateurs verder..

Nogmaals, de woning is dus 70% onbewoonbaar (casco) maar in die andere 30% zit wel al het essentiële: keuken, badkamer, slaapkamer.

De 3e taxateur heeft een taxatie opgesteld met dat de casco woning ‘essentiële bouwkosten krijgt’ zoals stucwerk en schilderwerk, maar ook het inrichten van een tweede badkamer.

Ik heb behoorlijk geprotesteerd, die kosten dienen namelijk in een bouwdepot te komen wat onze hypotheek bemoeilijkt. Ik vond het namelijk totaal onzin dat het essentiële kosten waren omdat je gewoon een leefbare woning hebt. Maar ja gelijk hebben en gelijk krijgen..

Het NWWI keurde deze taxatie inderdaad wel goed, en we hebben de hypotheek kunnen afronden. Bedankt voor de tips hier!

Bedoel je dat de taxateur van de geldverstrekkers achterstallig onderhoud in een mee te taxeren verbouwing moest vermelden omdat sommige onderdelen van het huis als matig of slecht zijn beoordeeld?

[Muldert]

nokiaan958GB schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 21:33:
[...]

Bedoel je dat de taxateur van de geldverstrekkers achterstallig onderhoud in een mee te taxeren verbouwing moest vermelden omdat sommige onderdelen van het huis als matig of slecht zijn beoordeeld?

Nee het was een direct ingehuurde taxateur die in de regio bekend stond als ‘fixer’. Die wist de NWWI was beter te bespelen en garandeerde me dat dit is wat ze wilden zien, en hij had gelijk. Maar zelfs hij had er moeite mee.

Er is geen verbouwing mee getaxeerd, er zijn kosten vermeld als achterstallig en direct noodzakelijk onderhoud.

En die kosten gaan blijkbaar altijd direct van je hypotheek af.

Orkaan schreef op zaterdag 22 februari 2025 @ 18:50:
Ben wel benieuwd naar de woning ..wil je een linkje delen

Nee. Maar ga wel een post erover openen binnenkort maar ik moet even nadenken hoe ik dat doe en nog wat privacy overhoud.
Het is echt een hele vette woning en zou het leuk vinden om te delen, maar vind het niet relaxt als alle details zo te vinden zijn op internet.

Maar ja een blog zonder foto’s is ook niks..